Nakit Akışı Sağlayan Futbol Şehirleri!

Dave:
Selam millet. BiggerPockets podcast'ine hoş geldiniz. Adım Dave Meyer ve hepinize mutlu bir yeni yıl dileyerek başlamak istiyorum. Bu, podcast'in Amerika Birleşik Devletleri'nde yatırım yapılabilecek en iyi pazarlardan bazılarından bahsedeceğimiz çok eğlenceli bir bölümü olacak. Bunu yapabilmek için On The Market podcast'indeki arkadaşlarımı ve yardımcı sunucularımı bize katılmaları için getirdim. İlk olarak Kathy Fettke'nin aramıza katılmasını sağlıyoruz. Kathy, bana bu seneki yeni yıl kararlarından birini söyle.

:
Ah dostum. Yatmadan önce daha az Outlander izlemek gerektiğini söyleyebilirim.

Dave:
Outlander nedir?

:
İzlemeye başladım çünkü kayınvalidemin hayali İskoçya'ya gitmekti ve bu yüzden Rich ve ben onu İskoçya'ya götürüyoruz ve Outlander için İskoçya'da bir tur düzenleneceğini duydum. Bu, bilmiyorum, İskoçya'da bir gösteri. Artık bağımlıyım, ama sonra olan şey şu ki, onu izlemek için çok geç saatlere kadar uyanık kalıyorum ve sonra yeterince erken kalkmıyorum ve erken kalkmayı seviyorum, bu yüzden bunu sınırlamam gerekiyor. Outlander'dan biraz uzaklaşmam gerekiyor.

Dave:
Dürüst olmak gerekirse, emlakla ilgili bir yeni yıl kararı bekliyordum ama her birimizin kendi hedeflerimiz olması gerekiyor. Yani eğer Outlander'ı daha az izlemeye çalışıyorsan, hepimiz bu kararında sana destek olmak için buradayız Kathy.

:
Bu emlakla ilgili çünkü o zaman daha erken yatıp daha erken kalkacağım ve gayrimenkule daha fazla odaklanabileceğim.

Dave:
Bunu beğendim, daha iyi bir zihniyet. Elbette. Henry Washington da Kuzeybatı Arkansas'tan aramıza katılıyor. Henry, bu yıl emlak konusunda üzerinde çalıştığın çözüm nedir?

Henry:
Oh, Kathy, Outlander çok tuhaf bir dizi.

:
Bu çok tuhaf.

Henry:
Eşim izliyor ve belki ben de en tuhaf yerlerinde yakalıyorum ama şöyle düşünüyorum: "Bu benim için biraz fazla, benim için biraz fazla." Yeni yıl kararım geçen seneki kararımı tamamlamak. Geçen yıl 65 kilo vermeyi hedefledim ve bu yolun %35'ini elde ettim, yani 2024'te kaybetmem gereken XNUMX kilo daha var.

Dave:
Lanet olsun dostum. Kendinle çok gurur duyuyor olmalısın. 65 pound, bu çok çok etkileyici.

:
Yani.

Dave:
Harika görünüyorsun. Seni son gördüğümde...

:
Harika görünüyorsun.

Dave:
… harika görünüyorsun ve seninle çok gurur duyuyoruz.

Henry:
Aslında bunu söylemeye devam edebilirsin. Bu iyi.

Dave:
Tekrar söylüyorum, ikiniz de emlak hedeflerinizde başarısız oluyorsunuz ama ben sizi kararınızda gerçekten destekliyorum. Belki James Dainard, Seattle'dan gelen son ortak sunucumuz. Kararınız nedir? Bana emlakla ilgili bir şeyler vermelisin.

James:
Peki, podcast'imizde konuştuğumuz son Yeni Yıl kararını bir gün bile başaramadığımı söyleyeceğim. Rockstar'dan ayrılmaktı. Sanırım devam ettim, bu yüzden başarısız oldum. Bunda başarısız oldum. Bunu tekrar gündeme almıyorum. Benim Yeni Yıl kararım her zaman daha fazla anlaşma yapmaktır. Amacım hacmimizi 2021 seviyelerine geri döndürmek çünkü onlar sadece... Ateşleniyorduk ve açıkçası 2023 çok daha düz geçti. Muhtemelen yüzde 30 oranında düşüşteyiz. Bu yüzden onu 2021'deki o büyülü satış hacmine geri döndürmek istiyorum.

:
Ama yine de dün seninle konuştum ve sen de biraz yavaşlamak istediğini söyledin.

James:
Biliyorum.

Dave:
Buna inanmıyorum. Bu onun Rockstar kararı gibi. Bu tamamen saçmalık. Tamamen yalan söylüyor.

James:
Evet, Kathy beni bir anda yakaladı. O an iki farklı şeyin arasında kaldım ama sonra sen devam et. Bir Rockstar'ı alırsın ve ona geri dönersin.

Dave:
Yani bu şeyler birbiriyle bağlantılıdır. Tamam anladım.

James:
Evet, zirveler ve vadiler.

Dave:
Benim için kararım, On The Market podcast'ini takip ediyorsanız veya hakkımda herhangi bir şey biliyorsanız, Avrupa'da yaşıyorum ve son dört yılda neredeyse tamamen pasif yatırım yaptım ve kararım, doğrudan tek aileli bir satın alma işlemine yeniden başlamaktır. , ABD'de küçük çok aileli anlaşmalar. Ocak ayının ilk birkaç haftasında bunu nerede yapacağımı seçmek için birkaç pazarı gezeceğim ve emlak portföyümün bu kısmına geri döneceğim için çok heyecanlıyım. Ve bununla birlikte sanırım bugün konuştuğumuz konuya, yani Amerika Birleşik Devletleri'nde yatırım yapılabilecek en iyi pazarlardan bazılarına doğru iyi bir geçiş. İyi pazarlar hakkında bilgi sunmanın gerçekten eğlenceli bir yolunun şu anda NCAA kolej play-off'larında yer alan dört takımı takip etmek olduğunu düşündük. Yani programdaki her birimiz play-off'larda kasabalardan ve kolejlerden birini temsil edeceğiz.
Yani James Seattle'ı ve Washington Üniversitesi'ni temsil edecek. Kathy Teksas'ı Austin ve Longhorns'ta temsil edecek. Henry, Tuscaloosa, Alabama'dan Kızıl Dalga ve ben Michigan Üniversitesi adına Ann Arbor, Michigan'ı temsil edeceğiz. Ve sizi istiyorum arkadaşlar… Bunu yapıyoruz çünkü bu, piyasalar hakkında konuşmanın ve hangi farklı ölçümlerin en iyi ve en önemli olduğunu tartışmanın eğlenceli bir yolu.
Ancak biz bunlardan bahsederken, farklı metrikleri ve sizin ve stratejiniz için en önemli olanları düşünün. Yapmak üzere olduğumuz tartışmaya rağmen hepimizin hemfikir olacağını düşündüğüm şey, farklı pazarların farklı insanlar için işe yaradığıdır. Amerika Birleşik Devletleri'nde en iyi pazar diye bir şey yoktur. Bu aslında hangi pazarın sizin için işe yaradığıyla ilgili. Dolayısıyla, biz bu konulardan bahsederken, her birimizin sizin durumunuza uygun olarak belirlediği ölçümleri, hangi noktaları not alın ve ardından pazar araştırması yaparken ve anlaşmalarınız hakkında kararlar alırken bunları kullanın. Lafı daha fazla uzatmadan ilk pazarımıza geçelim. James'le başlayalım çünkü kolay turnikeyi yapıyor ve onun bazı istatistikler sunmasına ve önce kendi arka bahçesinden bahsetmesine izin vereceğiz. James, önce bize Huski'lerden biraz bahset. Bugünkü Huskies oyunlarında nelere dikkat etmeliyiz ve ardından bize bir yatırım pazarı olarak Seattle'dan biraz bahsedelim mi?

James:
Seattle sadece en iyi yatırım pazarı değil, aynı zamanda Huskies de bu senenin en iyi takımı. Onlar 13. ve 0. sıradaki iki numaralar ve bu Pac-12'nin son yılı, bu benim için biraz üzücü çünkü Pac-10, Pac-12 futbolunu izleyerek büyüdüm ve şimdi yok oldu ve bu onun son yılı, bu yüzden son şampiyonluk maçını kazanmamızı umuyoruz ve 1 Ocak'ta Teksas'ı ezecekler ve ben de Teksas'taki şampiyonluk maçına gitmeyi planlıyorum, o yüzden gitmekten heyecan duyuyorum.

Dave:
James, maçı izlemek için bir ritüelin var mı? Bu bölüm ilk kez çıkıyor. Biz tabii ki önceden kaydediyoruz ama herkes bunu dinlerken siz de maçı izliyor olacaksınız. Huski'lerinizi desteklemek için ne yaparsınız?

James:
Yani iç çamaşırını giyer giymez eşyalarını da giymelisin. Yani hemen şapkalar ve formalar. Seahawk ritüellerimin çok daha agresif olduğunu söyleyeceğim ama onları tekrarlamalısınız. Ve aslında Avustralya'da rastgele olacağım ama tüm kıtalarda W harfini temsil edeceğim.

Dave:
Elbette. Bu, bugünkü maç sırasında herkesin düşünmesi gereken bir görüntü James. Ama neden bize Seattle'ın bir pazar olduğundan bahsetmiyorsunuz? Açıkçası burası tüm kariyerinizi inşa ettiğiniz arka bahçeniz. Seattle'ın sizin için neden bu kadar harika bir pazar olduğunu ve bunu dinleyen insanların hangi stratejileri dikkate almak isteyebileceğini bize biraz anlatın.

James:
Evet, yani Seattle... Sadece Huskies'in en iyi takımı değil, Seattle muhtemelen yatırım yapmayı bildiğim en iyi pazar. Ve gittiklerini de biliyorum... Çok şey duyuyorum. Şöyle diyorlar: “Ah, bu pahalı. Ev sahibi yasaları sert olabilir” ve bunların hepsi doğru şeyler ama genel olarak yatırım yapmak için harika bir şehir. Size bunun ne olduğu hakkında kısa bir bilgi vermek gerekirse, dört milyondan fazla insan var ve işsizlik oranı %3.9. Seattle'ı yatırım yapmak için bu kadar iyi yapan şey ortalama gelirin 97,000 dolar olması ve teknoloji alanında bu rakamın daha çok 120,000 civarında olması ve çok sayıda yoğunlaştırılmış, çok iyi maaş alan, çok iyi istihdam edilen çalışanlarımız olması ve ortalama ev fiyatının sadece 699, 750. Yani elde edilen gelire bakılırsa bu aslında biraz uygun fiyatlı. Ancak bu kadar büyük bir pazar olmasının nedeni, muhteşem bir portföy oluşturmuş olmamızdır. Her yıl nakit getirisi üzerinden %10 ila 11 oranında nakit akışı sağlayabiliriz.
Bunu yapıyoruz ve bunun yatırım yapmak için harika bir pazar olmasının nedeni, ağır bir katma değer çünkü sahip olduğumuz şey, teknolojinin genişlediği gelişen bir şehre sahip olmamız. Teknolojinin yaygınlaşmasının nedeni eyaletimizde gelir vergisinin olmamasıdır. Ve San Francisco'daki bu teknoloji şirketlerinin Amazon'la rekabet etmeye başlaması gerekiyor, değil mi? İki büyük dayanağımız, büyük teknoloji merkezlerimiz olan Microsoft ve Amazon'dur. Olan şu: Google, Apple ve diğer herkes maaşlarla rekabet edemedikleri için şehrimize gelmek zorunda kaldılar çünkü Kaliforniya'dan %13 daha fazla kazandığınızda insanların yaşam kalitesi otomatik olarak artıyor. Yani gelişen bir şehir ve çok fazla büyüme gördük ve büyüme devam edecek.
Piyasadaki teknoloji genişlemesi çok büyük. Microsoft 10 yıllık bir kampüs yapısı inşa ediyor. Apple kampüslerine yatırım yapıyor, Google kampüslerini genişletiyor. Bu teknoloji parası, gelen ve altyapı inşa eden gerçek paradır. Ancak katma değere önem veriyorsanız, nakit getirilerden yüksek nakit elde etmekle kalmaz, aynı zamanda flip mülklerimizde ve geliştirme anlaşmalarımızda ortalama %35 ila 40 oranında kazanç elde ederiz. Yani bu yüksek, yüksek getirili bir iş.

Henry:
James, seninle aynı fikirde olamadığım bir konu da benim de Husky iç çamaşırı giydiğimdir ama bunun nedeni Fat Kid markası olması ve çocukluğumda da öyle giyiyordum. Bunun dışında sanırım Seattle'ın zaten parası olan insanlar için harika bir yatırım pazarı olduğunu söylemek istediniz. Demek istediğim, fiyatlar pahalı ve bu da peşinat yatırmanız gerektiği anlamına geliyor ve Orta Batı'da bir yerde 20 doların %200,000'si, bir tamirci için 20 doların %550,000'sinden çok daha kolay. Bu yüzden Seattle gibi bir pazara girip avantaj elde etmek için çok fazla parası olmayan yeni bir yatırımcıysanız oldukça yaratıcı olmanız gerektiğini düşünüyorum. Kabul ediyorum. Sahip olduğun marjlar dostum, karını ve kazancını görünce kıskanıyorum çünkü benim dört ya da beş yapmam gereken şeyi bir atışta yapacaksın, ama aynı zamanda biraz daha riskli görünüyor. Seattle beni korkutuyor.

:
Evet katılıyorum. Demek istediğim, Seattle 20 yıl önce yatırım yapmak için harika bir yerdi. James Dainard olmasaydım ve bunu nasıl yapacağımı gerçekten bilmeseydim ya da dışarıda büyüyen ya da henüz keşfedilmemiş küçük cepler olmasaydı, belki bu işe yarayabilirdi, oraya yatırım yapmazdım. Ama tanıdığım insanlar, örneğin Tarl Yarber, o alım-satım yapmıyor ve ben bir alım-satım yatırımcısıyım, dolayısıyla bunun işime yarayacağını düşünmüyorum.

Dave:
James, buna ne diyorsun? Sıradan insanların katılabileceğini mi sanıyorsun?

James:
Sıradan insanlar da katılabilir. Düzenli müşterilerle gün boyu çalışıyoruz. Her türlü fiyat noktasında işe yarar çünkü Seattle'ın bazı cepleri pahalıdır, elbette, ama aynı zamanda çok uygun fiyatlı cepler de var. Bir evi çevirip 350,000'e satın alabilir, 499'a satabilirsiniz. 350,000'e kiralık mülk satın alabilirsiniz ve sadece biraz daha çalışmaya ihtiyaçları vardır. Güzel olan şey pahalı bir piyasada olmak veya büyük hisse senedi pozisyonlarına sahip daha pahalı bir piyasada olmak, daha fazla kaldıraç kullanmanıza olanak tanıyor, dolayısıyla buna ihtiyacınız yok… Fiyatlandırma daha büyük olsa bile, daha büyük özsermaye ile daha derin indirimler alabilirsiniz. pozisyonlar ve böylece isterseniz kaldıraçınızı istifleyebilirsiniz. Ve bir yatırımcı olarak mesele o pazarı bulmaktır. Yaptığım ilk anlaşmada yüzde yüz finansman alıp bedelini ödemek zorunda kaldım, ama bu bana o kadar çok eşitlik sağladı ki bana barutu verdi. Oradan yuvarlamaya başlayabilirim. Böylece bu ilk anlaşma size çok hızlı bir şekilde büyümeniz için o parayı verebilir.

Henry:
Burada duydunuz millet. James Dainard, başlamanız için Seattle, Washington'daki ilk anlaşmanız için size nakit para verecek.

James:
Ve söylediklerimi unutma, o paraya çok para ödedim. Oranları değiştiriyorsunuz.

Dave:
Pekala James, kendini savunarak iyi bir iş çıkardın ama bence James'in tüm sorunları, James'in görüşleri, yalnızca Seattle'a yatırım yaptığı göz önüne alındığında biraz önyargılı. O halde gelin ülkenin son birkaç yıldır pek çok haberin merkezinde yer alan farklı bir yerine gidelim. Kathy, Austin, Texas'ta Texas Üniversitesi var. Bize biraz takımdan bahsedin. Takımın nasıl bir yapıya sahip olduğuna dair anlatımlarınızı duymayı ve ardından bize pazardan bahsetmeyi çok isterim.

:
Dinle, eğer 17 yaşında olsaydım kesinlikle buraya gelmeyi düşünürdüm. Takım tabii ki Longhorns'tan, 12'ye 25 rekorla, kolej futbolu play-off'larını kazanma olasılığı %XNUMX. James başını sallıyor.

Henry:
James'in hiç şansı yok.

:
Austin havalı, Austin tuhaf. Dedikleri bu. Uzun vadede yatırım yapmak için harika bir yer. Yıllardır gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi olan burası, şu anda alıcıların pazarı. Ve realtor.com az önce ortaya çıktı ve 2024 için fiyatların aslında artacağını tahmin ediyor… Tahminleri düşmeye devam edecek. %12 dediler. Peki şu anda satın almak için iyi bir zaman mı? Eğer %12'den daha iyi bir indirim elde edebilirseniz muhtemelen. Ama bence Austin'i tanımak ve anlamak için harika bir yer olacak çünkü fiyatlar düşüyor gibi görünüyor. Şehirde ve Red Rock bölgesinde yaklaşık %10'luk bir düşüş yaşandı. Anladığım kadarıyla bazı pazarlarda muhtemelen daha da fazla. Yani burası büyüyen bir şehir. Bu yeni Seattle. Üzgünüm James ama Google'ın, Tesla'nın, Amazon'un, Apple'ın var. SpaceX ve Meta'nın genişlediği milyarlarca dolar var ve oraya geliyor.
Sadece Elon Musk, Tesla'nın 10,000 kişiye iş getirdiğini söylüyor ve onu diğer son podcast'inde duymuşsanız, bunun altı kat daha fazla kazandırdığını veya bunun gibi bir şey olduğunu söylüyor çünkü o zaman ihtiyaç duyulan tüm hizmetler mevcut. Yani Austin'in büyümesi yavaşlamıyor, sadece fiyatlar son birkaç yılda o kadar dramatik bir şekilde arttı ki, düşüşe geçiyor ve bu bana göre 2024'te bir satın alma fırsatı olabileceğini ve gerçekten almak için iyi bir zaman olabileceğini söylüyor. mahalleleri tanımak. Şimdi eğer oraya gidip tutunacaksan, harika. Özellikle dubleks veya dörtlü bir daire alıp, diğer birimleri kiralayıp uzun vadede tutabilirseniz, inanıyorum ki Austin... Şu anda ortalama ev fiyatı, 459,000 olan Seattle'a kıyasla 699,000 dolar. Austin'in gerçekten yeni Seattle olduğuna inanıyorum. Tekrar kusura bakmayın ama gelecek yıl ya da 2024'te büyüme için yer olduğunu düşünüyorum.
Ancak fiyatlar düştüğünde bu bir alıcı pazarıdır. Bir alıcı pazarında satın almak istiyorsunuz. Çoğu zaman insanlar bunu karıştırır ve herkesin satın aldığı ve satıcının gücü olduğu bir satıcı pazarından satın almak isterler. Şu anda güç sende. Bu yüzden Austin'e göz kulak olacaktım. Teksas'ta büyüyen diğer bazı şehirlerde olduğu gibi hala nakit akışı sağlayamayacaksınız. Bu nedenle ortalama ev fiyatının daha düşük olduğu Dallas'a odaklanıyoruz. San Antonio'ya bakıyoruz. San Antonio ile Austin arasındaki pazar, San Jose ve San Francisco gibi her şeyin büyüdüğü bir metro alanı olacak. San Antonio ile Austin arasında bunun olacağını düşünüyorum. Yani, eğer doğru satın alırsanız ve elinizde tutabilirseniz, çok fazla fırsat olabilir, eğer piyasayı iyi biliyorsanız, belki bu yıl değil, gelecek yıllarda, belki de takla atmak için iyi olabilir.

Dave:
Zavallı, zavallı, Kathy. Şu anda denemesi ve savunması için ona tüm ülkedeki bir numaralı en büyük düzeltme pazarını veriyoruz ve siz de bu konuda çok takdire şayan bir iş yapıyorsunuz. Sana bunu vereceğim. Ancak-

:
Teşekkür ederim.

Dave:
… Sadece şaka yapıyorum çünkü şu anda en büyük düzeltmeleri gören piyasaların çoğunda, en iyi nüfus artışı, en iyi ekonomik büyüme gibi uzun vadeli en iyi temellerden bazılarına sahip olan tuhaf bir dinamik var. en iyi iş büyümesi. Yani bu aslında bir fırsat, sadece seninle dalga geçiyorum ama bunun oldukça dikkatli olman gereken pazarlardan biri olduğunu düşünüyorum.

:
Evet.

Dave:
Kathy, eğer bu pazara taşınıyor olsaydın, saygısızlık derdin. İnsanların dikkate alması gerektiğini düşündüğünüz başka stratejiler var mı?

:
Kaliforniya'daysanız ve Austin'e taşınıyorsanız, yine de çok ucuz. İnsanların bunu yaptığını görüyorum ve bunu yapan arkadaşlarım var ve onlar tamir edebilecekleri evler satın alıyorlar ve bir süre yaşayacaklar ve bence gerçekten iyi durumda olacaklar, özellikle de siz' Dürüst olmak gerekirse, tüm bu büyümenin gerçekleştiği bu alanlardan bazılarını satın alıyoruz.
Yani evet, eğer orada yaşamak istiyorsanız ve potansiyel olarak bir şeyler inşa etmek istiyorsanız uzun vadede başarılı olacağınızı düşünüyorum. Açıkçası 2024'te yapmazdım. Sonlara doğru yapardım çünkü dediğim gibi realtor.com 2024 konut tahminlerini açıkladı ve fiyatlar açısından Austin için pek iyi görünmüyor. Hala düşüyor gibi görünüyor ama aynı zamanda ipotek oranlarının da düştüğünü gördük, kim bilir? Kim bilir? Bilmelisin. Tıpkı James'in söylediği gibi. Seattle'da çalışmasını sağlıyor. Eğer James bunu Seattle'da yürütebilirse ve Austin'i yeterince iyi tanıyorsanız, size şunu söyleyeyim, dinleyiciler var ve bunu yorumlardan duymayı çok isterim. Sizden haber almak istiyorum arkadaşlar. Austin'de tonlarca para kazanan dinleyiciler var. Sadece bu işi yapabilecek kadar iyi biliyorlar.

Henry:
Kabul ediyorum. Austin gibi bir pazarda bunun farklı bir yatırım zihniyeti olduğunu düşünüyorum çünkü Austin'in iyi olacağı şey gerçek servet birikimi gibi. Eğer şimdi içeri girip, oranların yüksek olması ve çok fazla rekabetin olmaması nedeniyle gerçekten iyi bir anlaşma yapabilirseniz, şu anda satış yapan kişilerin satış yapması gerekiyor, yoksa bunu neden yapsınlar ki? Ve eğer içeri girebilirseniz, şimdi kendinize bir şeyler bulun ve belki önümüzdeki bir ila üç yıl içinde size tonlarca para kazandırmaz, belki de pek bir şey kazandırmaz, ancak eğer daha da artacaksa Önümüzdeki beş yıl içinde değer 50, 70, yüz bin dolar arttı çünkü oranlar düştükçe ve talep arttıkça insanlar Austin'de yaşamak istiyor çünkü burası harika ve eğlenceli, çok büyük olanaklar var ve tüm bu harika ve eğlenceli şeylere rağmen, bir sahil şehrinde yaşamaktan daha uygun fiyata.
Ve insanların taşınmak isteyecekleri ve ev sahibi olmak isteyecekleri bir üne sahip herhangi bir yer var. Ve eğer bu mülklerden bazılarını şimdi, iyi bir fiyata girip bu takdiri elde edebildiğiniz bir zamanda satın aldıysanız, gerçek zenginlik, değer kazanma ve borçların zamanla ödenmesi yoluyla oluşturulur. Yani daha çok uzun vadeli bir oyun. Bir pazar uzmanı olmadığınız ve bunu tam olarak hangi ceplere yapabileceğinizi bilmediğiniz sürece, o piyasada her ay olağanüstü bir nakit akışı elde edemezsiniz. Yani bu sadece farklı bir strateji, ancak bu yapabileceğiniz anlamına gelmez' Orada para kazanmıyorum.

Dave:
Elbette. Peki James, Kathy seni Austin'in yeni Seattle olduğuna ve Austin'de alışveriş yapıp evleri gezmeye başlayacağına ikna etti mi?

James:
Hey, Austin'i seviyorum ve Austin'i de sevmemin nedenlerinden biri de biraz daha hareketli bir pazar olması ve bu yüzden giderek daha fazla düzeltme yapılması. Bu yüzden piyasanın hâlâ biraz panik içinde olduğunu düşünüyorum. Yani iyi alımlar yapabilirsiniz ve piyasa korkar. Orada bazı vedalar var. Bu konuda Kathy'ye katılıyorum ama Seattle'ın aslında Austin'den daha iyi olmasının nedeni de bu. Daha az hareketli, daha az… Dürüst olacağım, yaşamak için daha az serin bir yer. Pandemi sırasında nüfusta Seattle'ın gördüğünden çok daha fazla artış gördüler çünkü burası yaşamak için harika ve gösterişli bir yerdi.
Anlıyorum, Austin gerçekten harika bir şehir. Oraya gitmeyi seviyorum. Oraya yatırım yapardım ama Seattle çok daha istikrarlı. Dalgalanmayı alamadık çünkü Seattle biraz daha yağmurlu. Aynı serinliğe sahip değil ama istikrar nedeniyle Seattle'ı Austin'den daha çok seviyorum. Futbolda bahsetmişken, Teksas nasıl 12 ve bir oldu ve kazanma konusunda tercih edildiler? Herkes her zaman Seattle'a karşı korunmaya çalışıyor. Bize %12 1/2 şans verdiler, Teksas'ın ise %24 şansı var. Bunun nasıl olacağını göreceğiz ama size garanti ederim ki Huskies kazanacaktır ve ayrıca Seattle'ın size daha fazla para kazandıracağını da garanti ederim.

Dave:
Bunu kendi paranla mı garanti edeceksin James? Birisi para kaybederse, ona tazminat ödeyecek misiniz?

James:
Aslında hiçbir zaman geri dönüş garantisi vermek istemiyorum. O halde gelin bizi bulun ve süreç boyunca size yardımcı olalım.

Henry:
SCC sohbete girdi.

James:
Evet bu bir garanti değil.

Dave:
Gösterinin sonuna bir sorumluluk reddi beyanı ekleyeceğiz.

James:
İstikrar çok önemli ve Seattle son 18 ayda çok daha istikrarlı bir pazar olduğunu kanıtladı.

Dave:
Elbette. Kathy, bu bilgiyi bize getirdiğin için teşekkür ederiz. James şu ana kadar Seattle'ı, memleketinin favorisi ve mezun olduğu okul olan Huskies'i temsil etti. Kathy, Texas Üniversitesi'ni ve Longhorn'ları temsil ediyordu. Şimdi Henry, Alabama Üniversitesi ile ormanın derinliklerine taşınıyoruz. Bize Kızıl Dalga ve Tuscaloosa'dan bahsedin.

James:
Alabama. Evet dostum, bu benim... Aslında Alabama'nın Fayetteville, Arkansas'a oldukça benzeyen bir pazarda yaşıyorum. Çoğunlukla bir üniversite şehri ama Alabama'nın güzel yanı, üniversiteden çok daha fazla pazar dinamiğinin olmasıdır. Tuscaloosa, Alabama'nın ekonomisine baktığınızda, yalnızca tonlarca iş sağlayan Alabama Üniversitesi değil, aynı zamanda Alabama'da sağlık sistemi de var ve Mercedes'in de bir üretim tesisi var. Alabama'daki Mercedes'in SUV'larının çoğu. Yani yapılacak çok iş var. Oldukça uygun fiyatlı ortalama ev fiyatınız 200,000 doların biraz üzerinde, ama güzel olan şu ki ortalama kiranız 1,600 dolar. Yani bu oldukça iyi bir kira/satın alma oranı ve en düşüklerden bazılarına sahip… Ulusal ortalamadan daha düşük boşluk oranlarına sahip.
Eminim ki bunların çoğu üniversite veya öğrenci konaklamasıyla ilgilidir, ancak ortalama maaşı da eklediğinizde ortalama maaş yılda 55,000'in biraz altındadır. Yani ortalama bir maaşı iyi işlere, her geçen yıl artan nüfus artışına, oldukça makul bir ortalama kira fiyatına ve oldukça düşük bir ortalama ev fiyatına eklediğiniz zaman, burası sadece gitmekle kalmayıp mülkleri de satın alabileceğiniz harika bir yer. Nakit akışında değişiklik olacak, ancak daha düşük boşluk oranlarıyla kiralık kalacaklar, yani… Ve daha düşük boşluk oranlarıyla bu, daha az rekabet olacağı anlamına geliyor. Eğer piyasada kiralık bir şey varsa, genellikle kiralanır. Ve böylece, ipotek artı masraflarımı karşılayacak iyi bir kira ödeyen kiracılarım olacağını biliyorsunuz. Birden fazla sektörde harika işlere sahip harika insanlara sahip olacağım.
Ve evet, burası seksi bir yer değil… Kusura bakmayın, evet, Seattle ya da Austin gibi seksi bir yer değil ama yine de yapılacak pek çok eğlenceli şey var. Burası bir üniversite şehri. İnanın bana, Alabama'da bir futbol maçına gittim. Bu insanların orada iyi vakit geçirmekten hiç de çekindikleri yok. Tuscaloosa, Alabama'da geçirilecek pek çok güzel zaman var. Bu yüzden paranızı yatırmak için harika bir yer olduğunu düşünüyorum. Harika temelleri ve pazar dinamikleri var.

:
Evet, bu benim pazar tarzıma benziyor. Şuna bakın, ortalama ev fiyatı 208,000, ortalama kira ise 1,600. Bu rakamlar işe yarar, özellikle öğrenci eviniz varsa ve oda başına kiralayabiliyorsanız. Bunu yapmadım ama kazançlı olabileceğine bahse girerim. Bu yüzden başparmak kaldıracağım.

Dave:
Burayı seviyorum çünkü burası aslında bir üniversite şehri. Açıkçası, Washington, Seattle ve Austin'de dev üniversiteler var, ancak Tuscaloosa'ya hiç gitmedim ama pazarları temsil ettiğimiz başka bir gösteri yaptık ve Tuscaloosa hakkında biraz araştırma yaptım ve bu gerçekten de bunun bir nevi motoru gibi geliyor şehir. Henry, araba imalatının olduğunu ve başka endüstrilerin de olduğunu söyledi, ancak aslında bunlar kasaba merkezli gibi görünüyor ve üniversite çevresinde pek çok ilgi çekici yer var. Oraya sanat tesisleri inşa ediyorlar. Ve gösterinin en iyi üniversite kasabasının ne olduğuyla ilgili ruhu göz önüne alındığında, gerçekten üniversitenin kendisinden beslenen bir yer fikri hoşuma gidiyor. Henry, bize oyun hakkında biraz daha bilgi ver. Ne kadar eğlendin?

Henry:
Demek istediğim, herkes güzel vakit geçirdi. Maçtan önce biraz parti yaptık, sonra maça gittik ve futbol takımı olarak Alabama ve futbol takımı olarak Arkansas hakkında pek bir şey biliyor musunuz bilmiyorum ama onlarla oynadığımızda pek iyi şeyler yapamıyoruz. Yani tüm maç boyunca maçta değildik çünkü maç öncesinde bulunduğumuz yerlerde daha çok eğleniyorduk. Biz de oyalandık, tezahürat yaptık, devre arasında maç bitti ve sahaya çıkıp üzüntülerimizi bastırdık.

Dave:
Bu doğru gibi görünüyor. En azından eğlenmene sevindim. Elbette. Artık Seattle, Austin ve Tuscaloosa, Alabama'yı gezdik. Yani iki pahalı pazarımız daha oldu ama çok güçlü temellerimiz ve çok fazla ekonomik büyümemiz var. Sonra Henry bize daha çok bir üniversite şehri, büyük bir şehir olan Tuscaloosa'yı getirdi. Neredeyse 278,000 nüfusu var, yani büyük bir şehir ama çok daha uygun fiyatlı bir şehir.
Ve bugün hakkında konuşacağımız son pazar, size getireceğim, Ann Arbor, Michigan ve Wolverines'le birlikte Michigan Üniversitesi. Ve şunu söylemeliyim arkadaşlar, yapımcımız Kailyn'in beni Michigan Üniversitesi'ne atamasından dolayı çok heyecanlıyım çünkü hayatım boyunca toplamda bir kolej futbol maçına gittim. Ve ben kendi üniversitemde bazı D-III oyunlarına gittim, ancak bir DI kolej maçıydı ve Michigan Üniversitesi'ndeydi. Üniversitede ikinci sınıftaydım ve birkaç arkadaşımı görmeye gittim ve Henry'nin partide ne kadar eğlendiğinize ilişkin değerlendirme tekniğini kullanarak, Ann Arbor'un tüm ülkedeki en iyi emlak piyasası olduğuna ikna oldum çünkü bir Kolej futbol maçında çok güzel vakit geçirdik.
Ama aslında Ann Arbor çok ilginç bir pazar. Bir nevi Tuscaloosa'ya benziyor, aslında üniversite merkezli ama oldukça büyük bir nüfusa sahip. 366,000'dir ve aslında tüm ülkedeki en büyük üniversitelerden biridir ve oldukça iyi temellere sahiptir. Yani yüksek gelirli bir yer. Ortalama gelir yaklaşık 80,000, ancak ortalama ev fiyatı sadece 381,000. Yani bunu Seattle gibi ortalama gelirlerinin daha yüksek olduğu mutlak çöp pazarlarıyla karşılaştırırsanız, evet 97,000 ama ortalama ev fiyatları 700,000. Yani Michigan'daki kira/fiyat oranı çok daha iyi. Bu yıl aslında büyüyor. Yüzde 3'lük bir fiyat artışı yaşadık ve bu kesinlikle şu anda çökmekte olan Austin'den daha iyi. Ayrıca sağlam bir kira büyümemiz var. Yani benim oturduğum yerden Michigan Üniversitesi sadece en iyi yatırım yapan şehir değil, aynı zamanda %38.5 kazanma şansıyla kolej futbolu play-off'larını kazanmanın da favorisi. Bu yüzden şu anda Ann Arbor konusunda oldukça iyi hissediyorum.

James:
Michigan benim ikinci favori kolej futbol takımım ve onları temsil edeceğim. Evimde bulunan değerli eşyalardan biri de Charles Woodson imzalı ulusal şampiyona şapkasıdır. Ve bu yüzden maviyi temsil ediyorum, ancak yatırım söz konusu olduğunda, Henry ve Dave'in uygun fiyatlı pazarlarda kaçırdığı en büyük noktanın, bunu anlıyorum, nakit akışı için gerçekten iyiler. Harika kiralama ölçümleri var. Planınız ve hedefiniz buysa, nakit akışında başarılı olabilirsiniz.
Ancak nakit akışınızı sağlasanız ve tek aileli bir evin bir biriminden ayda 500 dolar kazanıyor olsanız bile, bu harika bir nakit akışıdır, bu Seattle'daki bir anlaşmayla yıllık altı bin dolar eder, yüz dolar kazanabilirim. bin dolarlık özsermaye pozisyonu. Yenilemeyi bitirdiğimde, her iki pazarınızın da 18 ay sonra kazanacağımız özsermaye pozisyonunu yakalaması 12 yıl sürecek. İşte bu yüzden Ann Arbor'dan ve Alabama'dan ziyade Seattle'ı seviyorum. O binaya stratejik olarak değer katarak dokuz ayda 20 yıllık nakit akışı elde edebilirsiniz.

:
Evet, buna katılırdım.

James:
Meyve suyunu al.

:
Bunlar sadece iki farklı dünya, değil mi? Zenginliği artırmaya çalışıyorsanız bunu özsermayenin büyümeyen piyasalarda yapmayacaksınız ancak nakit akışı elde edeceksiniz. Yani bu sadece nerede olduğunuza bağlı. Şimdi nakit akışı istiyorsanız ve bazı insanlar bunu istiyorsa, bazıları zaten özsermayesini yapmış durumda. Yatırım yapmak ve nakit akışıyla geçinmek istiyorlar. Ve eğer bu sizseniz, bu işe yarayabilir ya da çok fazla paranız yoksa. 200,000 dolarlık bir mülke girmek, daha yüksek fiyatlı bir mülke girmekten biraz daha kolay olacak. Yani tekrar ediyorum, bu sadece hayatta nerede olduğunuza bağlıdır, ancak özsermaye yaratmaya çalışıyorsanız nakit akışı piyasalarında değil, hisse senedi piyasalarında olun.

Henry:
Dave, seninle Michigan konusunda fazla tartışmayacağım. Michigan'ın genel olarak eyalet olarak emlak piyasasının oldukça uykuda olduğunu ve Ann Arbor'un bile dışında büyük temellere sahip olduğunu düşünüyorum. Burası gerçekten çok nakit akışı elde edebileceğiniz ve Ann Arbor gibi pazarlarda ve Michigan'ın diğer popüler bölgelerinde nakit akışı ve amortisman elde edebileceğiniz bir yer. Ve pek çok insan Michigan'ı yatırım yapılacak bir eyalet olarak düşünmüyor çünkü burası insanların eyalet olduğunu unuttuğu eyaletlerden biri gibi görünüyor, ama aynı zamanda da var… Hava durumu. Sanırım insanlar burayı soğuk havaların yaşandığı bir yer olarak görüyorlar ve orada yaşamak istemiyorlar, bu yüzden de burayı yatırım açısından düşünmüyorlar. Ancak genel olarak Michigan'ın süper uyuduğunu düşünüyorum. Harika pazar temelleri. Eğer bu kadar iyi bir emlak piyasam olmasaydı Michigan ve Ohio gibi soğuk havanın hakim olduğu eyaletler gibi harika dinamiklere sahip pazarları tercih ederdim.

Dave:
Beni desteklediğin için teşekkürler Henry. Buna gerçekten memnun olurum. Artık dört üniversite pazarının tümüne ilişkin bilgilere sahip olduğumuza göre, hepimizin oy vermesini istiyorum. Görevlendirildiğimiz şehri temsil ettiğimizi biliyorum ama dürüst fikrinizi almak isterim. Hepimiz James'in ne söyleyeceğini biliyoruz. Seattle diyecek ama-

:
Bu kolay.

Dave:
… ona bariz olanı söyleme fırsatını verelim. James, devam et.

James:
Huskies, Seattle'a git. Ne bildiğimi biliyorum ve yaşadıklarımı yaşadım ve size söyleyebilirim ki, bu büyük metropolde olmak çok büyük etkiler yaratıyor.

Dave:
Elbette. Yani Seattle'a bir oyumuz var. Kathy, Austin'de mi kalacaksın yoksa oyunu nereye verirsin?

:
Ben gerçekten. Burası negatif nakit akışına bile razı olabileceğim bir yer. Aslında öyle değil ama Austin hızla büyüyor ve emlak fiyatları şu anda öyle değil, ama olacak, zamanla olacak. Eğer dördü arasında seçim yapmak zorunda kalsaydım bu Austin olurdu. Eğer yapmasaydım Austin'in ve belki de Teksas'ın diğer şehirlerinden bazılarının hemen dışında olurdum.

Dave:
Elbette. Vay be, şu ana kadar iki gol attı. Henry, neyin var?

Henry:
İki cevap vereceğim ve hiçbiri temsil ettiğim pazar değil. Halihazırda bir portföy oluşturduğum mevcut yatırım yolculuğumu düşünürsem, sadece gayrimenkulden değil aynı zamanda sahip olduğum diğer iş alanlarından da gelirim geliyor, bu benim için artık sadece nakit akışıyla ilgili değil. Daha çok gerçek servet yaratma, eşitlik, takdir ve vergi avantajlarıyla ilgilidir. Ve böylece Austin'e bakardım ve bana borcum olumsuz olsa bile içeri girip gerçekten iyi anlaşmalar satın almaya başlardım. Bir anlaşmaya ayda 20 dolar beslemem gerekse ama bu anlaşmanın değeri yılda 30, 40, 50,000, 40 dolar artacaksa ve bu anlaşma vergi faturamı yılda 50,000 ila XNUMX dolar arasında dengeleyecekse, yani , Orada şu anki pazarımda olduğundan çok daha iyi bir takdir alacağım.
Ve eğer yatırımcı olarak şu anda içinde bulunduğum dört kişiden birini seçmek zorunda kalsaydım Austin'e bakardım. Yeni bir yatırımcı olsaydım ve oyuna giriyor olsaydım ve ayaklarımı ıslatmak isteseydim, biraz nakit akışı elde etmek isteseydim, daha uygun fiyatlı, daha az riskli olmasını isteseydim, muhtemelen Michigan pazarına bakacağım. Nüfus, ekonomi, ortalama kiralar ve evlerin giriş fiyatları açısından temellerin harika olduğunu düşünüyorum. Sanırım siz biraz… Her şeyden biraz alacaksınız, biraz nakit akışı, biraz takdir. Çok fazla risk yok, çok daha güvenli bir oyun.

Dave:
Elbette. Ben oyumu kendime, yani Michigan'a veriyorum ve Henry'nin az önce söyledikleri nedeniyle bu da aslında gerçek. Yatırım kariyerimde bulunduğum konum itibariyle hala takdir almak istiyorum, ancak ideal olarak buna herhangi bir para beslemek zorunda kalmamak için en azından mütevazı bir başabaş nakit akışı arıyorum. Ve Michigan'a baktığımda bundan gerçekten hoşlanıyorum. Alabama'yı da seviyorum çünkü üniversite atmosferi nedeniyle gerçekten sürekli talep gören şehirleri seviyorum. Her zaman profesörleriniz olacak, her zaman öğrencileriniz olacak. Her zaman biraz turizm olacak, insanlar bu tür yerlere gelecek. Bu gerçekten hoşuma gitti. Bunun bizi nereye koyduğunu gerçekten bilmiyorum çünkü Henry iki kez oy verdi.

:
Hayır, Henry önce Austin'i söyledi. Austin kazanır.

Dave:
Sen benden daha ikna edicisin Kathy, o yüzden Austin'in kazanmasına izin vereceğiz. Bunun iyi bir pazar olduğunu düşünüyorum.

Henry:
Sen akıllı bir adamsın Dave.

James:
Biliyor musun, Austin için iyi.

Dave:
Aynı zamanda mükemmel yemekleri de var ve Austin'de takılmayı seviyorum, bu yüzden onu sana vermeye hazırım.
Umarım bu bilgiler bu dört özel pazarı anlamanıza yardımcı olur, ancak bence daha da önemlisi, bu tür gösterileri farklı pazarlar hakkında nasıl düşüneceğinizi anlamanıza yardımcı olmak için yapıyoruz. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki çoğu piyasa, yatırımcılara gerçekten her türlü koşulda para kazandırabilir. Sadece James'e bak, değil mi? Çok pahalı bir pazara yatırım yapıyor ve bunu çok çok iyi yapıyor. Tuscaloosa gibi daha ucuz pazarlara yatırım yapan ve kişisel durumları göz önüne alındığında muhtemelen gerçekten iyi durumda olan diğer insanlara bakıyorsunuz. Bu tür programların, nerede olduğunuzu anlamanıza ve yatırım kariyerinizde bulunduğunuz yer için doğru piyasa türlerini, doğru strateji türlerini uyumlu hale getirmeye çalışmanıza yardımcı olacağını umuyoruz. Bu şovu beğendiyseniz lütfen bir arkadaşınızla paylaşın veya Spotify veya Apple üzerinden bize iyi bir yorum yapın. Dinlediğiniz için hepinize çok teşekkür ederim. On The Market'in bir sonraki bölümünde görüşmek üzere.