2023 WILD Sigorta Piyasasına Ne Sebep Oldu (ve Fiyatlar Ne Zaman Düşebilir)

David:
Bu, BiggerPockets Podcast gösterisi 819.

Andrew:
Sigortayla ilgili komisyoncu ve satıcı beyanlarına gelince, bu beyanı asla göründüğü gibi kabul etmezsiniz. Kredi alıyorsanız, borç vereninizin sigortayla ilgili gereksinimlerinin ne olacağını bildiğinizden emin olun. Ayrıca pazarınıza yatırım yapan, sizin yapmak istediğinizi yapan diğer çok aileli, hatta tek aileli yatırımcıları da bulun ve şöyle deyin: "Hey, sigorta için ne kadar ödüyorsun? Ne tür bir teminat alıyorsunuz? Ne gibi zorluklar yaşıyorsunuz?”
Bu üç şeyi yaparsanız, en azından size iyi bir başlangıç ​​noktası sağlayacaktır. Üç yıl ileriye baktığımızda bu biraz daha zor, ancak doğru başlangıç ​​noktasına sahipseniz, başlangıçtan itibaren çok daha iyi durumda olacaksınız.

David:
Herkese neler oluyor? Ben David Greene, BiggerPockets Podcast'inin sunucusu. Dünyanın en büyük, en kötü ve en iyi emlak podcast'i. Her hafta size emlak konusunda akıllı kararlar vermeniz için ihtiyaç duyduğunuz hikayeleri, nasıl yapılır bilgilerini ve yanıtları sunuyoruz.
Şimdi bu mevcut piyasada, bugün içinde bulunduğumuz vahşi sigorta pazarından bahsediyoruz. Buraya nasıl geldiğimizi ele alacağız. Farklı varlık sınıfları üzerindeki etkisi, akıllı yatırımcıların mülklerini ve kendilerini korumak için neler yapabileceği ve sigorta piyasasının bir bütün olarak nasıl çalıştığı.
Alanın uzmanı Robert Hamilton ile konuşacağımız sırada ortağım ve arkadaşım Andrew Cushman da bana katılıyor. Andrew, gösteriye hoş geldin.

Andrew:
Burada olmak güzel dostum.

David:
Evet öyle ve sana sahip olmak çok güzel. Sörf yapmayı yeni bitirdiniz ve şimdi bir podcast'tesiniz. Bugün çiçekli gömleğini giyerek benimle olmana sevindim. Yakışıklı bir ifade sergilemek istediğinizde giydiğiniz gömleğin bu olduğunu fark ettim.
Aynı zamanda ortak dostumuz olan Brandon Turner'ın da güzel bir gömleği var. Onunki denimden yapılmış. Üzerinde kolları olan tek gömlek bu ve onu giydiğinde gerçekten iyi bir izlenim bırakmak istediğini biliyorum. O yüzden güzel gömleğini giydiğin için teşekkür ederim.

Andrew:
Seninle konuşurken en iyisini sunmak istiyorum.

David:
Bunu duymak güzel. Pekala, bugünkü programda kimsenin konuşmaktan heyecan duymadığı ama herkesin duyması gereken bir şeyden bahsediyoruz. Bu emlak dünyasının vitaminleri, sigortadan bahsediyoruz.
Faiz oranları gayrimenkul sektörüne girişin önündeki yeni engeldir. Pek çok anlaşmayı mahvediyorlar, mevcut oranlar deneyimli yatırımcıları bile oyundan uzaklaştırıyor. Bugünkü bölümü dinlemeden başka bir anlaşmayı analiz etmeyin.
Andrew, emlak yatırımcılarının bugünkü programda arayabilecekleri, işlerinde onlara yardımcı olacak şey nedir?

Andrew:
Sigorta piyasasının ne olduğuna ve bu piyasada nasıl hareket edileceğine dair üst düzey bir genel bakış sunuyoruz ve bazı terimleri tanımlayıp sadece yatırımcılara, özellikle de bu işe giren ve şu korku hikayelerini duyanlara, "Aman Tanrım, Sigorta maliyetleri üç katına çıkıyor.”
Bunu nasıl anlıyorsunuz ve sonra bunu nasıl alıp sigortacılıkta ve yeni anlaşmalara bakarak ileriye doğru ilerliyorsunuz ve bunun sizi bugün dışarı çıkıp başarılı yatırımlar yapmaktan alıkoymasına izin vermemek için ne yapıyorsunuz?

David:
Elbette. Şimdi Robert'a geçmeden önce, bugünün kısa ipucunu bizzat Andrew Cushman size sunacak.

Andrew:
Evet. Bugünün kısa ipucu şu: Sigorta paraşüt gibidir. İlk seferde doğru yapmazsanız, muhtemelen ikinci seferde buna ihtiyacınız olmayacak.
Bu bölümün sonuna geldiğimizde, size doğru sigortayı ve tam teminatı aldığınızdan emin olmak için kullanabileceğiniz yedi kısa ipucu vereceğiz, böylece başarılı bir yatırım yapabilirsiniz. Portföyünüzü büyütebilir ve bir felaket meydana geldiğinde sigorta kapsamında olacağınızı bilebilirsiniz.

David:
Harika iş çıkardın, Andrew. Hızlı ipuçlarını seviyorsanız bugünkü programın sonuna kadar dinlediğinizden emin olun çünkü kaydın sonuna geldiğimizde Andrew yedi tane daha veriyor.
Bu harika bir şey. Muhtemelen ihtiyaç duyduğunuzu bile bilmediğiniz şeyleri öğreneceksiniz, ama biz BiggerPockets'te bunu yapıyoruz. Size ihtiyacınız olanı veriyoruz çünkü bu bizim işimiz.
Tamam, Robert'ı getirelim.
Robert Hamilton, BiggerPockets Podcast'ine hoş geldiniz. Bugün nasılsın?

Robert:
David, ben harikayım. Peki ya sen?

David:
İyi gidiyorum. Aslında bugün Kaliforniya'da gerçekten güzel bir gün ve henüz felaketle sonuçlanacak bir şey yaşanmadı, bu yüzden iyi şanslar dileriz. Şuraya biraz tahta vur.
Andrew, günün nasıl geçiyor?

Andrew:
Bu iyi. Söylediğin gibi Kaliforniya'da güzel bir gün. Bu sabah oldukça muhteşem dalgaların üzerinde birkaç saat geçirdim. Şimdi sizinle emlak konusunu konuşacağım arkadaşlar.
Eskiden sıkıcı olan ama artık sıkıcı olmayan sigortadan bahsediyoruz ve piyasada bazı değişiklikler olduğunu hissediyorum. Sanırım yakında indirimler olacak, bu yüzden konserve açacağını duyan bir kedi kadar heyecanlıyım.

David:
İşte gidiyorsun.

Andrew:
Ben gidip şu ton balığından alacağım, sen hep David'den bahsediyorsun.

David:
Evet, bu harika bir nokta. Bununla ilgili daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, orada ele aldığım Scale kitabıma göz atın. Ancak bu, hakkında asla konuşmak zorunda kalmayacağımızı umduğumuz bir konuydu. Sigorta, ilgi çekici olmasını isteyeceğiniz bir şey değildir, ancak ilginç hale geldiğinde BiggerPockets Podcast'inde ele alacağımız ve herkesi bilgilendireceğimiz bir şeydir.
Peki Robert, dinleyicilerimize biraz kendinden bahseder misin?

Robert:
Tabii, evet. Burada, Amerika Sigorta Ofisi'ndeki emlak grubumuzun başındayım. Ben bölgesel bir yönetici ortağım ve bir nevi kurulum şeklimiz gereği, Amerika Birleşik Devletleri'nde dolaşan emlak kapsüllerimiz var. Florida'nın güneydoğusu, kuzeydoğusu ve bir de batı kıyısı var.
Bu pazarda hepimizin kazandığı bilgileri paylaşmak ve sorunları çözmek, yaşadığımız prim ve kapasite sorunlarından bazılarını çözmek için kafa kafaya vermek için bir tür konsorsiyum gibi hareket ediyoruz. Ve benim uzmanlık alanım çok aileli alanlar, daha çok mikro ahşap çerçeveli daireler.
Açıkçası, Andrew'un da belirttiği gibi pazarda büyük bir değişim gördük. Kötü haber şu ki, 25 yıldır gördüğüm kadar kötü. İyi haber şu ki, tarihsel olarak konuşursak, yaklaşık yedi yıldan fazla süren zorlu bir piyasa yok ve biz bunun yaklaşık beş buçuk ila altı yılını geride bıraktık.
Dolayısıyla, eğer rüzgar bu fırtına mevsiminin dengesini bozmazsa, bir miktar plato görmeye başlayacağımızı ve ardından biraz rahatlama göreceğimizi ve bunun bir şekilde ekonomiye nasıl gireceğini umuyoruz. Bugün bu çağrıyı yaparken sigorta piyasası meselesini ele alacağız.

David:
Evet. Yani kişisel olarak portföyümde mahvoldum. Tam da sigorta oranları artmaya başladığında bir sürü ev satın aldım ve bunun ne kadar şok edici olduğunu, sigortanın ne kadar hızlı arttığını anlatacak bir sıfat bilmiyorum. Eğer satın almadıysanız bu size sürpriz gibi gelebilir, ancak satın aldıysanız ne demek istediğimi biliyorsunuz.
Bir ev satın aldım ve kısa süreli kiralanacaktı ve tarihi bir bölgede, güney Florida'daki sahile çok yakın, eski bir evdi. Sigorta teklifim, alabileceğim en iyi teklif tek aileli bir konut için yıl için 26,000 dolardı. Ve bu, çatıyı iyileştirmek ve kasırga dostu hale getirmek için bir ton para harcadıktan sonraydı.
Demek istediğim, bu çılgınca ve Kaliforniya'da sorunlar yaşıyoruz, Florida'da sorunlar yaşıyoruz. Idalia Kasırgası, sigorta şirketlerinin halihazırda piyasadan çekilmeye başladığı eyaletler olan Güney Carolina, Georgia ve Florida'yı vurdu.
O halde biraz da sigortacılığın durumunun nasıl değiştiğinden ve bu noktaya nasıl geldiğimizden bahsedelim. Bize kısa bir tarih dersi vermenin sakıncası yoksa Robert?

Robert:
Evet. Yani bunu saatlerce yaşayabiliriz. Elimde tablolar ve grafikler var. Dinleyicilerden herhangi biriyle paylaşmaktan mutluluk duyarım, ancak 50,000 feet seviyesinden itibaren şu anda pazarda hiçbir kapasitemiz yok. Yani son beş yılda kontrol edilemeyen yangınlardan kasırgalara, belgelenmemiş hava olaylarına kadar olan her şeyde inşaat maliyetlerinde artış yaşandı.
Andrew, dört yıl önce bir yangında dört birimi kaybedebileceğimi doğrulayabilir. Tüm şehirlerin birleşmesiyle, tüm kod yükseltmeleriyle, artan inşaat maliyetleriyle, işgücünün yokluğuyla birim başına 30 ila 40,000 dolar olabilir. Bugünkü aynı yangın üç ya da dört kat daha büyük olacak.
Yani tüm bunları, inşaat maliyetleri eskisinden daha yüksek olduğu için mülk sahiplerinin mülklerine metrekare başına daha yüksek bir maliyetle değer vermek zorunda kalmasıyla birlikte eklersiniz. Bu, artan değiştirme maliyetleri nedeniyle daha yüksek talep olmasa da, aynı miktarda taleple piyasada daha az kapasiteye sahip daha az taşıyıcıya eşittir.
Yani olan şu ki, bu taşıyıcılar hatlarını kesmek zorunda kalacakları bir kapasite sıkıntısı içindeler. Ve gerçek hayattan bir örnekten bakıldığında bunun anlamı şu; eğer 25 milyon dolarlık, 250 birimlik bir apartman kompleksim varsa, bugün bunun değeri muhtemelen 50 milyon dolar ve eskiden sigortamı 25'e yazan bir taşıyıcım vardı. milyon, şu anda iki veya üç taşıyıcım olabilir çünkü hiçbir taşıyıcı bu kadar kapasiteyi kaldıramaz. Ve bu, daha az kapasitenin daha yüksek oranlar anlamına geldiği bir arz talep sorunudur ve oranlar yükseldiğinde, daha fazla taşıyıcının alana gelmesini, daha fazla kapasite yaratmasını ve bunun da oranları tekrar aşağıya çekmesini umuyoruz.
Tipik olarak sert ve yumuşak piyasalar bu şekilde çalışır. Benim düşünceme göre, bu piyasada daha önceki daha sert ve yumuşak piyasalarda görmediğim biraz farklı olan tek şey, genellikle bir tür ekonomik olayın sonunda yer alan zorlu bir piyasadır; ki bu da açıkça COVID-19'un bir Bunu hızlandıran şey inşaat maliyetinin artmasıdır.
Bana göre, bu zorlu pazarın kendisini düzeltmesi ve bizi, oranların düştüğünü gördüğümüz, daha fazla taşıyıcının geldiği, muafiyetlerin daha düşük olduğu, poliçelerde istisnaların daha az olduğu beş veya 70 yıllık yumuşak bir pazara geri döndürmek için. ve sigorta kapsamı için genel olarak daha iyi bir pazar. Bu inşaat maliyetinin düştüğünü görmeliyiz. Yani bu hala belirlenecek.
2022'nin sonunda bir miktar düşüş gördük, kereste ve çeliğin geleceğini görmeye başladık. Riskten korunmaya başlayın, bu genellikle piyasada bir çeyrek sonra gerçekleşir. Ancak 2023'ten başlayarak, malzeme maliyetlerinde her çeyrekte, özellikle de mekanik işlerinizde ve bu tür ticaretlerde kabaca %6'lık bir artış gördük. Dolayısıyla inşaat piyasasında bir miktar düzeltme görmemiz gerekiyor ve bence bunu yaparken, bu sigorta piyasasını kendi kendine düzeltmenin aykırı değeri olacak.

Andrew:
Yani Robert, bunu sıradan birinin terimleriyle özetlemem gerekirse, son birkaç yılda taşıyıcılar ve taşıyıcılar aslında bir alacak üzerine çek yazan adamlar gibi görünüyor, değil mi? Taşıyıcı derken?

Robert:
Doğru. Evet, bunlar sizin sigorta şirketleriniz, sizin şirketleriniz.

Andrew:
Evet. Bu nedenle taşıyıcılar iddialarla karşı karşıya kaldı. Florida kasırgaları, Teksas'ın donması, Kaliforniya'daki orman yangını. Yani dramatik bir şekilde, kâr elde etmek için bir işte çalışıyorlar ve milyarlar gönderip birkaç milyar daha az prim toplarken, hissedarlarının onlardan yapmalarını istediği şey bu değil.
Yani kazançları çok arttı ve ardından binaların gerçek değerleri de arttı. Ve sonra dediğim gibi, eğer yangın çıkarsa ve sigorta şirketinize giderseniz, "Hey, bu şeyi yeniden inşa etmem için bana para öde" deyin. Artık emek ve malzemeyle birlikte bunu yapmanın maliyeti ikiye, üçe katlandı. Ve biliyorum ki, eskiden 10,000 dolarlık bir masraf olan bu şeyler artık 30 ya da 40 dolardı.
Yani tüm bunları bir araya getirdiğinizde bunun zorlu bir piyasa haline geldiğini söylüyorsunuz, bu da ya primlerin inanılmaz derecede yüksek olduğu ya da bazı durumlarda sigorta bile alamadığınız anlamına geliyor, ancak umut verici işaretler olduğunu söylüyorsunuz. Florida üzerinden altı tane daha kasırga gelmediği sürece bu durum önümüzdeki birkaç yıl içinde iyileşebilir.

Robert:
Evet. Sigorta, finans piyasasındaki bir tür boğa ve ayı piyasasına benziyor. Biz buna yumuşak ve sert bir pazar diyoruz. Ve zorlu bir pazar, sigorta yaptırmanın zor olduğu anlamına gelir. Bunu yapmak daha maliyetlidir ve şartlar genellikle o kadar avantajlı değildir.
Ancak az önce değindiğiniz tüm noktalar, taşıyıcılar adil, konut amaçlı gayrimenkul alanında kârsızlık görüyorlar ve belirli bir varlık için eskiden sahip olduğumuz yerde, 10 veya 12 veya belki de 20 geçerli sigorta şirketim veya taşıyıcım olabilir. mülkün kapsamını sağlayacaktır. Artık üç tane var.
Ve bugünün pazarında, beş yıl önce orada olan taşıyıcıların bir kısmı varken, aynı miktarda teminata ihtiyaç duyan varlığa sahip olduğunuzda, bu taşıyıcılar başvurulardan bunalır. Yenileme fiyat tekliflerini almayı yavaşlatıyorlar ve şartlarını belirlemeye başlıyorlar. Muafiyetleri artırmaya başlıyorlar, istisnalar ekliyorlar, daha fazla değerleme gerektiriyorlar çünkü bunu yapabiliyorlar, çünkü herhangi bir belirli varlık türüne limit veya teminat koymaya istekli tek taşıyıcı onlar.
Ve bu mutlaka A, B veya C varlıkları değil, her yerde geçerli. Her varlık alanının kendine özgü zorlukları vardır ancak genel anlamda kapasite herkes için bir sorundur.

Andrew:
Tamam, yani bu yıl bir veya iki yıl içinde %67 oranında artan primlerimin en azından düz bir puan alabileceğine dair umut olduğunu söylüyorsunuz.

Robert:
Tarihsel olarak konuşursak, gösterecek hiçbir şey yok. Tam da piyasanın daha da kötüye gidemeyeceğini düşünürken, ufukta durumun daha iyiye gideceğini gösteren hiçbir şey göremiyoruz. Bu genellikle pazarın değişmeye başladığı zamandır. Mantıksız olduğunu biliyorum ama yine de geriye dönüp sert ve yumuşak pazarlara bakarsak hepsinin beş ila yedi yıllık raf ömrü var ve bu biraz daha uzun sürebilir.
Ancak genellikle durumun daha da kötüleşemeyeceğini düşünmediğimiz zamanlarda, birkaç yeni taşıyıcının pazara girmesi, yeni kapasite yaratması, pazarı tekeline alan diğer taşıyıcılara bunun rekabetçi bir pazar olduğunu göstermesidir. ve bir sıfırlamanın başlangıcını almaya başlarsınız.
Bunun ne zaman gerçekleşeceğini bilmek için kristal bir küreye bakıyor, ancak kenardaki taşıyıcıların ilgi kazanmaya başlaması ve kapasiteyi pazara geri getirmesi olmadan bu hızda devam edemez. Tamamen kişisel görüşümdür ve sadece tarihi gerçeklere dayanmaktadır.

Andrew:
Biliyor musun, bir sigorta şirketi kuracağım ve David, seni yılda 25,000 dolara sigortalayacağım.

David:
Bu noktada hayır diyemem.

Robert:
Evet. Ian'ı kullanıyoruz. Ian harika bir örnek. Bu gerçekleşti ve kayıplar henüz ölçülmedi. Bu 75 milyar dolarlık bir kayıp olayı. Bir gecede gördük ve gece dediğimde, Ian'ın moratoryumunun kalktığı anda, aşağıdaki yenilemelerimizden bazıları geri çekildi ve ertesi gün %30 ve %40'lık artışlarla yeniden fiyatlandırıldılar.
Demek istediğim, piyasa bu kadar anlık tepkilere alışkındır ve Ian bunu başarırdı, o fırtınanın piyasaya yaptığı şeyin etkisini ve perakende alıcıları nasıl etkilediğini gerçekten görmemiz bir sonraki fırtına sezonu olurdu. sigorta.
Şimdi taşıyıcılar dönüyorlar, üç ayda bir söylediğimde bazı iştahları ve kuralları haftalık olarak değişiyor. Yani bugün Andrew'a bir mülk hakkında bir projeksiyon verebilirim ve eğer onların kapanması 90 veya 120 gün sürerse, bu projeksiyonlar için kullandığım taşıyıcıları vurabilir, kendilerini bu alandan tamamen uzaklaştırmış olabilirler veya kendilerini o varlık sınıfından uzaklaştırmış olabilirler. hızlıca. Yani şu anda çok gerçek bir zaman.

David:
Elbette. Bakalım Robert Hamilton Sigorta Eğitim Okulu'nu nasıl seçmişim. Primler, yenileme maliyeti ve risk faktörünün bir birleşimi olacaktır.
Bunların her biri ne kadar yüksek olursa, priminiz de o kadar pahalı olur. Sorunun bir kısmı, malzemelerin artması ve işçiliğin artması nedeniyle yenileme maliyetlerinin artmasıdır ve bu durumda riskin de arttığını varsayıyorum.
Bu konuşabileceğimiz bir faktör mü? Fırtına mı, sigorta dolandırıcılığı mı? Sigorta sektöründe taşıyıcılar için de riski artıran ve bizim için daha yüksek maliyetlere yol açan bazı şeyler oluyor mu?

Robert:
Evet. Dolandırıcılık olduğunu pek düşünmüyorum. Demek istediğim, piyasada her zaman bazı spekülatif sigorta dolandırıcılıkları olacaktır, ancak bu iğneleyici bir şey değil. Bunlar sadece sahip olduğumuz küresel hava durumu modelleri. Herhangi bir yerde çıkan bir yangın değil. Herhangi bir yerde herhangi bir genel sorumluluk iddiası değildir. Bu taşıyıcılar aracılığıyla Amerika Birleşik Devletleri'nde son beş yılda yaşadığımız doğal afetlerin ve milyarlarca doları aşan olayların küresel birikimi sadece.
Çoğu taşıyıcıda bağlantı noktası adı verilen bir nokta bulunur. Yani eğer Andrew'un varlıklarından biri için bir sigorta poliçesi yazarsam ve bu 25 milyon dolarlık bir limitse ve bununla birlikte yazılırsa, örnek olarak sadece Travellers'ı kullanırız. Herhangi bir zararın yalnızca beş ila 10 milyon dolarını evde tutuyorlar ve sonra reasürans yapıyorlar. Ve bu taşıyıcıları etkileyen şey, bu milyarlarca dolardan fazla kayıplar nedeniyle, bu taşıyıcıların kendi reasüranslarına girmeleri ve reasürans anlaşmaları yoluyla Andrew'un şemsiye poliçeye girmesi gibi olmalarıdır.
Tarihsel olarak son beş yılda olduğu kadar sık ​​yaşanmadı. Yani küresel olarak her şeyi yönlendiren şey budur. Ve bundan muaf hiç kimse yok çünkü reasürans anlaşması olan herhangi bir taşıyıcı, eğer reasürans anlaşmasının yükselmesine veya etkilenmesine neden olan yazılarının bir alt kümesi ise, bu oran yazdıkları her iş parçasında görülecektir. . İşte bu yüzden mevcut pazar bu kadar yaygın. Çünkü reasürans her şirketin her yazısını etkiliyor.

David:
Yani bu bildiğim bir şey değildi. Bu farklı. Eğer sizi doğru duyuyorsam, bu, borç vereniniz ve kafanız aracılığıyla kredi aldığınız ipotek sektörüne benziyor, bu sadece parayı ödünç aldığınız kişidir, ancak onlar o kağıdı başka birine satarlar, o da onu başka birine satar. giderek daha büyük havuzlara girmeye devam ediyor.
Sigortanın bir taşıyıcıdan sigortalandığınızda da benzer olduğunu söylüyorsunuz, onların kendilerini karşılayacak sigortaları var, o kişi de sigortaya sahip olabilir, bu başlangıç ​​olur.

Robert:
Bu kesinlikle doğru. Televizyondaki her reklama ve her ev sigortacısına baktığınızda, herkesin küresel yazılarından haberdar olduğunu görüyorsunuz. Aslında riske attıkları şey, bu programlara verilen küresel reasüransla karşılaştırıldığında oldukça azdır.
Ian 75 milyar dolarlık bir kayıp olayıydı. Mesela evinizi kullanacağız diye yazan gerçek taşıyıcılar, sahip olduğunuz evin taşıyıcısı kimdi? Diyelim ki bu Geico, yakın zamanda Florida'dan çıkan bir taşıyıcı.

David:
Florida'nın her yerinde kertenkeleler var. Bu mantıklı olurdu.

Andrew:
Ah, ağaçlardan düşüyorlar.

Robert:
Florida'daki ev taşımacınız tüm bu evlerde PML yazıyorsa ve Ian gibi felaket bir olay yaşıyorsa, gerçekte ödedikleri miktar ile reasürörlerinden aldıklarının karşılaştırıldığında küçük bir miktar olduğu söylenebilir. küresel iddialar var. Yani bunların çoğunu etkileyenler bu reasürörler çünkü bu taşıyıcıya doğrudan bir masraf. Tıpkı Andrew'un mülk sigortasının, Gezginler gibi bir sigorta şirketiyle yaptığı işlemlere, onların reasürans anlaşmalarına ve yazdıklarına karşı bir masraf olması gibi.
Yani bunların hepsini toplarsanız, personeline ödeme yapmaları gerekiyor, ofis alanlarına ödeme yapmaları gerekiyor, reasürans anlaşmalarını ödemeleri gerekiyor. Bir sigorta şirketi normal bir işletmenin yaptığı gibi her türlü işletme masrafını ödemek zorundadır. Yani “Ben yüz bin dolar prim ödedim, yüz bin dolar zarar ettim” diyen çok müşterim var. Taşıyıcı benim yüzümden hiç para kaybetmedi.” Evet yaptılar çünkü %40'lık bir gider yükleri var.
Yani onlara ödediğiniz her bir dolar prim, başabaş noktaları muhtemelen bir dolar başına 60 senttir. Ve pek çok insan kayıp oranlarına baktığınızda şunu fark etmiyor ve "Benim kayıp oranım sadece %80" diyor. Taşıyıcı için hala %20'lik bir kayıp. Yani ayrıntılara girmeyelim ama yazım, sigortacılık ve bu taşıyıcıların çoğunun bu öğelerden bazılarına dayanarak gördüğü olumsuz sonuçlarla ilgili pek çok karmaşıklık var.

Andrew:
Pekâlâ, uzun zamandır sigortayla bu işin içindeyim ve sen benim aşina olmadığım bir terimi kullandın. PML'nin ne olduğunu açıklayabilir misiniz?

Robert:
Bu sizin olası maksimum kaybınızdır. Florida'yı etkileyen şeylerin çoğu bu ve birçok taşıyıcının nedeni de kırmızı çizgi kelimesini kullanmaktan hoşlanmamam, bunun harika bir estetiği yok, ama özünde yaptıkları da bu.
Florida ve David'e giden bir taşıyıcınız olacak, bugün aynı evinizi onlara gönderebilirsiniz ve yapacakları ilk şey onu bir modele bağlamak olacaktır. Bu posta kodunda veya beş mil yarıçapında ne tür bir konsantrasyona sahip olduklarını görecekler ve karar verecekler, "Hey, bu birleştirilmiş alanda zaten çok fazla risk altındayız. bir CAT'in iki, üç veya dört fırtınanın gelip bunların hiçbirini kaçırabileceği bir yayılımı yok.

David:
Yani o şehre gelen bir kasırga her şeyi yok edebilir, aksine daha büyük bir mesafeye yayılırsa bu felaket olayları genellikle belirli bir coğrafi bölgede meydana gelir, değil mi?

Robert:
Evet. Size mükemmel bir örnek vereceğim. Panhandle'da bir varlığımız var ve Idalia bu gelmeden önce rüzgar korumalarını değiştirme sürecindeydik, Idalia geldi, ne zaman bir fırtına çıksa, taşıyıcılar moratoryum ilan ederdi. Bunun anlamı, bu fırtına varken herhangi bir kapsamı bağlayamazsınız, değiştiremezsiniz veya değiştiremezsiniz.

Andrew:
Yani kasırgadan bir gün önce sigorta yaptıramaz mısın?

Robert:
Ne yazık ki hayır.

Andrew:
Dang.

Robert:
Deneyen birkaç müşterimiz oldu. Böylece fırtına geçti ve biz de her şeyi yoluna koyduk, sigortacıya şunu söyledim: "Tüm imzalı belgeler, ihtiyacınız olan her şey burada. Bu moratoryumların kaldırıldığı anda bu teminatın verilmesine ihtiyacım var. Ve bu moratoryum bir iş gününün ortasında kaldırıldı.
Geri dönüp bakmam ve tam olarak hangi gün olduğunu görmem gerekiyor. O günün sonunda, artık o posta koduyla iş yazmıyorlardı çünkü o kadar çok işi o kadar hızlı değiştirmişlerdi ki, konsantrasyonları o alanda istediklerinin üzerindeydi, yani.

Andrew:
Bunların hepsi oldukça zorlu geliyor. Sanırım pes etmeye, sörf tahtalarını çıkarıp bir süreliğine unutmaya hazırım. Ama demek istediğim, açıkçası durum böyle değil.
Peki ben size geldiğimde ya da David size geldiğinde ya da yeni bir yatırımcı çoklu aileye girmeyi düşündüğünde bununla ne yapacağız? Nasıl sigortalıyoruz? Biraz kaba bir tahmin alıp sonra "Pekala, önümüzdeki beş yıl boyunca yılda %10 artacak" mı diyeceğiz?
Kenarda oturmak istemeyen yatırımcılara yüksek düzeyde, geniş anlamda ne tavsiye edersiniz ki bu zaten hiçbir zaman gerçekten iyi bir strateji değildir, ancak yine de anlaşmalara nasıl bakarsınız, anlaşmaları analiz eder ve ileriye doğru ilerlersiniz, ancak Şu anda piyasadaki sigorta oranları ve primlerle ilgili nispeten yüksek miktardaki belirsizliği de hesaba katıyor musunuz?

Robert:
Evet. Hayır, bu harika bir soru. Sanırım yapacağınız ilk şey onu iki parçaya ayırmak olacaktır. Birincisi, CAT'ye maruz kalan veya CAT'ye maruz kalmayan varlığımı tanımlıyorsunuz. Ve CAT'in açığa çıkması, felaketle sonuçlanacak bir olaya maruz kalması anlamına geliyor. Ve Amerika Birleşik Devletleri'nde felaket olaylarını genellikle iki şeyle ele alıyoruz: bir rüzgar olayı veya bir yangın olayı.
Yani batıdaki herhangi bir şeyin eğilimi var, Colorado yok, Kaliforniya'nın belirli bölgeleri, CAT'ın kontrol edilemeyen yangınlara maruz kalma eğilimi var. Diyelim ki Teksas'tan kıyı boyunca doğu sahilinin yarısına kadar olan her şey, orada biraz kuzeyde dağılmaya başlıyor, bu CAT'in bir kasırgaya maruz kalmasıdır.
Bu yüzden yapacağım ilk şey ve yatırımcılarımı yapmaya teşvik ettiğim şey, öncelikle ne tür bir varlığa sahip olduğunuzu belirlemektir. Felaketle karşı karşıya kalan bir varlık mı, yoksa felaketle sonuçlanmayan bir varlık mı?
Felakete maruz kalmayanlarla başlayacağız çünkü onların biraz daha kolay olduğunu düşünüyorum. Sorumsuz olmak istemem ama sanırım bu pazarın iki ila üç yıl daha dayanabileceğini tahmin ediyorum. Ben de buna dayanarak sigorta yaparım ve yapmıyorum, yine söylüyorum, ben bir emlakçı değilim ama emlak yatırımlarını küçümseyecek kadar bilgiliyim.
Son 10 yılın zorlu piyasasını öngörüyorsanız bundan daha uzun süre yazabileceğinizi sanmıyorum. Eğer gider artışlarını bu kadar uzun süre üstleniyorsanız hiçbir anlaşmanın düzgün bir şekilde imzalanacağını düşünmüyorum. Bu adil bir ifade mi, Andrew?

Andrew:
Son iki yılda herhangi bir şeyde, aslında sadece en iyi bilgiye dayalı tahmininizi yapıyorsunuz.

Robert:
Bu kesinlikle doğru. Bu yüzden görüşme sırasında dinleyicileri cesaretlendirirdim, gördüğüm en büyük şeydi ve daha önceki yıllarımda bundan suçlu olabilirdim. Müşterileriniz var. Müşteriler değerlidir, onlar bizim varlıklarımızdır, bizi işte tutan veya ailelerimizi besleyen ve personelimize ödeme yapan şeylerdir. Ve yapmak isteyeceğiniz son şey bir müşteriyi üzmektir.
Gördüğüm en büyük hata, yatırımcıların komisyoncularına ulaşıp "Bana bu mülk hakkında bir tahmin verebilir misiniz?" Ve komisyoncunun yapmak isteyeceği son şey, yatırımcıyı korkutmak, onlara verdiklerinin çılgınca olduğunu veya verdiklerinin daha iyi olabileceğini söylemektir. Yani yatırımcıların gördüğüm en büyük hatası, proformalarında kötü rakamlar almaları. Bununla kastettiğim, komisyoncunun müşteriyi üzmemek umuduyla gerçek sigorta priminin ne olacağını hafife almasıdır.
Böylece anlaşma sözleşmeye bağlandı, yatırımcılar birim başına 300 dolar belirlediler, çünkü komisyoncu birim başına 600 dolar olacağı konusunda onları korkutmak istemedi. Sigortacılık ilerlemeye devam ettikçe para zorlaşıyor. Kredi şartları katılaşmaya başlıyor, aniden son dakikada komisyoncu tekliflerle ortaya çıkıyor ve şöyle diyor: "Ah, Andrew, sana birim başına 300 dolar olacağını söylemiştim, ama birim başına 600 dolar. ” Ve çoğu zaman bunun iki şeyden biri olduğunu hissediyorum. Ya komisyoncu müşterisine karşı açık sözlü değil ya da komisyoncu piyasada eğitimli değil.
Örnek olarak Andrew'u kullanacağım. Andrew için pek çok anlaşmanın altına imza atıyoruz ve bunların %90'ı ilerleyemiyor ve bunda sorun yok çünkü bu anlaşmaların altına imza atmak onun sorumluluğunda. Ama her zaman denemeye ve değerlendirmeye çalışıyoruz ve bazen hedefi kaçırıyorum ama yüzde yüz kaçırmıyorum. Borç verenin bizim düşündüğümüzden biraz daha yüksek bir değerleme istemesine bağlı olarak bunu kaçırabilirim veya EGI'nin biraz farklı olmasına bağlı olarak bunu kaçırabilirim veya belki Andrew bana net kiralanabilir metrekareyi verdi ve fark ettik brüt kiralanabilir metrekare miktarı %10 daha fazladır. Ve David'in daha önce söylediği gibi, üzerinde düşünmemiz gereken %10 daha fazla değer var.
Böyle şeyler olur ama bu kadar da kaçırmamalısın. Öyleyse bu varlığın nerede olduğunun büyük resmini çekmeye çalışıyoruz? Suç puanı nedir? Pazarın yenileme maliyetinden ne isteyeceğini düşünüyoruz? Andrew hangi borç vereni kullanıyor? Freddie Mac'in kredisi mi? Bu bir hedge fonu kredisi mi? Geçmişte birlikte çalıştığımız ve diğer kredi verenlerin istemediği bazı nüansları isteyeceğini bildiğimiz bir kredi veren kurum mu? Ve bunu bir model haline getirmeye çalışıyoruz.
Ve bazen satıcının T12'sinde olandan daha az oluyor. Bazen daha fazlasıdır. Ve daha fazlası olduğunda, Andrew'a "Hey, neden şu anki sahibi 50,000 dolar ödüyor ve siz az önce 75,000 dolar tahmin ettiniz?" dediğinde bunu söylemeye hazırlıklı olmamız gerekiyor. Andrew'a anlatmak için madde maddelerimizi hazır tutmalıyız. "Eh, onu ayak başına 50 dolara sigortalıyorlar, yüz dolardan daha az bir fiyata sigortalamana hiçbir umursamazlık izin vermez. Rüzgar sigortasını satın almıyorlar.” Veya "Çeyrek milyon dolarlık indirimleri var." Bu, girmemize gerek olmayan çeşitli şeyler olabilir.
Ancak yeni yatırımcılara verebileceğim en iyi tavsiyenin sigorta piyasasından korkmaması olduğunu düşünüyorum, çünkü tavan oranları pek kullanılmasa da, eskiden T12'lere dayalı olarak kullanılıyor olabilir, yine de nihai fiyatlandırmaya giriyor anlaşmanın.
Bu yüzden korkmayın, sadece piyasayı anlayan, bu varlık için alacağınız borcu anlayan ve bunun neden olabileceği konusunda size eğitimli bir yelpaze sunabilecek biriyle çalıştığınızdan emin olun. A olabilir veya neden B olabilir ve aradaki yalancılar kolu hareket ettirebilir.

Andrew:
Orada her yatırımcının yanına alması gerektiğini düşündüğüm üç şey duydum. Birincisi, sigortayla ilgili komisyoncu ve satıcı beyanları söz konusu olduğunda, bu beyanları, dört yaşındaki çocuğunuzun arabaya binmeden önce tuvalete gitmesi gerekmediğini söylediği gibi değerlendirin; bu beyanı asla göründüğü gibi kabul etmeyin. . Bir numara. Bir numara. Bu yüzden her zaman biraz şüpheci olun.
İkincisi, bu aslında tamamen başka bir konudur, ancak kredi alıyorsanız, kredi vereninizin sigortayla ilgili gereksinimlerinin ne olacağını bildiğinizden emin olun. Bu, eğer bir düzeyde sigorta alacağınızı düşünüyorsanız ve kapanıştan iki hafta önce, borç vereniniz "Sigortalarını gözden geçirelim" derseniz, sigortacılığınızı tetikleyebilecek veya anlaşmanızı bozabilecek bir şey olabilir. Onlar da şöyle diyorlar: "Ah, bunun iki katına ihtiyacın var." Bu kesinlikle seni rahatsız edebilir.
Ve üçüncü şey gerçekten iyi bir tahmin elde etmektir. Ve elbette, iyi bir tahmin aldığım bu noktada, her zaman Robert'la başlıyoruz ama diyelim ki, eğer bir Robert'ınız yoksa, henüz bir Robert'ı tanımıyorsunuz demektir. Bir numara, git bir tane bul. Ve ikinci olarak, içinde bulunduğunuz pazardaki mülk yöneticileriyle de konuşun ve şunu öğrenin: "Hey, yönettiğiniz varlığın mevcut sigorta oranları için ne görüyorsunuz?"
Ayrıca BiggerPockets forumlarına gidin ve etrafa sorun ve "Hey" deyin. San Antonio, Teksas'ta yatırım yapıyorsanız, forumlara gidin, sizin yapmak istediğiniz şeyi yaparak pazarınıza yatırım yapan diğer çok aileli ve hatta tek aileli yatırımcıları bulun ve şöyle deyin: “Hey, sigorta için ne kadar ödüyorsun? Ne tür bir teminat alıyorsunuz? Ne gibi zorluklar yaşıyorsunuz?” Ve diğer yatırımcıların ne yaptığını öğrenin.
Bu üç şeyi yaparsanız, en azından size anlaşmanızın başarısız olmayacağı iyi bir başlangıç ​​noktası verecektir çünkü birim başına 300 ödemişsinizdir ve bu aslında 900'dür. Robert'ın dediği gibi, üç yıl ileriye bakmak, bu biraz daha zordur, ancak doğru başlangıç ​​noktasına sahipseniz, başlangıçtan itibaren çok daha iyi durumda olacaksınız.

Robert:
Bu harika bir nokta, Andrew. Ve tabii ki her dinleyici gibi ben de bu alanda yaşıyorum ve her şeyi ünite başına baz alıyoruz. Çünkü her şey gibi, birim başına maliyet ne kadar bağlantılı?
Bir şey daha, çok ayrıntıya girmemek için, ama birçok dinleyiciyi yapmaya teşvik edeceğim bir şey, birim başına birimini rehberiniz olarak kullanmaktır. Bunu tamamen anlayın, ancak bazen bir adım daha ileriye gitmeniz gerekir. Ve her zaman şunu söyleyen birçok müşterim oluyor: "Neden birinci varlığa 250 birim ödüyorum da ikinci varlığa 350 birim ödüyorum ve ikisi de aynı poliçeye sahip?" Bunun nedeni metrekaredir.
Yani, fazladan bir titizlik katmanı eklemek istiyorsanız ve bununla kastettiğim, eğer Andrew bir numaralı varlığa sahipse ve birim metrekare başına ortalama 600 feet kare ise ve iki numaralı varlığın birim başına ortalama metrekaresi 1200 feet kare ise, her şey Tamamen aynı olmak kaydıyla, ikinci varlık birincinin iki katı kadar olacak çünkü iki kat daha büyük. Değiştirme maliyetinin iki katı çarpı oran prime eşittir.
Bazen insanların birim başına maliyet, birim başına maliyet, birim başına maliyet elde etmeye takılıp kaldıklarını ve sonra varlıklarının birim başına bu maliyete ulaşmadığını görüyorum. Nedenini anlamıyorlar, çünkü belki de iç koridorları ya da çok fazla ortak alanı var. Daha eski, daha büyük birimler olabilir, belki 1700 metrekarelik iki yatak odalı birimler olabilir. Ve kare görüntüleri bunu ölçmenin daha kesin bir yoludur.
Dolayısıyla, Andrew'un bahsettiği gibi, bu soruları akran grubunuza sorduğunuzda, yönetim şirketinden benzer varlıkların ayrıntılarını alabilir ve bunları birim bazında ortalama kare görüntülerine ayırabilirseniz, bu, ibreyi hareket ettiren şeylerden biridir. bir nebze. Tekrar ediyorum, fazla ayrıntıya girmemek için, bugün bu konuşmayı çok yüksek seviyede tutmak istiyoruz, ancak bu çok önemli bir bileşen.

Andrew:
Daha sonra hızlıca daha önce konuştuğumuz bir konuya geri dönmek istiyorum. Eğer CAT'e maruz kalmış bir fobim varsa, kasırga, deprem, yangın ve benzeri olaylarla karşılaşma ihtimalimin en az olduğu Amerika Birleşik Devletleri'nde nereye yatırım yapmalıyım? İnsanların başlamasını önerebileceğiniz birkaç eyalet var mı?

Robert:
Evet. Yani diğerlerinden daha olumlu bakılan pek çok eyalet var ve bunların çoğunun çevredeki davalarla ilgisi var. Ve bu belki de mülkiyete çok fazla işaret etmiyor, ancak sadece davalar olumlu ve olumsuz pazarlar yaratıyor.
Yani Louisiana, Alabama davaların pek fazla olduğu eyaletler değil. Florida pek iyi bir dava eyaleti değil. Teksas, kötü cezai tazminat eyaleti. Dolayısıyla bu eyaletlerden bazılarına gittiğinizde sigorta masraflarınızın neden arttığını anlayamayabilirsiniz. Bunun nedeni, mülk sahiplerinin içinde bulunabileceği harika bir yasal platform olmamasıdır. Yani, aleyhinize bir hak talebiniz veya bir tür dava açtığınızda, sigorta şirketinizin savunabileceği harika bir platform yoktur. Tam tersi, örnek olarak Kuzey Carolina'yı kullanacağım.
Kuzey Carolina, mülk sahipleri için sadece ihmali kanıtlama zorunluluğuna dayanan harika bir yasal eyalettir. Çok iyi bir hukuki ortam var. Taşıyıcılar Kuzey Carolina'yı seviyor çünkü öncül sorumluluk taleplerinin bu eyalette diğer eyaletlere göre çok daha az olacağını biliyorlar. Daha iyi bir hukuki yapıya sahip olduğu için her şey sabit kalıyor. Dolayısıyla bir eyaletin diğerinden daha iyi olduğunu özellikle söyleyemem çünkü her eyaletin iyi alanları ve kötü alanları vardır.

Andrew:
Tamam, anladım. Baktığım bazı eyaletleri biliyorum, Kuzey Carolina'dan bahsetmiştin. Tennessee de düşük risk ve düşük suç oranıyla oldukça iyi görünüyor.

Robert:
Tennessee iyi bir eyalettir. Tennessee'de biraz konvektif rüzgar alırsınız.

Andrew:
Ah, meteoroloji terimleri.

Robert:
Evet. Konvektif rüzgarlar sadece isimsiz fırtınalardır. Böylece kasırgalar, rüzgar makasları, Tennessee kuzey Mississippi, Arkansas'ı geçerek Tennessee'nin kuzeybatı köşesine ulaşıyor. Biraz konvektif rüzgar var, bu yüzden Tennessee'de biraz mülk sıkıntısı var. Ancak genel olarak konuşursak Tennessee harika bir eyalettir.

David:
Andrew, sigorta sorunlarını nasıl çözeceğini zor yoldan öğrendin. Birlikte bulunduğumuz mülklerden bazıları. Başka bir podcast'te paylaşacağımız bazı çılgın hikayelerim var, ancak yatırımcıların sigorta için alışveriş yaparken zor yoldan öğrendiğiniz veya kontrol listelerine eklediğiniz hakkında sorması gereken bazı şeyler nelerdir?

Andrew:
Evet. Kesinlikle sigortacılık okulu deneme yanılma yoluyla öğreniyorum. Bilgeliğin beni takip ettiğini hissediyorum ama her zaman biraz daha hızlı oldum ve şükürler olsun ki Robert çok ileri gitmememi sağlamak için oradaydı.
Yani neredeyse zor yoldan öğrendiğimiz şeylerden biri ve ayrıntılara girmeyeceğiz, ama bu bana göre "Ne oluyor?" sorusunun göze çarpan bir örneği. Ve eğer emlak ve sigorta işine giriyorsanız ve eğer bunu bilmiyorsanız, bu gününüzü mahvedebilir.
Öğrendiğimiz şeylerden biri, sel bölgesinde olmayan bir mülkümüz olduğuydu, ancak sinsi bir şüphem vardı. Yani sel sigortamız vardı ve tropikal bir fırtınayla karşılaştık ve sular altında kaldı ve şu nüansa girmek zorunda kaldık: "Peki, sel yağmurdan mı yoksa bir su kütlesinden mi kaynaklanıyordu?" Robert, yanılıyorsam düzelt ama sel sigortası aslında yağmur suyunun birikmesini karşılamıyor. Bu doğru?

Robert:
Ulusal sel sigortası planının tanımı, bir su kütlesinin taşmasıdır.

Andrew:
Yani bu bir tuzak. Apartman kompleksinizin su basabileceğine dair hiçbir fikrim yoktu. Sel sigortanız olabilir ama onlar gelip şöyle diyebilirler: “Çünkü su çekilmiyordu ve sadece yağmur yağıyordu. En yakın su kütlesinden 16 mil uzaktasınız, dolayısıyla bu sayılmaz.” Bunu örtbas etmenin bir yolu var mı?

Robert:
Evet. Taşkınları yüzey suyu birikimini de içerecek şekilde tanımlayan, söz konusu varlığa yerleştirdiğimiz özel sigorta aracılığıyla.

Andrew:
Tamam aşkım. Elbette. Başka ilginç bir şey daha var, suç oranları hakkında konuştuk ve Atlanta Metrosu'nun bir parçası olan DeKalb County, Georgia'ya yatırım yapıyorduk ve oradan çıkmamızın nedenlerinden biri de sigortanın gerçekten pahalı ve zor hale gelmesi ve nedenlerden biri suçtur. Bu mahallelerin bazılarında suç gerçekten zorlaştı.
Diyelim ki bir varlık satın alıyorsunuz ve poliçenizi alıyorsunuz, sorumluluğunuz var ve istisnaları okumak için zaman ayırmıyorsunuz. Yatırımcıların gidip kapsanıp kapsanmadığını öğrenmek için arayacakları ilk üçten bazıları nelerdir? Yani örneğin Atlanta'nın bazı bölgelerinde saldırı ve darp olaylarını kapsamıyorlar, değil mi?

Robert:
Bu doğru.

Andrew:
Diyelim ki bu bir numara. Bir yatırımcının "Hey, gerçekten bu kapsamda mıyım, değil miyim?" sorusunu öğrenmek için araması gereken en önemli iki veya üç tanesini daha düşünebilir misiniz? Ve bunun kapsandığını varsaymıyor musunuz?

Robert:
Evet. Demek istediğim, bu sürekli değişiyor ama tabii ki en büyükleri şiddet içeren suçlar kelimesini kullanacağım. Bu nedenle, şiddet içeren bir suç nedeniyle dışlanmadığınızdan emin olmak. Taşıyıcılar bunu birçok farklı yolla kamufle ederler. Bazen bu bir saldırı ve darp dışlamasıdır. Bazen taciz ve taciz, bazen ateşli silahların hariç tutulması, bazen de silahların hariç tutulması. Bu kapsamı dehşete düşürmek için kullandıkları birçok farklı biçim var.
Bu mahallelerden bazılarına gidiyorsanız, ki yine mahallede kırmızı çizgi belirlemiyorum, ancak bir yatırımcı olarak suç oranının yüksek olduğu bir bölgeye gidiyorsanız, potansiyel olarak buna hazırlıklı olmanız gerekir. o mülkün mülkiyetinin bir noktasında şiddet içeren suçlar teminatından yararlanamayabilirsiniz. Ve ben şunu söylüyorum ki, bunu başlangıçta alabileceğiniz ve daha sonra bulunduğunuz bölgede iki veya üç şiddet içeren suç işlendiği gerçeğine dayanarak, bunu yenilemede alamayacaksınız veya yenilemede alırsanız, fiyatı çünkü o kadar şaşırtıcı olacak ki, onu satın almak istemeyeceksiniz.
Yani bu, alıcının dikkatli olmasını söylemek istemiyorum, ancak bu sadece bilmeniz gereken bir şey. Diğer bazı istisnaları görmeye başlıyoruz ve bazılarını kaldırabiliyoruz, bazılarını kaldıramıyoruz. Özellikle Atlanta bölgesinde çok sayıda insan kaçakçılığının istisnasını görmeye başlıyoruz.
Şu anda insan kaçakçılığıyla ilgili davada olan iki müşterim var, her ikisinin de bunda herhangi bir ihmal veya kusuru olduğunu düşünmüyoruz, ancak davacılar, iradelerine aykırı olsun ya da olmasın, bir yerden diğerine gidenler. Müvekkillerimden iki tanesi insan kaçakçılığı nedeniyle dava açtı.
Gördüğümüz başka bir dışlanma, yaşanabilirlik dışlanması olarak adlandırılıyor. Bir varlığa sahip olan herkes muhtemelen kira kontratından çıkmak veya depozitosunu geri almak isteyen ya da herhangi bir nedenle bunu yapmak isteyen bir kiracının kendisine gelmesine neden olmuştur. Size karşı bir iddiada bulunuyorlar. İçinde su olsun, tahtakuruları olsun, her ne olursa olsun, birim yaşanabilir bir yer değildi. Pek çok taşıyıcının, herhangi bir değeri olsun ya da olmasın, yaşanabilirlik istisnalarını artık savunmamaya başladığını görüyoruz.
Yani bu görüşmenin geri kalanı için bir listeye bakabiliriz, ancak bu çağrıdaki her yatırımcıyı ve dinleyiciyi yapmaya teşvik ettiğim şey, komisyoncunuzdan alacağınız başka bir şey yoksa, öncelikle aşağıdakileri içeren bir özet almalısınız: tüm politika formları bunun üzerindedir. Ancak değilseniz, komisyoncuya şunu sorun: "Sorumluluk teklifimin tam bir kopyasını alabilir miyim?" Form listenizi okumak ve bu formun sizi büyük ölçüde etkileyip etkilemediğini sıradan birinin terimleriyle değerlendirebilmek için bir sigorta uzmanı olmanıza gerek yok. Yani, elimde bir form listesi varsa ve ateşli silahlar hariç diyorsa, genel sorumluluk poliçemin ateşli silahları kapsamadığını bilmek için sigorta uzmanı olmama gerek yok.
Öyleyse bu formları alın ve size söz veriyorum, eğer onlara yenilendikten sonra yenilendikten sonra yenilenmeye bakarsanız, bu formların poliçeye nasıl dahil edildiğini, hangilerinin sizin yararınıza çalıştığını ve hangilerinin işe yaramadığını anlamaya başlayacaksınız. ve mülkünüz ve yatırımcılarınız için daha iyi bir sigorta alıcısı olun.

Andrew:
Peki tamam. Dolayısıyla bunu dinleyen yatırımcılar, "Peki, durun bir saniye, eğer mülküme silahlı saldırı olursa bu üzücü, tabii ki bunun olmasını istemiyoruz, ama bu nasıl benim hatam ya da sorumluluğum oluyor?" Olaya karışan biri gelip sizi dava edecek çünkü örneğin mülkte yeterince aydınlatma yoktu ve bu sizin hatanızdı.

Robert:
Üç sayfalık iddialar üretecekler ve yine, haklı olsun veya olmasın, haber yapma, haberin çözümlenmemesi veya bir eyalet mahkemesinin önüne çıkma gibi sorunlarla karşı karşıya kalırsınız.

Andrew:
İşte bu yüzden, bu tür şeylerin çoğu şöyle: "Durun bir saniye, bu benim hatam değil, çok fazla." Bu yine de sizin sorumluluğunuzda olamayacağı anlamına gelmez. Diğer bir şey de Robert, form sözcüğünden birkaç kez bahsetmiştin ve formu duyduğumda, DMV'de ya da doktorun muayenehanesinde doldurduğum bir şey aklıma geliyor ve bana şunu soruyorlar: “Yaşayan en yakın akrabanızı listeleyin. ” Ben de "Bilmiyorum, ofisinize mi yoksa benim ofisime mi dört mil kaldı?" Sigorta dünyasında form nedir? Bu ne anlama gelir?

Robert:
Evet. Dolayısıyla politikanızın artık kağıt üzerinde politikalar yapmıyor olmamızın bir nedeni var. Bunları elektronik olarak iletiyoruz. Ancak sigorta bağlayıcılarını ne zaman aldığınızı hatırlayacak kadar uzun süre gayrimenkul sahibi olanlar için, bunlar o kadar kalın ki. Bu kadar kalın olmalarının bir nedeni var. Her poliçenin ekli formları vardır ve bu formlar teminat sözleşmesidir. 130 sayfalık bir politikayı baştan sona okumak çok çalkantılı.

Andrew:
Denedim.

Robert:
Kimseden bunu yapmasını istemiyorum ama sizin kopya kağıdınız her poliçenin üç bileşenden oluştuğunu söylüyor. Beyannameler sayfası var. Beyannameler sayfası, poliçenin geçerlilik tarihlerini, sigorta şirketinin adını, sigortalının adını, poliçe limitlerini, teminatın sadece çok yüksek düzeydeki genel görünümünü koyar. Sonraki form listesidir.
Form listesi aslında onu takip eden iki inçlik kağıt için bir içindekiler tablosudur. Sahip olduğunuz kapsamı anlamak için ihtiyacınız olanın %90'ını yalnızca form listesine bakarak çıkarabilirsiniz. Bir tür beyanlar sayfasını, form listesini ve ardından tüm formları düşünün.
Politikalara baktığımızda veya bir müşteri için bir şeye baktığımızda, mutlaka, eğer Andrew bana satın aldığı bir şeyin poliçesini vermişse, mutlaka 300 sayfa okumayacağım. Doğrudan form listesine gideceğim.
Ve bu form listesine bakarak, bu form listesinden sonra gelen her şeyi anlayacağım, neyin iyi, neyin kötü olduğunu, neye ihtiyacım olabileceğini, bu poliçenin alüminyum kablolama olmadığına dair bir güvencesi olduğunu söyleyen bir garanti varsa, ben Gidip alüminyum kablo formunu okuyacağım ve "Tamam, tam olarak ne diyor?" Alüminyum kablolama olmadığını mı söylüyor yoksa düzeltilmesi gerekiyor mu? Yani formlar ayrıntı için var, ancak çoğunu form listesinden çıkarabilirsiniz. Form listesine bir içindekiler tablosu gibi davranıyorum.

Andrew:
Elbette. Yani bu gerçekten iyi bir ipucu gibi görünüyor. Evet, özellikle yeni yatırımcılar için bile şunu söyleyebilirim; eğer deniyorsanız, öncelikle sigortanın nasıl çalıştığını öğrenin ama aynı zamanda doğru sigorta kapsamına sahip olduğunuzdan da emin olun.
Beyannameler sayfanızı kontrol edin, çünkü bu size tüm sınırlarınızı söyleyecektir, örneğin, "Bunda 2 milyon, bunda 500,000 ve muafiyetleriniz bunda." Ve form listeniz, bir içerik tablosudur. Yani eğer ateşli silahların dışarıda bırakılmasından, alüminyum kablolardan ya da rüzgar ve doludan endişeleniyorsanız, size “Tamam, gidin. Bu 635. sayfada, gidip bakacağım, buraya bir bakacağım.” Ancak size yüksek düzeyde hızlı bir görünüm sağladığını söyleyecektir.

Robert:
Evet tam olarak öyle değil ama durum tam olarak bu. Eğer mülk politikanızda bir çatı değerleme onayı görürseniz, muhtemelen gidip o çatı değerleme onayını okuyacağım ve çatılarımdaki hasarları karşılayıp karşılamadığımı öğreneceğim. Bir sigorta poliçesinin nasıl bir araya getirildiğinin mekaniğini anladığınızda, düşündüğünüzden çok daha basit.

Andrew:
Elbette. Çatı değerlemelerinden, muafiyetlerden bahsetmişken, artık çoğumuz şunu biliyoruz: "Ah, 10,000 $'lık bir muafiyetim var, 25,000 veya yüz bin." Ve biliyorum ki, başlangıçta anlamamız biraz daha uzun sürdü, bu apartman politikalarının çoğu, örneğin 5 birimlik veya 10 birimlik bir daire satın alırsam, 2 birim ile birlikte gelir. % düşülebilir. Kulağa harika geliyor. %2, bu hiçbir şey. Bu neden kesinlikle yanlış?

Robert:
Evet. Yani ne zaman bir indirim yüzdesi görseniz, ki bu 10 yıl öncesine denk geliyor, buraya bir taşıyıcı gelirdi, örneğin Gezginler. 10 yıl önce Travellers, beş yıl önce Traveller şöyle demişti: "Atlanta'daki tüm dairelerimizde yüzdelik muafiyetler uygulamaya başlayacağız." "Aklını kaçırmışsın" dedim. Eğer bunu yaparsan yazdığın her daireyi kaybedersin.”
Yanılmışım. Piyasa hızla onları yakaladığı ve rüzgar dolusundan %2 veya %XNUMX oranında indirim koydukları için diğer birçok taşıyıcı da bunu yapıyor ve umarım hiçbir Traveller dinleyicisi burada değildir. Gezginlerden bahsetmiyorum, onları sadece örnek olarak kullanıyorum.
Ancak Andrew'un kastettiği şey, poliçenizde düşülebilir bir yüzde gördüğünüzde, bu maaş bordrosunun geçerli olduğu değerlerin bir yüzdesidir, kaybın yüzdesi değil. Örnek olarak Andrew'un panhandle portföyü var.
Sanırım elimizde bir varlık var, 30 milyon dolarlık bir varlık var, %2'lik bir indirim var, teminat uygulanmadan önce 2 milyon doların %30'si, kayıp ne olursa olsun %2 değil. Bunu anlamalısınız ve Andrew ve ben, beş ya da 10 yıl öncesine dönersek, kendisi panhandle'da bir miktar varlık göstermeye başladığında, bu varlıklar hakkında konuşmaya başladık. Müşterilerime tavsiyem her zaman şu oldu: Anlaşmanızı sanki bir zararınız olacakmış gibi yapın.
Bir kasırga beklendiğinin altını çizin. Çünkü pek çok insanın Florida'ya gittiğini ya da Gulf Coast'a ya da Charleston, Myrtle Beach bölgesine, hangi bölgeyi seçmek isterseniz oraya gittiğini görüyorum. Pek çok insanın oraya gittiğini ve bir şeye sahip olacaklarını ve hiçbir zaman fırtınaya maruz kalmayacaklarını düşündüklerini görüyorum. Bakın aynı durum ev sahiplerinin de başına geldi.
Bu anlaşmaları sanki bir fırtınaya yakalanacakmış gibi sigortalamalısınız, tam bir zarara girecekmiş gibi sigortalamalısınız ki, rezerve etmeseniz veya bunun için fon sağlamasanız bile uygun şekilde rezerve edebilir ve anlayabilirsiniz. "Tamam, eğer bu gerçekleşirse, işte bunun benim üzerimde yaratacağı mali etki." 2 milyon doların %30'si miydi bu, Andrew? 600,000 dolar mı?

Andrew:
Bu… Evet.

Robert:
Yani bu varlığın 600,000 $'lık rüzgar dolusu indirimi var, 2 $'lık bir talebin %600,000'si değil, ki bu da 12,000 $ olacaktır. Bu büyük bir fark. Yani bunu anlamalısınız ve bu gerçekten daha da önemli hale geliyor çünkü Florida pazarı açıkça etkilendiğinden, eskiden %3 veya %5'lük muafiyet artık %7, %10, %XNUMX'dur ve borç verenler buna izin veriyorlar çünkü kredi verenler izin vermezlerse kredi veremeyecekler, çünkü insanlar kredi olmadan krediye uyum sağlamak için sigorta alamayacaklar.
Bu yüzden bazı vintage C sınıfı varlıklar konusunda dilenci müşterilerimiz var. Adlandırılmış fırtına indirimi %10'dur, bu da teminatın geçerli olması için mülk değerlerinin %10'unun hasar görmesi gerektiği anlamına gelir. Yani bir, iki, %3 hayat devam ediyor. %10, genellikle yatırımcılarınıza geri dönüp nakit toplamanız gereken veya bir tür ikincil borç temin etmeniz gereken bir nakit olayı haline gelir, çünkü pek çok mülk bu tür nakitleri stokta tutmaz. rezerve.

Andrew:
Bu iyi bir şey. Devam etmeyi çok isterim. İstiyorum, ancak herkes için hızlıca vurgulamak istediğim birkaç şey daha var ve bunlar, sahibi olduğunuzda ve işlettiğinizde, başarılı bir yatırım ile başarısız arasındaki fark olabilecek şeyler.
Kesinlikle bir sonraki anlaşmayı nasıl yapacağınız veya konuştuğumuz taktikler kadar seksi ve heyecan verici değil, ancak para kaybetmemenizi sağlayan şey bu. Ayrıca doğru sigortaya sahipseniz ve biz bunu işimizde kişisel olarak biliyoruz, doğal bir afet aslında beklenmedik bir olaya dönüşebilir. İyi bir mülkümüz vardı ve bir kasırga yüzünden yok oldu, şimdi ise muhteşem. Dolayısıyla bu, iyi operasyonların anahtarıdır. Çok hızlı bir şekilde değinmek istediğim iki konu daha var.
Birincisi, sigorta poliçesine bakan herkes için, yatırımcıların yaptığını gördüğüm bir hata, primden tasarruf etmek için nakit değer poliçesine yönelmeleridir ve bu, tam ikame değer poliçesi olarak adlandırılan poliçeden çok daha ucuzdur. Ama sorun şu ki, tam olarak söylediği şey bu.
Bir kasırga nedeniyle parçalanan bir çatınız varsa ve nakit değer poliçeniz varsa, gelip şöyle diyecekler: "Evet, onu değiştirmek sana 400 bin dolara mal olacak. ama sadece yüz değerindeydi, o yüzden işte yüz tane. İyi şanlar." Oysa değerlemeye kadar olan tam yenileme değerinde, mülkün değerini ve Robert'ın daha önce bahsettiği tüm diğer şeyleri belirlediğiniz zamandı.
Teorik olarak size çatıyı tamamen değiştirmenize yetecek kadar verecekler. Bu yüzden daha ucuz nakit değeri seçme hatasına düşmeyin. Ve ikinci olarak Robert, eğer mümkünse bunu bir dakikalık bir özet halinde açıklamanızı isteyeceğim.
Dışarıda ortak sigorta denen bir şey var ve bunu anlamamın uzun zaman aldığını biliyorum ve bu bir nevi karşılıklı bağımlılık gibi, kulağa olumlu gelen kelimelerden biri, örneğin, "Evet, bunu yapacağız" birlikte." Ama gerçekte bu kötü bir şey. Peki müşterek sigorta tam olarak nedir ve insanlar bu tuzağa düşmediklerinden nasıl emin olabilirler?

Robert:
Evet. Yani çoğu borç veren buna izin vermiyor. Yani herhangi bir dinleyici, eh, bunu geri alıyorum. Bazı topluluk bankaları bunu anlayacak kadar akıllı olmayabilir, ancak kurumsal kredi verenlerin çoğu buna izin vermeyecektir. Ama ne oldu, taşıyıcının insafına mı kaldın, değil mi? Çünkü müşterek sigorta cezanızın ne olacağını tam olarak tanımlamıyor.
Tüm ortak sigortalar basitçe, eğer Andrew karar verirse, "Dairemi fit başına 75 dolara sigortalatmak istiyorum" şeklinde bir formüldür. Bu kadar. Tartışmanın sonu. Taşıyıcı şöyle diyor: "Tamam, ayak başına 75 dolara sigortalayabilirsin. Cezanıza müşterek sigorta maddesi koyacağız. Ve eğer bir kaybınız varsa, oraya geleceğiz ve mülkünüzün ne olması gerektiğini değerlendireceğiz. Ve fark ne olursa olsun, mağlubiyetin cezasıdır." Bu yüzden size bir örnek vereceğim.
Yani eğer Andrew bunu fit başına 75 dolara sigortalarsa, kayıp anında taşıyıcı oraya gelir. İşin ilginç tarafı bu. Kaybedene kadar bilemezsiniz çünkü orada yazılı hiçbir şey yoktur. Carrier oraya gelip mülkü değerlendiriyor ve şöyle diyor: "Yenileme maliyeti tahmin aracımıza göre, ayak başına 150 dolar olması gerekirdi." Andrew'un tek ünite ateşi yüz bin dolar, bir dolar başına 50 sent alıyor.
Yani müşterek sigorta, onu ne için sigortalattığınıza göre sigorta ettirmeniz gereken tutara göre bir cezadır. Çok basit, olan bu. Bunu bir poliçede asla istemezsiniz çünkü bu, ayarlayıcıya mülkünüze keyfi olarak değer verme yeteneği verir ve sonra bunu aksini iddia edecek bir konumda sıkışıp kalırsınız.

David:
Pekala Andrew, küçük yatırımcıların yapabileceği başka iyi hamleler nelerdir? Gösteri bittiğinde insanların hatırlayabileceği kısa ipuçlarınız var mı?

Andrew:
Evet. Tekrar ediyorum, pek çok zor şey hakkında konuştuğumuzu biliyorum ve bu biraz korkutucu ve sanki "Aman Tanrım, artık yatırım yapmak isteyip istemediğimi bile bilmiyorum." İyi haber şu ki Robert'ın dediği gibi bu da geçecek, değil mi? Bu zor bir pazar. Sonunda yumuşacık olacak. Yumuşak, garanti edilmesi daha kolay anlamına gelir, umarız oranlar düşer. Ancak herkese, yalnızca doğru sigortayı almak için değil, aynı zamanda yatırımınızın iyi gittiğini genel olarak sigortalamak için neler yapabileceğinize dair yedi kısa ipucu vermek istiyorum.
Öncelikle, büyük ölçekli yatırımcıların rekabetinin daha az olduğu alanlardan başlayın. Bu piyasada bulacağımız şeylerden biri, 2000 birime sahip olan birinin muhtemelen ilk 10 birimini satın alan birinden daha iyi oranlar alabileceğidir.
O halde bu adamlarla rekabet etmeyebileceğiniz pazarlar bulmaya çalışın. Ve genel olarak konuşursak, eğer yeni başlıyorsanız, muhtemelen doğrudan yüz birime gitmeyeceksiniz, bu durumda bu insanlarla rekabet etme olasılığınız daha düşük olacaktır. Dolayısıyla, bu işte bir kez oraya vardığınızda ölçeğe sahip olmanın bir avantajı var, ancak bunun sizi caydırmasına izin vermeyin çünkü olasılıklar, yeni başlamayı düşünüyorsanız veya sadece 10'dan 20'ye kadar ölçeklendirme yapıyorsanız veya yüz, muhtemelen aynı noktada bulunan diğer yatırımcılarla rekabet ediyorsunuz. O yüzden bunun caydırıcı olmasına izin vermeyin.
İkinci şey, eğer bugün başlıyor olsaydım, işleri kolaylaştırmak için taşıyıcıların hoşlanmadığı özelliklerden kaçınırdım. Bu yüzden suç oranının düşük olduğu bölgelerdeki mülkleri arardım. Belki alüminyum kablolamaya sahip olmayan mülkleri arardım. 1803'te inşa edilmemiş, birkaç yüz yıllık ve yıkılmaya yüz tutmuş mülkleri arardım.
Bir düşünün, eğer sigorta poliçesini yazıyor olsaydınız, masanın diğer tarafında olsaydınız, ne tür bir mülkü sigortalatmak isterdiniz? Kendinizi taşıyıcının yerine koyun ve ardından bu özellikleri arayın. Bu, baş ağrısının çoğunu ortadan kaldırmaya yardımcı olacaktır. Taşıyıcıların sevdiği alanlara gidin. Üçüncüsü ise Tennessee'nin nispeten iyi olması. Kuzey Carolina nispeten iyidir.
Robert, Amerika Birleşik Devletleri'nin gerçekten iyi bir haritasını çıkardığınızı biliyorum ve niyetinizin iyi eyaletler, kötü eyaletler olduğunu sanmıyorum ama bu hangi eyaletlerin hangi risklere sahip olduğunu gösterdi. Bunu gösteri notlarına koyabilseydik, bence bu herkesin görmesi için öğretici olurdu, bir nevi "Ah, burada bu var ve burada da bu var" gibi bir fikir edinebilir. Öyleyse o kadar fazla risk taşımayan mülkleri ve alanları arayın.
Dördüncüsü, yine kendinizi sigorta şirketinin yerine koyun ve onların bakış açısına göre riski azaltın. Yani, bir mülk için kendi başınıza yeni bir poliçe yaptırmaya çalışıyorsanız ya da bir poliçe satın almak istiyorsanız, bunun yollarını arayın, belki aydınlatmayı iyileştirebilir misiniz? Takılma tehlikelerini azaltabilir misiniz? Havuzun çevresine daha iyi çit koyabilir misiniz? Sigortaya veya mide yanmasına neden olacak şeyleri ortadan kaldırmak için ne gibi küçük şeyler yapabilirsiniz? Her yerde yangın söndürücülerin bulunduğundan ve bunların son 10 yılda bir ara denetlendiğinden emin olun ki, birileri kullanmaya gittiğinde yansınlar.
Beşincisi, yaptığınız işte uzmanlaşmış bir sigorta komisyoncusu bulun. Yani Robert, Amerika Birleşik Devletleri'nin güneydoğusundaki 200'den fazla bahçe tarzı apartman kompleksinde uzmanlaşmıştır. Yani yaptığımız iş için mükemmel. Eğer Boise, Idaho'da 10 dairelik mülkler arıyorsanız, Robert sizin adamınız olmayacak ama dışarıda bu piyasayı bilen bir adam ya da bir kız var. Kendinizi tanıyın, ne yapmaya çalıştığınızı anlayın. O halde git o kişiyi bul. Sigortayı anlamaya çalışın ama sigorta uzmanı olmaya çalışmayın. Robert gibi bir adam bunun içindir. O halde gidin pazarınızı, varlığınızı bilen kişiyi bulun.
Altı numara, yine bu biraz göz korkutucu ama unutmayın ki bu sadece siz değilsiniz. Sektördeki herkes bu sorunla uğraşıyor. Evine 26,000$ yenileme primi alan tek kişi David Greene değil. Bu muhtemelen mahallesindeki hemen hemen herkesin başına geliyor. Ve bu anlamda, bu biraz eşit bir oyun alanı. Ve aradaki fark, bunun etrafında bir yol bulmaya ve üstesinden gelmeye karar verip vermemeniz veya "Ah, bu çok pahalı, çok zor" diyen diğer birçok insan gibi olup olmamanızdır. İşler değişene kadar bekleyeceğim." Ve olabilir de olmayabilir de.
Ve sonra son ipucu, bunu Robert'a borçluyum. Birkaç kez kıçımızı kurtardı ama büyük ölçekli doğal afetlere maruz kalan birkaç mülkümüz vardı. Yani, eğer apartmanınızda bir yangın çıkarsa ve 10 dairenizden ikisini söndürürse, temelde sadece siz ve nakliyeci kalırsınız. Bütün kasaba tehlikede değil.
Ancak, bir orman yangını nedeniyle yok olan bir bölgede bir mülkünüz varsa veya yüzyılda bir donarak her varlığa zarar veriyorsanız veya bizim için, içinde bulunduğumuz kasabanın tamamı Michael kasırgası tarafından yok edildi. Talebinizi dosyalama hızı fark yaratır. Sıradaki tek kişi sizseniz, muhtemelen o kadar da önemli değil, ancak MSA'da hasar gören 300 başka mülk daha varsa, bu sigorta şirketlerinin baş edebileceklerinden çok daha fazla işi olacak.
Ve böylece mülkümüz için kasırganın yaklaştığını gördük. Aslında bir gün önce Robert'ı aradım. "Başla-" dedim.

Robert:
Önceki gece.

Andrew:
Evet, önceki gece.

Robert:
Andrew, "Tazminat talebinde bulunun" dedi. "Andrew, fırtına henüz orada bile değil" dedim. 'Dava açın' dedi. Tamam dedim." Bu yüzden daha etkilenmeden bir hak talebinde bulundum ve sanırım ertesi gün Andrew'a bir telefon geldi ve bu, Noel zamanı güneydoğuda meydana gelen donmaya benziyor. O hafta sonu başvuruda bulunan kişiler, Pazartesi günü başvuruda bulunanlardan üç ay öndeydi. Gök gürültüsünü çaldığım için çok üzgünüm Andrew.

Andrew:
Hayır ama haklısın. Ve talep için ilk sırada olduğumuz için iki hafta içinde 250,000 dolarlık bir çek aldık. Sigorta şirketi az önce şöyle dedi: “Evet, büyük bir olayla karşılaşacaksınız. İşte bir çek. Haydi başlayın.” Ve ertesi gün tadilata başladık. Ve böylece ilk sırada biz vardık, kasabada dokuz aydır inşaatına dahi başlayamadıklarını bildiğim mülkler vardı. Yani varlıklarınızın orada durduğunu, küflendiğini, parçalandığını, daha başlamadan dokuz ay boyunca kelimenin tam anlamıyla çürüdüğünü düşünün.
Dolayısıyla, doğal bir felaketin olduğu veya çok sayıda insanı etkileyen bir iddianın olduğu bir bölgedeyseniz, oyalanmadığınızdan emin olun. Bu iddiaları alın. Tüm bilgilere sahip olmanıza gerek yok. Yerinizi sıraya alın, değil mi? Yani Best Buy'daki Kara Cuma gibi. Eğer o televizyonu almak istiyorsan oraya erken gitmelisin. Ayrıntıları bilmiyor olabilirsiniz ama sıraya girseniz iyi olur, yoksa böyle bir şey olmayacak.

Robert:
Harika bir noktaya değindin Andrew. Demek istediğim, aldığınız kötü haberler daha iyi olmaz. Onları yanlış yola sokan tazminat taleplerinde gördüğüm en büyük sorun, sigorta şirketinin bu durumu kendi başına halletmeye çalışması veya iki veya üç hafta sonra bana "Olduğu anda bana haber ver" demeyi beklemesidir. Bırakın da onu hemen taşıyıcıya göndermemiz gerekip gerekmediğine karar verecek kişi ben olayım." Çünkü geciktirirseniz, tıpkı Andrew'un dediği gibi, küflenirsiniz, şimdi acil servis konusunda tartışıyorsunuz, bazen bu sadece bir felakete dönüşüyor.

Andrew:
Ve istediğin zaman iptal edebilirsin, değil mi? Nerede olduğunu öğrenirsen...

Robert:
Evet. Bir taşıyıcının talebini her zaman geri çekebilirsiniz, resmi olarak geri çekersiniz. Resmi olarak çıkarıyorlar.

Andrew:
Yani temelde çıkarılacak şey, eğer bir hak talebinde bulunacağınızı düşünüyorsanız, sadece başvuruda bulunmanın hiçbir zararı yoktur. Daha sonra istediğiniz zaman geri çekebilirsiniz. Ve eğer buna gerçekten ihtiyacınız varsa, önde olursunuz.

Robert:
İyi noktalar, Andrew.

David:
İşte buyur. Sigorta sektörü değişiyor ancak bu arada yatırımcıların kendilerini iyi konumlandırmak için yapabilecekleri şeyler var ve bilgi güçtür.
Bunun için teşekkürler Robert. İnsanlar size ulaşmak, size ulaşmak istiyorsa bunu yapmanın en iyi yolu nedir?

Robert:
Evet. E-postalar . Ve bu ek aynı zamanda web sitemiz olan ioausa.com'dur. Orada ortaklardan herhangi birini bulabilirsiniz. Herkese hizmet edemediğim bir yerde de her zaman mutluyum. Ne zaman sırf düşüncelerimi almak için benimle bir anlaşma yapmak istersen, bir konuyu incelemek için her zaman beş ya da 10 dakikam vardır.

David:
İşte buyurun. Bugün bahsettiğimiz kaynaklar için gösteri notlarına göz atabilirsiniz. Bu bölümü beğendiyseniz, 307 Temmuz'da yayınlanan BiggerPockets Rookie 26. bölümüne göz atın; burada kiralık evinizi yangınlardan, su baskınlarından, davalardan ve yükümlülüklerden nasıl koruyacağınızı anlatın.
Ayrıca BiggerPockets blogunda ve forumunda bulabileceğiniz diğer hikayeler ve durumlarla birlikte sigortayla ilgili harika gönderiler. Bu yüzden bunu kontrol etmeyi düşünün.
Ve Andrew, eğer insanlar senin hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsa ki bence bunu yapmalılar, sen büyüleyici bir insansın. Ve çok aileli mülk satın aldığım tek kişi nereye gider?

Andrew:
Bu günlerde, beni genellikle San Diego İlçesi sınırında bir yerde, kesicilerin hemen ötesinde bulabilirsiniz, ancak daha çok dijital tipten biriyseniz, tercih ettiğim sosyal medya platformu LinkedIn'dir. Ve eğer gönderilerime yorum yaparsanız, aslında cevap veren kişi benim. Yani burası çoklu aile, piyasalar veya olup bitenler hakkında konuşmak için iyi bir yer.
Daha sonra, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com'u aramak veya daha doğrudan bağlantı kurmak isterseniz, web sitesinde bizimle bağlantı kurun sekmesi var, ona tıklayın ve basit talimatları takip edin, biz de sizinle iletişime geçelim.

David:
Sende sevdiğim şey Andrew, inanılmaz derecede tahmin edilebilir olman. LinkedIn'in tercih ettiğiniz sosyal medya olması da aynı derecede doğru.

Andrew:
Aynen.

David:
Yürüyen bir LinkedIn avatarına benziyorsun. Mükemmel.
Yani, eğer LinkedIn kullanıyorsanız, gidip Andrew'a bakın, eğer kullanmıyorsanız bana Instagram'dan DM gönderebilirsiniz, ben de sizi Andrew'la bağlantıya geçireceğim çünkü biz çok iyi arkadaşız ve ben onunla her zaman konuşurum.
Beni @davidgreene24'te Instagram'da, Facebook'ta, Twitter'da ve hemen hemen her yerde bulabilir veya neler olup bittiğini görmek için davidgreene24.com'a göz atabilirsiniz.
Robert, bugün burada olduğun için teşekkürler. Ve diğer herkes, emlak işine çok geç kaldığını hisseden herkes için bir geç başlangıç ​​rehberi de dahil olmak üzere, bu haftanın ilerleyen zamanlarında daha harika bölümler için bizi takip edebileceğinizi unutmayın. Ryan Tseko'nun güçlendirici hikayesi, uzun mesafeli yatırımlara ilişkin görüşleri ve daha harika BiggerPockets içeriği.
Burada olduğunuz için ikinize de tekrar teşekkür ederim. Ben Andrew LinkedIn'den David Greene, Cushman imzayı atıyor.