“Payda Etkisi” Gayrimenkul Yatırımcılarını Nasıl Etkiliyor?

Bu yazıda

Zenginliğini yok etmek mi istiyorsun? Sana nasıl yapılacağını öğretebilirim. Kendiniz için daha fazla zenginlik yaratmak ister misiniz? Sana bunu yapmayı da öğretebilirim. 

Payda etkisini biliyor musunuz? 

Finans ve yatırımda, “payda etkisi”, bir portföyün bir bölümünün değerinin büyük ölçüde düşmesi ve portföyün genel değerini aşağı çekmesi durumunda ortaya çıkar. Sonuç olarak portföyün değeri düşmeyen bölümleri artık genel pastanın büyük bir yüzdesini temsil ediyor.

Bu doğru ve oldukça açık olsa da, gayrimenkulde başka bir payda etkisi daha var. Yatırımcıların hayallerini ve zenginliklerini sinsice yok eden bir şirket. 

Büyük bir varlığı satın alıp işletirseniz ve bu payda sizin yönünüze giderse çifte galibiyetle kutlayacaksınız. Ancak varlığınızı iyi alıp işletseniz bile bu payda etkisi sizi yok edebilir ve özsermayenizi tasfiye edebilir.

Nedir bu payda etkisi? Sınır oranı dekompresyonundan bahsediyorum. 

Bu Gayrimenkul Döngüsünde Neler Oluyor? 

Ticari gayrimenkullerdeki tavan oranı, tavan oranı ile benzer bir işlev görmektedir. P / E oranı borsa yatırımında ama tam tersi. Bu etkili bir şekilde kazanç-fiyat oranıdır. Özellikle: 

Kap Oranı = Net Faaliyet Geliri ÷ Varlık Fiyatı

The sınır oranı alım/satım anındaki varlığın değeri ile ters orantılı olarak hareket eder. Tavan oranı, böyle bir yerde, böyle bir durumda, böyle bir zamanda, böyle bir varlık için beklenen kaldıraçsız getiri oranına ilişkin yatırımcı duyarlılığını yansıtır. 

Daha düşük bir tavan oranı, daha yüksek fiyatlı bir varlığa eşittir. Son on yılda yaşadığımız benzeri görülmemiş tavan oranı daralması, yatırımcıların ticari ve konut amaçlı gayrimenkul edinme konusunda sahip oldukları neredeyse dizginsiz iyimserliği yansıtıyor. 

Ama ağaçlar gökyüzüne kadar büyümez. Ekonomist Herb Stein'ın alaycı bir şekilde gözlemlediği gibi: "Eğer bir şey sonsuza kadar devam edemeyecekse, duracaktır." 

Bunun artan gayrimenkul varlık fiyatlarının sonu olduğunu söylemiyorum. Bunun emlak piyasası döngülerinin gel-gitinde normal bir an olduğunu söylüyorum. Ve 2008'de ortalıkta olmayanlar için paniğe kapılmaya ya da yatırım yapmayı bırakmaya gerek olmadığını açıkça belirtmek isterim. 

Tam tersine, en iyi fırsatlardan bazıları, son birkaç yılda başkaları tarafından yapılan zayıf satın almaların sonuçlarının bir parçası olarak mevcut olacak. 

Scott Trench'in sözlerini alıntılamaktan daha iyisini yapamam göre Bu konuda.

Payda etkisinin yıkıcı gücüne ikna oldunuz mu? (Eğer bu terimden hoşlanmıyorsanız, “sınır oranı dekompresyonu”na sadık kalabilirsiniz). 

Yükselen bir tavan oranı, ticari bir gayrimenkul varlığının değerini önemli ölçüde düşürebilir. Başka bir yerde de tartıştığımız gibi, kaldıraç etkisi durumu daha da acı verici hale getirebilir. Bunu düşünün, eğer varlık değerleri %25 düşerse, bu %100 kaldıraçlı bir anlaşmada özsermayenin kabaca %75'ünü yok eder. 

Bu bir peri masalı kabusu değil. LP yatırımcılarının bazı sendikasyon anlaşmalarındaki yatırımlarının tamamını kaybetmeye hazır olduklarına dair birçok hikaye var. Bunlardan bazıları vadesi dolan köprü borçlarıyla ilgili kabaca iki veya üç yıllık anlaşmalar. Diğerleri ise geçen yıl değişken faizli borçlanmayla yapıldı. Ne yazık ki bu LP yatırımcılarının çoğu henüz risk altında olduklarının farkında değil.  

Uzun Bekletme Süreleri Durumu 

Kısa tutma sürelerinin kötü bir yanı yoktur. Evlerin toptan satışı, günlük ticaret ve birçok ticari gayrimenkul anlaşması yüksek kazanç sağlar. IRR yatırımcılarına kazanç sağlıyor. Kısa vadeli stratejilerin çoğu patlama zamanlarında popülerdir.

Ancak en sevdiğim yatırımcı Warren Buffett farklı düşünüyor. “Bir hisse senedine on yıl sahip olmak istemiyorsanız, on dakika bile sahip olmayı aklınızdan geçirmeyin” diyor. Omaha Kahini ayrıca şunları söyledi: "Ya da favori elde tutma süresi sonsuza kadardır."  

Peki uzun vadeli yatırımcılar bu korkutucu tavan faiz oranındaki düşüş hakkında ne düşünüyor? Önümüzdeki bir veya iki yıl içinde onlara daha adil fiyatlı veya düşük fiyatlı anlaşmalar edinme fırsatı sağlamanın dışında, çoğunlukla onlar üzerinde çok az etkisi olduğunu veya hiç etkisi olmadığını söyleyebilirim. 

Bunun hakkında düşün. Nakit akışı sağlayan ticari bir gayrimenkul varlığına sahip olduğunuzu hayal edin. Burayı iki yıl önce 3 milyon dolara satın aldınız ve ilk 18 aydaki tavan oranı sıkıştırması, onun ekspertiz değerini 4 milyon dolara çıkardı. Hala nakit akışınızı topluyordunuz ve hayatın tadını çıkarıyordunuz. 

Daha sonra, son altı ayda tavan oranında bir azalma meydana gelir ve gelecek yıl, takdir edilen değeri 2.8 milyon dolara düşer. Panik yapmalı mısın? Nedenini bilmiyordum. Hala nakit akışını toplamalı ve hayatınızın tadını çıkarmalısınız.

Uzun vadeli sahipleri kısa vadeli değerlerdeki değişikliklerden etkilenmezler. Genellikle çok uzun süre vadesi dolmayan sabit faizli borçları vardır. Varlıklarını on yıl önce edinmiş olanlar ve borçlarının vadesi dolmuş olanlar ise genellikle önemli bir değer artışı ve anapara geri ödemesi görmüşlerdir; bu da onları gerekirse şimdi yeniden finanse etmek için kabul edilebilir bir konuma getirir. 

Tekrar Buffett'a atıfta bulunuyorum. Berkshire Hathaway'in elinde bulunan hisse senetlerindeki kısa vadeli artışlar veya düşüşler onun umurunda değildi. Piyasanın bu varlıklar hakkındaki görüşüne göre hareket etmiyor çünkü bunun onların nihai değeri üzerinde hiçbir etkisi yok. Aslında fiyatların düşmesinden hoşlanıyor, böylece daha fazlasını elde edebiliyor. 

Borsanın değer görüşü, ticari gayrimenkuldeki tavan oranına benzer. Ticari gayrimenkul yatırımcıları olarak, hisse senedi değerinin %99.4'ünü kaybedip aynı dönemde S&P 500'ü yenebilecek yatırımcıyı (Buffett) taklit etsek iyi olur. 

Son Düşüncelerimiz

Yatırım şirketim uzun vadeli bir sahibidir. Bunun çoğu zaman en popüler teklif olmadığının ve sonuç olarak birçok yatırımcının fonumuzu gözden kaçırdığının farkındayım. Tüm kısa vadeli yatırımcılara iyi şanslar diliyorum ancak mevcut ve yaklaşan tavan faiz şokunun birçok kişinin stratejilerini yeniden düşünmesine neden olacağını tahmin ediyorum. Bu gerçekleşse de gerçekleşmese de uzun vadeli stratejimizi izlemeye devam edeceğiz. 

Blackstone'un kurucusu Larry Fink "uzun vadeliliği" icat etti. Belki de uzun vadeli düşünmeyi “CRE Sayısal Etkisi” olarak adlandırmalıyız. 

Eğer böyle bir şey olsaydı, denklemimizdeki net faaliyet gelirini uzun bir süre boyunca paydaki değişikliklerin daha az etkili olacağı ölçüde genişletmeye odaklanırdı. Orta ila düşük LTV, uzun vadeli, sabit faizli borç edinmeyle eşleştirilen bu stratejinin, boğa veya ayı fark etmeksizin her piyasada kazanan olduğu kanıtlanmalıdır. 

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.