olup olmadığını bilmek gerekiyor çevirmek vs kiralamak Pazarınız için daha mı anlamlı? Yapabilir misin bilmiyorum birden fazla eve teklif koymak eşzamanlı? Dönen kârınızın nasıl olacağını duymak canınızı sıkıyor Finanse edilebilirliğinizi etkiler bir sonraki mülkünüzde mi? Size yardımcı olmak için burada zaman içinde test edilmiş emlak uzmanlarımız var! Her zaman olduğu gibi Ashley ve Tony bu haftanın sunuculuğunu yapmak için buradalar. Çaylak Yanıtı, ama aynı zamanda biz de katılıyoruz Jake Kain, kiralık bir mülk inşa etmeye başlamak için W2 hayatından ayrılan Arizona yatırımcısı ve acentesi ve flip yaşamak imparatorluk!
Jake bu haftanın sorularını yanıtlarken yardım eli uzatıyor ve aynı zamanda kendi hikayesini de paylaşıyor. ateşini takip ediyorum, topluluk kurma ve nasıl yapılacağı Herhangi bir emlak buluşmasının “oyun kurucusu” olun. Ağını ışık hızıyla genişleterek portföyünü büyütebilmesini sağladı. beş birim, her zaman kendi birincil konutlarını çeviriyor yol boyunca. Jake şu konulardaki soruları yanıtlamaya yardımcı oluyor: birden fazla ev için teklif vermek, çevirmek vs kiralamak, senin nasıl (borçtan gelire oran) ev ters çevrildiğinde etkilenebilir ve genel müteahhitler nerede bulunur kim zamanında gelecek!
Ashley ve Tony'nin bir emlak sorusuna cevap vermesini istiyorsanız, Emlak Çaylak Facebook Grubu! Veya bizi Çaylak Talep Hattından (1-888-5-ROOKIE) arayın.
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Ashley:
Bu Real Estate Rookie, bölüm 254.
Jake:
Evet, bence başka bir şey de ağ oluşturma fikrine geri dönmek değil, diğer insanların ne yaptığını öğrenmek, bu benim için çok büyük bir fikir, grubumuzdaki herkesle konuşmaya devam etmek ve diğer herkesin ne olduğunu görmek. mümkün olduğunca kendinizi eğitin. Cromford Raporu'na aşina olanlar için şunu takip ediyoruz; genel olarak Phoenix piyasasını oldukça yakından izliyorlar. Yani sadece eğitiminizi yapın, insanlarla konuşun ve temel bilgilere sadık kalın.
Ashley:
Benim adım Ashley Kehr ve burada yardımcı sunucum Tony Robinson ile birlikteyim.
Tony:
Her hafta, haftada iki kez, yatırım yolculuğunuza başlamak için duymanız gereken ilhamı, motivasyonu ve hikayeleri size sunduğumuz Emlak Çaylağı Podcast'ine hoş geldiniz. Ve bugünkü bölüme Çaylak izleyicilerinden birine seslenerek başlamak istiyorum. Bu kişi Bayan WEXPAgent kullanıcı adını kullanıyor, ancak bize Apple Podcast'te beş yıldızlı bir inceleme bıraktılar ve inceleme şöyle diyor: "Eğlenceli ve geliştirici, ayrıca yatırım yapma ve nelerden kaçınmam gerektiği konusunda Ashley ve Tony'den çok şey öğreniyorum. Teşekkür ederim,” ünlem işaretiyle. Henüz yapmadıysanız lütfen bize Apple Podcast, Spotify veya her ne dinliyorsanız üzerinden dürüst bir derecelendirme incelemesi bırakın. Ne kadar çok yorum alırsak, o kadar çok kişiye yardımcı olabiliriz ve bu, Emlak Çaylağı Podcast'inin her zaman bir hedefidir.
Ashley:
Tony, her defasında o girişin tamamını tekrarlamandan o kadar etkilendim ki. Tek yapmam gereken bir satır söylemek, "Bu Emlak Çaylağı Podcast'i" ve numarayı söylemek.
Tony:
Şunu da belirtmek isterim ki, bugün gerçekten ismimi karıştırdı. Editörler işlerini yapmadan önce ben Tommy Robinson'dum.
Ashley:
Evet, Phoenix'te canlı yayındayız, burada yapımcılarımızla birlikte Airbnb'de kayıt yapıyoruz. Şahsen olmak çok eğlenceli.
Tony:
Bu Airbnb hakkındaki düşüncelerimin neler olduğuna dair görüşlerimi alabilmeniz için baştan sona bir adım adım ilerledim, bu yüzden bunu hikayelerimize koymalıyım.
Ashley:
Tuvalet kağıdı Tony'nin kalitesine uygun değil.
Tony:
Ama harika bir yer. Aslında genel olarak Arizona'ya ilk gelişimiz. Şey, sen şunu söyledin...
Ashley:
Burada bulunmuştum.
Tony:
Konaklama dışında Phoenix bölgesine ilk gelişim ve çok hoş. Bu gece bazı insanlarla tanışacağım ve ne olacağını göreceğim için heyecanlıyım- [duyulmuyor 00:01:58]
Ashley:
Evet, bu akşam burada buluşacağız ve gerçekten heyecanlıyız. Canlı bir podcast kaydı yapıyoruz, bazı konukları ağırlıyoruz ve bu konuklardan biri de Jake Kain. Bu yüzden onun hikayesi hakkında biraz bilgi alacağız. Kendisi Phoenix'te yerel bir yatırımcı ve bazı Çaylak Yanıt sorularını yanıtlamamızda bize yardımcı olacak.
Tony:
Evet. Ve bu gerçekten harika, Jake'in harika bir hikayesi vardı. İnsanları bir araya getirme konusunda gerçekten harika bir süper gücü var. Bunu nasıl yaptığı hakkında konuşacağız ve ardından bazı yanıt sorularına geçeceğiz. Bu yüzden, evleri çevirdiğinizde ne olacağı ve bu geliri mülkünüzü satın almak için kullanıp kullanamayacağınız hakkında biraz konuşacağız. Birden fazla mülk için teklif almanız durumunda ne yapmanız gerektiği ve bununla nasıl başa çıkacağınız hakkında ve ayrıca birkaç harika soru hakkında konuşuyoruz.
Ashley:
Jake, gösteriye hoş geldin.
Jake:
Teşekkür ederim. Bunu takdir et.
Ashley:
Lütfen herkese kendinizden ve emlakçılığa nasıl başladığınızdan biraz bahsedin.
Jake:
Evet, aslında 2015-2016 yıllarıydı ve ben W2'de inşaat mühendisliği alanında çalışıyordum. Aslında Arizona Ordusu Ulusal Muhafızları ile sözleşmemin dokuzuncu, son yılındaydım. Bu yüzden benim için sırada ne olacağını anlamaya çalıştığım çok önemli bir andan geçiyordum. Şans eseri benim de benzer durumda olan bir arkadaşım vardı. Ve böylece, sadece konuşuyorduk ve beni BiggerPockets ile tanıştırdı ve gerisi tarih.
Tony:
Demek istediğim, Arizona'da Phoenix ucuz bir pazar, ancak bu pazara birden fazla mülk eklemenize olanak tanıyan bir tür strateji buldunuz. Peki dinleyicilere bunu anlatabilir misin?
Jake:
Evet, yani biz ve biz derken, eşim ve benim bir evimiz vardı, 2014'te BiggerPockets'i bulduğumda bu konuda VA kredimi kullandım. Daha önce şaka yapıyordum, zaten evde yaşıyorduk, ben sadece ortalığı düzeltiyordum ve o da yanıma taşındığında şöyle dedi, "Bunu düzeltiyoruz, artık böyle bir şey olmayacak" .” Yani başlangıç noktamız buydu. Düzelttim, onu sattım ve bu da finansal açıdan başlangıç olanağı sağladı. Ama bu aynı zamanda bizim için bir nevi katalizör oldu, hey, bu yaşa ve çevir fikrini gerçekten kullanabiliriz ve oradan büyümeye başladık.
Tony:
Yani ne inşa ettiğinizi düşündüğünüzde, aynı zamanda acentelik dünyasına da adım attınız, artık bir yatırımcısınız. Pace ve Jamil bu konu hakkında zaten biraz konuştular ama hem acente hem de yatırımcı olarak piyasa hakkındaki kısa görüşleriniz neler?
Jake:
Bence Jamil buna biraz değindi. Açıkça görülüyor ki rakamlarınızı bilmek, daha muhafazakar olmak, piyasayı izlemek. Bence başka bir şey daha var; sadece ağ oluşturma fikrine geri dönmek değil, diğer insanların ne yaptığını öğrenmek. Grubumuzdaki herkesle konuşmaya devam etmek ve diğer herkesin ne yaptığını görmek, kendinizi mümkün olduğunca eğitmek benim için çok büyük bir fikir. Cromford Raporu'na aşina olanlar için bunu takip ediyoruz. Genel olarak Phoenix pazarını çok yakından izliyorlar. Yani sadece eğitiminizi yapın, insanlarla konuşun ve temel bilgilere sadık kalın.
Ashley:
Önümüzdeki beş yıl içinde kendinizi nereye gitmeyi düşünüyorsunuz? Gayrimenkul yatırımında uzun vadeli hedefiniz nedir?
Jake:
Annem dört yıl sonra emekli olacak, yani bu pazarlık konusu olamaz, bu yüzden ölçeklendirmeye devam ediyoruz. Uzun süreli kiralamalarımızdan birini ilk kısa süreli kiralamamıza dönüştürmek üzereyiz. Küçük çok aileli oyunlara gerçekten inanıyoruz, belki daha büyük çok aileli oyunlara da ölçeklenebiliriz. Ancak Alex'in söylediğine göre, portföyümüzü büyütmek ve gerçekten bu nakit akışını sağlamak, çalışmak zorunda olmak yerine çalışmayı seçmektir.
Tony:
Peki tavsiyen nedir? Çünkü şu anda kalabalığın içinde herhangi bir anlaşması olmayan çok az insan var. Sadece göstermelik söylüyorum, burada hala ilk anlaşma üzerinde çalışan tam bir çaylak kim var? Bu adamların ortaya çıkması için alkışlayın, çünkü bu her zaman içinde bulunulması zor bir noktadır. Yani tüm bu insanlar sadece ellerini kaldırıyor, başlamak için ne yapmaları gerektiği konusunda onlara tavsiyeniz nedir?
Jake:
Alex zaten buna biraz değindi ama harekete geçin, ağ kurun, bu etkinliklere katılın. Benim için biraz yalnızlıktı. Arkadaş çevrenizde olduğunuzda, emlak konusunda heyecan duyan, bir nevi o keşfedilmemiş suya giren tek kişi siz olabilirsiniz. Bu yüzden etkinliklere gelin, yapmak istediğiniz şeyi yapan insanların etrafında dolaşın ve onlarla bağlantı kurun. Onlara değer katın, böylece size geri dönebilirler ve ağ kurmaya ve harekete geçmeye devam edebilirler. Mükemmel olmayabilir ama ilerlemeye devam edin.
Ashley:
Tamam, harika. Ve seyircilerden bir sorumuz var. “Ben yepyeni bir yatırımcıyım. İki ila dört mülke %20 ila 25 oranında indirim yapacak kadar param var. Rakamlar işe yararsa bir veya iki tek aileyle başlamayı mı, yoksa doğrudan çoklu aileye mi geçmeyi önerirsiniz?”
Jake:
Bu iyi bir soru. Bence bu tamamen kişiliğinize ve aynı zamanda ev sahibi olmaktan ne kadar rahat olduğunuza bağlı, bu yüzden bu bir ilk anlaşma gibi görünüyor.
Ashley:
Evet, marka yatırımcısı. Evet.
Jake:
Evet, yani bunu söylemek zor ama eğer bu sizin kişiliğinizse, eğer bu pompalı tüfek yaklaşımı sizin için uygunsa, çoklu aileye gidin derim. Çoklu aileye geçtik. Bekar bir aileyle başladık, ama bence sonuçta bu sadece kişiliğe bağlı ve eğer sadece içeri girip sorunu çözmek sizin için sorun değilse, bence gidilecek yol da budur. Ben de böyle giderdim, ama aynı zamanda buna da fazla kapılmazdım, sorunun bu olup olmadığını bilmiyorum ama hemen çok fazla anlaşma yapmak. Sadece başlayın, bir tane alın, anlayın ve bir sonrakine geçin ve oradan biraz büyüyün.
Ashley:
Bence bu harika bir tavsiye; bana en iyi getiriyi neyin sağlayacağı konusunda analiz felcine takılıp kalmayın. Size bir getiri sağlayacaksa ve anlaşma daha da kötüyse, harekete geçin. Tamam, şimdi Çaylak yanıtlarımıza geçeceğiz. İlk sorumuz Tatiana Turner'dan. "Satılık birkaç iyi mülk olduğunda herkesin nasıl davranacağını merak ediyorum, ancak biliyorsunuz ki bunlardan yalnızca birini satın almaya gücü yetiyor. Bunu sormamın nedeni, herhangi bir beklenmedik durum olmadan, 10K'nın üzerinde bir apartman dairesi için teklif vermiş olmamızdır. Biz yanıt beklerken, HUD eviyle ilgili başka bir önemli teklif daha vardı, ancak apartman dairesinden haber beklediğimiz için bu konuda teklifte bulunmamaya karar verdim. Şimdilik ileri saralım, ne apartman dairesi için teklifimizi kazanabildik, ne de bir gün önce birisi teklifte bulunduğu için bir HUD evi alamadık. Farklı mülkler için birkaç teklif verip ardından durum tespiti süresini kullanarak geri çekilmenin mümkün olup olmadığını merak ediyorum, yoksa bu tavsiye edilen bir uygulama değil mi?”
Tamam aşkım. HUD evinin ne olduğu sorusuna girmeden önce ilk olarak açıklığa kavuşturmak istiyorum. Yani bu Konut ve Kentsel Gelişim organizasyonudur ve mülkleri aldıkları yerdir ve bu mülkleri HUD'dan satın aldığınızda, genellikle yalnızca sahibinin ikamet ettiği mülkü satın alabileceği bir dönemden geçerler. Yani belli bir süre orada yaşamanız gerekiyor. Ve daha sonra, eğer bu süre zarfında hiç kimse mülkü satın almazsa, mülkü satın alabilecekleri yatırımcılara açılır. Bunun arkasındaki sebep, insanların mülkü tamir etmesini, içinde yaşamasını ve bu mülklerin sadece yatırımcılara satılmasını istememeleridir. Peki Jake, farklı özelliklerin eklenmesi ve geri adım atılması konusunda bu konuda önerin nedir?
Jake:
Dürüst olmak gerekirse, birden fazla mülk satın alma niyetiniz varsa bunda bir sorun görmüyorum. Ancak niyetiniz yalnızca tek bir mülk satın almaksa, o zaman muhtemelen sırf iş yapmanın etik bir yolu olduğu için o yola gitmemenizi öneririm. Bunu yapmak isteyen bir müşterim olsaydı, muhtemelen onlarla biraz bu konuda parmak ucunda yürümek hakkında konuşurdum.
Tony:
Evet, aslında ilk anlaşmamı satın aldığımda bu bana da oldu. Yani benim ilk gayrimenkul yatırımım neredeyse aynı şekilde oldu. Bir mülk için teklif verdim. Sanırım bu bir vesayet ya da benim aldığım başka bir şeydi, sanırım kısa bir satıştı ve onay almak aylar sürüyor falan. Bu yüzden kısa satışla ilgili bir teklif sundum, geri dönüş alamadım. Yani hâlâ oradayım, teklifler gönderiyorum, bir sonraki anlaşmayı arıyorum ve sonunda bir mülk buluyorum. Teklif kabul ediliyor ve ardından, kelimenin tam anlamıyla belki iki veya üç gün sonra, o açığa satış geri geliyor ve Hey, senin teklifin de kabul edildi. DTI'm ya da sermayem yoktu ya da aslında iyi bir krediydi. Bu kredilerin her ikisi için de onay alacak DTI'm yoktu.
Ben de bir ortak buldum ve beni ilk ortaklığıma iten şey de buydu, çok büyük bir anlaşma yaptım ama bunu tek başıma alt edemem. Bana katılmak ister misin? Ve eğer bu gerçekten iyi bir anlaşmaysa, eğer evinizde bu HUD varsa, bu harika bir anlaşmaydı. İlki onaylansa bile, HUD'u eve götürmesi için başka birini getirebilirsen, elimde bir yerine iki anlaşma var.
Ashley:
Evet. Bu konuda düşündüğüm şey belki de teklifler verdiğinizde teklifin bugüne kadar geçerli olmasıdır. Yani satıcı bu şekilde acele edip sizi sonsuza kadar bekletemez. Yani ticari gayrimenkullere dair niyet mektubu yaptığımızda bu teklifin belli bir tarih ve saate kadar geçerli olduğunu koyuyoruz. Dolayısıyla, bu durumla tekrar karşılaşmaktan korkuyorsanız, teklifinizin yalnızca önümüzdeki 24 saat için geçerli olduğunu veya buna benzer bir şey olduğunu söylemek, bunu halletmenin başka bir yoludur.
Tony:
Evet, sanırım diğer parça da gerçekten… Ve tabii ki bunu yapmayı alışkanlık haline getirmek istemezsiniz, ancak bu, başlangıçta teklifi nasıl ayarladığınıza bağlıdır. Bazen bir satıcıya teklif gönderdiğinizde aslında satın alma sözleşmesini doldurmuş olursunuz. Ve sonra onu geri aldığınızda, karşınızda yalnızca karşı imzalı bir satın alma sözleşmesi kalır. Artık resmen emanettesiniz. Bazen de temsilciniz onlara ulaşıp şöyle diyor: "Hey, işte teklifimiz." Neredeyse Ashley hakkında konuştuğun gibi bir niyet mektubu gibi. Ve eğer bu sözlü ise...
Ashley:
Sözlü bir teklif.
Tony:
Eğer bu sadece sözlü bir teklifse, geri gelip evet deseler bile, sözleşmeye dayalı olarak kendinizi hiçbir şeye dahil etmemişsiniz demektir. Ve eğer gerçekten zor durumdaysanız, o satın alma sözleşmesini imzalamış olsanız bile, bekleme süresi çok uzun olduğu için bu anlaşmanın yerini alan daha iyi bir anlaşma daha geldiyse ve EMD'nizi göndermediyseniz , genellikle bu zaten sözleşmeyi iptal edecek. Yani geriye adım atmanın yolları var.
Ashley:
Ve New York eyaletinde de kapanış için avukat tutmanız gerekir ve denetim sürenizi tamamlamadan veya ciddi paranızı göndermeden önce her zaman bir avukat onayı vardır. Yani bu, size geri dönmeleri çok uzun sürerse ve başka bir anlaşma bulursanız, geri çekilebileceğiniz başka bir dönem olacaktır.
Jake:
Ben de cevabım için sanırım iki bölüme ihtiyacım olacağını söyleyecektim çünkü bir emlakçı cevabım var ve sonra bir yatırımcı cevabım var.
Tony:
Elbette. Dinliyoruz.
Jake:
Emlakçı cevabım hemen hemen söylediklerimle aynı, dikkatli olun. Elbette etik kurallar falan var ama bir yatırımcı olarak yapmanız gerekeni de yapmalısınız ve bazen bu biraz zorlayıcı oluyor… Ama yararlanabileceğiniz bazı gri alanlar da var.
Ashley:
Tamam, bir sonraki Çaylak Yanıtı sorumuz için bu soru Kyle Moore'dan geliyor. Unutmayın, eğer bir soru göndermek istiyorsanız, bunu Real Estate Rookie Facebook Grubuna gönderebilirsiniz. Instagram'dan Tony'ye veya bana DM gönderebilirsin, bunu programa ekleyip senin için cevaplayabiliriz. Tamam, Kyle'ın sorusu şu: “Kredi verenler ev çevirme gelirini nasıl ele alıyor? Diyelim ki geçen yıl saygısızlıktan 50 bin kazandım ve hepsini vergilerime bildirdim. Borç verenler, ne kadar krediye hak kazanabileceğime karar verirken bu 50 bini borç-gelir oranım olarak mı değerlendiriyor?
Jake:
Tecrübelerime göre, eğer ters işinizi bir işletme gibi yürütüyorsanız ve bunu ticari gelir olarak hesaplıyorsanız ve bunun son iki yıllık vergi beyannamelerini ticari geliriniz olarak gösterebiliyorsanız, o zaman şunu anlarım: DTI'nizin bir parçası olarak kabul edilir.
Tony:
Evet, ben de anlıyorum.
Ashley:
Bu gelirdir ve bunu vergileriniz üzerinden bildiriyorsunuz. Yani borç-gelir oranınıza dahil edilecektir.
Tony:
Ama asıl amacınıza göre en az birkaç yıl görmek istiyorsunuz. Ve bazı borç verenler, bu ters gelir her iki yılın da parçası olmasa bile, yani birinci yılda sadece kira geliriniz vardı ve sonra ikinci yılda ters geliri eklemiş olsanız bile, her ikisinin de ortalamasını alacaklarını düşünüyorum. bunun gibi bir şey. Elbette. Buna eklenecek bir şey daha var Kyle, bu belki de girmemiz gereken konu açısından daha ileri düzeydedir, ama belki de paylaşmaya değer. Bu yüzden şu anda CPA'mızla işimize gelen geliri nasıl yöneteceğimiz konusunda çok konuşuyoruz. Yani daha pasif sayılan kira gelirimiz var, dolayısıyla kira gelirimiz kadar aktif hale gelen ters gelirimiz üzerinden çok daha yüksek vergilendiriliyoruz. Yani işimizde kurduğumuz şey ayrı bir LLC.
Tüm kısa süreli kiralamalarımızı elinde bulunduran Alpha Geek Capital'imiz var. Ayrıca tüm işlemlerimizi yapan AGC ev alıcı ajansımız var. Ve bu takla atan varlıkta, tüm çevirmeler orada gerçekleştirilir. Ve sonra, esas olarak, bu projeleri yönetmek için yaptığımız iş için kiralık varlığımızı saygısız varlığımıza fatura ediyoruz. Ve ben bir CPA değilim, bu yüzden bana bunu neden yaptığımızı sormayın, ancak bunu bu şekilde yaparak ve her şeyi ayrı tutarak serbest meslek vergilerinden tasarruf etmenin bir yolu var. Yani eğer takla atmak yaptığınız işin büyük bir parçası olacaksa, bunu kendi meselesi olarak ayırmanız için kesinlikle mali bir teşvik vardır ve bu şekilde serbest meslek vergilerinden tasarruf edebilirsiniz.
Ashley:
Bir sonraki sorumuz Dwight Goldson'dan geliyor. “Çekiç sallamaya hazır olduğunuzda ortaya çıkacak bir yükleniciyi nasıl bulacaksınız? Turnusol testi olarak kendi ev def projemi kullanarak bir dizi müteahhitle temasa geçtim. Ortaya çıkmayan, hiçbir zaman tahmin vermeyen veya yalnızca nihai bir sayıyla ve iş hakkında hiçbir ayrıntı vermeden tahminler veren bir dizi müteahhitle karşılaşıyorum. Yüksek para kredisi kullanırken ve çekiliş talebinde bulunurken testi geçemeyecek tahminler, neyi yanlış yapıyorum? Ne yapıyorsun doğru?” Seninle konuşuyor olmalı Tony, çünkü ben yakın ellerde hiçbir şey yapmıyorum.
Çok hızlı, aslında bir Çaylak Eğitim Kampı görüşmesi yaptığımda, kocasının müteahhit olduğunu söyleyen biri vardı ve ayrıntılı tahminler vermemelerinin nedeni bunun çok zaman almasıydı. Şöyle dedi: "Fakat biri işi alıp almayacağından emin olmadan bu ayrıntılı tahmini yapması için ona para ödemeyi teklif ederse, o zaman bunu yapacaktır." Ancak asıl sebebin bu olduğunu söylemişti, dolayısıyla ilk yapılacak şey belki de ayrıntılı tahmini yapmak için müteahhitlere bir ücret ödemeyi teklif etmek olabilir.
Jake:
Ben sadece bunun üzerinden geçmek istiyorum çünkü dürüst olmak gerekirse, bazen açıkça bir tahmin almak istersiniz, işin ayrıntılı bir kapsamını almak istersiniz. Ama aynı zamanda çok dikkatli bir yüklenicimiz de vardı, bize çok fazla mesaj atıyorlardı, bize çok fazla bilgi veriyorlardı, bu da bir tehlike işareti haline geldi ve o da gelmedi. Bu yüzden her iki yönde de geçerli olduğunu düşünüyorum. Bana göre bunu neredeyse yüklenicinizden bir şeyler almakta biraz zorlanıyorsanız onların meşgul olduğunun bir işareti olarak görüyorum. Muhtemelen en azından başlayacak bir yer olan birisi.
Tony:
Bu harika bir nokta. Ve sanırım son birkaç yıldır tüm iyi müteahhitlerin çok meşgul olduğunu gördüğümüz şey bu. Dolayısıyla, hiçbir ilgisi olmayan bir müteahhit bulursanız, bu aynı zamanda bir tehlike işareti de olabilir ve tam anlamıyla başımıza gelen de bu oldu. Yani birlikte çalıştığımız bir ana ekibimiz var, ama sanırım o noktada bizim için dört rehabilitasyonu yönetiyordu ve ben de onun kapasitesine benziyordum. Bu yüzden başka bir tane bulmalıydık, bir karar verdik; ya bu işlerden birini bitirmesini bekleyebilirdik ki bu da altı ila sekiz hafta daha sürecek ya da gidip bu işi üstlenecek başka bir ekip bulacağız. ilk günden başlayabilirler. Başka bir ekip bulduğumuz merdiven seçeneğini tercih ettik, onlar özgürdü ve ben de harikaydım.
Yarın başlayabiliriz dediler. Mükemmeldim. Bunun bizim için kötü bir karar olduğu ortaya çıktı çünkü işin kalitesi, ilişki ve her şey orada değildi. Bu yüzden başlangıçta işe başlamaları için onlara para ödedik. Şans eseri onlara sadece verdik, sanırım başlangıç için %25'lik bir depozito peşin. Başlamak için onlara para ödemek zorundaydık ve sonra onları durdurmak zorunda kaldık çünkü onları yönetmek çok büyük bir baş ağrısıydı. Daha sonra diğer ekibimize gelip işi bitirmeleri için para ödemek zorunda kaldık ve iş daha da uzun sürdü.
Ashley:
Ve muhtemelen yanlış yaptıklarını düzeltmek için.
Tony:
Evet, pek çok farklı şey vardı. Bu nedenle, bazen mülkün bir ay boyunca boş kalması, oraya işi yapacağını bildiği bir ekip getirebilirseniz, işini düzeltmesi gerektiğini bildiğiniz, ilk günden başlayabilecek birine sahip olmak daha iyidir. Başka bir ekip getirmem gerekiyor ve uzun vadede daha fazla paraya mal oluyor.
Ashley:
Ve aslında yapmaya başladığımız bir diğer şey de kendi iş kapsamımızı oluşturmak ve daha sonra müteahhitlerin fiyatlarını buna göre oluşturmasını sağlamak. Yani içeri girip doldurabilirler, işte banyo, banyonun farklı parçaları, maliyeti bu kadar. Bunun gibi şeyler. Çizgi detayını onların yapması yerine, onlara bundan ne istediğimizi söylüyoruz ve bunu bu şekilde inşa ediyoruz ve onlar da sadece boşlukları dolduruyorlar.
Jake:
Sanırım muhtemelen bariz cevap sadece yükleniciyi bulmaya geri dönmektir; bence açıkça ağınıza sormak ve sizin yapmak istediğiniz şeyi yapan veya benzersiz gücünüzü veya benzersiz avantajınızı bulan diğer yatırımcılardan tavsiye istemek olacaktır. Bizim için tek şey eşimin ticari genel müteahhitlik alanında çalışmasıydı. Ve böylece, temelde onun şantiyelerindeki adamlarla ilişkiler kurduk ve onlar ya gelip bizim için ek işler yaptılar ya da bunu yapan ve bize yardımcı olabilecek birini tanıyorlardı. Yani bu Dwight'ın durumu olmayabilir, ama bu başka birinin durumu olabilir veya bu, insanları bulmanın başka yollarını bulmanın yaratıcı akışını sağlar.
Ashley:
Bu harika bir nokta çünkü geçen yıl işe aldığım en yeni iş ortağım, şu anda kullandığımız yüklenicilerin yarısı, belki daha da fazlası onun ağından. İnşaatta çalışıyordu, büyük binalarda Mason işi yapıyordu ve şantiyede çalışan diğer insanlarla da bu ilişkileri sürdürüyordu.
Tony:
Şunu sorayım, yeni bir pazara giriyorsanız, kimseyi tanımıyorsunuz, o ekibi bulmak için ne yapardınız?
Ashley:
Yapacağım ilk şey Busy Bee Neighborly Facebook Grubuna katılmak olacaktır, çünkü en azından şu anda yatırım yaptığımız yerde gönderilerin yarısı bu işin yapılmasına ihtiyacım var ile ilgili, o zaman insanlar tüm yönlendirmelerini buradan yorumlayacaklar. Ve sonra sanırım ekibimi kimden kurarsam tavsiyeler, acenteler, hatta borç verenler isteyeceğim.
Jake:
Biz de tam olarak bunu yaptık. Bu yıl buranın yaklaşık bir saat güneyindeki Casa Grande'de bir değişiklik yaptık ve orada hiçbir bağlantımız yoktu. Yani oraya kendi başımıza gidebileceğimiz yere yeterince yakındık, ama bir bakıma bunu yapmak zorundaydık, buna eğitim tekerleklerimizin ters dönmesi diyorum çünkü orada olmak istemediğimiz yerden yeterince uzaktaydı. ama işler gerçekten kötü giderse oraya gidebiliriz. Ama biz tam olarak bunu yaptık. Daha önce ilişkimin olduğu bir menajeri aradım ve onun o piyasada çalıştığını biliyordum ve sadece "Hey, bizim kefaleti olan bir adamımız vardı, sende kim var?" dedim. Ve ben de oraya yeni başladım.
Tony:
Evet kesinlikle. Yönlendirmeler ve Facebook grupları gibi bu iki şeyin gidilecek yeterince hizmet verilmeyen yerler olduğunu düşünüyorum. BiggerPockets başka bir harika yer oluşturuyor. Bu yüzden insanların o şehirde takıldığı topluluğu bulmayı ve sonra oraya sızmaya ve bu önerileri bulmaya çalışmayı düşünüyorum.
Ashley:
En zor kısım, diğer yatırımcıların kullandığınız yüklenicilerin kim olduğundan vazgeçmesini sağlamaktır. İşte bu yüzden, tadilatı yaptıran, mutlu olan ve başka hiçbir projenin yapılmasına ihtiyaç duymayan asıl sakinleri olan insanlardan oluşan Facebook gruplarına gitmelisiniz.
Tony:
Ama eğer Flipper böyleyse, bu onların ekmeği ve tereyağıdır. Şöyle diyecekler: Aslında tüm dönüşlerimi kendim yapıyorum. Bütün işi kendim yapıyorum. Müteahhit yok.
Ashley:
Tamam, bugünkü son sorumuz Julian Beaks'ten geliyor. “Merhaba, ilk mülkümü kuzeybatı Indiana bölgesinde satın almak istiyorum, ancak karşılaştığım sorun, kiralamayı değiştirmenin mi yoksa kiralamayı düzeltmenin mi daha iyi olacağıdır. Sorum şu: Bölgenizde çevirmenin mi yoksa kiralamanın mı daha iyi olacağını nasıl belirlersiniz? Bu kararı vermek için gereken bilgiyi bulmak için en iyi yer neresidir?”
Tony:
Evet, bunun hakkında konuşabilirim çünkü şu anda tam anlamıyla bu tartışmayı yaptığımız bir değişiklik var. Sanırım bunların çoğu şuna bağlı, tamam, o yüzden öncelikle şunu söyleyeyim, bir kısmı şu şekilde: sermayeye ihtiyacınız var mı? Bu yüzden geçen yıl yaptığımız bazı değişiklikleri, bazı anahtar teslimi kısa vadeli kiralamaları sattık çünkü o zamanlar bizim için daha iyi yatırımlar olduğunu düşündüğümüz diğer mülklerin satın alımını finanse etmek için bu sermayeye ihtiyacımız vardı. Kapalı havuza yaklaşan bu kulübeden bahsediyordum. Bu satın alma işlemini Joshua Tree'de anahtar teslimi kısa süreli kiralamalar satarak finanse ettik. Ama Tennessee'deki havuzlu kulübe muhtemelen Joshua Tree'de sattığımız mülklerden daha fazla gelir getirecek çünkü kapalı havuzu var, yepyeni ve diğer şeyler. Bence ilk yapmanız gereken şu; sermayeye ihtiyacınız var mı ve bu sermayenin en iyi kullanımı nedir?
Sanırım baktığımız ikinci şey, eğer bunu kira olarak tutarsak, kazanabileceğimiz sermayeyle karşılaştırıldığında nakit akışı nasıl olacak? Faiz oranlarının şu anda nerede olduğu göz önüne alındığında, proje maliyetleriniz ile ARV arasında ne kadar marjınız olduğu göz önüne alındığında, bunların hepsi düzenli olarak ne kadar nakit akışı elde edeceğinizi etkiler. Ve eğer nakit akışı çok iyiyse, belki de bunu doğru tutmak mantıklı olabilir çünkü uzun vadeli bir değer kazanacaksınız, vergi avantajlarından yararlanacaksınız. Ancak nakit akışı zayıfsa ancak satıştan elde ettiğiniz sermaye oldukça büyükse, o zaman belki de parayı çevirmek daha mantıklı olabilir. Bunlar işimizde baktığımız şeylerden bazıları, deneyip bu kararı vermeye çalışıyoruz.
Ashley:
Evet, bence en iyisi senaryoları yürütmek, tıpkı sizin de söylediğiniz gibi, bugünkü rakamların ne olduğuna ve ardından piyasanın nasıl olmasını beklediğinize bakın. Peki eğer bir dönüşüm yapacaksanız rehabilitasyonu bitirdikten sonra nasıl görünecek? Piyasa sıcak mı olacak? Piyasanın, mülkü satmanın ve buna ayak uydurmanın size fayda sağlayamayacağı bir şekilde düşmesini mi bekliyorsunuz? Ancak bu çıkış stratejilerini korurken, bence bu iki seçeneğin elinizin altında olması harika. Bazen insanlar, anlaşmaya çok fazla para bırakmak zorunda kalacakları için, bir çevirmeyi kiralamaya dönüştürme seçeneğinin olmadığı bir mülke girerler. Dolayısıyla, elinizde iki farklı çıkış stratejisinin olduğu bir durumda olmanızın harika olduğunu düşünüyorum.
Jake:
Sanırım buna ek olarak, az önce bahsettiğim dönüşüme geri dönecek olursak, bir nevi aynı senaryoyu yaşadık ve bahsettiğiniz yaklaşımı benimsedik ve buna bir kiralık ve bir kiralık olarak baktık. Flip ve kiralama olarak sağlayacağımız nakit akışı, oranların nereye gittiğiyle ilgili bir anlam ifade etmiyordu. Anlaşmaya ne kadar çok para sığdırmak zorunda kaldık ve sonra onu sadece değiştirip satarak neler yapabilirdik. Ayrıca, bence olay şu ki, buna baktığınızda ve bu sayıları çalıştırdığınızda, gerçekten en yüksek ve en iyi kullanıma da bakıyorsunuz. Peki, onu nasıl çevireceğimize veya kiralık olarak tutacağımıza bakarken, buna ne düzeyde bir yenileme yapacaktık? Bu mülkün üst düzey yüzeylere sahip olması, halının çıkarılması, fayans döşenmesi ve bunun gibi şeylerin olması mantıklı değildi. Bu nedenle, son kullanımınızın ne olduğunu bilmek, bu rakamları çalıştırmak ve ardından stratejinizi buna dayalı olarak oluşturmak mantıklı olduğunu düşünüyorum.
Ashley:
Tamam arkadaşlar, bunlar bugün sizin için hazırladığımız dört Çaylak Yanıt sorusudur. Jake, bize katıldığın için çok teşekkürler.
Jake:
Teşekkür ederim. Bunu takdir ediyorum.
Ashley:
Evet, burada olmanız muhteşemdi. Jake, herkese senin hakkında daha fazla bilgiye nereden ulaşabileceklerini söyler misin?
Jake:
Evet, beni Instagram'da @jake_kain, KAIN ve Facebook'ta BiggerPockets'te bulabilirsiniz. Aylık buluşmamız hakkında daha fazla bilgi almak isterseniz bana DM atmanız yeterli.
Ashley:
Çok teşekkür ederim ve özellikle bizimle yüz yüze görüşmeye geldiğiniz için de teşekkür ederiz.
Jake:
Hayır, bu eşsiz bir deneyim, bu yüzden sizi gerçekten takdir ediyorum.
Ashley:
Ben Ashley @wealthfirmrentals ve o da Tony @tonyjrobinson ve Çarşamba günü bir konukla geri döneceğiz. O zaman görüşürüz çocuklar.
Podcast'i Buradan İzleyin
Bu Bölümde Biz
- Kendi emlak buluşmanızı başlatmak ve bunun seni nasıl odadaki en popüler kişi haline getirdiğini
- Dokuzdan beşe kadar mesainizi terk etmek gayrimenkul yatırımı yapmak ve emlakçı olmak
- Borç-gelir oranları ve bir tamirci üstünü satmanın sizin işinize yarayıp yaramayacağı
- Birden fazla ev için teklif yapma sanatı ve hepsi kabul ederse ne yapmalı
- Çevirme ve kiralama ve neden farklı emlak piyasalarının farklı stratejiler gerektirdiğini
- Ev tadilatı için müteahhitler nasıl bulunur? ve neden en hızlı çalışanların nadiren en iyileri olduğu
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Jake ile bağlantı kurun:
Günümüzün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya kendiniz bir BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? göz atın sponsor sayfası!
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-254
- 1
- 10K
- 2014
- 2016
- a
- Hakkımızda
- hakkında
- yukarıdaki
- Action
- aktif
- aslında
- katma
- ileri
- avantaj
- tavsiye
- etkiler
- Sonra
- ajans
- Danışman
- ajanları
- Bireysel Üyelik Sözleşmesi
- Airbnb
- alex
- Türkiye
- Izin
- Alfa
- zaten
- her zaman
- miktar
- analiz
- ve
- Başka
- cevap
- Apple
- takdir etmek
- takdir
- yaklaşım
- onay
- onaylı
- ALAN
- alanlar
- arizona
- ordu
- etrafında
- Sanat
- avukat
- izleyici
- yazar
- ortalama
- Arka
- destek
- Kötü
- kefalet
- merkezli
- temel olarak
- Temeller
- temel
- Çünkü
- olma
- önce
- arkasında
- olmak
- Inanmak
- yarar
- faydaları
- İYİ
- Daha iyi
- arasında
- teklif
- Büyük
- Bit
- sınır
- aldım
- marka
- Yepyeni
- Ekmek
- getirmek
- Bringing
- inşa etmek
- bina
- yapılı
- iş
- satın almak
- Alıcılar
- hesaplanması
- çağrı
- denilen
- Alabilirsin
- yapamam
- Kapasite
- Başkent
- dikkatli
- Ev
- Nakit
- nakit akımı
- katalizatör
- yakalandı
- belli
- Kontrol
- Klinik
- Daire
- Şehir
- müşteri
- Kapanış
- yakın
- kapanış
- nasıl
- gelecek
- yorum Yap
- ticari
- topluluk
- karşılaştırıldığında
- tamamlamak
- Düşünmek
- kabul
- kas kütlesi inşasında ve
- kontaklar
- devam eden
- sözleşme
- sözleşme
- Müteahhit
- müteahhitler
- Serin
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- Çift
- EBM
- Yaratıcı
- kalabalık
- meraklı
- Tarih
- gün
- Günler
- anlaşma
- Fırsatlar
- karar
- Karar verme
- karar
- kesinlikle
- bağlıdır
- mevduat
- ayrıntı
- detaylı
- ayrıntılar
- Belirlemek
- gelişme
- DID
- farklı
- çalışkanlık
- tartışma
- ekran
- DM
- yapıyor
- Dont
- aşağı
- DTI
- sırasında
- Daha erken
- eğitmek
- Eğitim
- ya
- başkasının
- uçları
- Mühendislik
- yeterli
- varlık
- alıkoyma
- özellikle
- esasen
- arazi
- tahmin
- tahminleri
- Eter (ETH)
- törel
- etik
- Hatta
- olaylar
- Her
- herkes
- her şey
- kesinlikle
- uyarılmış
- Çıkış
- genişletilmiş
- beklemek
- deneyim
- uzmanlara göre
- tanıdık
- aile
- fan
- fantastik
- HIZLI
- ücret
- az
- alan
- şekil
- doldurmak
- son
- mali
- bulmak
- bulma
- Ad
- ilk kez
- sabit
- sabit
- Fiske
- Çılgınlıklar
- akış
- takip et
- sonsuza dek
- formlar
- ileri
- bulundu
- Ücretsiz
- arkadaşlar
- itibaren
- eğlence
- fon
- finanse
- para
- oyun
- Geek
- genel
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- Verilmesi
- Go
- gol
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- gri
- harika
- grup
- Grubun
- Büyümek
- Büyüyen
- Konuk
- misafir
- Adam
- Yarım
- sap
- Kolları
- Eller
- olmuş
- olur
- mutlu
- Zor
- sahip olan
- baş
- duydum
- yardım et
- yardım
- yardımcı olur
- okuyun
- Gizli
- daha yüksek
- en yüksek
- büyük ölçüde
- tarih
- vurmak
- tutar
- Ana Sayfa
- ev sahibi
- SICAK
- SAAT
- ev
- evler
- konut
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- Kocaman
- Zarar
- Fikir
- etkiledi
- etkilendim
- in
- özendirici
- dahil
- Gelir
- Indiana
- İç Aydınlatma
- bilgi
- başlangıçta
- giriş
- kavrama
- ilham
- yerine
- niyet
- Niyet
- faiz
- Faiz oranları
- tanıttı
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- Yatırımlar
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- faturalama
- konu
- IT
- kaşıntı
- İş
- Mesleki Öğretiler
- kaydol
- katıldı
- birleştirme
- bize katılmak
- seyahat
- sadece bir
- tutmak
- koruma
- Nezaket.
- Bilmek
- bilme
- merdiven
- evsahibi
- büyük
- Soyad
- Geçen yıl
- ÖĞRENİN
- öğrenme
- Ayrılmak
- kredi
- mektup
- seviye
- LG
- hayat
- Şimşek
- Yıldırım hızı
- çizgi
- Dinleme
- küçük
- yaşamak
- yaşayan
- İyi
- borç
- Krediler
- yerel
- Uzun
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- gibi görünmek
- baktı
- bakıyor
- Çok
- yapılmış
- Ana
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- yönetmek
- yönetme
- çok
- Kenar
- işaret
- pazar
- Piyasalar
- Mason
- Neden
- Meetup
- olabilir
- an
- para
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- çoğu
- En popüler
- Motivasyon
- hareketli
- çoklu aile
- çoklu
- isim
- ulusal
- zorunlu olarak
- gerek
- gerekli
- ağ
- ağ
- yeni
- Yeni Pazar
- New York
- New York eyaleti
- en yeni
- sonraki
- numara
- sayılar
- Açık
- teklif
- teklif
- Teklifler
- Resmi olarak
- tamam
- ONE
- açıldı
- Görüşler
- seçenek
- Opsiyonlar
- kuruluşlar
- Diğer
- kendi
- sahip
- Barış
- ödenmiş
- kâğıt
- Bölüm
- Partner
- İş Ortaklığı
- parçalar
- pasif
- geçmiş
- İnsanlar
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- dönem
- kişi
- Kişilik
- anka kuşu
- parça
- parçalar
- asıl
- yer
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- oyuncu
- Lütfen
- podcast
- Podcast
- Nokta
- havuz
- Popüler
- portföy
- mümkün
- Çivi
- Mesajlar
- uygulama
- güzel
- önceki
- fiyat
- birincil
- muhtemelen
- Sorun
- üretmek
- Üreticileri
- kar
- proje
- Projeler
- özellikleri
- özellik
- satın alma
- Satın alma anlaşması
- alımları
- koymak
- koymak
- nitelemek
- kalite
- soru
- Sorular
- Hızlı
- En hızlı
- yükseltmek
- oranlar
- değerlendirme
- oran
- hazır
- gerçek
- gayrimenkul
- emlak piyasaları
- emlâkçı
- neden
- tavsiye etmek
- Tavsiye
- tavsiyeler
- Tavsiye edilen
- kayıt
- Kırmızı
- tavsiyeleri
- bölge
- düzenli
- rehabilitasyon
- ilişki
- İlişkiler
- hatırlamak
- değişiklik yapmak
- kiralama
- cevap
- rapor
- Bildirilen
- Raporlama
- temsil etmek
- talep
- gerektirir
- sakinleri
- yanıt
- DİNLENME
- dönüş
- İade
- gelir
- yorum
- Yorumları
- yuvarlak
- Rota
- koşmak
- koşu
- pist
- Adı geçen
- satış
- aynı
- İndirim
- tasarruf
- ölçek
- ölçekleme
- senaryolar
- kapsam
- İkinci
- görme
- satmak
- Satışa
- duyu
- set
- Paylar
- paylaşımı
- Ateş etme
- kısa
- kısa dönem
- meli
- şov
- gösterilen
- işaret
- imzalı
- benzer
- aynı anda
- tek
- yer
- Yer
- durum
- ALTINCI
- küçük
- So
- satılan
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bir yerde
- güney
- hız
- Sponsorlar
- Spot
- Spotify
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- Eyalet
- adım
- Sopa
- Yine
- dur
- hikayeler
- Öykü
- düz
- stratejileri
- Stratejileri
- kuvvet
- sunmak
- gönderilen
- böyle
- harika
- süper güç
- Bizi daha iyi tanımak için
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- vergi
- Vergiler
- takım
- test
- manifatura
- The
- Temelleri
- Başkent
- Dünya
- ve bazı Asya
- Orada.
- şey
- işler
- Bu yıl
- üç
- İçinden
- zaman
- zamanlar
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- Klozet
- yarın
- Tony
- çok
- TAMAMEN
- Eğitim
- Transkript
- tedavi etmek
- gerçek
- DÖNÜŞ
- Dönüş
- tipik
- eninde sonunda
- altında
- yetersiz hizmet
- anlamak
- benzersiz
- kentsel
- us
- kullanım
- genellikle
- değer
- Karşı
- Video
- beklemek
- Bekleyen
- örneklerde
- aranan
- izlerken
- Su
- yolları
- Çarşamba
- hafta
- Haftalar
- karşılama
- Ne
- Nedir
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- her kim
- eş
- irade
- kazanmak
- olmadan
- İş
- işlenmiş
- işçiler
- çalışma
- Dünya
- değer
- olur
- yazılı
- Yanlış
- yıl
- yıl
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet