A ticari emlak kazası gittikçe daha fazla bakıyor muhtemelen 2023'te. Yükselen faiz oranlarısıkıştırılmış üst oranlar, ve yeni envanter Piyasaya çıkmak üzere olan bu durum, ticari gayrimenkulleri ve daha spesifik olarak çok aileli yapıları, bir emlak yatırımcısı için her zamanki kadar itici hale getiriyor. Ancak hâlâ çok aileli yatırımlara harcanan bu kadar çok para varken, Sıradan yatırımcılar tüm bu histeriye kapılacak mı? Yoksa bu sadece bir aşırı abartılı kaza bu önümüzdeki yıllarda gerçekleşmeyecek mi?
Scott Siper, BiggerPockets'in CEO'su ve ev sahibi BiggerPockets Money Podcast'i, ipotek oranları artmaya başladığından beri çok aileli alan hakkında şüpheleri vardı. Şimdi açıklama yapmak için programda neden bir kaza meydana gelebilir?, kimi etkileyecek, ve yatırımcılar neler yapabilir kendilerini hazırlamak. Bu, 2020 ve 2021'de çok öne çıkan yüksek riskli anlaşmaları üstlenmenin zamanı DEĞİLDİR. Scott, sonunda bir çöküş yaşandığında hem pasif hem de aktif yatırımcıların servetlerini korumak için neler yapabilecekleri konusunda tavsiyelerini veriyor.
Ama hepsi bu değil! Onsuz çok aileden bahsetmiyor olurduk Andrew Cushman ve Matt Faircloth, alanda onlarca yıllık deneyime sahip iki büyük çok aileli yatırımcı. Andrew ve Matt, BiggerPockets'ın iki danışanının sorularını alıyor. Philip ve DannyKaliforniya merkezli birkaç yatırımcı, çok aileli portföylerini ölçeklendirin. Eğer istersen çoklu aileye doğru şekilde girin ya da berbat bir anlaşmadan kaçınıp buralarda kalın!
Buraya Tıkla Apple Podcast'lerinde dinlemek için.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Scott:
Bu BiggerPockets Podcast'i, gösteri numarası 721.
Andrew:
Unutmayın, daha büyük olan zihinsel olarak daha göz korkutucudur, ancak daha büyük olan daha kolaydır. 10 birimlik bir birimi yıkmak ile 100 birimlik bir birimi yıkmak aynı miktarda iştir. Bu yüzden benim felsefem rahatça yapabildiğiniz kadar büyük ilerlemek. Rahat demek istediğimde, sizi ya da yatırımcılarınızı finansal riske sokmamaktır, ancak şunu söylemekten korkmayın, “Eh, bu 100 birim. Bunu henüz hiç yapmadım. Eğer 10'u düşürdüyseniz, 100'ü de indirmişsiniz demektir. Bu sadece mali miktarın miktarıdır ve aslında büyüdükçe daha da kolaylaşır.
Scott:
Herkese neler oluyor? Ben Scott Trench, sunucu Dave Meyer ile birlikte BiggerPockets Podcast'inin geçici konuğu. Üzgünüm, bunu senden çaldım Dave.
Dave:
Oh hayır. Ev sahibi miyim yoksa misafir miyim bilmiyorum. Her ne ise, burada birlikteyiz ve bugün gösteriyi biz devralıyoruz.
Scott:
Bugün beni kabul ettiğin için teşekkür ederim Dave. Bunu takdir ediyorum.
Dave:
Evet tabiki. Girişte çok akıcısın. Sen bu işte tecrübelisin. Birkaç sorumuz olduğu için sizi de aramızda görmek istedik. Aslında sen ve ben bu konuda çevrimdışı olarak pek çok harika sohbet yaptık. Burada gösterinin ilk 20 dakikasında konuşacağımız çok aileli ticari alanla ilgili gerçekten ilginç düşünceleriniz ve açıkçası bazı endişeleriniz var.
Scott:
Evet yaparım. Ticari çoklu ailenin son 10-12 yılda muazzam miktarda zenginlik yaratma konusunda gerçekten olağanüstü bir ilerleme kaydettiğini düşünüyorum, çünkü kiralar son on yılda neredeyse hızlanan bir şekilde arttı, faiz oranları da bu süre içinde düştü ve çünkü tavan oranları düştü. Bu, zenginlik yaratmak için inanılmaz bir ortam yarattı; endişe ediyorum ki bu ortam ömrünü tamamladı ve önümüzdeki 12 ila 18 ay içinde bunun çoğunu geri verecek. Bu endişeleri gerçekten dile getirmek ve burada alarm zilini çalmak istiyorum, böylece yatırımcılar özellikle 2023'e doğru bu varlık sınıfına karşı çok ama çok temkinli davransınlar.
Dave:
Tamam, harika. Bu harika bir sohbet olacak. Bunu dört gözle bekliyorum. Sana bir sürü sorum var. Dinleyen herkes için Scott'la yaklaşık 20 dakika konuşacağız. Daha sonra konuyu, çoklu aile alanıyla ilgili bazı danışan ve dinleyici sorularını yanıtlayacak olan Matt Faircloth ve Andrew Cushman'a devredeceğiz. O halde bugün sizin için harika bir şovumuz var. Ticari ve çoklu aile hakkında çok şey ele alacağız, bu yüzden kesinlikle bu konuda kalmak isteyeceksiniz. Çoklu aile ve ticari alanda neler olup bittiğine dair bazı düşünceleriniz var ve ne düşündüğünüzü duymayı çok isteriz.
Scott:
Sanırım çok aileli veya ticari çok aileli ve ticari gayrimenkul alanında beni ilgilendiren ilk şey, bu alanın çoğunda tavan oranlarının şu anda faiz oranlarından daha düşük olmasıdır. Bunun anlamı, bir ticari gayrimenkul satın aldığımda, bir gelir akışı satın alıyorum. Eğer bu %5'lik bir üst sınır oranıysa, yılda 10 dolar net işletme geliri sağlayan bir mülk satın almak için 500,000 milyon dolar harcayabilirim. Eğer faiz oranım Freddie Mac gibi %5.5 veya %6.5 ise, 30 yıllık sabit faizli ipoteklerin yıl sonu itibarıyla ortalama %6.42 olması, borcumun seyreltici olduğu anlamına gelir. Aslında, değer kazanma konusunda gerçekten yükselişe geçmediğim sürece, tüm nakit satın alarak veya özsermaye tarafı yerine borç veren tarafta yer alarak daha iyi bir getiri elde edeceğim. Ticari gayrimenkul söz konusu olduğunda bu, kira artışı konusunda gerçekten iyimser olduğum veya bazı nedenlerden dolayı işletme giderlerini azaltabileceğime inandığım anlamına geliyor. Dolayısıyla bu çok büyük bir sorun. Bana göre bu sürdürülebilir değil. Piyasa ortalaması tavan oranlarının faiz oranlarından daha düşük olduğunu gördüğünde, bu, piyasanın büyüme için bu varsayımları esas aldığı anlamına gelir. Ve bunu anlamıyorum. Bunun gerçekten riskli ve korkutucu bir durum olduğunu düşünüyorum.
Öyleyse ticari alandaki yatırımcılar için bunun işe yaraması için neyin doğru olması gerektiğine bakalım. Birincisi, kira artışının artması gerekiyor. Bunun gerçekleşmesinin bir yolu arz ve talep dinamikleridir. Arz tarafında ise 1970'lerden bu yana en fazla envanter çevrimiçi olacak. Ivy Zelman, buradaki birikimde önümüzdeki 1.6 ila 12 ay içinde 18 milyon birimin çevrimiçi olacağını tahmin ediyor. İnşaatçılar bu envanteri tamamlayacak ve bundan para kazanacaklar. İşler gerçekten kötüye giderse inşaatı durdurabilirler ama bu da bu alanda büyük bir risk olduğunu kanıtlar.
Sonra bunun diğer tarafı… Bence bu, piyasanın devam ettiği, çok fazla arzın çevrimiçi olduğu, çok sayıda inşaatın olduğu kira büyümesi varsayımına ters bir rüzgar. Denver'da tek yapmanız gereken pencereden dışarı bakmak ve turnaların her zamankinden daha üretken olduğunu görmek. Bu bir şey ifade ediyor çünkü şehir uzun zamandır gelişiyor. Artık bunların hepsi bölgesel olacak. Bazı şehirler arzın çevrimiçi olarak geldiğini görmeyecek. Bazı şehirler tonlarca arzın çevrimiçi hale geldiğini görecek ve yine de bu birimlerin emiliminde herhangi bir sorun yaşamayacak.
Dave:
Tekrarlamak gerekirse, bu noktayı vurgulamak gerekirse Scott, özellikle birden fazla ailede kiraların sabitleştiğini ve bazı bölgelerde düşmeye başladığını şimdiden görüyoruz. Bu, sizin söylediğiniz gibi, arzdaki bu artışın çevrimiçi hale gelmesinden bile önceydi çünkü bunun gerçekleşmesinin planlandığı 2023 yılının ortalarına doğru olduğunu düşünüyorum. Yani bunu, arz fazlalığı bu dinamiği etkilemeye başlamadan önce zaten görüyoruz.
Scott:
Evet kesinlikle. Bence, tavan oranlarının faiz oranlarından düşük olduğu durumlarda tavan oranlarının patlayacağı yönündeki örtülü varsayıma karşı, çok aileli alanda kiraların sabit kalması veya önümüzdeki 12 ay boyunca belki de düşmesinin daha iyi bir ihtimal olduğunu düşünüyorum.
Talep tarafında, sanırım burada bir joker durumumuz var ve talep konusunda gerçekten güvenebileceğim herhangi bir tahminim yok. Talebin en büyük argümanlarından biri daha fazla insanın olması ve hane oluşumunun hızlanmasıdır. Bunu destekleyen uzun vadeli eğilimler var. Bu doğru, ancak tüm KOVID durumundan dolayı çok fazla değişkenlik var: birçok insan taşınıyor, boşanıyor, ayrılıyor. Bu bence yapay olarak hane halkı oluşumunu yaratıyor. Bu, ekonomistleri harekete geçirebilecek ve kafalarını karıştırabilecek bir ölçüm. Dolayısıyla 2023 yılında hane oluşumunu öyle ya da böyle nasıl tahmin edeceğimi bilmiyorum. Bence en güvenli bahis, çok az hane halkı oluşumunu varsaymaktır. Hafif bir durgunluk olursa veya faiz oranları yükselmeye devam ederse, bu ekonomi üzerinde baskı oluşturacaktır. Bu, daha az ücret artışına yol açacak ve kira artışlarının bir kısmını geri verebiliriz. Bence kiraların yine sabit kaldığına veya yıldan yıla düştüğüne inanmak için nedenler var. Yine sorunlu bir durum.
Dolayısıyla 2023'te tavan oranlarının arttığını görebileceğimizden endişeleniyorum, bu da çok aileli varlık değerlemelerinin düşmesi anlamına geliyor. Yani net işletme gelirinde 500,000 dolar oluşturan aynı mülkün değeri %10 tavanda 5.0 milyon dolardan %7.7 tavanda %6.5'ye çıkıyor. Bu, o mülkün varlık değerinde %23'lük bir çöküş anlamına geliyor. Eğer 70/30 kaldıraçlıysanız, %70 borç, %30 özsermaye kullanmışsanız, bu özsermayenizin büyük çoğunluğunu yok edecektir. Bu alanda ortaya çıktığını gördüğüm veya 2023 alanında ortaya çıkabileceğinden endişelendiğim sorun bu.
Dave:
Bunu tüm çok aileli varlıklarda görüyor musunuz? Daha büyük sendikasyonlar veya daha küçük çoklu aileler bundan orantısız bir şekilde etkilenecek mi?
Scott:
Bunun, ofis alanı, perakende satış, çoklu aile ve diğer varlıkları içeren ticari gayrimenkul varlıklarına yönelik bir tehdit olduğunu düşünüyorum. Daha büyük varlıklar üzerinde daha fazla baskı göreceğinizi düşünüyorum. 30 yıllık sabit oranlı Freddie Mac kredileriyle finanse edilmeyen varlıklar üzerinde baskı göreceksiniz. İnsanların orantısız bir şekilde etkileneceğini düşünüyorum. Ayrıca bu dönemde insanların satış yapmadığını göreceğinizi düşünüyorum. Bir sendikasyona yatırım yaptıysanız, sendikacınız muhtemelen önümüzdeki bir veya iki yıl boyunca satış yapmayacak ve fiyatların toparlanacağını umacaktır. Benim endişem şu ki, eğer faiz oranları yüksek kalırsa ve hatta biraz düşebilirlerse, konut kredisi oranlarının gelecek yıl düşmesinin muhtemel olduğunu düşündüğünüzü biliyorum, ancak faiz oranları olduklarından çok daha yüksek kaldıkları sürece Son birkaç yıldır, sınır oranlarının daha yüksek bir seviyede, yine bölgeye göre değişmekle birlikte ülke çapında belki %6.5, %7 oranında sıfırlandığını göreceksiniz.
Dave:
Ayrıca ideal olarak çoğu sendikacı ve operatör muhtemelen devam edecektir. Ancak ticari kredilerin doğası gereği çoğunun uzun vadeli sabit borcu yoktur. Bazılarının vadesi gelen balon ödemeleri ya da önümüzdeki birkaç yıl içinde uyum sağlayacak olan ayarlanabilir oranlı ipotekler olabilir ve bu da potansiyel olarak satışı zorlayabilir veya mülklerin nakit akışını daha da olumsuz etkileyebilir.
Scott:
Bunun doğru olduğunu düşünüyorum ve bunun uzayda gerçekten büyük bir bilinmezlik olduğunu düşünüyorum. Çok aileli ticari gayrimenkul borç koşullarıyla ilgili ortalamalara ilişkin harika verilere sahip olan kimseyi tanımıyorum. Bu borçların ortalama ağırlıklı ömrü nedir? Beş yıl mı? 10 yıl mı? 30 yıl mı? Herkes bu konuda sabit oranlı Freddie Mac kredisi mi alıyor ve artık hazırız mı? Benim tahminim bu alanlarda büyük bir yayılma olduğu ve farklı insanların çok farklı şekilde etkileneceği yönünde. En iyi tahminim, bu tavan oranının sıfırlanması için bir olaydan ziyade bir sürecin olacağıdır. Bu varlıkların operatörleri üzerinde 12 ila 18 ay boyunca sürekli bir baskı olacak, ancak her zaman işlerin bir anda doruğa çıktığı bir tür olay sorunu da olabilir.
Bu arada bu bir haber değil. Uzaydaki varlık değerleri birçok pazarda şimdiden %20 ila %30 arasında düştü. Bu pazarların bazıları için bu bir ışık anahtarı gibiydi, bazıları ise zamanla oldu. Brian Burke'ün daha önceki bir BP podcast'inde bu konuda gerçekten güzel ayrıntılara sahip olduğunu düşünüyorum. O zaman şunu da söylemek istiyorum, Fundrise'ın CEO'su Ben Miller'ı On the Market Podcast'inde yayınlamıştınız. Sanırım, bu alanda ortaya çıkan zamanlama ve kredi konularını, insanların nasıl faydalandığını ve borç veren A'nın neden borç veren B'den C mülkünü finanse etmek için borç aldığını ve herkesin aynı anda likiditeye ihtiyaç duyduğunu iyi bir şekilde ele aldığını düşünüyorum. sorunlar yaratabilir. Bunu tahmin etmenin gerçekten zor olduğunu düşünüyorum. Tekrar ediyorum, burası kimsenin çok iyi verilere sahip olmadığı bir alan ve burada büyük bir bilinmezlik var.
Dave:
Bu bilgiyi bulmak gerçekten çok zor. Scott'ın bahsettiği podcast'e göz atmak isterseniz, Noel civarında Market'te yayınlanmıştı. Bunu kontrol edebilirsin. Buna Ben Miller'la Büyük Kaldıraç Azaltma deniyor. Scott, bence bu büyüleyici ve görüşünü takdir ediyorum. Yatırımcılara ne yapmalarını önerirsiniz merak ediyorum. Sanırım bunun iki tarafı var. Bir operatör ve çok aileli bir sendikacı olarak onlara ne yapmalarını tavsiye edersiniz? O halde benim gibi çok aileli anlaşmaların birleştirilmesine pasif olarak yatırım yapan insanlar olarak tavsiyeniz ne olur?
Scott:
Bence şu anki bir sendikasyondaysanız, biraz dua etmeli ve beklemelisiniz. Gerçekten başka bir seçenek yok. Sen sınırlı bir ortaksın ve yapacak hiçbir şey yok. Yani her şey ileriye dönük olarak neler yapabileceğinize bağlı. Bence bir sendikasyona yatırım yapmayı düşünüyorsanız, bunun kirasız bir büyüme ortamında bile büyük bir kazanan olduğundan emin olun. Sendikacının piyasadaki kira büyümesine ilişkin tahminlerini bir kenara bırakın ve şunu söyleyin: Kira artışı yoksa bu şey önümüzdeki birkaç yıl içinde benim için hâlâ anlamlı mı? Ve o piyasadaki tavan oranlarında 150 baz puanlık artışla mülkü satmak zorunda kalsam bile, bu mantıklı mı? Bu genel bir kuraldır. Her bölge değişecektir. Çok az yeni inşaatın olduğu ve çok fazla net göçün olduğu pazarlardan birine sahipseniz, bu varsayımları bölgenize göre kesinlikle değiştirebilirsiniz.
Bir diğeri ise sendikasyonda özsermaye tarafına geçmek yerine borç tarafında olmayı düşünmektir. Getiri profili açısından borçla gerçekten tutarlı olan tercihli özsermaye var, ancak yığının en tepesindeki daha kıdemli borçtan sonra ikinci sırada yer alıyor. Veya bir borç fonuna girebilirsiniz. Eğer tavan oranı %5 ve faiz oranları da %6.5 ise neden diğer borç fonlarından %6.5 veya daha yüksek faiz oranları kazanmıyorsunuz? Bu, belirli bir süre için daha iyi nakit akışı elde etmenin daha düşük riskli bir yoludur. İşler değiştiğinde veya değişirse, her zaman öz sermaye tarafında olmaya veya kira artışına güvendiğiniz zaman geri dönebilirsiniz. Eğer bir özsermaye anlaşması yapacaksanız, belki hiçbir nüfuzu olmayan sendikalaşacak birini bulmayı düşünebilirsiniz. Tekrar ediyorum, eğer mülk %5 tavan oranında getiri sağlayacaksa, hiç borç kullanmamayı düşünün. Bu aslında, kiranın olmadığı veya düşük olduğu bir büyüme ortamında, daha düşük riskle birlikte getirilerinizi artıracaktır. Bu gerçekten çok çekici.
Bunlar, buraya getirmeye çalıştığım son derece cesur görüşler, ancak bu endişemi gerçekten dile getirmek istiyorum çünkü insanların bunu anlamadığını ve bilgi aldıklarını hissediyorum. Gayrimenkul anlaşmaları yapan kişilerden aldığınız bilgiler, bu sendikacıların harika insanlar olduğunu, birçok durumda harika işler yaptıklarını ancak bu onların geçim kaynağı olduğunu kabul edin. Geçiminiz büyük miktarlarda sermaye toplamaya, anlaşmalar satın almaya, satın alma ücretleri, yönetim ücretleri yoluyla para kazanmaya ve ardından [duyulmuyor 00'da taşınan faizde bir dönüş yapmaya bağlıysa, belki de bu alandaki bazı riskleri görmek zordur. :13:51].
Dave:
Bu harika bir tavsiye Scott. Teşekkür ederim. Ticari gayrimenkuldeki bu potansiyel gerilemeyi görüyor musunuz? Söylediklerinize göre öyle görünüyor. Kişisel olarak konut amaçlı gayrimenkullerde ılımlı bir gerileme göreceğimize inanıyorum, ancak analizinize göre bu ticari olanın daha fazla dezavantajı var. Bunun konutlara veya emlak sektörünün diğer bölümlerine yayıldığını görüyor musunuz?
Scott:
Bu genel anlamda gayrimenkul açısından iyi bir haber değil. Bakın, özellikle konut piyasasını gerçekten iyi idare ettiğinizi düşünüyorum. Tüm piyasaları iyi kontrol ediyorsunuz. Ticari alanda o kadar fazla zaman harcadığınızı sanmıyorum. Bu arada, buradaki bazı görüşlerime biraz ihtiyatla yaklaşmanız gerektiğini söyleyebilirim çünkü ben buradaki ticari emlak piyasasını anlama konusunda amatör, hevesli bir kalfayım. Ancak yerleşim alanında bu konuyu makul bir şekilde ele aldığımızı düşünüyorum. Çok çeşitli sonuçlar var. Ancak hayır, ticari gayrimenkul varlık değerlerinin düşüşü muhtemelen konut amaçlı gayrimenkul varlık değerlerinin düşmesiyle el ele gidecek. Bunu zaten öngörüyoruz. Gelecek yılın sonunda faiz oranlarının nereye varacağına bağlı olarak konut için tartıştığınız yüzde 3 ila yüzde 10'luk düşüşlerin olduğunu düşünüyorum.
Dave:
Bu çok faydalı oldu.
Scott:
Bu arada, eğer konut amaçlı gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, bunu BiggerPockets hesaplayıcısına koyun ve 30 yıllık ipotek ve makul takdir ve kira artışı varsayımları olan mülke bakın ve ipotek olmadan oraya koyun ve görün ne olacak? dönüşler benziyor. Çoğu durumda, mülk üzerinde ipotek olmadan getiriler daha iyi olacak ki bu da gerçekten ilginç bir şey ve çarkları döndürmesi gereken bir şey. Bunun işe yaraması için şu anda gerçekten iyi anlaşmalar bulmanız gerekiyor ve borç tarafında olmayı düşünebilirsiniz.
Dave:
Mükemmel. Scott, bu ayık ve düşünceli analizi gerçekten takdir ediyoruz. Bu açıkça izleyicilerimizin ve gayrimenkule yatırım yapmayı düşünen herkesin düşünmesi ve hakkında daha fazla bilgi edinmesi gereken bir konu.
Scott:
Dave, sana bir sorum var: ne düşünüyorsun? Ticari gayrimenkul alanında gerçekten büyük bir risk faktörünün ortaya çıkmasından endişe ederek buraya biraz karamsarlık ve kasvetle geliyorum. Sizce bu konuda makul müyüm, yoksa çok uzak olduğumu mu düşünüyorsunuz?
Dave:
Hayır, istiyorum. Bunun ciddi bir endişe olduğunu düşünüyorum. Limit oranlarının oldukları yerde kalmasını hayal etmekte gerçekten zorlanıyorum. Genişlemedikleri bir dünya düşünemiyorum. Sizin de çok iyi şekilde gösterdiğiniz gibi, tavan oranlarındaki sadece küçük artışların varlık değerleri üzerinde gerçekten önemli zararlı etkileri var. Sınır oranlarının çok uzun bir süredir son derece düşük olduğu bir şekilde koşulların tersine döndüğünü görüyoruz ve ekonomik koşulların artık bunu gerçekten desteklediğini düşünmüyorum.
Kira artışıyla ilgili söylediklerinizin doğru olduğunu düşünüyorum. Son birkaç yıldır hepimizin gördüğü, rütbe büyümesinin hızla arttığı parti, ekonomik koşullar artık onu pek desteklemiyor. Artık çok dikkatli ve muhafazakar olmanın zamanı geldiğini düşünüyorum. Gerçekten muhafazakar olmanın hiçbir dezavantajını görmüyorum. Eğer sen hatalıysan ve ben de hatalıysam, bu senin için sadece bir bonus. Gerçekten ihtiyatlı bir şekilde yatırım yaparsanız ve kira artışı artar ve tavan oranları düşük kalırsa, bu sizin için iyi olur. Ancak sizin de söylediğiniz gibi, bence şu anda hem ticari hem de konut sektöründe en ölçülü ve uygun tavsiye, çok mütevazı bir kira artışı varsaymak, eğer varsa, çok az takdir varsaymaktır ve eğer anlaşmalar hala işe yararsa, o zaman bu mantıklı olur . Ancak koşulların iyileştirilmesini ummanın en azından gelecek yıl ve belki de iki yıl için akıllıca bir hareket tarzı olduğunu düşünmüyorum.
Scott:
Harika. Bu endişemi dile getirirken bir kez daha kendimi biraz gergin hissediyorum. Aslında programa geliyorum ve şunu söylüyorum: "Güzel bir şey tahmin ediyorum..." Tahmin etmiyorum. Ticari çoklu ailelerde varlık değerlerinde %30'a varan düşüşlerden endişe duyuyorum. Bu, Ben Miller'ın burada kredi risklerinden bahsettiği podcast'inden gerçekten keyif aldığım alanlardan biriydi, ancak gerçekten de çoklu ailenin bundan yalıtılmış olmadığını düşünüyorum. Onun riski ticari bir perakende ofisi gibi diğer varlık sınıfları içindi. Çoklu aile kavramının şu anda oldukça açığa çıktığını düşünüyorum ve bunlardan bazılarının piyasada uygun şekilde fiyatlandırılmamasından endişeleniyorum.
Bu yine yatırımcılar olarak para kazanmaya çalıştığımız gerçeğine geri dönüyor. Kiralar artmayacaksa ve borcunuz satın aldığınız nakit akışından daha pahalıysa nasıl para kazanabilirsiniz? Bunun değişmesi gerekiyor. Ulusal ortalamada tavan oranları ile faiz oranları arasındaki makul farkın yaklaşık 150 baz puan olduğunu düşünüyorum. Bu, şu anda ulusal ortalamada yaklaşık %5'ten %6.5'lik tavan oranlarına çıkan çok büyük bir artışa tekabül ediyor. Bu da yine birçok değeri yok ediyor. Umarım bu yardımcı olur.
Dave:
Tek alternatif faizlerin düşmesi, sizin de söylediğiniz gibi bu spreade ihtiyacınız var. Ancak kişisel olarak ipotek oranlarının 2023 yılı sonuna kadar düşebileceğini düşünüyorum, ancak çok fazla değil, şu an bulundukları yerden 100 baz puan düşeceğini düşünmüyorum. Bu benim düşüncem ama buna pek inanmıyorum. Bunun pek çok farklı yolu olabileceğini düşünüyorum. Bu nedenle, sizin de söylediğiniz gibi, faiz oranlarının düşmesi yerine tavan oranlarının o tarihi sağlıklı yayılmaya ulaşmak için artmasının daha olası olduğunu düşünüyorum.
Scott:
Bir kombinasyon olabilir. Bu hafifletici bir etken olabilir. Biraz düşebilirler ve tavan oranları yine de bunun bir kısmını artırabilir, ancak gelecek yıl bu alandan çok korkuyorum.
Dave:
Tamam Scott. Bu dürüst değerlendirmeyi ve duygularınızı bizimle paylaşmanızı gerçekten takdir ediyoruz. Bunu dinleyen herkes için çok faydalı oldu ve bana düşünecek çok şey verdi. Buradan çıkmanıza izin vermeden önce bugün için kısa ipucunuz nedir?
Scott:
Kısa ipucum şu: Eğer ticari bir gayrimenkulü veya başka bir gayrimenkulü analiz ediyorsanız, günümüz ortamında önce onu borçlu veya borçsuz olarak analiz etmeyi deneyin. İkincisi, eğer sendikasyon fırsatlarına bakıyorsanız, eğer sendikasyon fırsatlarıyla hala ilgileniyorsanız, sponsorun derinden satın aldığından, piyasa değerine göre çok yüksek bir indirimle satın aldığından, kira artışları için önemli fırsatların olduğundan emin olun. Piyasadaki mevcut kiralar ve sendikasyon kuruluşunun onu üç ila beş yıl sonra satması gerektiğinde mülkün hala kabul edilebilir bir kar elde edebileceği, bu tavan oranı %1.5 daha yüksek, yani 150 baz puan daha yüksek olsa bile bugün satın alındı.
Dave:
BiggerPockets'in CEO'su Scott Trench'e teşekkür ederim. Burada olmanızı takdir ediyoruz. Bununla birlikte, çoklu aile yatırımına girme konusunda menti sorularını yanıtlayacak olan Matt Faircloth ve Andrew Cushman'a devredeceğiz.
Andrew:
Philip Hernandez, BiggerPockets Podcast'ine hoş geldiniz. Nasılsınız efendim?
Filipus:
İyi yapıyorum. Burada olduğum için çok heyecanlıyım. Çok teşekkür ederim Andrew.
Andrew:
BiggerPockets'in menti programının açılış grubunun bir parçasısınız. Bugün yardımcı olabileceğimizi umduğumuz birkaç soruyla buradasınız. Bu doğru mu?
Filipus:
Evet, evet doğru. Çok heyecanlıyım ve zaman ayırdığınız için çok teşekkür ederim. Benim sorum, çok aileli dünyada ve aynı zamanda genel olarak emlak dünyasında, çoğu zaman, işe başladığımızda, sizden daha fazla deneyime sahip biriyle ortaklık kurmanız ve onlara bir miktar değer sağlamanız tavsiye edilir. , ya anlaşmayı bulmak ya da anlaşmayı yönetmek ya da sizden daha fazla deneyime sahip olan kişinin işini bir şekilde kolaylaştırmak. Peki ya değer katmak için yapabileceğiniz şey sermaye artırmaksa? Biraz bulmaya başlıyorum… Ağım bana daha fazla yatırım yapmakla ilgilenmeye başlıyor. Ya anlaşmayı yapmazsam? Peki ya başka birisinin bir anlaşması varsa ve ben onları daha yeni tanımaya başlıyorsam, arkadaşlarınızın ve ailenizin parasını anlaşmaya bağlamayı düşündüğünüz kişiyi nasıl incelersiniz? Bunu iyi bir şekilde yapabilmeniz için kontrol listeniz nasıl görünürdü?
Andrew:
Önemli konu. Bunu doğru anladığımızdan emin olmak için, sorunuz temel olarak şu: Eğer bir tür sermaye artırımı olarak başlıyorsam, bu parayı yatıracak doğru ortağı veya ortak sponsoru seçmek için kontrol listesi nasıl görünür?
Filipus:
Evet kesinlikle. Çünkü bir anlaşmayı incelemek ve kendi durum tespiti yapmak kadar bu konuda kendimi oldukça yetkin hissediyorum, ancak bu, her şeyin kontrolü bende olduğu sürece geçerlidir. Peki ya her şeyin kontrolü bende değilse?
Andrew:
Hemen başladın. Muhtemelen Matt'in bu konuda söyleyecek çok şeyi vardır, bu yüzden sadece birkaç şeyi aktaracağım ve sonra işi onun devralmasına izin vereceğim. Birincisi, Brian Burke'ün The Hands-Off Investor adlı kitabını okumanızı öneririm çünkü bu kitap LP pasif yatırımcılarına yönelik yazılmıştır. Hayatımda gördüğüm bir operatörün nasıl inceleneceğine dair en ayrıntılı ve derinlemesine kılavuzdur. Yani eğer para toplamayı ve bu parayı başka birine yatırmayı düşünüyorsanız, o kitapta uzman olmanız gerekir. Yapacağım ilk şey bu olurdu. On beş yıldır bu işi yapan biri olarak bile kitabının her sayfasını okudum. Orada öğrenecek çok şey var. Öyleyse yap şunu.
İkincisi, eğer başkalarının parasını toplayacaksanız ve bunu başka birinin anlaşmasına koyacaksanız, sadece sınırlı bir ortakla kalmayın. Genel ortaklığın bir parçası olduğunuzdan veya anlaşmada en azından bir miktar girdi veya kontrole sahip olduğunuzdan emin olun. Ne yazık ki daha geçen hafta bir arkadaşım para topladı ve Teksas'ta başka bir sponsorla anlaşmaya vardı. Ateşleri vardı. Anlaşma kötü gidiyor. Sermayenin yüzde 100'ü kaybolacak. Parayı toplayan arkadaşımın en büyük hayal kırıklıklarından biri de kontrolün olmaması. Olan bitenle ilgili tüm bilgileri bile alamıyor. Bu nedenle, bir düzeyde girdiye, bir düzeyde kontrole sahip olduğunuzdan emin olun.
Ayrıca, belirli bir anlaşmaya bakarken, anlaşmayı üstlenmenizi ve sanki bu sizin kendi anlaşmanızmış ve onu bulmuşsunuz gibi anlaşma üzerinde gerekli özeni göstermenizi tavsiye ederim. Temel olarak sponsorun yapması gereken sigortayı ve araştırmayı kopyalıyorsunuz. Umarım her şey yolunda gider ve siz de "Vay canına, bu adam harika." diye düşünürsünüz. Ama eğer değilse, bunu bulacaksınız ve kendinizi birçok şeyden kurtaracaksınız… Yatırımcılarınızın riskinden kurtulursunuz ve kendi itibarınızı kurtarırsınız. Daha sonra, özellikle pazarın değiştiği şu günlerde, herhangi bir anlaşmaya göre o operatöre gerçekten daha fazla bahis oynadığınızı fark edin. Varlık yönetimi ve iyi operasyonlar paranın gerçekten kazanıldığı yerdir. Hepimiz son 10 yıldır zirveye ulaşan devasa bir dalganın içindeyiz ve iyi operatörler ileriye dönük farklılaştırıcı faktör olacak.
O halde Philip, gerçekten senin bakış açından şunu anla: ne olursa olsun, itibarını bir dereceye kadar başkasının ellerine bırakıyorsun. Bu inceleme sürecini yavaş yavaş gerçekleştirin. Eğer bunu doğru yaparsanız, büyümek, ölçeklenmek ve iyi olduğunuz şeye odaklanmak harika bir şey olabilir. Ama bunu aklınızda bulundurun. Matt, ne eklemen gerektiğini görmek için onu sana atayım mı?
Mat:
Çoğu zaman yaptığım gibi, "Hey, Andrew'a katılıyorum" diyebilirim. Andrew'un söylediği her şey %100 doğru. Evet, sanki kendi sermayenizle yatırım yapıyormuşsunuz gibi bunları inceleyin ve olaya böyle bakmalısınız. Philip, her şeyin ötesinde, bu olaya sanki diğer operatörün anlaşmasına giden senin paranmış gibi bak. Bu çeki yazıyor olsaydın ne yapacaksan onu yap. Çünkü özünde yatırım yapan kişi o anlaşmaya yatırım yapmıyor. Size yatırım yapıyorlar. Başkentlerini park edecek bir yer bulmalarına yardım etmek için size geliyorlar. Pek öyle değiller… Doğrudan o operatöre gidebilirler. Neden senin üzerinden geçmeleri gereksin ki? Seni tercih etmelerinin nedeni sana güvenmeleridir. Philip Hernandez'in ağına, sigortacılık becerisine ve pazar bilgisine yatırım yapıyorlar.
Öyleyse yap şunu. Piyasayı inceleyin ve inceleyin, pazarın neden harika olduğunu öğrenin. Sadece sendikayı, operatörü veya organizatörü dinlemeyin. Nedenine ilişkin kendi ödevinizi kendiniz yapın. Yalnızca sendikasyon kuruluşunun mali bilgileri gösteren PDF belgelerine güvenmeyin. Gerçek sayılarını Excel'de alın. Anlaşmayı kendin üstlen. Mülkü satın aldıkları mevcut sahibinden kira bordrosunu ve kar ve zarar beyanlarını alın ve mülkün kendi analizini yapın. Belki kendi incelemenizi, kendi sigortanızı yapın ve anlaşmayı da stres testine tabi tutun. Tüm bunlar, bir anlaşmaya yatırım yapmak isteyen iyi LP yatırımcıları tarafından yapılır ve sizin de bu anlaşmaya giren yatırımcılarınız değil, sizin tozunuzmuş gibi davranmanız gerekir. Bu bir numara.
Eğer arıyorsanız, başkası için para toplarken kendinizi nasıl koruyabileceğiniz konusunda size bazı düşünceler de sunabilirim. Çünkü benim tahminime göre sen harika bir adamsın, bunu biliyorum ama bunu bir hobi için yapmıyorsun. Bunu, yatırımcılarınızdan birini anlaşmaya dahil etmeniz karşılığında bir tür tazminat almak istediğiniz için yapıyorsunuz, değil mi?
Filipus:
Evet kesinlikle.
Mat:
Sorun şu ki, yanılmıyorsam Series 7 lisansına sahip değilsiniz. Lisanslı bir menkul kıymetler borsası komisyoncusu değilsiniz, değil mi?
Filipus:
Doğru.
Mat:
Yani o operatör sermaye artırdığınız için size tazminat ödeyemez çünkü yaptığınız şey onlar adına bir menkul kıymet satmaktır. Sermayeyi artırmanız karşılığında topladığınız dolar ve özsermaye çeklerini sizden kesemem çünkü bu, bir hisse senedi komisyoncusu olarak bir menkul kıymet sattığınız için size tazminat anlamına gelir ve bunu yapmak için bir lisansa ihtiyacınız var, ki buna sahip değilsiniz. . Ama emin olun, sizi korudum.
Bunu yapmanın yolu, Andrew'un söylediği gibi, genel ortaklığın, GP'nin bir üyesi olmanızdır. Şimdi orada bir oyma var. Sermaye toplayan biri olarak öylece pratisyen hekim olamazsınız. Şirkette aktif rol almanız gerekiyor. Şirket kurulduktan sonra sermaye artırıcının işi hemen hemen sona erer. Ne söylediğimi biliyorsun? Sonsuza kadar daha fazla sermayeye ihtiyacınız olacak gibi değil. Sermayeyi artırdınız, anlaşma tamamlandı ve sonra işiniz bitti. Peki, eğer anlaşma üzerinde inceleme yapılırsa, SEC'in görmek isteyeceği şey ve dürüst olmak gerekirse, yatırımcınızın görmek isteyeceği şey değil, anlaşmanın aktif bir ortağı olarak kalacak mısınız? Yani Phillip'in işi, sermaye artırıldığında bitmiyor çünkü bu size şirket sahibi olarak aktif bir rol kazandırıyor. Eğer bir şirketin sahibiyseniz, her büyüklükteki sahibiyseniz, hisse senedi satmanıza izin verilir. Şirketin bir kısmına sahipseniz menkul kıymet lisansına ihtiyacınız yoktur. Beni takip et?
Filipus:
Evet.
Mat:
Artık şirketin bir kısmına sahipsiniz ancak aynı zamanda sermaye artırmaktan daha fazlasını yapmanız gerekiyor. Böylece varlık yönetimi ekibinde yer alabilirsiniz. DeRosa'da şirketim için yaptığımız gibi, bir yönetim kurulu oluşturuyoruz ve bu yönetim kurulunun söz hakkı var. Söyleyecekleri var. Düzenli olarak yönetim kurulu toplantıları yapıyoruz. Dakika tutuyoruz. Hatta biz tam bir salağız ve hareketlerin, saniyelerin, evetlerin ve bunun gibi şeylerin olduğu Robert'ın Düzen Kurallarını uyguluyoruz. Yani tüm bunları, sermaye toplayanların şirket üzerinde düzenli söz sahibi olduğu bir yönetim kurulu olarak yapabilirsiniz. Operatör sizinle top oynamaya ve işleri bu şekilde ayarlamaya istekliyse, o zaman bu sizin GP'nin bir üyesi olmanızın, söz sahibi olmanızın ve kontrol sahibi olmanızın ve aynı zamanda bir GP'nin üyesi olmanızın harika bir yoludur. böylece ana organizatör, kendiniz için pazarlık yaptığınız şekil veya yöntem ne olursa olsun size yasal olarak tazminat ödeyebilecektir.
Filipus:
Yani eğer bu daha küçük bir anlaşmaysa ve anlaşmada üç kişi varsa, anlaşmada dört kişi varsa Andrew, belli bir düzeyde kontrole sahip olduğundan emin ol demiştin. Bu aslında neye benziyor? Dispoya kadar kontrol mü yoksa kontrol…? "Ah, bunun böyle görünmesini istiyorum?" diye ne derdim? kontrol nereye kadar?
Andrew:
Mümkün olduğu kadar kontrollü olun. Yani, söylediğiniz gibi, tasarruf, ne zaman/nasıl, fiyatın onaylanması konusunda oy kullanacaksınız. Onaylamanız gerekiyor, yeniden finanse ediliyor mu? Mülk yöneticisini kovup yenisini mi işe alacaksınız? Buna biraz katkınız olmalı. Büyük sermaye harcamaları yapıp yapmayacağınız konusunda bilgi alırsınız. Geride mi kalmalılar yoksa onlarla birlikte ilerlemeli misiniz? Potansiyel zor zamanları atlatmak için dağıtımlar mı yapılmalı, yoksa mülkün mali durumunu korumak için dağıtımlar durdurulmalı mı? Yani ne kadar çok girdiye sahip olursanız, yatırımcılarınız için o kadar iyi olur. O zaman daha fazlasını da öğreneceksiniz. Özellikle sermaye artırma tarafındaysanız, operasyonlara eskisi kadar zaman harcamayacaksınız. Bunu yaparak daha fazlasını öğreneceksiniz.
Mat:
İlginç olan Philip, senin bahsetmiş olduğun şey, bu sadece küçük bir mesele. Bu projeye yalnızca üç ya da dört kişi dahil oluyorsunuz, değil mi? Seni ya da bir başkasını şöyle düşünerek korkutmak istemedim: “Ah, yönetim kurulu. Tanrım, Microsoft'un bir yönetim kurulu var ama bu küçük ama çok boyutlu bir anlaşma. Bir yönetim kuruluna ihtiyacı yok.” Evet ve hayır. Bu gibi terimlerin sizi veya başkasını korkutmasına izin vermek zorunda değilsiniz. Birkaç ortağın dahil olduğu gayrimenkul işletmesinin sadece yolları var. Anlaşmaya özel sermayenin katılması da gerekiyor. Andrew'un da söylediği gibi her ortağın projede söz sahibi olması zorunludur. Her ortağın bir oy hakkı vardır.
Bu arada, Phillip'in söylediği gibi olmak zorunda değil. Sadece Phillip'in bir oyu olmalı, Philip'in bir sesi var. Tüm bu durumlarda, teklifi kabul edip etmeyeceğinizi, çatıyı değiştirmeye karar verip vermeyeceğinizi belirlemek için genellikle bir fikir birliği veya hatta “Evet evet deyin, hayır hayır deyin” türünden bir şey gerekir. Yarı karmaşık gayrimenkul bu şekilde gerçekleşir. Bu dört birimli bir mülk de olabilir, 10 birimli bir mülk de olabilir, her ne ise. İnsanların bunu olması gerekenden daha karmaşık görmesini istemiyorum. Bu, Zoom görüşmesinin gerçekleştiğini kaydettiğiniz çok inişli çıkışlı, hızlı bir Zoom görüşmesi olabilir. Belki ara sıra kendini bir uçağa bindir Philip ve dışarı çıkıp mülke bak.
Size ve diğer herkese bırakacağım son şey, pek çok insanın bu şekilde emlak yatırımı yapmayı amatörce yaptığıdır. Bir operatör için özel sermaye artırıyorsanız, sonraki 10 anlaşması için bunu 10 kez yapmayı veya sonunda kendi işinize dönüşmeyi planlamadığınız sürece, o operatör için sermaye artırmamalısınız. Ancak bir operatör için sermaye artırmaya kalkışmamalısınız. Bunu tekrar tekrar yapmalısınız ki markanız onlara bağlansın, böylece insanlar sizi onlar için bir sermaye kaynağı olarak görsünler ve bu, tekrar tekrar yapabileceğiniz bir şeydir. Bu bir defada deneyebileceğiniz bir şey değil çünkü tipik bir emlak projesi beş yıl sürebilir ve eğer ekonomi biraz değişirse bu projelerin süresi beş yıldan biraz daha uzun olabilir. Dolayısıyla bu insanlarla çalışmaktan hoşlandığınızdan ve onlarla daha fazla iş yapmak istediğinizden emin olmalısınız.
Filipus:
Bu harika bir tavsiye. Çok teşekkür ederim arkadaşlar. Gerçekten onu takdir ederim.
Mat:
Philip, ayrılmadan önce dostum, bilmeni isterim ki, birkaç ay önce başlattığımız Çoklu Aile Eğitim Kampı'nda muhteşem, muhteşem, muhteşem bir ezici güçtün ve bana getirdiğin için sana teşekkür etmek istiyorum. buna getirdiğin sos. Mentee programı için de aynısını yapıyorsunuz gibi görünüyor. Sizi burada gördüğüme gerçekten minnettarım. Seni BP Con'da gördüm. Los Angeles'ta toplanmış olsan bile senin havanı, enerjini seviyorum.
Filipus:
Teşekkür ederim. Takdir edin. Sizi takdir ediyorum çocuklar.
Andrew:
Tamam, kendine iyi bak Phil.
Mat:
Andrew, burada sıralanmış başka bir sorumuz var. Ben getirmek istiyorum… Elimde Danny, Danny Zapata var. Danny, BiggerPockets Podcast'ine hoş geldin dostum. Bugün nasılsın?
Danny:
Mükemmel yapıyorum. Beni kabul ettiğin için teşekkür ederim.
Mat:
Oldukça hoş geldiniz. Aklında ne var? Andrew ve ben gününü nasıl biraz aydınlatabiliriz? Andrew ve benim cevaplamamız ve kitlelerin düşüncelerimizi duyması için iletmek istediğiniz emlak sorunuz nedir?
Danny:
Size küçük bir bağlam sunayım. Şu anda çok aileli küçük bir yatırımcıyım, Sacramento'da bazı mülklerim var ve ölçeklendirmek için bir sonraki büyük adımı atmayı düşünüyorum. Yani şu anda burada her ikinizin de beynini seçmek gerçekten harika bir fırsat. Aklıma takılan soru, küçük ve büyük çok aileli aileler arasındaki kredi verme farklılıklarının yanı sıra, beş birimden az mülkten 10 ila 20 birimlik mülklere ölçeklendirirken dikkat ettiğiniz diğer şeylerden bazıları nelerdir?
Mat:
Biliyorum Andrew, sen ve ben hangisinin daha iyi olduğu konusunda dostça tartışıyoruz. Andrew çok aileli büyük gayrimenkullere hemen hemen yöneldi çünkü o bir süper kahraman ve bunu yapabiliyor. Benim gibi sıradan insanların çoğu, 10'ten 30 birime, 40'dan XNUMX'a yükselmek ve bunda ölçeklendirmek zorunda. Andrew, senin de bu konuda düşüncelerin olduğunu biliyorum. Ama sana kısaca düşüncelerimi anlatacağım Danny, kâr ve zarar tablosu hâlâ aynı. Bunda hala kâr var ve hâlâ kayıplar var. Hala gelir ve giderler var. Yani hala bir gelir akışına sahip olacaksınız.
Ancak gittikçe daha büyük anlaşmalara girdikçe, bu belki birkaç gelir akışı daha haline gelebilir. Belki sadece kira geliri değildir. Belki de P&L'iniz çamaşırhane ücretlerini ve çöp valesi veya kiracılardan kablo veya gelen diğer şeyler için ücret alma gibi diğer eğlenceli şeyleri gösterecek. Dolayısıyla gelir tarafında işler daha karmaşık hale geliyor. Ayrıca gecikme ücretleri ve bunun gibi şeyler. Dört birimlik bir mülkte gecikme ücretini gelir olarak gösterdiğim için incelemeye alındım çünkü sen bunu gelir olarak gösteriyorsun. Bir nevi uzatmaya çalışıyorsun. Ama tahmin et ne oldu? Daha büyük çoklu ailelerde bu daha yaygın hale gelir ve bunun gelirin bir parçası olması beklenir hale gelir.
Ek olarak, gider tarafında, bu, çoklu ailedeki harcamalar açısından çok büyük olabilir; dolar açısından büyük değil ama sahip olabileceğiniz kalem sayısı açısından büyük olabilir. Beş ünitede ne var? Emlak vergileri, sigorta, bakım, belki dört ya da beş kalem daha. Daha büyük çok aileli bir mülk için gider tablosunda 30 veya 40 satır öğesi bulunabilir. Küçük çok aileli birçok insanın düşünmediği büyük bir sorununuz var ve bu da maaş bordrosu. İşte bunun anlamı. Sahip olduğunuz dört üniteli bir mülk için bana şu anda sahip olduğunuz küçük bir çoklu dairenin gerçek hayattan bir örneğini verin Danny.
Danny:
West Sacramento'da iki yatak odası ve bir stüdyodan oluşan bir dört katlı dairem var.
Mat:
Bunu kim yönetiyor?
Danny:
Bunun için bir mülk yöneticimiz var.
Mat:
Kiranızı tahsil eden ve o mülkü sizin için işleten mülk yöneticisinin maaşına W2 çeki yazmıyorsunuz, değil mi?
Danny:
Doğru.
Mat:
Daha büyük çok aileli aileler için mülk yönetim ücretini göreceksiniz, ancak aynı zamanda personel ücretlerini de göreceksiniz. Bu hem iyi hem de kötü bir şey çünkü bu, tam zamanlı personeliniz olduğu anlamına geliyor. Genel kural, bir mülkün tam zamanlı personeli karşılayabileceği yaklaşık 80 birimin üzerinde bir yerdedir ve bu harika çünkü bu, o kişinin kariyerinin, işinin, çok aileli mülkünüzün hedeflerine ulaşmasını sağlamaya dayalı olduğu anlamına gelir, değil mi? Bu bir kiralama acentesi olabilir, bu bir bakım teknisyeni olabilir, bu tür şeyler olabilir. Ancak dört ünitenizde, 10 ünitenizde veya 30 ünitenizde bu satır öğeleri yok. Bu şeyler yok.
Bu nedenle, işi birden fazla ailenin istediğiniz şarkıyı söylemesini sağlamak olan tam zamanlı personel, kiralama acenteleri ve belki de daha büyük mülklerin bir saha yöneticisi olabilir. Daha büyük mülklerde, görevi mülkte ortaya çıkan irili ufaklı şeyleri onarmak olan birden fazla bakım teknisyeni bulunabilir. Bu, benim gibi pek çok küçük yatırımcının şaşırıp "Ah, vay be. Bunun için bütçe ayırmam gerekiyor” ama aynı zamanda heyecan verici. Artık bu insanlara iş tanımları verebilirim ve onlara görev listeleri verebilirim ve yaptıkları işteki konumlarını tam olarak optimize etmelerine yardımcı olmak ve mülkümü yanlarında getirmelerine yardımcı olmak için yazılım veya herhangi bir şey kullanabilirim. Yani bu iyi bir şey ama bunun için bir bütçe ayırmanız gerekiyor. Andrew, senin de bunu düşündüğünü biliyorum. Daha büyük çok aileli ailelerde, gider açısından küçük çok aileli gelirlerde olmayan başka ne gibi şeyler görüyorsunuz?
Andrew:
Yorumlarınızda, büyük mülklerin kendi tam zamanlı personelini destekleyebileceklerini söylediğiniz için doğrudan 92 birime atladım çünkü ben şöyle dedim, dostum, ben bir işletmeyi yönetmek istemiyorum. Eyalet dışından 30 birim. Bu gerçekten zor. Gerçekten bunlardan birkaçından ve gerçekten önemli olanların çoğundan bahsettiniz.
Diğerlerinden bazıları aslında K&Z'de satır öğeleri olmayabilir, ancak diğer bazı farklılıklar, Danny, şunu unutmayın, daha büyük, zihinsel olarak daha göz korkutucudur, ancak daha büyük, daha kolaydır. 10 birimlik bir birimi yıkmak ile 100 birimlik bir birimi yıkmak aynı miktarda iştir. Bu yüzden benim felsefem rahatça yapabildiğiniz kadar büyük ilerlemek. Rahat demek istediğimde, sizi ya da yatırımcılarınızı finansal riske sokmamak gerekir, ancak "Eh, bu 100 birim. Bunu henüz hiç yapmadım. Eğer 10'u düşürdüyseniz, 100'ü de indirmişsiniz demektir. Bu sadece mali miktarın miktarıdır ve aslında büyüdükçe daha da kolaylaşır.
Dörtlü birimlerden 10 birime ve 20 birime kadar ölçeklendirmeye başladığınızda diğer fark, demografik özelliklerin çok daha önemli hale gelmesidir. Fourplex'iniz varsa ve durgun veya hatta belki biraz düşüş gösteren bir pazardaysa, bir veya iki boşluğu doldurmak o kadar da zor değil çünkü dolu kalmak için çok fazla insana ihtiyacınız yok. Ancak 20 daireniz varsa ve insanlar bölgeden taşınıyorsa ve iki, üç, dört boş yer almaya başlarsanız, o mülkü dolu tutmak gittikçe zorlaşacak ve kiraların çıkma olasılığı da giderek azalacaktır. kadar gitmek. Ölçek büyüdükçe demografik özellikler giderek daha önemli hale geliyor çünkü havuzda daha büyük bir balık haline geliyorsunuz. Bir milyon kişinin bulunduğu bir MSA'da fourplex olduğunuzda, kendi yönünüzde yüzebilir ve bundan kurtulabilirsiniz. 10 ve 20, 30'luk mülkleri topladıkça etrafınızda akan akıntılara biraz daha maruz kalıyorsunuz.
Ayrıca 10 ve 20 birime ulaştığınızda aklınızda bulundurmanız gereken başka bir şey de, eğer bir fourplex satın alırsanız, diyelim ki ev hack'lerseniz, bir FHA kredisi alırsınız, taşınırsınız, bir boş yer alırsınız, muhtemelen bir veya iki veya üç ay boyunca bu boşluğu dolduracak kadar rezerv ayır. 10 ve 20 birime gitmeye başladığınızda bu, "Hayır, kişisel olarak bu mülklerin hepsini portföyüme eklerken karşılayamayacağım" şeklindeki zihinsel bir değişimdir. Çünkü 20 adet 100 adet alırsanız, şimdi 30,000 adetten bahsediyorsunuz. Dolayısıyla, her birini gerçekten bir iş olarak yürütmeye yönelik zihniyeti değiştirmelisiniz ve bu, onu önceden iyi bir şekilde sermayeye çevirmek anlamına gelir. Evet, ayda 250,000 dolarlık ipoteği yüzdüremeyeceksiniz ama sorun değil çünkü satın aldığınızda masaya fazladan 10 dolar getirmişsiniz ve bunu rezerv hesabı olarak ayarladınız. Bunlar aynı zamanda daha küçük dörtlülerden 20, XNUMX'ye ve oradan da yukarıya doğru geçiş yaparken aklımda tutacağım farklılıklardan bazıları.
Danny:
Bu harika bir bakış açısı çünkü ben her zaman daha büyük ölçeğe baktım, eğer 20'den fazla biriminiz varsa, tek bir boş pozisyon size neredeyse küçük bir çoklu aile kadar zarar vermez, ama aynı zamanda şunu da düşünmelisiniz: sizi etkileyebilecek ve onu doldurmayı ve bu şekilde tutmayı çok zorlaştırabilecek diğer tüm şeyler ve azalan alanlar ve demografik özellikler.
Mat:
Bu iki ucu keskin bir kılıç, Danny. Yani daha büyük bir mülk alıp getirmek çok zor olabilir… 200 dairelik bir daireyi %30 doluluktan %95 doluluğa kadar getirdim ve bunun eziyet olduğunu söyleyebilirim. Gri saçlarımın çoğunu buradan aldım. Zordu. Çünkü ne zaman bir daire kiralasanız, harika, bu yüzde yarım doluluk demektir. Sadece iğneyi hareket ettir. Oysa dört daireli bir daire kiralıyorsunuz, bu %25 doluluk anlamına geliyor ve iğneyi hareket ettirdiniz. Bir daire kiralamak sizi kırmızıdan siyaha sürükleyebilir. Gerçekten önemli nakit akışı farklılıkları yaratmak için daha büyük bir çoklu ailede 30, 40, 50 birim kiralamanız gerekebilir.
İşin iyi tarafı, bu gibi mülklerin doluluk açısından piyasadan biraz darbe alabilmesi, belki %5 falan. Seni suyun altına sokmayacak. Yani birkaç daireyi kaybederseniz bu dünyanın sonu değil. Bütçenizde boşluk oluşacak. Oysa dört ünite için ya boşsun ya da değilsin. Ya %75 meşgulsünüz, ya da %100 meşgulsünüz. Oysa 100 üniteli bir apartmanın %85'i dolu olabilir ve iyi durumda olabilirsiniz. Başka sorular, başka düşünceler, Danny? Burada sizin için başka hangi ışığı parlatabiliriz?
Danny:
Bu harika. Teşekkür ederim. Bahsettiğim gibi, nakit akışı açısından iyi durumda olan birkaç küçük çoklu ailem var ve bahsettiğiniz şeylerin bir kısmını daha büyük birimler ve boş yer ve farklı hesaplar açısından bütçelendirdim. satır öğeleri orada. Ancak anladığım kadarıyla, son zamanlarda nakit akışını dengelemek ile mülkleri takdir etmek arasında bazı iyi tavsiyeler veya ilginç tavsiyeler aldım. Peki, bunları nasıl dengeleyeceğiniz konusunda tavsiyelerinizi almak istiyorum. Çünkü faturaları ödeyebilecek nakit akışı özelliklerine sahip olduğunuzu biliyorsunuz. Daha sonra, çok fazla potansiyel gördüğünüz mülkleri takdir etmek için yatırım yapabilirsiniz, ancak bunlar mutlaka faturaları ödeyemeyebilir veya zar zor başa çıkamayabilirler. Portföyünüzde her birinden ne kadar bulundurduğunuza ilişkin yaptığınız bir hesap var mı?
Andrew:
Danny, ben devreye girebilirim. Bu konuda birkaç fikrim var. David'in podcast'te de bu tür şeylerden çokça bahsettiğini biliyorum. Küçük şeylerden büyük şeylere geçtiğinizde değişir. Birincisi, pazara göre de değişiyor. David, son birkaç yıldır çoğu zaman nakit akışının neredeyse bazen olumsuz olduğu şeyler satın alacağını çünkü üç ya da dört yıl içinde çok daha değerli olacağını bildiğinden bahsetti. Bu, son yedi yıldır da harika bir çoklu aile stratejisiydi. Negatif nakit akışı olan bir katma değeri satın alabilir ve onu güzelce düzeltebilirsiniz. Matt'in söylediği gibi, %30'dan %95'e kadar bir doluluk oranı aldı. Tamam, %30'da negatif nakit akışı vardı, ama muhtemelen oldukça iyi bir nakit akışı vardı ve %95'te çok daha değerliydi.
Piyasanın farklı bir bölümündeyiz. Yine 10 birimlik, 20 birimlik bir şeye bakıyorsanız, en azından nakit akışı sağlayan bir şeye sadık kalırım, böylece en kötü senaryoda, piyasa aleyhinize değişirse veya kira değişmezse büyüyebilirsiniz ya da çıkamazsınız ya da katma değerinizi henüz uygulayamazsınız ya da iş planınız her ne olursa olsun, en kötü senaryo, onu tutmanız ve beklemenizdir. Artık aşağı yönlü risklere karşı korunmaya daha fazla odaklanıldığı bir noktadayız. Sonra bu riskten korunduktan sonra şimdi şuna odaklanın: olumlu sonuç için ne yapabilirim?
Tek aileyle karşılaştırıldığında çok aileli olmanın bir diğer güzel yanı da, tek aileyle gerçekten piyasanın kaprislerine bağlı olmanızdır. Satış kompozisyonları. Çoklu aile ile, eğer iyi bir işletmeciyseniz, net işletme gelirini artıran bir plan uygulayabilir ve net işletme gelirini artırarak o mülkün değerinin artmasını sağlayabilirsiniz. Benim için 10 birimlik bir mülke bakıyorsam, aşağı yönlü riskten korunmak açısından mevcut nakit akışı ve ardından bir iş planı uygulayarak ve doğru pazarlardan satın alarak gelecekteki nakit akışı açısından önemlidir. Eşitlik yaratmak açısından bu önemli. Yani çoklu aileyle gerçekten her iki dünyanın da en iyisine sahip olabilirsiniz. "Sırf takdir alabilmek için nakit akışı alamayacağım" demenize gerek yok. Benim için çoklu aile, mevcut en iyi yatırımlardan biridir çünkü her ikisini de yapabilirsiniz.
Ayrıca küresel bir bakış açısına sahip olun. Kişisel olarak veya işletmenizin içinde taşıyabilir misiniz? Bir dakika önce şunu konuşmuştuk: Eğer 20 dairem varsa ve bir boş yerim varsa, bu muhtemelen beni etkilemeyecektir. Bu doğru ve yine avantajlardan biri bu. Neredeyse tamamı boş olan 20 dairelik bir daire satın alacaksanız, boş kalmayıncaya kadar bunu nasıl karşılayacaksınız? Kişisel olarak yapabilir misin? Satın almadan önce büyük bir faiz rezervini peşin olarak mı artıracaksınız? Bunu hafifletmenin yolları var, ancak bunu kapsadığınızdan emin olun. Günümüzün pazar ortamında, son beş ila yedi yılda sahip olduğumuzdan çok daha fazlasını hesaba katın.
Kısa bir özetlemek gerekirse, yaklaşımım her ikisini de nakit akışını sağlamaya çalışmak ve ardından takdiri zorlayabilmektir. Nakit akışından vazgeçerseniz, daha da fazla takdir almaya çalışın. Sizi bu dönemi atlatmak ve diğer tarafa taşımak için, ister sizin olsun, ister yatırımcılar olsun, ister ortaklar olsun, bol miktarda rezervi masaya getirdiğinizden emin olun. Matt, eklemek istediğin başka bir şey var mı?
Mat:
Evet dostum. Sadece şunu atacağım... Andrew, sen ve ben ikimiz de dibe vurduğumuz 2007/2008'de yatırım yaptığımızı söyleyebilecek kadar büyüğüz. Piyasada tekrar böyle bir şeyin olacağına inanmıyorum ama piyasanın değişeceğine kesinlikle inanıyorum. 2023'te bir yere gidecek ve ben takdire güvenmiyorum. Takdir, son 10 yılda pek çok insanın dahi gibi görünmesine neden oldu, ancak gerçekte yaptıkları şey, doğru pazarları seçmekti ve takdir üzerinden hiçbir kontrollerinin olmadığı çok para kazandılar. Yani, sadece tavan oranları düştü, emlak değerleri arttı, bazı pazarlar listelerin dışına çıktı. Pek çok insan, üzerinde gerçek bir kontrole sahip olmadıkları faaliyetlerden çok para kazandı, ancak yaptıklarının çığırtkanlığını yapabiliyorlar. Bu yüzden bir değişim göreceğinizi düşünüyorum.
Kişisel olarak bugün, 2007/2008'de öğrendiklerime göre, nakit akışı kraldır ve önümüzdeki birkaç yıl içinde daha da kral olacağını düşünüyorum. 2007/2008'de sahip olduğum mülkler, eğer nakit akışı varsa, bu durgunluk sırasında gayet iyi durumdaydı. Nakit akışı sağlayan mülkler, bir veya iki yıl önce ödediğim paraya değmeyebilirdi. Ama eğer nakit akışı varsa fırtınayı atlatabilirsin. Devam etmelerini sağlamak için onlara sadece para atmak zorunda değilsiniz. Şahsen benim yatırım stratejim, sahibi olduğum ilk gün nakit akışı sağlamayan hiçbir şeye yatırım yapmak olurdu. Olumsuz takdir gibi şeyler yapmıyorum. Bunu yapan kimseyi yargılamıyorum. Bu bizim stratejimiz değil. Nakit akışına yatırım yaparım çünkü nakit akışı size zaman kazandırır. Nakit akışı size onu bir süre elinizde tutmanız için zaman verecektir ve sabit faizli borç içeren nakit akışı da onu elinizde tutmanız için size zaman verecektir. Piyasada işler bir süreliğine tuhaflaşırsa, yakın gelecekte satış yapana kadar nakit akışına devam edin.
Bu noktada kendiniz veya yatırımcılarınız için uzun vadeli yatırım hedeflerinizi karşılamak amacıyla değer kazanma hedefiyle bir mülk satın almak, gerçekten kontrol edemediğiniz bir şeye yatırım yapmaktır. Evet, kiraları artırarak, mülkteki NOI'yi artırarak zorunlu değer takdirini zorlayabilirsiniz. Ancak zorunlu değerlemedeki diğer faktör tavan oranıdır ve tavan oranı da bir mülkün nasıl değerleneceğidir. NOI'nin bu tavan oranına bölümü o andaki değerdir. Dolayısıyla tavan oranları biraz genişlerse, faiz oranları bir süre yüksek kalırsa tavan oranları artmaya başlayabilir. Bugün X değerinde olan çoklu aile, eğer tavan oranları aynı kalmaya devam ederse, bundan bir veya iki yıl sonra X eksi %10 değerinde olabilir… eğer tavan oranları yükselirse ve yatırımcılar mülkler için bugün ödeyebilecekleri parayı ödeyemezse . Sınır oranlarının ne yapacağını kontrol edemiyorum. NOI'yi kontrol edemiyorum. Bu sayede mülkümü işletme şeklimi kontrol edebilirim. Bu yüzden önümüzdeki birkaç yıl boyunca kontrol edebileceğim şeylere %100 yatırım yapıyorum. Artık piyasanın beni vaat edilmiş topraklara götüreceğine inancım kalmadı.
Andrew:
Matt'e katılıyorum. Kişisel olarak artık negatif nakit akışını satın almıyorum. Başlangıçta bunu yaptık. Artık yapmıyorum. Sanırım 2023'te, motive olmuş satıcıların çoğu, son bir veya iki yılda satın almış ve ne yazık ki mülkü elinde tutmak için ihtiyaç duyduğu nakit akışına sahip olmayan kişiler olacak.
Mat:
%100 katılıyorum. Tekrar ediyorum, bir balonun patlayacağını, dibinin düşeceğini düşünmüyorum. Ama sanırım piyasada, Andrew'un dediği gibi, sadece kanamayı durdurmak için ya da her ne olursa olsun dışarı çıkmaları gereken insanlara yönelik mülkler göreceğinizi düşünüyorum.
Danny:
Hızlı takip burada. Piyasanın nasıl değiştiğini söylemeniz gerçekten ilginç ve nakit akışı olmayan mülkleri olan bu insanlar piyasadan daha fazlasını elde etmek isteyen yatırımcılar için bir fırsat sunabilir. Sonra ikiniz de şunu söylediniz: "Bir şeylere yatırım yapmak istemiyoruz veya ilk gün nakit akışı olmayan şeylere yatırım yapmak istemiyoruz."
Ben de Kaliforniya'da yaşıyorum, burada gerçekten ilginç, oldukça kısıtlayıcı kiracı yasaları var. Bu mülklerden bazılarına bakıyorum ve daha küçük olanlardan edindiğim tecrübeye göre, mülkü birlikte aldığınız kiracılar, yeniden konumlandırdığınızda her zaman uzun vadede elinizde tutmak isteyeceğiniz kiracılar olmuyor. Bu açıdan bakıldığında, daha düşük doluluk oranının aslında daha iyi olduğunu düşünüyorum çünkü bu, yeniden konumlandırmayı hızlandırmanıza yardımcı olur. Ama eğer sizi doğru dinliyorsam, bu tür bir piyasa durumu için ideal bir durum değil. Belki bu konuda birkaç fikir edinebilirsiniz.
Mat:
Bu konu üzerinde hızlıca düşüneceğim, Andrew. Unutma Danny, negatif nakit akışı olan mülklerden ya da mülklerin performans göstermemesinden, doluluk durumundan bahsettiğimde çözebilirsin. Yine ekonomik performansı %30 olan bir mülkle karşı karşıyayız. Muhtemelen bugün de aynı anlaşmayı tekrar yapardım, çünkü eğer pazara bir anlaşma sunulursa ve piyasadaki doluluk oranı ne olursa olsun, %90, %95 ve hala nakit akışına bağlıysa, bu iyi bir anlaşma değildir. Ama kontrol edebildiğim şeyi yapabilirsem, kiralayabilirim, özel kiralama kampanyaları yürütebilirim, güzel mutfaklar, güzel banyolar ve buna benzer şeyler yaptırabilirim ve bir mülkü nakde çevirmek için kontrol edebildiğimi yapabilirim. Akış, ben de varım. Eğer çok fazla kira kontrolü ve bu tür şeylerin olduğu bir pazarda belki %70'i dolu olan bir mülkten bahsediyorsanız, bu belki de birimlerin geri kalan %20'sinin kiralanabileceği bir fırsattır. tekrar piyasaya sür, tekrar piyasaya sürebilirsin, bu hoşuma gitti. Andrew, sen ne düşünüyorsun, günümüz piyasasında %60, %75'i mülk kullanıyor?
Andrew:
Yine, onu kapatabildiğinizden ve geçen yıl veya önceki yıl planladığınızdan daha uzun süre koruyabildiğinizden emin olun. Orada fırsat var. Sadece daha büyük bir risk var. Risk, onu azaltmanın yolları var ve eğer bu riski üstlenecekseniz, bunu yaptığınızdan emin olun.
Mat:
Danny, harika bir sohbet oldu ve umarım buradaki herkesle bağdaştırılır. Seni takdir ediyorum dostum. Bugünkü gösteriye geldiğiniz için teşekkürler.
Andrew:
Seninle konuşmak güzeldi Danny.
Danny:
Tamam, çok teşekkür ederim.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- The ticari emlak kazası Yüksek faizli yatırımcılara kötü haber
- Kap oranı sıkıştırması, kira durgunluğu ve Çok aileli pazar için kırmızı bayraklar
- Hem aktif hem de pasif çoklu aile yatırımcıları için öneriler
- Nasıl incelenir emlak sendikasyonu özel sermayeyi artırırken anlaşma
- Küçükten büyüğe çoklu aileye ölçeklendirme ve atlamanın neden düşündüğünüzden daha kolay olduğunu
- Nakit akışı ve değer kazanma ve eğer değerlemeler düşmeye başlarsa hangisi daha iyi bir bahistir
- Balon ödemeleri, ayarlanabilir oranlı ipotekler ve riskli finansman seçenekleri yeni yatırımcıları zor durumda bırakmak
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Gösteride Bahsedilen Kitap
Andrew, Matt, Dave ve Scott ile bağlantı kurun:
Günümüzün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya kendiniz bir BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? göz atın sponsor sayfası!
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 milyon
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- %95
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- yukarıdaki
- kesinlikle
- hızlandırmak
- hızlanan
- kabul edilebilir
- Göre
- Hesap
- Hesaplar
- doğru
- kazanmak
- edinme
- karşısında
- Hareket
- Action
- aktif
- faaliyetler
- aslında
- Ayrıca
- ayarlanabilir
- avantajları
- tavsiye
- etkiler
- Sonra
- karşı
- Danışman
- ajanları
- Uçak
- alarm
- Türkiye
- zaten
- alternatif
- Rağmen
- her zaman
- amatör
- şaşırtıcı
- miktar
- tutarları
- analiz
- analiz
- ve
- Angeles
- Başka
- cevap
- kimse
- Daire
- daireler
- Apple
- takdir etmek
- takdir eden
- takdir
- yaklaşım
- uygun
- uygun olarak
- onay
- onaylamak
- ALAN
- alanlar
- argümanlar
- etrafında
- can atan
- değerlendirme
- varlık
- varlık sınıfı
- varlık yönetimi
- Varlıklar
- varsayımı
- çekici
- izleyici
- yazar
- ortalama
- Arka
- Kötü
- Bakiye
- top
- Bankacılık
- merkezli
- temel olarak
- temel
- güzel
- Çünkü
- müşterimiz
- olur
- olma
- önce
- başladı
- Başlangıç
- olmak
- Inanmak
- Çan
- İYİ
- Bahis
- Daha iyi
- Bahis
- arasında
- Büyük
- büyük
- Biggest
- Fatura
- Bit
- Siyah
- Kanama
- yazı tahtası
- Yönetim Kurulu
- pim
- Bonus
- kitap
- sınır
- ödünç
- Alt
- aldım
- BP
- beyin
- marka
- mola
- Kırma
- Brian
- kısaca
- getirmek
- Bringing
- komisyoncu
- getirdi
- bütçe
- bütçe
- inşaatçılar
- bina
- Boğa gibi
- Demet
- iş
- iş planı
- satın almak
- Satın alma
- kablo
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- Alabilirsin
- kapak
- Başkent
- Sermaye Artırımı
- sermaye
- kart
- hangi
- Kariyer
- taşımak
- dava
- durumlarda
- Nakit
- nakit akımı
- yakalandı
- ihtiyatlı
- ceo
- belli
- kesinlikle
- değişiklik
- değişiklikler
- değiştirme
- yükler
- doldurma
- Grafikler
- Kontrol
- Noel
- Şehirler
- sınıf
- sınıflar
- Açıkça
- tırmanmak
- Kapatır
- toplamak
- toplar
- kombinasyon
- nasıl
- rahat
- gelecek
- yorumlar
- ticari
- Ticari Kredi
- ticari gayrimenkul
- ortak
- şirket
- karşılaştırıldığında
- Tazminat
- yetkili
- tamamlamak
- tamamen
- karmaşık
- İlgilendirmek
- Endişeler
- koşullar
- güven
- emin
- Fikir birliği
- muhafazakâr
- Düşünmek
- düşünen
- tutarlı
- kas kütlesi inşasında ve
- bağlam
- devam etmek
- kontrol
- konuşma
- konuşmaları
- olabilir
- Çift
- kurs
- kapak
- kaplı
- Kovid
- Crash
- yaratmak
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- oluşturur
- Oluşturma
- oluşturma
- kredi
- meraklı
- akım
- Şu anda
- kesim
- veri
- Dave
- David
- gün
- anlaşma
- Fırsatlar
- tartışmalar
- Borç
- onyıl
- yıl
- Reddet
- Reddedilmesi
- azalan
- derin
- kesinlikle
- derece
- Talep
- Demografi
- Denver
- bağlı
- bağlıdır
- ayrıntı
- detaylı
- Belirlemek
- DID
- fark
- farklılıkları
- farklı
- zor
- çalışkanlık
- direkt
- yön
- Yönetmenler
- İndirim
- tartışırken
- ekran
- Dağılımlar
- bölünmüş
- evraklar
- Atlatmak
- Değil
- yapıyor
- dolar
- Dont
- hüküm
- aşağı
- olumsuz
- DÖNÜŞ
- Damla
- sırasında
- dinamik
- dinamik
- her
- kazanmak
- Kazanma
- kolay
- Ekonomik
- Ekonomik koşullar
- ekonomistler
- ekonomisini
- ya
- başkasının
- vurgulamak
- enerji
- yeterli
- çevre
- Özkaynaklar
- öz kaynak
- özellikle
- öz
- esasen
- arazi
- tahminleri
- Eter (ETH)
- Hatta
- Etkinlikler
- sonunda
- hİÇ
- Her
- her gün
- herkes
- her şey
- kesinlikle
- örnek
- Excel
- mükemmel
- takas
- heyecan verici
- yürütmek
- yürütme
- Çıkış
- Genişletmek
- beklenen
- giderler
- pahalı
- deneyim
- uzman
- Açıklamak
- maruz
- ekstra
- son derece
- aile
- büyüleyici
- Moda
- ücret
- Fiyatlandırma(Yakında)
- az
- doldurmak
- Nihayet
- maliye
- Finans
- mali
- mali
- Finansman
- bulmak
- bulma
- ince
- Ateş
- Ad
- Balık
- sabit
- bayraklar
- düz
- Şamandıra
- akış
- Akan
- odak
- odaklanma
- takip et
- Yatırımcılar için
- Zorla
- sonsuza dek
- Airdrop Formu
- oluşum
- oluşturulan
- ileri
- bulundu
- arkadaş
- arkadaş canlısı
- arkadaşlar
- itibaren
- meyve verme
- sıkıntılarınızı
- tam
- tamamen
- eğlence
- fon
- para
- daha fazla
- gelecek
- genel
- oluşturmak
- üretir
- üreten
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- verir
- Küresel
- Go
- gol
- Goller
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- GP
- minnettar
- gri
- harika
- büyük
- bileme
- grup
- Büyümek
- Büyüyen
- yetişkin
- Büyüme
- Konuk
- Adam
- kesmek
- Saç
- Yarım
- sap
- Eller
- olmak
- olmuş
- olur
- Zor
- sahip olan
- baş
- Başlık
- sağlıklı
- Hedge edilmiş
- hedging
- Held
- yardım et
- faydalı
- yardımcı olur
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- kiralama
- tarihi
- vurmak
- Hits
- ambar
- ev ödevi
- umut
- İnşallah
- umut
- ev sahibi
- SICAK
- ev
- ev halkı
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- Kocaman
- Zarar
- Ben
- ideal
- darbe
- etkiledi
- Etkiler
- zorunlu
- önemli
- geliştirme
- in
- derinlemesine
- açılış
- dahil
- Gelir
- Artırmak
- Artışlar
- artan
- inanılmaz
- sanayi
- bilgi
- giriş
- yerine
- talimatlar
- sigorta
- faiz
- FAİZ ORANI
- Faiz oranları
- ilgili
- ilginç
- envanter
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırım
- Yatırım stratejisi
- Yatırımlar
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- ilgili
- konu
- sorunlar
- IT
- ürün
- iTunes
- İş
- yargıç
- atlama
- tutmak
- koruma
- Nezaket.
- King
- Bilmek
- bilgi
- arazi
- büyük
- büyük
- Soyad
- Geçen yıl
- Geç
- Yasalar
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- kiralama
- Ayrılmak
- ayrılma
- ödünç veren
- borç verme
- seviye
- Kaldıraç
- LG
- Lisans
- ruhsatlı
- hayat
- ışık
- Muhtemelen
- Sınırlı
- sınırlı ortak
- çizgi
- hatları
- Likidite
- Dinleme
- Listeler
- küçük
- yaşamak
- borç
- Krediler
- Uzun
- uzun zaman
- uzun süreli
- Uzun Vadeli Eğilimler
- uzun
- Bakın
- gibi görünmek
- baktı
- bakıyor
- onları
- Los Angeles
- kaybetmek
- kayıp
- kayıp
- Çok
- Aşk
- Düşük
- LP
- mac
- yapılmış
- Ana
- bakım
- çoğunluk
- yapmak
- para kazanmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- yönetmek
- yönetim
- Yönetim ekibi
- müdür
- yönetme
- Manuel
- çok
- birçok insan
- pazar
- Pazar ortamı
- Piyasalar
- Kitleler
- Mesele
- anlam
- anlamına geliyor
- Neden
- toplantılar
- üye
- zihinsel
- adı geçen
- sadece
- metrik
- Meyer
- Microsoft
- Orta
- olabilir
- göç
- Değirmenci
- milyon
- akla
- asgari
- dakika
- dakika
- Azaltmak
- hafifletici
- değiştirmek
- para kazanma
- para
- Ay
- ay
- Daha
- Ipotek
- Ipotekler
- çoğu
- motive
- hareket
- hareketli
- çok
- çoklu
- ulusal
- Nationwide
- Tabiat
- yakın
- neredeyse
- zorunlu olarak
- gerek
- ihtiyaçlar
- negatif
- olumsuz
- net
- ağ
- yeni
- Yeni inşaat
- haber
- sonraki
- numara
- sayılar
- işgal
- teklif
- Office
- çevrimdışı
- tamam
- Eski
- ONE
- Online
- işletmek
- işletme
- Operasyon
- Şebeke
- operatörler
- Görüş
- Görüşler
- Fırsatlar
- Fırsat
- optimize
- seçenek
- Opsiyonlar
- sipariş
- Diğer
- kendi
- Sahip olunan
- sahip
- ödenmiş
- Park
- Bölüm
- belirli
- Partner
- ortaklar
- İş Ortaklığı
- parçalar
- Parti
- pasif
- geçmiş
- ödemeler
- Bordro
- İnsanlar
- insanların
- yüzde
- icra
- belki
- dönem
- kişi
- Şahsen
- personel
- perspektif
- olağanüstü
- FEL
- felsefe
- seçmek
- seçilmiş
- parça
- yer
- yerleştirme
- plan
- planlanmış
- planlama
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- artı
- podcast
- Podcast
- Nokta
- noktaları
- GÖLET
- portföy
- pozisyon
- pozisyonları
- mümkün
- potansiyel
- potansiyel
- tahmin
- tahmin
- tercihli
- Hazırlamak
- mevcut
- basınç
- güzel
- önceki
- fiyat
- Fiyatlar
- özel
- muhtemelen
- Sorun
- sorunlar
- süreç
- üretmek
- Profil
- Kâr
- Programı
- proje
- projeksiyonları
- Projeler
- önemli
- söz
- özellikleri
- özellik
- korumak
- kanıtlıyor
- sağlama
- kahramanlık
- satın alındı
- Itmek
- koymak
- koymak
- soru
- Sorular
- Hızlı
- yükseltmek
- yükseltilmiş
- kaldırma
- sermayenin artması
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- ulaşmak
- Okumak
- gerçek
- gayrimenkul
- emlak piyasaları
- gerçekleştirmek
- neden
- makul
- tekrarlamak
- geçenlerde
- durgunluk
- tanımak
- tavsiye etmek
- tavsiyeler
- kayıt
- Kurtarmak
- Kırmızı
- azaltmak
- Saygılarımızla
- bölge
- bölgesel
- düzenli
- kalmak
- hatırlamak
- Kira
- onarım
- değiştirmek
- temsil etmek
- ün
- araştırma
- Rezerv
- rezervler
- DİNLENME
- kısıtlayıcı
- sonuç
- perakende
- dönüş
- İade
- gelir
- ters
- binicilik
- Yüzük
- yükselen
- Risk
- Risk faktörü
- riskler
- Riskli
- Rol
- Rulo
- çatı
- yuvarlak
- Kural
- kurallar
- koşmak
- koşu
- Sacramento
- güvenli
- Adı geçen
- maaş
- satış
- satış
- tuz
- aynı
- İndirim
- ölçek
- ölçekleme
- korkmuş
- SEC
- İkinci
- saniye
- Senetler
- güvenlik
- görme
- Gördükleri
- satmak
- Satıcılar
- Satışa
- kıdemli
- duyu
- Dizi
- ciddi
- set
- Yedi
- paylaşımı
- çalışma
- KAYDIRMA
- Vardiyalar
- parlaklık
- meli
- şov
- Yüzler
- önemli
- Basit
- sadece
- beri
- tek
- Bayım
- yer
- durum
- beden
- yavaş
- küçük
- daha küçük
- So
- Yazılım
- ÇÖZMEK
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bir yerde
- Kaynak
- uzay
- özel
- özellikle
- geçirmek
- Harcama
- başak
- Dönme
- bölmek
- sponsor
- Sponsorlar
- yayılma
- yığın
- Personel
- personel
- DURGUNLUK
- başlama
- XNUMX dakika içinde!
- başlar
- Eyalet
- ifadeleri
- kalmak
- adım
- Sopa
- Yine
- çaldı
- dur
- Storm
- düz
- Stratejileri
- dere
- dere
- stres
- şiddetle
- stüdyo
- konu
- harika
- süper kahraman
- arz
- Arz ve talep
- destek
- Destek
- sözde
- şaşırmış
- sürdürülebilir
- anahtar
- sendika
- sendikasyon
- sendikasyon
- tablo
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- Görüşmeler
- Görev
- Vergiler
- takım
- teknoloji
- geçici
- kiracı
- şartlar
- test
- Teksas
- The
- Alan
- Başkent
- Bilgi
- Dünya
- ve bazı Asya
- kendilerini
- Orada.
- şey
- işler
- Düşünme
- düşünce
- tehdit
- üç
- İçinden
- zaman
- zamanlar
- zamanlama
- tip
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- Ton
- çok
- üst
- konu
- atmak
- Toplam
- karşı
- Transkript
- muazzam
- Trendler
- sorun
- gerçek
- Güven
- DÖNÜŞ
- Dönüş
- tipik
- tipik
- anlamak
- anlayış
- sualtı
- sigorta poliçesini imzalama
- birim
- birimleri
- Üst taraf
- us
- kullanım
- değerlemeler
- değer
- değerli
- Değerler
- çeşitlilik
- Geniş
- Karşı
- VET
- Video
- Görüntüle
- ses
- Uçuculuk
- Oy
- ücret
- beklemek
- aranan
- dalga
- yolları
- servet
- hava
- hafta
- karşılama
- Batısında
- Ne
- Nedir
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- Vahşi
- irade
- istekli
- WISE
- içinde
- olmadan
- harika
- İş
- egzersiz yapmak
- çalışma
- Dünya
- Dünyanın en
- endişeli
- En kötü
- değer
- olur
- Vay
- yazmak
- yazı yazıyor
- yazılı
- Yanlış
- X
- yıl
- yıl
- Yol ver
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- yakınlaştırma