Smakämnen "Doom loop" kan orsaka banker, företag och kommersiella fastigheter att krascha. Med fastighetsvärderingar nere, fastighet ägare börjar gå till standardoch krediten skärps, vilket gör att samma cykel upprepar sig igen och igen, drar banker och balansräkningar ner tills vi nå en botten. Men matar detta "Doom Loop"-scenario bara rädslan för en krasch på bostadsmarknaden, eller är vi månader ifrån att detta ska bli vår nya verklighet?
Vi frågade Richard Barkham, Global Chief Economist för CBRE, hans ta på vad kan orsaka en "Doom Loop" och vad vi ska vara beredda på. Richards team hanterar några av planetens mest omfattande data om kommersiella fastigheter. När massorna flyr iväg i rädsla ser Richards team möjligheter, och om du lyssnar på dagens avsnitt kommer du att veta exakt där priserna är för låga för att föras vidare.
Richard ger sitt ekonomiska prognos för nästa år, när USA kunde gå in i en lågkonjunktur, hur hög arbetslöshet kunde få, och var priser på kommersiella fastigheter är på väg. Medan vissa kommersiella fastighetssektorer står inför dramatiska prisnedgångar, ser andra förvånansvärt starka ut. Men med en svagare ekonomi och rädsla för att en "Doom Loop" ska få fäste, är vanliga investerare säkra från denna potentiella ekonomiska katastrof?
Klicka här för att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden.
James Dainard, vad händer? Bra att ha dig här.
James:
Jag är glad över att vara här. Landade precis på en Red Eye i Naples, Florida. Så jag är på ett slumpmässigt hotellrum just nu.
Dave:
Varför är du i Naples, Florida?
James:
Det är för en försäljningsretreat. Vi träffar ett gäng killar hemma hos en av vår partners, så det är ganska coolt. Men jag bokstavligen landade, satte mig i Uber och drog över till ett slumpmässigt hotell för att hoppa in för podcasten.
Dave:
Herregud. Så det är inte ens där du bor.
James:
Nej, det här är halvvägs.
Dave:
Du har precis hyrt ett rum för att spela in podden.
James:
Måste få så bra wifi.
Dave:
Wow. Herregud. Wow. Du bor på trevligare hotell än mig. Mitt wifi är alltid hemskt där. Men det är dedikation, det uppskattar vi mycket. Nåväl, idag har vi en fantastisk show. Låt mig fråga dig, har du hört termen "doom loop" nyligen?
James:
Den är på repeat. Det är åtminstone månadens termin. Jag vet så mycket.
Dave:
Tja, om du inte har hört det, för vår publik, är doom loop scenariot som många journalister och analytiker pratar om där standarder på kommersiella fastigheter börjar, banker slutar låna ut, krediter stramas åt, vilket sätter mer press nedåt på priserna , fler människor standard, och det blir denna negativa nedåtgående spiral. Och detta har hänt tidigare. Detta är inte fiktion eller teori. Detta har hänt och många analytiker tror att det kan hända i USA med kommersiella fastigheter.
Så idag har vi fått en otrolig gäst. Det är Richard Barkham, som är Global Chief Economist och Head of Global Research för CBRA, som om du inte är bekant är en av de allra största kommersiella fastighetsfirmorna i hela landet. Han har ett enormt team av analytiker och ekonomer, och vi har ett otroligt samtal med honom om undergångsslingan, om vad som händer på den internationella fastighetsmarknaden och hur det kan påverka USA. Och så jag tror att vi kommer att höra några riktigt fascinerande saker i det här samtalet.
James, har du några frågor som du är särskilt intresserad av att ställa till Richard?
James:
Ja, var kommer affärerna att vara? Vi har inte sett de stora erbjudandena ännu.
Dave:
Ge mig de erbjudandena.
James:
Vart är de på väg? Låt oss gå och hitta dem.
Dave:
Ja. Alla dessa ekonomer, de pratar mycket om teori. De är underbara gäster och de är super hjälpsamma, men jag tror inte att de kommer att visa dig några fastigheter som kommer att bli stora erbjudanden för dig.
James:
De ger dig de där små guldklimparna tips om att du borde börja leta.
Dave:
Ja, de informerar om din strategi.
James:
Ja, ta anteckningar och gräv på alla sektorer han kommer att prata om.
Dave:
Innan vi går in i vårt samtal med Richard, ville jag bara ropa ut att du kommer att höra två olika termer som du kanske inte känner till. En är takpriser. Vi pratar om det en anständig summa på programmet. Men takpriser är ett sätt som kommersiella fastigheter ofta värderas. Och det är i princip bara ett mått på marknadssentimentet och hur mycket investerare är villiga att betala för en viss inkomstström eller en viss tillgångsklass. Ju högre takränta, desto billigare är byggnaden. Så köpare gillar vanligtvis höga takpriser. Ju lägre takränta, desto dyrare är byggnaden. Så säljare brukar gilla det. Så tänk bara på det när vi går igenom den här intervjun.
Det andra vi ska prata om är IRR. Om du aldrig har hört talas om det står det för Internal Rate of Return, och det är i princip bara ett mått som fastighetsinvesterare verkligen använder, men det används särskilt ofta i kommersiella fastigheter, och det är ett föredraget mått för kommersiella investerare eftersom det är en mycket sofistikerad sådan. Jag har skrivit om det i min bok, men jag kan inte ens berätta formeln för dig.
I grund och botten vad IRR gör, i den mest förenklade meningen, är att du kan räkna in alla olika inkomstströmmar som du får från en fastighet. Så många tittar på kassaflöde och kontantavkastning, eller så tittar de på sin aktietillväxt och tittar på aktiemultipel. Vad IRR gör är att det tittar på det olika kassaflödet du får, det olika kapitalet du bygger, tidpunkten för den inkomsten och ger dig ett solidt tal för att förstå din totala avkastning. Och det är bra att lära sig om du är en fastighetsinvesterare. Vi pratar om det i Real Estate by the Numbers. Vet bara att Richard och James och jag ska prata om IRR och det är vad det betyder.
Okej, James, utan vidare, låt oss ta Richard Barkham, global chefsekonom för CBRE.
Dave:
Richard Barkham, välkommen till On The Market. Tack för att du är med.
Richard:
Mycket glad att vara här.
Dave:
Låt oss börja med att låta dig berätta lite för vår publik om dig själv och din position på CBRE.
Richard:
Så jag är Global Chief Economist på CBRE, och CBRE är världens största fastighetsserviceföretag. Jag har haft den här rollen i åtta år. Dessförinnan var jag med ett mycket välkänt engelskt företag som heter Grosvenor, och innan dess, för mina synder, var jag universitetsprofessor.
Dave:
Excellent. Och kan du berätta lite om vad du, och jag antar att ditt team också arbetar med på CBRE när det gäller ekonomiska prognoser och analyser?
Richard:
Ja. Så mitt team består av 600 personer runt om i världen, och vi är främst engagerade i att samla in och hantera data om fastighetsmarknader. Nu är det bara att hålla kontakten med globala fastighetsmarknader vad vi gör, och vi gillar att vara först på marknaden med kommentarer om de senaste trenderna inom fastigheter, och vi gillar att ha de bästa stora idéerna om de krafter som driver fastigheter.
Dave:
Åh bra. Tja, vi vill höra om dina stora idéer. Låt oss dock börja med bara en allmän syn. Alla har olika åsikter nuförtiden om vart den amerikanska ekonomin är på väg. Vad är din?
Richard:
Den amerikanska ekonomin har varit förvånansvärt motståndskraftig, men vi förväntar oss fortfarande att en lågkonjunktur kommer. Vi har det för Q4 2023 och Q1 2024. Men med tanke på motståndskraften i ekonomin kan vi inte vara exakt säkra med det. Jag kunde se att vi tryckte ut det lite, men den kraftigaste ränteuppgången på 40 år kommer så småningom att påverka ekonomin. Det påverkar redan vissa sektorer, fastigheter är en av dem. De globala förhållandena försämras också, vilket pekar oss mer i riktning mot en lågkonjunktur.
Dave:
Och vilka är några av de globala förhållanden som du hänvisar till som du tror kommer att ha störst inverkan på den amerikanska ekonomin?
Richard:
Tja, jag tror att vi först och främst hade förväntat oss att Kina när det bröt ut ur Ziglar, den där covid-låsningen, skulle ta fart i en riktigt snabb tillväxt. Och det gjorde det i en kvart. Men under andra kvartalet har den kinesiska ekonomin avtagit ganska mycket, och det beror delvis på att folk spenderade alla sina pengar under första kvartalet och har hållit tillbaka sig lite under andra kvartalet. Men jag tror att det finns mer grundläggande frågor i Kina som har att göra med svagheten på bostadsmarknaden, särskilt i städer i nivå två och tre. Och även den kinesiska ekonomin springer in i sin normala tillväxtkanal är export, men de västerländska marknaderna är mycket tröga.
Så jag tror att den kinesiska ekonomin har problem. Varför påverkar det nu USA? Det beror på att bakom kulisserna under de senaste 20 åren eller så har Kina varit en allt viktigare drivkraft för den globala efterfrågan. Och även om USA är en ganska isolerad och motståndskraftig ekonomi kan den inte helt komma undan med en försvagad global efterfrågan. Och det är det stora med Kina. Men jag märkte också att Europa också har försvagats. Tyskland, Frankrike, Italien hade alla negativ BNP-tillväxt under andra kvartalet. Så de större utvecklade ekonomierna börjar också kännas i en nypa.
James:
Kul att du tog upp det eftersom jag faktiskt har läst upp den kinesiska ekonomin ganska mycket och hur mycket den har svalnat och möjligen på väg mot stagflation. Det är en enorm affär eftersom det är en enorm ekonomi som har vuxit fram. Vad kommer det att göra med vår eventuella lågkonjunktur lokalt? Ett bekymmer för mig är att det faktiskt skulle kunna få världen till något av ett snurr som skulle kunna hålla priserna lite högre. Tror du att det kommer att påverka kurserna framöver under de kommande 12 månaderna med effekterna av någon form av global avmattning också?
Richard:
Nej, jag tror att det är tvärtom i fallet med Kina. Jag tror att Kina kommer att skicka en deflationsimpuls, en avmattning i Kina, eftersom Kina är en mycket stor användare av resurser och råvaror i världsekonomin. Om den kinesiska ekonomin bromsar upp så sätter det press nedåt på råvaror och det hjälper till att minska inflationen i den utvecklade världen. Och jag tror också att Kina driver många av tillväxtmarknaderna. Kina och tillväxtmarknaderna tillsammans kan utgöra 35 % av den globala ekonomin. Amerikanska företag exporterar till dessa marknader. Så jag tänker igenom att det finns en långsam impuls som skickas till USA:s ekonomi och de andra utvecklade marknaderna. Men jag tror inte att det är inflation, jag tror att det är deflation.
Dave:
Så en fråga jag hela tiden ställer några av våra gäster är, för de som tror att en lågkonjunktur är i framtiden, vad kommer att förändras mellan nu, som du beskrev som motståndskraftig, till en som faktiskt faller ner i en lågkonjunktur? Vad tror du att några av förarna kommer att bli som tippar vågen?
Richard:
Jag tror att företag någon gång kommer att vilja minska sitt antal anställda. Om efterfrågan bromsar upp kommer företagen att vilja släppa arbetskraften, och jag tror att det vi kommer att börja se är att arbetslösheten tickar upp. Vi har en otroligt låg arbetslöshet. Det har varit på 3.5. Den sista siffran var 3.8, men jag tror under loppet av en lågkonjunktur som lätt kan komma upp till 4, 4.5. Och det var faktiskt mycket högre än så i den stora finanskrisen. Så färre jobb, svårare att få jobb, längre mellan jobben, och det strömmar in i konsumenternas sentiment. Och då tror jag att det gör att hushållen är mycket mer försiktiga med vad de spenderar. Och vi börjar se en del av det, för just nu fortsätter den amerikanska ekonomin att lägga till jobb, de nya jobben som kompenserar nedgången i utgifterna från människor som redan är anställda.
James:
Så Richard, när tror du... Jobbrapporten börjar vända. Jag tror att den här förra månaden tydde på att det börjar svalna. Det börjar definitivt svalna, och vad jag förstår är att många av de räntor som höjs är höga, det är för att (a) bekämpa inflationen, men också för att kyla ner arbetsmarknaden. Tror du, tills vi ser mer arbetslöshet, tror du att Fed kommer att fortsätta att fortsätta höja räntorna för att försöka bekämpa arbetsmarknaden? Eller är det något som de kan göra det mer av en mjuk landning till där vi inte kommer att behöva se massor av arbetslöshet för att få priserna under kontroll? För just nu är kostnaden för pengar överdrivet hög. Jag vet att jag betalar det i alla mina dagliga aktiviteter inom fastigheter. Jag tror att vi alla väntar på att de ska komma tillbaka, och vi ser att inflationen börjar ticka ner. Arbetsmarknaden börjar mattas av, men behöver vi verkligen se ett avbrott på arbetsmarknaden för att det ska börja förändras åt andra hållet?
Richard:
Jag tror att Fed skulle älska att bromsa ekonomin utan att faktiskt påverka arbetsmarknaden. Så jag tror inte att Fed attackerar arbetsmarknaden, men för tillfället visar dagens data att sysselsättningskostnadsindexet reviderades upp. Så arbetskostnaden är fortfarande högre än vad som är idealiskt. Och ett enkelt sätt att uttrycka det är att timlönernas tillväxttakt i den amerikanska ekonomin just nu är 4.4 %. Fed skulle vilja se det på cirka 3.5 % eftersom, och det här är ett tekniskt ekonomiskt svar, 3.5 % lönetillväxt plus 1.5 % produktivitetstillväxt ger dig 2 % tillväxt i enhetsarbetskostnaderna, och det är den takt som överensstämmer med 2 % inflation. Så 4.4 % är över den takt som är förenlig med 2 % inflation, och faktiskt är produktiviteten platt, så den impulsen från arbetsmarknaden.
Nu finns det två sätt som det kan underlätta. För det första kan vi få fler arbetstagare tillbaka till arbetskraften. Så arbetskraftsdeltagandet kan öka, och det har hänt. Men det andra sättet att det kan hända är genom att ta bort efterfrågan från arbetsmarknaden. Och efterfrågan på jobb, skapade jobb minskar, men jag tror att det fortfarande finns ungefär 8 miljoner lediga jobb i den amerikanska ekonomin. Så trots allt som det bromsar upp är det fortfarande en robust arbetsmarknad, och jag tror inte att Fed vill orsaka arbetslöshet, men det kommer att hålla räntorna höga tills lönetillväxten lättar tillbaka avsevärt, och det kan då utlösa en ökning i arbetslöshet.
James:
Ja, jag hoppas att det svalnar. Vi försöker fortfarande anställa just nu och det är omöjligt att få tag på folk, som på Pacific Northwest, det är bara hemskt. Varje gång vi lägger upp en platsannons tar det tre till fyra månader att fylla den, snarare än 30 dagar, som det brukade vara.
Richard:
Tja, jag tror att du inte är den enda affärskänslan som verkligen. Och det fanns en känsla som jag tror att tillverkningsindustrin saktade upp. Men om man tittar på undersökningar av tillverkningsindustrin är den största frågan inte kostnaden för att finansiera tillverkningen, det är tillgången till kvalificerad arbetskraft. Det är en riktig sak. En av drivkrafterna för det är naturligtvis demografisk. Du har många boomers som lämnar arbetsmarknaden. Utöver alla cykliska stimulanser och hela den makroekonomiska cykeln, har du demografi som överlagrar det, och du har boomers som lämnar arbetsmarknaden. Och vissa prognoser säger faktiskt att den amerikanska arbetsmarknaden kommer att krympa under de kommande fem åren. Så det måste fyllas på, tror jag, med laglig migration av kvalificerade människor. Och det tar fart, men det är, som du föreslår, arbetsmarknadsförhållandena har svalnat men de är fortfarande snäva.
För att återgå till den ursprungliga frågan, det är ett problem för Fed. Absolut är det det.
Dave:
Okej, Richard. Tja, vi har peppat dig mycket om makroekonomi, men vi skulle älska att höra, med tanke på din erfarenhet på CBRE, din syn på den kommersiella fastighetsmarknaden. Det verkar som om vi varje dag läser en rubrik om något undergångsscenario, och skulle gärna vilja höra om du känner likadant? Eller vad tycker du om den kommersiella marknaden?
Richard:
Okej. Tja, låt mig bara sätta det i ett sammanhang för folk, bara en stor bild, precis innan jag börjar. Kommersiella fastigheter i USA är värda cirka 10 biljoner. Det är lite mer än så. Enfamiljshus, eller bostadsfastigheter, är värda 45 biljoner. Så marknaden för bostadsfastigheter är mycket, mycket större, och det är faktiskt vid god hälsa. Priserna går upp och till och med byggandet ser uppåt, och det är verkligen konstigt med tanke på att vi har bolåneräntor på 7.5 %. Jag tror att det som beror på det är efter den stora finanskrisen. Vi har bara misslyckats med att bygga tillräckligt med bostäder i USA. Det finns ett underskott på tre till fyra miljoner bostäder, så efterfrågan och utbudsbalansen på bostadsmarknaden är någorlunda sund.
Nu kan vi komma vidare till hur det påverkar lägenhetsmarknaden. Folk pratar om undergång och dysterhet. Låt oss bara få kommersiella fastigheter i sitt sammanhang. Och den verkliga lågkonjunkturen inom kommersiella fastigheter är kontorssektorn. Och av dessa 10 biljoner kan kontor vara 25 % av det. Så återigen, det är en stor sektor, det är väldigt synligt, det är i vårt ansikte. Och vakansen inom kontorssektorn är 19 %, upp från 12 % för ett par år sedan, vilket är en vakans som vi inte sett sedan spar- och lånekrisen i början av 1980-talet. Företag drar verkligen ner på mängden utrymme som de kommer att använda på grund av fjärrarbete.
Dessutom har vi fått en leverans av nya fastigheter till marknaden från den tidigare byggvågen. Så grunderna på kontoret, väldigt svaga just nu. Det här är en nyans, jag ska prata om fastighetsgrejer.
James:
Snälla.
Richard:
Det är inte sant att marknaden för kontor är helt död. Jag hade tittat på antalet transaktioner som CBRE gör 2023, och det är bara 5 % mindre än antalet transaktioner som vi gjorde 2019. Men när företag tar plats, vilket är 30 % mindre än de tog 2019 , så marknaden är aktiv, bara företag tar mindre mängd utrymme, och de föredrar också den nyare konstruktionen. Den riktiga flykten till kvalitet och upplevelse, tror jag. Marknaden är inte död, men det obesatta lagret har ökat från 12% till 18%.
Om jag ser över resten av fastigheter, med vilket jag menar lägenheter, med vilket jag menar detaljhandeln, med vilket jag menar industri, och allt fler alternativ som datacenter, läkarmottagning, biovetenskap, skulle jag säga att grunderna faktiskt finns lagom robust. Det är verkligen förvånande när man ser över det. Vakansgraden ökar, efterfrågan är inte riktigt vad den var, men jag skulle säga att fundamentala faktorer i alla dessa sektorer är någorlunda okej. Med det menar jag att säga att människor är aktiva på marknaden och tar plats, och att det inte finns en stor ökning av vakanser och obesatta utrymmen.
James:
Richard, har du sett mycket priskompression? Vi har sett det över en del av bostadsutrymmena, men nu har vi sett medianpriset för hus krypa upp igen. Har du sett mycket kompression med stigande räntor och efterfrågan? Som du precis sa, hyresgäster upptar mindre utrymme. Har du sett mycket kompression i alla dessa segment, som industri, kontor, detaljhandel och prissättning? Vilka justeringar har du sett? Eftersom jag har sett prissättningen börja ticka ner i de sektorerna, inte lika många transaktioner som pågår, men vilken typ av prisjusteringar har vi sett år över år, baserat på att efterfrågan är mindre?
Richard:
Ja. Jag menar, det är en komplex historia, så det här blir ett lite långt svar, men låt oss börja med lägenheter. Om du är en användare av lägenheter är priset du betalar hyran, naturligtvis. Under den perioden 2020 till 2022, när människor verkligen slutade med Covid, såg vi hyrorna för lägenheter att stiga med 24 %, i genomsnitt över staterna. Det är hemskt. Jag skulle säga att tillväxten för hyreslägenheter har sjunkit till cirka 2%. Så priserna kryper fortfarande upp men det är under inflationen. Och jag tror att det finns vissa marknader där det byggs ganska många nya lägenheter där man faktiskt har sett en del prisnedgångar. Men i genomsnitt tror jag att priserna på lägenheter i hela Amerika fortfarande kryper långsamt uppåt.
När det gäller detaljhandeln är det en annan konstig historia. Vi har inte byggt någon butiksyta på 15 år eller så. Och detaljhandeln har gått igenom Covid. Det har städat upp sina balansräkningar, det har återuppfunnit sig självt som en omnikanaloperatör, väldigt snäll omnikanal och jag tror att en del av det faktum att konsumenternas överflöd har skickat människor till återförsäljare. Så i detaljhandelssektorn säger våra mäklare oss att det inte finns tillräckligt med A-utrymme. Företag hålls tillbaka från att expandera eftersom det inte finns tillräckligt med bra utrymme. Vi har inte byggt tillräckligt. Så hyran kryper fortfarande upp i detaljhandeln, faktiskt. Därmed inte sagt att det inte finns några problem med Grade B och Grade C gallerior. Jag tror att alla skulle se det i sina dagliga liv, men till och med några av dem återuppfinner sig själva som gemenskapsnav och antika gallerior. Och de hittar andra användningsområden, även flexkontor går in i några B- och C-gallerior.
Så det är lägenhet, det är detaljhandel. Industriell, som har medvinden av den digitala ekonomin, av e-handel, fortfarande väl och verkligt bakom sig, och vi kommer att se uthyrningen inom industri minska med 30 % i år från en miljard kvadratmeter förra året till kanske 750 miljoner kvadratfot , men det kommer fortfarande att bli det tredje starkaste året någonsin. Så hyrorna går upp och mer än lite inom industrin, kanske runt någonstans mellan 9 och 12%. Så det är en väldigt het marknad. Och naturligtvis andra saker som datacenter. Det finns folk här i Dallas, där jag är baserad, som hyr utrymme för sex år. Det finns verkligen en enorm efterfrågan på datacenter kring molnberäkning, artificiell intelligens, det är en otroligt het sektor.
Så jag pausar där. Det finns andra sektorer jag skulle kunna prata om, men jag tror att grunderna i fastigheter, förutom kontor, är förvånansvärt starka, vilket inte betyder att investerare är aktiva. Om du gör skillnad på människor som använder fastigheten för vad den är byggd för och de betalar hyra, och människor som äger fastigheter, som är pensionsfonder, livförsäkringsbolag, universitetsstiftelser och annat privat kapital, är det väldigt tyst på investeringsfronten just nu. Och priserna sjunker. Det faktiska priset som du skulle betala för fastigheter som en tillgång kommer att sjunka någonstans mellan 15 och 20 % jämfört med där det var för två år sedan.
Dave:
Så bara i sammanfattning. Ja, så efterfrågan bland hyresgäster, oavsett om de är lägenhetshyresgäster eller butikshyresgäster, verkar hålla sig relativt bra, men efterfrågan bland investerare halkar. Det är vad vi har sett, och de uppgifter jag har tittat på visar att takpriserna rör sig uppåt. Är det vad du ser? Och om så är fallet, utanför kontoret tror jag att vi alla förstår kontor som den största hiten, men vår publik är särskilt intresserad av flerfamiljslägenheter, så jag är bara nyfiken på hur taket presterar i den specifika sektorn av kommersiella fastigheter egendom.
Richard:
Tja, jag tror att det är som alla andra sektorer. Cap rates skulle vara cirka 125 räntepunkter till 150 räntepunkter, beroende på typ av tillgång och plats, från någonstans runt 3.5 % till 4 eller 5 %, beroende på plats. Och kanske högre än så, beror på vad utgångspunkten är. Det finns ett antal taksatser som återspeglar de olika betygen och de olika platserna. Jag skulle generellt säga att priserna är 150 räntepunkter, och det motsvarar ungefär en prisnedgång på 20 %.
Dave:
Och tror du att det kommer att fortsätta?
Richard:
Ja, det gör jag faktiskt. Jag förstår... Inte för alltid.
Dave:
Nej, jag älskar bara någon som ger ett direkt svar. Så när vi frågar något sådant brukar de, hej, ja. Eftersom det är komplext, missförstå mig inte, det finns många varningar, men jag uppskattar alltid ett mycket tydligt svar som det.
Richard:
Ja. Jag tror att det kan bli ytterligare värdeförlust, och det kommer inte att vända sig förrän investerare börjar se en tydlig glidbana för räntorna. Vi började se, jag tror kanske för två månader sedan, bara en liten känsla av var folk var... När jag tittade på det jag såg, som faktiskt var kontor, har det ett problem, men grunderna i fastigheter är faktiskt inte så illa, vi verkar komma över inflationen. Och dessa terminsavkastningsräntor, ta ett tak på 5 %, lägg till 2 % hyrestillväxt och vi har teoretiskt sett en 7 % forward IRR, och det motsvarar skuldkostnader någonstans mellan 6.5 och 7.5 %. Folk började tänka att vi kanske skulle börja titta på erbjudanden igen.
Men jag tror att toppen i det 10-åriga statskassan, när den gick från 4.2 till 4.4 under de senaste två veckorna, återigen förde med sig den osäkerheten om glidbanan för räntorna. Så folk lade bara ner sina pennor igen och tänkte, ja vi ska bara vänta och se vad som händer. Vi är i den här världen, tror jag, att goda nyheter är dåliga nyheter, medan dåliga nyheter för fastigheter mellan 2009 och 2020 var goda nyheter eftersom de höll nere räntorna. Nu är vi i den motsatta världen, det är samma värld men det är tvärtom. Men goda nyheter är dåliga nyheter eftersom de ökar människors oro för högre räntor längre.
James:
Så Richard, du säger att vi kan se några fler köp under de kommande 12 månaderna. Jag tycker att flerfamiljsmarknaden har sjunkit lite, men säljarna hänger fortfarande kvar och det är inte många transaktioner på gång eftersom takpriserna inte är tillräckligt attraktiva för att vi ska kunna titta på dem. Eftersom jag har sett samma sak såg vi gränsvärden som 3.5, kanske låga 4:or, och nu är de uppe i 5.5. Det är inte särskilt attraktivt med skulden där ute just nu.
Richard:
Nej nej. Jag menar, jag tror att om folk hade mer självförtroende skulle du inte bara titta på, för att bli teknisk, skulle du inte bara titta på taket. Du måste titta på IRR, som tar hänsyn till den hyresuppskattning som du skulle få.
James:
Höger.
Richard:
Och jag tror att IRR:erna, även om du antar 2% hyrestillväxt, 2.5%, ger dig en IRR som håller på att växa fram. Men jag tror att när förtroendet försvinner är folk inte IRR-investerare. IRR-investerare involverar att göra antaganden om hyra i framtiden, och folk vill inte göra det. Och precis som du säger, det finns ingen positiv hävstång just nu och folk är ovilliga att acceptera negativ hävstång på marknaden.
Men det krävs inte mycket för att tippa den ekvationen, tror jag inte. Vi vill bara få en lite tydligare riktning om vart inflationen tar vägen, lite mer uppenbar vägledning om att vi har nått toppen av Fed Funds-cykeln, Fed har varit väldigt tvetydiga om det, då tror jag att saker och ting kommer dricks. För på leasingsidan försvann leasing under andra kvartalet 2, precis när räntorna började stiga hoppade folk av marknaden. Nåväl, leasing är tillbaka. Q2022 i år leasing kom tillbaka. Och vi har en ganska hög nivå av nybyggnation, kanske 2 90,000 enheter per kvartal, men marknaden absorberar 60 till 70,000 2 enheter per kvartal, åtminstone baserat på Q3-bevis och QXNUMX-banan.
Så efterfrågan har kommit upp igen. Vakansen ökar sannolikt något. Men när efterfrågan kommer tillbaka kommer det inte att ta för mycket, i termer av de förväntningarna för folk att säga att det finns några fynd att göra här. Jag skulle säga, bara på din poäng om säljare som håller ut, om Fed inte hade ingripit och tillhandahållit likviditet till banksektorn, vilket har gjort det möjligt för banksektorn att kunna gå igenom en period av lån. De kanske fortfarande betalar räntan men de ligger under vatten när det gäller värde. Vi kanske hade en annan situation. Fed har varit mycket aktiva för att tillhandahålla likviditet till banksektorn. Och självklart tror jag att det har hållit pressen borta från ägarna, och därför har du fått det här avståndet mellan köpare och säljare, eller ägare och potentiella köpare.
Dave:
Richard, jag vill följa upp banksektorn och vad som händer där. Igår läste jag en artikel i Wall Street Journal där de uttalade sig om en "doomloop" inom kommersiella fastigheter. Utgångspunkten är att deras värderingar redan är nere. Det har satt vissa fastigheter under vatten och nu börjar folk gå i konkurs med dessa lån. Bankkrediterna stramas åt, vilket innebär att människor inte kan refinansiera eller inte kan köpa, vilket sätter ytterligare press nedåt på värderingar, och det skapar den spiral som skapar en ihållande press nedåt på priserna i kommersiella fastigheter. Jag är nyfiken på om du tror att det finns en risk för den här undergångsslingan, eller vad du nu vill kalla det, om det finns mer risk för bankkonkurser och bristen på likviditet som påverkar den kommersiella marknaden?
Richard:
Jag menar, det jag ska berätta är snarare ett komplext argument, som är någonstans mittemellan, det finns inga problem och det finns en undergångsslinga.
Dave:
Okej.
Richard:
Jag tror, med stor respekt, den journalistiska maximen är att förenkla och överdriva.
Dave:
Höger.
Richard:
Och jag tror till viss del att det är vad som händer med fastigheter. Och jag säger inte att det inte finns ett problem med nedskrivning av lån, men jag tror att det vi hör och vad vi ser är att bankerna har gott om tillgång till likviditet, och på grund av det lider de inte av inlåningsflykt . Så där de gör förluster eller de måste skriva ner lån, kan de ta med det till sitt resultat- och resultatkonto på en relativt ordnad basis. Det råder ingen tvekan om att kostnaden och tillgången på krediter för ny finansiering är mycket snävare. Det är otroligt tight. Men jag tror inte att bankerna vill sluta med fastigheter på sina böcker. Jag menar, de har varit med om det här förut. De vill inte sätta folk i konkurs och sedan har de fastigheter som de antingen måste förvalta eller så måste de sälja den till någon rabatt till någon som har den i två år och sedan gör en vinst två år senare. De har varit med om det förut och de vill inte gå igenom det igen.
Så jag tror att det vi ser är att bankerna, där det är möjligt, utökar. Jag skulle gå så långt som att säga att förlänga och låtsas, men det finns många kreativa sätt på vilka banker kan arbeta med låntagare för att ta sig igenom perioden av akut stress. Och jag säger inte att det inte kommer att bli förluster. Vår egen forskning säger oss sannolikt att 60 miljarder lån kommer att fallera. Det finns 4.5 miljarder lån till kommersiella fastigheter. Dessa 60 miljarder, kanske är 1.5 % av de totala banktillgångarna. Så det kommer att vara smärtsamt, men det kommer inte att få ner banksektorn. Därför, undergångsslingan, den är inte bra, och att göra förluster är aldrig bra, men jag tror inte att det är riktigt så aggressiv undergångsslinga som vi har sett i tidigare fastighetskriser. Vi har sett doom-loopar existerar i verkligheten. Det gjorde de i sparlånekrisen, det gjorde de i den stora finanskrisen, men för tillfället, av olika anledningar, tror jag inte att vi är där än.
James:
Det finns definitivt många artiklar med den där ordet doom loop på gång. Det är den nya in-term jag ser på varje artikel, där det är doom loop, doom loop, det är allt jag hör.
Dave:
Vänta bara, James, avsnittet kommer nu att kallas doom loop, och vi kommer förmodligen att ha vårt bäst presterande avsnitt genom tiderna om vi kallar det doom loop.
Richard:
Kan vi inte prata om dygdiga cirklar snarare än doom loop?
Dave:
Ja, ingen vill höra talas om dygdiga cirklar, de vill höra om doom-loopar, tyvärr. Jag skulle älska dygdiga cirklar.
James:
Men om det kommer en undergångsslinga, Richard, eftersom det låter som att du känner dig trygg i vissa kommersiella sektorer framöver, vilka sektorer tycker du är de mest investerare bör vara försiktiga med just nu? Om du funderar på att köpa nästa affär under de kommande 12 månaderna, vilka sektorer gillar du, hej, jag skulle svalka mig med det eller vara försiktig med det?
Richard:
Tja, det är väldigt frestande att säga kontor, eftersom kontor, som jag säger, har vi fått en ökning av vakansen från 12 % till 19 %. Vi har ingen säkerhet om återgången till arbetet på kontoret i USA. Vi tror att återgången till arbetet kommer att ta fart, men bara över en längre period, men det finns ingen säkerhet om det just nu. Å andra sidan, som proffs inom fastigheter i 40 år eller så, får du de bästa fynden på de mest bombade marknaderna. Så mitt i all denna omprissättning kommer det att finnas några mycket goda möjligheter inom kontorssektorn. Och om du verkligen vill vara kontrarisk springer du i motsatt riktning. Alla dessa människor som springer åt ett håll och säger doom loop, doom loop, du räknar ut var de kommer ifrån och rör dig i motsatt riktning.
Jag tror också att detaljhandeln har fått en hel del för det just nu. Vi såg ganska mycket privat kapital. Och det är inte som kontor, tillgångsstorlekarna kan vara mindre. Det är möjligt för mindre investerare att engagera sig i detaljhandeln, och vi ser en brist på utrymme, och vi ser några mycket, mycket intressanta trender inom detaljhandeln. De sexiga sektorerna, om jag vill uttrycka det i de termerna, eller de sektorer som vi är mest säkra på, tror jag, på grund av medvinden är industrisektorn och flerfamiljssektorn om man vill investera i långsiktig hyrestillväxt. Men när marknaden väl börjar röra på sig är det där priserna kommer att stiga snabbast. Så om du vill satsa på den där långsiktiga historien så måste du gå snabbt, skulle jag säga.
Missförstå mig inte, det finns vissa delar av flerfamiljshus och lägenhet som jag tror kommer att stöta på problem. Det fanns en hel del mycket billig bryggfinansiering i multisektorn där människor under högkonjunkturen med 24 % hyrestillväxt köpte tillgångar av klass C med mycket låga skulder, och de ville renovera och omplacera dem som B eller B plus eller A Betygsutrymme. Med tanke på den allmänna svagheten och räntenivån tror jag att några av dem kan hamna i fallissemang. Så om du är en student i dessa frågor kan det finnas tillgångar att hämta eller rekapitalisera i det segmentet av marknaden.
Dave:
James ska börja salivera nu.
Richard:
Åh, det var jag. Jag höll på att bli upprörd.
Dave:
Det är hans styrhytt.
James:
Jag fick plötsligt kliande fingrar. Jag är som, ja, nu kör vi. Och jag tror att Richard lyckades. Det är som att alla köpte de här affärerna på mycket snäva aktörer och sedan skuldjusteras de på dem i mitten, och dina byggkostnader är högre, dina tillståndstider är längre, och så plötsligt har din kostnad för pengarna gått upp och det är har definitivt problem i den sektorn. Det är som att de saker som har stabiliserats fortfarande rör sig också, men de saker som är i mitten av stabiliseringen är där vi ser möjligheter. Och det är definitivt dit vi letar.
Richard:
Det är rätt. Och återigen, under en lång karriär, har människor som har fattat mycket bra köpbeslut köpt från oroliga utvecklare eller oroliga byggföretag. Vi har sett den här förut.
Dave:
Jag hoppas att ingen tappar sin tröja. Jag är inte alls sugen på det. Men jag tror att det är bra att inse att detta händer och att det sannolikt kommer att finnas nödställda tillgångar som behöver flyttas om av någon annan än den nuvarande ägaren.
Richard:
Ja. Jag menar, banksektorn avskriver för tillfället en hel del skulder som ligger under vattnet så det finns en ekonomisk kostnad för detta, men det har bara inte kommit ut ur kontroll för tillfället. Och tack och lov har det inte riktigt träffat konsumentsektorn, bostadsmarknaden än, för det påverkar då vanliga människor, och det är inte alls särskilt trevligt.
Dave:
Richard, tack så mycket för att du var med. Detta har varit otroligt insiktsfullt. Jag vill dela med vår publik att du och ditt team har skrivit en otrolig ekonomisk rapport, kallad The Midyear Global Real Estate Market Outlook för 2023. Det är fascinerande läsning och det finns en fantastisk video som också följer med.
Richard, kan du bara berätta kort om detta, och var vår publik kan hitta det om de vill lära sig mer?
Richard:
Ja, det kommer att finnas på CBRE:s webbplats, cbre.com. Gå till Research and Insights och klicka dig vidare på det. Det kan ta två eller tre klick, men det finns där. Jag har mina forskningsexperter från hela världen och vi försöker vara neutrala och balanserade och datadrivna. Vi ger bara en bred översikt över fastighetsmarknaderna i USA och runt om i världen. Egentligen deltog jag i det och jag lärde mig av det också, faktiskt.
Dave:
Det är den bästa typen av forskningsprojekt, eller hur?
Richard:
Ja, absolut.
Dave:
Okej. Nåväl, Richard, tack igen för att du kom med oss.
Richard:
Det är mitt absoluta nöje.
Dave:
Så James, Richard har berättat för oss att han tror att tillgångarnas värde minskar, vilket uppenbarligen inte är bra för alla som äger fastigheter, men också att det kan finnas några möjligheter som jag vet att du är särskilt intresserad av att dra nytta av. Så hur får den här typen av prognos eller förutsägelse dig att känna om ditt företag?
James:
Tja, jag gillar att han gav mig verifiering att du borde köpa när andra inte vill köpa, i princip. Det var så många viktiga små saker när han pratade om hur industriellt hyrorna går upp, men priset går ner. Så det finns en viss möjlighet i dessa sektorer att gå igenom och bara leta efter dessa möjligheter just nu, eftersom du hör det hela tiden att folk säger, "Ah, du kan inte köpa någonting. Du kan inte köpa någonting." Men bara den statistiken som han pratade om, industri, hyrorna går upp men prissättningen går ner, det är dit du vill gå och titta på. Så jag blir mer och mer exalterad för de kommande 12 månaderna, och det kommer att vara en fråga om att ha tålamod och hitta rätt tillfälle.
Dave:
Du nämnde i programmet att takpriserna där de är nu, du sa Seattle, vad är de 5.5?
James:
Ja, jag skulle säga 5.25 till 5.5, där inne, någonstans där.
Dave:
Men med tanke på var räntorna är, är det negativ hävstång, det är inte något som vanligtvis är attraktivt för investerare med tanke på var skuldkostnaderna är. Vid vilken tidpunkt måste taket stiga för att du ska känna dig riktigt exalterad över potentialen i de affärer du kan köpa?
James:
Tja, du kan alltid få ett bra tak om du köper mervärde. Det är där du kan öka den. Men jag menar, i teorin gillar jag inte riktigt att köpa under takpriset. Jag skulle vilja vara i den 6.5. Om det har stabiliserats med lite uppsida vill jag ligga runt 6.5 just nu.
Dave:
Och bara så att alla förstår, är cap rates ett mått på marknadssentimentet. Och som James antyder, ebbar det ut och strömmar baserat på kostnaden för skulden, hur mycket efterfrågan, upplevd risk. Och generellt sett är taket lägre för stabiliserade tillgångar. Och när cap rates är lägre betyder det att de handlar till en högre kostnad. När takpriserna är högre är de billigare. Och vanligtvis kan du få ett högre tak som köpare om du köper, som James säger, en fixare eller något som behöver mervärde.
Men förlåt, James, fortsätt.
James:
Ja, jag tror att det är vad vi ser just nu. Många av de transaktioner vi ser under de senaste sex månaderna är en hel del 1031-rörelser av pengar, men inte många nya köpare som kommer in för det allmänna 5.5-taket. Om de har ett syfte att gå och köpa, kommer de att göra det. Annat än det, alla jagar det mervärde där du måste kavla upp ärmarna, börja jobba. Men det finns några riktigt bra köp just nu. Jag vet att våra IRR har ökat ganska mycket under de senaste nio månaderna till där vi nu når 17, 18 %, och så det är alla bra saker.
Dave:
Det är en mycket bra sak. Tja, vi måste bara hålla ett öga på saker och ting och se hur det går, men jag håller generellt med Richards bedömning. Takpriserna har stigit, och jag tror att de kommer att fortsätta att stiga medan min gissning är att hyrorna, åtminstone i flerfamiljshus, vilket är den sektor jag förstår bäst, förmodligen kommer att sakta ner. De kanske håller sig över noll och växer, men jag tror att de här vansinniga hyrestillväxttakten som vi såg i flerfamiljshus är över för tillfället. Och så att i kombination med att taket ökar kommer vi att få ner flerfamiljsvärden ännu längre förbi där de är idag, vilket kan ge några intressanta möjligheter. Så vi måste hålla ett öga på den här.
James, tack så mycket för att du är här. Vi uppskattar det alltid. Och för alla som lyssnar på den, vi uppskattar dig. Om du gillar det här avsnittet, glöm inte att lämna oss en recension på antingen Spotify eller Apple, eller på YouTube om du tittar på det där. Tack igen, så ses vi i nästa avsnitt av On The Market.
On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Kailyn Bennett. Producerad av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, forskning av Pooja Jindal, copywriting av Nate Weintraub. Och ett mycket speciellt tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet On The Market är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- han fastighets "Doom Loop" förklarade och vad kan orsaka detta kedjereaktion till tanktillgångspriser
- Smakämnen "global avmattning" och lågkonjunktur förutsägelser för 2023 och 2024
- De svagaste och starkaste sektorerna för kommersiella fastigheter (och vilka är underprissatta)
- Cap rate uppdateringar och vad som slutligen kommer att få priserna att förbättras igen
- Bästa köpmöjligheterna 2023 och tillgångar med stigande hyror och sjunkande priser
- Arbetslöshet, inflation, deflation och vad vi kan förvänta oss under nästa år
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Bok som nämns i showen
Ta kontakt med Richard:
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post .
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
- PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
- BlockOffsets. Modernisera miljökompensation ägande. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- : har
- :är
- :inte
- :var
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 månader
- 125
- 15 år
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% inflation
- 20
- 20 år
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Able
- Om oss
- om det
- ovan
- Absolut
- absolut
- Acceptera
- tillgång
- Konto
- konton
- tvärs
- aktiv
- aktiviteter
- faktiska
- faktiskt
- Ad
- lägga till
- justerat
- justeringar
- Fördel
- påverka
- igen
- aggressiv
- sedan
- framåt
- Alla
- tillåts
- tillåter
- ensam
- längs
- redan
- också
- alternativ
- Även
- alltid
- am
- amerika
- mitt i
- bland
- mängd
- mängder
- an
- analys
- analytiker
- och
- Annan
- svara
- vilken som helst
- någon
- något
- var som helst
- isär
- Lägenhet
- lägenheter
- Apple
- uppskatta
- appreciering
- cirka
- ÄR
- Argumentet
- runt
- Artikeln
- artiklar
- konstgjord
- artificiell intelligens
- AS
- be
- be
- bedömning
- tillgång
- tillgångsslag
- Tillgångar
- utgå ifrån
- antaganden
- At
- Anfall
- attraktiv
- publik
- Författaren
- författat
- tillgänglighet
- genomsnitt
- bort
- b
- tillbaka
- Badrum
- Balansera
- balansräkningar
- Bank
- bankkonkurser
- Banking
- banksektor
- Banker
- baserat
- grundläggande
- I grund och botten
- grund
- Slaget
- BE
- Bear
- därför att
- blir
- passande
- varit
- innan
- började
- börja
- Börjar
- bakom
- bakom kulisserna
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- nedan
- BÄST
- mellan
- Stor
- Hela bilden
- större
- störst
- Miljarder
- Bit
- boken
- Böcker
- bom
- gränsen
- låntagare
- köpt
- Ha sönder
- BRO
- i korthet
- föra
- bred
- mäklare
- fört
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- byggt
- Bunch
- företag
- företag
- byst
- men
- Köp
- KÖPARE..
- köpare
- Uppköp
- buys
- by
- Med siffrorna
- Ring
- kallas
- kom
- KAN
- Kan få
- lock
- kapital
- Karriär
- Vid
- Orsak
- orsakar
- försiktig
- CBRE
- Centers
- vissa
- säkerhet
- byta
- byte
- Kanal
- billig
- billigare
- chef
- Kina
- kinesisk
- kinesisk
- cirklar
- Städer
- klass
- klar
- klick
- klättra
- cloud
- cloud computing
- Samla
- COM
- kombinerad
- komma
- kommande
- Kommentar
- kommersiella
- kommersiella fastigheter
- Råvaror
- samfundet
- Community Hubs
- Företag
- företag
- fullständigt
- komplex
- omfattande
- databehandling
- Oro
- villkor
- förtroende
- säker
- anslutna
- konsekvent
- konstruktion
- Konsumenten
- konsumenternas känsla
- innehåll
- sammanhang
- fortsätta
- fortsätter
- kontroll
- Konversation
- kyla
- copywriting
- corporates
- Pris
- Kostar
- kunde
- land
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- Covidien
- Crash
- skapas
- skapar
- Kreativ
- kredit
- kriser
- kris
- nyfiken
- Aktuella
- skärning
- cykel
- Cyklisk
- dagligen
- Dallas
- datum
- datacenter
- datapunkter
- Dave
- dag
- Dagar
- döda
- behandla
- Erbjudanden
- Skulder
- anständiga
- beslut
- Minskar
- sjunkande
- engagemang
- Standard
- defaults
- UNDERSKOTT
- definitivt
- deflation
- deflations
- leverans
- Efterfrågan
- demografiska
- Demografi
- beroende
- beror
- deposition
- beskriven
- destinationer
- utvecklade
- utvecklare
- DID
- olika
- GRÄV
- digital
- Digitala ekonomin
- rikta
- riktning
- Rabatt
- Visa
- skillnad
- nödställda
- do
- gör
- gör
- inte
- undergång
- doom loop
- tvivlar
- ner
- nedåt
- dramatiskt
- driven
- chaufför
- chaufförer
- enheter
- drivande
- Drop
- tappade
- Drop
- e-handel
- Tidig
- lätta
- lättar
- lätt
- ebbs
- Ekonomisk
- Ekonomi
- ekonomier
- Ekonom
- ekonomer
- ekonomi
- redigering
- antingen
- elementet
- annars
- smärgel
- tillväxtmarknader
- anställd
- sysselsättning
- änden
- ingrepp
- Engelska
- tillräckligt
- ange
- Hela
- episod
- likställer
- eget kapital
- Motsvarande
- väsentligen
- fastigheter
- Eter (ETH)
- Europa
- Även
- så småningom
- Varje
- alla
- dagliga
- alla
- allas
- bevis
- exakt
- överdrivet
- exciterade
- existerar
- expanderande
- förvänta
- förväntningar
- förväntat
- dyra
- erfarenhet
- experter
- export
- export
- sträcker
- utsträckning
- ögat
- Ansikte
- vänd
- Faktum
- faktor
- Misslyckades
- ganska
- bekant
- familj
- långt
- fascinerande
- rädsla
- Fed
- matning
- känna
- fot
- färre
- Fiktion
- fylla
- Slutligen
- finansiella
- finanskris
- finansiering
- hitta
- finna
- företag
- Förnamn
- fem
- platta
- flyg
- florida
- flöden
- följer
- För
- kraft
- Krafter
- Prognos
- prognoser
- främst
- alltid
- formeln
- Framåt
- hittade
- fyra
- Frankrike
- från
- främre
- grundläggande
- Fundamentals
- fonder
- ytterligare
- framtida
- samla
- gav
- BNP
- BNP-tillväxt
- Allmänt
- allmänhet
- Tyskland
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- ger
- Välgörenhet
- Global ekonomi
- Go
- Bra
- Går
- kommer
- Gold
- borta
- god
- fick
- grad
- stor
- kraftigt
- Väx
- Tillväxt
- Gäst
- gäster
- vägleda
- hade
- halvvägs
- sidan
- Handtag
- hända
- hänt
- Happening
- händer
- lyckligt
- hårdare
- Har
- har
- he
- huvud
- huvudräkning
- Rubrik
- rubrik
- Hälsa
- friska
- höra
- hört
- hörsel
- tung
- Held
- hjälp
- hjälper
- här.
- dold
- Hög
- högre
- honom
- tips
- hyra
- hans
- Träffa
- slå
- hålla
- innehav
- innehar
- Hem
- Bostäder
- hoppas
- hoppas
- HET
- hotell
- hotell
- hushåll
- hus
- bostäder
- bostadsmarknad
- Hur ser din drömresa ut
- Hur hög
- HTTPS
- hubbar
- stor
- i
- SJUK
- idealisk
- idéer
- if
- Inverkan
- slag
- Konsekvenser
- nedsättning
- med Esport
- omöjligt
- förbättra
- in
- Inkomst
- Öka
- ökat
- Ökar
- ökande
- alltmer
- otroligt
- oerhört
- oberoende av
- index
- indikerar
- industriell
- industrin
- inflation
- underrätta
- SINNESSJUK
- insiktsfull
- insikter
- instruktioner
- försäkring
- Intelligens
- intresse
- Räntor
- intresserad
- intressant
- inre
- Internationell
- Intervju
- in
- Invest
- investering
- investerare
- För Investerare
- engagera
- involverade
- irr
- isolerat
- fråga
- problem
- IT
- Italien
- DESS
- sig
- iTunes
- james
- Jobb
- Lediga jobb
- jobbrapport
- sammanfogning
- gå med oss
- tidskriften
- journalister
- jpg
- hoppa
- bara
- Ha kvar
- hålla
- hålls
- Nyckel
- sparka
- Snäll
- Vet
- arbetskraft
- arbetsmarknad
- Brist
- landning
- Efternamn
- Förra året
- LÄRA SIG
- lärt
- inlärning
- leasing
- t minst
- Lämna
- lämnar
- Adress
- utlåning
- mindre
- mindre
- Låt
- Nivå
- Hävstång
- LG
- livet
- Life Sciences
- tycka om
- sannolikt
- linje
- foder
- Likviditet
- Lyssna
- liten
- Bor
- lån
- Lån
- lokalt
- läge
- platser
- lockdown
- Lång
- lång sikt
- längre
- se
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- förlorar
- förlust
- förluster
- Lot
- älskar
- Låg
- lägre
- makroekonomiska
- makroekonomi
- gjord
- upprätthåller
- göra
- GÖR
- Framställning
- människa
- hantera
- hantera
- Produktion
- tillverkningsindustrin
- många
- markera
- marknad
- Marknadsvillkor
- marknadsutsikter
- marknadssentiment
- marknadsplats
- Marknader
- massorna
- massiv
- Materia
- Betyder Något
- Maxim
- Maj..
- kanske
- me
- betyda
- betyder
- mäta
- mätning
- Media
- medicinsk
- Möt
- nämnts
- metriska
- Meyer
- Mitt på året
- kanske
- migration
- miljon
- emot
- ögonblick
- pengar
- Månad
- månader
- mer
- Inteckning
- mest
- flytta
- rörelse
- rörliga
- mycket
- multisektor
- multipel
- my
- nödvändigtvis
- Behöver
- behov
- negativ
- Neutral
- aldrig
- Nya
- Nybyggnation
- nyare
- nyheter
- Nästa
- Nej
- Ingen
- normala
- Anmärkningar
- nu
- Nyans
- antal
- nummer
- Uppenbara
- of
- sänkt
- Office
- kontor
- Ofta
- oh
- Okej
- Omni-kanal
- on
- gång
- ONE
- ettor
- endast
- Onyx
- öppet
- Operatören
- Yttrande
- Åsikter
- möjligheter
- Möjlighet
- motsatt
- or
- beställa
- vanlig
- ursprungliga
- Övriga
- Övrigt
- vår
- ut
- utsikterna
- utanför
- över
- övergripande
- Översikt
- egen
- ägaren
- ägare
- Fred
- stilla havet
- smärtsamma
- del
- deltog
- deltagande
- särskilt
- särskilt
- partnern
- reservdelar till din klassiker
- passera
- Tidigare
- bana
- Patienten
- paus
- Betala
- betalar
- Topp
- pension
- Personer
- människors
- för
- uppfattas
- artister
- utför
- perioden
- plockade
- Bild
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spelaren
- snälla du
- nöje
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- poäng
- placera
- positiv
- möjlig
- eventuellt
- Inlägg
- potentiell
- förutsägelse
- Förutsägelser
- föredragen
- beredd
- presentera
- tryck
- pretty
- föregående
- pris
- Priser
- prissättning
- primärt
- Innan
- privat
- förmodligen
- Problem
- problem
- producerad
- produktivitet
- professionell
- Professor
- Vinst
- projektet
- egenskaper
- egenskapen
- skyddad
- förutsatt
- tillhandahålla
- dra
- inköp
- Syftet
- Tryckande
- sätta
- Puts
- Q1
- Q2
- Q3
- kvalitet
- Kvartal
- fråga
- frågor
- snabbaste
- snabbt
- höja
- slumpmässig
- område
- snabb
- Betygsätta
- rates
- snarare
- betyg
- nå
- kommit fram till
- Läsa
- Läsning
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknaden
- fastighetsmarknader
- Verkligheten
- verkligen
- skäl
- senaste
- nyligen
- lågkonjunktur
- känner igen
- post
- Red
- minska
- erat
- reflekterande
- relativ
- relativt
- avlägsen
- fjärrarbete
- Hyra
- upprepa
- rapport
- representerar
- forskning
- bostads-
- motståndskraft
- elastisk
- Resurser
- avseende
- REST
- detaljhandeln
- Reträtt
- avkastning
- vända
- översyn
- Richard
- höger
- Rise
- stigande
- Risk
- robusta
- Roll
- Rulla
- Rum
- rotbildning
- rund
- Körning
- rinnande
- s
- säker
- Nämnda
- försäljning
- Samma
- Besparingar
- såg
- säga
- säger
- skalor
- scenario
- scener
- VETENSKAPER
- Seattle
- sekunder
- sektor
- Sektorer
- se
- se
- verka
- verkar
- sett
- ser
- segmentet
- segment
- sälja
- Säljare
- sända
- känsla
- skickas
- känsla
- Tjänster
- tjänsteföretag
- Dela
- Skarpast
- brist
- skall
- show
- visar
- Visar
- sida
- Enkelt
- förenkla
- eftersom
- enda
- Situationen
- SEX
- Sex månader
- storlekar
- skicklig
- glida
- långsam
- Sakta ner
- saktar
- Långsamt
- saktar
- trög
- mindre
- So
- Mjuk
- fast
- några
- någon
- något
- något
- någonstans
- sofistikerade
- Utrymme
- tala
- speciell
- specifik
- spendera
- Spendera
- spent
- spik
- Snurra
- Sponsorer
- Spotify
- kvadrat
- Stagflationen
- står
- starta
- igång
- Starta
- startar
- Stater
- bo
- vistas
- Fortfarande
- stimulans
- lager
- Sluta
- Historia
- strategier
- Strategi
- ström
- strömmar
- gata
- påkänning
- stark
- student
- väsentligen
- sådana
- plötslig
- lidande
- föreslå
- SAMMANFATTNING
- super
- leverera
- uppstår
- förvånande
- ihållande
- Medvind
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- tank
- grupp
- Teknisk
- tala
- berättar
- hyresgäst
- termin
- villkor
- fruktansvärt
- än
- tack
- tack
- den där
- Smakämnen
- Fed
- Framtiden
- The Wall Street Journal
- världen
- deras
- Dem
- sig själva
- sedan
- Teorin
- Där.
- därför
- Dessa
- de
- sak
- saker
- tror
- Tänkande
- tänker
- detta
- i år
- de
- fastän?
- trodde
- tre
- Genom
- tick
- tickande
- djur
- åtdragande
- tätare
- tid
- gånger
- Tidpunkten
- Tips
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- berättade
- ton
- alltför
- tog
- topp
- Totalt
- mot
- handla
- bana
- Transaktioner
- Avskrift
- transitering
- kassan
- Trender
- utlösa
- Biljon
- problem
- sann
- verkligen
- trusts
- prova
- försöker
- SVÄNG
- två
- Typ
- typer
- typiskt
- oss
- USA: s ekonomi
- Uber
- Osäkerhet
- under
- förstå
- förstår
- arbetslöshet
- tyvärr
- enhet
- United
- USA
- enheter
- universitet
- tills
- upside
- us
- användning
- Begagnade
- Användare
- användningar
- vanligen
- värderingar
- värde
- värderas
- Värden
- mängd
- Verifiering
- verifiera
- mycket
- Video
- synlig
- lön
- lön
- vänta
- väntar
- gående
- Vägg
- Wall Street
- Wall Street Journal
- vill
- ville
- vill
- var
- tittar
- Vatten
- Våg
- Sätt..
- sätt
- we
- svaghet
- Webbplats
- veckor
- välkommen
- VÄL
- ALLBEKANT
- begav sig
- były
- Western
- Vad
- Vad är
- oberoende
- när
- medan
- om
- som
- medan
- VEM
- varför
- wiFi
- kommer
- beredd
- med
- utan
- underbart
- ord
- Arbete
- träna
- arbetade
- arbetare
- arbetssätt
- världen
- Världens
- värt
- skulle
- Wow
- skriva
- skrivning
- skriven
- Fel
- år
- år
- ja
- i går
- ännu
- dig
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-