Vad som orsakade 2023:s WILD försäkringsmarknad (och när priserna kunde falla)

David:
Detta är BiggerPockets Podcast-show 819.

Andrew:
När det gäller mäklare och säljare uttalanden om försäkring, tar du aldrig det uttalandet för nominellt värde. Om du får ett lån, se till att du vet vad din långivares krav kommer att vara på försäkring. Hitta också andra flerfamiljsinvesterare, till och med enfamiljsinvesterare som investerar på din marknad, gör vad du vill göra och säger, "Hej, vad betalar du för försäkring? Vilken typ av täckning får du? Vilka utmaningar har du?”
Om du gör de tre sakerna kommer det åtminstone att ge dig en bra utgångspunkt. Ser vi fram emot tre år är det lite tuffare, men om du har rätt utgångspunkt kommer du att ha det mycket bättre från början.

David:
Vad händer alla? Det här är David Greene, din värd för BiggerPockets Podcast. Den största, den sämsta och bästa fastighetspodden i världen. Varje vecka ger vi dig berättelser, instruktioner och svaren som du behöver för att fatta smarta fastighetsbeslut.
Nu på den här nuvarande marknaden, idag talar vi om den vilda försäkringsmarknaden vi befinner oss på just nu. Vi ska gå in på hur vi kom hit. Dess inverkan på olika tillgångsslag, vad smarta investerare kan göra för att skydda sina fastigheter och sig själva och hur försäkringsmarknaden fungerar som helhet.
Jag får sällskap av min partner och vän, Andrew Cushman, när vi ska prata med Robert Hamilton, en expert på rymden. Andrew, välkommen till showen.

Andrew:
Bra att vara här, min vän.

David:
Ja, det är det, och det är bra att ha dig. Du har precis surfat klart och nu är du på en podcast. Jag är glad att du är med mig idag med din blomskjorta. Jag märkte att det här är skjortan du bär när du vill göra ett stiligt uttalande.
Brandon Turner, också vår gemensamma vän, har en snygg skjorta. Hans är gjord av denim. Det är den skjortan han har som har ärmar på, och jag vet att han verkligen vill göra ett gott intryck när han bär den. Så tack för att du bär din snygga skjorta.

Andrew:
När jag pratar med dig vill jag presentera det bästa.

David:
Skönt att höra det. Okej, så i dagens program pratar vi om något som ingen riktigt blir upphetsad av att prata om, men alla behöver höra det. Detta är vitaminerna i fastighetsvärlden, vi pratar, försäkring.
Priser är det nya hindret för inträde i fastigheter. De förstör många affärer, nuvarande kurser kastar av även erfarna investerare från deras spel. Analysera inte en annan affär, utan att lyssna på dagens avsnitt.
Andrew, vad är något som fastighetsinvesterare kan leta efter i dagens show som kommer att hjälpa dem i deras verksamhet?

Andrew:
Vi ger en överblick på hög nivå av vad försäkringsmarknaden är och hur man navigerar i den, och vi definierar några termer och försöker bara ge investerare, särskilt de som går in i branschen och hör skräckhistorierna om, "Herregud, försäkringskostnaderna tredubblas.”
Hur förstår du det, och hur tar du det och går vidare med emissionsgarantier och tittar på nya affärer och vad gör du för att inte låta det hindra dig från att gå ut och göra framgångsrika investeringar idag?

David:
Okej. Nu innan vi kommer till Robert, kommer dagens snabba tips att presenteras av Andrew Cushman själv.

Andrew:
Ja. Dagens snabba tips är att försäkring är som en fallskärm. Om du inte gör det rätt första gången kommer du förmodligen inte att behöva det en andra gång.
Och så när vi kommer till slutet av det här avsnittet ger vi dig sju snabba punkttips som du kan gå och ta för att se till att du får rätt försäkring och fullt täckning, så att du kan göra en framgångsrik investering och att du kan utöka din portfölj och veta att när en katastrof inträffar kommer du att täckas.

David:
Bra jobbat där, Andrew. Och om du gillar snabba tips, se till att lyssna hela vägen till slutet av dagens show eftersom Andrew ger sju till när vi kommer till slutet av inspelningen.
Det här är en fantastisk sådan. Du kommer att lära dig saker som du förmodligen aldrig ens visste att du behövde, men det är vad vi gör här på BiggerPockets. Vi ger dig det du behöver för det är vårt jobb.
Okej, låt oss ta in Robert.
Robert Hamilton, välkommen till BiggerPockets Podcast. Hur mår du idag?

Robert:
David, jag är bra. Du då?

David:
Jag mår bra. Det är faktiskt en riktigt trevlig dag idag här ute i Kalifornien och inget katastrofalt har hänt än, så jag håller tummarna. Knacka på lite ved där.
Andrew, hur är din dag?

Andrew:
Det är bra. Som du sa, det är en vacker dag ute i Kalifornien. Tillbringade bara några timmar med att åka på några ganska fantastiska vågor i morse. Nu får jag prata fastigheter med er.
Vi pratar om försäkring, som brukade vara tråkigt och nu är, ja, låt oss bara säga att det inte längre är tråkigt och jag känner några förändringar på marknaden. Jag tror att erbjudanden kommer snart, så jag känner mig ungefär lika upprymd som en katt som hörde burköppnaren.

David:
Varsågod.

Andrew:
Jag ska gå och hämta lite av den där tonfisken, du pratar alltid om David.

David:
Ja, det är en bra poäng. Om du vill lära dig mer om det, kolla in min bok Scale, där jag täcker det där. Men det här är något som vi hade hoppats att vi aldrig skulle behöva prata om. Försäkring är inget som du vill ska vara intressant, men när det blir intressant är det något som vi kommer att ta upp på BiggerPockets Podcast och göra alla medvetna.
Så Robert, kan du berätta lite om dig själv för våra lyssnare?

Robert:
Visst, ja. Jag leder vår fastighetsgrupp här på Insurance Office of America. Jag är en regional managing partner och på samma sätt som vi är inrättade så har vi fastigheter som går runt i USA. Så vi har Floridas sydost, nordost, och sedan har vi västkusten.
Vi agerar som ett konsortium bara för att dela med oss ​​av kunskapen som vi alla får på den här marknaden och slå ihop våra huvuden för att försöka lösa problem, lösa några av de premium- och kapacitetsproblem vi har. Och min specialitet är flerfamiljsutrymmet, fler lägenheter i mikroträram.
Så uppenbarligen har vi sett, som Andrew nämnde, en enorm förändring på marknaden. Dåliga nyheter är att det är så illa som jag någonsin sett på 25 år. Den goda nyheten är att det historiskt sett inte finns någon hård marknad som varar mer än cirka sju år och vi är ungefär fem och ett halvt till sex år in i den.
Så vi hoppas att om vinden inte blåser balansen för den här stormsäsongen så kommer vi att börja se en viss platå och sedan förhoppningsvis lite lättnad och vi kommer på ett sätt att komma in på ekonomin om hur det kommer att hända från en försäkringsmarknadsproblem när vi går igenom detta samtal idag.

David:
Ja. Så personligen har jag blivit förstörd i min portfölj. Jag köpte en hel massa hus precis när försäkringspriserna började stiga och jag vet inte ett adjektiv för att beskriva hur chockerande det var, hur snabbt försäkringen gick upp. Om du inte har köpt kan det här låta som en överraskning för dig, men om du har det vet du vad jag menar.
Jag köpte ett hus och det skulle bli en korttidsuthyrning och det var ett äldre hem i ett historiskt distrikt, riktigt nära stranden i södra Florida. Min försäkring offert, den bästa offerten jag kunde få var $26,000 XNUMX för året, för ett enfamiljsbostad. Och det var efter att jag spenderat massor av pengar för att förbättra taket, göra det orkanvänligt.
Jag menar, det är galet och vi har problem i Kalifornien, vi har problem i Florida. Orkanen Idalia drabbade South Carolina, Georgia och Florida, som är delstater där försäkringsbolag redan har börjat dra sig ur marknaden.
Så låt oss prata lite om hur försäkringsläget har förändrats och hur vi kom hit. Om du inte har något emot att ge oss en liten kort historielektion, Robert?

Robert:
Ja. Så vi kan gå igenom det här i timmar. Jag har diagram och grafer. Jag delar gärna med någon av lyssnarna, men typ bara från en 50,000 XNUMX fots nivå har vi inte haft någon kapacitet på marknaden just nu. Så allt som har hänt under de senaste fem åren från skogsbränderna till orkanerna, till allt detta, de odokumenterade väderhändelserna, vi har haft ökade byggkostnader.
Andrew kan intyga att för fyra år sedan kunde jag förlora fyra enheter till en brand. Det är kanske 30, 40,000 XNUMX dollar per enhet med alla städer som införlivas, alla koduppgraderingar, de ökade byggkostnaderna, frånvaron av arbetskraft. Samma brand idag kommer att vara tre eller fyra gånger.
Så du lägger till allt detta tillsammans med att ägare måste värdera sina fastigheter för en högre kostnad per kvadratmeter eftersom byggkostnaderna är högre än de brukade vara. Det är lika med färre transportörer på marknaden med mindre kapacitet, med samma mängd efterfrågan, om inte högre efterfrågan på grund av de ökade ersättningskostnaderna.
Så vad som händer är att dessa transportörer bara befinner sig i en kapacitetskris där de måste skära av sina linjer. Och vad det betyder från ett verkligt exempel är att om jag har ett lägenhetskomplex på 25 miljoner dollar, 250 enheter, så är det förmodligen värderat till 50 miljoner dollar och där jag brukade ha en operatör som skrev min täckning till 25 miljoner, jag kanske har två eller tre operatörer nu, eftersom ingen operatör kan sätta upp så mycket kapacitet. Och det är en fråga om utbudsefterfrågan där mindre kapacitet är högre priser och när priserna går upp hoppas vi att fler operatörer kommer in i utrymmet, skapar mer kapacitet, vilket pressar priserna ner igen.
Vanligtvis är det så hårda och mjuka marknader fungerar. Enligt min åsikt är det enda föremål som är lite annorlunda på den här marknaden som jag inte har sett på tidigare hårdare mjuka marknader vanligtvis en hård marknad som ligger i slutet av någon typ av ekonomisk händelse, vilket COVID-19 uppenbarligen var en accelerator till detta, är den ökade kostnaden för byggandet.
Enligt min åsikt, för att denna hårda marknad ska korrigera sig själv och få oss tillbaka till en fem eller 70-årig sträcka av en mjuk marknad där vi ser priserna sjunka, fler operatörer kommer in, självrisker är lägre, uteslutningar är mindre i försäkringar , och bara en allmänt bättre marknad för försäkringsskydd. Vi måste se de här byggkostnaderna sjunka. Så det återstår att avgöra.
Vi såg en viss nedgång i det i slutet av 2022, började se terminer på timmer och stål. Börja säkra sig, vilket vanligtvis följer på marknaden en kvart senare. Men sedan 2023 har vi sett ungefär 6 % ökning av materialkostnaderna varje kvartal, mer specifikt inom dina mekaniker och den typen av affärer. Så vi måste se en viss korrigering på byggmarknaden, och jag tror att det kommer att vara det yttersta för att själv korrigera den här försäkringsmarknaden.

Andrew:
Så Robert, om jag skulle sammanfatta det i lekmannatermer, så låter det som att det du säger är under de senaste åren transportörerna och transportörerna, det är killarna som faktiskt skriver checken på ett krav, eller hur? När du säger bärare?

Robert:
Korrekt. Ja, det är dina försäkringsbolag, dina företag.

Andrew:
Ja. Så transportörerna har bara fått släng med anspråk. Orkanerna i Florida, frysningen i Texas, skogsbranden i Kalifornien. Så det är dramatiskt, de är i en verksamhet för att göra vinst, och så när de skickar ut miljarder och samlar in några miljarder mindre i premier, är det inte vad deras aktieägare vill att de ska göra.
Så deras utbetalningar har gått upp och sedan har de faktiska värdena på byggnaderna gått upp. Och sedan, som jag sa, om du har en brand och du går till ditt försäkringsbolag, säg, "Hej, betala mig för att bygga om den här saken." Nåväl nu med arbetet och förnödenheterna har kostnaden för att göra det fördubblats och tredubblats. Och jag vet att vi har haft saker som brukade vara en kostnad på 10,000 30 $ nu är 40 eller XNUMX.
Så du sätter ihop alla dessa saker och du säger att det har gjort en hård marknad och svårt, vilket betyder att det antingen är premierna är otroligt höga eller i vissa fall kan du helt enkelt inte ens få försäkring, men du säger att det finns tecken som förhoppningsvis det kan förbättras här under de kommande åren så länge vi inte får sex orkaner till genom Florida.

Robert:
Ja. Försäkring, det är ungefär som en bull and bear-marknad på finansmarknaden. Vi refererar till det som en mjuk och hård marknad. Och en hård marknad betyder bara att det är svårt att placera försäkringar. Det kostar mer att göra det, villkoren är oftast inte lika fördelaktiga.
Men alla de punkter du precis träffat på, transportörer är bara, de ser olönsamhet i bostadsfastighetsutrymmet och där vi brukade ha för en given tillgång, jag kanske har 10 eller 12 eller kanske till och med 20 livskraftiga försäkringsbolag eller transportörer som skulle ge täckning för fastigheten. Jag har nu tre.
Och så när du har en bråkdel av de operatörer på dagens marknad som fanns där för fem år sedan, men samma mängd tillgångar som behöver täckning, blir dessa operatörer överväldigade av inlämningar. De saktar ner att få ut förnyelsecitat och de börjar nämna sina villkor. De börjar öka självrisker, lägger till uteslutningar, kräver ökad värdering eftersom de kan, eftersom de är de enda transportörerna som är villiga att lägga ut linjen eller täckningen för någon specifik typ av tillgång.
Och det är inte nödvändigtvis A-, B- eller C-tillgångar, det är över hela linjen. Varje tillgångsutrymme har sina egna utmaningar, men generellt sett är kapacitet en fråga för alla.

Andrew:
Okej, så du säger att det finns hopp om att mina premier som ökade med 67 % i år om ett eller två år, jag kanske åtminstone får en platt.

Robert:
Historiskt sett finns det inget att visa. Precis när vi tror att marknaden inte kan bli sämre, men vi ser ingenting vid horisonten som visar att det kommer att bli bättre. Det är vanligtvis då marknaden börjar förändras. Jag vet att det inte är meningsfullt, men återigen, om vi går tillbaka och tittar på hårda och mjuka marknader har de alla en hållbarhetstid på fem till sju år, och den här kan hålla lite längre.
Men det är oftast precis när vi inte kan tro att det kan bli värre, det är när du har ett par nya operatörer som hoppar in på marknaden, skapar lite ny kapacitet, visar de andra operatörerna som monopoliserar marknaden, att det är en konkurrensutsatt marknad. och du börjar få början på en återställning.
Den tittar in i en kristallkula för att veta när det kommer att hända, men det kan inte fortsätta i den här takten utan att transportörer på sidlinjen börjar få intresse och sätta tillbaka kapaciteten på marknaden. Bara min personliga åsikt och bara baserat på historiska korrektheter.

Andrew:
Vet du vad, jag ska starta ett försäkringsbolag och David, jag försäkrar dig för 25,000 XNUMX om året.

David:
Vid det här laget kan jag inte säga nej.

Robert:
Ja. Vi använder Ian. Ian är ett bra exempel. Det gick igenom och förlusterna är fortfarande inte kvantifierade än. Det är en förlusthändelse på 75 miljarder dollar. Vi såg över en natt, och när jag säger över en natt, i samma minut som moratoriet hävde från att Ian gick bort, drogs några av följande förnyelser vi hade och de citerades om nästa dag för 30 och 40 % ökningar.
Jag menar, det är så jävla mycket marknaden är van vid, och Ian skulle komma igenom, det skulle vara nästa stormsäsong innan vi faktiskt såg effekten av vad den stormen gjorde på marknaden och hur den påverkade detaljhandelsköparna av försäkring.
Nu är transportörerna, de pivoterar, när jag säger kvartalsvis, en del av deras aptit och riktlinjer ändras varje vecka. Så jag skulle kunna ge Andrew en projektion på en fastighet idag och om det tar dem 90 eller 120 dagar att stänga, fotografera bärarna jag använder för de projektionerna, kanske de helt har tagit bort sig själva från utrymmet eller tagit bort sig själva från den tillgångsklassen som snabbt. Så det är väldigt verklig tid just nu.

David:
Okej. Låt oss se hur, ja, jag har plockat upp Robert Hamilton School of Insurance Education. Premier kommer att vara en kombination av en faktor för återanskaffningskostnad och risk.
Ju högre var och en av dessa saker är desto dyrare kommer din premie att bli. En del av problemet är att ersättningskostnaderna har ökat eftersom material har ökat och arbetskraften har ökat, och då antar jag att risken också har ökat.
Är det en faktor som vi kan prata om? Är det stormarna, är det försäkringsbedrägerier? Händer det några saker i försäkringsbranschen som också ökar risken för transportörer som leder till dessa högre kostnader för oss?

Robert:
Ja. Jag tror inte riktigt att det är bedrägeri. Jag menar, det kommer alltid att finnas några spekulativa försäkringsbedrägerier på marknaden, men det är inte en nålflyttare. Det är bara de globala vädermönster vi har haft. Det är inte en brand på någon plats. Det är inte ett generellt ansvarsanspråk på någon plats. Det är bara en global kumulering av naturkatastrofer och miljarder plus dollar händelser vi har haft i USA under de senaste fem åren, som går igenom dessa bärare.
De flesta operatörer har vad som kallas en fästpunkt. Så om jag skriver en försäkring för en av Andrews tillgångar och det är en gräns på 25 miljoner dollar och den är skriven med, så använder vi bara resenärer som ett exempel. De behåller bara fem till 10 miljoner dollar av eventuell förlust i huset och sedan återförsäkrade de sig. Och vad som påverkar dessa operatörer är på grund av dessa miljarder plus dollar förluster, dessa operatörer går in i sin återförsäkring och genom sitt återförsäkringsavtal blir som Andrew som går in i en paraplypolicy.
Det har historiskt sett inte hänt så vanligt som det har hänt under de senaste fem åren. Så det är globalt sett det som driver allt. Och det finns ingen som är immun mot det eftersom alla transportörer som har ett återförsäkringsavtal, ja om det är en delmängd av deras skrifter som gör att det återförsäkringsavtalet går upp eller påverkas, kommer den kursen att ses i varje del av verksamheten de skriver . Så det är därför denna nuvarande marknad är så utbredd. Det beror på att återförsäkringen påverkar varje skrivning av varje företag.

David:
Så det var inget jag visste. Det är annorlunda. Om jag hör dig rätt så liknar det bolånebranschen där du får ett lån som kommer från din långivare och ditt huvud, det är bara personen du lånade pengarna av, men de säljer det pappret till någon annan, som säljer det till någon annan och det fortsätter att gå in i större och större pooler.
Du säger att försäkring är liknande där du blir försäkrad från en transportör, de har försäkring för att täcka dem, den personen kanske har det, det blir början.

Robert:
Det är helt rätt. När du tittar på alla reklamfilmer på TV och varje hushållsförsäkring så är alla medvetna om de globala skrifter de har. Vad de faktiskt riskerar är ganska minimalt jämfört med den globala återförsäkring som går in i dessa program.
Ian var en förlusthändelse på 75 miljarder dollar. De faktiska transportörerna som skrev som, vi använder ditt hem till exempel, vem var transportören på det huset som du hade? Låt oss bara säga att det är Geico, det är en transportör som nyligen lämnade Florida.

David:
Det finns ödlor över hela Florida. Det skulle vara vettigt.

Andrew:
Åh, de faller ur träden.

Robert:
Om ditt hushållsföretag i Florida skriver, vad som helst, PML de har med alla dessa hus och de har en katastrofal händelse som en Ian, vad de faktiskt betalar kontra vad de får tillbaka från sin återförsäkring är en liten summa till vad dessa globala anspråk är. Så det är dessa återförsäkringsbolag som påverkar mycket av detta eftersom det är en direkt kostnad för transportören. Precis som Andrews fastighetsförsäkring är en kostnad mot hans verksamhet, med en försäkringsbolag som en Resenär, deras återförsäkringsavtal och kostnad mot deras skrivning.
Så du lägger ihop allt det där, de måste betala sin personal, de måste betala sina kontorsutrymmen, de måste betala sina återförsäkringsavtal. Ett försäkringsbolag måste betala alla driftskostnader som ett vanligt företag gör. Så jag har många kunder som säger: "Tja, jag betalade hundra tusen dollar i premie och jag hade hundratusen dollar i förluster. Transportören förlorade inga pengar på mig.” Ja, det gjorde de eftersom de har en kostnadsbelastning på 40 %.
Så varje dollar av premie du betalar dem, deras break even poäng förmodligen 60 cent på en dollar. Och många människor inser inte när du tittar på förlustkvoter och säger, "Tja, min förlustkvot är bara 80 %." Det är fortfarande en förlust på 20 % för transportören. Så inte för att komma in i ogräset, men det finns många krångligheter som går in i skrivandet, försäkringen och de negativa resultaten som många av dessa transportörer har sett baserat på några av dessa föremål.

Andrew:
Okej, så jag har hållit på med försäkringar länge och du använde bara termen som jag inte ens känner till. Kan du klargöra vad PML är?

Robert:
Det är din troliga maximala förlust. Så det är mycket av det som påverkar Florida och anledningen till att många transportörer, jag gillar inte att använda ordet redlining, som helt enkelt inte har bra estetik, men i huvudsak är det vad de gör.
Du kommer att ha en transportör som ska till Florida och David, du kan skicka samma hus till dem idag och det första de ska göra är att koppla in den i en modell. De kommer att se vilken typ av koncentration de har i det postnumret eller inom en radie på fem mil, och de kommer att bestämma sig, "Hej, vi har redan för mycket risker i det här konsoliderade området som har ingen spridning för en CAT, två, tre eller fyra stormar att komma igenom och missa något av detta.

David:
Så en orkan som kommer in i den staden kan förstöra allt, kontra om de är utspridda över ett större avstånd eftersom dessa katastrofala händelser tenderar att hända på en specifik geografisk plats, eller hur?

Robert:
Ja. Jag ska ge dig ett perfekt exempel. Vi har en tillgång i pannhandtaget och vi var i färd med att ersätta deras vindskydd innan Idalia detta kom igenom, Idalia kom igenom, när som helst en storm kommer igenom, satte transportörerna ut ett moratorium. Vad det betyder är att medan denna storm är närvarande, kan du inte binda, ändra eller ändra någon täckning.

Andrew:
Du menar att du inte kan få en försäkring dagen innan orkanen?

Robert:
Tyvärr inte.

Andrew:
Dang.

Robert:
Vi har fått några kunder att prova. Så stormen gick över och så vi hade allt i hop, sa jag till garantigivaren, "Alla undertecknade dokument, här är allt du behöver. Så fort dessa moratorier hävdes, behöver jag den här täckningen placerad." Och det moratoriet hävdes någon gång mitt på en arbetsdag.
Jag måste gå tillbaka och titta och se exakt vilken dag det var. Vid slutet av den dagen skrev de inte längre affärer i det postnumret eftersom de hade ersatt så mycket affärer så snabbt att deras koncentration var över vad de ville ha i det området, så.

Andrew:
Det hela låter ganska formidabelt. Jag tror att jag är redo att bara ge upp och dra fram surfbrädorna och glömma det ett tag. Men jag menar, uppenbarligen är det inte så.
Så när jag kommer till dig eller David kommer till dig eller en ny investerare funderar på att komma in i flerfamiljshus, vad gör vi med detta? Hur garanterar vi? Får vi en ungefärlig uppskattning och säger sedan: "Okej, det kommer att öka med 10 % per år under de kommande fem åren."
Vad skulle du rekommendera på en hög nivå, bred bemärkelse att investerare som inte vill sitta vid sidan av, vilket egentligen aldrig är en bra strategi ändå, men hur ser du ändå på affärer, analyserar affärer och går vidare, men faktor i den relativt stora mängden osäkerhet som är involverad med försäkringspriserna och premierna på marknaden just nu?

Robert:
Ja. Nej, det är en bra fråga. Jag tror att det första du gör är att du delar upp det i två delar. En, du identifierar som min tillgång, CAT exponerad eller inte CAT exponerad. Och CAT exponerad, detta betyder att den är utsatt för en katastrofal händelse. Och i USA behandlar vi en katastrofal händelse vanligtvis är två saker, en vindhändelse eller en brandhändelse.
Så allt i väst har en benägenhet, inget Colorado, vissa områden i Kalifornien, det har en CAT-exponering för skogsbränder. Vad som helst låt oss säga från Texas hela vägen runt kusten upp till halvvägs upp på östra kusten där det börjar skingras en liten bit norr därifrån, det är CAT som är utsatt för en orkan.
Så det första jag skulle göra, och vad jag uppmuntrar mina investerare att göra är att först identifiera vilken typ av tillgång du har. Är det en katastrofexponerad tillgång eller är det en icke katastrofexponerad tillgång?
Vi börjar med de icke katastrofalt utsatta eftersom jag tror att de är lite lättare. Inte för att vara oansvarig, men jag tror att jag skulle räkna ut att den här marknaden kan hålla i ytterligare två till tre år. Och jag skulle garantera baserat på det och jag är inte, återigen, jag är inte en fastighetsoperatör, utan kunnig nog att underskatta fastighetsinvesteringar.
Jag tror inte att du kan skriva ut mycket längre än så om du projicerar den här hårda marknaden de senaste 10 åren. Jag tror inte att någon affär kommer att garantera ordentligt om du tar ut kostnadsökningar så länge. Är det ett rättvist uttalande, Andrew?

Andrew:
Vad som helst under de senaste två åren, du gör egentligen bara din bästa utbildade gissning.

Robert:
Det är helt rätt. Så jag skulle uppmuntra lyssnarna på samtalet, det största jag ser, och under mina tidigare år kan jag ha gjort mig skyldig till det. Du har kunder. Kunder är värdefulla, de är våra tillgångar, de är det som håller oss i affärer eller det som matar våra familjer och betalar vår personal. Och det sista du vill göra är att göra en klient upprörd.
Så det största misstaget jag ser är att investerare tar kontakt med sina mäklare och säger, "Kan du ge mig en prognos om den här fastigheten?" Och det sista mäklaren vill göra är att skrämma investeraren, att det de ger dem är vansinnigt eller att det de ger dem kan bli bättre. Så det största misstaget jag ser investerare är att de får dåliga siffror för sina proforma. Och vad jag menar med det är att mäklaren underskattar vad den faktiska försäkringspremien kommer att bli, i hopp om att inte göra kunden upprörd.
Så affären går under kontrakt, investerarna ritade in $300 per enhet, eftersom mäklaren inte ville skrämma bort dem att det skulle bli $600 per enhet. Och eftersom emissionsgarantin fortsätter att gå framåt, går pengar hårt. Lånevillkoren börjar bli stelnade, helt plötsligt i sista minuten dyker mäklaren upp med offerten och säger: "Åh, Andrew, jag vet att jag sa till dig att det skulle bli $300 per enhet, men det är $600 per enhet. ” Och jag känner många gånger att det är en av två saker. Antingen är mäklaren helt enkelt inte närvarande med sin klient eller så är mäklaren helt enkelt inte utbildad på marknaden.
Och jag ska använda Andrew som exempel. Vi garanterar många affärer för Andrew, 90 % av dem går han inte vidare med, och det är okej eftersom det är hans ansvar att garantera dessa affärer. Men vi försöker alltid utvärdera, och jag missar målet ibland, men jag missar det inte till hundra procent. Jag kanske saknar det baserat på att långivaren vill ha en lite högre värdering än vi trodde att de skulle vilja ha, eller så kanske jag missar det baserat på att EGI är lite annorlunda, eller så kanske Andrew gav mig den netto hyrbara kvadratmetern och vi insåg den uthyrningsbara bruttoytan är 10 % mer. Och som David sa tidigare, vi har 10 % fler värden att tänka på.
Sådana saker händer, men du borde inte missa det så mycket. Så vi försöker ta en helhetsbild av var finns denna tillgång? Vad är dess brottspoäng? Vad tror vi att marknaden kommer att vilja ha av en ersättningskostnad? Vilken långivare använder Andrew? Är det ett Freddie Mac-lån? Är det ett hedgefondslån? Är det en långivare som vi har arbetat med tidigare som vi vet kommer att be om några nyanser som andra långivare inte efterfrågar? Och vi försöker bygga in det till en modell.
Och ibland är det mindre än vad som står på T12 från säljaren. Ibland är det mer. Och när det är mer, måste vi vara beredda att berätta för Andrew när han säger, "Hej, varför betalar den nuvarande ägaren 50,000 75,000 $ och du har precis räknat med 50 XNUMX $?" Tja, vi måste ha våra kulpunkter redo att berätta för Andrew. "Tja, de försäkrar den för XNUMX spänn per fot, ingen oro i hela världen kommer att låta dig försäkra den för mindre än hundra. De köper inte vindskydd.” Eller, "De har en kvarts miljon dollar avdragsgill." Det kan vara en mängd olika saker som vi inte behöver gå in på.
Men jag tror att det bästa rådet jag kan ge nya investerare är att inte vara rädda för försäkringsmarknaden, för även om takräntorna inte är riktigt använda, de kanske brukade användas baserat på T12s, faller det fortfarande in i den ultimata prissättningen av affären.
Så var inte rädd, bara var noggrann med att se till att du arbetar med någon som förstår marknaden, förstår skulden du kommer att skaffa för denna tillgång och kan ge dig en utbildad rad om varför det kan vara A eller varför det kan vara B och lögnarna däremellan som kan flytta spaken.

Andrew:
Så jag hörde tre saker där som jag tycker att varje investerare borde ta bort. Nummer ett, när det gäller mäklare och säljare uttalanden om försäkring, behandla dessa uttalanden som när din fyraåring säger att de inte behöver gå på toaletten innan du sätter dig i bilen, du tar aldrig det uttalandet för nominellt värde . Nummer ett. Nummer ett. Så ha alltid lite skepsis.
Nummer två, och detta är faktiskt ett helt annat ämne, men om du får ett lån, se till att du vet vad din långivares krav kommer att vara på försäkring. Det kan vara något som kan göra att ditt emissionsgaranti sjunker eller att ditt erbjudande om du tror att du kommer att få en försäkringsnivå, och sedan två veckor före stängning säger din långivare "Låt oss se över deras försäkring." Och de säger, "Ah, du behöver dubbelt så här." Det kan definitivt störa dig.
Och sedan den tredje saken är att få en riktigt bra uppskattning. Och självklart, vid det här laget när jag får en bra uppskattning, börjar vi alltid med Robert, men låt oss säga att om du inte har en Robert så känner du inte en Robert än. Nummer ett, gå och hitta en. Och sedan nummer två, prata också med fastighetsförvaltare som är på marknaden som du är på och ta reda på som "Hej, vad ser du för nuvarande försäkringspriser på tillgången du förvaltar?"
Gå också in på BiggerPockets-forumen och fråga runt, säg "Hej." Om du investerar i San Antonio, Texas, gå in på forumen, hitta andra flerfamiljsinvesterare eller till och med enfamiljsinvesterare som investerar på din marknad och gör vad du vill göra och säg, "Hej, vad betalar du för försäkring? Vilken typ av täckning får du? Vilka utmaningar har du?” Och ta reda på vad andra investerare gör.
Om du gör de tre sakerna kommer det åtminstone att ge dig en bra utgångspunkt där din affär inte kommer att sprängas eftersom du garanterade 300 per enhet och det är faktiskt 900. Som Robert sa, ser fram emot tre år, det är lite tuffare, men om du har rätt utgångspunkt kommer du att ha det mycket bättre från början.

Robert:
Det är en bra poäng, Andrew. Och uppenbarligen bor jag i det här utrymmet som alla lyssnare gör, och vi baserar allt på per enhet. För typ som att allt hänger ihop med vad är kostnaden per enhet?
En sak, och återigen, för att inte bli för detaljerad, men en sak som jag skulle uppmuntra många lyssnare att göra är att använda per enhet som din guide. Förstår det fullständigt, men ibland behöver du extrapolera bara ett steg längre. Och jag har alltid många kunder som säger: "Varför betalar jag 250 enheter för tillgång ett, men jag betalar 350 enheter för tillgång två, och de har båda samma policy?" Det är på grund av kvadratmeter.
Så om du vill lägga till ett extra lager av noggrannhet, och vad jag menar med det är om Andrew har tillgång nummer ett och dess snitt per enhet kvadratmeter är 600 kvadratfot och tillgång nummer tvås genomsnittliga kvadratmeter per enhets 1200 kvadratfot, allt är exakt densamma kommer tillgång två att vara dubbelt så mycket som tillgång ett, eftersom den är dubbelt så stor. Dubbla återanskaffningskostnaden gånger priset är lika med premie.
Så jag ser ibland att folk hänger sig på att få kostnad per enhet, kostnad per enhet, kostnad per enhet, och då slår deras tillgång inte den kostnaden per enhet. De förstår inte varför, och det är för att det bara är, kanske har det invändiga korridorer eller bara en massa gemensamma utrymmen. Det kan vara äldre, större enheter, kanske tvårumsenheter som är 1700 kvadratfot. Och kvadratfoten är ett mer exakt sätt att mäta det.
Så när du ställer dessa frågor till din kamratgrupp, som Andrew nämnde, om du kan få detaljerna från förvaltningsbolaget för liknande tillgångar och dela upp det till vad som är deras genomsnittliga kvadratmeter per enhet, det är en sak som flyttar nålen lite grann. Så återigen, för att inte bli alltför detaljerade, vi vill hålla den här konversationen idag på en mycket hög nivå, men det är en komponent som är väldigt viktig.

Andrew:
Och så vill jag bara cirkla snabbt tillbaka till en sak vi pratade om tidigare. Om jag har CAT-exponerad fobi, vart ska jag åka i USA för att investera där jag har minst chans för orkaner, jordbävningar, bränder och allt sånt? Finns det ett par stater du skulle rekommendera att folk kanske börjar?

Robert:
Ja. Så det finns många stater som ses mer positivt på än andra, och mycket av det har att göra med omgivande rättstvister. Och det här är kanske inte så mycket pekade på egendom, men det är bara rättstvisterna skapar gynnsamma och ogynnsamma marknader.
Så Louisiana, Alabama, inte stora rättstvister. Florida, inte en stor rättsstat. Texas, dålig straffskadestat. Så när du går in i några av dessa stater kanske du inte förstår varför dina försäkringskostnader ökar. Det är bara för att det inte är en bra juridisk plattform för fastighetsägare att vara i. Det betyder att när du har ett krav eller någon typ av rättegång mot dig, har ditt försäkringsbolag ingen bra plattform att försvara. Omvänt, jag använder North Carolina som ett exempel.
North Carolina är en stor rättsstat för fastighetsägare, bara baserat på kravet att bevisa oaktsamhet. Det är ett mycket bra juridiskt landskap. Transportörer älskar North Carolina eftersom de vet att deras anspråk på premissansvar kommer att vara mycket mindre i den staten än någon annan stat. Allt förblir konstant bara för att det har ett bättre juridiskt landskap. Så jag kan inte specifikt säga att en stat är bättre än en annan eftersom varje stat har bra områden och dåliga områden.

Andrew:
Okej. Så jag känner till några av staterna jag har tittat på, du nämnde North Carolina. Tennessee verkar ganska bra också med låg risk och låg brottslighet.

Robert:
Tennessee är en bra stat. Du får lite konvektiv vind i Tennessee.

Andrew:
Åh, meteorologiska termer.

Robert:
Ja. Konvektiva vindar bara, det är icke-namngivna stormar. Så tornados, vindsaxar, tar sig Tennessee över norra Mississippi, Arkansas till det nordvästra hörnet av Tennessee. De har lite konvektiv vind, så det är lite av egendomssmärta i Tennessee. Men generellt sett är Tennessee en fantastisk stat.

David:
Andrew, du har lärt dig den hårda vägen hur man navigerar i försäkringsfrågor. Några av fastigheterna som vi är i tillsammans. Jag har haft några galna historier som vi kommer att dela för en annan podcast, men vad är några saker som investerare behöver fråga om som du lärt dig den hårda vägen eller sätter upp på deras checklista när de handlar försäkringar?

Andrew:
Ja. Jag har definitivt lärt mig genom försäkringsskolan av försök och misstag. Jag känner att visdomen har jagat mig, men jag har alltid varit lite snabbare, och tack och lov har Robert varit där för att se till att jag inte kommer för långt fram.
Så en av sakerna som vi nästan lärde oss den hårda vägen, och vi kommer inte gå in på detaljerna, men det här är bara för mig ett enastående exempel på, "vad i helvete?" Och när du går in på fastigheter och försäkringar, och om du inte vet detta, kan det förstöra din dag.
En sak som vi lärde oss är att vi hade en fastighet som inte var i en översvämningszon, men jag hade en smygande misstanke. Så vi hade en översvämningsförsäkring och vi fick en tropisk storm och den svämmade över, och vi var tvungna att gå in på nyansen av, "Tja, var översvämningen från regn eller från en vattenmassa?" Och Robert, rätta mig om jag har fel, men översvämningsförsäkringen täcker faktiskt inte ansamling av regnvatten. Det stämmer?

Robert:
Definitionen genom nationell översvämningsförsäkringsplan är att det är ett överflöde av en vattenförekomst.

Andrew:
Så det är en fälla. Jag hade ingen aning om att ditt lägenhetskomplex kunde svämma över. Du kunde ha en översvämningsförsäkring, men de kunde komma in och säga: ”Ja, det beror på att vattnet inte rann ut och det bara regnade. Du är 16 mil från närmaste vattendrag, så det räknas inte.” Finns det något sätt att täcka för det?

Robert:
Ja. Genom privat försäkring, vilket är vad vi placerade på den specifika tillgången, som ytterligare definierar översvämning till att inkludera ansamling av ytvatten.

Andrew:
Okej. Okej. Några andra intressanta, vi pratade om kriminalitetspoäng och vi brukade investera i DeKalb County, Georgia, som är en del av Atlanta Metro, och en av anledningarna till att vi är ute är att försäkringar blir riktigt dyra och riktigt svåra, och en av anledningarna är brott. I några av dessa stadsdelar har brottet blivit riktigt svårt.
Vad händer om du ska få, låt oss säga att du köper en tillgång och du får din försäkring, du har ansvar och du tar dig inte tid att läsa igenom undantagen. Vilka är några av kanske de tre bästa som du skulle välja som investerare går och letar efter för att ta reda på om det är täckt eller inte? Så till exempel, i vissa delar av Atlanta, kommer de inte att täcka överfall och batteri, eller hur?

Robert:
Det stämmer.

Andrew:
Så låt oss säga att det är nummer ett. Skulle du kunna tänka dig två eller tre till av de bästa som en investerare behöver leta efter för att ta reda på, "Hej, är jag verkligen täckt eller inte?" Och inte anta att det är täckt?

Robert:
Ja. Jag menar att det förändras ständigt, men självklart de största, jag kommer att använda ordet våldsbrott. Så se till att du inte har en uteslutning för ett våldsbrott. Bärare kamouflerar det på en mängd olika sätt. Ibland är det ett överfall och batteriuteslutning. Ibland är det övergrepp och ofredande, ibland är det uteslutning av skjutvapen, ibland är det vapenuteslutning. De har många olika former de använder för att förskräcka den täckningen.
Om du går in i några av dessa stadsdelar, och återigen, jag identifierar inte en röd linje i grannskapet, men om du går in i ett område med hög kriminalitet som investerare, måste du potentiellt vara beredd att kl. någon punkt av ditt ägande under den fastigheten kanske du inte kan få täckning för våldsbrott. Och jag säger att baserat på det faktum att du kan få det i början och sedan har två eller tre våldsbrott på din plats, kommer du inte att få det vid förnyelse, eller om du får det vid förnyelse, priset för det kommer att bli så häpnadsväckande att du inte kommer att vilja köpa det.
Så det är en, jag vill inte säga köpare se upp, men det är bara något du måste vara medveten om. Vissa andra uteslutningar börjar vi se, och några av dem kan vi få bort, några av dem kan vi inte. Vi börjar se många uteslutningar av människohandel, särskilt i Atlanta-området.
Jag har två klienter just nu som är i rättstvister angående människohandel, som vi båda inte anser hade någon försumlighet eller skuld i det, men de kärande som hade varit från plats till plats, oavsett om eller mot deras vilja. har fått två av mina klienter i rättstvister angående människohandel.
En annan uteslutning vi ser, det kallas ett uteslutning av beboelighet. Alla som har ägt en tillgång har antagligen fått en hyresgäst till sig som vill ta sig ur sitt hyresavtal eller få tillbaka sin deposition, eller av någon anledning fått dem att vilja göra det. De gör ett anspråk mot dig. Enheten var inte beboelig, oavsett om den hade vatten i sig, vägglöss, vad det nu kan vara. Vi ser att många operatörer inte längre försvarar uteslutningar av beboelighet, oavsett om de har någon förtjänst eller inte.
Så vi skulle kunna gå ner på en lista för resten av det här samtalet, men vad jag uppmuntrar alla investerare och lyssnare på det här samtalet att göra, är om det inte finns något annat du får från din mäklare, först och främst bör du få en sammanfattning som har alla policyformulär på den. Men om du inte är det, fråga mäklaren: "Kan jag få en fullständig kopia av min ansvarsuppgift?" Du behöver inte vara en försäkringsexpert för att läsa din lista över formulär och kunna i lekmannatermer utvärdera om det formuläret påverkar dig drastiskt eller inte. Dvs, om jag har en lista med blanketter och det står att skjutvapen utesluts, behöver jag inte vara försäkringsexpert för att veta att min allmänna ansvarspolicy inte täcker skjutvapen.
Så skaffa dessa formulär, och jag lovar dig, om du tittar på dem förnyelse efter förnyelse efter förnyelse, kommer du att börja förstå hur dessa formulär läggs in i policyn, vilka som fungerar till din fördel och vilka som inte gör det, och bara vara en bättre köpare av försäkringar för din fastighet och dina investerare.

Andrew:
Så okej. Så för investerare som lyssnar på detta och säger: "Tja, vänta lite, om det sker en skottlossning på min fastighet, det är tråkigt, uppenbarligen vill vi inte att det ska hända, men hur är det mitt fel eller mitt ansvar?" Vad som kommer att hända är att någon som är inblandad kommer in och stämmer dig för att du inte hade tillräckligt med belysning, till exempel på fastigheten och det var ditt fel.

Robert:
De kommer att tillverka tre sidor med anklagelser och igen, oavsett om de har förtjänst eller inte, ställs du inför att ha täckning, inte ha täckning förlikning eller att gå inför en statlig domstol.

Andrew:
Så det är därför, det här är mycket av det här som, "Vänta lite, det är inte mitt fel, så mycket." Tja, det betyder inte att det fortfarande inte kan bli ditt ansvar. Den andra saken Robert, du nämnde ordformerna ett par gånger, och när jag hör form tänker jag på något som jag fyller i på DMV eller läkarmottagningen och de frågar mig: "Skriv upp din närmaste levande släkting. ” Och jag tänker: "Jag vet inte, fyra mil till ditt kontor eller mitt kontor?" Vad är formen i försäkringsvärlden? Vad betyder det?

Robert:
Ja. Så det finns en anledning till att din policy, ja, vi gör egentligen inte papperspolicyer längre. Vi överför dem elektroniskt. Men för dig som har ägt fastigheter tillräckligt länge för att komma ihåg när du brukade skaffa dina försäkringspärmar, de är så tjocka. Det finns en anledning till att de är så tjocka. Varje försäkring har formulären bifogade, och dessa formulär är avtalet för täckning. Det är väldigt tumultartat att läsa en 130-sidig policy fram och tillbaka.

Andrew:
Jag har försökt.

Robert:
Jag ber inte någon att göra det, men ditt fuskblad är att varje policy är typ sammansatt av tre komponenter. Den har en deklarationssida. Deklarationssida, det är bara, det sätter försäkringens ikraftträdandedatum, namnet på försäkringsbolaget, namnet på den försäkrade, försäkringsgränserna, bara den mycket höga översikten över täckningen. Nästa är formulärlistan.
Blankettlistan är i huvudsak en innehållsförteckning för de två tum papper som följer den. Du kan extrahera 90 % av det du behöver för att förstå täckningen du har bara genom att titta på formulärlistan. Så tänk på en deklarationssida, blankettlista och sedan alla blanketter.
När vi tittar på policyer eller tittar på något för en kund, så gör jag det inte nödvändigtvis, om Andrew gav mig en policy för något han köper, kommer jag inte nödvändigtvis att läsa 300 sidor. Jag går direkt till formulärlistan.
Och genom att titta på formulärlistan förstår jag allt som följer efter formulärlistan, vad som är bra, vad som är dåligt, vad jag kanske behöver, om det finns en garanti som säger att den här policyn har ett skydd för att det inte finns några aluminiumledningar, jag är ska gå och läsa formuläret för aluminiumledningar för att säga, "Okej, vad står det exakt?" Står det ingen aluminiumledning eller måste den åtgärdas? Så formulären finns där för detaljer, men du kan extrahera det mesta från formulärlistan. Jag behandlar formulärlistan som en innehållsförteckning.

Andrew:
Okej. Så det låter som ett riktigt bra tips. Ja, jag skulle säga, särskilt även för nya investerare, om du försöker, nummer ett, bara lära dig hur försäkring fungerar, men också se till att du har rätt täckning.
Kontrollera din deklarationssida, för den kommer att berätta för dig alla dina gränser, som "Du är täckt för 2 miljoner på det här och 500,000 635 på det här och dina självrisker det här." Och sedan din formulärlista, det är en innehållsförteckning. Så om du är orolig för uteslutning av skjutvapen eller aluminiumledningar eller vind och hagel, säger den till dig: "Okej, gå. Det här är på sidan XNUMX, jag ska gå och titta på, ta en titt här.” Men det kommer att berätta, det ger dig en snabb överblick på hög nivå.

Robert:
Ja, inte riktigt så exakt, men det är precis vad det är. Om du ser en takvärderingspåskrift på din fastighetspolicy, ja, jag ska nog gå och läsa den där takvärderingsintyget, ta reda på om jag fick täckning för skador på mina tak. Det är bara mycket mer förenklat än du tror när du förstår mekaniken i hur en försäkring är sammansatt.

Andrew:
Okej. På tal om takvärderingar, avdragsgilla, nu är många av oss bekanta med, "Åh, jag har en självrisk på 10,000 25,000 $ eller en 5 10 eller hundra tusen." Och jag vet att en av sakerna som tog oss i början lite längre tid att förstå är många av dessa lägenhetspolicyer, som att om jag köper en 2-lägenhet eller en 2-lägenhet, kommer den med en XNUMX-lägenhet. % självrisk. Det låter bra. XNUMX%, det är ingenting. Varför är det helt fel?

Robert:
Ja. Så varje gång du ser en procentuell självrisk, som börjar bli 10 år sedan, skulle jag ha en transportör som kommer hit, resenärer, till exempel. För 10 år sedan Resenärer, för fem år sedan, sa resenärer: "Vi kommer att börja sätta procentuella självrisker i alla våra Atlanta-lägenheter." Jag sa: "Du är helt galen. Du kommer att förlora varje lägenhet du skriver om du gör det.”
Jag hade fel. Eftersom marknaden snabbt kom ikapp dem och där de satte en en eller 2% avdragsgill för vindhagel där, gör många av de andra transportörerna det, och jag hoppas att inga resenärer lyssnar på här. Jag pratar inte om resenärer, jag använder dem bara som ett exempel.
Men vad Andrew syftar på är att när du ser en procentandel av avdragsgill på din försäkring är det en procentandel av de värden som den lönelistan gäller, inte en procentandel av förlusten. Som ett exempel, Andrew har en panhandle-portfölj.
Jag tror att vi har en tillgång på, det finns en tillgång på 30 miljoner dollar, den har en avdragsgill på 2 %, den är 2 % av 30 miljoner dollar innan täckning gäller, inte 2 % av vad förlusten än är. Du måste förstå det, och Andrew och jag, när vi gick tillbaka fem eller tio år, när han började få en viss närvaro i panhandlet, började vi prata om dessa tillgångar. Mitt råd till mina kunder har alltid varit, teckna din affär som om du kommer att gå med förlust.
Underwrite det väntar en orkan. Eftersom jag ser så många människor åka till Florida eller åka till Gulf Coast eller Charleston, Myrtle Beach-området, vilket område ni än vill välja. Jag ser så många människor som går in där och tror att de kommer att äga något och att de aldrig kommer att drabbas av en storm. Se, det hände husägare också.
Du måste garantera dessa affärer som att du kommer att drabbas av en storm, garantera det som att du kommer att ha en total förlust så att du kan reservera och förstå ordentligt även om du inte reserverar eller finansierar det. "Okej, om detta skulle hända, här är den ekonomiska inverkan det kommer att ha på mig." 2% av $30 miljoner var det, Andrew? 600,000 XNUMX dollar?

Andrew:
Det är... Japp.

Robert:
Så den tillgången har en avdragsgill på 600,000 2 USD för vindhagel, inte 600,000 % av ett anspråk på 12,000 3 USD, vilket skulle vara 5 7 USD. Det är en stor skillnad. Så du måste förstå det, och det blir verkligen viktigare för eftersom Floridas marknadsplats uppenbarligen påverkas, vad som brukade vara en eller två eller 10 % avdragsgill är nu XNUMX %, XNUMX %, XNUMX % och långivarna tillåter det eftersom långivarna inte kommer att kunna låna om de inte tillåter det, eftersom folk inte kommer att kunna få en försäkring för att uppfylla lånet utan det.
Så vi har kunder i panhandlet på några vintage C-klasstillgångar. Deras namngivna stormavdragsgill är 10 %, vilket innebär att 10 % av deras fastighetsvärden måste skadas innan en täckning ens gäller. Så en, två, 3% livet fortsätter. 10 %, det blir en kontanthändelse vanligtvis där du måste gå tillbaka till dina investerare och samla in pengar eller så måste du skaffa någon typ av sekundär skuld eftersom många fastigheter helt enkelt inte har den typen av kontanter boka.

Andrew:
Det här är bra grejer. Jag skulle så gärna vilja fortsätta. Jag vill, men det finns ett par till som jag bara snabbt vill lyfta fram för alla, och det här är de saker som när du äger och driver kan detta vara skillnaden mellan en framgångsrik investering och inte.
Det är definitivt inte lika sexigt och lika spännande om hur man får nästa affär eller all taktik vi pratar om, men det här är grejerna som ser till att du inte förlorar pengar. Och även om du har rätt försäkring, och vi vet detta personligen i vår verksamhet, kan en naturkatastrof faktiskt förvandlas till en oväntad tur. Vi hade en fastighet som var bra och den förstördes av en orkan, och nu är den fantastisk. Så detta är nyckeln till en bra verksamhet. Två andra saker jag vill ta upp väldigt snabbt.
Nummer ett, för alla som tittar på en försäkring, ett misstag jag ser investerare gör är att de kommer att välja en kontantvärdepolitik för att spara pengar på premien och för att det är mycket billigare än vad som kallas en full ersättningsvärde. Men problemet är att det är precis vad det står.
Om du har ett tak som sprängs sönder av en orkan och du har en policy för kontantvärde på det, kommer de att komma in och säga, "Jaha, det kommer att kosta dig 400 tusen dollar att byta ut det, men det var bara värt hundra, så här är hundra. Lycka till." Medan med fullt återanskaffningsvärde fram till värderingen, det var då man satte värdet på fastigheten och alla andra saker som Robert pratade om tidigare.
I teorin kommer de att ge dig tillräckligt för att helt byta ut taket. Så gör inte misstaget att välja det billigare kontantvärdet. Och sedan för det andra, och Robert, jag ska be dig att bara förtydliga detta om du kan i kanske en minuts sammanfattning.
Det finns något där ute som heter samförsäkring, och jag vet att det tog lång tid för mig att förstå, och det är ungefär som medberoende eftersom det är ett av de orden som låter positivt, som "Ja, vi ska göra det här tillsammans." Men i verkligheten är det en dålig sak. Så vad är samförsäkring egentligen och hur ser folk till att de inte hamnar i den fällan?

Robert:
Ja. Så de flesta långivare tillåter det inte. Så alla lyssnare som har någon typ av, ja, jag tar tillbaka det. Vissa gemenskapsbanker kanske inte är kloka nog att förstå det, men de flesta institutionella långivare kommer inte att tillåta det. Men vad det är, är du utlämnad till transportörens nåd, eller hur? Eftersom samförsäkring inte definierar exakt vad din straffavgift kommer att bli.
All samförsäkring är förenklat en formel där om Andrew bestämmer sig: "Jag vill försäkra min lägenhet för 75 USD per fot." Det är allt. Slutdiskuterat. Carrier säger: "Okej, du kan försäkra den för $75 per fot. Vi kommer att sätta en medförsäkringsklausul på din straffavgift. Och om du har en förlust kommer vi att gå ut och värdera vad din egendom ska vara. Och oavsett skillnaden är en straff på förlusten." Så jag ska ge dig ett exempel.
Så om Andrew försäkrar den för $75 per fot, kommer transportören ut där vid tidpunkten för förlusten. Det är kickern. Du vet inte förrän förlusten för det finns inget skrivet där. Carrier kommer ut och utvärderar fastigheten och säger: "Baserat på vår ersättningskostnadsuppskattning borde det ha varit $150 per fot." Nåväl, Andrews brand på hundratusen dollar, han får 50 cent för en dollar.
Så samförsäkring är en påföljd för vad du försäkrat den för, över vad du borde ha försäkrat den för. Mycket enkelt, det är vad det är. Du vill aldrig ha det i en policy eftersom det ger justeraren den godtyckliga förmågan att komma värdera din egendom, och sedan har du fastnat i en position att argumentera för något annat.

David:
Okej, Andrew, vad är några andra bra drag för små investerare att göra? Har du några snabba tips som folk kan komma ihåg när föreställningen är över?

Andrew:
Ja. Så återigen, jag vet att vi har pratat om en massa svåra saker och det är lite läskigt och det är som, "Åh jösses, jag vet inte ens om jag vill investera längre." De goda nyheterna är som Robert sa, även detta kommer att gå över, eller hur? Det här är en hård marknad. Så småningom blir det mjukt. Mjuk betyder lättare att säkerställa, förhoppningsvis sjunker priserna. Men jag vill ge alla sju snabba tips om vad du kan göra för att inte bara få rätt försäkring, utan bara försäkra, utan ordlek, att din investering går bra.
Så nummer ett, börja i områden där det finns mindre konkurrens från större investerare. En sak som vi kommer att hitta på den här marknaden är att någon som har 2000 enheter förmodligen kommer att kunna få bättre priser än någon som bara köper sina första 10 enheter.
Så försök hitta marknader där du kanske inte konkurrerar med dessa killar. Och generellt sett, om du precis har börjat, går du förmodligen inte direkt till hundra enheter, i så fall är det mindre sannolikt att du kommer att konkurrera med dessa människor. Så det finns en fördel med att ha skala i den här branschen när du väl kommer dit, men låt det inte avskräcka dig eftersom oddsen är om du bara tittar på att bara börja eller om du bara är snäll och skalar från kanske 10 till 20 eller hundra, du konkurrerar förmodligen bara med andra investerare som är på samma plats. Så låt det inte vara avskräckande.
Den andra saken är, återigen, om jag skulle börja idag, för att göra det enklare, skulle jag undvika egenskaper som transportörerna inte gillar. Så jag skulle leta efter fastigheter i områden med låg brottslighet. Jag skulle leta efter egenskaper som kanske inte har aluminiumledningar. Jag skulle leta efter fastigheter som inte byggdes 1803 och som är ett par hundra år gamla och faller isär.
Tänk på, om du skrev försäkringen, om du stod på andra sidan bordet, vilken typ av egendom skulle du vilja försäkra? Sätt dig själv i transportörens skor och leta sedan efter dessa egenskaper. Det kommer att hjälpa till att eliminera en hel del av denna huvudvärk. Gå till områden som transportörerna gillar. Som den tredje har vi Tennessee är relativt bra. North Carolina är relativt bra.
Robert, jag vet att ni lagt ut en riktigt bra karta över USA, och jag tror inte att er avsikt var att säga bra stater, dåliga stater, men den visade vilka stater som har vilka risker. Om vi ​​kunde slänga det i programanteckningarna, tror jag att det skulle vara lärorikt för alla bara att se, liksom få en uppfattning om, "Åh, här borta har det här och här har det här." Så gå för att leta efter fastigheter och områden som bara inte har så många risker.
Nummer fyra, återigen, sätt dig själv i försäkringsbolagets skor och minska risken ur deras synvinkel. Så om du antingen försöker få en ny policy på en egen fastighet eller om du funderar på att köpa en policy, leta efter sätt att, kan du kanske förbättra belysningen? Kan du minska snubbelriskerna? Kan du sätta bättre stängsel runt poolen? Vilka små saker kan du göra för att eliminera de saker som kommer att ge en försäkringsgaranti eller halsbränna. Se till att det finns brandsläckare överallt, och att de faktiskt har inspekterats någon gång under de senaste 10 åren så att de blir förkolnade när någon går och använder en.
Nummer fem, hitta en försäkringsmäklare som är specialiserad på det du gör. Så Robert specialiserar sig på över hundra 200 lägenhetskomplex i trädgårdsstil i sydöstra USA. Så han är perfekt för det vi gör. Om du letar efter 10-lägenheter i Boise, Idaho, kommer Robert inte att vara din kille, men det finns en kille där ute eller en tjej som kommer att känna till den marknaden. Känn din, förstå vad du försöker göra. Så gå och hitta den personen. Försök att förstå försäkringar, men försök inte bli försäkringsexperten. Det är vad en kille som Robert är till för. Så gå och hitta den personen som känner din marknad, din tillgång.
Nummer sex, det här igen, det här är lite skrämmande, men kom ihåg att det inte bara är du. Alla i branschen hanterar detta problem. Det är inte bara David Greene är inte den enda som får en förnyelsepremie på 26,000 XNUMX $ på sitt hus. Det händer förmodligen nästan alla andra i hans grannskap. Och så i den meningen är det lite av en jämn spelplan. Och skillnaden är om du bestämmer dig för att hitta en väg runt det och övervinna det eller inte vara som många andra människor som bara kommer att säga, "Ah, det här är för dyrt, för svårt. Jag kommer att vänta tills saker förändras.” Och det kan eller kanske inte.
Och så det sista tipset, det här är ett som jag är skyldig det här till Robert. Han räddade vår rumpa ett par gånger, men vi har haft ett par fastigheter som varit i storskaliga naturkatastrofer. Så jag menar, om du har en brand i ditt hyreshus och det tar ut två av dina 10 enheter, är det i princip bara du och transportören. Hela staden är inte i nöd.
Men om du har en fastighet i ett område som blir borta av en löpeld eller har en frysning en gång i århundradet som skadar alla tillgångar, eller för oss, hela staden vi var i utplånades av orkanen Michael. Snabbheten att lämna in ditt krav gör skillnad. Om du är den enda i kö spelar det förmodligen inte så stor roll, men om det finns 300 andra fastigheter i MSA som också har skadats, kommer de försäkringsbolagen att ha mycket mer arbete än de kan hantera.
Och så för vår egendom såg vi orkanen komma. Vi faktiskt, jag ringde Robert dagen innan. Jag sa, "Börja-"

Robert:
Natten före.

Andrew:
Ja, kvällen innan.

Robert:
Andrew sa: "Gör ett krav." Jag sa, "Andrew, stormen är inte ens där än." Han sa: "Gör ett krav." Jag sa: "Okej." Så jag lämnade in ett krav innan det ens blev påverkat, och jag tror att Andrew fick ett samtal nästa dag, och det är som frysen som kom genom sydost runt julen. De personer som lämnade in ett krav den helgen var tre månader före de som lämnade in det i måndags. Så ledsen att jag stjäl din åska där Andrew.

Andrew:
Nej men du har rätt. Och eftersom vi var först i kön för anspråket, hade vi en check på $250,000 XNUMX inom två veckor. Försäkringsbolaget, de sa bara, "Japp, du kommer att ha en stor. Här är en check. Kom igång." Och så började vi renoveringen dagen efter. Och så var vi först i kön, där det fanns fastigheter som jag var medveten om i stan som de inte ens fick igång på nio månader. Så tänk på att ha dina tillgångar som sitter där, bli mögliga, falla samman, bokstavligen ruttna i nio månader innan du ens kan komma igång.
Så om du någon gång befinner dig i ett område som har drabbats av en naturkatastrof eller ett påstående som påverkar massor av människor, se till att du inte tjatar. Få det påståendet. Du behöver inte ha all information. Få bara din plats i kö, eller hur? Så det är som Black Friday på Best Buy. Du måste komma dit tidigt om du vill skaffa den där tv:n. Du kanske inte känner till detaljerna, men det är bäst att du står i kö annars kommer det inte att hända.

Robert:
Bra poäng, Andrew. Jag menar, du får dåliga nyheter blir inte bättre. De största problemen jag ser med påståenden som startar dem på fel fot är när en försäkringsgivare försöker hantera det själv eller väntar med att säga till mig två eller tre veckor senare, "Berätta för mig så snart det händer. Låt mig vara den som bestämmer om vi behöver skicka den till transportören omedelbart." För att försena det, precis som Andrew sa, du har mögel, nu grälar du om EMS, det blir bara en katastrof ibland.

Andrew:
Och du kan alltid bara avbryta det, eller hur? Om du får reda på var-

Robert:
Ja. Du kan alltid dra tillbaka en fordran från en transportör, du drar den formellt tillbaka. De tar formellt ut det.

Andrew:
Så i grund och botten sak att ta bort är om du tror att du kommer att ha ett krav, det är ingen skada att bara lämna in. Du kan alltid dra tillbaka den senare. Och sedan om du verkligen behöver det, är du före i spelet.

Robert:
Bra poäng, Andrew.

David:
Och där har du det. Försäkringsbranschen förändras, men det finns saker som investerare kan göra för att positionera sig väl under tiden, och kunskap är makt.
Så tack för det, Robert. Om folk vill nå ut, få tag på dig, vad är det bästa sättet de kan göra det?

Robert:
Ja. E-post . Och det är suffixet är vår hemsida också, ioausa.com. Du kan hitta någon av partnerna där. Och jag är alltid glad, igen där jag inte kan vara till tjänst för alla. Varje gång du vill göra en affär med mig bara för att få mina tankar, har jag alltid fem eller tio minuter på mig att gå igenom något.

David:
Varsågod. Du kan kolla in showanteckningarna för resurserna som vi nämnde idag. Om du gillar det här avsnittet, kolla in BiggerPockets Rookie avsnitt 307, där de kommer in på hur du skyddar din hyra från bränder, översvämningar, stämningar och ansvar som sändes den 26 juli.
Dessutom bra inlägg om försäkringar med andra berättelser och situationer som dessa som du kan hitta på BiggerPockets blogg och forum. Så överväg att kolla upp det.
Och Andrew, om folk vill nå ut för att veta mer om dig, vilket jag tycker att de borde, är du en fascinerande person. Och den enda personen som jag köper flerfamiljsbostad med, vart skulle de ta vägen?

Andrew:
Nuförtiden kan jag ofta hittas precis förbi brytarna, någonstans längs San Diego County-linjen, men om du är mer av den digitala typen är min sociala medieplattform LinkedIn. Och om du kommenterar mina inlägg så är det faktiskt jag som svarar. Så det är ett bra ställe att ha en konversation om flerfamiljer eller marknader eller vad som helst som pågår.
Och sedan om du vill ha ett samtal eller ansluta mer direkt, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, det finns en kontakt med oss-flik på webbplatsen och klicka på den och följ de enkla instruktionerna så hör vi av oss.

David:
Det jag älskar med dig, Andrew, är att du är vansinnigt förutsägbar. LinkedIn är din favorit sociala media är ungefär lika högt ner på linjen.

Andrew:
Japp.

David:
Du ser ut som en vandrande LinkedIn-avatar. Grymt bra.
Så om du använder LinkedIn, kolla in Andrew där, och om inte kan du skicka mig ett DM på Instagram så kommer jag att koppla dig till Andrew eftersom vi är bästa kompisar och jag pratar med honom hela tiden.
Du kan hitta mig @davidgreene24 på Instagram, Facebook, Twitter, i stort sett överallt, eller kolla in davidgreene24.com för att se vad jag höll på med.
Robert, tack för att du är här idag. Och alla andra, kom ihåg att du kan lyssna senare i veckan för fler fantastiska avsnitt, inklusive en sena startguide för alla som känner att de är för sent in i fastighetsspelet. Ryan Tsekos stärkande berättelse och hans insikter om långdistansinvesteringar och mer fantastiskt BiggerPockets-innehåll.
Tack igen, båda två för att ni är här. Det här är David Greene för Andrew LinkedIn, Cushman skriver på.