Vad är nyckeln till fly rat race 2023? Behöver du en hyresfastigheter LLC för varje fastighet, eller kan du lägga flera i en? Och hur gör du skapa kassaflöde när bostadspriserna är så höga? För den vardagliga fastighetsinvesteraren kan det verka som att lönsamma hyresfastigheter blir svårare och svårare att hitta, och ekonomiskt oberoende sakta glider iväg. Och medan många skulle ge upp sin strävan efter förtidspension, tidsfrihet och autonomi över deras schema, vi är här för att ge dig den kunskap du behöver nå dina vildaste investeringsmål 2023.
Vi är tillbaka med en annan Att se Greene, där din agent, investerare, mäklare och systembyggande, David Greene, svarar på dina frågor om fastighetsinvesteringar på pricken! I det här avsnittet kommer vi att beröra hyresfastigheter LLCs och hur många fastigheter som ska läggas i var och en, vad man ska göra när bostadspriserna är högaoch kassaflödet är lågt, "nybygget BRRRR" som kan skapa galna aktievinster och ett smartare sätt att handla för hyresvärdsförsäkring. Allt det (och mycket mer) kommer, så håll ut!
Vill du ställa en fråga till David? Om så är fallet, ställ din fråga här så David kan svara på det i nästa avsnitt av Seeing Greene. Hoppa på BiggerPockets forum och fråga andra investerare deras svar, eller Följ David på Instagram för att se när han går live så att du kan hoppa på en live Q&A och få din fråga besvarad på plats!
Klicka här att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
David:
Det här är BiggerPockets Podcast Show 744. Jag skulle hellre se att du köper en femma, två och en halv eller en femma, trea och hyr ut rummen individuellt. Jag skulle hellre se att du köper ett litet lägenhetskomplex med sju till åtta lägenheter och hyr ut det än att bara gå och köpa en trea, tvåa, speciellt vid nybyggnation.
Om du är på denna dyra marknad i Colorado kan du inte köpa ett nybyggt hus, betala marknadspris och försöka få det att fungera som en hyra. Du kommer att förlora pengar. Du måste göra något mer kreativt.
Du måste hitta en fastighet som har kvadratmeter som kan läggas till, kvadratmeter som kan konverteras för att få tre enheter av en enhet. Du måste anstränga dig mycket hårdare för att få det här att fungera och dagens marknad än tidigare. Jag tror att du antagligen ser det.
Vad händer alla? Det här är David Greene, din värd för den största, den sämsta, den bästa fastighetsinvesteringspodden i världen, BiggerPockets. Vi är här idag med ett Seeing Greene-avsnitt där jag delar med mig av min insikt och kunskap om frågor som ni, våra lyssnare, ställer.
En av de enda podcasterna där du som lyssnare blir involverad i programmet. Om du vill vara med i programmet eller få din fråga besvarad, gå till biggerpockets.com/david där du kan skicka in dina frågor där.
Dagens show är fantastisk. Vi kommer in på är New Construction: The Path for RE 2023. Hur bör LLCs struktureras? Behöver du en LLC eller flera, om du har mer än en fastighet? När en entreprenörs anbud blir högt och affären inte fungerar, vad kan göras samt ett mycket långt och detaljerat svar från mig om hur man bygger, utvecklar och utvecklar system i din verksamhet för att hjälpa dig?
Se till att du håller dig kvar hela vägen till slutet för det är en riktigt bra fråga som ställs, och jag lägger ner mycket möda på svaret och jag ser fram emot att du ska höra det. Innan vi går in i showen har jag ett snabbt tips till er alla.
Vet ditt team för att se till att de känner till ett brett spektrum av kunskap inom sin bransch och inte bara en del av den. Så ofta går folk till en långivare på Wells Fargo eller Chase Bank eller en försäkringsperson som de hittade online och de säger: "Jag behöver något för min hyresverksamhet, för min fastighetsinvesteringsverksamhet."
Personen säger, "Åh, det här är vad vi gör." De säger, "Vad sägs om det här? Vad sägs om det?" "Jag vet inte. Det vet jag inte." Påminn om scenen i Meet the Parents där han vill ha en fin flaska vin att ta med hem till sin svärförälder eftersom han träffar honom för första gången och han säger: "Vad är din dyraste flaska?"
Killen säger, "Mums, det är som en $5 flaska vin." Han säger: "Jaha, har du något dyrare?" Killen säger, "Ja, du kan köpa många mammor." Det är så man får många kommentarer från en lånehandläggare, en försäkringsmäklare, en fastighetsmäklare, en byggman, en hantverkare, de finns överallt.
De studerar inte verksamheten som de ger sig in i och det är inte de människorna du vill arbeta med. Det är därför jag startar företag och utbildar mina anställda så att de har ett brett utbud av kunskap för olika lån, olika scenarier som kommer att fungera.
Jag vill inte säga kryphål, men olika sätt att vi kan få dig finansiering där andra långivare säger, jag vet inte hur man gör det. Jag ger bara upp. Det letar vi inte efter. Ställ många frågor till personen du arbetar med. Kan de inte svara på dem så vet de inte hur branschen fungerar, det är inte den man vill prata med.
Du kan också använda en BiggerPockets-agentsökare för att hitta en agent i ditt område som är BiggerPockets-medlem. Använd samma process med dem. Anta inte bara för att de är på BiggerPockets, om de är en bra agent. De kanske aldrig har sålt ett hus eller så kanske de bara har sålt nybyggda hus och de har fått 75 hus sålda på sitt CV, men inget av dem är en återförsäljning.
Du vill se till att personen du arbetar med har en bred grad av kunskap. Det var inte ett särskilt snabbt, snabbt tips. Det var faktiskt ett väldigt långt snabbt tips, men det var väldigt viktigt. Jag hoppas att ni alla hörde det och tar det på allvar.
Okej. Låt oss gå in på dagens show.
Jordanien:
Hur går det David Greene? Jag heter Jordan Ray. Jag är faktiskt en lokal fastighetsinvesterare på Memphis, Tennessee-marknaden. Jag äger ett fastighetsbolag som jag startade tidigare i år med idén, förstås, att byta ut min inkomst och gå ifrån att vara lastbilschaufför, vilket är vad jag är inne på just nu. Jag är i min lastbil.
Jag tycker om att köra lastbil, men jag tycker också om fastigheter och jag tycker också om min familj och jag skulle vilja kunna spendera mer tid med min familj och även bygga en generationsrikedom. Naturligtvis, som de flesta gör när de kommer in på fastigheter.
Mina få frågor som jag har, bara två frågor. Första frågan, jag vill veta när du har flera fastigheter ... jag har en just nu. Det är en kassako förresten. Men när jag får en annan, när jag försöker ta reda på om jag ska lägga den i min LLC, då har jag för närvarande den första fastigheten i eller ska jag skaffa en annan LLC?
Hur du går tillväga för att göra det, för för mig verkar det vara mycket jobb att ha flera LLC när det gäller skatter. Tja, jag gillar att betala min egen skatt. Jag är riktigt bra på att betala min egen skatt. Jag ska verkligen göra due diligence, så jag föredrar att hålla på så tills det blir för mycket att hantera. Just nu, en fastighet, kanske två fastigheter, känner jag att skatterna inte alls kommer att vara komplicerade.
Min andra fråga skulle vara, gör du grossist och om du grossist eller om du vet vem som grossist vad deras favorit sätt eller ditt favorit sätt att marknadsföra för att få leads är? Jag har för närvarande gjort många kallsamtal och vykort och jag är faktiskt på väg att börja prova Facebook-annonser.
För ärligt talat, det kalla samtalet fungerar helt enkelt inte. Vykort fungerar. Jag får tillbaka samtal. Men jag har inte nödvändigtvis genererat några leads än. Jag har varit på och av och försökt att grossist nu i ungefär sex månader, har inte stängt en affär än.
Jag har fått ganska många av dem på kontrakt. Först var jag bra på att få fastigheter på kontrakt och sedan vände det runt och blev sedan bra på att hitta kontantköpare men inte få en på kontrakt. Jag försöker slå ner det här för att kombinera det också, och jag känner att jag kommer ganska nära. Men jag ville bara veta din åsikt om det.
Ja. Jag uppskattar all din hjälp om du kan svara på mina frågor. Jag ser verkligen fram emot att se min video på din BiggerPockets Podcast. Tack för din tid och ha det bra.
David:
Okej. Jordan, tack för din fråga. Jag kan svara på den andra delen väldigt snabbt. Jag handlar inte i grossistledet. Det gör jag inte. Jag tänker inte säga att det är omoraliskt. Men generellt sett, gillar inte modellen. Det går över gränserna för legaliteter. Det är sällan fördelaktigt för säljaren av fastigheten.
Grossister kommer alltid att berätta att de arbetar på en affär. Det är win-win. Ibland tror jag att det händer. Men majoriteten av tiden tror jag att säljaren skulle tjäna mycket mer pengar om de placerade sitt hus på MLS där alla kunde se fastigheten och andra investerare skulle ha tillgång till mer inventarier jämfört med när de bara säljer det till en köparlista och en kille som jag får omedelbar tillgång till de fastigheter som jag köper dem alla och dina normala investerare får helt enkelt inte se dem.
Jag är egentligen inget stort fan av grossistmodellen. De människor som kommer till mig som vill tjäna pengar på fastigheter, jag säljer hellre deras hus åt dem och skaffar dem så mycket pengar jag kan, sedan skaffa dem en snabb försäljning och några investerare kommer att tjäna pengar.
Nu, den första delen av din fråga kan jag ta upp här. Använder du en LLC per fastighet eller en LLC för alla fastigheter? Detta är en bra fråga eftersom inte många människor förstår komplexiteten i LLCs. Det ser vanligtvis ut som att en LLC är säkrare, så äg bara din egendom där. Det är komplicerat och det är inte alltid säkrare. Okej.
Jag har många LLCs. Jag har vanligtvis flera fastigheter per LLC, men det blir en huvudvärk att försöka hålla ihop alla dessa. Jag betalar 75 tusen kronor om året till CPAs för att försöka lösa det hela. Det är hemskt. Jag är ensam och betalar någons heltidslön, vilket jag antar att om jag tänker efter, det skulle vara bättre att anställa en CPA som bara var min heltidsanställda än att betala som jag kanske måste titta närmare på.
Men vad jag menar här är att CPA är svåra. De är dyra. De är svåra att hantera. Du måste arkivera med dem varje år. Det är mycket som ligger in i det här. Tro inte bara att LLCs är ett magiskt piller som kommer att lösa alla dina problem för dina fastigheter.
Vad du vill försöka göra är att minska hur mycket eget kapital som finns i en enskild LLC. Du vill inte ha fyra fastigheter helt avbetalda kontant i en, och sedan andra LLCs där fastigheter är belånade med 80 %. Du vill dela upp det så att varje LLC har en begränsad mängd eget kapital.
För om du blir stämd kommer de att gå efter aktiekapitalet i LLC, vilket är anledningen till att du inte vill ha allt i ett. Hoppas det hjälper med din fråga. Tack för din service. Fortsätt fortsätt, och jag hoppas att du hittar ett sätt att ta dig ur lastbilskörningsjobbet och till ett jobb du gillar mer.
Okej, vår nästa fråga kommer från Kenny McGregor i Las Vegas. Jag är en aktiv militär. När jag kom till Las Vegas köpte jag en liten lägenhet med ett konventionellt lån medan jag byggde mitt första hem med ett VA-lån. Nu tre år senare har jag fått min fastighetslicens och bestämde mig för att sälja lägenheten, som jag 1031 byter ut till ytterligare två hyresfastigheter och fick tillbaka min initiala investering.
Därefter sålde jag min primära. Nu bor jag hemma hos min kompis och behöver köpa ett annat ställe. Min fråga är, på den här marknaden, hur många fastigheter ska jag satsa på? Jag kan återanvända mitt noll ner VA lån, vilket är en stor fördel, ca 120,000 XNUMX på banken. Men de flesta affärer jag kör i närområdet med noll ned och mina nuvarande räntor lämnar inget kassaflöde.
Så värt att göra. Ska jag köpa en fjärde fastighet också eller vänta på att marknaden ska lösa sig lite mer? Tack.
Okej. Det här är en riktigt bra fråga. Först och främst skulle jag säga, no-brainer. Använd ditt VA-lån med noll ner för att komma in i ett hus. Egentligen kan du ha ditt eget hem. Du kanske spenderar lite pengar. Du kanske kommer ur fickan en del.
Men det är okej, för det är värt att äga fastigheter på lång sikt. Om du måste förlora pengar under ett par år bara för att ha en plats att bo, är det fortfarande mycket billigare än att betala hyra eller äga din egendom. Det är en no-brainer. Du måste köpa ett hus för att leva det som ett primärt med ditt VA-lån.
Nu, resten av pengarna som du har, $120,000 120,000, tror jag inte att du ska ställa frågan "Hur många hus ska jag köpa?" Den rätta frågan är, "Vad är det bästa sättet att distribuera $XNUMX XNUMX till fastigheter?"
Nu är det ingen brådska. Det är det som är fantastiskt med det här. Du behöver inte gå och sätta de pengarna i spel. I åratal innan priserna gick upp gick hyrorna upp. Du var tvungen att dra ditt kapital på grund av inflationen. Det var mycket press på oss. Det har tillfälligt bromsats upp eftersom priserna har gått upp.
Det finns inte lika mycket press på dig att investera de pengarna. Jag skulle bosätta mig och jag skulle vänta. Men jag skulle inte vänta på att marknaden skulle ta fart. Jag väntar bara på att rätt affär ska korsa din väg. Om du säger att nuvarande räntor inte lämnar något kassaflöde, måste du titta på olika egenskaper eller olika strategier.
Kanske du tittar på två enheter, du måste titta på tre enheter. Kanske tittar du på enfamiljshus och du behöver köpa ett hus som har en ADU eller två ADU. Det finns ett sätt att göra fastigheter kassaflöden. Kanske måste du köpa en fastighet och Airbnb huvudhuset och själv bo i ADU.
Det finns olika kreativa sätt att se på detta. Men mitt råd till dig är, gå inte bara till en kakskärare, "Oh, ja, det som fungerade förut kommer att fungera nu." När du köpte den lägenheten var det en annan marknad. Du kunde få kassaflöde, du fick uppskattning. Det är en svårare marknad nu.
Kombinera att ta dig tid med att titta på erbjudanden kreativt. När den rätta kommer, hoppa på den, men känn inte pressen att hoppa på den innan dess. Jag tror inte att något kommer att vända när som helst snart där du kommer att missa om du inte köper ett hus imorgon.
Okej. Från Sayli i Hayward. Vi får många Hayward-folk som kommer in hit. Jag pratar alltid om röda chili, en restaurang i Hayward på uppdrag som jag älskar. Vi får mycket folk därifrån. Det är coolt. Om du är i Bay Area, om du alls är i Kalifornien, kontakta oss. Jag skulle gärna prata med dig. Jag skulle älska att lära känna dig bättre eftersom det här är mina trampiga platser. Okej. Låt oss se vad Sayli har att säga.
Sayli:
Hej David. Tack för att du lyssnade på min fråga. Jag heter Sayli. Jag kommer från Hayward, Kalifornien. Jag har investerat i Michigan de senaste tre och ett halvt åren. Min fråga gäller långdistansrehabprojekt.
Förra månaden köpte jag min sjunde enfamiljsuthyrning i Michigan. Det är mitt andra BUR-projekt. Jag fick anbud från fyra olika totalentreprenörer. Alla är mycket välkända och rekommenderas på lokala FP-grupper. Jag har arbetat med två av dem, två GC på mina tidigare projekt. Jag har lite erfarenhet av dem.
Det här är ett typiskt renoveringsprojekt, ett daterat hus som behöver höjas, golv, måla, badrum, uppfräschning, armaturer, VVS, et cetera. Jag har lyssnat på andra investerare på poddar och YouTube. De gör den här rehaben under 30K, 35K, men jag budgeterade ungefär 45,000 70. Buden jag fick från GCs är XNUMXK och ungefär.
Min fråga är hur kan jag minska kostnaderna utan att kompromissa med kvaliteten? Jag är stolt över att tillhandahålla kvalitetsprodukter till mina hyresgäster. Men 70K rehabkostnad är för hög för att motivera hyran. Några råd? Tack för det och tack för att du tog mitt samtal.
David:
Okej. Sayli, det här är en riktigt bra fråga. När du är i en sådan här situation där du måste sänka kostnaderna men du inte vill sänka kvaliteten, måste du ge efter någonstans.
Nu för dig skulle det vara att hantera projektet själv. När du arbetar genom en allmän entreprenör, betalar du entreprenören för att i princip hantera projektet och hitta subs. De gör inte alltid jobbet själva. Du betalar dem en viss summa pengar för att göra VVS.
De letar efter en rörmokare som gör jobbet för mindre än de fick betalt och de behåller mellanskillnaden. På sätt och vis är de en projektledare som har de bitar som behövs. Om du vill ta bort dem från affären och alla GC:erna ger dig bud på 70,000 45,000, men du tror att det kan göras för XNUMX XNUMX, måste du gå och hitta underleverantörerna själv.
Du måste gå och hitta rörmokarna, målarna, en hantverkare som kan göra renoveringsgrejer som badrumsarmaturer, VVS. Om du hittar dessa människor själv kan du göra detta. Jag vill bara varna dig, det är knepigare än du tror. Det är därför de flesta använder en totalentreprenör.
Om du går ut och försöker hitta dessa människor själva, kanske de ljuger för dig. De kanske tar dina pengar och inte avslutar jobbet. Det här är problemet som du kommer att fastna i. Ett sätt att minska den risken är att jag betalar dem efter att jobbet är klart eller så kanske jag betalar dem en tredjedel av pengarna som de ber om och sedan betalar jag dem resten efter att jag har verifierat att arbetet är klart.
Men igen, de kanske säger att arbetet är klart. Du kommer att behöva skicka en oberoende person dit för att se till att HVAC fungerade för att se till att färgen var gjord för att se till att saker görs enligt din smak, särskilt om dessa är out of state, som kan bli knepiga.
Ditt enda andra alternativ jag kunde komma på är om du kunde hitta en person som bor i ett område där lönerna är lägre och flyga in dem till det området för att utföra arbetet. Nu är problemet Detroit, Michigan är inte riktigt som Malibu här. Okej. Det här är inte Beverly Hills. Människorna där tjänar redan inte en massa pengar på lönerna. Den offerten på 70,000 XNUMX $ kan vara precis den aktuella kursen för vad detta arbete kommer att vara.
Det enda andra jag kan tänka mig att säga är att när jag hamnar i dessa situationer letar jag efter sätt att minska kostnaderna på de områden som är minst sannolikt att påverka affären. Du vill förmodligen inte klippa färgen eftersom du får mycket valuta för pengarna på det.
Du vill förmodligen inte klippa armaturerna eftersom de är relativt billiga. Men några av de andra sakerna som du pratar om, kanske golvet, kanske lämnar du golvet där inne. Du lägger ett billigare golv än vad du tänkt dig, för det är dyrt, både material och arbetskraft.
Badrummet fräschar upp, kanske uppgraderar du inte badrummet, du uppgraderar bara armaturerna. Kanske gör du bara det du redan har snyggare och så gör du mindre jobb för att göra upp en del av arbetet i budgeten där. Det kan i slutändan vara ditt bästa alternativ. Tack för videon. Fortsätt representera Hayward och låt mig veta hur det går.
Okej. I det här skedet av showen vill jag se till att ni alla gillar, kommenterar och prenumererar på vår YouTube-kanal. Speciellt kommentera, jag vill veta, vad tycker du om showen så här långt? Gillar du Seeing Greene-avsnitten?
Vi kommer att ta en minut att läsa några kommentarer från tidigare avsnitt som ni, våra lyssnare, har lämnat. Du kan se vad andra tycker.
Från Shaka Boom 01. “David, jag älskar din show. Men ord jag hör för mycket på din show är en duplex och två duplex. Något jag aldrig hör dig prata om är att köpa mark och bygga. Jag skulle älska att höra dina tankar om att investera i mark och bygga det perfekta enfamiljshuset med ADU, vilket jag kommer att göra. Jag vet att det kommer att bli mycket arbete/inlärning, men jag tror att resultatet kan bli bra.”
Tja, Shaka Boom, anledningen till att jag inte pratar så mycket om det är att jag aldrig har gjort det och jag försöker undvika saker som jag inte förstår. Det är otroligt komplicerat jämfört med att bara köpa ett hus som redan finns.
Vi hörde precis vår tidigare fråga om hur man sköter en entreprenör, och vi såg hur det kan gå över styr där buden blir för höga. Det blir ännu värre när du bygger det från grunden. Massor av saker går fel som du inte förväntade dig.
Du lånar pengar från banker där de förväntar sig att arbete ska utföras. Du arbetar genom tillstånd. Det finns så många rörliga bitar här. Det kan vara väldigt lätt att detta tar alldeles för lång tid och förlorar mycket pengar.
Nu ska jag inte avskräcka dig från att göra det för om du redan har bestämt dig för att du ska göra det, antar jag att du har lite utbildning, viss expertis, viss bakgrund inom detta område som gör att du har tror att du kan göra detta bättre.
Men för människor som börjar investera i fastigheter eller har en liten portfölj och vill växa den, den genomsnittliga lyssnaren som vi har på den här showen, avatarpersonen som lyssnar, kan detta absolut göra dem ekonomiskt bankrutt.
Jag känner många människor som försökte bygga speciella hus och förlorade mycket pengar, inklusive några familjemedlemmar till mig. Det är därför jag inte pratar om det så ofta. Men om du vet vad du gör kan du tjäna pengar på fastigheter på alla sätt.
Okej. Vår nästa kommentar kommer från Rubai Khan. "Var skulle David Greene bo om han någonsin lämnade Kalifornien?" Åh, det här är riktigt bra. Jag har njutit av min tid i Florida. Jag har besökt södra Florida för att titta på några av de projekt jag har på gång där nere. Jag tror inte att jag skulle kunna bo i södra Kalifornien eftersom jag helt enkelt inte tål trafik och saker som går långsamt och det finns överallt.
Jag gillade att besöka Smoky Mountains. Åh, jag vet, det är förmodligen Scottsdale. Jag gillar verkligen när jag besöker Scottsdale. Jag gillar värmen, speciellt den torra värmen. Värmen stör mig inte. Jag springer när det är 100 grader, vandrar när det är över 100 grader hela tiden. Jag älskar det.
Jag kan inte kyla. Jag har kallluftsinducerad astma som uppstår när jag tränar. Mitt luftrör fryser. Det är verkligen svårt att andas. Jag orkar inte och det suger bara att vara kall. Jag skulle definitivt bo någonstans där det var sol och jag skulle förmodligen semestra mycket till Hawaii.
Okej. Vår nästa kommentar kommer från Haggy 2013. "Tack för att du beskriver videor. De är lätta att navigera och för det ger jag 10 likes.” Ja. Hojta till Nate Weintraub och vårt produktionsteam som hjälper dig att veta vilka ämnen vi tar upp genom att lägga till de små pauserna på YouTubes tidslinje där. De fick sitta där och jobba mycket. Tack för att ni gjorde det.
Vår sista kommentar kommer från Unio Brainwave Music App som säger: "Idag är en väldigt ensam dag av någon anledning. För att motverka det säger jag hej till så många som läser det här inlägget. Hallå. Jag hoppas att ni alla får en bättre dag än hur den började, även om den började riktigt bra.”
Tja, om ni också känner er ensamma, kan det vara så att ni behöver lite gemenskap i ert liv. På BiggerPockets är vi här för att tillhandahålla det. Kolla in vår hemsida, biggerpockets.com där vi har ett forum där massor av människor svarar på frågor och ställer sina frågor samt träffar i ditt område som gör inlägg på hemsidan. Gå och träffa några andra investerare och engagera dig i en gemenskap.
Okej. Vi älskar och vi uppskattar allt ditt engagemang, så fortsätt gärna med det. Lämna några kommentarer om dagens show för att låta mig veta vad du tycker om hur vi har det här. Kom ihåg att om du vill bli med i programmet kan du gå till biggerpockets.com/david och skicka in din fråga för att ställas i programmet.
Okej. Vår nästa fråga är en video från Liam Quintana.
Liam:
Hur är läget? Okej. Jag heter Liam från New Orleans. Okej. Jag äger ett byggföretag. Min fråga till dig är att jag vill BUR nybyggnation. Jag kan bygga hus, duplex, singelfamiljer för mycket billigare än vad de säljer för på marknaden även om marknaden [ohörbart 00:19:34].
Men jag vill bygga en duplex, ta slut, göra en utbetalning, ta ut pengarna och bygga en till. Denna metod gör att jag aldrig får slut på pengar. Om jag tar vätskan som jag har nu och bara lägger ut betalningar på ett gäng hyror, skulle jag så småningom förlora pengar. Vad tycker du om BURing nybyggnation?
David:
Okej. Jo, Liam, det är så BUR-metoden fungerar. Det enda som är annorlunda är att du pratar om att bygga istället för att köpa och rehab. Det här skulle vara bygga, rehab, hyra, refinansiera, upprepa, vilket är lite roligt. Det är lite annorlunda där.
Jag tänker inte avskräcka dig. Jag ska bara säga att du måste förstå hur byggprocessen fungerar. Om det är sant att du kan bygga en ny fastighet för betydligt mindre än vad folk är villiga att sälja den för, kan det här vara en ny våg med fastighetsinvesteringar.
Om säljare helt enkelt inte är villiga att sänka sitt pris och tillräckligt många nya fastigheter byggs och säljs för mindre än vad det befintliga lagret är, skulle det tvinga comps att sjunka och det skulle hjälpa marknaden att korrigera. Problemet är att jag helt enkelt inte ser tillräckligt många investerare som lär sig hur man bygger och blir skickliga på att göra det under den tidsperiod som vi skulle behöva pressa priserna för att sjunka.
Men om du har lite bakgrund, om du har det med en husbyggare, tror jag att det här kan vara coolt. Se bara till att du vet vad du ger dig in på. Okej. Det fanns en tid då jag funderade på att göra samma sak. Jag skulle bygga ett gäng fastigheter i Jacksonville, Florida som var fyra våningar.
Jag fick marken utplockad. Jag hade byggaren. Jag hade många samtal. Jag insåg, tack och lov innan vi gick in i projektet, att zonindelningen bara skulle tillåta oss att bygga en dörr per kvadratkilometer. Jag funderade på att köpa 10 kvadratkilometer mark. Jag kunde bara sätta 10 hus, men jag hade planerat att bygga 50.
Jag tänkte göra det du gör. Jag tänkte bygga två eller tre, fourplexes, refinansiera dem när de väl var utvärderade, lägga samma pengar på de kommande fyra och bara bygga min egen underavdelning av fourplexes och ha min egen hyresgemenskap ungefär som lägenhetskomplex.
Sedan fick jag reda på i sista minuten att zonindelning inte skulle tillåta mig att göra det. Det är det som skrämmer mig. Det finns många småsaker som kan dyka upp som du inte inser när du inte bygger ofta och du kan få slut på pengar väldigt lätt.
Jag skulle definitivt rekommendera att prata med en husbyggare som har gjort detta många gånger tidigare som kan vägleda dig genom processen innan du förbinder dig att göra det här nya hembygget.
Okej. Vår nästa fråga kommer från Paul i Utah. Paul säger, jag investerar i Kansas och jag har för närvarande sju dörrar från ett triplex och ett fyra enfamiljshus. Jag är en långsiktig köp-och-håll-investerare och jag planerar att få 10 till 12 dörrar totalt.
När jag skaffade en försäkring för min senaste hyresbostad nämnde personen jag pratade med att jag har kommit till den punkt där det kan vara ett bättre alternativ att få en kommersiell försäkring för alla mina fastigheter än för enskilda fastigheter på var och en.
Jag har inte riktigt hört det här förut och jag hoppades få David Greene och BiggerPockets tankar om detta. Vilka för- och nackdelar bör jag vara medveten om? Några företag som jag bör kontakta eller undvika? Jag ringde en lokal försäkringsmäklare och de verkar ganska förvirrade när jag frågade om detta.
Det är så roligt att du säger detta eftersom jag håller på att starta ett försäkringsbolag just nu. Jag tror att vi kommer att kalla det fullvaktsförsäkring och det kommer att tillhandahålla försäkringar till hyresvärdar.
Nu har jag stött på ett par problem där jag har haft rören sönder. När jag var mitt uppe i bygget, problem med korttidsuthyrning. Jag köpte egendom och det visar sig att offerten jag fick från försäkringsbolaget slutade vara mycket lägre än vad de citerade mig när fastigheten köptes och det tickar på mig, och det är då jag startar företag.
Om ett par månader kommer jag förmodligen att ha mycket mer information att ge dig om detta när jag väl har dykt in i den verksamheten. Nu pratas det inte så mycket om det, så jag kan inte ge dig massor av information om detta.
Vad jag kan säga är att detta inte är en dålig idé. Om du kan få en försäkring som täcker allt, tror jag att det är bra. När det gäller den lokala försäkringsmäklaren ... Du ringde precis fel. Om du ringer och du frågar om det och de säger: "Jag vet inte vad du pratar om", ring någon annan. Fortsätt att ringa tills du hittar en person som antingen vet eller så säger de "Åh, ja. Det gör vi inte. Men här är varför." De kan utbilda dig om processen.
Killar, i allmänhet, när du försöker hitta en försäkringsmäklare, en bolånemäklare, en fastighetsmäklare och byggmäklare, vad det nu är, om du ställer frågor till dem och de inte vet, betyder det vanligtvis att det gör det inte falla inom deras specifika styrhytt och de gör bara samma saker hela tiden och ingen är bra på något som de inte gör mycket.
Du frågar inte en professionell skateboardåkare om snowboard eftersom de inte gör det. De skateboard. De kommer att behöva lära sig den hårda vägen hur man blir bra på snowboard. Du vill anlita dem som tränare bara för att de kan åka skateboard.
Du måste ta människor på samma sätt. Om du vänder dig till någon i mitt team, om du vänder dig till någon på BiggerPockets, om du vänder dig till någon som en vän hänvisade dig till, ställ många frågor och se till att de är trygga och kompetenta på det sätt som de svarar på dessa frågor.
De bör ha ett brett utbud av kunskap eller åtminstone bör mäklaren de arbetar för ha det. Det är en enorm röd flagga om du frågar din långivare om ett DSCR-lån, ett brygglån, ett HELOC, någon av dessa andra låneprodukter, och allt de kan säga till dig är "Vi gör bara konventionella. Jag vet inte."
Gå bort från den personen. Det är inte den personen du vill ska övervaka, hantera, styra, vägleda dig på din resa. Du behöver en person som är bekant med dessa produkter och kan berätta vilken som fungerar bäst för dig, vilket är hur jag försöker utbilda min personal och vad jag letar efter hos olika agenter som jag kanske arbetar med.
Vår nästa fråga kommer från Kayla, Kayla Wright i Nashville. Hej David. Tack för att du läser min fråga. Jag är en frilansande marknadsförare som nyligen började arbeta direkt med fastighetsinvesteraren som har förvärvat 76 dörrar i Nashville-området sedan 2020.
I utbyte från mina marknadsföringstjänster fick jag en utbetalning på 5 % av den totala vinsten på vändfastighetsaspekten av verksamheten, som är en ny satsning utöver flerfamiljsuthyrningen, som är 76 dörrar. Detta har varit en fantastisk möjlighet för mig att lära mig fastighetslandskapet, sätta upp mål för mig själv för min egen fastighetsresa och bygga en stark relation med investeraren.
Min investerarpartner har också gått med på att erbjuda ytterligare 5 %, alltså 10 % totalt, av vinsten på flips om jag hittar fastigheterna själv och tar dem till honom. För ytterligare sammanhang arbetar jag heltid i ett annat jobb och jag hoppas att denna möjlighet kommer att hjälpa mig att starta min resa som entreprenör.
Min fråga till dig som investerare är vad kan jag arbeta med förutom utbildning som kommer att vara till nytta för min investerare som en av de första anställda? På vilka sätt kan jag verkligen hjälpa honom att öka sin flip-verksamhet och sticka ut? Jag arbetar för närvarande på hemsidan, men han har uttryckt intresse för att jag hjälper till med andra investerarrelationer och andra sidor av verksamheten.
Podden har hjälpt mig oerhört mycket. Tack igen. Vilken fantastisk fråga. Jag älskar det här, Kayla. Okej. Jag tänkte när jag först började höra detta att jag skulle ge dig några varningar om vad du ska undvika. Men jag vet inte att det är nödvändigt.
Du ställer en riktigt bra fråga. Vad kan jag göra för att hjälpa den här personen med mer? Killar, detta är ärligt talat hur du kommer att lära dig om fastighetsinvesteringar. Det är inte genom att hitta en mentor som bara ska lära dig saker. Det handlar om att hitta en person som du kan tillföra värde till och hjälpa dem, och du lär dig av erfarenheten av att göra det åt dem.
Okej. Det är vad du verkligen letar efter. Inte hur någon lär mig hur man säljer hus. Du går och hittar en agent som redan vet hur man säljer hus och du gör allt arbete för dem som de inte vill göra, och du lär dig av att utföra arbetet. Det är det bästa sättet att lära sig någonting genom att faktiskt göra det.
Att arbeta på hemsidan, det är en bra idé. Min gissning är att de ser på dig som en marknadsförare. De funderar på marknadsföringsgrejer som du kan göra. Men vad händer om du har mer kompetens än bara marknadsföring? Okej. Har du bokföringskunskaper? Har du kompetens inom projektledning?
Kan du lära dig vad deras arbetsflöde är och hjälpa dem genom att ringa de olika personerna som ska göra saker och se till att dessa människor gjorde vad de skulle göra, samt fråga dessa människor, vad behöver du för att hjälpa till att göra ditt jobb bättre och hitta sätt att lösa det?
Många gånger människor som jag som hanterar en massa saker, ger en order eller ett påbud, jag vill att du ska gå och göra X. Då faller X på något sätt vid sidan av, och jag tänker inte ens gå och kolla in det förrän två månader senare när jag behövde göra det och jag säger: "Var är X?" De säger, "Åh, det är halvvägs gjort." Detta händer hela tiden. Jag har inte så många i mina företag som tar ansvar för att se till att saker blir gjorda.
Om du kunde vara den personen skulle du kunna göra vad som helst. Om du bara kunde lära dig att vara organiserad, om du kunde lära dig att följa upp, om du kunde skapa en att-göra-lista över allt den personen har, göra dig själv till sin personliga assistent och sedan följa upp för att se till att alla gör saker och fråga den personen många frågor, kommer du att lära dig massor.
Jag har den här modellen som jag lär de nya människorna där man kan tänka sig att vatten faller i en hink. Okej. Vattnet som faller ner i hinken är det som måste göras på jobbet, och hinken är personen. När hinken fylls med vatten har de uppgifter som de måste slutföra.
Deras jobb är att få uppgiften gjord, som är att tömma hinken innan hinken svämmar över, vilket är att de fick ont om tid och de hamnade efter med saker. Okej. Ett sätt att hjälpa till är att vi gör ett hål i botten av hinken där vattnet rinner ut. En person under dem, som kan vara du, vilket är en annan hink som fångar upp allt som kommer ner.
Fördelen med det är den person som gör det första arbetet där allt vatten kommer ner, de får all inlärning. Men om du kan lägga dig under dem, om du kan ta över en del av ansvaret och göra jobbet, drar du nytta av samma lärande som de inte längre behöver.
Något de redan vet hur man gör kommer in. De skickar det vidare till dig. Du gör det för dem. De behövde inte lära sig. De vet redan. Men de får ändå fördelen av att det blir gjort. Du får nytta av lärandet och det blir en ömsesidigt fördelaktig relation.
Mitt bästa råd när någon är i din position är att sluta fly från ansvar. Sluta se på fastigheter som en sak du kan göra så att du inte behöver ta ansvar. Du behöver inte växa. Du behöver inte lära dig nya färdigheter. Välkommen ansvar. Kör två ansvar.
Hoppa in och säg, "Jag vill göra så många saker jag kan för den här personen som möjligt", och förbind dig bara till det som du är villig att ansvara för resultatet för. Om du gör ett bra jobb med lite, kommer du att få mer och det är så du kommer att lära dig. Bra fråga.
Markera:
Hej David. Jag har en fråga till dig. Mitt namn är Marc Irvison. Jag är en agent/investerare här i norra Colorado. Flyttade hit för ett och ett halvt år sedan. Köpte ett nybyggt hus. Ända sedan dess har jag ringt på VRBO tre till fyra nätter i månaden.
Efter två år av att göra detta, kommer jag att kunna kvitta det mesta av bolånet kommer nästa år under skattetid. Min DTI kommer att förbättras med cirka 1,000 2021 i månaden, så jag kommer att fundera på att köpa igen. Jag började riktigt sent 1,000. Det är därför DTI inte kommer att gå upp lika mycket som om jag hade hyrt ut det. Du vet vad jag menar? Två år på heltid. Men det är vad det är. Jag får XNUMX XNUMX spänn extra på min DTI nästa år. Jag ska försöka flytta igen.
Nästa, eftersom min första lunga var på en VA, nästa antar jag att bli FHA. Men min fråga är, om jag så småningom försöker ta mig ur rat race och ta mig ur W2-jobbet, hur ska jag få det att hända på den här Colorado-marknaden som det är med genomsnittspriser på 450 till 500, såvida inte vi ser någon form av fastighetskrasch eller något liknande, som även då jag tvivlar på att priserna kommer att gå ner så mycket här.
Den enda idén jag har haft är att gå vidare och börja köpa i Greeley, Colorado. Problemet där är att jag jobbar på Broomfield. Det är nog ungefär en timmes pendling. Ska jag bara bita ihop och köra en timme eller två från jobbet så att jag kan köpa duplex i Greeley för säg 475 500?
Eller fortsätter jag att köpa enfamiljshus där man kan få en nybyggnation tre, två, ingen källare för, säg, 425 ner, nära Brighton eller nära Firestone, något sånt? Fokuserar jag på duplex i Greeley eller fokuserar jag på enfamiljshus närmare Broomfield? Förmodligen där det finns, skulle jag säga, mer efterfrågan.
Som jag sa, jag försöker så småningom ta mig ur rat race för att komma ur ett W2-jobb. Jag försöker bara komma på det. Som jag sa, den här marknaden är annorlunda. Jag kommer från Hamilton, Ohio där mitt första hus kostade 9,000 25 spänn och jag lade 30 i det, hade XNUMX all-in. Jag betalade så småningom av allt, hade mitt hus fritt och rent.
Här ute 30,000 50 spänn. Det skulle inte ens ge dig ett skjul. Jag menar, det kan få dig som en XNUMX år gammal sliten släpvagn, men det är allt. Inget som är ens i närheten av ens mig beboelig. Det här är annorlunda här på den här marknaden. Jag försöker anpassa mig och göra vad jag kan.
Hjälp mig bara, man. Uppskatta din tjänst som polis och jag ser fram emot vad du har att säga. Okej. Tack mannen. Hejdå.
David:
Okej. Tack, Marc, för din fråga. Det här är några bra saker här. För det första tror jag att du förmodligen inser att verkligheten är att ta sig ur rat race kommer att bli svårare än vad det var för åtta till 10 år sedan när priserna var mycket lägre, efterfrågan var mycket lägre och konkurrensen var också en mycket mindre också.
Det är bara verkligheten är att det är svårare att ta sig ur råttracet med fastigheter än det någonsin varit tidigare. Jag har kommit att titta på fastighetsinvesteringar som ett komplement till min förmögenhetsbyggnad, inte som nödvändigtvis den grund som jag kommer att lita på min inkomst för att komma in på.
Jag tror att de flesta människor, det finns en handfull människor som inte passar den avataren, men de flesta skulle förmodligen ha det bättre om de såg på det på samma sätt. Sen om vi får en ny stor ekonomisk krasch och du har en massa pengar sparade, det är då du kan köpa en massa fastigheter som kommer att fungera för att ersätta din inkomst någon gång.
Men vi har inte kontroll över när det händer. Det verkar som att varje gång vi drabbas av en lågkonjunktur trycker vi bara en massa pengar så att det aldrig kommer till stånd. Det har orsakat en hel del inflation, vilket har gjort att levnadskostnaderna har ökat, vilket ironiskt nog har gjort dessa tillgångar ännu dyrare och svårare att få tag på.
Låt oss prata om vad du kan göra. Jag gillar inte tanken på att åka till ett område med mindre efterfrågan. Jag gillar inte heller tanken på att skaffa en ny konstruktion tre, två. Tre, tvåor är inte hyresrätter. 2010, 2011 kunde jag köpa en trea, tvåa som hyresbostad.
Om du får en skrikande bra affär på en fastighet som från en supermotiverad säljare kan du göra den till en hyresfastighet. Men även då, om du tittar på avkastningen på eget kapital på priset, skulle du behöva betala för att göra affärens kassaflöde, du skulle vara bättre av att köpa det, sälja det, flytta det egna kapitalet till något som är som en sex, tre, två, tre tvåor med de pengarna i motsats till en.
De är inte avsedda att vara hyresfastigheter. De är tänkta att vara hus som människor bor i som kan göras till kassaflöden, men de är inte designade för det. Jag ser hellre att du köper en femma, två och en halv eller en femma, trea och hyr ut rummen individuellt.
Jag skulle hellre se att du köper ett litet lägenhetskomplex med sju till åtta lägenheter och hyr ut det än att bara gå och köpa en tre, två, särskilt nybyggnation. Om du är på denna dyra marknad i Colorado kan du inte köpa ett nybyggt hus, betala marknadspris och försöka få det att fungera som en hyra. Du kommer att förlora pengar.
Du måste göra något mer kreativt. Du måste hitta en fastighet som har kvadratmeter som kan läggas till, kvadratmeter som kan konverteras för att få tre enheter av en enhet. Du måste anstränga dig mycket hårdare för att få det här att fungera på dagens marknad än tidigare. Jag tror att du antagligen ser det.
Jag skulle ge dig råd om duplexvägen över den nya konstruktionen. Men kan man få något i mitten? Kan du hitta något i området som du gillar som kan ha fler enheter än vad du ser? Kan du få en nybyggd duplex eller ännu hellre en nybyggd fourplex?
Kan du prata med byggherren och säga: "Kan du bygga en fastighet med fyra enheter till mig? Kommer zonindelningen att tillåta det?” Det skulle vara ganska coolt. Jag slår vad om att om du får fyra enheter kan du faktiskt få det att fungera. Kanske måste du ha flera sådana samtal med olika byggare eller olika renovatörer för att fråga som: "Vad kan man göra för det priset som jag måste få mer än en enhet?"
Det är därför de flesta fastigheter inte är kassaflöden. För att du analyserar ett hus med en enhet och ett par sovrum. Du analyserar inte ett lägenhetskomplex eller flera enheter, vilket är vad du behöver om du ska få kassaflöde.
Lycka till med det, Marc. Jag vet att du är på en tuff marknad där ute. Ditt sista alternativ kan bara vara att investera utanför staten. Om du känner till Ohio-marknaden, som du nämnde, kanske du går tillbaka dit och köper några andra fastigheter och du fortsätter att lägga dina pengar där tills vi har en krasch och du faktiskt kan hitta något i Colorado som fungerar för dig.
Okej. På vår sista fråga kommer från John McKee från Fairfax, Virginia. David, du pratar om att installera system för att hjälpa ditt företag att växa. Hur ser det ut och hur har det utvecklats? Kan du ge mig några exempel på dessa typer av system och hur de gjorde dig mer effektiv?
Herregud. Först och främst, bra fråga. För det andra, kortfattat formulerat. För det tredje surrar du det på ett bra sätt. Inte bara hur de ser ut, utan hur har de utvecklats? Eftersom det är det enda sättet att svara på den här frågan är att du måste prata om hur ditt första system såg ut och hur det växte, för ingen av er kommer bara att gå ner i ett system och säga, "Det är klart."
Men det är vad alla förklarar det. Du lyssnar på Alex Hormoze eller så lyssnar du på några av de andra onlinegurus som, "Du behöver ett system. Du vill ha ett företag, inte ett jobb." Du säger "Okej. Okej. Vi gör det." Sedan förklarar de hur det fungerar och du tror att du bara ska vifta med en trollstav och du har ett system. Det gör du inte.
Vad du har är ett första steg av 700 steg som kommer att bli ett system. Fråga dig hur det utvecklades är ett bra sätt att formulera detta. Låt oss prata. Jag minns att jag var i Johns position här. Jag hade ett samtal med Kyle Renke, som nu är Chief Operating Officer för David Greene-teamet. Hjälper mig att få ihop många av de evenemang jag gör, retreaten som jag kör.
Han hjälper till att driva YouTube-kanalen. Han gör många olika saker. Jag minns att jag sa att jag hela tiden hör folk säga till mig att jag behöver ett system och jag vet inte vad det betyder. Jag förstår konceptet med ett system, men hur ska jag köra det? Finns det programvara jag ska köpa?
Ska jag skriva ner det på ett anteckningsblock? Måla en bild åt mig av hur det här ser ut. Jag var så frustrerad för jag visste vad jag behövde, men jag visste inte hur jag skulle få det. Kyle kom tillbaka till mig och han säger, "Okej. Allt du behöver göra är att öppna Google Drive och börja öppna en mapp om vad du vill göra och sedan skapa undermappar inuti mappen med de andra bitarna och sedan använda Google-dokument för att skriva ut instruktionerna."
Den där lilla informationen låste upp det som min hjärna letade efter. Okej. Jag är som Forrest Gump. Jag är ingen smart man, men jag vet vad kärlek är. Jag behövde någon som bara målade en bild som jag kunde få, som "Okej. Det var vad jag behövde. Jag kan springa med det." Jag blev bara galen.
Jag blev en systemkille för att jag hade den där lilla gnistan som startade mig. Förhoppningsvis kan jag svara på den här frågan vara den gnistan för många av er. Låt mig ge dig ett exempel på information som jag lär ut fastighetsmäklare och hur man bygger system. För jag gjorde ett väldigt bra jobb med att systematisera jobbet som fastighetsmäklare.
Sedan gjorde jag ett mycket bra jobb med att systematisera rollen som lånehandläggare. När jag väl hade det kunde jag anställa folk för den enda mäklaren, för David Greene Team, för vad jag än gör. De visste vilken roll de skulle spela. Men innan jag kunde göra det var jag tvungen att bygga ut hela grejen.
Jag ska ge er ett exempel på det och sedan ska jag visa er en skärmdump från min telefon som visar hur ett av systemen fungerar när jag kombinerar både ombud och lånehandläggare i ett system.
Okej. Om jag skulle ta en notering, vilket är en av de enklaste sakerna att systematisera eftersom köpare är galna och de är väldigt känslomässiga och du måste göra många olika saker, är det svårare att systematisera det. Det är som att det vallar katter. Det kan göras. Men puh, det har fungerat.
Listor är mycket enklare. Det jag började var att jag gjorde en lista över allt jag skulle göra i en lista. Målet med den ursprungliga listan är bara att inte glömma. Ditt system startar och eliminerar fel av utelämnanden, du försöker bara se till att du inte glömmer att slå på försäkringen i din hyresfastighet.
Du glömmer inte att ha automatiska uttag inställda för bolånebetalningen. Alla dessa, verktygen slog på. Det är lätt, man. Jag köpte massor av hus och insåg sedan: "Herregud. Ingen slog på luftkonditioneringen. Vi har inga verktyg."
Fastighetsförvaltarna visar det för en hyresgäst huset är 105 grader. Detta händer ibland när du inte har dessa system. Det är bara en checklista. Okej. Här är alla saker som måste hända när jag först köper en hyra. Här är alla saker som måste hända när jag först listar ett hem.
Jag har kalkylblad nu där mina anställda, varje gång jag köper ett hus har en kolumn med allt de måste göra, de sätter på verktygen, sätter in automatisk betalning. Här är en länk i kalkylarket som kommer att gå till Google Drive-mappen där vi förvarar försäkringen, där vi sparar bolåneutdraget, där vi sparar informationen om vi någon gång skulle behöva detta vid ett senare tillfälle, för det gör du alltid.
För listor var det order tilldelat att sätta på gården, få fotografen att ta bilder, få en låsbox på fastigheten, få en reservnyckel av kunden, se till att noteringsavtalet är ifyllt. Den här stenen är uppenbar, men du börjar bara med att skriva ner alla uppenbara saker du behöver göra. Okej.
Jag hade nog en lista med 15 saker. När Krista anställdes, min första assistent, var det det hon jobbade med. Vad som nu skulle hända är att vi skulle inse, "Åh, vi glömde" ... Vad är en sak du kan glömma på en notering att göra? Du måste lägga det i MLS. Kanske skulle vi glömma att få ett visst formulär ifyllt som vi behövde för att lägga det i MLS.
Jag skulle titta på var i den här serien med 15 saker det steget skulle gå, och jag skulle bara gå in på mitt Google-dokument. Jag skulle steg 12, jag skulle trycka på Enter och det blir 13, och jag skulle lägga den nya saken. Varje gång vi gjorde ett misstag kom någon till oss och sa: "Det här måste göras och det fanns inte på listan." Det lades till i listan. Det lades till i listan, lades till i listan. Det gick från 15 saker till 50 saker.
Det är så mycket grejer som faktiskt görs. Några av dessa 50 hade underpunkter. Få noteringsavtalet undertecknat skulle sedan förvandlas till, ge en kopia av det till mäklaren, ge en kopia av det till escrow-företaget. Alla dessa saker skulle börja gälla. Du hade de underpunkterna, men du har fortfarande bara en checklista på ett Google-dokument, under en Google-mapp med fastighetens namn, som finns i en mapp som säger "Anteckningar." Okej. Det är så enkelt.
Nu, vid en viss tidpunkt, inser jag att de här sakerna kan klumpas ihop i etapper. Jag delade upp min lista med 50 saker eller 75 saker i fyra olika stadier. Den första var förnotering. Okej. Det här var allt jag behövde om jag skulle åka till ditt hus för att sälja ditt hem. Jag skulle ha en jämförande marknadsanalys utförd av min personal och de tittar på alla aktiva, pågående och sålda bostäder som fanns på marknaden.
Jag visade dem genom att sitta med dem, så här ringer du varje enskild person, varje agent som har en aktiv och en väntande försäljning. Du frågar dem: "Hur många erbjudanden får du? Var kommer erbjudandena in? Tycker du att du har ett för högt pris?" Sedan skulle jag lära dem hur man bygger relationer. Det finns ingen agent som bara vill berätta det för dig.
Innan jag gick till en notering, var det här arbetet jag skulle göra. Jag dyker inte upp för att sälja ditt hus och bara säga: "Det här är vad vi ska sälja det för." Jag har gjort lite research. Jag vet att dessa hus är listade på 700, men de säljs för 780, så vi behöver inte lista så lågt. Vi kan komma in på 765 eller något.
Eller de här husen var listade på 850 och de bara sitter där. De säljer inte. Agenten säger att de är på väg att göra en prissänkning på 775, så vi vill inte kopiera den personen. Jag hade all denna information och jag hade anteckningar. Deras hus ser ut så här. Ditt hus ser ut så här. Det här är de bästa poliserna. Jag skulle be dem göra det.
Sedan gjorde vi dessa David Greene Team-mappar och vi hade dessa pennor. Jag tror inte att jag har någon i närheten. Men de ser ut ungefär så här, men de var röda och svarta med vår logga och namnet. Krista skulle lägga, hämta mappen, lägga pennan. Vi hade en marknadsföringsbroschyr. Det gör vi fortfarande, kallad Blueprint som förklarar för säljare alla steg som ingår i att sälja ett hus såväl som köpare, alla steg som går in i det.
Hon skulle lägga den jämförande marknadsanalysen. Hon hade lagt en kopia av noteringsavtalet. Vi har ett poputtag som går på baksidan av en telefon. En av de sakerna som man kunde hålla den med som var märkt. Vi hade alla dessa godsaker som vi skulle ta med och allt som skulle läggas i en pärm.
Sedan skulle jag ha en iPad som jag skulle ta med mig, det var det jag skulle hålla presentationen om. Okej. Jag vet att det här är ett lite långt svar. Men jag visar er en detaljnivå som går in i systemet.
Sedan fanns alla steg som behövdes för att jag skulle kunna sälja... för att få noteringen undertecknad i det här dokumentet fram till den punkt där det till och med finns en påminnelse för Krista att lägga in adressen i kalendern på min telefon via datorn som var kopplad till det så att jag bara skulle få ett möte kl. 3.
Du måste gå till den här adressen, och det skulle komma en påminnelse 30 minuter innan som skulle säga, "Sätt in saken i din bil", för som ni märkte, jag glömmer att slå ljuset grönt. Jag skulle glömma att ta mappen på, komma till noteringsmötet. Det var dåligt.
Då visste Krista att hon behövde ha jour när jag var på ett noteringsmöte. Om jag var där och du var som, "Tja, David, jag menar att jag vet att du har ett team, men jag vill verkligen jobba med dig. Hur vet jag att jag kommer att få bra service?” Jag skulle säga: "Låt oss prova det här. Låt oss ringa Krista nu och se vad som händer.”
Jag skulle ringa, hon skulle säga "Hej." Jag säger, "Hej, Krista, kan du göra mig en tjänst? Dra upp det här huset på MLS eller dra upp det här huset på Zillow och kan du berätta vad huset runt henne säljer för?" Hon kommer att säga "Inga problem." Hon skulle dra upp det som, "Åh, det finns tre andra hem som alla väntar på försäljning och inga andra aktiva hem." Jag säger, "Så där."
Nu kan vi se exakt. Vill du att jag ska ringa en av agenterna och ställa en fråga till dem? De säger "Wow. Du har den här avsändaren som precis är redo att hoppa in.” Efter det hade jag en lista med saker som vi skulle göra efter att noteringspresentationen var undertecknad, men innan vi gick aktiva.
Det här skulle vara att få bilden planerad, få låslådan, sätta på dörren, få skylten på gården, låta städare gå för att städa huset, dubbelkolla för att se till att hem inte kommer ut på marknaden. Det fanns konkurrens som vi inte kände till. De skulle kolla det varje dag. Jag skulle ha personal som fick uppgifter att göra detta.
Du ser hur detaljorienterade vi kommer in på det här, och ser till att informationen om hemmet laddades upp till MLS trots att vi inte gick live. Vi ville ha det klart där så att vi, om vi av någon anledning ville gå live tidigare, bara kunde klicka på en knapp.
Vi tog i sista minuten två och en halv timme för att få informationen klar och kunden sa: "Varför är huset listat? Jag vill ha det live." Sedan hade vi grejer när det väl var listat, men innan det var i kontrakt som stod på den listan. Det skulle vara nästa steg som kommer upp, checka in med kunden varje vecka, checka in med alla agenter för att få feedback på vad de sa.
Krista ringde varje enskild köparagent som visade en av mina listor och bad om feedback vad de tyckte och vad deras kunder tyckte. Vi skulle få den informationen att dela med våra kunder som lät oss sälja deras hus.
Sedan när det väl gick i kontrakt, en helt ny grej, behöver titelbolaget kontraktet. Långivaren behöver kontraktet. Vi måste starta en tidslinje för att se till att köparens långivare gör sitt jobb. Vad som skulle hända är att fastigheter skulle falla ur kontrakt eftersom köparen inte kunde säkra utlåning. Jag utövade extremt ägande.
Istället för att säga "Åh, ja, inget vi kunde göra." Jag skulle säga: "Vet du vad? Vi borde ha ringt deras långivare för att försäkra oss om att allt var bra.” Istället för att förlita sig på köparens agent som ljuger. Det blev en del av den grejen för Krista att ringa en gång i veckan och kolla med långivaren till de köpare som köper våra listor.
Det här är inte mitt jobb. Det här är den andra agentens jobb. Men jag skulle göra deras jobb för jag behövde avsluta affären. Om de var som, "Ja. Personen ger mig inte sina uttalanden. Personen kommer inte tillbaka till mig. De låter mig inte dra åt sig äran." Jag visste att något var på gång.
När agenten sa: "Åh, ja. Allt är bra. Det går behagligt. Men jag vet att de inte lämnar in den information de behövde till sina långivare. Kanske tittar de på andra hus. Kanske funderar de på att backa. Jag skulle gå till våra kunder och jag skulle säga, "Jag tror att vi måste dra ur kontakten för den här köparen och sätta tillbaka den på marknaden och skaffa en till."
Tänk om vi förlorar dem? Vi har redan tappat dem. Det har de bara inte sagt. Detta är vad inga andra agenter gör eftersom de inte har dessa system. Sedan när huset såldes fanns det en helt annan grej. Se till att prylarna togs bort från vår kunds namn och satte in det i köparens namn.
Se till att alla möbler flyttades ut ur huset. Se till att vi markerat det i MLS som nu säljs istället för väntande. Att se till att alla papper som behövdes för att komma till mäklaren gick till rätt mäklare. Se till att vi fick en present till kunden. Se till att vi lägger upp ett omdöme på sociala medier.
Allt det här kan du inte lita på att din hjärna ska berätta för dig. Du måste göra allt. Det är på samma sätt när jag köper en hyresbostad. Det är på samma sätt när jag anställer en persons arbete i teamen. Du måste systemisera allt. Nu är allt jag just sa till dig, okej, det räcker inte. Det är bara checklistan.
Det vi sedan tog var att vi tog checklistan och flyttade in den i vårt CRM som heter Brevity, och vi skapade en automatisk plan. Vad som skulle hända är den biten av listan, gör i ordning det här för David innan han går till noteringspresentationen lades in i CRM och sparades som en automatisk plan.
Krista skulle markera en ruta som skulle säga som 123 Main Street pre-listing presentation eller vad som helst, och det skulle automatiskt fylla i en serie påminnelser för att berätta för henne att detta måste göras, detta måste göras, och sedan kan vi tilldela det till annan anställd.
Om vi hade en listningskoordinator skulle Krista lägga in informationen i Brevity, kryssa i rutan. Listningskoordinatorn skulle få en påminnelse om de 12 saker som måste göras för att göra mig redo att gå. Okej. Sedan efter att grejerna var undertecknade kom vi tillbaka och hon kryssade i nästa ruta där det stod pre-active, eller vad vi nu kallade det.
Sedan går alla de påminnelser som fanns i Google Dokument automatiskt till rätt person i teamet, och nu vet de med allt att de behöver göra alla dessa steg. Krista eller jag kunde titta och se, gör de sitt jobb? Kontrollerar de saker? Går den dit den ska? Det var vackert.
Det tog allt minne ur det, vilket var så vi kom till den grad att vi kunde sälja 50 bostäder med en handfull administratörspersonal åt gången. Jag hade 53 hus i deposition på toppen med mig och tre andra administratörer samt bara agenterna, och det gick bra. Okej.
Det är så här system måste fungera. Nu händer uppenbarligen inget av det direkt. Vi förfinar fortfarande dessa system eftersom ibland går något fel som vi aldrig förutsett och vi lägger till något i systemet för att säga, "Okej. Nu måste vi lägga till det här, annars måste vi ta ut något.” Det händer inte längre.
Det var så det involverade i ett område av mitt liv, bara en fastighetsmäklare. Jag lägger mycket av grejer i böckerna jag skrev för BiggerPockets Sold Skill and Scale, som ni kan köpa i BiggerPockets bokhandel om ni är agenter.
Om ni är investerare är det här saker jag lär ut till andra människor med kalkylbladen jag har, som skrivna erbjudanden, accepterade erbjudanden, stängda, stängda under rehab, stängda behöver möbler, som alla olika stadier av när jag köper fastigheter så att Krista och jag och vilken admin vi har kan hänga med.
Det är därför jag säger till er att fastigheter är arbete. Det är inte som "Åh, jag köpte ett hus och jag är klar." Du måste fortfarande göra en massa saker och dessa system är det som är så kraftfullt. Tack John för att du lät mig gå på en 15-minuters förklaring av hur system föds och utvecklas.
Jag skulle kunna göra en hel podcast om det här, kanske en hel serie poddar för att de är så viktiga. När du lyssnar vill jag bara påminna dig om, förvänta dig inte att det blir rätt vid första försöket. System utvecklas, precis som John sa, de är utvecklade. De är inte bara något som bommar, du knäpper med fingrarna och säger "Hej. Kan jag få ditt kalkylblad över alla dina system?” och tror att du kommer att bli klar. Det är inte så.
Okej, alla. Det var vår show för idag. Tack så mycket för att du var med i dagens Seeing Greene-avsnitt. Jag älskar att göra dessa och jag älskar ännu mer att ni skickar in era videofrågor såväl som era skriftliga frågor som jag kan svara på.
Kom ihåg att ta en minut för att lämna en kommentar på YouTube-kanalen samt gilla, dela och prenumerera och låt mig veta vad du tyckte om dagens show. Du kan följa mer av mig på DavidGreene24. Jag finns på sociala medier överallt och på YouTube.
Om du vill träffas personligen och du är för blyg för att skicka in en video, gå till davidgreene24.com/retreats där du kan kolla in hur du kan träffa mig. Vi kan prata om fastigheter. Jag kan hjälpa dig på din resa. Vi kan lära känna varandra och vi kan bilda den där gemenskapen som är så nödvändig för att människor ska bli ensamma.
Tack så mycket killar. BiggerPockets har massor av innehåll där ute. Kolla in ytterligare en av våra videor om du har lite tid. Om inte så ses vi nästa vecka.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Var du kan köpa din nästa hyresbostad och hur man skapar kassaflöde
- Skapa din hyresfastighet LLCs och hur många du verkligen behöver
- Smakämnen bygga, hyra, refinansiera och upprepa BRRRR strategi som skulle kunna ge ett enormt eget kapital
- Varför större är bättre och anledningen till att du ALLTID ska handla hyresrätter med fler rum
- Hur du ger värde till din mentor (även om du inte har erfarenhet av fastighetsmäklare)
- Hyresvärdsförsäkring och när en kommersiell policy övertrumfar individuell täckning
- Byggsystem för din fastighetsaffär och ett praktiskt sätt att börja systemisera IDAG
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Bok som nämns i showen:
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post .
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :är
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- Able
- Om oss
- om det
- absolut
- tillgång
- förvärvade
- aktiv
- faktiskt
- anpassa
- lagt till
- adress
- administration
- annonser
- rådgivning
- påverka
- Efter
- Recensioner
- medel
- Avtal
- framåt
- LUFT
- Luftkonditionering
- Airbnb
- alex
- Alla
- tillåter
- ensam
- redan
- alltid
- mängd
- analys
- analys
- och
- Annan
- svara
- svar
- förväntad
- någon
- Lägenhet
- app
- Apple
- Ansök
- tidsbeställning
- uppskatta
- appreciering
- ÄR
- OMRÅDE
- områden
- runt
- AS
- aspekt
- Tillgångar
- delad
- Assistent
- At
- Författaren
- bil
- Automat
- automatiskt
- Avatar
- genomsnitt
- tillbaka
- bakgrund
- stöd
- Badrum
- Bank
- bankrutt
- Banker
- I grund och botten
- bukt
- BE
- vackert
- vackert
- därför att
- blir
- blir
- passande
- innan
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- fördelaktigt
- fördel
- BÄST
- Bet
- Bättre
- bud
- Stor
- större
- störst
- Bit
- Svart
- Böcker
- bom
- gränsen
- födda
- upplåning
- Botten
- köpt
- Box
- Hjärna
- branded
- Ha sönder
- raster
- ANDAS
- BRO
- föra
- Pank
- mäklare
- mäklar
- budget
- budgeterat
- SLUTRESULTAT
- byggare
- byggare
- Byggnad
- byggt
- Bunch
- företag
- företag
- Knappen
- Köp
- köpare
- Uppköp
- by
- Kalender
- kalifornien
- Ring
- kallas
- anropande
- Samtal
- KAN
- Kan få
- kan inte
- kapital
- bil
- Kontanter
- kassaflöde
- Katter
- orsakas
- vissa
- Kanal
- chase
- billig
- billigare
- ta
- kontroll
- chef
- Chief Operating Officer
- klar
- klick
- klient
- klienter
- Stäng
- stängt
- närmare
- tränare
- Colorado
- Kolumn
- COM
- kombinera
- komma
- kommande
- kommentar
- kommentarer
- kommersiella
- förbinda
- samfundet
- Pendla
- Företag
- företag
- jämfört
- behörig
- konkurrens
- fullborda
- fullständigt
- komplex
- komplexiteter
- komplicerad
- komprometterande
- dator
- begrepp
- säker
- förväxlas
- Nackdelar
- konstruktion
- innehåll
- sammanhang
- fortsätta
- kontrakt
- Entreprenör
- Företag
- kontroll
- konventionell
- konversationer
- konverterad
- kyla
- Samordnare
- snutar
- Pris
- Kostar
- kunde
- Motverka
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- CPA
- Crash
- skapa
- skapas
- Kreativ
- Kreativt
- kredit
- CRM
- Cross
- Aktuella
- För närvarande
- Klipp
- sänka kostnaderna
- skärning
- Datum
- daterad
- David
- dag
- behandla
- Erbjudanden
- beslutade
- definitivt
- Examen
- Efterfrågan
- distribuera
- utformade
- detalj
- detaljerad
- utveckla
- utvecklade
- DID
- Skillnaden
- olika
- flit
- riktande
- direkt
- Visa
- avstånd
- dokumentera
- dokument
- inte
- gör
- inte
- Dörr
- Dörrarna
- dubbla
- tvivlar
- ner
- driv
- chaufför
- drivande
- Drop
- torka
- DTI
- under
- varje
- Tidigare
- Tidig
- lättare
- enklaste
- lätt
- Ekonomisk
- ekonomisk krasch
- utbilda
- Utbildning
- effektiv
- ansträngning
- antingen
- eliminera
- Anställd
- anställda
- ingrepp
- njuta
- tillräckligt
- ange
- Hela
- Entrepreneur
- episoder
- eget kapital
- fel
- spärrade
- speciellt
- fastigheter
- Eter (ETH)
- Även
- händelser
- så småningom
- NÅGONSIN
- Varje
- dagliga
- alla
- allas
- allt
- utvecklas
- utvecklats
- exakt
- exempel
- exempel
- utbyta
- exciterade
- exekvera
- Motionera
- befintliga
- finns
- förvänta
- väntar
- dyra
- erfarenhet
- expertis
- Förklara
- Förklarar
- förklaring
- uttryckt
- extra
- extrem
- Facebook annonser
- fairfax
- Höst
- Fallande
- Falls
- bekant
- familjer
- familj
- familjemedlemmar
- fläkt
- gynna
- Favoriten
- skisserat
- återkoppling
- få
- Figur
- Fil
- fyllda
- ekonomiskt
- finansiering
- hitta
- Finder
- finna
- änden
- slut
- Förnamn
- första gången
- passa
- Flip
- flips
- florida
- flöda
- Strömmande
- Fokus
- följer
- För
- kraft
- formen
- Forum
- Framåt
- hittade
- fundament
- Fjärde
- Fri
- Frihet
- frilans
- vän
- från
- frustrerad
- full
- fungera
- rolig
- resultat
- Allmänt
- genereras
- generationsrikedom
- skaffa sig
- få
- present
- Ge
- ges
- Ge
- Go
- Målet
- Mål
- Bra
- Går
- kommer
- god
- bra jobb
- ta
- stor
- Grön
- Marken
- Gruppens
- Väx
- Guard
- styra
- Guy
- Hälften
- Hamilton
- sidan
- näve
- hantera
- hända
- händer
- Hård
- Har
- har
- hawaii
- höra
- hört
- hörsel
- hjälpa
- hjälpte
- hjälpa
- hjälper
- här.
- hi
- dold
- Hög
- högre
- vandring
- Kullar
- hyra
- Träffa
- hålla
- Hål
- Hem
- Bostäder
- Ärligt
- hoppas
- Förhoppningsvis
- hoppas
- värd
- ÖPPETTIDER
- Huset
- hus
- bostäder
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- http
- HTTPS
- stor
- hvac
- i
- SJUK
- Tanken
- idealisk
- oerhört
- Omoralisk
- med Esport
- förbättra
- in
- Inklusive
- Inkomst
- oerhört
- oberoende
- individuellt
- Individuellt
- industrin
- inflation
- informationen
- inledande
- insikt
- omedelbar
- istället
- instruktioner
- försäkring
- intresse
- Räntor
- lager
- Invest
- investera
- investering
- investerare
- För Investerare
- involverade
- iPad
- Ironiskt
- fråga
- problem
- IT
- iTunes
- Jobb
- John
- sammanfogning
- gå med oss
- Jordanien
- resa
- jpg
- hoppa
- bara en
- Kansas
- Ha kvar
- hålla
- Nyckel
- Snäll
- Vet
- kunskap
- arbetskraft
- land
- hyresvärd
- liggande
- LAS
- Las Vegas
- Efternamn
- Sent
- lansera
- Leads
- LÄRA SIG
- inlärning
- Lämna
- lämnar
- laglighet
- långivare
- långivare
- utlåning
- uthyrning
- Nivå
- LG
- Licens
- livet
- ljus
- tycka om
- sannolikt
- Begränsad
- rader
- LINK
- kopplade
- Flytande
- Lista
- Noterade
- Lyssna
- lista
- Annonser
- liten
- lever
- Bor
- levande
- LLC
- lån
- Lån
- lokal
- logotyp
- Lång
- lång sikt
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- luckor
- förlorar
- Lot
- älskar
- Låg
- tur
- gjord
- magi
- Huvudsida
- Majoritet
- göra
- tjäna pengar
- GÖR
- Framställning
- människa
- hantera
- ledning
- chef
- chefer
- hantera
- många
- många människor
- markant
- marknad
- Marknadsanalys
- Marknadsföring
- massiv
- material
- betyder
- Media
- Möt
- möte
- Meetups
- medlem
- Medlemmar
- Minne
- nämnts
- metod
- Michigan
- Mitten
- kanske
- Militär
- minut
- minuter
- Mission
- misstag
- Mildra
- MLS
- modell
- pengar
- Månad
- månader
- mer
- mer effektiv
- Inteckning
- mest
- motiverad
- flytta
- rörliga
- multipel
- Musik
- ömsesidigt
- namn
- Nashville
- Navigera
- Nära
- nödvändigtvis
- nödvändigt för
- Behöver
- behövs
- behöver
- behov
- Nya
- Nybyggnation
- New Orleans
- Nästa
- nästa vecka
- normala
- Anmärkningar
- Uppenbara
- of
- erbjudanden
- Erbjudanden
- Officer
- officerare
- offset
- Ohio
- Okej
- on
- ONE
- nätet
- öppet
- drift
- Yttrande
- Åsikter
- Möjlighet
- motsatt
- Alternativet
- beställa
- Organiserad
- ursprungliga
- Övriga
- Resultat
- egen
- ägande
- betalas
- måla
- pappersarbete
- föräldrar
- del
- partnern
- Tidigare
- bana
- paul
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- Topp
- väntan
- Personer
- perioden
- personen
- personlig
- telefon
- fotograf
- plockade
- Bild
- Bilder
- bit
- bitar
- Rören
- Plats
- Planen
- planeras
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- snälla du
- kontakt
- Vattensystem
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- policy
- POF
- pop
- portfölj
- placera
- möjlig
- Inlägg
- den mäktigaste
- Praktisk
- föredra
- presentation
- tryck
- pretty
- föregående
- pris
- Priser
- ära
- primär
- Skriva ut
- förmodligen
- Problem
- process
- producera
- Produktion
- Produkter
- professionell
- lönsam
- vinster
- projektet
- projektledning
- projekt
- egenskaper
- egenskapen
- PROS
- skyddad
- ge
- tillhandahålla
- köpt
- inköp
- Tryck
- sätta
- sätta
- Frågor och svar
- kvalitet
- fråga
- frågor
- Snabbt
- Lopp
- Ramp
- område
- RÅTTA
- Betygsätta
- rates
- snarare
- betyg
- STRÅLE
- RE
- nå
- nå
- Läsa
- Läsning
- redo
- verklig
- fastigheter
- fastighetskrasch
- Verkligheten
- inser
- insåg
- inse
- Anledningen
- mottagna
- senaste
- nyligen
- lågkonjunktur
- rekommenderar
- Red
- avses
- Refi
- förfina
- om
- rehab
- relationer
- relation
- relativt
- ihåg
- Hyra
- lägenheter
- upprepa
- ersätta
- representerar
- representerar
- forskning
- ansvar
- ansvaret
- ansvarig
- REST
- restaurang
- Fortsätt
- avkastning
- Risk
- Roll
- Rum
- rund
- Rutt
- Körning
- rinnande
- rusa
- säkrare
- Nämnda
- lönen
- Till Salu
- Samma
- säger
- Skala
- scenarier
- scen
- tidtabellen
- planerad
- skrikande
- Andra
- sekunder
- säkra
- se
- verkar
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- känsla
- Serier
- service
- Tjänster
- in
- bosätta sig
- sju
- flera
- Dela
- Butik
- kortsiktigt
- skall
- show
- Visar
- Sidor
- signera
- signerad
- signifikant
- Enkelt
- eftersom
- enda
- Sittande
- Situationen
- situationer
- SEX
- Sex månader
- skicklighet
- färdigheter
- glida
- långsam
- Långsamt
- Small
- smarta
- smartare
- snap
- So
- än så länge
- Social hållbarhet
- sociala medier
- Mjukvara
- säljs
- LÖSA
- några
- någon
- något
- någonstans
- Alldeles strax
- Söder
- Sydlig
- Gnista
- specifik
- spendera
- delas
- Sponsorer
- kalkylblad
- kvadrat
- Personal
- Etapp
- stadier
- stå
- starta
- igång
- startar
- Ange
- .
- uttalanden
- Steg
- Steg
- Stick
- Fortfarande
- strategier
- gata
- stark
- strukturerade
- Läsa på
- skicka
- prenumerera
- stämd
- sol
- super
- komplettera
- förment
- system
- System
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- tank
- uppgift
- uppgifter
- skatt
- skatter
- grupp
- lag
- hyresgäst
- den där
- Smakämnen
- Området
- den information
- Projekten
- världen
- deras
- Dem
- sig själva
- Där.
- Dessa
- sak
- saker
- Tänkande
- Tredje
- i år
- trodde
- tre
- Genom
- tid
- tidslinje
- gånger
- Tips
- Titel
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- i morgon
- ton
- ton
- alltför
- topp
- ämnen
- Totalt
- Rör
- trafik
- släpvagn
- Tåg
- Utbildning
- Avskrift
- lastbil
- sann
- SVÄNG
- vände
- typer
- typisk
- typiskt
- under
- förstå
- enhet
- enheter
- uppgradera
- Lyfta
- uppladdad
- us
- användning
- vanligen
- utah
- verktyg
- semester
- värde
- VEGAS
- våga
- verifiera
- Kontra
- Video
- Video
- Virginia
- Besök
- lön
- vänta
- trollspö
- ville
- Vatten
- Våg
- Sätt..
- sätt
- Rikedom
- Webbplats
- vecka
- välkommen
- VÄL
- ALLBEKANT
- Wells
- Wells Fargo
- Vad
- som
- medan
- VEM
- grossist-
- bred
- Brett utbud
- kommer
- beredd
- Win-Win
- VIN
- med
- Uttag
- inom
- utan
- ord
- ord
- Arbete
- arbetade
- arbetsflöde
- arbetssätt
- fungerar
- världen
- värt
- skulle
- skulle ge
- Wright
- skriva
- skrivning
- skriven
- Fel
- X
- år
- år
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-
- Zillow