Ny enkät för enfamiljsuthyrning

Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden. Jag är din värd, Dave Meyer, tillsammans med min medvärd, James Dainard, idag. James, jag tror jag fick en liten tidig julklapp till dig. Tänk om jag sa till dig att vi kunde gräva i insikterna från 270,000 XNUMX enfamiljsuthyrningar idag?

James:
Tja, det är mycket att packa upp. Så länge du gör all analys och levererar den till mig.

Dave:
Du behöver inte göra det. Vi har en gäst som ska göra det. Vi har faktiskt Rick Palacios Jr. som är forskningsdirektör och verkställande rektor på John Burns Research and Consulting. Om du inte känner till det här företaget är de en av de bästa dataleverantörerna i hela branschen. Vi har haft deras grundare, John Burns, i programmet ett par gånger, och Rick ansluter sig till oss idag eftersom de gör en undersökning. De har gjort detta i åratal där de drar 270,000 XNUMX enskilda enfamiljsuthyrningar. Jag har aldrig hört talas om ett sentimentindex för enkäter som är så här stort. Så jag tror att vi kommer att få några riktigt otroliga insikter från Rick idag. Något du ser fram emot eller något om enfamiljsuthyrningsmarknaden du verkligen vill veta?

James:
Jag ser fram emot att bara prata lite om vad hedgefondkillarna gör, var möjligheterna kan ta vägen och om vi tror att några fler lager kommer in på marknaden. För som vi vet är lagret snävt, men folk är törstiga efter investeringar just nu, så jag hoppas att det blir mer lös så att vi kan få fler affärer 2024.

Dave:
Jag är törstig.

James:
2023 har varit ett törstigt år.

Dave:
Det kommer att bli ett väldigt törstigt år. Vi måste dricka upp nästa år.

James:
Ja, låt oss snälla slå på kranen och få lite affär att gå igenom.

Dave:
Innan vi får in Rick här vill jag bara säga att Rick är riktigt djupgående information. Han kommer att prata om alla möjliga ämnen, väldigt lätta att förstå, men det finns två saker han kommer att prata om. En är NOI. Om du inte känner till den akronymen står den för driftsnetto. Du kan då tänka på det som vinst, men i princip tar det hela din inkomst från en fastighet och sedan drar du av dina driftskostnader. Det inkluderar inte dina finansieringskostnader eller dina CapEx, så det är precis vad det är. Om du inte är bekant kan du se det som ett mått på vinsten för en fastighet.
Och då pratar vi också om inlåsningseffekten. Vi pratar om detta hela tiden på programmet, men om du är ny på programmet, vad det är i grunden är detta fenomen under de senaste åren att stigande räntor inte bara har dragit ut efterfrågan från marknaden, det är också drog ut utbudet från marknaden eftersom många människor som äger bostäder till en riktigt låg ränta inte vill sälja sin bostad eftersom de verkligen älskar sin låga bolåneränta och de inte får någon annan bra. Och det är alltså inlåsningseffekten. Allt blir vettigt när vi pratar om det med Rick.
Okej, så vi ska ta en snabb paus och sedan är vi tillbaka med Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, välkommen till På marknaden. Tack för att du är med.

Stack:
Ja. Tack för att du har mig, Dave.

Dave:
Jo, Rick, vi har haft John Burns från John Burns Research and Consulting med oss, men berätta vad du gör för företaget.

Stack:
Jag är tekniskt sett vår forskningschef och vad det betyder är att jag har mina händer i allt vi gör. Och jag vet att du har haft John på några gånger, men snabb bakgrund om företaget. Vi har funnits i 20 år. Jag har arbetat med bostäder hela min karriär i ungefär 17, 18 år eller så. Det mesta med John. Och så berör vi husbyggare, hyresutrymmet, som jag vet att vi kommer att gå in i, byggprodukter, you name it. Så om det är viktigt för bostäder, så gör vi i allmänhet något kring det för våra kunder.

Dave:
Det kan jag definitivt intyga. Ni producerar så otrolig data, och alla andra analytiker och människor som jag verkligen respekterar citerar alltid era data också. Så vi uppskattar alla insikter du levererar.

Stack:
Och du använde data, massor av bra data, men sedan använder du också ordet insikter. Jag tror att det är vad vi försöker göra. Det är en blandning av båda dessa saker.

Dave:
Ja, det är superintressant. Och jag tror att bara ett fåtal av oss verkligen gillar att titta på rådata. Jag tror att de flesta verkligen bara vill komma till "Så vad?" av allt, och ni gör ett bra jobb med det.

Stack:
Ja.

Dave:
Idag ska vi dyka in i en ny rapport som du har tagit fram om småhusuthyrning. Kan du bara berätta lite om den här rapporten? Vad är omfattningen? Vad är metodiken?

Stack:
Vi har gjort en undersökning av institutionella enfamiljsuthyrningsoperatörer ända tillbaka till 2019, och det är ett mycket bra urval. Det är i samarbete med National Rental Home Council, men urvalsstorleken är ungefär, tror jag, 270,000 XNUMX fastigheter under förvaltning, och så bra urvalsstorlek. Och det är en blandning av offentliga enheter, REITs som vi alla känner, men sedan många av de privata grupperna också. Och om du är en datanörd inser du att det är de privata grupperna som verkligen driver den här marknaden, även om pressen vill att du ska tro att det inte är fallet.
Så ja, fantastisk provstorlek. Och vi frågar alla saker, tror jag, att frågan som vi tänker på i hyresutrymmet beläggning framåt ser sex månader ut. Och sedan tror jag att det jag älskar också är att jag älskar när jag börjar få många frågor i min inkorg från kunder och sedan kan jag gå och själviskt styra en unik fråga som vi kan ställa antingen månadsvis eller kvartalsvis för att få en läsning om saker och ting. . Och så det är vad jag älskar att göra. Och så när det är tematiskt och lägligt kommer vi att försöka släppa in en fråga. Och jag tror att vi kan komma in på några av de saker som vi frågade det senaste kvartalet. Men det är såvitt jag vet en av de längsta pågående undersökningarna i rymden. Så vi gillar det.

Dave:
Det är bra, 270,000 XNUMX fastigheter. Och jag vill bara förtydliga, Rick. Så många av de som lyssnar på den här podden är förmodligen mindre investerare som äger ett par fastigheter. Finns dessa personer också representerade i undersökningen eller är det mestadels storskaliga företag?

Stack:
De är i allmänhet större, professionellt styrda företag.

Dave:
Bra.

Stack:
Vi borde antagligen titta på att försöka fånga fler av de mindre mamman och popsna eftersom som jag nämnde tidigare, är de i princip 97% av hela marknaden.

Dave:
Sa du 97%?

Stack:
Ja. Statistiken kring vem som äger enfamiljsuthyrning i hela landet, institutionerna som är en del säger 100 plus, 1,000 3 plus, det är ungefär 97% ägande. Och sedan är det vanliga människor över hela landet som har rullat upp portföljer eller blivit oavsiktliga hyresvärdar efter sitt första hem som är de andra XNUMX%, ja. Så de är marknaden.

James:
Det är galet. Alla tror alltid att hedgefonder köper alla hyror, men det finns fortfarande mycket utrymme i det.

Stack:
Ja.

James:
Rick, tror du att det är stor skillnad mellan rapporteringen från dessa stora hedgefonder och REITs som äger dessa småhus? De har mycket bra rapportering. De har mycket mer personal bakom sig. Tror du att det finns en stor skillnad mellan mom and pops-operatören och de stora hedgefonderna eller institutionella när det gäller vad som händer med vakansgrader, uthyrning? Vissa av hedgefonderna är mycket mer disciplinerade när det gäller att höja hyrorna och tror du att det finns en stor skillnad mellan dessa två?

Stack:
Jag tror att en av de, på ett mer förenklat sätt som vi har tänkt på det, är din genomsnittliga mamma och hyresvärd, hyresoperatör, chef eller vad du nu vill kalla det, de kommer förmodligen inte att pressa hyrorna exponentiellt . Och anledningen är att för dem, om det är en egendom de har, är kassaflödet avgörande. Och så du går miste om en månad eller två månader, Gud förbjude mer när du måste vända den fastigheten eftersom du kanske pressar hyrorna för mycket, då blir det en riktigt stor fråga för dem.
Och jag tror att det förmodligen är en av anledningarna till att du också, och återigen, har sett undersökningen som vi gör, men då herregud, vi gör massor av andra rapporter om detta utrymme. Och en av de saker som jag gillar att titta på när jag pratar med människor, särskilt människor som är ganska nya i utrymmet, är att de frågar, "Ja, hur presterar den här sektorn över tid?" Och jag tar tillbaka det till den hyreskommentaren. Du kan gå tillbaka och titta på, och vi har vårt eget index som spårar hyror över 99 marknader över hela landet på enfamiljsuthyrning specifikt, och historiskt sett följer den nationella hyrestillväxten ganska nära vad den bredare inflationen gör. Och sedan följer den också ganska nära vad hushållens inkomsttillväxt gör. Så det är en historiskt vanilj, något tråkig tillgångsklass när man ser det ur det perspektivet.

Dave:
Och vad har hänt i år, Rick? Har hyrorna från publiken som du undersökt följt inflationen?

Stack:
Jag skulle säga att om jag var tvungen att märka detta år för småhusuthyrningsbranschen så skulle det bli ett normaliserande år. Och tesen som vi hade inför 2023 var att vi inte förväntar oss att den här branschen, enfamiljsuthyrning, kommer att kollapsa, frysa på något sätt. Och jag pratar om grunderna, inte kapitalmarknaderna, och vi kan komma in på det senare om du vill. Det var mer ett, "Hej, saker kommer att svalna men de kommer att normaliseras. Vi kommer inte att ramla av en klippa."
Och så vad jag menar med det är allt som vi upplevde från starten av COVID under våren 2020 fram till 2022, du måste kasta ut det och tänka på det som denna en gång i livet händelse där migrationen var på steroider. Du hade hushållsavkoppling. Och vad det i princip betyder är att du kanske har haft två, tre personer som bor tillsammans, covid drabbar och de säger, "Ja, jag ska gå ut till förorterna. Jag måste gå och ha en egen plats och jobba hemifrån." Och det var precis som steroider för hela hyresmarknaden, både flerfamiljs- och enfamiljsuthyrning.
Så du hade det, du hade migration, och de sakerna har nu lossnat. Och så vad vi ser nu, och det här är också i vår undersökning, hyrestillväxttrender, beläggningstrender, allt går verkligen tillbaka till det vi såg i vår undersökning runt 2019. Och sedan utöver det undersökningsarbete som vi gör, nämnde att vi har proprietära datapunkter för 99 marknader över hela landet. Vi följer detta. Och det är egentligen temat är att saker och ting bara normaliseras tillbaka till hur denna tillgångsklass har sett ut ur ett fundamentalt perspektiv före 2020.
Och så det vill säga, du tittar på vad som har hänt i flerfamiljsutrymmet i år, inte bra. Blev mycket överutbud. Du kan argumentera för att en del av det också är inbyggd att hyra, men tillgångsklassen för enfamiljsuthyrning har presterat på ett ganska sunt sätt. Och jag tror att det verkligen har varit en del av den centrala orsaken till att människor gillar den här tillgångsklassen, är att du inte får massiv volatilitet, särskilt i hyrorna. Bostadspriserna har varit annorlunda den här gången. Och så kan du planera runt det. Det kommer inte att gå galet upp eller ner. Det är ganska lågkonjunktursäkert från de mätvärden vi har tittat på, och det spelar ut just nu.

Dave:
Jag tror att det är väldigt viktigt för folk att veta att historiskt sett växer hyrorna runt inflationen eller lite över inflationen som Rick hade sagt. Och att det vi såg under de senaste åren kanske om du började investera i fastigheter sedan pandemin var onormalt hög tillväxt. Och James, jag är nyfiken på din åsikt, men jag tror att jag ser en tillväxt på 3 till 5 % även om den är lägre än den har varit under året, jag personligen gillar att se det. Jag gillar att återgå till det normala.

James:
Jag var ganska nöjd med en tillväxt på 5 % i år. Jag förväntade mig att det skulle bli lite plattare bara baserat på hockeyklubban vi såg under hela pandemin. Och historiskt, som du sa, spårar vi lite över inflationen på det. När vi tittar på en långsiktig proforma för en flerfamiljsfastighet eller enfamiljshyra, räknar vi med 3 till 4 % hyrasökning varje år. Och jag känner att eftersom pandemin var så galen, det är som att vi gick av motorvägen. Och vi tog svängrampen och vi kommer fortfarande dit vi ska men det känns bara som att det går mycket långsammare eftersom det inte är samma sak. Men 5% tillväxt, om vi når 5% tillväxt varje år, kommer vi att vara ganska nöjda med den avkastningen. Och så jag tror att det är viktigt för folk att komma ihåg är som Rick sa, det var inte normalt. Du måste kasta bort de åren för stadig tillväxt är verkligen vad du får ut av fastigheter, inte dessa hockeyklubbor som vi har sett.

Stack:
De flesta som har investerat i det här utrymmet under lång tid är helt okej med det. Det är flugan på natten som kom in sent och sa: "Åh, jag kan garantera till 10 % hyrasökning under de kommande fem åren." Det är de individer och enheter som har problem och som uppenbarligen nu hamnar i brinnet, såg vad som händer på kapitalmarknaderna också.

Dave:
Det förklarar och ger oss en inblick i vad som har hänt på inkomstsidan av ekvationen. Kan du berätta lite mer om kostnadssidan?

Stack:
Jag är glad att du tar upp det eftersom det har varit en av de mer flyktiga fickorna i... Och du tänker bara på matematiken för din NOI. Det har kastat en skiftnyckel i saker och ting. Och jag tror att du hör det från mindre grupper såväl som de stora institutionerna och det finns ett par komponenter i det.
Jag tror att en är att vi tycker att tillgångsvärden och uppskattning är fantastiska. Och det är vanligtvis, men när du får 10, 20% uppåt ännu mer på prisuppskattning, som så småningom rullar in i din fastighetsskatt i många stater. Du blir träffad om du inte är i Kalifornien, som de har Prop 13. Men jag tror att det överraskade många grupper och det var som i stunden, "Åh, det här är fantastiskt. Värdena skördar", och sedan får du fastighetsskatteräkningen, du är som: "Åh skit, vi har inte modellerat det här." Så jag tror att det är en del av det.
Och då tror jag också att den andra delen av det som på utgiftssidan är försäkringskostnader. Det kommer upp om och om och om igen. Vi hade precis vår stora kundkonferens i New York och det här var ett tema genomgående för både husbyggare, hyresoperatörer, där på hyressidan, och jag kommer att fokusera på den enfamiljs- och bygg-till-hyra också, de blir drabbade av försäkringskostnader på förnyelsemeddelanden som ökar med 10, 20, 30 plus procent. Och vad det gör är att det omedelbart påverkar dig på kostnadssidan. Och sedan också om du sedan måste modellera det i framtiden, kommer du inte att kunna förvärva eftersom matematiken omedelbart ändras för dina förvärvsmål och din köpbox.
Så jag tror att det har blivit en stor fråga för många grupper. Och du pratar om Florida, du pratar om Texas, Kalifornien. Det finns många grupper som helt enkelt inte längre skriver policyer, och det låter inte som att det kommer att försvinna någon gång snart. Så det har varit ett stort problem. Så kostnadssidan av ekvationen har inte sett så perfekt ut för många grupper på sistone.

James:
För oss gör vi många lägenhetssyndikationer. Vi har många olika hyresrätter. Vår försäkringsräkning är en verklig kostnad på dessa fastigheter. Och inte bara det. När du gör mervärde, dina byggplaner, har de nästan fördubblats på kostnaden. Så den kortsiktiga finansieringen när du får den genom stabilisering och tar upp den till en ny kod, om du köper en gammal byggnad just nu, är kostnaderna genom taket. Och för att beröra Kalifornien är det en fullständig mardröm. Jag har precis köpt min första fastighet i Kalifornien. Det tog mig över tre veckor att hitta en försäkring för ett enfamiljshus. Och kostnaden var absurd. Några av mina offerter kom in på 50,000 XNUMX USD per år för ett enfamiljshus.

Stack:
Var är det här huset? Är det på en klippa där vattnet kommer upp?

Dave:
Det är ett fint hus.

James:
Det är på en klippa. Det var absurt och vi fick ner det, men det tog en evighet. Och jag är van vid... Försäkring har aldrig varit ett problem. Det tar oss 24 timmar att få en garanti och en policy i spel. Och det faktum att det tog två till tre veckor att få igång försäkringen och sedan kostnaden för det, det är astronomiskt. Och från vad våra försäkringsleverantörer och mäklare säger till oss är att detta inte blir bättre.

Stack:
Nej.

James:
Det här kommer att bli värre. Och det gör en enorm skillnad i våra totala driftskostnader och vad det gör för slutresultatet. Förutom försäkringskostnaden har arbetskostnaden verkligen fått oss. Kostnaden för att anställa era fastighetsförvaltare och att driva er verksamhet korrekt har ökat med minst 25 % på lönerna av vad vi måste betala för att få någon bra som fastnar. Det kommer inte att ha hög omsättning. Den lägre delen, din omsättning är så hög att du lika gärna kan betala de högre lönerna.

Stack:
Det är inte ens värt det.

James:
Ja.

Dave:
Åh, det är brutalt.

Stack:
Vilken tidsjämförelse använder du på den ökningen på 25 %? Är det under de senaste två åren, tre åren? För det är mycket.

James:
Vanligtvis, med våra fastighetsförvaltare i Pacific Northwest, om vi är en löneanställd, var den genomsnittliga lönen 55 till 60 tusen. Om vi ​​anställer de där 55, vilket jag inte tycker är en dålig lön för den tjänsten, men om vi anställer till det där 55,000 55-slaget mellanpris just där, omsättningen är var fjärde till var sjätte månad, är de borta. Och så vad vi hittade är att vi har varit tvungna att gå från 60 till 65 till 70 till till och med 55 för de riktigt bra som kan hålla saker och ting vända eftersom de minskar dina vakansgrader. Dina bra medarbetare är värda att behålla men det är ett stort hopp när du pratar 65 till 12. Det är en stor, stor ökning. Och det var under de senaste 18 till XNUMX månaderna vi såg den stora ökningen, men det är fortfarande ganska tungt i Pacific Northwest.

Stack:
Och det är en stor del av varför konversationer vi har och sedan den data som vi faktiskt spårar om detta över hela landet. På förvärvssidan har saker och ting bara saktat ner enormt eftersom du har alla dessa ingångar på gång som vi nu har pratat om att kostnadssidan inte ser fantastisk ut. Du har hyrestillväxten som normaliseras, kyler av. Och då har kapitalkostnaden bara blåst ut. Och så omedelbart som bara tvingar folk att gå ner i pennor eller åtminstone gilla, "Hej, vi måste vässa våra pennor lite här och ta reda på det här." Och för tillfället har förvärvssidan precis stängt av för det mesta från vad vi har sett.

Dave:
Rick, du nämnde just kapitalkostnaden som ett stort hinder för förvärv. Hur är det med tillgången på kapital? Man hör mycket om just på den kommersiella marknaden att det är svårt att få lån. Krediten är knapp. Samma sak på gång i en familj?

Stack:
Jag tror det, speciellt om ditt objektiv är idag kontra när SOFR var på noll.

Dave:
Rick, kan du bara förklara vad SOFR är?

Stack:
Det är en säker övernattningsränta och den ersatte LIBOR. Och för människor i det här utrymmet är det riktmärket som de kommer att titta på när de tänker på finansieringsaffärer. Och så när vi befann oss i en nollräntevärld låg SOFR precis runt noll, tror jag i två år, mars 2020 till runt 2022. Och då kommer uppenbarligen Fed in och gör sitt. Och idag svävar den, tror jag runt 5, och ändrade senast jag kollade, och den har inte kommit in som resten av avkastningskurvan. Så du tittar på tvåårsräntor, femårsräntor, 10-årsräntor, de har alla kommit in men SOFR är fortfarande oberörd. Det är precis där.
Så jag tror att det är en stor del av varför. Du kan köpa en 10-årig treasury för 4,015 5 och SOFR just nu är på 13 plus, så det är som att det gör affärer i det här utrymmet ganska svårt just nu. Och så jag tror att alla hoppas att... Vi får reda på det idag. Vi spelar in detta den XNUMX december och Fed är på väg att säga vad de kommer att göra, åtminstone vägledning till vad de ska göra nästa år. Och jag tror att alla i det här utrymmet verkligen hoppas att ja, vi har en mjuk landning och att det blir några nedskärningar nästa år eftersom det borde rulla igenom i vad SOFR-finansiering kommer att göra.
Och återigen, med en långsiktig syn på den här sektorn, tror jag att en av anledningarna till att folk blev förälskade i det här utrymmet när kurserna låg på noll var, och det var ett tag att det var väldigt svårt att få avkastning någonstans. Jag menar, var som helst. Och så folk tittade på den här tillgångsklassen och sa: "Åh ja, jag kan låna. Jag lyfter upp den. Jag får hyrasökning. Jag får uppskattning av hempriset." Och det är en ganska anständig avkastning i en värld där avkastning nästan inte existerar. Och så nu är det nästan som en 180 där avkastningen idag är överallt och den är... Åh, förresten, det är riskfritt. Så det är där det blir lite svårare att göra affärer i det här utrymmet. Och kapitalet tittar nu på andra platser också.

James:
Vi har märkt under de senaste 12, jag skulle säga 12 till 18 månader, att dessa stora hedgefonder verkligen har saktat ner på att köpa dessa enfamiljshus. Och just nu med räntorna är det svårt att göra affärer täckta. Men det finns lite fler möjligheter där ute. Just nu känner jag mamma och pops investerare, de får ganska höga räntor. När du funderar på att köpa en hyresfastighet, är priset citerat i bästa fall, 7.5 till 8 % just nu. Och det kan göra det svårt att täcka, men vad vi har funnit är för att några av dessa stora institutioner har dragit sig ur, och inte bara det, den säsongsbetonade investeraren har också dragit sig ur marknaden, de som var, som du sa , förutspår den 10% hyra tillväxt som bara har varit på den heta marknaden. De har dragit sig ur.
Så vi har sett några möjligheter, men vad tror du kommer att hända för den lilla mamman och pops-investeraren? Tror du att deras aptit kommer att öka för att köpa hyresrätter? För det känns fortfarande som att tonen är: "Åh, priserna är för höga. Du kan inte göra en penna." Vi har sett möjligheter och vi har köpt fastigheter, men det kommer med mycket hår på dem många gånger. Du måste göra mycket mervärde för att få det dit för att skapa aktiepositionen, för att få basen tillräckligt låg. Tror du att mamman och pops-investerarna kommer att fortsätta att köpa under 2024 eller tror du att det kommer att bli lite plattare som det var 2023?

Stack:
Om det vi pratade om tidigare och vi får en mjuk landning, priserna börjar komma in nästa år, tror jag att det kommer att lämpa sig positivt för fler grupper som kommer in och förhoppningsvis några av de mindre mammorna och popsarna. Vad vi har sett i den information som vi spårar är att institutionerna under det senaste förmodligen året eller så, verkligen ända sedan Feds började pressa räntorna och de har hållit sig på vad de är idag, har de dragit sig ut massivt. De är nästan borta för det mesta. Men ju mindre grupper du hänvisar till, desto mindre mamma och pojkar, de finns fortfarande där. Och jag tror att det vi ser på vår datamarknad för marknad är att de är köpare genom cyklerna så de finns alltid där, alltid spelar. Jag tror att det du sa om det finns lite hår på det och det är mervärde, vilket är en eufemism för det är stressande, det här är inte en lätt affär.

Dave:
Inte för James. Det tycker han är väldigt tröstande.

Stack:
Det är förmodligen där du hittar möjligheten just nu. Vi tittar på vad REITs rapporterar och pratar om, och en av mina favoritstatistik från det senaste kvartalet som American Homes for Rent nämnde, AMH, tror jag är vad de nu officiellt heter, jag tror att statistiken som de sa var detta. Eftersom de alltid har erbjudanden som de kommer att rulla igenom sina försäkringsmodeller, och så jag tror att det var som 22,000 XNUMX hem som de gick igenom sin försäkringsmodell och de köpte bara åtta.

Dave:
Oj.

Stack:
Så bara åtta av dessa 22,000 XNUMX passade med vad de behövde för att förvärva dessa bostäder. Så det finns ett mikrokosmos för vad vi ser i data över hela landet just nu för de större grupperna.

Dave:
Oj, det är inte uppmuntrande. Jag vill inte köra siffror på 22,000 XNUMX erbjudanden för att få åtta.

Stack:
Din modell är förmodligen inte lika sofistikerad som deras.

Dave:
Definitivt inte. Rick, jag skulle gärna vilja ha dina tankar om vad som kan komma att förändras i enfamiljsuthyrningen 2024. Bara i stora drag, vad ser du efter nästa år?

Stack:
Vår breda tes är att vi inte får en lågkonjunktur. Och så om det håller är det bra för sektorn. Så då tänker man på hyrestillväxt, och detta går tillbaka till våra kommentarer tidigare. Inte proforma tvåsiffrig hyra tillväxt eftersom det är, återigen, kasta ut det. Det är nog en gång i livet.

Dave:
Evigt. Ja, för alltid.

Stack:
Sättet att tänka på utrymmet är förmodligen 95, 96% beläggning. På de flesta marknader får du 3 till 5 % hyresökning. Och det är vi som tänker på det ur ett nytt hyresavtal. Och det är en vacker bakgrund av vaniljtyp för denna tillgångsklass. Och så tänker man på förvärvsvolymer. Och det är här jag tror att om du gör det... När jag pratar igenom det här, är jag glad att vi bryter upp det här. För en av de andra sakerna som jag tycker som har fungerat bra för småhusuthyrningssektorn är att du inte har haft många listor på marknaden för uthyrning den här cykeln. Och så en stor del av det är vad som händer i SFR, enfamiljsuthyrning, på noteringssidan vanligtvis ett genomflöde av vad som händer på enfamiljs till salu-sidan, vilket innebär att när listor dyker upp till försäljning, är lejonparten av förvärv för hyresgrupper kommer de genom MLS.
Och så vad vi inte såg den här cykeln, och det finns massor av anledningar till varför, inlåsning, jag kommer inte in på det, vi såg helt enkelt inte en topp i listningsaktiviteten. Och så per definition såg du ingen övergång för vissa av dem som kom in i hyresutrymmet. Vad vi dock föreställer oss för 2024 är att vi tror, ​​och du kan se detta i data, var maximal inlåsning runt mitten av 2022. Vi börjar se fler till salu listor som kommer in på marknaden under en mycket osäsongsbunden period . Vi körde precis den här analysen av en av våra rapporter denna månad. Och så jag tror att du börjar tänka på det och spola framåt till 2024 och du säger "Okej. Tja, det säger mig förmodligen att vi kan börja se mer aktivitet i form av enfamiljsuthyrning som kommer in på marknadens förvärvsmöjligheter”, eftersom det utbudet egentligen bara var låst under det senaste året eller så.
Och så det är också en del av vår avhandling om okej, så du kommer förmodligen att få mer inkrementell tillgång. Du bör nog tänka på att hyrestillväxten normaliseras lite jämfört med tidigare år. Så det är lite av detaljerna i vårt sätt att tänka på det nästa år också.

Dave:
Det är superintressant. Och jag är nyfiken. Tror du att inlåsningseffekten kommer att fortsätta sippra, fasas ut långsamt, eller tror du att det finns den här magiska punkten där om bolåneräntorna kommer ner till en viss punkt, kommer vi att börja se en flod av utbud?

Stack:
Ja, jag hatar att använda ordet översvämning eftersom man vanligtvis bara får översvämning om det är enormt nöd.

Dave:
Ja sant.

Stack:
Det står inte i vår avhandling. Jag har inte hört någon ropa efter det om de inte bara är en permabjörn. Så jag tror att inlåsningseffekten bara kommer att sakta... Nycklarna på handbojorna kommer bara sakta att börja låsa upp allt fler och fler människor. Och jag tror också, om du har en värld där bolåneräntor, så låt oss tänka på bolåneräntorna, rörde marknadsräntorna 8 under en vecka, början av november. Nu är de tillbaka till 7 och förändras. Och jag tror att om folk blir mer bekväma med idén om, "Hej, vi går inte tillbaka till en 3% 30-årig fast bolånevärld när som helst snart," så jag måste ge upp hoppet om det. Och nu är jag ett år, två år längre in i detta högre för längre bakgrund, och så vet du vad? Livet händer och jag kommer att handla om. Jag tänker inte vänta på 3%, 4% bolåneräntor igen. Så jag tror att det sakta men säkert kommer att börja hända.
Och den andra saken, det här är ett wild card i det här där man pratar om möjligheten för inventering att låsa upp. En av anledningarna till att det nya hemutrymmet, husbyggarna, och vi är väldigt nära det utrymmet, just har haft en fenomenal uppgång i år är, A, inte mycket återförsäljning så inte mycket att konkurrera med. Men då, B, specifikt på ingångsnivån har de köpt ner bolåneräntorna till 5. Vissa byggare annonserar fortfarande under 5, vilket är fantastiskt. Och jag tar upp det eftersom de har haft en fantastisk körning med det. Du börjar se några grupper som skulle kunna göra något liknande för återförsäljningsmarknaden.
Och så vad jag menar med det är att mäklare börjar ha konversationer som "Hej, är det här ett verktyg som vi kan använda för våra kunder?" Och eftersom det verkligen är en stor fördel där nya bostäder kommer in till 5, 5 1/2 bolåneränta, ett återförsäljningsboende, måste du betala 7%, kanske 7% plus. Och så om en del av det återförsäljningslagret kan komma ner till en konkurrerande takt som byggarna gör, det är där jag tror att du börjar få mer lager in på marknaden. Och det finns en grupp. Jag känner att vi nästan glömde iBuyers, men de finns fortfarande där ute. Och det finns en grupp som heter Offerpad där du kan gå in på deras hemsida, leta runt. Och jag gjorde det här häromdagen för Phoenix, och du kan se att de annonserar bostäder som de har förvärvat och de säljer nu till en bolåneränta på 5 %.

Dave:
Wow.

Stack:
Så de köper ner den kursen för takeouten, som är en återförsäljare. Det är där jag tror att det är en potential för återförsäljningsmarknaden att få sina armar runt detta finansiella verktyg som byggare har använt och säger, "Okej, låt oss börja göra det också och vi kommer förmodligen att få lite försäljning."

Dave:
Det är jätteintressant, Rick. Jag vill bara förklara för alla bara för att se till att alla förstår. I grund och botten, under de senaste åren eller två, bara baserat på byggarens affärsmodell, har de incitament att flytta produkten snabbt, i allmänhet snabbare än befintliga hem. Och så köper de ner folks räntor. Det här är tillfälliga saker där köparen betalar ett par tusen dollar för att sänka din ränta med 1 eller 2 eller 3% under ett eller två eller tre år.
Och det är en av anledningarna till att vi ser en stor ökning när vi diskuterade människor som köper nybyggnation. Och det har gjort det mer attraktivt i förhållande till befintliga bostäder än det har varit tidigare. Men det låter som, Rick, du säger att agenter, mäklare försöker komma på sätt eller erbjuda eller överväger liknande incitament för att kanske jämna ut villkoren lite när det gäller räntor så att fler säljare blir motiverade att sälja och få lite mer utbud på marknaden.

Stack:
Exakt, precis. Ja. Och det enda jag skulle säga är att ibland är de tillfälliga nedköp, men den största delen av dem är vad det gäller vad byggare har gjort, är hela tre år fastställda.

Dave:
Jasså?

Stack:
Ja. Dåså-

Dave:
Toppen.

Stack:
Det är ett enormt verktyg eftersom du tänker på det och konsumenten, uppenbarligen finns det stor efterfrågan där ute på hemköp. Och om du kan ha samtalet med en återförsäljare och säga, "Hey, marknadsräntorna är uppe här vid 7 1/2 eller vad de nu var," nu är de 7, "men vi kan få in dig vid 5. Och Åh, förresten, det är hela löptiden för det 30-åriga lånet.” Det är ett bra försäljningsverktyg.

Dave:
Absolut.

Stack:
Leta runt på byggarens webbsidor och nästan alla lutar åt 30-åriga fasta nedköp. Några av dem börjar annonsera om justerbara bolån igen, och vi kan komma in på det om du vill. Men jag tror att konsumentpsyket kring bolån med justerbar ränta är som: "Åh nej, jag minns de där. Jag kommer ihåg vad de gjorde och jag vill inte ha det." Och så de flesta konsumenter lutar sig mot det 30-åriga fasta nedköpet, och det är därför byggare lutar sig åt.

Dave:
Rick, medan jag fick dig hit, kan jag köra en teori eller en fråga jag har från dig? Det finns inte i din rapport, men jag har läst mycket och vi har pratat mycket i programmet om överutbudet och mycket överbyggnad i flerfamiljsutrymmet, och du börjar se svaghet i hyrorna där. Beläggningsgraden sjunker en aning. Tror du att det finns en risk att det rinner ut i småhushyresutrymmet?

Stack:
Hyresgästprofilen är så annorlunda. Och så det är där jag tror, ​​och vi har data som backar upp detta, flerfamiljsutrymmet, lägenhetsutrymmet, historiskt mycket flyktigt. Du får utbudsvågor, massiva utbudsvågor upp, kollapsar ner, blöder genom hyrorna, hyrorna kollapsar. Och det ser vi i princip just nu. Men för vad vi ser, ser du inte riktigt någon inverkan på enfamiljsuthyrningssidan. Och jag glömmer statistiken, men vi har den. Det är som att hitta en nål på en höstack och försöka hitta en lägenhet med tre bäddar, och det är verkligen en stor del av enfamiljsuthyrning, det är, "Hej, vi erbjuder något som fungerar för den kohorten i ett skoldistrikt." Och så det är där när vi tittar på det historiskt, och jag tror även den här cykeln också, vi förutspår negativ hyrasökning i lägenhetsutrymmet i år nästa år, och vi förutspår en ganska bra hyrestillväxt i småhusuthyrning det här. år och nästa år.
Så det enda jag kan säga är att vi har ett enfamiljshyresindex där vi spårar nya hyresavtal på 99 marknader, det finns ett par marknader där hyrorna har blivit negativa eller ganska nära det, och det finns ett samband. Så Vegas och Phoenix är marknaderna jag pratar om. Och om du är bekant med lägenhetsutrymmet, har Vegas och Phoenix sett ett stort utbud komma in i systemet också. Så det är de två marknaderna just nu där du bara från en bred penselsynpunkt kan säga, "Åh, de två delarna av hyresekosystemet, både lägenheter och småhusuthyrning på dessa marknader, har saktat ner avsevärt." Men i resten av landet har vi inte riktigt sett det sambandet ännu.

Dave:
Jag fattar. Tack. Det är super hjälpsamt. Nåväl, Rick, det här har varit ett fantastiskt samtal. Tack så mycket för att du delar din forskning och insikt med oss. Om folk vill få rapporten eller lära sig mer om ditt arbete, var ska de göra det?

Stack:
Ja, du kan gå till vår hemsida och fylla i en förfrågan. Vi gör mycket research-undersökningar åt våra kunder, men sedan tror jag faktiskt att några av våra bästa saker är genom vårt kostnadsfria nyhetsbrev. Och så kan du registrera dig där på vår hemsida. Och så har vi många människor på sociala medier. Om du är på LinkedIn kan du följa oss där. Om du är på Twitter eller X kan du följa oss där. Och sedan till och med på Threads, börjar se att fler människor börjar rota runt på Threads, så vi får se.

Dave:
Trevlig. Tack så mycket, Rick. Vi uppskattar att du är med oss.

Stack:
Ja, likaså. Uppskattar det, killar.

James:
Tack, Rick.

Dave:
Så James, ändrar någon av denna forskning din åsikt om vad som kommer att hända nästa år eller vad du ska göra?

James:
Vet du vad, vi kommer att fortsätta bara göra det vi gör. Vi är på våra proforma och om det träffar våra köpboxnummer kommer vi att fortsätta köpa. Jag tror att det är vad vi förväntade oss, saker vi kommer att normalisera ut. Vi ser en stadig hyrestillväxt, men vi måste bara hålla koll på dessa utgifter. Den förutspår verkligen att dessa utgifter kommer att öka under de kommande åren. Och så länge det är pennor på det sättet kommer vi att fortsätta köpa.

Dave:
Ja mannen. Det bekräftar faktiskt vad jag planerar att göra nästa år. Jag har investerat passivt i flerfamiljshus de senaste åren, men jag behöver komma tillbaka och köpa småhus och små flerfamiljer. Det är en mycket stabil tillgångsklass, tror jag, för att matcha det med några av de större svängningarna jag har tagit i flerfamiljshus. Det är bara ett bra sätt att bygga ut en mer balanserad portfölj, så det får mig att må bra om vad jag planerar för nästa år.

James:
Ja, det är som att alla tycker, "Åh, jag vill komma in i flerfamiljshus för att jag vill vara med i större projekt." Men i slutet av dagen kommer en enfamiljsburrfastighet att ge dig mest effekt på kort sikt än en flerfamiljsbostad på lång sikt. Det är bara aktietillväxten och kassaflödet, det är oöverträffat i den tillgångsklassen. Så glöm inte de små erbjudandena. De tjänar pengar.

Dave:
Jag vet, ja. Alla vill bara få 20 enheter på en gång. Men om du inte har ett lag är det mycket. Det är väldigt effektivt att bara gå långsamt en i taget och bara göra ett riktigt bra jobb på en individuell affär istället för att försöka få en stor grand slam.

James:
Små affärer fungerar.

Dave:
Absolut.

James:
Det är inget fel på dem.

Dave:
Okej. Tja, tack, James, för att du kom med oss. Och tack alla för att ni lyssnade. Vi uppskattar dig. Och om du gillar det här avsnittet, vänligen ge oss en recension. Vi har inte fått recensioner på flera veckor. Jag vet inte vad som händer. Så om du lyssnar på programmet, gå till Apple eller Spotify och ge oss en ärlig recension av On the Market-podden. Tack alla igen. Vi ses nästa gång.
On The Market skapades av mig, Dave Meyer och Kaitlin Bennett. Showen är producerad av Kaitlin Bennett med redigering av Exodus Media. Copywriting är av Calico Content, och vi vill rikta ett stort tack till alla på BiggerPockets för att ni har gjort denna show möjlig.