Hur "nämnareffekten" påverkar fastighetsinvesterare

I den här artikeln

Vill du förstöra din rikedom? Jag kan lära dig hur. Vill du skapa mer välstånd åt dig själv? Jag kan lära dig att göra det också. 

Känner du till nämnareffekten? 

Inom finans och investeringar, "nämnareffekt” uppstår när värdet på en del av en portfölj minskar drastiskt och drar ner det totala värdet på portföljen. Som ett resultat representerar alla segment av portföljen som inte minskade i värde nu en stor procent av den totala kakan.

Även om detta är sant och något uppenbart, finns det en annan nämnareffekt på spel i fastigheter. En lömsk förstörare av investerares drömmar och rikedom. 

Om du förvärvar och driver en stor tillgång och denna nämnare går i din riktning, du kommer att fira med en dubbelvinst. Men även om du köper och driver din tillgång väl kan denna nämnareffekt förstöra dig och likvidera ditt eget kapital.

Vad är denna nämnareffekt? Jag pratar om cap rate dekompression. 

Vad händer i denna fastighetscykel? 

Takräntan i kommersiella fastigheter fyller en liknande funktion som P / E-förhållande i aktiemarknadsinvesteringar men omvänt. Det är faktiskt förhållandet mellan vinst och pris. Specifikt: 

Cap Rate = Nettodriftsinkomst ÷ Tillgångspris

Smakämnen takhastighet rör sig i omvänd proportion till tillgångens värde vid tidpunkten för ett köp/försäljning. Cap-räntan återspeglar investerarnas känsla av den förväntade avkastningen utan hävstång för en tillgång som denna, på en plats som denna, i ett tillstånd som detta, vid en tidpunkt som denna. 

En lägre cap rate är lika med en högre prissatt tillgång. Den oöverträffade komprimeringen av takräntan vi har upplevt under det senaste decenniet återspeglar den nästan otyglade optimism som investerare har haft när det gäller att förvärva kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. 

Men träd växer inte till himlen. Som ekonomen Herb Stein snett observerade: "Om något inte kan fortsätta för alltid kommer det att sluta." 

Jag säger inte att detta är slutet på stigande fastighetspriser. Jag säger att detta är ett normalt ögonblick i ebb och flödet av fastighetsmarknadens cykler. Och för dem som inte var med 2008, vill jag tydligt säga att det inte finns någon anledning till panik eller att sluta investera. 

Tvärtom, några av de bästa möjligheterna kommer att finnas tillgängliga som en del av nedfallet från de dåliga förvärv som andra gjort under de senaste åren. 

Jag kan inte göra bättre än att citera Scott Trenchs Artikeln om detta ämne.

Är du övertygad om nämnareffektens förödande kraft? (Om du inte gillar den termen kan du hålla fast vid "cap rate decompression"). 

En stigande takränta kan avsevärt sänka värdet på en kommersiell fastighetstillgång. Och som vi har diskuterat på andra ställen kan hävstångseffekt göra det ännu mer smärtsamt. Tänk på detta om tillgångsvärdena sjunker med 25 %, skulle detta utplåna ungefär 100 % av det egna kapitalet i en 75 % hävstångsaffär. 

Det här är ingen saga mardröm. Det finns många historier om LP-investerare som redan är redo att förlora hela sin investering i vissa syndikerade affärer. Några av dessa är ungefär två eller tre år gamla affärer med förfallande bryggskuld. Andra gjordes under det senaste året med rörlig ränta. Tyvärr vet många av dessa LP-investerare inte att de är i riskzonen ännu.  

Fallet för långa hålltider 

Det finns inget ont med korta hålltider. Grossisthus, dagshandel och många kommersiella fastighetsaffärer ger hög IRR vinster för sina investerare. Många kortsiktiga strategier är populära i högkonjunktur.

Men min favoritinvesterare, Warren Buffett, tycker annorlunda. Han säger, "Om du inte är villig att äga en aktie i tio år, tänk inte ens på att äga den i tio minuter." Oraklet från Omaha sa också: "Eller favoritperioden är för alltid."  

Så hur känner långsiktiga investerare om denna skrämmande dekompression av cap rate? Jag skulle säga att det för det mesta har liten eller ingen inverkan på dem, förutom att ge dem möjligheten att skaffa mer rimliga eller underprissatta erbjudanden under det kommande året eller två. 

Tänk på det här. Föreställ dig att du äger en kassaflödande kommersiell fastighetstillgång. Du köpte den för 3 miljoner USD för två år sedan, och komprimering av cap rate under de första 18 månaderna ökade dess uppskattade värde till 4 miljoner USD. Du samlade fortfarande ditt kassaflöde och njöt av ditt liv. 

Sedan inträffar dekompression av cap rate under de senaste sex månaderna, och nästa år sjunker dess uppskattade värde tillbaka till 2.8 miljoner dollar. Ska man få panik? Jag skulle inte veta varför. Du bör fortfarande samla kassaflöde och njuta av ditt liv.

Långsiktiga innehavare konsumeras inte av förändringar i kortsiktiga värden. De har vanligtvis fast ränta som inte förfaller under mycket lång tid. Och de som förvärvade sin tillgång för ett decennium sedan, och som står inför förfall på sina skulder, har vanligtvis sett en betydande värdetillväxt och avbetalning av kapital som gör att de har en acceptabel position att refinansiera nu om det är nödvändigt. 

Syftar på Buffett igen. Han kunde inte bry sig mindre om kortsiktiga uppgångar eller fall i aktier som innehas av Berkshire Hathaway. Han drivs inte av marknadens uppfattning om dessa tillgångar eftersom detta inte har någon inverkan på deras slutliga värde. Han gillar faktiskt när priserna faller så han kan skaffa ännu mer. 

Aktiemarknadens uppfattning om värdet liknar takräntan i kommersiella fastigheter. Som kommersiella fastighetsinvesterare skulle vi göra klokt i att imitera investeraren (Buffett), som kan förlora 99.4 % av sitt aktievärde och ändå slå S&P 500 under samma tidsperiod. 

Avslutande tankar

Mitt värdepappersbolag är en långsiktig ägare. Jag inser att detta inte ofta är det mest populära erbjudandet, och många investerare går över vår fond som ett resultat. Jag önskar alla kortsiktiga innehavare lycka till, men jag gissar att den nuvarande och kommande cap rate-chocken kommer att få många att tänka om sina strategier. Oavsett om det händer eller inte kommer vi att fortsätta följa vår långsiktiga strategi. 

Blackstones grundare, Larry Fink, myntade "långsiktighet". Kanske borde vi kalla långsiktigt tänkande som "CRE Numerator Effect." 

Om det vore en sak, skulle det fokusera på att utöka driftsnettot i vår ekvation, över en lång tid, till den grad att förändringar i täljaren skulle ha mindre effekt. Denna strategi, tillsammans med att förvärva måttlig till låg LTV, långfristig, fast ränta, bör visa sig vara en vinnare på vilken marknad som helst, tjur eller björn. 

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.