Flera extraordinära milstolpar slogs nyligen på fastighetsmarknaden som inte verkar vara vettigt när de sätts ihop.
Till att börja med, den genomsnittliga 5-åriga ARM bröt 8% för första gången sedan mitten av 1990-talet. (Och det 30-åriga fasta bolånet är knappt mindre än så, på 7.946% när detta skrivs.)
Normalt skulle man kunna tro att om priserna mer än fördubblades under loppet av 18 månader, skulle fastighetsmarknaden få ett stort slag.
Nåväl, ingenting med den här marknaden är normalt, eftersom man skulle ha fel om den förutsägelsen. Faktum är att i juli bröt de nationella bostadspriserna ur sin mycket kortlivade "nedgång" och är återigen positiva år över år. Enligt Case-Shiller Index, i juli 2023 kom indexet in på 310.16, upp från 307.14 i juli 2022 (308.3 i juni 2022 var den tidigare toppen). "Slumpen" (om du ens kan kalla det så) ser ut så här:
Data från National Association of Realtors (NAR) går igenom september i år och fann att försäljningspriserna har stigit 2.8% jämfört med året innan, med ett medianhem för $394,300 XNUMX. Perioden med prisnedgångar (åtminstone tills nu) var utomordentligt kortlivad.
Det bör förstås noteras att detta bara är nominella priser. I reala termer (d.v.s. justerat för inflation) har fastighetspriserna fallit betydligt mer. Om vi använder en inflationsräknare, värdet på en dollar idag skulle ha varit värt endast cirka 0.91 USD i början av 2022. I reala termer har alltså fastigheter minskat med nästan 10 % sedan räntorna började öka.
Till och med, med tanke på var räntorna är nu, är det fortfarande häpnadsväckande hur väl fastighetspriserna har hållit uppe.
Varför har inte marknaden kollapsat? eller har det?
I augusti förra året Jag förutspådde Fastighetsmarknaden skulle inte kollapsa av flera skäl, inklusive solida utlåningsmetoder, allmän inflation, bostadsbrist, och i synnerhet många husägare med låga räntor, fasta räntor. Som jag sa:
"[D]är finns färre bolån med justerbar ränta än det var under åren före [2008] kraschen. Som The Financial Samurai påpekar var endast 4.7 % av bolånen som togs 2021 justerbara bolån! Resten var fast ränta..."
"Mitt personliga bostadslån är på 3% på en 30-årig fast ränta. Självklart kommer jag aldrig att refinansiera den. Faktum är att många människor nu har otroligt låga räntor bundna i 30 år."
Vad detta har orsakat är en säljarstrejk, där få människor är villiga att sälja och ge upp de fantastiska, fasta räntorna för att köpa ett nytt hem med 8 % bolån.
(På ett snabbt ställe, om du har ett bolån på under 4 %, bör du nästan absolut inte sälja. Om du måste flytta, hyr ut din nuvarande bostad och hyr sedan där du flyttar om du inte köper där Vettigt.)
Det som började som en frost över fastighetsmarknaden har blivit en djupfrysning. Titta bara på numret av befintliga hus sålda:
Detta är den typ av försäljningsaktivitet (inte priser, uppenbarligen) vi såg under den stora lågkonjunkturen.
Enligt NAR, befintliga bostadsförsäljningar "fall med 2.0 % från augusti till en säsongsjusterad årstakt på 3.96 miljoner i september. År över år sjönk försäljningen med 15.4 %." Men om du går tillbaka till januari 2022 minskar befintliga bostadsförsäljningar med över en tredjedel.
Månader av utbud kröp upp från 3.2 till 3.3 månader från augusti 2022 till augusti 2023 (det var bara ungefär en månad 2021). Men det har skett trots att antalet hus sålts att ha fallit genom golvet.
Det befintliga lagret av bostäder till salu ligger på 1.1 miljoner, en minskning från nära 1.25 miljoner i mitten av 2022. (Det fick över 4 miljoner kort under höjden av den stora lågkonjunkturen 2008.)
Vi har sålt några fastigheter nyligen för att samla in ytterligare medel, med tanke på att refinansiering inte är ett alternativ. För flera månader sedan, även om marknaden inte var het, fick vi fortfarande i allmänhet dessa hus under kontrakt inom en vecka eller två. Nu är det nästan helt tyst. Vi har hört att detta är en vanlig upplevelse, åtminstone där jag är.
Med all sannolikhet beror detta åtminstone delvis på psykologiska faktorer för potentiella köpare. Med priser på eller nära 8% vill många köpare vänta i minst en månad eller så för att se om de tickar tillbaka. Det var min erfarenhet när räntorna först nådde 6%. Men det här är bara en känsla - det är ingen säker sak. Precis som att det inte är säkert att räntorna kommer att sjunka härifrån trots att Federal Reserve signalerar att det är det kommer att "pausa" framtida vandringar.
Vart är vi på väg?
Federal Reserves ordförande Jerome Powell sa nyligen att den nuvarande finanspolitiska banan för USA är "ohållbar.” Med rekordhöga (nåja, typ) underskott i fredstid och höga räntor som kräver allt mer orimliga räntebetalningar, något måste ge relativt snart.
Och kombinationen av höga priser och höga räntor har gjort bostäder som oöverkomliga som det någonsin varit i amerikansk historia. En analys i slutet av 2022 (när kurserna var mer som 6%) ingås, "Bostadspriserna måste sjunka mer än 40%" för att bostäder ska bli överkomliga igen. Förhoppningsvis är det bara kurser som sjunker.
Ekonomiska förutsägelser har inte särskilt bra resultat. Men för vad det är värt, förväntar sig NAR att bolåneräntorna kommer tillbaka 6 % till nästa år. Å andra sidan är Deutsche Bank nästan säker på att det kommer en lågkonjunktur.
Själv har jag svårt att se hur vi tar oss ur det här utan åtminstone lite ekonomisk smärta. Men man vet aldrig säkert.
The Bottom Line
För nu är det viktigaste att förstå att denna marknad är illikvid. Få människor behöver sälja. Så för det mesta gör de inte det.
Om du behöver sälja för att samla in pengar, dröj inte, eftersom det kan ta ett tag innan din fastighet flyttar. Det vore klokt att erbjuda finansieringskoncessioner också.
Refinansiering är i grunden en nonstarter, och därmed BRRRRing är mycket svårt, även om det säkert fortfarande finns möjligheter beroende på affärer. Med flips, förvänta dig en längre hålltid, och det skulle vara klokt att sticka ut, d.v.s. verkligen få huset att poppa.
Och för kärleken till allt gott i denna värld, om du har ett fast bolån från före mitten av 2022, håll i det för kära liv!
Gå med i samhället
Är du redo att lyckas med fastighetsinvesteringar? Skapa ett gratis BiggerPockets-konto för att lära dig mer om investeringsstrategier; ställ frågor och få svar från vår community med +2 miljoner medlemmar; kontakta investerarvänliga agenter; och så mycket mer.
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
- PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- : har
- :är
- :inte
- :var
- ][s
- $UPP
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- Om Oss
- Konto
- aktivitet
- Annat
- justerat
- prisvärd
- igen
- medel
- sedan
- Alla
- nästan
- Även
- amerikan
- an
- analys
- och
- årsringar
- svar
- ÄR
- AS
- åt sidan
- be
- Förening
- At
- AUGUSTI
- Författaren
- genomsnitt
- tillbaka
- Bank
- I grund och botten
- BE
- blir
- varit
- innan
- Börjar
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- BÄST
- Stor
- Blockera
- gränsen
- Botten
- i korthet
- Pank
- men
- Köp
- köpare
- Uppköp
- by
- beräknat
- Ring
- kom
- KAN
- orsakas
- säkerligen
- ordförande
- byta
- Stäng
- Collapse
- kollapsade
- kombination
- Gemensam
- samfundet
- jämföra
- fullständigt
- medgivanden
- Kontakta
- kontrakt
- kunde
- Naturligtvis
- Crash
- skapa
- Aktuella
- datum
- Datum
- Erbjudanden
- Nedgång
- Minskar
- djup
- fördröja
- Trots
- Deutsche Bank
- svårt
- do
- inte
- Dollar
- inte
- fördubblats
- dow
- Dow Jones
- ner
- tappade
- grund
- under
- e
- lättare
- Ekonomisk
- fastigheter
- Även
- NÅGONSIN
- allt
- befintliga
- förvänta
- förväntar
- erfarenhet
- utomordentligt
- extraordinära
- Faktum
- faktorer
- Fallen
- SNABB
- Federal
- Federal Reserve
- få
- färre
- finansiella
- finansiering
- hitta
- Förnamn
- första gången
- Fiskal
- fixerad
- flips
- För
- hittade
- Fri
- Frys
- från
- Frost
- fonder
- framtida
- Allmänt
- allmänhet
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- Go
- Går
- kommer
- god
- fick
- stor
- hänt
- Hård
- Har
- hörsel
- höjd
- Held
- här.
- dold
- Hög
- historia
- Träffa
- hålla
- innehav
- Hem
- Bostäder
- Förhoppningsvis
- HET
- Huset
- hus
- bostäder
- Hur ser din drömresa ut
- HTTPS
- i
- SJUK
- if
- med Esport
- in
- Inklusive
- Öka
- oerhört
- index
- inflation
- intresse
- Räntor
- lager
- investera
- investering
- IT
- Januari
- jerome
- jerome powell
- jones
- Juli
- juni
- bara
- Vet
- Efternamn
- Förra året
- Sent
- LÄRA SIG
- t minst
- långivare
- långivare
- utlåning
- mindre
- LG
- tycka om
- sannolikhet
- Lån
- längre
- se
- UTSEENDE
- Lot
- älskar
- mac
- göra
- många
- många människor
- marknad
- Match
- max-bredd
- Medlemmar
- Mitten
- delmål
- miljon
- Månad
- månader
- mer
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- flytta
- förflyttar
- rörliga
- mycket
- multipel
- my
- nationell
- Nära
- nödvändigtvis
- Behöver
- aldrig
- Nya
- Nästa
- Nej
- Ingen
- normala
- noterade
- inget
- nu
- antal
- of
- erbjudanden
- on
- ONE
- endast
- öppet
- Åsikter
- möjligheter
- Alternativet
- or
- Övriga
- vår
- ut
- över
- Smärta
- del
- särskilt
- särskilt
- bana
- betalningar
- Topp
- Personer
- perioden
- personlig
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- poäng
- pop
- positiv
- potentiell
- Powell
- praxis
- förutsägelse
- Förutsägelser
- föregående
- pris
- Priser
- egenskaper
- egenskapen
- psykologiska
- sätta
- frågor
- Snabbt
- höja
- Betygsätta
- rates
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknaden
- verkligen
- skäl
- nyligen
- lågkonjunktur
- post
- relativ
- relativt
- Hyra
- representerar
- Reserv
- REST
- Reuters
- Risk
- rund
- Till Salu
- försäljning
- såg
- se
- se
- verka
- sälja
- Försäljningen
- känsla
- September
- flera
- brist
- skall
- sida
- eftersom
- sitter
- So
- fast
- några
- Alldeles strax
- specialisera
- stå
- igång
- förrätter
- anges
- Stater
- Fortfarande
- konstigt
- strategier
- Strategi
- ämne
- väsentligen
- lyckas
- leverera
- säker
- T
- Ta
- tagen
- villkor
- än
- den där
- Smakämnen
- deras
- sedan
- Där.
- Dessa
- de
- sak
- saker
- tror
- Tredje
- detta
- i år
- de
- Genom
- Således
- tick
- tid
- till
- i dag
- tillsammans
- alltför
- spår
- sann
- två
- Typ
- under
- förstå
- unika
- United
- USA
- tills
- värde
- mycket
- vs
- vänta
- vill
- var
- we
- vecka
- VÄL
- były
- Vad
- när
- medan
- VEM
- kommer
- beredd
- KLOK
- med
- utan
- världen
- värt
- skulle
- skrivning
- skriven
- Fel
- år
- år
- dig
- Din
- zephyrnet