Din hem kapital skulle kunna vara den hemliga såsen till tidigare pensionering. Med så många husägare och hyresfastighetsinvesterare över hela landet sitter på hundratusentals i hemkapital, frågar en, "tänk om du använde detta fångade kapital för att bygga upp välstånd?” Och även om de flesta husägare inte vill sälja sina primära bostäder, refinansiera till högre bolåneräntor eller riskera att ta ut ett dyrt HELOC, Hyresfastighetsägare är i den perfekta positionen att använda sina massiva aktiepositioner för att uppgradera till större, bättre investeringar. Vi tog på Chris Lopez, Denver-baserad investerare och agent, för att förklara.
Chris har kunnat bygga en ansenlig fastighetsportfölj ganska snabbt, men även han erkänner att han börjat lite senare. Efter att ha arbetat större delen av sin karriär som internetmarknadsförare, som blev dagshandlare, gav Chris upp allt för att gå med huvudet först in i fastigheter som en investerarvänlig agent och investerare. Och som investerare i Denver har han sett hem han köpte för bara några år sedan EXPLODERA i värde, och många andra investerare känner samma sak. Så, om du är i Austin, Boise, Raleigh, Phoenix eller någon annan fastighetsboommarknaderna, kan det verka som om du sitter på en hög med rikedomar som inte kan röras. Men du skulle ha fel.
I det här avsnittet går Chris igenom hur husägare och fastighetsinvesterare kan låsa upp det "fångade" eget kapitalet i sina hem. Han går igenom när man ska köpa, sälja eller refi och hur man använder BiggerPockets hyresfastighetskalkylator att bestämma det bästa draget. Chris vet att inte alla fastigheter är värda att sälja/uppgradera, men om du handla med ett fåtal matta fastigheter för kassaflöden kan du nå dina pensionsmål ÅR snabbare, med mer pengar som kommer in och mindre stress. Så, vill låsa upp ditt hems eget kapital och snabba upp din väg till förtidspension? Häng kvar!
Klicka här för att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Mindy:
Välkommen till BiggerPockets Money-podcasten, där vi intervjuar Chris Lopez och pratar om vad man ska göra med det egna kapitalet som har fastnat i ditt hus.
Chris:
Så jag tror att det alltid handlar om, "Hej, vad är dina mål?" Och var realistisk om vad dina mål är, eftersom all fastighet är ett medel för att få dig till ditt mål. Så jag tror att det är väldigt bra när folk omvärderar detta nya problem de har. Och medan de omvärderar problemet, gör marknaden också en inventering av vad dina mål är just nu och hur de har utvecklats. För det ger oss Polstjärnan vart vi ska gå och hjälper oss att fatta lämpliga beslut.
Mindy:
Hallå. Hallå. Hallå. Jag heter Mindy Jensen, och med mig har jag som alltid mitt sinne-på-sina-pengar-och-hans-pengar-på-hans-sinne co-host, Scott Trench.
Scott:
Grymt bra. Vilket underbart intro från min ökända medvärd.
Mindy:
Det är Snoop. Scott och jag är här för att göra ekonomiskt oberoende mindre skrämmande. Trodde du verkligen att det var den Notorious B.I.G.? Det är okej. Det var ännu bättre. Scott och jag är här för att göra ekonomiskt oberoende mindre skrämmande, mindre bara för någon annan. För att introducera dig till varje pengarshistoria, eftersom vi verkligen tror att ekonomisk frihet är tillgänglig för alla, oavsett när eller var du börjar.
Scott:
Det är rätt. Oavsett om du vill gå i pension i förtid och resa jorden runt, fortsätta att göra stora investeringar i tillgångar som fastigheter, starta ditt eget företag eller omvärdera din redan byggda fastighetsportfölj, hjälper vi dig att nå dina finansiella mål och få pengar ur vägen så att du kan börja mot dina drömmar.
Mindy:
Scott, jag är väldigt exalterad över att få prata med Chris Lopez idag. Han är en lokal investerare och agent från Denver, och vi kommer att prata med honom om vad man ska göra med allt det där kapitalet som har fastnat i ditt hus. Men innan vi gör det har vi ett nytt segment på BiggerPockets Money Podcast som heter Money Moment, där vi delar med oss av ett hack, tips eller trick för att hjälpa dig på din ekonomiska resa. Dagens Money Moment är, om du har problem med att spara, använd spartrappan. Det är här du väljer en belöning, som AirPods eller en spadag, och multiplicerar kostnaden för föremålet med två till tre gånger dess värde. När du har nått det besparingsmålet plus kostnaden för föremålet, belöna dig själv. Skaffa den saken. Efter det, välj en dyrare artikel och börja processen igen. Om du har ett pengartips till oss, vänligen dela det genom att mejla
Scott:
Och som en påminnelse letar vi alltid efter gäster som kommer till programmet för att dela sin pengarhistoria, eller som gäst för våra finansfredagsavsnitt. Så om du är intresserad, vänligen ansök på biggerpockets.com/guest eller bigger pockets.com/financereview.
Mindy:
Innan vi tar in Chris, låt oss ta en snabb paus.
Och vi är tillbaka. Chris Lopez är en fastighetsmäklare och investerare i Denver. Han kan ses på BiggerPockets YouTube-kanal, och han är också grundaren av Envision Advisors. Chris, välkommen till BiggerPockets Money Podcast.
Chris:
Hej, Mindy. Jag är glad över att vara här och redo att prata lite pengar och shoppa.
Mindy:
Nåväl, vi ska prata fastigheter idag. Chris, berätta lite om dig själv och vad du är specialiserad på.
Chris:
Så som många andra var det inte min första karriär att vara fastighetsmäklare och att vara en fastighetsinvesterare. Jag fyllde 40 nyligen och för ungefär åtta år sedan var jag redo för min andra akt i livet. Vilket gick vidare från mina första företag, som var mycket internetmarknadsföring och mycket dagshandel på aktiemarknaden och valutamarknaden. Så kort svar är, jag lärde mig mycket om internetmarknadsföring, hade stor framgång där. Och jag gjorde hemskt, som de flesta människor gör, i dagshandel och valutahandel. Så allt det fick mig att gå tillbaka och inse: "Vet du vad? Fastigheter var dit jag ville gå till när jag var 20, men jag hade inte resurser eller pengar till. Men nu är jag i början av 30-årsåldern. Jag fick erfarenhet, fick lite pengar, fick mycket mer erfarenhet. Jag kan gå ut och börja göra det."
Så vid den tiden bestämde jag mig för att vända min karriär mot fastigheter, eftersom jag behövde en ny inkomstkälla för mitt företag, och jag ville också börja investera i fastigheter. Så jag tror mycket på att ju mer jag kan kombinera mitt intresse och min karriär med mina långsiktiga pensionsmål, investeringsmål, desto bättre är det. Så jag gjorde en fix-and-flip, tjänade pengar, men hatade det. Försökte grossist. Det var inte för mig. Men när jag gick ut och pratade med fastighetsmäklare, och gick ut och började göra fastighetsaffärer, insåg jag, "Wow. Det finns en enorm möjlighet där ute i fastighetsmäklarvärlden att gå ut och vara agent och att hjälpa människor att gå ut och göra det jag vill göra." Vilket inte är att fixa och vända eller tjäna kortsiktiga pengar i grossistledet, utan hur man går ut och investerar så att jag under de kommande 20 åren kan nå mina pensionsmål.
Så jag tog mina kunskaper i internetmarknadsföring och utnyttjade det för att bli fastighetsmäklare. Att börja bygga mitt företag, få ut mitt namn, ingenjörsledare. Och jag gjorde nischen på att hjälpa människor att investera i fastigheter här lokalt i Denver. Så jag har fokuserat mycket på Denver-området och det långsiktiga tänkesättet och trenderna för fastighetsinvesteringar. Så, det för oss att presentera.
Scott:
Ja. Så en av utmaningarna som fastighetsinvesterare i Denver, inklusive mig själv, förmodligen inkluderade du, Chris och Mindy, du också, är att vi har gjort riktigt bra ifrån oss under de senaste 10 åren när vi investerat i fastigheter här. Fastighetsvärdet har stigit enormt mycket. Du köpte en fastighet för fem, sex, sju, åtta år sedan, den kan ha fördubblats i värde, eller nära den. Vi kan ha refinansierat några fastigheter med utbetalning. Jag sitter personligen på en hög med eget kapital och känner mig fast. Jag är väldigt glad över att ha det här problemet. Jag klagar inte på det här problemet, men jag har fastnat. Höger?
För om jag säljer fastigheten måste jag betala skatt på vinsten. Jag måste betala av mitt lån och sedan måste jag omplacera dessa pengar till något annat som kommer att vara vettigt. Om jag köpte en annan fastighet, till exempel utan ett 1031-byte, skulle jag byta ut mitt 3%-lån mot ett 5- eller 6%-bolån. Om jag 1031 byter gör jag samma sak. Fick byta bolånen. Om jag tar ut refinansiering för att dra ut pengar, samma affär. Jag byter min låga ränta. Så det här problemet med stigande räntor tror jag verkligen har skapat ett intressant problem för oss som har investerat. Och jag undrade vad dina tankar är när det gäller att få tillgång till det aktiekapitalet, och hur hanterar investerare detta goda problem?
Chris:
Ja, och det är så att börja med det. Det är ett stort problem att ha. Det är den första världens framgångsrika problem, och platser som Denver, Austin, Salt Lake City, många av de marknader som har sett uppskattning det senaste decenniet, de har det här problemet. Vad det är, är att någon köpte en fastighet för några år sedan till ett tak på 7, 8, 9%. En mycket bra uthyrning. Snabbspola framåt har hyrorna gått upp, 40, 50%. Värdena har fördubblats eller tredubblats. Så nu har cap rates komprimerats. Så nu är taket 4 % och 5 %. Och ju lägre takpriser, desto sämre brukar hyran vara som en tumregel. Så det tar upp den här intressanta utmaningen för människor som säger: "Hej, jag tjänar ganska bra kassaflöde på min fastighet. 800 till $1,200 200,000 i månaden rabatt på en enfamiljsuthyrning här i Denver. Jag har 3.25 800,000 $ kvar på mitt bolånesaldo på XNUMX %, men min egendom är värd XNUMX XNUMX $." Och det är alla punkter du har lagt fram, Scott, om, "Vad gör du?"
Så jag tror att det är väldigt viktigt för människor att först ta ett steg tillbaka och göra en global överblick över vad de har för mål, för jag ska använda mig själv som ett exempel. Jag började köpa fastigheter när jag var singel. Nåväl, nu är jag gift, jag har ett nytt företag och jag har två små barn. Mitt liv har förändrats dramatiskt. Så mina mål har förändrats, och hur mycket tid jag vill lägga på mina fastighetsinvesteringar har också förändrats. Jag vill spendera tid med mina barn, inte gå ut och måla väggar. Så jag tror att det alltid handlar om, "Hej, vad är dina mål?" Och var realistisk om vad dina mål är, eftersom all fastighet är ett medel för att få dig till ditt mål. Så jag tror att det är väldigt bra när folk omvärderar detta nya problem de har. Och medan de omvärderar problemet, gör marknaden också en inventering av vad dina mål är just nu och hur de har utvecklats. För det ger oss Polstjärnan vart vi ska gå och hjälper oss att fatta lämpliga beslut.
Och jag menar, många gånger finns det inget rätt eller fel svar för människor när det gäller rättvisa. Och jag tror att det är väldigt viktigt att först titta på "Hej, om jag säljer det här, vilka är mina skattekonsekvenser?" Jag menar, jag har hackat huset. Scott, du har hackat huset. Många av BiggerPockets-lyssnarna har House hackat. Om du har ett tillfälle där du kan sälja en fastighet och du befinner dig i ett undantag av kapitalvinster under två av fem år, ja, då kan det vara ett riktigt bra tillfälle att köpa och bara ta 200 300,000 3 dollar i eget kapital från bordet. Ta den där gåvan från Uncle Sam och kör med den. Nu kan den stora majoriteten av människor inte komma åt den uteslutningen av kapitalvinster. Och sedan blir folk fixerade vid, "Åh, ja, jag vill inte bli av med min 3%-ränta." Tja, ja, men jag skulle inte bara titta på det ena måttet. För det finns många scenarier där du sparar en dollar här, genom att hålla de 10 % medan du sparar pengar i ränta. Men du går faktiskt miste om XNUMX $ i välståndsskapande här genom att inte omdisponera det med hävstång och en fastighet med högre tak.
Så det handlar om att faktiskt köra flera scenarier många gånger. Hej, ta reda på vad du har för mål. Och sedan, "Vad kan jag göra med den fastigheten? Låt mig faktiskt bara köra scenarier. Ska jag betala av det?" Och för många människor är det inte det rätta svaret. För om du behöver samla fler fastigheter för dina pensionsmål, ja, att betala av en fastighet kommer inte att ta dig dit.
Scott:
Kan jag ställa en snabb fråga här? Du sa att det kan vara en bra idé att omfördela kapitalet från min fastighet till en fastighet med högre ränta. Men jag är en investerare här i Denver, och jag är för helvete arrogant. Och jag tror att jag köpte några av de bästa hyresfastigheterna, kassaflöden hyresfastigheter här, och jag är inte övertygad om att takräntan på en annan fastighet här i Denver kommer att vara högre än de jag äger. Jag tror att jag konstruerat en ganska bra portfölj med detta. Så föreslår du i det här fallet att jag till exempel går ut ur staten och går in i en annan fastighet? Jag undrar om många investerare tycker att deras portfölj har rimliga takpriser där, och är, åtminstone för skicket på deras fastighet, bland de bättre typerna av inlösande investeringar i deras område.
Chris:
Vad är ett tak för en av dina fastigheter, bollplank?
Scott:
Säker. Jag skulle säga, och jag använder hyra-till-pris-förhållanden som mer av en tumregel, men jag skulle säga att det är i intervallet 0.65 hyror-till-värde.
Chris:
Än sen då? Så, ett tak på 5 till 6 %?
Scott:
Visst, om vi är trevliga. Ja.
Chris:
Tja, jag menar, okej. Så jag menar-
Scott:
Och det är högt för Denver.
Chris:
Ja.
Scott:
Ja.
Chris:
Så många gånger har många människor köpt … Speciellt här i Denver. Jag kommer att använda ett extremt scenario, eftersom det beror på vad den aktuella värderingen av fastigheten är. Många människor gör misstaget, "Åh, jag köpte den här fastigheten för sju år sedan." Bra. Det spelar ingen roll längre. Du köpte en fastighet med 9 % tak. Vi måste använda dagens siffror. Så från all analys jag har gjort har tumregeln varit att om det är under en fastighet med 4 % takränta, 4 % takränta med en PM-avgift, är det ofta meningsfullt att sälja och omplacera, eller en 1031. Om det är över en fastighet med 4 % tak, betyder det många gånger, hej, reparera och omplacera.
Nu, med högre räntor, har saker och ting förändrats. Spreadarna är svårare, men jag fann att taket på 4 % var tröskeln. Och många gånger är det som, "Hej, folk har en 3.5 % takränta." Eftersom de köpte en fastighet i Sloan's Lake, som är ett område som har genomgått enorm uppskattning i Denver. Kommer att sälja en fastighet med 3.5 % tak. Och jag skulle säga, "Du behöver cirka 1.5 till 2% höjning av takräntan tillsammans med ökad hävstångseffekt." Så en högre cap rate, högre hävstångseffekt är nyckeln till att göra det värt besväret i den transaktionen.
Mindy:
Okej. Jag umgås i BiggerPockets-forumen hela tiden, och du kan hitta dem på biggerpockets.com/forums, och jag tycker att begreppet cap rate är förvirrande för även några mycket erfarna investerare. Kan du förklara vad du pratar om, så att folk som lyssnar och som förmodligen är väldigt förvirrade kan förstå?
Chris:
Absolut, och tack för att du tog upp det. Så cap rate är i huvudsak din nettodriftsinkomst dividerat med det aktuella värdet på ditt hus. Så vad det betyder är att du tar din hyra. Du subtraherar alla dina driftsdata. Så i princip allt annat än din bolånebetalning. PM, reparationer och underhåll, skatter, försäkringar, HOA-avgifter, landskapsarkitektur, vad det nu är. Det ger dig din nettodriftsinkomst, och det är bara ytterligare ett sätt att utvärdera hur den fastigheten presterar. Jag personligen gör takpriser. Det har fungerat bra för mig, och det är också bra eftersom du har skulder eller ingen skuld. Det är bara ett sätt att från en hög nivå förstå hur fastigheter kan prestera. Jag vet att många människor använder GRM, eller bruttoränta multiplikator, cap rate. Mycket liknande koncept, bara lite mer avancerat och nyanserat. Men jag tycker att det är ett mycket bra sätt att hjälpa till att prata, sniffa på hög nivå. "Hej, det här ser bra ut." Eller, "Hej, du har en fastighet med 4 % takränta. Här är några saker på hög nivå du kan göra."
Scott:
Så jag använde ett slags koncept av GRM. Hyres-till-pris-förhållandet är en inversion av GRM för att tänka på min fastighets kassaflöde. Du säger takpriser. Cap priser är bättre. Jag borde använda takpriser. Men jag ser verkligen på det som hyra-till-pris-förhållande på högsta nivå, även om jag lätt kan snurra det så. Men hur som helst, så du menar att en fastighet med låg ränta, något i intervallet 4 eller lägre just nu, som många investerare kan tycka att de har i Denver specifikt, skulle kunna bytas om mot en fastighet som kan tjäna en 6 eller 7 % cap rate på marknaden. Och detta kan multiplicera din avkastning, beroende på hur du utnyttjar och de antaganden du gör.
Så, massor av varningar där. Men du kan vara suboptimalt distribuerad, är vad du säger, med en av dessa egenskaper. Hur motiverar jag... Jag måste göra så många antaganden och jag måste tro på så många saker för att komma fram till destinationen du är på. Jag måste tro att min uppskattning kommer att vara den här nivån. Jag måste förstå skillnaden mellan räntorna på den skuld jag har för närvarande kontra att jag ska få på en ny fastighet. Hur lindar jag huvudet runt alla dessa satsningar och tar för att känna mig säker på att om jag är framme: "Åh, om jag äger en fastighet med en gräns på 4 %, är det dags att sälja den och omplacera den till en fastigheter med högre ränta”?
Chris:
Du vänder dig till dina miniräknare och kalkylblad. Så, jag menar, en riktigt enkel sak är, jag menar, hej, gå och använd BP-kalkylatorerna och koppla in hyresuppslaget ... Gå och ta hyrkalkylatorn och koppla in hyran du har idag. Men använd inte siffrorna du använde fem år när du köpte den. Använd dagens siffror. "Hej, vad är dagens värde? Vad är dagens hyra? Vad är dagens driftsdata?” Och teckna det som om du köper fastigheten idag. För varje gång du tecknar en ny hyresgäst, eller tecknar ett nytt hyresavtal, eller du refinansierar det, köper du i princip tillbaka fastigheten ett tag. Så gå igenom scenariot och säg, "Hej, är den här egenskapen vettig?" Så du kan göra det med BP-kalkylatorn och sedan ta reda på hur den fungerar.
Så jag tittade på en kunds fastighet förra veckan, och det här är ett mycket vanligt exempel. De köpte fastigheten för 300,000 650 dollar i Denver. Nu är det värt ungefär 200,000. De fick ett bolån på 3 400 $, ett lån på 3.5 % ränta och 3.6 400,000 i eget kapital. Men det är en fastighet på 1031, 500,000 %. Bra. Koppla in kalkylatorn och se hur den fungerar, och räkna sedan ut hur mycket eget kapital du har. I det här fallet, låt oss säga $XNUMX XNUMX. Och avrunda bara uppåt eller nedåt för några försäljningskostnader, avgifter. Antag en XNUMX och spela några sådana scenarier. Och säga: "Bra. Om jag har XNUMX XNUMX dollar att lägga ner, kommer jag att gå och köpa den här andra fastigheten med tak. Det kan vara i Denver, kan vara på din lokala marknad, eller det kan vara out-of-state. Bara, hej, vilka fastigheter du än tittar på, koppla in, "Hej, om jag sålde det här, tog kapitalet och köpte den här fastigheten med högre ränta, hur fungerar det?"
Nu, vad vi ofta ser ... Och återigen, ta detta ur ett Denver-perspektiv. Den personen säljer den fastigheten för $650,000 1031. De betalar sina mäklararvoden och stängningsavgifter, 1.1 det. De kommer att köpa ett ställe som 35 miljoner dollar eller så. Men för att skapa ett kassaflöde har vi en handpenning på 40, 7 % till en ränta på 35 %. Så vad som händer många gånger är att i det scenariot sålde de det, 3.5 % ner, och de går från en fastighet med 5.5 till XNUMX. Så, ganska konservativ och ganska realistisk. Deras kassaflöde kommer att förbli ungefär detsamma. Men deras totala värdering går upp och deras nettodriftsintäkter mer än fördubblas ofta. Så jag tittar ofta på det, "Hej, det är en framtida dollar. Det är ett framtida värde.”
Och det här är verkligen, vill jag säga, mer praktiska investeringar för människor som vill gå ut och hitta en värdeskapande fastighet. Det här är mer som "Hej, jag vill bara gå ut, titta på några fastigheter, omplacera mitt kapital. Jag är ett upptaget proffs. Jag är en upptagen person." För den typen av hastighet tittar du egentligen mer bara på att omdisponera ditt kapital. Och det är där det handlar om, för många av de kunder jag pratar med, inklusive mig själv, lever jag inte på mina pengar med mina fastigheter idag. Jag har andra inkomster som gör det, och alla mina hyror är för ... Det är min pension. Det är min investeringspool. Så jag behöver inte ett stort kassaflöde där.
Nu vill jag att mina fastigheter ska ha ett kassaflöde, men det handlar lite om, "Hej, vill du ha mer kassaflöde idag, eller vill du byta upp för att få mer kassaflöde i framtiden?" Så många gånger, även med dessa mycket extrema exempel på en fastighet med låg ränta och högt kapital, medan den inte är lika bra som den var för ett år sedan, är det fortfarande vettigt på 10, 20, 30 år. schackspel av fastighetsinvesteringar. Jag vet inte om jag svarade på din fråga där eller gjorde vattnet smutsigt.
Scott:
Nej, jag tror att det stämmer. Och jag tror att jag älskar ditt svar, och inte bara för att det var en plugg för våra miniräknare på biggerpockets.com/calc. Men det är som "Hej, det är svaret, är att koppla in det här i ett kalkylblad och fatta några beslut och göra några antaganden." Och ett av de viktigaste antagandena som kommer att finnas där är, se, om du analyserar en ny fastighet, kommer du att kunna få handpenningen, alla grundläggande siffror kring hyror, kassaflöde och allt det där. sorters saker. Förhoppningsvis, om du är en fastighetsinvesterare, är du ganska bekväm med att göra den typen av antaganden.
Men de viktigaste i den här analysen kommer att vara räntan på din skuld som du kommer att få på den nya fastigheten, och de värdestegringar du har på hyres- och pristillväxt under de kommande 30 åren, och i synnerhet under de närmaste åren med det. Tja, 30 år om du tänker långsiktigt, eller en kortare sikt om du tänker på kortare sikt. Det är verkligen viktigt, och jag tror att det kommer att bli riktigt intressant. Jag tror att folk kommer att upptäcka att om de inte tror att uppskattningen kommer att bli väldigt hög, kan omplaceringsstrategin kosta dem. Det kan vara ganska följdriktigt. Men om du tror på uppskattning under de kommande åren, och du kan lägga in ett värde på 3, 4, 5 %, så kommer det du säger att fungera riktigt, riktigt bra. Är det i stort sett korrekt, Chris, enligt din erfarenhet?
Chris:
Ja, men jag måste trycka tillbaka på uppskattningsantagandet. Så du har rätt. Jag menar, jag rekommenderar inte att du garanterar 6%, 8%, 10% uppskattning. Jag rekommenderade det inte för flera år sedan. Jag garanterar typ 3 till 5% för historiska medel. Nu, nästa år eller två, säger jag, "Hej, vi kommer förmodligen att vara platt, åtminstone i Denver. Vi kanske ger en poäng, vi kanske gör en poäng, men antar bara att ingen uppskattning är.” Jag tror att det viktigare som finns... För du har rätt. Om du gör galna antaganden, kommer du att komma ur spel. Men även om du köper en annan fastighet, låt oss säga att du säljer i Denver och köper i Denver från en fastighet på 3.5 till 5.5. Om du faktiskt gör en riktig emission där, är du fortfarande bättre ställd av en ren förmögenhetsupplevelse eller förmögenhetsbyggande upplevelse, eftersom det fortfarande är ett högre tak.
Nu, om det ökar eller hyrorna växer snabbare, är det en stor, fet körsbär på toppen, som kommer att öka din avkastning. Men även om uppskattningen och hyrestillväxten är relativt oförändrad, vilket för större delen av landet tror jag att det är så det kommer att vara under ett eller två år, eller så blir det -3 till +3 för många av områdena, så platt , kan det fortfarande vara mycket vettigt och fortfarande vara rätt drag i det långsiktiga välståndsbyggandet. Så uppskattning kommer inte att göra eller bryta det. Jag skulle bara garantera mycket, mycket konservativt till 0, 1% för nästa år eller två, och sedan går det förmodligen tillbaka till 3 eller 4% i det långa loppet.
Den andra saken är också att man tittar på möjligheter. Det här har varit några saker, för jag rekommenderar folk att gå ut och bara, jag menar, leka med massor av beräkningar. I det här fallet, "Hej, jag är en investerare i Denver. Sälj i Denver, köp i Denver.” Och det gör du på din marknad. Nu säger du också, "Hej, sälj i Denver och köp utanför staten till en bättre cap rate." För vad är Denver? Den dyraste icke-koststaden nu, tror jag. Så kassaflödet är väldigt, väldigt svårt att hitta. Så teckna garantier, "Hej, om jag köpte det här." Och sedan gick jag på en galen mängd emissionsavtal där vi säger: "Hej, ja, jag vill inte ge upp min 1031-utbyte. Tänk om jag sålde den och rullade in i en DST, en statuary trust i Delaware?” Ja, du sparar dina pengar på skatten. Men under de kommande fem åren, eftersom du gör en avkastning på 5 %, börjar du faktiskt förlora pengar på lång sikt.
Jag körde scenarier med "Hej, om jag faktiskt bara betalade kapitalvinster, borde jag gå med $400,000 100,000, men $300,000 XNUMX går någon annanstans." Men jag tar ut $XNUMX XNUMX och gör en ny investering i fastigheter, till en syndikering, till en annan verksamhet. Men jag får en så högre IRR, det kan fortfarande vara vettigt och säga: "Vet du vad? Det är värt att äta upp dessa kapitalvinster." Så jag ger dig inga rekommendationer här. Min poäng är att många människor gör många vad-om-grejer. Tja, gör vad-om-grejen och kör beräkningarna genom ett kalkylblad eller BiggerPockets-kalkylatorn. Och sedan kan du ta den där kalkylatorn och göra allt för din fastighet, en fastighet på din marknad, en out-of-state plats, en sommartid. Du kan räkna ut en passiv investering, sådana saker. "Hej, hur är dessa avkastningar och hur ser de skattekonsekvenserna ut?" Få den stora bilden av saker och ting.
Och sedan är nästa nivå, gå igenom och se till att du pratar igenom din CPA. Vilka är skattekonsekvenserna? Eftersom jag många gånger vet att jag för mitt eget personliga bruk uppskattar vad jag skulle äga i avskrivningar eller kapitalvinster, och min gissning är inte särskilt bra. Så jag pratade med min CPA. Och jag kommer också att titta på sakerna som, "Ja, du kan gå utanför staten och taket är högre, mer attraktivt. Men nu måste du ha den extra kostnaden för att resa och utveckla ett nytt nätverk på marknaden.” Vilket inte är bra eller dåligt, men dessa timmar och utgifter syns vanligtvis inte på fastighetsgarantin. Så jag tror mycket på, kör en massa scenarier och tittar sedan på statistiken. Och titta sedan också på skattekonsekvenserna och titta på, "Hej, hur mycket bandbredd och pengar krävs för att jag faktiskt ska genomföra den här nya strategin?" Och bara ha kul med löpscenarier.
Mindy:
Jag gillar det här rådet mycket, eftersom det kan vara väldigt lätt att fastna i FOMO eller vad marknaden nu gör. Du är fastighetsmäklare. Kommer du ihåg våren förra året, när alla köpte och du inte ens kunde se några av dessa hetare hus ibland? Eller så skulle du gå in, och det är bara den här svängdörren av människor, och du skulle förlora. Du är 1 av 37 erbjudanden. Så jag kan se att folk blir riktigt, riktigt exalterade över det. Den här våren, av vad jag har sett hittills, börjar det se ut så igen. Inte till den grad, eftersom vi inte har de stora räntorna. Men det blir fortfarande riktigt, riktigt varmt i Denver-området. Så det kan vara lockande att sälja. "Åh, jag lyssnar på Chris på BiggerPockets Money Podcast. Och han sa att min cap rate inte är bra, så jag borde sälja."
Nej, det säger han inte. Han säger kör scenarier. Kör många scenarier. Prata med din agent och se vad de tror att du kan få för din fastighet. Kör siffrorna baserat på det beloppet, kanske lite mindre, kanske lite mer. Men se vad alla dessa alternativ kommer att ge dig innan du hoppar in med båda fötterna. Du säljer den och sedan säger du, "Åh, jag kan inte göra en 1031 eftersom min tidslinje tog slut." Jag vet tillräckligt om 1031 för att vara farlig. Det finns en mycket specifik tid som du måste köpa en ny fastighet, för att identifiera tre fastigheter. Och om du inte gör det är din 1031 utanför dörren. Om du inte får någon i förväg att ta pengarna åt dig och hålla dem, är din 1031 utanför dörren. Om du tar pengarna i besittning är du nu skyldig alla dessa skatter. Så det är mycket planering inblandat. Men om du funderar på att sälja, kör siffrorna. Se till att det är vettigt. Kör alla siffror. Prata med människor. Jag älskar det här så mycket.
Scott:
Ja. Chris, det låter som att det finns ett par alternativ här. Jag kan sälja fastigheten, jag kan refinansiera fastigheten eller så kan jag inte göra någonting och låta min lågränteskuld amortera. Jag har valt att låta min lågränteskuld amortera. Det har varit mitt tillvägagångssätt just nu. Jag är inte säker på om det är rätt tillvägagångssätt, och jag måste ifrågasätta det. Och i fallet med att sälja fastigheten har jag två alternativ där. 1031 utbyte eller bara skörda ... Jag har alternativ A. Sälj del A är 1031, och sälj del B är skörda vinsten. Har du några fallstudier eller kanske scenarier du kan gå igenom av personer som har valt vart och ett av dessa alternativ och varför de har gjort det, eller kanske exempel från din personliga portfölj?
Chris:
Ja. Absolut. En sak, jag vill hoppa tillbaka till vad Mindy sa. Min favorit sak om ... Vad jag skulle rekommendera efter att du har gjort alla scenarier och pratat med folk, och jag gör det här hela tiden. Min favoritfunktion hos BiggerPockets är forumet. Jag gillar att läsa andras inlägg, men jag skriver också mina egna. Och skriv inte, "Hej, killar. Jag funderar på att sälja fastigheten. Vad ska jag göra?" Gör inte ett så dåligt inlägg. Gör ett inlägg som "Hej, jag körde ett scenario. Här är siffrorna. Och jag körde tre uppsidor för det här, det här och det här. Här är mina siffror. Här är mina tankar. BP community, ge mig din feedback." Och du kommer att få mycket bra feedback. Du kommer också att få människor att nå ut till dig för att ta med andra möjligheter. Så gör alltid due diligence. Men gemenskapen där, jag tror att det är den absolut bästa delen av BiggerPockets, eller min favoritdel. Så gör allt det och dela det sedan med forumet och sätt igång grupptänket.
Scott:
Älskar det. BiggerPockets-kalkylatorer och BiggerPockets-forum. Det är rätt. Ställ en smart fråga så får du smarta svar.
Mindy:
Ett smart svar. Och du kommer att få många olika svar. "Hej, jag gillar vad den här personen säger, men jag tror inte att de tog hänsyn till denna faktor." Du kommer få människor som är mycket erfarna att berätta för dig vad de skulle göra i den situationen, och troligen kommer de att förklara varför. Folk i forumen älskar att prata om fastigheter. Och det är lite annorlunda för oss, eftersom vi är i fastigheter. Men när du älskar att prata om fastigheter och du är en fastighetsinvesterare, bryr sig ingen annan i ditt liv. De vill inte höra det. De vill bara berätta om den dåliga upplevelsen de hade. Men i BiggerPockets-forumen har du folk som gör det. Människor som har gjort det längre än du som har scenarier som du kanske inte har varit med om ännu där de kan ge dig erfarna råd.
Chris:
Ja.
Mindy:
Och jag menade inte att det skulle låta som en reklam, men-
Chris:
Nej. Men jag menar, finns det en tillgång där ute, killar? Använd den. Jag menar, det har varit en av de bästa tillgångarna jag har använt i min fastighetskarriär som agent, som investerare. Okej. Så, gå tillbaka till några exempel här. Så för att ta ett steg tillbaka, min examen är i ekonomisk planering, och jag har alltid haft den där långsiktiga planeringsönskan. Jag gillar inte att göra det i aktier och obligationer där jag säger "Hej, lägg det i en indexfond, och det är tråkigt och ställ-det-och-glöm-det." Fastigheter är mycket mer komplext. Så vad jag gör för mig själv och vad jag gör för mina kunder, jag har satt ihop ett ramverk i fem steg. Jag kommer att rama in det med detta, och detta kommer att gå igenom ett par vanliga scenarier vi ser där ute på marknaden.
Så steg ett är, vad är dina mål? Som jag pratade om, se om dina mål är. Fastigheter är ett fordon att åka dit. Steg två, titta på din totala portfölj. Många tittar på sina hyresrätter isolerade. Men hallå, hur fungerar det över dina 5, 7 eller 10 hyrda lägenheter? Precis som du skulle titta på din IRA, din 401(k), det här. "Hej, hur fungerar det som helhet?" Det tredje steget är att gå ut och börja titta på dina individuella fastigheter, dina individuella tillgångar. "Hej, vad finns det för möjligheter? Vilka är siffrorna?" Gör en SWOT-analys där. Steg fyra, kör de här scenarierna som vi pratade om. Och sedan steg fem är, skriv din handlingsplan.
Så det här är väldigt bra för investerare. Dessutom, om du är en agent där ute, har jag tyckt att det här är ett fantastiskt verktyg för att skapa mervärde för mina kunder. Så jag och mitt team gör cirka 30 till 40 av dessa portfoliosessioner per år. Eller, jag är ledsen, en månad. Dessa är ungefär som dina årliga ekonomiska planeringssessioner med våra kunder och för oss själva som investerare. Så vi får mycket bra data. Vi ser några trender där. Och för att få ihop några vanliga exempel där ute är, det handlar om att många människor närmar sig pensionen. Tja, för dem är de mindre tillväxtfokuserade och de är mer inkomstfokuserade. Så de kanske är i 50- eller 60-årsåldern, börjar gå i pension eller vill ta ett steg tillbaka. Barn går på college eller ut ur huset. De behöver inte massor av framtida inkomster eller massor av framtida tillväxt. De behöver mer inkomst de närmaste åren.
Så det är ett helt annat fall än någon som är som jag, där jag fortfarande behöver samla mer fastigheter för att gå i pension på den nivå jag vill under de kommande 10 eller 20 åren. Jag är fortfarande i min ackumuleringsfas. Så för människor som ofta befinner sig i sin pensionsfas kan det vara vettigt att betala av fastigheterna och säga, "Hej, om du har de här fastigheterna betalt, vad är kassaflödet?" Men samtidigt kör du scenarier, "Hej, på samma gång, om du betalar av dessa egenskaper, hallå, titta på ett trippelt netto. Hej, titta på en skuldfond som kan betala 8 eller 10 % i avkastning." Du kan göra olika saker som det, men du måste se till att det överensstämmer med det målet. Så för många av de människor som är i den pensionsfasen väljer många att gå ut och bara fortsätta att betala av sina fastigheter. Så du är som, "Hej, om du bara betalar av dina fastigheter, är du vid dina inkomstmål."
Så många gånger kommer de att ta skuldsnöbollsstrategin och börja betala av en fastighet, eller det lägsta saldot eller den högsta räntan. Så, "Hej, börja betala av det." Och sedan betala av nästa, betala av nästa. Och många gånger kommer de att sälja en egendom som är deras hundegendom eller [ohörbart 00:30:40]. Som, "Hej, den här egenskapen, det är smärtan i baken. Jag hatar det. Det fungerar inte bra." Bra. Nåväl, bli av med det. Uppskattningsfest. Vi går vidare. Så för många människor kan det vara ett riktigt bra drag att betala av sin egendom. Men nu, om du säger "Hej, om jag betalar av fastigheten och jag inte har den inkomst jag vill ha", har vi ett problem där.
Scott:
Så vi hade en bra diskussion om ett ämne som detta på BiggerPockets Money show 322, Why Your Rental Property Cashflow Isn't What You Think It Is. Vi hade en gäst där som hade nio hyresfastigheter och som levde lönecheck till lönecheck eftersom kassaflödet inte var där. Så om du undrar över detta, om du inte är säker, kan du vara i den situationen om du har ett par lägenheter där åtminstone några av dem är break-even i bästa fall och kanske negativt kassaflöde. Och jag tror att du i den situationen kommer att upptäcka det genom att följa de fem stegen som Chris beskrev. Och i den specifika fastighets-för-fastighetsanalysen kommer du att avgöra vilka du förmodligen bör överväga att sälja eller avsluta. Så Chris, har du gjort det här med din egen portfölj under de senaste åren eller två?
Chris:
Jag har. Så jag gjorde min egen portföljgranskning. Jag har inte gjort några rörelser i år, och det var mer för att min portfölj faktiskt är … Den är ganska väloptimerad med takräntorna, belåningsgraden. Men även att gå in på de yttre faktorerna är att min karriär och mitt företag är en fastighetsmäklare, allt relaterat till fastigheter. Tja, jag är väldigt konservativ. Och eftersom vi går igenom hackiga tider, och de flesta människors inkomster i fastigheter har sjunkit i år, och ... För 2022 och '23 är den lägre för många människor. Så jag tänker: "Hej, jag kommer att vara väldigt konservativ med mina investeringar, för jag måste se till att min dagliga inkomst är bra. Så jag vill inte gå ut och börja trampa upp eller skärpa kassaflödet." Även om det är vettigt ur investeringssynpunkt, är det inte vettigt ur global synvinkel vad jag behöver göra som investerare just nu.
Så vad jag gör är att jag har två fastigheter här i Denver Metro som ... jag menar, de är bra att hyra. Som jag sa, de är inte mina favoriter. Jag skulle inte vara olycklig att flytta dem. Så jag har pratat med min fastighetsförvaltare. Hyreskontrakt kommer att förfalla runt december, är vad vi siktar på, eftersom den bästa tiden att sälja fastigheter här i Denver är våren. Rätt runt mitten av februari till slutet av maj, en trevlig plats för att lista en fastighet. Så jag ska se till att de hyreskontrakten är slut, och sedan har jag tid att få ut hyresgästerna så att de kan gå och hitta ett nytt boende, och förhoppningsvis har jag tre till sex veckor på mig att gå där och göra vilken typ som helst uppdateringar jag behöver göra. Eftersom de flesta uthyrningar, de behöver lite kärlek. De behöver lite TLC. Och många gånger är det bättre för dig att lägga in 5 till 15,000 XNUMX USD i något arbete och sedan sälja det till en ägare. För varje dollar jag spenderar på att göra det snyggare borde jag få tre till fyra dollar till i gengäld för det. Så, "Hej, var är den där söta platsen för mig att göra det väldigt ägarvänligt för att maximera min dollar?"
Så jag börjar planera på det. Många kunder gör det. En riktigt intressant sak. Det här har varit så fascinerande. Så att gå tillbaka till detta scenario med höga aktier och låga räntor. Många människor tycker "Hej, min hyra är bra." De har ett tak på 4 %. De gillar uthyrningen, bra del av stan. De vill inte röra det, men de vill omfördela eget kapital. Vi har gjort många HELOCs. Det finns en bank som jag känner till i Colorado ... De är vanligtvis väldigt svåra att hitta banker som gör investerings-HELOCs på investeringsfastigheter. Så en HELOC är en hemlånekredit, och de är inte som ett 5-årslån, utan det är mer som checken, kreditkortet på din fastighet.
Vi har många människor som gör en HELOC-investering på sin investeringsfastighet, och sedan går de från ... De hade en LTV på 30 %. De tar ut 20 eller 30 % av sitt eget kapital och distribuerar sedan om det till antingen en uthyrningsstrategi eller någon typ av syndikeringsstrategi. Och de kan ha sin kaka och äta den också, eftersom de har den låga 30-åriga fasta räntan, och de kan hantera en viss rörlig ränta, men låna till 6, 7%, men gå få 15 till 20 % avkastning.
Mindy:
Vem gör denna HELOC för investeringsfastigheter? Eftersom jag inte har kunnat hitta någon som gör investerings HELOCs.
Chris:
Tja, DM mig på BiggerPockets, så ska jag berätta för dig, Mindy. Nej. Så, mycket av det här kommer från ... Så med det här, så är de här ... jag menar, gärna dela det namnet med dig och ge min kontakt där borta, Mindy. Fantastisk kille. Men du vill leta efter lokala banker. De stora bankerna och nationella långivare, och förmodligen personen som gav dig ditt 30-åriga fasta konventionella lån, de kommer inte att vara rätt kille eller tjej att ge dig det lånet. De är Fannie och Freddies konventionella långivare.
Så de stora bankerna kommer inte att ge dig detta. Men hitta en lokal bank, som en statligt godkänd bank eller kreditförening många gånger, och det är de som gör HELOCs. Och det beror bara på att jag pratade med 30 banker, plus att jag fick mitt nätverk här. Och jag vet ett par banker som kommer att göra det, men väldigt få kommer att göra det om de inte äger den första positionen. Och många gånger har de inte den första positionen. Så det blir väldigt, väldigt nyanserat. Men det är där många människor blir frustrerade på fastigheter, särskilt teknikkillar och aktiekillar. Jag är som, "Tja, fastigheter är inte effektivt." Ja, ring 30 långivare. Det är inte kul, men det är så man hittar guldet.
Scott:
Så jag älskar det här som ett tillvägagångssätt och som ett verktyg. Jag vill varna för att jag inte är ett fan av att använda en HELOC-investering med 6 % ränta för att sedan omplacera till investeringar av syndikeringstyp. Jag tycker att det är riktigt tufft arbitrage, och kassaflödena och tidpunkterna från dessa syndikationer kan inte vara lika bra i vissa av dessa fall. Det är ett väldigt aggressivt spel. Så kom bara ihåg att om du ska göra den typen av strategi. Det är mycket mer aggressivt än att omfördela kapitalet från en hyresfastighet till en annan fastighet, enligt min mening, med 7-års fast ränta.
Chris:
Ja. Det är här, som jag sa, för många som gör det, de äger åtta lägenheter och de gör det på en eller två. Så de håller sig fortfarande väldigt balanserade i den totala aktiepositionen, och deras blandade fasta ränta är 3.5, och nu lägger de till en mycket liten mängd variabler. Så jag håller helt med dig, Scott. Det är mer avancerat. Det är högre risk. Och vi har människor som gör det mot uthyrning, gör det mot fonder eller syndikering. Men det är definitivt en mycket mer avancerad teknik, och se till att du har pengarna för att rida på vågor därifrån eller åka slag därifrån.
Scott:
Jag vill säga att jag tycker att det är klokt att gå ut och se vad du kan få för en investerare HELOC om det är tillgängligt för dig. Det är alltid bra att ha tillgång till krediten, även om du inte ska använda den.
Mindy:
Ja. Det räddade definitivt min hud på vår fastighet. Det var inte en investerare HELOC. Det var en HELOC på mitt eget hus. Men jag gjorde en del finansiella affärer och jag behövde tillgång till snabba pengar. Och jag trodde att jag kunde behöva tillgång till snabba kontanter, så jag öppnade den, men jag tog inte ut något. Den bara satt där. Men sen när jag behövde den var den där för att dra. Är en investering HELOC i samma eller liknande takt som en personlig egendom HELOC?
Chris:
Nej. Många gånger är det mer som prime plus 1 till 3 %, där många gånger ägare-occ kan vara prime plus 0 eller prime plus 0 till 1. Så du ser spridningen där. Den andra saken är, för många primärval, menar jag, det finns många kreditföreningar och banker runt om i stan som kommer att gå upp till 95 % eller 100 % kombinerad LTV. De kommer att göra mycket höga LTV. Återigen, gå in där med försiktighet. Du måste vara smart med ett stort kreditkort. Men en investerare HELOC, där de utnyttjar många gånger är en total sammanlagd LTV på 70 till 80%. Och kombinerad LTV betyder, "Hej, hur stor är procentandelen av den 30-åriga fasta förstapositionsbetalningen? Och vi lägger till HELOC ovanpå där. Vad är dessa två kombinerade?" Så investeringen HELOC är den bästa jag har sett. Jag säger bäst. Den högsta LTV är 80% kombinerad LTV, vilket fortfarande är otroligt högt för en investering HELOC.
Scott:
Kan vi gå igenom ett par exempel från kanske kunder som du har arbetat med på folk som kanske går igenom olika av dessa alternativ? Har du pratat med någon och de säger: "Vet du vad? Jag ska bara betala av grejen och säga glöm det”? Eller, "Jag ska bara låta det sitta och göra ingenting. Jag tänker inte betala av skulden i förtid. Jag ska bara låta det amorteras." Och sedan har du haft några människor som har gått igenom detta, och vad var deras motivering under det senaste förflutna?
Chris:
Ja. Jag menar, det är allt ovanstående, och mycket av det beror på vad deras mål är och vad deras totala risktolerans är. Jag menar, jag har kunder just nu som säljer en fastighet och de kommer att göra en 1031. Vissa håller sig lokala. Vissa går ut ur staten. Bra. Olika alternativ där. Och deras motivering i det fallet är, "Hej, uppskattningsfesten är över." För Denver, den galna uppskattningen, det är över. Om du säljer nu kan du ge ett par poäng tillbaka. Men vem bryr sig? Du tjänade 40%. Ge två poäng tillbaka de senaste två åren. Och de säger fortfarande, "I det långa loppet vill jag gå ut dit ... Många människor säger, "Hej, den här egenskapen är en klass C-egenskap, en huvudvärksegenskap. Det är inte längre en bra hyra. Jag vill flytta den till en bättre plats, eller klass A-fastighet, lägre huvudvärk.” Så det borde vara mindre underhåll, en liknande eller högre takhastighet, men mer praktiskt taget. Det är delvis en investering, och det gör också delvis bara deras liv enklare som investerare.
Jag fick många människor också ... Faktiskt, en majoritet av människor som sa: "Vet du vad? Jag hänger hårt för året." Som hänger hårt för året och bara typ av att låta kontanter stanna på banken, bygga och fortsätta att betala av skulden är aldrig ett dåligt drag. Om du inte är säker kommer det inte att skada dig att pumpa bromsarna. Det finns ingen affär som du kommer att missa som kommer att göra eller bryta din karriär. Men om du gör en transaktion finns det en affär som kan bryta din karriär. Så oroa dig inte för den stora som kommer att göra dig rik. Oroa dig för den som kommer att spränga dig och sätta dig 10 år tillbaka. Och det är vad som kan hända. Så det är alltid medvetet. Så, många sitter tätt. Som jag sa, de gör vad jag är. "Hej, jag är i en bra position. Mina fastigheter fungerade bra. Jag har en bra LTV. Jag sitter tight i ett år."
Och sedan de människor som gör mer de avancerade strategierna att sätta en andra där, som en andra fast eller en andra HELOC, dessa är inte människor med en egenskap som gör det. Det här är människor med 5 till 10 fastigheter, och de har bra kassaflöde, och de gör det på 1 eller 2 fastigheter för att öka sin globala LTV från 30 % till 40 %. Så de har fortfarande mycket låg LTV, och deras blandade ränta går upp en aning. Och de har även kontanterna på banken och hyran kommer in för att kunna finansiera alla betalningar. Och för att också stå emot, "Åh, jag gjorde det där draget, och jag trodde att jag skulle göra 20% IR, och jag gör 7% IR nu på den här fastigheten." De kan hantera det där svarta ögat. Men förhållandet mellan risk och belöning är korrekt för dem, men de är korrekt kapitaliserade och de har bra inkomster som kommer in.
Mindy:
Chris, på den här marknaden, finns det någonsin ett bra fall för en utbetalningsrefi? Jag menar, jag är gammal nog att komma ihåg 7%. Min första inteckning var ett lån på 7 %, och jag tyckte att jag var snål för att få det där 7 %-lånet. Och nu har vi haft 2, 3, 4% lån i 20 år. Folk skrämmer över dessa nuvarande räntor, och jag kan förstå varför en utbetalningsrefi verkar vara en dålig idé på pappret, men det kan inte vara helt dåligt.
Chris:
Som med det mesta beror det på. Men några grejer på hög nivå. Så för att gå tillbaka till det exemplet där jag sa: "Om en fastighet har ett tak på 4 %, är det min tumregel." Det fungerar bra i Denver. Jag vet inte hur det översätts till andra marknader. Jag antar likheter. Men återigen, det är min ansvarsfriskrivning. På hög nivå, om fastigheten ligger över en fastighet med 4 % takränta, kan en utbetalningsrefinansiering vara vettig. Om det är under en 4 % gränsvärde, är det vanligtvis inte vettigt. Men nu är det förmodligen lite högre. Jag måste förmodligen höja mina tumregler för takpriser på den nya marknaden. För om du gör en utbetalningsrefi så återköper du fastigheten. Och jag tvivlar allvarligt på att om du gjorde en fullständig utbetalningsrefi, skulle fastigheten fortfarande ha ett kassaflöde. Oftast är det inte ett negativt kassaflöde.
Så av alla recensioner jag har gjort och av alla kunder jag har arbetat med, kan jag inte komma på någon som har gjort en utbetalningsrefi just nu på den nuvarande marknaden. Det kan finnas en eller två, men jag skulle säga att det är så nära noll som jag skulle känna mig bekväm med att offentligt säga att det är noll. De flesta väljer att sitta hårt och inte göra någonting, sälja och flytta pengarna, eller sätta en HELOC där för att få tillgång till aktierna. Men om du redan har en dålig hyresfastighet är det vanligtvis inte bra att göra en utbetalningsrefi på 7 %. För nu har du en negativ kassaflödestillgång som har en låg takränta som du nu återinvesterar.
Så för de allra flesta människor tror jag inte att det är riktigt vettigt att ha negativa kassaflöden. Då och då, för en liten del av portföljen, ja, jag kan göra undantaget från den regeln. Men för de flesta, varför vill du ha en tillgång som inte betalar sig själv? Så om du gör en utbetalningsrefi blir mycket tid som blir negativ. Och det är där det blir ett ansvar för de flesta. Så jag har inte sett några utbetalningar, och jag ser inte heller mina investerare eller kunder göra det.
Mindy:
Jag får den frågan mycket, och jag har inte heller sett någon anledning att göra en utbetalningsrefi. Om du har en fastighet som du köpte innan räntorna började gå upp i juni förra året, om du vill behålla den, behåll den och HELOC för att få tillgång till eget kapital. På kort sikt håller jag med Scott om att HELOC-pengar bör vara kortsiktiga pengar. Men sedan, ja, antingen behåller du den eller säljer den. Och om du ska behålla den, behåll den låga räntan. Det är helt enkelt inte vettigt. Jag vet inte vad du skulle göra med det. Men igen, det beror på. Med största sannolikhet kommer det inte att fungera. Kör dina scenarier, precis som du sa tidigare. Om du kan komma åt de pengarna på ett sådant sätt att det kommer ... Du hittade en mördande affär och det här är de enda pengarna du har, det kan vara ett mycket, mycket specifikt sätt att använda utbetalningsrefi. Men ja, jag håller med dig.
Scott:
Ja. Förutom när det gäller de som är extrema tjurar om fastighetsmarknaden och bara vill köpa mycket mer och dra ut sina pengar, gör refinansiering från ett lågräntelån till ett mycket högre inte mycket. känsla. Så jag ser användningsfallet för detta sakta komma tillbaka under de kommande åren, eftersom folk köper med räntor till nuvarande priser. Så om du köper en ny fastighet för 6, 7, 7.5 % med ett investerarlån, och sedan BRRRR det nästa år, om du vill refinansiera till 7 % och dra ut lite pengar, skulle det vara vettigt att mig. Så jag tror att du kommer att se en tillfällig paus i de flesta refinansieringsaktiviteter. Det är uppenbarligen redan här. Jag tror att det kommer att fortsätta och komma tillbaka långsamt under de kommande åren.
Chris:
Ja. Jag menar, jag pratar med många långivare, och jag menar, refifesten slutade för ungefär ett år sedan. Det är därför vi såg många uppsägningar i utlåningsvärlden också, eftersom refifesten tog slut. Jag håller med. Det är bara ingen stor pjäs just nu. Så det är en väldigt liten användning av fall just nu. Vanligtvis vettigt för någon, men det är 0.1 % där ute.
Scott:
Chris, det här har varit fantastiskt. Tack för att du kom och visade och pratade om detta goda problem. Hur man hanterar det egna kapitalet som du kanske har fångat i din hyresportfölj om du har varit en långsiktig investerare. Var kan folk få reda på mer om dig?
Chris:
Tja, du kan alltid Googla mig. Jag är marknadsförare här i Denver. Så om du googlar Chris Lopez, Denver, så hittar du mig. Men det absolut bästa stället att göra det på är BiggerPockets. Jag är på forumet där och skickar ett DM till mig. Det är verkligen den enda sociala plattformen jag faktiskt använder själv och svarar på, för det är faktiskt användbar information. Så jag skulle älska att ansluta till folk på BiggerPockets eftersom jag verkligen älskar att jamma och prata om fastigheter, och även lära mig vad andra människor gör. Så, BiggerPockets är det bästa stället att gå till.
Scott:
Grymt bra. Ja. Om du är i Denver är Chris alltid villig att träffas. Jag har träffat dig ett par gånger nyligen. Ja. Om du går in på BiggerPockets forum, kontakta gärna mig också. Jag träffar dig gärna. Så, Denver är en rolig plats för investerare. Vi älskar att utöka nätverket.
Chris:
Grymt bra. Tja, tack killar. Det var kul att komma hit. Jag älskar att prata mer tekniska saker som detta, så det här är min absoluta kopp te. Så tack killar.
Mindy:
Tack, Chris. Det här var superkul, och vi pratar med dig snart.
Chris:
Hej då killar.
Mindy:
Okej. Det var Chris Lopez. Det var väldigt roligt. Scott, vi tog upp många saker som jag inte riktigt hade tänkt på tidigare. Men det råd som sticker ut igen bara med varje show vi gör är, kör dina siffror. Gör dina läxor. Kör de olika scenarierna. Flyg inte bara förbi byxans säte. Se vilken som är den ekonomiskt mest fördelaktiga vägen för dig att ta. Inte bara, "Alla andra säljer, så jag borde sälja också." Det kanske inte är det bästa alternativet. Det kan vara det bästa alternativet. Men fatta ett fast beslut baserat på matematik, inte känslor.
Scott:
Japp. Älskar det. Chris säger: "Börja med din portfölj. Ställ dig själv frågan: 'Kommer det att uppnå vad jag vill att det ska uppnå?'" Koka sedan ner det i fastighetskomponenten i din portfölj på en deal-by-deal-basis. Bidrar var och en av dessa affärer till det större målet? Och om inte, ska jag betala av det? Kommer jag att göra ingenting och låta min nuvarande sedel amorteras, eller ska jag sälja och byta eller sälja och fånga upp vinsterna? Komplex uppsättning beslut som du måste fatta här. Mycket tanke och energi, och mycket kunskap måste läggas in i det. Lyckligtvis har vi en plattform som heter BiggerPockets för att hjälpa dig att upptäcka alla ins och outs av den typen av saker och göra den typen av analyser på egenskapskomponenten i det.
Men jag vill också ställa en annan fråga. Jag vill ställa en annan fråga till denna fråga. Vilket är, vad skulle du göra om du konverterade hela din portfölj till kontanter? Om jag bara gav dig det kontant, hur skulle du distribuera det? Skulle det vara på samma sätt som du har fått det utplacerat idag, eller skulle det vara något annorlunda? Och om det är något annat, varför backar du inte in i det och säger, "Hur börjar jag göra rörelser idag med alla extra pengar jag samlar på mig, eller kanske till och med omfördela några av tillgångarna i min nuvarande portfölj för att komma till det tillståndet det är min önskade portfölj”?
Mindy:
Åh, jag gillar den frågan mycket, Scott. Hur skulle du använda pengarna? Skulle du distribuera det på exakt samma sätt, eller skulle du göra ändringar? Det är intressant. Jag tror, ärligt talat, jag skulle vara ungefär på samma sätt som jag är just nu. Jag gillar min portfölj.
Scott:
Ja. Jag är ganska nöjd med min portfölj, men jag tror att en stor för folk att begrunda är skuld. Jag har pratat mycket om detta på sistone. Men jag fick en fråga häromdagen från en BP Money-lyssnare, och de säger: "Hej, jag har den här stora portföljen, men jag genererar inget kassaflöde." "Portföljen är ungefär 2.5 $3 miljoner. Hur genererar ni inte kassaflödet?” "Åh, det är för att vi är utplacerade så här." Tja, om du köpte en inteckning, om du bokstavligen … Investeringsinteckningar är 7 och 7.5% just nu för 30-åriga inteckningar på investeringsfastigheter. Du har precis lagt ett par hundra tusen i ett av de där bolånen. Köp ett enda bolån, och du har, bara av räntan, dina 30, 40,000 XNUMX USD per år i passivt kassaflöde. Så något att nudla på för folk där ute som undrar vad de ska göra med sin portfölj, betrakta skulder som en av de platser där du kan omplacera i större utsträckning, särskilt om du vill ha den passiva inkomsten.
Mindy:
Det är ett intressant scenario, Scott. Jag gillar det. Okej. Ska vi gå härifrån?
Scott:
Låt oss göra det.
Mindy:
Okej. Det avslutar detta avsnitt av BiggerPockets Money Podcast. Han är Scott Trench och jag är Mindy Jensen som säger: "Vi pratar med dig snart, babian."
Scott:
Om du gillade dagens avsnitt, vänligen ge oss en femstjärnig recension på Spotify eller Apple. Och om du letar efter ännu mer pengar, besök gärna vår YouTube-kanal på youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money skapades av Mindy Jensen och Scott Trench, producerad av Kailyn Bennett. Redigering av Exodus Media. Copywriting av Nate Weintraub. Till sist, ett stort tack till BiggerPockets-teamet för att de gjorde denna show möjlig.
Se podden här
[Inbäddat innehåll]
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna oss ett betyg och omdöme! Det tar bara 30 sekunder. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I det här avsnittet täcker vi
- Home equity förklaras och hur man använder det bygga välstånd ännu snabbare
- När ska man köpa, sälja eller refinansiera och hur man beräknar det bästa alternativet för dig
- Takpriser och använder detta enkla mått för att avgöra om en hyresbostad är värd att behålla
- HELOCs (home equity lines of credit) och vilka banker som kommer att erbjuda dem på hyresfastigheter
- Chris femstegsramverk för att omvärdera och uppgradera din uthyrningsportfölj
- När cash-out refinansiering och huruvida man gör det eller inte är vettigt med dagens höga räntor
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? Kolla in vår sponsorsida!
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 år
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Able
- Om oss
- ovan
- Absolut
- absolut
- tillgång
- åtkomst
- Konto
- Ackumulera
- ackumulering
- exakt
- Uppnå
- tvärs
- Agera
- Handling
- aktivitet
- faktiskt
- lagt till
- Annat
- avancera
- avancerat
- rådgivning
- rådgivare
- Efter
- Recensioner
- medel
- aggressiv
- Justerar
- Alla
- redan
- Även
- alltid
- fantastiska
- bland
- mängd
- analys
- analys
- och
- årsringar
- Annan
- svara
- svar
- någon
- Apple
- Ansök
- uppskatta
- appreciering
- tillvägagångssätt
- lämpligt
- arbitrage
- OMRÅDE
- områden
- runt
- tillgång
- Tillgångar
- Antagandet
- uppnåe
- attraktiv
- austin
- Författaren
- tillgänglig
- tillbaka
- Badrum
- Balansera
- Bandbredd
- Bank
- Banker
- baserat
- grundläggande
- I grund och botten
- grund
- därför att
- blir
- blir
- passande
- innan
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- nedan
- BÄST
- Bättre
- mellan
- Stor
- Hela bilden
- större
- Bit
- Svart
- blåsa
- Obligationer
- bom
- gränsen
- Boring
- låna
- köpt
- BP
- Ha sönder
- föra
- Föra
- Bringar
- fört
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- Tjurar
- Bunch
- företag
- företag
- Köp
- Uppköp
- TÅRTA
- beräkna
- Ring
- kallas
- Kan få
- kan inte
- lock
- kapital
- aktiverade
- fånga
- Fångande
- kortet
- Karriär
- Vid
- Fallstudier
- fall
- Kontanter
- kassaflöde
- Cash Out
- utbetalning
- fångas
- utmanar
- utmaningar
- Förändringar
- Kanal
- ta
- schack
- valda
- chris
- Stad
- klass
- klient
- klienter
- Stäng
- stängning
- College
- Colorado
- kombinerad
- komma
- bekväm
- kommande
- kommersiella
- Gemensam
- samfundet
- komplex
- komponent
- begrepp
- slutsats
- tillstånd
- säker
- förväxlas
- förvirrande
- Kontakta
- Konsekvenser
- konservativ
- Tänk
- anses
- kontakta
- innehåll
- fortsätta
- Bidragande
- konventionell
- konverterad
- copywriting
- Pris
- kunde
- land
- Par
- CPA
- skapas
- skapande
- kredit
- kreditkort
- Kreditförening
- kredit
- Cup
- Valuta
- valutahandel
- Aktuella
- För närvarande
- Dangerous
- datum
- dag
- Day Trading
- dag för dag
- behandla
- Erbjudanden
- Skulder
- årtionde
- beslutade
- Beslutet
- beslut
- definitivt
- Examen
- Delaware
- Denver
- beroende
- beror
- distribuera
- utplacerade
- destination
- Bestämma
- utveckla
- DID
- Skillnaden
- olika
- flit
- Upptäck
- diskussion
- dividerat
- DM
- inte
- Dog
- gör
- Dollar
- dollar
- inte
- Dörr
- fördubblats
- tvivlar
- ner
- dramatiskt
- drömmar
- tappade
- varje
- Tidigare
- Tidig
- tjänar
- lättare
- lätt
- ät
- effektiv
- antingen
- annorstädes
- inbäddade
- energi
- Teknik
- tillräckligt
- Hela
- episoder
- eget kapital
- speciellt
- väsentligen
- fastigheter
- uppskatta
- utvärdera
- Även
- NÅGONSIN
- Varje
- alla
- allt
- utvecklats
- exempel
- exempel
- Utom
- undantag
- utbyta
- exciterade
- exekvera
- avsluta
- utvandring
- kostnader
- dyra
- erfarenhet
- erfaren
- Förklara
- extrem
- ögat
- faktorer
- fläkt
- fantastisk
- fascinerande
- snabbare
- Fett
- Favoriten
- Leverans
- avgift
- återkoppling
- avgifter
- fot
- få
- Figur
- finansiering
- finansiella
- Ekonomiskt oberoende
- ekonomiskt
- hitta
- änden
- Förnamn
- First Look
- fixerad
- platta
- flöda
- fokuserade
- efter
- FOMO
- För investerare
- utländska
- utländsk valuta
- Forum
- forum
- hittade
- grundare
- RAM
- Ramverk
- Fri
- Frihet
- Fredag
- från
- frustrerad
- full
- kul
- fond
- fonder
- framtida
- framtida tillväxt
- Få
- resultat
- lek
- generera
- generera
- skaffa sig
- få
- present
- Flicka
- Ge
- ger
- Ge
- Välgörenhet
- Go
- Målet
- Mål
- Går
- kommer
- Gold
- god
- stor
- grov
- Väx
- Tillväxt
- Gäst
- gäster
- Guy
- hacka
- hackad
- hantera
- Hänga
- hända
- händer
- lyckligt
- skörd
- skörd
- har
- huvud
- höra
- hjälpa
- hjälpa
- hjälper
- här.
- dold
- Hög
- högnivå
- högre
- högsta
- historisk
- Träffa
- hålla
- innehav
- Hem
- Bostäder
- läxor
- Ärligt
- Förhoppningsvis
- HET
- ÖPPETTIDER
- Huset
- hus
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- stor
- Hundratals
- Hurt
- SJUK
- Tanken
- identifiera
- med Esport
- in
- ingår
- Inkomst
- Öka
- ökat
- oerhört
- oberoende
- index
- individuellt
- informationen
- försäkring
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intresserad
- intressant
- Internet
- Intervju
- införa
- invertering
- Invest
- investera
- investering
- Investeringar
- investerare
- För Investerare
- involverade
- IRA
- isolerat
- fråga
- IT
- sig
- resa
- hoppa
- Ha kvar
- Nyckel
- barn
- Snäll
- Vet
- Matt
- stege
- sjö
- till stor del
- större
- Efternamn
- Förra året
- lansera
- uppsägningar
- Leads
- lärt
- inlärning
- lämnar
- långivare
- utlåning
- uthyrning
- Nivå
- Hävstång
- LG
- ansvar
- livet
- sannolikt
- linje
- rader
- Lyssna
- lista
- liten
- lever
- levande
- lån
- Lån
- lokal
- LOKALA BANKER
- läge
- Lång
- lång sikt
- längre
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- förlorar
- förlora
- Lot
- älskar
- Låg
- LTV
- gjord
- underhåll
- Majoritet
- göra
- GÖR
- Framställning
- chef
- många
- marknad
- Marknadsföring
- marknadsplats
- Marknader
- massiv
- matte
- Materia
- Betyder Något
- Maximera
- betyder
- Media
- Möt
- Sammanfoga
- metriska
- Metrics
- Metro
- kanske
- miljon
- Attityd
- saknas
- misstag
- ögonblick
- pengar
- Månad
- mer
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- flytta
- förflyttar
- rörliga
- multipel
- namn
- nation
- nationell
- nödvändigtvis
- Behöver
- behövs
- behov
- negativ
- netto
- nät
- Nya
- New Market
- Nästa
- Nord
- ökänd
- antal
- nummer
- erbjudanden
- Erbjudanden
- ofta
- Okej
- Gamla
- ONE
- öppnade
- drift
- Yttrande
- Åsikter
- möjligheter
- Möjlighet
- Alternativet
- Tillbehör
- Övriga
- skisse
- utanför
- övergripande
- Översikt
- egen
- ägare
- betalas
- Smärta
- målning
- Papper
- del
- särskilt
- partnern
- parti
- passiva
- passiv inkomst
- Tidigare
- bana
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- Personer
- människors
- procent
- perfekt
- utföra
- utför
- utför
- kanske
- personen
- personlig
- Personligen
- perspektiv
- fas
- Phoenix
- plocka
- Bild
- pivot
- Plats
- platser
- Planen
- planering
- plattform
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- snälla du
- plus
- fickor
- podcast
- Punkt
- poäng
- fundera
- poolen
- dålig
- portfölj
- placera
- positioner
- besittning
- möjlig
- Inlägg
- inlägg
- presentera
- pretty
- pris
- primär
- Prime
- förmodligen
- Problem
- process
- producerad
- professionell
- ordentligt
- egenskaper
- egenskapen
- skyddad
- publicly
- pumpning
- Tryck
- trycka tillbaka
- sätta
- Puts
- sätta
- fråga
- Snabbt
- raleigh
- område
- Betygsätta
- rates
- betyg
- ratio
- nå
- nå
- Läsning
- redo
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknaden
- realistisk
- inser
- insåg
- fastighetsmäklare
- Anledningen
- rimlig
- senaste
- nyligen
- rekommenderar
- rekommendationer
- Refi
- relaterad
- relativt
- ihåg
- Hyra
- lägenheter
- representerar
- Resurser
- Svara
- respons
- pension
- avkastning
- återgår
- översyn
- Omdömen
- Belöna
- Rik
- Befria
- Rider
- stigande
- Risk
- Rullad
- rund
- Regel
- Körning
- rinnande
- Nämnda
- salt
- Salt Lake City
- Sam
- Samma
- Save
- sparande
- Besparingar
- säger
- scenario
- scenarier
- Andra
- sekunder
- Secret
- se
- verkar
- segmentet
- sälja
- Försäljningen
- Säljer
- känsla
- sessioner
- in
- sju
- Dela
- Skjuta
- Skytte
- Butik
- Kort
- kortsiktigt
- skall
- show
- signera
- liknande
- Likheterna
- Enkelt
- eftersom
- enda
- Sittande
- Situationen
- SEX
- ganska stor
- färdigheter
- Hud
- Långsamt
- Small
- smarta
- So
- än så länge
- Social hållbarhet
- social plattform
- säljs
- fast
- några
- någon
- något
- Alldeles strax
- ljud
- Källa
- SPA
- specialisera
- specifik
- specifikt
- fart
- spendera
- Snurra
- Sponsorer
- Spot
- Spotify
- spridning
- Sprider
- kalkylblad
- vår
- Stjärna
- starta
- igång
- Starta
- Ange
- bo
- Steg
- Steg
- Stick
- Fortfarande
- lager
- aktiemarknaden
- Aktier
- Aktier och Obligationer
- Historia
- strategier
- Strategi
- påkänning
- studier
- framgång
- framgångsrik
- sådana
- super
- söt
- syndikering
- bord
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- Tryck
- skatt
- skatter
- Te
- grupp
- tech
- Teknisk
- temporär
- hyresgäst
- testa
- Smakämnen
- Framtiden
- världen
- deras
- Där.
- sak
- saker
- Tänkande
- Tredje
- i år
- trodde
- tusentals
- tre
- tröskelvärde
- Genom
- åtdragande
- tid
- tid att köpa
- tidslinje
- gånger
- Tips
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- tolerans
- ton
- ton
- alltför
- verktyg
- topp
- ämne
- Totalt
- TOTALT
- Rör
- rörd
- mot
- handla
- handlare
- Handel
- transaktion
- Avskrift
- färdas
- Traveling
- enorm
- Trender
- Trippel
- problem
- sann
- Litar
- SVÄNG
- vände
- typer
- förstå
- writing
- fackliga
- Fackföreningar
- låsa
- Uppdateringar
- uppgradera
- us
- användning
- användningsfall
- vanligen
- Värdering
- värde
- värde-tillägg
- Värden
- olika
- Omfattande
- vehikel
- Kontra
- Video
- ville
- Vatten
- vågor
- Rikedom
- vecka
- veckor
- välkommen
- Vad
- Vad är
- om
- som
- medan
- VEM
- kommer
- beredd
- KLOK
- utan
- underbart
- undrar
- Arbete
- träna
- arbetade
- arbetssätt
- fungerar
- världen
- värt
- värt
- skulle
- linda
- skriva
- skriven
- Fel
- år
- år
- Avkastning
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-