Är fastigheter en bra investering? | BiggerPockets blogg

I den här artikeln

När man bygger välstånd finns det ingen brist på investeringsmöjligheter. Aktier, obligationer, fonder, ETF:er, ädelmetaller och mer spelar alla en roll. Men många av världens stora förmögenheter är baserade på fastighetsinvesteringar. Låt oss undersöka varför fastigheter är en bra investering och hur du kan bygga betydande välstånd. 

Anledningar till varför fastigheter är en bra investering

Kassaflöde, passiv inkomst, skattelättnader – listan fortsätter. Här är bara några av anledningarna till varför fastigheter är en bra investering:

Det finns ett stadigt kassaflöde

Som fastighetsinvesterare kan du generera en stadigt kassaflöde om dina investeringsfastigheter har hyresgäster. Beräkna ditt kassaflöde genom att dra av dina bolånebetalningar, fastighetsskatter, försäkringar och underhållskostnader från bruttohyran.

Kan ha bra avkastning

En långsiktig investering i fastigheter kan ge stor avkastning. Solid uppskattning över tid innebär att du kan sälja fastigheten med en betydande vinst. Naturligtvis finns det ingen garanti för att en enskild fastighet kommer att generera stor avkastning men kom ihåg fastighetsmantrat: Läge, läge, läge. 

Långsiktig säkerhet är en tillgång

Den långsiktiga säkerheten för fastigheter kan göra det till en fantastisk investering. Du väntar inte bara på att din fastighetsinvestering ska uppskattas. Istället hyr du ut fastigheten och tjänar pengar varje månad. 

Det finns stora skattefördelar

En av de främsta anledningarna till att fastigheter är en bra investering är dess skattemässiga fördelar. Enligt IRS, olika fastighetskostnader är avdragsgilla, inklusive:

• Inteckningsränta
• Fastighetsskatter
• Driftskostnader
• Reparationer
• Avskrivning

Diversifiering innebär trygghet

Fastigheter är en väsentlig del av en diversifierad investeringsportfölj. Din fastighetsportfölj kan förbli relativt robust när börsen faller under en ekonomisk nedgång. När du investerar i fastigheter, överväg portföljdiversifiering till olika fastighetstyper för ytterligare säkerhet under tuffa tider. Förutom småhusfastigheter finns möjligheter inom kommersiella fastigheter, flerbostadshus och andra inkomstbringande fastigheter.

En pålitlig källa till passiv inkomst

Investeringsfastigheter kan skapa en pålitlig källa till passiv inkomst. Om du anlitar en fastighetsförvaltare är det lite du behöver göra dagligen. Istället kan du njuta av passiv inkomst från din hyresgästs månatliga hyrescheckar.

Du har förmågan att utnyttja pengar

Hyresfastighetsinvesterare betalar vanligtvis inte kontant för fastigheter. Istället använder de hävstångseffekt på fastigheter och låna det mesta av pengarna från banker eller hypotekslångivare.

Många investerare köpte sin första investeringsfastighet genom att ta ut en Home Equity Line of Credit (HELOC) på sin primära bostad. De flesta långivare tillåter husägare att låna upp till 80 procent av sin bostads värde.

Det finns ett skydd mot inflation

Fastighetsinvesteringar ger ett visst skydd mot inflation. Inflationen höjer priset på varor, men den höjer också lönerna. Eftersom löneökningen är bunden till hyrespriserna kan du höja hyran på dina hyresfastigheter när nuvarande hyresavtal löper ut.

Du har en chans att bygga kapital

Att äga fastigheter är en utmärkt investering för att bygga kapital. När du säljer fastigheter som har ökat i värde är kontanterna det kapital du har byggt. Nyckeln till att bygga kapital i fastigheter är att välja fastigheter som sannolikt kommer att öka i värde och bjuda din tid tills de uppskattar tillräckligt. Det är nyckeln till att bygga långsiktigt välstånd.

Uppfyllelse och kontroll är din

Vill du vara din egen chef och ha mer kontroll över ditt öde? Det är en attraktiv komponent för att investera i fastigheter, även om denna uppfyllelse kommer med ett större ansvar. Som hyresvärd spelar du också en viktig roll i ditt samhälle.

Riskerna med fastighetsinvesteringar

Generellt sett är fastigheter en bra investering över tid. Men det finns risker och det är möjligt att förlora pengar. Genom att känna till dessa risker kan du vidta åtgärder för att undvika dem.

Vissa marknadsrisker finns

Du förväntar dig att få hyresintäkter från dina investeringsfastigheter. Den inkomsten går också till att betala dina bolån och andra fastighetskostnader. Vad händer om du upplever en långtidsledig tjänst? Hyresgäster bryter kontrakt och kan lämna dig hängande. Är du beredd att inte få hyresintäkter från en bostad på några månader eller mer?

Kom ihåg att investeringsfastigheter är illikvida förutom för fastighetsinvesteringar. Om du behöver skaffa kontanter snabbt är det ett problem.

Fastighetsrisker

Förvaltningsfastigheter kräver underhåll och underhåll och det är betydande kostnader. Du måste budgetera för vanliga och större reparationer, såsom takbyte, VVS-reparation eller VVS-problem. Fastigheter är också föremål för brand, översvämningar och naturkatastrofer. Se till att du har tillräcklig försäkring i händelse av en sådan olycka.

Förvaltningsrisker

Som hyresvärd är det sista man vill ha hyresgäster som inte betalar sin hyra eller orsakar problem. Minska vissa förvaltningsrisker genom att noggrant screena potentiella hyresgäster för din hyresfastighet. Det inkluderar att köra en bakgrundskontroll, få sin kreditupplysning och hyreshistorik.

Frågor med räntor

Att investera i fastighetsinvesteringar är oupplösligt knutet till räntor. Dessa priser påverkar bostadsvärdet, med lägre priser som ger högre efterfrågan och stigande räntor som dämpar köparens entusiasm. Högre priser är oundvikligen ett problem för fastighetsinvesteraren, men det betyder inte nödvändigtvis att du bör undvika att köpa fastigheter i en miljö med hög ränta.

Titta till exempel på bolån med justerbar ränta när räntorna stiger så att du kan göra lägre månatliga betalningar under den period räntan är på plats. Ett annat alternativ är att välja ett längre räntelån. Det senare fungerar bara om du kan refinansiera till en lägre ränta om räntorna skulle falla. Även om räntorna är höga nu jämfört med de senaste åren är de fortfarande historiskt låga. Var beredd på att de förblir relativt höga under den närmaste framtiden.

Om möjligt, passa på att köpa ner räntan med kontanter. 

Potentiella recessionsrisker

Den ekonomiska cykeln består av upp- och nedgångar, och lågkonjunkturer är en del av det senare. Den stora lågkonjunkturen 2008 hade verkligen en enorm negativ inverkan på fastigheter. Ändå kom fastighetsmarknaden och bostadsvärdena så småningom att ryta tillbaka. Med fastighetsinvesteringar måste du ta ett långsiktigt perspektiv.

Bostadspriserna är fortfarande höga

Fastighetspriserna för småhus är historiskt höga. Risken här är att du kan köpa en inkomstfastighet högst upp på marknaden och vänta länge på betydande uppskattning. När huspriserna är historiskt höga kan naturligtvis färre potentiella husägare köpa dem. Det gör att efterfrågan på hyror blir ännu högre.

Hur man minskar fastighetsrisker och övervinner utmaningar

Erfarna fastighetsinvesterare vet hur de kan minska sina risker. Här är några tips för att förhindra några av de problem som uppstår med fastighetsinvesteringar:

Genomföra grundlig forskning

När det gäller fastighetsinvesteringar är det absolut nödvändigt att genomföra din due diligence. Du måste känna till dina kostnader och knacka siffrorna för att säkerställa att investeringen är vettig.

Om fastigheten redan har hyresgäster, bekanta dig med villkoren för hyresavtalet, dess längd och hyresrullen. Kontrollera att all leasinginformation är korrekt. Till exempel kan du upptäcka att hyresgäster får rabatter för vissa föremål, vilket innebär att hyran som betalas är lägre än förväntat.

Få kostnadshistoriken för byggnaden från ägaren eller fastighetsförvaltaren så att du kan göra jämförelser med liknande fastigheter och bestämma ditt kassaflöde. 

Innan du köper en fastighet, låt den besiktigas professionellt. Gör ett besök på kommunens byggnadsavdelning och kolla upp eventuella tillstånd för arbeten på fastigheten. Stämmer beskrivningen av fastigheten med fastighetens verklighet? Om ett hus har två badrum men bara ett är listat, är det en röd flagga. Ägaren kan ha lagt till det andra badrummet utan tillstånd. Staden kan kräva att illegalt arbete rivs ut.

Diversifiera din fastighetsportfölj

När du investerar är det alltid klokt att undvika att lägga alla dina ägg i en korg. Det är där diversifiering kommer in. Att placera pengar i olika tillgångskategorier kan skydda dig från några av riskerna med fastighetsinvesteringar.

Till exempel, om din fastighetsportfölj endast består av bostadsfastigheter, överväg att investera i kommersiella fastigheter eller industritomter för diversifiering. Ett av de enklaste sätten att diversifiera din fastighetsportfölj är via en fastighetsinvesteringsfond eller REIT.

Anlita en kvalificerad fastighetsförvaltare

Det är omöjligt att överskatta vikten av att anställa en kvalificerad fastighetsförvaltare att övervaka dina fastighetsinvesteringar. Du kan förmodligen hantera de flesta fastighetsförvaltningsuppgifter om du är en händig person med en hyresfastighet eller två i ditt närområde. Expandera dina investeringsfastigheter utanför ditt geografiska område eller köp flera flerfamiljslägenheter; DIY-metoden är sällan genomförbar.

Håll dig informerad om dina lokala marknader

Fastighetsmarknaden är inte statisk. Förändring är en konstant. Du vill känna till städernas bra och inte så bra områden för investeringsändamål men också leta efter möjligheter i mindre än strålande områden som är mogna för uppskalning.

Följ lokala medier för att hålla dig à jour med aktuella förhållanden som påverkar bostadsmarknaden. Det kan handla om regional hälsa på arbetsmarknaden, områdesförändringar, fastighetsskatter och miljöproblem. Håll koll på lokal brottslighet och andra frågor som påverkar fastighetsvärden.

Fastighetsmäklarnas Riksförbund producerar Lokala marknadsrapporter för att hjälpa dig att förstå data. Den senaste informationen om utmätningar, bostadsinventering, priser och försäljning är nödvändig för investeringsfastigheter och förvaltning.

Hur kan fastigheter säkra inflationen?

Som tillgångsslag stiger fastigheter ofta med inflationen. Historiskt sett har fastigheter visat sig vara en bra inflationssäkring. Tillsammans med möjligheten att höja hyrorna kan investerare dra nytta av ett långfristigt bolån med fast ränta. Dina hyresintäkter ökar, och din fastighets värde bör öka över tiden, men du betalar inte ut en högre månatlig bolånebetalning.

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.