Imate nepremičnino za najem? Kaj če bi lahko uporabite za nakup še več najemnin, ustvarite svoj portfelj nepremičnin in imejte stalen tok pasivni dohodek priteče na vaš bančni račun? Na današnjem Videti Greene, en gledalec sprašuje, kako točno to storiti, in čeprav bi njegova strategija lahko delovala, morda ni najboljša poteza z hipotekarne stopnje tako visoko in tok posla tako nizek. Torej, kaj bi David naredil namesto tega?
Nedelja je, zato sprejemamo vprašanja poslušalcev neposredno od novincev, veteranskih vlagateljev in tistih, ki želijo upokojiti se predčasno. V tej epizodi David naredi luknje v "refinanciranje izplačila za nakup nove nepremičnine” strategija. Slišiva se tudi z dvema pozni predjedi ki želijo povišati svojo upokojitev, išče izgorelega upravitelja nepremičnine najboljši način za povečanje, vlagatelj z velikim deležem, ki razpravlja nakup najema ali posojanje svojega denarja, in recenzent, ki je bil prevarani s strani nepremičninski "guruji".
Želite Davidu postaviti vprašanje? Če je tako, oddajte svoje vprašanje tukaj tako da lahko David na to odgovori v naslednji epizodi Seeing Greene. Skoči na Forumi BiggerPockets in povprašajte druge vlagatelje o njihovem mnenju, oz sledi Davidu na Instagramu da vidite, kdaj gre v živo, tako da lahko skočite na vprašanja in odgovore v živo in takoj prejmete odgovor na svoje vprašanje!
Klikni tukaj za poslušanje na Apple Podcasts.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
David:
To je podcast BiggerPockets, oddaja 825.
David:
Mislim, da se moramo vsi znebiti tega virusa, ki nam je prišel v glavo, da mora biti denar pasiven, da moramo samo obstajati in da smo v preteklosti trdo delali, zdaj pa denar samo priteka k nam in samo prihaja. To ne deluje tako. Ne postaneš zares fit in potem nikoli več ne telovadiš in ostaneš fit za vedno. Vedno telovadite. Vendar pa je delo, ki ga je bilo potrebno, da prideš v formo, veliko težje kot delo, ki je potrebno, da ostaneš v formi. In posel je enak. Zelo se boste trudili, da boste prišli v dobro poslovno kondicijo, nato pa jo je treba samo vzdrževati in ni tako težko.
David:
Kaj se dogaja vsem? To je David Greene. Vaš gostitelj podcasta BiggerPockets Real Estate. Največji, najboljši in najslabši podcast o nepremičninah na svetu. Vsak teden vam prinašam najnovejše zgodbe o vsebini drugih vlagateljev ali epizode, kot je današnja, kar je, če lahko rečete, ker gledate YouTube z zelene luči za mano, Seeing Greene. Ali če ste pravkar prebrali naslov današnje oddaje, čestitke za pamet.
David:
V teh epizodah, če še nikoli niste slišali, postavljamo vprašanja neposredno od vas, naših poslušalcev, in nanje odgovarjam, tako da vam dam Greenejev pogled na to, kaj mislim, da bi morali ljudje storiti, kaj bi morali upoštevati ali kakšne možnosti imajo imajo. Iskreno upam, da vam bodo moje skoraj 15-letne izkušnje z vlaganjem v nepremičnine koristile, ko boste sledili meni na isti poti.
David:
Današnja epizoda je odlična, energična in zelo zabavna. Vstopimo, če lahko kdo uporabi predplačilo, ki je prišlo od druge nepremičnine in ali je to pametna ideja. Nasvet za tiste, ki pozno začnejo, in tiste, ki želijo popestriti svoj W-2 in so bolni. Kdaj je smiselno povečati podjetje za upravljanje nepremičnin? Za koga je to dobro in kaj pričakovati ter če investirati v OVE ali kreditirati zasebno?
David:
Vse to in še več v današnji oddaji. In zapomnite si, če bi radi imeli priložnost postaviti vprašanje o Seeing Greene, bi ga zagotovo rad videl. Pojdite na biggerpockets.com/david in tam lahko oddate svoje vprašanje in upam, da boste nanj odgovorili v eni od teh oddaj. In nazadnje, vzemite si minuto, da všečkate, delite in se naročite na ta kanal, če ste našli vrednost v današnji oddaji, če je bila zabava, če sem vas nasmejal, pošljite to nekomu drugemu, ki ga imate radi, ker želim nasmeji jih tudi ti.
David:
In eno od naših današnjih vprašanj se je sklicevalo na moj Batmanov glas. super. Veseli me, da še vedno obstajajo ljudje, ki jim je to všeč, kar nas pripelje do današnjega hitrega nasveta. Batman tukaj pravi: "Pojdite naročiti Davidovo novo knjigo, Stebri bogastva: Kako zaslužiti, prihraniti in vložiti svoj denar, da dosežete finančno svobodo." Na voljo je na biggerpockets.com/pillars.
David:
In kar je najpomembneje, ta knjiga je preprost načrt za streljanje, kako postati milijonar, ki mu lahko sledi vsak, in da, mislim, da lahko kdorkoli sledi. To je skrivna omaka, ki je večina ljudi ne pove. To vključuje tristebrni pristop k ustvarjanju bogastva, biti dober pri varčevanju denarja in ja, to je veščina. Biti dober v služenju denarja, to je še boljša veščina in potem vložiti razliko. Če ste nekdo, ki je utrujen od neuspeha in si želi finančne svobode, toplo priporočam, da se pridružite gibanju, ki ga ima že toliko drugih ljudi. Pojdite na biggerpockets.com/pillars in prednaročite knjigo.
David:
In skoraj sem pozabil omeniti, da lahko dobite nekaj bonusov pred naročilom, če to kupite zdaj. Tako je. Če knjigo dobite zdaj, boste prejeli moj Recept za torto za ustvarjanje bogastva, delovni zvezek za začetek in v pravo smer, dostop do klica za inštruiranje in eden od vas srečnih strokovnjakov, ki se predhodno naročite, bo dobil zasebno pokličite me, kar mi bo dalo možnost, da preučim vaše osebno finančno stanje in vam dam prilagojen nasvet o tem, kje mislim, da bi morali začeti, kje so vaše sposobnosti in kateri poti bi morali slediti.
David:
Rad pomagam drugim ljudem, da uspejo v življenju, in ker je denar tako pomemben del življenja, je ena od velikih stvari, o katerih se moramo pogovarjati. V današnji oddaji lahko delim nekaj od tega vpogleda, a če želite, da se moj nasvet usmeri neposredno k vam, prednaročite Pillars in pridobite priložnost za zasebni klic z inštruktorjem s svojim.
David:
V redu, pojdimo na današnjo predstavo. Naše prvo vprašanje prihaja od Chrisa Connella.
Chris:
Živjo David. Moje ime je Chris Connell. Zadnja tri leta vlagam v Winston-Salem v Severni Karolini. Hvala, Rob in ostala ekipa. Opravili ste tako neverjetno delo.
Chris:
V redu, tukaj je moja trenutna situacija. Imam tri MTR, enega odplačanega, dva denarni tok približno 1300 na mesec s hipotekami, in z ženo bi rada dodala zbirko. Zato bi lahko dodal, da sem igralec in da denarni tokovi padajo in padajo. Raje ne bi dal 20 % znižanja na običajno posojilo, zato imamo idejo, morda bi ona lahko prinesla 50 % gotovine z računa, ki ga ima, jaz pa bi lahko dal 50 % iz izplačila na to, kar se je izplačalo. nepremičnino, bi našo naslednjo nepremičnino kupili v gotovini.
Chris:
Je to dobra ideja? Je smiselno? Je to popolnoma noro? Prepričan sem, da imate o tem nekaj dobrih misli. Všeč mi je vaš prispevek in usmeritev. Hvala lepa.
David:
Hvala Chris za vprašanje. V redu, tukaj je nekaj, o čemer si mi dal misliti, ko si to rekel. Razmišljali ste o refinanciranju odplačane nepremičnine, da bi kupili svojo naslednjo nepremičnino s polovico denarja iz refinanciranja izplačila, polovico pa od žene. Mislim, da si rekel, če sem prav razumel.
David:
Zdi se, kot da razmišljate o tem, da če za novo nepremičnino plačate gotovino, ne boste imeli posojila in imeli boste večji denarni tok. Težava je v tem, da ste še vedno dobili posojilo, pravkar ste dobili posojilo za nepremičnino, ki ste jo že imeli, ne za novo. Morda vas zavaja, da mislite, da prejemate denarni tok, v resnici ga ne prejemate, kajti čeprav bo nova nepremičnina brez opombe več denarnega toka, bo prejšnja manjša, kajne?
David:
Torej ropaš Petra, da plača Pavla tukaj in tega ne upoštevaš? Ker boste izgubili denarni tok na nepremičnini, ki jo že imate. Druga stvar je, da bo refinanciranje z izplačilom običajno imelo višjo obrestno mero kot refinanciranje z obrestno mero in terminsko refinanciranje, in sprašujem se, ali bi morda dobili boljšo obrestno mero za nov nakup kot pri refinanciranju z izplačilom.
David:
Z veseljem bomo to preučili namesto vas. Če mi želite poslati DM, vas bom povezal, toda ne glede na to, kdo to uporabljate, je stvar, o kateri bi morali razmisliti: »Ali bom dobil boljšo obrestno mero pri refi za izplačilo ali pri nakupu ?" Ker če dobite boljšo obrestno mero pri nakupu, mislim, da ne bi smeli opraviti refinanciranja izplačila. Moral bi kupiti naslednjo nepremičnino in zanjo dobiti posojilo.
David:
To nekako sproži vprašanje: "No, kako si prišel do denarja za to?" To je morda razlog, zakaj razmišljate o tem, da se boste najprej odločili za refinanciranje izplačila. Jaz sem samo … Na današnjem trgu, v redu, to ni trdno in hitro pravilo. Na splošno nisem navdušen nad zadolževanjem obstoječih nepremičnin za nakup novih nepremičnin. Nisem proti temu. Lahko bi delovalo, še posebej, če ste v igri srednjeročnega najema, igri kratkoročnega najema, kjer lahko običajno dobite več prihodkov, včasih pa vam to uspe.
David:
Pri tem mi ni všeč to, da je dovolj težko najti denarni tok v nepremičninah, kakršni so, zdaj se dodatno zadolžujete in poskušate najti denarni tok v nepremičninah, ima denarni tok še večji. To postaja vse težje narediti. Strategija, za katero vidim, da deluje na današnjem trgu, je pristop odloženega zadovoljstva.
David:
Kupujete nepremičnino na dobrih lokacijah in pričakujete, da boste pozneje zaslužili. Toda prav zdaj iščete denar. Iščete, da bi nekako nadomestili dohodek, ki prihaja od igranja. Želim se samo prepričati, da se pametno odločate o nakupu nepremičnine in da ne kupujete stvari, ki niso pametne, ker se vam zdi, da potrebujete denarni tok. Rekel sem že prej in bom ponovil, da nepremičnine res niso odličen način za ustvarjanje dodatnega dohodka. To počne. Za to lahko deluje. To ni tisto, čemur je namenjeno.
David:
Lamborghini lahko vleče čoln, če ga postavite pokonci. To lahko stori, vendar temu ni namenjeno, in če boste to počeli predolgo, bo negativno vplivalo na delovanje tega vozila. Denarni tok naj bi prišel iz poslovnih nepremičnin, kar je trenutno zelo tvegano, ker ne vemo, kam gredo tečaji. In od dela, od ustanovitve podjetja, od zaposlitve. Moja filozofija, ljudem pravim, da če potrebujete denarni tok, morate ustanoviti podjetje ali se morate zaposliti ali pa se morate poleg igranja naučiti še kakšne veščine.
David:
In če želite ustvariti dolgoročno bogastvo, morate kupiti nepremičnino. Mislim, da tako stvari bolje delujejo. Mislim, da imajo nepremičnine same po sebi arhitekturo, ki koristi dolgoročnemu lastništvu. Glavnica vaših plačil se sčasoma poveča z vsakim plačilom, zaradi česar je dolgoročno lastništvo koristno. Zaradi inflacije so dolarji vredni manj, zaradi česar se vrednosti dvignejo, zaradi česar je dolgoročno lastništvo koristno.
David:
Najemnine se ponavadi zvišajo, medtem ko vaši hipotekarni stroški ostanejo približno enaki, zaradi česar je dolgoročno lastništvo koristno. To je odličen pokojninski načrt. Trenutno ni dobro, načrtujte. In zato ljudem običajno govorim nasprotno od vseh drugih vplivnežev, ki pravijo: "Vzemite moj tečaj, pustite službo in živite od denarnega toka." Ne vidim nikogar, ki bi to uresničil, in vidim veliko bolečine, ki prihaja od ljudi, ki so to poskušali izsiliti.
David:
Zato bom to povzel tako, da mi je všeč, kar mislite. Če želite kupiti več nepremičnin za prihodnje dobičke, za svojo prihodnjo upokojitev, za odloženo zadovoljstvo, pojdite skozi to, kar počnete. Če želite le izravnati vzpone in padce igralskega posla, bi bila to slaba strategija. Mislim, da nakup nepremičnine za denarni tok, ki ga ustvari v prvem letu, ni zelo preprosta stava. Prav zdaj se izpostavljate tudi tveganju, prav tako kot ustvarjajo dohodek lahko nepremičnine izgubijo dohodek.
David:
Potujoči strokovnjaki lahko nehajo hoditi, vaš trg bi lahko postal nasičen, lahko bi bilo veliko drugih ljudi, ki počnejo isto stvar, in zdaj izgubljate denar vsak mesec, zaradi česar se vaša težava neskladnega dohodka še poveča. To je še huje. Zato bi raje videl, da ste izbrali drugačen pristop k služenju denarja v nepremičninah.
David:
Če vam je všeč, zaposlitev v nepremičninski panogi ali kakšna druga vrsta poslovne priložnosti za dopolnitev vašega delovanja razen nepremičnin, vendar še naprej kupujete nepremičnine, jih preprosto ne kupujte, ker morate danes dopolniti svoj dohodek . Prav tako ubijalski lasje, brat.
David:
V redu, poglejmo posnetek Grega Millerja iz Rochesterja v New Yorku.
Greg:
Že od časov Josha in Brandona sem navdušen poslušalec, vendar imam nekoliko edinstveno situacijo. Imam službo W-2 in imam tri domove. Živim v enem od teh domov. Ostala dva oddam v kratkoročni najem.
Greg:
Eden od teh dveh je dupleks, tako da so to skupaj trije kratkoročni najemi in lani sem zaslužil približno 150,000 $. Stara sem 53 let, vendar so mi pred nekaj leti diagnosticirali multiplo sklerozo, lani pa so mi povedali, da me je zadela kap.
Greg:
Čeprav mi je všeč moja služba W-2, sem v situaciji, ko jo želim pustiti za sabo, da bom imel čas uživati v življenju. Zaradi svojega zdravstvenega stanja si to očitno želim storiti prej kot slej. In v začetku tega leta sem podedoval skoraj 900,000 dolarjev.
Greg:
Rad bi vaš nasvet o tem, kako lahko uporabim ta sredstva na današnjem trgu, da ustvarim takojšen denarni tok in tudi zagotovim gnezdo za svojo družino. Najlepša hvala in nadaljujte z glasom Batmana.
David:
Gregory Miller, hvala za vaše vprašanje in čestitke za udeležbo v podcastu BiggerPockets, epizoda 825. Vesel sem, da se je dolgoletni poslušalec končno prebil v oddajo. Tukaj imam dobro vprašanje.
David:
Obstaja prednost, da morate začeti pozno, če imate prihranjen kapital, kajne? Vsi so ljubosumni na 22-letnika, ki zgodaj začne vlagati v nepremičnine. Ja, super jim je. Vendar običajno nimajo denarja.
David:
Ko ste stari 53 let, ko začnete, imate skoraj milijon dolarjev, ki jih morate dati v igro. Imate nekaj precej kul možnosti, o katerih bi se rad poglobil, kar zadeva izgradnjo tega gnezda, o katerem govorite, in hvala, ker ste se prepustili slavi Batmana. Mnogi ljudje ne vedo, da je Wayne Enterprise dejansko imel pomembne nepremičninske deleže in tako sem prišel tja, kjer sem danes.
David:
Pogovoriva se torej o tem, kaj bi lahko naredil tukaj, moj človek. Najprej želimo videti, da bo 900,000 $ zraslo. Nočemo, da ga preprosto vzamete in nekam posadite in razmišljate samo o denarnem toku. Rad bi, da vzameš teh 900,000 $ in pogledaš nekaj BRRRR priložnosti. Kar bi rad videl, je, da ciljate na nepremičnine z veliko kvadraturo, ki nimajo zelo visokih cen. V redu?
David:
Če bi lahko našli 22, 24, 2600 kvadratnih čevljev velik dom zraven številnih 1200 ali 1300 kvadratnih čevljev velikih domov, imate veliko več prostora za delo. V isti hiši lahko ustvarite različne enote. To hišo bi lahko naredili več vredno, če bi jo popravili. Imate različne načine do tega, čemur jaz pravim prisilni lastniški kapital, kar je resnično priložnost za dodano vrednost, in razlog, da mi je to všeč, je, ker boste v ta posel vložili nekaj od teh 900,000 $, morda za to plačali v gotovini, se posvetili rehabilitaciji stroške sami, potem pa boste veliko tega dobili nazaj.
David:
Torej ne bo vse ostalo v lastnini. Lahko ga boste dobili ven in ga vgradili v nove nepremičnine, ker čeprav je 900,000 $ veliko denarja, gre hitreje, kot si mislite, ko kupujete domove za 500,000 $. To je ena stvar, ki bi jo rad, da preučite, je dodana vrednost pri vsakem posameznem poslu, ki ga dobite. Prav tako ne želim, da se obrnete stran od priložnosti za obračanje.
David:
Obstajajo načini, na katere lahko morda kupite prostor za 300,000, ki zahteva ogromno dela, vanj vložite sto tisoč dolarjev, tako da boste vsi za 400, ga prodate za 500, prodate za 475. Nekaj jih bo precej dobre priložnosti, če ste na pravem območju za rast teh 900,000 hkrati, ko z njim kupujete nepremičnine. Ne imejte samo ene smeri in recite: "Kupil bom cel kup dupleksov." Prepričajte se, da gledate vse možnosti, ki jih morate uporabiti, da ustvarite nekaj denarja.
David:
Nazadnje, če res želite zgraditi generacijsko bogastvo, moram razmisliti o lokaciji. Izogibajte se tveganju, da bi rekli: "No, lahko dobim 30 hiš, če kupim hiše za 30,000 $." Ne, ne, ne, ne, ne. Želite kupovati na boljših območjih in imate razkošje, da lahko položite več denarja, če denarni tok ne pride.
David:
Pogosto torej, ko rečemo, da nepremičnina nima denarnega toka, v resnici mislimo, da ni denarnega toka z 20-odstotnim znižanjem, toda če znižate za 40 %, 45 %, 50 %, bo veliko njih denarni tok precej dober. Dobili boste manjšo donosnost naložbe v denarni tok. To je res, ker ste tam vložili višji polog, vendar boste dolgoročno dobili več denarja zaradi apreciacije in naraščajočih najemnin.
David:
Čeprav se morda zdi, da je 53 pozen začetek, v resnici ni. Upajmo, da imate za seboj veliko let in se želite modro odločiti, tako da bo vaša družina, ko bo podedovala to nepremičnino, nekega dne podedovala nepremičnino, ki jo želi, ne nepremičnine, ki so jo bili prisiljeni vzeti čez. Ugotovili boste tudi, da se vaš dejavnik glavobola močno zmanjša, ko kupujete na boljših območjih, ker imate na izbiro več najemnikov in imate višjo kakovost najemnika, ki želi živeti v vaši nepremičnini.
David:
Upam, da je to zate smiselno. Priporočam, da si ogledate mojo knjigo Stebri bogastva: Kako zaslužiti, prihraniti in vložiti svoj denar, da dosežete finančno svobodo, ker bo v njej nekaj idej, s katerimi lahko zaslužite teh 900,000 $.
David:
Povejte mi, kaj mislite po tem videu. Prosim, pošljite novo vprašanje na biggerpockets.com/david in mi povejte, kaj počnete in kakšni so vaši načrti, in vas prosimo, da stopite v stik z mano neposredno na kateri koli platformi družbenih medijev, ki jo uporabljate, če potrebujete več nasvetov. Ampak hvala človek.
Maxx:
Živjo David. Moje ime je Maxx Jackson iz Wilmingtona v Severni Karolini in moram vam postaviti vprašanje o upravljanju nepremičnin. Trenutno upravljam tri kratkoročne najeme, medtem ko imam v lasti samo enega. Sem nepremičninski posrednik, zato od njega dobivam potencialne stranke, vendar je tudi precej zamudno.
Maxx:
Moje vprašanje za vas je, kaj je po vašem mnenju najboljši končni cilj za upravljanje nepremičnine? Ali naj še naprej prevzemam nepremičnine, za katere ljudje želijo, da jih upravljam predvsem zato, ker sem supergostitelj na Airbnbju, dokler tega ne morem več? Ali ljudje kdaj povečajo svoje podjetje za upravljanje nepremičnin in jih nato v celoti prodajo, ali naj samo še naprej izkoriščam, kolikor lahko, in rastem, kolikor lahko, dokler nimam več časa? Imam nekaj svojih idej, vendar se mi je zdelo, da ne bi škodilo vprašati strokovnjaka.
Maxx:
Nadaljuj z dobrim delom. Vsak teden poslušam. Cenim te in naslednjič, ko boš v Wilmingtonu v Severni Karolini, se ustavi in lahko igrava žogico na moji najnovejši posesti. Hvala, David.
David:
Maxx Jackson. Maxx Jackson. Najprej, kako kul ime. Nisem presenečen, ko slišim, da si uspešen z Maxx Jacksonom in opazil sem vprašanje, zastavim ti brke. Če tega ne poslušate na YouTubu, ima Maxx precej izrazite brke, videti je kot eden od spodnjih metel, ki jih lahko vidite v skladišču. S tem vsekakor daje izjavo. Zato nas obiščite na YouTubu, če želite videti Maxxov lep obraz.
David:
V redu, Maxx, kar mi je všeč pri tem vprašanju, je, da ni zgolj nepremičninsko. To je poslovno vprašanje, nepremičnine pa so oblika poslovanja in razmišljate pravilno. Razčlenimo resničnost delovanja poslovanja in nepremičnin, ki vam je večina ljudi, ki dejansko ne vlagajo vanje, na pomembni ravni, ne bo povedala.
David:
Skaliranje se pogosto razlaga kot koncept, ne kot praksa. Skaliranje je težko. Pravzaprav bom v svojem zasebnem življenju odpustil več upraviteljev nepremičnin in najel internega upravitelja nepremičnin, ki bo namesto mene upravljal moj celoten portfelj zaradi težav s skaliranjem. Najamem podjetje in obožujem lastnika. Potem lastnik prepusti delo enemu od svojih zaposlenih in zdaj dobim malo talentiranega, nizko motiviranega zaposlenega, ki ne opravlja dobro svojega dela z mojimi kratkoročnimi najemi. In po mesecih, ko so to počeli, končno začnete videti vzorec v številkah in se zavedate težave. "Ne bom delal s talentom, delam z zaposlenim, ki nima prave miselnosti."
David:
Zdaj, Maxx, dobro ti gre pri upravljanju kratkoročnih najemov drugih ljudi, ker se zaradi svojega talenta tudi zavedaš, da se ne moreš povečati, ker je težko, toda dejstvo, da je težko, je razlog, zakaj so te najeli. Če bi bilo lahko, ti ne bi dali službe. Prva lekcija torej, da se iz tega naučite, nehajte iskati preproste vsakogar. Če bi bile stvari lahke, ti ne bi bilo dano. To bi počeli sami. Z delom v nepremičninah dobesedno služimo denar, ker delamo nekaj, kar je težko. Torej moraš sprejeti težko.
David:
Zdaj, Maxx, mislim, da nimaš težav s trdim. Sprašujete, ker je težko, kako naj to stvar povečam? In tu nastopi izziv.
David:
Če želite postati dobri v skaliranju, je ključnega pomena to, da morate zgraditi spretnosti, ki se razlikujejo od tistih, zaradi katerih ste postali dobri tam, kjer ste zdaj. Zato temu pravim tri razsežnosti vodenja. Prva dimenzija je učenje. Ti to počneš. Učite se biti dober gostitelj za kratkoročni najem in ljudem je to všeč, zato vas najamejo in kot ste rekli, obstaja nekaj sinergijskih koristi, pridobivate potencialne stranke, to je dobro. Če pa želite obseg, je druga dimenzija finančni vzvod.
David:
Mimogrede, to izhaja iz moje knjige Scale, ki jo lahko najdete na biggerpockets.com/scale, če želite to preveriti.
David:
Vzvod gradi veščino najemanja drugih ljudi za opravljanje dela. Ljudi moraš imeti odgovorne. Moraš biti dober menedžer, moraš spremljati, kaj delajo. Imeti morate težke pogovore. Vse, kar ste pridobili pri učenju veščine sami, je za vas v veliki meri neuporabno, ko poskušate biti dobri v finančnem vzvodu.
David:
Je zelo različno in zato večina ljudi nikoli ne razvije podjetja, ker postanejo dobri v nečem in nočejo začeti znova od ničle in morajo pridobiti veščine vzvoda. In šele potem, ko ste naredili oboje, ste se naučili in izkoristili. Zdaj morate voditi, kar se začne znova od ničle in razvija popolnoma drugačen nabor veščin.
David:
Večina ljudi preprosto ni pripravljena plačati cene obsega. Toda Maxx, rad bi videl, da to storiš. Torej, na to vas želim opozoriti. Ko se boste poskušali povečati, boste imeli nove izzive, zaradi katerih si boste te brke potegnili z obraza. Spravilo te bo obnorelo. V redu je, bo bolje. Pridobite veščine izkoriščanja drugih ljudi in jih sčasoma vodite. Ampak ne, ni tako: "Hej, če bi lahko z dvema, bi lahko z 20, lahko bi z 200." To sploh ni tako.
David:
Vsakič, ko naredite naslednji korak naprej v poslu, imate nove izzive, ki jih morate sprejeti. To je stalna osebna rast ves čas. Rad bi videl, da to storiš. Samo razumeti morate, da boste zelo zaposleni, da boste pod stresom in to je cena, ki jo ljudje plačajo, da so bogati.
David:
Če pogledate glavnega uradnika za posojila v eni posredniški hiši, je zadnjih nekaj mesecev dobesedno zaslužil več denarja, kot ga ima podjetje, ker nima nobenih režijskih stroškov. Podjetje ga ima ogromno, a on dela 12 ur na dan. Pravkar smo intervjuvali z njim na Mortgage Mondays na YouTubu, če želite to preveriti.
David:
Vstane ob šestih, ob devetih je v pisarni, po telovadbi in dela do devete ure zvečer ali kasneje. To je tisto, kar je potrebno, da si vrhunski producent. Zdaj pa ga zdrobi, kajne? Kmalu bo tukaj imel šestmestni mesec, a si ga zasluži. Tako kot morate za dobro telo vložiti veliko dela, morate biti za dobro telo zelo disciplinirani pri prehrani. Bogastvo deluje na enak način.
David:
Sčasoma boš postal boljši pri Maxxu in v 10. letu se ti ne bo zdelo tako težko kot v prvem. Ampak bistvo je, da bo še vedno težko in to je v redu. Ni nam treba bežati pred trdim. Pravzaprav bi morali teči proti, ker je tam priložnost.
David:
Če povzamem tole, da, mislim, da bi morali vzeti več kratkoročnih najemov. Mislim, da je v tem prostoru res velika priložnost. Če je nekdo dober v tem, da je gostitelj, da zasluži denar v času, za katerega verjamem, da bo gospodarska recesija, mislim, da bi se morali ljudje tega veseliti. Mislim, da se moramo vsi znebiti tega virusa, ki nam je prišel v glavo, da mora biti denar pasiven, da moramo samo obstajati in da smo v preteklosti trdo delali, zdaj pa denar samo priteka k nam in samo prihaja. To ne deluje tako.
David:
Ne postaneš zares fit in potem nikoli več ne telovadiš in ostaneš fit za vedno. Vedno telovadite. Vendar pa je delo, ki ga je bilo potrebno, da prideš v formo, veliko težje kot delo, ki je potrebno, da ostaneš v formi. In posel je enak. Zelo se boste trudili, da boste prišli v dobro poslovno kondicijo, nato pa jo je treba samo vzdrževati in ni tako težko. Torej, dokler si pripravljen na to potovanje Maxx in so tvoji brki zaklenjeni in pripravljeni, da te spremljajo, želim, da nadaljuješ.
David:
V redu, upam, da ste do zdaj uživali v predstavi. Všeč so mi te stvari in lahko pričakujete, da boste v prihodnosti slišali več o poslovanju, saj je vlaganje v nepremičnine čedalje težje, ker je vedno več konkurence za ta sredstva in denarni tok je vedno težje najti. Lahko sedimo in jokamo zaradi tega, gremo gledat Zvezde plešejo in otrpnemo od svoje bolečine ter iščemo sočutje pri vseh in se samo valjamo v samopomilovanju.
David:
Ali pa se vrtimo, lahko iščemo različne načine za zaslužek. Lahko pridobimo poslovne prakse, načela in izkušnje ter pridemo ven in spremenimo kariero ter se zaposlimo v panogi, ki jo imamo radi, kar je, če to poslušate, verjetno nepremičnine.
David:
V tem segmentu oddaje rad dobim komentarje o prejšnjih oddajah na YouTubu. Bral sem komentarje, ki so jih ljudje pustili. In ne pozabite, če želite, da se vaš komentar prebere v oddaji, bi ga zagotovo z veseljem prebral. Samo pojdite na BiggerPockets YouTube, sledite nam tam in pustite svoj komentar.
David:
Iz epizode 816, od vašega osebnega agenta7243. »Hej David, sprašuješ se, ali moraš, ko bo tvoja hiša padla na 3.5 % FHA, to popraviti, da boš po enem letu upravičen do drugega FHA?« Ni komentar, ampak vprašanje, vendar še vedno dobro vprašanje in odgovor je pritrdilen. Običajno prejmete samo eno posojilo FHA naenkrat. Torej lahko prodate hišo, odplačate posojilo in uporabite posojilo FHA, da dobite naslednjega, ali pa refinancirate in ohranite refinanciranje hiše v običajno posojilo, nato pa imate še eno posojilo FHA, ki ga lahko uporabite za svojo hišo. .
David:
Pogosta napačna predstava je, da so posojila FHA namenjena prvim kupcem stanovanj. Celoten koncept prvega kupca stanovanja se je v resnici rodil iz nesreče. Leta 2010 nihče ni kupoval nepremičnin. Za posojilodajalce je postal tržni koncept, da privabijo nekoga, ki zaradi nesreče ni imel brazgotin in ni imel PTSM.
David:
Zato si rečejo: »V redu, nočemo pridobiti nekoga, ki bi kupil hišo, ki jo je že kupil, ker se boji. Privabimo prvega kupca stanovanja, da pride kupiti hišo, ker ne bo imel enake travme in strahu, ko bo to storil. No, kakšne spodbude lahko pripravimo za tiste, ki prvič kupujejo stanovanje?« In potem so vzeli stvari, ki so jih že ponujali, in rekli: "Hej, to je ugodnost za prvega kupca stanovanja." Mogoče so imeli kaj novega, a na splošno ni bilo vse tako dobro.
David:
Ljudje se zmedejo s primarnim prebivališčem, lahko dobite 5-odstotno nižjo običajno posojilo za primarno prebivališče. Posojilo FHA lahko dobite na primarnem prebivališču, posojilo VA lahko dobite na primarnem prebivališču. To samo pomeni hišo, v kateri živite. In morda imate devet hiš na drugem primarnem prebivališču, morda imate 15 hiš na drugem primarnem prebivališču. Zanje lahko uporabite ta posojila z nizkimi predplačili, vendar imate lahko naenkrat le eno posojilo FHA.
David:
Zdaj pa je dobra novica yourpersonalagent7243, da če se ne želite znebiti svoje nizke obrestne mere za posojilo FHA, lahko dobite običajno posojilo s 5 % nižjo ceno, kar je le nekaj več kot tri in pol. pol odstotka manj. Zato stopite v stik z nami in povezal vas bom s svojo ekipo ali poiskal posojilojemalca z orodjem za iskanje posojilodajalcev BiggerPockets in oni bi morali znati odgovoriti na ta vprašanja, če pa ne morejo, niso dobri. Teci stran.
David:
V redu, od epizode 816 smo sprožili vrsto komentarjev od vseh. Hvala, ker ste tej osebi pomagali pridobiti informacije, ki jih potrebuje. Od 50calpulse76. »O hišnem vdoru, kar pomeni, da je nakup primarni dom. Ali obstaja časovni okvir, v katerem morate živeti v njem, preden ga oddate v najem, ali lahko kupite dom s tem namenom in si nato takoj premislite in ne živite v njem?«
David:
Prvi komentar je prišel od Richie1317, ki je rekel: "Stari, to je goljufija in ne, ne moreš si kar premisliti. Predpisi zahtevajo, da tam živite vsaj eno leto, preden lahko dobite naslednje posojilo.« Nato je Rullau rekel: "Nikogar nikoli ne zanima in ne preverja, kdo tam živi, razen če plačilo ne pride." Thrivinglife je rekel: »Vsaj dve leti. Potem se lahko izseliš.”
David:
Tukaj je veliko različnih povratnih informacij. Storil bom vse, kar je v moji moči, da bom poskušal popraviti rekord. Se spomnite, kako sem pravkar rekel, da obstaja napačno prepričanje o prvem kupcu stanovanja s primarnimi stanovalci? Nista ista stvar. Enako velja, ko lahko dobite primarno stanovanjsko posojilo, potem ko ste ga že dobili.
David:
Ljudem rečemo, da kupite hišo, živite v njej eno leto, nato kupite novo in prvo oddate. To ne pomeni, da je to edini način za to. Razlog, zakaj vam svetujemo, je, da običajno ne morete dobiti posojila za primarno stanovanje šele po enem letu od zadnjega, ki ste ga prejeli. Torej, če kupite hišo kot glavno prebivališče, vam večina posojilodajalcev v večini primerov ne bo dovolila pridobiti drugega posojila za primarno prebivališče, dokler ne počakate 12 mesecev. Ves čas dobivamo izjeme pri enem posredniku. Obstajajo načini za to, vendar je zelo težko. V redu?
David:
Zdaj ljudje to zamenjujejo s tem, da moraš živeti v domu eno leto. Ni predpisov posojilodajalcev, ki pravijo, da če kupite primarno prebivališče, morate v njem živeti, ker tega pravno ne morejo storiti. Če kupite hišo za življenje, potem pa izgubite službo in ne morete plačevati, vam niso mogli preprečiti, da bi jo dali v najem nekomu drugemu, ko se preselite nazaj k mami, ker ne morete narediti plačila.
David:
Če kupite hišo in se zaposlite, potem pa vas odpustijo in se morate vrniti, da bi se zaposlili nekje drugje, vas ne morejo prisiliti, da živite v hiši in se na novo mesto vozite z letalom. Torej ni pravila, ki bi vsaj v skoraj vseh posojilih, ki jih vidim, pri običajnih zagotovo, pravilo: "Ne morete ga dati v najem."
David:
Česar se želijo izogniti, je, da kupite hišo s posojilom za primarno stanovanje, v kateri sploh nikoli niste nameravali živeti. V redu? Jasno je bilo mišljeno kot naložbena nepremičnina. Lagal si in rekel, da je to glavno prebivališče. To bi veljalo za goljufijo. Če se vanjo vseliš in se potem zgodi nekaj, kar ti ni všeč. V redu? Ne bom vam povedal podrobnosti o sodni praksi, ker tega sam nisem videl, ampak razlagam svoje razumevanje, kot mi je bilo povedano.
David:
Recimo, da se preselite na nepremičnino in sosedov pes neprestano laja in ponoči ne morete spati in se s sosedom pogovarjate o tem, oni pa so rekli: »Ja, pojdi brcat kamenje. To je moj pes. On laja, ni moj problem. meni je vseeno. Lahko prespim." Ponoči nič ne spiš. Nič se mi ne zaveda, da bi te posojilodajalec lahko prisilil, da ostaneš živeti v tej hiši.
David:
Veliko takih stvari se je zgodilo. Ne morete predvideti vseh težav, ki se lahko pojavijo. Hipotekarna goljufija bi bila, če bi lahko dokazali, da tam sploh nikoli niste nameravali živeti. Nisi se potrudil, nisi se preselil v hišo. "Ogoljufali ste nas že od samega začetka." To je goljufija. Temu se je treba izogibati. Ne počni tega.
David:
Ko pa gre za vprašanje, "Kako dolgo moram živeti v hiši, preden se izselim?" Pravzaprav ne poznam nobenega zakona in ne poznam nobene sodne prakse, kjer bi sodnik to pogledal in rekel: "Šest mesecev, tri mesece." Na to ne gledajo s tega strogega pravila, kot na to gledajo naši možgani, gledajo na namen.
David:
Torej, če je bil vaš namen živeti v hiši in se je v vašem življenju nekaj spremenilo, so se spremenile okoliščine. Z nepremičnino je bilo nekaj narobe, ni vam bila všeč. Dovoljeno vam je, da se iz njega izselite in greste živet drugam. Ampak ne, verjetno ne boste dobili drugega posojila za nakup drugega primarnega prebivališča, dokler ne mine 12 mesecev od nakupa prvega. To bi lahko bilo težavno. Toda tam smo imeli res dober pogovor. Vesela sem, da sem lahko pri tem sodelovala.
David:
Fantje, cenimo povratne informacije in predvsem cenimo delo, ki ga vsi vlagate, da bi dosegli svoje cilje in finančno svobodo.
David:
Želel sem razkriti nedavno oceno, ki je bila objavljena v aplikaciji Apple Podcast. “Rada poslušam oddajo, vendar redno poslušam vašo oddajo. Toda moj največji problem je, da je toliko gurujev za naložbe v nepremičnine, da ne vem, kdo je resničen in kdo lažen. In trpim zaradi obžalovanja kupca, potem ko sem porabil 10,000 $ plus za, navajam, nenavajam, "usposabljanje." Vsi se strinjajo, da bi morali začeti s treningom, a nihče ne razčleni, kaj je dejansko pravi trening in ne le bliskoviti hrup, hvalisanje in motivacijske stvari.« To prihaja od Deborah prek recenzij Apple Podcast.
David:
To je neverjetna ocena, vendar ste nam dali 3 zvezdice. Nisem jaz tisti, ki ti je vzel 10,000 $. Zakaj me kaznuješ s 3 zvezdicami, Deborah? Mislim, da si jezen na industrijo. Niste jezni na BiggerPockets. To moraš popraviti. Nisi povedal, zakaj sem dobil samo 3 zvezdice. Prelivam svojo kri, znoj in solze zate, Deborah, in to je brezplačno. Če kaj drugega, bi morali dobiti šest zvezdic od petih, ker vam dajemo brezplačno vsebino, ne pa da vam vzamemo 10,000 $. Oh, to je tako žalostno. Poškodovati ljudi, poškodovati ljudi, kajne? Točno to se je zgodilo meni.
David:
V redu, pri tej temi prevare v vrednosti 10,000 $, prvič, nihče ne govori o tem. Temu seveda pravim sramota. Ko nekdo zapravi kup denarja in je opeharjen, ne želi vsem povedati, da vedo, da so ga opeharili, zato samo tiho trpi. Hranijo ga notri. Steklen pogled v njihovih očeh in pomanjkanje očesnega stika pomenita, da strmijo v svoje čevlje na srečanju z nepremičninami, nerodno vrtejo svojo razvodenelo pijačo, tako veš, da je nekdo izkoristil tečaj, če pa ne iščite podrobnosti, zgrešili boste.
David:
Tukaj sta moja 2 centa za celotno stvar. Kadarkoli mi kdo proda idejo in se način, kako jo prodaja, ne ujema z drugimi stvarmi, ki sem jih videl v življenju, vem, da sem prevaran. Ko gledam reklamo za tovornjak in vidim stvar, ki poskakuje po teh skalah in vidim res vročo dekle na sovoznikovem sedežu, ki strmi v fanta, ki ga ljubeče vozi z željo v očeh, ker tako kul je, da ima ta tovornjak in slišim to glasbo, ki se igra, in vidim, kako se slikajo te sanje. Vprašam se: »Ali sem to že kdaj videl v resničnem življenju? Sem že kdaj videl žensko, ki se je zaljubila v tipa povprečnega videza, ker je imel kul tovornjak?« Ne, nisem. Prodajo mi račun.
David:
Poglejte vplivneže, ki počnejo isto. Ali pravijo: »Naučil te bom, kako zaslužiti,« Sem vstavi smešno vsoto denarja, »samo za« Nekoliko manjšo vsoto denarja, da se udeleži njihovega tečaja, »in enostavno bo, zmogel boš in boš povrni 10 dodatnih denarja." Ali vidiš, da se to dogaja kdaj drugič v življenju? Ste se kdaj vpisali v telovadnico in rekli: "Želim priti v resnično dobro formo." In rekli so: »Oh, to je telovadnica, v katero lahko greš, ko vstopiš, je kot čarovnija. Paket šestih kozarcev pač pride in ni vam treba storiti ničesar.” Ne gre tako.
David:
Ste že kdaj imeli situacijo, ko ste plačali kup denarja, da bi se nekdo zaljubil vate in je ostal zaljubljen vame za vedno? Ne, verjetno ne. Na to je treba biti pozoren pri teh tečajih. Vedno se bodo našli ljudje, ki vam bodo govorili, da vam lahko pomagajo in vas prodajajo ter zakaj bi morali iti z njimi. Redkokdaj bodo iskreni z vami.
David:
Ta podcast je namenjen ljudem, ki želijo iskreno resnico, ki jo hočejo naravnost iz konjskih ust, ki želijo, da jim nekdo pove, kar morajo slišati, in ne tistega, kar želijo slišati. In večina vas obožuje to. Torej, Deborah, zelo mi je žal, da se je to zgodilo, vendar ne zameri naju. Ne kaznujte BiggerPockets. Tukaj smo za vas brezplačno in vsi ostali, ki poslušate, še naprej poslušajte naš podcast.
David:
Porabite 15, 20 dolarjev za knjigo. Ne zapravite 10,000 $ za tečaj, razen če ste že v zvezi z osebo, ki ga poučuje. Poznaš jih in jim zaupaš na besedo ter poštenost. Deborah in vsem, ki poslušate, bom dal še zadnji nasvet.
David:
Imam eno posredniško družbo, financiramo nepremičnine po vsej državi. Ko ljudje rečejo: "Zakaj bi moral posredovati samo eno?" Moj odgovor je običajno: "Zakaj se ne pogovorite s katero od naših strank in ugotovite, katerega kreditnega uradnika so imeli, ter vprašate, kakšne so njihove izkušnje?" Ker seveda, če me vprašate, bom rekel: "Morali bi nas uporabiti." Vsak vplivnež tam zunaj bo rekel: "Da, morali bi obiskati moj tečaj."
David:
Zato vprašajte ljudi, ki so obiskovali tečaj. Pojdite do nekoga, ki je uporabljal storitev, in recite: »Kaj si dobil? Česa nisi dobil? Bi to ponovil?« Mislim, da je to pametno. Zato bi bilo pametno, preden se kdo prijavi na tečaj, ki stane, vprašati druge člane skupine: "Kakšne so vaše izkušnje in kaj lahko pričakujem?" In vsi mi v skupnosti naložbenikov v nepremičnine lahko nekako pazimo drug na drugega in nas pomagajo usmeriti k pravim ljudem in stran od napačnih ljudi.
Rob:
David, ime mi je Rob Browning. Sem iz Escondida v Kaliforniji in moje današnje vprašanje je, kdaj je pravi čas, da nekdo, ki vstopa v poznejših fazah svoje kariere, vstopi na trg nepremičnin glede na trenutne razmere na trgu? In lahko vam povem nekaj o tem, kar iščem in bi lahko bilo v pomoč.
Rob:
V naslednjih petih ali 10 do 15 letih želim povečati denarni tok in v naslednjih treh do petih letih želim postati stalni vlagatelj v nepremičnine, kar bi mi omogočilo, da zapustim svoj trenutni položaj .
Rob:
Trenutno imam denar za vlaganje. V redu je, če to zadržim in čakam na boljšo priložnost, medtem ko si naberem več denarja. Ampak še enkrat, tudi jaz bi rad šel. To je torej moje vprašanje in veselim se vašega odgovora. Hvala, nasvidenje.
David:
Hvala Rob. Dobra novica je, da mi je všeč tvoje vprašanje. Slaba novica je, da je nanje težko odgovoriti. Počutim se, kot da sem vedno nosilec slabih novic v svetu nepremičnin, vendar ni nujno, da je tako. Tukaj je tisto, kar mislim. Besedna zveza stalni vlagatelj v nepremičnine je postala priljubljena v zadnjih 10 letih, v redu? Pomislite torej na obdobje od leta 2010 do leta 2020, 2021. Na koncu tega obdobja so bili zagotovo sklenjeni posli, ki so bili težji, toda tako kot med letoma 2010 in 2015 so bili posli povsod in s posli mislim na denarne nepremičnine.
David:
Bilo je kot oseba, ki je želela ujeti ribe in rib je bilo toliko, samo dovoljkrat si vrgel svojo vabo v vodo in boš dobil ribo na vrvico. Zmotili ga boste. Sposobnost ljudi, da uspešno lovijo te ribe in iztovarjajo te posle, je ovirala čas, ki so ga preživeli v službi, in lahko bi dobesedno zaslužili več denarja, kot bi pridobili več bogastva. Na denar gledam kot na energijo, kajne? Torej, če pogledate energijo, ki bi jo lahko ustvarili na svojem delovnem mestu W-2, v primerjavi z energijo, ki bi jo lahko pridobili s kopičenjem nepremičnine po ugodnih cenah ob denarnem toku, ki naj bi zrasla v vrednosti, je bila očitno boljša poteza redni vlagatelj.
David:
Če ste imeli spretnost ujeti ribo, če ste imeli lapse funnel, vodi, analizirajte, sledite uspehu. Če bi vedeli, kako kupiti te nepremičnine, če bi imeli finančna sredstva za to. Če bi bile vse te stvari na svojem mestu, če bi imeli vabo, ribiško palico, bili ste spretni ribiči, bi bilo biti stalni vlagatelj za veliko ljudi zelo smiselno.
David:
Tukaj je izziv. Nimamo veliko rib za ujeti, kot smo jih imeli. To ne pomeni, da ni rib za ulov. To ne pomeni, da ribolov ni pomemben. Prosim, ne prevzemajte skrajnosti argumenta, ki ga navajam. Ne pravim, da je rib na tone ali da jih ni nič. Samo manj jih je, zaradi česar je težje imeti smisel biti stalni vlagatelj. Če mislite na strokovnjaka za prevzeme s polnim delovnim časom, obstaja nekaj ljudi, ki to počnejo, vendar so običajno del velikega podjetja in se s polnim delovnim časom osredotočajo na prevzeme, medtem ko se nekdo drug s polnim delovnim časom osredotoča na upravljanje, medtem ko nekdo drug se s polnim delovnim časom osredotoča na zbiranje kapitala teh sindikacij.
David:
Da, vlagajo v nepremičnine za polni delovni čas, vendar delajo kos sestavljanke, ki vas nekako vrne v kategorijo zaposlenih. Vidiš, kam grem s tem? Postati vlagatelj s polnim delovnim časom ne pomeni zapustiti službe, temveč pridobiti novo službo in zdaj je manj poslov kot takrat, ko smo prvič začeli uporabljati to frazo.
David:
Torej, vprašanje, Rob, ki si ga po mojem mnenju morate zastaviti, je: "Ali bom pridobil več energije v službi, ki jo imam zdaj, ali bom pridobil več energije, če bom postal specialist za pridobivanje nepremičnin za polni delovni čas?" In morda s polnim delovnim časom porabite manj energije, vendar bolj uživate. Tudi to je treba upoštevati v enačbi.
David:
Če govorimo praktično, vidim, da ljudje zdaj delajo, da postanejo upravitelji za kratkoročni najem s polnim delovnim časom, v redu? Če je to tisto, kar mislite s stalnimi nepremičninami ali stalnim vlagateljem, mislim, da ni pošteno reči stalni vlagatelj, ker čeprav ste lastnik nepremičnine, delujete v vlogi upravitelja nepremičnine in absolutno zamenjate eno službo za drugo.
David:
Raje bi, da pogledate: »V redu, lahko bi nekomu plačal X vsoto denarja za upravljanje nepremičnin in s svojim prostim časom bi lahko naredil toliko nakupov. Ali zaslužim več denarja in imam boljše življenje, če obdržim službo, ali sem pripravljen zaslužiti manj denarja, a delam z nepremičninami, ki jih imam rad?« In natančno povejte, kaj to pomeni. Ne poskušam vas odvračati.
David:
Morda živite v delu države ali na območju, kjer so ponudbe povsod in vam lahko še vedno uspe. Trenutno ne vem imen teh krajev, vendar sem prepričan, da obstajajo območja na jugu in srednjem zahodu, kjer jih drugi vlagatelji še niso našli. Tam zunaj so ljudje, ki to zdrobijo in je treba uloviti na tone rib, oni pa so stalni vlagatelji. Verjetno o tem ne govorijo, ker nočejo konkurence vseh nas, ki si rečemo: »Kje je dogovor? Kje je denarni tok?" Želim se samo prepričati, da vsem, ki so slišali ta stavek redni vlagatelj v nepremičnine, pojasnim, da razumejo, kaj to pomeni.
David:
To je v resnici pomenilo strokovnjake za pridobivanje s polnim delovnim časom, in če ni veliko poslov za prevzem, ni logično, da bi pustili službo in skočili v to. Torej, Rob, sporoči mi, kako gre. Povejte mi, kakšna vprašanja imate, ko ste to slišali. Naj vas ne obupa malodušje. Preprosto si zastavite vprašanje: "Kakšno vlogo želim igrati na področju nepremičnin in ali bi raje zamenjal svojo redno službo za to?"
David:
In naše zadnje vprašanje prihaja od Chrisa Fena, ki pravi: »Imam približno 600,000 lastniškega kapitala. Kaj je dolgoročno bolj učinkovito? Kupiti naložbene nepremičnine z uporabo HELOC-a ali uporabiti ta HELOC za financiranje projektov lokalnih vlagateljev za znova in znova?« V redu, Chris, zdi se, da tukaj sprašuješ: »Naj vzamem svoj kapital in ga uporabim za lastništvo nepremičnine ali naj tako rekoč financiram druge vlagatelje, ali pa so morda BRRRR-ji in zaslužijo donos na moj kapital?" Poglejmo torej vaši dve različni možnosti.
David:
Če greste na pot trdega posojilodajalca ali zasebnega posojilodajalca, zveni tako, kot da sprašujete tukaj. Prvič, te dobičke boste obdavčili in to bodo najverjetneje kratkoročni davki na kapitalski dobiček. Nisem CPA, ne vem zagotovo. To bi mi govoril želodec.
David:
Če obstaja način, da se izognete kapitalskim dobičkom, bi bili še vedno obdavčeni na ravni dohodka in več denarja kot zaslužite, višji so davki. Ko zaslužite lastniški kapital v nepremičnini, ni obdavčen, dokler ni prodan. Torej, tudi ko jo izvlečete pri refinanciranju gotovine, ta energija še vedno ni obdavčena. To je bolj davčno učinkovit način pridobivanja bogastva, ne pa v primeru, ko boste denar služili s posojanjem drugim ljudem.
David:
Drugič, posojanje tega denarja je povezano s tveganjem. Nikoli ne slišimo o tem, ker prvič, nihče ne želi deliti svojih izgub, in drugič, imeli smo enega najboljših trgov za vlaganje v nepremičnine v zgodovini sveta v zadnjih 10 letih. Tako ni veliko ljudi izgubljalo denarja, ker je bilo težko. Oseba, ki si sposodi vaš denar, da obrne hišo, bi lahko naredila vse narobe in trg je bil tako močan, da bi ga premagal. Prodali bi nepremičnino, tudi če bi jo prodali brez dobička ali z majhno izgubo, bi imeli še vedno veliko denarja, da bi vam jo vrnili. Toda kaj se zgodi, ko postanejo izgube velike? Postane težje in težje in težje doseči, da flip deluje, da bi lahko dobili svoj denar nazaj in velik del tega lastniškega kapitala bo začel padati.
David:
Tretjič, če vzamete lastniški kapital iz hiš in ga uporabite za dajanje ljudem, ki bodo obračali ali BRRRR-ing, boste na to tudi plačali obresti. V redu? Torej, če jim ga posodite po 15 % ali 12 %, vendar za HELOC plačate osem ali 9 %, začne izgledati kot veliko manj zaželena ponudba za vas.
David:
Torej večina trdih posojilodajalcev, vsaj tistih dobrih, res vsak, ki se ukvarja s posojanjem, se osredotoča na razpon donosa in maržo. Kar pravijo, je: »Prav, znesek X teh poslov bo šel slabo, znesek X bo šel dobro, da bi zaslužil dovolj denarja za pokritje svojih izgub, moram zaračunati 15 %, 12 %, dve točki. .” Karkoli že, in iz tega dobička bodo morali plačati izgube. Torej, če plačujete svoj denar 15%, to ne pomeni, da zaslužijo 15%. Po vseh ljudeh, ki jim ne vrnejo denarja ali denarja, ki ga izgubijo, morda zaslužijo 8 % ali 9 %. Ne vem natančnih številk, vendar upam, da razumete bistvo.
David:
Če že plačujete 8 % na HELOC in vaš pravi razpon, je na koncu 10 %, če lahko dobite 50 % na posojilo, prevzemate vse to tveganje za morebitni 2 % razmik. To ne zveni tako dobro kot tisto, kar si verjetno mislite, ko razmišljate o tem, čemur jaz pravim grozno.
David:
V svoji knjigi Stebri bogastva govorim o porabi iz bruto. To je virus miselnosti, ki ga pridobimo, ko rečemo: »Hej, zaslužim 90,000 $ na leto. Lahko si privoščim tisoč dolarjev letno plačilo za avto.« »Hej, zaslužim 90 tisočakov na leto. Lahko si privoščim tiste 3,500 $ vredne počitnice.« Ko se poskušate odločiti o porabi in razmišljate o bruto denarju, ki ga zaslužite, se znesek, ki ga porabite, zdi zelo nepomemben delež.
David:
Toda če od teh 90,000 dobite obdavčenih 25,000, torej samo obdržite, verjamem, da bi bilo to 65,000, in od teh 65 prihranite samo 15,000 $ na leto. Tisoč dolarjev plačila za avto je 1,000 dolarjev na mesec od 15,000 dolarjev na leto, kar je 12 tisočakov. To je skoraj vse. Kar naenkrat je to videti kot res neumna odločitev. Odvisno ali gledaš neto ali bruto. Mislim, da ko gre za to priložnost za zasebno posojanje denarja, gledate bruto, ne neto. Mislim, da mreža ne bo tako privlačna, kot si mislite. In nenazadnje, tukaj obstaja nekaj dodatnega tveganja.
David:
Če izgubite svoj denar, ki ste ga potegnili iz nepremičnin, zaradi tega, ker gre trg proti vam ali se slabo odločite ali naredite nekaj začetniških napak, ki jih delajo vsi, vendar je to na koncu ves vaš kapital, postavljate lastnosti, ki jih tvegate. Kaj se zgodi, če potrebujejo popravila? Kaj se zgodi, če najemnik preneha plačevati najemnino? Morda boste na koncu izgubili nepremičnine in denar, ki ste ga potegnili iz njih, in greste v novo podjetje, ki ga ne poznate.
David:
To so torej tveganja in prednost se ne zdi tako velika. Ko pogledate, kako potegnete denar, ki ga imate v nepremičninah, za nakup nove nepremičnine, bo tveganje, če nova nepremičnina, ki jo kupite, ne bo imela denarnega toka. Če na koncu izgubite denar na teh novih nepremičninah, to ni dobro, vendar je to edino tveganje, ki ga vidim. Prednost bi bila velika inflacija in veliko pridobivanja lastniškega kapitala z naraščajočimi vrednostmi stanovanj. Najemnine, če kupujete na dobrem območju, bi morale naraščati vsako leto, kar pomeni, da je vsako leto, ko obdržite nepremičnino, vedno slajše in slajše.
David:
Prav tako lahko vzamete kapital iz nepremičnine, recimo 600,000 $, in dodate finančni vzvod tako, da si izposodite denar pri banki. Torej bi bilo 600,000 dolarjev vašega predplačila enakovredno nakupu nepremičnine v vrednosti 3 milijone dolarjev. Torej, če vam gre dobro pri vlaganju in kupujete na pravih območjih ter nepremičnine podpirajo odplačevanje dolga, lahko vzamete 600,000 in jih spremenite v 3 milijone dolarjev nepremičnine, ki je bila po 30 letih plačana in zdaj imate 3 milijone $ nepremičnine plus vse, kar je vredno. Težko mi je videti, kako dosegaš iste donose in postajaš zasebni posojevalec denarja.
David:
Zadnja stvar, ki jo bom omenil, je, da se zasebno posojanje denarja sliši preprosto in je lahko preprosto, vendar to ne pomeni, da je enostavno. Obstaja veščina za analiziranje, komu bi morali posoditi denar in po kakšnih merah, nato pa ga prevzeti nad projekti, ki jih zamočijo. In to ni veščina, ki jo verjetno imate zdaj. Morate ga zgraditi, in če boste izgubili denar pri razvijanju spretnosti, se morda ne splača.
David:
To sta torej načina, na katera bi analiziral vaši odločitvi. Vem, da ni več enostavnih možnosti, ker je trg tako težak. Nekoč je bilo tako, nič pametnega. "Pojdi narediti to." To ni več trg, na katerem smo. Dolgo nam je bilo dobro. Upajmo, da ste vsi poslušalci takrat ukrepali tako kot Chris. Zato je v položaju, ko ima 600,000 $ kapitala, in če v tem času niste ukrepali, je to v redu. Ne sedite in jokajte zaradi tega. Še danes lahko ukrepate. Preprosto je težje, kot je bilo prej, a morda bo v prihodnosti še težje od tega, morda se bomo ozreli nazaj na te čase in rekli: »Hej, bilo je veliko priložnosti. To bi morali izkoristiti.”
David:
V redu, to je bila naša današnja predstava. Če povzamem, kaj smo pregledali, govorili smo o številnih stvareh, vključno s tem, kako je treba kupiti drugo nepremičnino, če nimate privarčevanih 20 %, ali je smiselno vzeti iz ene nepremičnine in uporabiti kapital za nakup druge ? Kaj storiti, ko začnete z nepremičninami pozno? Katere strategije uporabiti, da resnično vzgojite to gnezdo in ga predate naslednji generaciji? Ali bi morali razširiti podjetje za upravljanje nepremičnin ali ne, ker odkrito povedano, je to veliko dela in lastništvo RE ali dva zasebna posojila. To je bilo naše zadnje vprašanje tam in morali smo pogledati dve različni možnosti.
David:
Upam, da vam je naš današnji nasvet dal jasno sliko o tem, kaj je naslednji najboljši korak za vas, in kar je še pomembneje, vam pomagal zgraditi samozavest, ko gre za napredovanje v vašem lastnem nepremičninskem poslu in portfelju.
David:
Hvala vsem, da ste si ogledali še eno epizodo Seeing Greene. Všeč mi je, da ste tukaj in to rad počnem. Ne pozabite, če bi radi bili predstavljeni v oddaji ali bi nas samo radi podprli, pojdite na biggerpockets.com/david in tam pošljite svoje vprašanje, da vam lahko odgovorim.
David:
Jaz sem David Greene. Najdete me @davidgreene24 na družbenih medijih. Zato me prosim spremljajte na Instagramu, me poprijateljite na Facebooku, spremljajte me na Twitterju in obiščite mojo spletno stran davidgreene24.com. Če imate čas, si oglejte še en video BiggerPockets, če nimate, se vidimo naslednji teden. hvala vsem
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- Kako uporabiti svoj lastniški kapital za nakup več nepremičnin za najem in ustvarite portfelj nepremičnin
- Kako se predčasno upokojiti, zgraditi gnezdo in ustvariti denarni tok kot a pozni začetnik
- Razširite svoj nepremičninski posel in ali imate vse, kar je potrebno za to
- O nepremičninski "guruji" ki bo vzel vaš denar in pobegnil (in znake prevare)
- Zakaj zapustiti svoje delo za nepremičnine ni pametna poteza narediti (zlasti leta 2023)
- Zasebno posojanje denarja v primerjavi z naložbami v nepremičnine in kar vam bo prineslo več denarja
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Knjige, omenjene v oddaji
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov .
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
- PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-825
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- $3
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 mesecev
- 15 let
- 15%
- 2%
- 20
- 200
- 2010
- 2015
- 2020
- 2021
- 2023
- 22
- 24
- 25
- 30
- 300
- 400
- 500
- 53
- 65
- 90
- a
- sposobnost
- Sposobna
- O meni
- o IT
- absolutno
- dostop
- spremljati
- Račun
- odgovorna
- Doseči
- pridobiti
- pridobljenih
- pridobitev
- prevzemi
- čez
- igrati
- Ukrep
- dejansko
- dodajte
- Poleg tega
- Prednost
- nasveti
- po
- spet
- proti
- Avgust
- Airbnb
- vsi
- omogočajo
- dovoljene
- skoraj
- že
- Prav tako
- vedno
- am
- Neverjetno
- znesek
- pomnožili
- an
- analizirati
- analiziranje
- in
- Še ena
- odgovor
- pričakujte
- kaj
- več
- kdo
- karkoli
- aplikacija
- Apple
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- pristop
- Arhitektura
- SE
- OBMOČJE
- območja
- Argument
- okoli
- AS
- vprašati
- sprašuje
- Sredstva
- povezan
- domnevati
- At
- privlačen
- Avtor
- Na voljo
- povprečno
- izogniti
- izognili
- zaveda
- stran
- nazaj
- Slab
- Banka
- Bančni račun
- temeljijo
- Batman
- BE
- Nosilec
- postal
- ker
- postanejo
- postane
- postajajo
- bilo
- pred
- Začetnik
- Začetek
- zadaj
- počutje
- Verjemite
- koristno
- koristi
- Prednosti
- BEST
- Stavim
- Boljše
- Big
- največji
- Bill
- Bit
- kri
- načrt
- čoln
- telo
- bonusi
- Knjiga
- meja
- rojen
- Zadolževanje
- tako
- Bottom
- Kupil
- možgani
- Brandon
- Break
- odmori
- prinašajo
- Predložitev
- Prinaša
- posredništvo
- izgradnjo
- Building
- Bunch
- poslovni
- poslovne prakse
- zaseden
- vendar
- nakup
- KUPEC..
- kupci
- Nakup
- by
- torta
- california
- klic
- prišel
- CAN
- Lahko dobiš
- Kapital
- Povečanje kapitala
- voziček
- ki
- Kariera
- kariere
- Carolina
- primeru
- primeri
- Denar
- denarni tok
- wrestling
- Kategorija
- Vzrok
- verige
- izziv
- izzivi
- priložnost
- spremenite
- spremenilo
- Channel
- naboj
- preveriti
- preverjanje
- Pregledi
- možnosti
- Izberite
- chris
- okoliščinah
- jasno
- jasno
- stranke
- Zapri
- coaching
- zbirka
- COM
- kako
- prihaja
- prihajajo
- komentar
- komentarji
- komercialna
- poslovne nepremičnine
- Skupno
- skupnost
- Pomagaj
- podjetje
- Tekmovanje
- popolnoma
- Koncept
- Pogoji
- zaupanje
- zmeden
- Connect
- šteje
- upoštevamo
- stalna
- kontakt
- vsebina
- naprej
- konvencionalne
- Pogovor
- pogovorov
- Cool
- stroški
- bi
- država
- par
- Tečaj
- tečaji
- pokrov
- CPA
- Crash
- ustvarjajo
- Trenutna
- Trenutno
- Custom zgrajena
- ples
- David
- dan
- Dnevi
- ponudba
- Ponudba
- razprave
- Dolg
- Odločitev
- odločitve
- vsekakor
- Zamujena
- odvisno
- Želja
- razvoju
- DID
- Prehrana
- Razlika
- drugačen
- težko
- Dimenzije
- dimenzije
- smer
- neposredno
- disciplinirano
- poguma
- zaslon
- diverzificirati
- DM
- do
- ne
- Ne
- Pes
- tem
- dolarjev
- opravljeno
- dont
- vrata
- navzdol
- padce
- pripravi
- sanje
- drink
- pogon
- vožnjo
- med
- vsak
- prej
- Zgodnje
- zaslužiti
- Zaslužek
- lahka
- izlivi
- Gospodarska
- gospodarska recesija
- Učinkovito
- učinkovite
- prizadevanje
- bodisi
- ostalo
- E-naslov
- objem
- Zaposlen
- Zaposleni
- konec
- končala
- konča
- energija
- uživajte
- dovolj
- dovolj denarja
- V
- Podjetje
- Celotna
- popolnoma
- epizoda
- epizode
- pravičnost
- Enakovredna
- zlasti
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Tudi
- sčasoma
- VEDNO
- Tudi vsak
- Vsi
- vsi
- vsakdo je
- vse
- Povsod
- točno
- obstajajo
- obstoječih
- obstaja
- pričakovati
- Pričakuje
- pričakovati
- Stroški
- izkušnje
- strokovnjak
- razložiti
- pojasnjujejo
- dodatna
- skrajnosti
- oči
- oči
- Obraz
- Dejstvo
- Faktor
- ne
- sejem
- ponaredek
- Padec
- seznanjeni
- družina
- ventilator
- daleč
- hitreje
- strah
- izrazit
- povratne informacije
- občutek
- Nekaj
- Slika
- Številke
- končno
- finančna
- finančna svoboda
- financiranja
- Najdi
- Iskalnik
- odpuščen
- streljanje
- prva
- prvič
- Ribe
- ribolov
- fit
- pet
- fiksna
- Flip
- Vrvice
- Pretok
- Teče
- Tokovi
- Osredotočite
- Osredotoča
- sledi
- po
- Foot
- za
- moč
- za vedno
- obrazec
- Naprej
- je pokazala,
- goljufija
- brezplačno
- Svoboda
- prijatelj
- iz
- zabava
- delovanje
- Sklad
- Skladi
- Prihodnost
- Gain
- pridobivanje
- zaslužek
- igra
- dal
- splošno
- splošno
- ustvarjajo
- ustvarja
- generacija
- generacijski
- generacijsko bogastvo
- dobili
- pridobivanje
- Dekleta
- Daj
- dana
- Giving
- Go
- Cilj
- Cilji
- goes
- dogaja
- dobro
- dobro delo
- blago
- prisodil
- grand
- veliko
- Zelen
- zelena luč
- Greg Miller
- bruto
- skupina
- Grow
- Rast
- Guy
- telovadnica
- kramp
- imel
- Hair
- Pol
- strani
- se zgodi
- se je zgodilo
- se zgodi
- srečna
- Trdi
- Trdo delo
- težje
- Imajo
- ob
- he
- Glava
- Zdravje
- slišati
- Slišal
- sluha
- pomoč
- pomoč
- pomoč
- jo
- tukaj
- skrita
- visoka
- več
- zelo
- ga
- najem
- Najem
- njegov
- zgodovina
- hitting
- držite
- Holdings
- Luknje
- Domov
- Homes
- upam,
- upajmo, da
- gostitelj
- HOT
- Hiša
- hiše
- Kako
- Kako
- Vendar
- http
- HTTPS
- velika
- sto
- Hurt
- i
- Bom
- Ideja
- Ideje
- if
- bolezen
- Takojšen
- takoj
- vpliv
- Pomembno
- in
- spodbude
- vključuje
- Vključno
- prihodki
- Neverjetno
- Industrija
- inflacija
- vplivati
- vplivom na
- info
- inherentno
- vhod
- INSANE
- v notranjosti
- vpogled
- Namesto
- Navodila
- celovitost
- Inteligentna
- namenjen
- namen
- Namen
- obresti
- OBRESTNA MERA
- razgovor
- v
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- Vprašanja
- IT
- iTunes
- Jackson
- Job
- pridružite
- Potovanje
- jpg
- Sodnik
- skoči
- samo
- Imejte
- vzdrževanje
- Ključne
- brcati
- Otrok
- Vedite
- Pomanjkanje
- Lamborghini
- pristanek
- v veliki meri
- Zadnja
- Lansko leto
- Pozen
- pozneje
- zakon
- vodi
- Vodstvo
- vodi
- Interesenti
- UČITE
- naučili
- učenje
- vsaj
- pustite
- odhodu
- levo
- zakonito
- LEND
- posojilodajalec
- posojilodajalci
- posojanje
- manj
- lekcija
- Naj
- Stopnja
- Vzvod
- finančni vzvod
- Leverages
- vzvod
- LG
- življenje
- light
- kot
- Verjeten
- vrstica
- poslušalec
- Poslušanje
- malo
- v živo
- živi
- živi
- posojila
- Posojila
- lokalna
- kraj aktivnosti
- Lokacije
- zaklenjeno
- logično
- Long
- dolgo časa
- dolgoročna
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- izgubiti
- izgube
- off
- izgube
- Sklop
- ljubezen
- nizka
- Luksuzni
- je
- magic
- vzdrževanje
- Večina
- Znamka
- zaslužite
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- upravljanje
- upravljanje
- upravitelj
- Vodje
- upravljanje
- več
- veliko ljudi
- Marža
- Tržna
- Trženje
- tržnica
- Prisotnost
- Matter
- Maj ..
- mogoče
- me
- pomeni
- kar pomeni,
- pomeni
- pomenilo
- mediji
- Meetup
- člani
- omenjam
- omenjeno
- srednji zahod
- morda
- Miller
- milijonov
- milijonov dolarjev
- milijonov vreden
- Milijonar
- moti
- misli
- Miselnost
- min
- napačno prepričanje
- napake
- mama
- Denar
- mesec
- mesecev
- več
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- večinoma
- motivirani
- usta
- premikanje
- Gibanje
- premikanje
- veliko
- več
- Multipla skleroza
- Glasba
- morajo
- my
- jaz
- Ime
- Imena
- skoraj
- nujno
- Nimate
- potrebe
- negativna
- Gnezdo
- net
- nikoli
- Novo
- NY
- Najnovejši
- novice
- Naslednja
- naslednji teden
- noč
- št
- hrup
- Noben
- sever
- severna carolina
- Upoštevajte
- nič
- Opaziti..
- zdaj
- številke
- of
- off
- ponujanje
- Office
- Častnik
- odmik
- pogosto
- velikokrat
- oh
- Ok
- Staro
- on
- ONE
- tiste
- samo
- odprite
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- Nasprotno
- možnosti
- or
- Da
- Ostalo
- naši
- sami
- ven
- več
- Premagajte
- lastne
- Lastnik
- lastništvo
- plačana
- bolečina
- del
- partner
- opravil
- pasivno
- preteklosti
- pot
- Vzorec
- paul
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- ljudje
- Ljudske
- odstotkov
- performance
- oseba
- Osebni
- perspektiva
- Peter
- filozofija
- slika
- kos
- steber
- stebri
- pivot
- Kraj
- Mesta
- Načrt
- letalo
- načrti
- rastlina
- platforma
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- igranje
- prosim
- Veliko
- plus
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- točke
- slaba
- Portfelj
- Stališče
- potencial
- praktično
- praksa
- vaje
- prednaročilo
- precej
- prejšnja
- Cena
- Cene
- v prvi vrsti
- primarni
- , ravnateljica
- Načela
- zasebna
- verjetno
- problem
- Težave
- Proizvajalec
- strokovnjaki
- Dobiček
- projekti
- ugledni
- Lastnosti
- nepremičnine
- snubitev
- zaščiteni
- zagotavljajo
- PTSD
- vlečenje
- nakup
- izključno
- zasledovati
- Push
- dal
- Postavlja
- Dajanje
- puzzle
- Vprašanja in odgovori
- izpolnjujejo pogoje
- kakovost
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- kvota
- dvig
- redko
- Oceniti
- Cene
- precej
- ocena
- RE
- dosežejo
- Preberi
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- nepremičninski trg
- resnično življenje
- Reality
- uresničitev
- res
- realtor
- Razlog
- Rekapitulacija
- nedavno
- recesija
- Recept
- Priporočamo
- zapis
- Refi
- redno
- predpisi
- rehabilitacija
- Razmerje
- relativna
- ne pozabite
- Najem
- najemnine
- predstavljajo
- zahteva
- Residence
- prebivalci
- REST
- upokojitev
- vrnitev
- vrne
- razkrivajo
- prihodki
- pregleda
- Mnenja
- znebi
- Pravica
- ripped
- narašča
- Tveganje
- tveganja
- Tvegano
- Rob
- ROI
- vloga
- soba
- grobo
- krog
- Pot
- Pravilo
- Run
- Je dejal
- Enako
- Shrani
- shranjena
- shranjevanje
- pravijo,
- rek
- pravi
- Lestvica
- skaliranje
- Prevara
- strah
- drugi
- sekund
- skrivnost
- glej
- videnje
- zdi se
- Zdi se,
- videl
- Segment
- izbor
- prodaja
- Prodaja
- Prodaja
- pošljite
- Občutek
- Storitev
- nastavite
- več
- Oblikujte
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- je
- streljanje
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- Razstave
- podpisano
- pomemben
- Znaki
- Enostavno
- saj
- sam
- sit
- Razmere
- SIX
- spretnost
- spretnosti
- znanja in spretnosti
- spanje
- majhna
- manj
- pametna
- So
- doslej
- socialna
- družbeni mediji
- prodaja
- nekaj
- nekega dne
- nekdo
- Nekaj
- Včasih
- nekje
- Kmalu
- zvok
- South
- Vesolje
- iskala
- govorijo
- gledano
- specialist
- strokovnjaki
- specifična
- posebnosti
- preživeti
- Poraba
- porabljen
- Sponzorji
- namaz
- kvadrat
- postopka
- delež
- Stars
- Začetek
- začel
- Začetek
- Zagon podjetja
- začne
- Izjava
- bivanje
- ostal
- dinamičnega ravnovesja
- usmerjanje
- Korak
- Še vedno
- stop
- Postanki
- zgodbe
- naravnost
- strategije
- Strategija
- tok
- močna
- predloži
- naročiti
- uspeh
- uspeh
- uspešno
- taka
- nenadoma
- predlagajte
- vsota
- nedelja
- Super
- dopolnjujejo
- podpora
- Podpora
- Preverite
- presenečen
- POT
- sinergističen
- Bodite
- sprejeti
- meni
- ob
- talent
- Pogovor
- pogovor
- pogovori
- ciljna
- davek
- davki
- poučevanje
- povej
- pove
- najemnik
- Izraz
- kot
- hvala
- hvala
- da
- O
- Glavno mesto
- Prihodnost
- Projekti
- svet
- njihove
- Njih
- sami
- POTEM
- Tukaj.
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- Razmišljanje
- ta
- letos
- tisti,
- čeprav?
- mislil
- tisoč
- 3
- skozi
- čas
- zamudno
- časovni okvir
- krat
- Nasvet
- utrujeni
- Naslov
- do
- danes
- današnje
- Rekel
- Ton
- Tone
- tudi
- vzel
- orodje
- vrh
- temo
- Skupaj za plačilo
- na dotik
- težko
- proti
- sledenje
- trgovini
- Trgovanje
- usposabljanje
- Prepis
- Potovanje
- Poskušal
- tovornjak
- Res
- resnično
- Zaupajte
- Resnica
- poskusite
- poskuša
- OBRAT
- dva
- tip
- tipično
- pod
- razumeli
- razumevanje
- edinstven
- enote
- dokler
- up-to-date
- pokonci
- UPS
- Upside
- us
- uporaba
- Rabljeni
- uporabo
- navadno
- počitnice
- vrednost
- Vrednote
- vozilo
- Proti
- zelo
- veteran
- preko
- Video
- virus
- Voice
- vs
- Čakam
- sprehod
- želeli
- hotel
- želim
- želi
- Skladišče
- je
- Watch
- gledanju
- Voda
- način..
- načini
- we
- Wealth
- Gradnja bogastva
- premožni
- Spletna stran
- teden
- tehta
- Dobro
- šla
- so bili
- Kaj
- Kaj je
- karkoli
- kdaj
- kadar koli
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- kdorkoli
- celoti
- zakaj
- žena
- bo
- pripravljeni
- winston-salem
- MODER
- z
- v
- brez
- ženska
- spraševati
- beseda
- delo
- telovaditi
- deluje
- telovaditi
- vaja
- deluje
- svet
- slabše
- vredno
- bi
- pisni
- Napačen
- X
- leto
- let
- ja
- še
- donos
- york
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- nič