Morda veste kako zgraditi portfelj nepremičnin, ampak kako zgraditi neomajno? Večina investitorjev v nepremičnine misli tako nakup nekaj ducatov zelo poceni hiš je vse, kar morajo narediti, da zaslužijo milijone in živeti življenje, polno pasivnega dohodka. To je daleč od realnosti, Kot je celoto Neto vrednost bi se lahko zrušil takoj, ko pride v poštev zlom stanovanjskega trga, popravek ali nova najemna politika. Kako torej zgraditi trajnostni nepremičninski portfelj – takšen, ki bo povečajte svoje bogastvo tudi v najhujših gospodarskih časih?
David Greene se je te teme večkrat dotaknil, pri čemer se je pogosto skliceval na "portfeljska arhitektura” kot enega najpomembnejših vidikov ustvarjanja bogastva z nepremičninami. Ta strategija ne samo vam pomaga rasti bogastvo vendar obdrži tudi, ko gre vse narobe. Nam ne verjamete? Poslušajte zgodbi Davida in Roba o tem, kaj se je zgodilo z njunima portfeljema med Zapore 2020 in kako hitro so si opomogli, medtem ko so morali drugi investitorji popolnoma obnoviti.
V prvem delu tega dvodelnega podcasta bosta David in Rob šla skozi najpogostejše slabosti v svojih nepremičninski portfelji, kaj bi lahko povzročilo, da se vse sesuje, in pet najpomembnejših ključev za arhitekturo portfelja. Govorijo tudi o diverzifikaciji in o tem, kako bi lahko imela samo eno vrsto nepremičnine na eni lokaciji velika napaka.
Klikni tukaj za poslušanje na Apple Podcasts.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
David:
To je podcast BiggerPockets, oddaja 705.
Rob:
Ker takšne bi morale biti nepremičnine. Kot da bi se morali vedno počutiti brez denarja, če vlagate pravilno. In to je cela 'nič verjetno epizoda', jaz jo vedno imenujem uganka o bankrotiranem milijonarju, kjer ste dejansko milijonar na papirju, vendar ves svoj denar namenjate svojim naložbam. In tako si vedno rečeš: "Prekleto, kam gre ves moj denar?" In je samo vezan na lastniški kapital, kar je dobro.
David:
Kaj je vsem? To je David Greene, vaš gostitelj oddaje BiggerPockets Real Estate Podcast, danes tukaj z mojim sovoditeljem, Robom Abasolom, ki ste ga pravkar slišali vznemiriti zaradi ene naših največjih rezervacij do zdaj, ne le v višini denarja, ampak v kratkem času. In upam, da ste tako navdušeni kot mi. Toda današnja oddaja pravzaprav ne bo o množici zmag. Slišali boste o številnih stvareh, ki gredo narobe v naših portfeljih, o stvareh, ki jih nismo pričakovali in so za nas dejansko postale ovire, o napakah, skozi katere se poskušamo prebiti, o spremembah v gospodarstvu, kup stvari, ki ne gredo prav, ker se veliko ljudi ukvarja s tem. In kako ravnate z napakami, je še pomembnejše od tega, da jih ne storite.
Današnja oddaja je fantastična epizoda, v kateri se bova z Robom poglobila v svoje lastne portfelje, življenja in podjetja ter povedala, kaj počneva, da bi se spopadla s kaosom in uničenjem, ki sta pogosto posledica tega, da sva vlagatelja v nepremičnine. In mislim, da vam bo všeč. Rob, kateri so bili tvoji najljubši deli?
Rob:
O moški. Oh, to je samo polno dobrot, ker govorimo o multiverzumu, kajne? Morda vas ne bomo mogli prepričati, da vstopite v Interstellar, lahko pa vas vsaj pripravimo do tega, da spregovorite o konceptih vzporednih vesolj, o propadu naših portfeljev. Z metaforami in analogijami se lahko celo spopademo. Govorite o shranjevanju energije. Prinesem ga z analogijo z baterijo in si rečem: "Vau, učenec je postal učitelj." In končno, veliko razmišljamo o portfeljski arhitekturi in o tem, kako strukturirati svoj portfelj na način, ki vam bo pomagal prebroditi kakršno koli gospodarsko nevihto, s katero se lahko soočimo ali ne.
David:
Točno tako je in to se mi zdi osebno pomembno. Veliko govorim o tem, kako zgraditi finančno trdnjavo, ne pa šibke barake, ki bi jo lahko zelo hitro sestavil, kar je odkrito povedano uspelo mnogim ljudem v zadnjih petih ali šestih letih z gospodarstvom, ljudje so zlagali stvari skupaj da nikoli ne bi smeli biti in jim ne gre najbolje. Vendar obstaja način, da svoj portfelj sestavite na način, ki bo prestal preizkus časa, in to je tisto, v kar verjamemo pri BiggerPockets.
Preden preidemo na današnjo oddajo, kratek namig za občinstvo. Današnji hitri nasvet je, da razmislite o tem, kako je lahko vaš portfelj popolnoma uravnotežen, kot bi moralo biti vse. Predstavljajte si Thanosa in se vprašajte: »Kako je lahko vse to razpadlo? In kako lahko ustvarim ravnotežje, ki bi ga potreboval, da preprečim, da bi se to zgodilo?« Lahko gre za sezonskost s kratkoročnimi najemi. Lahko je imeti veliko denarja na banki in ga potem vsega porabiti za posel. Rob še vedno poskuša najti ravnotežje. Težje je, kot je videti, kajne?
Rob:
To morate videti na YouTubu.
David:
Naredite luknje v lastnem portfelju. Naredite poke-folio in si oglejte načine, kako bi to lahko razpadlo, nato pa bodite proaktivni in poskusite to preprečiti, namesto da živite v strahu, tesnobi in zaskrbljenosti, kaj bi se lahko zgodilo, brez načrta za to, kaj boste naredi, če se.
Glede na to bomo odgrnili zaveso in vam pokazali, kaj se dogaja v naših portfeljih, kako se spopadamo s temi izzivi in kaj počnemo, da jih zaklenemo in ohranimo tesno.
Rob:
V redu, David, vem, da nisi oboževalec Medzvezdja, ker ga še vedno nisi dokončal in nisi ravno navdušen nad celotnim vzporednim vesoljem, vendar sem ti želel predstaviti nekaj scenarijev vzporednega vesolja in govorite o tem v današnji epizodi BiggerPockets. Je to kul?
David:
Verjetno lahko vstopim v vzporedno vesolje. Vsem nam je nekako vsiljeno, če imate radi Marvelove filme. Samo sprejeti ga moraš. Da, točno prav. Tako bi lahko multiverzum vključili v podcast.
Rob:
V redu, naredimo to. Danes sem želel govoriti o tem, da smo razmeroma uspešni vlagatelji v nepremičnine. Smo na različnih potovanjih, različnih delih naših potovanj, če hočete, in naredili smo zelo, zelo, zelo dobro zase. In mislim, da imamo dovolj vzpostavljenih sistemov in zaščit, da bi res nekako prestali nevihto, ki se bliža ali v kateri smo trenutno. Toda danes sem želel malo obrniti scenarij in govoriti o svetu, kjer je naš celotni imperij razpade in govori o scenarijih, ki bi povzročili propad Davida Greena in Roba Abasola.
David:
Mislim, da je to zdravo. Mislim, da nenehno načrtovanje paranoičnega najslabšega možnega scenarija lahko samo okrepi vaš portfelj. To bi bil torej samo scenarij z več vesolji, kjer je Thanos kralj, Iron Man pa je izgubil svoj oklep in Stotnik Amerika ne more najti svojega ščita, Hulk pa je postal anoreksičen. In kako bodo najmogočnejši zemeljski junaki obvladali te izzive brez svojih supermoči?
Rob:
V redu. Torej, ja, mislim, radoveden sem, ali ste kdaj pomislili na svet, v katerem se vaš celoten portfelj sesuje?
David:
Da, veliko razmišljam o tem. Mislim, da je izziv v tem, da ko gredo stvari zelo dobro, imaš v glavi misel, da ne bo vedno tako ali da se moraš pripraviti na karkoli. Toda čustveno okolje, iz katerega delujete, je zelo drugačno. In enako velja na drugi strani, ko so stvari zelo težke, imate v glavi misel, vem, da lahko zaslužim z nepremičninami, lahko deluje, vendar je vaše čustveno stanje tako negativno in temelji na strahu. , je zelo težko upravljati. Te vaje so torej dobre, saj vas prisilijo iz čustvenega stanja, v katerem ste trenutno, na podlagi začasnih dejavnikov, kot so trg, kako je potekal vaš zadnji posel ali kaj ste zjutraj jedli za zajtrk, in na mentalno plat tega kjer je veliko bolj stabilno in koristno pristopiti k finančnim vidikom s tega vidika.
Rob:
Toda globoko v sebi vem, da vas verjetno vedno tolaži dejstvo, da imate 10 milijonov točk na kreditni kartici, kajne? Ali ni to tvoj apokaliptični scenarij, če vsega ne bo več?
David:
ja To je moj rezervni načrt. Tako da, šalili smo se o tem, da imam veliko točk na kreditni kartici, ker se ob njih počutim bolje, če se vse izbriše. Če Thanos tleskne s prstom in polovica mojega bogastva izgine, imam še vedno te točke na kreditni kartici, s katerimi lahko živim šest mesecev, ne da bi me skrbelo, da bom lačen.
Rob:
Ja, David v resnici ni razkril, koliko jih ima. To je moja domneva. Rekel bom, da je to ena stvar, da sem bolj zaščitniški glede svojih točk na kreditni kartici kot glede portfelja nepremičnin. Mislim, da imam približno 12,000 dolarjev točk na kreditni kartici. Nevem. Kaj je 1.2 milijona točk kreditne kartice, na primer 12,000 dolarjev? In jaz si rečem, "tega se ne bom nikoli dotaknil."
David:
To je tako smešno, to in moja zbirka Beanie Baby, ki jo hranim v različnih sefih po srednjem zahodu.
Rob:
To stvar sem že videl, stari. To je obsežno.
David:
Ja.
Rob:
Pa naredimo to, človek. Pogovorimo se o tem. Naj povem samo svoje stališče, preden se lotimo tega. Mislim, kot ste rekli, da je zdravo govoriti o dobrem in slabem in hej, kakšen scenarij, to in ono. Kadar gredo stvari dobro, imamo miselnost, da: "Hej, zdrobimo to, bla, bla, bla." Iskreno povedano, tako ali drugače me ne zanima, to je verjetno vroča ideja, kako se portfelj nepremičnin giblje vsak dan. Tako kot denarni tok je vedno dober, vendar nekako vse skrijem na bančnem računu in vseeno se resnično zanašam na priznanje. Torej imam res dobre mesece. Imam tako-tako mesece. Večinoma so to dobri meseci.
Ampak pošteno povedano, na koncu dneva je to dolga igra. In tako kot vsak dan potiskam ta kamen nogo naprej, če hočete. To ne gre tako, a veš, kaj mislim.
David:
ja Torej z vašega vidika, ko ste … eden od načinov, kako tukaj igrate obrambo, je ta, da ne boste porabili denarja iz denarnega toka. Torej načrtujete denarni tok, ki ga želite dobiti, vendar se nanj ne zanašate. Torej čustvena povezava, ki jo pravite, z vašo varnostjo nikoli ni odvisna od denarnega toka.
Rob:
ja ja Sem velik zagovornik tega, da vaše nepremičnine delajo za vas in gradijo bogastvo in vse, ampak imeti kup drugih tokov dohodka, od katerih lahko dejansko živite ... Torej imam verjetno 10 do 15 tokov dohodka. Od tega res živim, da lahko nepremičninski portfelj vedno poganjam naprej.
David:
Mislim, da je to zdravo. In razlog, zakaj mislim, da je dobro, da to izpostavimo, je, da večina ljudi tega dejstva ne priznava. Večino časa, če prejemate brezplačne informacije o naložbah v nepremičnine, če nekomu plačujete, je lahko to drugače, če plačujete za inštruiranje ali tečaj ali kaj podobnega, če pa informacije dobivate zastonj, oseba, ki vam jo da, mora nekako zaslužiti denar. Torej bodo običajno služili denar tako, da vas bodo poskušali pripraviti do … na primer za oglaševanje ali pridobivanje ogledov, pritegniti pozornost in slediti. Najhitrejši način za to je, da nekomu poveste, da lahko lažje zasluži več denarja kot to, kar trenutno počne. To je pravkar obstajalo od nekdaj.
Torej, če obstaja dekle, ki ti je všeč in ima fanta, ji vsak fant najprej želi povedati vse razloge, zakaj je njen fant zanič in kako bi bil boljši, kajne? Enako se zgodi, če želite denar nekoga, mu morate povedati, da bi bilo mesto, od koder trenutno dobiva denar, lahko boljše. »In če prideš na ta svet, punca, ti bom pokazal, kako narediti nekaj pasivnega denarnega toka. Ali ne bi bilo to bolje, kot da bi moral vsak dan hoditi v službo?«
In tako pogosto vidite skripte TikTok in Instagram ter družbenih medijev z majhnimi emodžiji v njih, ki pravijo: »Ali želite zaslužiti 6,000 $ na mesec? Ali želite vedeti, kako zaslužim 300,000 $ na leto, ne da bi delal?« In neizogibno je to neka oblika denarnega toka iz nepremičnin in res je, da lahko načeloma z nepremičninami zaslužiš denar. Res je tudi, da je sam po sebi manj zanesljiv kot tisti dohodek W2, ki ga vsi zaničujejo.
Torej ti bo novi fant vedno govoril, kako je boljši od tvojega fanta na vse te načine. Ampak potem, če skočiš z ladje in se povežeš z novim fantom, ugotoviš: "Oh, moj fant je počel veliko stvari, ki jih ta tip ne počne, kar sem morda imela za samoumevne." In za veliko ljudi njihova služba W2 ni najboljša stvar, ki jo morajo rešiti. Toda za druge pozabite, da ko imate slab teden ali ste potrti ali ste raztreseni ali je vaš otrok bolan in ne spite, ta plača kar naprej prihaja. Ni važno, če ne nastopaš.
Če vstopite v svet nepremičnin ali podjetništva in niste v svoji igri A, se lahko ta denar dejansko ustavi. Zato je vredno priznati, da ima dohodek iz varnega vira vrednost, ki je dohodek iz negotovega vira, kot je denarni tok, nima. Prav tako je vredno priznati, da se o tem nikoli ne govori v nepremičninskem prostoru, ker vam večina ljudi, ki deli informacije, ne želi povedati, da je denarni tok nezanesljiv. Ker jim potem ne boš sledil. Ne boste se naročili na njihov kanal, ne boste jim dali všečkov, ne boste jim dali valute, ki jo potrebujejo, da upravičijo brezplačno vsebino, ki jo objavljajo.
Rob:
o ja Tako smešno je, ker si vedno rečem, no, na YouTubu, v svoji vsebini ali samo pri svojih študentih, si rečem: »V redu, spravimo te na 10,000 $ na mesec. Naučil te bom, kako to narediti.” In rečejo: "O moj bog, naredimo to." Rekel sem si: »Prav. In tukaj je, kaj se bo zgodilo, ko boste zaslužili 10,000 dolarjev na mesec, tega ne boste porabili.” In so kot: "Čakaj, kaj?" Rekel sem si: "Imam te. Jaz sem te obogatil in tega ti ne pustim zapravljati,« kajti takšne bi morale biti nepremičnine. Kot da bi se morali vedno počutiti brez denarja, če vlagate pravilno.
In to je povsem nič manj verjetno epizoda, jaz jo vedno imenujem uganka o bankrotiranem milijonarju, kjer ste dejansko milijonar na papirju, vendar ves svoj denar namenjate svojim naložbam. In tako si vedno rečeš: "Prekleto, kam je šel ves moj denar?" In je samo vezan na lastniški kapital, kar je dobro.
David:
In to je eden od razlogov, zakaj sem denar začel obravnavati kot zalogo energije in delo kot energijo. Poskušam odvrniti naše misli od ameriškega dolarja, katerega vrednost nenehno niha z inflacijo. Zelo težko je vedeti, koliko je vreden en dolar, v razumevanju energije, kjer lahko zaslužiš kup denarja, kar pomeni, da samo pretvarjaš delo v energijo in ga nato vzameš v obliki denarja. In potem greš ta denar zamenjati za elegantna oblačila in elegantne čevlje in elegantne avtomobile in elegantne počitnice, svojo energijo pa nosiš le navzven.
To je vse, kar je. Niste bogatejši od drugih ljudi. Energijo samo vlagate v stvari, kot so avtomobili in oblačila, v nasprotju z nepremičninami, mi svojo energijo nenehno vračamo nazaj v sredstva, nazaj v portfelj. Postavljamo ga v prihodnost, kjer bo raslo in se razmnoževalo ter ustvarjalo več energije, energijo pa lahko potegnemo iz portfelja z denarnim tokom, z refinanciranjem izplačila. Obstajajo vozila, ki jih uporabljamo za dostop do te energije. Vendar imate prav, boljši način za povečanje vašega bogastva je, da zadržite čim manj energije zase in jo čim več zadržite v vozilih, kjer bo več rasla, kar pogosto vodi do tega, da ljudje nosijo t- srajce tako kot ti.
Rob:
Tako je. Moja ena, moja enojna majica, imam samo eno. Pravzaprav mislim, da če uporabim vašo analogijo tukaj, pravzaprav mislim, da je bolje pomisliti na vašo … Oh, to je res dobro. V redu. To moram opraviti s tabo v oddaji. Toda vaš denar in vaše bogastvo sta nekakšna baterija, shranjevanje baterije, v redu? In tako lahko shranite vse svoje baterije za nevihto, in ko ta nevihta pride, jo lahko uporabite, da prebrodite nevihto.
Vendar, če uporabljate svoje baterije za neumne stvari, ne vem, RC daljinske upravljalnike ali RC avtomobile ali karkoli drugega, takoj ko te energije ni več, je ni več. Ne boš ga dobil nazaj. To je izčrpavajoči vir. In na drugi strani tega, baterije ne zdržijo večno. Če baterije samo 20 let hranite v omari, sčasoma izgubijo moč, kar je inflacija. Torej morate biti sposobni dosledno premikati svojo energijo na nekaj, kar bo proizvedlo več energije. Uspelo mi je.
David:
Obožujem to. ja In toliko ljudi si misli: »Oh, moj prenosnik je napolnjen. Jaz sem na sto odstotkih. Ni mi ga treba priključiti.” Grozen odnos. Ne bi smeli reči: "Sem bogat, imam stoodstotno baterijo." Priključite ga. Ohranite energijo v viru energije in pridobite novo energijo, ki prihaja iz elektrike, da jo obnovite, kar bi bili novi načini ustvarjanja dohodka z nepremičninami, novi načini ustvarjanja dohodka s podjetništvom.
Da, v vaši nepremičnini imate shranjeno veliko bogastva. Ne izvlecite ga kar tako, ker nikoli ne veste, kdaj ga boste potrebovali. ne veš. Kaj se zgodi, če zmanjka elektrike? Kot ste rekli, te baterije ne morete ponovno napolniti in ste samo na 4%, ste samo na 12%, ker ste bili preleni, da bi jo priključili.
Tako v današnji oddaji dobesedno govorimo o tem, kako se pripravimo na to nevihto, ki vam bo preprečila, da bi nadomestili to energijo, kako se pripravite na nevihto, ki vam bo prepolovila življenjsko dobo baterije. Kako, ko je vse super in misliš, da bo vedno super, načrtujemo, kdaj ne bo super, ker te nevihte običajno niso ves čas. Nimamo 20-letnih neviht. Ponavadi so zlobni, grdi orkani, ki pridejo skozi nekaj let pustošenja, nato pa je gospodarstvo boljše.
Na splošno nam gre zato vedno dobro, zbiramo energijo in zbiramo elektriko v našem portfelju, ko vanj vlagamo. Vendar bi bil neumen, če ne bi načrtoval dejstva, da boš imel padce, cilj pa je samo preživetje. Kako bomo preživeli tista kratka obdobja, ko so udarile nevihte in smo morali zapreti lopute, priti v klet, počakati, da mine, in potem, ko bo končano, priti od tam in začeti saditi zastavo in pobrati vse nepremičnine, ki jih lahko.
Rob:
No, v zadnjih 13 minutah smo res, res mojstrsko sestavili dobro analogijo. Upam, da bo res prišel v zadnjo epizodo. Če ste o tem slišali le eno minuto, vedite, da smo pravkar govorili o veliko dobrih stvareh.
Ampak ja, pogovoriva se o tem, človek. Poglobimo se pravzaprav v strukturne slabosti naših portfeljev in kateri so nekateri od teh scenarijev, ki bi lahko povzročili njihov propad. Očitno niso verjetni, vendar bi morali razmisliti, kaj bi se lahko zgodilo, da bi nas uničilo.
David:
ja Torej, kje želite začeti?
Rob:
Mislim, splošno vprašanje tukaj je, kako je lahko celoten imperij razpadel? In mislim, da obstaja nekaj načinov, kako lahko to storimo. Torej bi lahko začeli z vprašanjem, na primer, katera so področja možnih slabosti vaše trenutne strategije? Imate kaj za govoriti o tej vrsti prve alineje?
David:
In razmišljal sem, preden smo posneli, da sem se z nekom pogovarjal in sva govorila o tem, kje gre posel dobro in kje slabo. In na splošno so zame dejanske odločitve, ki jih sprejemam, skoraj stoodstotno trdne. Redko se slabo odločim, ko gre za to, kaj kupiti ali kako s tem upravljati ali kako upravljati pretok energije.
In tako bom v oddaji govoril o tem, kako jaz gledam na to, da se redkokdaj slabo odločam, imam pa še vedno velik stres in težave ter stvari, ki gredo narobe. Zato sem poskušal ugotoviti, kako se to dogaja, če sprejemam dobre odločitve pri vseh svojih naložbah? In zavedam se, da gre za dve stvari in obstajajo stvari, ki jih ne morem nadzorovati. So drugi ljudje in so stvari kot predpisi.
Tako sem lahko pogledal posel, ga analiziral iz vsake posamezne situacije, vstopil vanj z res dobrim načrtom, kupil nepremičnino in sosed se je pritoževal nad gradnjo in mesto se je vmešalo in te upočasnilo in se spremenilo v šestmesečni projekt namesto 30-dnevnega projekta in izgubite 10 tisočakov na mesec, preden sploh dobite nepremičnino, in ste 60,000 $ v luknji.
Torej se ne zavedaš, da potrebuješ drugo vrsto dovoljenja. No, to bo trajalo še tri mesece, preden ga boste lahko dobili, kajne? In potem greš po tej zajčji poti samo svoje konstrukcije, ali pa je tvoj del skoka trajal devet mesecev in nisi imel rezerviranih 90,000 $, in naslednja stvar, ki jo poznaš, je, da si iz ekstra likvidnega postal komaj likviden. In potem, če imate drugo težavo, ki gre narobe nekje drugje v vašem portfelju, bum, ste na točki, ko ne boste prestali nevihte.
Regulacija je torej ena stvar, po kateri se vlagatelji trenutno zelo težko znajdejo. In to še posebej velja za kratkoročne najeme. Ne veš, kaj se sosed pritožuje mestnemu svetu, oni pa pridejo in rečejo: "To ni več dovoljeno." Ali pa je moral moj sodelavec pred kratkim prodati tri svoje nepremičnine v Virginiji, ker se je HOA kar od nikoder odločila, da ne bomo več dovolili kratkoročnih najemov. Torej, kaj bo naredil? Hiše je moral dati na trg in jih prodati. Ni mogel prodati za dobiček. Večina denarja, ki so ga v devetih mesecih pred tem zdrobili od vsega dela, ki so ga vložili, je šla za kritje zaključnih stroškov in honorarjev nepremičninskega posrednika. In potem, ko sta si s partnerjem razdelila denar, je bilo devet mesecev trdega dela in uspeha ustvarjenega komaj kaj dobička. Nič, kar bi lahko nadzorovali.
Torej me lahko stvari, kot je regulacija, popolnoma zmotijo. In drugo so ljudje. Razmišljal sem o vseh težavah, ki jih imam. Vedno so težave zaradi poslov, ki sem jih sklepal z drugimi ljudmi. Partner v poslu je postal pohlepen ali len ali pa ni imel enakega sistema vrednot kot jaz in sprejemal je zelo slabe odločitve, na katere nisem gledal. Torej, čeprav sta bila načrt in nepremičnina popolna, oseba ni bila popolna.
Ali poslovni partner, s katerim začnete poslovati, in ugotovite, da prijateljstvo, ki ga imate z nekom, ni enak odnos, ki ga imate, ko se vmeša denar. Tako sem imel situacije, ko smo ustanovili podjetje in jim je šlo zelo dobro, zelo hitro, in so se popolnoma spremenili. Nimajo enakih vrednot, delujejo precej drugače. Njihov ego jim je pomembnejši od uspeha podjetja. Nikoli še niso doživeli tako velikega bogastva tako hitro in zadelo jih je na način, ki ga nisem mogel pričakovati.
Torej so to običajno stvari, ki bodo povzročile stres v mojem življenju. In zato je poskus, da se naučim omejiti svojo odvisnost od drugih ljudi v teh podjetjih, največja grožnja mojemu portfelju. In večina težav, ki jih imam zdaj, izvira iz tega.
Rob:
Ste zato ukinili svojo storitev najema roza volkswagnovega hrošča? Vedno sem se spraševal, zakaj je to propadlo.
David:
Imeli smo ogromno povpraševanja in to je bilo res dobro za mojo podobo. Ampak ja, partner, za katerega sem se odločila, ni hotel več, da bi bil roza, želel je preiti na vijoličasto in s tem preprosto nisem mogel živeti.
Rob:
Ustvarjalne razlike. Ne, človek, to je zelo smiselno. Mislim, da zagotovo obstajajo ... mislim, da predpisi gredo celo mimo, mislim, da zakoni in zakoni o kratkoročnem najemu in vse podobno. Mislim, vemo, da sem gostitelj za kratkoročni najem. Očitno se o tem ves čas pogovarjamo, a obstajajo tudi drugi predpisi, ki vas lahko resnično vržejo v zanko. In dal vam bom en primer, kje bi lahko nekdo razpadel imperij. Moj se na srečo ni. Predvidevam, da bomo za namen tega podcasta rekli, da je bil to moj imperij.
Imel sem razmeroma uspešno operacijo Airbnb in majhno glamp side operacijo, ki je pritekala denar, veliko denarja, stvari so šle dobro, poletel sem vroče ... Ikar, če želite, letenje blizu sonca. In potem smo po vsem svetu dobili to malenkost, imenovano pandemija COVID-19. In ugani kaj? Airbnb je preklical vse rezervacije, ki smo jih imeli tri mesece zapored, nato pa se je mesto zaprlo in ti niso dovolili, da delaš z Airbnb.
In tako smo dejansko morali čez noč povrniti od 40 do 50,000 USD za rezervacije. Mislim, da bi večina ljudi, ki so preveč vneti in zelo zavzeti ter nimajo veliko rezerv ali česa podobnega, to požrlo večino podjetij. Toda moje stališče je bilo vedno, da ves denar hranimo na bančnem računu in ga ne porabimo. Kot sem rekel, poskušam ne porabiti denarja za nepremičnine. Torej res ni bilo nič posebnega. Za nas ni bilo težko vrniti denarja. Očitno mi ni bilo všeč vračilo denarja v višini 50 tisočakov, a bilo je tako, v redu, imamo denar, samo ne bo nam uspelo. To ni nič takega.
In potem ugani kaj? Na koncu smo bili, ker smo to lahko prestali, dejansko najbolj dobičkonosni, kar smo jih kdaj imeli, do konca leta. Medtem ko je bilo veliko ljudi v najemni arbitraži, kot so glavne najemne pogodbe, kjer so imeli sto enot, jih je veliko v tem času propadlo, zlasti zato, ker niso mogli pridobiti najemnikov, da bi najeli njihove Airbnbs.
Še večja globalna ureditev bi torej lahko resnično povzročila razpad vašega imperija. Ste imeli v tem času kakšne težave s katerim koli preostalim delom svojega portfelja ali ste bili v redu? Ali ste imeli v času, ko je COVID-19 prvič nastopil, sploh kaj, kar je povzročilo kakršne koli strukturne razpoke v vašem sistemu, ali ste bili v redu, ker ste bili večinoma v dolgoročnem najemu?
David:
No, nepremičnine za najem so bile bolj ali manj ... V redu. Imel sem nekaj najemnikov, ki niso plačevali, in imel sem enega, kjer najemnik ni plačeval več kot eno leto. Težava pri tem je bila, da portfelja zaradi vseh drugih poslov, ki jih imam, nisem pozorno spremljal. Tako da sploh ne vem, da je minilo leto ali več kot eno leto, ne da bi ta oseba plačala. Upravitelj nepremičnine tega ni postavil v ospredje moje pozornosti.
To je bil največji problem pri najemninah. Večja težava je bila z nepremičninsko ekipo. Nepremičninski agenti so veljali za nepomembne. Tako dobesedno nismo mogli več pokazati domov. Ne le z odprtimi dnevi. Sploh ne moreš priti v hišo, da bi ga sploh pokazal. Nihče ne bo kupoval stanovanj. Tako je bil celoten tok dohodka v bistvu samo zaprt. Ne boste mogli prodati nikogaršnjega doma in ne boste mogli pomagati kupcem pri nakupu.
In s čustvenega vidika je zelo enostavno videti, da denar kar naprej priteka. Lahko še naprej kupujem, lahko še naprej zapravljam, lahko še naprej počnem, karkoli že počnem. In potem se pojavi COVID, kar je bil dogodek črnega laboda, za katerega si nihče ne bi nikoli mislil, bum. Pravzaprav so imeli nekaj tednov, ko posojila niso financirali. Posojila Fannie Mae in Freddieja Maca, vlada pravi: "Ničesar ne financiramo." Edini način, da lahko kupite hiše z gotovino in edini način, da jih kupite, je, da jih ne vidite.
Torej takrat nihče ne bo kupoval hiš. In tako vaš portfelj kot celota ni le premoženje, ki ga imate, je vaše življenje, kajne? Kot ste omenili, da ste bili čez … lahko bi bili preobremenjeni. Vsi domnevajo, da to pomeni najem posojila za nepremičnino, ki je prevelika LTV. Ne, lahko imate 50-odstotni LTV res nizek, a kaj, če je vaše življenje preobremenjeno? Imate ogromna plačila za avto, imate ogromno plačilo za hišo, ki si ga ne morete privoščiti. Imate ogromno dolgov, ki jih niste nikoli odplačali. Imate življenjski slog, da drugi ljudje zapravljajo vaš denar, vi pa na to niste pozorni. Lahko imate preudarne naložbe, vendar vodite svoj življenjski slog na način, ki ni zelo discipliniran, in zlahka izgubite sredstva zaradi tega, kar se je dogajalo na drugi strani.
Rob:
Ja, zagotovo. Mislim, mislim, da ko že govorimo o posojilu, je še ena stvar, ki je za veliko ljudi verjetno sporna točka, premostitvena posojila ali ljudje, ki trenutno nehajo na podlagi antirevmatičnih zdravil izpred šestih mesecev, ko jemljemo morda … Ne vem, kakšen je popravek zdaj, ampak recimo, da gre za 20 do 30 % v naslednjih šestih do 12 mesecih, če je temu tako. Ne vem na pamet. Toda če je temu tako, bo zelo težko izplačati denar in dejansko dobiti nazaj. Ali če celo samo prodajate, če ste že imeli neverjetno nizke marže in ste nameravali potegnili le 10 do 30,000 $ dobička z res enostavno prenovo, lahko popravek cen in nato zvišanje obrestnih mer povzročita, da kupci ne želite kupiti svoj flip in ste zato v tem denarnem posojilu ali premostitvenem posojilu, iz katerega se ne morete rešiti.
David:
Pravzaprav se mi to trenutno dogaja na več nepremičninah. Tako sem se lotil nakupovalnega pohoda, tik preden so tečaji zrasli, potem pa so le še rasli. Torej imam nekaj nepremičnin, kot so precej velike rehabilitacije na milijone dolarjev ali več milijonov nepremičnin v Bay Area, kjer sem zaklenil premostitveno posojilo za 12 mesecev z približno devetimi, 10-odstotnimi obrestmi. Takrat so bile stopnje štiri in pol, morda pet, verjetno pa manj. In obrestne mere so se tako hitro dvignile, da bo moje 30-letno fiksno posojilo za refinanciranje iz mojega premostitvenega posojila, ki je oblika posojila za trden denar, višje od tistega, kar je bilo posojilo za trden denar.
In ne morem ga prodati, ker so se vrednosti znižale. Niso prav nič strmoglavile, vendar so padle manj kot takrat, ko sem plačal, ker so se cene tako visoko dvignile.
Torej govorimo o teh popolnih nevihtah. Imel sem veliko načrtov za izstop, v redu, kupi nepremičnino, jo popravi, ARV bi moral biti tukaj, vrnil bom več kot sto odstotkov svojega kapitala in imel bom to veliko premoženje . No, denarni tok je bistveno manjši, ker so bile obrestne mere pri petih, nato pa so poskočile na 10 in pol za to posebno nepremičnino, ki jo imam. In ne morem izstopiti s prodajo, ko je trg samo plezal, plezal, plezal, ker so cene padle in so tudi sredi prenove. Zato moram dokončati prenovo.
In potem seveda imate težave s prenovo, koliko časa traja, in potem, ko se pojavijo težave z dovoljenjem, se začnejo dodajati nove stvari in ne morete pobrati nobenega prihodka za nepremičnino . Lastnine ne morete prodati in vanjo morate vlagati denar, dokler ni dokončana, da lahko dejansko imate nekaj, kar bi lahko dali v najem.
In potem, ko ga daste v najem, ne boste zaslužili niti približno toliko, kot ste načrtovali, ker so se obrestne mere dvignile toliko višje in ne boste dobili nazaj vsega denarja ali toliko denarja nazaj, ker vrednost je padla. To se dogaja v nepremičninah.
In stvar, ki jo morate razumeti, je, da tega ni bilo mogoče predvideti. Nismo vedeli, kdaj se bodo tečaji tako dvignili. Nismo vedeli, kdaj se bo zgodil COVID. Ne moreš vedeti, kaj se bo zgodilo. Druga stran tega pa je, ko pustiš, da strah pred tem, da bi šlo kaj narobe, povzroči paralizo analize in ne narediš ničesar ter opazuješ, kako vsi okoli tebe služijo denar.
Torej ste v položaju, ko ni nobene poteze brez tveganja. Ali boste izgubili, če ne boste ukrepali, ali pa boste ukrepali, kot sem jaz, in ne boste dobili želenega rezultata. Edini način, da to ublažite, je, da ne gledate na dogajanje v bližnji prihodnosti. Dolgoročno gledate, kaj se dogaja. Določene stvari sem naredil dobro, kupil sem jih na lokacijah, ki bodo zagotovo cenile veliko več kot vse drugo okoli njih, na lokacijah razreda A, kajne.
V teh nepremičninah sem ustvaril dodatne enote, tako da bo moj denarni tok večji, kot bi bila vredna primerljiva nepremičnina. Na neki točki se bodo obrestne mere znižale, lahko bom refinanciral in se bom lahko vrnil na številke, za katere sem prvotno mislil. Res je samo čas, ki sem ga izgubil. Mislil sem, da bom v šestih mesecih zaslužil določeno vsoto denarja, morda bo minilo dve in pol, tri, štiri leta, upam, da še manj, vendar bi lahko minilo toliko časa, preden bom ta denar zaslužil. Tako sem le izgubil čas.
Ampak še vedno obstaja, kaj če bi jih kupil na groznih lokacijah? Oh, zdaj ne bi mogel storiti ničesar. Samo zajebali bi se, kajne? Načela nepremičnin torej izhajajo iz tega, da načrtujemo najslabši možni scenarij. Ali sem mislil, da se bodo cene zame zvišale s pet na deset in pol? Ne. Ali sem kdaj pomislil, da bom refinanciral v 10-letno posojilo, ki je več kot denarno posojilo, ki sem ga uporabil za začetek rehabilitacije? Ne. Ali sem mislil, da bo antiretrovirusno zdravljenje tako močno padlo, ker so se cene tako visoko povečale. Pri hiši v vrednosti 30 milijona dolarjev, če se obrestne mere podvojijo, to škodi vrednosti veliko bolj kot hiši v vrednosti 2 dolarjev. Ne, nisem pomislil na nič od tega. Toda to, kar počnete s svojim denarjem in kako lahko strukturirate svoj portfelj, vam bo omogočilo preživeti te čase.
Rob:
No, naj te vprašam to, samo iz radovednosti. Ko greš popraviti te domove, si rekel, da morda ne boš dobil vsega ... morda ne boš dobil vsega denarja nazaj, le denar boš pustil v poslu v hiši/
David:
Ja.
Rob:
Torej je samo energija tista, ki ostaja v hiši, kajne, če hočete. ja Sovražim, da to uporabim proti vam, toda v Burrovi Bibliji o tem veliko govorite, ko ljudje gredo in obnovijo hišo in zanje želijo dobiti ves svoj denar nazaj, vendar bodo morda lahko dobili samo 80 % njihovega denarja vrnejo in morajo pustiti 20 % v poslu in to je kot "Oh, škoda." Zdaj imate samo zaklenjeno neto vrednost v dom ali karkoli drugega.
Zato menim, da na koncu dneva, dokler na to gledate z dolgoročne perspektive, v resnici ne izgubljate ... Težko je izgubiti nepremičnine v 20- do 30-letnem ciklu, če dejansko se držite svojega premoženja.
David:
Skoraj nemogoče.
Rob:
Ja.
David:
Točno tako je. In to je tisto, na kar poudarjamo, da sem izgubil čas. Mislil sem, da bom prej prišel na določeno točko svoje časovnice, pa nisem. Vendar sem pridobil veliko časa na stvareh, ki sem jih kupil v zadnjih osmih letih, ker je bila inflacija tako divja in povišanje najemnin tako noro, da sem v petih letih prišel tja, kjer bi moral biti v 20 do 25 letih.
Imam nekaj nepremičnin, ki sem jih kupil leta 2013, za katere so se najemnine več kot podvojile. Torej lastnost, fourplex je tista, ki jo veliko uporabljam. Kupil sem ga pri najemninah za 700. Zdaj so najemnine približno 1750, 1850, odvisno od enote. To se ne bi smelo zgoditi 20 ali 30 let. To se mi je zgodilo v osmih ali devetih letih. Tako sem pri teh poslih pridobil veliko časa. In na teh, kjer se mi je trg hitro obrnil, sem izgubil nekaj časa.
Ampak ja, dokler se boste držali dovolj dolgo, boste v redu, če boste sledili pravim načelom. Ampak ni zabavno. Del tega, zakaj želimo posneti to epizodo, je, da jo drugi slišijo. Niste edini, ki greste skozi to. Ko se trg tako hitro in tako nepričakovano premakne, se preproga izvleče izpod vas, ne veste, v katero stran boste padli.
Rob:
Zagotovo. No, predvidevam, da sem na tej točki nekako želel govoriti o tem, kako likvidni ste lahko s svojim portfeljem, da bi ocenili morebitne večje spremembe v gospodarstvu. Ali imate v celotnem portfelju likvidnost, da bi lahko izstopili? Ker vem, da je to nekaj, s čimer se bo v naslednjem letu verjetno soočilo veliko ljudi. Lahko so sredi posojil, lahko so sredi refinanciranja, lahko imajo kup domov, morda so izgubili službo in bodo potrebovali denar.
Torej, s triažo, kakšno stopnjo prioritete lahko v bistvu dodelite različnim domovom? Se jih lahko znebite? Kakšna je vaša trenutno prilagodljivost glede celotnega portfelja?
David:
To je dobro. Moje težave temeljijo na prehitrem pridobivanju preveč nepremičnin. Vse, kar počnem, je povezano s težavami pri pridobivanju, rehabilitacijami in težavami z dovoljenji. Vse nepremičnine, ki so že v lasti, so v redu. To je torej samo ena stvar, ki jo želim ... Ne želim, da se vsi, ki to slišijo, prestrašijo in rečejo: "Oh, David sploh ne more uspeti na tem trgu." No, če ste kupili 20 kratkoročnih najemov v štirimesečnem obdobju, bo imel kdorkoli težave, če ne bo vse popolno. Tako sem pravkar kupil veliko nepremičnin in naletel na popolno nevihto, hkrati pa je to problem.
Kar zadeva nepremičnine, ki jih že imate, je vprašanje, koliko likvidnosti želite imeti ali lastniškega kapitala v teh nepremičninah? Odvisno je od tega, koliko energije imate na svojem bančnem računu. Tam je ravnovesje.
Torej nekateri ljudje ne hranijo veliko energije v sami nepremičnini, zato nimajo veliko lastniškega kapitala, vendar je to v redu, ker hranijo cel kup energije na svojih bančnih računih v obliki denarne likvidnosti. Torej so v redu. Ni jim treba nikoli prodati nepremičnine. Če ste nekdo, ki razmišlja: "Nočem imeti veliko denarja na banki, želim ga preprosto vložiti v nepremičnine," ste morda takšna oseba, ki rada odplačuje stvari , zato se dobro počutite, ko veste: »Oh, moje posojilo do vrednosti je le 30-odstotno. Varen sem, lahko prodam.” No, to je oseba, ki lahko proda nepremičnino. Če pa želite dostopati do te energije, jo morate prodati. In nikoli ne maram prodajati na trgu za kupce. Ne želim nikoli prodati nepremičnine, razen če mi bo to koristilo.
Razlog, da mi ni všeč strategija ohranjanja vaše energije v hiši namesto v banki, je, da je edini način za dostop do nje refinanciranje ali prodaja ali pridobitev HELOC, neke oblike tega. In če so vrednosti nižje, kar pomeni, da ne želim prodati, so stopnje verjetno višje, kar pomeni, da ne želim refinancirati. Tam pravzaprav ni dobrega scenarija, zato se pogosto soočam s tem prepričanjem, da odplačilo ali odplačilo vaše hiše ni tako varno, kot mislite. Ta denar raje hranim na banki, kjer ga lahko porabim za druge stvari, ali pa samo plačujem dlje.
Tako bodo nekateri ljudje imeli 300 tisočakov na banki in rekli: "David, od tega želim dati 250 tisočakov, da bom svoje posojilo v višini 500,000 dolarjev znižal na posojilo v višini 250,000 dolarjev." Rekel sem si: »V redu, če bi nekako izgubili najemnika in ne bi mogli plačati, ali ne bi raje imeli 250,000 $ na banki, da bi plačevali devet let, če bi morali, kot da bi vse vrgli v hišo in se res zmanjšate, ko gre za vašo sposobnost plačevanja bankovcev?
Rob:
ja Stari, s tem se zelo trudim. Bom pošten. Vem, da je pravilo vedno vzvod in uporaba denarja drugih ljudi in vse te stvari. Zelo sem za to. Hej, uporabimo finančni vzvod, uporabimo to za obseg, uporabimo denar banke, kajne? Ampak začenjam čutiti, da bi imel vsaj svoj… če bi si lahko prizadeval za izplačilo primarne plače, bo to vedno… to je varčevalni račun, ki ga imaš za primer, če izgubiš vse, ne Ni vam treba plačati hipoteke in lahko ostanete v svoji hiši.
Tega nekako ne sovražim. Veš kaj mislim? In če res potrebujete, lahko sčasoma vzamete HELOC. Zato mislim, da je to osebna želja. Ne pravim, da to storite s svojimi naložbenimi nepremičninami, ampak z vašimi primarnimi, mislim, da je malo tolažbe, če vem, da sedim na pol milijona dolarjev lastniškega kapitala, ki ga lahko vzamem, če bom res potreboval .
David:
Toda vi ne bi čutili enakega udobja, če bi imeli na banki pol milijona dolarjev?
Rob:
Ne res, ne. Pravzaprav je precej stresno.
David:
Je to zato, ker bi vas mikalo, da bi ga porabili?
Rob:
Niti to ne, stari. Mislim, trenutno imam denar na svojih računih in mi ni všeč. Ker vidim, da izginja, njegova vrednost. In tudi jaz sem vedno … Ne vem, neprijetno je, da ga premikam naokoli in napeljujem na drugo banko, potem zavarovanje FDIC, vse te stvari. Nevem. Pravkar si rečem, ja, lepo je, da ga imam. Skoraj dober občutek. Ampak potem je to tudi opomnik za vse zaposlene, ki jim moram plačati. Ne vem, to ni res. To je bolj [neslišno 00:34:25]-
David:
Ne, ampak tako je pri ljudeh … to je naš odnos z denarjem in energijo, o katerem zdaj govorimo. Zelo resnično je. Ni logično, zakaj se tako počutite, a koga briga, saj se boste tako odločali. Videli ga boste. To vam bo povzročilo nekaj stresa.
In zato mislim, da je to del razloga, da se ti in jaz vedno želiva počutiti, kot da sva brez denarja. Ker v trenutku, ko se počutiš, kot da si bogat, začneš sprejemati odločitve, kot da denar ni dragocen, začneš izgubljati spoštovanje do njega. Preprosto ga začnete zapravljati za stvari ali dovolite ljudem, da ostanejo na plačilni listi, ki ne opravljajo dobro svojega dela, ali plačujejo več, kot bi morali za hišo, ker imate denar.
Ko se vedno počutite brez denarja ali ste vsaj disciplinirani ali nekoliko finančno obremenjeni, veliko bolj cenite denar. Z njim ravnate bolj spoštljivo, ker nimate toliko. Mislim, da verjetno na to ciljaš.
Rob:
Vsekakor. Torej, koliko denarja imate na svojem bančnem računu? Ne, samo hecam se. V redu. Pravzaprav sem želel govoriti o likvidnosti svojega portfelja. Teoretično je večina mojega portfelja dejansko precej likvidna. Imam toliko kapitala, ker sem kupoval v zadnjih petih letih in nikoli nisem zares prodal.
Tako sem pred letom in pol, dvema letoma kupil hišo v Seviervillu, Gatlinburg, Tennessee. Mislim, da sem ga kupil za 500, zadeva je v rangu 808 in 850. Tam je veliko kapitala. Kupil sem hišo za 300, ki je vredna 550, 600. Imam vse te hiše, ki imajo šestmestni kapital. Skoraj vsaka hiša, ki jo imam v lasti, ima bodisi šestmestni ali večkratni šestmestni kapital. In to ni zato, ker sem genij, ampak samo zato, ker sem dosledno kupoval.
In če bi res moral prodati, bi lahko prodal takoj na trgu kupcev. Ali bi izgubil denar za svoj kapital? mogoče. Ampak še vedno imam lastniški kapital, tako da ne ... V mislih sem kot, v redu, moja majhna hiša v Joshua Tree, zgradil sem jo za 165K. Ali ga bom prodal za 300 ali 350, zame ni pomembno, ker znesek lastniškega kapitala, ki sem ga zgradil, očitno želim čim več denarja, a če bi ga moral izgubiti 50K zaradi trga, to je vredu. Denar je samo za igro ... tako kot denar za Monopoly. Nikoli se tega nisem zavedal in zato niti ni moj. Tako nekako razmišljam o tem.
Torej bi rekel, da je večina mojega portfelja takšna, razen nekaterih novejših nakupov, kot je naša hiša v Scottsdaleu. Kupili smo ga za 3.25 milijona. V njem imamo 20 % lastniškega kapitala od predplačila, ki smo ga dali vanj. Ampak, če ga poskušamo prodati prav zdaj, no, ne vem, morda bi bilo v redu, toda s tem, mislim, 6 % nepremičninskih provizij bi za nas res pomenilo veliko tega denarja. Na splošno se torej počutim precej varnega, če bi lahko prodal svoj portfelj, če bi moral, vendar si tega pravzaprav ne želim.
David:
In nikoli ne želite biti v položaju, ko bi morali. Vedno želite prodajati, ker je za vas smiselno prodajati. Vzvod je na vaši strani, če nameravate prodati.
In potem je prodaja sama po sebi zapleten dogodek, ker boste verjetno imeli davke na ta denar, ki ste ga zaslužili, in želeli boste narediti 1031. Torej, če prodate to hišo, ali imate prostor, ki ga lahko postavite denar ali da želite vložiti denar? Ali bo to povzročilo več stresa v vašem življenju, kot ga ne bi, če bi pravkar obdržali lastnino?
Toda sama sestava vašega portfelja, tako da ste na mestu, kjer vam nikoli ni treba prodajati, se mi zdi več kot polovica uspeha. Dejanske lastnosti, ki jih izberete, in način njihovega medsebojnega delovanja so zelo pomembna sestavina za zagotovitev, da nikoli ne boste v položaju, da bi morali prodajati, ko tega ne želite. Torej, kaj si naredil, Rob, do te točke, da bi morda diverzificiral ta portfelj ali kupil različne vrste sredstev, ki ti bodo pokrila, da ne prideš v položaj, ko »O, človek, zadnjih nekaj mesecev posel ni šel tako dobro, kot sem si želel. Nekaj moram prodati.”
Rob:
Tako da sem velik oboževalec diverzifikacije, tudi samo z ... Očitno sem večinoma, če ne vse na kratko ... No, ja, kratkoročni najemi so trenutno srednjeročni najemi. Sem pa velik oboževalec diverzifikacije. Imam 35 vrat po vsej državi, v redu. Imam par v Kaliforniji. Enega imam v … No, par imam v Arizoni, par v Tennesseeju, par v Teksasu, enega v Wisconsinu, več v Zahodni Virginiji, 20 v New Yorku.
Torej sem povsod po zemljevidu. In ljudje si vedno rečejo: »Zakaj bi si to naredil? Ali ni težko najeti vaših Maščevalcev?« Zame pa sem ugotovil, da rad diverzificiram ponudbo po vsej državi, da se borim proti sezonskosti. In to je nekaj, o čemer precej govorite tudi pri portfeljski arhitekturi, ki jo želim obravnavati v trenutku. Toda jaz sem nekako razporedil toliko svojih kratkoročnih najemov pri različnih osebnostih, da me nikoli ne boli v enem določenem mesecu.
Dal vam bom dober primer. Če kupite hišo na plaži in jo zaprete maja, se boste počutili kot genij, ker jo boste zdrobili od maja do avgusta. Rekli si boste: »O moj bog, jaz sem najpametnejši vlagatelj v nepremičnine, kar jih je kdaj živelo. S to hišo bom zaslužil pol milijona dolarjev.” In potem pride september in si rečeš: "Oh, brez denarja sem in nisem prihranil nič svojega denarja," kajne?
Če se želite boriti proti temu, morate razumeti, da so na primer tržnice na plaži zelo sezonske in da jih zdrobijo le tri mesece v letu. To pomeni, da če bi kupili drugo nepremičnino, verjetno ne bi želeli imeti druge nepremičnine na plaži, drugače boste zaslužili samo tri mesece v letu. Torej, kar bi želeli storiti, je najti drugo nepremičnino, ki morda devet mesecev v letu, z drugimi tremi meseci, dejansko ustvarja denarni tok, tako da boste vedno imeli denar.
In tako je to nekaj, s čimer sem dejansko izkusil, na dober način ... ali pa sem se tega naučil res na dober način, kot je naša posest v Scottsdaleu. Kupili smo 6,000 kvadratnih metrov veliko vilo v puščavi, zaprto junija, ko nihče ne hodi v Scottsdale. In v bistvu od junija do novembra, ne bi rekel, da so bili črički, ampak oktober je bil ok, november je bil malo počasen. In to je kot, oh stari, če bi kdo drug, ki ni bil pripravljen na to, stopil v plačilo hipoteke v višini 17,500 $, bi ga prizadelo. Rekli bi si: "O moj bog, bankrotiral bom." Toda ker preostalih mojih 35 enot to v bistvu zdrobi, so vse razporejene čez leto, ni bilo nič posebnega.
In zdaj prihajamo v december, napol smo zasedeni, potem pa smo ravno včeraj dobili rezervacijo za 7,000 $ za januar za pet dni, rezervacijo za 7,000 $. In to je le eden od tistih, ki so prišli. In zdaj, januarja, zaračunavamo od 1500 do 2,200 dolarjev na noč. In zdaj je kot, "Oh, v redu. Ja, odlično. Opomba zase, kupite luksuzno nepremičnino na vrhuncu sezone, tako da ne boste jedli tega plačila hipoteke šest mesecev v letu.« Vendar smo vi in jaz lahko prebrodili to nevihto, ker imamo razmeroma raznolike portfelje.
David:
To je zelo dober primer portfeljske arhitekture. Pri kratkoročnih najemih imate sezonskost. In to je pomembno zaradi miselne igre. In kot ste omenili, veliko ljudi porabi denar, ki izhaja iz najemnin, ker nadomestijo njihov dohodek W2, vi pa porabite dohodek W2. Zakaj torej ne bi porabili svojega pasivnega dohodka iz nepremičnin?
Težava je pri tradicionalnih najemih, zelo, zelo tesno, zelo dobro se ujemajo z načinom upravljanja osebnih financ. Torej ste plačani vsak mesec ali vsaka dva tedna. In tako rečete: "Na mesec zaslužim X denarja." Potem so vsi vaši računi nastavljeni na mesečni znesek. "Vsak mesec plačam toliko računov, da lahko sestavim proračun na podlagi meseca." No, če najemnik plačuje enako najemnino vsak mesec, se to res lepo ujema, saj vsak mesec odplačujete hipoteko.
No, kratkoročni najem, zajebi tole stvar, ker ne moreš gledati, kaj zaslužiš v enem mesecu. Pogledamo, kaj naredijo v enem letu, saj ni vsak mesec enak. In če zapravljate svoj denar, oh, tako enostavno vas je ujeti nepripravljenega, kot ste rekli, misleč, da ga sesuvate, vam gre odlično, zdaj pa denar vlagate v nepremičnino, morda bi morali ali pa zapravljate več denarja, kot bi smeli. Upravičujete draga potovanja do nepremičnine zaradi stvari, ki se v resnici ne morajo zgoditi, ker denar prihaja, potem pa pridete v tiste zimske mesece in postane zelo slabo, izgubljate denar in zdaj se počutite res slab. Vaša čustva se kopičijo proti, kot ste rekli, če lahko dobite eno, ki izravna drugo, nikoli zares nimate tistih ogromnih konic, vzponov navzgor in ogromnih konic navzdol.
Drugi način, za katerega menim, da je dvorec Scottsdale deloval v smislu portfeljske arhitekture, je bil ta, da smo vedeli, da ne bomo zaslužili veliko denarja, ko smo ga prvič kupili. Mislim, da smo načrtovali, da bomo bolj ali manj poskušali prekiniti prvih 18 do 24 mesecev. In delno zato, ker smo morali vložiti toliko denarja v nepremičnino, da smo jo pripravili. Poleg tega smo vedeli, da ne bomo vedeli, kaj gre narobe. Moramo ugotoviti nov trg.
To lahko storite, ko ima vaš obstoječi portfelj soliden denarni tok. Tega ne morete storiti, če je to edina nepremičnina, ki jo kupujete, je edina, ki prihaja v vaš portfelj, nimate tone denarja, izgubili bi nepremičnino. Tudi to hišo smo kupili z dolgoročnim obzorjem.
Rekli smo si: "Vse to stvar kupujemo za manj, kot bi stalo zemljišče samo, če bi samo kupili zemljišče." V redu, vendar te vrednosti verjetno ne bomo spoznali čez pet do deset let. To je bilo območje, za katerega vemo, da nam je dolgoročno zelo všeč Scottsdale, vrsta ljudi, ki se tja selijo, način, kako je postavljeno gospodarstvo. Menimo, da bo temu trgu šlo neverjetno dobro, vendar si ne morete privoščiti unovčevanja čez 10 let, če vam trenutno komaj uspeva. Če si mislite: "Želim zapustiti službo W10, bi bilo to hišo grozno kupiti." Torej razlog, da smo sploh lahko -
Rob:
V času, ko smo ga kupili, v mesecu, ko smo ga kupili, ja.
David:
Toda tudi če bi ga kupili v času, ko ljudje obiskujejo Scottsdale, bi še vedno ... Tako kot grelnik za bazen, moramo zamenjati grelnik vode in pokvariti grelnik vode ter urediti športno igrišče. Še vedno lahko stopite v to nekaj sto tisoč dolarjev v luknjo, ki je niste načrtovali, ko kupujete tako veliko hišo na novem območju. Zmogli smo, ker so se stvari, ki smo jih kupili pred tem, tako dobro obnesle, da smo si s tem pridobile možnost, da si v prihodnosti v bistvu zagotovimo ogromno nepričakovanega dobička. To je tako, kot če bi dali sto dolarjev v žep plašča in se čez 10 let vrnili in ugotovili, da je to sto tisoč dolarjev. To je nekakšna situacija. Če pa nimaš denarja za preživetje, ne moreš dati sto dolarjev v ta žep plašča.
Rob:
Ja, ja, zagotovo. ja In ko sem rekel čas, ko smo ga kupili, sem bolj mislil, da smo ga kupili junija v primerjavi z januarjem. Zdaj začenjam prihajati do točke, ko si rečem: »Oh, hej, saj smo pametni. Poglej nas. Poglejte to rezervacijo za 7,000 $ ali to za 10,000 $,« in zdaj nas ljudje kontaktirajo za dogodke in vse te stvari. Je le malo počasen curek. Toda kot ste rekli, smo svoje portfelje nekako ustrezno načrtovali. Nikoli ne bi nikomur rekel, naj gre in kupi 3 milijone dolarjev vredno nepremičnino, razen če je dejansko sposoben prenašati kakršne koli neravnine na cesti. Ampak tudi samo finančni vidik imeti portfelj, ki lahko pobere ohlapnost namesto vas.
David:
Prav tako nikoli ne bi nikomur rekli, naj kar naprej kupuje hiše za 40,000 $ na srednjem zahodu, dokler jih ne boste imeli 700. Tudi to ne deluje, kajne? Torej obstaja napredek glede tega, kako bi se moralo spremeniti vlaganje v nepremičnine. Začeli ste z vadbenimi kolesi ali triciklom, nato ste se usedli v vadbena kolesa, potem pa s kolesom in se med učenjem premikali skozi razrede sredstev. Če boste to imeli v mislih, ko boste gradili svoj portfelj, boste lažje prebrodili nevihte življenja, ki prihajajo.
Rob:
res je In samo naj povem, da ste uničili nepremičnine ... Kako naj to rečem? Res si mi to uničil, ko sem hotel kupiti 10 hiš za 300,000 dolarjev, si rekel: »Zakaj bi to naredil? To je služba. Kupi hišo za 3 milijone dolarjev. In rekel sem si: "Uf." In potem smo jo kupili in jaz sem si rekel: "Oh ja, teh 300,000 $ vrednih hiš ne bi smel več kupovati." In tako zdaj ne.
Tako zdaj vidim, da se te ponudbe ves čas pojavljajo na moji mizi in so dobre ponudbe, toda kot sem izvedel od vas, preprosto ni mogoče razširiti nakupa teh kombinezonov. In tako sem zdaj zelo izbirčen glede nihanj, ki jih sprejmem v večjem scenariju. Trenutno poskušam narediti 50 vrat naenkrat ali poskušam narediti luksuzne nepremičnine ali poskušam narediti stvari, ki so veliko bolj pomembne za moj čas. Torej mislim, da se vam zahvaljujem na obeh straneh. Hvala, ker si mi to uničil, in hvala, ker si me spremenil.
David:
Bili ste mačka in lovili ste miši in vse svoje potrebe po kalorijah ste pokrili s temi mišmi. Ampak prijatelj, zrasel si v leva in zdaj so miši neprimerne za leva tvoje postave in zdaj loviš gazele, kot se spodobi.
Rob:
Torej, David, ko gre za arhitekturo portfelja, nam lahko navedete nekaj, ne vem, nekaj stebrov ali nekaj meril, ki se nanašajo na dejansko sestavljanje vašega portfelja nepremičnin?
David:
ja Torej, ko gledate svoj portfelj kot celoto, obstaja pet stvari, ki jih rad poskušam ustvariti nekakšno ravnotežje, ker so to vsi načini, kako ustvarite trajnostno bogastvo, v katerem boste dejansko uživali. To je oblika zgradbe, kot je finančna trdnjava, ki bo obstala ne glede na to, kaj bo vrženo vanjo, v primerjavi s 3D-natisnjenim domom, ki ga lahko zelo hitro povržete in se hitro poveča, a ko bo udarila prva nevihta, bo padel.
Prvi je lastniški kapital. V tem portfelju želite imeti veliko energije. Kot si rekel, Rob, če prideš v težke čase, se lahko izvlečeš. Tukaj je velika prednost vašega portfelja. Svoje največje bogastvo boste ustvarili z lastniškim kapitalom, ki ga ustvarite z dolgoročnim posedovanjem nepremičnin. To je torej ena od prvih stvari, o kateri želite razmišljati.
Naslednji je denarni tok. Potrebujete denarni tok, ne samo za nadomestitev svojega dohodka, ampak tudi za zagotovitev, da lahko obdržite lastnino dolgo časa. Ker z denarnimi tokovi zagotovite, da lahko izvedete to plačilo, kar omogoča lastniški kapital, razen če ste v lastniški kapital vstopili takoj.
Naslednja je likvidnost. To ni samo v portfelju, ampak v vašem življenju. Treba je imeti rezerve. To je oblika likvidnosti, denarja, ki ga lahko dobite. Ali si lahko izposodite iz pokojninskega načrta? Ali imate HELOC postavljen na nepremičnini? Če ste v stiski, če dobite dobro priložnost, ali imate denar, ki ga lahko takoj obrnete, da kupite novo nepremičnino, popravite nekaj, kar je šlo narobe, izboljšate nepremičnino, karkoli že je , je to v najboljšem stanju vašega portfelja kot celote?
Naslednja bi bila enostavnost lastništva. Nikoli ne boste ustvarili velikega portfelja, ki bi bil uspešen, če ga ne želite imeti v lasti. Če imate 40 kratkoročnih najemov in vse upravljate sami, vam ni enostavno lastništvo. To ni nekaj, v čemer boste uživali. Če kupujete nepremičnine v groznih soseskah, tudi če dobite odlične ponudbe, boste na koncu sovražili lastništvo in ne boste postali veliki. Ne boste dobili tega kapitala ali tega denarnega toka. Tako imate lahko v svojem portfelju peščico problematičnih otrok. Včasih so vredni tega, vendar ne more biti nekaj, pri čemer je večina vašega portfelja nekaj, kar vam ni všeč.
In to morate upoštevati, ko gradite. In zadnja bi bila razširljivost. Ali to počnete tako, da se lahko še naprej povečujete in nadaljujete? Ali kupujete 10 hiš za 300,000 $ vedno znova in znova? No, to zveni odlično v podcastu, ko rečemo: "Oh, lahko si izposodite denar od vlagateljev." In nekako sestavimo celotno organizacijsko shemo, kam gre vsak kos, in to se inženirju sliši odlično, rečejo si: "To deluje." Toda potem, ko dejansko poskušate izvesti igro, ki ste jo pravkar narisali, ugotovite, da nimate veščin za to ali da v praksi ne deluje, kot je v teoriji.
Razširljivost je torej izjemno pomemben del vašega portfelja kot celote. Pogosto bo to pomenilo redčenje nekaterih lastnosti, ki jih je pretežko prilagoditi, in njihovo zamenjavo z lažjimi lastnostmi ali prehod iz enega razreda sredstev v drugega, dokler so izpolnjene vaše druge štiri zahteve.
Rob:
Ja, ja, ja. Torej zveni, kot da resnično iščemo ravnotežje med kupom različnih stvari v primerjavi s tem, da gremo v en vidik, in to je smiselno. Vprašali ste me, kako diverzificiram, in rekel sem: "No, hej, diverzificiram na lokaciji," vendar to pravzaprav ni edini način diverzifikacije, ko bi gradil svoj portfelj. Pravzaprav diverzificiram vrste enot, ki jih navajam tudi na platformah za kratkoročni najem.
Tako da, imam jih v Arizoni, Teksasu, Kaliforniji in New Yorku. Imam pa tudi zelo kul enote, s katerimi se preprosto rad zabavam. In včasih bom kupil enoto samo zato, ker je lepa nepremičnina. Torej imam majhne domove, imam jurte, imam Airstreams, imam koče, imam koče, imam moderne koče iz sredine stoletja, imam stanovanja, jaz imam vsega po malo.
In res zato, ker rad nagovarjam vse različne vrste občinstva. Tako vem, ali je nekaj v trendu ali preprosto ni tako vroče, kar je na primer majhna hiša, ki jo imajo ljudje vedno radi. Ljudje nočejo ostati v majhnih hiškah čez leto ali dve, tako kot letos. No, potem imam vse te druge vrste lastnosti, da izpolnim vse to. Zato v svojem portfelju vedno iščem ravnovesje v dejanskih vrstah seznamov, ki jih ustvarjam, in izkušnjah, ki jih ponujam ljudem.
David:
To je vse. Moraš tako razmišljati. In ko gre na trgu vse super, ne razmišljamo o diverzifikaciji. Ne razmišljamo o tem, kaj če gre kaj narobe. Samo razmišljamo, kaj je najlažji, najhitrejši in najbolj zabaven način za povečanje obsega tega, kar počnemo. In tako si lahko zgradite hišico na drevesu. Lahko bi jih zgradili zelo hitro. V nekaj urah si lahko postavite hišico na drevesu, vendar tako ne zgradite trdnjave, ki bo zdržala preizkus časa.
Rob:
No, že približno leto in pol delam na svoji vasi hišic na drevesu v Gatlinburgu v Tennesseeju, vendar sem o tem obvestil šele danes. Pravzaprav mislim, da bomo v približno enem mesecu naredili prve korake in da bodo v zraku štiri drevesne hišice s kupolami, kar je po mojem precej standard za hišico na drevesu, nato pa majhen dom, prav tako majhna hišica na drevesu z okvirjem. In to je povezano tudi z mojo diverzifikacijo. Želim se bolj posvetiti edinstvenim bivanjem. Ampak ja, samo zato, da bi razumel vaše parametre za portfeljsko arhitekturo, želel sem le povzeti za občinstvo. Imamo kapital, denarni tok, likvidnost, enostavnost lastništva in razširljivost. Sem kaj zamudil? In s temi petimi stvarmi želimo dobro ravnotežje.
David:
To je vse. In to želite ... zato bi morala vsaka od teh stvari nadomestiti slabosti drugih.
Rob:
V redu, super. No, to je bilo res dobro. Žal moram vsem sporočiti, da smo se v prvi polovici tega tako razhajali, da vam bomo dali drugo ... Mislim, da mi ni žal, sem navdušen.
David:
Ne. Dve predstavi.
Rob:
Ja, dajemo vam drugi del tega, kjer se lotimo veliko bolj sočnih, morda celo globokih vprašanj. Kakšni so dejanski izzivi, skozi katere se srečujemo v naših podjetjih, nekatere pasti? Če bi jutri dejansko izgubili vse, kako bi obnovili svoj portfelj od začetka z 0 USD? To bo v naslednji epizodi BiggerPockets. Zelo sem navdušen nad tem, ker ne vem, ali še imam odgovore, a kmalu bomo izvedeli, kakšni so.
David:
Moralo bi biti zelo zabavno. Ta vprašanja, kaj bi naredil, če bi začeli znova, so vedno ena izmed mojih najljubših, saj te prisilijo, da iz sebe potegneš stvari, ki jih običajno ne bi.
Rob:
Tako je vsakič, ko imate svoje globoke genialne sisteme. In jaz sem kot, "Uh-oh. Vem, da moj odgovor ni nič takega.” To je dobro. [neslišno 00:52:49]…
David:
Zato bi [neslišno 00:52:50] drugič, ker sem kreten.
Rob:
Vem, vem.
David:
V redu. No, hvala, Rob. Cenim nekatere vpoglede, ki ste jih delili tukaj, in postavili ste tudi nekaj res dobrih vprašanj, zato se vam zahvaljujem za to. Ne bi mogel dati dobrih odgovorov, če ne bi dobil dobrih vprašanj.
Za vas poslušalce pa upamo, da ste uživali v tej epizodi o vseh stvareh, ki lahko gredo in gredo narobe pri nepremičninah, in o tem, kaj počnemo, da zmanjšamo to tveganje. V naslednji oddaji se bomo poglobili v to, kaj bi storili, če bi začeli znova, da se pripravimo na to, da gre kaj narobe, saj se modri vlagatelji ne pripravijo na to, da bo šlo vse v redu. Načrtujejo, kaj bodo storili, če gre kaj narobe, in se na to ustrezno pripravijo.
Če vam je ta oddaja všeč, nam prosim naredite uslugo, ocenite nas s petimi zvezdicami, ne glede na to, kje poslušate dejanski podcast, pa naj bo to Apple Podcast, Spotify, Stitcher, karkoli vam je najljubše. Vzemite si trenutek časa in nam pošljite to recenzijo, da bomo lahko ostali najboljši nepremičninski podcast na svetu. In če imate čas, poslušajte še eno od naših epizod. To je David Greene za Roba, ima eno majico, Abasolo.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- Zakaj denarni tok ni as zanesljiv kot misli večina vlagateljev in zakaj se na to NE MORETE zanesti
- Nekaj stvari, ki bi lahko popolnoma uničiti svoj portfelj nepremičnin
- Likvidnost in koliko gotovine imeti pri roki/pripravljen za uporabo, ko gre kaj narobe
- Zakaj bi morali vsi vlagatelji v nepremičnine prizadevati si biti "švorčen milijonar"
- Diverzifikacija nepremičnin in zakaj želite imeti najemnine na več kot enem trgu
- O pet dejavnikov portfeljske arhitekture na katere mora biti pozoren VSAK vlagatelj
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? Oglejte si naše stran sponzorja!
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 milijonov
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 mesecev
- 20 let
- 3d
- a
- sposobnost
- Sposobna
- O meni
- o IT
- absolutno
- Sprejmi
- dostop
- ustrezno
- Račun
- računi
- potrditi
- pridobiti
- pridobitev
- pridobitev
- čez
- Ukrep
- dejansko
- Dodatne
- Oglaševanje
- zagovornik
- po
- proti
- agenti
- AIR
- Airbnb
- vsi
- omogoča
- že
- vedno
- Neverjetno
- Amerika
- znesek
- Analiza
- analizirati
- in
- Še ena
- odgovor
- odgovori
- pričakujte
- Predvideno
- Anksioznost
- narazen
- pritožbe
- Apple
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- približuje se
- arbitražo
- Arhitektura
- OBMOČJE
- območja
- Arizona
- okoli
- vidik
- vidiki
- sredstvo
- razred premoženja
- Sredstva
- Sodelavec
- pozornosti
- Občinstvo
- občinstva
- Avgust
- Avtor
- Baby
- nazaj
- backup
- Slab
- Ravnovesje
- Banka
- Bančni račun
- bančni računi
- bankrot
- temeljijo
- V bistvu
- BAT
- baterije
- baterija
- Življenjska doba baterije
- shranjevanje baterije
- Bitka
- zaliv
- Beach
- ker
- postanejo
- postajajo
- pred
- počutje
- prepričanje
- Verjemite
- koristno
- Prednosti
- BEST
- Boljše
- Big
- večji
- največji
- Računov
- Bit
- črna
- rezervacije
- boom
- meja
- sposodim
- Kupil
- škatle
- Break
- zajtrk
- Breaking
- MOST
- prinašajo
- broke
- proračun
- izgradnjo
- Building
- zgrajena
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- nakup
- kupci
- Nakup
- california
- klic
- se imenuje
- Lahko dobiš
- prekinjeno
- ne more
- Kapital
- voziček
- kartice
- ki
- avtomobili
- primeru
- Denar
- denarni tok
- Izplačam
- CAT
- ujete
- Vzrok
- povzročilo
- nekatere
- izziv
- izzivi
- spremenite
- Spremembe
- Channel
- Chaos
- zaračuna
- polnjenje
- Graf
- preveriti
- Otroci
- Izberite
- mesto
- razred
- razredi
- Zapri
- tesno
- zapiranje
- Oblačila
- coaching
- zbiranje
- Zbiranje
- zbirka
- boj proti
- kako
- udobje
- Udobno
- prihajajo
- Skupno
- primerljiva
- popolnoma
- zapleten
- komponenta
- koncepti
- povezava
- Razmislite
- šteje
- nenehno
- gradnjo
- gradnjo
- Gradbeništvo
- vsebina
- naprej
- pogodbe
- nadzor
- Pogovor
- Cool
- strošek
- stroški
- bi
- Svet
- država
- par
- Tečaj
- Sodišče
- pokrov
- Covidien
- Covid-19
- Pandemija COVID-19
- Crash
- Zaleten
- treskav
- ustvarjajo
- ustvaril
- Ustvarjanje
- kredit
- kreditne kartice
- Merila
- ključnega pomena
- radovednost
- radovedna
- valuta
- Trenutna
- Trenutno
- Cut
- rezanje
- Datum
- David
- dan
- Dnevi
- ponudba
- deliti
- Ponudba
- Dolg
- december
- odločil
- Odločitev
- odločitve
- globoko
- Defense
- Povpraševanje
- odvisno
- Odvisno
- odvisno
- razporedi
- uvajanja
- depozit
- uniči
- razdejanje
- DID
- razlike
- drugačen
- težko
- disciplinirano
- zaslon
- diverzifikacija
- raznolika
- diverzificirati
- Ne
- tem
- Dollar
- dolarjev
- dont
- vrata
- podvojila
- podvojilo
- navzdol
- padci
- ducata
- Drop
- smetišče
- med
- vsak
- lažje
- najlažje
- enostavno
- Gospodarska
- Gospodarstvo
- gospodarstva
- bodisi
- elektrika
- čustva
- Empire
- Zaposleni
- konča
- energija
- inženir
- uživajte
- dovolj
- Podjetje
- podjetja
- Celotna
- okolje
- pravičnost
- zlasti
- bistvena
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Tudi
- Event
- dogodki
- sčasoma
- VEDNO
- vsak dan
- vsi
- vse
- točno
- Primer
- razburjen
- Vznemirjenje
- izvršiti
- obstoječih
- Izhod
- drago
- izkušen
- Doživetja
- obsežen
- dodatna
- Obraz
- dejavniki
- Padec
- Falls
- ventilator
- fantastičen
- FAST
- Najhitreje
- prednost
- Priljubljeni
- Priljubljene
- fdic
- strah
- pristojbine
- Nekaj
- Slika
- Številke
- napolnjena
- končna
- Finance
- finančna
- finančno
- Najdi
- konec
- prva
- fiksna
- Všita
- prilagodljivost
- Flip
- Pretok
- Teče
- Tokovi
- letenje
- sledi
- po
- Foot
- Za vlagatelje
- sile
- za vedno
- obrazec
- Trdnjava
- Naprej
- je pokazala,
- brezplačno
- pogosto
- prijatelj
- prijateljstvo
- iz
- spredaj
- polno
- zabava
- Sklad
- Financiranje
- smešno
- Prihodnost
- igra
- splošno
- genij
- dobili
- pridobivanje
- Dekleta
- Daj
- dana
- Giving
- Globalno
- Go
- Cilj
- Dobro
- goes
- dogaja
- dobro
- dobro delo
- razred
- odobreno
- veliko
- Greedy
- Igrišče
- Grow
- goji
- zagotovljena
- Guard
- Guy
- Pol
- peščica
- ročaj
- Ravnanje
- se zgodi
- se je zgodilo
- se zgodi
- Trdi
- Trdo delo
- lopute
- ob
- Glava
- Zdravje
- zdravo
- Slišal
- sluha
- pomoč
- tukaj
- Heroes
- skrita
- visoka
- več
- zelo
- najem
- hit
- Hits
- držite
- gospodarstvo
- Luknja
- Luknje
- Domov
- Homes
- upam,
- upajmo, da
- obzorje
- gostitelj
- HOT
- URE
- Hiša
- hiše
- Ohišje
- stanovanjskem trgu
- Kako
- Kako
- Vendar
- HTTPS
- velika
- človeškega
- Lačni
- Lov
- Ovir
- Bom
- slika
- Takojšen
- Pomembno
- nemogoče
- izboljšanje
- in
- prihodki
- Povečajte
- Poveča
- neverjetno
- individualna
- neizogibno
- inflacija
- Podatki
- vpogledi
- Namesto
- Navodila
- zavarovanje
- obresti
- Obrestne mere
- vlaganjem
- naložbe
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vključeni
- železni mož
- Vprašanja
- IT
- sam
- iTunes
- januar
- Job
- Potovanja
- skoči
- samo en
- Imejte
- vzdrževanje
- tipke
- Otrok
- King
- Vedite
- Vedeti
- Država
- laptop
- Zadnja
- Zakoni
- Interesenti
- UČITE
- naučili
- učenje
- pustite
- odhodu
- najem
- Stopnja
- Vzvod
- LG
- življenje
- način življenja
- light
- Verjeten
- LIMIT
- vrstica
- Tekočina
- likvidnostno
- Poslušanje
- seznam
- oglasi
- malo
- v živo
- živi
- živi
- posojila
- Posojila
- kraj aktivnosti
- Lokacije
- zaklenjeno
- Long
- Dolga igra
- dolgo časa
- dolgoročna
- več
- Poglej
- si
- POGLEDI
- izgubiti
- izgube
- Sklop
- ljubezen
- nizka
- LTV
- Luksuzni
- mac
- je
- velika
- Večina
- Znamka
- zaslužite
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- upravljanje
- upravitelj
- Dvorec
- več
- veliko ljudi
- map
- marže
- Tržna
- tržni zlom
- Prisotnost
- čudite
- ogromen
- mojster
- Matter
- kar pomeni,
- smiselna
- pomeni
- mediji
- Srečati
- duševne
- omenjeno
- miši
- Bližnji
- Vmesni rok
- morda
- milijonov
- Milijon dolarjev
- milijonov dolarjev
- Milijonar
- milijoni
- moti
- Miselnost
- min
- napake
- Omiliti
- sodobna
- Denar
- mesec
- mesečno
- mesecev
- več
- jutro
- Hipotekarni
- Najbolj
- premikanje
- filmi
- premikanje
- več
- Multiverse
- Krmarjenje
- skoraj
- nujno
- Nimate
- potrebna
- potrebe
- negativna
- net
- Novo
- Nova tržnica
- NY
- Naslednja
- noč
- Običajno
- november
- številke
- številne
- oktober
- velikokrat
- Ok
- ONE
- odprite
- deluje
- deluje
- Delovanje
- Komentarji
- Priložnost
- nasprotuje
- Da
- organizacijsko
- originalno
- Ostalo
- drugi
- zunaj
- Splošni
- čez noč
- lastne
- v lasti
- lastništvo
- plačana
- Pandemija
- Papir
- vzporedno
- parametri
- del
- zlasti
- partner
- deli
- pasivno
- pasivni dohodek
- preteklosti
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- Plače
- Država
- Peak
- ljudje
- Ljudske
- odstotkov
- popolna
- opravlja
- izvajati
- Obdobje
- obdobja
- oseba
- Osebni
- Osebnosti
- Osebno
- perspektiva
- kramp
- kos
- Kraj
- Načrt
- načrtovano
- načrtovanje
- načrti
- Sajenje
- Platforme
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- igranje
- prosim
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- Pogled na točko
- točke
- politika
- bazen
- slaba
- Portfelj
- portfelji
- Stališče
- mogoče
- moč
- praksa
- napovedano
- raje
- Pripravimo
- pripravljeni
- precej
- preprečiti
- prejšnja
- Cene
- primarni
- Načelo
- Načela
- prednostna naloga
- Proaktivna
- verjetno
- problem
- Težave
- proizvodnjo
- Dobiček
- donosno
- napredovanje
- Projekt
- Propel
- Lastnosti
- nepremičnine
- Zaščitna
- kupili
- nakupi
- Namen
- Push
- Potiskanje
- dal
- Dajanje
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- najhitrejši
- hitro
- območje
- hitro
- Cene
- ocena
- dosežejo
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- uresničitev
- realizirano
- realtor
- Razlog
- Razlogi
- Rekapitulacija
- nedavno
- Pred kratkim
- polnjenje
- Zabeležena
- Refi
- povrniti
- Obžalujem
- Uredba
- predpisi
- rehabilitacija
- Razmerje
- relativno
- zanesljiv
- Preudesiti
- Najem
- najemnine
- zamenjajte
- predstavljajo
- Zahteve
- Rezervacija
- rezerve
- REST
- povzroči
- upokojitev
- prihodki
- pregleda
- Rich
- znebi
- razkol
- Tveganje
- cesta
- Valjanje
- zvitki
- krog
- uniči
- Pravilo
- Run
- varna
- Varnost
- Je dejal
- Enako
- Shrani
- Prihranki
- varčevalni račun
- Prilagodljivost
- razširljive
- Lestvica
- skaliranje
- strah
- scenariji
- skripte
- Sezona
- drugi
- sekund
- zavarovanje
- videnje
- selektivno
- SAMO
- prodaja
- Prodaja
- Občutek
- september
- Storitev
- služijo
- nastavite
- več
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- deli
- delitev
- Shield
- Izmene
- Kratke Hlače
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- Razstave
- Zaustavite
- pomemben
- bistveno
- sam
- Sedenje
- Razmere
- situacije
- SIX
- Šest mesecev
- spretnosti
- Slack
- počasi
- majhna
- pametna
- So
- socialna
- družbeni mediji
- prodaja
- trdna
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekje
- Kmalu
- vir
- Vesolje
- govorijo
- gledano
- specifična
- posebej
- preživeti
- Poraba
- spike
- konice
- po delih
- Sponzorji
- Šport
- Spotify
- kvadrat
- stabilna
- stati
- standardna
- Začetek
- začel
- Začetek
- stash
- Država
- bivanje
- Korak
- lepljenje
- Še vedno
- STONE
- stop
- shranjevanje
- trgovina
- shranjeni
- zgodbe
- Storm
- nevihte
- naravnost
- Strategija
- tok
- tokovi
- stres
- močnejši
- strukturno
- Struktura
- Boj
- študent
- Študenti
- naročiti
- uspeh
- uspešno
- ne
- Super
- preživetje
- trajnostno
- labod
- Gugalnice
- sistem
- sistemi
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- Dotaknite
- davki
- Učitelj
- skupina
- začasna
- najemnik
- Test
- texas
- O
- Prihodnost
- informacije
- svet
- njihove
- Tukaj.
- stvar
- stvari
- Razmišljanje
- letos
- mislil
- Grožnja
- 3
- skozi
- vsej
- Metanje
- vezana
- tik Tok
- čas
- časovnica
- krat
- Nasvet
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- jutri
- Ton
- tudi
- vrh
- temo
- na dotik
- proti
- trgovini
- tradicionalna
- usposabljanje
- Prepis
- preoblikovanje
- zdravljenje
- triaža
- Res
- OBRAT
- Obrnjen
- Vrste
- tipično
- pod
- razumeli
- razumevanje
- edinstven
- Enota
- enote
- Vesolje
- Nadgradnja
- Upside
- us
- ameriški dolar
- uporaba
- navadno
- dragocene
- vrednost
- Vrednote
- različnih
- Vozila
- Proti
- Video
- Poglej
- ogledov
- Vas
- Virginia
- Volkswagen
- Počakaj
- hotel
- Watch
- gledanju
- Voda
- načini
- Wealth
- Vreme
- teden
- Weeks
- West
- West Virginia
- Kaj
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- Wild
- bo
- Zmage
- Winter
- Wire
- Wisconsin
- MODER
- brez
- delo
- telovaditi
- delal
- deluje
- deluje
- svet
- Klobase
- vredno
- bi
- pisni
- Napačen
- X
- leto
- let
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet