Kjer se v večdružinskih hišah ustvarja PRAVI denar (Upravljanje premoženja 101)

David:
To je BiggerPockets Podcast Show 739.

Andrew:
Upravitelj nepremičnine je torej nekdo, ki opravlja vsakodnevne stvari. Upravitelj premoženja je velika slika, določite smer. Torej pomislite na ladjo za križarjenje. Če ste bili kdaj na križarjenju, je tam direktor dejavnosti in to je oseba, ki dela 18 ur na dan. Vedno tekajo naokoli in skrbijo, da so predstave pravočasne, da se večerja začne pravočasno, da je na palubi pravo število stolov in vse tiste malenkosti, ki so pomembne za dobro križarjenje. Upravljavec sredstev je kapitan ladje.

David:
Kaj se dogaja, vsi? To je David Greene, vaš gostitelj podcasta BiggerPockets Real Estate, največjega, najboljšega, najslabšega podcasta o naložbah v nepremičnine na planetu, ki je danes tukaj s poslastico za vas. Tukaj imam dva svoja dobra prijatelja in zagnana večdružinska vlagatelja, Matta Fairclotha in Andrewa Kushmana, da govorita o upravljanju premoženja in nepremičninskem upravljanju ter operacijah o številnih stvareh, ki vam bodo prinesle denar, če boste vstopili v ta prostor, in kar je še pomembneje vam pomaga, da ne izgubite denarja, če pridete v ta prostor v prihodnosti.
Danes je fantastično. Ukvarjamo se z dvema res zelo pomembnima točkama, oblikovanjem vaše ekipe za ustvarjanje denarja in nato učenjem komuniciranja z njimi ter jih usposobiti za komunikacijo z vami, tako da lahko razširite in zgradite donosen posel, ne pa da kupujete sredstvo, zaradi katerega želite da si puliš lase z glave in končaš kot jaz. Poglobili se bomo v dejanske zgodbe, ki sta jih ta dva doživela, ko sta že leta upravljala večdružinska sredstva, tako da se lahko učite iz njunih napak in se izognete svojim lastnim ter poiščete dele, ki vas bodo najverjetneje pripeljali do naslednjo stopnjo. Poglejte, ni presenetljivo, da se gospodarstvo spreminja. Gremo v recesijo in vedno težje je omogočiti delovanje nepremičnin bolj kot kdaj koli prej. Pomembno je razumeti, kako dejansko upravljati s sredstvom, za katerega so vam leta govorili, da ga morate kupiti.
Nekaj ​​stvari, ki se jih boste naučili, če danes poslušate, je, kje najti osebje, ki vam bo pomagalo, kaj iskati, vprašanja, ki jih morate zastaviti upraviteljem nepremičnin, na kaj morate biti pozorni pri upravitelju nepremičnin, preden jih najamete, razlika med upraviteljem premoženja in upravljavcem nepremičnine ter kaj lahko storijo nadzorniki vzdrževanja, da lahko povečajo NOI vaše nepremičnine in jo dejansko naredijo bolj donosno. To in še več v današnji oddaji. Ne želite ga zamuditi. Preden se lotimo intervjuja, si danes na hitro ogledamo opombe o oddaji. Za vas imamo seznam 27 vprašanj, ki jih morate zastaviti upravitelju nepremičnine, preden ga najamete, ki izhaja neposredno iz Mattovih in Andrewovih izkušenj, ko to počneta sama. To je za vas brezplačno. Hvala za poslušanje. Ljubimo te. V redu, pojdimo na današnjo oddajo,
Andrew, Matt, dobrodošla nazaj v BiggerPockets Podcast v živo za nas, vendar ne za občinstvo z jezera Tahoe na našem zimskem zatočišču v GoBundance. Danes bomo govorili o večdružinskih družinah, natančneje o delovanju večdružinskih družin. Začnimo torej z ljudmi, ki ne poznajo razlike med upraviteljem nepremičnin in upraviteljem sredstev. Kako bi to opisal, Andrew?

Andrew:
Upravitelj nepremičnine je torej nekdo, ki opravlja vsakodnevne stvari. Upravitelj premoženja je velika slika, določite smer. Torej pomislite na ladjo za križarjenje. Če ste bili kdaj na križarjenju, je tu direktor dejavnosti, in to je oseba, ki dela 18 ur na dan. Tekajo naokoli, skrbijo, da so predstave pravočasne, da se večerja začne pravočasno, da je na palubi pravo število stolov in vse tiste malenkosti, ki so pomembne za dobro križarjenje.
Upravljavec sredstev je kapitan ladje. ja Pravi: »V redu, prihaja nevihta. Malo se bomo premaknili. Premaknili se bomo sto milj v desno, obšli zadnji del otoka. Poskrbeti moramo, da pridemo do tega pristanišča v sedmih dneh.« Gleda veliko sliko in skrbi, da se bo to zgodilo. To je razlika med upravljanjem premoženja in upravljanjem premoženja. In to ni popolnoma jasna razmejitev, še posebej, če delate manjše stvari, kot so štirje pleksi in 10 enot. Je bolj spekter. In če upravljate sami in šele začenjate s svojim prvim fourplexom, opravljate obe nalogi. Toda ko se širite in rastete, postaja razlika vse pomembnejša. In kot vlagatelj, ki želi ustvariti bogastvo, se boste resnično želeli osredotočiti na to stran upravljanja premoženja. Tam se služi pravi denar.

David:
Torej menite, da je večina vlagateljev samih upravljavcev premoženja ali obstaja velikost kompleksa, kjer boste dejansko izkoristili upravljanje premoženja in upravljanje premoženja?

Andrew:
Rekel bi, da je večina vlagateljev samih upravljavcev premoženja. Na primer, bil sem sam svoj upravljavec sredstev do približno tisoč enot. In potem, ko smo prišli do več kot 2000 enot, sem začel privabljati ekipo za upravljanje premoženja, da bi pomagala pri tem, ker je to postala služba za polni delovni čas. Tudi če niste vključeni v vsakodnevno upravljanje premoženja, samo upravljanje ... Če imate 10 štirih kompleksov, raztresenih po mestu, tudi če imate skrbnika, ki vam pomaga pri izterjavah in prijavah deložacij in vsem tem, še vedno imeli boste opravka s posojilodajalcem. Odločiti se morate: »Ali bom tega prodal čez eno leto? Ali bom tega prodal čez dve leti? Če ga prodam, kaj bom naredil z denarjem?« In tako obstaja določena točka … Mislim, spet, da sem bil svoj do tisoč in čakal sem predolgo.
In če sem končno diplomiral, je bilo kot Ostržek. Moj posel je bil kot Ostržek. Končno je postal pravi posel, ko sem dodal nekaj ljudi, ki so mi pomagali pri teh stvareh. Spomnim se, da sva bila dejansko, morda tukaj v Tahoeju, ko sva se pogovarjala o tem, kako bi bilo videti, če bi izkoristila nekaj dela, ne da bi izkoristila dejansko oblikovanje vizije, za katero se spomnim, da je bilo, kot da si jo v svoji glavi videl kot če nekoga zaposlim, se odrečem popolnemu nadzoru, v nasprotju s tem, da vi še vedno ustvarjate vizijo, vendar oni izvajajo vizijo, ki ste jo zdaj zastavili zanje. In moram reči, ljudje, njegova kariera je od takrat eksplodirala in pripisal si bom čim več zaslug.

David:
Ne, ja, zaslužiš si nekaj zaslug za to. Ti resno. Imela sva dober par dobrih dolgih pogovorov in to je pomagalo. No, zagotovo imam od tega korist, ker smo sodelovali pri [neslišno 00:05:41]. Ne morem reči, da ves čas ne jem iz tega istega.

Matt:
Rad bi izpostavil samo še eno stvar, ki ste jo prav gotovo malce zamerili Andrewu, ker je zdaj naredil dve analogiji v prvih petih minutah tega podcasta. Do sedaj ste naredili nič. Imamo torej analogijo z direktorjem križarjenja in prav tako analogijo z Ostržkom »Jaz sem pravi fant«.

David:
Andrew je do zgodnjega vodstva.

Matt:
Nekaj ​​sem te dohitel, David Greene. Zato bom med tem podcastom z veseljem vodil rezultat na analogni lestvici.

David:
V redu. Matt, zdaj ti ga bom predala. Bog, v zadnjih nekaj letih smo na področju nepremičnin videli toliko spodbud. Videli smo toliko ljudi, ki so se spuščali predvsem v igro združevanja, ki sploh niso imeli izkušenj. In rastoče gospodarstvo, res je bil ta parfum tisti, ki je prikril veliko smradu. V prvi minuti opazimo rahlo zvišanje obrestne mere. To je kot, "O, moj bog, to se dogaja ves čas. Šminke v veliko teh primerih pridejo s prašiča.” Kakšen je vaš pogled na to, kako pomembne so operacije v primerjavi s samimi prevzemi, ki jim je namenjena velika pozornost?

Matt:
ja Mislim, zadnjih 10 let je bilo enostavno vstopiti v igro. Lahko bi kupil večdružinsko hišo in z njo dobesedno ne bi naredil nič. Naj teče v zemljo, naj najemniki popolnoma ne plačajo najemnine, naj gredo stvari hočeš nočeš, naj trava zraste tri metre visoko in prodaš jo za tono več, kot si jo kupil. Mislim, da bi res kdorkoli lahko prišel do te igre, in veš kaj, kdorkoli je. In obstaja veliko ljudi, ki so za 20 tisočakov ali karkoli že pripravljeni, da vas naučijo, kako vlagati v nepremičnine ali karkoli drugega. In veliko ljudi je res plačalo toliko denarja, da so vstopili v igro za več družin. In tako je zdaj preprosto vstopiti v igro in dobiti posel ter si zmečkati prste in v enem letu ga lahko prodate za veliko več, kot ste zanj plačali.
To je delovalo do nedavnega z naraščajočimi stopnjami in prodajalci ne morejo več kar tako navesti svojih cen, ko gredo prodajati nepremičnine. In tako se bomo vrnili k dobrim starim naložbam v nepremičnine, kjer boste morali vlagati zaradi denarnega toka in ne zaradi povečanja vrednosti. In če boste vlagali za denarni tok, če boste vlagali v stvar, ki vas bo nagradila za svojo uspešnost, morate imeti dobro upravljanje sredstev. Ne morete kar prekrižati pesti in dovoliti naraščajoče plime, ki se dviguje že 10 let, kajne? No, dajmo vsi pet. To je bilo super. Vsem je pomagalo. Ampak to ni prihodnost. Mislim, da bo denarni tok v bližnji prihodnosti glavni. In da bi se to zgodilo, potrebujete upravljanje sredstev, KPI-je, poslovne načrte, dobro vodene nepremičnine in morda ne boste prodali eno leto po nakupu.

David:
Ena stvar, ki sem jo opazil, je, ko najprej razumeš osnove nepremičnin, vse skupaj postane veliko bolj preprosto, kot če vprašaš za načrt: »No, kaj naj naredim? Povej mi točno, kaj naj naredim. Če razumete, da so stanovanja, tako kot vrednost le-teh ali poslovne nepremičnine na splošno, funkcija dveh delov. Imate zgornjo stopnjo in imate NOI. In ne morete nadzorovati stopnje omejitve in ne morete nadzorovati NOI. To je zelo preprosto. Obstajajo stvari, ki jih ne morete nadzirati, podobno kot ne morete nadzirati vetrov, lahko pa si ogledate vzorce vetra znotraj karte vaše smeri v smeri, ki vam bo naklonjena. Toda navsezadnje tega ne morete nadzorovati v primerjavi z NOI, kar bi lahko bilo kot fantje na dnu čolna, ki veslajo. Poskušam nadoknaditi analogije. Imaš jih veliko...
Obstajata dva dejavnika, ki določata vrednost poslovne nepremičnine. Potem, če greste znotraj NOI, obstajata dva dejavnika, ki to nadzorujeta. Imaš prihodke in imaš stroške. To poenostavi stvari. Operacije so torej v veliki meri samo umetnost, kako zmanjšam stroške in kako povečam prihodke. Res je tako preprosto. Torej v tem imenu, ko vemo, da je to edini del, ki ga lahko nadzorujete v večstanovanjskih nepremičninah, in je tako pomemben. Kaj menite, Matt, o tem, ali bi morali upravljati sami ali če bi morali uporabiti nekaj tako pomembnega za tretjo osebo?

Matt:
Ko sem se prvič ukvarjal z nepremičninami, nisem šel naravnost vanj. Dejansko lahko poleg stanovanjskih zgradb vlagate tudi v druge stvari. In tako sem začel vlagati v enoposteljne družine in majhne večnamenske družine ter se skozi to prebijal. In prišlo je do točke, ko sva z Liz sama upravljala 115 enot z majhno posadko iz Trentona v New Jerseyju. In tako smo se zelo dolgo samoupravljali. In to je mogoče storiti. To je bila v bistvu zaposlitev s polnim delovnim časom zame in za majhno ekipo. Toda denar, ki smo ga s tem zaslužili, ker smo si zaračunali pristojbino za upravljanje premoženja, je bil dovolj, da smo ohranili prižgane luči in ohranili našo družino nahranjeno in živeli dokaj dober življenjski slog.
Toda obstajala je točka, da je bilo kot točka odločitve, ko smo kupovali 49-enoto, ki ni bila v Trentonu. Bilo je precej stran od tam. To bi me prisililo, da bi moral ustanoviti novo podjetje za PM na novem trgu, in to je tisto, kar sem želel narediti. Toda moja žena, ki ima običajno boljšo idejo kot jaz, je rekla: "Poskusimo najeti novega premierja, da to vodi." In uspelo nam je in opravili so fenomenalno delo. Še vedno verjamem, da bi nam verjetno šlo bolje, vendar so bili dovolj dobri, da so sredstva še naprej delovala. In z dobro taktiko upravljanja premoženja se je nepremičnina izkazala zelo, zelo dobro in to mi je omogočilo povečanje.
Zato menim, da na začetku za tiste, ki to poslušajo in nimajo 2, 3, 400 enot, morda imajo dupleks, če imate dupleks in se želite sčasoma ukvarjati s tem poslom vlaganja v nepremičnine s polnim delovnim časom, če upravljaš s seboj, je to lahko dovolj donosen posel, da nahraniš svojo družino, za zdaj pusti prižgane luči. Prav tako vam bo resnično pomagal razviti parametre upravljanja, ker sem se naučil podrobnosti upravljanja, ko sem to počel sam, in na koncu sem to prepustil drugi stranki, vendar me je veliko naučil in me tudi zelo nahranil. no, ko sem to naredil.

David:
V redu. Andrew, vržem ti. Kakšne so po vašem mnenju prednosti in slabosti posamezne možnosti?

Andrew:
Ja, Matt je omenil nekaj prednosti. Ena je, če to storite, dovolj dobro razširite, lahko postane še en vir dohodka. Torej je lahko uravnotežni dejavnik, stabilizacijski dejavnik. Druga stvar, ki je pogosto navedena kot profesionalec, je, da imate več nadzora, in to je res, toda domneva je, da obstaja ta nadzor in tudi, da vas skrbi za vašo lastnino bolj kot kdorkoli. Predpostavka je torej: »No, če imam nadzor in mi je mar za to bolj kot komur koli drugemu, potem bom res dobro opravil delo. No, skrb ni enaka sposobnosti.” Če moja žena zaradi nečesa potrebuje operacijo, ne bom šel v operacijsko in rekel: »Hej, doktor, veš kaj? Skrbim zanjo bolj kot zate. Naj vzamem to.
Ne, hočem najboljše. Lahko bi me sovražil v črevesju, ampak če je res dober v tej operaciji in jo bo naredil prav, želim, da opravi to operacijo. To je torej mit, da je skrb enaka kompetenci in da ni. Ampak, če imate veščine, da se tega lotite, potem ja, to je res dobra kombinacija. Po drugi strani pa so nekatere slabosti upravljanja premoženja eno izmed podjetij, ki povzroča največ glavobolov. V bistvu vodite ogromno kadrovsko podjetje. Vse, kar počneš cele dneve, je, da se ukvarjaš s težavami ljudi in obračunom plač, potem pa z najemniki prestopniki, deložacijami in sodišči in vsem tem. In ne plača se tako dobro. To je posel z zelo nizko maržo, veliko stresa in je lahko res izčrpavajoč, ljudje, za katere vem, da to počnejo, to zagotovo pravijo.
In tudi to je nekaj, kar morate imeti v mislih, upravljanje nepremičnin je ločen posel od naložb v nepremičnine, tako da vodite dve podjetji, če se odločite za to. Kako se odločiš? Lahko bi pripravili enourno razpravo o prednostih in slabostih in se resnično poglobili v to. Odvisno je od vaših končnih ciljev, koliko enot imate. Če imate en fourplex, se boste naučili nekaj stvari s samoupravljanjem tega na začetku. Zato priporočam samoupravljanje. Kje naredite prehod? To je nekaj za povedati. Še enkrat, to je spekter. Če ste vegan in se ukvarjate s crossfitom, kako se odločite, o katerem boste najprej govorili? Za vsako osebo bo drugače in odvisno od situacije.

David:
Vidva se poglabljata v to analogijo, vidva. Resnično si zelo tekmovalen. Resnično uživam kot športni gledalec, ko gledam analogijo naprej in nazaj. V redu, torej na to temo, Matt, ko gre za iskanje družbe za upravljanje nepremičnin, če je to nekaj, kar želite početi, kakšen nasvet imate, kako najti odlično podjetje? no,

Matt:
Zanimivo je to, da si lahko preprosto pogledaš pri svojih prijateljih v Googlu, samo pri Googlovih PM podjetjih v Albuquerqueju, Novi Mehiki ali karkoli drugega. Če pa kupujete nepremičnino in izberimo Albuquerque, ker je to zabavno ime za trg, v katerega želite vlagati, ste verjetno prišli do nepremičnine, ki si jo ogledujete, prek drugih potencialnih strank, ki jih imate, verjetno nepremičninski posrednik, s katerim delate, verjetno morda lokalni hipotekarni posrednik, morda odvetnik, morda drugi prijatelji vlagatelji v nepremičnine, ki jih imate prek srečanja z njimi na forumih BiggerPockets. Torej prosite za priporočila, se pogovarjate z drugimi ljudmi, ki so že aktivni ali že živijo ali so prisotni na tem trgu. In potem iščete sledi.
In potem boste želeli izvedeti tudi, kaj upravljajo, kajne? Kajti če vam upravitelj nepremičnine pove, da lahko upravlja strip center, ki je dol po ulici od vaše nepremičnine, in lahko upravlja tudi dupleks, ki ga kupujete v Albuquerqueju, in lahko upravlja tudi stanovanjsko hišo s sto enotami, ki je dol po ulici, to je napačno podjetje za upravljanje nepremičnin. To so tri zelo različne entitete, ki upravljajo takšne stvari. Torej se želite prepričati, da je njihova sladka točka, njihovo jedro, njihova, in vrgel bom analogijo, Zlatolaska med njimi, ne prevroče, ne prehladno, ravno pravšnja prednost, ki jo imate. Nočete, da bi bili vsem vse, ker upravljanje nepremičnine ni to. Za nepremičnino, ki jo kupujete, morajo predložiti določeno raven strokovnega znanja.

David:
Torej, Andrew, ko najdeš podjetje, za katerega misliš, da bi lahko bilo dobro, in ga hočeš preveriti, katera vprašanja bi priporočil ljudem, da jih zastavijo tem podjetjem?

Andrew:
Imamo cel dolg seznam vprašanj in lahko zagotovimo dokument, imamo jih nekaj 20. Povezavo do tega lahko zagotovimo v opombah oddaje. Toda nekaj glavnih, in Matt je malce namignil na to, je, kakšno je njihovo ozadje? Ali gre za družbo za upravljanje, ki je začela delovati pred dvema letoma? Pa so malo zeleni in neizkušeni ali obstajajo že desetletja? In ustanovitelji, od kod so prišli? Ali so bili bivši inženirji, ker tem fantom nočeš zaupati. Ali na primer, družbo za upravljanje, ki smo jo najeli, sta ustanovila dva vodstvena delavca v veliko večji družbi za upravljanje, ki sta se naveličali korporativne kulture in rekli: "Lahko bi bili boljši."
Skočili so ven, začeli svoje in opravili res dobro delo. Kakšno je torej ozadje ustanoviteljev. Matt, dotaknil si se tega, specializacije sredstev in razreda. Nočete najeti podjetja za upravljanje nepremičnin, da upravlja z vašimi 10 enotami, če se osredotočajo na samoskladiščenje. Ne bodo imeli znanja in ne bodo imeli učinkovitosti in morda jih niti ne bo skrbelo. Nekatere družbe za upravljanje bodo prevzele premoženje, ki ga ne bi smele, samo zato, da bi dobile prihodke, vendar z njim ne bodo dobro opravile svojega dela. In tudi če ste specializirani za nepremičnine razreda C, ne najemite podjetja za upravljanje nepremičnin razreda A, ker bo vaš razred C vodilo veliko dražje, kot ga lahko podpira. In obstajajo zelo različni načini za vodenje teh. Torej ne gre samo za samoskladiščenje in večdružinsko stanovanje, ampak tudi za razred. Prav tako želite družbo za upravljanje, ki je idealno specializirana za vaš trg.
Obstaja nekaj dobrih podjetij za upravljanje nepremičnin na državni ravni. Moja prednost so regionalne. Tako na primer, tisti, ki ga uporabljamo, delajo samo na jugovzhodu Združenih držav, tako da se njihov odtis ujema z našim. Imajo približno 26,000 enot. Torej so dovolj veliki, da imajo učinkovitosti obsega, a dovolj majhni, da lahko pokličem lastnike podjetja na njihov mobilni telefon, če obstaja resnična težava in moram nekoga dobiti. Zato postavljam vprašanja: »No, kakšen je tvoj odtis? Koliko enot imate?" Koliko enot imajo v vašem podmarketu? Torej, če ima podjetje 10,000 enot v Dallasu in mu daste nepremičnino v Lubbocku, vendar nikoli ni uspelo v Lubbocku, v Lubbocku ne bo dobro. Prvič, ne bodo si vzeli časa, da bi šli tja. Drugič, ne poznajo trga. To je zelo drugačen trg.
To so torej nekatera vprašanja. In potem še eno, ki je ključnega pomena in mislim, da veliko ljudi ne pomisli, da bi vprašali, da jih resnično začutiš, kaj je v idealnem primeru gospod in gospa Družba za upravljanje nepremičnin, kakšen odnos bi radi imeli z lastniki nepremičnine? Kajti če so tip družbe za upravljanje nepremičnin, ki želi, da odidete in samo enkrat na mesec preberete svoje poročilo, to ne bo šlo. To je zame velika rdeča zastava. Želite podjetje za upravljanje nepremičnin, ki vas vidi kot partnerja, da lahko sodelujete in rastete ter gradite odnos. In to je zame eden največjih ključev. In kot sem rekel, poleg tega obstaja še veliko več vprašanj, toda ko se usedem za razgovor z družbo za upravljanje nepremičnin, je to nekaj stvari, o katerih postavljam več vprašanj, da bi izvedel.

David:
Matt, ko gre za zaposlovanje članov ekipe, morda tako, kot da bi govoril o tem, kaj je storil Andrew, ko se je začel širiti, da bi lahko s svojega krožnika odstranil nekaj stvari, ki jih je delal sam. Katere stvari ste se naučili v teh letih? O tem se bova pogovorila z obema. Nasveti za druge ljudi, ki imajo majhno večdružinsko hišo ali imajo veliko večdružinsko hišo. Vse so delali sami. Izgorevajo ali pa se želijo povečati, želijo iti več. Slišijo naju govoriti o: "Želim biti pravi fant."

Andrew:
Ne morem ukrasti analogije nekoga drugega. Hvala vam. Ja, diskvalificirana analogna referenca. Hvala vam.

David:
Vzdrži. Andrew je samo ugovarjal ob strani. Vaša milost, ugovor. Preveč uporabljen. V redu. Katere stvari morajo po vašem mnenju ljudje iskati, ko zaposlujejo, ali na katere morajo biti pozorni?

Matt:
Upravljanje premoženja in premoženja sta človeška podjetja. In tako ljudje ne delajo v službi večno. Kot družba za upravljanje premoženja in tudi kot upravljavec premoženja boste nenehno zaposlovali. Mislim, Andrew, lahko rečeš, da sva oba lastnika večdružinskih nepremičnin. Vedno je, no, ta vzdrževalec je dal odpoved ali je ta vodja gradbišča našel drugo službo ali je odšel agent za lizing ali karkoli drugega. Tako je na strani PM stalno treba zamenjati sedeže. In tako pride do pogovora: »Če sem samoupravnik, bi morda rad zaposlil novega vzdrževalca? Kaj torej prinesejo na mizo?« Ko sem prvič zaposlil, je bil eden mojih prvih najemnikov vzdrževalec in vse je bilo v tem, da potrebujem nekoga s tovornjakom in veliko orodja na njem. Lahko popravijo veliko različnih stvari, ki vedo o veliko različnih stvareh. Mojster vseh poslov s tovornjakom in veliko orodja, ki ga potrebujejo za te posle v vozilu.
Torej, če se upravljate sami, je to morda nekaj, o čemer bi morali razmisliti. Torej niste zavezani k najemanju zunanjih izvajalcev vsakič, ko to želite, na primer k najemanju Roto-Rooterja vsakič, ko želite dobiti vodovod. Vaše stranišče podpira. Veliko bolje bi bilo, da bi imel vaš vzdrževalec stroj za koreninjenje vodovodne instalacije, ki bi ga lahko naredil sam. To bo desetina cene, ki jo bo zaračunal vodovodar. Zato mislim, da gre samo za iskanje prave osebe, ki bo ustrezala vlogi, ki jo imaš odprto. Torej za samoupravljavce je lahko vzdrževalec ali nekdo, ki ima knjigovodsko znanje in je lahko vaš vodja gradbišča, vodja vaše pisarne za pobiranje najemnin, zaračunavanje najemnin, take stvari. In potem mislim, Andrew, vem, da je to nekaj, o čemer sva že govorila v zvezi z najemom upravljavcev premoženja. Morali smo to storiti. Vem, da si tudi ti to naredil. Za člane skupine, za večja podjetja, ki najemajo predstavnike na terenu ali upravitelje sredstev za upravljanje nepremičnin, ne za naslednjo raven, kajne?

Andrew:
In pravim, da je ena najpogostejših velikih in majhnih napak ta, da nekdo najame nekoga za upravljanje premoženja in nato pričakuje, da bo upravljal premoženje. Če imate agenta za najem, ki teče ... Vam bom dal primer, ko je bila ena prvih oseb, ki sem jih pripeljal na krov, skrbnica in je začela pomagati pri nekaterih najemih in se ukvarjati z najemniki in vsem tem. In velikokrat se zgodi, da ljudje pripeljejo to osebo ali agenta za najem ali celo upravitelja nepremičnine, če imate sto enot ali kar koli že, in potem rečejo: »V redu, kul. Ta oseba ga ima. Zunaj sem." In zdaj ste tega upravitelja premoženja naredili za upravitelja premoženja in to ni tisto, za kar ste ga najeli, in to verjetno ni njihov nabor veščin.
To je torej nekaj, česar se je treba zavedati na vaši strani, na strani vlagatelja, in to je zelo mamljivo početje. Toda pri zaposlovanju članov ekipe smo ugotovili, da so spretnosti in izkušnje drugotnega pomena. Številka ena je odnos, kultura in primernost. In ko rečem kulturno primernost, to ne velja samo za vas in vašo ekipo, ampak tudi za vaše nepremičnine in vaše prebivalce. Torej, Matt, govoriš o vzdrževalcih. To počnejo vsi: »Potrebujem tipa s tovornjakom, ki ima orodje in dejansko pride pravočasno. V redu, to je plus. Vzdrževalec je že 37 let in ima certifikat HVAC. Super. Najel ga bom.” Toda če diši po tri dni starem sendviču podzemne železnice, ki je bil poleti ostal v avtu, in je nesramen do najemnikov, se vam bo to obrnilo, ker ima ta vzdrževalec več časa s stanovalci kot skoraj kdorkoli drugače v mnogih primerih, kajne?

Matt:
Vesel sem, da si to izpostavil.

Andrew:
ja Torej ne najemate samo zaradi spretnosti. Spretnosti so pomembne. Ni tako, kot da pogledate skozi okno in najamete kogarkoli, ki se lepo smeji, vendar morate imeti pravi odnos in vedenje. Enako je z lizing osebo. Ne morem vam povedati, kolikokrat sem šel v restavracijo in je bil vratar ali natakar tako prijazen in prijazen. Rekel sem si: "Želim zaposliti to osebo in jo naučiti, kako biti agent za zakup."
Mislim, da, imeti morate pravo lokacijo na svoji posesti, imeti morate prave ugodnosti, vendar je najpomembnejša stvar občutek, ljudje si zapomnijo občutke, kako se počutijo zaradi vas. In tako, ko nekdo stopi skozi vrata in ga pozdravi nasmeh, ali morda, če imate štiristanovanjsko stanovanje, ga vaš lizingojemalec pričaka pri enoti, da mu predstavi ogled. Če tista oseba, ki si jo dodal v svojo ekipo, da bodočemu stanovalcu odlično osebno izkušnjo in mu je bila v pomoč in se je nasmejala in vse to, ni pomembno, ali pozna razliko med prašičjim repom in aluminijastim ožičenjem ter zamenjavo z uporabo CO/ ARL prodajna mesta. To je super, vendar to ne bo naredilo velike največje razlike.
Torej, ne glede na to, ali iščete agenta za najem, upravitelja nepremičnine, vzdrževalca, katero koli od teh delovnih mest, ne glede na to, ali najemate neposredno ali del tretje osebe, je na prvem mestu odnos, kultura in vedenje. Tega ne moreš učiti. To je neločljivo. Lahko učite spretnosti. In nekateri izmed naših najboljših članov ekipe, brez katerih si danes preprosto ne morem predstavljati življenja, so prišli k nam brez izkušenj z več družinami, vendar so imeli radovednost, učenje, prijaznost in preprosto željo služiti ljudem.

David:
To je nekaj, kar je zelo dragoceno za poslušalce, ki želijo priti v ta prostor ali kateri koli prostor v nepremičninah, da bi resnično razumeli, ponavadi gledamo na te stvari, kjer: »Potrebujem mentorja, potrebujem nekoga, ki me bo naučil, kaj naj bi narediti." Kot da bo, ko enkrat pridobiš znanje, vse postalo na svoje mesto. Toda ljudje, ki jih poznamo in so pri tem uspešni, vidva, nobeden od vaju nista človeka, ki imata le informacije, ampak svoje zadnjice.
Če ne poznate skoraj nikogar, ki je res ... Razen če so le neverjetno pametni in se znajo izogniti temu, da so kreteni, je to zelo redko, da vidite, kajne? Na splošno ne vidite uspešnih ljudi, ki se ne razumejo dobro z drugimi ljudmi. In torej imeti to sposobnost, da se nekdo počuti dobro, da se ljudje počutijo prijetno, da ti zaupajo, zbiranje denarja, mislim, da ... Z Brenom sva govorila o tem, ko ti nekdo prinese operativno pogodbo ali zasebno mesto, memorandum in si rečejo: "Tukaj je perspektivni dogovor," ne samo, da ne veste, ali se bo izšlo, kot so rekli, ne morete niti vedeti, ali so si pravkar izmislili te številke. Kako se lahko kdaj vrnemo in preverimo. Nimate spretnosti za to, sicer verjetno ne bi bili LP v poslu.
Zaupaš človeku, občutku, ki ti ga daje, in potem, če si pameten, zgodovini, ki jo imajo. Učenje teh veščin je torej kot zgornja stopnja v primerjavi z NOI. Stopnja zgornje meje igra tako večjo vlogo pri rasti vrednosti nepremičnin kot NOI, vendar je NOI stvar, ki jo lahko nadzorujete. Lahko spretnosti, a če lahko zmanjšate sposobnosti ljudi, ima to astronomsko večji vpliv na vrednost. Tako kot če bi kupili nepremičnino po ceni osem in jo znižali na vrednost dve. Skoraj vseeno je, kaj se je zgodilo z NOI. Toliko večji je. Uspešni ljudje, ki jih vidimo, še posebej pri nas, imajo srečo prav tam. No, ja, mislim na način, kako matematika deluje. To bi bilo več vredno.

Matt:
ja Bistvo je, da ne bodi kreten. Spretnosti ljudi in sposobnost skrbeti za ljudi ter obravnavati njihove potrebe in misliti, da je velika slika res eno največjih sredstev, ki jih lahko ima vsak lastnik podjetja.

Andrew:
V redu. Matt, katere veščine bi moral imeti dober upravitelj nepremičnine?

Matt:
Mislim, da si ne želite upravitelja nepremičnine, ki vedno zamuja na vaše klice. Uporabite lahko majhne namige o tem, no, svojemu upravitelju nepremičnin sem poslal e-pošto in potrebovali so štiri dni, da so me kontaktirali. In vsak teden imam klic z Zoomom in pridejo 15 minut zamude. Vedno so razpršeni. Torej so samo vse najpomembnejše organizacijske sposobnosti. Upravitelj nepremičnine je dobesedno najboljši žongler. Ukvarjajo se s tem, prihajajo mi zbiranja in imam najemnino v petem delu, in tiste tri enote HVAC so prenehale delovati in ta najemnik je hotel, da ga pokličem nazaj, mi pošlje vprašanje. Upravitelj premoženja mora biti sredi toliko različnih stvari in ravnati z dokaj velikim seznamom opravkov, na seznamu opravkov pa je lahko veliko različnih stvari hkrati.
In zato morajo biti stoodstotno organizirani in obstajajo majhni testi, s katerimi lahko ugotovite, kako organiziran je nekdo, ali znaki, ki jih vidite za ljudi, da morajo biti neorganizirani, saj so ena najboljših potreb ljudi oseb in toplo. Upravljavci nepremičnin, ki jih imam, so res dobri v tem, kar počnejo. Najemniki nanje gledajo skoraj kot na matično stanovanjsko naselje. To je kot stanovanjska hiša: "To je mama ali oče, h kateremu grem." In do najemnikov se obnašajo kot da so na nek način njihovi otroci, ker jih imajo pod svojim okriljem, pazijo nanje, naredijo vse, kar potrebujejo. Ko najemnik nekaj potrebuje, je takoj na voljo. In mislim, da poleg tega ... kot dober starš razrešite potrebe.
"Oh, tvoj HAVC ne deluje, to je v redu." No, moraš znati biti tudi discipliniran. »No, ta mesec nisi plačal najemnine, zato ti ne bom kar tako dovolil ... Naslednji mesec mi ga vrneš. Tudi ti ne moreš biti puščica.« In ko gre za upravitelja premoženja, morajo imeti takšen odnos brez BS. Na nek način moraš biti podoben dr. Jekyllu in gospodu Hydeu, da si pripravljen biti strog do najemnika in mu ne dovoliti, da te pohodi, hkrati pa moraš biti všečen in spoštljiv glede tega, kar te bo najemnik spoštoval in vedel da jim varujete hrbet in da bodo želeli ostati tam dolgo časa, ker vedo, da boste poskrbeli za njihove stvari, ko se bodo pojavile.

Andrew:
ja Mislim, ko pogledam naše najboljše upravljavce nepremičnin, je tam osem različnih lastnosti. Prvič, dobre organizacijske sposobnosti. Matt, kot si rekel, oni obravnavajo račune in plačila ter čeke in deložacije.

Matt:
In nikoli ne vleče žoge.

Andrew:
ja In zahteve njihovih lastnikov in vse vrste podobnih stvari. Zelo ste odzivni na zahteve stanovalcev, tudi tiste, ki so nadležne ali se zdijo neumne ali malenkostne, ker to ni pomembno. Za tega stanovalca je to pomembno. In sposobnost ločevanja teh dveh stvari. Še vedno si lahko živčen, samo naj stanovalci tega ne vidijo. Dajte jim spoštovanje. Matt, dotaknil si se tega, uravnoteženost srca in brez BS, empatija, prijaznost, razumevanje, vendar najemnina zapade tako kot zapade hipoteka in davek na nepremičnine. Videl sem veliko vlagateljev, ki so zašli v težave, ker so bili preveč empatični. Obstaja razlika med, no, obstaja razlika med empatijo in sočutjem. Empatija pomeni razumevanje osebe, ne glede na to, ali gre za Susanino sočutje, je bolj kot "Oh, ja, v redu."

Matt:
No, vmešavaš se.

Andrew:
Ja, zapleta se. To je bolje. ja Sočutje se vključi, empatija je bolj razumevajoča. In sočutje je kot: »No, v redu. V redu je. Razumem. Najemnino lahko poravnaš naslednji mesec.« Uganite, kaj se bo zgodilo naslednji mesec, "Oh, veš kaj, počila mi je guma."

David:
Jaz te bom pogostil.

Andrew:
ja Zato mi ne uspe več. Preveč sem prijazna. Jaz sem tisti tip. Ko mi rečejo: »No, mojemu avtu je počila guma,« jim verjamem. "V redu, dovolil ti bom, da mi plačaš naslednji mesec, midva pa bova samo napadla našo najemnino za naslednji mesec in karkoli." Obstajajo nekateri ljudje, ki so ustvarjeni za upravljavce nepremičnin, ki se lahko svetu približajo s kladivom v eni roki in objemom v drugi. Zame vedno tip za objem, zelo, zelo veliko srce in vse podobno, vendar nisem tisti, ki bi bil zelo dober na strani kladiva z najemniki in vsem podobnim. Tako so me kot upravitelja premoženja precej preganjali, zato tega ne počnem več.

David:
Vidva bi se morala združiti, ker ti objemaš, on pa kladivo.

Matt:
Da, to deluje. Prav. Prav.

Andrew:
In četrta stvar je, da morajo biti sposobni vzpostaviti dober odnos z drugimi člani ekipe, ne glede na to, ali so vaši ali tretji. V idealnem primeru z lastnino ravnajo, kot da je njihova. Imam nekaj menedžerjev, ki ... To je neverjetno. Prisežem, da se obnašajo, kot da si ga lastijo več kot jaz. In neverjetna je razlika, ki jo to naredi. In ko poskušamo to prepoznati, počastiti in nagraditi, ni samo: "Oh, super, imam to osebo, ki ..." In to spodbujamo in ji damo več avtonomije, da počne stvari. Imamo upravitelja, ki se je pravkar odločil: "No, mislim, da bi tista stran tiste stavbe izgledala bolje v drugi barvi." Šla je in jo poslikala. In regionalni je bil kot, "Kaj počneš?" In rekel sem si: "Ne, ne, ne, ne." Zaupamo ji in ugibamo: »To je videti super. Naredi preostanek lastnine.« Ne, še enkrat, niso vsi pripravljeni na to avtonomijo, ampak nekdo, ki ima rad ... No, še vedno bi vam to lahko predstavil.

David:
Točno tako. Točno tako.

Andrew:
Pridobite to stvar in pridobite dovoljenje. V tem konkretnem primeru je vedela, da smo v redu, če to počne, ker je tako dobra. Ampak imaš čisto prav. To je občutek lastništva. Samo opažam: "To bi bilo videti še bolje, če bi to pobarvali." Želim opraviti 90-dnevni izziv, pri katerem ljudje, ki se trudijo doseči napredovanje ali zaslužiti več denarja ali doseči uspeh, 90 dni samo govorijo: »Ravnaj vse do osebe, za katero delaš, če živiš v nepremičnini, ravnaj z njo. kot da je tvoj." Če je to vaš šef in si mislite: "Če bi bilo to moje podjetje, kaj bi rad počel?" In poglejte, ali to popolnoma ne spremeni vašega življenja.

David:
Veste kaj, prav imate, ker ko imamo stanovalca, ki pride ven in pobere smeti okoli enote, tudi če ni iz njihove in greš v njihovo enoto in je bleščeče čisto, je vse lepo in organizirano, mi so vsekakor bolj nagnjeni k temu, da jim dajo malo manevrskega prostora.

Andrew:
Oh, ja, sto odstotkov. Kot da je čarovnija. Naredite ljudem všeč, da vam bodo ljudje zaupali. Kot ste rekli, najboljša točka, ko se je odločila, da jo poslika, smo rekli: "Naprej in poslikaj preostanek nepremičnine." In takoj ste pomislili: "Kako naj jim dam več odgovornosti, več svobode, več avtonomije, več vseh stvari, za katere pravimo, da si želimo." Vsi se pritožujemo nad šefom mikromanagementa, vendar si ne zastavljamo vprašanja, kot je: "No, kaj bi lahko počel, da potrebuje mikromanagement?" Ja, vedno gre za prelaganje odgovornosti na nekoga drugega. Zato bi ljudi spodbujal, naj stvari obravnavajo kot svoje, kajti ko si oseba, ki je kralj, je težka glava, ki nosi krono, in te skrbi za vse, ko vidiš osebo, ki je pripravljena nositi bremena z vami, samodejno odpre vaše srce tja, kjer želite dati več.
Dave Osborne je povedal zgodbo o tem, kako je Matt King, ki je zdaj izvršni direktor GoBundance, postal njegov prvi pomočnik, kjer je Matt rekel: »Hej, tvoja žena te prihaja obiskat. Šel bom pospraviti tvojo hotelsko sobo, preden pride sem." Matt bi lahko celo rekel nekaj: »Ne moja žena. vseeno mi je.” Toda rekel je: "Če bi prihajalo moje dekle, bi želel, da pride v čisto hotelsko sobo." Z Daveom bom ravnal tako, kot bi ravnal s seboj. In glej ga zlomka, zdaj vodi Davov imperij.

David:
Mislim, da je zgrešena točka, da je Matt vedel, da bo v Davovi sobi popolna zmešnjava, ko bo odšel.

Matt:
Vem. Rekel je: "Poslušaj, vem, da je tvoja soba zdaj v železniški razbitini, zato bom šel pomagat." Intuicija je bila tam.

David:
Mislim, Krista, dovolj je pametna, da reče: "Hej, ta stvar je bila danes dodana na tvoj koledar." Poslala mi bo besedilno sporočilo, samo da bi rekla: "Poskrbi, da boš videl to." Ona me pozna. Ne bom preverjal svojega koledarja. Zjutraj ga pogledam in vidim, kaj moram narediti, in končal sem. Del tega, da se postavite v kožo drugih ljudi in prevzamete odgovornost, je razmišljanje kot: "Če bi bil jaz ta oseba, bi to potreboval." Zato mislim, da je to res dober nasvet. Mislim, da imate še približno dva ali tri.

Andrew:
ja Prvič, tega smo se res dotaknili kot nekdo, ki se resnično ukvarja s stanovalci in ostalimi člani ekipe. Tudi nekoga, in to je takrat, ko se začnete širiti in postajati nekoliko večji, nekoga, ki lahko pomaga voditi ekipo. Torej dobite upravnika, potem dodate agenta za najem, zdaj imate nadzornika vzdrževanja in nato dodate vzdrževalno tehniko ali osebo za ozemlje, karkoli, ta upravitelj nepremičnine je nekdo, ki ima lahko 10-minutni sestanek zjutraj z vzdrževalcem in reci: »Prav. Tukaj so naši delovni nalogi. Dajmo jim prednost. Pojdi ven. Poskrbi za to.” In potem ob koncu dneva preveri, kaj je naredilo, kaj ni, zakaj. "Hej, lizing agent, naredi to." In lahko koordinira in naredi vse to.
In potem končno nekdo, ki je dober v delegiranju dela, ker se lahko upravljavec nepremičnine ujame v isto past, v katero se ujamemo mi kot podjetniki. Vse bomo naredili sami, ker nas je to pripeljalo sem. In to je pravzaprav nekaj, kar smo nekaterim našim upravljavcem nepremičnin pomagali pri rasti, je: »Ne, poglejte, imate veliko enot. Najdimo ti agenta za najem in to prenesi.” Ali pa ne bi smeli še vedno delati teh računov dan za dnem za dnem. Ta druga oseba bi morala to storiti. In potem samo potrdite, da so to storili. Idealno je torej, da je nekdo, ki lahko prenese delo, da lahko raste in se širi. Upajmo, da se lahko pomaknejo navzgor in stopijo z vami.

David:
Zdaj, Matt, ali boš na kratko spregovoril o tem, Andrew je omenil, da mora biti agent za zakup prijazna osebnost. Včasih bo videl ljudi, ki delajo v trgovini na drobno, kot: »Oh, ti bi moral biti tisti, ki bi se oglasil na telefon, ko bi ljudje klicali, ali se srečal z njim. Katere druge stvari naredijo nekoga dobrega lizinškega posrednika?

Matt:
Najboljši zastopniki za zakup, ki sem jih videl, so tisti, ki znajo malo voziti in so nekoliko finančno motivirani. In najbolje, kar lahko storite z lizinškim agentom, je, da jim ponudite nekakšen bonus, tudi če ni tako, kot da bi tipičen nepremičninar dobil polovico mesečne najemnine ali kaj podobnega kot naročeno. V večji družbi za upravljanje nepremičnin je morda le nekaj manjšega od tega, ker lahko ta zakupni agent vsakih nekaj tednov zakupi osem ali devet enot. Torej je lahko nekaj pomembnega. Torej mora biti nekdo, ki vidi, da: »Bolj kot se trudim in bolj kot meljem ter pomagam zapolniti to lastnino ali pomagam ohranjati proste enote polne, več denarja bom zaslužil. Naj jim ta uskladitev in 50 dolarjev, sto dolarjev, karkoli, na podpisano najemno pogodbo, ki jo dobijo kot spodbudo poleg osnovne plače, nekaj pomenijo.
Za to morajo biti lačni. Ugotavljam tudi, da so običajno očarljivi. Dobri so zapiralci, kajne? Najemniku ne morete dovoliti, da: "Oh, samo vrnil se bom čez en teden," ali karkoli že je. Dober lizinški agent mora reči: »Hej, poslušaj, danes popoldne imam še tri druge predstave. Se vam ne zdi, da želite postati aplikacija za najem? Ali ni ta enota odlična?« In končno, misliti morajo, da je to, kar nudite, najboljše od narezanega kruha, kajne? Všeč jim mora biti: "Tukaj v tem posestvu smo imeli bazen." Ali pa: »Na ulici je celo trgovina z živili. Ni nujno, da gre za nepremičnino z bazenom. Tudi če pokažejo vašo prvo družino, samo naštejejo ugodnosti, poznate območje. "Ali gradijo novo nakupovalno središče na ulici ali ste ugotovili, da bencinska črpalka dodaja Quicky Mart ali avtopralnico ali karkoli drugega?"
Spoznali so območje in dali bodočemu najemniku vedeti: »To je dobro območje, kamor se bom preselil. In to je dobra enota, v katero se selim.« Spoznati morajo tudi ugodnosti na kraju samem. Biti morajo strokovnjaki za nepremičnine in narediti vse, o čemer govorijo, najbolj vznemirljivo stvar. Zato menim, da so to odlični atributi za agente za najem in tudi dobri pri spremljanju, dobri pri zapiranju, ker ne bodo vsi sledili ... Bo podpisal najemno pogodbo prav takrat, zato morajo slediti in doseči izpadi in vse. In še nekaj, v sodobnem svetu sem pravkar opisal odličnega lizinškega agenta, a zvezdniški lizinški agent naslednje stopnje je nekdo, ki je dober na družbenih omrežjih in lahko objavi objave na Instagramu za vašo nepremičnino, ki lahko objavi objave na Facebooku za vašo nepremičnino, ki lahko prevzamejo lastništvo nad vašim Google Pin Dropom nad sredstvi družbenih medijev vaše nepremičnine, saj so to zvezdniški zastopniki naslednje stopnje.

Andrew:
Če govorimo o družbenih omrežjih, smo imeli tedenski klic z eno od naših skupin za upravljanje nepremičnin in vprašal sem jo: "Od kod prihajajo te najemne pogodbe?" Ona je kot, "Oh, ta, ta, ta, ta dva sta prišla iz TikToka." "Vau, vau, vau, vau, vau, kako misliš, da so ti najemi prišli iz TikToka." »Oh, ja, delam vse to ...« Tako se izkaže, da večkrat na dan objavi te majhne videoposnetke TikTok in nepremičnina ima ogromno privržencev in od nje dobiva najemnine. In sem si rekel: "V redu, ali lahko prosim naučite naše druge menedžerje, kako naj to naredijo?" In nekateri med njimi so: »V redu, super. Naučil se bom, kako to narediti.” Imam enega, ki je kot "Ne uporabljam TikToka." Rekel sem si: »V redu, v redu. Ne bom te silil v to.” Torej, ja, veščine družbenih medijev, to je bilo nekaj, česar se je naučila naša celotna ekipa in podjetje, ker je ta vodja to počela spet sama, ne da bi jaz sploh kaj rekel. In jaz si rečem: "Počakaj, počakaj, počakaj, lahko dobiš najem od TikToka?" "Seveda lahko."
Pogosto sem oseba, ki jo nekdo iz moje sfere pokliče z vprašanjem o nepremičninah, kakršno koli že je. Tako pogosto dobim stare prijatelje ali ljudi, ki dejansko poskušajo ugotoviti, v katero stanovanje bi se morali preseliti. Sem nepremičninski fantje, zato me kličejo, kot da vem, kako odgovoriti.

David:
Oh, ja, tale tamle.

Andrew:
[neslišno 00:40:21] stanovanje v mojem življenju. Vendar sem opazil, da ko so na tej točki, "Ali se bom odločil za šepet, jezera ali višine?" Ustvarili bodo ta seznam vseh dobrin, ki jih imajo, in nato primerjali najemnine. Obstaja poglobljena analiza, v katero se bo večina najemnikov lotila, ko bodo izbirali, kam se bodo preselili, saj bi bilo idealno, da bi tam živeli nekaj časa. Nočejo pakirati stvari in se nenehno seliti. »To je bilo 2000 na mesec in je na tej lokaciji, vendar nima bazena in ne dovoljuje hišnih ljubljenčkov. Ta sicer dovoljuje hišne ljubljenčke in stane samo 2,500 na mesec, ampak bla, bla bla.”
Resnično so se zelo potrudili, da bi to preučili, in ko si v takšnem položaju, ko si tako zavzet za to, kam boš šel, absolutno verjamem, da posrednik za lizing, ki spremlja, prodaja o tem, zakaj bi bili srečnejši v višinah v primerjavi s šepetanjem ali karkoli drugega, popolnoma spremeni igro. To je tako velika stvar, ko poskušaš sprejeti odločitev in nočeš narediti napačne. Ko imaš tisti pomirjujoč glas, zaradi katerega razmišljaš ... Večina ljudi, ne glede na to, kako čudno je to, sprejme to, ker mi Bog verjetno govori, naj se preselim k temu, ker je ta oseba poklicala, temu vedno pripišemo priznanje -

David:
Podpis. Tako je mišljeno.

Andrew:
Božansko posredovanje. Sledili so, ko sem poskušal to ugotoviti. Zdaj, ko jim razkažete stanovanje, bodo verjetno tisti večer odšli domov, da bi se pogovorili s svojim fantom, punco, karkoli, in rekli: "Kam se želite preseliti?" Obstaja velika verjetnost, da je to tisto, kar počnejo, ko božansko posredujete in pokličete ob 8, da bi rekli: »Hej, si imel kakšno vprašanje? Res bi te rad imel tukaj. Mislil sem, da se res dobro razumeva.” »O moj bog, hočejo nas. Vabljeni.” »Sploh nimamo psa. Pojdiva tja.” Že ta ena malenkost lahko naredi ogromno razliko.

Matt:
Naj dodam k temu. In razlog za to je, da večina ljudi ne naredi več. In ko to storite, je to za ljudi presenetljivo, kajne? Kot da vam običajno ne sledijo "Hej, kako je bilo to?" Na primer: »Hej, olje so ti zamenjali tukaj v tej trgovini ali karkoli že. Kako je bilo? Ste bili srečni?" Ne dobim tega klica. In ko to storite, bodo rekli: »Hej, res jim je mar. To je dobro mesto. Oh, tja bom šel za vedno. In to stanovanje oddajamo, ker je ta oseba dejansko vzela telefon in me poklicala.” Prav?

Andrew:
Matt, prej si zelo dobro povedal, kar po mojem mnenju poudarja razliko med upravljanjem premoženja in upravljanjem lastnine. In ko ste rekli, ste govorili o usklajevanju interesov članov vaše ekipe z uspehom nepremičnine. Večina podjetij za upravljanje nepremičnin, če jih vprašate: "Koliko naj plačamo tej osebi?" Rečejo si: "No, trg je med 24 in 27 USD na uro, zato ga bomo postavili na 25." In to je odgovor, ki ga običajno dobite. Dober upravljavec premoženja bo rekel: "V redu, super, to je trg." Toda če ima moja nepremičnina neto poslovni prihodek sto tisoč dolarjev vsako leto, dosegam svoje cilje. Če doseže 120, ga zdrobim. Kaj torej, če ga nastavim tako, da preseže določen cilj, dobi upravitelj nepremičnine določen odstotek vsakega dolarja nad tem. No, uganite, zdaj se njihov dohodek povečuje tako kot vaš.
In to smo storili z veliko našimi posestmi in dela čudeže, ker upravitelji nepremičnine vedo: »Hej, če bom še posebej trdo delal na tem, to ne bo samo nekaj vlagateljev po vsej državi ali kakšnega tipa v Kaliforniji. več denarja, bom tudi zaslužil več denarja.« Imamo upravitelja nepremičnine, ki zasluži več kot regionalci nad njim, ker ga je tako daleč izrinil iz parka. In zelo sem vesel, da mu lahko plačam dobesedno dvojno tržno vrednost, ker ko pogledate, koliko nam služi, je to skoraj nepomembno, ker mu gre tako dobro. Dobra veščina upravljavca premoženja je zagotoviti ... Tudi če je to vaša skrbniška oseba, poiščite način, kako uskladiti njihov uspeh s svojim, tako da boste vedno rasli v isto smer.

David:
Torej, ko gre za nadzornike vzdrževanja, je to še en precej velik kos, ker zaradi slabega vzdrževanja ljudje ne bodo želeli več živeti tam. Mislim, da bo večina ljudi na splošno ostala tam, kjer so, dokler se ne zgodi nekaj, kar bo zmotilo njihov mir. Sosed je torej preglasen. Njihova prva misel je verjetno: »Naj vodstvo to popravi. Če se ne popravi, se selim.” Ali pa je nekaj pokvarjeno, kar se ne da popraviti. Vsak ima toleranco. In potem na določeni točki preprosto pridejo do točke, ko si rečejo: "Moram oditi, da to popravim." In prosta delovna mesta so zelo draga, zato ker ste zdaj posrednik za zakup, morate nekomu plačati, da ga ponovno napolni, poleg tega pa je prazno tudi obdobje, ko nihče ne zaseda. In potem pride na vrsto, moraš prebarvati in ponoviti vse te stvari. Tako lahko nadzorniki vzdrževanja dejansko pomagajo znižati vaše stroške. Kateri dve stvari bi vsak od vas izpostavil, ko gre za nadzornike vzdrževanja? Katere so najpomembnejše stvari, ki jih lahko priporočite?

Andrew:
Mislim, mislim, da bomo delovali na podlagi osnovne predpostavke, da ima kdor koli govorite osnovne veščine vzdrževanja. Poznajo razliko med Phillipsom in ploščato glavo, kar je približno največ, kar lahko pridem. Tako da nimam boljše analogije od te. Številka ena želi prispevati. In s tem mislim, da so, ne samo: »V redu, dobil sem teh pet delovnih nalogov. Dokler jih opravim danes, sem v redu.« No, morda delajo na delovnem nalogu številka dve in vidijo, da se jim naslednji stanovalec kar zagozdi. Vsrkalo je vlago in se ne prilega več. Torej vsakič, ko jih vidijo, da prihajajo ven, in jih sunejo v ramo. "Oh, počakaj trenutek." Pridejo, nastavijo tečaje, "Oh, poglej." In jim to popravite v približno petih minutah.
Ne potrebuje delovnega naloga. In potem so nekdo, ki je željan pomagati upravitelju, kjerkoli pride do stvari. Eden od primerov, na katerega se spomnim, je, da imamo nadzornika vzdrževanja, ki smo ga nedavno zaposlili in na naše klice prihaja z beležko in ima seznam stvari, ki jih mora pregledati, nato pa si zapisuje stvari, o katerih govorimo, da lahko sledi na njih in poskrbite za to. In tega ga nikoli nismo niti prosili. Mislim, da je tako željan prispevati in biti del tega. To je torej ogromno. Rekel bi tudi, da je ena druga oseba, ki je povezana, vzdrževalec, ki razume, da gre za timsko delo.
ja V redu. Opraviti mora pet delovnih nalogov, a morda ima izvajalca na kraju samem, ki prenavlja enoto, ki mora zagotoviti, da so zaloge tam, in da je upravnik, upravitelj nepremičnine tam, da zagotovi, da je dobil naročilo za zaloge. Ker vzdrževanje običajno ne naroča lastnih zalog. Včasih ni tako, pogosto pa gre za skupinsko delo z: »V redu, to potrebujemo. Vodja poskrbi.” In samo biti pripravljen vskočiti in pomagati, kjer koli je to potrebno. In dežurstvo je verjetno eden najslabših vidikov vzdrževalca v stanovanjskem kompleksu, ker vas bodo ob 2 zjutraj na božič poklicali, da je nekdo porinil plišastega medvedka v stranišče in zdaj poplavlja enoto.
Ne da bi kdorkoli kdaj užival v tem, ampak nekdo, ki lahko reče: "V redu, to je del služenja tej skupnosti in takšne stvari se bodo dogajale." In upajmo, da jim boste kot dober upravljavec premoženja to poravnali na zadnji strani. Imeli smo takšne situacije in tistemu vzdrževalcu bomo poslali darilno kartico, kot je: »Pojdi pelji svojo ženo na večerjo. Naša lastnina vam pokvari novoletni večer.”

David:
V redu, razumemo. Oprosti za to. In hvala, ker si se oglasil na telefon in šel ter poskrbel. To je super.

Andrew:
Ja.

Matt:
Če dodam k temu, je smešno, samo zdelo se je, da je to pogosta tema v ekipi za upravljanje nepremičnin, torej upravitelju gradbišča, agentu za najem, karkoli je občutek lastništva. In način, na katerega se vzdrževalec pojavi občutek lastništva, je takšen, kot je: »No, ta mesec imamo 20 delovnih nalogov, kar pomeni, da teh 20 najemnikov čaka, da naredim nekaj zanje, zdaj čaka in to ni v redu. In zato moram pospešiti tempo. Te delovne naloge moram izločiti.” Karkoli. Slab vzdrževalec bo skomignil z rameni in rekel: "No, to je vse..."

David:
Do tega pridem, ko pridem do tega.

Matt:
Ja, pridem do tega, ko pridem do tega. In vsi smo videli vzdrževalce, ki imajo to filozofijo, in obstajajo tudi hitri vzdrževalci, ki so rekli: »Poslušajte, to ni sprejemljivo. Ti ljudje me potrebujejo.” Potem je to občutek lastništva in resnično vzamejo ... Pojavijo se na pozive beležnice. Imeli smo vzdrževalne tehnike, ki so nam rekli: "Poslušajte, enote smo menjavali," kar pomeni, da ko enota zapusti, so bili vzdrževalci na kraju samem tisti, ki so obračali enote. Prišli so do nas in rekli: »Hej, potrebujemo malo pomoči. In ta svet se obrne na enoto, ker se je pojavilo veliko agencij in so nas prosile za pomoč, ker so vedele, da ne morejo vzdrževati pretoka delovnih nalogov in ne bo v redu, da se ravnovesje delovnih nalogov izogne udarec, ker so vedeli, da je to nekaj, kar je kot lastništvo.
Vedeli so, da so za to odgovorni. Zato so rekli: "Ali lahko pripeljemo malo kratkoročne pomoči, ki nam bo pomagala pri slikanju, da nam bo pomagala odnašati smeti?" Karkoli. In rekli smo: "Seveda, absolutno." Ker smo vedeli, da jim je mar. Zato so to zahtevali. In to ni bilo zato, ker niso hoteli opraviti dela. To je zato, ker bodo njihove obveznosti začele padati s krožnika.

Andrew:
ja In še zadnja stvar, ki jo želim obravnavati. Torej bi lahko kdor koli poslušal rekel: »Super fantje, da imate vi trije vse te čudovite vzdrževalne pare. Samo poskušam pridobiti nekoga, da se dejansko pojavi in ​​naredi nekaj pravočasno.” To je zdaj tudi naš problem. Mislim, z Mattom in Davidom smo na lestvici, kjer imamo te člane ekipe, vendar je položaj za vzdrževanje verjetno najtežje zapolniti. In na žalost smo zaposlili ljudi, ki ne ustrezajo tem lastnostim, o katerih smo pravkar govorili, in smo jih morali odpustiti. Torej, če sedite tam in si rečete: »No, to je super, vsi ti idealni liki. Želim samo nekaj značajskih lastnosti. Samo želim, da se nekdo pojavi.” Ja, tudi mi imamo to težavo. Nisi samo ti. Upajmo, da če bo Fed ustvaril več brezposelnosti, upajmo, da bo ena od stranskih koristi ta, da bo lažje najti dobre ljudi. Ampak to je problem, ki ga imamo tudi mi. Torej, če doživljate to, se ne počutite slabo. Verjetno nisi ti.

David:
Vsi poljubljajo žabe. Govorimo o idealni osebi. To ne pomeni, da jih dobite v prvem ali celo desetem poskusu. Pogosto je dejanska veščina ugotoviti, kako lahko najdete prave ljudi, zato z njimi ravnate tako dobro, ko jih imate, ker želite, da ravnajo z vašo lastnino, in verjetno bodo z njo ravnali tako, kot vi zdraviti veliko časa. No, hvala vam fantje. To je bilo fantastično. In gre za temo, o kateri se v resnici ne pogovarjamo prav pogosto, ker je bilo preprosto kupiti čim več nepremičnin, izposoditi si denar drugih ljudi, vstopiti hitro, ohlapno in nepremišljeno, samo pršiti in pleniti in boste nekajkrat zadeni tarčo in zaslužil boš veliko denarja. In ta cilj postaja veliko težji in veliko težji.

Andrew:
"V prihodnosti bo delovalo."

David:
Točno tako je. Preden vaju spravim od tod, Matt, kje lahko ljudje izvejo več o tebi?

Matt:
O meni lahko slišijo na spletni strani našega podjetja, derosagroup.com, DEROSA-group.com. Lahko pa mi sledijo na Instagramu na themattfaircloth.

Andrew:
Matt je napisal tudi knjigo za BiggerPockets. Kaj je bila ta knjiga?

Matt:
To se je imenovalo zbiranje zasebnega kapitala. In to je nekaj res vznemirljivega. In mislim, da bodo odnosi z vlagatelji in način, kako zberete več denarja za svoje posle, in način, kako ravnate z vlagatelji, ki jih že imate v svojih poslih, nekaj, kar bo postalo še bolj, vedno je pomembno, a še bolj pomembna v spreminjajočem se gospodarstvu. Zato bi morali vsi preveriti Raising Private Capital na biggerpockets.com/store.

David:
V redu. In Kush, kje lahko ljudje izvejo več o tebi?

Andrew:
Samo poiščite spletno mesto Vantage Point Acquisitions vpacq.com. Pokličite tudi kolega, prosite me na BiggerPockets, da se lahko povežemo tam. In če ste prišli vse do konca tega podcasta in ste bodisi nekdo, ki obožuje upravljanje premoženja, ali pa si mislite: »Tega se res želim naučiti,« so trije od naših zadnjih štirih dodatkov k naša ekipa prihaja iz poslušalcev BiggerPockets. Nekaj ​​čudovitih ljudi je poslušalo ta podcast in iščemo še enega. Torej, če želite priti delati z nami na strani upravljanja premoženja v podjetju, pojdite na spletno stran. Tam bo zavihek in povezava za prijavo. In upam, da se veselim sodelovanja z vami.

David:
ja In pod to se lahko podpišem. Andrew je moj večdružinski partner. Skupaj kupujemo nepremičnine in ljudje, ki so prišli delat k nam, so bili fantastični. Pravzaprav so zelo napredovali tudi s svojimi portfelji. To je res, res dober način učenja, ko delate za nekoga, ki vas bo držal do visokih standardov, vas naučil stvari, da naredite stvari na pravi način, vam bo zgledoval pravi način pristopa. In te navade, ki se razvijejo, so stvari, o katerih smo prej govorili, pri čemer sta odnos in osebnost, ki ju prinesete v službo, zelo pomembna. Zato vas prosimo, če želite večdružinsko družino, razmislite o stiku.
V redu fantje, spravil vas bom od tu. Najlepša hvala, ker ste si vzeli čas iz vašega jezera Tahoe [neslišno 00:53:07], da bi se z mano in našimi poslušalci pogovarjali o več družinah. In upajmo, da bo to pomagalo veliko ljudem. Se vidimo naslednjič.

Andrew:
Se vidimo potem.

David:
To je David Green za Matta "The Scorekeeper" Faircloth in Andrew "The Hamburgler" Kushman, ki krade vse moje analogije, ki se podpisujejo.