Kljub nepredvidljive hipotekarne obrestne mere, tam je velika priložnost za investitorje v nepremičnine v prihodnjem letu. Pridobite vpoglede in strategije od Poročilo BiggerPockets o stanju nepremičnin za leto 2024.
V današnji oddaji, BiggerPockets VP za podatke in analitiko, Dave Meyer, in sovoditelj oddaje Na trgu podcast, James Dainard, bodo delili svoje misli o kam bi lahko šel stanovanjski trg leta 2024, kaj se je zgodilo leta 2023 in največje priložnosti za vlagatelje v naslednjem letu. Od nizka hipotekarne stopnje do majhna pologa, ki živijo brezplačno, in nakup popolnoma novih stanovanj s popustom, si bodo celo delili strategije začetniki lahko uporabljajo za zgraditi bogastvo v 2024.
Želite dostop do celotnega Poročilo o stanju naložb v nepremičnine za leto 2024? Klikni tukaj ali pa obiščite BiggerPockets.com/Report24 za brezplačen dostop do vseh strategij, podatkov in vpogleda.
Klikni tukaj za poslušanje na Apple Podcasts.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
David:
To je oddaja BiggerPockets Podcast 854. Kaj se dogaja? To je David Greene, vaš gostitelj podcasta BiggerPockets Real Estate, največjega, najboljšega, najslabšega podcasta o nepremičninah na svetu. Vsak teden vam prinaša znanje, navodila in tržne vpoglede, ki jih potrebujete za sprejemanje najboljših možnih odločitev, da izboljšate svoj finančni položaj in zgradite življenje, ki ste si ga vedno želeli.
Danes se mi pridružita dva nepremičninska studia, Dave Meyer in James Dainard, da analiziramo stanje nepremičnin do leta 2024. Pomagali vam bomo razumeti, kje smo, tržne sile, ki so oblikovale, kako smo prišli sem, in kako lahko prepoznate priložnosti ter zmanjšate tveganje v letu 2024. Dobrodošli, gospodje. Kaj lahko pričakujemo od današnje predstave?
Dave:
No, danes upam, da bom vsem, ki to poslušate, pomagal razumeti nekaj zapletenih in da, včasih zmedenih tržnih sil, ki poganjajo gospodarstvo in stanovanjski trg ter nepremičnine. Vem, da se včasih te stvari zdijo malce zastrašujoče, vendar mislim, da če se potrudite, da jih nekoliko razumete in stvari, o katerih bomo danes govorili, boste videli, da lahko vlagate v katero koli vrsto resničnega trg nepremičnin. Ubrati morate le ustrezno taktiko.
James:
ja Preskočili bomo tudi na strategije, ki so postale bolj tvegane, ko so trg in stroški denarja narasli, vse je postalo bolj tvegano, toda kakšne so rešitve v zvezi s tem? Ker večje je tveganje, večja je nagrada.
David:
Zaslužite več denarja in hkrati zmanjšajte tveganje, vse to in še več v današnji oddaji. Preden pa se lotimo tega, imam za vse vas nekaj na hitro. Dave Meyer, eden od naših gostov tukaj, je napisal poročilo o stanju naložb v nepremičnine za BiggerPockets in vam je kot zvestemu poslušalcu podcasta BiggerPockets brezplačno na voljo na biggerpockets.com/report24. To poročilo bo vsebovalo vse informacije, ki jih morate vedeti za sprejemanje dobrih naložbenih odločitev, in v današnji oddaji bomo večinoma črpali iz tega poročila. No, začnimo s to stvarjo in začnimo z letom 2023. Torej, Dave Meyer, mi lahko poveste, kaj se je zgodilo leta 2023 in kje smo zdaj?
Dave:
seveda. Za nekatere ljudi je to morda povzetek, vendar bom na hitro šel skozi to, da bodo vsi na isti strani in pripravili temelje za naš pogovor. Ko smo začeli z letom 2023, je trg stanovanjskih nepremičnin za vse, ki so stanovanjski, v bistvu vse, kar ima štiri enote ali manj. Stanovanjski trg se je nekoliko popravil. Zagotovo ni šlo za zlom, po katerem je veliko ljudi zahtevalo, vendar smo vstopili v leto, ko so bile stvari precej počasne, cene so padle za dva do 3 % in to je bilo večinoma zaradi cenovne dostopnosti ali pomanjkanja le-te. Cenovna dostopnost verjetno veste, kaj to pomeni, ampak v bistvu gre za to, kako zlahka si povprečni Američan lahko privošči stanovanje po povprečni ceni, in temu ne gre najbolje. Pravzaprav je trenutno najnižja od leta 1985. To je res potegnilo veliko povpraševanja s trga.
Tako smo vstopili v leto, a kupci niso hoteli na tržnico, prodajalci pa tudi ne. Kdor se je letos ukvarjal z nepremičninami, ve, da na trgu ni bilo veliko zalog. Cene so se malo popravile. Od zdaj se med letom povečajo za približno en do 2 %, odvisno od tega, koga vprašate. Toda obseg prodaje stanovanj, kot sta prepričana, da sta videla oba nepremičninska posrednika, se je res močno zmanjšal. V primerjavi z letom 50 je padel za skoraj 2021 % in celoten trg se zdi le počasen in počasen. To je tisto, kar imamo za prodajo.
Kar zadeva najemnino, je pravzaprav kar dobro narejeno. Letno smo se povečali za približno 5 %, vendar je veliko počasneje kot v zadnjih nekaj letih in opažamo, da se število prostih delovnih mest nekoliko povečuje, zato menim, da obstaja razlog za domnevo, da je rast najemnin bo nekoliko stagniral, a tam smo, je počasen trg z razmeroma stabilnimi cenami.
David:
V redu. James, tako kot jaz, imaš roke v veliko različnih elementih nepremičnin in zagotovo imaš dobre rezultate na več trgih. Glede na to, kar je pravkar povedal Dave, ali ste videli, kako se to dogaja v praksi?
James:
ja Mislim, Dave je samo povzel vse. Trenutno je le počasen in stabilen, in to je za nas povsod, ne glede na to, ali spreminjamo nepremičnine, razvijamo, oddajamo v najem, opažamo samo to počasno, počasno absorpcijo in ko so se obrestne mere zvišale, je to samo zadavilo trg in upočasnilo dol, kar je bilo za nas res nekoliko osvežujoče, ker je bilo pred 24 meseci tako hitro, da nisi mogel niti pomisliti na to, kaj si kupil, vendar je bilo to počasno mletje, ta prehod navzdol v zadnjih 12 mesecih. Vidimo, da je vsak mesec počasneje in počasneje, vendar se stvari še vedno absorbirajo in premikajo. Tečaji se začenjajo ustavljati. Začeli smo opažati malo več dejavnosti, ker se je vrnilo zaupanje kupcev in se samo poskušamo prebiti skozi to blato. Leto 2023 je bilo leto blata, v katerem gre preprosto vse na odpad, vaš škorenj se zatakne noter in ga vlečete nazaj ven in se le prebija skozi, da pride do neke suhe UMAZANINE, do katere prihajamo zdaj, ko so cene vztrajno pada in šele prebrodimo to.
David:
To mi je všeč. Poskušam najti suho UMAZANO. To je odličen način za izražanje.
Dave:
Boš zdaj ukradel to analogijo, David?
David:
ja Upam, da to ne posluša dovolj ljudi, ki ne vedo, da je to prišlo od Jamesa, in ljudje lahko domnevajo, da sem se tega domislil jaz, ker je res dobro. Leto blata.
James:
To je zato, ker sem bil ves vikend samo na offroadu in glam, tako da sem še vedno ujet v offroadu. Naj se ne zatakne. Preveč sem se zataknil. Ta konec tedna sem se večkrat zataknil kot leta 2023, tako da je to dober znak.
David:
V redu. Dobra stvar. To je torej tisto, skozi kar smo šli leta 2023, toda česa naj se kot vlagatelji veselimo leta 2024? Katere strategije se zdijo najbolj obetavne in čemu se moramo izogibati? Več o tem po tem kratkem odmoru.
Z vsemi temi tržnimi silami in negotovostjo v mislih, pojdimo na to, kaj lahko storimo leta 2024. Dave, v svojem poročilu pokrivate devet predlogov ali taktik, za katere menite, da bi se jih morali ljudje zavedati za leto 2024. Izolirali smo štiri od teh. in jih bomo obravnavali v današnji oddaji. Začnimo s tveganji, ki se jih morajo ljudje zavedati.
Dave:
ja Izpostavili bomo le nekaj predlogov, ki sem jih dal in da vsi vedo, to so predlogi, ki jih osebno zasledujem in sem jih zbral iz pogovorov z desetinami drugih izkušenih vlagateljev o tem, kaj delajo v naslednjem letu. Pregledali jih bomo nekaj, če si želite ogledati vse, si oglejte poročilo. Še enkrat, to lahko vidite brezplačno. Toda eden od glavnih, o katerem sem želel vprašati Jamesa, je, da sem previden glede BRRRR-jev in Flipov. To ni moja najboljša točka, a če pogledam nekaj številk kot zunanji sodelavec, ki preučuje to industrijo, me zanima, kaj menite o tem poslovnem modelu dodane vrednosti, ki prihaja v leto 2024.
James:
Mislim, da je strategija dodane vrednosti v resnici trenutno, kajti spet, če ne najdete denarnega toka, je edini način za doseganje donosa izvajanje pravilnega načrtovanja in povečanje lastniškega kapitala. V časih, ko je vse več denarja ... Kot da je vedno, ko greš na kosilo, zdaj sto dolarjev, včasih pa je bilo 20 ali pa je vse dobilo več -
Dave:
Kje ješ kosilo?
James:
Počutim se, kot da ne jem kosila na najbolj razkošnih mestih, Dave. Poslal vam bom slike svojega računa, vendar imam otroke in to je samo dodatek.
Dave:
V redu. Za vso družino? V redu. Mislil sem, da ješ sam.
James:
Celotna družina. Ne zame ne. Ne. Če želite biti pošteni, sem vedno v lovu za tistim teriyakijem v vrednosti 10 $, vendar gre za poskus pridobivanja teh ogromnih kapitalskih dobičkov in ljudje postanejo nervozni zaradi teh dveh strategij iz poštenih razlogov. So zelo tvegani in razlog, da so tvegani, je vaš strošek dolga pri financiranju odstranitve tri do štiri točke višji. Stvari trajajo dlje. Ko prodajate nepremičnino, jo obdržite dlje časa. Ko se trg upočasnjuje, se stvari izvajajo in opravljajo transakcije za tisto, za kar so kotirane. Teh ogromnih izpadov s seznamov ne opažamo, vendar potrebujejo čas in to morate prebroditi in to morate prebiti z dragim dolgom. Tu je torej tveganje, ali je ta zanič denarja, s katerim nenehno hranite te naložbene zveri, dokler ne dosežejo stabilizacije in prodaje.
Torej gre za telitev denarnih rezerv prav zdaj, ko se lotite posla. Dobra stvar je, da so na današnjem trgu na vseh trgih veliki posli z maržami in vam ni treba narediti toliko. Lahko izbereš enega, delaš skozi to, vendar moraš imeti rezerve, ne glede na to, ali gre za popravek in preobrat ali BRRRR, traja več časa in moraš biti sposoben slediti temu dolgu in ga servisirati. Trenutno največje tveganje pri BRRRR so spremenljive obrestne mere. Velikokrat sem leta 2023 kupoval najemnine in svojo obrestno mero dosegel pri približno 7 %, kar naenkrat pa piše 7 1/2 in ti boš streljal. Mislim, ko imate prilagoditev za polovico točke, lahko to res zmanjša vaš denarni tok, lahko vam vzame dve do tri točke nižjega donosa.
Torej gre le za prijazno pripravo in oblazinjenje vsega. Če kupujete kratkoročno naložbo, dodajte dodatna dva do tri mesece svojim stroškom dolga in času zadržanja. To vam bo uspelo. Omogoča vam načrtovanje vaše likvidnosti. Če kupujete nepremičnino za najem in imate daljše obdobje stabilizacije, dodajte dodatne pol točke na vašo stopnjo, poglejte, kako to deluje. In potem je zavarovanje zdaj tako bistveno. Ljudje so dobili malo, nerad uporabljam to besedo, ampak leni 2020 do 2022. Nekaj bi kupili in če tega niste pravilno podpisali, bi še vedno raslo. Če tega ne sklenete pravilno s pravimi vrednostmi, pravimi projekcijami dohodka, bo ves vaš smodnik, ves vaš denar zaklenjen v poslu in to je trenutno tveganje za BRRRR.
Bistvo BRRRR-jev je povečati svoj kapital, povečati sredstva in obdržati svoj denar. Če se napačno izračunate, vas bodo banke le toliko spodbudile s 75-odstotnim razmerjem posojila do vrednosti in zagotovile, da bo vaš DCR ali vaš dolg na tej točki pokril. Zato se morate prepričati, da imate svojo pokritost. Če ne sklepate pravilno, je vaš denar ujet. Torej bi radi resnično upočasnili te posle, preučili kote, se prepričali, da imate sestavljeno pravo ekipo in nato zdaj zaklenili svoj dolg. Niso dnevi, ko gremo nekaj kupit, dolg razračunamo pozneje. Če kupujete nepremičnino, da bi jo obdržali, se prepričajte, da ste popolnoma predkvalificirani pri hipotekarnem posredniku, da razumete dohodek od najemnine in da ga lahko pokrijete. In če ne morete, boste morda želeli pogledati naslednji posel ali se prepričati, da boste to vključili v vaš smodnik in kakšne bodo vaše projekcije denarnega toka.
David:
V redu. Zato se lotite stvari nekoliko počasneje, porabite malo več časa za vnaprejšnje sklepanje pogodb in porabite nekaj več časa za dejansko izvajanje načrta. To je težava, ki sem jo opazil leta 2023, stvari so se premikale tako hitro, da je bilo zelo težko biti pozoren na vse premikajoče se dele, ko si vstopil v gradnjo, ko si poskušal izvesti posel. Toda, kot ste rekli, so se stvari uredile zaradi tega, koliko so se vrednosti povečale in celo najemnine so se povečale, nato pa so se stopnje običajno znižale. Tako je bilo na koncu vsakega posla slajše kot takrat, ko ste se vanj lotili. Zdaj pravite hej, pravzaprav želite domnevati najslabše. Predpostavi, da se bodo obrestne mere dvignile za pol točke ali tako, in predpostavi, da boš moral porabiti veliko več časa za izvajanje in zagotavljanje, da bodo stvari opravljene, ki jih je treba opraviti pri poslih, ki jih ponovni nakup. Dave, rad bi ti ga vrgel. Kateri sta dve strategiji, za katere vidite prednost v letu 2024?
Dave:
V redu. Zate imam en običajen nasvet in enega nekonvencionalnega. Zato bom začel z enim, za katerega ste verjetno že vsi slišali, in sicer hišnim vdorom. Hišno vdiranje deluje v skoraj vseh tržnih pogojih in na skoraj vseh trgih po vsej državi. Če niste seznanjeni s strategijo, gre v bistvu samo za lastniško najemno nepremičnino, kjer živite v eni enoti, druge oddajate ali živite v eni spalnici in si poiščite nekaj sostanovalcev. Toda leta 2024 se je s hišnimi vdori zgodilo nekaj zelo razburljivega. Obstaja nekaj novih pravil za hipoteke FHA, ki vam zdaj omogočajo, da znižate le 5 % za majhne večdružinske hiše. To je torej vsaka nepremičnina, ki ima dve do štiri enote. Prej ste morali znižati vsaj 20 %, če ste želeli hipoteko FHA na te vrste nepremičnin. Zdaj boste lahko vstopili v nekatere od teh majhnih večdružinskih družin za veliko manj denarja.
Obstaja tudi nekaj pravil, ki vam omogočajo, da zdaj štejete nepremičnino za najem iz ADU, ki je dodatna stanovanjska enota. Ljudje temu rečejo apartma za taščo ali pa imate v bistvu lopo na dvorišču, za katero upajmo, da ustreza kodi in je varna in vse ostalo. Zdaj lahko to vštejete v svojo hipoteko, tako da ste lahko upravičeni do več, ko iščete to vrsto nepremičnine. To sta torej dve različni novi hipotekarni pravili, zaradi katerih je vdor v hišo cenovno ugodnejši in dostopnejši kot kdaj koli prej.
Drugi je nekoliko manj običajen in to je pogled na novogradnjo. In vem, da v običajnih časih za vlagatelje običajno ni vredno premije plačati za novogradnjo, ker od tega ne dobite dovolj najemnine. To je podobno kot pri nakupu novega avtomobila. Kupite nekaj, kar je popolnoma novo, to je pribitek in za vlagatelje se običajno ne splača. Toda trenutno opažamo res dobre ponudbe pri novogradnjah, ker je njihov poslovni model gradbenikov drugačen od lastnika stanovanja, ki poskuša prodati, ali investitorja, ki morda samo nekaj čaka. Morajo premakniti inventar. Gradijo in te stvari morajo hitro prodati, odstraniti te stvari iz svoje bilance stanja. Kar zdaj počnejo za premikanje zalog, je znižanje odkupne obrestne mere. Redno opažamo, da gradbeniki stanovanj znižajo vašo stopnjo za 1 %, 2 %. Torej, namesto da kupite nekaj v obstoječem domu, ki se uporablja za 7.5-odstotno stopnjo, lahko kupite nekaj novega za 5.5-odstotno.
Omeniti velja, da padci nakupov niso trajni. Ti veljajo za leto ali dve ali tri, odvisno od določenega izdelka, vendar je to res dobra možnost za ljudi, odvisno od vašega določenega trga in tega, kar ponujajo. Vendar menim, da je nova gradnja zdaj privlačnejša kot kadar koli v moji naložbeni karieri in je vsaj zdaj vredna ogleda. V dobi super nizkih zalog zdaj novogradnje predstavljajo 30 % poslov na trgu. Običajno je približno 10. Torej, če želite priti na trg, je to lahko dobra možnost za vas.
David:
Torej, če je težko najti posel, morda sklenete posel. James, kaj vidiš v tem prostoru?
James:
Všeč mi je, kar je rekel Dave, ker mislim, da deluje v vseh različnih vidikih. Tako kot kupec stanovanja začnete sodelovati s temi gradbeniki, znižali bodo ceno za kupce in vaše plačilo je lahko ugodnejše, vse pa je vgrajeno v cene. Kar zadeva naložbe, imamo trenutno radi razvoj in obstaja nekaj glavnih razlogov, zakaj. DIRT je bil pred 18 meseci vedno visoko ceno. Padel je, vsaj na našem lokalnem trgu in videl sem, da je precej dosleden v vseh večjih mestih podzemne železnice, ali so cene DIRT nižje za skoraj 25 do 30 % glede na stroške. Ne le to, struktura se je spremenila, ker je dolg za nas, gradbenike po vsem trgu, postal dražji, vsi gradbeniki so spremenili svojo miselnost na: "Hej, potrebujem kapital, zdaj potrebujem smodnik in ne želim sedeti na teh projektih 24 mesecev.«
Dobra stvar gradbene skupnosti je, da je veliko bolj logična in da v valovih prehajajo čez manjše investitorje. Manjši investitorji imajo toliko različnih načrtov, toda gradbeniki so vsi na istem načrtu, kupijo kos zemlje, ga razvijejo, zgradijo za določeno ceno, prodajo za dobiček, vse je isto in vsi gredo zelo , zelo podobne marže. Zdaj smo morali te nepremičnine kupiti v gotovini ali s trdim denarjem in vzvodom, ko čakate na dovoljenja.
Skoraj vsak posel, ki ga zdaj opravljamo, je zaprtje dovoljenja, zaposlitve. Tako nam ni treba biti v tem poslu tako dolgo, ker potrebujemo od 9 do 12 mesecev, da izdelamo izdelek. Zapiramo dovoljenje, stroški DIRT-a so nižji za 30 %. In tudi stroški gradnje. Če pogledate obnovo v primerjavi z novogradnjo, so stroški nove gradnje nižji od stroškov obnove in to zato, ker obrti delujejo. Obseg se je upočasnil, količina zemlje se je zmanjšala, v njihovem urniku je veliko več vrzeli kot pri tistem maminem in starem izvajalcu, ki dela za manjšega vlagatelja. Nenehno so zaposleni, uporabljajo lastne roke in so zaposleni in njihova cena ni popustila. Tako je vse ceneje.
In zadnja stvar, ki mi je zelo všeč, in to je nekaj, o čemer bi vsi radi razmišljali, govorili smo o tveganju in Flipsu je ta denar zanič. Kjer moraš plačati 12 % trdega denarja zdaj za svoj posel v naslednjih 9 do 12 mesecih, ko ga stabiliziraš, z novogradnjo je dolg boljši. To je cenejše za eno do dve točki in velikokrat vam bodo dali rezerve za obresti, kar pomaga pri vašem denarnem toku v časih, ko se stvari prav zdaj spodkopavajo.
In obrestna rezerva je, ko kupimo te posle in jih strukturiramo z dovoljenji za zaprtje, in tega nam ni treba plačati 12 mesecev. Naša plačila so vgradili v stanje našega posojila, kar nam pomaga povečati naše denarne donose. Pomaga nam pri naši likvidnosti in splošnih naložbah, ki so stabilnejše kot na trgu popravkov in obračanja. Trenutno imamo radi razvijalce, pred 24 meseci pa nam niso bili ravno všeč. Priložnosti so torej tukaj.
David:
ja Čudovito bi bilo, če bi lahko pospešili izdelavo več izdelkov. Če bi pritisk, ki je bil na gradbenike, in posli, ki bi bili bolj smiselni, dejansko pripeljali do tega, da bi zgradili več domov. Vedno je bilo v skupnosti vlagateljev, dokler sem bil del nje, poiščite nekaj, kar je že tam, ker boste dobili boljšo ponudbo za rabljen avto kot za nov avto. Če pa je zaloga avtomobila ali v tem primeru domača zaloga manjša, jih moramo narediti več. To bi bil torej velik blagoslov. Če bi bilo gradbenikom bolj donosno zgraditi več domov, bi lahko zgradili več domov in dejansko bi lahko dosegli nižjo cenovno dostopnost domov, pa tudi ceno domov, da bi lahko več ljudi vstopilo na trg.
V letu 2024 me je zelo strah, da posli ne bodo imeli smisla za povprečnega Američana, ki nima tone denarja in zapravi 100 dolarjev za kosilo, vendar bodo imeli smisel za BlackRock in druge institucionalne sklade, ki so v stiski. z gotovino in imajo dostop do cenejšega kapitala kot ljudje, kot smo mi, ki poslušamo ta podcast. Zato držim pesti, da gradbenik stopi naprej in začne graditi. V redu. James, želim te vprašati, kako izgleda uspeh leta 2024 in ali je drugačen od tistega, kar je izgledal v prejšnjih petih do osmih letih?
James:
Torej, ko se trg spreminja, vedno obstaja drugačna definicija uspeha. Mislim, da je bilo zadnjih 24 mesecev ali 24 mesecev nazaj, ko so bile obrestne mere nizke, definicija uspeha kupiti katero koli sredstvo, nanj naložiti poceni dolg in pustiti, da raste. In to je bila strategija, ker je poceni denar rasel vse in definicija uspeha, ko greš na prehodni trg, ni nič drugačna kot v letih 2009, 10 in 11, ko tega ni bilo veliko takojšnje zadovoljstvo všečka, pravkar sem kupil to nepremičnino in danes prejemam nagrado. In takojšnje zadovoljstvo mora izginiti. Gre za tisto dolgoročno rast in dolgoročni načrt.
In zame je to leto ustvarjanja velikih kapitalskih dobičkov, ki jih bom uporabil za velike namene v 12 do 24, 36 mesecih po cesti. Všeč mi je, da nalagam svoj trezor na trgih, kot je ta danes, in to je vstop v igro, iskanje nepremičnine, oblikovanje strategije za njo in nato dovolitev rasti tega sredstva ali vstop v ta takojšnji vsiljeni lastniški kapital s pravim gradbenim načrtom. In ker se je trg trenutno zelo upočasnil in so transakcije upadle, prodajalcev je upadlo, kupcev je upadlo, se dogaja nekaj ogromnih priložnosti. Torej je vse v iskanju tistih ogromnih kapitalskih pop velikih načrtov rasti za prihodnost, ne za danes. Še enkrat, če se vrnemo v leti 2009 in 10, v teh letih na papirju nismo imeli veliko uspeha, vendar so bila ta leta za nas velikanska za rast kot zadnjih 20. Pomagalo nam je pridobivanje tega inventarja premakniti najprej.
David:
Povejte mi torej praktičen primer, kako bi izgledal dober posel leta 2023 in morda kakšen bo dober posel do leta 2024?
James:
Mislim, velik del leta 2023 je le našel kakršno koli rezervo. Odvisno je tudi od tega, za kateri razred sredstev gre. Mislim, da je bil leta 2023 za nepremičnino BRRRR moj cilj dober posel doseganje dobička. In če bi lahko prebil svojo obrestno mero ali pokril z najemninami po vseh stroških in dobil ogromen morda šestmestni razpon lastniškega kapitala ali celo 50,000, ogromen razpon lastniškega kapitala, je bila to leta 2023 zame zmaga, še posebej, če je imela kakršni koli drugi dodatni naložbeni dejavniki, kot so igre gostote razvoja, pot napredka, in če bi lahko kupil nekaj, kar bi doseglo rentabilnost, vem, da je v letih 2025 do 2026 možna prednost, ko se obrestne mere znižajo.
Nekatere druge dobre stvari, mislim, da so bile definicije poslov v letu 2023, da vam ni bilo treba tako trdo delati, kar se sliši čudno, toda ker so se transakcije zmanjšale od leta 20 do leta 22, smo morali BRRRR nepremičnine in kupovati nepremičnine, ki so bile težki, težki popravljalci, da bi dobili ta velik popust, da bi bili pod tem 75-odstotnim razmerjem posojila do vrednosti, da bi dosegli denarni tok. Zdaj lahko kupimo veliko enostavnejših projektov, ker dosegajo rentabilnost in večina vlagateljev se jih izogiba, zato se moramo samo izogniti obrestnim meram in ne toliko graditi, ampak samo poganjati te načine obrestnih mer.
Torej, zame je to 100-odstotna zmaga, če lahko pridem do zloma sredstev tudi z dodatnim dvigom. V letu 2024, mislim, da bo definicija, da bo letos veliko več takojšnjega zadovoljstva, ker ko so se vlagatelji umaknili, smo lahko pridobili nekaj zelo dobrih zalog z nekaj zelo dobrimi popusti, ki bodo v prodaji. . In samo zato, ker se trg upočasnjuje, ne pomeni, da te nepremičnine ne prodajamo. Stvari se še vedno prodajajo, še vedno se premikajo, ni veliko zalog. Zato menim, da bo leta 2024 dobičkonosnost zdaj veliko večja, kot je bila leta 2023. In to že vidimo v naših dobičkih in izgubi v naših napovedih denarnega toka.
David:
Dave, kaj dodati o Jamesovih točkah?
Dave:
Enostavno mi je zelo všeč, kar je James rekel o poskusu doseganja dobička, in vem, da to ni najbolj seksi ali kul stvar, vendar se na splošno strinjam, da je trenutno, zlasti na tej vrsti trga, moj osebni cilj poskusiti in narediti bolje kot izenačenje, če pogledam različne dejavnike dobička. Zato razumem, da bodo cene naslednje leto verjetno ostale nespremenjene, na nekaterih trgih pa se lahko nekoliko znižajo. Na nekaterih trgih se lahko nekoliko dvignejo. Toda če imam denarni tok in amortizacijo ter davčne ugodnosti, dokler me te stvari lahko prenesejo skozi kakršno koli kratkoročno nestanovitnost na trgu, bom še vedno kupil vse, kar ima dolgoročni potencial. Kot je rekel James, želim videti, kaj bo ta pogodba naredila leta 2025, '26, '27, še dlje. In dokler imam dovolj denarnega toka in kratkoročnih koristi, ki me osebno podpirajo, mi v naslednjem letu ni treba uspeti. Samo želim narediti nekaj čez 3, 5, 7 let.
David:
To je zanimivo, ker verjamem, da so nepremičnine običajno delovale na večini trgov, kjer ni bilo velikih količin kvantitativnega sproščanja. Običajno so ljudje, ko so kupovali nepremičnine, izbrali dolgoročen pristop in so želeli vedeti o lokaciji, demografiji območja. Če bi se podjetja selila tja, kjer so se vodile najemnine. Ni šlo vedno samo za to, kaj je zdaj v tem trenutku in kako velik del lastniškega kapitala ali koliko denarnega toka lahko dobim, ko ga prvič kupim? Čeprav se to sliši kot sprememba, je skoraj kot vrnitev k temu, kar so bile nepremičnine večino časa. Bi se strinjala?
Dave:
ja Po mojih izkušnjah ja. Mislim, da so nepremičnine dolgoročna panoga. Vrniti se na točko, ko je apreciacija dva ali 3 %, je normalno. V normalnih časih zadnjih 50 let so se nepremičnine podražile nekoliko bolj kot inflacija, na primer 1 % več kot inflacija. Torej ta ideja, da potrebujemo 5, 10, 15-odstotno medletno rast cen, da bi dosegli donos, ne drži. Malo je bilo lepo, bilo je super enostavno, a zato so se vsi lotili tega. In to je samo vračanje k razumevanju celotnega nabora različnih načinov, kako lahko zaslužite z nepremičninami, in njihove uporabe v daljšem časovnem obdobju. In ko to storite, je to način vlaganja z relativno nizkim tveganjem.
David:
Torej, James, da bi nekdo sprejel dober posel, mora vedeti, kako dober posel izgleda. Katere dejavnike ali meritve bi morali po vašem mnenju upoštevati ljudje v letu 2024, ki kričijo, sem dober kupec, kupite me?
James:
Mislim, da je vse odvisno od tega, da vedno nastavite nakupovalno polje in veste, kakšna so vaša pričakovanja glede donosa, in vsako leto ga morate spremeniti. Moja nakupovalna škatla za leto 2023 je drugačna, kot bo v letu 2024. Pravzaprav je dramatično drugačna. Definicija dobrega posla, spremenilo se bo za Dava, spremenilo se bo zate in spremenilo se bo zame. Vsi ga imamo. Smo na različnih trgih z različnimi cilji, toda kako se prebijete skozi te in delate skozi te, uporabite matematiko, vse je odvisno od pogodbe. Vzpostavite svoj nakupovalni okvir in nato pojdite skozi tisto poglobljeno prevzemanje zavarovanj in obdelavo izračunov, ali me to pripelje do cilja v dvoletnem obdobju? In mislim, da je za danes zelo pomembno, da svojo nakupovalno škatlo nastavite tako, da ima 2- in 3-letne cilje, ne šest- in 12-mesečne cilje.
Vedno bodo obstajali 6- in 12-mesečni menjalni posli, veleprodajni posli, tiste vrste nepremičnin za takojšnje ustvarjanje denarja, vendar jih morate resnično vzpostaviti in to je delo skozi sklepanje pogodb, delo s kalkulatorji, uporabo orodij, kot so kalkulatorji BiggerPockets. da grem skozi in rečem: »Hej, leta 2024, če je moj denarni donos za najemnine 10-odstoten ali da imam vsaj dva faktorja X na kapitalski dobiček za denar, ki ga takrat vlagam, vem, kaj Hočem kupiti."
Potem gre za zavarovanje. Izvajanje prave analize s pravo ekipo, uporaba kalkulatorjev in BiggerPockets je super za to. Lahko naredite kalkulator nakupa in zadrževanja, pregledate svojo strategijo BRRRR, kako povečate svoj denar in potem dosežete pravi donos? Ampak mislim, da je največja stvar zagotoviti, da so vaši cilji opredeljeni v daljšem obdobju. Nato nastavite polje za nakup, opravite izračune, ali posel deluje ali ne? Nadaljujte z naslednjim, če ne deluje.
David:
Ali imate torej hipotetični nabor meril, ki bi jih ljudem priporočali, da iščejo na povprečnem trgu? Na primer denarni donos ali lastniški kapital, ki bi ga radi videli v poslu?
James:
ja Običajno sem s strategijo BRRRR ali celo Flips tip z veliko dodano vrednostjo. Če ne vstopam v 25-odstotni lastniški položaj, ne glede na to, ali gre za Flip, nepremičnino BRRRR, razvojni del, vse skupaj z mojo nakupno ceno, mojo rehabilitacijo ali mojimi stroški računa in mojimi mehkimi stroški, nisem to vanj. Imamo veliko nepremičnin v Seattlu in imamo odličen denarni tok. Imamo približno 10 % denarnega toka, vendar to danes ni tisto, kar iščem. To je dolgoročni pristop. Gre za ustvarjanje teh velikih razmikov lastniškega kapitala. Torej, če od tega ne dobim 25 %, me to ne zanima, ker na koncu dneva to ne bo tako dobro priteklo z obrestno mero. Toda kapital je tisto, kar gradite. Če lahko vložite 25,000 $ v cenejšo nepremičnino in ustvarite 25,000 $ lastniškega kapitala, je to 100-odstotni donos, ki ga lahko ustvarite v 12-mesečnem obdobju. To je ogromno.
David:
Odlična točka. In James, vedno si drugače gledal na nepremičnine. Spomnim se, ko sem te prvič slišal reči: »Hej, lahko kupim nepremičnino in jo dam v najem ter dobim 5 % denarnega donosa ali pa ga obrnem in dobim 45 % donosa. na moj denar ali kaj podobnega." Samo spomnim se, da sem pomislil, da ljudje tega ne omenjajo tako pogosto, toda če gledate na rast kapitala v nasprotju s pasivnim dohodkom, je to smiselno. Dave, katere stvari iščete v poslih v letu 2024 z metričnega položaja?
Dave:
Zame se štejem za vlagatelja IRR, ker menim, da je to najboljši način, in za vse, ki ne vedo, kaj to pomeni, je to notranja stopnja donosa in metrika, ki jo lahko uporabite za ocenjevanje poslov, ki uporablja časovno vrednost denarja, da združi lastniški kapital in denarni tok v eno meritev. Tako lahko vidite, kako to vpliva na celotno sliko. Zame gledam samo na to, ker sem na položaju v svoji karieri, delam s polnim delovnim časom in trenutno ne potrebujem enake ravni denarnega toka kot nekdo, ki se morda bliža upokojitvi ali se želi predčasno upokojiti.
Zame torej samo gledam, kako lahko ves čas povečam svoj IRR. In zame je to tipična kombinacija. Poskušam najti posle in večinoma vlagam pasivno, vendar poskušam najti posle, kjer je nekaj elementa dodane vrednosti in je tu še zadrževanje denarnega toka. Toda izplačati svoj denar v petih do sedmih letih, namesto da bi ga hranili v nepremičnini 20 ali 30 let, ker običajno vaš IRR, vaši časovno tehtani donosi, sčasoma padajo, če to storite. Zato iščem pet- do sedemletne zadržke in kraje, kjer lahko povečam svoj skupni donos. In to se res ni veliko spremenilo v zadnjih nekaj letih in dvomim, da se bo zame kmalu.
David:
Fantje, to je bilo fantastično. Dave, imaš še kakšno zadnjo besedo, s katero želiš pustiti občinstvo, da se umakneš od tod? Kje lahko najdejo vaše poročilo?
Dave:
Ne, hvala, da si me sprejel. Upajmo, da se bodo vsi kaj naučili. In če želite izvedeti več, obiščite biggerpockets.com/report24.
David:
James, kaj pa ti? Še zadnje besede za občinstvo?
James:
Naj vas mediji ne prestrašijo. Zgradite svojo nakupovalno škatlo. Poiščite dobre priložnosti in preberite Davovo poročilo. BiggerPockets, opravljajo tako odlično delo, da vam zagotovijo te informacije. Tako sestavite svojo nakupovalno škatlo. Preberite ga in nato sestavite svojo nakupovalno škatlo. Ne sestavite najprej nakupovalne škatle.
David:
V redu. Zato pojdite na biggerpockets.com/report24 za globljo analizo in več predlogov o tem, kaj bi lahko storili, da bi se okrepili leta 2024. V oddaji smo omenili tudi več strategij. Če želite izvedeti več o katerem od teh, pojdite na biggerpockets.com/store. In obstajajo knjige, ki jih je izdal BiggerPockets in vas bodo naučile skoraj vse, kar morate vedeti o teh temah. Prosimo, če tega še niste storili, se naročite na podcast, pustite recenzijo, nam sporočite, kaj mislite o današnji oddaji in poslušajte nadaljnje epizode BiggerPockets, da boste lahko na tekočem z dogajanjem v tej nenehno spreminjajočem se trgu. Jaz sem David Greene. Za Dava Meyerja in Jamesa Dainarda, podpis.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
Potopite se v DreamSofa.com, kjer se luksuz sreča s strateškim dizajnom. Če ste lastnik Airbnbja, hotela ali nepremičnine za najem, veste, da pohištvo ni samo postavka, ampak je vaš sostrateg pri močni naložbi! Za poslušalce BP pojdite na dreamsofa.com in uporabite kodo BiggerPockets na blagajni za brezplačno nadgradnjo na White Glove Delivery! Naj bo strateško, naj bo naložba, naj bo DreamSofa.
V tej epizodi pokrivamo:
- Ogromne priložnosti za ustvarjanje bogastva o 2024 stanovanjskem trgu
- O popravek poslovnih nepremičnin in lastnosti, ki vidijo največje znižanje cen
- Ponudba, povpraševanje in zakaj cene stanovanj leta 2023 niso padle
- Kako prevzeti popolnoma novo nepremičnino pri a nizka hipotekarna obrestna mera DANES
- O nov petodstotni posojilni program VSAKDO lahko uporablja za življenje brezplačno
- Tveganja, na katera morate biti pozorni v letu 2024 kar bi lahko takoj ubilo vaš denarni tok
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Poveži se z Daveom:
Poveži se z Jamesom:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov [e-pošta zaščitena].
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
- PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 mesecev
- 15%
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 Years
- 7
- 9
- a
- Sposobna
- O meni
- dostop
- dostopen
- dodatna oprema
- računi
- pridobiti
- čez
- dejavnost
- dejansko
- dodajte
- Dodatne
- Dodaja
- Prilagoditev
- sprejme
- nasveti
- cenovno
- po
- spet
- agenti
- Avgust
- Airbnb
- vsi
- Ves čas visoko
- omogočajo
- skoraj
- že
- Prav tako
- vedno
- am
- Ameriška
- amortizacija
- znesek
- zneski
- an
- Analiza
- analitika
- analizirati
- in
- kaj
- kdo
- karkoli
- Apple
- Uporaba
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- pristop
- približuje se
- primerno
- SE
- OBMOČJE
- okoli
- AS
- vprašati
- vidiki
- sredstvo
- razred premoženja
- Sredstva
- domnevati
- At
- pozornosti
- privlačen
- Občinstvo
- Avtor
- Na voljo
- povprečno
- izogniti
- zaveda
- stran
- nazaj
- Ravnovesje
- Bilanca stanja
- Banke
- temeljijo
- V bistvu
- BE
- postal
- ker
- postajajo
- bilo
- pred
- zadaj
- Verjemite
- spodaj
- Prednosti
- BEST
- Boljše
- Big
- Velika slika
- večji
- največji
- Bill
- Bit
- Blackrock
- blagoslov
- svet
- knjige
- Škornji
- meja
- tako
- Kupil
- Pasovi
- BP
- blagovne znamke
- Brand New
- Break
- Breaking
- Predložitev
- posrednik
- izgradnjo
- builder
- gradbeniki
- Building
- zgrajena
- poslovni
- poslovni model
- podjetja
- zaseden
- vendar
- nakup
- KUPEC..
- kupci
- Nakup
- by
- klic
- kliče
- prišel
- CAN
- Lahko dobiš
- Kapital
- voziček
- Kariera
- opravlja
- primeru
- Denar
- denarni tok
- previden
- nekatere
- Zagotovo
- spremenite
- spremenilo
- Spremembe
- Chase
- poceni
- cenejša
- preveriti
- Na blagajno
- Mesta
- razred
- jasno
- Zapri
- zapiranje
- Sočasni gostitelj
- Koda
- COM
- kombinacija
- združujejo
- kako
- prihaja
- prihajajo
- skupnost
- kompleksna
- Pogoji
- zaupanje
- zmedeno
- Razmislite
- dosledno
- nenehno
- Gradbeništvo
- Izvajalec
- konvencionalne
- Pogovor
- pravilno
- strošek
- stroški
- bi
- država
- par
- pokrov
- pokritost
- kritje
- prevleke
- Crash
- ustvarjajo
- Oblikovanje
- Merila
- Crossed
- radovedna
- datum
- Datum
- Dave
- David
- dan
- Dnevi
- DCR
- ponudba
- Ponudba
- Dolg
- odločitve
- Zavrni
- globoko
- globlje
- opredeljen
- vsekakor
- opredelitev
- definicije
- Povpraševanje
- Demografski podatki
- Gostota
- Odvisno
- odvisno
- Oblikovanje
- dev
- Razvoj
- razvoju
- Razvoj
- DID
- drugačen
- težko
- Potopite
- umazanijo
- Popust
- popusti
- zaslon
- do
- ne
- Ne
- tem
- opravljeno
- dont
- dvomim
- navzdol
- padce
- desetine
- dramatično
- risanje
- vozniki
- vožnjo
- Kapljice
- posuši
- 2
- med
- Zgodnje
- enostavno
- olajšanje
- lahka
- Gospodarstvo
- element
- elementi
- E-naslov
- opolnomočiti
- konec
- dovolj
- vneseno
- Celotna
- epizoda
- epizode
- pravičnost
- Era
- zlasti
- bistvena
- vzpostaviti
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- oceniti
- Tudi
- VEDNO
- vedno spreminjajoče se
- Tudi vsak
- vsi
- vse
- Primer
- zanimivo
- izvršiti
- izvršitve
- obstoječih
- pričakovati
- pričakovanja
- Stroški
- drago
- izkušnje
- izkušen
- dodatna
- Faktor
- dejavniki
- sejem
- Padec
- Fallen
- družina
- fantastičen
- FAST
- strah
- hranjenje
- občutek
- občutek
- počuti
- Nekaj
- manj
- Slika
- finančna
- financiranja
- Najdi
- iskanje
- prva
- prvič
- pet
- fiksna
- stanovanje
- Flip
- Vrvice
- plavajoči
- Pretok
- po
- za
- Za vlagatelje
- moč
- sile
- Naprej
- je pokazala,
- štiri
- brezplačno
- iz
- polno
- v celoti
- Osnove
- Skladi
- nadalje
- Prihodnost
- Gain
- zaslužek
- igra
- vrzeli
- zbranih
- splošno
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- dana
- Giving
- Go
- Cilj
- Cilji
- dogaja
- več
- dobro
- prisodil
- veliko
- Igrišče
- Grow
- Pridelovanje
- Rast
- gostov
- Guy
- taksist
- imel
- Pol
- roke
- se je zgodilo
- Zgodi se
- Trdi
- sovražijo
- Imajo
- ob
- Glava
- vodil
- Postavka
- slišati
- Slišal
- težka
- pomoč
- Pomaga
- tukaj
- skrita
- visoka
- več
- Označite
- hit
- hitting
- držite
- drži
- Domov
- Homes
- Iskreno
- upam,
- upajmo, da
- v upanju,
- gostitelj
- Hotel
- Hiša
- Ohišje
- stanovanjskem trgu
- Kako
- Kako
- http
- HTTPS
- velika
- sto
- i
- Bom
- Ideja
- identificirati
- if
- prizadeti
- izvajati
- Pomembno
- izboljšanje
- in
- Poglobljena
- prihodki
- povečal
- narašča
- Industrija
- inflacija
- Podatki
- vpogled
- vpogledi
- instant
- Namesto
- Institucionalna
- Navodila
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Obrestne mere
- zainteresirani
- Zanimivo
- notranji
- v
- inventar
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- irr
- izolirani
- IT
- ITS
- iTunes
- james
- Job
- pridružil
- skoči
- samo
- Imejte
- vzdrževanje
- otroci
- Kill
- Otrok
- podreti
- Vedite
- Vedeti
- znanje
- ve
- Pomanjkanje
- Država
- v veliki meri
- Zadnja
- pozneje
- UČITE
- učenje
- vsaj
- pustite
- odhodu
- Led
- manj
- Naj
- Lets
- najem
- Stopnja
- Vzvod
- LG
- življenje
- kot
- vrstica
- likvidnostno
- Navedeno
- poslušalec
- Poslušanje
- seznami
- malo
- v živo
- živi
- nalaganje
- posojila
- lokalna
- kraj aktivnosti
- zaklenjeno
- logično
- logo
- Long
- dolgoročna
- več
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- Sklop
- ljubezen
- nizka
- nižje
- najnižja
- Zvest
- kosilo
- Luksuzni
- je
- Glavne
- velika
- Večina
- Znamka
- zaslužite
- Izdelava
- več
- Marža
- marže
- Tržna
- tržnih pogojih
- tržne sile
- vpogled v trg
- Prisotnost
- ogromen
- math
- max širine
- Povečajte
- mogoče
- me
- pomeni
- pomeni
- mediji
- ustreza
- omenjam
- omenjeno
- meritev
- Meritve
- Metro
- Meyer
- morda
- moti
- Miselnost
- Omiliti
- ublažitev
- Model
- mama
- Trenutek
- Denar
- mesec
- mesecev
- več
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- večinoma
- premikanje
- premikaj se naprej
- premikanje
- veliko
- my
- jaz
- skoraj
- nujno
- Nimate
- potrebe
- Niti
- Novo
- Nova gradnja
- Naslednja
- lepo
- devet
- št
- Noben
- normalno
- Običajno
- Opažam
- zdaj
- številke
- of
- off
- ponujanje
- pogosto
- Ok
- on
- enkrat
- ONE
- tiste
- samo
- odprite
- upravlja
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- nasprotuje
- Možnost
- or
- Da
- Ostalo
- drugi
- naši
- ven
- več
- Splošni
- lastne
- Lastnik
- Stran
- Papir
- del
- zlasti
- zlasti
- partner
- pasivno
- pasivni dohodek
- pot
- Plačajte
- Plačilo
- Plačila
- ljudje
- za
- odstotkov
- opravljeno
- Obdobje
- trajna
- dovoljenja
- Osebni
- Osebno
- kramp
- slika
- slike
- kos
- kosov
- Mesta
- Načrt
- planet
- načrtovanje
- načrti
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- predvajalnik
- igranje
- igra
- prosim
- Veliko
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- točke
- pop
- Pops
- Stališče
- mogoče
- potencial
- močan
- Praktično
- Premium
- priprava
- tlak
- precej
- prejšnja
- prej
- Cena
- Cene
- cenitev
- verjetno
- problem
- Izdelek
- Izdelki
- Dobiček
- donosnosti
- donosno
- Program
- Napredek
- Napovedi
- projekti
- obetaven
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- objavljeno
- vlečenje
- nakup
- namene
- zasledovanju
- Push
- Potiskanje
- dal
- izpolnjujejo pogoje
- količinsko
- Kvantitativnega popuščanja
- Hitri
- hitro
- Oceniti
- Cene
- precej
- ocena
- dosežejo
- Preberi
- pravo
- nepremičnine
- nepremičninski trg
- res
- Razlog
- Razlogi
- Rekapitulacija
- Priporočamo
- redno
- rehabilitacija
- relativna
- relativno
- ne pozabite
- Najem
- najemnine
- poročilo
- predstavljajo
- Reserve
- rezerve
- stanovanjskih
- upokojitev
- vrnitev
- vrne
- pregleda
- Nagrada
- nagrajeni
- Ride
- Pravica
- Tveganje
- tveganja
- Tvegano
- cesta
- krog
- pravila
- Run
- varna
- Je dejal
- prodaja
- Obseg prodaje
- Enako
- pravijo,
- rek
- pravi
- urnik
- Seattle
- drugi
- sekund
- glej
- videnje
- zdi se
- videl
- prodaja
- Prodajalci
- Prodaja
- pošljite
- Občutek
- Storitev
- nastavite
- nastavitev
- sedem
- več
- shaped
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- shed
- stanja
- Ustreli
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- strani
- podpisati
- podpis
- Podoben
- Enostavno
- saj
- sit
- SIX
- klofuta
- počasi
- Počasi
- upočasni
- počasen
- majhna
- manj
- So
- Soft
- rešitve
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- Včasih
- Kmalu
- Vesolje
- preživeti
- Poraba
- Sponzorji
- Komercialni
- namaz
- Razmiki
- stabilna
- Stage
- Začetek
- začel
- Začetek
- Država
- bivanje
- ostati
- vztrajno
- dinamičnega ravnovesja
- Korak
- Še vedno
- Strateško
- strategije
- Strategija
- Struktura
- naročiti
- uspeh
- taka
- nenadoma
- apartma
- povzeto
- Super
- Preverite
- sladka
- preklopi
- taktike
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- davek
- skupina
- povej
- nagiba
- Pogoji
- kot
- hvala
- da
- O
- Območje
- Prihodnost
- informacije
- Država
- njihove
- Njih
- POTEM
- Tukaj.
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- Razmišljanje
- ta
- letos
- tisti,
- mislil
- 3
- skozi
- vsej
- tick
- čas
- krat
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Ton
- tudi
- orodja
- Teme
- Skupaj za plačilo
- proti
- Trgovanja z dobičkom
- sklepanje poslov
- Transakcije
- Prepis
- Prehod
- ujet
- Res
- poskusite
- poskuša
- dva
- tip
- Vrste
- tipično
- Negotovost
- nekonvencionalen
- pod
- razumeli
- razumevanje
- sklepanje zavarovanj
- neznan
- Enota
- enote
- dokler
- nadgradnja
- Upside
- us
- uporaba
- Rabljeni
- uporablja
- uporabo
- navadno
- Uporaben
- vrednost
- Vrednote
- Vault
- Proti
- zelo
- Video
- Volatilnost
- Obseg
- vp
- Počakaj
- Čakam
- hoja
- želeli
- hotel
- želi
- je
- Watch
- valovi
- način..
- načini
- we
- Wealth
- teden
- vikend
- dobrodošli
- Dobro
- šla
- so bili
- Kaj
- Kaj je
- kdaj
- ali
- ki
- medtem
- bele
- WHO
- celoti
- zakaj
- bo
- zmago
- MODER
- z
- Čudovit
- beseda
- besede
- delo
- delal
- deluje
- deluje
- Klobase
- vredno
- bi
- pisni
- Napisal
- X
- leto
- let
- ja
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet