Vaša rutina za lastniški kapital lahko bi bilo skrivna omaka za zgodnejšo upokojitev. S toliko lastniki stanovanj in vlagatelji v najem nepremičnin po vsej državi sedi na sto tisočih v lastniškem kapitalu, eden vpraša: »Kaj pa, če ti uporabil ta ujeti lastniški kapital za ustvarjanje bogastva?" In čeprav večina lastnikov stanovanj ne bo želela prodati svojih primarnih bivališč, se refinancirati v višje hipotekarne obrestne mere ali tvegati, da bi vzela drag HELOC, Lastniki nepremičnin za najem so v odličnem položaju, da uporabijo svoje ogromne lastniške položaje za nadgradnjo do večjih, boljših naložb. Prinesli smo Chris Lopez, vlagatelj in agent s sedežem v Denverju, da pojasnim.
Chris je zmogel zgraditi precejšen nepremičninski portfelj precej hitro, a tudi on priznava, da je začel nekoliko pozneje. Potem ko je večino svoje kariere delal kot spletni tržnik, ki je postal dnevni trgovec, se je Chris odrekel vsemu, da bi se kot vlagatelju prijazen posrednik in vlagatelj usmeril v nepremičnine. In kot investitor v Denverju je videl domove, ki jih je kupil pred nekaj leti EKSPLODIRAJO v vrednosti, in mnogi drugi vlagatelji menijo enako. Torej, če ste v Austinu, Boiseju, Raleighu, Phoenixu ali katerem koli drugem razcvet nepremičninskih trgov, lahko se zdi, kot da sedite na kupu bogastva, ki se ga ni mogoče dotakniti. Ampak motili bi se.
V tej epizodi gre skozi Chris kako lahko lastniki stanovanj in vlagatelji v nepremičnine sprostijo "ujet" kapital v svojih domovih. On gre skozi kdaj kupiti, prodati ali popraviti in kako uporabljati BiggerPockets Kalkulator najema nepremičnin da se odloči za najboljšo potezo. Chris ve, da vsake nepremičnine ni vredno prodati/nadgraditi, a če zamenjajte nekaj bledih nepremičnin za denarno tekoče bi lahko LETA hitreje dosežete svoje upokojitvene cilje, z več denarja in manj stresa. Torej, želite odkleniti kapital svojega doma in pospeši svojo pot do predčasna upokojitev? Drži se!
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Mindy:
Dobrodošli v podkastu BiggerPockets Money, kjer intervjuvamo Chrisa Lopeza in se pogovarjamo o tem, kaj storiti z lastniškim kapitalom, ki je obtičal v vaši hiši.
Chris:
Zato mislim, da se vse vedno zmanjša na: "Hej, kakšni so tvoji cilji?" Bodite realni glede svojih ciljev, saj so vse nepremičnine sredstvo, ki vas pripelje do cilja. Zato mislim, da je zelo dobro, ko ljudje ponovno ocenijo to novo težavo, ki jo imajo. Medtem ko ponovno ocenjujejo problem, trg, prav tako ocenite, kakšni so vaši cilji trenutno in kako so se razvili. Ker nam to pove, kam naj gre Severnica, in nam pomaga sprejemati ustrezne odločitve.
Mindy:
Zdravo. Zdravo. Zdravo. Moje ime je Mindy Jensen in z mano kot vedno je moj sovoditelj Scott Trench, ki razmišlja o svojem denarju in njegovem denarju.
Scott:
super. Kako čudovit uvod mojega razvpitega sovoditelja.
Mindy:
To je Snoop. S Scottom sva tukaj, da narediva finančno neodvisnost manj strašljivo. Ste res mislili, da je to Notorious BIG? To je vredu. To je bilo še boljše. S Scottom sva tukaj, da narediva finančno neodvisnost manj strašljivo, manj samo za-nekoga-drugega. Da vam predstavimo vsako denarno zgodbo, ker resnično verjamemo, da je finančna svoboda dosegljiva za vsakogar, ne glede na to, kdaj in kje začnete.
Scott:
Tako je. Ne glede na to, ali se želite zgodaj upokojiti in potovati po svetu, nadaljevati z velikimi naložbami v sredstva, kot so nepremičnine, ustanoviti lastno podjetje ali ponovno oceniti svoj že zgrajen nepremičninski portfelj, vam bomo pomagali doseči vaše finančne cilje. in pospravite denar s poti, da se lahko podate svojim sanjam naproti.
Mindy:
Scott, zelo sem navdušen, da bom danes govoril s Chrisom Lopezom. Je lokalni vlagatelj in agent v Denverju in z njim se bomo pogovorili o tem, kaj storiti z vsem tem lastniškim kapitalom, ki je obtičal v vaši hiši. Preden pa to storimo, imamo v podcastu BiggerPockets Money nov segment z naslovom Money Moment, kjer delimo denarni trik, nasvet ali trik, ki vam bo pomagal na vaši finančni poti. Današnji denarni trenutek je, če imate težave z varčevanjem, uporabite varčevalno lestvico. Tukaj izberete nagrado, na primer slušalke AirPods ali dan v toplicah, in pomnožite ceno predmeta z dva do trikratno vrednostjo. Ko dosežete cilj prihranka in stroške artikla, se nagradite. Dobi ta predmet. Nato izberite dražji predmet in začnite postopek znova. Če imate denarni nasvet za nas, ga delite po e-pošti
Scott:
In kot opomnik, vedno iščemo goste, ki bi prišli v oddajo, da bi delili svojo zgodbo o denarju, ali pa se oglasite kot gost naših petkovih epizod Finance. Torej, če ste zainteresirani, se prijavite na biggerpockets.com/guest ali bigger pockets.com/financereview.
Mindy:
Preden pripeljemo Chrisa, si vzemimo kratek odmor.
In smo nazaj. Chris Lopez je nepremičninski agent in investitor v Denverju. Videti ga je mogoče na YouTube kanalu BiggerPockets, je pa tudi ustanovitelj podjetja Envision Advisors. Chris, dobrodošel v podcastu BiggerPockets Money.
Chris:
Živjo, Mindy. Navdušen sem, da sem tukaj, in pripravljen sem se pogovarjati o denarju in nakupovanju.
Mindy:
No, danes bomo govorili o nepremičninah. Chris, povej nam nekaj o sebi in za kaj točno si specializiran.
Chris:
Torej, kot veliko ljudi, biti nepremičninski agent in investitor v nepremičnine ni bila moja prva kariera. Pred kratkim sem dopolnil 40 let in pred približno osmimi leti sem bil pripravljen na svoje drugo dejanje v življenju. Kar se je nadaljevalo z mojim prvim podjetjem, ki je bilo veliko internetnega trženja in veliko dnevnega trgovanja na borzi in trgu tujih valut. Kratek odgovor je torej, da sem se veliko naučil o internetnem trženju in bil tam zelo uspešen. In pri dnevnem trgovanju in trgovanju s tujimi valutami sem bil grozen, tako kot večina ljudi. Vse to me je prisililo, da sem se vrnil in ugotovil: »Veš kaj? Nepremičnine so tisto, kar sem želel doseči, ko sem bil star 20 let, a za to nisem imel sredstev ali denarja. Toda zdaj sem v zgodnjih 30-ih. Dobil sem izkušnje, dobil nekaj denarja, dobil veliko več izkušenj. Lahko grem tja in začnem s tem.«
Tako sem se takrat odločil, da svojo kariero usmerim v nepremičnine, ker sem potreboval nov vir dohodka za svoje podjetje, želel pa sem se tudi ukvarjati z naložbami v nepremičnine. Zato močno verjamem v to, da bolj kot lahko združim svoje zanimanje in svojo kariero s svojimi dolgoročnimi upokojitvenimi cilji, naložbenimi cilji, bolje je. Tako sem naredil fix-and-flip, zaslužil denar, vendar sem to sovražil. Poskusil z veleprodajo. To ni bilo zame. Ko sem šel tja in se pogovarjal z nepremičninskimi agenti ter šel tja in začel sklepati nepremičninske posle, sem ugotovil: »Vau. V svetu nepremičninskih agentov je velika priložnost, da grem tja in postanem agent ter pomagam ljudem, da gredo tja in delajo, kar hočem.« Kar ni popravi in obrni ali služi kratkoročnega denarja na debelo, ampak kako iti tja in vlagati, da bom v naslednjih 20 letih lahko dosegel svoje upokojitvene cilje.
Zato sem svoje veščine internetnega trženja izkoristil, da sem postal nepremičninski agent. Da začnem graditi svoj posel, spravim svoje ime na dan, vodi inženiring. In naredil sem nišo za pomoč ljudem pri vlaganju v nepremičnine tukaj, lokalno v Denverju. Zato sem se zelo osredotočil na kraj v Denverju ter to dolgoročno miselnost in trende vlaganja v nepremičnine. Torej, to nas pripelje do predstavitve.
Scott:
ja Eden od izzivov, s katerimi se soočajo vlagatelji v nepremičnine v Denverju, vključno z mano, verjetno tudi vi, Chrisom in Mindy, tudi vi, je, da nam je v zadnjih 10 letih zelo dobro uspelo vlagati v tukajšnje nepremičnine. Vrednosti nepremičnin so se izjemno povečale. Kupili ste nepremičnino pred petimi, šestimi, sedmimi, osmimi leti, morda se ji je vrednost podvojila ali skorajda. Morda smo z izplačilom refinancirali nekaj nepremičnin. Osebno sedim na kupu lastniškega kapitala in počutim se obtičanega. Zelo sem vesel, da imam to težavo. Ne pritožujem se nad tem problemom, vendar sem obtičal. Prav?
Ker če prodam nepremičnino, moram plačati davek na dobiček. Odplačati moram svojo hipoteko, potem pa moram ta denar prerazporediti v nekaj drugega, kar bo imelo smisel. Če bi na primer kupil drugo nepremičnino brez menjave 1031, bi svojo 3-odstotno hipoteko zamenjal za 5- ali 6-odstotno hipoteko. Če 1031 zamenjam, delam isto stvar. Moram zamenjati hipoteke. Če izplačam refinanciranje, da izvlečem gotovino, velja enako. Zamenjam svojo nizko obrestno mero. Ta problem naraščajočih obrestnih mer je po mojem mnenju res ustvaril zanimiv problem za tiste med nami, ki vlagamo. Zanima me, kaj mislite o dostopu do tega lastniškega kapitala in kako se vlagatelji spopadajo s to dobro težavo?
Chris:
Ja, in to je način za začetek. Velik problem je imeti. To je prvi svetovni uspešen problem in kraji, kot so Denver, Austin, Salt Lake City, številni trgi, ki so v zadnjem desetletju doživeli porast, imajo to težavo. V bistvu gre za to, da je nekdo kupil nepremičnino pred nekaj leti po 7, 8, 9-odstotni zgornji stopnji. Zelo dobra najemnina. Hitro naprej, najemnine so se zvišale, 40, 50 %. Vrednosti so se podvojile ali potrojile. Zdaj so se mejne stopnje znižale. Zdaj sta zgornji stopnji 4 % in 5 %. In nižje kot so zgornje meje, običajno slabši je najem po splošnem pravilu. Tako predstavlja ta zanimiv izziv za ljudi, ki pravijo: »Hej, na svoji nepremičnini služim kar dober denarni tok. 800 do 1,200 $ na mesec za enodružinski najem tukaj v Denverju. Ostalo mi je še 200,000 $ hipoteke pri 3.25 %, vendar je moja nepremičnina vredna 800,000 $.« In to so vse točke, ki si jih izpostavil, Scott, glede: "Kaj delaš?"
Zato menim, da je zelo pomembno, da ljudje najprej naredijo korak nazaj in naredijo globalni pregled svojih ciljev, ker bom uporabil svoj primer. Nepremičnine sem začel kupovati, ko sem bil samski. No, zdaj sem poročen, imam nov posel in imam dva majhna otroka. Moje življenje se je dramatično spremenilo. Tako so se moji cilji spremenili in spremenilo se je tudi, koliko časa želim vložiti v svoje naložbe v nepremičnine. Želim preživeti čas s svojimi otroki, ne pa hoditi ven in pleskati sten. Zato mislim, da se vse vedno zmanjša na: "Hej, kakšni so tvoji cilji?" Bodite realni glede svojih ciljev, saj so vse nepremičnine sredstvo, ki vas pripelje do cilja. Zato mislim, da je zelo dobro, ko ljudje ponovno ocenijo to novo težavo, ki jo imajo. In medtem ko ponovno vrednotijo problem, trg, ocenite tudi, kakšni so vaši cilji trenutno in kako so se razvili. Ker nam to pove, kam naj gre Severnica, in nam pomaga sprejemati ustrezne odločitve.
In, mislim, velikokrat ni pravilnega ali napačnega odgovora za ljudi, ko gre za lastniški kapital. In mislim, da je zelo pomembno najprej pogledati, "Hej, če to prodam, kakšne so moje davčne posledice?" Mislim, vdrl sem v hišo. Scott, vdrl si v hišo. Veliko poslušalcev BiggerPockets je House vdrlo. Če ste v priložnosti, ko lahko prodate nepremičnino in ste v izključitvi kapitalskih dobičkov dve od petih let, potem je morda res pravi čas, da kupite in vzamete 200 , 300,000 $ lastniškega kapitala ni na mizi. Vzemi to darilo strica Sama in teci z njim. Zdaj velika večina ljudi ne more dostopati do te izključitve kapitalskih dobičkov. In potem se ljudje osredotočijo na: "Oh, no, nočem se znebiti svoje 3-odstotne obrestne mere." No, ja, vendar ne bi gledal samo na eno metriko. Ker obstaja veliko scenarijev, kjer z držanjem teh 3 %, medtem ko varčujete z obrestmi, prihranite en dolar tukaj. Toda tukaj dejansko zamujate 10 USD ustvarjanja premoženja, če tega ne prerazporedite s finančnim vzvodom in nepremičnino z boljšo kapitalsko obrestno mero.
Torej se velikokrat zmanjša na dejansko izvajanje več scenarijev. Hej, ugotovi, kakšni so tvoji cilji. In potem: »Kaj lahko naredim s to nepremičnino? Naj pravzaprav samo izvedem scenarije. Naj ga odplačam?« In za veliko ljudi to ni pravi odgovor. Kajti če morate za svoje upokojitvene cilje zbrati več nepremičnin, vas izplačilo nepremičnine ne bo pripeljalo tja.
Scott:
Lahko tukaj postavim kratko vprašanje? Rekli ste, da bi lahko bila dobra ideja prerazporeditev lastniškega kapitala iz mojega premoženja v premoženje z višjo mejo. Ampak jaz sem vlagatelj tukaj v Denverju in sem aroganten kot ves hudič. In mislim, da sem kupil nekaj najboljših nepremičnin za najem, denarno tekočih nepremičnin za najem tukaj, in nisem prepričan, da bo zgornja stopnja za drugo nepremičnino tukaj v Denverju višja od tistih, ki jih imam jaz. Mislim, da sem s tem sestavil razmeroma dober portfelj. Torej v tem primeru predlagate, da grem na primer izven države in grem v drugo nepremičnino? Sprašujem se, ali mnogi vlagatelji menijo, da ima njihov portfelj tam razumne zgornje meje in je, vsaj glede stanja njihovega premoženja, med boljšimi vrstami donosnih naložb na njihovem območju.
Chris:
Kakšna je zgornja meja ene od vaših lastnin?
Scott:
seveda. Rekel bi, in uporabljam razmerje med najemnino in ceno kot bolj pravilo, vendar bi rekel, da je v razponu najemnine od vrednosti 0.65.
Chris:
Pa kaj? Torej 5- do 6-odstotna stopnja zgornje meje?
Scott:
Seveda, če smo prijazni. ja
Chris:
No, mislim, v redu. Torej, mislim-
Scott:
In to je visoko za Denver.
Chris:
Ja.
Scott:
Ja.
Chris:
Velikokrat je veliko ljudi kupilo … Še posebej tukaj v Denverju. Uporabil bom skrajni scenarij, ker je odvisno od trenutne vrednosti nepremičnine. Veliko ljudi naredi napako: "Oh, to nepremičnino sem kupil pred sedmimi leti." Super. To ni več pomembno. Kupili ste nepremičnino z 9-odstotno zgornjo mejo. Uporabiti moramo današnje številke. Iz vseh analiz, ki sem jih opravil, je pravilo, da če je lastnina pod 4-odstotno zgornjo mejo, 4-odstotno zgornjo mejo s provizijo PM, je pogosto smiselno prodati in prerazporediti ali 1031. Če je nad 4-odstotno lastnino zgornje meje, to velikokrat pomeni, hej, refi in prerazporedi.
Zdaj, z višjimi obrestnimi merami, so se stvari spremenile. Razmiki so težji, vendar sem ugotovil, da je 4-odstotna stopnja zgornje meje prag. In velikokrat se sliši: "Hej, ljudje imajo lastnino 3.5-odstotne zgornje meje." Ker so kupili nepremičnino v Sloan's Lakeu, ki je območje, ki se je v Denverju močno podražilo. Prodam nepremičnino s 3.5-odstotno mejo. In rekel bi: "Potrebujete približno 1.5- do 2-odstotno povečanje zgornje meje skupaj s povečanim finančnim vzvodom." Torej je višja stopnja zgornje meje in višji finančni vzvod ključ do tega, da se ta transakcija izplača.
Mindy:
V redu. Ves čas visim na forumih BiggerPockets, ki jih najdete na biggerpockets.com/forums, in ugotavljam, da je koncept zgornje meje zmeden celo za nekatere zelo izkušene vlagatelje. Ali lahko razložite, o čem govorite, tako da bodo ljudje, ki poslušajo in so verjetno zelo zmedeni, razumeli?
Chris:
Vsekakor in hvala, da si to omenil. Stopnja zgornje meje je torej v bistvu vaš neto poslovni prihodek, deljen s trenutno vrednostjo vaše hiše. Torej to pomeni, da vzameš svojo najemnino. Odštejete vse podatke o delovanju. Torej v bistvu vse razen plačila hipoteke. PM, popravila in vzdrževanje, davki, zavarovanje, pristojbine HOA, urejanje okolice, karkoli že je. To vam daje vaš neto dohodek iz poslovanja in je le še en način za oceno uspešnosti te nepremičnine. Osebno delam zgornje meje. To mi je dobro uspelo, prav tako je dobro, ker imaš dolg ali ga nimaš. To je samo način, da z visoke ravni razumete, kako lahko lastnosti delujejo. Vem, da veliko ljudi uporablja GRM ali multiplikator bruto stopnje, zgornjo mejo. Zelo podoben koncept, le malo bolj napreden in niansiran. Vendar se mi zdi, da je to zelo dober način za pomoč pri govorjenju na visoki ravni, preizkus vohanja. "Hej, to izgleda dobro." Ali pa: »Hej, imaš 4-odstotno zgornjo obrestno mero. Tukaj je nekaj stvari na visoki ravni, ki jih lahko narediš.«
Scott:
Torej, uporabljal sem nekakšen koncept GRM. Razmerje med najemnino in ceno je inverzija GRM za razmišljanje o denarnem toku moje nepremičnine. Pravite zgornje meje. Zgornje stopnje so boljše. Moral bi uporabiti zgornje meje. Ampak res gledam na to, da je razmerje med najemnino in ceno na najvišji ravni, čeprav lahko zlahka tako zavrtim. Kakorkoli že, torej pravite, da bi lahko nepremičnino z nizko kapitalsko obrestno mero, trenutno nekaj v razponu 4 ali nižje, kar mnogi vlagatelji ugotovijo, da imajo posebej v Denverju, ponovno zamenjali za nepremičnino, ki bi lahko zaslužila 6- ali 7-odstotna stopnja zgornje meje na trgu. In to bi lahko pomnožilo vaše donose, odvisno od tega, kako izkoriščate in predpostavk, ki jih naredite.
Torej, tam je ogromno opozoril. Toda z eno od teh lastnosti bi lahko bili neoptimalno razporejeni, kar pravite. Kako naj utemeljim … Moram narediti toliko predpostavk in moram verjeti v toliko stvari, da pridem na cilj, na katerem ste. Moram verjeti, da bo moja hvaležnost na tej ravni. Moram razumeti razliko med obrestnimi merami za dolg, ki ga trenutno imam, in tistim, ki ga bom pridobil na novi nepremičnini. Kako naj si omislim vse te odločitve, da bom prepričan, da če sem pri zaključku: »Oh, če imam nepremičnino s 4-odstotno mejo, je čas, da jo prodam in prerazporedim v nepremičnine z višjo kapitalsko obrestno mero«?
Chris:
Obrnete se na svoje kalkulatorje in preglednice. Torej, mislim, zelo preprosta stvar je, mislim, hej, pojdi uporabiti kalkulatorje BP in pojdi vključiti razpon najemnine … Pojdi vzemi kalkulator s preglednicami najemnin in priključi na najemnino, ki jo imaš danes. Vendar ne uporabljajte številk, ki ste jih uporabljali pet let, ko ste ga kupili. Uporabite današnje številke. »Hej, kakšna je današnja vrednost? Kakšna je današnja najemnina? Kakšni so današnji podatki o obratovanju?« In zavarujte, kot da nepremičnino kupujete danes. Ker vsakič, ko podpišete novega najemnika ali podpišete novo najemno pogodbo ali jo refinancirate, v bistvu za nekaj časa znova odkupite nepremičnino. Torej preglejte scenarij in recite: "Hej, ali je ta lastnina smiselna?" To lahko naredite s kalkulatorjem krvnega tlaka in nato ugotovite, kako deluje.
Tako sem si prejšnji teden ogledal strankino nepremičnino in to je zelo pogost primer. Nepremičnino so kupili za 300,000 dolarjev v Denverju. Zdaj je vreden okoli 650. Dobili so 200,000 dolarjev hipoteke, 3-odstotno posojilo obrestne mere in 400 tisočakov kapitala. Ampak to je lastnina 3.5-3.6-odstotne zgornje meje. Super. Priključite kalkulator in preverite, kako deluje, nato pa ugotovite, koliko lastniškega kapitala imate. V tem primeru recimo 400,000 $. In samo zaokrožite navzgor ali navzdol za nekatere prodajne stroške, pristojbine. Predpostavite 1031 in odigrajte nekaj takšnih scenarijev. In reči: »Super. Če imam 500,000 $ za položiti, bom šel kupiti to drugo lastnino z najvišjo obrestno mero.« Morda je v Denverju, morda na vašem lokalnem trgu ali pa je zunaj države. Samo, hej, ne glede na nepremičnine, ki jih gledate, se vključite: "Hej, če bi to prodal, prevzel lastniški kapital in kupil to nepremičnino z višjo kapitalizacijo, kako se to obnese?"
Zdaj, kar pogosto vidimo … In še enkrat, vzemite to z vidika Denverja. Ta oseba proda to nepremičnino za 650,000 $. Plačujejo stroške nepremičninskega posrednika in stroške zapiranja, 1031 it. Kupili bodo prostor za približno 1.1 milijona dolarjev. Da pa ustvarimo denarni tok, imamo 35, 40-odstotno predplačilo po 7-odstotni obrestni meri. Velikokrat se torej zgodi, da so jo po tem scenariju prodali, 35 % nižje, in prešli s 3.5 na 5.5 zgornjo obrestno mero nepremičnine. Torej, precej konzervativno in precej realistično. Njihov denarni tok bo ostal približno enak. Vendar se njihovo skupno vrednotenje poveča in njihov neto poslovni prihodek se pogosto več kot podvoji. Zato to pogosto pogledam: »Hej, to je prihodnji dolar. To je prihodnja vrednost.”
In to je za res, bom rekel, bolj neposredno vlaganje za ljudi, ki želijo iti tja in najti nepremičnino z dodano vrednostjo. To je bolj podobno: »Hej, samo rad bi šel tja, pogledal nekaj nepremičnin, prerazporedil svoj kapital. Sem zaposlen strokovnjak. Sem zaposlen človek.” Za to vrsto hitrosti si res bolj prizadevate samo za prerazporeditev svojega kapitala. In tu pride do tega, da veliko strank, s katerimi se pogovarjam, vključno z mano, danes ne živim od svojega denarja s svojimi nepremičninami. Imam drug dohodek, ki to omogoča, in vse moje najemnine so za … To je moja upokojitev. To je moj naložbeni sklad. Torej tam ne potrebujem ogromnega denarnega toka.
Zdaj želim, da moje nepremičnine denarno tečejo, vendar se nekako spušča na: "Hej, ali želiš več denarnega toka danes ali želiš trgovati, da boš zaslužil več denarnega toka v prihodnosti?" Torej velikokrat, tudi s temi zelo ekstremnimi primeri nepremičnine z nizko kapitalsko obrestno mero in visokim lastniškim kapitalom, čeprav ni tako dobra, kot je bila pred enim letom, je še vedno smiselna v 10, 20, 30 letih igra šaha vlaganja v nepremičnine. Ne vem, ali sem tam odgovoril na vaše vprašanje ali sem zmotil vodo.
Scott:
Ne, mislim, da je prav. In mislim, da mi je všeč vaš odgovor, in ne samo zato, ker je bil vtič za naše kalkulatorje na biggerpockets.com/calc. Ampak to je kot "Hej, to je odgovor, da vneseš te stvari v preglednico in sprejmeš nekaj odločitev in narediš nekaj predpostavk." In ena od ključnih predpostavk, ki bo tam notri, je, poglejte, če analizirate novo nepremičnino, boste lahko dobili predplačilo, vse osnovne številke v zvezi z najemninami, denarnim tokom in vsem tem vrste stvari. Upajmo, da če ste vlagatelj v nepremičnine, se s takšnimi domnevami povsem razumete.
Toda ključne v tej analizi bodo obrestna mera za vaš dolg, ki ga boste dobili za novo nepremičnino, in stopnje apreciacije, ki jih imate glede rasti najemnin in rasti cen v naslednjih 30 letih, zlasti v naslednjih nekaj letih s tem. No, 30 let, če razmišljate dolgoročno, ali krajši čas, če razmišljate kratkoročno. To je res pomembno in mislim, da bo res zanimivo. Mislim, da bodo ljudje ugotovili, da bi jih lahko strategija prerazporeditve stala, če ne verjamejo, da bo apreciacija zelo visoka. Lahko bi bilo precej posledično. Če pa verjamete v zvišanje vrednosti v naslednjih nekaj letih in lahko navedete 3, 4, 5-odstotno število zvišanja vrednosti, potem bo to, kar govorite, delovalo res, zelo dobro. Je to v veliki meri točno, Chris, po tvojih izkušnjah?
Chris:
Da, vendar moram zavrniti predpostavko o cenitvi. Torej imaš prav. Mislim, ne priporočam prevzema 6%, 8%, 10% apreciacije. Pred leti tega nisem priporočal. Nekako prevzamem 3 do 5 % za zgodovinska sredstva. Zdaj, naslednje leto ali dve, si rečem: »Hej, verjetno bomo na ravni, vsaj v Denverju. Lahko damo točko, lahko damo točko, vendar samo nekako domnevamo, da ne cenimo.” Mislim, da je bolj pomembna stvar … Ker imaš prav. Če delate nore predpostavke, boste zgrešili. Toda tudi če kupite drugo nepremičnino, recimo, da prodate v Denverju in kupite v Denverju od 3.5 do 5.5 nepremičnine z najvišjo stopnjo. Če tam dejansko izvajate pravo zavarovanje, ste še vedno boljši od čiste izkušnje z bogastvom ali izkušnje z ustvarjanjem bogastva, ker je to še vedno višja stopnja zgornje meje.
Zdaj, če se zviša ali najemnine rastejo hitreje, je to velika, debela češnja na vrhu, ki bo povečala vaše donose. Toda tudi če sta apreciacija in rast najemnine razmeroma nespremenjena, kar mislim, da bo za večino države tako še leto ali dve, ali pa bo od -3 do +3 za veliko območij, tako ravno , je lahko še vedno zelo smiselna in še vedno prava poteza pri dolgoročnem ustvarjanju bogastva. Torej spoštovanje tega ne bo pripomoglo ali pokvarilo. Naslednje leto ali dve bi zelo, zelo konzervativno sklenil zavarovanje pri 0, 1 %, nato pa se dolgoročno verjetno vrne na 3 ali 4 %.
Druga stvar je tudi ta, da gledaš na priložnosti. To je bilo nekaj stvari, ker ljudem priporočam, da gredo tja in se samo, mislim, igrajo s tono izračunov. V tem primeru: »Hej, jaz sem vlagatelj v Denverju. Prodaj v Denverju, kupuj v Denverju. In to počnete na svojem trgu. Zdaj tudi rečete: "Hej, prodajaj v Denverju in kupuj zunaj države po boljši zgornji stopnji." Ker Denver je kaj? Verjamem, da je trenutno najdražje neobalno mesto. Denarni tok je torej zelo, zelo težko najti. Torej pojdite pod jamstvo: "Hej, če sem kupil to." In potem sem sklenil noro količino zavarovalnih poslov, kjer smo si rekli: »Hej, no, nočem se odpovedati svoji borzi 1031. Kaj pa, če bi ga prodal in preoblikoval v DST, statuary trust Delaware?« Ja, prihraniš denar pri davkih. Toda v naslednjih petih letih, odkar ustvarjate 5-odstotni donos, začnete dolgoročno dejansko izgubljati denar.
Zagnal sem scenarije: "Hej, če bi dejansko samo plačal kapitalske dobičke, bi moral imeti 400,000 $, vendar gre 100,000 $ drugam." Toda vzamem 300,000 dolarjev in naredim še eno naložbo v nepremičnine, v sindikat, v drugo podjetje. Toda dobim tako višjo IRR, da je še vedno lahko smiselno in rečem: »Veš kaj? Splača se pojesti te kapitalske dobičke.« Torej, tukaj vam ne bom dajal priporočil. Moje bistvo je, da veliko ljudi počne veliko stvari, kaj če. No, naredite stvari, kaj če, in zaženite izračune s preglednico ali kalkulatorjem BiggerPockets. In potem lahko vzamete ta kalkulator in naredite vse za svojo nepremičnino, nepremičnino na vašem trgu, kraj zunaj države, DST. Lahko ugotovite pasivno vlaganje, take stvari. "Hej, kakšni so ti donosi in kako izgledajo te davčne posledice?" Ustvarite veliko sliko stvari.
In potem je naslednja stopnja, dejansko pojdite skozi in se prepričajte, da govorite o svojem CPA. Kakšne so davčne posledice? Ker velikokrat vem, da za svojo osebno uporabo ocenim, kaj bi imel v lasti v zvezi z amortizacijo ali zajetjem kapitalskih dobičkov, in moje ugibanje ni zelo dobro. Torej sem govoril s svojim CPA. Na stvari bom gledal tudi kot: »Ja, lahko greste izven države in zgornje meje so višje, privlačnejše. Toda zdaj morate imeti dodaten strošek potovanja in razvoja novega omrežja na trgu.« Kar ni dobro ali slabo, vendar se te ure in stroški običajno ne prikažejo pri zavarovanju nepremičnine. Zato močno verjamem v, zaženite kup scenarijev in nato poglejte meritve. In potem si oglejte tudi davčne posledice in poglejte: "Hej, koliko pasovne širine in denarja potrebujem, da dejansko izvedem to novo strategijo?" In samo zabavajte se pri izvajanju scenarijev.
Mindy:
Ta nasvet mi je zelo všeč, ker se je lahko zelo enostavno ujeti v FOMO ali karkoli že trenutno počne trg. Ste nepremičninski posrednik. Se spomnite pomladi lanskega leta, ko so vsi kupovali, vi pa včasih niste mogli priti na ogled v nekaterih od teh bolj vročih hiš? Ali pa bi šli noter in bi bila samo ta vrtljiva vrata ljudi in bi izgubili. Ste 1 od 37 ponudb. Vidim torej, da so ljudje res zelo navdušeni nad tem. Letošnjo pomlad, po tem, kar sem videl do sedaj, spet začenja izgledati tako. Ne do te mere, ker nimamo velikih obrestnih mer. Toda na območju Denverja še vedno postaja zelo, zelo vroče. Torej bi lahko bila mamljiva prodaja. »Oh, poslušam Chrisa v oddaji BiggerPockets Money Podcast. In rekel je, da moja zgornja stopnja ni dobra, zato bi moral prodati.”
Ne, tega ne pravi. Pravi scenarije. Zaženite veliko scenarijev. Pogovorite se s svojim agentom in poglejte, kaj mislijo, da bi lahko dobili za svojo nepremičnino. Izračunajte številke na podlagi tega zneska, morda malo manj, morda malo več. Toda preden skočite z obema nogama, poglejte, kaj vam bodo prinesle vse te možnosti. Prodaš ga, potem pa si rečeš: "Oh, ne morem narediti 1031, ker se je moja časovnica iztekla." O 1031 vem dovolj, da bi bil nevaren. Obstaja zelo specifičen čas, v katerem morate kupiti novo nepremičnino, da določite tri nepremičnine. In če ne, je vaš 1031 zunaj. Če vnaprej ne pridobite nekoga, ki bi namesto vas prevzel denar in ga zadržal, je vaš 1031 zunaj. Če se polastite denarja, potem dolgujete vse te davke. Vključenega je torej veliko načrtovanja. Če pa razmišljate o prodaji, preverite številke. Prepričajte se, da je smiselno. Zaženite vse številke. Pogovarjaj se z ljudmi. To mi je zelo všeč.
Scott:
ja Chris, zdi se, da obstaja nekaj možnosti. Lahko prodam nepremičnino, lahko refinanciram nepremičnino ali pa ne storim ničesar in pustim, da se moj dolg z nizkimi obrestmi amortizira. Odločil sem se, naj se moj dolg z nizko obrestno mero amortizira. To je bil trenutno moj pristop. Nisem prepričan, ali je to pravi pristop, in se moram vprašati. In v primeru prodaje nepremičnine imam tam dve možnosti. 1031 menjava ali samo žetev … Imam možnost A. Prodaja dela A je 1031, prodaja dela B pa žetev dobička. Ali imate kakšne študije primerov ali morda scenarije, skozi katere bi nas lahko vodili ljudje, ki so izbrali vsako od teh možnosti in zakaj so to storili, ali morda primere iz vašega osebnega portfelja?
Chris:
ja Vsekakor. Ena stvar, rad bi skočil nazaj na to, kar je govorila Mindy. Moja najljubša stvar pri … Kaj bi priporočil, potem ko narediš vse scenarije in se pogovarjaš z ljudmi, in to počnem ves čas. Moja najljubša funkcija BiggerPockets je forum. Rad berem objave drugih ljudi, objavljam pa tudi svoje. In ne objavljajte »Hej, fantje. Razmišljam o prodaji nepremičnine. Kaj naj naredim?" Ne objavljaj takšne bedne objave. Naredite objavo, kot je: »Hej, izvedel sem scenarij. Tukaj so številke. In dosegel sem tri pozitivne rezultate za to, to in to. Tukaj so moje številke. Tukaj so moje misli. Skupnost BP, pošljite mi povratne informacije.« Dobili boste veliko odličnih povratnih informacij. Prav tako boste pridobili ljudi, ki se bodo obrnili na vas, da bi ponudili druge priložnosti. Zato vedno opravite skrbni pregled. Ampak skupnost tam, mislim, da je absolutno najboljši del BiggerPockets ali moj najljubši del. Torej naredite vse to, nato pa to delite s forumom in spodbudite skupinsko razmišljanje.
Scott:
Všeč mi je. Kalkulatorji BiggerPockets in forumi BiggerPockets. Tako je. Objavite pametno vprašanje in dobili boste pametne odgovore.
Mindy:
Pameten odgovor. In dobili boste veliko različnih odgovorov. "Hej, všeč mi je, kar ta oseba pravi, vendar mislim, da tega dejavnika ni upoštevala." Dobili boste zelo izkušene ljudi, ki vam bodo povedali, kaj bi storili v tej situaciji, in najverjetneje vam bodo razložili, zakaj. Ljudje na forumih radi govorijo o nepremičninah. In pri nas je malo drugače, ker se ukvarjamo z nepremičninami. Ko pa radi govorite o nepremičninah in ste nepremičninski vlagatelj, nikogar drugega v vašem življenju ne zanima. Tega nočejo slišati. Želijo vam samo povedati o slabi izkušnji, ki so jo imeli. Toda na forumih BiggerPockets imate ljudi, ki to počnejo. Ljudje, ki to počnejo dlje kot vi in imajo scenarije, skozi katere morda še niste bili, kjer vam lahko dajo izkušene nasvete.
Chris:
Da.
Mindy:
In nisem mislil, da bo to zvenelo kot reklama, ampak...
Chris:
Ne. Ampak, mislim, ali obstaja prednost, fantje? Uporabi. Mislim, to je bilo eno najboljših sredstev, ki sem jih uporabil v svoji nepremičninski karieri kot agent, kot investitor. V redu. Torej, če se vrnem k nekaterim primerom. Torej, če stopim korak nazaj, imam diplomo iz finančnega načrtovanja in vedno sem imel željo po dolgoročnejšem načrtovanju. Ne maram tega početi v delnicah in obveznicah, kjer si rečem: "Hej, daj to v indeksni sklad, to pa je dolgočasno in nastavi in pozabi." Nepremičnine so veliko bolj kompleksne. Torej, kar delam zase in kar delam za svoje stranke, sem nekako sestavil okvir v petih korakih. To bom uokviril s tem in to bo vodilo skozi nekaj pogostih scenarijev, ki jih vidimo na trgu.
Prvi korak je torej, kakšni so vaši cilji? Kot sem že omenil, preglejte svoje cilje. Nepremičnine so vozilo, s katerim lahko pridete tja. Drugi korak, poglejte svoj celoten portfelj. Veliko ljudi svoje najemnine gleda izolirano. Ampak hej, kako deluje pri vaših 5, 7 ali 10 izposojah kot celota? Tako kot bi pogledali svojo IRA, vaš 401(k), to. "Hej, kako se vse skupaj obnese?" Tretji korak je, da greste ven in začnete pregledovati svoje individualne lastnosti, svoja individualna sredstva. »Hej, kakšne so priložnosti? Kakšne so številke?" Naredite SWOT analizo tam. Četrti korak, izvedite tiste scenarije, o katerih smo govorili. In potem je peti korak, napišite svoj akcijski načrt.
Torej je to zelo dobro za vlagatelje. Poleg tega, če ste tam zunaj agent, sem ugotovil, da je to neverjetno orodje za dodajanje vrednosti za moje stranke. Tako jaz in moja ekipa opravimo približno 30 do 40 teh sej portfelja na leto. Ali, oprostite, en mesec. To so nekakšna vaša letna srečanja finančnega načrtovanja z našimi strankami in za nas kot vlagatelje. Tako smo dobili veliko dobrih podatkov. Tam vidimo nekaj trendov. In če naštejemo nekaj običajnih primerov, gre za to, da se veliko ljudi bliža upokojitvi. No, za njih so manj osredotočeni na rast in bolj na dohodek. Torej so morda v svojih 50-ih ali 60-ih, se začenjajo upokojiti ali želijo narediti korak nazaj. Otroci gredo na kolidž ali od doma. Ne potrebujejo tone prihodnjih prihodkov ali tone prihodnje rasti. V naslednjih nekaj letih potrebujejo več dohodka.
To je torej zelo drugačen primer kot nekdo, kot sem jaz, kjer moram še vedno nabrati več nepremičnin, da se v naslednjih 10 ali 20 letih upokojim na ravni, ki jo želim. Še vedno sem v fazi kopičenja. Za ljudi, ki so pogosto v fazi bližajoče se upokojitvi, je morda smiselno odplačati nepremičnine in reči: "Hej, če imate te nepremičnine izplačane, kakšen je denarni tok?" Toda hkrati izvajate scenarije: »Hej, v istem času, če odplačate te lastnosti, hej, poglejte trojno mrežo. Hej, poglej dolžniški sklad, ki bi lahko plačal 8 ali 10 % donosa.” Lahko počnete različne stvari, vendar se morate prepričati, da je to v skladu s tem ciljem. Tako se veliko ljudi, ki so v tej upokojitveni fazi, veliko odloči, da gredo tja in samo še naprej odplačujejo svoje nepremičnine. Torej si rečete: "Hej, če le odplačate svoje nepremičnine, ste dosegli cilj glede dohodka."
Potem bodo velikokrat izbrali pristop snežne kepe dolga in začeli odplačevati eno nepremičnino ali najnižje stanje ali najvišjo obrestno mero. Torej, "Hej, začni to odplačevati." In potem odplačajte naslednjega, odplačajte naslednjega. In velikokrat bodo prodali eno nepremičnino, ki je njihova pasja last ali [neslišno 00:30:40]. Na primer, »Hej, ta nepremičnina, to je bolečina v zadnjici. Sovražim to. Ne deluje dobro.” Super. No, znebi se tega. Zahvalna zabava. Šli bomo naprej. Za veliko ljudi je torej odplačilo lastnine lahko res dobra poteza. Zdaj pa, če rečete: "Hej, če odplačam nepremičnino in nimam dohodka, ki ga želim," imamo problem.
Scott:
Tako smo imeli odlično razpravo o temi, kot je ta, v oddaji BiggerPockets Money 322, Zakaj vaš denarni tok nepremičnine za najem ni tak, kot mislite, da je. Tam smo imeli gosta, ki je imel devet nepremičnin za najem in je živel od plače do plače, ker ni bilo denarnega toka. Torej, če se sprašujete o tem, če niste prepričani, ste lahko v tej situaciji, če imate nekaj najemnin, pri katerih je vsaj nekaj v najboljšem primeru brez dobička in morda z negativnim denarnim tokom. In mislim, da boste v tej situaciji to odkrili, če sledite petim korakom, ki jih je opisal Chris. In v tej posebni analizi posamezne nepremičnine boste ugotovili, katere bi verjetno morali prodati ali izstopiti. Chris, ali si to naredil s svojim portfeljem v zadnjem letu ali dveh?
Chris:
Imam. Tako sem naredil svoj pregled portfelja. Letos nisem naredil nobenih premikov in to je bilo bolj zato, ker je moj portfelj dejansko … Je precej dobro optimiziran z zgornjimi stopnjami, razmerjem med posojilom in vrednostjo. Če grem tudi k zunanjim dejavnikom, je moja kariera in moj posel, nepremičninski posrednik, vsa povezana z nepremičninami. No, jaz sem zelo konservativen. In ker preživljamo nemirne čase in je dohodek večine ljudi v nepremičninah letos upadel in … Za leti 2022 in 23 je za veliko ljudi nižji. Zato si rečem: »Hej, pri svojih naložbah bom zelo konzervativen, ker se moram prepričati, da je moj vsakodnevni dohodek v redu. Zato ne želim iti tja in začeti teptati ali omejevati denarnega toka.« Čeprav je to smiselno z vidika vlaganja, ni smiselno z globalnega vidika tega, kaj moram storiti kot vlagatelj zdaj.
Torej, kar počnem, imam dve nepremičnini tukaj v Denver Metroju, ki … Mislim, dobro sta za najem. Kot sem rekel, niso moji najljubši. Ne bi bil nesrečen, če bi jih premaknil. Torej, govoril sem s svojim upraviteljem nepremičnine. Najemi se bodo začeli okoli decembra - to je tisto, na kar streljamo, saj je najboljši čas za prodajo nepremičnin tukaj v Denverju pomlad. Nekje od sredine februarja do konca maja, najboljša točka za objavo nepremičnin. Poskrbel bom, da bodo te najemne pogodbe potekle, nato pa bom imel čas, da najemnike spravim ven, da si bodo lahko šli poiskati novo bivališče, in upam, da bom imel tri do šest tednov časa, da grem tja in počnem karkoli posodobitev, ki jih moram narediti. Ker večina najemnikov potrebuje nekaj ljubezni. Potrebujejo nekaj TLC. In velikokrat je bolje, če v nekaj dela vložite od 5 do 15,000 dolarjev in ga nato prodate lastniku, ki biva v stanovanju. Za vsak dolar, ki ga porabim za polepšanje, bi moral v zameno dobiti še tri do štiri dolarje. Torej, "Hej, kje je tisto dobro mesto, da ga naredim zelo prijaznega do lastnika, da povečam svoj dolar?"
Torej, začenjam to načrtovati. Veliko strank to počne. Ena res zanimiva stvar. To je bilo tako fascinantno. Če se torej vrnemo k temu scenariju z visokim kapitalom in nizkimi obrestnimi merami. Veliko ljudi si reče: "Hej, moja najemnina je dobra." Njihova zgornja meja je 4%. Všeč jim je najem, dober del mesta. Tega se nočejo dotakniti, želijo pa prerazporediti kapital. Izvajali smo veliko HELOC. V Koloradu poznam eno banko … Običajno je zelo težko najti banke, ki bi izvajale investicijske HELOC na naložbenih nepremičninah. HELOC je torej kreditna linija za lastniški kapital in ni kot 5-letna hipoteka, ampak je bolj podobna čeku, kreditni kartici na vaši nepremičnini.
Imamo veliko ljudi, ki izvajajo investicijski HELOC na svojih naložbenih nepremičninah, potem pa gredo od … Imeli so 30-odstotni LTV. Vzamejo 20 ali 30 % svojega lastniškega kapitala in ga nato prerazporedijo bodisi v najem ali neko vrsto sindikalne strategije. In lahko imajo svojo torto in jo tudi pojedo, ker imajo to nizko 30-letno fiksno obrestno mero in zmorejo obvladati spremenljivo obrestno mero, vendar si sposodijo po 6, 7 %, vendar pojdi dobite 15- do 20-odstotni donos.
Mindy:
Kdo izvaja ta HELOC za naložbene nepremičnine? Ker nisem mogel najti nikogar, ki bi vlagal HELOC.
Chris:
No, pošlji mi DM na BiggerPockets in povedal ti bom, Mindy. Ne. Torej, veliko tega prihaja iz … Torej s tem, torej to so … mislim, z veseljem delim to ime s tabo in dam svoj kontakt tamle, Mindy. Čudovit tip. Vendar želite poiskati lokalne banke. Velike banke in nacionalni posojilodajalci in verjetno oseba, ki vam je dala 30-letno fiksno običajno posojilo, ne bodo pravi fant ali dekle, da bi vam dali to posojilo. Fannie in Freddie sta običajna posojilodajalca.
Torej vam velike banke tega ne bodo dale. Vendar poiščite lokalno banko, na primer državno pooblaščeno banko ali kreditno zadrugo velikokrat, in oni so tisti, ki izvajajo HELOC. In to se preprosto zmanjša na to, da sem se pogovarjal s 30 bankami, poleg tega sem vzpostavil svojo mrežo tukaj. In poznam nekaj bank, ki bodo to storile, a zelo malo jih bo to storilo, če nimajo prvega položaja. In velikokrat niso na prvem mestu. Tako postane zelo, zelo niansirano. Toda tu je veliko ljudi razočaranih nad nepremičninami, zlasti tehnologi in borzni fantje. Rekel sem si: "No, nepremičnine niso učinkovite." Ja, pokliči 30 posojilodajalcev. Ni zabavno, ampak tako najdeš zlato.
Scott:
Torej mi je to všeč kot pristop in kot orodje. Želim opozoriti, da nisem navdušen nad uporabo naložbenega HELOC-a s 6-odstotnimi obrestmi, ki bi ga nato prerazporedili v naložbe tipa sindiciranja. Mislim, da je to res težka arbitraža, denarni tokovi in časi iz teh sindikacij pa v nekaterih od teh primerov ne morejo biti tako dobri. To je zelo agresivna igra. Torej, samo zapomni si to, če boš izvajal takšno strategijo. Po mojem mnenju je veliko bolj agresivno kot prerazporeditev lastniškega kapitala iz nepremičnine za najem v drugo nepremičnino z uporabo 7-letnega dolga s fiksno obrestno mero.
Chris:
ja Tukaj je, kot sem rekel, za veliko ljudi, ki to počnejo, imajo osem najemnin in to počnejo na enem ali dveh. Torej še vedno ostajajo zelo uravnoteženi v splošnem lastniškem položaju in njihova mešana fiksna obrestna mera je 3.5, zdaj pa dodajajo zelo majhno količino spremenljivk. Torej se popolnoma strinjam s tabo, Scott. Je bolj napreden. Je večje tveganje. In imamo ljudi, ki to počnejo z najemninami, to počnejo s skladi ali sindikacijami. Ampak to je vsekakor veliko bolj napredna tehnika in poskrbite, da boste imeli denar, da od tam zajahate morebitne valove ali udarce.
Scott:
Želim reči, da mislim, da je pametno iti ven in pogledati, kaj lahko dobite za vlagatelja HELOC, če vam je to na voljo. Vedno je dobro imeti dostop do kredita, tudi če ga ne nameravate uporabiti.
Mindy:
ja To mi je zagotovo rešilo kožo na našem posestvu. To ni bil investitor HELOC. To je bil HELOC na moji hiši. Toda opravljal sem nekaj finančnih opičjih poslov in potreboval sem dostop do hitrega denarja. Mislil sem, da bi morda potreboval dostop do hitrega denarja, zato sem ga odprl, vendar nisem vzel ničesar ven. Samo sedel je tam. Toda potem, ko sem ga potreboval, je bil tam, da ga potegnem. Ali ima naložba HELOC enako ali podobno stopnjo kot HELOC osebne lastnine?
Chris:
Ne. Velikokrat je bolj kot prime plus 1 do 3 %, kjer je velikokrat lastnik-occ lahko prime plus 0 ali prime plus 0 proti 1. Torej, tam vidite razpon. Druga stvar je, da je za veliko predizborov, mislim, veliko kreditnih zadrug in bank po mestu, ki se bodo povzpele na 95 % ali 100 % kombinirano LTV. Dosegli bodo zelo visoke LTV. Še enkrat, pojdite tja previdno. Z veliko kreditno kartico moraš biti pameten. Toda vlagatelj HELOC, kjer velikokrat izkoristijo, je skupni kombinirani LTV od 70 do 80 %. In kombinirani LTV pomeni: »Hej, kolikšen je odstotek tega 30-letnega fiksnega prvega plačila? In na vrh dodamo HELOC. Kaj je to dvoje skupaj?" Torej je naložba HELOC najboljša, kar sem jih videl. Pravim najboljše. Najvišji LTV je 80 % kombinirani LTV, kar je še vedno neverjetno visoko za investicijo HELOC.
Scott:
Ali lahko navedemo nekaj primerov strank, s katerimi ste delali, ali ljudi, ki gredo skozi različne od teh možnosti? Ste se z nekom pogovarjali in je rekel: »Veš kaj? Samo odplačal bom stvar in rekel, da pozabi”? Ali pa: »Pustil bom samo sedeti in ne bom naredil ničesar. Ne bom predčasno odplačal dolga. Pustil bom, da se amortizira.” In potem ste imeli nekaj ljudi, ki so šli skozi to, in kakšna je bila njihova utemeljitev v bližnji preteklosti?
Chris:
ja Mislim, to je vse zgoraj našteto in veliko je odvisno od tega, kakšni so njihovi cilji in kakšna je njihova splošna toleranca do tveganja. Mislim, trenutno imam stranke, ki prodajajo nepremičnino in bodo naredile 1031. Nekatere ostajajo lokalne. Nekateri gredo izven države. Super. Tam so različne možnosti. In njihova utemeljitev v tem primeru je: "Hej, zabave je konec." Za Denver je norega hvaležnosti konec. Če zdaj prodaš, lahko vrneš nekaj točk. Ampak koga briga? Naredili ste 40 %. Vračajte dve točki nazaj zadnji dve leti. In še vedno pravijo: »Dolgoročno si želim iti tja ... Veliko ljudi pravi: »Hej, ta nepremičnina je nepremičnina razreda C, nepremičnina, ki boli glavobol. To ni več odlična najemnina. Želim ga preseliti na boljšo lokacijo ali na nepremičnino razreda A, manj glavobola.« Zato bi moralo biti nižje vzdrževanje, podobna ali višja stopnja zgornje meje, vendar bolj nepomembna. To je deloma naložba, deloma pa jim olajša življenje kot vlagatelja.
Imam tudi veliko ljudi ... Pravzaprav večina ljudi pravi: »Veš kaj? Čakam na leto.” To, da čakaš celo leto in pustiš, da denar ostane v banki, gradiš in še naprej odplačuješ dolg, ni nikoli slaba poteza. Če niste prepričani, vam pritiskanje na zavore ne bo škodilo. Nobenega posla, ki bi ga zamudili in bi lahko naredil ali uničil vašo kariero, ni. Toda če opravite transakcijo, obstaja posel, ki vam lahko uniči kariero. Torej, ne skrbite za velikega, ki vas bo obogatil. Skrbi za tisto, ki te bo razstrelila in vrnila 10 let nazaj. In to se lahko zgodi. Torej, vedno je treba biti pozoren. Torej, veliko ljudi sedi tesno. Kot sem rekel, delajo to, kar sem jaz. »Hej, sem v dobrem položaju. Moje lastnosti so se dobro obnesle. Imam dober LTV. Eno leto sedim na miru.”
In potem ljudje, ki izvajajo bolj napredne strategije postavitve drugega, kot je drugi fiksni ali drugi HELOC, to niso ljudje z eno lastnostjo, ki to počnejo. To so ljudje s 5 do 10 nepremičninami, ki imajo dober denarni tok in to počnejo na 1 ali 2 nepremičninah, da povečajo svoj globalni LTV s 30 % na 40 %. Torej imajo še vedno zelo nizek LTV in njihova mešana obrestna mera se nekoliko dvigne. In imajo tudi denar na banki in najemnino, ki prihaja, da lahko financirajo vsa plačila. In tudi zdržati: "Oh, naredil sem to potezo in mislil sem, da bom dosegel 20% IR, zdaj pa na tej nepremičnini ustvarjam 7% IR." Lahko obvladajo to črno oko. Toda razmerje med tveganjem in donosom je za njih pravilno, vendar so ustrezno kapitalizirani in imajo dobre prihodke.
Mindy:
Chris, ali na tem trgu sploh obstaja dober primer za ponovno izplačilo? Mislim, dovolj sem star, da se spomnim 7%. Moja prva hipoteka je bila 7-odstotno posojilo in mislil sem, da sem vroč smrkelj, ker sem dobil to 7-odstotno posojilo. In zdaj imamo 2, 3, 4 % posojila za 20 let. Ljudje so nori zaradi teh trenutnih obrestnih mer in razumem, zakaj se refi izplačila na papirju zdi slaba ideja, vendar ne more biti vse slabo.
Chris:
Kot pri večini stvari je odvisno. Ampak nekaj stvari na visoki ravni. Torej, če se vrnem k tistemu primeru, ko sem rekel: "Če ima nepremičnina 4-odstotno zgornjo mejo, je to moje osnovno pravilo." To dobro deluje v Denverju. Ne vem, kako se to prevede na druge trge. Predvidevam podobnosti. Ampak še enkrat, to je moja izjava o zavrnitvi odgovornosti. Na visoki ravni, če je nepremičnina nad 4-odstotno zgornjo obrestno mero, je lahko refinanciranje izplačila smiselno. Če je pod 4-odstotno zgornjo stopnjo lastnine, običajno ni smiselno. Ampak zdaj je verjetno malo višje. Verjetno bom moral izboljšati svoja osnovna pravila za zgornje meje na novem trgu. Kajti če opravite refi izplačilo, ponovno kupite nepremičnino. In resno dvomim, da bi nepremičnina še vedno pritekala denar, če bi opravili popolno refi izplačila. Večinoma ne gre za negativen denarni tok.
Tako se od vseh pregledov, ki sem jih opravil, in od vseh strank, s katerimi sem delal, ne morem spomniti nikogar, ki bi trenutno na trenutnem trgu opravil izplačilo. Morda sta ena ali dve, vendar bi rekel, da je tako blizu ničle, saj bi mi bilo udobno javno reči, da je nič. Večina ljudi se odloči mirno sedeti in ne storiti ničesar, prodati in premakniti denar ali postaviti HELOC za dostop do kapitala. Če pa že imate slabo nepremičnino za najem, izplačilo refi pri 7% običajno ni dobra stvar. Ker imate zdaj negativno denarno tekoče sredstvo s slabo mejno stopnjo, ki ga zdaj ponovno vlagate.
Tako da za veliko večino ljudi menim, da res nima smisla imeti negativen denarni tok. Občasno, za majhen del portfelja, ja, lahko naredim izjemo od tega pravila. Toda za večino ljudi, zakaj želite imeti sredstvo, ki se ne bo poplačalo? Torej, če opravite refi izplačilo, veliko časa postane negativno. In tu to postane odgovornost za večino ljudi. Torej nisem videl nobenih refi-jev za izplačilo in tudi ne vidim, da bi to počeli moji vlagatelji ali stranke.
Mindy:
Velikokrat dobivam to vprašanje in tudi nisem videl nobenega razloga, da bi izvedel refi za izplačilo. Če imate nepremičnino, ki ste jo kupili, preden so obrestne mere začele naraščati junija lani, potem, če jo želite obdržati, jo obdržite in HELOC za dostop do kapitala. Kratkoročno se strinjam s Scottom, da bi moral biti denar HELOC kratkoročni denar. Ampak potem, ja, ali ga obdržiš ali prodaš. In če ga nameravate obdržati, potem ohranite nizko obrestno mero. Enostavno nima smisla. Ne vem, kaj bi naredil s tem. Ampak spet je odvisno. Najverjetneje se ne bo izšlo. Zaženite svoje scenarije, tako kot ste rekli prej. Če lahko dostopate do tega denarja na tak način, da bo ... Našli ste ubijalski posel in to je edini denar, ki ga imate, je to lahko zelo, zelo specifičen način uporabe refija za izplačilo. Ampak ja, strinjam se s tabo.
Scott:
ja Refinanciranje hipoteke z nizko obrestno mero v hipoteko z veliko višjo ne prinaša veliko, razen v primerih tistih, ki so skrajno navdušeni nad nepremičninskim trgom in želijo samo kupiti veliko več ter dvigniti svoj denar. smisel. Zato vidim, da se bo primer uporabe za to počasi vrnil v naslednjih nekaj letih, ko bodo ljudje kupovali z obrestnimi merami po trenutnih merah. Torej, če kupujete novo nepremičnino po 6, 7, 7.5 % s posojilom vlagatelja in potem naslednje leto BRRRR, če želite refinancirati po 7 % stopnji in potegniti nekaj denarja, bi bilo to smiselno jaz. Torej, mislim, da boste videli začasno zatišje v večini dejavnosti refinanciranja. To je očitno že tukaj. Mislim, da se bo to nadaljevalo in se počasi vrnilo v naslednjih nekaj letih.
Chris:
ja Mislim, pogovarjam se z veliko posojilodajalci in, mislim, refi zabava se je končala pred približno enim letom. Zato smo tudi v kreditnem svetu videli veliko odpuščanj, ker se je refi zabava končala. Strinjam se. Trenutno to ni velika igra. Torej, trenutno je uporaba primerov zelo majhna. Ponavadi je za nekoga smiselno, vendar je tam zunaj 0.1 %.
Scott:
Chris, to je bilo fantastično. Hvala, ker ste prišli in pokazali in govorili o tem dobrem problemu. Kako ravnati z lastniškim kapitalom, ki ste ga morda ujeli v svojem portfelju najemnin, če ste bili dolgoročni vlagatelj. Kje lahko ljudje izvedo več o vas?
Chris:
No, vedno me lahko poguglaš. Sem tržnik tukaj v Denverju. Torej, če poguglate Chris Lopez, Denver, me boste našli. Toda absolutno najboljše mesto za to je BiggerPockets. Tam sem na forumih in mi pošlji DM. To je res edina družabna platforma, ki jo sam dejansko uporabljam in se nanjo odzivam, ker so dejansko koristne informacije. Zato bi se rad povezal z ljudmi na BiggerPockets, ker resnično rad motim in se pogovarjam o nepremičninah ter tudi izvem, kaj počnejo drugi ljudje. BiggerPockets je torej najboljše mesto.
Scott:
super. ja Če ste v Denverju, se je Chris vedno pripravljen srečati. Pred kratkim sem se nekajkrat srečal s teboj. ja Če obiščete forume BiggerPockets, se obrnite tudi name. Vesel bom srečanja s tabo. Torej, Denver je zabavno mesto za vlagatelje. Radi širimo mrežo.
Chris:
super. No, hvala vam fantje. Čudovito je bilo priti sem. Rad se pogovarjam o bolj tehničnih stvareh, kot je ta, zato je to moja absolutna skodelica čaja. Torej, hvala vam fantje.
Mindy:
Hvala, Chris. To je bilo super zabavno in kmalu se slišimo.
Chris:
Adijo, fantje.
Mindy:
V redu. To je bil Chris Lopez. To je bilo zelo zabavno. Scott, omenila sva veliko stvari, o katerih prej sploh nisem razmišljal. Toda tudi nasvet, ki se znova pojavi pri vsaki naši oddaji, je, da računate. Naredi svojo domačo nalogo. Zaženite različne scenarije. Ne letite samo mimo sedeža svojih hlač. Poglejte, katera pot je za vas finančno najugodnejša. Ne recite samo: "Vsi drugi prodajajo, zato bi moral tudi jaz prodajati." To morda ni najboljša možnost. To je morda najboljša možnost. Toda trdno se odločite na podlagi matematike, ne čustev.
Scott:
Yep. Love it. Chris says, “Start with your portfolio. Ask yourself the question, ‘Is that going to achieve what I want it to achieve?’” Then, boil that down inside of the real estate component of your portfolio on a deal-by-deal basis. Are each one of these deals contributing to that larger goal? And if not, am I going to pay it off? Am I going to do nothing and let my current note amortize, or am I going to sell and exchange or sell and capture the gains? Complex set of decisions that you have to make here. A lot of thought and energy, and a lot of knowhow needs to go into that. Luckily, we’ve got a platform called BiggerPockets to help you discover all the ins and outs of those types of things, and make those kinds of analyses on the properties component of that.
Želim pa postaviti še eno vprašanje. V zvezi s to temo želim postaviti še eno vprašanje. To je, kaj bi storili, če bi celoten portfelj pretvorili v gotovino? Če bi ti samo dal to v gotovini, kako bi to uporabil? Bi bilo enako, kot ste ga razmestili danes, ali bi bilo kaj drugega? In če je nekaj drugega, zakaj se ne vrnete k temu in rečete: »Kako naj danes začnem delati poteze z vsem dodatnim denarjem, ki ga naberem, ali morda celo prerazporedim nekaj sredstev v svojem trenutnem portfelju, da pridem v to stanje. to je moj želeni portfelj«?
Mindy:
Oh, to vprašanje mi je zelo všeč, Scott. Kako bi razporedili denar? Bi ga uvedli na povsem enak način ali bi naredili spremembe? To je zanimivo. Iskreno povedano, mislim, da bi bil skoraj enak, kot sem zdaj. Všeč mi je moj portfelj.
Scott:
ja Precej sem zadovoljen s svojim portfeljem, vendar mislim, da je dolg velik, o čemer bi ljudje morali razmišljati. Zadnje čase veliko govorim o tem. Toda prejšnji dan sem dobil vprašanje od poslušalca BP Money, ki je rekel: "Hej, imam ta velik portfelj, vendar ne ustvarjam nobenega denarnega toka." »Portfelj je približno 2.5 3 milijone dolarjev. Kako ne ustvarjate denarnega toka?" "Oh, to je zato, ker smo tako razporejeni." No, če ste kupili hipoteko, če ste dobesedno ... Naložbene hipoteke trenutno znašajo 7 in 7.5 % za 30-letne hipoteke na naložbene nepremičnine. Pravkar si dal nekaj sto tisočakov v eno od teh hipotek. Kupite eno samo hipoteko in dobili boste, samo od obresti, svojih 30 do 40,000 $ letno v pasivnem denarnem toku. Torej nekaj, kar bi lahko uporabili za ljudi, ki se sprašujejo, kaj storiti s svojim portfeljem, upoštevajte dolg kot eno od tistih mest, kjer bi lahko prerazporedili v večji meri, še posebej, če želite ta pasivni dohodek.
Mindy:
To je zanimiv scenarij, Scott. Všeč mi je. V redu. Ali naj gremo od tod?
Scott:
Naredimo to.
Mindy:
V redu. To je zaključek te epizode podcasta BiggerPockets Money. On je Scott Trench, jaz pa Mindy Jensen, ki pravi: "Kmalu se slišiva, pavijan."
Scott:
Če vam je bila današnja epizoda všeč, nam dajte oceno s petimi zvezdicami na Spotify ali Apple. In če iščete še več denarne vsebine, obiščite naš YouTube kanal na youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money sta ustvarila Mindy Jensen in Scott Trench, producirala pa Kailyn Bennett. Montaža Exodus Media. Avtor: Nate Weintraub. Nazadnje, velika hvala ekipi BiggerPockets, ki je omogočila to predstavo.
Oglejte si podcast tukaj
[Vgrajeni vsebina]
Pomagajte nam doseči nove poslušalce iTunes tako, da nam pustite oceno in pregled! Traja samo 30 sekund. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo
- Pojasnjen lastniški kapital in kako ga uporabiti bogastvo zgraditi še hitreje
- Kdaj kupiti, prodati ali refinancirati in kako izračunati najboljšo možnost za vas
- Zgornje stopnje in z uporabo te preproste metrike odločiti, ali je najemno nepremičnino vredno obdržati
- HELOC (kreditne linije za lastniški kapital) in katere banke jih bodo ponudile za najem nepremičnin
- Chrisov okvir v petih korakih za ponovno oceno in nadgradnjo vašega portfelja najemnin
- Kdaj refinanciranje izplačila in ali je to smiselno v današnjem času visoke obrestne mere
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? Oglejte si naše stran sponzorja!
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 let
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Sposobna
- O meni
- nad
- absolutna
- absolutno
- dostop
- Dostop
- Račun
- Akumulirajte
- akumulacija
- natančna
- Doseči
- čez
- Zakon
- Ukrep
- dejavnost
- dejansko
- dodano
- Dodatne
- napredovanje
- napredno
- nasveti
- svetovalci
- po
- Agent
- agenti
- agresivni
- Poravnava
- vsi
- že
- Čeprav
- vedno
- Neverjetno
- med
- znesek
- Analiza
- analiziranje
- in
- letno
- Še ena
- odgovor
- odgovori
- kdo
- Apple
- Uporabi
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- pristop
- primerno
- arbitražo
- OBMOČJE
- območja
- okoli
- sredstvo
- Sredstva
- predpostavka
- Dosegljivo
- privlačen
- Austin
- Avtor
- Na voljo
- nazaj
- Slab
- Ravnovesje
- pasovna širina
- Banka
- Banke
- temeljijo
- Osnovni
- V bistvu
- Osnova
- ker
- postanejo
- postane
- postajajo
- pred
- počutje
- Verjemite
- spodaj
- BEST
- Boljše
- med
- Big
- Velika slika
- večji
- Bit
- črna
- udarec
- Obveznice
- boom
- meja
- Dolgočasen
- sposodim
- Kupil
- BP
- Break
- prinašajo
- Predložitev
- Prinaša
- prinesel
- izgradnjo
- Building
- Biki
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- nakup
- Nakup
- torta
- izračun
- klic
- se imenuje
- Lahko dobiš
- ne more
- cap
- Kapital
- začetnica
- zajemanje
- Zajemanje
- kartice
- Kariera
- primeru
- Primeri dobre prakse
- primeri
- Denar
- denarni tok
- Izplačam
- Izplačam
- ujete
- izziv
- izzivi
- Spremembe
- Channel
- preveriti
- Šah
- izbran
- chris
- mesto
- razred
- stranke
- stranke
- Zapri
- zapiranje
- College
- Colorado
- kombinirani
- kako
- udobna
- prihajajo
- komercialna
- Skupno
- skupnost
- kompleksna
- komponenta
- Koncept
- Sklenitev
- stanje
- Prepričani
- zmeden
- zmedeno
- Connect
- Posledice
- konzervativni
- Razmislite
- šteje
- kontakt
- vsebina
- naprej
- prispeva
- konvencionalne
- pretvori
- pisanje
- strošek
- bi
- država
- par
- CPA
- ustvaril
- Oblikovanje
- kredit
- kreditne kartice
- Kreditna unija
- Kreditne zveze
- Pokal
- valuta
- valutno trgovanje
- Trenutna
- Trenutno
- Nevarno
- datum
- dan
- Day Trading
- iz dneva v dan
- ponudba
- Ponudba
- Dolg
- desetletje
- odločil
- Odločitev
- odločitve
- vsekakor
- Stopnja
- Delaware
- Denver
- Odvisno
- odvisno
- razporedi
- razporejeni
- destinacija
- Ugotovite,
- razvoju
- DID
- Razlika
- drugačen
- skrbnosti
- odkriti
- Razprava
- deljeno
- DM
- Ne
- Pes
- tem
- Dollar
- dolarjev
- dont
- By
- podvojilo
- dvomim
- navzdol
- dramatično
- sanje
- padla
- vsak
- prej
- Zgodnje
- zaslužiti
- lažje
- enostavno
- jesti
- učinkovite
- bodisi
- drugje
- vgrajeni
- energija
- Inženiring
- dovolj
- Celotna
- epizode
- pravičnost
- zlasti
- v bistvu
- nepremičnine
- oceniti
- oceniti
- Tudi
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsi
- vse
- razvil
- Primer
- Primeri
- Razen
- izjema
- Izmenjava
- razburjen
- izvršiti
- Izhod
- Exodus
- Stroški
- drago
- izkušnje
- izkušen
- Pojasnite
- ekstremna
- oči
- dejavniki
- ventilator
- fantastičen
- zanimivo
- hitreje
- Fat
- Priljubljeni
- Feature
- pristojbina
- povratne informacije
- pristojbine
- Feet
- Nekaj
- Slika
- financiranje
- finančna
- Finančna neodvisnost
- finančno
- Najdi
- konec
- prva
- Prvi pogled
- Všita
- stanovanje
- Pretok
- osredotočena
- po
- FOMO
- Za vlagatelje
- tuji
- tuja valuta
- Forum
- forumi
- je pokazala,
- Ustanovitelj
- FRAME
- Okvirni
- brezplačno
- Svoboda
- Petek
- iz
- razočaran
- polno
- zabava
- Sklad
- Skladi
- Prihodnost
- prihodnjo rast
- Gain
- zaslužek
- igra
- ustvarjajo
- ustvarjajo
- dobili
- pridobivanje
- darilo
- Dekleta
- Daj
- daje
- Giving
- Globalno
- Go
- Cilj
- Cilji
- goes
- dogaja
- Gold
- dobro
- veliko
- bruto
- Grow
- Rast
- Gost
- gostov
- Guy
- kramp
- kramp
- ročaj
- Hang
- se zgodi
- se zgodi
- srečna
- žetev
- Obiranje
- ob
- Glava
- slišati
- pomoč
- pomoč
- Pomaga
- tukaj
- skrita
- visoka
- na visoki ravni
- več
- najvišja
- zgodovinski
- hit
- držite
- gospodarstvo
- Domov
- Homes
- domače naloge
- Iskreno
- upajmo, da
- HOT
- URE
- Hiša
- hiše
- Kako
- Kako
- Vendar
- HTTPS
- velika
- Stotine
- Hurt
- Bom
- Ideja
- identificirati
- Pomembno
- in
- vključeno
- prihodki
- Povečajte
- povečal
- neverjetno
- neodvisnost
- Indeks
- individualna
- Podatki
- zavarovanje
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Obrestne mere
- zainteresirani
- Zanimivo
- Internet
- Intervju
- uvesti
- inverzija
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vključeni
- IRA
- izolirani
- vprašanje
- IT
- sam
- Potovanje
- skoči
- Imejte
- Ključne
- otroci
- Otrok
- Vedite
- Pomanjkanje
- lestev
- Jezero
- v veliki meri
- večja
- Zadnja
- Lansko leto
- kosilo
- odpuščanje
- Interesenti
- naučili
- učenje
- odhodu
- posojilodajalci
- posojanje
- najem
- Stopnja
- Vzvod
- LG
- odgovornosti
- življenje
- Verjeten
- vrstica
- linije
- Poslušanje
- seznam
- malo
- v živo
- živi
- posojila
- Posojila
- lokalna
- LOKALNE BANKE
- kraj aktivnosti
- Long
- dolgoročna
- več
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- izgubiti
- izgube
- Sklop
- ljubezen
- nizka
- LTV
- je
- vzdrževanje
- Večina
- Znamka
- IZDELA
- Izdelava
- upravitelj
- več
- Tržna
- Trženje
- tržnica
- Prisotnost
- ogromen
- math
- Matter
- Zadeve
- Povečajte
- pomeni
- mediji
- Srečati
- Spoji
- meritev
- Meritve
- Metro
- morda
- milijonov
- Miselnost
- manjka
- napaka
- Trenutek
- Denar
- mesec
- več
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- premikanje
- premika
- premikanje
- več
- Ime
- Narod
- nacionalni
- nujno
- Nimate
- potrebna
- potrebe
- negativna
- net
- mreža
- Novo
- Nova tržnica
- Naslednja
- sever
- znano
- Številka
- številke
- ponudba
- Ponudbe
- velikokrat
- Ok
- Staro
- ONE
- odprt
- deluje
- Mnenje
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- Možnost
- možnosti
- Ostalo
- opisano
- zunaj
- Splošni
- pregled
- lastne
- Lastniki
- plačana
- bolečina
- Slika
- Papir
- del
- zlasti
- partner
- zabava
- pasivno
- pasivni dohodek
- preteklosti
- pot
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- ljudje
- Ljudske
- odstotkov
- popolna
- opravlja
- izvajati
- opravlja
- mogoče
- oseba
- Osebni
- Osebno
- perspektiva
- faza
- phoenix
- kramp
- slika
- pivot
- Kraj
- Mesta
- Načrt
- načrtovanje
- platforma
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- prosim
- plus
- žepi
- Podcast
- Točka
- točke
- razmišljati
- bazen
- slaba
- Portfelj
- Stališče
- pozicije
- posest
- mogoče
- Prispevek
- Prispevkov
- predstaviti
- precej
- Cena
- primarni
- Predsednik
- verjetno
- problem
- Postopek
- Proizvedeno
- strokovni
- pravilno
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- javno
- črpanje
- Push
- porini nazaj
- dal
- Postavlja
- Dajanje
- vprašanje
- Hitri
- Raleigh
- območje
- Oceniti
- Cene
- ocena
- razmerje
- dosežejo
- dosegli
- reading
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- nepremičninski trg
- realistična
- uresničitev
- realizirano
- realtor
- Razlog
- razumno
- nedavno
- Pred kratkim
- Priporočamo
- Priporočila
- Refi
- povezane
- relativno
- ne pozabite
- Najem
- najemnine
- predstavljajo
- viri
- Odzove
- Odgovor
- upokojitev
- vrnitev
- vrne
- pregleda
- Mnenja
- Nagrada
- Rich
- znebi
- Ride
- narašča
- Tveganje
- Valjani
- krog
- Pravilo
- Run
- tek
- Je dejal
- sol
- Salt Lake City
- sam
- Enako
- Shrani
- shranjevanje
- Prihranki
- pravi
- Scenarij
- scenariji
- drugi
- sekund
- skrivnost
- videnje
- Zdi se,
- Segment
- prodaja
- Prodaja
- Prodaja
- Občutek
- sej
- nastavite
- sedem
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- Ustreli
- streljanje
- Trgovina
- Kratke Hlače
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- podpisati
- Podoben
- podobnosti
- Enostavno
- saj
- sam
- Sedenje
- Razmere
- SIX
- veliko
- spretnosti
- Skin
- Počasi
- majhna
- pametna
- So
- doslej
- socialna
- socialna platforma
- prodaja
- trdna
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- Kmalu
- zvok
- vir
- SPA
- specializirati
- specifična
- posebej
- hitrost
- preživeti
- Spin
- Sponzorji
- Komercialni
- Spotify
- namaz
- Razmiki
- Spreadsheet
- pomlad
- zvezda
- Začetek
- začel
- Začetek
- Država
- bivanje
- Korak
- Koraki
- Držijo
- Še vedno
- zaloge
- borza
- Zaloge
- Zaloge in obveznice
- Zgodba
- strategije
- Strategija
- stres
- Študije
- uspeh
- uspešno
- taka
- Super
- sladka
- sindikacija
- miza
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- Dotaknite
- davek
- davki
- Tea
- skupina
- tech
- tehnični
- začasna
- najemnik
- Test
- O
- Prihodnost
- svet
- njihove
- Tukaj.
- stvar
- stvari
- Razmišljanje
- tretja
- letos
- mislil
- tisoče
- 3
- Prag
- skozi
- zategovanje
- čas
- čas za nakup
- časovnica
- krat
- Nasvet
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- toleranca
- Ton
- Tone
- tudi
- orodje
- vrh
- temo
- Skupaj za plačilo
- POPOLNOMA
- na dotik
- dotaknil
- proti
- trgovini
- trgovec
- Trgovanje
- transakcija
- Prepis
- potovanja
- Potovanje
- ogromno
- Trends
- Triple
- Težava
- Res
- Zaupajte
- OBRAT
- Obrnjen
- Vrste
- razumeli
- sklepanje zavarovanj
- unija
- Sindikati
- odklepanje
- posodobitve
- nadgradnja
- us
- uporaba
- primeru uporabe
- navadno
- Vrednotenje
- vrednost
- dodana vrednost
- Vrednote
- različnih
- Popravljeno
- vozilo
- Proti
- Video
- hotel
- Voda
- valovi
- Wealth
- teden
- Weeks
- dobrodošli
- Kaj
- Kaj je
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- bo
- pripravljeni
- MODER
- brez
- Čudovit
- spraševati
- delo
- telovaditi
- delal
- deluje
- deluje
- svet
- vredno
- vredno
- bi
- zaviti
- pisati
- pisni
- Napačen
- leto
- let
- donos
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- nič