Ko boš pripravljen vlagati v nepremičnine vendar nimate na voljo denarja, kar se lahko zdi kot popolna zapora. Toda obstajajo načini, kako zaobiti polog dvomim. S premišljenim tržna raziskava in malo ustvarjalnosti, ko gre za vaše financiranje, lahko pridobite zaupanje in začnite.
To sta dve ključni komponenti Pooja Jindalnačin vlaganja. Potem ko je njeno primarno prebivališče postalo a dolgoročni najem nepremičnine, je ujela napako in kupila drugo nepremičnino, nato še eno in še več za tem. Z leti je Pooja razvila sistem, ki ji pomaga izberite, ocenite in vlagajte z zaupanjem in jasnostjo.
V tej epizodi Pooja pokriva vse, kar morate vedeti, da nehate zavlačevati in začnete vlagati. Poudarja pomen gradnjo skupnosti, različne načine za denarna matematika, upravljanje najemnih nepremičnin na daljavo, ostati motiviran in si zastaviti naložbene ciljein biti ustvarjalen, ko tradicionalno financiranje ni dovolj. Ne glede na to, ali iščete svoje primarno prebivališče, drugi dom ali naložbeno nepremičnino za kratkoročni ali dolgoročni najem, vam bo Poojin nasvet pomagalzačnite svojo nepremičninsko pot.
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Ashley:
To je Real Estate Rookie Episode 259
Pooja:
Mislim, da je bilo res zanimivo in kar se mi zdi tako pomembno, da se veliko ljudi ne zaveda, da recimo želim kupiti hišo. Lahko je primarno prebivališče ali drugi dom ali naložbena nepremičnina. Včasih, ko nimamo takoj na voljo denarja, je to lahko ovira in ljudi to preprosto demotivira in ne naredijo koraka naprej. Če je nekdo kreativen s svojim financiranjem, lahko poskrbi, da bo situacija delovala. Zelo pomembno je vedeti, kakšen dostop imate do svojih finančnih računov in kako ga lahko uporabite.
Ashley:
Moje ime je Ashley Jindal in tukaj sem s sovoditeljem Tonyjem Robinsonom.
Tony:
Dobrodošli v podcastu Real Estate Rookie Podcast, kjer vam vsak teden, dvakrat na teden, ponujamo navdih, motivacijo in zgodbe, ki jih morate slišati, da hitro začnete svojo naložbeno pot. To epizodo želim začeti tako, da zakričim nekoga z uporabniškim imenom Dee Pencil in Dee je pustila oceno s petimi zvezdicami na Apple Podcastu. Piše: »Iskreno povedano, malo nerad dam oceno s petimi zvezdicami, ker ne želim, da bi vsi vedeli za novinski podcast, tako da vas lahko zadržim zase. Veselim se novih izdaj, da bom lahko še naprej črpal vse odlične informacije od vas in vaših gostov. Na zdravje iz Južne Karoline.” No, Dee, cenimo te in če si del Rickyjevega občinstva, delovne skupnosti in nam še nisi pustil ocene s petimi zvezdicami ali poštene ocene, karkoli misliš, da si zaslužimo, nam prosim pusti eno. Več mnenj kot dobite, več ljudem lahko pomagamo ljudem, to je tisto, za kar smo tukaj. Ashley Kehr, kaj dogaja? Kako si danes?
Ashley:
Veš kaj? Zdi se mi, kot da me vedno vprašaš, ker preprosto preideš v to. Naj vas tokrat najprej vprašamo, kaj je s tabo?
Tony:
Kaj je z mano? No, od tega snemanja nas loči še nekaj dni od božiča, tako da smo dejansko začeli nekoliko upočasnjevati. Na koledarju za naslednji teden nimam skoraj nič, kar je lepo. Kar zadeva nepremičnine, imam pod pogodbo napako. To bo eden naših najtežjih preobratov, ki smo jih naredili. Pravzaprav imamo še en preobrat, pravzaprav imam dva pod pogodbo, ker je nekdo prejšnji dan rekel da. Imamo kočo, ki naj bi jo ta teden zaprli v gorah Smokey Mountains, a se je izkazalo, da je gradbenik hišo zgradil narobe. Bila naj bi štirisobna, ugotovili smo, da je trisobna.
Ocena je bila zelo nizka in vprašali smo si: "Kaj za vraga se je zgodilo?" Poiskali smo našega agenta, naš agent je opravil pregled in ja, kupili smo štiriposteljno, vendar so nam dali trisobno. Zdaj se vračamo z gradbenikom. Dodati morajo še eno steno, da ta prostor spremenijo v spalnico, kar je zanič, ker smo morali to zapreti pred koncem leta, da bi lahko dobili davčne ugodnosti, zdaj pa se to ne bo zgodilo. Kakorkoli že, marsikaj se dogaja.
Ashley:
O moj bog, to je noro. Niti pomisliti ne bi, da bi se to zgodilo.
Tony:
No.
Ashley:
Ja, stari. Kako sploh preprečiti, da naslednjič, ko imate gradbenika, pošljete nekoga na oglede s kopijo tlorisa?
Tony:
Mislim, da je tako. Imeti moraš tloris. Vem, da je nekaj takega.
Ashley:
Prav. ja
Tony:
Naš nepremičninski agent bi šel skozi in nam posredoval videoposnetke, toda ja, nihče nikoli ni sestavil dva in dva, dokler cenilec ni šel skozi in rekel, da so tukaj samo tri spalnice, ne štiri.
Ashley:
Gradbenik, mislim, kako lahko to zamočiš?
Tony:
Najbolj noro pa je, da nismo edini, ki se jim je to zgodilo. Naš sosed, on je naš dober prijatelj, se mu je zgodila natanko ista stvar, vendar je bilo njegovemu še slabše, ker je bil kvadratni meter popolnoma napačen tloris. Naši, namesto da bi tisto četrto spalnico naredili za spalnico, so jo samo naredili kot podstrešje, tako da moraš iti noter in jo zapreti. Naš prijatelj, dobesedno popolnoma drugačen tloris, napačna kvadratura, napačna razporeditev. Z njegovim je bilo vse v redu. Ne vem, lekcije.
Ashley:
Tudi s podstrešjem sem se naučil, ker imamo trenutno tri podstrešja, pravzaprav štiri podstrešja med tremi našimi posestmi, in učim se toliko, kako to dejansko šteti kot spalnica. ja
Tony:
Obveščal vas bom.
Ashley:
Ja, vsekakor. No, oprosti, oprosti, da se to dogaja, Tony, ampak mislim, da gre samo za naložbe v nepremičnine. ja
Tony:
Pravilo rola z udarci, kajne? ja
Ashley:
Torej, danes imamo res kul gostjo, imamo Poojo, ki je začela vlagati v Indiji v stanovanja in ima zdaj naložbene nepremičnine v ZDA in za svoj posel dejansko uporablja njeno primarno prebivališče, kjer je naredila nekaj kreativno financiranje. Če imate težave pri iskanju predplačila, je to epizoda, ki ji morate prisluhniti, saj vam pokaže, kako je to storila za to ustvarjalno financiranje.
Tony:
Ja, Pooja je prav tako zelo zanimiva, ker pomaga pri podcastu trga pri nekaterih raziskavah, podatkih in analizah, in v tej epizodi boste lahko slišali njen proces, ko začne raziskovati nove trge, nove nepremičnine. To je bilo res kul. Mislim, da je Ash tisto, kar se mi je najbolj zdelo v spomin pri Pooji. Kar je bilo verjetno najbolj edinstveno v njeni zgodbi, je bil njen pristop do vlaganja. Medtem ko je toliko ljudi, ki jih pripeljemo v oddajo, danes osredotočeno na denarni tok in njegovo čim hitrejšo gradnjo. Pooja se skoraj loti tega z nasprotnega zornega kota, kjer je rekla: "Hej, pripravljena sem prevzeti majhno izgubo na nepremičnini, tudi zato, ker mi pomaga pri mojem dolgoročnem cilju." Če želite izvedeti več o tem, zakaj je to pripravljena storiti, se prepričajte, da jo poslušate do konca.
Ashley:
Pooja, dobrodošla v oddaji. Najlepša hvala, da ste se nam pridružili. Nam lahko za začetek poveste nekaj o sebi in o tem, kako ste začeli z nepremičninami?
Pooja:
Ja seveda. Živjo, Ashley. Živjo Tony. Hvala, ker sem tukaj. Tako sem navdušen, da sem tukaj. No, ime mi je Pooja, Pooja Jindal. Živim v južni Kaliforniji ob Del Beach Cities z možem, najinima fantoma in srčkanim čokoladnim labradorcem. Profesionalno dejansko nosim več klobukov. Sem licencirani nepremičninski posrednik v zvezni državi Kalifornija. Sem aktiven investitor v nepremičnine. Sem strokovnjak za informatiko ter podjetje za medijske in razvedrilne studie v Culver Cityju in res kul klobuk, ki ga tako ponosno nosim, je, da sem tudi raziskovalec za podcast Bigger Pockets on the Market, ki je eden mojih najljubših podcaste skupaj s podcastom Rookie, skupaj s podcastom Nepremičnine, skupaj z vsemi podcasti Bigger Pockets. Ja, torej o meni.
Moje prvo delo v nepremičninski industriji je bilo pravzaprav pred 14 leti. Delal sem kot poletni pripravnik v nepremičninskem svetovalnem podjetju DTZ Real Estate Consulting. Zdaj je del podjetja Kushman & Wakefield. Delal sem raziskavo za maloprodajne trge, pravzaprav je bilo kot nakupovalna središča in kompleksi v vseh metropolitanskih mestih v Indiji. Takrat sem se srečal s toliko izrazi o nepremičninah in spoznal sem, kako vznemirljivo je bilo zame, kako dober sem bil in kako spreten sem bil, da sem pobral vse te izraze in terminologijo ter lahko dobil vse podatke. To je bilo moje prvo obdobje in prva nepremičnina, ki sva jo z možem kupila, je bila dejansko leta 2011 v Indiji. To je bilo stanovanje v novogradnji, ki smo ga prvotno kupili z namenom, da bi ga uporabljali kot primarno bivališče. To se nikoli ni obneslo. Več o tem pozneje. Od takrat pa vlagamo v nepremičnine, predvsem dolgoročno buy and hold
Tony:
Pooja. Preden gremo predaleč, ali lahko poslušalcem predstavite, kako je vaš portfelj videti danes?
Pooja:
Trenutno imamo skupaj štiri najemnine in naše primarno prebivališče, dve naši najemnini sta v Indiji, dve sta tukaj v južni Kaliforniji, nato pa je naše primarno prebivališče v južni Kaliforniji. Najemnine v Indiji so stanovanja, najemnine v južni Kaliforniji pa enodružinske rezidence.
Ashley:
Kje ste začeli? Kje ste najprej kupili?
Pooja:
Prva naložba v nepremičnine je bila v Indiji,
Ashley:
ja Ste najprej kupili v Indiji ali ste najprej kupili v južni Kaliforniji?
Pooja:
V redu, včasih sem živela v Indiji, zato smo se sem preselili leta 2010. Z možem sva se preselila leta 2010. Prva nepremičnina, ki sva jo kupila skupaj, je bila v Indiji leta 2010/2011. Bil je december, januar in po tem še vedno kupujemo nepremičnine v Indiji. Prva nepremičnina, ki smo jo kupili v ZDA, je bila leta 2017 v južni Kaliforniji.
Ashley:
Ali lahko malo spregovorite o razlikah med morda nakupom v Indiji in nakupom v ZDA? Kako ste morali zasukati svojo strategijo, prilagoditi spremembo in samo nekatere stvari, na katere ste naleteli, ki so bile različne nakupe na vsakem mestu?
Pooja:
Odraščal sem v Delhiju. To je verjetno eden najdražjih krajev na svetu. Razlika je v tem, da je birokracija tam veliko hujša, ko poskušate kupiti ali prodati nepremičnino. Ko sem tam prodal najini dve nepremičnini, sem se odločil, da tam ne bom več kupoval, ker je bil prodajni del tako težak. Kar zadeva obračanje strategije, so razmerja veliko bolj pomembna v primerjavi z analizo posla, ki bi jo lahko naredili na prenosnem računalniku ali telefonu ali samo z branjem knjig ali člankov na spletnem dnevniku. Kar zadeva delo, ki ga je treba opraviti, raziskave, veliko bolj temelji na odnosih v smislu lastnosti, za katere lahko ugotovite, da ustrezajo vašim merilom. Tam je ožje, ker so hiše toliko dražje.
Potem je v smislu dejanskega izvajanja transakcije, ki je nakup ali prodaja, še vedno odvisno od osebne prisotnosti. Ne morem samo dokumentirati DocuSign in prodati lastnine od tukaj. Pravzaprav sem moral fizično iti tja, da sem podpisal papirje in tam sedel 10 ur, samo da sem zaključil.
Tony:
Rad bi samo nadaljeval z enim vprašanjem. Pooja, kakšna je bila tvoja izkušnja, ko si poskušal upravljati te nepremičnine iz Amerike, glede na to, da so v drugi državi?
Pooja:
Iskreno povedano, izkušnje so bile do sedaj dobre. Pozabil sem na te nepremičnine, ker v smislu denarnega toka ne ustvarjajo toliko denarnega toka, če sem iskren, samo zaradi razlike v valuti in ceni ter koliko najemnine bi ljudje tam plačali . Kar zadeva upravljanje, mislim, da nam je resnično pomagalo to, da imamo še vedno družino tam, kjer imamo nepremičnine, tako da to resnično pomaga pri upravljanju nepremičnin. Pravzaprav nimamo nobenega upravitelja. Ne prejemamo zahtev za popravilo ali česa podobnega. V resnici gre le za pobiranje čekov za najemnino, ki se naložijo na naše račune, in za vzpostavitev omrežja, sistem podpore prijateljev ali družine, ki bi bil na voljo, če bi prišlo do težave z nepremičnino ali težave z najemnikom da najemnine ne bi mogli pobrati pravočasno.
Tony:
To vprašanje sem postavil, ker imamo toliko novih vlagateljev, ki se bojijo vlagati iz lastnega dvorišča, kaj šele v drugi državi, kaj šele v drugi državi, vendar ste nekako našli način, kako to storiti, in jaz sem pogledal sem in od New Delhija do Kalifornije je skoraj 20 ur letenja, tako da ne moreš priti veliko dlje od Kalifornije in New Delhija. Če te prav slišim, Pooja, praviš, da je bilo zate tako enostavno upravljati s tako velike razdalje, ker imaš ljudi v tistem mestu, v tem mestu, ki ti nekako pomagajo pri upravljanju . Ali prav slišim?
Pooja:
V redu. Da, lažje mi je bilo, ker imam sistem podpore, a pomembno je tudi poznavanje trga znotraj in zunaj. Kadarkoli kupujem nepremičnine, prevzamem vodstvo pri nakupu nepremičnin. Vse nepremičnine, ki jih kupujeva, sva z možem, kupujeva skupaj, a on zagotavlja predvsem kapital in podpise. Opravljam vse raziskave in res sem osredotočen na poznavanje trga, preden se odločim.
Te nepremičnine v Indiji, ki smo jih kupili, ker sem odraščal tam, sem vedel, katera območja so boljša, katera območja se bodo razvijala, katera območja so v vzponu, na katerih območjih je dobra baza najemnikov, veliko podjetij tam in veliko podjetij tam. Z oddajo prostora ne bi imel težav. Da, podporni sistem je pomemben, vendar pride naknadno. Še vedno je pomembno, da se prepričate, da sprejemate premišljeno odločitev in da sem iz tega kraja, mi je pomagalo pri nakupu nepremičnin. Če bi izbral drugo mesto, bi mi to ustrezalo, če bi res opravil lastno raziskavo in analizo ter se pogovarjal z nekaterimi lokalnimi ljudmi tam.
Tony:
Kar hočeš reči, Pooja, je, da je analiza podatkov, ki jo delaš vnaprej, prvi korak pri pridobivanju samozavesti, da lahko kupiš te nepremičnine, ki so tako daleč?
Pooja:
Da, absolutno. Vsekakor. To je prvi korak.
Tony:
Se lahko malo poglobimo v to? Kakšno raziskavo izvajate, ko gledate trge v Indiji ali celo trge tukaj v Kaliforniji? Kakšno je vaše izhodišče za reči, v redu, tukaj želim osredotočiti svoje raziskave?
Pooja:
Torej imam lastna merila, ki izhajajo iz zgolj kolektivnega znanja o pogovorih z ljudmi, pogovorih z drugimi vlagatelji, branju člankov ali poslušanju podcastov. Prva, začnem z lokacijo. Protislovno je, da imam nepremičnine v Indiji in da sem kupoval in prodajal nepremičnine v Austinu, vendar se poskušam osredotočiti na južno Kalifornijo. Rad vlagam lokalno. Številka ena je lokacija. Vedno začnem z: "Ja, želim vlagati lokalno." Potem pa je cena. Moj cilj je, in to počnem nekoliko drugače, nimam v mislih cene. Jaz glede na mesečni odliv. Imam merilo, da ne želim imeti mesečnih stroškov več kot 5,000 $ na mesec. Od tam delam nazaj, ker boste potem pogledali davke na nepremičnine, pogledali boste druge stroške, komunalne storitve in pogledali boste obrestne mere.
Ker se obrestne mere nenehno spreminjajo, tako da če sem si pred šestimi meseci lahko privoščil nepremičnino v vrednosti 1.2 milijona dolarjev, je to zdaj približno 800,000 dolarjev. Potem pogledam ceno in nato vrsto nepremičnine, rad vlagam v enodružinske rezidence. Poskušam se izogibati stanovanjem ali mestnim hišam iz več razlogov. Želim biti lastnik zemlje in biti sposoben narediti vse, kar hočem z njo, samo skrbeti me bodo mestni ali državni zakoni in ne pravila HOA. Vrsta nepremičnine pride v poštev in potem resnično začnem analizirati denarni tok te nepremičnine.
Imam merilo, da v prvih dveh letih nepremičnine, ker vlagam v južni Kaliforniji, kjer je cena že tako visoka in je težko imeti pozitiven denarni tok, je moj cilj, da v prvih dveh letih , lahko sprejmem negativni denarni tok v višini 5 % mojega mesečnega odtoka.
Na primer, če je mesečni odliv 5,000 USD, sem v redu, če imam negativen denarni tok 250 USD na mesec prvi dve leti. Po tem je moj cilj v tretjem letu začeti s prelomom in nato imeti pozitiven denarni tok v višini 5 % mesečnih stroškov v četrtem in petem letu in tako naprej in tako naprej. Seveda se bo teh 5 % še povečevalo, ker bi moje mesečno plačilo ostalo enako, najemnina pa bi se zvišala, potem pa si začnem ogledovati nepremičnine.
Potem bi šel pogledat nepremičnine na MLS, celo na Redfin, Trulia, Zillow, samo z uporabo svojih odnosov z drugimi nepremičninskimi posredniki, s sosedi, prijatelji, komer koli, za katerega vem, da bi lahko imel netržni posel. To počnem. Potem vem, da je to dolg proces. Nato začnem gledati mesečne stroške za to nepremičnino, dejansko stopnjo davka na nepremičnine, dejanske tekoče stroške, popravila in nato morebitne stroške prostih delovnih mest, ki bi se lahko pojavili v prihodnosti. Potem primerjam odhodke s prilivi in takrat se odločim. Pri tej lastnini je smiselno. Zadnji korak bi bil dejansko načrtovanje termina za prikazovanje. Vse to delam, preden si dejansko grem ogledat nepremičnino, preden dejansko grem in začnem razmišljati o nakupu te nepremičnine.
Ashley:
To je veliko odličnih informacij in res se želimo veliko bolj posvetiti temu, vendar moje prvo vprašanje je, da so nekateri od teh stroškov spremenljivi ali pa še niso določeni, ko delate to analizo posla. Tako ste na primer omenili obrestno mero, da je tisto, kar bi lahko kupili pred šestimi meseci, precej drugačno kot zdaj. Kako ste na tekočem z nekaterimi od teh variabilnih stroškov, celo s tržnimi podatki, ki kažejo, da ima isto mesto, v katerega vlagate, še vedno enako razmerje med ceno in najemnino, podobne stvari, ko nadaljujete z analizo čez leto, kje ste te podatke, ki jih vlečete, da jih uporabite za svoje številke, za svoje stroške, tako da so to najbolj natančni podatki, ki jih lahko dobite?
Pooja:
ja V redu. Kar zadeva stroške, bo vnaprejšnji strošek polog, ki ga plačamo. Običajno plačamo 25% akontacijo, ostalo financiramo sami. Ta del je fiksen, kar je vnaprejšnji strošek. Potem so za tem stroškom obresti, ki so plačilo hipoteke. Zaradi tega imam zaprte odnose s posojilodajalci in poskušam ostati na vrhu trga, da vem, v redu, kakšna je obrestna mera za 30-letno fiksno hipoteko? Kakšna je cena za 7/1 ARM? Kakšna je cena za 5/1 ARM?
Ashley:
Jim pošiljate e-pošto in jih sprašujete ali greste to iskat na spletno stran? Kje bi lahko še kdo našel to informacijo?
Pooja:
Pravzaprav jih pokličem, da dobim te informacije, ja. Pokličem jih in tako dobim to informacijo, ker je vsak scenarij tako drugačen in ker ne gledam samo na dolgoročni najem, je lahko tudi najem na srednji rok. Lahko bi kupil drugi dom in ga uporabil kot naložbeno nepremičnino. Lahko bi kupil dupleks ali tripleks ali kvadrapleks, financiranje pa se razlikuje glede na vrsto nepremičnine. Zato je tako pomembno, da se ne zanašate samo na eno številko s spletnega mesta, ampak da dejansko delite podroben scenarij in nato pridobite cene. Te informacije dobim od svojega posojilodajalca in ne pokličem samo enega posojilodajalca, pokličem vsaj tri, da opravim nakupovanje, preden se odločim za enega.
Tony:
Pooja, eno dodatno vprašanje k temu, poznam veliko novincev, ki postanejo nervozni zaradi tega, ker jim kredit večkrat teče, ali morda zaradi slabega odnosa s posojilodajalcem, ker jim vedno pošiljajo te posle, nikoli dejansko na koncu kupijo. Kakšne so vaše misli ali kako to krmarite? Ali vam vsakič izmerijo kredit ali vam dajo samo predhodne številke? Ali vedo, da so to nepremičnine, ki si jih samo ogledujete, ali pričakujejo, da boste kupili vse to? Kako delujete tako dinamično?
Pooja:
Ja, torej v zvezi s skrbjo, kaj si bodo posojilodajalci mislili, oh, samo prosiš jih, naj ti dajo obrestne mere, in jih kar naprej kličeš in ne veš, kdaj boš to lahko izvedel dogovoriti se. Lahko traja tri mesece, štiri mesece. Svojega posojilodajalca sem klical zadnjih sedem mesecev, tako da je dolgo, vendar bi rekel, da to ne bi smelo skrbeti. Če imate trden, močan odnos s posojilodajalcem, če ste z njim sodelovali v preteklosti in tudi če v preteklosti niste sodelovali z njim, samo nadaljujte. Naj vas ne skrbi, kaj si bodo o tem mislili. Če jih to preveč skrbi in ne odgovorijo na vaš telefonski klic, uganite kaj? Posojilodajalcev ne manjka, na svetu, v ZDA, ne manjka dobrih posojilodajalcev, zato naj vas to ne skrbi. Samo pojdi naprej, pojdi na naslednjega. To je njihova izguba, ne vaša.
Nato je to kar zadeva kreditno preverjanje. Ne, ne preverjajo moje kreditne sposobnosti. Strinjam se. Ja, ne želim, da bi bil moj kredit izgubljen vsakič, ko poskušam nakupovati, vsakič, ko poskušam analizirati posel. Ne izvajajo niti mehkega preverjanja in se le spreminja. Recimo, če delam s posojilodajalcem, s katerim sem že sodeloval v preteklosti, mi bodo postavili vprašanja: »Hej, ali se je kaj spremenilo v zvezi z vašim položajem v smislu novega dolga, ki ste ga prevzeli v glede na vaš dohodek?" Ta vprašanja bi postavljali na podlagi informacij, ki jih že imajo o meni. Ta scenarij so sposobni izvesti namesto mene. Ne, trdo kreditno preverjanje ni obvezen korak. Dober posojilodajalec, ki želi vaše podjetje, ki ve, kaj dela, bi vam moral biti vedno pripravljen dati to ceno.
Tony:
Pooja, želim nadaljevati, ker je ena od drugih stvari, ki si jih omenil in se mi je zdela zanimiva, in si nekako malo pripeljala vanjo, ta, da se v teh štirih ali petih korakih, ki si jih tukaj navedel, osredotočiš najprej o stroških in rečete: "Hej, ne želim, da moji stroški presežejo X dolarjev na mesec." Mi lahko pojasnite, zakaj je to eden vaših prvih korakov? Ker mislim, da večina ljudi začne na drugi strani, kjer rečejo: "Hej, želim, da je moj denarni tok X." Toda vi na to gledate z nasprotne strani, kjer se najprej osredotočate na stroške. Kakšna je bila po vašem mnenju korist od tega, da ste se obrnili in se lotili stroškov v primerjavi z denarnim tokom?
Pooja:
Ja, torej mislim, da glede na vaš cilj naš cilj naložbe v nepremičnine ni pasivni dohodek. Ne, v resnici ne iščem denarnega toka X zneska dolarjev vsak mesec. Želim zgraditi dolgoročno bogastvo. Želim zgraditi generacijsko bogastvo in na tej poti seveda nočem plačati ničesar iz lastnega žepa. Razlog, zakaj začnem s stroški, je tudi upoštevanje nepredvidenih scenarijev, upoštevanje prostih delovnih mest. Recimo, da je hiša mesec ali dva meseca prazna. Recimo, da najemnik mesec ali dva meseca ne more plačati najemnine. Moraš skozi postopek izselitve. Ta mesečni odliv bo odločil, ali bom lahko plačal to hipoteko ali ne, tudi če nihče ne bo plačeval te hipoteke namesto mene. Če je 10,000 $ na mesec, potem moram plačati teh 20,000 $ za dva meseca, to je veliko denarja, nočem tvegati.
Ta prag določim glede na svoje rezerve, glede na svoj dohodek. Tistih 5,000 $ je v redu, ja, en mesec bi lahko plačal 5,000 $, če bi bilo prosto delovno mesto, če nekdo ne bi plačal najemnine pravočasno. To je razlog, zakaj začnem s stroški, kajti, in to je moje osebno mnenje, če ostanem osredotočen na ustvarjanje denarnega toka v višini recimo 500 USD in kupim nepremičnino, ki je vredna 1.5 milijona, mesečni stroški pa so približno 8,000 USD, in če moram enkrat plačati teh 8,000 $, 500 $ nima smisla. To je razlog, da imam ta postopek, pri katerem dejansko najprej pogledam stroške.
Ashley:
Poglobili smo se v vašo analizo posla, toda zakaj vas je to sploh začelo zanimati? Lahko govorite o tem, kako ostanete motivirani? V te nepremičnine boste vložili veliko dela, veliko skrbnosti. Morda se dotaknite svojega zakaj, kaj vas žene naprej in nato morda celo postavljanja ciljev. Ali si postavljate cilje, ki vas bodo obdržali na pravi poti, in kam se vidite?
Pooja:
Temelj nepremičnin se je pravzaprav začel že dolgo nazaj. Tako sem odraščal v Indiji. Moja mama je bila torej gospodinja. Moj oče je bil seveda odličen človek, vendar nikoli ni mogel postati uspešen podjetnik. Zame je zelo osebno, zelo mi je pri srcu. Med mojim odraščanjem smo imeli težave z denarjem. Že od malih nog sem se zavedal, kako pomembno je biti finančno stabilen. Spoznal sem, kako pomembno je imeti hišo, ki bi jo lahko imenovali dom. Bila je situacija, ko smo se morali izseliti iz naše hiše zaradi neke družinske situacije, ko je moral oče prodati svoj delež nepremičnine, jaz pa sem takrat še študiral. Mislim, da je to tisto, kar se mi je v mislih utrdilo, kako pomembno je, da sem finančno stabilen.
Takrat sem bil osredotočen na zaslužek, varčevanje in vlaganje. Zaslužite, prihranite, investirajte. Na začetku sem se osredotočal na vlaganje v borzne in indeksne sklade ter vzajemne sklade in depozite s stalnim donosom. To je bilo na začetku. Nato sem postopoma spoznal, da moram svoj portfelj diverzificirati, če želim pomnožiti svoj denar. Tako sem se začel ukvarjati z naložbami v nepremičnine. Zakaj sem začel, je bilo moje razmišljanje, da moram biti finančno stabilen. Drugi razlog, zakaj sem začel, je, da želim svoji družini zagotoviti svobodo časa. Ko rečem moja družina, pravzaprav govorim o svojih starših, ki še vedno živijo v Indiji. Želim jim pomagati pri njihovi upokojitvi. Govorim o svojem možu, da bi lahko s tem časom počel, kar hoče. Če želi pustiti službo, bi morda moral to storiti.
Drugi razlog je, da pustim svojim otrokom svobodo časa. Imam dva fanta, ki ju res zanima igranje nogometa in želita samo biti nogometaša ali nogometni sodnik ali nogometni trener, ne pa početi ničesar drugega. Želim jim zagotoviti to svobodo, da bodo lahko v prihodnosti sledili svoji strasti, ne da bi bili pod pritiskom tekmovanja, kjer morajo pridobiti dobro visokošolsko diplomo ali imeti devet do pet služb, ker morajo se konci srečajo, ker morajo plačati za svojo hišo, ki je eden največjih kosov vaših mesečnih stroškov. To je moj razlog, zakaj sem se začel ukvarjati z nepremičninami, ker se želim samo razmnoževati in želim imeti bogastvo britanskega naroda in želim imeti dovolj dohodka, da lahko preživljam družino. Lahko vrnem ljudem.
Kako ostanem motiviran, je zato. To je zato. Ko si predstavljam zakaj, te to ohranja motivirano. To je nekaj takega, kot ko gredo ljudje in kupijo srečko, še preden zadeneš, živiš življenje v svoji roki, živiš življenje v svoji roki in si rečeš, jaz bom zadel na lotu , in bom tako bogat, uživaj svoje življenje. Mislim, da si to prihodnost predstavljam v glavi in to je tisto, kar me žene naprej. Kar se tiče postavljanja ciljev, preprosto ne poznam boljšega. Čutim, da želim samo nadaljevati. Nimam cilja, kot je, oh, hočem 10 [neslišno 00:26:13] v 10 letih, v 15 letih. Zdaj pa nimam tega cilja. Imam dolgoročni cilj glede tega, kaj želim početi.
Recimo, ko bom star 50 let, imam te cilje, vendar glede dokončnega števila nepremičnin, nimam cilja glede dokončnega števila nepremičnin, imam pa cilj glede mesečnih prihodkov. da želim zaslužiti s temi najemnimi nepremičninami. Ko bom star 50 let, želim vsak mesec imeti 20,000 $ pasivnega dohodka. Želim si, da bi lahko kupil majhno kočo v gorah in tam živel brez dolgov. Želim, da bi moji otroci lahko šli na kolidž brez kakršnega koli študentskega posojila, in želim, da bi lahko takrat pustil W2 in delal za neprofitno organizacijo. To so res moji cilji in grem naprej.
Tony:
ja No, Pooja, mislim, kakšen fenomenalen motivacijski razlog za izgradnjo tega nepremičninskega posla. V oddaji se veliko pogovarjamo o tem, da mora biti, ko razmišljate o svojem zakaj, to nekaj večjega kot le dolarji in centi in vaš razlog vračanja družini, podpiranja moža, podpiranja otrok. , o nakupu te koče v gorah. To so stvari, ki lahko nekoga resnično spodbudijo, da vztraja pri tem, kajti če je bil cilj samo 20,000 denarnih tokov na mesec, je tega nekaj težje vztrajati. Zdaj bi se rad vrnil malo nazaj, ker ste prej omenili, da denarni tok trenutno ni vaš največji motivacijski dejavnik, ko kupujete nepremičnino. In celo, da bi morda lahko ali morda bili pripravljeni sprejeti majhno izgubo nepremičnine, ko jo prvič kupite. Rad bi samo vprašal, zakaj je vaše stališče trenutno takšno in ali menite, da vam bo zaradi tega morda težje priti do tega cilja 20K na leto v denarnem toku?
Pooja:
Prvič, mislim, da lahko dobim 20K na mesec denarnega toka, da, zlahka. V mislih imam strategijo. Drugič, mislim, da trenutno nisem preveč osredotočen na denarni tok in da sem zelo dobro mesto, ker imam še vedno službo W2. Še vedno imam službo W2. Moj mož ima službo W2 in osebno ne želim zapustiti službe W2. Ne pričakujem, da bi lahko pustil to službo. Obožujem to delo. Lahko prispevam, sem nagrajen, delam z odličnimi ljudmi, zato želim nadaljevati delo na tem delovnem mestu. To mi zagotavlja dohodek, ki ga potrebujem. Zato ne iščem alternativnega vira dohodka, na katerega bi se lahko zanesel. To je razlog, da trenutno nisem preveč osredotočen na denarni tok.
Dokler se lahko držim svojih številk v smislu, recimo, v redu, 5 % mesečnega odliva obračunam za svoj dohodek, preden pridem do te številke. Recimo, da jutri izgubim službo, hipotetično gledano izgubim službo, potem tistih 5% ne bo 5%, ampak 1%. Tako kot je pomembno spreminjanje glede na lastno situacijo. Drugi razlog, da mi denarni tok trenutno ni pomemben, je ta, da je moj cilj drugačen. Različni ljudje imajo različne cilje. Nekateri ljudje imajo cilj dejansko imeti pasivni dohodek, želijo zaslužiti 2,000 $ na mesec s pasivnim dohodkom. To popolnoma spoštujem, vendar je moj cilj ustvariti generacijsko bogastvo. Želim si, da bi na primer, ko bi dopolnil 50 let, če bi prejemal 20,000 dolarjev na mesec, najverjetneje odplačal svojo hipoteko, odplačal bi svojo hipoteko, tako da bi denar za najemnino bodo prejeli od teh nepremičnin samo dohodek. To je tisto, zaradi česar sem prepričan o dejstvu, da da, lahko bi imel tistih 20,000 $ na mesec pasivnega dohodka.
Ashley:
Ali so za te nepremičnine, stanovanja v Indiji, bolj za spoštovanje, le da so zdaj majhen denarni tok, a ko bodo izplačana, bodo nekako prispevala k generacijskemu bogastvu s spoštovanjem?
Pooja:
ja Te nepremičnine so že odplačane. Ko smo jih kupili, smo jih odplačali v petih letih, ko smo jih kupili. Te nepremičnine so pošteno tam za naše starše, v resnici so tam samo za naše starše. Če se kdaj želijo preseliti tja, se lahko preselijo tja. Ko bomo starejši in obiščemo Indijo, se želimo preseliti tja, lahko bi se preselili tja. Če bi rekli, Ashley, da, to je samo za generacijsko bogastvo. Ker so že odplačani, nimajo veliko popravil, ker so bili novogradnja. Tega nisem omenil. Bile so novogradnje. Enega od njih sem kupil leta 2010, drugega sem kupil leta 2014. Oba sta bila novogradnja, tako da zanj ne dobimo veliko zahtev za popravilo. Enostavno jih je vzdrževati, samo hranijo jih tam, da gradijo bogastvo za generacije. ja
Ashley:
Pogovorimo se tudi o brezskrbnosti glede tega, da imate svoj portfelj in nekaj nepremičnin plačanih. Ves čas poslušamo o izkoriščanju svojih nepremičnin, ne boste dobili najboljšega donosa, če jih ne izkoristite. Ne imejte toliko kapitala v nepremičnini. To je slaba naložba. Kaj menite o tem, da bi se ti dve nepremičnini izplačali in da ju ne bi uporabili za povečanje donosa nepremičnine? Na primer, pravkar sem zaključil z nepremičnino, ki sem jo danes prodajal in je bila dejansko vezana na portfeljsko posojilo z drugo nepremičnino in imeli smo možnost, da gremo na banko in rečemo, da bi to nepremičnino radi obdržali na posojilu , zato nam sporočite, kaj … Želeli smo storiti, 70 % ocenjene vrednosti, ko smo prejeli posojilo za to nepremičnino, želimo obdržati to stanje posojila na nepremičnini in potem bomo samo odplačali dodatni znesek, ker to drugo nepremičnino prodajamo in ni več v zavarovanju.
Lahko pa bi vzeli izkupiček od prodaje, odplačali hipoteko in ponudili dodatnih 34,000 $, da bi v celoti poplačali obe nepremičnini. Pri enem moramo, ker prodajamo, pri drugem pa smo imeli to možnost, da obdržimo dolg ali ga odplačamo, in pravzaprav smo se sinoči pozno odločili, da v celoti poplačamo to nepremičnino. Želeli smo le tisto brezskrbnost, saj smo vedno imeli več nepremičnin, ki so plačane brezplačno in jasno. Nekaj smo jih prodali v zadnjih nekaj letih, saj je bil trg tako vroč in nekako smo se ozrli nazaj in vau, nimamo več brezplačnih in jasnih nepremičnin. Vse ima dolg na sebi. Odločili smo se, da to odplačamo. Kakšna je bila vaša strategija za te lastnosti, ki so brezplačne in jasne?
Pooja:
Ja, mislim, da sem se dotaknil tega na začetku, da smo prvo nepremičnino, ki smo jo kupili, kupili z namenom, da jo uporabljamo kot primarno prebivališče. To je bilo leta 2010. Ko smo se preselili sem, iskreno, pet let smo živeli tukaj, ne da bi vedeli, kje bomo v naslednjem mesecu. Tako smo živeli tukaj pet let. Osemkrat smo se selili, dejansko smo se selili po državah. Bilo je zelo nepredvidljivo. To je bil razlog, da smo kupili to nepremičnino, in to je razlog, da je bila novogradnja in smo jo nameravali odplačati v petih letih, ker sem bil zelo jasen v svojih mislih, da ne želimo plačevati najemnine, ne ne želimo plačevati najemnine in želimo se postaviti pred vrata, preden postane predrago in si tega ne moremo več privoščiti. Ti dve stvari sta bili zame zelo pomembni.
Kar zadeva izkoriščanje nepremičnin za nakup njihovih naložb, to počnem. Samo s tistima dvema nepremičninama v Indiji tega ne počnem, ker ju ne želim prodati. Edini način, da bi lahko izkoristil te nepremičnine, če bi jih prodal, pridobil [neslišno 00:34:07] na teh nepremičninah v Indiji, samo ne razmišljaj o tem. To bo nočna mora.
Ashley:
To je zanimivo vedeti. To v resnici ni nekaj, o čemer bi razmišljal, saj v drugi državi ni tako enostavno samo iti in refinancirati ali pridobiti druge vrste dolga na nepremičnini.
Pooja:
Ja, torej [neslišno 00:34:24] na teh, ta koncept sploh ne obstaja uradno prek bank. Seveda bi lahko šel k zasebnemu posojilodajalcu, lahko bi obdržal svojo lastnino kot zavarovanje in si nato izposodil denar proti njej, vendar to ni zelo idealen postopek, skozi katerega bi želeli iti, samo način, kako so sistemi postavljeni tam. Zato ne morem uporabiti [neslišno 00:34:47]. Edini način, da lahko pridobim kapital v teh nepremičninah, je, če te nepremičnine prodam. Lastnine, ki jih imamo tukaj, smo izkoristili lastniški kapital, zgrajen v teh nepremičninah, in tako smo imeli v ZDA skupaj šest nepremičnin, dve smo prodali, potem pa smo imeli v enem trenutku šest nepremičnin v ZDA. In edini način, da sem to lahko naredil, je z izkoriščanjem kapitala v teh nepremičninah.
Tony:
Samo eno tvoje nadaljevanje, kajne, ker sem bil vedno skoraj na drugi strani, Ashley, všeč mi je zamisel o finančnem vzvodu in hitrejšem povečevanju ter uporabi tvojega dolga za pridobitev naslednje nepremičnine, vendar sem imel dva moja prijatelja, oba uspešna podjetnika, ki sta odplačala svoja primarna prebivališča in sta se samo pogovarjala o miru. Vem, da ste veliko govorili o odplačilu velikega števila osebnih dolgov in duševnem miru, ki pride s tem. Mislim, da je treba razmisliti o tem agresivnem obsegu in uporabi dolga v primerjavi s tem, da res lahko spiš ponoči, da veš, tudi če vse udari v ventilator, je tvoj dom, kjer živiš, plačan za to in ti ni treba skrbeti o tem. Počutim se, kot da grem skozi premik, kjer bi bilo skoraj smiselno, da se začnem osredotočati tudi na to. Zagotovo me malce zavajaš, Ash.
Ashley:
No, Pooja, ali nam želiš pregledati enega od svojih poslov in razložiti celoten postopek? Najprej vam bomo zastavili nekaj hitrih vprašanj.
Pooja:
Ja, razumem. Vendar sem želel obravnavati to, vidik duševnega miru, ker ste spraševali o tem in se tega nisem povsem dotaknil. Svoj duševni mir opredeljujem tako, da imam dolgoročne najeme, ne oddajam kratkoročnih, ne oddajam srednjeročnih najemov in razlog, da poskušam ostati osredotočen na določena področja v južni Kaliforniji je tako, da sem skoraj prepričan, da bodo te hiše najete v dveh tednih, odvisno od lokacije. Naša merila za preverjanje najemnikov so tako trdna, da je zelo manj možnosti, da bi naleteli na situacijo, ko spremljevalec ne bi mogel plačati najemnine. Zame je ta mir v tem, da vsak mesec prejmem ta ček za najemnino, da imam to stabilnost in da lahko potem odplačam to hipoteko. Razlog, zakaj nisem pomislil na odplačilo našega primarnega prebivališča, je, da smo ga dobili po 2.625-odstotni obrestni meri.
Ne vem, ali je finančno smiselno, da ta dolg poplačamo. Če želim odplačati ta dolg, recimo, da znaša 500,000 dolarjev, bi lahko vložil teh 500,000 dolarjev. Tudi če bi vložil v dolgočasno potrdilo o vlogi, bi še vedno zaslužil več kot 2.625%. To razumem, zlasti ker sem iz azijske države, je v naši kulturi veliko, oh, ne imej dolga. Imejte v lasti svojo lastnino brezplačno in jasno. Ne imej dolga. Dom naj bi bil prostor, ki si ga stoodstotno lastiš. Potem se vključi praktična stran mene in reče, daj no, to nima smisla. Želite odplačati dolg, ki ste si ga izposodili pri 2.625 %, ko bi lahko uporabili ta denar in zlahka zaslužili 7 % do 8 % obresti? Ta oportunitetna cena denarja je tisto, kar mi pomaga pri tej odločitvi. Tam je poskrbljeno za mir.
Tony:
To je bila tudi moja vedno misel, kajne, da bi lahko vzel ta denar in dobil boljši donos. Mislim, da začenjam nekoliko spreminjati svojo miselnost, kjer morda obstajajo določeni vidiki mojega življenja, kjer bom izkoristil ta oportunitetni strošek, da drugje ne dobim boljšega donosa, za duševni mir, ki pride skupaj s tem, da ga moram plačati izklopljeno. Tega še nisem naredil. Tudi v našem primarnem prebivališču imamo še vedno dolgove, a ko razmišljam o naših prihodnjih odločitvah, je to nekaj, o čemer začenjam razmišljati.
Pooja:
Jutri mislim, da če izgubim službo, iskreno, obstaja toliko načinov za zaslužek. Kot da bi lahko dostavljala Amazonove pakete, lahko bi bila varuška, lahko bi bila gospodinjska pomočnica, lahko bi...
Ashley:
Imejte več časa za nakup nepremičnin.
Pooja:
točno tako. Ta strah je nekaj, kar me ne spremlja, da ne bom imela vira zaslužka.
Ashley:
V redu. Ali nas želite voditi skozi enega od vaših poslov, ki ste jih zaključili, ki ste jih opravili? Postavil vam bom samo nekaj vprašanj, nato pa lahko na to podate kratke odgovore, potem pa bomo šli nekako skozi zgodbo o tem?
Pooja:
Ja seveda. Naredimo to.
Ashley:
Kakšna je nepremičnina, ki ste jo kupili? Enodružinska, večdružinska?
Pooja:
Enodružinska rezidenca.
Ashley:
V redu. Na katerem trgu je?
Pooja:
Južna Kalifornija
Ashley:
V redu. Za koliko ste ga kupili?
Pooja:
Nabavna cena je bila 1.4.
Ashley:
Kako ste našli posel?
Pooja:
Izven trga.
Ashley:
Gre za dolgoročni najem?
Pooja:
Bilo je primarno prebivališče.
Ashley:
Vredu.
Pooja:
Dotakniti se želim vidika kreativnega financiranja.
Ashley:
V redu, kul. Ja, zakaj potem ne greš v to?
Pooja:
V redu, torej ja, živeli smo že v našem glavnem prebivališču in nisem imel res trdnih načrtov o selitvi, vendar sem bil še vedno v ozadju svojih misli. Nikoli ne želim reči ne dobremu poslu. To je samo moja strategija. Nikoli ne želim reči ne priložnosti. Podzavestno sem iskal drugo primarno prebivališče. Ugotovil sem, da je hiša zunaj trga, ki so jo nekateri lastniki poskušali prodati lani decembra, tako da je bil to še vedno vrhunec trga. Takrat pridobiti netržni posel, to je bilo zlato. Tudi kupnina je bila zlata. Hiša je vsekakor vredna več kot to.
Ashley:
Koliko si rekel, da je hiša vredna? Ko ste ga kupili pri 1.4, koliko se vam je takrat zdel vreden?
Pooja:
1.55.
Ashley:
Ja.
Pooja:
Za prodajalce je bila posebna situacija, da so se selili iz ene države v drugo in niso želeli iti skozi proces dejanske priprave hiše, pridobivanja ljudi, ogledovanja ponudb. Hoteli so skleniti netržni posel. To je bila win-win situacija tako za prodajalce kot za nas.
Ashley:
Naj vas na hitro vprašam, preden nadaljujete. Kako ste izvedeli za to informacijo? Ker to lahko sklene ali prekine posel, je ugotoviti motivacijo, zakaj prodajalec prodaja nepremičnino.
Pooja:
Pravzaprav je bilo neposredno od prodajalcev. Vpleten je bil nepremičninski agent, torej sem nepremičninski posrednik, in na dnevu odprtih vrat sem naletel na drugega nepremičninskega posrednika in to ni bila skrivnost. Zelo jim je bilo všeč, ko so povedali, da da, iščemo prodajo zunaj trga, če je cena prava.
Ashley:
V redu, kul. In potem želite nadaljevati s preostalim delom posla. Kako ste ga torej financirali?
Pooja:
Ja, torej je bilo 1.4, polog je bil 20%, takrat pa nismo imeli sredstev, da bi naredili ta 20% polog. Kar zadeva kreativno financiranje, je bilo na mizi le malo možnosti. Prvič, lahko bi prodali sredstva, ki smo jih imeli na posredniških računih, ali pa bi lahko prodali nekaj delnic, ki smo jih imeli na naših računih ESOP. Ali pa smo se odločili, da uporabimo denar iz [neslišno 00:42:00] našega primarnega prebivališča. Primarno prebivališče, ki smo ga kupili leta 2017, smo imeli na tej nepremičnini lastniško kreditno linijo v vrednosti 150,000 USD. Vseh teh 150,000 $ porabimo na tej kreditni liniji. Obrestna mera na tej kreditni liniji je bila okoli 3.95 %. Obrestne mere so bile še vedno nizke. Z vidika tega, koliko si izposojate, je bila obrestna mera še vedno znotraj našega proračuna.
Uporabili smo tudi linijo dostopa do likvidnosti. Linija za dostop do likvidnosti je nekako podobna kreditni liniji za lastniški kapital. Pri kreditni liniji za lastniški kapital v bistvu uporabljate lastniški kapital, ki ste ga vgradili v hišo, kot zavarovanje za izposojo denarja proti njemu. Pri liniji dostopa do likvidnosti dejansko uporabljate denar, ki ga imate v smislu delnic, vrednostnih papirjev, da si ga izposodite. Namesto da bi prodali naše delnice, smo umaknili linijo dostopa do likvidnosti in od tam uporabili 80,000 $. To je bilo 230,000 $, ki smo si jih tehnično izposodili s pomočjo kreditnih linij. Nato smo si sposodili 60,000 dolarjev od zasebnega denarnega sklada.
Ashley:
Mislim, da je pri teh dveh kreditnih linijah najprej pomembno omeniti kreditno linijo za dostop do likvidnosti. To ne more biti pokojninski račun. Pravilno? Za pridobitev kreditne linije mora biti neupokojitveni račun. Je to pravilno?
Pooja:
Absolutno, da, to je popolnoma pravilno.
Ashley:
S tema dvema kreditnima linijama, kjer obe obrestujeta samo plačila, in kako je to vplivalo na vaš dolg do dohodka? Zdaj greste na banko, da dobite hipoteko na to novo nepremičnino, ali so pregledali ta plačila kreditne linije in to vključili v vaš prihodek od dolga?
Pooja:
Tega plačila niso pogledali. Tudi takrat, ko sem poskušal črpati denar iz kreditne linije in dobivam predodobritev, smo imeli takrat še tri najemnine. To lahko vpliva na razmerje med dolgom in dohodkom. Vse te tri najemne nepremičnine so bile najete. Plačilo za ti dve kreditni liniji ni bilo upoštevano v predhodni odobritvi hipoteke. Potem, kar zadeva plačilo za določeno število let, in to se lahko res razlikuje od banke do banke, zato ne želim reči samo 5 let ali 10 let, lahko se razlikuje od banke do banke, od produkt do produkta, lahko pa 10 let plačujete samo obresti.
HELOC, ki smo ga imeli, smo lahko plačevali obresti le 10 let, seveda pa moraš na neki točki plačati tudi glavnico. Ne gre za to, da lahko samo plačate obresti in potem, če želite samo plačati obresti, boste kar naprej plačevali obresti. Zelo pomembno je vedeti, da so obresti na HELOC spremenljive in niso fiksne. Takrat je bil 3.95 %, danes pa bi bil, če bi plačeval obresti na ta HELOC, veliko več. To je nekaj zelo pomembnega, kar morate upoštevati pri svojih izračunih, ko najemate kreditne linije.
Ashley:
S to nepremičnino ste se vanjo preselili in ali ste jo na koncu refinancirali? Ali ste vse to posodobili ali naredili karkoli, da bi poplačali te kreditne linije in prvotno posojilo ali kaj se je danes zgodilo z nepremičnino?
Pooja:
V mislih sem imel strategijo. Takrat smo imeli tri najemnine. Eno od najemnin, ki jih imamo, je v južni Kaliforniji. Druga dva najema sta bila v Austinu. Tako smo kupili dve nepremičnini v Austinu, dve enodružinski rezidenci. Ko smo začeli gledati to primarno prebivališče, je inflacija takrat že naraščala. Od oktobra do novembra do decembra se je vsak mesec povečeval za vsaj 0.2 %. Odločil sem se prodati nepremičnine v Austinu. Moja strategija je bila, v redu, črpali bomo denar iz HELOC-a, črpali bomo denar iz likvidirane dostopne linije, izposodili si bomo denar od zasebnega posojilodajalca in prodali bomo naše nepremičnine v Austinu in denar, ki ga financira ki jih bomo dobili od nepremičnin v Austinu, bi lahko izplačali HELOC, pa tudi linijo za dostop do likvidnosti in zasebnega posojilodajalca.
Zmogli smo. Prodali smo obe nepremičnini v Austinu. Ena je bila prodana januarja 2022, druga pa aprila 2022 in ta sredstva so bila porabljena za poplačilo kreditnih linij. Mislim, da je bilo res zanimivo in kar se mi zdi tako pomembno, da se veliko ljudi ne zaveda, da recimo želim kupiti hišo, lahko je primarno prebivališče ali drugi dom ali naložbena nepremičnina. Včasih, ko nimamo takoj na voljo denarja, je to lahko ovira in ljudi to preprosto demotivira in ne naredijo koraka naprej. Če je nekdo kreativen s svojim financiranjem, lahko poskrbi, da bo situacija delovala.
Zelo pomembno je vedeti, kakšen dostop imate do svojih finančnih računov in kako ga lahko uporabite. V nekem trenutku sem te delnice skoraj prodal. Zdaj bi si želel, ker je bila cena delnice res visoka, toda v nekem trenutku sem pomislil, o ja, prodajmo te delnice in uporabimo ta denar. Hkrati pa je bila to boljša odločitev, če bi lahko iz tega črpal denar z uporabo linije za dostop do likvidnosti, ker potem svoje delnice držiš dlje časa, če je to tvoja strategija. Pri nas so vse naložbe, ki jih izvajamo, dolgoročne nakup in držanje. Nikoli ne želimo ničesar prodati.
Tony:
Ja, to je res zanimivo in mislim, da je pomemben zaključek Pooja za vse naše poslušalce ta, da ste imeli to čudovito priložnost in bi lahko preprosto dvignili roke v zrak in rekli, no, mi ne niste imeli denarja, vendar ste postali ustvarjalni, prevzeli ste premišljeno tveganje in ste potegnili dolg iz HELOC-a, dostopne linije, zasebnega posojevalca denarja, vendar ste vedeli, da imate način, da v kratkem času, poplačati ta dolg. Očitno ne bodo vsi v enaki situaciji, vendar menim, da se bodo naši poslušalci novinci lahko naučili, če boste našli veliko, se osredotočite na to, da postanete ustvarjalni, da dosežete ta posel, namesto da samo dvignete roke in rečete , "O, človek, to ne bo šlo." Vsekakor cenim, da si to delila, Pooja. Prepričan sem, da boste navdihnili nekatere ljudi, da gredo tja in sklenejo nekaj poslov.
Pooja:
Ja, in pomembno je preračunano tvegati. Iskreno povedano, če ne bi imel načrta za prodajo teh dveh nepremičnin, nisem vedel, ali si želim izposoditi 80 % od tega 1.4 in poleg tega izposoditi še 230,000 $.
Tony:
Prav, vendar je bilo preračunano tveganje, za kar mislim, da je nekaj, v čemer se zdi, da si res, zelo dober, kar je super. V redu. Želim naju peljati na izpit za začetnika, Pooja. To so tri najpomembnejša vprašanja, ki vam jih bodo kdaj zastavili v življenju. Ste pripravljeni na izpit?
Pooja:
Rojen pripravljen.
Tony:
V redu, izvoli. Obužujem to. To je morda najboljši odgovor, ki ste mi ga dali na to vprašanje. Prvič, kaj bi morali novinci storiti po tem, ko poslušajo vašo epizodo?
Pooja:
No, po poslušanju epizode bi rekel, da gradite skupnost. Mislim, da je zelo pomembno imeti podobno mislečo skupnost, saj vam omogoča dostop do izobraževanja in virov, ki jih boste potrebovali na svoji nepremičninski poti. Zame je bilo to ključno. Vse, kar sem se naučil o kreativnem financiranju, liniji za dostop do likvidnosti, HELOC-u, je vse izhajalo iz pogovorov s podobno mislečimi ljudmi, branja člankov, ki so jih napisali podobno misleči ljudje, poslušanja pogovorov, poslušanja podcastov, ki vključujejo podobno- misleči ljudje. Mislim, da je zelo pomembno, da se pridružite skupnosti podobno mislečih, da ostanete osredotočeni na svojo nepremičninsko pot. ja
Ashley:
Katero orodje, programsko opremo, aplikacijo ali sistem uporabljate v vašem podjetju?
Pooja:
Veliko uporabljam Avail. Avail uporabljam za vse naše preglede najemnikov in za prejemanje vlog za najem.
Ashley:
To je programska oprema za upravljanje nepremičnin. Prav?
Pooja:
To je programska oprema za upravljanje nepremičnin, vendar je zame glavna uporaba zagon aplikacij za najem, zagon preverjanja ozadja, zagon kreditnega preverjanja in ekonomično preverjanje najemnikov. Druga, ki jo uporabljam, je AirDNA, ker kadar koli analiziram nepremičnino, želim pogledati različne strategije, kot je, v redu, ali bi lahko delovalo kot dolgoročni najem? Bi lahko deloval kot vmesni najem? Bi lahko deloval kot kratkoročni najem? Za izvedbo analize za kratkoročne najeme je AirDNA resnično koristen.
Tony:
V redu. Zadnje vprašanje zate, Pooja. Kje nameravate biti čez pet let?
Pooja:
Čez pet let želim še naprej delati na svojem delovnem mestu W2 in v naš portfelj najemnin želim dodati še dve nepremičnini. Še dve nepremičnini v našem portfelju najemnin, obe, dve skupaj mi dajeta tisoč dolarjev pozitivnega denarnega toka na mesec. Drugi cilj, ki ga imam, je, da sem ustanovil novo podjetje za hišo in čoln za mlade v prehodu. To je zagotoviti stanovanje mladim, ki so v rejništvu ali ki so zapustili rejništvo. Moj cilj je v petih letih zagotoviti stanovanje 100 otrokom.
Ashley:
No, Pooja, najlepša hvala, ker si se nam pridružila. Ali lahko vsem sporočite, kje se lahko obrnejo na vas in izvejo nekaj več informacij o vas?
Pooja:
Ja seveda. Najbolje me najdete na Instagramu. Moj Insta ročaj je moje ime s piko in priimkom z dodatnim L, z dodatno ljubeznijo. Torej Pooja.jindall, JINDALL. Tam me je najbolje najti. Redno objavljam videoposnetke, saj veste, kaj počnem, in veliko izobraževalnih stvari, samo da bi se vrnil ljudem.
Ashley:
No, najlepša hvala, da ste se nam pridružili. Zelo smo bili hvaležni, da ste bili v oddaji in ste nam dali ogromno nasvetov ter delili svojo zgodbo z nami.
Pooja:
Hvala.
Ashley:
Jaz sem Ashley pri Wealth From Rentals, on pa Tony pri Tony J Robinson. V soboto se vrnemo z Rookie Reply.
Oglejte si podcast tukaj
V tej epizodi pokrivamo
- Kako vam lahko pomaga analiza podatkov pridobite zaupanje in začnite
- Pomen. \ T gradnjo skupnosti in učenje o procesu
- Kdaj boste morda želeli razmisliti odhodki pred denarnim tokom
- Kako postati ustvarjalen in pripraviti predplačilo
- Zakaj Pooja daje prednost dolgoročno, generacijsko bogastvo nad trenutnim pasivnim dohodkom
- Uporaba programska oprema za upravljanje premoženja za preglede najemnikov, prijave in drugo
- Aplikacija, ki lahko pomaga pri analiza podatkov o kratkoročnem najemu
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Poveži se s Poojo:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? Oglejte si naše stran sponzorja!
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-259
- 000
- 1
- 10
- 100
- 15 let
- 2%
- 2011
- 2014
- 2017
- 2022
- 20k
- 50 Years
- 95%
- a
- Sposobna
- O meni
- o IT
- absolutno
- Sprejmi
- dostop
- Račun
- računi
- natančna
- čez
- aktivna
- dejansko
- prilagodijo
- Naslov
- nasveti
- vplivajo
- po
- proti
- Agent
- agresivni
- AIR
- vsi
- sam
- že
- alternativa
- vedno
- Neverjetno
- Amazon
- Amerika
- znesek
- Analiza
- analizirati
- analiziranje
- in
- Še ena
- aplikacija
- Apple
- aplikacije
- imenovanje
- cenitev
- Ocenjevalec
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- pristop
- april
- območja
- ARM
- okoli
- članki
- asian
- vidik
- vidiki
- Občinstvo
- Austin
- Avtor
- Na voljo
- nazaj
- ozadje
- Slab
- Ravnovesje
- Banka
- Banke
- baza
- temeljijo
- Osnova
- Beach
- ker
- postanejo
- postane
- postajajo
- pred
- Začetek
- zadaj
- počutje
- koristi
- Prednosti
- BEST
- Boljše
- med
- večji
- največji
- Bit
- Blog
- čoln
- knjige
- meja
- Dolgočasen
- sposodim
- izposojeni
- Zadolževanje
- Kupil
- Break
- Brezpogojno
- prinašajo
- britanija
- posredništvo
- proračun
- Bug
- izgradnjo
- builder
- Building
- zgrajena
- Bunch
- poslovni
- nakup
- Nakup
- izračuna
- Koledar
- california
- klic
- kliče
- Lahko dobiš
- Kapital
- ki
- primeru
- Denar
- denarni tok
- ujete
- nekatere
- varnost
- potrdilo
- kvote
- spremenite
- spreminjanje
- preveriti
- Pregledi
- razveseliti
- čokolada
- Božič
- Krog
- Mesta
- mesto
- jasno
- Zapri
- zaprto
- Trener
- zavarovanje
- zbiranje
- Zbiranje
- Kolektivna
- College
- kako
- udobna
- prihajajo
- skupnost
- Podjetja
- podjetje
- primerjate
- v primerjavi z letom
- popolnoma
- deli
- Koncept
- zaskrbljen
- zaupanje
- Prepričani
- Razmislite
- upoštevamo
- Gradbeništvo
- svetovanje
- naprej
- Naročilo
- prispevajo
- pogovorov
- pretvorbo
- Cool
- korporacije
- strošek
- stroški
- bi
- država
- par
- Tečaj
- prevleke
- Creative
- ustvarjalnost
- kredit
- kreditni ček
- krediti
- Merila
- Kultura
- valuta
- Trenutna
- datum
- Analiza podatkov
- dan
- Dnevi
- ponudba
- Ponudba
- Dolg
- december
- odločil
- Odločitev
- odločitve
- vsekakor
- dokončno
- Stopnja
- Delhi
- poda
- Odvisno
- depozit
- deponiran
- vloge
- zaslužijo
- podrobno
- določi
- razvili
- Razvoj
- DID
- Razlika
- razlike
- drugačen
- težko
- DIG
- skrbnosti
- neposredno
- zaslon
- razdalja
- DocuSign
- tem
- dolarjev
- dont
- By
- DOT
- navzdol
- pogon
- dinamično
- vsak
- prej
- zaslužiti
- lažje
- enostavno
- Gospodarstvo
- Izobraževanje
- izobraževalne
- bodisi
- drugje
- konča
- uživajte
- dovolj
- Zabava
- Podjetnik
- podjetniki
- pravičnost
- zlasti
- v bistvu
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- oceniti
- Tudi
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsi
- vsakdo je
- vse
- izpit
- Primer
- presega
- razburjen
- zanimivo
- pričakovati
- Stroški
- drago
- izkušnje
- Pojasnite
- izpostavljena
- dodatna
- družina
- ventilator
- FAST
- hitreje
- Priljubljeni
- strah
- Nekaj
- ugotovil
- financiranje
- finančna
- finančno
- financiranja
- Najdi
- iskanje
- narava
- Firm
- prva
- prvi koraki
- Všita
- stalni prihodek
- let
- Flip
- Vrvice
- Nadstropje
- Pretok
- Osredotočite
- osredotočena
- osredotoča
- sledi
- Foot
- Naprej
- Spodbujati
- je pokazala,
- Fundacija
- Ustanovljeno
- Četrti
- brezplačno
- Svoboda
- prijatelj
- prijatelji
- iz
- spredaj
- Skladi
- nadalje
- Prihodnost
- Gain
- ustvarjajo
- generacijsko bogastvo
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- dana
- Giving
- Go
- Cilj
- Cilji
- dogaja
- Zlata
- dobro
- postopoma
- veliko
- Pridelovanje
- Gost
- gostov
- ročaj
- roke
- priročen
- se zgodi
- se je zgodilo
- Trdi
- klobuk
- ob
- Glava
- sluha
- Srce
- Hero
- pomoč
- pomagal
- pomoč
- Pomaga
- tukaj
- hi
- skrita
- visoka
- Poudarki
- hit
- Hits
- držite
- gospodarstvo
- Domov
- Homes
- Iskreno
- HOT
- URE
- Hiša
- hiše
- Ohišje
- Kako
- Kako
- HTTPS
- Bom
- Ideja
- idealen
- Pomembnost
- Pomembno
- in
- vključujejo
- prihodki
- nepravilno
- Povečajte
- narašča
- Indeks
- india
- Industrija
- inflacija
- Podatki
- obvestila
- INSANE
- Navdih
- navdih
- Insta
- Namesto
- namen
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Obrestne mere
- zainteresirani
- Zanimivo
- Invest
- investirali
- vlaganjem
- naložbe
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vključeni
- IT
- januar
- Job
- Delovna mesta
- pridružite
- pridružil
- se nam pridružiš
- Potovanje
- Imejte
- vzdrževanje
- Ključne
- Udarcev
- otroci
- Otrok
- Vedite
- Vedeti
- znanje
- Država
- laptop
- Zadnja
- Lansko leto
- Pozen
- Zakoni
- postavitev
- vodi
- naučili
- učenje
- pustite
- Led
- posojilodajalec
- posojilodajalci
- lekcija
- Spoznanja
- Pridobljena spoznanja
- Vzvod
- vzvod
- LG
- Licencirano
- življenje
- kot miselno
- Verjeten
- vrstica
- linije
- LIKVIDIRANO
- likvidnostno
- Navedeno
- Poslušanje
- malo
- v živo
- živi
- posojila
- lokalna
- lokalno
- kraj aktivnosti
- Long
- dolgo časa
- dolgoročna
- več
- Poglej
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- izgubiti
- off
- Sklop
- loterija
- ljubezen
- nizka
- je
- Glavne
- vzdrževati
- Znamka
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- upravljanje
- upravljanje
- upravitelj
- upravljanje
- obvezna
- več
- veliko ljudi
- Tržna
- Market Data
- Prisotnost
- Povečajte
- mediji
- Srečati
- omenjeno
- Metoda
- morda
- milijonov
- moti
- Miselnost
- MLS
- mama
- Denar
- mesec
- mesečno
- mesecev
- več
- Hipotekarni
- Najbolj
- motivirani
- Motivacija
- premikanje
- premikanje
- večdružinsko
- več
- vzajemno
- Vzajemni skladi
- Ime
- Narod
- Krmarjenje
- nujno
- Nimate
- potrebna
- negativna
- sosedi
- mreža
- Novo
- Nova gradnja
- Naslednja
- naslednji teden
- noč
- Neprofitni
- november
- Številka
- številke
- Cilj
- oktober
- Ponudbe
- Uradno
- Ok
- Staro
- ONE
- odprite
- Mnenje
- Komentarji
- Priložnost
- Nasprotno
- Možnost
- možnosti
- izvirno
- originalno
- Ostalo
- pregled
- lastne
- v lasti
- Lastniki
- pakete
- plačana
- članki
- Starši
- del
- zlasti
- partner
- strast
- pasivno
- pasivni dohodek
- preteklosti
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- Peak
- ljudje
- odstotkov
- Obdobje
- oseba
- Osebni
- Osebno
- fenomenalen
- telefon
- Telefonski klic
- Fizično
- kramp
- slika
- pivot
- Kraj
- Mesta
- Načrt
- načrti
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- predvajalnik
- igralci
- igranje
- prosim
- žepi
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- Pogled na točko
- Portfelj
- pozitiven
- mogoče
- Prispevek
- objavljene
- Praktično
- tlak
- precej
- preprečiti
- Cena
- cenitev
- primarni
- Načelo
- zasebna
- verjetno
- problem
- Težave
- izkupiček
- Postopek
- Izdelek
- strokovni
- strokovno
- Lastnosti
- nepremičnine
- Ponosni
- zagotavljajo
- zagotavlja
- zagotavljanje
- vlečenje
- nakup
- kupili
- zasledovati
- dal
- Dajanje
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- Dirka
- hitro
- Oceniti
- Cene
- razmerje
- dosežejo
- reading
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- uresničitev
- realizirano
- realtor
- Razlog
- Razlogi
- prejeti
- Snemanje
- Rdeča
- Redfin
- o
- redno
- Razmerje
- Razmerja
- Izpusti
- ostajajo
- Najem
- najemnine
- odgovori
- predstavljajo
- zahteva
- Raziskave
- raziskovalec
- rezerve
- viri
- Odgovor
- REST
- Trgovina na drobno
- upokojitev
- vrnitev
- pregleda
- Mnenja
- nagrajeni
- Rich
- Tveganje
- krog
- Pravilo
- pravila
- Run
- tek
- Je dejal
- prodaja
- Enako
- Shrani
- pravi
- Lestvica
- skaliranje
- Scenarij
- scenariji
- urnik
- Zaslon
- pregled
- iskanje
- drugi
- skrivnost
- Vrednostni papirji
- prodaja
- Prodajalci
- Prodaja
- pošiljanja
- Občutek
- nastavite
- nastavitev
- sedem
- več
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- delitev
- premik
- Trgovina
- Nakupovalna
- Kratke Hlače
- kratkoročno
- pomanjkanje
- shouldnt
- Prikaži
- Razstave
- podpisati
- Podpisi
- Podoben
- saj
- sam
- Sedenje
- Razmere
- SIX
- Šest mesecev
- spreten
- spanje
- nekoliko drugačen
- počasi
- majhna
- So
- doslej
- Soccer
- Soft
- Software
- prodaja
- trdna
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- vir
- South
- Juzna Carolina
- Južna
- Vesolje
- gledano
- Sponzorji
- Komercialni
- kvadrat
- Stabilnost
- stabilna
- zvezda
- Začetek
- začel
- Začetek
- začne
- Država
- Države
- bivanje
- Korak
- Koraki
- Držijo
- Še vedno
- zaloge
- borza
- Zaloge
- stop
- zgodbe
- Zgodba
- strategije
- Strategija
- močna
- študent
- studio
- uspešno
- taka
- poletje
- Super
- podpora
- Podpora
- naj
- sistem
- sistemi
- miza
- Bodite
- ob
- Pogovor
- pogovor
- davek
- davki
- najemnik
- terminologija
- Pogoji
- O
- Glavno mesto
- Prihodnost
- informacije
- Država
- svet
- njihove
- Tukaj.
- stvar
- stvari
- tretja
- ta teden
- mislil
- 3
- Prag
- skozi
- Metanje
- Vstopnica
- vezana
- čas
- čas za nakup
- časovni okvir
- krat
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- jutri
- Tone
- Tony
- tudi
- orodje
- vrh
- Skupaj za plačilo
- POPOLNOMA
- na dotik
- dotaknil
- sledenje
- tradicionalna
- transakcija
- Prepis
- Prehod
- Težava
- Res
- OBRAT
- Obrnjen
- pod
- nepredviden
- edinstven
- nepredvidljivo
- prihajajoče
- Nadgradnja
- posodobitve
- us
- uporaba
- navadno
- javne gospodarske službe
- uporabiti
- uporablja
- Uporaben
- vrednost
- Proti
- Video
- Video posnetki
- Poglej
- walkthrough
- hotel
- načini
- Wealth
- Spletna stran
- teden
- Weeks
- dobrodošli
- Kaj
- Kaj je
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- bo
- pripravljeni
- zmago
- v
- brez
- delo
- delal
- deluje
- svet
- Skrbi
- vredno
- bi
- WoW
- pisni
- Napačen
- X
- leto
- let
- mladi
- Vaša rutina za
- sami
- mladina
- youtube
- zefirnet
- Zillow