Ta članek predstavlja Easy Street Capital. Preberite naše uredniške smernice za več informacij.
V zadnjih letih je dokaj nov posojilni produkt: posojila z razmerjem kritja dolga (DSCR) postala izjemno priljubljena pri vlagateljih v nepremičnine. Posojila DSCR so postala ključno orodje za vlagatelje, ki so na dobri poti, da dosežejo svoje sanje o finančni svobodi.
Ta posojila so namenjena posebej za naložbene nepremičnine samo, so tako učinkoviti priljubljeni, ker zahtevajo brez preverjanja dohodka (ali razmerja med dolgom in dohodkom) in brez davčnih napovedi ali neskončne papirologije. Nadalje – medtem ko so kvalifikacije in dokumentacija veliko nižji od običajnih hipotek – so obrestne mere komajda višje (običajno manj kot 1 % več). Ta posojila ponujajo fiksne obrestne mere za 30 let, vključno z možnostmi, pri katerih so prvih 10 let samo obresti, tako da se izognete pritisku na izplačilo in refinanciranje, ki je pogosto prisoten z alternativami za trdi denar.
Če pogledamo skupaj, ni čudno, zakaj so se vlagatelji zgrinjali v ta posojila, da bi povečali svoje portfelje in dosegli svoje sanje o finančni svobodi.
Kako se kvalificirate za posojilo DSCR?
Potencialni posojilojemalci lahko včasih naletijo na zmedo, ko prvič spoznajo posojila DSCR. Natančneje, kvalifikacijski proces, še posebej, če so bili v ožemalniku s konvencionalno kvalifikacijo. Medtem ko bodo običajni posojilodajalci natančno preučili navidezno vsak vidik vaših prihodkov, stroškov, transakcij na bančnem računu in kreditne zgodovine, so posojila DSCR drugačna, saj sta kvalifikacija in prevzem osredotočena predvsem na nepremičnino namesto na vas, posojilojemalca.
Posojilodajalci DSCR bodo pogledali vašo kreditno oceno in poskrbeli, da imate nekaj mesecev plačil na banki, vendar razen tega izpolnjuje pogoje vaša nepremičnina, ne vi! To pomeni, da so vaši viri dohodka, ne glede na to, ali imate službo W-2, ste lastnik podjetja, vlagate v nepremičnine s polnim delovnim časom, ali ste upokojeni ali ste med službami, ni važno! Posojilodajalci DSCR dohodkov strogo ne upoštevajo!
Kaj določa mojo ceno in pogoje?
Kaj torej določa, ali izpolnjujete pogoje in kakšno stopnjo boste plačali? Izhaja predvsem iz treh ključnih dejavnikov:
- DSCR (Debt-Service-Coverage-Ratio)
- LTV (razmerje med posojilom in vrednostjo)
- FICO (kreditna ocena)
Koeficient pokritosti dolga (DSCR)
Ni presenetljivo, da je metrika DSCR pomembna za posojila DSCR. Razmerje kritja dolga meri dohodek od nepremičnine (najemnine), deljen z glavnimi izdatki (glavnica in obresti na vaše hipotekarno posojilo, plus davki na nepremičnine, zavarovanje in morebitni veljavni stroški HOA).
Investitorji v nepremičnine na splošno investirajte za mesečni denarni tok od svojih nepremičnin v najemu, kar dosežejo, ko prihodki presežejo njihove odhodke in jim ostane dobiček. DSCR 1.00x pomeni, da so prihodki enaki odhodkom in da je vlagatelj čist. DSCR nad 1.00x pomeni, da vlagatelj služi denar, saj ima zdaj denarni tok. Na primer, DSCR 1.25x bi se pojavil, če nepremičnina zasluži 1,250 $ na mesec z najemnino in ima 1,000 $ v PITIA (odhodek – glavnica + obresti + davki + zavarovanje + članski prispevki). DSCR pod 1.00x pomeni, da stroški presegajo prihodke, zato vlagatelj vsak mesec izgublja denar.
Kako to deluje z vidika posojilodajalca? Posojilodajalec bo na splošno želel, da vlagatelj ustvari čim večji denarni tok, ker je primarna skrb sposobnost plačila hipotekarnega posojila. Zato višji kot je DSCR, boljše posojilne pogoje bo dobil vlagatelj, ker je lahko posojilodajalec bolj prepričan, da bo prejel povračilo, saj najemnina več kot pokriva mesečna plačila dolga!
Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV)
Drugi odločilni dejavnik je razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV). To je preprosta metrika, ki primerja vaš znesek posojila z vrednostjo nepremičnine. To je izredno pomembno za posojilodajalca, saj je posojilodajalčeva glavna možnost, da prenehate plačevati (neplačate) posojilo, zaseg nepremičnine in nadomestitev denarja, izgubljenega zaradi neplačanega dolga, z nepremičnino. Enostavno, če lahko posojilodajalec proda nepremičnino za več, kot je dolgovan v primeru zasega, potem je posojilodajalec zaščiten pred izgubo denarja.
Nižji kot je LTV, nižje je tveganje izgube za posojilodajalca, saj ima večjo "blazino" v primeru, da je potrebna izključitev. Na primer, v scenariju 80-odstotne LTV (recimo, posojilojemalec kupi nepremičnino in položi 20-odstotni odbitek) bi nepremičnina v vrednosti 1,000,000 USD nosila posojilo v vrednosti 800,000 USD z 200,000 USD "blazine" ali lastniškega kapitala za posojilojemalca. V tem primeru, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti in mora posojilodajalec zapleniti nepremičnino, dokler vrednost nepremičnine ni padla za več kot 20 % (200,000 USD), je posojilodajalec zaščiten pred tveganjem izgube, saj bi bil takrat lastnik nepremičnino, ki je vrednejša od odpisanega dolga.
V tem primeru, če je nepremičnina ohranila to vrednost 1,000,000 $ in je posojilodajalec zaplenil nepremičnino zaradi neplačila, posojilodajalec dejansko doseže prednost in ima v lasti nepremičnino v vrednosti 1,000,000 $ namesto bankovca za 800,000 $. Vendar pa v resničnem svetu ni tako preprosto (kot vsi vlagatelji v nepremičnine zelo dobro vedo!), saj obstajajo zaključni stroški, pravni stroški ter čas in energija, porabljena v tem procesu, ki bi se jim skoraj vsi posojilodajalci raje izognili.
Kako to torej vpliva na pogoje izposoje? Enostavno, nižji kot je LTV, boljši so pogoji za posojilojemalca, saj poveča »blazino« za posojilodajalca v primeru upadanja vrednosti in izvršbe. V zgornjem primeru bi se morala vrednost nepremičnine zmanjšati za več kot 20 %, da bi posojilodajalec izgubil denar, kar je malo verjeten, vendar verjeten scenarij. Vendar, če bi bil LTV 60 %, tj. posojilo v višini 600,000 $ za nepremičnino v vrednosti 1,000,000 $, bi se morala vrednost zmanjšati za ogromnih 40 % ali 400,000 $, da bi bil posojilodajalec v izgubi. Veliko bolj malo verjetno! Tako lahko posojilodajalec ponudi boljše pogoje (na primer nižjo obrestno mero) za 60-odstotno LTV posojilo, saj prinaša veliko manjše tveganje.
FICO (kreditna ocena)
Zadnja ključna metrika za izpolnjevanje pogojev za posojilo DSCR je vaša Fico ali kvalificirano kreditno oceno. Običajno obstajajo tri bonitetne ocene za vse, Equifax, Experian in TransUnion, in ocena, uporabljena za izpolnjevanje pogojev za posojilo, bo srednja.
Medtem ko posojila DSCR temeljijo predvsem na nepremičnini in ne na posameznem posojilojemalcu, posojilodajalec še vedno obravnava bonitetne rezultate kot del splošne slike kvalifikacij. Upoštevajte, da bo bonitetna ocena hipotekarnega posojilodajalca izračunana nekoliko drugače kot ocena, ki jo lahko vidite pri običajni banki ali spletnem ponudniku podatkov. Ti rezultati so nekoliko bolj obremenjeni z nepremičninskimi krediti, pri čemer se bolj upoštevajo stvari, kot je drugi hipotekarni dolg.
Z vidika posojilodajalca je nekdo z dolgo in veliko zgodovino pravočasnih in polnih plačil drugih hipotek odličen pokazatelj verjetnosti popolnih in pravočasnih plačil vašega posojila DSCR. Torej boljši kot je kredit, boljši so pogoji.
Drugi dejavniki, ki določajo kvalifikacijo
Medtem ko so zgoraj navedene meritve »velike tri« glavne determinante za vašo kvalifikacijo in stopnjo, tudi drugi dejavniki prav tako vplivajo, čeprav niso tako pomembni. Nekateri drugi dejavniki, ki jih posojilodajalci DSCR uporabljajo, vključujejo:
- Namen posojila: Običajno boste pri nakupu dobili boljše pogoje kot pri refinanciranju izplačila, saj je vrednost, ki jo uporabi posojilodajalec, bolj gotova pri nakupu, posojilojemalec pa ima več zajamčene "kože v igri".
- Velikost posojila: Posojilodajalci DSCR imajo navadno radi velikost posojila »Goldilocks sweet spot«, ki ni prevelika in ne premajhna za najboljšo ceno. To je zato, ker je manj trga za velike nepremičnine za najem (tj. koliko potencialnih kupcev ali najemnikov je tam za dvorce v vrednosti 3 milijone $+), obratno pa lahko nepremičnina premajhne vrednosti (vredna 200 $ ali manj) kaže na upadanje oz. ultra-podeželski trg, groba soseska ali nepremičnina v slabem stanju. Najboljše obrestne mere in najnižje provizije so običajno v razponu od 250 do 750 tisoč dolarjev posojila.
- Kazni za predplačilo: Posojilodajalci DSCR so znani po tem, da dajejo najboljše obrestne mere, ko so kazni za predčasno plačilo posojila (tj. provizija, če predčasno odplačate posojilo) višje. Če ste dolgoročni vlagatelj in ne nameravate hitro prodajati, je pogosto dobro, da v prvih petih letih zamenjate kazni za predplačilo za veliko nižjo stopnjo.
Kako izbrati posojilodajalca DSCR
Ko ste pripravljeni najeti posojilo DSCR, je čas, da izberete posojilodajalca, ki je pravi za vas. Včasih je lahko težko ugotoviti, kako začeti in koga izbrati. Obstaja veliko posojilodajalcev DSCR, ki ponujajo izdelek.
Tukaj je skrivnost o posojilih DSCR, ki vam je ne bo povedalo veliko posojilodajalcev: produkt posojila je večinoma enak med vsemi posojilodajalci. Čeprav obstajajo razlike na robovih in pri natančnih obrestnih merah, so posojila večinoma bolj ali manj enaka. In ko gre za obrestne mere, ima lahko en posojilodajalec najboljše obrestne mere v določenem času, vendar kot na vseh konkurenčnih trgih to ne bo trajalo dolgo in obrestne mere se bodo sčasoma približale v bistvu enakim.
Kako torej izbrati pravega posojilodajalca DSCR, ne samo za vaš takojšnji posel, ampak za vzpostavitev dolgoročnega odnosa?
Želeli se boste izpopolniti v resnici posebnosti in razlike v ponujenih posojilnih programih in ugled in finančno moč tudi posojilodajalca. Stopnje in pristojbine bodo na koncu verjetno precej podobne, zato postavite dobra vprašanja in ugotovite, zakaj se razlikujejo.
Nekaj predlaganih vprašanj za začetek:
- Ali ste neposredni posojilodajalec, ki posoja lasten kapital, ali borznoposredniški posrednik, ki sodeluje z drugimi posojilodajalci?
- Ali imate kakšne posebne programe za vrste nepremičnin, kot je kratkoročno in srednjeročno financiranje najemnin? Ali obstajajo programi posojil BRRRR?
- Kolikšen je največji LTV, ki ga posojate?
- Ali zahtevate, da je DSCR vsaj 1.00x, ali imate možnosti za nedenarno tekoče nepremičnine?
- Kadar obstajajo partnerji (tj. 50/50 lastniki LLC), ki si izposojajo posojilo DSCR, ali izpolnjujete pogoje za oceno FICO višjega ali nižjega partnerja?
zaključek
Izbira posojilodajalca DSCR in nato zagotavljanje, da vaša kvalifikacija zagotavlja najnižje možne stopnje in provizije, je lahko izjemna izkušnja. Upajmo, da vam lahko ta članek služi kot močan vir pri izbiri najboljšega posojila DSCR za vašo naložbeno pot.
Ta članek predstavlja Easy Street Capital
Easy Street Capital je zasebni nepremičninski posojilodajalec s sedežem v Austinu v Teksasu, ki služi nepremičninskim vlagateljem po vsej državi. Easy Street Capital, ki ga definira izkušena ekipa in inovativni posojilni programi, je idealen finančni partner za vlagatelje v nepremičnine vseh ravni izkušenj in specialnosti. Ne glede na to, ali investitor popravlja in spreminja, financira denarni najem ali gradi od temelja, imamo rešitev, ki ustreza tem potrebam.
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- sposobnost
- O meni
- nad
- Račun
- Doseči
- doseže
- pridobitev
- dejansko
- vplivajo
- proti
- naprej
- vsi
- alternative
- med
- znesek
- in
- primerno
- okoli
- članek
- vidik
- sredstvo
- Združenje
- Austin
- Avtor
- nazaj
- Banka
- Bančni račun
- temeljijo
- ker
- postanejo
- počutje
- spodaj
- BEST
- Boljše
- med
- Big
- Velika slika
- Bit
- meja
- posojilojemalci
- Zadolževanje
- Breaking
- posredništvo
- Building
- poslovni
- kupci
- izračuna
- prekinjeno
- Kapital
- opravlja
- primeru
- Denar
- denarni tok
- nekatere
- zapiranje
- kako
- primerjavo
- konkurenčno
- Skrb
- stanje
- Prepričani
- zmeda
- konvencionalne
- zbližati
- stroški
- država
- pokritost
- prevleke
- kredit
- kritično
- datum
- ponudba
- Dolg
- plačila dolgov
- Zmanjševanje
- zmanjša
- privzeto
- privzeto
- Ugotovite,
- določa
- določanje
- Razlika
- razlike
- drugačen
- neposredna
- deljeno
- Dokumentacija
- dont
- navzdol
- sanje
- vsak
- Zgodnje
- Učinkovito
- srečanje
- Endless
- energija
- izjemno
- zagotoviti
- enako
- Equifax
- pravičnost
- zlasti
- v bistvu
- vzpostavitev
- nepremičnine
- Tudi
- sčasoma
- Tudi vsak
- vsi
- Primer
- presega
- presega
- Stroški
- Experian
- izkušnje
- izkušen
- izredno
- dejavniki
- pošteno
- pristojbina
- pristojbine
- Nekaj
- Fico
- Slika
- končna
- finančna
- financiranja
- Najdi
- prva
- fit
- Všita
- Pretok
- osredotočena
- Za vlagatelje
- Svoboda
- iz
- polno
- nadalje
- splošno
- dobili
- pridobivanje
- dana
- daje
- Giving
- dogaja
- dobro
- veliko
- zagotovljena
- Trdi
- s sedežem
- močno
- pomoč
- skrita
- več
- zgodovina
- upajmo, da
- Kako
- Kako
- Vendar
- HTTPS
- Ideja
- idealen
- Takojšen
- Pomembno
- in
- vključujejo
- Vključno
- prihodki
- Poveča
- Navedite
- Kazalec
- individualna
- Podatki
- inovativne
- Namesto
- zavarovanje
- obresti
- Obrestne mere
- posrednik
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- Investopedia
- Investitor
- Vlagatelji
- IT
- Job
- Delovna mesta
- Potovanje
- Ključne
- Vedite
- znano
- večja
- Zadnja
- učenje
- Pravne informacije
- LEND
- posojilodajalec
- posojilodajalci
- posojanje
- ravni
- LG
- Verjeten
- Navedeno
- malo
- LLC
- posojila
- Posojila
- logo
- Long
- dolgoročna
- Poglej
- si
- izgubiti
- izgube
- off
- Sklop
- LTV
- Glavne
- Znamka
- Izdelava
- več
- Tržna
- Prisotnost
- največja
- pomeni
- ukrepe
- meritev
- Meritve
- Bližnji
- Denar
- Izguba denarja
- mesec
- mesečno
- mesecev
- več
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- skoraj
- nujno
- potrebna
- potrebe
- Novo
- normalno
- ponudba
- ponujen
- ponujanje
- ONE
- na spletu
- Komentarji
- možnosti
- Ostalo
- dolguje
- lastne
- Lastniki
- plačana
- del
- partner
- partnerji
- Plačajte
- plačilna
- Plačila
- popolna
- perspektiva
- kramp
- slika
- Načrt
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- verjetno
- plus
- slaba
- Popular
- portfelji
- Stališče
- mogoče
- potencial
- raje
- predstavljeni
- tlak
- precej
- cenitev
- v prvi vrsti
- primarni
- , ravnateljica
- zasebna
- Postopek
- Izdelek
- Dobiček
- programi
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- Ponudnik
- nakup
- nakupi
- Namen
- Postavlja
- kvalifikacije
- izpolnjujejo pogoje
- kvalifikacij
- vprašanja
- hitro
- območje
- Oceniti
- Cene
- razmerje
- Preberi
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- resnični svet
- nedavno
- Razmerje
- Najem
- najemniki
- zamenjajte
- predstavljajo
- zahteva
- vir
- vrne
- Tveganje
- krog
- Enako
- Lestvica
- drugi
- skrivnost
- prodaja
- Prodaja
- služijo
- Storitev
- služijo
- Kratke Hlače
- Podoben
- Enostavno
- preprosto
- saj
- Razmere
- Velikosti
- majhna
- So
- nekaj
- nekdo
- Viri
- posebna
- posebej
- porabljen
- Začetek
- začel
- Še vedno
- stop
- ulica
- močna
- taka
- presenečenje
- sladka
- Bodite
- ob
- davek
- davki
- skupina
- Pogoji
- texas
- O
- njihove
- zato
- stvari
- 3
- čas
- do
- skupaj
- tudi
- orodje
- proti
- sledenje
- trgovini
- Transakcije
- transunion
- Res
- Vrste
- tipično
- sklepanje zavarovanj
- uporabiti
- uporablja
- vrednost
- Preverjanje
- webp
- Kaj
- Kaj je
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- bo
- v
- delo
- deluje
- svet
- vredno
- bi
- pisni
- let
- Vaša rutina za
- zefirnet