Kaj je ključ do pobeg podganji dirki leta 2023? Potrebuješ najem nepremičnin LLC za vsako lastnino ali jih lahko daste več v eno? In kako ti ustvarite denarni tok ko so cene stanovanj tako visoke? Vsakodnevnemu vlagatelju v nepremičnine se lahko zdi, da je donosne nepremičnine za najem vse težje najti in finančna neodvisnost se počasi izmika. In čeprav bi mnogi obupali nad svojim prizadevanjem za predčasna upokojitev, časovno svobodo in avtonomijo nad njihovim urnikom, smo tukaj, da vam damo potrebno znanje dosegli svoje najbolj divje naložbene cilje v letu 2023.
Vrnili smo se z drugim Videti Greene, kjer vaš agent, vlagatelj, posrednik in strokovnjak za gradnjo sistemov, David Greene, odgovarja na vaše vprašanja o naložbah v nepremičnine na kraju samem! V tej epizodi se bomo dotaknili LLC za najem nepremičnin in koliko lastnosti dati v vsako, kaj storiti, ko so cene stanovanj visokein denarni tok je nizek, "nova zgradba BRRRR" kar bi lahko ustvarilo nenavaden kapitalski dobiček in pametnejši način nakupovanja zavarovanje najemodajalca. Vse to (in še veliko več) prihaja, zato ostanite!
Želite Davidu postaviti vprašanje? Če je tako, oddajte svoje vprašanje tukaj tako da lahko David na to odgovori v naslednji epizodi Seeing Greene. Skoči na Forumi BiggerPockets in povprašajte druge vlagatelje o njihovem mnenju, oz sledi Davidu na Instagramu da vidite, kdaj gre v živo, tako da lahko skočite na vprašanja in odgovore v živo in takoj prejmete odgovor na svoje vprašanje!
Klikni tukaj za poslušanje na Apple Podcasts.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
David:
To je BiggerPockets Podcast Show 744. Raje bi videl, da kupite pet, dva in pol ali pet, tri in oddajate sobe posamično. Raje bi videl, da kupite majhen stanovanjski kompleks s sedmimi do osmimi enotami in ga oddate v najem, kot pa da kupite samo tri, dve, še posebej, če gre za novogradnjo.
Če ste na tem dragem trgu v Koloradu, ne morete kupiti novogradnje, plačati tržne cene in poskusiti, da bi to delovalo kot najem. Izgubili boste denar. Moraš narediti nekaj bolj kreativnega.
Morate najti nepremičnino, ki ima kvadratne posnetke, ki jih je mogoče dodati, kvadratne posnetke, ki jih je mogoče pretvoriti, da dobite tri enote iz ene enote. Veliko bolj se moraš potruditi, da te stvari delujejo na današnjem trgu kot prej. Mislim, da to verjetno vidite.
Kaj se dogaja vsem? To je David Greene, vaš gostitelj največjega, najslabšega, najboljšega podcasta za vlaganje v nepremičnine na svetu, BiggerPockets. Danes smo tukaj z epizodo Seeing Greene, kjer delim svoj vpogled in znanje o vprašanjih, ki si jih postavljate vi, naši poslušalci.
Eden edinih podcastov, kjer se ti kot poslušalec vključiš v oddajo. Če želite biti v oddaji ali želite dobiti odgovor na svoje vprašanje, pojdite na biggerpockets.com/david, kjer lahko pošljete svoja vprašanja.
Današnja oddaja je super. Ukvarjamo se z novogradnjo: pot za ponovno pridobitev v letu 2023. Kako bi morala biti strukturirana LLC? Ali potrebujete eno LLC ali več, če imate več kot eno nepremičnino? Ko je izvajalčeva ponudba visoka in posel ne deluje, kaj je mogoče storiti kot moj zelo dolg in podroben odgovor o tem, kako zgraditi, razviti in razvijati sisteme v vašem podjetju, da vam pomaga?
Prepričajte se, da vztrajate do konca, ker je to res dobro vprašanje, ki je zastavljeno, in vložil sem veliko truda v odgovor in sem navdušen, da ga boste slišali. Preden se lotimo oddaje, imam za vse vas kratek namig.
Preizkusite svojo ekipo, da se prepričate, da pozna širok spekter znanja v svoji panogi in ne le enega dela. Tako pogosto ljudje obiščejo posojilodajalca pri Wells Fargo ali Chase Bank ali zavarovalnico, ki so jo našli na spletu, in rečejo: "Potrebujem nekaj za svoj posel z najemom nepremičnin, za svoj posel z naložbami v nepremičnine."
Oseba reče: "Oh, to je tisto, kar počnemo." Sprašujejo se: »Kaj pa to? Kaj pa to?" "Nevem. Tega ne vem.” Spomnite se tistega prizora v Spoznajte starše, kjer želi lepo steklenico vina, ki bi jo odnesel k tasti, ker ga prvič sreča in reče: "Katera je vaša najdražja steklenica?"
Tip reče: "Mame, to je kot steklenica vina za 5 dolarjev." Reče: "No, ali imate kaj dražjega?" Tip reče: "No, lahko bi kupil veliko mam." Tako dobite veliko pripomb posojilojemalca, zavarovalnega posrednika, nepremičninskega posrednika, gradbenika, mojstra, vsepovsod so.
Ne preučujejo posla, v katerega se spuščajo, in to niso ljudje, s katerimi želite delati. Zato ustanavljam podjetja in izobražujem svoje zaposlene, da imajo široko paleto znanja za različne kredite, različne scenarije, ki bodo delovali.
Nočem reči vrzeli, ampak različne načine, kako vam lahko zagotovimo financiranje, če pravijo drugi posojilodajalci, ne vem, kako to narediti. Samo obupam. Tega ne iščemo. Zastavite veliko vprašanj osebi, s katero delate. Če jim ne morejo odgovoriti, ne vedo, kako industrija deluje, to ni oseba, s katero se želite pogovarjati.
Uporabite lahko tudi iskalnik agentov BiggerPockets, da poiščete agenta na vašem območju, ki je član BiggerPockets. Z njimi uporabite isti postopek. Ne domnevajte, da so dobri agenti samo zato, ker uporabljajo BiggerPockets. Morda niso nikoli prodali hiše ali pa so prodali le novogradnje in v svojem življenjepisu imajo 75 prodanih hiš, vendar nobena od njih ni nadaljnja prodaja.
Prepričati se želite, da ima oseba, s katero delate, široko stopnjo znanja. To ni bil zelo hiter, hiter nasvet. To je bil pravzaprav zelo dolg hiter nasvet, vendar je bil zelo pomemben. Upam, da ste vsi slišali in vzeli resno.
V redu. Pojdimo na današnjo oddajo.
Jordanija:
Kako gre David Greene? Moje ime je Jordan Ray. Pravzaprav sem lokalni investitor v nepremičnine na trgu v Memphisu v Tennesseeju. Sem lastnik nepremičninskega podjetja, ki sem ga ustanovil v začetku tega leta z idejo, seveda, da nadomestim svoj dohodek in odidem od poklica voznika tovornjaka, v katerem sem trenutno. Sem v svojem tovornjaku.
Uživam v vožnji tovornjaka, uživam pa tudi v nepremičninah in uživam tudi v svoji družini in rad bi preživel več časa s svojo družino ter si ustvaril generacijsko bogastvo. Seveda, tako kot večina ljudi, ko se lotijo nepremičnin.
Mojih nekaj vprašanj, ki jih imam, samo dve vprašanji. Prvo vprašanje, rad bi vedel, če imate več nepremičnin … Trenutno imam eno. Mimogrede, to je molzna krava. Toda ko dobim drugo, ko poskušam ugotoviti, ali naj jo vpišem v svoj LLC, imam trenutno prvo lastnino ali naj dobim drugo LLC?
Kako se tega lotite, ker se mi zdi imeti več LLC veliko dela, kar zadeva davke. No, davke rad plačam sam. Res sem dober pri plačevanju svojih davkov. Resnično grem na skrbni pregled, zato raje ostanem pri tem, dokler ne postane preveč za obvladovanje. Trenutno ena nepremičnina, morda dve nepremičnini, čutim, da davki sploh ne bodo komplicirani.
Moje drugo vprašanje bi bilo, ali prodajate na debelo in če prodajate na debelo ali če veste, kdo prodaja na debelo, kakšen je njihov najljubši način ali vaš najljubši način trženja za pridobivanje potencialnih strank? Trenutno opravljam veliko hladnih klicev in razglednic in pravkar bom začel preizkušati oglase na Facebooku.
Ker iskreno povedano, hladno klicanje preprosto ne deluje. Razglednice delujejo. Dobivam klice nazaj. Ni pa nujno, da sem še pridobil potencialne stranke. Že približno šest mesecev poskušam z veleprodajo in še nisem sklenil posla.
Kar nekaj sem jih dobil po pogodbi. Sprva sem bil dober pri pridobivanju nepremičnin po pogodbi, potem pa se je obrnilo in potem mi je šlo dobro pri iskanju kupcev za gotovino, vendar nisem pridobil enega po pogodbi. Tudi to poskušam zmanjšati na kombiniranje in čutim, da se že zelo približujem. Ampak hotel sem samo vedeti vaše mnenje o tem.
ja Cenim vso vašo pomoč, če lahko odgovorite na moja vprašanja. Resnično se veselim svojega videa v vašem podcastu BiggerPockets. Hvala za vaš čas in lepo se želim.
David:
V redu. Jordan, hvala za vprašanje. Na drugi del lahko odgovorim zelo hitro. Ne prodajam na debelo. tega ne počnem. Ne bom rekel, da je nemoralno. Toda na splošno model ni všeč. Prekriva črte zakonitosti. Redko je koristno za prodajalca nepremičnine.
Veletrgovci vam bodo vedno povedali, da delajo na dogovoru. To je win-win. Včasih mislim, da se to zgodi. Toda večino časa mislim, da bi prodajalec zaslužil veliko več denarja, če bi svojo hišo uvrstil na MLS, kjer bi lahko vsi videli nepremičnino, drugi vlagatelji pa bi imeli dostop do več inventarja v primerjavi s tem, ko bi jo samo prodali seznamu kupcev in tip, kot sem jaz, dobi takojšen dostop do teh nepremičnin, ki jih vse kupim, vaši običajni vlagatelji pa si jih preprosto ne morejo ogledati.
V resnici nisem velik oboževalec veleprodajnega modela. Ljudje, ki pridejo k meni in želijo zaslužiti z nepremičninami, bi namesto njih raje prodal njihovo hišo in jim iztržil toliko denarja, kot bi lahko, nato pa bi jim zagotovil hitro prodajo in nekateri vlagatelji bi zaslužili denar.
Tukaj lahko naslovim prvi del vašega vprašanja. Ali uporabljate LLC na nepremičnino ali eno LLC za vse nepremičnine? To je dobro vprašanje, ker veliko ljudi ne razume zapletenosti LLC. Običajno je videti, da je LLC varnejše, zato imejte svojo lastnino tam. Je zapleteno in ni vedno varnejše. V redu.
Imam veliko LLC-jev. Običajno imam več nepremičnin na LLC, vendar postane glavobol, če poskušam obdržati vse skupaj. CPA-jem plačam 75 tisočakov na leto, da poskušajo vse urediti. To je strašno. Jaz sam in nekomu plačujem plačo za polni delovni čas, za kar mislim, da bi bilo bolje, da najamem CPA, ki je bil samo moj zaposleni za polni delovni čas, kot da plačam, kar bi morda moral preučiti.
Ampak tukaj mislim na to, da so CPA-ji težki. Drage so. Težko jih je upravljati. Pri njih se morate prijaviti vsako leto. V tem je veliko stvari. Ne mislite samo, da so LLC čarobna tableta, ki bo rešila vse vaše težave za vaše nepremičnine.
Kar želite poskusiti narediti, je ublažiti, koliko lastniškega kapitala je v katerem koli posameznem LLC. Nočete, da bi bile štiri nepremičnine v celoti izplačane v gotovini v enem in nato v drugih LLC-jih, kjer so nepremičnine vzvodne na 80 %. Želite ga razdeliti, tako da ima vsak LLC omejen znesek lastniškega kapitala.
Kajti če vas tožijo, se bodo lotili lastniškega kapitala v LLC, zato ne želite, da je vse v enem. Upam, da vam bo to pomagalo pri vprašanju. Hvala za vaše storitve. Kar tako naprej in upam, da boš našel način, da greš iz službe voznika tovornjaka v službo, ki ti je bolj všeč.
V redu, naše naslednje vprašanje prihaja od Kennyja McGregorja iz Las Vegasa. Sem aktivni vojak. Ko sem prišel v Las Vegas, sem kupil majhno stanovanje z običajnim posojilom, medtem ko sem zgradil svoj prvi dom s posojilom VA. Sedaj, tri leta pozneje, sem dobil licenco za nepremičnine in se odločil prodati stanovanje, ki sem ga 1031 zamenjal za dve dodatni nepremičnini za najem in si povrnil prvotno naložbo.
Nato sem prodal svojo primarno. Zdaj živim pri prijatelju in moram kupiti drugo stanovanje. Moje vprašanje je, za koliko nepremičnin naj se odločim na tem trgu? Ponovno lahko uporabim svoje posojilo brez znižanja VA, kar je velika prednost, približno 120,000 v banki. Toda večino poslov, ki jih izvajam v lokalnem okolju, so znižane nič in moje trenutne obrestne mere ne puščajo nobenega denarnega toka.
Torej vredno delati. Ali naj kupim še četrto nepremičnino ali naj počakam, da se trg še malo umiri? hvala
V redu. To je res dobro vprašanje. Najprej bi rekel, Nič pametnega. Uporabite svoje VA posojilo z nič navzdol, da se spravite v hišo. Pravzaprav bi lahko imeli svoj dom. Morda boste porabili nekaj denarja. Morda boste nekaj iz žepa.
Ampak to je v redu, saj se dolgoročno lastništvo nepremičnine splača. Če morate nekaj let izgubiti denar samo zato, da bi imeli prostor za življenje, je to še vedno veliko ceneje kot plačevanje najemnine ali lastništvo lastnine. To je brezveze. Morate kupiti hišo, da bi v njej živeli kot primarno s svojim posojilom VA.
Preostanek denarja, ki ga imate, 120,000 dolarjev, mislim, da si ne bi smeli zastaviti vprašanja "Koliko hiš naj kupim?" Pravo vprašanje je: "Kateri je najboljši način za vlaganje 120,000 USD v nepremičnine?"
Zdaj se nikamor ne mudi. To je tisto, kar je super pri tem. Ni vam treba vložiti tega denarja v igro. Leta, preden so cene rasle, so najemnine rasle. Morali ste potegniti svoj kapital zaradi inflacije. Pritisk na nas je bil velik. To je bilo začasno upočasnjeno, ker so tečaji narasli.
Na vas ni toliko pritiska, da bi morali vložiti ta denar. Naselil bi se in čakal. Vendar ne bi čakal, da se trg umiri. Samo čakam, da ti prekriža pot pravi dogovor. Če mi pravite, da trenutne obrestne mere ne puščajo denarnega toka, morate pogledati različne nepremičnine ali različne strategije.
Morda gledate dve enoti, pogledati morate tri enote. Morda si ogledujete enodružinske hiše in morate kupiti hišo, ki ima ADU ali dva ADU. Obstaja način, da nepremičnine ustvarijo denarni tok. Morda boste morali kupiti nepremičnino in Airbnb glavno hišo ter sami živeti v ADU.
Na to lahko gledate na različne ustvarjalne načine. Toda moj nasvet bi bil, da se ne lotite samo rezanja piškotkov: "Oh, no, kar je delovalo prej, bo delovalo tudi zdaj." Ko ste kupili to stanovanje, je bil trg drugačen. Lahko bi dobili denarni tok, dobili ste priznanje. Zdaj je težji trg.
Vzemite si čas in kreativno preglejte ponudbe. Ko pride pravi, skočite nanj, vendar pred tem ne čutite pritiska, da bi skočili nanj. Mislim, da se kaj kmalu ne bo obrnilo na tisto, kar boste zamudili, če jutri ne boste kupili hiše.
V redu. Iz kraja Sayli v Haywardu. Veliko Haywardovih ljudi prihaja sem. Vedno govorim o rdečih čilijih, restavraciji v Haywardu na misiji, ki jo obožujem. Od tam prihaja veliko ljudi. To je kul. Če ste v Bay Area, če ste sploh v Kaliforniji, se obrnite na nas. Rad bi govoril s teboj. Rada bi te bolje spoznala, ker so to moja tla. V redu. Poglejmo, kaj ima Sayli za povedati.
Sayli:
Živjo, David. Hvala, ker ste poslušali moje vprašanje. Moje ime je Sayli. Sem iz Haywarda v Kaliforniji. Zadnja tri leta in pol vlagam v Michigan. Moje vprašanje se nanaša na projekt rehabilitacije na daljavo.
Prejšnji mesec sem kupil svoj sedmi enodružinski najem v Michiganu. To je moj drugi projekt BUR. Dobil sem ponudbe štirih različnih generalnih izvajalcev. Vsi so zelo znani in dobro priporočljivi v lokalnih skupinah FP. Delal sem z dvema od njih, dvema GC-jema pri prejšnjih projektih. Imam nekaj izkušenj z njimi.
To je tipičen projekt prenove, zastarela hiša, ki potrebuje nadgradnjo, tla, barvo, kopalnico, osvežitev, svetilke, HVAC itd. Poslušal sem druge vlagatelje v podcastih in YouTubu. To rehabilitacijo izvajajo pod 30, 35, vendar sem v proračun predvidel približno 45,000. Ponudbe, ki sem jih dobil od GC, so 70K in približno.
Moje vprašanje je, kako lahko znižam stroške brez ogrožanja kakovosti? Ponosen sem, da svojim najemnikom zagotavljam kakovostne izdelke. Toda 70K stroškov rehabilitacije je previsoko, da bi upravičilo najemnino. Kakšen nasvet? Hvala za to in hvala, ker ste sprejeli moj klic.
David:
V redu. Sayli, to je res dobro vprašanje. Ko si v takšni situaciji, ko moraš zmanjševati stroške, nočeš pa zmanjševati kakovosti, boš moral nekje popustiti.
Zdaj pa za vas, da bi sami upravljali projekt. Ko delate prek generalnega izvajalca, izvajalcu plačujete, da v bistvu vodi projekt in najde podjemnike. Dela ne opravijo vedno sami. Plačate jim določeno vsoto denarja za vodovod.
Gredo poiskati vodovodarja, ki opravi delo za manj, kot so prejeli, in obdržijo razliko. V nekem smislu so vodja projekta, ki ima potrebne dele. Če jih želite izključiti iz posla in vam GC-ji dajejo ponudbe 70,000, vi pa mislite, da je to mogoče storiti za 45,000, boste morali sami poiskati podizvajalce.
Morali boste iti poiskati vodovodarje, pleskarje, mojstra, ki lahko opravi prenovo, kot so kopalniške svetilke, HVAC. Če te ljudi najdete sami, lahko to storite. Samo opozoriti te želim, bolj zapleteno je, kot si misliš. Zato večina ljudi uporablja generalnega izvajalca.
Če greste tja in sami poskušate najti te ljudi, vam bodo morda lagali. Lahko vam vzamejo denar in ne dokončajo dela. To je težava, v katero se boste zataknili. Eden od načinov, kako ublažim to tveganje, je, da jim plačam po opravljenem delu ali pa jim plačam tretjino denarja, ki ga zahtevajo, in nato plačam potem ko preverim, da je delo končano,
Toda spet vam lahko povedo, da je delo končano. Tja boste morali poslati neodvisno osebo, ki bo poskrbela, da HVAC deluje, da bo barva opravljena, da se bodo stvari naredile po vaših željah, še posebej, če so zunaj države, kar bi lahko postalo težavno.
Vaša edina druga možnost, ki se mi zdi, je, če bi našli osebo, ki živi na območju, kjer so plače nižje, in jo odpeljali na to območje, da bi opravila delo. Zdaj je problem Detroit, Michigan tukaj ni ravno tako kot Malibu. V redu. To ni Beverly Hills. Ljudje tam že zdaj ne zaslužijo veliko denarja s plačami. Ta ponudba v višini 70,000 $ je morda le tekoča cena za to delo.
Edina druga stvar, ki si jo lahko zamislim, je, da ko se znajdem v takih situacijah, iščem načine za znižanje stroškov na področjih, za katera je najmanj verjetno, da bodo vplivala na posel. Verjetno ne želite rezati barve, ker boste s tem dobili veliko denarja.
Verjetno ne želite rezati luči, ker so razmeroma poceni. Toda nekatere druge stvari, o katerih govorite, morda tla, morda pustite tla tam notri. Položiš cenejši pod, čeprav si mislil, ker je to drago, tako material kot delo.
Osvežitev kopalnice, morda ne nadgradite kopalnice, nadgradite le svetilke. Morda le naredite tisto, kar že imate, lepše in tako naredite manj dela, da nadomestite del dela v tamkajšnjem proračunu. To bi lahko bila vaša najboljša možnost. Hvala za video. Še naprej zastopajte Haywarda in mi sporočite, kako gre.
V redu. Na tej stopnji oddaje želim zagotoviti, da vsi všečkate, komentirate in se naročite na naš YouTube kanal. Predvsem komentirajte, zanima me, kaj menite o dosedanjem šovu? So vam všeč epizode Seeing Greene?
Vzeli si bomo minuto in prebrali nekaj komentarjev iz prejšnjih epizod, ki ste jih pustili vi, naši poslušalci. Lahko vidite, kaj si drugi mislijo.
Od Shaka Boom 01. »David, všeč mi je tvoja oddaja. Ampak besede, ki jih preveč slišim v vaši oddaji, so en duplex in two duplex. Nekaj, o čemer te nikoli ne slišim govoriti, je nakup zemljišča in gradnja. Rad bi slišal vaše misli o vlaganju v zemljišče in gradnji idealne enodružinske hiše z ADU, kar bom tudi storil. Vem, da bo potrebno veliko dela/učenja, vendar mislim, da bi lahko bil rezultat odličen.”
No, Shaka Boom, razlog, da o tem ne govorim veliko, je, da tega nikoli nisem počel in se poskušam izogibati stvarem, ki jih ne razumem. To je neverjetno zapleteno v primerjavi s samo nakupom hiše, ki že obstaja.
Pravkar smo slišali naše prejšnje vprašanje o tem, kako voditi izvajalca, in videli smo, kako lahko to uide nadzoru, če so ponudbe previsoke. Še slabše postane, ko ga gradite od začetka. Na tone stvari gre narobe, česar niste pričakovali.
Izposojate si denar pri bankah, kjer pričakujejo opravljeno delo. Delaš z dovoljenji. Tukaj je toliko gibljivih kosov. Lahko bi bilo zelo enostavno, da bi to trajalo predolgo in izgubilo veliko denarja.
Ne bom vas odvračal od tega, ker če ste se že odločili, da boste to storili, predvidevam, da imate nekaj usposabljanja, nekaj strokovnega znanja, nekaj izkušenj na tem področju, zaradi česar misli, da lahko to storiš bolje.
Toda za ljudi, ki so začeli vlagati v nepremičnine ali imajo majhen portfelj in ga želijo povečati, bi lahko povprečni poslušalec, ki ga imamo v tej oddaji, avatar oseba, ki posluša, to popolnoma finančno bankrotiralo.
Poznam veliko ljudi, ki so poskušali zgraditi posebne hiše in izgubili veliko denarja, vključno z nekaterimi družinskimi člani. Zato o tem ne govorim tako pogosto. Če pa veš, kaj delaš, se da z nepremičninami zaslužiti na vse načine.
V redu. Naš naslednji komentar prihaja od Rubai Khana. "Kje bi živel David Greene, če bi kdaj zapustil Kalifornijo?" Ooo, to je res dobro. Na Floridi sem užival. Obiskal sem Južno Florido, da bi si ogledal nekaj projektov, ki jih izvajam tam. Mislim, da ne bi mogel živeti v južni Kaliforniji, ker preprosto ne prenesem prometa in stvari, ki se premikajo počasi in je povsod.
Užival sem v obisku Smoky Mountains. Oh, vem, verjetno Scottsdale. Zelo rad obiščem Scottsdale. Všeč mi je vročina, še posebej suha. Toplota me ne moti. Na tek grem, ko je 100 stopinj, na pohod, ko je ves čas nad 100 stopinj. Obožujem to.
Ne morem na hladno. Imam astmo zaradi hladnega zraka, ki se pojavi, ko telovadim. Sapnik mi zmrzne. Res je težko dihati. Ne prenesem tega in samo mraz je zanič. Vsekakor bi živel nekje, kjer je sonce, in verjetno bi veliko dopustoval na Havajih.
V redu. Naš naslednji komentar prihaja iz Haggyja 2013. »Hvala za opis videoposnetkov. Po njih je enostavno krmariti in za to bom dal 10 všečkov.” ja Pokličite Natea Weintrauba in našo produkcijsko ekipo, ki vam pomaga vedeti, katere teme pokrivamo, tako da dodaja majhne premore na YouTubovi časovnici. Tam morajo sedeti in veliko delati. Hvala, fantje, da ste to storili.
Naš zadnji komentar prihaja iz Unio Brainwave Music App, ki pravi: »Danes je iz nekega razloga zelo osamljen dan. Da bi nasprotoval temu, pozdravljam čim več ljudi, ki berejo to objavo. Zdravo. Upam, da imate vsi boljši dan, kot se je začel, čeprav se je začel zelo dobro.«
No, če se tudi vi počutite osamljene, morda potrebujete nekaj skupnosti v svojem življenju. Pri BiggerPockets smo tukaj, da to zagotovimo. Oglejte si naše spletno mesto, biggerpockets.com, kjer imamo forum, kjer veliko ljudi odgovarja na vprašanja in postavlja svoja vprašanja, ter srečanja na vašem območju, ki objavljajo na spletnem mestu. Pojdite spoznati druge vlagatelje in se vključite v skupnost.
V redu. Ljubimo in cenimo vašo angažiranost, zato vas prosimo, da tako nadaljujete. Pustite mi nekaj komentarjev o današnji oddaji, da mi sporočite, kaj mislite o tem, kako nam gre tukaj. Ne pozabite, da če želite biti predstavljeni v oddaji, lahko obiščete biggerpockets.com/david in oddate svoje vprašanje, ki bo objavljeno v oddaji.
V redu. Naše naslednje vprašanje je videoposnetek Liama Quintane.
Liam:
Kako gre? V redu. Moje ime je Liam iz New Orleansa. V redu. Sem lastnik gradbenega podjetja. Moje vprašanje za vas je, želim BUR novogradnjo. Lahko zgradim hiše, duplekse, enodružinske družine veliko ceneje od tistega, za kar prodajajo na trgu, čeprav je trg [neslišno 00:19:34].
Toda želim zgraditi dupleks, ga izprazniti, opraviti refi za izplačilo, vzeti denar in zgraditi drugega. Ta metoda mi omogoča, da nikoli ne ostanem brez denarja. Če vzamem tekočino, ki jo imam zdaj, in samo položim plačilo za kup najemnin, bi sčasoma izgubil denar. Kaj menite o BURing novogradnji?
David:
V redu. No, Liam, tako deluje metoda BUR. Edina stvar, ki je drugačna, je, da govorite o gradnji namesto o nakupu in obnovi. To bi bilo gradnja, sanacija, najem, refinanciranje, ponovitev, kar je nekoliko smešno. Tam je malo drugače.
Ne bom vam vzel poguma. Samo rekel bom, da morate razumeti, kako poteka gradbeni proces. Če je res, da lahko zgradite novo nepremičnino za bistveno manj, kot so jo ljudje pripravljeni prodati, je to morda nov val naložb v nepremičnine.
Če prodajalci enostavno niso pripravljeni znižati svoje cene in se zgradi dovolj novih nepremičnin, ki se prodajajo za manj, kot je obstoječa zaloga, bi to prisililo cene znižati in bi pomagalo trgu popraviti. Težava je v tem, da preprosto ne vidim dovolj vlagateljev, ki bi se naučili graditi in postali vešči tega v času, ko bi morali cene znižati.
Toda če imate nekaj izkušenj, če ste se srečali z domačim mojstrom, mislim, da bi to lahko bilo kul. Prepričajte se, da veste, v kaj se spuščate. V redu. Včasih sem razmišljal, da bi naredil isto stvar. V Jacksonvillu na Floridi sem nameraval zgraditi kup nepremičnin, ki so bile štiripleksi.
Imel sem izbrano zemljo. Imel sem gradbenika. Imel sem veliko pogovorov. Spoznal sem, hvala bogu, preden smo se lotili projekta, da nam bo coniranje dovolilo zgraditi samo ena vrata na kvadratni kilometer. Razmišljal sem o nakupu 10 kvadratnih milj zemlje. Lahko bi postavil samo 10 hiš, vendar sem načrtoval gradnjo 50.
Nameraval sem narediti, kar počneš ti. Nameraval sem zgraditi dva ali tri štiriplekse, jih refinancirati, ko bodo ocenjeni, isti denar vložiti v naslednje štiri in samo zgraditi svojo lastno enoto štirih kompleksov ter imeti lastno najemniško skupnost, kot so stanovanjski kompleksi.
Potem sem v zadnjem trenutku ugotovil, da mi coniranje tega ne bo omogočilo. To me je strah. Obstaja veliko majhnih stvari, ki se lahko pojavijo tako, da se ne zavedaš, ko ne gradiš pogosto in lahko zelo hitro ostaneš brez denarja.
Vsekakor priporočam, da se pogovorite z domačim mojstrom, ki je to že večkrat naredil in vas lahko vodi skozi postopek, preden se zavežete gradnji tega novega doma.
V redu. Naše naslednje vprašanje prihaja od Paula iz Utaha. Paul pravi, da vlagam v Kansas in trenutno imam sedem vrat trojnega stanovanja in štiri enodružinske hiše. Sem dolgoročni investitor, ki kupuje in drži, in nameravam dobiti skupno 10 do 12 vrat.
Ko sem sklepal zavarovanje svoje zadnje nepremičnine v najemu, mi je oseba, s katero sem govoril po telefonu, omenil, da prihajam do točke, ko bi bila boljša možnost pridobiti komercialno zavarovalno polico za vse svoje nepremičnine kot posamezne lastnosti na vsakem.
Tega res še nisem slišal in upal sem, da bom izvedel misli Davida Greena in BiggerPockets o tem. Na katere prednosti in slabosti moram biti pozoren? Ali naj se obrnem na katera podjetja ali se jim izognem? Poklical sem enega lokalnega zavarovalniškega posrednika in videti je bil precej zmeden, ko sem spraševal o tem.
Tako smešno je, da to govoriš, ker sem ravnokar v procesu ustanavljanja zavarovalnice. Verjamem, da ga bomo poimenovali popolno varovalno zavarovanje in bo zagotavljalo zavarovanje najemodajalcem.
Zdaj sem naletel na nekaj težav, pri katerih so mi počile cevi. Ko sem bil sredi gradnje, so se pojavile težave s kratkoročnimi najemi. Kupil sem nepremičnino in izkazalo se je, da je ponudba, ki sem jo prejel od zavarovalnice, na koncu precej nižja od tiste, ki so mi jo ponudili, ko je bila nepremičnina kupljena, in to me moti, in takrat začnem poslovati.
Čez nekaj mesecev vam bom verjetno imel veliko več informacij o tem, ko se bom poglobil v ta posel. Zdaj se o tem ne govori veliko, zato vam ne morem dati tone informacij o tem.
Kar lahko rečem je, da to ni slaba ideja. Če lahko dobite eno polico, ki bo pokrivala vse, se mi zdi to dobro. Kar zadeva lokalnega zavarovalniškega posrednika ... Pravkar ste poklicali napačnega. Če pokličete in vprašate o tem in vam rečejo: "Ne vem, o čem govorite," pokličite nekoga drugega. Kličite, dokler ne najdete osebe, ki ve ali reče: »O, ja. Mi tega ne počnemo. Ampak tukaj je zakaj.” Lahko vas poučijo o procesu.
Fantje, na splošno, ko poskušate najti zavarovalnega posrednika, hipotekarnega posrednika, nepremičninskega posrednika in gradbenika, karkoli že je, če jim postavljate vprašanja in ne vedo, to običajno pomeni, da ne ne spadajo v njihov poseben prostor za krmiljenje in ves čas počnejo iste stvari in nihče ni dober v nečem, česar ne počne veliko.
Profesionalnega rolkarja ne vprašaš o deskanju na snegu, ker oni tega ne počnejo. Rolkajo. Na težji način se bodo morali naučiti, kako biti dobri v deskanju na snegu. Želite jih najeti za trenerja samo zato, ker znajo rolkati.
Na enak način morate jemati ljudi. Če se obrnete na nekoga iz moje ekipe, če se obrnete na nekoga na BiggerPockets, če se obrnete na nekoga, h kateremu vas je napotil prijatelj, postavite veliko vprašanj in se prepričajte, da je samozavesten in kompetentni na način, kako odgovarjajo na ta vprašanja.
Morali bi imeti široko paleto znanja ali pa bi to moral imeti vsaj posrednik, za katerega delajo. Če svojega posojilodajalca povprašate o posojilu DSCR, premostitvenem posojilu, HELOC-u ali katerem koli od teh drugih posojilnih produktov, je velika rdeča zastava, in vse, kar vam lahko reče, je: »Delamo samo običajno. Nevem."
Pojdi stran od te osebe. To ni oseba, za katero želite, da vas nadzoruje, upravlja, usmerja, vodi na vaši poti. Potrebujete osebo, ki je seznanjena s temi izdelki in vam lahko pove, kateri je najboljši za vas, tako poskušam usposobiti svoje osebje in kaj iščem pri različnih agentih, s katerimi morda sodelujem.
Naše naslednje vprašanje prihaja od Kayle, Kayle Wright iz Nashvilla. Živjo David. Hvala, ker ste prebrali moje vprašanje. Sem samostojni tržnik, ki je pred kratkim začel sodelovati neposredno z investitorjem v nepremičnine, ki je od leta 76 pridobil 2020 vrat na območju Nashvilla.
V zameno od svojih marketinških služb sem prejel 5-odstotno izplačilo celotnega dobička na vidiku podjetja flip property, ki je nov podvig poleg najema večstanovanjskih stanovanj, ki obsega 76 vrat. To je bila zame odlična priložnost, da spoznam nepremičninsko pokrajino, si zastavim cilje za lastno nepremičninsko pot in zgradim trden odnos z investitorjem.
Moj partner vlagatelj se je prav tako strinjal, da bo ponudil dodatnih 5 %, torej skupaj 10 %, dobička na obračanje, če nepremičnine najdem sam in mu jih prinesem. Za dodaten kontekst, delam s polnim delovnim časom v drugi službi in upam, da mi bo ta priložnost pomagala začeti svojo podjetniško pot.
Moje vprašanje za vas kot investitorja je, na čem se lahko ukvarjam poleg izobraževanja, ki bo koristilo mojemu partnerju investitorju kot enemu od prvih zaposlenih? Na kakšen način mu lahko resnično pomagam, da pospeši svoj posel s flipom in izstopa? Trenutno delam na spletnem mestu, vendar je izrazil zanimanje za mojo pomoč pri drugih odnosih z vlagatelji in drugih straneh posla.
Podcast mi je zelo pomagal. Hvala še enkrat. Kako super vprašanje. To mi je všeč, Kayla. V redu. Ko sem to prvič slišal, sem mislil, da vam bom dal nekaj opozoril o tem, čemu se morate izogibati. Ampak ne vem, da je to potrebno.
Postavljaš res dobro vprašanje. Kaj lahko storim, da tej osebi pomagam še več? Fantje, to je pravi način, kako se boste naučili o vlaganju v nepremičnine. Ne tako, da najdeš mentorja, ki te bo samo naučil stvari. Gre za iskanje osebe, ki ji lahko prinesete vrednost in ji pomagate, ter se učite iz izkušenj, ko to počnete namesto nje.
V redu. To je tisto, kar resnično iščete. Ne kako me nekdo nauči prodajati hiše. Greš poiskati agenta, ki že ve, kako prodajati hiše, in zanj opraviš vse delo, ki ga oni ne želijo, in se iz tega dela učiš. To je najboljši način, da se česa naučite, če to dejansko počnete.
Delo na spletni strani je odlična ideja. Predvidevam, da nate gledajo kot na tržnika. Razmišljajo o marketinških stvareh, ki bi jih lahko naredili. Kaj pa, če imate več spretnosti kot samo trženje? V redu. Imate knjigovodske veščine? Ali imate veščine vodenja projektov?
Ali lahko izveste, kakšen je njihov potek dela, in jim pomagate tako, da pokličete različne ljudi, ki naj bi delali stvari, in zagotovite, da so ti ljudje naredili, kar bi morali storiti, ter jih vprašate, kaj potrebujete, da vam pomagajo narediti boljše delo in iskanje načinov za rešitev tega?
Velikokrat ljudje, kot sem jaz, ki upravljajo veliko stvari, dajo ukaz ali odlok, želim, da greš narediti X. Potem X nekako pade na stran in sploh ne pomislim, da bi šel preveriti, dokler dva meseca kasneje, ko sem to potreboval, sem rekel: "Kje je X?" Rečejo si: "Oh, na pol je končano." To se dogaja ves čas. V svojih podjetjih nimam veliko ljudi, ki bi prevzeli odgovornost za zagotavljanje, da so stvari opravljene.
Če bi lahko bil ta oseba, bi lahko naredil karkoli. Če bi se le naučili biti organizirani, če bi se lahko naučili spremljati, če bi lahko ustvarili seznam opravil z vsem, kar ima ta oseba, si določili osebnega pomočnika in nato spremljali, da bi se prepričali, ali vsi delajo stvari, in vprašali ta oseba veliko vprašanj, naučili se boste ogromno.
Imam ta model, ki ga učim nove ljudi, kjer si predstavljajo, da voda pada v vedro. V redu. Voda, ki pade v vedro, je stvar, ki jo je treba narediti v službi, vedro pa je oseba. Ko se to vedro napolni z vodo, imajo naloge, ki jih morajo opraviti.
Njihova naloga je opraviti nalogo, to je izprazniti vedro, preden se vedro prelije, kar pomeni, da jim je zmanjkalo časa in so zaostali pri stvareh. V redu. Eden od načinov, kako pomagamo, je, da na dnu vedra naredimo luknjo, kamor odteka voda. Oseba pod njimi, kar ste lahko vi, ki je še eno vedro, ki ujame vse, kar pride dol.
Prednost tega je, da se oseba, ki opravlja začetno delo, kjer teče vsa voda, vse nauči. Če pa se lahko postavite podnje z njimi, če lahko prevzamete del odgovornosti in opravite delo, imate koristi od istega učenja, ki ga oni ne potrebujejo več.
Pride nekaj, kar že znajo narediti. To posredujejo vam. To narediš za njih. Ni se jim bilo treba učiti. Oni že vedo. Vendar imajo še vedno koristi od tega, da se to naredi. Učenje vam koristi in to postane obojestransko koristen odnos.
Moj najboljši nasvet, ko je kdo v vašem položaju, je, da neha bežati pred odgovornostjo. Nehajte gledati na nepremičnine kot na stvar, ki jo lahko naredite, da vam ne bo treba biti odgovoren. Ni ti treba rasti. Ni se vam treba učiti novih veščin. Dobrodošli odgovornost. Zaženite dve odgovornosti.
Vskočite in recite: »Za to osebo želim storiti čim več stvari,« in se zavežite le tistim stvarem, za katere ste pripravljeni prevzeti odgovornost. Če z malo opraviš dobro delo, ti bo dano več in tako se boš naučil. Odlično vprašanje.
Označi:
Živjo David. Imam vprašanje za vas. Moje ime je Marc Irvison. Sem agent/investitor tukaj v severnem Koloradu. Sem sem se preselil pred približno letom in pol. Kupil novogradnjo hiše. Od takrat se oglašam na VRBO tri do štiri noči na mesec.
Po dveh letih tega početja bom lahko pobotal večino hipoteke naslednje leto v davčnem času. Moj DTI se bo izboljšal verjetno za približno 1,000 na mesec, zato se bom znova odločil za nakup. Začel sem res pozno leta 2021. Zato se DTI ne bo tako podražil, kot če bi ga dal v najem. Veš kaj mislim? Dve leti s polnim delovnim časom. Ampak je, kar je. Naslednje leto bom dobil dodatnih 1,000 dolarjev za svoj DTI. Spet se bom iskala za selitev.
Naslednja, ker je bila moja prva pljuča na VA, bo naslednja verjetno FHA. Toda moje vprašanje je, če se sčasoma poskušam izvleči iz podganje dirke in z delovnega mesta W2, kako naj to dosežem na tem trgu v Koloradu, kjer so povprečne cene od 450 do 500, razen če opazimo kakšen zlom nepremičnin ali kaj podobnega, za kar pa tudi dvomim, da bodo tukaj cene tako zelo padle.
Edina ideja, ki sem jo imel, je, da začnem kupovati v Greeleyju v Koloradu. Težava je v tem, da delam pri Broomfieldu. To je verjetno približno eno uro vožnje. Ali preprosto zagrizem in se vozim uro ali dve iz službe, da lahko kupim dupleks v Greeleyju za recimo 475, 500?
Ali naj nadaljujem z nakupom enodružinskih hiš, kjer lahko dobite novogradnjo tri, dve, brez kleti za, recimo, 425 nižje, blizu Brightona ali blizu Firestona, nekaj takega? Ali se osredotočim na dupleks v Greeleyju ali se osredotočim na enodružinsko hišo bližje Broomfieldu? Verjetno tam, kjer je, rekel bi, več povpraševanja.
Kot sem rekel, sčasoma poskušam izstopiti iz podganje dirke, da bi se rešil službe W2. Samo to poskušam ugotoviti. Kot sem rekel, ta trg je precej drugačen. Prihajam iz Hamiltona v Ohiu, kjer je bila moja prva hiša 9,000 dolarjev in sem vanjo vložil 25, imel 30 all in. Na koncu sem vse odplačal, svojo hišo sem imel brezplačno in čisto.
Tukaj zunaj 30,000 dolarjev. To ti ne bi prineslo niti lope. Mislim, morda bi te dobil kot 50 let star napovednik, ampak to je to. Nič, kar bi bilo celo zame vseljivo. Na tem trgu je drugače. Poskušam se prilagoditi in narediti, kar lahko.
Samo pomagaj mi, stari. Cenim vašo službo policista in veselil se bom vaših besed. V redu. Hvala, stari. adijo
David:
V redu. Hvala, Marc, za tvoje vprašanje. Tukaj je nekaj dobrih stvari. Najprej, mislim, da se verjetno zavedate, da bo izstop iz podganje dirke težji kot pred osmimi do desetimi leti, ko so bile cene veliko nižje, povpraševanje veliko nižje in konkurenca je bila tudi tudi veliko manj.
Dejstvo je le, da se je težje izvleči iz podganje dirke z nepremičninami kot kadar koli prej. Na naložbe v nepremičnine sem začel gledati kot na dodatek k ustvarjanju svojega bogastva, ne pa nujno kot na osnovo, na katero se bom zanašal pri svojem dohodku.
Mislim, da večina ljudi obstaja peščica ljudi, ki ne ustrezajo temu avatarju, vendar bi bilo večini ljudi verjetno bolje, če bi na to gledali enako. Potem, če pride do še enega velikega gospodarskega zloma in imate prihranjenega kup denarja, lahko takrat kupite veliko nepremičnin, ki bodo na neki točki nadomestile vaš dohodek.
Vendar nimamo nadzora nad tem, kdaj se to zgodi. Zdi se, kot da vsakič, ko zadenemo recesijo, samo natisnemo kup denarja, tako da se to nikoli ne zgodi. To je povzročilo veliko inflacijo, zaradi katere so se življenjski stroški zvišali, zaradi česar so ta sredstva ironično postala še dražja in težje dostopna.
Pogovoriva se o tem, kaj lahko narediš. Ni mi všeč misel, da bi šel na območje z manj povpraševanja. Tudi misel na novogradnjo tri, dve mi ni všeč. Trije, dva niso nepremičnine za najem. Leta 2010, 2011 bi lahko kupil trojko, dve za najem.
Če za nepremičnino dobite izjemno dober posel, na primer od super motiviranega prodajalca, jo lahko naredite za najem nepremičnine. Toda tudi takrat, če pogledate donosnost lastniškega kapitala glede na ceno, bi morali plačati, da bi ta posel pritekel v denarni tok, bolje bi bilo, da ga kupite, prodate, premaknete ta lastniški kapital v nekaj, kar je kot šest, tri, dva, tri dvojke s tem denarjem v nasprotju z enico.
Te nepremičnine niso namenjene za najem. Te so mišljene kot hiše, v katerih ljudje živijo in jih je mogoče spremeniti v nepremičnine, ki pretakajo denar, vendar niso zasnovane za to. Raje vidim, da kupiš pet, dva in pol ali pet, tri in oddajaš sobe posamično.
Raje bi videl, da bi kupil majhen stanovanjski kompleks s sedmimi do osmimi enotami in ga dal v najem, kot pa da bi kupil tri, dve, zlasti novogradnjo. Če ste na tem dragem trgu v Koloradu, ne morete kupiti novogradnje, plačati tržne cene in poskusiti, da bi to delovalo kot najem. Izgubili boste denar.
Moraš narediti nekaj bolj kreativnega. Morate najti nepremičnino, ki ima kvadratne posnetke, ki jih je mogoče dodati, kvadratne posnetke, ki jih je mogoče pretvoriti, da dobite tri enote iz ene enote. Veliko bolj se moraš potruditi, da te stvari delujejo na današnjem trgu kot prej. Mislim, da to verjetno vidite.
Svetoval bi ti dupleksno pot čez novogradnjo. Toda ali lahko dobite nekaj vmes? Ali lahko na območju najdete nekaj, kar vam je všeč, kar bi lahko imelo več enot kot to, kar vidite? Bi lahko dobili novogradnjo dupleks ali še bolje novogradnjo štiripleks?
Ali se lahko pogovorite z gradbenikom in rečete: »Ali mi lahko zgradite nepremičnino s štirimi enotami? Bo coniranje to omogočalo?« To bi bilo kar kul. Stavim, da če dobite štiri enote, vam bo verjetno uspelo. Morda morate opraviti več takšnih pogovorov z različnimi gradbeniki ali različnimi prenovitelji, da se vprašate: "Kaj bi lahko naredili za ceno, da moram dobiti več kot eno enoto?"
Zato večina nepremičnin ni denarna. Ker analizirate hišo z eno enoto in nekaj spalnicami. Ne analizirate stanovanjskega kompleksa ali več enot, kar potrebujete, če želite dobiti denarni tok.
Vso srečo pri tem, Marc. Vem, da ste na težkem trgu. Vaša zadnja možnost bi lahko bila samo naložba izven države. Če poznate trg v Ohiu, kot ste omenili, se morda vrnete tja in kupite nekaj drugih nepremičnin ter tja vlagate svoj denar, dokler ne pride do zloma in v Koloradu dejansko najdete nekaj, kar vam ustreza.
V redu. Na naše zadnje vprašanje prihaja John McKee iz Fairfaxa v Virginiji. David, govorite o vzpostavitvi sistemov za pomoč pri rasti vašega podjetja. Kako to izgleda in kako se je razvilo? Mi lahko navedete nekaj primerov tovrstnih sistemov in kako ste postali učinkovitejši?
O moj bog. Najprej odlično vprašanje. Drugič, jedrnato ubesedeno. Tretjič, na odličen način ga zakisaš. Ne samo, kako izgledajo, ampak tudi, kako so se razvili? Ker je to edini način za odgovor na to vprašanje, da se morate pogovoriti o tem, kako je izgledal vaš prvi sistem in kako je rasel, ker nihče od vas ne bo kar tako udaril po sistemu in rekel: "Končano je."
Ampak tako si vsi razlagajo. Poslušate Alexa Hormozeja ali poslušate katerega od drugih spletnih gurujev, kot je: »Potrebujete sistem. Hočeš posel, ne službe.” Rečeš si: »V redu. V redu. Naredimo to.” Potem ti razložijo, kako to deluje, in misliš, da boš samo pomahal s čarobno paličico in imaš sistem. ti ne.
Kar imate, je prvi korak od 700 korakov, ki bodo postali sistem. Vprašanje, kako se je razvilo, je odličen način za to. Pogovoriva se. Spomnim se, da sem bil tukaj v Johnovem položaju. Pogovarjal sem se s Kylom Renkejem, ki je zdaj glavni operativni direktor ekipe David Greene. Pomaga mi sestaviti veliko dogodkov, ki jih izvajam, umikov, ki jih vodim.
Pomaga voditi YouTube kanal. Dela veliko različnih stvari. Spomnim se, da sem rekel, nenehno slišim ljudi, ki mi govorijo, da potrebujem sistem, in sploh ne vem, kaj to pomeni. Dobim koncept sistema, ampak kako naj ga izvedem? Ali obstaja programska oprema, ki bi jo moral kupiti?
Ali naj to zapišem v beležko? Naslikaj mi sliko, kako to izgleda. Bil sem tako razočaran, ker sem vedel, kaj potrebujem, vendar nisem vedel, kako to dobiti. Kyle se je vrnil k meni in rekel je: »V redu. Vse, kar morate storiti, je, da odprete Google Drive in začnete odpirati mapo o vsem, kar želite narediti, nato pa ustvarite podmape znotraj mape z drugimi deli in nato uporabite Googlove dokumente, da vnesete navodila.«
Ta majhna informacija je odklenila tisto, kar so moji možgani iskali. V redu. Sem kot Forrest Gump. Nisem pameten človek, a vem, kaj je ljubezen. Potreboval sem nekoga, ki bi mi naslikal sliko, ki bi jo lahko dobil, na primer: »V redu. To sem potreboval. S tem lahko tečem.” Pravkar sem znorel.
Postal sem sistemski tip, ker sem imel tisto majhno iskrico, ki me je začela. Upam, da bo moj odgovor na to vprašanje tista iskra za mnoge od vas. Naj vam navedem primer informacij, ki jih učim nepremičninske posrednike in kako zgraditi sisteme. Ker sem zelo dobro sistemiziral delo nepremičninskega posrednika.
Nato sem zelo dobro sistemiziral vlogo kreditnega referenta. Ko bi to imel, bi lahko najel ljudi za eno posredniško družbo, za The David Greene Team, za kar koli drugega, kar počnem. Vedeli so, kakšno vlogo bodo imeli. Toda preden sem lahko to naredil, sem moral zgraditi celotno stvar.
Dal vam bom primer tega, nato pa vam bom pokazal posnetek zaslona iz svojega telefona, ki vam prikazuje, kako deluje eden od sistemov, ko v enem sistemu združim agente in kreditne uradnike.
V redu. Če bi vzel seznam, kar je ena najlažjih stvari za sistemizacijo, ker so kupci nori in zelo čustveni in moraš narediti veliko različnih stvari, je to težje sistemizirati. Kot da bi pasel mačke. Lahko se naredi. Ampak puf, uspelo je.
Seznami so veliko lažji. Začel sem s tem, da sem naredil seznam vsega, kar sem moral narediti na seznamu. Cilj prvotnega seznama je le, da ne pozabimo. Vaš sistem se začne tako, da odpravlja napake opustitve, samo poskušate zagotoviti, da ne pozabite vklopiti zavarovanja v vaši najemni nepremičnini.
Ne pozabite imeti nastavljenih samodejnih dvigov za plačilo hipoteke. Vse to so pripomočki vklopili. Enostavno je, stari. Kupil sem veliko hiš in potem ugotovil: »O, moj bog. Nihče ni prižgal klime. Nimamo komunalnih storitev.”
Upravitelj nepremičnine najemniku pokaže, da ima hiša 105 stopinj. To se včasih zgodi, ko teh sistemov nimate. To je samo kontrolni seznam. V redu. Tukaj so vse stvari, ki se morajo zgoditi, ko prvič kupim najem. Tukaj so vse stvari, ki se morajo zgoditi, ko prvič navedem dom.
Zdaj imam preglednice, kjer imajo moji zaposleni vsakič, ko kupim hišo, stolpec z vsemi stvarmi, ki jih morajo opraviti, vklopijo komunalne storitve, nastavijo samodejno plačilo. Tukaj je povezava v preglednici, ki bo vodila do mape Google Drive, kjer bomo hranili zavarovanje, kjer bomo hranili izjavo o hipoteki, kjer bomo hranili podatke, če bomo to kdaj pozneje potrebovali, ker jih vedno potrebujete.
Za sezname je bil določen vrstni red, da se postavi na dvorišče, naj gre fotograf fotografirat, da se na nepremičnino postavi ključavnica, od stranke dobi rezervni ključ, poskrbi, da je pogodba o uvrstitvi izpolnjena. Ta kamen je očiten, vendar začnite tako, da zapišete vse očitne stvari, ki jih morate narediti. V redu.
Verjetno sem imel seznam 15 stvari. Ko so zaposlili Kristo, mojo prvo pomočnico, je to delala. Zdaj bi se zgodilo, da bi ugotovili, "Oh, pozabili smo" ... Kaj je stvar, ki bi jo morda pozabili narediti na seznamu? Moraš ga dati v MLS. Mogoče bi pozabili izpolniti določen obrazec, ki bi ga morali dati v MLS.
Pogledal bi, kam v tej seriji 15 stvari bi moral iti ta korak, in šel bi v svoj Google Dokument. Stopil bi 12, pritisnil Enter in to pomeni 13, in postavil to novo stvar. Vsakič, ko smo naredili napako, je nekdo prišel k nam in rekel: "To je treba narediti in tega ni bilo na seznamu." Dodalo je na seznam. Dodano na seznam, dodano na seznam. Šlo je s 15 stvari na 50 stvari.
To je, koliko stvari se dejansko naredi. Nekateri od teh 50 so imeli podtočke. Podpis pogodbe o kotaciji bi se nato spremenil v, dajte kopijo posredniku, dajte kopijo depozitnemu podjetju. Vse te stvari bi se začele uporabljati. Res ste imeli te podtočke, vendar imate še vedno samo kontrolni seznam v Google Dokumentu, pod Googlovo mapo z imenom nepremičnine, ki je v mapi z napisom »Seznami«. V redu. Tako preprosto je.
Zdaj se na določeni točki zavedam, da je te stvari mogoče strniti v stopnje. Svoj seznam 50 ali 75 stvari sem razdelil na 4 različne stopnje. Prvi je bil predhodni seznam. V redu. To je bilo vse, kar sem potreboval, če sem šel v vašo hišo in prodal vaš dom. Imel bi primerjalno tržno analizo, ki bi jo vodilo moje osebje in pregledalo vsako aktivno, čakajočo in prodano hišo, ki je bila na trgu.
Pokazal sem jim tako, da sem sedel z njimi, tukaj je, kako pokličete vsako posamezno osebo, vsakega agenta, ki ima aktivno in čakajočo prodajo. Vprašate jih: »Koliko ponudb dobite? Od kod prihajajo ponudbe? Ali menite, da imate previsoko ceno?" Potem bi jih naučil, kako vzpostaviti odnos. Noben agent vam ne želi samo tega povedati.
Preden sem šel na seznam, je to delo, ki bi ga opravljal. Ne pridem, da bi prodal vašo hišo in samo rekel: "Evo za kaj bi jo morali prodati." Naredil sem nekaj raziskav. Vem, da so te hiše navedene pri 700, vendar se prodajajo za 780, tako da nam ni treba našteti tako nizko. Lahko pridemo pri 765 ali kaj podobnega.
Ali pa so bile te hiše na seznamu 850 in samo stojijo tam. Ne prodajajo se. Agent pravi, da bodo znižali ceno na 775, zato ne želimo kopirati te osebe. Imel sem vse te podatke in imel sem zapiske. Njihova hiša izgleda takole. Tvoja hiša izgleda takole. To so najboljši policaji. Prosil bi, da to storijo.
Potem smo naredili te mape David Greene Team in imeli smo ta peresa. Mislim, da ga nimam v bližini. Ampak izgledajo nekako takole, vendar so bile rdeče in črne z našim logotipom in imenom. Krista bi dala, vzela mapo, dala pisalo. Imeli smo marketinški letak. Še vedno to počnemo, imenovano Načrt, ki prodajalcem razlaga vse korake, ki so potrebni za prodajo hiše, pa tudi kupcem, vse korake, ki so potrebni za to.
Naredila bi primerjalno tržno analizo. Priložila bi kopijo pogodbe o kotaciji. Imamo vtičnico, ki je nameščena na zadnji strani telefona. Ena tistih stvari, s katerimi bi se lahko držali, je bila blagovna znamka. Imeli smo vse te dobrote, ki smo jih prinesli in vse, kar je šlo v mapo.
Potem bi imel iPad, ki bi ga prinesel s seboj, in na tem bi imel predstavitev. V redu. Vem, da je to malce dolg odgovor. Toda jaz vam pokažem stopnjo podrobnosti, ki gre v sistem.
Nato so bili vsi koraki, ki so bili potrebni, da sem lahko prodal ... da bi podpisal seznam, v tem dokumentu do točke, ko obstaja celo opomnik za Kristo, naj vnese naslov v koledar mojega telefona prek računalnika, ki je bil povezan z njim, da bi dobil le termin za vpis ob 3.
Moraš iti na ta naslov in 30 minut pred tem bi bil opomnik, ki bi rekel: "Postavite stvar v svoj avto," ker, kot ste opazili, sem pozabil prižgati zeleno. Pozabil bi vzeti mapo na, priti na sestanek za seznam. Hudo je bilo.
Potem je Krista vedela, da mora biti dežurna, ko sem bil na sestanku za seznam. Če bi bil tam in bi si rekel: »No, David, mislim, vem, da imaš ekipo, vendar si res želim delati s tabo. Kako naj vem, da bom dobil dobro storitev?« Rekel bi: »Poskusimo to. Takoj pokličimo Kristo in poglejmo, kaj se bo zgodilo.”
Poklical bi, rekla bi: "Živjo." Rekel sem si: »Hej, Krista, mi lahko narediš uslugo? Pokaži to hišo na MLS ali to hišo na Zillowu in mi lahko poveš, za koliko se prodaja hiša okoli nje?« Rekla bo: "Ni problema." Potegnila bi ga kot: "Oh, obstajajo tri druge hiše, ki so vse na čakanju na prodajo, in nobenih drugih aktivnih domov." Jaz sem kot, "Izvolite."
Zdaj lahko natančno vidimo. Ali želite, da pokličem enega od agentov in mu zastavim vprašanje? Rečejo si: »Vau. Imate tega dispečerja, ki je pripravljen vskočiti.” Po tem sem imel seznam stvari, ki jih bomo naredili po podpisu predstavitve kotacije, vendar preden smo začeli delovati.
To bi pomenilo načrtovanje slike, pridobitev ključavnice, namestitev vrat, namestitev napisa na dvorišču, čiščenje hiše po čistilcih, dvakratno preverjanje, da domovi ne pridejo na trg. Bila je konkurenca, ki je nismo poznali. To bi preverjali vsak dan. Imel bi osebje, ki bi dobilo naloge, da to storijo.
Vidite, kako natančno smo se spuščali v to stvar in poskrbeli, da so bili podatki o domu naloženi v MLS, čeprav nismo šli v živo. Želeli smo, da je tam pripravljeno, tako da bi lahko, če bi iz nekega razloga želeli predvajati prej, preprosto kliknili gumb.
V zadnjem trenutku smo potrebovali dve uri in pol, da smo pripravili informacije in stranka je vprašala: »Zakaj je hiša navedena? Hočem v živo.” Potem smo imeli stvari, ko so bile navedene, toda preden je bila v pogodbi, ki je bila na tem seznamu. To bi bil naslednji korak, ki se pojavi, vsak teden preverjanje pri stranki, preverjanje pri vseh agentih, da bi dobili povratne informacije o tem, kar so rekli.
Krista bi poklicala vsakega agenta kupca, ki bi pokazal enega od mojih oglasov, in prosila za povratne informacije, kaj mislijo oni in kaj mislijo njihove stranke. Te informacije bi dobili, da bi jih delili z našimi strankami, ki so nam dovolile prodajo njihove hiše.
Potem, ko je šla pogodba, popolnoma nove stvari, naslovniško podjetje potrebuje pogodbo. Posojilodajalec potrebuje pogodbo. Začeti moramo s časovnico, da zagotovimo, da kupčevi posojilodajalci opravljajo svoje delo. Zgodilo bi se, da bi nepremičnine padle iz pogodbe, ker kupec ne bi mogel zagotoviti posojila. Vadil sem ekstremno lastništvo.
Namesto da bi rekel: "Oh, no, nič ne moremo narediti." Rekel bi: »Veš kaj? Morali bi poklicati njihovega posojilodajalca, da bi se prepričali, ali je vse v redu.« Namesto da bi se zanašali na agenta kupca, ki laže. Za Kristo je postalo del tega, da enkrat na teden pokliče in preveri pri posojilodajalcih kupcev, ki kupujejo naše oglase.
To ni moje delo. To je naloga drugega agenta. Vendar bi opravil njihovo delo, ker sem potreboval ta posel za sklenitev. Če bi rekli: »Ja. Oseba mi ne daje svojih izjav. Oseba se mi ne javi. Ne dovolijo mi, da potegnem njihov kredit.” Vedel sem, da se nekaj dogaja.
Ko je agent rekel: »O, ja. Vse je v redu. Prijetno poteka. Vendar vem, da svojim posojilodajalcem ne posredujejo informacij, ki so jih potrebovali. Mogoče si ogledujejo druge hiše. Mogoče razmišljajo, da bi se umaknili. Šel bi do naših strank in rekel: "Mislim, da moramo tega kupca ustaviti, ga vrniti na trg in dobiti drugega."
No, kaj če jih izgubimo? Izgubili smo jih že. Samo tega niso rekli. To je tisto, česar noben drug agent ne počne, ker nimajo teh sistemov. Potem, ko je bila hiša prodana, je prišlo do čisto drugega. Zagotavljanje, da so bile stvari odstranjene iz imena naše stranke in dane v ime kupca.
Poskrbeti, da se vse pohištvo premakne iz hiše. Poskrbimo, da smo ga označili v MLS, ki je zdaj prodan namesto v teku. Zagotavljanje, da je vsa papirologija, potrebna za posredovanje posredniku, šla k pravemu posredniku. Poskrbimo, da bomo stranki dobili darilo. Poskrbeti, da bomo pričevanje objavili na družbenih medijih.
Za vse te stvari se ne morete zanesti, da vam bodo povedali vaši možgani. Vse moraš narediti. Enako je, ko kupim nepremičnino za najem. Enako je, ko najamem delo osebe v timih. Vse moraš sistemizirati. Vse, kar sem ti pravkar povedal, v redu, to ni dovolj. To je samo kontrolni seznam.
Nato smo vzeli kontrolni seznam in ga premaknili v naš CRM, imenovan Brevity, ter ustvarili samodejni načrt. Zgodilo bi se to, da bi bil del seznama, pripravi te stvari za Davida, preden gre na predstavitev seznama, vstavljen v CRM in shranjen kot samodejni načrt.
Krista bi označila polje, v katerem bi pisalo kot predstavitev na seznamu 123 Main Street ali karkoli drugega, in samodejno bi izpolnil vrsto opomnikov, ki bi ji povedali, da je to treba storiti, to je treba narediti, nato pa bi to lahko dodelili drugega zaposlenega.
Če bi imeli koordinatorja seznama, bi Krista dala informacije v Kratkost, označite polje. Koordinator seznama bi dobil opomnik o 12 stvareh, ki jih je bilo treba narediti, da sem pripravljen na odhod. V redu. Potem, ko je bila zadeva podpisana, sva se vrnila in ona bi označila naslednje polje, kjer bi pisalo, navaja pre-active ali kakorkoli smo temu rekli.
Nato vsi opomniki, ki so bili v Google Dokumentu, samodejno preidejo na pravo osebo v ekipi, ki zdaj ve, da mora opraviti vse te korake. Krista ali jaz bi lahko pogledala in videla, ali opravljata svoje delo? Ali preverjajo stvari? Gre tja, kamor mora iti? Bilo je čudovito.
Iz tega je vzel ves spomin, tako smo prišli do točke, da smo lahko prodali 50 domov s peščico skrbniškega osebja hkrati. Na vrhuncu sem imel 53 hiš v hrambi z mano in tremi drugimi skrbniki ter samo z agenti in vse je delovalo čudovito. V redu.
Tako morajo sistemi delovati. Očitno se nič od tega ne zgodi takoj. Te sisteme še vedno izpopolnjujemo, ker gre občasno kaj narobe, česar nismo nikoli pričakovali, in dodamo nekaj v sistem, da rečemo: »V redu. Zdaj moramo to dodati sem ali pa moramo nekaj odstraniti.« To se ne dogaja več.
Tako je to vplivalo na eno področje mojega življenja, le na nepremičninskega posrednika. Veliko stvari sem dal v knjige, ki sem jih napisal za BiggerPockets Sold Skill and Scale, ki jih lahko kupite v knjigarni BiggerPockets, če ste agenti.
Če ste vlagatelji, je to stvar, o kateri učim druge ljudi s preglednicami, ki jih imam, na primer napisane ponudbe, sprejete ponudbe, zaprte, zaprte v sanaciji, zaprte, ki potrebujejo pohištvo, kot vse različne faze, ko kupujem nepremičnine, tako da midva s Kristo in kateri koli skrbnik, ki ga imava, lahko slediva temu.
Zato vam pravim, da so nepremičnine delo. Ni kot, "Oh, kupil sem hišo in končal." Še vedno morate narediti veliko stvari in ti sistemi so tisto, kar je tako močno. Hvala, John, da si mi dovolil 15-minutno razlago o tem, kako se sistemi rojevajo in razvijajo.
O tem bi lahko posnel cel podcast, morda celotno serijo podcastov, ker so tako pomembni. Ko poslušate, vas želim samo spomniti, da ne pričakujte, da vam bo uspelo v prvem poskusu. Sistemi so razviti, tako kot je rekel John, razviti so. Niso samo nekaj, kar boom, da tlesknete s prsti in rečete, "Hej. Ali lahko dobim vašo preglednico vseh vaših sistemov?« in misliš, da boš končal. Ni tako.
V redu, vsi. To je bila naša današnja predstava. Najlepša hvala, ker ste se nam pridružili v današnji epizodi Seeing Greene. Rad to počnem in še bolj mi je všeč, da pošiljate svoja videovprašanja in pisna vprašanja, na katera naj odgovorim.
Prosim, ne pozabite si vzeti minutke in pustiti komentar na kanalu YouTube ter všečkati, deliti in se naročiti ter mi sporočiti, kaj si mislite o današnji oddaji. Več me lahko spremljate na DavidGreene24. Povsod sem na družbenih omrežjih, pa tudi na YouTubu.
Če se želite osebno srečati in ste preveč sramežljivi, da bi poslali video, pojdite na davidgreene24.com/retreats, kjer lahko preverite, kako se lahko srečate z mano. Lahko govorimo o nepremičninah. Lahko vam pomagam na vaši poti. Lahko se spoznavamo in tvorimo tisto skupnost, ki je tako potrebna, da ljudje postanemo osamljeni.
Hvala lepa fantje. BiggerPockets ponuja veliko vsebine. Če imate čas, si oglejte še enega od naših videoposnetkov. Če ne, se vidimo naslednji teden.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- Kje kupiti svojo naslednjo nepremičnino za najem in kako ustvariti denarni tok
- Ustanovitev LLC podjetij za najem nepremičnin in koliko jih boste res potrebovali
- O zgraditi, najeti, refinancirati in ponoviti BRRRR Strategija ki bi lahko ustvarili ogromen kapital
- Zakaj večje je boljše in razlog, zakaj bi morali VEDNO nakupovati za najem z več sobami
- Kako zagotoviti vrednost svojemu mentorju (tudi če nimate izkušenj z nepremičninami)
- Stanovanjsko zavarovanje in ko komercialna politika prevlada nad individualnim kritjem
- Gradbeni sistemi za vaše poslovanje z nepremičninami in praktičen način za začetek sistematizacije DANES
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Knjiga, omenjena v oddaji:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov .
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- : je
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- Sposobna
- O meni
- o IT
- absolutno
- dostop
- pridobljenih
- aktivna
- dejansko
- prilagodijo
- dodano
- Naslov
- admin
- oglasi
- nasveti
- vplivajo
- po
- Agent
- agenti
- Sporazum
- naprej
- AIR
- Klima
- Airbnb
- alex
- vsi
- omogoča
- sam
- že
- vedno
- znesek
- Analiza
- analiziranje
- in
- Še ena
- odgovor
- odgovori
- Predvideno
- kdo
- Stanovanje
- aplikacija
- Apple
- Uporabi
- imenovanje
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- SE
- OBMOČJE
- območja
- okoli
- AS
- vidik
- Sredstva
- dodeljena
- Pomočnik
- At
- Avtor
- avto
- Samodejno
- samodejno
- avatar
- povprečno
- nazaj
- ozadje
- podloga
- Slab
- Banka
- bankrot
- Banke
- V bistvu
- zaliv
- BE
- lepa
- lepo
- ker
- postanejo
- postane
- postajajo
- pred
- zadaj
- počutje
- Verjemite
- koristno
- koristi
- BEST
- Stavim
- Boljše
- Ponudba
- Big
- večji
- največji
- Bit
- črna
- knjige
- boom
- meja
- rojen
- Zadolževanje
- Bottom
- Kupil
- Pasovi
- Brain
- blagovno znamko
- Break
- odmori
- KRVITE
- MOST
- prinašajo
- broke
- posrednik
- posredništvo
- proračun
- proračun
- izgradnjo
- builder
- gradbeniki
- Building
- zgrajena
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- Gumb
- nakup
- kupci
- Nakup
- by
- Koledar
- california
- klic
- se imenuje
- kliče
- poziva
- CAN
- Lahko dobiš
- ne more
- Kapital
- voziček
- Denar
- denarni tok
- Mačke
- povzročilo
- nekatere
- Channel
- Chase
- poceni
- cenejša
- preveriti
- preverjanje
- šef
- Glavni operativni direktor
- jasno
- klik
- stranke
- stranke
- Zapri
- zaprto
- bližje
- Trener
- Colorado
- Stolpec
- COM
- združevanje
- kako
- prihajajo
- komentar
- komentarji
- komercialna
- Zavezati
- skupnost
- Pomagaj
- Podjetja
- podjetje
- v primerjavi z letom
- pristojni
- Tekmovanje
- dokončanje
- popolnoma
- kompleksna
- zapletenosti
- zapleten
- ogrozili
- računalnik
- Koncept
- Prepričani
- zmeden
- Proti
- Gradbeništvo
- vsebina
- ozadje
- naprej
- Naročilo
- Izvajalec
- izvajalci
- nadzor
- konvencionalne
- pogovorov
- pretvori
- Cool
- Koordinator
- Policaji
- strošek
- stroški
- bi
- Števec
- par
- Tečaj
- pokrov
- CPA
- Crash
- ustvarjajo
- ustvaril
- Creative
- Ustvarjalno
- kredit
- CRM
- Cross
- Trenutna
- Trenutno
- Cut
- zmanjšati stroške
- rezanje
- Datum
- z datumom
- David
- dan
- ponudba
- Ponudba
- odločil
- vsekakor
- Stopnja
- Povpraševanje
- razporedi
- zasnovan
- Podatki
- podrobno
- Razvoj
- razvili
- DID
- Razlika
- drugačen
- skrbnosti
- režija
- neposredno
- zaslon
- razdalja
- dokument
- Dokumenti
- Ne
- tem
- dont
- By
- vrata
- podvojila
- dvomim
- navzdol
- pogon
- voznik
- vožnjo
- Drop
- posuši
- DTI
- med
- vsak
- prej
- Zgodnje
- lažje
- najlažje
- enostavno
- Gospodarska
- gospodarski zlom
- izobraževanje
- Izobraževanje
- učinkovite
- prizadevanje
- bodisi
- odstranjevanje
- E-naslov
- Zaposlen
- Zaposleni
- sodelovanje
- uživajte
- dovolj
- Vnesite
- Celotna
- Podjetnik
- epizode
- pravičnost
- napake
- escrow
- zlasti
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Tudi
- dogodki
- sčasoma
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsak dan
- vsi
- vsakdo je
- vse
- razvijajo
- razvil
- točno
- Primer
- Primeri
- Izmenjava
- razburjen
- izvršiti
- Vaja
- obstoječih
- obstaja
- pričakovati
- pričakovati
- drago
- izkušnje
- strokovno znanje
- Pojasnite
- Pojasni
- Razlaga
- izražena
- dodatna
- ekstremna
- Facebook oglasi
- Fairfax
- Padec
- Falling
- Falls
- seznanjeni
- družine
- družina
- družinski člani
- ventilator
- prednost
- Priljubljeni
- izrazit
- povratne informacije
- Nekaj
- Slika
- file
- napolnjena
- finančno
- financiranja
- Najdi
- Iskalnik
- iskanje
- konec
- konča
- prva
- prvič
- fit
- Flip
- Vrvice
- florida
- Pretok
- Teče
- Osredotočite
- sledi
- za
- moč
- obrazec
- Forum
- Naprej
- je pokazala,
- Fundacija
- Četrti
- brezplačno
- Svoboda
- svobodni
- prijatelj
- iz
- razočaran
- polno
- funkcija
- smešno
- zaslužek
- splošno
- ustvarila
- generacijsko bogastvo
- dobili
- pridobivanje
- darilo
- Daj
- dana
- Giving
- Go
- Cilj
- Cilji
- Dobro
- goes
- dogaja
- dobro
- dobro delo
- zgrabi
- veliko
- Zelen
- Igrišče
- Skupine
- Grow
- Guard
- vodi
- Guy
- Pol
- Hamilton
- strani
- peščica
- ročaj
- se zgodi
- se zgodi
- Trdi
- Imajo
- ob
- Havaji
- slišati
- Slišal
- sluha
- pomoč
- pomagal
- pomoč
- Pomaga
- tukaj
- hi
- skrita
- visoka
- več
- pohodništvo
- Hills
- najem
- hit
- držite
- Luknja
- Domov
- Homes
- Iskreno
- upam,
- upajmo, da
- v upanju,
- gostitelj
- URE
- Hiša
- hiše
- Ohišje
- Kako
- Kako
- http
- HTTPS
- velika
- hvac
- i
- Bom
- Ideja
- idealen
- neznansko
- Nemoralno
- Pomembno
- izboljšanje
- in
- Vključno
- prihodki
- neverjetno
- Neodvisni
- individualna
- Posamezno
- Industrija
- inflacija
- Podatki
- začetna
- vpogled
- instant
- Namesto
- Navodila
- zavarovanje
- obresti
- Obrestne mere
- inventar
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vključeni
- iPad
- Ironično
- vprašanje
- Vprašanja
- IT
- iTunes
- Job
- John
- pridružil
- se nam pridružiš
- Jordan
- Potovanje
- jpg
- skoči
- samo en
- Kansas
- Imejte
- vzdrževanje
- Ključne
- Otrok
- Vedite
- znanje
- dela
- Država
- najemodajalec
- Pokrajina
- LAS
- Las Vegas
- Zadnja
- Pozen
- začetek
- Interesenti
- UČITE
- učenje
- pustite
- odhodu
- zakonitosti
- posojilodajalec
- posojilodajalci
- posojanje
- najem
- Stopnja
- LG
- Licenca
- življenje
- light
- kot
- Verjeten
- Limited
- linije
- LINK
- povezane
- Tekočina
- Seznam
- Navedeno
- Poslušanje
- seznam
- oglasi
- malo
- v živo
- živi
- živi
- LLC
- posojila
- Posojila
- lokalna
- logo
- Long
- dolgoročna
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- vrzeli
- izgubiti
- Sklop
- ljubezen
- nizka
- sreča
- je
- magic
- Glavne
- Večina
- Znamka
- zaslužite
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- upravljanje
- upravljanje
- upravitelj
- Vodje
- upravljanje
- več
- veliko ljudi
- označeno
- Tržna
- Analiza trga
- Trženje
- ogromen
- materiali
- pomeni
- mediji
- Srečati
- srečanja
- Meetups
- član
- člani
- Spomin
- omenjeno
- Metoda
- Michigan
- Bližnji
- morda
- Vojaška
- min
- min
- Mission
- napaka
- Omiliti
- MLS
- Model
- Denar
- mesec
- mesecev
- več
- učinkovitejše
- Hipotekarni
- Najbolj
- motivirani
- premikanje
- premikanje
- več
- Glasba
- vzajemno
- Ime
- Nashville
- Krmarjenje
- Blizu
- nujno
- potrebno
- Nimate
- potrebna
- potrebujejo
- potrebe
- Novo
- Nova gradnja
- New Orleans
- Naslednja
- naslednji teden
- normalno
- Opombe
- Očitna
- of
- ponudba
- Ponudbe
- Častnik
- uradniki
- odmik
- Ohio
- Ok
- on
- ONE
- na spletu
- odprite
- deluje
- Mnenje
- Komentarji
- Priložnost
- nasprotuje
- Možnost
- Da
- Organizirano
- izvirno
- Ostalo
- Rezultat
- lastne
- lastništvo
- plačana
- barve
- dokumentacijo
- Starši
- del
- partner
- preteklosti
- pot
- paul
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- Peak
- dokler
- ljudje
- Obdobje
- oseba
- Osebni
- telefon
- fotograf
- izbrali
- slika
- slike
- kos
- kosov
- cevi
- Kraj
- Načrt
- načrtovano
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- prosim
- Vtič
- Vodovodne
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- politika
- PUF
- pop
- Portfelj
- Stališče
- mogoče
- Prispevek
- močan
- Praktično
- raje
- predstavitev
- tlak
- precej
- prejšnja
- Cena
- Cene
- ponos
- primarni
- Tiskanje
- verjetno
- problem
- Postopek
- proizvodnjo
- proizvodnja
- Izdelki
- strokovni
- donosno
- dobiček
- Projekt
- projektni management
- projekti
- Lastnosti
- nepremičnine
- PROS
- zaščiteni
- zagotavljajo
- zagotavljanje
- kupili
- nakup
- Push
- dal
- Dajanje
- Vprašanja in odgovori
- kakovost
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- Dirka
- Ramp
- območje
- PODGANA
- Oceniti
- Cene
- precej
- ocena
- RAY
- RE
- dosežejo
- dosegli
- Preberi
- reading
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- zrušitev nepremičnin
- Reality
- uresničitev
- realizirano
- uresničevanje
- Razlog
- prejetih
- nedavno
- Pred kratkim
- recesija
- Priporočamo
- Rdeča
- besedilu
- Refi
- izboljšati
- o
- rehabilitacija
- Odnosi
- Razmerje
- relativno
- ne pozabite
- Najem
- najemnine
- ponovite
- zamenjajte
- predstavljajo
- predstavlja
- Raziskave
- odgovornosti
- Odgovornost
- odgovorna
- REST
- restavracija
- Nadaljuj
- vrnitev
- Tveganje
- vloga
- Sobe
- krog
- Pot
- Run
- tek
- hiteti
- varnejši
- Je dejal
- plače
- prodaja
- Enako
- pravi
- Lestvica
- scenariji
- Prizor
- urnik
- načrtovano
- kričati
- drugi
- sekund
- zavarovanje
- videnje
- Zdi se,
- prodaja
- Prodajalci
- Prodaja
- Občutek
- Serija
- Storitev
- Storitve
- nastavite
- poravnavo
- sedem
- več
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- Trgovina
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- Razstave
- Strani
- podpisati
- podpisano
- bistveno
- Enostavno
- saj
- sam
- Sedenje
- Razmere
- situacije
- SIX
- Šest mesecev
- spretnost
- spretnosti
- zdrsa
- počasi
- Počasi
- majhna
- pametna
- pametnejši
- Snap
- So
- doslej
- socialna
- družbeni mediji
- Software
- prodaja
- SOLVE
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekje
- Kmalu
- South
- Južna
- Spark
- specifična
- preživeti
- po delih
- Sponzorji
- Spreadsheet
- kvadrat
- Osebje
- Stage
- postopka
- stati
- Začetek
- začel
- začne
- Država
- Izjava
- Izjave
- Korak
- Koraki
- Držijo
- Še vedno
- strategije
- ulica
- močna
- strukturirano
- študija
- predloži
- naročiti
- tožen
- ne
- Super
- dopolnjujejo
- naj
- sistem
- sistemi
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- tank
- Naloga
- Naloge
- davek
- davki
- skupina
- Skupine
- najemnik
- da
- O
- Območje
- informacije
- Projekti
- svet
- njihove
- Njih
- sami
- Tukaj.
- te
- stvar
- stvari
- Razmišljanje
- tretja
- letos
- mislil
- 3
- skozi
- čas
- časovnica
- krat
- Nasvet
- Naslov
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- jutri
- Ton
- Tone
- tudi
- vrh
- Teme
- Skupaj za plačilo
- na dotik
- Prometa
- prikolica
- Vlak
- usposabljanje
- Prepis
- tovornjak
- Res
- OBRAT
- Obrnjen
- Vrste
- tipičen
- tipično
- pod
- razumeli
- Enota
- enote
- nadgradnja
- Uplift
- naložili
- us
- uporaba
- navadno
- Utah
- javne gospodarske službe
- počitnice
- vrednost
- VEGASI
- podjetje
- preverjanje
- Proti
- Video
- Video posnetki
- Virginia
- obisk
- Plače
- Počakaj
- stena
- hotel
- Voda
- Wave
- način..
- načini
- Wealth
- Spletna stran
- teden
- dobrodošli
- Dobro
- dobro znana
- Well
- Wells Fargo
- Kaj
- ki
- medtem
- WHO
- na debelo
- široka
- Širok spekter
- bo
- pripravljeni
- Win-Win
- VINO
- z
- Umiki
- v
- brez
- beseda
- besede
- delo
- delal
- potek dela
- deluje
- deluje
- svet
- vredno
- bi
- bi dal
- Wright
- pisati
- pisanje
- pisni
- Napačen
- X
- leto
- let
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- nič
- Zillow