Institucionalni vlagatelji množično kupujejo cenovno ugodna stanovanja – ali so kaj pripravljeni?

V tem članku

Ta članek predstavlja GSP REI. Preberite naše uredniške smernice za več informacij.

Veliki vlagatelji, ki širijo svoje portfelje cenovno dostopnih stanovanj, so v zadnjem času postali opazen trend na trgu nepremičnin. Nuveen, oddelek za upravljanje naložb Ameriškega združenja za zavarovanje učiteljev in rent (TIAA), je prišel na naslovnice s pridobitvijo znatnega portfelja cenovno dostopnih stanovanj z 12,000 enotami, ki se večinoma nahaja v regiji srednjega Atlantika, s precejšnjo koncentracijo v New Yorku. Mesto. 

Nuveen, ki upravlja 1.1 bilijona dolarjev sredstev, zdaj upravlja 6.4 milijarde dolarjev vreden portfelj cenovno dostopnih stanovanj. Pred tem poslom je Goldman Sachs skupaj z Michaels Organisation in Community Development Trust v začetku tega leta kupil cenovno dostopna stanovanja v ZDA v vrednosti 1.2 milijarde dolarjev. Te naložbe odražajo naraščajoči trend med velikimi investitorji, ki prepoznavajo prednosti cenovno ugodnih stanovanjskih naložb. 

V tem članku se poglobimo v štiri glavne razloge za to širitev in razložimo, zakaj bi morali manjši vlagatelji razmisliti o sodelovanju na tem prožnem trgu. Govorili bomo tudi o tem, kako lahko začnete naložbe v cenovno dostopna stanovanja ustvariti pomemben dobiček, hkrati pa ustvariti resnično spremembo v skupnostih.

1. Povečanje povpraševanja po vsej državi

Ponudba in povpraševanje sta odločilna dejavnika uspešnega vlaganja v nepremičnine. Ne glede na to, ali popravljate in obračate hiše, veleprodaja, ali gradnjo najemnine Portfelj, bo ustvarjanje dobička izziv, če po vašem izdelku ni povpraševanja. Če bo povpraševanje, bo vaša stopnja prostih delovnih mest ostala nizka, vaše najemnine pa bodo ostale visoke in se bodo stalno povečevale. 

Povpraševanje po cenovno dostopnih stanovanjih v ZDA je doseglo kritično raven in še naprej narašča. Nacionalna stanovanjska koalicija za nizke dohodke ocenjuje, da se država sooča s pomanjkanjem 7.3 milijona stanovanj za najem, ki so cenovno dostopna in na voljo najemnikom z izjemno nizkimi dohodki. To pomanjkanje pomeni, da je na vsakih 100 gospodinjstev v tem dohodkovnem razredu samo 33 cenovno ugodnih stanovanj za najem. 

Takšno pomanjkanje ostaja v vseh državah in večjih metropolitanskih območjih. Toda cenovno dostopnih stanovanj ne potrebujejo le najemniki z izjemno nizkimi dohodki. Če pogledamo stvari v perspektivo, Nuveenova raziskava razkriva, da je skoraj polovica vseh najemnikov v ZDA obremenjenih z najemnino, saj namenjajo več kot 30 % svojega dohodka za plačilo najemnine. Še bolj zaskrbljujoče je dejstvo, da je vsak četrti od teh z najemnino obremenjenih posameznikov zelo obremenjen z najemnino, saj za najemnino porabi več kot 50 % svojega dohodka.

Kljub nenehnim prizadevanjem na lokalni, državni in zvezni ravni se potreba po cenovno dostopnih stanovanjih še naprej povečuje po vsej državi. To naraščajoče povpraševanje ustvarja privlačno naložbeno priložnost za tiste, ki želijo vstopiti na trg cenovno dostopnih stanovanj. 

2. Ugodna stabilnost donosa skozi celoten gospodarski cikel – vključno z recesijo

Velike vlagatelje cenovno dostopna stanovanja ne pritegnejo le zaradi njihovega družbenega vpliva, temveč tudi zato, ker nudijo ugodno stabilnost donosa, tudi v zahtevnih gospodarskih razmerah – vključno z recesija. 

Nuveenova raziskava prikazuje odpornost cenovno dostopnega stanovanjskega sektorja in kaže, da so cenovno dostopne stanovanjske naložbe v primerjavi s tradicionalnimi nepremičninskimi sektorji, vključno s stanovanji po tržni ceni, industrijskimi, pisarniškimi in maloprodajnimi, v zadnjih 20 letih na splošno prinesle višje donose. Ta dolgoročna zgodovina kaže, da lahko naložbe v cenovno dostopna stanovanja vlagateljem zagotovijo privlačne donose in stabilnost v celotnem gospodarskem ciklu, tudi med recesijo.

Po Nuveenovem poročilu je dodaten ugoden vidik cenovno dostopnih stanovanj njihova nagnjenost k izogibanju znižanju najemnine med recesijo, za razliko od stanovanj po tržnih cenah. Ta značilnost poudarja trajnost denarnega toka v tem sektorju v primerjavi z drugimi oblikami stanovanj. 

Hkrati pomanjkanje cenovno dostopnih stanovanjskih možnosti in ogromno povpraševanje po njih prispevata k močni uspešnosti sektorja. Nuveen ugotavlja, da imajo nepremičnine, namenjene najemnikom z nižjimi dohodki, višjo stopnjo zasedenosti in manjšo nestanovitnost v primerjavi s tradicionalnimi stanovanji. Ta pojav je mogoče pripisati vztrajni premajhni ponudbi cenovno dostopnih stanovanj v primerjavi z velikim povpraševanjem, kar ustvarja stabilno in dosledno skupino potencialnih najemnikov za te nepremičnine. 

Z diverzifikacijo svojih portfeljev s cenovno dostopnimi stanovanjskimi sredstvi lahko vlagatelji potencialno zmanjšajo tveganje, hkrati pa ustvarjajo dosledne tokove dohodka.

3. Podprto z državnimi subvencijami 

Ena od pomembnih prednosti vlaganja v cenovno dostopna stanovanja, ki privablja institucionalne vlagatelje, je dostop do državnih subvencij, kot je npr. Oddelek 8 kuponi. Te subvencije lastnikom nepremičnin zagotavljajo stabilne in predvidljive najemnine, saj vlada izvaja neposredna plačila lastnikom v imenu upravičenih najemnikov. Posledično imajo naložbe v cenovno ugodna stanovanja manjše tveganje in večjo zanesljivost denarnega toka. 

Razpoložljivost državne podpore dodaja raven varnosti, zaradi katere so naložbe v dostopna stanovanja še bolj privlačne za vlagatelje. Moja osebna izkušnja z enodružinskimi naložbami v cenovno dostopna stanovanja je bila, da je najemnina vavčerja iz oddelka 8 običajno višja od tržnih najemnin. 

4. Uskladitev z javnimi in zasebnimi naložbenimi cilji družbenega učinka

Ključno je poudariti, da je širitev portfelja cenovno dostopnih stanovanj usklajena z najpomembnejšimi družbenimi in političnimi cilji. Vlade na vseh ravneh – lokalni, državni in zvezni – so priznale nujno potrebo po reševanju krize dostopnih stanovanj in uvedle pobude za spodbujanje naložb v ta sektor. 

To ne pomeni, da je bila vsa birokracija odpravljena, ko gre za razvoj cenovno dostopnih stanovanj ali sprejemanje najemnikov vavčerjev iz oddelka 8. Investitorji v cenovno dostopna stanovanja bodo morali premagati izzive, vključno z javnim in zasebnim odporom. Z vključevanjem na ta trg vlagatelji nimajo le potenciala za finančne dobičke, vključno z zanesljivim, stabilnim dohodkom, zvišanjem vrednosti in davčnimi ugodnostmi, temveč igrajo tudi ključno vlogo pri reševanju bistvenih stanovanjskih potreb skupnosti.

Institucionalni vlagatelji širijo svoje portfelje cenovno dostopnih stanovanj, da bi izvedli naložbo z družbenim učinkom, ki ustvarja gospodarske donose, hkrati pa spodbuja pozitivne spremembe in izboljšuje dobro počutje posameznikov in družin v stiski.

Zakaj bi morali manjši vlagatelji vlagati v cenovno dostopna stanovanja 

Institucionalni vlagatelji, ki širijo svoje portfelje cenovno dostopnih stanovanj, so dokaz priložnosti, ki so v sektorju. Kombinacija vse večjega povpraševanja po vsej državi, ugodne stabilnosti donosa in državnih subvencij zagotovo ustvarja prepričljiv naložbeni predlog. 

Vendar niso le institucionalni vlagatelji tisti, ki lahko koristijo cenovno dostopne stanovanjske naložbe. Manjši vlagatelji bi morali upoštevati in razmisliti o tem iz več razlogov, vendar bi morali tudi v celoti razumeti tveganje, ki je povezano z naložbami v dostopna stanovanja, in dejavnike, ki so ključni za uspeh v sektorju. 

Kot pri vsaki naložbi tudi pri veliki nagradi prihaja veliko tveganje. Na srečo pa je tveganje mogoče zmanjšati. 

Prvič, povpraševanje po cenovno dostopnih stanovanjih daleč presega tisto, kar so veliki institucionalni vlagatelji sposobni zapolniti. Pomanjkanje cenovno dostopnih najemnin in domov vpliva na skupnosti po vsej državi, vseh velikosti, od mestnih mest do primesti in podeželja. Tako večdružinske kot enodružinske najemnine in domovi so nujno potrebni. 

Drugič, možnost privlačnih donosov in stabilnosti velja za vlagatelje vseh velikosti. Nuveenova raziskava poudarja dosledno prekašanje cenovno dostopnih stanovanjskih naložb v primerjavi z drugimi razredi sredstev. 

Manjši vlagatelji lahko razpršijo svoje portfelje in do teh ugodnosti pridejo z aktivnim vključevanjem v neposredne naložbe oz. pasivno vlaganje v zasebnih nepremičninskih investicijskih skladih, ki se osredotočajo na cenovno dostopna stanovanja. To jim omogoča, da izkoristijo potencial sektorja, hkrati pa izkoristijo strokovno znanje in vire uveljavljenih akterjev na trgu.

Tretjič, vladna podpora in subvencije niso na voljo izključno institucionalnim vlagateljem. Manjši vlagatelji lahko koristijo tudi programi, kot so boni Section 8 in druge lokalne in državne pobude, katerih cilj je povečati razpoložljivost cenovno dostopnih stanovanj. Kot smo že omenili, ti mehanizmi zagotavljajo stabilnost, zmanjšujejo tveganje in zagotavljajo zanesljiv dohodek od najemnin, zaradi česar so cenovno dostopne stanovanjske naložbe privlačna možnost za vlagatelje različnih velikosti.

Poleg tega trenutna politična pokrajina in javno razpoloženje dajeta prednost cenovno dostopnim stanovanjskim pobudam vseh, od institucij do zasebnih vlagateljev in neprofitnih organizacij. Vlade na vseh ravneh dejavno iščejo javno-zasebna partnerstva za reševanje krize dostopnih stanovanj. Z udeležbo na tem trgu se lahko manjši vlagatelji uskladijo z vladnimi prednostnimi nalogami, potencialno dostopajo do dodatnih spodbud, nepovratnih sredstev in pretoka poslov.

Akcijski načrt

Za manjše vlagatelje je pomembno, da opravijo temeljit skrbni pregled in poiščejo nasvete pri izkušenih vlagateljih, ko se podajajo na trg cenovno dostopnih stanovanj. Razumevanje lokalne tržne dinamike, ocenjevanje potencialnih naložbenih priložnosti in upoštevanje predpisov so ključni koraki do uspeha. Sodelovanje z izkušenimi investitorji, izvajalci, upravljavci nepremičnin in stanovanjskimi organizacijami lahko zagotovi dragocene vpoglede in zmanjša tveganja, povezana z vstopom na trg cenovno dostopnih stanovanj. 

Ena odlična stvar pri vlaganju v cenovno dostopna stanovanja je nizka finančna ovira za vstop – ne potrebujete tone kapitala, da začnete vlagati v cenovno dostopna stanovanja. 

Vendar pa je na drugi strani zelo visoka ovira za uspeh pri vlaganju v cenovno dostopna stanovanja. Velikokrat je treba te domove v celoti prenoviti ali temeljito prenoviti. Prav tako boste morali vedeti, kako pravilno prevzeti stroške prenove in upravljati proračun za gradnjo, časovni okvir in kakovost, da zagotovite, da ostanete v skladu s svojimi projekcijami in časovnim okvirom ter ublažite prihodnje tveganje, ki nastane zaradi slabih prenov. 

Prav tako je ključnega pomena, da delujete strogo prakse preverjanja najemnikov. Velika napačna predstava je, da bodo vsi najemniki iz oddelka 8 smetili vašo lastnino. To zagotovo ni tako in strogo preverjanje najemnikov lahko zagotovo pomaga zmanjšati možnosti, da se to zgodi. 

Drugi ključni vidik uspeha naložbe v cenovno dostopna stanovanja je agresiven, profesionalen upravljanje premoženja. Ne glede na to, ali upravljate lastnino sami ali sodelujete s tretjo osebo, morajo biti proaktivni in vse ravnati profesionalno. Najboljše prakse pri gradnji in upravljanju cenovno dostopnih stanovanj lahko razširim v drugem članku.    

Širitev portfelja cenovno dostopnih stanovanj s strani velikih vlagateljev nakazuje ogromen potencial tega trga. Zaradi kombinacije vse večjega povpraševanja, ugodnih donosov, odpornih na recesijo, in državne podpore so naložbe v dostopna stanovanja privlačna možnost tako za velike kot za manjše vlagatelje. Z izkoriščanjem tega trenda lahko manjši vlagatelji dobiček z namenom, tako da pozitivno prispevajo k reševanju stanovanjske krize in hkrati ustvarijo ugodne finančne donose. S pravimi raziskavami, partnerstvi, praksami upravljanja in podporo lahko manjši vlagatelji krmarijo po tem trgu in odklenejo priložnosti, ki jih predstavljajo naložbe v cenovno ugodna stanovanja.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.