Удивительные тенденции миграции показывают, что мигранты идут на эти рынки

В этой статье

Удаленная работа, быстрое повышение арендной платы в некоторых городах и стремление к большему количеству удобств — все это факторы, побуждающие американцев переезжать, но, согласно новому закону, районы, привлекающие больше всего новых арендаторов, меняются. Отчет о миграции Rent.com за первый квартал 2023 года. 

Еще в январе мы переправу что арендаторы проявляли интерес к регионам Юга и Среднего Запада из-за относительно доступного жилья, доступного во многих городах этих регионов по сравнению с Западом и Северо-Востоком. Но по мере того, как все больше людей стекалось в эти регионы, спасаясь от более дорогих районов, арендная плата росла. 

Например, в то время как Майами по-прежнему дешевле Нью-ЙоркаРост стоимости жилья во Флориде из-за притока новых жителей приводит к тому, что «Солнечный штат» испытывает самый высокий уровень инфляции в нации. В результате некоторые жители могут быть вытеснены из штата, хотя сюда переезжает все больше людей из Нью-Йорка и Калифорнии. 

Согласно данным о миграции в этих регионах, аналогичная тенденция может происходить в Джорджии и Техасе. Теперь кажется, что все больше жителей покидают Юг, а не приезжают в него. 

Отчет о миграции Rent.com за первый квартал 1 года основан на данных за январь, февраль и март. Исследователи измерили входящие и исходящие лиды на основе интереса пользователей к объектам недвижимости и объединили цифры, чтобы получить дельту лидов для каждой географической области. Отрицательная дельта потенциальных клиентов показывает, что больше людей заинтересованы в том, чтобы покинуть этот район, чем переехать в этот район. 

Дельта свинца на Юге снизилась до -2.07% в первом квартале, это единственная наблюдаемая отрицательная региональная дельта свинца. Но хотя Южный регион в целом теряет популярность, многие люди по-прежнему стремятся переехать в такие города, как Ноксвилл, штат Теннесси, и Огаста, штат Джорджия. Примечательно, что ни один из агломераций с самой высокой дельтой входящего свинца не находился на западе, хотя интерес к этому региону увеличился по сравнению с предыдущими кварталами. 

Важно отметить, что люди переезжают по множеству причин, и эти тенденции меняются от квартала к кварталу. Но некоторые города, такие как Мэдисон, штат Висконсин, снова появились в списке въездной миграции, в то время как другие, такие как Чикаго, продолжают занимать высокие позиции по выездной миграции. 

Хотя вам не следует принимать решения об инвестициях в недвижимость только на основе этих данных, при исследовании новых рынков может быть полезно увидеть, где спрос на аренду самый высокий. Давайте углубимся в дельта-данные по штатам и агломерациям. 

Какие области люди покидают?

Исходящая миграция по штатам

Область	Ведущая Дельта
Мэн	-57.65%
Vermont	-53.58%
Западная Виргиния	-36.57%
Иллинойс	-29.68%
Монтана	-26.19%

Людей, покидающих Мэн, интересовали такие штаты, как Нью-Джерси, Пенсильвания, Флорида, Джорджия и Огайо, а у арендаторов, выезжающих из Вермонта, были схожие интересы, за исключением Нью-Йорка. Арендаторы Западной Вирджинии хотели оставаться поблизости в соседних штатах, в то время как жители Иллинойса планировали остаться на Среднем Западе. 

Монтана, новый штат в списке выездной миграции, увидел арендная плата быстро растет за последние три года. Жители штата были наиболее заинтересованы в переезде в Аризону, за ней следовали другие районы Монтаны, Колорадо, Юты, Нью-Мексико и Техаса. 

Выездная миграция на метро

Метро	Ведущая Дельта
Сент-Луис, штат Миссури	-30.05%
Атланта	-27.53%
Чикаго	-26.39%
Денвер	-25.55%
Шарлотт, Северная Каролина	-24.04%

Люди, которые подумывали о том, чтобы покинуть Сент-Луис, были заинтересованы в переезде в другие части Миссури или в переезде из штата в Миннеаполис-Сент-Луис. Пол, Индианаполис и Даллас-Форты. Ценность. Арендаторы Атланты предпочитали оставаться в Джорджии или других южных штатах. 

Арендодатели Чикаго искали квартиры в других городах Среднего Запада, таких как Милуоки и Миннеаполис-Сент. Пол или южные города, такие как Нэшвилл, Теннесси; Бирмингем, Алабама; и Мемфис, Теннесси. Арендаторы Денвера хотели поехать в другие западные метрополитены, такие как Солт-Лейк-Сити и Колорадо-Спрингс-Пуэбло, или в города Среднего Запада, такие как Детройт и Канзас-Сити. А жители Шарлотты надеялись остаться в Каролинах. 

Куда направляются люди?

Входящая миграция по штатам

Область	Ведущая Дельта
Нью-Джерси	38.51%
Делавэр	34.82%
Северная Дакота	32.67%
Луизиана	25.48%
Род-Айленд	24.30%

Нью-Джерси является горячей точкой для переездов, привлекая жителей Нью-Йорка и Пенсильвании, а также южных штатов, таких как все более дорогая Флорида и Джорджия. Интерес к Делавэру возник со стороны близлежащих штатов и Среднего Запада, включая Вирджинию, Мэриленд, Огайо и Пенсильванию. А лидеры Северной Дакоты прибыли из далеких мест, таких как Иллинойс, Техас, Нью-Йорк и Калифорния. Луизиана и Род-Айленд вызвали интерес со стороны других штатов в своих регионах. 

Въездная миграция на метро

Метро	Ведущая Дельта
Августе, штат Джорджия	38.46%
Гаррисберг-Ланкастер-Ливан-Йорк, Пенсильвания	37.63%
Madison, Wisconsin	37.54%
Уэйко-Темпл-Брайан, Техас	31.88%
Ноксвилл, штат Теннесси	29.98%

Большая часть желающих переехать в Огасту исходила из Атланты. По сравнению с Атлантой, Огаста 27.6% дешевле и менее плотный, с большим пространством для размещения и множеством удобств, которыми можно наслаждаться. Сообщество Харрисон-Ланкастер-Ливан-Йорк вызвало наибольший интерес у арендаторов в оживленных городских районах, таких как Филадельфия; Вашингтон, округ Колумбия; Балтимор; и Нью-Йорк. 

Мэдисон, штат Висконсин, занявший 11-е место в рейтинге Новости США и World Report Рейтинг лучших мест для жизни привлек жителей Чикаго, Шарлотты, Денвера и Атланты. Уэйко-Темпл-Брайан в основном привлекал арендаторов из своего региона, в то время как Ноксвилл видел потенциальных клиентов из других южных сообществ и Чикаго. 

Что означают данные

Поскольку отчет о миграции Rent.com демонстрирует интерес к переезду среди арендаторов до того, как они переедут, он намного опережает данные переписи населения в плане отражения миграционных тенденций. Однако у него есть свои ограничения: например, предложение о покупке квартиры в Огасте от нынешнего арендатора из Атланты — это не то же самое, что переезд из Атланты в Огасту. Тем не менее, когда количество исходящих потенциальных клиентов в городе превышает количество входящих, это может быть ранним индикатором снижения спроса на жилье в этом районе. 

Арендная плата, как правило, растет в городах, которые желательны, но недороги, поскольку туда переезжает все больше людей, а стоимость домов также увеличивается, когда в этот район приезжают новые жители. Инвесторы могут попытаться опередить этот сдвиг, покупая жилье в районах с низкими ценами, которые могут столкнуться с перенаселением соседних метрополитенов по мере роста населения. Миграционные тенденции, как правило, показывают, что люди переезжают в близлежащие привлекательные районы, где все еще есть удобства, хотя переезды через всю страну не являются чем-то необычным для некоторых популярных городов. 

Огаста, штат Джорджия, и Мэдисон, штат Висконсин, являются прекрасными примерами. Они оба входят в топ-100 Лучшие места для жизни by Новости США и World Report за их высокое качество жизни и низкую стоимость жизни. Это логичные места переселения для людей из крупных городов, таких как Атланта и Чикаго, а Мэдисон даже привлекает жителей из далеких мест. Кроме того, в обоих городах средняя стоимость жилья ниже средней по стране. 

Имейте в виду, что дельта потенциальных клиентов — это всего лишь одна точка данных, которую следует учитывать при оценке рынка. Вам также необходимо оценить соотношение арендной платы к цене и отношение арендной платы к доходу— Ключевым моментом является поиск районов, которые могут генерировать положительный денежный поток, где арендная плата все еще может расти, исходя из среднего дохода по району. Кроме того, вам нужно найти район с устойчивым рынком труда, где безработица низкая, стоимость недвижимости исторически имеет тенденцию к росту, а расходы на недвижимость и налоги являются управляемыми, учитывая ваш ожидаемый доход от аренды. 

Выводы

По сравнению с предыдущими отчетами о миграции, интерес к Северо-Востоку и Западу растет, тогда как интерес к Югу и Среднему Западу несколько снижается. Но несколько метрополитенов Южного и Среднего Запада по-прежнему вызывают интерес у арендаторов. И тенденция выезда людей из дорогих районов сохраняется. 

Данные представляют собой лишь снимок раннего спроса, основанного на потенциальных покупателях квартир, но анализ миграционных тенденций может помочь инвесторам оценить следующий горячий город для арендаторов. Просто обязательно рассмотрите другие доступные данные, прежде чем инвестировать в новый рынок.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.