ВАШЕ собственный капитал может быть секретный соус к более раннему выходу на пенсию. С таким количеством домовладельцев и инвесторов в аренду недвижимости по всей стране сидит на сотнях тысяч в домашнем капиталеодин спрашивает: «А что, если вы использовал этот заблокированный капитал для создания богатства?» И хотя большинство домовладельцев не захотят продавать свое основное жилье, перекредитовываться на более высокие ставки по ипотечным кредитам или рисковать приобретением дорогостоящего HELOC, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости находятся в идеальном положении, чтобы использовать свои огромные доли капитала для повышения к большим, лучшим инвестициям. Мы принесли Крис Лопес, инвестор и агент из Денвера, чтобы объяснить.
Крис смог построить значительный портфель недвижимости довольно быстро, но даже он признается, что начал чуть позже. Проработав большую часть своей карьеры в качестве интернет-маркетолога, превратившегося в дневного трейдера, Крис бросил все, чтобы с головой окунуться в недвижимость в качестве дружественного к инвесторам агента и инвестора. И, как инвестор из Денвера, он видел дома, которые купил всего несколько лет назад. ВЗРЫВ в стоимости, и многие другие инвесторы думают так же. Итак, если вы находитесь в Остине, Бойсе, Роли, Фениксе или любом другом бум на рынке недвижимости, может показаться, что вы сидите на куче богатства, которую нельзя потрогать. Но вы ошибаетесь.
В этом эпизоде Крис проходит через как домовладельцы и инвесторы в недвижимость могут разблокировать «застрявший» капитал в своих домах. Он проходит через когда покупать, продавать или переплачивать и как использовать Калькулятор аренды недвижимости BiggerPockets решить лучший ход. Крис знает, что не каждую недвижимость стоит продавать/обновлять, но если вы обменять несколько тусклых свойств для денежных потоков, вы можете достичь пенсионных целей НА ГОДЫ быстрее, с большим количеством поступающих денег и меньшим стрессом. Итак, вы хотите разблокировать капитал вашего дома и ускорить свой путь к Досрочный выход на пенсию? Ошиваться!
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Минди:
Добро пожаловать на подкаст BiggerPockets Money, где мы берем интервью у Криса Лопеса и говорим о том, что делать с капиталом, застрявшим в вашем доме.
Крис:
Поэтому я думаю, что все всегда сводится к вопросу: «Эй, каковы твои цели?» И будьте реалистичны в своих целях, потому что вся недвижимость — это средство для достижения вашей цели. Итак, я думаю, что это очень хорошо, когда люди переоценивают эту новую проблему, которая у них есть. И пока они переоценивают проблему, рынок также оценивает ваши цели прямо сейчас и как они развивались. Потому что это дает нам путеводную звезду, куда идти, и помогает принимать правильные решения.
Минди:
Привет. Привет. Привет. Меня зовут Минди Дженсен, и со мной, как всегда, мой соведущий Скотт Тренч, который думает о его деньгах и думает о его деньгах.
Скотт:
Потрясающий. Какое замечательное вступление от моего пресловутого соведущего.
Минди:
Это Снуп. Скотт и я здесь, чтобы сделать финансовую независимость менее страшной. Вы действительно думали, что это Notorious BIG? Это нормально. Это было даже лучше. Мы со Скоттом здесь, чтобы сделать финансовую независимость менее пугающей, менее ориентированной на кого-то другого. Чтобы познакомить вас с каждой историей денег, потому что мы искренне верим, что финансовая свобода достижима для всех, независимо от того, когда и где вы начинаете.
Скотт:
Это верно. Хотите ли вы раньше выйти на пенсию и путешествовать по миру, инвестировать в такие активы, как недвижимость, начать собственный бизнес или переоценить свой уже сформированный портфель недвижимости, мы поможем вам достичь ваших финансовых целей. и получайте деньги с дороги, чтобы вы могли двигаться к своей мечте.
Минди:
Скотт, я очень рад сегодня поговорить с Крисом Лопесом. Он местный денверский инвестор и агент, и мы собираемся поговорить с ним о том, что делать со всем этим капиталом, который застрял в вашем доме. Но прежде чем мы это сделаем, у нас есть новый сегмент подкаста BiggerPockets Money под названием Money Moment, где мы делимся денежным лайфхаком, подсказкой или хитростью, которые помогут вам в вашем финансовом путешествии. Сегодняшний денежный момент: если у вас есть проблемы со сбережениями, используйте лестницу сбережений. Здесь вы выбираете вознаграждение, например AirPods или спа-день, и умножаете стоимость предмета в два-три раза на его стоимость. Как только вы достигнете этой цели экономии плюс стоимость предмета, вознаградите себя. Получите этот предмет. После этого выберите более дорогой предмет и начните процесс заново. Если у вас есть денежный совет для нас, пожалуйста, поделитесь им по электронной почте
Скотт:
Напоминаем, что мы всегда ищем гостей, которые придут на шоу, чтобы поделиться своей финансовой историей, или придут в качестве гостя на наши пятничные выпуски «Финансы». Поэтому, если вы заинтересованы, подайте заявку на сайте bigpockets.com/guest или на сайте big pockets.com/financereview.
Минди:
Прежде чем пригласить Криса, давайте сделаем небольшой перерыв.
И мы вернулись. Крис Лопес — агент по недвижимости и инвестор из Денвера. Его можно увидеть на YouTube-канале BiggerPockets, и он также является основателем Envision Advisors. Крис, добро пожаловать в подкаст BiggerPockets Money.
Крис:
Привет, Минди. Я очень рад быть здесь и готов поговорить о деньгах и покупках.
Минди:
Сегодня мы поговорим о недвижимости. Крис, расскажи нам немного о себе и о том, на чем конкретно ты специализируешься.
Крис:
Так что, как и для многих людей, быть агентом по недвижимости и инвестором в недвижимость было не первой моей карьерой. Недавно мне исполнилось 40, и около восьми лет назад я был готов ко второму поступку в жизни. Это было продолжением моего первого бизнеса, в котором было много интернет-маркетинга и много дневной торговли на фондовом рынке и рынке иностранной валюты. Короткий ответ: я многому научился в интернет-маркетинге и добился там большого успеха. И у меня были ужасные дела, как и у большинства людей, в дневной торговле и торговле иностранной валютой. Так что все это заставило меня вернуться к пониманию: «Знаешь что? Недвижимость — это то, чем я хотел заняться, когда мне было 20, но у меня не было ни ресурсов, ни денег. Но сейчас мне чуть за 30. Я получил опыт, получил немного денег, получил гораздо больше опыта. Я могу пойти туда и начать это делать».
Поэтому в то время я решил повернуть свою карьеру в сторону недвижимости, потому что мне нужен был новый источник дохода для моего бизнеса, и я также хотел заняться инвестициями в недвижимость. Так что я верю в то, что чем больше я смогу объединить свои интересы и карьеру с моими долгосрочными пенсионными целями, инвестиционными целями, тем лучше. Так что я исправил и перевернул, заработал деньги, но ненавидел это. Пробовал оптом. Это было не для меня. Но выйдя туда и поговорив с агентами по недвижимости, выйдя туда и начав заключать сделки с недвижимостью, я понял: «Вау. В мире агентов по недвижимости есть огромная возможность выйти и быть агентом, а также помогать людям выходить туда и делать то, что я хочу». Это не фикс-и-флип или зарабатывание краткосрочных денег на оптовой торговле, а то, как пойти туда и инвестировать, чтобы в течение следующих 20 лет я мог достичь своих пенсионных целей.
Так что я использовал свои навыки интернет-маркетинга, чтобы стать агентом по недвижимости. Чтобы начать строить свой бизнес, сделать свое имя известным, мне нужны инженеры. И я занялся нишей, помогая людям инвестировать в недвижимость здесь, в Денвере. Поэтому я очень сосредоточился на районе Денвера и на долгосрочном мышлении и тенденциях инвестирования в недвижимость. Итак, это подводит нас к настоящему.
Скотт:
Ага. Итак, одна из проблем, с которой столкнулись инвесторы в недвижимость Денвера, включая меня, возможно, вас, Криса и Минди, а также вас, заключается в том, что за последние 10 лет мы действительно хорошо инвестировали в недвижимость здесь. Стоимость недвижимости выросла в разы. Вы купили недвижимость пять, шесть, семь, восемь лет назад, ее стоимость могла удвоиться или приблизиться к этому. Возможно, мы рефинансировали несколько объектов наличными. Лично я сижу на куче акций и чувствую себя застрявшим. Я очень рад этой проблеме. Я не жалуюсь на эту проблему, но я застрял. Верно?
Потому что, если я продам недвижимость, я должен буду заплатить налоги с прибыли. Я должен выплатить свою ипотеку, а затем я должен перераспределить эти деньги на что-то другое, что будет иметь смысл. Если бы я купил другую недвижимость, например, без обмена 1031, я бы обменял свою ипотеку с 3% на ипотеку с 5 или 6%. Если я обмениваю 1031, я делаю то же самое. Надо обменять ипотеку. Если я обналичиваю рефинансирование, чтобы вывести наличные, то же самое. Я обмениваю свою низкую процентную ставку. Так что эта проблема роста процентных ставок, я думаю, действительно создала интересную проблему для тех из нас, кто инвестировал. И мне интересно, что вы думаете о доступе к этому капиталу, и как инвесторы справляются с этой хорошей проблемой?
Крис:
Да, и это способ начать с него. Это большая проблема. Это проблема успеха первого мира, и такие места, как Денвер, Остин, Солт-Лейк-Сити, многие рынки, которые за последнее десятилетие пережили рост, столкнулись с этой проблемой. По сути, это то, что кто-то купил недвижимость несколько лет назад по ставке капитализации 7, 8, 9%. Очень хороший прокат. Перенесемся вперед: арендная плата выросла на 40, 50%. Значения удвоились или утроились. Итак, теперь ставки капитализации сократились. Итак, теперь ставки капитализации составляют 4% и 5%. И чем ниже предельные ставки, тем, как правило, хуже арендная плата. Таким образом, возникает интересная проблема для людей, которые говорят: «Эй, я неплохо зарабатываю на своей собственности. От 800 до 1,200 долларов в месяц при аренде на одну семью здесь, в Денвере. У меня осталось 200,000 3.25 долларов по ипотечному кредиту под 800,000%, но моя собственность стоит XNUMX XNUMX долларов». И это все пункты, которые ты изложил, Скотт, относительно того, «Чем ты занимаешься?»
Поэтому я думаю, что для людей очень важно сначала сделать шаг назад и сделать глобальный обзор своих целей, потому что я приведу собственный пример. Я начал покупать недвижимость, когда был одинок. Ну, теперь я женат, у меня новый бизнес, и у меня двое маленьких детей. Моя жизнь резко изменилась. Таким образом, мои цели изменились, а также изменилось то, сколько времени я хочу инвестировать в недвижимость. Я хочу проводить время со своими детьми, а не ходить туда и красить стены. Поэтому я думаю, что все всегда сводится к вопросу: «Эй, каковы твои цели?» И будьте реалистичны в своих целях, потому что вся недвижимость — это средство для достижения вашей цели. Итак, я думаю, что это очень хорошо, когда люди переоценивают эту новую проблему, которая у них есть. И пока они переоценивают проблему, рынок также оценивает ваши цели прямо сейчас и как они развивались. Потому что это дает нам путеводную звезду, куда идти, и помогает принимать правильные решения.
И я имею в виду, что часто у людей нет правильного или неправильного ответа, когда дело касается справедливости. И я думаю, что очень важно сначала подумать: «Эй, если я продам это, каковы будут мои налоговые последствия?» В смысле, у меня взломали дом. Скотт, ты взломал дом. У многих слушателей BiggerPockets Хаус взломан. Если у вас есть возможность продать недвижимость, и вы находитесь в исключении из-за прироста капитала в течение двух лет из пяти, тогда, возможно, самое время купить и просто взять 200 долларов. , 300,000 3 долларов собственного капитала со стола. Возьми этот подарок от дяди Сэма и беги с ним. Теперь подавляющее большинство людей не может получить доступ к исключению прироста капитала. А потом люди зацикливаются на мысли: «Ну, я не хочу избавляться от своей 3%-ной процентной ставки». Ну да, но я бы не стал смотреть только на этот показатель. Потому что есть много сценариев, когда, удерживая эти 10%, пока вы откладываете деньги на проценты, вы экономите здесь доллар. Но на самом деле вы упускаете возможность создания богатства в размере XNUMX долларов, если не перераспределяете его с кредитным плечом и недвижимостью с более высокой ставкой капитализации.
Таким образом, все сводится к многократному запуску нескольких сценариев. Эй, выясни, каковы твои цели. А потом: «Что я могу сделать с этим имуществом? Позвольте мне просто запускать сценарии. Должен ли я расплачиваться?» И для многих людей это не правильный ответ. Потому что, если вам нужно накопить больше имущества для достижения пенсионных целей, погашение имущества не поможет вам в этом.
Скотт:
Могу ли я задать быстрый вопрос здесь? Вы сказали, что перераспределение капитала из моей собственности в недвижимость с более высокой капитализацией может быть хорошей идеей. Но я инвестор здесь, в Денвере, и я чертовски высокомерен. И я думаю, что я купил одну из лучших арендных площадей, приносящих доход рентную недвижимость здесь, и я не уверен, что предельная ставка на другую недвижимость здесь, в Денвере, будет выше, чем на те, которыми я владею. Я думаю, что я создал достаточно хорошее портфолио с этим. Так вы предлагаете мне в этом случае, например, уехать из штата и переехать в другую собственность? Интересно, считают ли многие инвесторы, что их портфель имеет разумную ставку капитализации и является ли, по крайней мере, с точки зрения состояния их собственности, одним из лучших типов инвестиций с потоком наличности в их области.
Крис:
Какова максимальная ставка одного из ваших объектов, примерно?
Скотт:
Конечно. Я бы сказал, и я использую соотношение арендной платы к цене в качестве эмпирического правила, но я бы сказал, что оно находится в диапазоне 0.65 от арендной платы к стоимости.
Крис:
Ну и что? Итак, ставка капитализации от 5 до 6%?
Скотт:
Конечно, если мы будем хорошими. Ага.
Крис:
Ну, я имею в виду, хорошо. Итак, я имею в виду-
Скотт:
И это высокий показатель для Денвера.
Крис:
Да.
Скотт:
Да.
Крис:
Так много раз многие люди покупали… Особенно здесь, в Денвере. Я собираюсь использовать экстремальный сценарий, поскольку он зависит от текущей оценки имущества. Многие люди делают ошибку: «О, я купил эту недвижимость семь лет назад». Большой. Это больше не имеет значения. Вы купили недвижимость с капитальной ставкой 9%. Мы должны использовать сегодняшние цифры. Таким образом, из всего анализа, который я провел, эмпирическое правило заключалось в том, что если это свойство ниже ставки капитализации 4%, ставки капитализации 4% с комиссией PM, часто имеет смысл продать и перераспределить или 1031. Если это свойство выше 4%, это часто означает, эй, рефи и передислокация.
Теперь, с более высокими процентными ставками, все изменилось. Спреды сложнее, но я обнаружил, что 4%-ная ставка является порогом. И много раз это было похоже на: «Эй, у людей есть собственность с капитализацией 3.5%». Потому что они купили недвижимость в Слоанс-Лейк, районе Денвера, который получил огромное признание. Продам недвижимость с капитальной ставкой 3.5%. И я бы сказал: «Вам нужно увеличить ставку капитализации примерно на 1.5–2% вместе с увеличением кредитного плеча». Таким образом, более высокая ставка капитализации, более высокое кредитное плечо являются ключом к тому, чтобы сделать эту сделку стоящей.
Минди:
Хорошо. Я постоянно зависаю на форумах BiggerPockets, и вы можете найти их на сайте bigpockets.com/forums, и я обнаружил, что концепция ставки капитализации сбивает с толку даже некоторых очень опытных инвесторов. Можете ли вы объяснить, о чем вы говорите, чтобы люди, которые слушают, которые, вероятно, очень сбиты с толку, могли понять?
Крис:
Абсолютно, и спасибо, что подняли этот вопрос. Таким образом, ставка капитализации — это, по сути, ваш чистый операционный доход, деленный на текущую стоимость вашего дома. Так что это означает, что вы берете свою арендную плату. Вы вычитаете все свои рабочие данные. Так что в основном все, кроме вашего платежа по ипотеке. ПМ, ремонт и техническое обслуживание, налоги, страховка, сборы ТСЖ, благоустройство, что бы это ни было. Это дает вам ваш чистый операционный доход, и это просто еще один способ оценить, как эта недвижимость работает. Лично я делаю предельные ставки. Это хорошо сработало для меня, и это также хорошо, потому что у вас есть долг или нет долга. Это способ просто понять с высокого уровня, как свойства могут работать. Я знаю, что многие люди используют GRM, или множитель валовой ставки, предельную ставку. Очень похожая концепция, только немного более продвинутая и нюансированная. Но я считаю, что это очень хороший способ помочь в разговоре на высоком уровне, в тесте на обнюхивание. «Эй, выглядит хорошо». Или: «Эй, у вас есть собственность с капитализацией 4%. Вот некоторые вещи высокого уровня, которые вы можете сделать».
Скотт:
Итак, я использовал своего рода концепцию GRM. Отношение арендной платы к цене — это инверсия GRM, чтобы думать о денежном потоке моей собственности. Вы говорите предельные ставки. Каповые ставки лучше. Я должен использовать предельные ставки. Но я действительно рассматриваю это как соотношение арендной платы к цене на самом высоком уровне, хотя я легко могу это раскручивать. Но в любом случае, вы говорите, что недвижимость с низкой ставкой капитализации, что-то в диапазоне 4 или ниже прямо сейчас, которую многие инвесторы могут найти у себя конкретно в Денвере, можно было бы повторно обменять на недвижимость, которая может заработать Ставка капитализации 6 или 7% на рынке. И это может увеличить вашу прибыль, в зависимости от того, как вы используете кредитное плечо и какие предположения вы делаете.
Итак, тонны предостережений там. Но вы можете быть неоптимально развернуты, вот что вы говорите, с одним из этих свойств. Как мне обосновать… Мне приходится делать так много предположений и верить во многие вещи, чтобы добраться до пункта назначения, в котором вы находитесь. Я должен верить, что моя признательность будет на этом уровне. Я должен понимать разницу между процентными ставками по долгу, который у меня есть в настоящее время, и процентными ставками, которые я собираюсь получить по новой собственности. Как мне уложить в голове все эти сделки, чтобы быть уверенным в том, что если я приду к выводу: «О, если я владею недвижимостью с ставкой капитализации 4%, пришло время продать ее и перераспределить в недвижимость с более высокой капитализацией»?
Крис:
Вы обращаетесь к своим калькуляторам и электронным таблицам. Итак, я имею в виду, очень простая вещь, я имею в виду, эй, иди, используй калькуляторы BP и вставь спред арендной платы… Возьми табличный калькулятор арендной платы и введи арендную плату, которая у тебя есть сегодня. Но не используйте цифры, которые вы использовали пять лет, когда купили его. Используйте сегодняшние цифры. «Эй, какова сегодняшняя стоимость? Какова сегодня арендная плата? Каковы сегодняшние операционные данные?» И подпишите это так, как будто вы покупаете недвижимость сегодня. Потому что каждый раз, когда вы подписываете контракт с новым арендатором, или подписываете новый договор аренды, или рефинансируете его, вы, по сути, на какое-то время выкупаете недвижимость. Итак, пройдитесь по сценарию и спросите: «Эй, это свойство имеет смысл?» Так что вы можете сделать это с помощью калькулятора АД, а затем выяснить, как он работает.
Итак, на прошлой неделе я посмотрел недвижимость клиента, и это очень распространенный пример. Они купили недвижимость в Денвере за 300,000 650 долларов. Теперь он стоит около 200,000 долларов. У них есть ипотека на 3 400 долларов, кредит с процентной ставкой 3.5% и 3.6 тысяч собственного капитала. Но это недвижимость с капитализацией 400,000, 1031%. Большой. Включите калькулятор и посмотрите, как он работает, а затем подсчитайте, сколько у вас средств. В этом случае, скажем, 500,000 XNUMX долларов. И просто округлить в большую или меньшую сторону для некоторых продажных расходов, сборов. Предположим, что это XNUMX, и разыграйте несколько подобных сценариев. И говорят: «Отлично. Если у меня будет XNUMX XNUMX долларов, которые я могу внести, я куплю эту недвижимость с другой капитализацией». Это может быть в Денвере, может быть на вашем местном рынке, или может быть за пределами штата. Просто, эй, какую бы недвижимость вы ни рассматривали, включите: «Эй, если бы я продал это, взял долю и купил эту недвижимость с более высокой ставкой капитализации, как это работает?»
А теперь то, что мы часто наблюдаем… И опять же, взгляните на это с точки зрения Денвера. Этот человек продает эту недвижимость за 650,000 1031 долларов. Они оплачивают свои риэлтерские сборы и сборы за закрытие, 1.1 it. Они собираются купить место примерно за 35 миллиона долларов. Но чтобы получить денежный поток, у нас есть авансовый платеж в размере 40, 7% при процентной ставке 35%. Так что часто случается, что в этом сценарии они продали его со скидкой 3.5%, и они перешли от 5.5 к XNUMX капитализации собственности. Итак, довольно консервативно и довольно реалистично. Их денежный поток останется примерно на том же уровне. Однако их общая стоимость растет, а их чистая операционная прибыль часто более чем удваивается. Поэтому я часто смотрю на это: «Эй, это доллар будущего. Это будущая ценность».
И это на самом деле, я бы сказал, больше невмешательства для людей, которые хотят пойти туда и найти недвижимость с добавленной стоимостью. Это больше похоже на: «Эй, я просто хочу пойти туда, посмотреть на некоторые объекты, перераспределить свой капитал. Я занятой профессионал. Я занятой человек». Для такой скорости вам действительно нужно просто перераспределить свой капитал. И вот к чему все сводится, для многих клиентов, с которыми я разговариваю, включая меня самого, я не живу сегодня на свои деньги с моей недвижимостью. У меня есть другой доход, который делает это, и вся моя аренда предназначена для… Это моя пенсия. Это мой инвестиционный пул. Так что мне там не нужен огромный денежный поток.
Теперь я хочу, чтобы моя недвижимость приносила денежный поток, но это как бы сводится к следующему: «Эй, вы хотите больше денежного потока сегодня или вы хотите обменять его, чтобы получить больший денежный поток в будущем?» Таким образом, во многих случаях, даже с этими очень экстремальными примерами собственности с низкой капитализацией и высоким капиталом, хотя она и не так хороша, как год назад, она все еще имеет смысл в 10, 20, 30-летнем периоде. шахматная игра инвестирования в недвижимость. Не знаю, ответил ли я там на ваш вопрос или замутил воду.
Скотт:
Нет, я думаю, это правильно. И я думаю, что мне нравится ваш ответ, и не только потому, что он был плагином для наших калькуляторов на bigpockets.com/calc. Но это как «Эй, вот ответ: вставь этот материал в электронную таблицу, прими какие-то решения и сделай предположения». И одно из ключевых предположений, которое там будет, это, смотрите, если вы анализируете новую недвижимость, вы сможете получить авансовый платеж, все основные цифры, связанные с арендной платой, денежным потоком и всем этим. виды вещей. Надеюсь, если вы инвестор в недвижимость, вам вполне комфортно делать такие предположения.
Но ключевыми в этом анализе будут процентная ставка по вашему долгу, которую вы собираетесь получить за новую недвижимость, а также темпы прироста арендной платы и роста цен в течение следующих 30 лет, и, в частности, в ближайшие пару лет с этим. Ну, 30 лет, если вы думаете о долгосрочной перспективе, или меньше, если вы думаете о краткосрочной перспективе. Это действительно важно, и я думаю, что это будет действительно интересно. Я думаю, что люди обнаружат, что если они не верят, что оценка будет очень высокой, стратегия повторного развертывания может дорого им стоить. Это может иметь довольно серьезные последствия. Но если вы действительно верите в признательность в течение следующих нескольких лет и можете поставить оценку в 3, 4, 5%, то то, что вы говорите, сработает очень, очень хорошо. Насколько это верно, Крис, по вашему опыту?
Крис:
Да, но я должен отказаться от предположения о признательности. Итак, вы правы. Я имею в виду, я не рекомендую гарантировать 6%, 8%, 10% повышения. Я не рекомендовал это много лет назад. Я как бы гарантирую от 3 до 5% для исторических средних. Теперь, в следующие год или два, я говорю: «Эй, у нас, вероятно, будет ровно, по крайней мере, в Денвере. Мы можем поставить точку, мы можем сделать точку, но просто не предполагать никакой оценки». Я думаю, важнее другое… Потому что ты прав. Если вы делаете сумасшедшие предположения, вы выйдете из строя. Но даже если вы покупаете другую недвижимость, скажем, вы продаете в Денвере и покупаете в Денвере недвижимость с капитальной ставкой от 3.5 до 5.5. Если вы на самом деле занимаетесь реальным андеррайтингом, вам все равно лучше от чистого опыта богатства или опыта накопления богатства, потому что это все еще более высокая ставка капитализации.
Теперь, если она подорожает или арендная плата будет расти быстрее, это будет большой жирной вишенкой на вершине, которая увеличит вашу прибыль. Но даже если повышение стоимости и рост арендной платы будут относительно стабильными, что для большей части страны, я думаю, так и будет в течение года или двух, или это будет от -3 до +3 для многих районов, так что стабильный , это все еще может иметь большой смысл и по-прежнему быть правильным шагом в долгосрочном накоплении богатства. Таким образом, признательность не сделает и не сломает его. Я бы просто подписал очень, очень консервативно ставку 0% в течение следующего года или двух, а затем, вероятно, в долгосрочной перспективе она вернется к 1 или 3%.
Другое дело, вы смотрите на возможности. Это было несколько вещей, потому что я рекомендую людям пойти туда и просто, я имею в виду, поиграться с кучей вычислений. В данном случае: «Привет, я инвестор из Денвера. Продавай в Денвере, покупай в Денвере». И вы делаете это на своем рынке. Теперь вы также говорите: «Эй, продавайте в Денвере и покупайте за пределами штата по более выгодной ставке капитализации». Потому что Денвер что? Самый дорогой неприбрежный город сейчас, я считаю. Так что денежный поток очень, очень трудно найти. Так что подпишитесь: «Эй, если бы я купил это». А потом я совершил безумное количество андеррайтинговых сделок, где мы говорили: «Эй, ну, я не хочу отказываться от своего обмена 1031. Что, если бы я продал его и превратился в DST, статуарный траст Делавэра?» Да, вы экономите свои деньги на налогах. Но в течение следующих пяти лет, поскольку вы получаете 5% прибыли, вы фактически начинаете терять деньги в долгосрочной перспективе.
Я запускал сценарии: «Эй, если бы я на самом деле просто заплатил прирост капитала, я бы ушел с 400,000 100,000 долларов, но 300,000 XNUMX долларов пошли бы куда-то еще». Но я беру XNUMX XNUMX долларов и делаю еще одну инвестицию в недвижимость, в синдикацию, в другой бизнес. Но я получаю такую более высокую внутреннюю норму доходности, что это все еще может иметь смысл и говорить: «Знаете что? Стоит съесть этот прирост капитала». Так что я не даю вам рекомендации здесь. Я хочу сказать, что многие люди делают много вещей «что, если». Что ж, подумайте о том, что если, и проведите расчеты с помощью электронной таблицы или калькулятора BiggerPockets. И затем вы можете взять этот калькулятор и сделать все это для вашей собственности, собственности на вашем рынке, места за пределами штата, летнего времени. Вы можете придумать пассивное инвестирование и тому подобное. «Эй, на что похожи эти доходы и как выглядят эти налоговые последствия?» Получите общую картину вещей.
И затем следующий уровень — пройти и убедиться, что вы говорите о своем CPA. Каковы налоговые последствия? Потому что много раз я знаю, что для личного пользования я оцениваю то, чем я буду владеть в результате амортизации или получения прироста капитала, и мои предположения не очень точны. Итак, я поговорил со своим CPA. И я также рассмотрю это как: «Да, вы можете выехать за пределы штата, а предельные ставки будут выше и привлекательнее. Но теперь у вас должны быть дополнительные расходы на поездки и развитие новой сети на рынке». Это не хорошо и не плохо, но эти часы и расходы обычно не отражаются в андеррайтинге недвижимости. Так что я большой сторонник того, чтобы запускать кучу сценариев, а затем смотреть на метрики. А затем также посмотрите на налоговые последствия и посмотрите: «Эй, сколько трафика и денег мне нужно, чтобы действительно реализовать эту новую стратегию?» И просто получайте удовольствие от запуска сценариев.
Минди:
Мне очень нравится этот совет, потому что очень легко попасть в ловушку FOMO или чего-то еще, что рынок делает прямо сейчас. Вы агент по недвижимости. Помните весну прошлого года, когда все покупали, а иногда даже не удавалось показать некоторые из этих горячих домов? Или вы войдете, и это просто вращающаяся дверь из людей, и вы проиграете. Вы 1 из 37 предложений. Так что я вижу, что люди очень, очень взволнованы этим. Этой весной, судя по тому, что я видел до сих пор, это снова начинает выглядеть так. Не до такой степени, потому что у нас нет больших процентных ставок. Но все равно в районе Денвера становится очень, очень жарко. Так что может быть заманчиво продать. «О, я слушаю Криса в подкасте BiggerPockets Money. И он сказал, что моя ставка капитализации невелика, поэтому я должен продать».
Нет, он этого не говорит. Он говорит запускать сценарии. Запустите множество сценариев. Поговорите со своим агентом и узнайте, что, по их мнению, вы можете получить за свою недвижимость. Запустите числа на основе этой суммы, может быть, немного меньше, может быть, немного больше. Но посмотрите, что все эти варианты дадут вам, прежде чем прыгать с обеих ног. Вы продаете его, а потом говорите: «О, я не могу сделать 1031, потому что мой график исчерпан». Я достаточно знаю о 1031, чтобы быть опасным. Существует очень специфический набор времени, которое вы должны купить новую собственность, чтобы определить три свойства. И если вы этого не сделаете, ваш 1031 за дверью. Если вы заранее не найдёте кого-то, кто завладел бы деньгами для вас и держал их, ваш 1031 за дверью. Если вы завладеете деньгами, то теперь вы должны будете платить все эти налоги. Таким образом, здесь много планирования. Но если вы думаете о продаже, посчитайте. Убедитесь, что это имеет смысл. Запустите все числа. Говорите с людьми. Я так люблю это.
Скотт:
Ага. Крис, похоже, здесь есть пара вариантов. Я могу продать собственность, я могу рефинансировать собственность, или я могу ничего не делать и позволить своему низкопроцентному долгу амортизироваться. Я решил, пусть мой долг с низкой процентной ставкой амортизируется. Это был мой подход в настоящее время. Я не уверен, что это правильный подход, и мне нужно его подвергнуть сомнению. А в случае продажи недвижимости у меня есть два варианта. Обмен 1031 или просто сбор урожая… У меня есть вариант А. Продать часть А — это 1031, а продать часть Б — собрать прибыль. Есть ли у вас тематические исследования или, может быть, сценарии, которые вы могли бы рассказать нам о людях, которые выбрали каждый из этих вариантов, и почему они это сделали, или, может быть, примеры из вашего личного портфолио?
Крис:
Ага. Абсолютно. Во-первых, я хочу вернуться к тому, что говорила Минди. Моя любимая вещь в … Что я бы порекомендовал после того, как вы сделаете все сценарии и поговорите с людьми, и я делаю это все время. Моя любимая функция BiggerPockets — форум. Мне нравится читать чужие посты, но я также публикую и свои. И не пишите: «Привет, ребята. Я думаю о продаже недвижимости. Что я должен делать?" Не делай такой глупый пост. Сделайте пост типа: «Привет, я запустил сценарий. Вот цифры. И у меня было три плюса для этого, этого и этого. Вот мои цифры. Вот мои мысли. Сообщество BP, поделитесь своим мнением». И вы получите массу отличных отзывов. Вы также заставите людей обратиться к вам, чтобы предложить другие возможности. Поэтому всегда проявляйте должную осмотрительность. Но сообщество там, я думаю, это лучшая часть BiggerPockets или моя любимая часть. Так что сделайте все это, а затем поделитесь этим с форумом и продолжайте групповое мышление.
Скотт:
Любить это. Калькуляторы BiggerPockets и форумы BiggerPockets. Это верно. Разместите умный вопрос, и вы получите умные ответы.
Минди:
Умный ответ. И вы получите много разных ответов. «Эй, мне нравится то, что говорит этот человек, но я не думаю, что они учли этот фактор». Вы получите очень опытных людей, которые расскажут вам, что они сделали бы в такой ситуации, и, скорее всего, они объяснят, почему. Люди на форумах любят говорить о недвижимости. И это немного по-другому для нас, потому что мы в недвижимости. Но когда вы любите говорить о недвижимости и являетесь инвестором в недвижимость, никого в вашей жизни это не волнует. Они не хотят этого слышать. Они только хотят рассказать вам о плохом опыте, который у них был. Но на форумах BiggerPockets есть люди, которые этим занимаются. Люди, которые занимаются этим дольше вас, у которых есть сценарии, через которые вы, возможно, еще не прошли, где они могут дать вам опытный совет.
Крис:
Да.
Минди:
И я не хотел, чтобы это звучало как реклама, но...
Крис:
Нет. Но, я имею в виду, есть ли там актив, ребята? Используй это. Я имею в виду, это был один из лучших активов, которые я использовал в своей карьере агента по недвижимости, как инвестора. Все в порядке. Итак, вернемся к некоторым примерам здесь. Итак, чтобы сделать один шаг назад, я получил степень в области финансового планирования, и у меня всегда было желание долгосрочного планирования. Мне не нравится делать это с акциями и облигациями, когда я говорю: «Эй, положи это в индексный фонд, а это скучно, поставь и забудь». Недвижимость намного сложнее. Итак, что я делаю для себя и что я делаю для своих клиентов, я составил структуру из пяти шагов. Я составлю это с помощью этого, и это проведет пару распространенных сценариев, которые мы видим на рынке.
Итак, шаг первый: каковы ваши цели? Как я уже говорил, пересмотрите свои цели. Недвижимость - это средство передвижения. Шаг второй, посмотрите на свой общий портфель. Многие люди смотрят на свою аренду изолированно. Но эй, из ваших 5, или 7, или 10 прокатов, как это работает в целом? Точно так же, как если бы вы посмотрели на свой IRA, на свой 401(k), на это. «Эй, как все работает в целом?» Третий шаг — пойти туда и начать смотреть на вашу индивидуальную собственность, ваши индивидуальные активы. «Эй, какие возможности? Какие числа? Проведите там SWOT-анализ. Шаг четвертый, запустите эти сценарии, как мы говорили. И затем, шаг пятый, напишите свой план действий.
Таким образом, это очень хорошо для инвесторов. Кроме того, если вы являетесь агентом, я обнаружил, что это отличный инструмент для повышения ценности моих клиентов. Итак, я и моя команда проводим от 30 до 40 таких портфолио-сессий в год. Или, простите, месяц. Это что-то вроде ежегодных встреч по финансовому планированию с нашими клиентами и для нас самих в качестве инвесторов. Таким образом, мы получаем много хороших данных. Мы видим некоторые тенденции там. И если привести несколько распространенных примеров, то это сводится к тому, что многие люди приближаются к пенсионному возрасту. Что ж, для них они менее ориентированы на рост и больше ориентированы на доход. Таким образом, им может быть за 50 или 60 лет, они начинают выходить на пенсию или хотят сделать шаг назад. Дети собираются в колледж или из дома. Им не нужна тонна будущих доходов или тонна будущего роста. Им нужно больше доходов в ближайшие пару лет.
Так что это совсем другой случай, чем кто-то вроде меня, где мне все еще нужно накопить больше недвижимости, чтобы выйти на пенсию на том уровне, на котором я хочу, в течение следующих 10 или 20 лет. Я все еще в фазе накопления. Таким образом, для людей, которые часто находятся на стадии приближения к пенсии, может иметь смысл расплатиться с недвижимостью и сказать: «Эй, если вы окупили эту недвижимость, каков денежный поток?» Но в то же время вы запускаете сценарии: «Эй, в то же время, если вы заплатите за эти свойства, эй, посмотрите на тройную сеть. Эй, посмотрите на долговой фонд, который может выплачивать 8 или 10% доходности». Вы можете делать разные вещи, но вы должны убедиться, что это соответствует вашей цели. Так что для многих людей, которые находятся на этом этапе выхода на пенсию, многие предпочитают пойти туда и просто продолжать расплачиваться за свою собственность. Итак, вы говорите: «Эй, если вы просто заплатите за свою недвижимость, вы достигнете своих целей по доходу».
Поэтому много раз они будут использовать метод снежного кома долга и начнут выплачивать одну собственность, или самый низкий остаток, или самую высокую процентную ставку. Итак, «Эй, начинай расплачиваться». А потом погасить следующий, погасить следующий. И очень часто они продают одну собственность, принадлежащую их собаке или [неразборчиво 00:30:40]. Типа: «Эй, эта собственность, это заноза в заднице. Я ненавижу это. Это плохо работает». Большой. Ну избавься от этого. Благодарственная вечеринка. Мы пойдем дальше. Так что для многих людей выкуп их собственности может быть действительно хорошим шагом. Однако теперь, если вы скажете: «Эй, если я расплачусь с недвижимостью, а у меня не будет желаемого дохода», у нас тут проблема.
Скотт:
Итак, у нас была отличная дискуссия на тему, подобную этой, на шоу BiggerPockets Money 322, Почему ваш денежный поток от арендной собственности не такой, как вы думаете. У нас был гость, у которого было девять сдаваемых в аренду объектов, и он жил от зарплаты до зарплаты, потому что там не было денежного потока. Так что, если вы задаетесь этим вопросом, если вы не уверены, вы можете оказаться в такой ситуации, если у вас есть несколько объектов аренды, где по крайней мере несколько из них в лучшем случае безубыточны и, возможно, имеют отрицательный денежный поток. И я думаю, что в такой ситуации вы обнаружите это, следуя пяти шагам, которые описал Крис. И в этом конкретном анализе недвижимости вы определите, какие из них, вероятно, вам следует рассмотреть для продажи или выхода. Итак, Крис, вы сделали это со своим собственным портфолио за последние год или два?
Крис:
У меня есть. Итак, я сделал свой собственный обзор портфолио. В этом году я не делал никаких движений, и это было больше потому, что мой портфель на самом деле… Он довольно хорошо оптимизирован с учетом ставок капитализации и отношения кредита к стоимости. Но также обращаясь к внешним факторам, моя карьера и мой бизнес, агент по недвижимости, все связано с недвижимостью. Ну, я очень консервативен. И так как мы переживаем неспокойные времена, и доходы большинства людей от недвижимости упали в этом году, и… На 2022 и 23 годы они ниже для многих людей. Поэтому я такой: «Эй, я буду очень консервативен в своих инвестициях, потому что я должен убедиться, что мой ежедневный доход в порядке. Так что я не хочу идти туда и начинать топтать или ужесточать денежный поток». Хотя это имеет смысл с инвестиционной точки зрения, это не имеет смысла с глобальной точки зрения того, что мне нужно делать как инвестору прямо сейчас.
Итак, что я делаю, так это то, что у меня есть две собственности здесь, в Метро Денвера, которые… Я имею в виду, они хорошо сдаются в аренду. Как я уже сказал, они не мои любимые. Я был бы не против их переместить. Итак, я поговорил с управляющим недвижимостью. Арендные договоры должны быть выплачены примерно в декабре — это то, на что мы рассчитываем, потому что лучшее время для продажи недвижимости здесь, в Денвере, — весна. Где-то с середины февраля до конца мая самое удачное время для выставления на продажу недвижимости. Так что я собираюсь удостовериться, что эти договоры аренды истекли, а затем у меня будет время выселить арендаторов, чтобы они могли найти новое жилье, и, надеюсь, у меня есть от трех до шести недель, чтобы поехать туда и заняться чем-нибудь другим. обновлений, которые мне нужно сделать. Потому что большинству арендаторов нужна любовь. Им нужно немного TLC. И во многих случаях вам лучше вложить от 5 до 15,000 XNUMX долларов в какую-то работу, а затем продать ее владельцу-оккупанту. На каждый доллар, который я трачу на то, чтобы сделать его красивее, я должен получить взамен еще три-четыре доллара. Итак, «Эй, где же мне найти то самое приятное место, чтобы сделать его очень удобным для владельцев и максимизировать мой доллар?»
Итак, я начинаю планировать это. Многие клиенты так делают. Одна действительно интересная вещь. Это было так увлекательно. Итак, вернемся к этому сценарию с высоким капиталом и низкой процентной ставкой. Многие люди говорят: «Эй, моя аренда хороша». У них ставка капитализации 4%. Им нравится аренда, хорошая часть города. Они не хотят его трогать, но хотят перераспределить капитал. Мы проводили много HELOC. Я знаю один банк в Колорадо… Как правило, очень сложно найти банки, которые проводят инвестиционные HELOC по инвестиционной собственности. Итак, HELOC — это кредитная линия под залог дома, и она не похожа на 5-летнюю ипотеку, а больше похожа на чек, кредитную карту на вашу собственность.
У нас есть много людей, которые инвестируют HELOC в свою инвестиционную недвижимость, а затем они уходят от… У них был 30% LTV. Они забирают 20 или 30% своего капитала, а затем перераспределяют его либо в аренду, либо в какую-то стратегию синдикации. И они могут получить свой пирог и съесть его, потому что у них есть эта низкая фиксированная процентная ставка на 30 лет, и они могут работать с некоторой переменной процентной ставкой, но брать взаймы под 6, 7%, но идти. получить от 15 до 20% прибыли.
Минди:
Кто делает этот HELOC для инвестиционной недвижимости? Потому что я не смог найти никого, кто бы инвестировал в HELOC.
Крис:
Что ж, напиши мне в BiggerPockets, и я расскажу тебе, Минди. Нет. Итак, многое из этого происходит от… Итак, с этим, так что с этим… Я имею в виду, что рад поделиться этим именем с вами и дать свой контакт там, Минди. Классный парень. Но вы хотите искать местные банки. Крупные банки и национальные кредиторы, и, возможно, человек, который дал вам ваш 30-летний фиксированный обычный кредит, они не будут подходящим парнем или девушкой, чтобы дать вам этот кредит. Это традиционные кредиторы Fannie и Freddie.
Так что крупные банки вам этого не дадут. Но часто найдите местный банк, например, государственный банк или кредитный союз, и именно они проводят HELOC. И это сводится к тому, что я разговаривал с 30 банками, плюс я развернул здесь свою сеть. И я знаю пару банков, которые это сделают, но очень немногие сделают это, если они не будут владеть первой позицией. И очень часто они не на первом месте. Так что это становится очень, очень нюансированным. Но именно здесь многие люди разочаровываются в недвижимости, особенно технари и биржевики. Я такой: «Ну, недвижимость неэффективна». Да, позвони 30 кредиторам. Это не весело, но так вы найдете золото.
Скотт:
Так что мне нравится это как подход и как инструмент. Я хочу предупредить, что я не сторонник использования инвестиционного HELOC под 6% годовых, чтобы затем перераспределить его в инвестиции типа синдикации. Я думаю, что это действительно сложный арбитраж, и денежные потоки и сроки от этих синдикатов не могут быть такими же хорошими в некоторых из этих случаев. Это очень агрессивная игра. Итак, просто помните об этом, если вы собираетесь использовать такую стратегию. На мой взгляд, это намного более агрессивно, чем перевод капитала из сдаваемой в аренду недвижимости в другую собственность с использованием 7-летнего долга с фиксированной процентной ставкой.
Крис:
Ага. Здесь, как я уже сказал, для многих людей, занимающихся этим, у них есть восемь арендных плат, и они делают это на одной или двух. Таким образом, они по-прежнему остаются очень сбалансированными в общей позиции капитала, и их смешанная фиксированная процентная ставка составляет 3.5, и теперь они добавляют очень небольшое количество переменных. Так что я полностью согласен с тобой, Скотт. Он более продвинутый. Это повышенный риск. И у нас есть люди, которые делают это с арендой, с фондами или синдикатами. Но это, безусловно, гораздо более продвинутая техника, и убедитесь, что у вас есть деньги, чтобы оседлать любые волны оттуда или выдержать любые удары оттуда.
Скотт:
Я хочу сказать, я думаю, что было бы разумно пойти и посмотреть, что вы можете получить для инвестора HELOC, если это доступно вам. Всегда хорошо иметь доступ к кредиту, даже если вы не собираетесь его использовать.
Минди:
Да. Это определенно спасло мою шкуру от нашей собственности. Это был не инвестор HELOC. Это был HELOC в моем собственном доме. Но я занимался марафонскими финансовыми делами, и мне нужен был доступ к быстрым деньгам. И я подумал, что мне может понадобиться доступ к быстрым деньгам, поэтому я открыл его, но ничего не взял. Оно просто сидело там. Но потом, когда мне это было нужно, оно было рядом, чтобы тянуть. Является ли инвестиция HELOC такой же или аналогичной ставке HELOC в личную собственность?
Крис:
Нет. Во многих случаях это больше похоже на прайм плюс от 1 до 3%, где во многих случаях владелец-окк может быть прайм плюс 0 или прайм плюс 0 к 1. Итак, вы видите здесь разброс. Другое дело, что для многих праймериз, я имею в виду, есть много кредитных союзов и банков по всему городу, которые дойдут до 95% или 100% комбинированного LTV. Они будут делать очень высокие LTV. Опять же, идите туда с осторожностью. Вы должны быть умны с большой кредитной картой. Но у инвестора HELOC, где они много раз выкладываются, общий совокупный LTV составляет от 70 до 80%. А комбинированный LTV означает: «Эй, а сколько процентов от 30-летнего фиксированного платежа за первую позицию? И мы добавляем HELOC поверх него. Что это за два вместе? Так что инвестиционный HELOC — лучшее, что я видел. Я говорю лучший. Наивысший LTV составляет 80% совокупного LTV, что по-прежнему невероятно много для инвестиционного HELOC.
Скотт:
Можем ли мы рассмотреть несколько примеров, возможно, от клиентов, с которыми вы работали, или людей, которые, возможно, использовали различные из этих вариантов? Вы разговаривали с кем-то, и они такие: «Знаешь что? Я просто расплачусь и скажу, что забыл об этом»? Или: «Я просто позволю этому посидеть и ничего не делать. Я не собираюсь выплачивать долг досрочно. Я просто позволю ему амортизироваться». И потом, были ли у вас люди, которые прошли через это, и каково было их обоснование в недавнем прошлом?
Крис:
Ага. Я имею в виду, что это все вышеперечисленное, и многое зависит от того, каковы их цели и какова их общая терпимость к риску. Я имею в виду, что прямо сейчас у меня есть клиенты, которые продают недвижимость, и они собираются сделать 1031. Некоторые остаются местными. Некоторые уезжают за пределы штата. Большой. Там разные варианты. И их логика в этом случае такова: «Эй, благодарственная вечеринка окончена». Для Денвера сумасшедшая оценка закончилась. Теперь, если вы продадите сейчас, вы можете вернуть пару пунктов. Но кого это волнует? Вы заработали 40%. Верните два очка за последние два года. И они все еще говорят: «В конечном счете, я хочу пойти туда… Многие люди говорят: «Эй, это собственность класса C, собственность головной боли. Это уже не отличная аренда. Я хочу переместить его в лучшее место или в собственность класса А, чтобы меньше головной боли». Таким образом, это должно быть меньше обслуживания, аналогичная или более высокая ставка ограничения, но больше невмешательства. Отчасти это инвестиции, а отчасти просто облегчает их жизнь как инвестора.
У меня тоже было много людей… На самом деле, большинство людей говорили: «Знаете что? Я держусь за год». Который висит в течение года и просто позволяет наличным оставаться в банке, накапливать и продолжать выплачивать долг — никогда не будет плохим ходом. Если вы не уверены, прокачка тормозов вам не повредит. Нет ни одной сделки, которую вы бы упустили, которая могла бы решить или разрушить вашу карьеру. Но если вы совершаете сделку, есть сделка, которая может сломать вашу карьеру. Так что не беспокойтесь о том большом, что сделает вас богатым. Беспокойся о том, что взорвет тебя и отбросит на 10 лет назад. И вот что может случиться. Таким образом, это всегда быть внимательным. Поэтому многие сидят. Как я уже сказал, они делают то же, что и я. «Эй, я в хорошем положении. Мои свойства показали себя хорошо. У меня хороший LTV. Я сижу крепко в течение года».
И затем люди, которые используют более продвинутые стратегии установки второго, например, второй фиксированный или второй HELOC, это не люди с одним свойством, которые делают это. Это люди, владеющие от 5 до 10 объектов недвижимости, и у них хороший денежный поток, и они делают это на 1 или 2 объектах, чтобы увеличить свой глобальный LTV с 30% до 40%. Таким образом, они по-прежнему имеют очень низкий LTV, а их смешанная процентная ставка немного повышается. И у них также есть наличные деньги в банке и поступающая арендная плата, чтобы иметь возможность финансировать все платежи. А также выдержать: «О, я сделал этот шаг, и я думал, что собираюсь получить 20% IR, и теперь я делаю 7% IR на этом объекте». Они могут справиться с этим синяком под глазом. Но соотношение риска и вознаграждения для них правильное, но они должным образом капитализированы и получают хороший доход.
Минди:
Крис, есть ли на этом рынке веские причины для рефи обналичивания? Я имею в виду, что я достаточно взрослый, чтобы помнить 7%. Мой первый ипотечный кредит был 7% кредита, и я думал, что я был горячим сопли для получения этого 7% кредита. А сейчас у нас кредиты под 2, 3, 4% на 20 лет. Люди сходят с ума из-за этих текущих процентных ставок, и я могу понять, почему рефи обналичивания кажется плохой идеей на бумаге, но это не может быть так уж плохо.
Крис:
Как и в большинстве случаев, это зависит. Но некоторые вещи высокого уровня. Итак, вернемся к тому примеру, где я сказал: «Если свойство имеет ставку капитализации 4%, это мое практическое правило». Это хорошо работает в Денвере. Я не знаю, как это отразится на других рынках. Я предполагаю сходство. Но опять же, это мой отказ от ответственности. На высоком уровне, если капитализация собственности выше 4%, рефинансирование наличными может иметь смысл. Если он ниже 4% ставки капитализации, это обычно не имеет смысла. Но сейчас он, вероятно, немного выше. Вероятно, мне нужно улучшить свои практические правила для ставок капитализации на новом рынке. Потому что, если вы делаете рефи обналичивания, вы выкупаете собственность. И я серьезно сомневаюсь, что если бы вы сделали полный рефи обналичивания, имущество все еще было бы денежным потоком. В большинстве случаев это не отрицательный денежный поток.
Таким образом, из всех обзоров, которые я сделал, и из всех клиентов, с которыми я работал, я не могу вспомнить никого, кто прямо сейчас сделал возврат денег на текущем рынке. Их может быть один или два, но я бы сказал, что это настолько близко к нулю, насколько мне было бы удобно публично заявить, что это ноль. Большинство людей предпочитают сидеть сложа руки и ничего не делать, продавать и переводить деньги или вставлять туда HELOC, чтобы получить доступ к капиталу. Но если у вас уже есть плохая сдаваемая в аренду недвижимость, делать рефи обналичивания под 7%, как правило, не очень хорошо. Потому что теперь у вас есть актив с отрицательным денежным потоком с плохой ставкой капитализации, который вы сейчас реинвестируете.
Так что для подавляющего большинства людей я не думаю, что действительно имеет смысл иметь недвижимость с отрицательным денежным потоком. Время от времени, для небольшой части портфолио, да, я могу сделать исключение из этого правила. Но для большинства людей, почему вы хотите иметь актив, который не окупит себя? Так что, если вы делаете рефи обналичивания, много времени это становится отрицательным. И вот где это становится ответственностью для большинства людей. Так что я не видел рефисов для вывода средств, и я не вижу, чтобы мои инвесторы или клиенты делали это.
Минди:
Мне часто задают этот вопрос, и я также не вижу причин делать кэшаут рефи. Если у вас есть недвижимость, которую вы купили до того, как процентные ставки начали расти в июне прошлого года, то, если вы хотите сохранить ее, сохраните ее и HELOC, чтобы получить доступ к капиталу. В краткосрочной перспективе я согласен со Скоттом в том, что деньги HELOC должны быть краткосрочными. Но тогда, да, ты либо оставляешь его, либо продаешь. И если вы собираетесь его сохранить, то сохраните низкую процентную ставку. Это просто не имеет смысла. Я не знаю, что бы вы сделали с этим. Но опять же, это зависит. Скорее всего не получится. Запустите свои сценарии, как вы сказали ранее. Если вы можете получить доступ к этим наличным таким образом, что они будут… Вы нашли убийственную сделку, и это единственные наличные, которые у вас есть, это может быть очень, очень специфический способ использования кэшаута. Но да, я с тобой согласен.
Скотт:
Ага. За исключением тех, кто является экстремальным быком на рынке недвижимости и хочет просто купить намного больше и вытащить свои наличные, рефинансирование ипотечного кредита с низкой процентной ставкой в ипотеку с гораздо более высокой процентной ставкой не принесет многого. смысл. Так что я вижу вариант использования этого медленно возвращающегося в течение следующих нескольких лет, поскольку люди покупают с процентными ставками по текущим ставкам. Так что, если вы покупаете новую недвижимость под 6, 7, 7.5% с помощью кредита инвестора, а затем в следующем году сделаете BRRRR, если вы хотите рефинансировать по ставке 7% и получить немного наличных, это имеет смысл мне. Итак, я думаю, вы увидите временное затишье в большей части деятельности по рефинансированию. Очевидно, это уже здесь. Я думаю, что это будет продолжаться и медленно возвращаться в течение следующих нескольких лет.
Крис:
Ага. Я имею в виду, я общаюсь со многими кредиторами, и, я имею в виду, вечеринка по возврату денег закончилась около года назад. Вот почему мы видели много увольнений и в сфере кредитования, потому что партия рефи закончилась. Я согласен. Просто сейчас это не большая игра. Таким образом, это очень небольшое использование случаев прямо сейчас. Обычно имеет смысл для кого-то, но это 0.1%.
Скотт:
Крис, это было фантастически. Спасибо, что пришли, показали и рассказали об этой хорошей проблеме. Как поступить с капиталом, который, возможно, застрял в вашем арендном портфеле, если вы были долгосрочным инвестором. Где люди могут узнать о вас больше?
Крис:
Ну, ты всегда можешь меня погуглить. Я маркетолог здесь, в Денвере. Так что, если вы погуглите Криса Лопеса, Денвер, вы найдете меня. Но лучшее место для этого — BiggerPockets. Я на форумах есть, и стрелять мне в DM. Это действительно единственная социальная платформа, которой я действительно пользуюсь и на которую отвечаю, потому что это действительно полезная информация. Поэтому я хотел бы связаться с людьми на BiggerPockets, потому что я действительно люблю джемовать и говорить о недвижимости, а также узнавать, что делают другие люди. Итак, BiggerPockets — лучшее место для посещения.
Скотт:
Потрясающий. Ага. Если вы в Денвере, Крис всегда готов встретиться. Недавно я встречался с вами пару раз. Ага. Не стесняйтесь также, если вы зайдете на форумы BiggerPockets, свяжитесь со мной. Я буду рад встретиться с вами. Итак, Денвер - забавное место для инвесторов. Мы любим развивать сеть.
Крис:
Потрясающий. Что ж, спасибо, ребята. Это был взрыв, чтобы прийти сюда. Я люблю говорить о более технических вещах, подобных этому, так что это моя абсолютная чашка чая. Итак, спасибо, ребята.
Минди:
Спасибо, Крис. Это было очень весело, и мы скоро поговорим с вами.
Крис:
До свидания, ребята.
Минди:
Все в порядке. Это был Крис Лопес. Это было очень весело. Скотт, мы подняли много вопросов, о которых я раньше не задумывался. Но также совет, который повторяется снова и снова с каждым нашим шоу, заключается в том, чтобы проверить свои цифры. Делай свою домашнюю работу. Запустите различные сценарии. Не просто пролетайте мимо штанов. Посмотрите, какой путь для вас наиболее выгоден с финансовой точки зрения. Не говорите просто: «Все продают, значит, и я должен продавать». Это может быть не лучший вариант. Это может быть лучшим вариантом. Но принимайте твердое решение, основанное на математике, а не на эмоциях.
Скотт:
Ага. Любить это. Крис говорит: «Начните со своего портфолио. Задайте себе вопрос: «Достигнет ли это того, чего я хочу?» Затем сведите этот вопрос к компоненту недвижимости вашего портфеля для каждой сделки. Содействует ли каждая из этих сделок достижению этой более крупной цели? А если нет, то буду ли я его выплачивать? Собираюсь ли я ничего не делать и позволить своим текущим векселям амортизироваться, или я собираюсь продать и обменять или продать и зафиксировать прибыль? Сложный набор решений, которые вам предстоит принять здесь. Для этого нужно много мыслей и энергии, а также много ноу-хау. К счастью, у нас есть платформа под названием BiggerPockets, которая поможет вам раскрыть все тонкости этих типов вещей и провести такого рода анализ их компонентов свойств.
Но я хочу также задать еще один вопрос. Я хочу задать еще один вопрос к этой проблеме. То есть, что бы вы сделали, если бы превратили весь свой портфель в наличные? Если бы я просто дал вам это наличными, как бы вы это использовали? Будет ли это так же, как вы развернули его сегодня, или это будет что-то другое? И если это что-то другое, почему бы вам не вернуться к этому и не сказать: «Как мне начать делать шаги сегодня со всеми дополнительными деньгами, которые я накопил, или, может быть, даже перераспределить некоторые активы в моем текущем портфеле, чтобы достичь этого состояния? это мое желаемое портфолио»?
Минди:
О, мне очень нравится этот вопрос, Скотт. Как бы вы распределили наличные деньги? Вы бы развернули его точно так же или внесли бы изменения? Это интересно. Я думаю, если честно, я был бы почти таким же, как сейчас. Мне нравится мое портфолио.
Скотт:
Ага. Я очень доволен своим портфелем, но я думаю, что большой проблемой для людей является долг. Я много говорил об этом в последнее время. Но на днях я получил вопрос от слушателя BP Money, и они сказали: «Эй, у меня большой портфель, но я не генерирую никаких денежных потоков». «Портфель составляет примерно 2.5 миллиона долларов. Почему вы не генерируете денежный поток?» «О, это потому, что мы развернуты вот так». Ну, если вы купили ипотечный кредит, если вы буквально… Инвестиционные ипотечные кредиты сейчас составляют 3 и 7% для 7.5-летних ипотечных кредитов на инвестиционную недвижимость. Ты только что вложил пару сотен штук в один из этих ипотечных кредитов. Купите одну ипотеку, и вы получите, только из процентов, свои 30, 30 40,000 долларов в год пассивного денежного потока. Таким образом, что-то, что можно придумать для людей, которые задаются вопросом, что делать со своим портфелем, рассматривайте долг как одно из тех мест, где вы можете перераспределить в большей степени, особенно если вы хотите получить этот пассивный доход.
Минди:
Это интересный сценарий, Скотт. Мне это нравится. Все в порядке. Должны ли мы выбраться отсюда?
Скотт:
Давай сделаем это.
Минди:
Хорошо. На этом мы завершаем этот выпуск подкаста BiggerPockets Money. Он Скотт Тренч, а я Минди Дженсен, говорящая: «Скоро поговорим, бабуин».
Скотт:
Если вам понравился сегодняшний выпуск, пожалуйста, поставьте нам пятизвездочный отзыв на Spotify или Apple. А если вы ищете еще больше денежного контента, не стесняйтесь посетить наш канал YouTube по адресу youtube.com/biggerpocketsmoney.
Минди:
BiggerPockets Money была создана Минди Дженсен и Скоттом Тренчем, продюсером выступила Кайлин Беннетт. Редактирование Exodus Media. Копирайтинг Нейта Вайнтрауба. Наконец, большое спасибо команде BiggerPockets за то, что это шоу стало возможным.
Смотрите подкаст здесь
[Встраиваемое содержимое]
Помогите нам найти новых слушателей на iTunes оставив нам оценку и отзыв! Это занимает всего 30 секунд. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом выпуске мы расскажем
- Объяснение собственного капитала и как его использовать для строить богатство еще быстрее
- Когда покупать, продавать или рефинансировать и как рассчитать оптимальный для вас вариант
- Максимальные ставки и используя эту простую метрику для решить, стоит ли арендованное имущество сохранять
- HELC (кредитные линии под залог жилья) и какие банки предложат их по аренде недвижимости
- Пятиэтапная схема Криса для переоценки и обновления вашего портфеля аренды
- Когда обналичивание рефинансирования и имеет ли смысл это делать с сегодняшним высокие процентные ставки
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Проверьте наши страница спонсора!
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 лет
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- в состоянии
- О нас
- выше
- Absolute
- абсолютно
- доступ
- доступа
- Учетная запись
- скапливаться
- накопление
- точный
- Достигать
- через
- Действие (Act):
- Действие
- деятельность
- на самом деле
- добавленный
- дополнительный
- продвижение
- продвинутый
- совет
- Консультанты
- После
- Агент
- агенты
- агрессивный
- Выравнивает
- Все
- уже
- Несмотря на то, что
- всегда
- удивительный
- среди
- количество
- анализ
- анализ
- и
- годовой
- Другой
- ответ
- ответы
- кто угодно
- Apple
- Применить
- ценить
- признательность
- подхода
- соответствующий
- арбитраж
- ПЛОЩАДЬ
- области
- около
- активы
- Активы
- предположение
- Достижимый
- привлекательный
- Остин
- автор
- доступен
- назад
- Плохой
- Баланс
- Пропускная способность
- Банка
- Банки
- основанный
- основной
- в основном
- основа
- , так как:
- становиться
- становится
- становление
- до
- не являетесь
- верить
- ниже
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- между
- большой
- Большая фотография
- больший
- Немного
- Черный
- взрывать
- Облигации
- бум
- граница
- Сверление
- брать в долг
- купил
- BP
- Ломать
- приносить
- Приведение
- Приносит
- принес
- строить
- Строительство
- Быки
- Группа
- бизнес
- бизнес
- купить
- покупка
- CAKE
- вычислять
- призывают
- под названием
- Может получить
- не могу
- глава
- столица
- капитализированный
- захватить
- Захват
- карта
- Карьера
- случаев
- Сферы деятельности
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- Обналичить
- Cashout
- пойманный
- вызов
- проблемы
- изменения
- Канал
- проверка
- шахматы
- выбранный
- Крис
- Город
- класс
- клиент
- клиентов
- Закрыть
- закрытие
- Колледж
- Колорадо
- сочетании
- как
- удобный
- приход
- коммерческая
- Общий
- сообщество
- комплекс
- компонент
- сама концепция
- заключение
- состояние
- уверенный
- спутанный
- заблуждение
- Свяжитесь
- Последствия
- консервативный
- Рассматривать
- считается
- обращайтесь
- содержание
- продолжать
- содействие
- обычный
- переделанный
- Копирайтинг
- Цена
- может
- страна
- Пара
- CPA
- создали
- создание
- кредит
- кредитная карта
- Кредитный союз
- кредитные союзы
- чашка
- Валюта
- валютный арбитраж
- Текущий
- В настоящее время
- опасно
- данным
- день
- дневная торговля
- дня в день
- сделка
- Акции
- Долг
- десятилетие
- решенный
- решение
- решения
- определенно
- Степень
- Делавэр
- Денвер
- в зависимости
- зависит
- развертывание
- развернуть
- назначение
- Определять
- развивающийся
- DID
- разница
- различный
- усердие
- обнаружить
- обсуждение
- Разделенный
- DM
- не
- Собака
- дело
- Доллар
- долларов
- Dont
- Двери
- удвоенны
- сомневаюсь
- вниз
- драматично
- мечты
- упал
- каждый
- Ранее
- Рано
- зарабатывать
- легче
- легко
- есть
- эффективный
- или
- в другом месте
- встроенный
- энергетика
- Проект и
- достаточно
- Весь
- Эпизоды
- собственный капитал
- особенно
- по существу
- имущество
- оценка
- оценивать
- Даже
- НИКОГДА
- Каждая
- все члены
- многое
- эволюционировали
- пример
- Примеры
- Кроме
- исключение
- обмена
- возбужденный
- выполнять
- Выход
- исход
- расходы
- дорогим
- опыт
- опытные
- Объяснять
- экстремальный
- Глаза
- факторы
- вентилятор
- фантастический
- увлекательный
- быстрее
- Жир
- Избранное
- Особенность
- Комисии
- Обратная связь
- Сборы
- Футов
- несколько
- фигура
- финансы
- финансовый
- финансовая независимость
- в финансовом отношении
- Найдите
- конец
- Во-первых,
- Первый взгляд
- фиксированной
- плоский
- поток
- внимание
- после
- СЧ
- Для инвесторов
- иностранный
- иностранная валюта
- Форум
- форумы
- найденный
- основатель
- КАДР
- Рамки
- Бесплатно
- Freedom
- пятница
- от
- разочарования
- полный
- fun
- фонд
- средства
- будущее
- будущий рост
- Gain
- Доходы
- игра
- порождать
- порождающий
- получить
- получающий
- подарок
- девушка
- Дайте
- дает
- Отдаете
- Глобальный
- Go
- цель
- Цели
- идет
- будет
- Золото
- хорошо
- большой
- валовой
- Расти
- Рост
- GUEST
- Гости
- Парень
- мотыга
- взломанa
- обрабатывать
- Вешать
- происходить
- происходит
- счастливый
- урожай
- Сбор урожая
- имеющий
- слышать
- помощь
- помощь
- помогает
- здесь
- Скрытый
- High
- на высшем уровне
- высший
- наивысший
- исторический
- Удар
- держать
- проведение
- Главная
- Дома
- домашнее задание
- Честно
- С надеждой
- ГОРЯЧИЙ
- ЧАСЫ
- Вилла / Бунгало
- дома
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- огромный
- Сотни
- Опт
- БОЛЬНОЙ
- идея
- определения
- важную
- in
- включены
- доход
- Увеличение
- расширились
- невероятно
- независимость
- индекс
- individual
- информация
- страхование
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- заинтересованный
- интересный
- Интернет
- Интервью
- вводить
- инверсия
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- Вложения
- инвестор
- Инвесторы
- вовлеченный
- IRA
- изолированный
- вопрос
- IT
- саму трезвость
- путешествие
- Прыгать
- Сохранить
- Основные
- Дети
- Вид
- Знать
- тусклый
- лестница
- озеро
- в значительной степени
- больше
- Фамилия
- В прошлом году
- запуск
- увольнениям
- Лиды
- узнали
- изучение
- уход
- кредиторы
- кредитование
- позволяя
- уровень
- Кредитное плечо
- LG
- ответственность
- ЖИЗНЬЮ
- Вероятно
- линия
- линий
- Listening
- листинг
- мало
- жить
- жизнью
- варианты
- Кредиты
- локальным
- МЕСТНЫЕ БАНКИ
- расположение
- Длинное
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- терять
- потери
- серия
- любят
- Низкий
- LTV
- сделанный
- техническое обслуживание
- Большинство
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- менеджер
- многих
- рынок
- Маркетинг
- рынка
- Области применения:
- массивный
- математике
- Вопрос
- Вопросы
- Максимизировать
- означает
- Медиа
- Встречайте
- идти
- метрический
- Метрика
- Метро
- может быть
- миллиона
- Мышление
- отсутствующий
- ошибка
- момент
- деньги
- Месяц
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- Ипотека
- самых
- двигаться
- движется
- перемещение
- с разными
- имя
- народ
- национальный
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- потребности
- отрицательный
- сеть
- сеть
- Новые
- Новый рынок
- следующий
- север
- печально известный
- номер
- номера
- предлагают
- Предложения
- часто
- Хорошо
- Старый
- ONE
- открытый
- операционный
- Обзор
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- Опция
- Опции
- Другое
- изложенные
- внешнюю
- общий
- обзор
- собственный
- Владельцы
- выплачен
- боль
- Картина
- бумага & картон
- часть
- особый
- партнер
- вечеринка
- пассивный
- пассивного дохода
- мимо
- путь
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- Люди
- народный
- процент
- ИДЕАЛЬНОЕ
- выполнять
- выполнения
- выполняет
- возможно
- человек
- личного
- Лично
- перспектива
- фаза
- феникс
- выбирать
- картина
- Стержень
- Часть
- Мест
- план
- планирование
- Платформа
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- пожалуйста
- плюс
- карманы
- Подкаст
- Точка
- пунктов
- обдумывать
- бассейн
- состояния потока
- «портфель»
- должность
- позиции
- только простое хранение
- возможное
- После
- Блог
- представить
- довольно
- цена
- первичный
- Простое число
- вероятно
- Проблема
- процесс
- Произведенный
- профессиональный
- должным образом
- свойства
- собственность
- защищенный
- публично
- накачка
- Push
- отталкивать
- положил
- Оферты
- Полагая
- вопрос
- САЙТ
- Raleigh
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- соотношение
- достигать
- достигнув результата
- Reading
- готовый
- реальные
- недвижимость
- рынок недвижимости
- реалистичный
- реализовать
- реализованный
- агент по продаже недвижимости
- причина
- разумный
- последний
- недавно
- рекомендовать
- рекомендаций
- Рефи
- Связанный
- относительно
- помнить
- Аренда
- аренда
- представлять
- Полезные ресурсы
- Реагируйте
- ответ
- уход на пенсию
- возвращают
- Возвращает
- обзоре
- Отзывы
- Предложение
- Богатые
- избавиться
- Ездить
- повышение
- Снижение
- Прокат
- год
- Правило
- Run
- Бег
- Сказал
- соль
- Солт-Лейк-Сити
- Сэм
- то же
- Сохранить
- экономия
- экономия
- говорит
- сценарий
- Сценарии
- Во-вторых
- секунды
- Secret
- видя
- кажется
- сегмент
- продаем
- продажа
- Продает
- смысл
- сессиях
- набор
- семь
- Поделиться
- стрелять
- стрельба
- Магазин
- Короткое
- краткосрочный
- должен
- показывать
- подпись
- аналогичный
- сходство
- просто
- с
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- ШЕСТЬ
- значительный
- навыки
- Кожа
- Медленно
- небольшой
- умный
- So
- уже
- Соцсети
- социальная платформа
- проданный
- твердый
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- Скоро
- Звук
- Источник
- SPA
- специализироваться
- конкретный
- конкретно
- скорость
- тратить
- Вращение
- Спонсоры
- Спотовая торговля
- Spotify
- распространение
- Спреды
- Таблица
- весна
- Звезда
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- Область
- оставаться
- Шаг
- Шаги
- Придерживаться
- По-прежнему
- акции
- фондовый рынок
- Акции
- Акции и Облигации
- История
- стратегий
- Стратегия
- стресс
- исследования
- успех
- успешный
- такие
- супер
- сладкий
- синдикация
- ТАБЛИЦЫ
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- Нажмите
- налог
- Налоги
- Чай
- команда
- технологии
- Технический
- временный
- арендатор
- тестXNUMX
- Ассоциация
- Будущее
- мир
- их
- Там.
- задача
- вещи
- мышление
- В третьих
- В этом году
- мысль
- тысячи
- три
- порог
- Через
- затягивание
- время
- время покупать
- Сроки
- раз
- тип
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- терпимость
- тонна
- Тон
- слишком
- инструментом
- топ
- тема
- Всего
- ПОЛНОСТЬЮ
- трогать
- тронутый
- к
- торговать
- Трейдеры
- Торговля
- сделка
- Запись
- путешествовать
- Путешествие
- огромный
- Тенденции
- Тройной
- беда
- правда
- Доверие
- ОЧЕРЕДЬ
- Оказалось
- Типы
- понимать
- андеррайтинг
- союз
- Союзы
- отпереть
- Updates
- модернизация
- us
- использование
- прецедент
- обычно
- Оценка
- ценностное
- добавленная стоимость
- Наши ценности
- различный
- Огромная
- автомобиль
- Против
- Видео
- стремятся
- Вода
- волны
- Богатство
- неделя
- Недели
- добро пожаловать
- Что
- Что такое
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- будете
- готовый
- WISE
- без
- замечательный
- интересно
- Работа
- разрабатывать
- работавший
- работает
- работает
- Мир
- стоимость
- стоит
- бы
- заворачивать
- записывать
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- Уступать
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль