Notificări de nereînnoire, arbitraj de închiriere și bani grei 101

Ashley:
Acesta este Imobiliar Rookie, episodul 334.

Tony:
Cred că putem face doar argumente pro și contra pentru a permite cuiva să arbitrajeze unitatea ta. În mod ideal, ați putea percepe puțin mai mult decât chiriile de pe piață. Dacă aveți o proprietate multifamilială mai mare, puteți închiria mai multe unități simultan unei singure persoane. Al treilea beneficiu, și acest lucru este contraintuitiv, probabil că vor ajunge să fie cei mai buni chiriași ai tăi, pentru că se vor ocupa singuri de multe dintre problemele minore de întreținere dacă sunt o gazdă bună, pentru că vor merge. să vrei să te asigur că este gata pentru acel oaspete.

Ashley:
Numele meu este Ashley Kehr și sunt aici cu co-gazda Tony J. Robinson.

Tony:
Și bun venit la Podcastul pentru începători în imobiliare, unde în fiecare săptămână, de două ori pe săptămână, îți aducem inspirația, motivația și poveștile pe care trebuie să le auzi pentru a-ți porni călătoria investițională. Și astăzi, am revenit cu un alt răspuns începător, răspunzând la întrebările dvs., publicul nostru începător. Și uite, dacă vrei ca întrebarea ta să apară într-unul dintre episoadele noastre, mergi pe biggerpockets.com/reply și s-ar putea să alegem întrebarea ta pentru una dintre emisiunile noastre. Dar astăzi, avem o listă lungă de lucruri pe care le parcurgem. Vorbim puțin despre arbitrajul de închiriere la sfârșitul emisiunii. Ce este? Când este benefic pentru proprietar și pentru persoana care face arbitraj? Vorbim puțin despre cum să structurați parteneriatele, iar dacă voi încă nu ați făcut-o, mergeți la biggerpockets.com/partnerships pentru a lua cartea mea și a lui Ashley despre parteneriate, unde vorbim despre cum să structurați un parteneriat, ce să căutați pentru greșelile pe care le fac începătorii când fac așa ceva.

Ashley:
Și dacă ați verificat cartea noastră și ați citit-o, ne-ar plăcea să auzim de la dvs. dacă ne puteți lăsa o recenzie pe biggerpockets.com sau dacă ați comandat-o pe Amazon sau Barnes and Noble, dacă ați putea lăsa o recenzie si acolo. Ei bine, băieți, am rămas fără recenzii. Asta înseamnă că trebuie să lăsați o recenzie, o evaluare sinceră și o recenzie a podcastului, astfel încât să vă putem prezenta. Și vă rugăm să împărtășiți toate lecțiile pe care le-ați învățat, orice câștiguri pe care le-ați obținut de la acest podcast, ascultând acești oaspeți minunați, și ne-ar plăcea să vă oferim un strigăt. Dar înainte de a intra în emisiunea de astăzi, Tony, trebuie să am o mică glumă plictisitoare cu tine. Așa că, până când va fi difuzat, vei ține o fetiță în brațe, așa că completează-ne foarte repede: ce se întâmplă în casa Robinson pentru a se pregăti pentru copil?

Tony:
Asta e o intrebare buna. Sarah este destul de proactivă, așa că s-a pregătit pentru asta. Am curățat garajul luna trecută pentru a face loc pentru toate lucrurile pe care urma să le luăm pentru baby shower. Aveam un dulap la parter, dulapul pe care îl ai sub scările tale, era doar un loc de gunoi. Acum sunt toate chestiile pentru bebeluși. Tocmai am terminat creșa, cred că weekendul trecut, așa că suntem aproape pregătiți. Cred că singurul lucru care lipsește acum sunt scutecele. Indiferent de motiv, nu am primit scutece la baby shower, așa că am ajuns să luăm scutece și șervețele. Dar totul altceva, avem. Avem literalmente tot ce ne trebuie, așa că așteptăm chiar acum ca fetița să vină aici.

Ashley:
E amuzant pentru că când am venit să vă vizitez băieți în august, dimineața, m-am trezit și mi-am făcut micul dejun și m-am dus, nu știu unde este ceva în bucătăria voastră, așa că doar trec prin dulapuri aleatorii și Am deschis acest dulap mare și este doar o bucată de hârtie pe care scrie chestii pentru copii, la fel cum întreg dulapul este păstrat pentru chestii pentru copii.

Tony:
Și acum s-a umplut. Avem lucruri acolo acum. Avem o mulțime de mărunțișuri și chestii, iar unul dintre cele care a fost destul de mișto este că este ca un Keurig, dar pentru formula pentru bebeluși, așa că umpleți rezervorul cu apă și apoi este un lucru mare la top pentru pudră, iar apoi este literalmente activat WiFi, așa că spuneți că ne trezim în miezul nopții, trebuie să facem o sticlă, apăsați un mic buton din aplicație, amestecă totul și ajunge la perfect temperatura pentru copil. Avem o mulțime de gadgeturi mici de genul ăsta.

Ashley:
Asta-i tare.

Tony:
Pentru că l-am avut pe fiul meu, el va împlini 16 ani în curând, așa că acum aproape două decenii l-am avut și s-au schimbat atât de multe.

Ashley:
Aveau ei măcar Keurig atunci?

Tony:
Nici măcar nu aveau Keurig. A fost tare să plecăm în această călătorie, dar suntem încântați. Suntem super entuziasmați.

Ashley:
Ei bine, vă mulțumim că ne-ați împărtășit asta. Toți sunt sigur că sunt încântați să vină un mic copil podcast și să facă apariția cândva în emisiune. Bine, să trecem la întrebările noastre de răspuns pentru începători în această sâmbătă uimitoare. Până când va fi difuzat, voi petrece fiecare sâmbătă la meciurile de fotbal peewee, dar Tony, poate că va fi frumos pentru tine, și probabil că California va fi rece, vântul și ploios la meciurile de fotbal, dar sper că toată lumea are un sâmbătă minunată până acum.

Tony:
Da, există și șanse mari să țin în braț o fetiță nou-nouță, așa că vom vedea, în funcție de cât de aproape. De fapt, nu, cu siguranță voi fi, pentru că aceasta va apărea la sfârșitul lunii octombrie, așa că copilul Robinson va fi aici cu siguranță până atunci.

Ashley:
Da, sunt atât de entuziasmat. Nu pot să aștept. Bine, deci prima noastră întrebare este de la Steven Cobb. „Bună tuturor, sunt pe cale să încerc să fac o ofertă pentru casă, dar proprietatea este pe piață, așa că vorbesc cu agentul. Când fac oferta, există vreun document oficial pe care trebuie să îl depun sau le dau doar prețul pe care vreau să-l ofer?” O întrebare grozavă, Steven. Și există diferențe între a trimite o ofertă cuiva de pe piață și în afara pieței. Pe piață este momentul în care proprietatea este listată pe MLS și există un agent imobiliar care se ocupă de tranzacție. Tony, poți să-mi spui dacă ai citit altfel, dar mă gândesc că a mers la agentul care listează proprietatea?

Tony:
Mm-hmm.

Ashley:
Că nu are propriul său agent, ceea ce este în regulă. O mulțime de agenți care vor face asta, se consideră a fi un agent dual în care te vor reprezenta pe tine și pe vânzător. În această împrejurare, sau dacă mergi să-ți iei propriul agent, nu există niciun document oficial pe care să-l prezinți sau să întocmești. Agentul va face întregul contract pentru dvs. Și acesta este unul dintre motivele pentru care îmi place să folosesc un agent imobiliar, este pentru că ei fac toate documentele pentru tine, iar tu nu trebuie să o faci. Tony, vrei să treci printr-o listă de lucruri pe care atunci când vorbești cu agentul tău, eu vorbesc cu agentul meu, care sunt unele dintre lucrurile pe care trebuie să le spunem atunci când facem o ofertă? Nu este vorba doar de prețul pe care doriți să-l oferi, sunt și alte lucruri care intră în ofertă care trebuie luate în considerare.
Ce ți-ar spune agentul tău, sau orice agent îți va spune: „Aceasta sunt informațiile suplimentare de care am nevoie”, dar doar ca să fii pregătit să le poți avea. Primul lucru este sub ce nume vrei contractul? Îți pui numele personal? Veți pune proprietatea într-un SRL? De asemenea, puteți pune un SRL sau un nume și faceți și/sau alocat. În acest fel, aveți posibilitatea de a modifica contractul înainte de a închide efectiv proprietatea. Când cumpăr o proprietate, le pun întotdeauna în aceeași companie de dezvoltare.
Și apoi am spus: „Bine, iată partenerii mei de afaceri, care se va potrivi foarte bine? Bine, grozav, de data aceasta va fi Joe pentru această proprietate. O voi pune în LLC-ul nostru pe care îl avem.” Și apoi, până când este gata să se închidă pe proprietate, facem modificarea contractului pe care îl face. Dar așa o pot face și angrosiştii, unde pot atribui contractul altcuiva. Acesta este primul lucru. Începeți să scrieți o listă, băieți. Primul lucru este numele. Contractul va intra. Tony, care ar fi al doilea lucru al tău?

Tony:
Da, cred că al doilea lucru și cel care este întotdeauna important pentru mine este perioada ta de diligență. Și due diligence este oportunitatea dvs., în calitate de cumpărător, de a deschide cu adevărat capota acestei proprietăți, de a merge sub capota acestei proprietăți și de a vă asigura că așa cum apare în exterior, așa apare și în interior. Acesta este momentul în care vă faceți inspecția generală a proprietății, poate faceți o inspecție septică, poate verificați liniile de canalizare, aveți licitații pentru electricitate și licitații pentru instalații sanitare. Dar, practic, aici puteți ascuți cu adevărat creionul pentru toate cheltuielile inițiale pe care le-ați proiectat asociate cu acea proprietate. Și perioada de due diligence este importantă pentru că, de obicei, în timpul due diligence, dacă găsiți ceva îngrijorător, spuneți că poate ați presupus că acoperișul este în stare bună, dar după ce inspecția a fost finalizată și după ce un antreprenor de acoperiș a ieșit, se dovedește întregul acoperiș trebuie înlocuit.
Este o cheltuială relativ mare. Așadar, puteți să vă întoarceți în pivniță în timpul diligenței și să spuneți: „Hei, aș dori să obțin o reducere de 5,000 USD pentru a acoperi costul reparației sau înlocuirii acestui acoperiș”. Și atunci tu și vânzătorul puteți negocia. Dacă vânzătorul spune nu, atâta timp cât vă anulați contractul de cumpărare în timpul fazei de due diligence, de obicei vă puteți primi înapoi depozitul de bani serios. Dacă ar fi să încercați să anulați în afara perioadei dumneavoastră de due diligence și poate că nu au existat alte situații neprevăzute, ați putea pierde acel EMD. Îmi place de obicei să mă concentrez pe perioada de due diligence. O due diligence mai scurtă, de obicei, cred că este mai atractivă pentru un vânzător decât o due diligence mai lungă. Și aș spune că pentru majoritatea proprietăților noastre în acest moment, mai ales dacă este o răsturnare sau ceva în care vom crește, 14 zile de due diligence sunt destul de tipice pentru noi, dar asta ar fi a doua pentru mine, Ashley, este due diligence.

Ashley:
Bine, ei bine, acesta a fost răspunsul greșit pentru că încă eram pe prima pagină a contractului și ai sărit la a doua pagină a contractului. Răspunsul corect pentru al doilea lucru a fost adresa, deci adresa pe care doriți să o puneți în contract și aici ar fi trimis impozitele pe proprietate. Aceasta este adresa pe care județul o va avea în evidență în ceea ce privește adresa poștală pentru acest SRL și pentru proprietatea de care veți primi impozitele pe proprietate. Și apoi etichetați împreună cu aceasta este adresa de e-mail, deoarece majoritatea agenților folosesc semnătura electronică, așa că vor avea nevoie de e-mailul dvs. unde pot trimite contractul final pentru a fi semnat de dvs. electronic.
Apoi trecerea la pagina a doua, categoric de acord, due diligence, super important. Vei avea acea perioadă de inspecție? Cât timp trebuie să aveți acea due diligence? Apoi următorul lucru ar fi prețul dvs. de achiziție. Cât vei plăti pentru proprietate? Și apoi să coincidă cu asta în ceea ce privește modul în care plătiți proprietatea. Ai de gând să plătești cash? Ai de gând să primești un împrumut bancar? Va fi un împrumut FHA? Tipul de împrumut pe care îl primiți este important și în ofertă, deoarece asta va juca cu siguranță în considerația cuiva pentru oferta dvs.
Împrumuturile FHA sunt mai greu de obținut într-un anumit sens, deoarece există mai multe cercuri prin care să sari. Trebuie să faceți o inspecție a împrumutului FHA, care este separată de inspecția dvs. pe care o obțineți în timpul perioadei dumneavoastră de due diligence, în comparație cu un împrumut convențional în care compania de împrumut, compania ipotecară, nu face nicio inspecție proprie. Dacă te uiți la două oferte, a ta cu împrumutul FHA pare puțin mai riscant, pentru că dacă mergem până aici și apoi ne spune: „Nu, scuze, împrumut FHA, de fapt nu vom acoperi această proprietate. Nu îndeplinește criteriile noastre de inspecție.” Apoi contractul cade, iar acum acești oameni trebuie să o ia de la capăt. Următorul lucru după due diligence ar fi care este prețul dvs. și cum veți plăti pentru el, iar apoi se leagă de o situație neprevăzută. Puteți pune o situație în care, dacă nu obțineți finanțare bancară și nu primiți scrisoarea de angajament bancar până la data x, atunci vă puteți retrage din contract.

Tony:
Există o mulțime de situații neprevăzute pe care le poți adăuga la contractul tău de cumpărare, Steven. Cred că partea care este importantă este că nu vrei să exagerezi. Chiar vrei să încerci să te concentrezi asupra situațiilor neprevăzute care sunt cele mai importante pentru tine, așa că da, due diligence, situația de finanțare este una mare. Facem lucruri, tocmai am semnat un contract de cumpărare pentru un hotel, iar unul dintre lucrurile pe care le aveam a fost studiul de mediu. Și, de fapt, am învățat asta de la tine, Ashley, cum ar fi, hei, vrem să ne asigurăm că chestia asta trece de prima fază a mediului. Și face parte din diligența noastră, dar am numit-o separat, așa că există o mulțime de lucruri pe care le puteți include din punct de vedere al situației. Dar știi doar că, cu cât ai mai mult, cu atât oferta ta devine mai puțin atractivă. Dar am vorbit despre preț, am vorbit despre informațiile proprietarului, am vorbit despre due diligence și neprevăzute. Încerc să mă gândesc dacă mai există ceva pe care de obicei includ într-un contract de cumpărare. Ceva despre care ați adăuga și despre care nu am discutat încă?

Ashley:
Singurul lucru pe care l-aș adăuga este o dată de închidere, pe care o vom închide în 30 de zile, așa că acesta ar fi ultimul lucru pe care l-aș adăuga. Ceea ce fac de obicei este să scriu un e-mail agentului sau îl trimit uneori și într-un text și voi enumera literalmente aceste informații: nume, adresă, e-mail, inspecție, perioadă de verificare, preț, cum plătiți și apoi data de închidere sau câte zile până la închidere. Este doar o listă detaliată pe care o parcurg și o voi completa și o voi trimite imediat, iar acestea sunt de obicei suficiente informații pentru a avea toate acestea completate. Și apoi, dacă mai sunt și alte situații pe care le doriți acolo. De exemplu, poate vă vindeți reședința principală sau o altă investiție imobiliară și spuneți că veți putea închide această proprietate doar dacă se vinde și cealaltă proprietate.

Tony:
Data de închidere este super importantă. De fapt, încercam să mă uit la ultimul flip pe care l-am cumpărat la începutul acestui an. Dar da, de obicei, o fereastră de închidere mai scurtă este mai atractivă pentru un vânzător decât o fereastră de închidere mai lungă. După cum a spus Ashley, 30 de zile este o perioadă de escrow destul de comună pentru o singură familie sau o reședință mică de tip multifamilial. Perioade de escrow mai lungi, de obicei, dacă intri în proprietăți comerciale mai mari. Dar ceea ce vom face în multe dintre situațiile noastre este că nu vom face nicio situație de finanțare, pentru că de obicei strângem bani privați sau avem deja bani strânși în multe scenarii și apoi vom face o Închidere de 21 de zile.
Vom avea la dispoziție 14 zile pentru a ne finaliza inspecțiile și diligența. Apoi mai sunt încă șapte zile pentru a termina toate documentele cu cămătarii noștri privați și, de obicei, suntem capabili să închidem în trei săptămâni. Pentru noi, avem o ofertă destul de puternică pentru că există o fereastră mai strânsă, nicio neprevăzure de finanțare, nici alte neprevăzute nebunești și permite ofertelor noastre să iasă în evidență. Și sunt destul de sigur că în această ofertă nu am fost cea mai mare ofertă, dar le-au plăcut condițiile noastre puțin mai bine decât unele dintre celelalte oferte pe care le-au primit.

Ashley:
Da, cred că este o idee grozavă. Toate aceste alte neprevăzute și condiții pe care le introduceți în contractul dvs. pot face de fapt o diferență mai mult decât prețul. Și de aceea, dacă aveți șansa de a afla de ce acea persoană își vinde proprietatea, vă poate ajuta de fapt să vă adaptați oferta la asta. Bine, deci următoarea noastră întrebare este de la Carrie Adams. „Recomandări despre cum să structurați un parteneriat pentru cumpărarea și păstrarea pe termen lung?” Cue Tony.

Tony:
Nu am cartea mea.

Ashley:
Nu ai cartea ta?

Tony:
Unde este cartea mea? Am pus-o aici.

Ashley:
Stai. Am prins unul.

Tony:
Bine, așa că Ashley este atât de emoționată acum încât tocmai a dat peste microfon.

Ashley:
M-am învârtit și m-am lovit cu capul.

Tony:
În regulă, faci onorurile astăzi, Ash. O să țin cartea sus, dar tu faci publicul.

Ashley:
Bine, bine, m-am întors să-mi iau cartea în scaun, așa că am luat-o și pe a mea. Dar ori de câte ori auzim cuvântul parteneriat, suntem oamenii dvs. de preferat, deoarece am scris cartea Parteneriate imobiliare. Îl găsești în librăria BiggerPockets. Puteți accesa biggerpockets.com/partnerships și dacă utilizați codul Ashley sau Tony, puteți obține și o mică reducere. Acum că sunt obosit de la alergarea la birou, în această întrebare se spune: „Am un mare credit, iar potențialul meu partener are mai mult flux de numerar”. Deci, amândoi aduc valoare parteneriatului. Ca și în fluxul de numerar, asta înseamnă că au capital real, au numerar de pus în proprietate. Sunt dispuși să meargă jumătate din avans, dar ipoteca ar fi pe numele meu. Tony, cred că aceasta este întrebarea perfectă pentru tine, pentru că sună foarte asemănător cu modul în care ai stabilit acordurile tale de asociere în comun.

Tony:
Sunt o întrebare grozavă, Carrie, și cred că mai sunt puține lucruri de despachetat aici, pentru că aș dori să știu în afară de cum ai structurat achiziția, pentru că ceea ce ai definit în întrebarea ta este achiziția, cine va merge. să suportăm ipoteca, care este o întrebare importantă, și cum vom acoperi avansul și costurile de închidere, care este o altă întrebare importantă. Dar ce aș întreba în continuare este cum vei împărți responsabilitățile de a deține și de a gestiona efectiv această investiție imobiliară? Oare unul dintre voi va fi persoana care se va ocupa de totul, în timp ce cealaltă persoană este mai mult un partener tăcut? Ai de gând să împărți responsabilitățile la mijloc? O persoană va face 70%, cealaltă va face 80%? Cred că gestionarea pe termen lung a acestei investiții este un lucru extrem de important pe care trebuie să îl luați în considerare atunci când puneți împreună structura inițială.
Pentru că presupunând că toate lucrurile sunt egale, cum ați configurat acum, o persoană aduce capitalul, o persoană aduce ipoteca, acesta este un lucru destul de egal aici, nu? Pentru că abilitatea de a fi aprobat pentru un împrumut este incredibil de importantă. Rate mai bune, poate un procent mai mic de plată în avans, dar încă aveți nevoie de capital pentru a încheia de fapt acea afacere. Dar să spunem că tu, Carrie, ai fost persoana care urma să gestioneze totul, iar această altă persoană tocmai aducea capitalul, ar fi mai logic să ai de fapt mai multă proprietate asupra proprietății, pentru că primești ipotecare și vă ocupați de administrare sau poate percepeți taxa de administrare a proprietății. Există o mulțime de pârghii diferite aici, dar este greu să dai cu adevărat un răspuns foarte concret fără să știi cum va arăta gestionarea activelor. Ce părere ai, Ash?

Ashley:
Da, aș spune că un lucru aici este că Carrie ar trebui să obțină mai mult capital decât cealaltă persoană pentru că își asumă datoria și dă jumătate din avans. Ea renunță mai mult pentru această proprietate, își mărește raportul datorie-venit și pune în numerar. Aș lua asta și, indiferent de ceea ce ai rezolvat, procentul, cred că Carrie are mai multă valoare în acest parteneriat, pentru că își asumă datoria și dă jumătate din avansul. Acum, dacă asta s-ar schimba și s-ar fi flip-flop, și poate că singura persoană ar fi pus în numerar și apoi doar întreaga sumă de plată în avans, și apoi pentru ca Carrie să primească datoria în numele lor. Cu siguranță există variabile diferite, dar și eu cred, de asemenea, care este rezultatul acestui parteneriat? Și cred că un lucru la care trebuie să fiți foarte precaut atunci când structurați acest lucru este să faceți ceea ce face Doni în acordurile sale de joint venture: să faceți o strategie de ieșire pe cinci ani.
În cinci ani, evaluezi dacă vrei să păstrezi proprietatea sau dacă o persoană vrea să vândă, o vinzi. Având acele strategii de ieșire în vigoare, este foarte esențial atunci când vă configurați structura pentru acest lucru. Și cred că un acord de asociere în participație este calea de urmat, pentru că dacă ai de gând să... Sau ai putea face un SRL pe asta, va trebui doar să mergi și să obții finanțare în SRL, ceea ce atunci nu ai face-o. să aducă la fel de multă valoare parteneriatului, pentru că datoria ar fi de fapt în numele SRL-urilor și nu pe numele tău, iar rata dobânzii și condițiile nu ar fi nici la fel de mari.

Tony:
Dar există atât de multe moduri diferite de a o structura, Carrie. Cred că ceea ce este cel mai important este ca voi doi să vă identificați cu adevărat, avem piesa de achiziție pusă la punct, dar cum arată gestionarea pe termen lung a acestei achiziții și dețineri? Cine va juca ce roluri? Și apoi faceți tot posibilul să atribui fie capital propriu, fie plăți fixe pe oră, fie un procent din venit ca taxă de administrare pentru acele îndatoriri și responsabilități de administrare efectivă a proprietății? Cred că o greșeală comună pe care o fac mulți începători este aceea că supraevaluează partea de achiziție și subevaluează gestionarea activelor pe termen lung. Achiziția, este un eveniment unic, nu? Vei cumpăra proprietatea o dată. Dar gestionarea activelor, care continuă atâta timp cât voi doi dețineți acea proprietate împreună, care ar putea fi un an, ar putea fi cinci ani, ar putea fi 30 de ani, ar putea fi pentru totdeauna. Vrei doar să te asiguri că ții asta în perspectivă în timp ce structurați acest parteneriat.

Ashley:
Bine. Următoarea întrebare este despre împrumuturile cu bani grei versus împrumuturile pentru construcții de Rhett Miller. Vrea să știe: „Care sunt cele mai bune de folosit pentru un BRRRR: un împrumut cu bani grei sau un împrumut pentru construcții? Avantaje dezavantaje. Mă uit la doi creditori și unul a sugerat un împrumut pentru construcție. Mă întrebam doar care sunt gândurile tale. Mulţumesc anticipat." Bine, deci singurul împrumut pentru construcții pe care l-am folosit este de fapt pentru a-mi construi reședința principală, așa că a fost doar o construcție la sol. Ai folosit un împrumut pentru construcții, Tony?

Tony:
Da, am. L-am folosit de două ori pentru unele dintre proprietățile pe care le aveam în Louisiana, primele mele închirieri pe termen lung. Dar cred că ar putea fi chiar benefic doar din propria mea înțelegere să descompun măcar unele dintre diferențele de aici. Bani grei versus împrumut pentru construcție: de obicei, un creditor de bani dur este o companie de afaceri care este specializată în finanțarea proiectelor de dezintoxicare pentru investitorii imobiliari. Și, de obicei, veți vedea rate ale dobânzii mai mari decât un împrumut obișnuit pentru investiții imobiliare. În plus, există puncte precum taxe suplimentare pe care trebuie să le plătiți în avans pentru a utiliza și acea datorie. Dar un client de pâine și unt al unui creditor dur este investitorul imobiliar.
Cel puțin pentru creditele pentru construcții pe care le-am folosit și cele pe care le-am văzut, le puteți obține de la o bancă mai tradițională. Le-am luat pe amândouă de la o uniune de credit locală de pe piața în care investeam. Chiar și băncile mari precum Bank of America au un împrumut pentru construcții. În mod obișnuit, acestea vor fi pentru reședința dvs. principală, dar puteți obține un împrumut pentru construcție de la o bancă locală sau de la o uniune de credit, nu doar de la un creditor de bani dur.
Voi explica cum a funcționat împrumutul meu pentru construcții și, de fapt, nu am folosit niciodată bani grei pentru că întotdeauna am urmat calea banilor privați, dar voi explica cum a funcționat împrumutul pentru construcție. Așa cum a fost înființată această uniune de credit, a trebuit să ies și să găsesc o proprietate. Odată ce am găsit proprietatea, ei ar face... Practic, mi-aș trimite domeniul de activitate identificat. Spuneți „Hei, iată munca pe care intenționez să o fac pe această proprietate”. Ei ar lua apoi acel domeniu de activitate împreună cu starea actuală a proprietății și, practic, ar face o evaluare viitoare în care ar spune: „Hei, pe baza domeniului de lucru și a stării actuale a proprietății, iată ce noi Cred că această proprietate va fi evaluată după ce lucrarea ta va fi terminată.” Și atâta timp cât eram sub un anumit procent, cred că trebuia să fie cam 72% din valoarea după reparație, îmi împrumutau toți banii pentru construcție și achiziție.
Practic, am avut la ei un împrumut pentru construcție pe un an. A fost un împrumut numai cu dobândă, a fost un produs de împrumut grozav. Cred că la acea vreme dobânzile erau la puțin peste trei, poate, și plăteam 6% pe împrumutul pentru construcție, așa că era destul de bine. Mai ieftin decât dacă aș fi ieșit și aș fi luat bani grei în acel moment. Am avut un împrumut pentru construcție pe 12 luni doar cu dobândă. Și ceea ce era grozav la împrumut a fost că mi se facturase doar suma pe care o trasesem la momentul respectiv. Am cumpărat proprietatea pentru orice, 70,000 de dolari. Inițial, a fost doar 6% din cei 70,000. Și apoi, pe măsură ce factura mea de construcție a crescut, apoi împrumutul în sine, soldul cu care eram taxat a crescut și el.
Și apoi, la sfârșitul acestor 12 luni, am putut să mă refinanțez cu acea bancă în datorii fixe pe termen lung permanent. Am trecut de la creditul pentru construcții de 6% la, nu știu, un credit de investiții de 4%. Acesta a fost un proces pentru împrumutul pentru construcție. Totul este în casă. Ei se ocupă atât de datoria pe termen scurt, cât și de refinanțarea pe termen lung, aproape toate sub același acoperiș.

Ashley:
Pentru aceasta, cred că cel puțin răspunsul meu ar fi folosirea banilor grei versus împrumutul pentru construcție, doar pentru că, din experiența mea cu banii grei, există mult mai puțină supraveghere în comparație cu împrumutul pentru construcție. Împrumutul pentru construcție, când de fapt trebuia să am un antreprenor licențiat care chiar a fost aprobat și verificat de ei, de bancă, unde cu bani grei, nu au întrebat cine face treaba sau ceva de genul ăsta. Nu că nu aș folosi pe cineva care nu făcea o treabă bună. Cred că diferite cercuri de genul ăsta, banii grei au fost mai ușor decât să faci împrumutul pentru construcție, în măsura în care aveam acele cercuri și aveau atât de multe informații verificate și lucruri de genul ăsta. Și pentru extragerile cu bani grei, a fost mult mai ușor să obțineți extrageri decât a fost și pentru împrumutul pentru construcție.

Tony:
Bănuiesc că, invers, mi s-a părut foarte util, Ash, pentru că am avut acest împrumut pentru construcție la prima mea investiție imobiliară din toate timpurile și am găsit o mulțime de valoare când am solicitat băncii să trimită un reprezentant la dezintoxicare înainte ca ei. am eliberat o remiză, pentru că primeam această confirmare. Eram în California, proprietatea era în Louisiana, la câteva mii de mile distanță. Aveam administratorul meu de proprietate, deja l-am contractat pe administratorul proprietății, ei mergeau și mergeau pe jos pe proprietate pentru mine. Eram FaceTiming cu GC o dată pe săptămână, el îmi dădea o plimbare prin proprietate. Dar apoi am avut și reprezentantul de la uniunea de credit, care ar fi condus construcția pentru a se asigura că, bine, se fac progrese înainte ca ei să lanseze tragerea la sorți. Era această pătură de securitate pentru mine să mă asigur că dezintoxicarea se mișcă în modul corect.
Și apoi, chiar și în ceea ce privește achizițiile, am avut această bancă care cunoștea piața mai bine decât mine și mi-a dat estimarea ARV. Și, așadar, am fost foarte încrezător că merg mai departe, pentru că nu numai că analiza mea inițială a avut sens, nu numai că a avut sens sugestia agentului imobiliar, ci și banca care cunoaște și a împrumutat tone de proprietăți pe acea piață, ci și avea acest ARV care avea foarte mult sens. Cred că pentru prima dată investitor pentru mulți dintre începătorii noștri, chiar dacă mai sunt câteva cercuri prin care să sari, chiar poate fi un set bun de roți de antrenament pentru prima reabilitare mare pe care o faci.

Ashley:
Da, acesta este un punct grozav în ceea ce privește roțile de antrenament, este cineva care te ține de mână de-a lungul procesului, unde cu bani grei, cu siguranță nu a fost asta pentru mine, deloc. Dar asta e un punct grozav. Singurul lucru pentru care vă voi provoca, cred, este că am făcut acest videoclip de pe YouTube cu ani în urmă cu un creditor de bani dur și am spus același lucru. „Uau, trimiți inspectori afară? Asta chiar e grozav. Este ca al doilea set de ochi asupra proprietății, altcineva care poate are mai multe cunoștințe în domeniul construcțiilor.” Și se uită la mine și zice: „Știi că plătești mulți bani pentru acele inspecții, nu? Acestea sunt incluse în comisioanele dvs. de împrumut. Nu este un serviciu gratuit.”
Și a spus: „Dacă tocmai de aceea vrei să faci acest tip de produs de împrumut este pentru inspecții”, a spus el, „este mult mai ieftin să mergi și să angajezi un inspector terț care să iasă și să facă efectiv inspecții. așa și pentru tine.” Mă gândesc mereu la asta și la cât de interesant a fost. Și uneori te uiți la un anumit tip de serviciu sau produs și te gândești ca, oh wow, îmi place din cauza acestei caracteristici. Încercați să gândiți mai mult în afara cutiei și, dacă aceasta este singura caracteristică de care aveți nevoie cu adevărat și motivul pentru care găsiți valoare în acest lucru, este să găsiți o modalitate de a face ca aceasta să funcționeze pentru dvs. fără a fi nevoie să cumpărați întregul proces sau sistemul.

Tony:
Total de acord cu asta. Cred că eram într-o poziție unică, deoarece aceasta era o uniune de credit cu adevărat mică, care avea doar câteva sucursale în acea zonă locală și în jurul acesteia, deci nu era nicio datorie scumpă. După cum am spus, cred că nu au fost puncte. Nu am plătit niciun punct în avans. Sunt destul de sigur că rata dobânzii a fost de 6%, iar aceasta a fost în 2019, care a fost destul de bună, așa că mi s-a părut una bună. Voi spune că singurul dezavantaj a fost că nu l-am putut folosi pentru a răsturna o casă. L-am putut folosi doar pentru BRRRR. Și mi-au spus foarte clar, de genul: „Hei, nu poți vinde această proprietate odată ce construcția este gata. Trebuie să refinanțați în datorii permanente cu noi.” Și apoi cred că a trebuit să-l păstrez cel puțin un an sau ceva de genul ăsta înainte de a-l putea vinde, așa că a fost doar pentru BRRRRing.

Ashley:
Acesta este de fapt un alt punct grozav, deoarece avantajele și dezavantajele față de bani grei și un împrumut pentru construcții sunt termenii lor de refinanțare. Mai ales când faci un BRRRR ca la întrebarea pusă, împrumutatorul de bani dur pe care l-am folosit pentru două BRRRR, trebuia să refinanțați cu ele, dar trebuia să aveți cel puțin trei proprietăți pe care urma să le refinanțați la un moment dat, și ar face doar un împrumut de portofoliu pentru a refinanța. Am ajuns să-mi retrag proprietățile și a existat o taxă de 1% pentru a nu refinanța cu ele.
Și apoi, de asemenea, când am făcut-o cu banca, era reședința mea principală sau orice altceva, dar a trebuit să refinanțăm cu ei odată ce împrumutul pentru construcție a fost încheiat. Dar cred că comparând cu adevărat care sunt termenii de refinanțare, deci nu numai termenii procesului de reabilitare și acei bani grei inițiali și împrumutul pentru construcție, ci și ce se întâmplă când refinanțați? Vi se percepe comisioane pentru că refinanțați cu altcineva? Care va fi rata dobânzii? Poți să blochezi un tarif? Toate acele lucruri diferite, uitați-vă și la acel scenariu final la piesa reală de refinanțare. Bine, următoarea noastră întrebare este de la Arbin Pale: „Cât de mult anunțați chiriașilor că nu reînnoiți contractul de închiriere?” Tony, ce ai...

Tony:
Le dau un preaviz de 24 de ore. „Voi plecați mâine la 10:00, iar dacă nu o faceți, îi sun pe șerif.”

Ashley:
Acest lucru depinde de legile proprietarilor de închiriere din statul dumneavoastră. Am menționat de fapt ultimul nostru răspuns începător, am făcut episodul trei din 31 de câteva ori, avail.co, sau accesați site-ul web al autorității locale de locuințe sau căutați pe Google legile statului și apoi chiriașilor. Și, de obicei, aveți la dispoziție un fel de manual sau ghid, cursuri gratuite sau cu preț redus pentru proprietari pe care le puteți lua. Recomand cu căldură să le luați. În statul New York, trebuie să anunțați în funcție de cât timp a locuit persoana la proprietate. Dacă locuiesc acolo de mai puțin de un an, au un an de închiriere și trebuie să locuiască acolo peste un an, trebuie să dai un preaviz de 30 de zile că nu le reînnoiești contractul de închiriere sau că ești reînnoirea contractului de închiriere. Și dacă există o creștere a chiriei, trebuie să fie acea sumă.
Dacă au locuit acolo doi ani sau mai puțin, atunci sunt 60 de zile. Și apoi orice lucru peste asta este un preaviz de 90 de zile. Trebuie să jonglați cu asta dacă aveți mai mulți chiriași, este foarte important să țineți evidența cât timp locuiesc acolo și când trebuie să faceți de fapt reînnoirea contractului de închiriere. Vă recomandăm cu căldură să setați o notificare cu cinci zile înainte de acele 30, 60 sau 90 de zile, oferindu-vă timp pentru a scrie noul lor contract de închiriere, reînnoirea contractului de închiriere sau acea notificare pentru a le informa că nu le veți reînnoi contractul de închiriere. Verificați legile dvs. de stat pentru a afla care este această cerință. Cred că, cu cât poți da mai multe notificări, cu atât mai bine. Vrei doar să te asiguri că, dacă nu le reînnoiești contractul de închiriere, nu se răzbună prin neplata chiriei pentru următoarele trei luni.

Tony:
Aveam să întreb și eu asta, Ash. Spuneți că emiteți o notificare de nereînnoire și lăsați-mă să fac un pas înapoi. Deci, din nou, acea companie de administrare a proprietății la care am lucrat pentru o perioadă foarte scurtă de timp, a avut, de asemenea, foarte clar stabilit în contractul de închiriere original ceea ce ar constitui o nereînnoire. De exemplu, dacă ați primit un număr X de plângeri de zgomot documentate care ar putea duce la nereînnoire. Dacă ați avut un număr X de plăți cu întârziere a chiriei, aceasta ar putea duce la nereînnoire. Așa că unele lucruri sunt foarte clare, în cazul în care, hei, atunci când contractul de închiriere se încheie, știai deja că nu vei fi reînnoit. Dar spuneți că este ceva poate mai grav acolo unde emiteți acea notificare. Ați avut vreodată un chiriaș să arunce locul de gunoi pentru că era supărat sau pur și simplu a plecat în miezul nopții? Sau cei mai mulți sunt înțelegători și pleacă în pace?

Ashley:
De fapt, mă pot gândi doar la un singur chiriaș cu care am făcut o nereînnoire. Și poate că atunci când proprietățile mele au fost la o companie terță de administrare a proprietății, au făcut-o și s-au ocupat de lucruri, așa că nu eram înțeles dacă cineva a primit sau nu o nereînnoire. Dar înainte de asta, chiar și atunci când am gestionat proprietatea, nu mă pot gândi la nimeni din mână decât dacă a fost așa cum am spus, le-am dat înștiințarea să se vindece sau să renunțe pentru că nu plăteau chirie, pentru neplată.
Dar, în ceea ce privește orice altceva, am avut recent un rezident în care chiar atunci când am preluat, contractul de închiriere a fost încheiat, am anunțat în mod corespunzător că nu îl reînnoim din cauza tuturor plângerilor. O veche companie de administrare a proprietății ne-a trimis un e-mail de fiecare dată când a apărut o problemă, așa că am avut evidența acesteia. Erau probleme cu câinii ei. Și apoi a întârziat tot timpul și așa am făcut o neînnoire cu ea. Și ea a încercat să spună că vrea să rămână și chestii de genul ăsta, și ne-am ținut de armele noastre, și ea a ajuns să se mute și, de fapt, sa mutat cu altcineva la complexul de apartamente pentru puțin timp. Am auzit de la vecini sau orice altceva, dar se pare că ea a fost găsită în altă parte acum. Dar nu mă pot gândi la alte momente în care am făcut nereînnoiri pentru cineva.
Bine. Ultima noastră întrebare de astăzi este de la Chris Latt. Și Tony, este o întrebare pentru tine. „Arbitrajul Airbnb din perspectiva proprietarului: care sunt dezavantajele majore ale acestui lucru? Tocmai am enumerat reședința mea principală pentru închiriere și am primit deja întrebări despre potențialii chiriași care doresc să închirieze casa pe termen scurt atunci când călătoresc sau doresc să închirieze pe termen scurt o parte din casă. Am adăugat o intrare privată în dormitorul principal al casei mele actuale.” În acest scenariu, îl avem pe Chris care are pe cineva care cere să-i închirieze proprietatea pe termen lung, dar în timp ce călătoresc, merg în vacanță, fac orice, vor să transforme o parte din casă într-o închiriere pe termen scurt. pentru a suplimenta ceea ce nu plătesc pentru a putea merge și călători. Tony, ce părere ai despre asta?

Tony:
Da, în calitate de proprietar, cred că putem face doar argumente pro și contra pentru a permite cuiva să arbitrajeze unitatea ta. Avantajele sunt că, în mod ideal, ați putea percepe puțin mai mult decât chiriile de pe piață. Dacă chiria de pe piață este orice, 1300 de dolari, poate ai putea să taxezi această persoană, să faci un arbitraj, 1500. Și nu este neobișnuit, cred, să vezi asta. Al doilea beneficiu, și asta este mai mult dacă ai multifamilial, dar știu că vorbești cu o singură familie, Chris, dar voi vorbi și cu oamenii noștri multifamiliali. Am preluat primele noastre unități de arbitraj de la un prieten de-al meu care are un complex de apartamente de 12 unități și am luat nu una, nu două, ci trei dintre unitățile lui. Avea trei unități vacante, trebuia să meargă doar la o singură persoană și le-am putut închiria pe toate trei de la el.
Dacă aveți poate o proprietate multifamilială mai mare, puteți închiria mai multe unități simultan unei singure persoane. Și am semnat un singur contract de închiriere pentru toate trei, așa că toate trei sunt gestionate într-un singur contract de închiriere, așa că există mai puțină administrare, mai puține cheltuieli generale, și cetera, pentru acel proprietar. Al treilea beneficiu, și acesta este contraintuitiv, dar al treilea beneficiu este că probabil vor ajunge să fie cei mai buni chiriași ai tăi, deoarece se vor ocupa singuri de multe dintre problemele minore de întreținere. Pentru că, în calitate de gazdă de închiriere pe termen scurt, dacă am fereastra între 10:00 AM când un oaspete pleacă și 4:00 PM când următorul oaspete face check-in, dacă există o toaletă care curge sau un mâner este rupt, sau ceva nu este în regulă, nu am de gând să aștept să vină proprietarul. O să-l repar eu ca să mă asigur că este gata pentru următorul oaspete. Multe dintre aceste probleme minore de întreținere dispar atunci când permiți cuiva să subînchirieze dacă este o gazdă bună, pentru că va dori să se asigure că este gata pentru acel oaspete.
Acestea sunt câteva dintre beneficii. Dezavantajele sunt, potențial, că ați putea avea oaspeți de închiriere pe termen scurt, care ar putea să vă deranjeze pe ceilalți rezidenți. Dacă ai o casă unifamilială, ar putea fi vecinii tăi. Dacă aveți o familie multifamilială, ar putea fi ceilalți oameni care se află în acele unități. Dar Chris, a ta este o casă unifamilială, așa că poate ai puțin spațiu între vecini și casa ta, așa că nu este o problemă atât de mare. Dar dacă ai oameni sus și jos, devine, cred, ceva mai greu de gestionat. Și celălalt dezavantaj este că Doamne ferește, dar ai putea avea pe cineva că a fost un furios sau ceva, și poate că a cauzat unele daune mari proprietății, dar aș spune că este probabil un eveniment mai rar decât înțeleg oamenii de fapt. Sincer, cred că există mai multe avantaje decât dezavantaje. Dar Ash, tu ești adevărata proprietară pe termen lung aici, așa că ce părere ai despre această piesă?

Ashley:
Și mai arbitrez două apartamente pe care le închiriez de la altcineva. Voi spune, în primul rând, primul lucru care mi-a venit în minte sunt unitățile mele de închiriere pe termen scurt, una dintre ele, încercam doar să mă gândesc, a fost 2018 sau 2019 l-am avut, iar acel apartament să această zi este mai frumoasă decât oamenii care au locuit într-un apartament din același complex de apartamente de doar un an. Un beneficiu uriaș este că este curățat în mod constant și este întotdeauna întreținut și frumos. Acesta a fost primul lucru la care m-am gândit este că, dacă acești oameni o vor închiria ca o închiriere pe termen scurt, cel mai probabil vor păstra casa și proprietatea foarte drăguțe și curate, pentru că vor dori acele recenzii de cinci stele. Vor dori să obțină cât mai mulți bani. Acesta a fost primul meu gând cu privire la faptul că s-ar putea de fapt să funcționeze în favoarea dvs. și nu va fi un chiriaș pe termen lung care doar va arunca locul la gunoi sau nu îl va curăța și nu va avea grijă de el pentru că se va duce. să-l închiriez.
Un alt lucru este, de asemenea, că veți putea căuta lista și veți putea citi recenziile dacă se ocupă de locul respectiv sau dacă oamenii comentează și spun că locul este dezgustător și bla, bla, bla, nu sta aici. Următorul lucru, de asemenea, este că aș verifica cu agentul dvs. de asigurări cum ar funcționa acest lucru pentru asigurarea dvs. Tony are asigurare de închiriere pe termen scurt pentru proprietățile sale. Am asigurare de proprietar pe proprietățile mele pentru închirierile mele pe termen lung, așa că discutați cu agentul dvs. de asigurări și vedeți cum ar intra în joc. Trebuie ca chiriașii dvs. pe termen lung să obțină o acoperire de închiriere pe termen scurt, astfel încât, dacă cineva aruncă un furios și face toate aceste daune sau se întâmplă lucruri proprietății, de fapt chiriașii pe termen lung sunt cei responsabili să acopere prin asigurarea lor toate daunele care au fost făcute la proprietate și nici măcar nu are legătură cu tine?
Și asta, de fapt, mi-ar oferi mai multă liniște, știind că chiriașii pe termen lung au asigurarea în vigoare, așa că ei plătesc orice deductibilă și prima lor de asigurare crește pentru că au o creanță, iar tu nu ai o creanță asupra ta. asigurare proprie de proprietar. Tot ce ai atins a fost grozav. Acestea sunt singurele două lucruri pe care le-aș adăuga.

Tony:
Da, pentru unitățile de arbitraj pe care le facem, avem și propria noastră asigurare, doar pentru a încerca să îi protejăm pe toată lumea. Dar da, sincer, cred că ar putea fi un avantaj pentru tine, ca proprietar, și pentru cei care îl închiriază de la tine.

Ashley:
Ei bine, vă mulțumesc foarte mult pentru că m-ați ascultat săptămâna aceasta. Eu sunt Ashley la Wealth de la Rentals, iar el este Tony la Tony J. Robinson. Dacă aveți o întrebare, o puteți trimite la biggerpockets.com/reply și, de asemenea, puteți consulta noua noastră carte, Parteneriate imobiliare, la biggerpockets.com/partnerships. Vă mulțumim și ne vedem aici miercuri.