Acest articol este prezentat de Easy Street Capital. Citește-ne orientări editoriale pentru mai multe informatii.
În ultimii ani, un produs de împrumut destul de nou: împrumuturile cu raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR), a devenit extrem de popular printre investitorii imobiliari. Împrumuturile DSCR au devenit un instrument esențial pentru investitorii pe cale de a-și îndeplini visele de libertate financiară.
Aceste împrumuturi, destinate în mod special investițiilor imobiliare afară , sunt atât de eficiente și populare pentru că necesită fără verificare a veniturilor (sau raportul datorie-venit) și fără declarații de impozit sau acte nesfârșite. Mai mult – în timp ce calificarea și documentația sunt mult mai puține decât creditele ipotecare convenționale – ratele dobânzilor sunt abia mai mari (de obicei, cu mai puțin de 1 %). Aceste împrumuturi oferă rate fixe pentru 30 de ani, inclusiv opțiuni în care este doar dobândă pentru primii 10 ani, astfel încât să evitați presiunea de rambursare și refinanțare care vine adesea cu alternativele de bani grei.
La un loc, nu este de mirare de ce investitorii au apelat la aceste împrumuturi pentru a-și extinde portofoliile și pentru a-și îndeplini visele de libertate financiară.
Cum vă calificați pentru un împrumut DSCR?
Debitorii potențiali pot întâmpina uneori confuzie atunci când află pentru prima dată despre împrumuturile DSCR. Mai exact, cel procesul de calificare, mai ales dacă au fost în stoarcet cu calificare convențională. În timp ce creditorii convenționali vor examina aparent fiecare aspect al veniturilor, cheltuielilor, tranzacțiilor din contul bancar și istoricului de credit, împrumuturile DSCR sunt diferite, deoarece calificarea și subscrierea se concentrează în primul rând pe proprietate și nu pe tine, împrumutatul.
Creditorii DSCR se vor uita la scorul dvs. de credit și se vor asigura că aveți câteva luni de plăți în bancă, dar în afară de asta, proprietatea dvs. se califică, nu dvs.! Asta înseamnă că sursele tale de venit, indiferent dacă ai un loc de muncă W-2, deții o afacere, investești în imobiliare cu normă întreagă sau ești pensionat sau între locuri de muncă, nu conteaza! Creditorii DSCR nu iau strict in calcul veniturile!
Ce determină tariful și condițiile mele?
Deci, ce determină dacă vă calificați și ce rată veți plăti? Acesta provine în primul rând din trei factori cheie:
- DSCR (raportul de acoperire a serviciului datoriei)
- LTV (raportul împrumut-valoare)
- FICO (Scor de credit)
Rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR)
Nu este surprinzător faptul că metrica DSCR este importantă pentru împrumuturile DSCR. Raportul de acoperire a serviciului datoriei măsoară venitul din proprietate (chiriile) împărțit la cheltuielile principale (principalul și dobânda la creditul dvs. ipotecar, plus impozitele pe proprietate, asigurări și orice taxe HOA aplicabile).
Investitorii imobiliari în general investiți pentru fluxul de numerar lunar din proprietățile lor de închiriere, care se realizează atunci când veniturile le depășesc cheltuielile și le rămân profit. Un DSCR de 1.00x înseamnă că venitul este egal cu cheltuielile, iar investitorul este pragul de rentabilitate. Un DSCR peste 1.00x înseamnă că investitorul câștigă bani, deoarece acum are flux de numerar. De exemplu, un DSCR de 1.25x ar apărea dacă proprietatea câștigă 1,250 USD pe lună în chirie și are 1,000 USD în PITIA (cheltuială – principal + dobândă + taxe + asigurare + cotizații asociației). Un DSCR sub 1.00x înseamnă că cheltuielile depășesc veniturile, astfel încât investitorul pierde bani în fiecare lună.
Cum funcționează acest lucru din perspectiva creditorului? Un creditor va dori, în general, ca investitorul să facă cel mai mare flux de numerar posibil, deoarece preocuparea principală este capacitatea de a efectua plăți pentru împrumutul ipotecar. Prin urmare, cu cât DSCR este mai mare, cu atât un investitor va obține condiții de creditare mai bune, deoarece creditorul poate fi mai încrezător că va fi rambursat, deoarece chiria acoperă mai mult decât plățile datoriilor în fiecare lună!
Raportul împrumut-valoare (LTV)
Al doilea factor determinant este raportul împrumut-valoare (LTV). Aceasta este o măsură simplă care compară suma împrumutului dumneavoastră cu valoarea proprietății. Acest lucru este extrem de important pentru creditor, deoarece principalul recurs al creditorului dacă încetați să plătiți (implicit) împrumutului este de a bloca proprietatea și de a înlocui banii pierduți din datoria neachită cu bunul imobiliar. Pur și simplu, dacă creditorul poate vinde proprietatea pentru mai mult decât ceea ce se datorează într-o situație de executare silită, atunci creditorul este protejat de pierderea oricăror bani.
Ca atare, cu cât LTV-ul este mai mic, cu atât este mai mic riscul de pierdere pentru creditor, deoarece au o „pernă” mai mare în cazul în care este necesară executarea silită. De exemplu, într-un scenariu LTV de 80% (să zicem, un împrumutat cumpără o proprietate și pune 20% jos), o proprietate de 1,000,000 USD ar avea un împrumut de 800,000 USD cu o „pernă” de 200,000 USD sau capital propriu pentru împrumutat. În această situație, în cazul în care împrumutatul nu este în plată și creditorul trebuie să execute silite, atâta timp cât valoarea proprietății nu a scăzut cu mai mult de 20% (200,000 USD), împrumutătorul este protejat împotriva riscului de pierdere, deoarece atunci ar deține o proprietate care valorează mai mult decât datoria anulată.
În acest exemplu, dacă proprietatea și-a menținut această valoare de 1,000,000 USD și creditorul a fost blocat din cauza neîndeplinirii obligațiilor, creditorul iese de fapt înainte, deținând o proprietate de 1,000,000 USD în loc de o bancnotă de 800,000 USD. Cu toate acestea, în lumea reală, nu este atât de simplu (cum știu foarte bine toți investitorii imobiliari!), deoarece există costuri de închidere, taxe legale și timp și energie cheltuite în acest proces pe care aproape toți creditorii ar prefera să le evite.
Deci, cum afectează acest lucru termenii de împrumut? Pur și simplu, cu cât LTV este mai mic, cu atât sunt mai bune condițiile pentru împrumutat, deoarece crește „perna” pentru creditor în cazul scăderii valorii și executării silite. În exemplul de mai sus, valoarea proprietății ar fi trebuit să scadă cu peste 20% pentru ca creditorul să piardă bani, un scenariu improbabil, dar plauzibil. Cu toate acestea, dacă LTV-ul ar fi fost de 60%, adică un împrumut de 600,000 USD pe o proprietate de 1,000,000 USD, valoarea ar fi trebuit să scadă cu 40% sau 400,000 USD pentru ca creditorul să fie în situație de pierdere. Mult mai puțin probabil! Astfel, creditorul poate oferi condiții mai bune (cum ar fi o rată mai mică) pentru împrumutul LTV de 60%, deoarece prezintă un risc mult mai mic.
FICO (Scor de credit)
Ultimul indicator cheie pentru calificarea pentru un împrumut DSCR este dvs FICO sau scor de credit eligibil. De obicei, există trei scoruri de credit pentru toată lumea, Equifax, Experian și TransUnion, iar scorul utilizat pentru calificarea pentru împrumut va fi cel de mijloc.
În timp ce împrumuturile DSCR se bazează în principal pe proprietate, mai degrabă decât pe împrumutatul individual, împrumutătorul încă privește scorurile de credit ca parte a imaginii de ansamblu a calificării. Rețineți că scorurile de credit de la un creditor ipotecar vor fi calculate puțin diferit față de scorul pe care îl puteți vedea de la o bancă normală sau un furnizor de date online. Aceste scoruri sunt ponderate puțin mai mult față de creditul imobiliar, luând în considerare mai mult lucruri precum alte datorii ipotecare.
Din perspectiva creditorului, cineva cu o istorie lungă și mare de plăți în timp util și complete pentru alte credite ipotecare este un indicator excelent al probabilității de plăți perfecte și la timp pentru împrumutul dvs. DSCR. Deci, cu cât creditul este mai bun, cu atât condițiile sunt mai bune.
Alți factori care determină calificarea
În timp ce valorile „trei mari” enumerate mai sus sunt principalii determinanți pentru calificarea și rata dvs. - alți factori fac de asemenea diferența, deși nu la fel de importanți. Alți factori pe care îi folosesc creditorii DSCR includ:
- Scopul împrumutului: În mod obișnuit, veți obține condiții mai bune pentru o achiziție decât pentru o refinanțare în numerar, deoarece valoarea utilizată de către creditor este mai sigură pentru o achiziție și există mai mult „aspect în joc” garantat pentru împrumutat.
- Mărimea împrumutului: Creditorii DSCR preferă, de obicei, o dimensiune de împrumut „buc de aur”, nu prea mare și nici prea mică pentru cel mai bun preț. Acest lucru se datorează faptului că există o piață mai mică pentru proprietăți de închiriere de dimensiuni mari (adică câți potențiali cumpărători sau chiriași sunt acolo pentru conace de peste 3 milioane USD), dar, invers, o proprietate cu valoare prea mică (în valoare de 200 USD sau mai puțin) poate indica o scădere sau piață ultra-rurală, un cartier accidentat sau o proprietate în stare proastă. Cele mai bune rate și cele mai mici comisioane vin de obicei în intervalul de sume de împrumut de 250 - 750 USD.
- Penalități de plată anticipată: Creditorii DSCR sunt cunoscuți pentru că oferă cele mai bune rate atunci când penalitățile pentru plata anticipată a împrumutului (adică o taxă dacă plătiți anticipat la începutul termenului) sunt mai mari. Dacă sunteți un investitor cu orizont de timp lung și nu intenționați să vindeți rapid, este adesea o idee bună să tranzacționați penalități cu plata anticipată în primii cinci ani pentru o rată mult mai mică.
Cum să alegi un creditor DSCR
Odată ce sunteți gata să contractați un împrumut DSCR - este timpul să alegeți creditorul potrivit pentru dvs. Uneori poate fi copleșitor să-ți dai seama cum să începi și pe cine să alegi. Există o mulțime de creditori DSCR care oferă produsul.
Iată secretul despre împrumuturile DSCR pe care nu ți-l vor spune mulți creditori: produsul de împrumut este în mare parte același între toți creditorii. Deși există unele diferențe de-a lungul marginilor și cu rate exacte ale dobânzii, de cele mai multe ori, împrumuturile sunt mai mult sau mai puțin aceleași. Și când vine vorba de rate, un creditor poate avea cele mai bune rate la un moment dat, dar, ca în toate piețele competitive, nu va dura mult timp, iar ratele vor converge în cele din urmă către aceleași.
Deci, cum alegi creditorul potrivit DSCR, nu doar pentru afacerea ta imediată, ci și pentru stabilirea unei relații pe termen lung?
Veți dori să vă concentrați asupra adevărului specialități și diferențe în programele de împrumut oferite și la reputație și putere financiară de asemenea al creditorului. Este posibil ca tarifele și taxele să fie destul de asemănătoare, așa că asigurați-vă că puneți întrebări bune și aflați de ce sunt diferite.
Câteva întrebări sugerate pentru a începe:
- Sunteți un creditor direct care vă împrumută propriul capital sau un intermediar de brokeraj care lucrează cu alți creditori?
- Aveți programe speciale pentru tipuri de proprietăți, cum ar fi finanțarea de închiriere pe termen scurt și mediu? Vreun program de creditare BRRRR?
- Care este LTV-ul maxim căruia îi împrumuți?
- Doriți ca un DSCR să fie de cel puțin 1.00x sau aveți opțiuni pentru proprietăți care nu circulă numerar?
- Când există parteneri (adică 50/50 proprietari ai unui SRL) care se împrumută cu un împrumut DSCR, calificați scorul FICO al partenerului mai mare sau mai mic?
Concluzie
Alegerea unui creditor DSCR și apoi asigurarea calificării dvs. vă oferă cele mai mici rate și comisioane posibile poate fi o experiență copleșitoare. Sperăm că acest articol poate servi ca o resursă puternică pentru a vă ajuta să selectați cel mai bun împrumut DSCR pentru călătoria dvs. de investiție.
Acest articol este prezentat de Easy Street Capital
Easy Street Capital este un creditor imobiliar privat cu sediul în Austin, Texas, care deservește investitorii imobiliari din întreaga țară. Definit de o echipă cu experiență și programe de creditare inovatoare, Easy Street Capital este partenerul de finanțare ideal pentru investitorii imobiliari de toate nivelurile de experiență și specialitățile. Indiferent dacă un investitor se ocupă de reparații și de schimbare, finanțează o închiriere cu flux de numerar sau construiește la sol, avem o soluție care să se potrivească acestor nevoi.
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- capacitate
- Despre Noi
- mai sus
- Cont
- Obține
- realizat
- achiziție
- de fapt
- afecta
- împotriva
- înainte
- TOATE
- alternative
- printre
- sumă
- și
- aplicabil
- în jurul
- articol
- aspect
- activ
- Asociație
- Austin
- autor
- înapoi
- Bancă
- cont bancar
- bazat
- deoarece
- deveni
- fiind
- de mai jos
- CEL MAI BUN
- Mai bine
- între
- Mare
- Imagine de ansamblu
- Pic
- frontieră
- debitorii
- Imprumut
- Breaking
- brokeraj
- Clădire
- afaceri
- cumpărători
- calculată
- anulat
- capital
- transporta
- caz
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- sigur
- închidere
- cum
- compararea
- competitiv
- Îngrijorare
- condiție
- încrezător
- confuzie
- convențional
- converg
- Cheltuieli
- ţară
- acoperire
- acoperă
- credit
- critic
- de date
- afacere
- Datorie
- plățile datoriilor
- Declinarea
- scădea
- Mod implicit
- implicite
- Determina
- determină
- determinarea
- diferenţă
- diferenţele
- diferit
- direcționa
- împărțit
- documentaţie
- Dont
- jos
- vise
- fiecare
- Devreme
- Eficace
- întâlni
- Fără sfârşit
- energie
- enorm
- asigurare
- este egală cu
- Equifax
- echitate
- mai ales
- În esență,
- stabilirea
- bunuri
- Chiar
- în cele din urmă
- Fiecare
- toată lumea
- exemplu
- depăși
- depășește
- cheltuieli
- Experian
- experienţă
- cu experienţă
- extrem
- factori
- destul de
- taxă
- Taxe
- puțini
- FICO
- Figura
- final
- financiar
- finanțare
- Găsi
- First
- potrivi
- fixată
- debit
- concentrat
- pentru investitori
- Libertate
- din
- Complet
- mai mult
- în general
- obține
- obtinerea
- dat
- oferă
- Oferirea
- merge
- bine
- mare
- garantat
- Greu
- cu sediul
- puternic
- ajutor
- Ascuns
- superior
- istorie
- In speranta
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- idee
- ideal
- imediat
- important
- in
- include
- Inclusiv
- Venituri
- Creșteri
- indica
- Indicator
- individ
- informații
- inovatoare
- in schimb
- asigurare
- interes
- Ratele dobânzilor
- intermediar
- Investi
- investind
- investiţie
- Investopedia
- investitor
- Investitori
- IT
- Loc de munca
- Locuri de munca
- călătorie
- Cheie
- Cunoaște
- cunoscut
- mai mare
- Nume
- învăţare
- Legal
- LEND
- creditor
- creditorii
- împrumut
- nivelurile de
- LG
- Probabil
- listat
- mic
- LLC
- împrumut
- Credite
- siglă
- Lung
- pe termen lung
- Uite
- cautati
- pierde
- care pierde
- de pe
- Lot
- LTV
- Principal
- face
- Efectuarea
- multe
- Piață
- pieţe
- maxim
- mijloace
- măsuri
- metric
- Metrici
- De mijloc
- bani
- Bani Pierduți
- Lună
- lunar
- luni
- mai mult
- Ipotecare
- ipoteci
- cele mai multe
- aproape
- în mod necesar
- necesar
- nevoilor
- Nou
- normală.
- oferi
- oferit
- oferind
- ONE
- on-line
- Avize
- Opţiuni
- Altele
- datorat
- propriu
- Proprietarii
- plătit
- parte
- partener
- parteneri
- Plătește
- de plată
- plăți
- Perfect
- perspectivă
- alege
- imagine
- plan
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- plauzibil
- la care se adauga
- sărac
- Popular
- portofolii
- poziţie
- posibil
- potenţial
- a prefera
- prezentat
- presiune
- destul de
- de stabilire a prețurilor
- în primul rând
- primar
- Principal
- privat
- proces
- Produs
- Profit
- Programe
- proprietăţi
- proprietate
- protejat
- furnizorul
- cumpărare
- achiziții
- scop
- puts
- calificare
- califica
- de calificare
- Întrebări
- repede
- gamă
- rată
- tarife
- raport
- Citeste
- gata
- real
- Imobiliare
- lumea reală
- recent
- relaţie
- Închiria
- chiriașii
- înlocui
- reprezenta
- necesita
- resursă
- Returnează
- Risc
- rotund
- acelaşi
- Scară
- Al doilea
- Secret
- vinde
- De vânzare
- servi
- serviciu
- servire
- Pantaloni scurți
- asemănător
- simplu
- pur şi simplu
- întrucât
- situație
- Mărimea
- mic
- So
- unele
- Cineva
- Surse
- special
- specific
- uzat
- Începe
- început
- Încă
- Stop
- stradă
- puternic
- astfel de
- surpriză
- dulce
- Lua
- luare
- impozit
- Impozite
- echipă
- termeni
- Texas
- lor
- prin urmare
- lucruri
- trei
- timp
- la
- împreună
- de asemenea
- instrument
- față de
- urmări
- comerţului
- Tranzacții
- Transuniunea
- adevărat
- Tipuri
- tipic
- subscriere
- folosi
- utilizate
- valoare
- Verificare
- WebP
- Ce
- Ce este
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- voi
- în
- Apartamente
- fabrică
- lume
- valoare
- ar
- scris
- ani
- Ta
- zephyrnet