Pe parcursul anului trecut, această serie de articole a acoperit cuprinzător împrumuturile DSCR. Am discutat cum să obțineți cel mai bun preț și termeni, cum se folosește strategii avansate pentru a maximiza rentabilitatea și o listă lungă de întrebări frecvente (parte 1 și parte 2).
De asemenea, a fost publicat un ghid cu lista completă a documentele necesare pentru un împrumut DSCR și un ajutor Glosar de termeni pentru navigarea în procesul de creditare privată. Am explorat strategii specifice de investiții imobiliare și modul în care se împrumută împrumuturile DSCR atunci când investim în închirieri pe termen scurt, folosind metoda BRRRR, sau scufundări în investiții multifamiliale mici.
Acum, vom trece peste ce urmează în ceea ce privește împrumuturile DSCR — o privire de ansamblu asupra inovațiilor sau completărilor la gama de produse de împrumut DSCR ar putea veni în 2024, precum și următoarea evoluție a acestui produs de împrumut revoluționar.
Închirieri pe termen mediu
Una dintre cele mai mari evoluții în investițiile imobiliare în 2023 a fost creșterea inchirieri pe termen mediu. Închirierea pe termen mediu (uneori denumită închiriere pe termen mediu) este o strategie de investiții care combină elemente de închiriere pe termen scurt și închiriere pe termen lung.
Investiția în chiriile pe termen mediu, care sunt de obicei definite ca chiriași care închiriază proprietăți pentru mai mult de 30 de zile, dar mai puțin de un an, a devenit o strategie preferată de mulți investitori. Cartea fundamentală despre strategie, Sejur de 30 de zile, publicat aici pe BiggerPockets și scris de investitorii de pionierat MTR Sarah Weaver și Zeona McIntyre, a ajutat la popularizarea metodei.
Investitorii imobiliari sunt atrași de chiriile pe termen mediu pentru a obține beneficiile fluxului de numerar suplimentar față de chiriile pe termen lung, evitând în același timp riscurile de reglementare, cifra de afaceri mare și gestionarea intensivă a chiriilor pe termen scurt.
În timp ce mulți investitori apelează acum la închirieri pe termen mediu pentru a-și construi portofoliile, lumea creditării a întârziat, din păcate, să țină pasul. În ultimii câțiva ani, mulți creditori DSCR s-au îmbrățișat și s-au adaptat la finanțarea chiriilor pe termen scurt, inclusiv folosind instrumente bazate pe date precum AirDNA pentru a califica chiriile pentru proprietăți de închiriere pe termen scurt, dar nu există încă un instrument similar pentru chiriile pe termen mediu.
Mulți investitori folosesc o regulă generală pentru închirierile pe termen mediu, conform căreia ar trebui să câștige cu aproximativ 50% mai mult din chirii decât o închiriere echivalentă pe termen lung (în timp ce chiriile pe termen scurt ar trebui să câștige dublu sau cu 100% mai mult decât dacă proprietatea ar fi utilizată ca o închiriere pe termen lung). -închiriere pe termen).
Cu toate acestea, pentru creditorii DSCR, schimbarea poate fi lentă și provocatoare, iar mulți creditori preferă și necesită măsuri de calificare mai precise decât regulile generale. Astfel, următoarea provocare și frontieră pentru mulți creditori DSCR care caută să deservească numărul tot mai mare de investitori imobiliari care urmăresc această strategie este de a consolida o metodologie de calificare și subscriere pentru a califica în mod corespunzător MTR-urile și a le proiecta cu acuratețe veniturile.
Următorii pași potențiali ar fi ca un furnizor de date să apară similar cu AirDNA pentru închirieri pe termen mediu, pentru a profita de această oportunitate în creștere. Până atunci, creditorii DSCR vor trebui să fie creativi și flexibili pentru a exploata această piață în creștere.
Proprietăți de ocupare cu o singură cameră (SRO).
Odată cu creșterea neobosită a ratelor dobânzilor din ultimii câțiva ani, investitorii care caută fluxuri de numerar s-au luptat să găsească oferte viabile fără a fi forțați să se angajeze la achiziții în numerar sau la un efect de pârghie ultra-scăzut (care limitează grav capacitatea de a se extinde). Cu lipsa SFR (închirieri unifamiliale) disponibile pentru a furniza fluxuri de numerar, deoarece valorile caselor s-au încăpățânat să rămână ridicate, chiar și în fața ratelor în creștere, investitorii au fost împinși în direcții alternative. Pentru mulți, acest lucru a însemnat trecerea către închirieri de vacanță pe termen scurt, proprietăți cu mai multe unități sau alte forme creative de încheiere de tranzacții.
O opțiune alternativă care este din ce în ce mai populară pentru investitorii care caută fluxuri de numerar este creșterea „ocupării unei camere cu o singură cameră” sau a caselor închiriate cu o cameră. Deși nu este un concept nou, companiile de management bazate pe tehnologie, cum ar fi PadSplit au ajutat investitorii să adopte această opțiune, permițând reședințelor unifamiliale să fie închiriate mai multor chiriași, cameră cu cameră, cu management al proprietății specializate și tehnologie (pentru închiriere, colectări de chirie etc.) care a făcut ca aceasta să fie accesibilă. strategie pentru investitorii imobiliari.
Problema? Mulți (dacă nu toți) creditorii actuali DSCR și partenerii lor de capital ezită să împrumute pe aceste proprietăți, chiar dacă investiția este solidă. Mulți sunt împovărați cu conotația de pensiuni sau cred că mixul de chiriași poate fi de calitate scăzută și riscant (multe case de mijloc funcționează în acest fel) sau că tipul de chiriaș care își poate permite doar o cameră într-o casă de grup poate avea mai multe riscurile de a pierde chiria sau de a avea alte probleme.
În plus, tehnica principală de atenuare a riscului pentru creditorii DSCR este de a bloca proprietatea pentru a proteja împotriva pierderilor. Mulți creditori nu se ocupă de investiții imobiliare ei înșiși, așa că de obicei vor dori să vândă imediat proprietatea blocată pentru a recupera capitalul, mai degrabă decât să încerce să o opereze ca investiție.
Din aceste motive, mulți creditori ezită să împrumute pe proprietăți SRO, deoarece există un grup limitat de cumpărători pentru proprietățile care ar fi putut fi modificate pentru locuința cu o singură cameră (încuietori uși, camere separate etc.) sau pentru proprietăți care nu sunt în limite. caracter într-o piață sau neutilizabil pentru majoritatea cumpărătorilor. De exemplu, o casă cu opt dormitoare într-un cartier plin de case cu trei dormitoare este probabil greu de vândut, deoarece nu multe familii au o utilizare sau un interes pentru o casă cu atât de multe dormitoare.
În ciuda acestor probleme, aceste investiții încă tind să aibă sens pentru investitorii imobiliari, iar unii creditori DSCR ar putea fi dispuși să-și asume riscul în viitor. Nu fi surprins dacă în sfârșit apar opțiuni de finanțare pentru proprietățile SRO, în special pentru cele cu modificări minime (învechire funcțională) și proprietăți care se potrivesc în general cu cartierele din jur.
Mai simplu spus, dacă proprietatea este utilizată ca SRO, dar ar putea fi ușor convertită într-un SFR normal (un contract de închiriere, o familie), împrumuturile DSCR ar trebui să fie disponibile.
Locuințe fabricate
Locuințele prefabricate sau casele mobile reprezintă o parte semnificativă a peisajului imobiliar în 2023, mai ales că ratele în continuă creștere și prețurile locuințelor continuă să creeze o lipsă de opțiuni la prețuri accesibile. În timp ce unii creditori DSCR au pătruns în apele de locuințe fabricate, majoritatea nu au făcut-o, în ciuda cererii continue de împrumuturi pentru această clasă de active. Dacă citiți cu atenție Forumul BiggerPockets Private Lending, probabil că sunteți familiarizat cu un flux constant de investitori care caută opțiuni de finanțare pentru proprietăți de locuințe fabricate.
Principala problemă este cu garanția - așa cum sa menționat, principalul mod în care creditorii DSCR atenuează riscul este prin capacitatea lor de a bloca proprietatea imobiliară în caz de neplată. În cazul locuințelor fabricate, există un risc crescut ca proprietatea să poată fi mutată. În timp ce aceste proprietăți sunt de obicei fixate pe teren cu o fundație și alte aspecte permanente, proprietățile au fost inițial fabricate și mutate pe șantier, astfel încât, în multe cazuri, să poată fi mutate din nou. Un debitor în stare de nerambursare care ar putea muta garanția reprezintă o problemă pentru creditori, deoarece ar putea evita executarea silită, iar creditorul ar suporta o pierdere mare.
Cum pot creditorii DSCR să rezolve această problemă? Unele opțiuni includ limite de pârghie (LTV-uri mai mici disponibile) pentru a proteja împotriva riscurilor și pentru a solicita caracteristici și aspecte care leagă casa de teren, cum ar fi cerințele de fundație. În plus, în unele jurisdicții, împrumutătorul poate solicita o declarație pe propria răspundere depusă la județ care restricționează legal capacitatea de a muta garanția și de a clasifica proprietatea drept imobil.
Este probabil că mai mulți creditori DSCR vor continua să ia în considerare adăugarea de opțiuni de împrumut DSCR pentru locuințe prefabricate, precum și să dezvolte factori care atenuează riscul.
Utilizare mixta
Împrumuturile DSCR pentru proprietăți cu utilizare mixtă sau care au elemente atât comerciale, cât și rezidențiale sunt un alt domeniu de extindere. De obicei, acestea sunt proprietăți din orașele mari și sunt birourile familiare sau vitrinele cu apartamente situate la etajul doi.
În timp ce împrumuturile DSCR cu utilizare mixtă sunt oferite în prezent și în trecut de către unii creditori DSCR, acest produs a fost mai rar în ultimii ani, în principal din cauza volatilității generale a pieței. Cu toate acestea, aceste proprietăți mai mici cu utilizare mixtă pot fi investiții profitabile, mai ales că opțiunile de finanțare pentru imobile comerciale continuă să se contracte.
Chiar și cu o redresare a creditării imobiliare comerciale, întotdeauna a existat și va continua să existe o lipsă de creditori comerciali cu solduri mici care să ia în considerare proprietăți cu valori în intervalul de șase cifre. Din acest motiv, împrumuturile DSCR pot fi o opțiune bună pentru aceste proprietăți, deoarece investițiile au multe caracteristici cu proprietățile primare finanțate cu împrumuturi DSCR, care sunt în mod tradițional toate rezidențiale.
Cum vor arăta împrumuturile DSCR cu utilizare mixtă? Aceste împrumuturi, în general, vor trebui să fie în principal de natură rezidențială, de obicei, trebuie să fie rezidențiale majoritare pe unități, pe metri pătrați și prin venituri din chirie.
Interesant este că, în timp ce împrumuturile DSCR interzic cu strictețe proprietarului proprietății să locuiască acolo, ele vor permite în general proprietarului să ocupe și să opereze o unitate comercială în spațiu (gândiți-vă la birou sau magazin). Așadar, un împrumut DSCR cu utilizare mixtă ar putea fi utilizat pentru un proprietar care operează un magazin la primul etaj și care închiriază chiriașilor din apartamentele de mai sus, dar nu invers, deoarece proprietarul nu putea locui într-una dintre unități, dar poate închiria spatiu comercial catre un tert.
Căsuțe în copac/Iurte/Livezi/Franșe/Pastaie
În timp ce unele dintre aceste proprietăți creative și exterioare probabil că nu vor fi incluse în vreo expansiune a produselor de împrumut DSCR în curând, aceste tipuri de proprietăți ciudate apar din când în când ca solicitări cu o mulțime de creditori DSCR.
Deși acestea pot fi investiții imobiliare bune, probabil că nu vor fi niciodată potrivite pentru împrumuturile DSCR. Creditorii DSCR trebuie să fie capabili să știe că pot fie să vândă, fie să opereze proprietățile dacă trebuie să execute silite și pur și simplu nu există destui potențiali cumpărători sau administratori pentru ca acest lucru să aibă sens cu aceste proprietăți. Poate într-o zi.
Concluzie
Sperăm că v-a plăcut acest articol și această serie despre împrumuturile DSCR și așteptăm cu nerăbdare să vedem mulți investitori de aici pe BiggerPockets care folosesc aceste împrumuturi pentru a extinde portofoliile de închiriere și pentru a obține libertate financiară.
Acest articol este prezentat de Easy Street Capital
Easy Street Capital este un creditor imobiliar privat cu sediul în Austin, Texas, care deservește investitorii imobiliari din întreaga țară. Definit de o echipă cu experiență și programe de creditare inovatoare, Easy Street Capital este partenerul de finanțare ideal pentru investitorii imobiliari de toate nivelurile de experiență și specialitățile. Indiferent dacă un investitor se ocupă de reparații și de schimbare, finanțează o închiriere cu flux de numerar sau construiește la sol, avem o soluție care să se potrivească acestor nevoi.
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Împuterniciți-vă. Accesați Aici.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Mediu inconjurator, Solar, Managementul deșeurilor. Accesați Aici.
- PlatoHealth. Biotehnologie și Inteligență pentru studii clinice. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/what-is-coming-in-2024-for-dscr-loans
- :are
- :este
- :nu
- $UP
- 2023
- 2024
- 24
- 30
- a
- capacitate
- Capabil
- Despre Noi
- mai sus
- accesibil
- precis
- Obține
- adaptate
- adăugare
- plus
- În plus,
- adăugări
- accesibil
- din nou
- împotriva
- TOATE
- permite
- Permiterea
- modificate
- alternativă
- mereu
- an
- și
- O alta
- Orice
- apartamente
- apărea
- SUNT
- ZONĂ
- în jurul
- articol
- bunuri
- AS
- aspecte
- activ
- clasa de active
- atrase
- Austin
- autor
- disponibil
- evitarea
- bază
- BE
- deoarece
- deveni
- fost
- fiind
- Crede
- Beneficiile
- CEL MAI BUN
- Dincolo de
- Cea mai mare
- îmbarcare
- carte
- frontieră
- debitor
- atât
- construi
- Clădire
- afaceri
- dar
- CUMPĂRĂTOR..
- cumpărători
- by
- CAN
- capital
- caz
- cazuri
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- contesta
- provocare
- Schimbare
- caracter
- Caracteristici
- Oraşe
- clasă
- Clasifica
- Colateral
- colecții
- combină
- cum
- comercial
- proprietate comerciala
- comite
- Companii
- concept
- Lua în considerare
- continua
- a continuat
- contract
- convertit
- ar putea
- ţară
- județ
- Cuplu
- acoperit
- crea
- Creator
- Curent
- În prezent
- de date
- Pe bază de date
- Zi
- Oferte
- Mod implicit
- definit
- Cerere
- În ciuda
- dezvolta
- evoluții
- traseu
- do
- Dont
- De
- dubla
- două
- câștiga
- cu ușurință
- uşor
- oricare
- element
- elevat
- îmbrățișat
- apărea
- suficient de
- Echivalent
- mai ales
- bunuri
- etc
- Chiar
- evoluţie
- exemplu
- expansiune
- experienţă
- cu experienţă
- explorat
- suplimentar
- Față
- factori
- familiar
- familii
- familie
- DESCRIERE
- depusă
- În cele din urmă
- finanțat
- financiar
- libertate financiara
- finanțare
- Găsi
- First
- potrivi
- fixată
- flexibil
- Podea
- debit
- Pentru
- pentru investitori
- formulare
- forum
- Înainte
- Fundație
- Libertate
- din
- Frontieră
- Complet
- funcțional
- viitor
- Câştig
- General
- în general
- obține
- Go
- bine
- mai mare
- grup
- În creştere
- ghida
- la jumătatea distanței
- Avea
- având în
- cu sediul
- sporit
- a ajutat
- aici
- șovăitor
- Ascuns
- Înalt
- Acasă
- Case
- speranţă
- casă
- case
- carcasă
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- ideal
- if
- imediat
- in
- include
- inclus
- Inclusiv
- Venituri
- tot mai mult
- inițial
- inovații
- inovatoare
- interes
- Ratele dobânzilor
- în
- investind
- investiţie
- Investiții
- investitor
- Investitori
- problema
- probleme de
- IT
- jurisdicții
- doar
- A pastra
- Cunoaște
- Țară
- peisaj
- mare
- Nume
- din punct de vedere
- LEND
- creditor
- creditorii
- împrumut
- mai puțin
- nivelurile de
- Pârghie
- LG
- ca
- Probabil
- Limitat
- Limitele
- alinia
- Listă
- mic
- trăi
- viaţă
- împrumut
- Credite
- situat
- Broaste
- siglă
- Lung
- pe termen lung
- Uite
- arată ca
- de pe
- pierderi
- Lot
- LOWER
- lucrativ
- făcut
- Principal
- Majoritate
- face
- administrare
- Manageri
- fabricat
- multe
- Piață
- Volatilitatea pieței
- Maximaliza
- Mai..
- poate
- a însemnat
- măsuri
- menționat
- metodă
- Metodologie
- La mijlocul mandatului
- minim
- dispărut
- diminua
- atenuare
- amesteca
- Mobil
- mai mult
- cele mai multe
- muta
- mutat
- în mişcare
- MTR
- multiplu
- trebuie sa
- Natură
- navigând
- în mod necesar
- Nevoie
- necesar
- nevoilor
- nu
- Nou
- următor
- Nici unul
- normală.
- acum
- număr
- ocupare
- of
- oferit
- Birou
- Birouri
- on
- ONE
- afară
- deschide
- funcionar
- de operare
- Avize
- Oportunitate
- Opțiune
- Opţiuni
- or
- Altele
- afară
- peste
- global
- Prezentare generală
- proprietar
- în special
- partener
- parteneri
- parte
- trecut
- permanent
- bucată
- pionierat
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- piscină
- Popular
- portofolii
- potenţial
- precis
- a prefera
- preferat
- prezentat
- Prețuri
- în primul rând
- primar
- privat
- probabil
- Problemă
- proces
- Produs
- Programe
- interzice
- proiect
- cum se cuvine
- proprietăţi
- proprietate
- proteja
- furniza
- furnizorul
- publicat
- achiziții
- urmărirea
- împins
- pune
- calificare
- califica
- gamă
- rată
- tarife
- mai degraba
- real
- Imobiliare
- împrumuturi imobiliare
- motiv
- motive
- recent
- Recupera
- recuperare
- menționat
- autoritățile de reglementare
- relativ
- neobosit
- Închiria
- inchirieri
- reprezenta
- cereri de
- necesita
- necesar
- Cerinţe
- Rezidențial
- reveni
- venituri
- inversa
- revoluționar
- Ridica
- în creștere
- Risc
- Atenuarea riscului
- Riscurile
- Riscant
- Cameră
- Camere
- rotund
- Regula
- norme
- s
- Scară
- căutare
- Al doilea
- vedere
- caută
- vinde
- sens
- serie
- servi
- servire
- strict
- Distribuie
- Magazin
- Pe termen scurt
- deficit
- să
- semnificativ
- asemănător
- teren
- încetini
- mai mici
- So
- solid
- REZOLVAREA
- unele
- într-o zi
- uneori
- Curând
- Spaţiu
- de specialitate
- Specialităţi
- specific
- împărţi
- pătrat
- stivui
- au stat
- constant
- paşi
- Încă
- Poveste
- strategii
- Strategie
- curent
- stradă
- astfel de
- uimit
- Înconjurător
- Lua
- Robinet
- echipă
- Tehnologia
- chiriaş
- Texas
- decât
- acea
- Viitorul
- lor
- se
- apoi
- Acolo.
- Acestea
- ei
- crede
- Al treilea
- acest
- aceste
- Prin
- Prin urmare
- TIE
- timp
- la
- instrument
- Unelte
- greu
- spre
- tradiţional
- adevărat
- încercat
- Cotitură
- cifra de afaceri
- tip
- Tipuri
- tipic
- subscriere
- din pacate
- unitate
- de unităţi
- până la
- actualizări
- utilizabil
- utilizare
- utilizat
- folosind
- folosi
- utilizate
- vacanţă
- Valori
- Impotriva
- Volatilitate
- vrea
- a fost
- Apă
- Cale..
- we
- BINE
- au fost
- Ce
- cand
- întrucât
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- voi
- dispus
- cu
- fără
- lume
- ar
- scris
- an
- ani
- încă
- tu
- zephyrnet