Temos que conversar muito bens imóveis em 2023. Com temas que vão desde parcerias para truques para reformar casas, cobrimos muito este ano e esperamos que as informações tenham ajudado VOCÊ em seu investimento imobiliário viagem!
Hoje, estamos fazendo uma viagem ao passado - refletindo sobre todos os convidados incríveis e conversas que tivemos no programa nos últimos doze meses. Para este episódio tão especial, escolhemos a dedo alguns dos nossos momentos favoritos para compartilhar com vocês. Se você está procurando encontre seu primeiro negócio ou já possui vários propriedades alugadas, esperamos que esta compilação lhe dê a inspiração e a motivação que você precisa para começar o novo ano com força!
Sintonize para aprender tudo, desde colocando seu cônjuge a bordo com imóveis para substituindo sua renda W2 com aluguéis. Você descobrirá por que invasão de casas é talvez o melhor ponto de entrada para investimentos imobiliários e por que arbitragem de aluguel é um código de trapaça para fácil fluxo de caixa. Você ainda aprenderá sobre o hack de “casa aberta” que um investidor novato usa para estimar custos de reabilitação, bem como algumas maneiras inteligentes de ganhe mais dinheiro fora do seu portfólio atual!
Aqui está o link para a lista de reprodução do Spotify para os episódios completos deste programa!
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Ashley:
Este é o episódio 352 do Real Estate Rookie. Meu nome é Ashley Kehr e estou aqui com meu co-apresentador, Tony J. Robinson.
Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. E hoje temos outra resposta de novato para vocês. Estaremos respondendo às suas perguntas. E se você quiser que sua pergunta seja apresentada em um de nossos episódios, acesse bigpockets.com/reply, deixe sua pergunta lá e podemos escolhê-la para o programa.
Ashley:
Portanto, hoje responderemos a duas perguntas sobre financiamento ao vendedor. O financiamento criativo está em alta, em alta, em alta agora. Então, se você tiver dúvidas sobre financiamento ao vendedor, este é um episódio para você.
Tony:
Temos uma pergunta sobre o dimensionamento e como é isso para um novato? E então finalizamos com a pergunta sobre os empreiteiros também. Então o que todos gostam é trabalhar com empreiteiros, vamos conversar sobre como fazer isso da maneira certa.
Então, a última coisa antes de entrarmos nas perguntas, se vocês ainda não o fizeram, por favor, reservem alguns minutos, deixem uma avaliação honesta e uma revisão do Rookie Podcast em qualquer plataforma que vocês estejam ouvindo. Quanto mais avaliações recebermos, mais pessoas poderemos alcançar. E quando alcançamos as pessoas, tendemos a ajudá-las, e isso é tudo que fazemos aqui no Rookie Podcast. Então reserve alguns minutos, deixe essa avaliação/crítica e poderemos lê-la no programa.
Ashley:
Vamos começar com a nossa primeira pergunta de Roosevelt. “Ei, BP, qual é a melhor maneira de obter financiamento ao vendedor? Existe um pagamento inicial? Há um corretor de imóveis envolvido? E que outras taxas você está associado para obtê-lo?” Ótima pergunta. Financiamento do vendedor.
Tony:
É uma pergunta carregada.
Ashley:
Ok, então a melhor maneira de obter financiamento do vendedor, vamos começar com essa. Minha recomendação seria perguntar ao vendedor se ele estaria aberto ao financiamento do vendedor ou apenas enviar uma oferta que fosse de financiamento do vendedor.
Tony:
Vou ser um pouco contrário aqui e dizer que acho que a melhor maneira de obter financiamento do vendedor é realmente aumentar. E deixe-me explicar. No espaço unifamiliar, muitas vezes, um vendedor pode precisar ser informado sobre o que é o financiamento do vendedor. No espaço comercial, é muito mais comum, especialmente se você estiver procurando um prédio antigo, talvez com um proprietário aposentado, cujos livros talvez não sejam tão bons, uma propriedade com a qual será difícil obter financiamento tradicional porque não há P&Ls , não há declarações fiscais, declarações fiscais nessas situações. Muitas vezes, os vendedores sabem que quase precisam oferecer financiamento ao vendedor.
Então, temos um acordo em Utah agora, é um hotel de 13 unidades e uma propriedade muito boa. Honestamente, os proprietários fizeram um trabalho bastante decente com ele, mas uma coisa com a qual não fizeram um bom trabalho foram os livros. E a propriedade em si não é necessariamente financiável porque os lucros e perdas não estão realmente à altura. Não há dois anos de declarações fiscais anteriores para realmente destacar a propriedade e seu potencial de renda real. Portanto, o vendedor sabe e estava muito disposto a nos oferecer financiamento de vendedor porque sabe que, se não o fizesse, teria que vendê-lo com um grande desconto para que alguém pudesse comprá-lo. Então, meu conselho é ir lá e talvez dar uma olhada em algumas das propriedades mais comerciais.
E tivemos AJ Osborne alguns episódios atrás e ele falou também sobre as pessoas terem esse equívoco às vezes de que o comercial é mais difícil do que o negócio de uma única família, mas se você encontrar o negócio certo, às vezes o comercial pode ser um pouco mais fácil do que conseguir alguns das residências unifamiliares.
Ashley:
Como você fala com os vendedores quando está vendo o negócio e os livros deles são horríveis? Eles disseram que fariam financiamento ao vendedor ou você teve que pedir?
Tony:
Para este negócio específico, não me lembro. Quero dizer que eles podem ter oferecido porque vamos apenas pesquisar. Como estamos olhando para pequenos motéis e hotéis, há apenas alguns em todo o país que cabem em nossa caixa de compra. Mas quando pesquisamos no Crexi, um de nossos parâmetros de pesquisa é literalmente financiamento do vendedor ou transporte do vendedor. E tentaremos encontrar os proprietários que já estão abertos a ter essa conversa. Mas acho que neste caso, honestamente, eles podem ter nos oferecido isso logo de cara, tipo, “Ei, se vocês quiserem”. E então tivemos que negociar os termos disso.
Ashley:
Como você faria isso se eles não tivessem oferecido? Como você abordaria o vendedor dizendo: “É por isso que você deve fazer o financiamento do vendedor” e explicaria: “Ninguém conseguirá um empréstimo desta propriedade porque sua contabilidade é uma droga”?
Tony:
E é isso que dizemos a eles desde o início, tipo: “Ei, podemos ver seus lucros e perdas?” E eles nos enviarão algumas fotos que tiraram em seu antigo telefone flip. E pediremos declarações de impostos e isso mostrará que a propriedade perdeu meio milhão de dólares todos os anos durante os últimos seis anos.
E podemos voltar até eles e dizer: “Ei, olha, gostamos muito da propriedade. Achamos que o que você está pedindo é um preço justo, mas é impossível conseguir um bom financiamento bancário para este imóvel. Então, se tivermos que sair, teremos que sair e conseguir algum tipo de agiota, uma dívida-ponte de curto prazo que é muito cara, o que vai reduzir o preço de compra que podemos oferecer a vocês. porque ainda temos que obter nossos retornos.
Mas se você estiver aberto a isso, podemos fornecer o preço de compra. Só precisamos encontrar melhores condições para o financiamento do vendedor.”
E fizemos essa proposta para algumas propriedades comerciais também e muitas delas estão mordendo porque acho que entendem que não podem mover aquela propriedade devido à sua condição ou à condição de seus livros.
Ashley:
Ou eles apenas avaliam e resistem porque acham que podem receber uma oferta em dinheiro, alguém vai entrar com o bilhete dourado.
Tony:
Sim. Sim, com o bilhete dourado. Tudo bem.
Ashley:
Você mencionou Crexi, mas eu acessei landwatch.com e agora, nos EUA, eles têm 13,954 listagens que são financiadas pelo proprietário no momento, que dizem especificamente que a pessoa está aberta a fazer financiamento pelo proprietário.
Tony:
Não é uma loucura?
Ashley:
Sim.
Tony:
Eu poderia imaginar que se você contratasse uma equipe de VAs para vasculhar todas as 13,000 listagens, como não conseguiria pelo menos um desses negócios?
Ashley:
Sim. Sim.
Tony:
Certo? É quase garantido que você conseguirá pelo menos um. É um jogo de números.
Ashley:
Eu acho que honestamente poderia coincidir com Ariel que tivemos no episódio 349, alguns episódios atrás, e tenho certeza que ela tem alguma tecnologia que podemos usar para alguém vasculhar todas essas listagens.
Tony:
Acho que esse foi, honestamente, um dos meus episódios mais recentes favoritos. Se vocês ainda não ouviram isso, voltem e ouçam. Mas Ariel tinha algumas ferramentas de web scraping muito legais que ela montou para sistematizar esse processo, mas sim, eu não poderia ter definido uma melhor, Ash. Mas e para você? Você também fez algum financiamento ao vendedor. O que isso significa para você? Como você abordou essa conversa com o vendedor? Que tipo de documentos estavam envolvidos? Explique-nos como foi para você.
Ashley:
Sim. E posso vincular isso à segunda parte da pergunta: há um pagamento inicial? Existe um corretor de imóveis envolvido? E que outras taxas estão associadas à sua obtenção? Então, farei pela primeira vez financiamento ao vendedor, farei isso como exemplo. E na verdade eu estava comprando algumas propriedades dessa pessoa e a única maneira de fazer isso seria se uma das propriedades fosse financiada pelo vendedor e o resto eu comprasse com minha linha de crédito. Portanto, não havia nenhum agente imobiliário envolvido.
E acho que isso é muito mais fácil em estados onde você precisa usar um advogado para fechar, e Nova York é um deles. Então meu advogado elaborou a papelada para o financiamento do vendedor, colocou no contrato de compra do imóvel e eu realmente não precisei fazer nada.
O que fiz foi criar uma carta de intenções. Portanto, na minha carta de intenções constava o preço de compra, a propriedade, o comprador, o vendedor e os termos da compra. Então se houver alguma contingência, uma das contingências é que isso é válido mediante aprovação do advogado, também os termos.
Então o que fiz foi dar uma entrada de $ 20,000, o restante foi financiado pelo vendedor por um prazo de 12 meses a 7%. E eram pagamentos apenas de juros até que o saldo total fosse pago no final dos 12 meses. Essa é uma das coisas mais legais sobre o financiamento ao vendedor: os termos podem ser o que você concordar, o que você negociar. Então você poderia fazer uma taxa de juros fixa de 50 anos a 3%, você poderia fazer um pagamento inicial de 50%, você poderia não fazer nenhum pagamento inicial. E isso é muito comum, o que vejo em muitas listagens que têm financiamento do vendedor é que eles pedem um pagamento inicial de 50%, e acho que isso é para atrair alguém que talvez tenha muito dinheiro, mas talvez não tenha um bom crédito , então eles não podem conseguir o empréstimo bancário. Mas, como investidor, investir 50% não é atraente para mim, é melhor ir ao banco e investir 20%.
Tony:
20, certo.
Ashley:
Sim. E então, no que diz respeito a outras taxas associadas a ele, eu pediria a um advogado que redigisse seu contrato de financiamento de vendedor ou, se eles o elaborassem, um advogado examinasse e aprovasse.
Assim, junto com as taxas, as outras taxas que estão acontecendo são apenas as taxas normais de fechamento. Portanto, qualquer trabalho de título que você tenha feito, se você usou um corretor de imóveis, se estiver fazendo 0% de entrada, o vendedor ainda pagará as comissões para o corretor ou isso é algo que você trabalha no acordo em que eu ' Não vou pagar uma entrada para você, mas pagarei as comissões do vendedor? Ou algo assim também.
Tony:
Sinceramente, isso se encaixa muito bem com a nossa segunda pergunta de hoje, Ash, que é de Tee Hoover. E a pergunta de Tee é: “Para aqueles de vocês que financiam o vendedor, vocês aumentam o preço pedido para a conveniência do vendedor que oferece financiamento ao vendedor ou vendem pelo valor estimado? E também, você cobra juros ou outras taxas por concordar com esse serviço? Então, acho que só quero detalhar um pouco porque há alguns termos que estamos lançando.
Mas quando você pensa em financiamento ao vendedor ou quando pensa em qualquer tipo de dívida, existem algumas alavancas que você pode observar. Você pode observar o prazo, o período de amortização, a taxa de juros, o pagamento inicial e o período somente de juros.
Então o prazo é por quanto tempo você fará esses pagamentos? Então Ashley disse que para o primeiro, era um prazo de 12 meses, o que significa que ela tinha 12 meses de pagamentos e, então, havia um balão para vencer no final desses 12 meses. Em uma residência principal típica, você se inscreve por um período de 15 ou 30 anos e vai pagar isso ao longo de 15 anos ou ao longo de 30 anos. Então você tem seu mandato.
Seu período de amortização é semelhante ao seu prazo, mas um pouco diferente. Sua amortização é até que ponto ou por quanto tempo esses pagamentos estão sendo estendidos? Então você poderia ter um prazo de um ano, mas uma amortização de 30 anos. Então, basicamente, você faria pagamentos ao longo de um ano como se fosse pagar por 30 anos, você estenderia como se estivesse pagando por 30 anos, mas no mês 12, em vez de pagar esse valor regular pagamento, você pagará todo o saldo devido. Certo? Então, sua amortização, quanto mais você esticar isso, menores serão seus pagamentos. Certo?
Houve uma conversa no início deste ano, Ash, não sei se você também ouviu, sobre os bancos começarem a oferecer hipotecas de 40 anos. Você ouviu isso?
Ashley:
Sim. Sim eu fiz.
Tony:
Certo? Portanto, são 10 anos extras para pagar sua hipoteca, o que reduziria efetivamente o pagamento mensal que você tem que pagar. Eu ficaria curioso para ver se eles realmente acabam fazendo isso. Eu sinto que muitas pessoas aceitariam.
Ashley:
Como investidor, isso parece atraente, como, “Sim, mais fluxo de caixa porque tenho esse pagamento mensal mais baixo”, mas como proprietário, você agora está acumulando menos patrimônio em sua propriedade porque está pagando menos ao seu principal todos os meses agora do que estaria com uma hipoteca de 30 anos e está pagando muito mais juros adiantados. Você poderia literalmente, durante os primeiros cinco anos, pagar apenas US $ 5 por mês para o pagamento da hipoteca. E então, o que acontece se o mercado cair e de repente você estiver submerso em sua propriedade porque não acumulou nenhum patrimônio? Talvez você esteja em uma área que não tem muita valorização. E é aí que vejo a preocupação das pessoas não pagarem nenhum patrimônio em suas propriedades e depois terem que vender e não podem vender porque não têm nenhum patrimônio porque não pagaram nada.
Tony:
Sim, é uma situação complicada, mas esse é o seu período de amortização. Por quanto tempo você está esticando esses pagamentos?
A outra parte, como Ash falou, é o pagamento inicial. Que porcentagem do preço de compra você está pagando antecipadamente? E então seu período somente de juros. Então, como Ashley estava dizendo, quando você faz o pagamento de um empréstimo típico, de uma hipoteca típica, esse pagamento é dividido entre o principal e os juros. Portanto, no início do empréstimo, a maior parte do seu pagamento vai para juros. E então, à medida que você inicia o empréstimo, a maior parte disso vai para o pagamento do principal.
Se você tiver um período somente de juros, significa que você está pagando apenas a porcentagem do pagamento que vai para seus juros. Isso significa que seu pagamento mensal será ligeiramente reduzido porque você não precisa se preocupar com essa redução principal.
Agora, a desvantagem disso é que seu principal permanece o mesmo. Então, se, digamos, você obtiver um empréstimo de qualquer valor, cem mil dólares e pagar apenas juros, no final de qualquer período, você ainda terá esses US$ 100,000 para pagar, ao passo que, em oposição ao principal e aos juros, estaria puxando abaixo desses $ 100,000. Mas se o seu objetivo é maximizar o fluxo de caixa no curto prazo, isso tende a ajudar.
Ashley:
Eu ia dizer que outro motivo é que se você está reformando a propriedade e planeja refinanciar, tendo aquele pagamento baixo porque está mantendo o custo em vez de pagar uma hipoteca alta com principal e juros, você está tendo menos custos de manutenção porque você sabe que irá refinanciar apenas com esses juros, de qualquer maneira.
Tony:
Acho que essas eram todas as peças importantes que você observaria ao fazer financiamento ao vendedor, prazo, período somente de juros, amortização, taxa de juros, pagamento inicial e, obviamente, preço de compra também. Certo? Então, esse tipo de ligação com a pergunta de Tee é ...
Você poderia, em teoria, oferecer um preço de compra mais alto no financiamento do vendedor porque normalmente, se o vendedor estiver financiando esta nota, ele realmente não se importa com a avaliação. Você apenas precisa, como comprador, estar confortável sabendo que tem uma nota de financiamento do vendedor em um valor que talvez seja maior do que o valor avaliado pela propriedade. Mas se o negócio der certo e você estiver obtendo um fluxo de caixa realmente bom e houver outras coisas que você está obtendo com esse negócio, então talvez faça sentido.
Você já fez um acordo de financiamento do vendedor, Ash, onde o preço de compra foi superior ao valor de avaliação?
Ashley:
Não, definitivamente não é o valor de avaliação porque eu nem compro imóveis pelo valor de avaliação, mesmo que estejam sendo financiados ou mesmo que sejam à vista, não vou comprar pelo que avaliaria, eu sempre comprar abaixo do valor de mercado.
Mas para acompanhar isso é pedir o preço diferente ou o que quer que seja, como comprador, vou apresentar duas ofertas, muitas vezes, onde uma é uma oferta à vista ou para obter um empréstimo bancário e a outra é um financiamento ao vendedor. E a oferta de financiamento do vendedor será maior. Será mais atraente do que conseguir o financiamento bancário porque o financiamento bancário, vou ter que pagar taxas de empréstimo, vou ter que pagar mais custos de fechamento por causa dessas taxas de empréstimo, vou ter que fazer uma avaliação, provavelmente estou pagando mais juros.
E então, eu tenho a oferta de financiamento do vendedor, que normalmente colocarei bem menos do que receberia no banco para torná-la ainda mais atraente, mas também talvez estendê-la, oferecer condições muito melhores e ser mais atraente para mim . Então, quero torná-lo mais atraente para eles, aumentando o preço de compra do imóvel. Então eu farei isso.
E um corretor de imóveis voltou para mim uma vez e disse: “5%? Isso está muito abaixo das taxas de mercado que você poderia conseguir no banco agora.” E isso foi talvez há dois anos. E eu pensei: “Exatamente, é por isso que seria um incentivo para eu pagar-lhes mais dinheiro para comprar a propriedade”. E ela disse, “Ah, sim, ok”. Foi como se clicássemos: “Ok, mas faz sentido”.
Tony:
A beleza disso é que você pode realmente configurá-lo da maneira que você e o vendedor concordarem. Pace fala muito sobre reduzir zero em alguns de seus negócios sub-2.
Ashley:
E ele tem um complexo de apartamentos com zero de entrada e amortização em 40 ou 50 anos também.
Tony:
Sim, é uma loucura. Certo?
Ashley:
E então, para a última parte dessa pergunta, você cobra juros ou alguma outra taxa pelo seu serviço? Sim, você definitivamente pode cobrar juros. A maioria dos exemplos de que falamos cobra juros. Mas também há negócios em que não há interesse. É literalmente o saldo, o empréstimo, amortizado em 10 anos ou o que quer que seja, e nenhum juro sobre esse empréstimo. Então, se você conseguir um acordo como esse, ótimo.
Ok, antes de passarmos para as últimas perguntas, vamos fazer uma pausa e ouvir uma palavra do patrocinador do programa.
Bem-vindo de volta do nosso breve descanso. Vamos responder a uma pergunta de Samuel Hall. Esta é uma questão sobre escala. Então, para nos dar algumas informações básicas, ele diz, “a hipoteca da nossa residência principal está totalmente em nome da minha esposa. Tenho um imóvel alugado que tem bom fluxo de caixa e pertence a um fundo fiduciário entre mim e familiares. A hipoteca está em nome do meu familiar e não tenho hipoteca e tenho uma casa e meia.
Estou prestes a assinar um contrato de aluguel com fluxo de caixa usando financiamento tradicional e a hipoteca estará em meu nome. Tenho cerca de dois anos de experiência como proprietário.
Em primeiro lugar, Samuel, incrível. Parabéns. Que começo legal.
“Estou trabalhando com o objetivo de economias de escala e aquisição de unidades multifamiliares. Há algum benefício em conceder empréstimos em nome do meu cônjuge? Estou ciente dos limites da Fannie Mae de 10 empréstimos por pessoa, mas há períodos de tempo obrigatórios entre os empréstimos? Como posso aumentar meu poder de endividamento por empréstimo? Pelo valor da minha atual taxa de pré-aprovação, eu não seria capaz de comprar uma multifamília, mesmo com desconto no meu mercado. Como posso fazer com que os bancos parem de olhar para a relação dívida/rendimento e comecem a olhar para o DSCR? Nesta fase, sou inconscientemente incompetente. Não sei o que não sei. Obrigado pela sua resposta.” E obrigado pela sua honestidade.
Tony:
Sim, eu ia dizer que nunca ouvi essa frase “inconscientemente incompetente”.
Ashley:
Eu sei que gaguejei por um segundo se não li direito.
Tony:
Sim, eu gosto disso. Posso começar a pedir isso emprestado, Samuel. Quero dizer, esta é uma pergunta carregada, Ash. Bem, primeiro, como você disse, parabéns por já ter alguns aluguéis sem nenhuma dívida necessariamente vinculada ao seu nome porque…
E talvez apenas detalhar isso para todo o público novato primeiro é que a escritura, e já ouvimos isso de outras pessoas antes, então Pace falou sobre isso quando estava no podcast, mas a escritura e a hipoteca são duas coisas separadas documentos. E ao analisar a relação dívida / rendimento, eles não procuram escrituras vinculadas ao seu nome, mas sim hipotecas vinculadas ao seu nome. Portanto, você pode estar na escritura de uma propriedade, e isso não necessariamente contará em sua relação dívida / renda, desde que você também não esteja listado na hipoteca. Então, para você, Samuel, você não tem nenhuma dívida imobiliária vinculada ao seu nome no momento, então você tem uma ficha limpa. Então, eu só queria esclarecer que para as pessoas entenderem que estar na escritura e estar na hipoteca são duas coisas diferentes.
Ashley:
Sim. Então seria apenas a única propriedade que ele está prestes a fechar, correto? Sim, ele tem contrato para um que seria o primeiro, o financiamento tradicional, e a hipoteca ficará em seu nome.
Tony:
Yep.
Ashley:
OK. Então, a primeira pergunta é: “Há algum benefício em conceder empréstimos em nome do meu cônjuge? Estou ciente dos limites da Fannie Mae de 10 empréstimos por pessoa, mas há períodos de tempo obrigatórios entre os empréstimos? Portanto, se você está obtendo empréstimos para investimento, não há prazo. Se você está obtendo esses empréstimos como residência principal, sim, normalmente você tem que ocupar uma propriedade por um ano antes de ir para a outra, mas parece que você os está comprando como propriedades de investimento, e pelo que eu sei , não há nenhum requisito de período de tempo para isso.
A única coisa que eu faria seria esperar até você fechar o primeiro empréstimo antes de iniciar o segundo empréstimo, porque se você for aprovado e estiver fora dessa janela específica, acho que leva de 60 a 90 dias, dependendo de quem está puxando seu crédito, onde ele poderia realmente contar contra você. Eles farão uma verificação de crédito final antes de você fechar. E acho que é um puxão suave, não tenho certeza, mas eles vão verificar novamente. E é por isso que eles sempre dizem para você não comprar móveis novos antes de fechar sua casa e colocá-los no crédito da loja ou comprar um carro novo, porque eles vão perguntar: “Por que seu crédito foi retirado para esta situação, ”E isso pode atrapalhar seu empréstimo. Portanto, fechar um empréstimo antes de iniciar o próximo seria meu conselho sobre isso.
E então, no que diz respeito a colocá-los no nome do seu cônjuge, eu definitivamente faria isso para dividir a dívida em relação à renda também.
Tony:
O problema é o seguinte: só porque vocês são marido e mulher não significa que ambos precisem ter uma hipoteca. O objetivo é ter o menor número possível de pessoas com hipotecas, porque isso lhe dá mais oportunidades de sair e obter mais empréstimos.
Assim como para nós, quando estávamos comprando casas de férias, eu tinha uma em meu nome, meu sócio tinha uma em nome dele. Nós dois não fizemos hipotecas porque queríamos alavancar nossa relação dívida / renda separadamente, porque a parte maluca quando eles estão fazendo essas contas é que mesmo que um de vocês pudesse ter se qualificado, se você está ambos na hipoteca, isso conta contra vocês dois. E mesmo que você possua apenas 50% da casa, quando eles olham para o índice de renda da sua dívida, eles estão olhando para a hipoteca inteira, não 50% ou 25% ou qualquer porcentagem que você possua, eles estão olhando para o todo hipoteca.
Portanto, quanto menor a quantidade de pessoas que você puder colocar na hipoteca para obter aprovação, melhor. Então, se sua esposa pode sair e ganhar 10 sozinha, compre 10 para ela. Se você puder sair e ganhar 10 sozinho, ganhe 10, porque isso lhe dá 20, em vez de conseguir 10 e o total entre vocês dois.
Ashley:
A próxima pergunta é: “Como posso aumentar meu poder de endividamento por empréstimo? Com meus valores atuais de taxa de pré-aprovação, eu não seria capaz de comprar uma multifamília, mesmo com desconto em meu mercado.” E eu acho que é isso que acontece com muitas pessoas: elas ficam sem esse poder de empréstimo antes mesmo de cada cônjuge ter esses 10 empréstimos em cada um de seus nomes também, especialmente se você está tentando fazer isso muito rapidamente ao longo do tempo, mas eu honestamente não sei. Tony, qualquer maneira de realmente aumentar sua pré-aprovação além de obter mais renda, mas então você tem que esperar até que esteja na sua declaração de imposto de renda ou receber uma carta informando que você conseguiu um novo emprego onde está ganhando mais dinheiro e você tem seu primeiro contracheque.
Tony:
Quer dizer, isso é o que eu diria, certo? Então, expansão de renda, você consegue uma agitação lateral? Tivemos aquela série paralela que tivemos-
Ashley:
Mas lembre-se, deve ser uma atividade secundária acompanhar e relatar receitas.
Tony:
Que você está rastreando, né, que você está reportando. Sim. Sim. Portanto, não pode ficar um pouco abaixo da agitação lateral do tipo mesa. Mas sim, se você conseguir um segundo emprego fazendo algo que possa lhe trazer renda, promoções, faltar a empregos para conseguir um novo emprego. Mas sim, acho que o crescimento da renda é grande.
A outra coisa também é: você pode olhar para um produto de empréstimo, e isso está relacionado à sua próxima pergunta, mas você pode olhar para um produto de empréstimo que talvez retire parte da receita dessas propriedades e permita que você a aplique para sua aprovação quantidades? Por exemplo, eu sei que a NACA, Neighborhood Assistance Corporation of America, tivemos um convidado, meu Deus, gostaria de lembrar o nome dele, mas ele conseguiu uma propriedade multifamiliar através da NACA, e Nancy Rodriguez também, ela também conseguiu a dela através NACA.
Ashley:
Oh sim. Sim.
Tony:
E o NACA é muito legal porque caiu 0%. E quando você compra multifamiliares, acho que você pode ir até quatro unidades sob o NACA, mas eles usarão os aluguéis das outras quatro unidades para ajudar a compensar o custo de propriedade para você. Portanto, mesmo que você não possa pagar o preço total de compra, se os aluguéis de mercado das outras unidades reduzirem o pagamento a um ponto que você mesmo possa pagar, essa é uma opção para você entrar em uma dessas propriedades também.
Então, Samuel, acho que um grande equívoco que muitos novos investidores têm é que eles precisam se adequar à caixa dos produtos de empréstimo que conhecem, quando, na realidade, você quer sair e encontrar o produto de empréstimo que corresponde à sua situação única. E gente, existem tantos produtos de empréstimo por aí. Existem tantos credores, tantos bancos, tantas cooperativas de crédito, tantos corretores de hipotecas, tantos, você só precisa fazer o trabalho braçal para encontrar o produto de empréstimo que corresponda à sua situação específica. E Sammy, não sabemos em que mercado você está, mas quase posso garantir que se você bater em portas suficientes, apertar mãos suficientes, fizer ligações suficientes, provavelmente encontrará um banco regional local que irá subscrever este acordo e lhe dará um pouco mais de flexibilidade quando se trata de fechar.
Ashley:
Na verdade, isso me lembra de um episódio que será lançado na quinta-feira. Então, na quinta-feira, teremos Matthew McDermott falando sobre como, acho que foram cerca de 22 bancos para os quais ele ligou até encontrar um que realmente lhe emprestasse. Então seria um ótimo episódio para ouvir e falar mais sobre isso.
Tony:
A outra coisa que penso acrescentar a isso também, como faço para aumentar meu poder de empréstimo pré-empréstimo, é para os aluguéis que vocês têm, assim que eles começarem a aparecer em suas declarações de impostos, então vocês também podem usar isso para tipo de compensar sua renda também.
Tivemos um produto de empréstimo que não fazia um ano, mas eles conseguiram assinar um contrato de arrendamento e usá-lo para contar para nossa renda também. Então, novamente, trata-se de ter o credor certo que entende de investimentos imobiliários e que pode conhecer todas essas nuances de como mostrar melhor sua renda ao subscritor.
Ashley:
Porque se você for ao banco pegar um empréstimo, principalmente na parte comercial, eu não faço empréstimo residencial há algum tempo, então não sei na parte residencial, mas na parte comercial, isso pode ser outra opção para você é mudar de residencial para comercial, você não terá condições tão boas. Mas eles pedirão um demonstrativo financeiro pessoal. E nesse demonstrativo financeiro pessoal, eles vão perguntar qual é a sua receita de aluguel desse imóvel? Quais são os impostos sobre a propriedade e o seguro? E qual é o seu lucro líquido?
E eles realmente levam em consideração apenas o pagamento da hipoteca, os impostos sobre a propriedade e o seguro. E então eles dizem: “Oh, ótimo, você está ganhando $ 10,000”, quando na realidade, provavelmente não está porque tem reparos, tem manutenção, tem vaga, todas essas outras coisas. Mas eles levarão isso em consideração e também adicionarão à sua renda quando pedirem que você faça aquelas demonstrações financeiras pessoais do lado comercial.
Tony:
Mesmo no lado do aluguel de curto prazo, estou começando a ver produtos de empréstimo para residências unifamiliares no espaço de aluguel de curto prazo, onde eles projetam a renda como um Airbnb e depois usam isso para ajudá-lo a obter aprovação para empréstimos . Então, quando você está lá e tem 20, 30, 40, 50 propriedades, a dívida em relação à renda começa a ficar meio maluca, estão todas em seu nome pessoal, então é outro produto de empréstimo também.
Então eu diria, Samuel, vá lá de novo, aperte algumas mãos, bata em algumas portas, pegue alguns telefones e diga às pessoas o que você está tentando realizar. E pergunte a eles: “Ei, qual é o melhor produto de empréstimo para mim, dada a minha situação específica?” E deixe-os dizer qual é a melhor opção para você.
Ashley:
Então, vamos passar para a próxima pergunta de Juan Alvarez: “Alguma dica que vocês têm ao lidar com empreiteiros? É justo negociar com eles, dizer-lhes que você está recebendo orçamentos de outras pessoas, etc.?” Só vou começar a ler como se eu estivesse falando enviando mensagens de texto para o meu carro para enviar mensagens de texto e você tem que adicionar o ponto de interrogação e o ponto final, ponto de exclamação.
Tony:
Período. Sim, carinha sorridente.
Ashley:
Você sabe o que? Eu não fiz isso. Isso realmente adiciona um emoji? Vou ter que tentar isso.
Tony:
Na verdade não sei. Ainda não tentei isso. Eu presumo que sim. Estamos em 2023, pensei que essas coisas estivessem acontecendo.
Mas, lidando com empreiteiros, sempre digo que minha ideia de um bilhão de dólares é abrir uma empresa de empreiteira geral e ser apenas o cara que atende o telefone. E sinto que teria clientes alinhados na porta.
Então, empreiteiros, acerte ou erre, certo? Às vezes você encontrará alguns incríveis. Às vezes você encontrará aqueles que fogem no meio da noite com US$ 20,000 do seu dinheiro. Então é complicado, eu acho, tentar encontrar o caminho certo.
Mas Ash, você também fez muitas reabilitações, qual foi sua experiência? Talvez vamos cuidar dessa primeira, daquela primeira parte da pergunta dele, é justo negociar com ele?
Ashley:
Quando comecei a trabalhar para esse outro investidor, há muito tempo, e antes de ter propriedades próprias, ele me ajudava em muitas licitações de coisas. E eu diria, “Ok, essa pessoa disse que seria esse valor”, e ele diria, “Peça a ele um desconto de 5%”. E eu diria, “Ugh”. Eu me senti tão desconfortável. Eu odiei isso. Eu não gostei disso. Eu estava pensando por dentro: “Não vamos ser mesquinhos. Vamos, essas pessoas estão trabalhando. Qualquer que seja. É justo pagar-lhes isso e outras coisas.”
Cada vez que ele pedia desconto, ele conseguia um desconto. E, eventualmente, eu comecei a fazer isso sozinho e pensei: “Você ficaria muito orgulhoso de mim. Olha, consegui um desconto.
Então não acho injusto pedir desconto. O pior que podem dizer é: “Não”. E você diz: “Ok, pensei em perguntar”. E você sempre pode tentar negociar de alguma forma por que eles deveriam lhe dar esse desconto. Talvez você possa se oferecer para gritá-los nas redes sociais ou o que quer que seja. Mas não, não acho errado tentar negociar. E você, Tony?
Tony:
Não, de jeito nenhum. Certo. E eu sinto que é quase esperado um pouco de barganha. Mas acho que também, no ponto de vista de Ashley, você quer ter certeza de que está equilibrando essa linha e não apenas focando no custo. Porque às vezes o empreiteiro mais barato não é o melhor empreiteiro.
E se você recebeu três lances, um retorna em 80,000, um retorna em 75 e o outro retorna em 40, você pode querer ficar um pouco preocupado com os 40, porque eles talvez subestimem o que é o trabalho, talvez eles não tenham intenção de realmente terminar o trabalho. Então você quer pechinchar. Mas também compare para ver quem está próximo e quem está fora do alcance. E o inverso é verdadeiro, certo? Tipo, se você receber três lances e duas pessoas aos 40, um deles aos 80, bem, então não fale dos 80 e meio que negocie com essas pessoas na linha dos 40. Mas acho normal tentar negociar essas taxas antecipadamente.
Ashley:
E ao obter cotações, crie seu próprio escopo de trabalho. Isso é algo que tive que aprender da maneira mais difícil. Então você pode entregá-lo a cada pessoa que está licitando e comparando maçãs com maçãs, em vez de receber de volta uma estimativa que diz reparo do telhado, US$ 10,000, intradorso do telhado, destacamento, detalhes como este tipo de telhado…
Acho que foi no ano passado que fizemos quatro telhados neste complexo de apartamentos. E um deles era literalmente um telhado novo, 50,000 ou o que quer que fosse por edifício. E então, o outro foi super detalhado. E depois, outro era meio detalhado, mas também tinha a marca da cobertura. Então é como para os outros: “Você está usando um telhado super barato? Qual é a diferença?"
E, literalmente, consumia muito tempo ter que ir e voltar, mas se eu simplesmente tivesse dito: “Ok, sabemos que precisa ser arrancado. É um rasgo. Queremos colocar um escudo de gelo. Queremos uma telha com garantia de 40 anos, ou algo assim, colocada. E diga-nos a marca que vai usar, qual é a garantia e que vai fazer os tampões à volta da chaminé, coisas assim, tudo.” Se tivéssemos feito isso, teríamos economizado muito tempo. Poderíamos simplesmente ter escolhido uma oferta e aceitado.
Mas minha recomendação seria construir seu próprio escopo de trabalho e depois distribuí-lo aos empreiteiros para que realmente façam uma estimativa. E isso também evita que eles tenham que desenvolver seu próprio escopo de trabalho.
Tony:
Acabei de aprender algo novo sobre o oeste de Nova York: vocês têm escudos de gelo no telhado. Nunca ouvi isso antes.
Ashley:
Aqui está uma história realmente horrível: este prédio tinha um telhado de cem mil dólares. Bem ao lado dele, eu tinha um empreiteiro que estava construindo novas casas com pátio e um dia ele me ligou e disse: “Então, estou vigiando esses telhados e não há nenhuma proteção de gelo no telhado”. E eu pensei: “O que você quer dizer? Tem que haver, porque essa foi parte da razão pela qual arrancamos o telhado por causa de toda a barragem de gelo. E ele disse: “Sim, não há”.
Então liguei para o dono da empresa e ele disse: “Não, isso não estava no nosso… Não, isso não está incluído”. E eu pensei, tenho certeza que foi porque de jeito nenhum eu teria feito este telhado sem ele.” E ele olhou para trás e disse: “Ah, sim, tenho o e-mail aqui onde você queria o escudo de gelo”. E então eles tiveram que voltar e refazer aquela parte e colocar o escudo de gelo no chão.
Tony:
Você pode dizer, depois que um telhado é instalado, se a proteção de gelo está lá ou não ou se precisa estar lá antes que as telhas sejam colocadas e tudo mais?
Ashley:
Quer dizer, não posso. Talvez alguém que seja um carpinteiro experiente possa ou tenho certeza de que há alguma maneira de você saber.
Tony:
Mas você nunca saberia o que estou dizendo se essa pessoa não tivesse ligado [inaudível 00:33:34] -
Ashley:
Até que tivéssemos outro problema com o telhado e as pessoas começassem a arrancar as telhas, ver o que estava acontecendo ou o quê, então provavelmente teriam sido informados. Mas sim.
Tony:
Louco. Sim, acabei de aprender algo novo. Não sabia que os escudos de gelo existiam, não algo com que devêssemos nos preocupar aqui na Califórnia.
Portanto, seu escopo de trabalho é basicamente a lista de tudo que você deseja consertar, reparar, alterar, etc., dentro daquela propriedade. BiggerPockets tem um ótimo livro de J Scott. Na verdade, ele tem dois livros. Um deles é The Book on Flipping Houses, o outro, eu acho, The Book on Estimating Rehab Costs. Dois ótimos livros que ensinam como desenvolver seus escopos de trabalho.
Mas literalmente, se você apenas caminhar pela sua propriedade, comece pelo exterior, caminhe pela frente da casa por todo o perímetro da propriedade procurando tudo o que deseja mudar, abra a porta da frente e ande por cada sala anotando cada coisa que você deseja alterar, esse é o seu escopo de trabalho.
E é como, “Ei, substitua este receptáculo. Mude este rodapé. Piso novo. Arranque essas luzes antigas.” Literalmente, em termos super leigos, escreva cada pequena coisa que você deseja fazer e, em seguida, há seu escopo básico de trabalho que você pode fornecer aos empreiteiros para obter suas cotações de volta.
Então, acho que muitas pessoas pensam demais nesse escopo de trabalho, parece super intimidante de se pensar, mas se você apenas olhar para suas composições e disser: “Ei, eu realmente gosto desse piso. Gosto muito dessas cozinhas. Gosto muito desses banheiros. Realmente gosto dessas salas de estar. Realmente gosto de como isso parece. Em seguida, basta apontar todas as coisas que precisam ser alteradas entre sua propriedade e a propriedade que você deseja que ela tenha, e aí está o seu escopo de trabalho. E então, coloque-os para sair e definir o preço.
Ashley:
Ontem tivemos o bootcamp Real Estate Rookie, tivemos Tarl Yarber e ele estava falando sobre entrar e tirar fotos. Então ele tem alguém em sua equipe que vai a todas as propriedades que eles visitam. Antes mesmo de fazerem uma oferta, ele manda alguém e tira fotos. E é assim que eles constroem seu escopo de trabalho a partir das fotos.
E na verdade começamos a fazer isso também porque você pode se concentrar muito mais sentado em sua mesa olhando a foto do que precisa ser consertado, do que parado ali com sua prancheta, provavelmente desta vez você está em Buffalo congelando porque ninguém tem aquecimento se o lugar está vago, tentando escrever tipo: “Ok, tem isso, aquilo”.
Mas havia 180 fotos de dois quartos, um banheiro, uma casa móvel, tudo bem, tão pequena, talvez mil metros quadrados ou menos. Umas 180 fotos do exterior, do interior. E foi como se ele tivesse escaneado as fotos e fosse quase como uma apresentação de slides de todas as fotos. Você podia ver o layout da casa e o movimento do fluxo porque era só clicar, clicar, clicar, clicar enquanto você caminhava. Você pode ampliar a foto para ver.
E era assim que ele construía seu escopo de trabalho, ele sentava e olhava para cada foto e dizia: “Ok, essa grade aqui precisa ser substituída”, e apenas acrescentava isso e examinava cada coisa e continuava. E, eventualmente, ele terceirizou isso, e outra pessoa de sua equipe faz isso agora, mas ele disse que é um método realmente ótimo que funcionou para ele.
Mas também dá a você a chance de pesquisar coisas no Google e perguntar: “Isso é normal? É assim que deveria ser?" E você pode adicionar praticamente qualquer foto ao Google agora e fazer uma pesquisa apenas na foto e dizer: “Alguém me diga isso”. Ou você pode tirar a foto e publicá-la nos fóruns do BiggerPockets e dizer: “O telhado deveria ser assim?” E você receberá um milhão de respostas e feedback de pessoas e elas provavelmente transformarão essa imagem em um meme de: “Aqui está um proprietário de favela tentando consertar seu telhado sozinho”.
Tony:
Eu adoro o método fotográfico e aprendi isso com Tarl e Serena também. Serena Norris esteve em um de nossos episódios recentes. Tenho certeza que vocês podem pesquisar, apenas [inaudível 00:37:22]-
Ashley:
E Nate Robbins também, é ele quem tira as fotos.
Tony:
Assim como Nate Robbins.
Ashley:
Sim.
Tony:
Sempre que fazemos uma reabilitação agora, tento tirar o máximo de fotos possível daquele lugar. E descobri que voltar para casa e fazer o trabalho de escopo em casa é mais fácil. Quando estou na propriedade, tiro fotos de cada cômodo junto com as medidas e geralmente faço no nosso iPad. E descobri que essa é a maneira mais fácil de se movimentar pela propriedade. E então também farei um vídeo passo a passo do exterior e do interior, para ter todas as fotos e vídeos e poder voltar sempre que quiser para tentar juntar tudo.
Ashley:
Eu só ia dizer que Nate foi o episódio 326 e Serena foi o episódio 330.
Tony:
Estrondo. Ashley se aproximando de nossos produtores, cochilando no trabalho. Mas a última ou a primeira parte desta pergunta são apenas algumas dicas gerais que você tem para lidar com os empreiteiros? A primeira coisa que eu diria é que faça isso por escrito, especialmente se esta for a primeira vez que você trabalha com o empreiteiro. Obtenha seu escopo de trabalho por escrito, faça com que eles concordem com tudo o que você tem nesse escopo de trabalho. E certifique-se de que não apenas o trabalho que você deseja que seja realizado esteja claro, mas também o cronograma de quando eles devem concluí-lo e qual é o cronograma de pagamento.
Normalmente, queremos atrasar o último pagamento, então queremos reter talvez 20% até que a última coisa seja feita, dessa forma há algum incentivo para eles realizarem o trabalho rapidamente e você não quer dar esse pagamento final até que cada coisa que você identificou como errada tenha sido corrigida, porque assim que eles receberem o último pagamento, será mais difícil obtê-los. Essas são minhas recomendações ao lidar com empreiteiros. Ash, você tem algo que gostaria de acrescentar a isso?
Ashley:
Passe com sua fita azul e marque tudo o que precisa ser consertado. E às vezes é benéfico levar um segundo par de olhos com você. Pegue um amigo que talvez nunca tenha estado na propriedade e diga: “Ok, dê uma volta, o que não parece normal aqui?” E basta enviá-los através de sua propriedade. E talvez algumas coisas você pense, “Oh, bem, tivemos que fazer assim”, ou algo assim, mas isso só dá aquele segundo set porque você já está, bem, pelo menos eu descobri que isso comigo mesmo às vezes é quando estou passando por isso, penso: “Oh meu Deus, parece tão bom porque já está 100 vezes melhor do que era antes”, e não estou olhando para os detalhes reais das coisas. Depois, há outros momentos em que estou tão focado nos detalhes que tenho que criticar as coisas. Então, definitivamente, passar pela fita azul antes que o empreiteiro termine completamente o trabalho.
Tony:
Eu estava tentando encontrar, porque sinto que era Tarl ou Serena, um de nossos amigos mencionou que na verdade há um aplicativo que eles também usaram que era basicamente como uma fita azul virtual onde eles podiam fazer anotações.
Ashley:
É James Dennard.
Tony:
James disse isso, hein?
Ashley:
Sim, é uma lista de pendências, acho que é.
Tony:
Ok, aí está.
Ashley:
Sim.
Tony:
Sim. Sim. Portanto, há tantas maneiras diferentes de marcar, porque sempre haverá algo quando você fizer o passo a passo final. Sarah e eu, porque temos um relacionamento muito bom com nosso cara, apenas mandamos uma mensagem para ele ou tudo, [inaudível 00:40:16] sobre acabar com isso, mas ter aquele sistema para realmente discar no app, acho que funciona muito bem também.
Ashley:
Sim, acho que é um ótimo ponto, devo esclarecer, é muito fácil não lembrar onde você colocou a fita azul, então o construtor simplesmente puxa e diz: “Oh, não há fita azul”.
Tony:
“Sem fita azul.”
Ashley:
“Consertamos tudo. Aqui está o seu cheque. Então, sim, com o aplicativo do James, você tira uma foto da imperfeição e depois escreve uma pequena nota e a descrição e então você pode imprimir tudo e ele literalmente pregará na casa ou prenderá com fita adesiva ou algo assim e o a lista inteira estará ali e ele ainda terá aquela cópia em seu telefone também.
Tony:
Sim.
Ashley:
Muito obrigado a vocês por se juntarem a nós na resposta de novato desta semana. Sou Ashley aqui com meu co-apresentador, Tony J Robinson. E você pode nos encontrar no Instagram. Abaixo na descrição você encontra nossas redes sociais. E não se esqueça de entrar no grupo Real Estate Rookie no Facebook e clicar no botão curtir no YouTube se estiver assistindo nossos vídeos. Meu filho, meu filho de 6 anos, começou a editar vídeos e agora está postando e tem seu próprio canal no YouTube. E tenho que dizer, todos os dias, quando volto da escola para casa: “Quantos assinantes eu tenho?” Então eu tenho que encontrar um jeito. Estou muito feliz que ele esteja adquirindo uma habilidade com certeza, mas não tenho certeza sobre a obsessão dos assinantes.
Tony:
Sim, o Sr. Fera está mudando a próxima geração, hein?
Ashley:
Sim. Sim. Obrigado pessoal, e nos vemos na próxima vez. (cantoria).
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Neste episódio cobrimos:
- As melhores maneiras de lançar financiamento de vendedor (e aceite sua oferta!)
- Armadilhas a evitar ao assumir mais responsabilidades dívida imobiliária
- Dimensionando seu negócio imobiliário mais rápido com UNIQUE produtos de empréstimo
- Como negociar preços com empreiteiros para o seu renovações domiciliares
- Por que você DEVE Construa o seu próprio escopo de trabalho ao obter propostas de empreiteiros
- E So Muito mais!
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