Tendências surpreendentes de migração mostram que os migrantes estão indo para esses mercados

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O trabalho remoto, o rápido aumento dos aluguéis em algumas cidades e o desejo por mais comodidades são fatores que levam os americanos a se mudarem – mas as áreas que atraem mais novos locatários estão mudando, de acordo com o novo Relatório de migração do Rent.com para o primeiro trimestre de 2023. 

Em janeiro, nós relatado que os locatários estavam demonstrando interesse nas regiões Sul e Centro-Oeste devido às moradias relativamente acessíveis disponíveis em muitas cidades dessas regiões quando comparadas às regiões Oeste e Nordeste. Mas à medida que mais pessoas migraram para estas regiões para escapar às zonas de preços mais elevados, as rendas subiram. 

Por exemplo, enquanto Miami ainda é mais barato que Nova York, o aumento dos custos de habitação na Flórida devido ao influxo de novos residentes está fazendo com que o Sunshine State experimente o maior taxa de inflação na nação. Como resultado, alguns residentes podem ser expulsos do estado, mesmo com a mudança de mais pessoas de Nova Iorque e da Califórnia. 

Uma tendência semelhante pode estar a acontecer na Geórgia e no Texas, de acordo com os dados de migração dessas áreas. Parece agora que mais residentes estão a sair, em vez de entrar, no Sul. 

O relatório de migração do primeiro trimestre de 1 da Rent.com é baseado em dados de janeiro, fevereiro e março. Os pesquisadores mediram leads de entrada e saída com base no interesse do usuário nas propriedades e combinaram os números para obter um delta de leads para cada área geográfica. Um lead delta negativo mostra que mais pessoas estão interessadas em deixar a área do que em mudar para a área. 

O lead delta para o Sul diminuiu para -2.07% no primeiro trimestre, o único lead delta regional negativo observado. Mas embora a região Sul esteja perdendo popularidade como um todo, muitas pessoas ainda procuram se mudar para cidades como Knoxville, Tennessee, e Augusta, Geórgia. Notavelmente, nenhuma das áreas metropolitanas com os maiores deltas de entrada estava no Ocidente, embora o interesse na região tenha aumentado em comparação com trimestres anteriores. 

É importante observar que as pessoas se mudam por uma infinidade de razões e que essas tendências mudam de um trimestre para o outro. Mas algumas cidades, como Madison, Wisconsin, reapareceram na lista da migração de entrada, enquanto outras, como Chicago, continuam a ter uma classificação elevada na migração de saída. 

Embora você não deva tomar decisões de investimento imobiliário com base apenas nesses dados, pode ser útil ver onde a demanda por aluguel é mais alta enquanto você pesquisa novos mercados. Vamos mergulhar nos dados do delta de chumbo do estado e da área metropolitana. 

Quais áreas as pessoas estão saindo?

Migração de saída por estado

Estado	Delta principal
Maine	-57.65%
Vermont	-53.58%
West Virginia	-36.57%
Illinois	-29.68%
Montana	-26.19%

As pessoas que saíam do Maine estavam interessadas em estados como Nova Jersey, Pensilvânia, Flórida, Geórgia e Ohio, e os locatários que saíam de Vermont tinham interesses semelhantes, com a adição de Nova York. Os locatários da Virgínia Ocidental queriam ficar por perto em estados adjacentes, enquanto os residentes de Illinois planejavam ficar no Centro-Oeste. 

Montana, um novo estado na lista de migração externa, viu os aluguéis aumentam rapidamente nos últimos três anos. Os residentes do estado estavam mais interessados ​​em se mudar para o Arizona, seguidos por outros lugares em Montana, Colorado, Utah, Novo México e Texas. 

Migração de saída por metrô

Metro	Delta principal
St. Louis, Missouri	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Chicago	-26.39%
Denver	-25.55%
Charlotte, Carolina do Norte	-24.04%

As pessoas que consideraram deixar St. Louis estavam interessadas em se mudar para outras partes do Missouri ou deixar o estado e ir para Minneapolis-St. Paul, Indianápolis e Dallas-Ft. Valor. Os locatários de Atlanta preferiram ficar na Geórgia ou em outros estados do sul. 

Os inquilinos de Chicago procuravam apartamentos em outras cidades do Meio-Oeste, como Milwaukee e Minneapolis-St. Paul ou cidades do sul, como Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; e Memphis, Tennessee. Os locatários de Denver queriam ir para outras áreas metropolitanas do oeste, como Salt Lake City e Colorado Springs-Pueblo, ou cidades do meio-oeste, como Detroit e Kansas City. E os residentes de Charlotte esperavam permanecer nas Carolinas. 

Para onde as pessoas estão indo?

Migração de entrada por estado

Estado	Delta principal
New Jersey	38.51%
Delaware	34.82%
Dakota do Norte	32.67%
Louisiana	25.48%
Rhode Island	24.30%

Nova Jersey é um ponto importante para mudanças, atraindo residentes de Nova York e Pensilvânia, bem como de estados do sul, como a cada vez mais cara Flórida e Geórgia. O interesse em Delaware originou-se de estados próximos e do meio-oeste, incluindo Virgínia, Maryland, Ohio e Pensilvânia. E as lideranças da Dakota do Norte vieram de lugares distantes como Illinois, Texas, Nova York e Califórnia. Louisiana e Rhode Island atraíram o interesse de outros estados em suas respectivas regiões. 

Migração de entrada por metrô

Metro	Delta principal
Augusta, Georgia	38.46%
Harrisburg-Lancaster-Líbano-York, Pensilvânia	37.63%
Madison, Wisconsin	37.54%
Waco-Templo-Bryan, Texas	31.88%
Knoxville, Tennessee	29.98%

A maior parte do desejo de se mudar para Augusta veio de Atlanta. Comparada a Atlanta, Augusta é 27.6% mais barato e menos denso, com mais espaço para se espalhar e ainda muitas comodidades para desfrutar. A comunidade Harrison-Lancaster-Líbano-York atraiu mais interesse de locatários em áreas urbanas movimentadas, como Filadélfia; Washington DC; Baltimore; e Nova York. 

Madison, Wisconsin, que ficou em 11º lugar no US News and World Report ranking dos Melhores lugares para se viver, atraiu residentes de Chicago, Charlotte, Denver e Atlanta. Waco-Temple-Bryan trouxe principalmente inquilinos de sua própria região, enquanto Knoxville viu leads de outras comunidades do sul e de Chicago. 

O que os dados significam

Como o relatório de migração da Rent.com mostra interesse na realocação entre os locatários antes de se mudarem, está muito à frente dos dados populacionais do Censo na captura de tendências de migração. No entanto, tem suas limitações - por exemplo, uma pista sobre um apartamento em Augusta de um locatário atual em Atlanta não é o mesmo que uma mudança de Atlanta para Augusta. Ainda assim, quando os leads de saída excedem os leads de entrada para uma cidade, pode ser um indicador precoce da diminuição da procura de habitação na área. 

Os aluguéis tendem a subir em cidades que são desejáveis, mas baratas, à medida que mais pessoas se mudam para lá, e os valores das casas também aumentam quando novos residentes chegam a uma área. Os investidores podem tentar antecipar-se à mudança, comprando em áreas de preços baixos que poderão ver transbordamento de áreas metropolitanas vizinhas à medida que a população aumenta. As tendências de migração tendem a mostrar que as pessoas se mudam para áreas próximas desejáveis ​​que ainda oferecem comodidades, embora as deslocações entre países não sejam incomuns em algumas cidades populares. 

Augusta, Geórgia, e Madison, Wisconsin, são excelentes exemplos. Ambos estão listados entre os 100 melhores Melhores lugares para morar by US News and World Report pela sua elevada qualidade de vida e baixo custo de vida. São locais de realocação lógicos para pessoas em cidades maiores como Atlanta e Chicago, e Madison está até atraindo moradores de lugares distantes. Além disso, ambas as cidades têm valores residenciais medianos abaixo da mediana nacional. 

Tenha em mente que o lead delta é apenas um dado a ser considerado ao avaliar um mercado. Você também precisará avaliar a relação aluguel/preço e o relação renda/renda—é fundamental encontrar áreas que possam gerar fluxo de caixa positivo, onde os aluguéis ainda tenham espaço para aumentar com base na renda mediana da área. Além disso, você desejará encontrar uma área com um mercado de trabalho robusto, onde o desemprego seja baixo, os valores das propriedades tenham historicamente uma tendência de alta e as despesas e impostos sobre propriedades sejam administráveis, dada a renda esperada de aluguel. 

Concluindo!

Em comparação com relatórios de migração anteriores, o interesse no Nordeste e no Oeste está a crescer, enquanto o interesse no Sul e no Centro-Oeste está a diminuir ligeiramente. Mas várias áreas metropolitanas do Sul e do Centro-Oeste ainda estão atraindo o interesse dos locatários. E a tendência de as pessoas abandonarem áreas caras continua. 

Os dados são apenas um instantâneo da procura inicial com base em oportunidades de apartamentos, mas a análise das tendências de migração pode ajudar os investidores a estimar a próxima cidade quente para os arrendatários. Apenas certifique-se de considerar outros dados disponíveis antes de investir em um novo mercado.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.