Investindo no mercado imobiliário de Indianápolis – preços e tendências em 2023

Neste artigo

No coração da América, Indianápolis, Indiana, é há muito tempo uma joia para investidores imobiliários que buscam estabilidade e crescimento. Situado no cruzamento do Centro-Oeste, o mercado imobiliário de Indianápolis oferece uma combinação única de acessibilidade, resiliência económica e um crescente renascimento urbano. Com um mercado de trabalho sólido, uma população crescente agora de 2.1 milhões de pessoas e uma gama diversificada de bairros, esta cidade vibrante emergiu como um destino privilegiado para investidores imobiliários que procuram capitalizar o potencial de crescimento robusto a longo prazo. 

Neste artigo, iremos nos aprofundar nos principais fatores que impulsionam o mercado imobiliário de Indianápolis e por que ele pode continuar a ser um ótimo lugar para investir.

População e Mercado de Trabalho

A MSA de Indianápolis, abrangendo Indianápolis, Carmel e Anderson, tem visto um crescimento populacional notável, atualmente em aproximadamente 2.1 milhões de residentes, acima dos 1.5 milhões em 2000. Esta trajetória ascendente na população tem sido uma tendência consistente ao longo dos últimos anos, tornando é uma perspectiva atraente para investidores imobiliários. 

Uma população crescente significa um aumento da procura de habitação, tanto para arrendamento como para propriedade, o que, naturalmente, pode traduzir-se em valores de propriedade e rendimentos de arrendamento mais elevados para os investidores. 

O forte mercado de trabalho de Indianápolis desempenha um papel fundamental na atração de residentes. A cidade abriga uma ampla gama de indústrias, incluindo finanças, saúde, tecnologia e manufatura, com grandes empresas como Angi, Eli Lilly e Cummins tendo uma presença importante lá. No gráfico abaixo, você verá que Indianápolis superou consistentemente a taxa de desemprego nacional na última década e teve uma recuperação muito mais rápida após a pandemia.

No geral, esta é uma ótima notícia para qualquer investidor que queira entrar no mercado em busca de crescimento a longo prazo.

Preços e estoque de casas em Indianápolis

De 2019 a 2023, o cenário imobiliário em Indianápolis testemunhou uma transformação significativa, com os preços dos imóveis subindo de US$ 115,000 para US$ 237,000. Este aumento notável equivale a um aumento surpreendente de 106% em apenas quatro anos. Para os investidores imobiliários que estão de olho no mercado de Indianápolis, estes dados apresentam oportunidades e riscos. 

Do lado das oportunidades, a valorização do preço demonstra o potencial da cidade para um ROI sólido. O próspero mercado de trabalho, o crescimento da população e a estabilidade económica em Indianápolis contribuíram para este crescimento notável. Além disso, você pode obter um melhor retorno financeiro em Indy, já que as casas são maiores e mais baratas do que em outros mercados, o que é um grande atrativo para trabalhadores remotos que procuram mais espaço. 

No entanto, é crucial que os investidores permaneçam vigilantes, uma vez que os rápidos aumentos de preços também podem introduzir riscos de sobrevalorização e correções de mercado. Indianápolis perdeu parte de seu valor durante a correção de 2022 que assolou o país, mas se recuperou tão bem quanto qualquer outro mercado. Resumindo, com uma apreciação rápida, tome cuidado para que o chão não caia.

O gráfico acima mostra a oferta. Isso não parece diferente da maioria dos outros mercados. Estamos em um ambiente de baixa oferta em todos os lugares.

Preços de aluguel em Indianápolis

O mercado de aluguel em Indianápolis tem mostrado uma tendência ascendente consistente, com os preços dos aluguéis aumentando de US$ 950 em 2019 para US$ 1,339 em 2023. 

Isto representa um crescimento substancial de 41% nos últimos quatro anos. Para investidores imobiliários que analisam o mercado de Indianápolis, esses dados de aluguel oferecem informações valiosas. Em primeiro lugar, sublinha a crescente atractividade da cidade para os arrendatários, o que se alinha com o crescimento da população e um bom mercado de trabalho. À medida que mais pessoas são atraídas para a área, a procura de propriedades para arrendamento permanece forte, proporcionando aos investidores um fluxo de rendimento constante e o potencial para retornos saudáveis.

Por outro lado, os preços dos aluguéis ainda são baixos em comparação com muitos dos principais mercados dos EUA. Isso torna o fluxo de caixa muito mais difícil de obter, à medida que as taxas de juros aumentaram, mas essa é a história dos tempos.

Perspectivas de fluxo de caixa em Indianápolis

O fluxo de caixa em Indianápolis costumava ser possível, mas com taxas de juros mais altas e valorização explosiva, ficou difícil. Dito isso, em alguns lugares, você poderá fazer algo acontecer com o negócio certo.

No mapa acima, você verá o relação aluguel-preço (RTP) de cada CEP, o que é uma indicação da viabilidade do fluxo de caixa. Geralmente, você deseja encontrar um índice RTP próximo a 1% ao procurar fluxo de caixa. Em Indy, a maioria das melhores opções de fluxo de caixa fica ao sul e ao leste do centro da cidade. Os principais CEPs em Indianápolis para RTP são:

1. 46218 – Nordeste Unido (0.76%)
2. 46222 – Lado Oeste (0.74%)
3. 46241 – Condado de Marion (0.73%) 

Basta ter em mente que, com taxas de juros mais altas, você pode achar difícil obter fluxo de caixa, mesmo em um mercado que lhe foi favorável no passado recente.

Estratégias Vencedoras

Peter Stewart, um corretor de imóveis favorável ao investidor na área de Indianápolis, diz que gosta de “propriedades residenciais multifamiliares para fluxo de caixa para aluguéis de longo prazo; vira; e casas unifamiliares próximas ao centro da cidade para estratégias de aluguel de curto e médio prazo.”

Se você estiver interessado em aprender mais sobre como investir na Indy, faça parceria com um corretor de imóveis local favorável ao investidor, como Peter Stewart, que pode orientá-lo sobre quais estratégias, táticas e bairros focar.

Aqui está como entre em contato com Stewart no Agent Finder:

• Pesquise “Indianápolis, Indiana” 
• Insira seus critérios de investimento
• Selecione Peter Stewart ou outros agentes que você deseja contatar

Desde 2009, Peter tem ajudado pessoas a investir em imóveis e também é um ávido investidor imobiliário desde 2011, possuindo várias propriedades em todo o país.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.