Tem um imóvel alugado? E se você pudesse use-o para comprar ainda mais aluguéis, construa seu portfólio imobiliário e tenha um fluxo constante de renda passiva fluindo para sua conta bancária? No dia de hoje Vendo Greene, um espectador está perguntando exatamente como fazer isso e, embora sua estratégia possa funcionar, pode não ser a melhor jogada com taxas de hipoteca tão alto e o fluxo de negócios tão baixo. Então, o que David faria em vez disso?
É domingo, então estamos respondendo às perguntas dos ouvintes diretamente de novatos, investidores veteranos e daqueles que desejam aposentar cedo. Neste episódio, David abre buracos no “refinanciamento de saque para comprar um novo imóvel" estratégia. Também ouvimos dois tarde para começar que querem dar um salto na aposentadoria, um administrador de propriedade esgotado em busca de a melhor maneira de escalar, um investidor com forte participação em ações que está debatendo comprar um aluguel ou emprestar seu dinheiroe um revisor que foi enganado pelo “gurus” imobiliários.
Quer fazer uma pergunta ao David? Se for assim, envie sua pergunta aqui para que David possa responder no próximo episódio de Seeing Greene. Pule no Fóruns do BiggerPockets e pedir a outros investidores sua opinião, ou siga Davi no Instagram para ver quando ele vai ao vivo para que você possa participar de uma sessão de perguntas e respostas ao vivo e ter sua pergunta respondida na hora!
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David:
Este é o Podcast BiggerPockets, show 825.
David:
Acho que todos nós precisamos nos livrar desse vírus que entrou em nossas mentes de que o dinheiro deveria ser passivo, que deveríamos apenas existir e trabalhamos duro no passado e agora o dinheiro simplesmente flui para nós e simplesmente vem. Não é assim que funciona. Você não fica realmente em forma e nunca mais treina e fica em forma para sempre. Você está sempre malhando. No entanto, o trabalho necessário para entrar em forma é muito mais difícil do que o trabalho necessário para permanecer em forma. E os negócios são da mesma maneira. Você trabalhará muito para entrar em boa forma comercial e então é só mantê-lo e não é tão difícil.
David:
O que está acontecendo com todos? É David Greene. Seu apresentador do podcast imobiliário BiggerPockets. O maior, o melhor e o pior podcast imobiliário do mundo. Todas as semanas, trazer para você histórias de conteúdo atualizadas de outros investidores ou episódios como o de hoje, que se você consegue perceber porque está assistindo no YouTube no sinal verde atrás de mim é um Seeing Greene. Ou se você acabou de ler o título do programa de hoje, parabéns por ser inteligente.
David:
Nestes episódios, se você nunca ouviu um, respondemos perguntas diretamente de vocês, nossos ouvintes, e eu as respondo, dando a perspectiva de Greene sobre o que acho que as pessoas deveriam fazer, o que deveria ser considerado ou quais opções elas poderiam ter. ter. Minha sincera esperança é que meus quase 15 anos de experiência em investimentos imobiliários possam beneficiá-lo, seguindo atrás de mim na mesma jornada.
David:
O episódio de hoje é incrível, cheio de energia e muito divertido. Perguntamos se alguém pode usar um adiantamento vindo de outra propriedade e se isso é uma ideia inteligente. Conselhos para quem está começando tarde e para quem está doente e deseja diversificar seu W-2. Quando faz sentido escalar uma empresa de administração de propriedades? Para quem isso é bom e o que se deve esperar e se investir em ER ou emprestar de forma privada?
David:
Tudo isso e muito mais no programa de hoje. E lembre-se, se você quiser fazer uma pergunta sobre Seeing Greene, eu adoraria ver. Acesse bigpockets.com/david e você poderá enviar sua pergunta lá e esperamos que ela seja respondida em um desses programas. E por último, reserve um minuto para curtir, compartilhar e se inscrever neste canal, se você achou valor no programa de hoje, se foi divertido, se eu te fiz sorrir, é só mandar isso para alguém que você ama, porque eu quero faça-os sorrir também.
David:
E uma das nossas perguntas hoje fez referência à minha voz do Batman. Incrível. Fico feliz em saber que ainda há pessoas que adoram, o que nos leva à dica rápida de hoje. Batman aqui diz: “Vá encomendar o novo livro de David, Pilares da Riqueza: Como Ganhar, Economizar e Investir Seu Dinheiro para Alcançar a Liberdade Financeira”. Está disponível em bigpockets.com/pillars.
David:
E o mais importante, este livro é um plano direto e prático para se tornar um milionário que qualquer um, e sim, quero dizer, qualquer um pode seguir. É o ingrediente secreto que a maioria das pessoas não sabe. Isso inclui uma abordagem de três pilares para construir riqueza, ser bom em poupar dinheiro e, sim, isso é uma habilidade. Ser bom em ganhar dinheiro é uma habilidade ainda melhor e depois investir a diferença. Se você está cansado de fracassar e deseja liberdade financeira, sugiro fortemente que se junte ao movimento que tantas outras pessoas já possuem. Acesse bigpockets.com/pillars e pré-encomende o livro.
David:
E quase esqueci de mencionar que existem alguns bônus de pré-encomenda que você pode obter se comprar isso agora. Isso mesmo. Se você adquirir o livro agora, receberá minha receita de bolo para construção de riqueza, uma apostila para começar e na direção certa, acesso a uma chamada de coaching e um de vocês sortudos especialistas em pré-encomenda receberá um privado ligue comigo, o que me dará a capacidade de analisar sua situação financeira pessoal e dar-lhe conselhos personalizados sobre onde acho que você deve começar, onde estão suas habilidades e que caminho você deve seguir.
David:
Adoro ajudar outras pessoas a terem sucesso na vida e, como o dinheiro é uma parte muito importante da vida, é uma das grandes coisas sobre as quais temos que conversar. No programa de hoje, posso compartilhar alguns desses insights, mas se você quiser que meu conselho seja direcionado diretamente a você, faça a pré-encomenda do Pillars e tenha a chance de uma chamada de coaching particular com você.
David:
Tudo bem, vamos ao show de hoje. Nossa primeira pergunta vem de Chris Connell.
Chris:
Olá, Davi. Meu nome é Chris Connell. Tenho investido em Winston-Salem, Carolina do Norte, nos últimos três anos. Obrigado, e Rob e o resto do seu time. Vocês fizeram um trabalho incrível.
Chris:
Tudo bem, aqui está minha situação atual. Tenho três MTRs, um está quitado, dois fluxos de caixa de cerca de 1300 por mês com hipotecas, e minha esposa e eu gostaríamos de aumentar a coleção. Devo acrescentar que sou um ator e o fluxo de caixa vai e vem. Prefiro não investir 20% em um empréstimo convencional, então temos a ideia, talvez ela pudesse sacar 50% do dinheiro de uma conta que ela tem e eu poderia colocar 50% de uma refi de saque que valeu a pena propriedade, compraríamos nossa próxima propriedade em dinheiro.
Chris:
isso é uma boa ideia? Isso faz sentido? É absolutamente insano? Tenho certeza de que você tem ótimas ideias sobre isso. Eu amo sua contribuição e direção. Muito obrigado pessoal.
David:
Obrigado Cris pela pergunta. Tudo bem, então aqui está algo que você me fez pensar quando disse isso. Você estava pensando em fazer um refinanciamento de saque em uma propriedade quitada para comprar sua próxima propriedade com metade do dinheiro de seu refinanciamento de saque e metade dele vindo de sua esposa. Acredito que você estava dizendo, se entendi direito.
David:
Parece que você está pensando que se pagar em dinheiro pela nova propriedade, não terá um empréstimo e terá mais fluxo de caixa. O problema é que você ainda conseguiu um empréstimo, acabou de conseguir um empréstimo para um imóvel que já possuía, não para o novo. Pode estar enganando sua mente pensando que você está obtendo fluxo de caixa, na verdade não está conseguindo, porque mesmo que o novo imóvel flua mais sem nota, o anterior terá menos fluxo de caixa, certo?
David:
Então você está roubando Peter para pagar Paul aqui e não está considerando isso? Porque você perderá fluxo de caixa em uma propriedade que já possui. Outra coisa é que um refinanciamento de saque geralmente terá uma taxa de juros mais alta do que um refinanciamento de taxa e prazo, e estou me perguntando se você poderia obter uma taxa melhor em uma nova compra do que obteria em um refinanciamento de saque.
David:
Ficaremos felizes em analisar isso para você. Se você quiser me enviar um DM, eu conectarei você, mas quem quer que você esteja usando isso é algo que você deve pensar: “Vou conseguir uma taxa melhor em um refi de saque ou em uma compra ?” Porque se você conseguir uma taxa melhor em uma compra, não acho que deva fazer um refinanciamento de saque. Você deveria comprar o próximo imóvel e conseguir um empréstimo.
David:
Agora, isso levanta a questão: “Bem, como você consegue o dinheiro para isso?” Talvez seja por isso que você está pensando em fazer o refinanciamento do saque em primeiro lugar. Eu só estou... No mercado de hoje, ok, esta não é uma regra rígida. De modo geral, não sou um grande fã de endividar propriedades existentes para comprar novas propriedades. Eu não sou contra isso. Poderia funcionar, especialmente se você estiver no jogo de aluguel de médio prazo, jogo de aluguel de curto prazo, onde normalmente você pode obter mais receita, às vezes você pode fazer isso funcionar.
David:
O que eu não gosto nisso é que já é difícil encontrar fluxo de caixa nas propriedades como estão, agora você está contraindo dívidas extras e tentando encontrar um fluxo de caixa nas propriedades tem ainda mais fluxo de caixa. Torna-se cada vez mais difícil de fazer. A estratégia que vejo funcionando no mercado atual é adotar uma abordagem de gratificação atrasada.
David:
Você está comprando imóveis em boas localizações, esperando que ganhe dinheiro mais tarde. Mas você está querendo ganhar dinheiro agora. Você está procurando compensar a renda que vem da atuação. Só quero ter certeza de que você está tomando decisões inteligentes na compra de imóveis e não está comprando coisas que não sejam inteligentes porque sente que precisa de fluxo de caixa. Já disse isso, vou repetir, o mercado imobiliário não é realmente uma ótima maneira de gerar renda extra. Isso faz isso. Pode funcionar para isso. Não é o que se pretende fazer.
David:
Um Lamborghini pode rebocar um barco se você o colocar na posição vertical. Pode fazê-lo, mas não se destina a fazê-lo, e haverá um impacto negativo no desempenho desse veículo se o fizer por muito tempo. O fluxo de caixa deve vir de imóveis comerciais, o que é muito arriscado neste momento, porque não sabemos para onde vão as taxas. E do trabalho, de começar um negócio, de ter um emprego. Minha filosofia, o que estou dizendo às pessoas é que se você precisa de fluxo de caixa, precisa começar um negócio ou precisa de outro emprego ou precisa aprender uma habilidade além de sua atuação.
David:
E se você quiser construir riqueza a longo prazo, você precisa comprar um imóvel. Acho que as coisas funcionam melhor assim. Acho que o setor imobiliário tem inerentemente uma arquitetura que beneficia a propriedade no longo prazo. A parte principal dos seus pagamentos aumenta com cada pagamento ao longo do tempo, tornando benéfica a propriedade a longo prazo. A inflação faz com que os dólares valham menos, o que faz com que os valores subam, tornando benéfica a propriedade a longo prazo.
David:
Os aluguéis tendem a subir, enquanto as despesas com hipotecas permanecem praticamente as mesmas, o que torna benéfica a propriedade de longo prazo. É um ótimo plano de aposentadoria. Não é ótimo agora, planeje. E é por isso que geralmente digo às pessoas o oposto de todos os outros influenciadores que dizem: “Faça meu curso, largue o emprego e viva do fluxo de caixa”. Não vejo ninguém fazendo isso acontecer e vejo muita dor de cabeça vindo das pessoas que tentaram forçar isso.
David:
Então, vou resumir dizendo que gosto do que você está pensando. Se você quiser comprar mais imóveis para ganhos futuros, para sua futura aposentadoria, para gratificação atrasada, vá em frente com o que está fazendo. Se você deseja apenas compensar os altos e baixos do negócio de atuação, essa seria uma estratégia ruim a ser usada. Não creio que comprar um imóvel pelo fluxo de caixa que ele gera no primeiro ano seja uma aposta super simples. Neste momento você também está se expondo ao risco, da mesma forma que gera receita, o setor imobiliário pode perder receita.
David:
Os profissionais viajantes podem parar de ir, seu mercado pode ficar saturado, pode haver muitas outras pessoas fazendo a mesma coisa, e agora você está perdendo dinheiro todo mês, o que amplia seu problema de renda inconsistente. Isso é ainda pior. Portanto, prefiro que você adote uma abordagem diferente para ganhar dinheiro no mercado imobiliário.
David:
Se você adora, conseguir um emprego dentro do ramo imobiliário ou algum outro tipo de oportunidade de negócio para complementar sua atuação que não seja imobiliária, mas continua comprando o imóvel, só não compre porque você precisa complementar sua renda hoje . Além disso, cabelo matador, mano.
David:
Tudo bem, vamos conferir um clipe de Greg Miller em Rochester, Nova York.
Greg:
Tenho sido um ouvinte ávido desde a época de Josh e Brandon, mas tenho uma situação única. Tenho um emprego W-2 e possuo três casas. Eu moro em uma dessas casas. Alugo os outros dois como aluguéis de curto prazo.
Greg:
Um desses dois é um duplex, então dá um total de três aluguéis de curto prazo e no ano passado arrecadei cerca de US$ 150,000. Tenho 53 anos, mas há alguns anos fui diagnosticado com esclerose múltipla e no ano passado me disseram que tive um derrame.
Greg:
Embora eu goste do meu trabalho W-2, estou em uma situação em que quero deixá-lo para trás para ter tempo para aproveitar minha vida. Por causa das minhas condições de saúde, obviamente quero fazer isso mais cedo ou mais tarde. E no início deste ano, herdei cerca de US$ 900,000.
Greg:
Gostaria de seu conselho sobre como posso usar esses fundos no mercado atual para gerar fluxo de caixa imediato e também para fornecer um pecúlio para minha família. Muito obrigado e continue com a voz do Batman.
David:
Gregory Miller, obrigado por sua pergunta e parabéns por aparecer no Podcast BiggerPockets, episódio 825. Fico feliz em ver um ouvinte de longa data finalmente conseguindo entrar no programa. Eu tenho uma boa pergunta aqui.
David:
Há uma vantagem em começar tarde se você tiver capital economizado, certo? Todo mundo tem inveja do jovem de 22 anos que descobre como investir em imóveis começa cedo. Sim, é ótimo para eles. No entanto, geralmente não têm dinheiro.
David:
Aos 53 anos, você tem quase um milhão de dólares para investir. Você tem algumas opções muito legais que eu gostaria de abordar no que diz respeito à construção do pé-de-meia de que você está falando, e obrigado por ceder à glória do Batman. Muitas pessoas não sabem que a Wayne Enterprise possui participações imobiliárias significativas e foi assim que cheguei onde estou hoje.
David:
Então vamos conversar sobre o que você poderia fazer aqui, meu caro. Em primeiro lugar, queremos ver esses US$ 900,000 crescerem. Não queremos que você simplesmente pegue e plante em algum lugar e pense apenas no fluxo de caixa. Gostaria que você pegasse esses US$ 900,000 e analisasse algumas oportunidades BRRRR. O que eu gostaria que você fizesse é segmentar propriedades com muita metragem quadrada e que não tenham preços muito altos. OK?
David:
Se você pudesse encontrar uma casa de 22, 24, 2600 pés quadrados ao lado de um lote de casas de 1200 ou 1300 pés quadrados, você teria muito mais espaço para trabalhar. Você poderia criar unidades diferentes na mesma casa. Você poderia fazer aquela casa valer mais consertando-a. Você tem maneiras diferentes do que chamo de patrimônio forçado, que é apenas uma oportunidade de agregar valor, e a razão pela qual gosto disso é porque você vai investir alguns desses $ 900,000 neste negócio, talvez pagando em dinheiro por isso, liderando a reabilitação custos por conta própria, e então você receberá muito disso de volta.
David:
Portanto, nem tudo vai ficar na propriedade. Você será capaz de retirá-lo e colocá-lo em novas propriedades porque, embora US$ 900,000 seja muito dinheiro, ele vai mais rápido do que você pensa quando você compra casas de US$ 500,000. Isso é uma coisa que eu gostaria que você analisasse: o valor agregado em cada negócio que você consegue. Também não quero que você evite oportunidades de reviravolta.
David:
Há maneiras de você comprar um lugar por 300,000 que precisa de muito trabalho, investir cem mil dólares nele, então você ganha tudo por 400, vendê-lo por 500, vendê-lo por 475. Haverá alguns boas oportunidades se você estiver na área certa para aumentar esses 900,000 ao mesmo tempo em que compra propriedades com eles. Não fique com a mente fechada e diga: “Vou comprar um monte de duplexes”. Certifique-se de examinar todas as opções disponíveis para criar algum dinheiro.
David:
Por último, se você realmente deseja construir riqueza geracional, preciso que pense na localização. Evite o risco de dizer: “Bem, posso conseguir 30 casas se comprar casas de US$ 30,000”. Não não não não não. Você quer comprar nas melhores áreas e tem o luxo de poder investir mais dinheiro se elas não gerarem fluxo de caixa.
David:
Então, muitas vezes, quando dizemos que uma propriedade não tem fluxo de caixa, o que realmente queremos dizer é que ela não tem fluxo de caixa com 20% de entrada, mas se você colocar 40% de entrada, 45% de entrada, 50% de entrada, muitos deles irão fluxo de caixa muito bom. Você obterá um ROI menor no fluxo de caixa. Isso é verdade porque você tem um pagamento inicial mais alto, mas receberá mais dinheiro no longo prazo com a valorização e o aumento dos aluguéis.
David:
Portanto, embora 53 possa parecer um começo tardio, na verdade não é. Esperançosamente, você já tem muitos anos de experiência e deseja tomar decisões sábias para que, quando sua família herdar esse imóvel, algum dia eles herdem os imóveis que desejam, e não os imóveis que foram forçados a assumir. sobre. Você também descobrirá que seu fator de dor de cabeça diminui quando você compra em áreas melhores, porque você tem mais opções de inquilinos para escolher e tem uma qualidade maior de inquilinos que desejam morar em sua propriedade.
David:
Espero que isso faça sentido para você. Eu recomendaria dar uma olhada em meu livro Pilares da Riqueza: Como Ganhar, Economizar e Investir Seu Dinheiro para Alcançar a Liberdade Financeira, porque ele contém algumas ideias para você fazer com que esses US$ 900,000 sejam esticados.
David:
Deixe-me saber o que você pensa depois deste vídeo. Envie outra pergunta em bigpockets.com/david e deixe-me saber o que você está fazendo e quais são seus planos e sinta-se à vontade para entrar em contato comigo diretamente em qualquer plataforma de mídia social que você usa se quiser mais conselhos. Mas obrigado cara.
Máximo:
Olá, Davi. Meu nome é Maxx Jackson, de Wilmington, Carolina do Norte, e devo fazer uma pergunta sobre administração de propriedades. Atualmente administro três aluguéis de curto prazo, sendo proprietário de apenas um. Sou corretor de imóveis, então recebo leads dele, mas também consome muito tempo.
Máximo:
Minha pergunta para você é: qual é, na sua opinião, o melhor objetivo final para a gestão de propriedades? Devo continuar a contratar propriedades que as pessoas querem que eu administre principalmente porque sou um Superhost no Airbnb, até que eu não consiga mais fazer isso? As pessoas alguma vez ampliam seus negócios de administração de propriedades e depois os vendem integralmente, ou devo apenas continuar aproveitando o máximo que puder e crescer o máximo que puder, até não ter mais tempo? Tenho algumas ideias próprias, mas achei que não faria mal perguntar ao especialista.
Máximo:
Mantenha o bom trabalho. Eu ouço toda semana. Agradeço você e da próxima vez que estiver em Wilmington, Carolina do Norte, passe por aqui e poderemos jogar pickleball em minha mais nova propriedade. Obrigado, Davi.
David:
Max Jackson. Max Jackson. Em primeiro lugar, que nome legal. Não estou surpreso em saber que você teve sucesso com Maxx Jackson e percebi uma pergunta, estou com bigode. Se vocês não estão ouvindo isso no YouTube, Maxx tem um bigode bem proeminente, parece o fundo de uma vassoura que você pode ver em um armazém. Definitivamente faz uma declaração com isso. Então dê uma olhada no YouTube se quiser ver o rosto bonito de Maxx.
David:
Tudo bem, Maxx, o que adoro nessa questão é que não se trata apenas de imóveis. Esta é uma questão de negócios e o setor imobiliário é uma forma de negócio e você está pensando da maneira certa. Vamos analisar a realidade de como funcionam os negócios e o mercado imobiliário que a maioria das pessoas que não investem realmente neles, em um nível significativo, não lhe contarão.
David:
O dimensionamento é frequentemente explicado como um conceito, não como uma prática. Dimensionar é difícil. Na verdade, na minha vida pessoal, vou despedir vários gestores de propriedades e contratar um gestor de propriedades interno que irá gerir todo o meu portfólio para mim devido a problemas de escala. Eu contrato a empresa e adoro o dono. Então o proprietário transfere o trabalho para um de seus funcionários e agora estou contratando um funcionário com pouco talento e pouco motivado que não está fazendo um bom trabalho com meus aluguéis de curto prazo. E depois de meses fazendo isso, você finalmente começa a ver um padrão nos números e percebe o problema. “Não estou conseguindo trabalhar com o talento, estou trabalhando com um funcionário que não tem a mentalidade certa.”
David:
Agora, Maxx, você está gerenciando bem os aluguéis de curto prazo de outras pessoas por causa do seu talento, você também percebe que não pode escalar porque é difícil, mas o fato de ser difícil é por que eles contrataram você. Se fosse fácil, eles não lhe dariam o emprego. Então, lição um, para aprender com isso, pare de procurar o fácil para todos. Se as coisas fossem fáceis, isso não seria dado a você. Eles estariam fazendo isso sozinhos. Literalmente ganhamos dinheiro trabalhando no setor imobiliário porque estamos fazendo algo difícil. Então você tem que abraçar o difícil.
David:
Agora, Maxx, não acho que você tenha problemas com o difícil. O que você está perguntando é porque é difícil, como vou escalar isso? E é aí que entra o desafio.
David:
Se você deseja se tornar bom em escalar, o segredo é desenvolver habilidades diferentes daquelas que o tornaram bom onde você está agora. Então eu chamo isso de três dimensões da liderança. A primeira dimensão é aprender. Você está fazendo isso. Você está aprendendo como ser um bom anfitrião de aluguel de curto prazo e as pessoas gostam disso, então estão contratando você e, como você disse, há alguns benefícios sinérgicos, você está obtendo leads, isso é bom. Mas se você quiser escalar, a segunda dimensão é a alavancagem.
David:
A propósito, isso sai do meu livro Scale, que você pode encontrar em largepockets.com/scale se quiser dar uma olhada.
David:
Alavancagem é desenvolver a habilidade de contratar outras pessoas para fazer o trabalho. Você tem que responsabilizar as pessoas. Você tem que ser um bom gerente, tem que verificar o que eles estão fazendo. Você tem que ter conversas difíceis. Tudo o que você adquiriu ao aprender a habilidade sozinho é em grande parte inútil para você quando você está tentando ser bom em alavancagem.
David:
É muito diferente, e é por isso que a maioria das pessoas nunca desenvolve um negócio, porque ficam boas em fazer algo e não querem começar do zero e ter que adquirir habilidades de alavancagem. E só depois de fazer as duas coisas é que você aprendeu e aproveitou. Agora você tem que liderar, o que é começar do zero novamente, desenvolvendo um conjunto de habilidades completamente diferente.
David:
A maioria das pessoas simplesmente não está disposta a pagar o preço em grande escala. Mas Maxx, eu gostaria de ver você fazer isso. Então aqui está o que eu quero alertar você. Ao tentar escalar, você terá novos desafios que farão com que você arranque aquele bigode do rosto. Isso vai te deixar maluco. Está tudo bem, fica melhor. Você adquire as habilidades de alavancar outras pessoas e, eventualmente, liderá-las com o tempo. Mas não, não é como, “Ei, se eu pudesse fazer isso com dois, eu poderia fazer isso com 20, eu poderia fazer isso com 200”. Esse não é o caso.
David:
Cada vez que você dá o próximo passo nos negócios, você tem novos desafios que precisa enfrentar. É um crescimento pessoal constante o tempo todo. Eu gostaria de ver você fazer isso. Você só precisa entender que estará muito ocupado, estressado e esse é o preço que as pessoas pagam para serem ricas.
David:
Se você olhar para o principal agente de crédito de uma corretora, nos últimos dois meses, ele literalmente ganhou mais dinheiro do que a empresa porque não tem nenhuma sobrecarga. A empresa tem muito, mas ele trabalha 12 horas por dia. Acabamos de entrevistá-lo no Mortgage Mondays no YouTube, se vocês quiserem dar uma olhada.
David:
Ele acorda às seis, está no escritório às nove, depois do treino e trabalha até as nove da noite ou mais tarde. Isso é o que é preciso para ser um produtor de topo. Agora ele está arrasando, certo? Ele terá um mês de seis dígitos aqui em breve, mas está ganhando. Assim como você tem que trabalhar muito para ter um bom corpo, você tem que ser muito disciplinado com sua dieta para ter um bom corpo. A riqueza funciona da mesma maneira.
David:
Agora, com o tempo você vai melhorar Maxx e não parecerá tão difícil no 10º ano como no primeiro ano. Mas a questão é que ainda vai ser difícil e está tudo bem. Não precisamos fugir do difícil. Na verdade, deveríamos correr em direção forte porque é aí que está a oportunidade.
David:
Então, para resumir, sim, acho que você deveria contratar mais aluguéis de curto prazo. Acho que há uma grande oportunidade nesse espaço. Se alguém é bom em ser um anfitrião para ganhar dinheiro no que acredito que será uma recessão económica, penso que as pessoas deveriam ansiar por isso. Acho que todos nós precisamos nos livrar desse vírus que entrou em nossas mentes de que o dinheiro deveria ser passivo, que deveríamos apenas existir e trabalhamos duro no passado e agora o dinheiro simplesmente flui para nós e simplesmente vem. Não é assim que funciona.
David:
Você não fica realmente em forma e nunca mais treina e fica em forma para sempre. Você está sempre malhando. No entanto, o trabalho necessário para entrar em forma é muito mais difícil do que o trabalho necessário para permanecer em forma. E os negócios são da mesma maneira. Você trabalhará muito para entrar em boa forma comercial e então é só mantê-lo e não é tão difícil. Então, desde que você esteja pronto para essa jornada Maxx e seu bigode esteja trancado e pronto para acompanhá-lo, quero ver você continuar.
David:
Tudo bem, espero que vocês tenham gostado do show até agora. Adoro essas coisas e você pode esperar ouvir mais sobre negócios no futuro, porque à medida que o investimento imobiliário está ficando cada vez mais difícil, há cada vez mais competição por esses ativos e o fluxo de caixa está cada vez mais difícil de encontrar. Podemos sentar e chorar por causa disso e assistir Dancing with the Stars e nos entorpecer com nossa dor e buscar a simpatia de todos e simplesmente chafurdar na autopiedade.
David:
Ou podemos girar, podemos procurar diferentes maneiras de ganhar dinheiro. Podemos adquirir práticas, princípios e experiência de negócios e sair e mudar de carreira e conseguir um emprego no setor que amamos, que se você está ouvindo isso, provavelmente é o imobiliário.
David:
Neste segmento do programa, gosto de receber comentários deixados em programas anteriores no YouTube. Eu li para vocês os comentários que as pessoas deixaram. E lembre-se, se você quiser que seu comentário seja lido no programa, eu adoraria lê-lo. Basta acessar o BiggerPockets no YouTube, nos seguir lá e deixar seu comentário.
David:
Do episódio 816, do seu agente pessoal7243. “Ei, David, me perguntando quando sua casa será hackeada com 3.5% FHA, você terá que refazer isso para se qualificar para outro FHA depois de um ano?” Não é um comentário, mas uma pergunta, mas ainda assim é uma boa pergunta e a resposta é sim, você quer. Normalmente, você obtém apenas um empréstimo FHA por vez. Portanto, você pode vender a casa, pagar o empréstimo e usar um empréstimo FHA para obter o próximo, ou pode refinanciar e manter o refinanciamento da casa em um empréstimo convencional e então você terá outro empréstimo FHA que poderá usar em sua casa .
David:
Um equívoco comum é que os empréstimos FHA são para compradores de casas pela primeira vez. Todo esse conceito de comprador de imóvel residencial pela primeira vez nasceu realmente do crash. Em 2010, ninguém estava comprando imóveis. Tornou-se um conceito de marketing para os credores atrair alguém que não tivesse cicatrizes e não tivesse TEPT devido ao acidente.
David:
Então eles dizem: “Tudo bem, não queremos que alguém venha comprar uma casa que já comprou porque está com medo. Vamos fazer com que um comprador de imóvel residencial pela primeira vez venha comprar uma casa, porque ele não terá o mesmo trauma e medo de fazê-lo. Bem, que incentivos podemos oferecer para quem compra uma casa pela primeira vez? E então eles pegaram coisas que já estavam oferecendo e disseram: “Ei, isso é uma vantagem para quem compra uma casa pela primeira vez”. Talvez eles tivessem algumas coisas novas, mas em geral não foi tão bom assim.
David:
As pessoas ficam confusas com a residência principal, você pode obter um empréstimo convencional de 5% de desconto em uma residência principal. Você pode obter um empréstimo FHA para uma residência principal ou um empréstimo VA para uma residência principal. Significa apenas uma casa em que você mora. E você pode ter nove casas em uma outra residência principal, você pode ter 15 casas em uma outra residência principal. Você pode usar esses empréstimos com entrada baixa para eles, mas só pode ter um empréstimo FHA por vez.
David:
Agora, a boa notícia é o seu agente pessoal7243, que se você não quiser se livrar da baixa taxa de juros do seu empréstimo FHA, você pode obter um empréstimo convencional com 5% de entrada, o que é apenas um pouco mais de três e um meio por cento abaixo. Então entre em contato conosco e eu colocarei você em contato com minha equipe ou encontrarei um agente de crédito usando a ferramenta de localização de credores BiggerPockets e eles deverão ser capazes de responder a essas perguntas e, se não puderem, não são bons. Fugir.
David:
Tudo bem, a partir do episódio 816, geramos uma série de comentários de todos. Então, obrigado por ajudar essa pessoa a obter as informações de que precisa. A partir de 50calpulse76. “Em um hack de casa, significa que comprar é uma casa principal. Existe um prazo para você morar nela antes de alugá-la ou você pode comprar uma casa com a intenção de lá e imediatamente mudar de ideia e não morar nela?
David:
O primeiro comentário veio de Richie1317 que disse: “Cara, isso é fraude e não, você não pode simplesmente mudar de ideia. Os regulamentos exigem que você more lá por pelo menos um ano antes de poder obter seu próximo empréstimo.” Então Rullau disse: “Ninguém se importa ou verifica quem mora lá, a menos que o pagamento não chegue”. Thrivinglife disse: “Pelo menos dois anos. Então você pode sair.
David:
Muitos comentários diferentes aqui. Farei o que puder para tentar esclarecer as coisas. Lembra-se de como acabei de dizer que há um equívoco com o comprador de imóvel residencial pela primeira vez com residentes primários? Eles não são a mesma coisa. O mesmo existe quando se trata de quando você pode obter um empréstimo residencial principal depois de já ter um.
David:
O que dizemos às pessoas é comprar uma casa, morar nela por um ano, depois comprar uma nova e alugar a primeira. Isso não significa que seja a única maneira de fazer isso. A razão pela qual damos esse conselho é que normalmente você só consegue obter um empréstimo residencial principal um ano após o último. Portanto, se você comprar uma casa como residência principal, a maioria dos credores, na maioria dos casos, não permitirá que você obtenha outro empréstimo para residência principal antes de esperar 12 meses. Recebemos exceções em uma corretora o tempo todo. Existem maneiras de contornar isso, mas é muito difícil. OK?
David:
Agora, as pessoas confundem isso com você tem que morar na casa por um ano. Não existem regulamentações dos credores que digam: se você comprar uma residência principal, terá que morar nela porque eles não podem fazer isso legalmente. Se você comprar uma casa para morar e depois perder o emprego e não conseguir pagar os pagamentos, eles não poderão impedi-lo de alugá-la para outra pessoa quando você voltar a morar com a mãe, porque você não pode pagar o pagamentos.
David:
Se você comprar uma casa, arranjar um emprego e depois for demitido e tiver que voltar para conseguir um emprego em outro lugar, eles não podem forçá-lo a morar em uma casa e viajar de avião para o novo local. Portanto, não existe uma regra que diga, pelo menos em quase todos os empréstimos que vejo, os convencionais definitivamente, que diga: “Você não pode alugá-lo”.
David:
O que eles procuram evitar é que você compre uma casa com um empréstimo de residência principal na qual nunca teve a intenção de morar. OK? Foi claramente concebido para ser uma propriedade de investimento. Você mentiu e disse que era uma residência principal. Isso seria considerado fraude. Se você entrar nele e acontecer algo que você não gosta. OK? Não estou dando detalhes específicos sobre a jurisprudência porque eu mesmo não vi isso, mas estou explicando meu entendimento conforme me foi contado.
David:
Digamos que você se mude para uma propriedade e o cachorro do vizinho esteja latindo sem parar e você não consiga dormir à noite e você converse com o vizinho sobre isso e ele diga: “Sim, vá chutar pedras. Esse é meu cachorro. Ele late, não é problema meu. Eu não ligo. Eu posso dormir com isso. Você não está dormindo à noite. Não há nada que eu saiba que um credor possa obrigar você a continuar morando naquela casa.
David:
Muitas coisas assim aconteceram. Você não pode antecipar todos os problemas que podem surgir. O que seria uma fraude hipotecária seria se eles pudessem mostrar que você nunca teve a intenção de morar lá. Você não fez nenhum esforço, não se mudou para casa. “Você estava nos fraudando desde o início.” Isso é fraude. Isso deve ser evitado. Não faça isso.
David:
Mas quando se trata de “Quanto tempo tenho que morar na casa antes de me mudar?” Na verdade, não existe uma lei que eu conheça e não conheço nenhuma jurisprudência em que um juiz tenha analisado isso e dito: “Seis meses, três meses”. Eles não olham para isso a partir desta regra rígida como nossos cérebros olham para isso, eles olham para a intenção.
David:
Então se a sua intenção era morar na casa e algo mudou na sua vida, as circunstâncias mudaram. Havia algo errado com a propriedade, você não gostou. Você tem permissão para sair dele e ir morar em outro lugar. Mas não, você provavelmente não conseguirá outro empréstimo para comprar outra residência principal antes de decorridos 12 meses desde a compra da primeira. Isso pode ser complicado. Mas tivemos uma conversa muito boa lá. Estou feliz por ter opinado sobre isso.
David:
Pessoal, agradecemos o feedback e principalmente o trabalho que todos vocês estão realizando para perseguir seus objetivos e sua liberdade financeira.
David:
Eu queria revelar uma análise recente que apareceu no aplicativo Apple Podcast. “Adoro ouvir o programa, mas ouço regularmente o seu programa. Mas o meu maior problema é que existem tantos gurus do investimento imobiliário que não sei quem é real e quem é falso. E sofro de remorso de comprador depois de gastar mais de US$ 10,000 em, entre aspas, “treinamento”. Todos concordam que devemos começar com treinamento, mas ninguém quebra o que é realmente treinamento real e não apenas barulho chamativo, gabarolice e coisas motivacionais.” Isso vem de Deborah por meio das análises do Apple Podcast.
David:
Esta é uma crítica incrível, mas você nos deu 3 estrelas. Não fui eu que peguei seus US$ 10,000. Por que você está me punindo com uma avaliação de 3 estrelas, Deborah? Acho que você está bravo com a indústria. Você não está bravo com BiggerPockets. Você tem que consertar isso. Você não disse por que só recebi 3 estrelas. Estou derramando meu sangue, suor e lágrimas por você, Deborah, e é de graça. Na verdade, deveríamos receber seis estrelas em cinco porque estamos oferecendo conteúdo gratuito, e não recebendo seus US$ 10,000. Ah, isso é tão triste. Machucar pessoas, machucar pessoas, certo? Isso é exatamente o que aconteceu comigo.
David:
Tudo bem, neste tópico do golpe de US$ 10,000, em primeiro lugar, ninguém fala sobre isso. Eu chamo isso de vergonha. Quando alguém gasta muito dinheiro e é roubado, não quer contar a todos que sabe que foi roubado, então sofre silenciosamente. Eles mantêm isso dentro. O olhar vítreo em seus olhos e a falta de contato visual é que eles ficam olhando para os sapatos em um encontro imobiliário, girando desajeitadamente sua bebida aguada é como você sabe que alguém está sendo aproveitado por um curso, mas se você não o fizer procure as sutilezas, você sentirá falta.
David:
Aqui estão meus 2 centavos sobre a coisa toda. Sempre que alguém me vende uma ideia e a forma como a vende não condiz com outras coisas que vi na vida, sei que estou sendo enganado. Quando estou assistindo a um comercial de um caminhão e vejo a coisa quicando nessas pedras e vejo uma garota muito gostosa no banco do passageiro olhando para o cara dirigindo amorosamente com desejo nos olhos, porque ele é tão legal que tem esse caminhão e eu ouço essa música tocando e vejo esse sonho sendo pintado. Eu me pergunto: “Já vi isso na vida real? Já vi uma mulher que se apaixonou por um cara de aparência normal porque ele tinha uma caminhonete legal?” Não, não tenho. Estou vendendo uma lista de mercadorias.
David:
Veja os influenciadores que estão fazendo a mesma coisa. Eles estão dizendo: “Eu vou te ensinar como fazer,” Insira uma quantia ridícula de dinheiro aqui, “por apenas” Uma quantia um pouco menor de dinheiro para fazer o curso deles, “e será fácil e você pode fazer isso e você vai ganhe 10 dinheiro extra de volta. Você vê isso acontecer em outros momentos da vida? Você já se inscreveu em uma academia e disse: “Quero ficar em boa forma”. E eles disseram: “Oh, esta é a academia para ir quando você entra pela porta, é como mágica. Acontece que chega um pacote de seis e você não precisa fazer nada. Não é assim que funciona.
David:
Você já passou por uma situação em que pagou muito dinheiro para que alguém se apaixonasse por você e essa pessoa permanecesse apaixonada por você para sempre? Não, provavelmente não. Isso é algo a se observar com esses cursos. Sempre haverá pessoas que dirão que podem ajudá-lo e vendê-lo e por que você deveria acompanhá-las. Eles raramente serão honestos com você.
David:
Este podcast é para pessoas que querem a verdade honesta, que a querem direto da boca do cavalo, que querem que alguém lhes diga o que precisam ouvir, não o que querem ouvir. E a maioria de vocês adora isso. Então, Deborah, sinto muito pelo que aconteceu, mas não nos culpe. Não puna BiggerPockets. Estamos aqui para ajudá-lo gratuitamente e para todos os outros que estão ouvindo, continuem ouvindo nosso podcast.
David:
Gaste 15, 20 dólares em um livro. Não gaste US$ 10,000 em um curso, a menos que você tenha um relacionamento pré-existente com a pessoa que o está ministrando. Você os conhece e confia em sua palavra e integridade. Vou dar um último conselho para Deborah e para todos que estão ouvindo aqui.
David:
Eu tenho uma corretora, fazemos financiamentos imobiliários em todo o país. Quando as pessoas dizem: “Por que devo fazer uma única corretagem?” Minha resposta geralmente é: “Por que você não conversa com um de nossos outros clientes, descobre qual agente de crédito ele tinha e pergunta como é sua experiência?” Porque é claro que se você me perguntar, direi: “Você deveria nos usar”. Todo influenciador dirá: “Sim, você deveria fazer meu curso”.
David:
Então pergunte às pessoas que fizeram o curso. Vá até alguém que usou o serviço e diga: “O que você conseguiu? O que você não entendeu? Você faria isso de novo?” Eu acho isso inteligente. Portanto, antes de alguém se inscrever em um curso que custa dinheiro, seria sensato perguntar aos outros membros do grupo: “Qual é a sua experiência e o que posso esperar?” E todos nós, na comunidade de investimentos imobiliários, podemos cuidar uns dos outros e ajudar a nos orientar para as pessoas certas e para longe das pessoas erradas.
Roubar:
David, meu nome é Rob Browning. Sou de Escondido, Califórnia, e minha pergunta hoje é: quando é um bom momento para alguém que está entrando em fases posteriores de sua carreira entrar no mercado imobiliário, com base nas condições atuais do mercado? E posso contar um pouco sobre o que estou procurando que pode ser útil.
Roubar:
Pretendo aumentar o fluxo de caixa nos próximos cinco ou 10 a 15 anos e pretendo me tornar um investidor em tempo integral no setor imobiliário nos próximos três a cinco anos, o que me permitiria deixar minha posição atual .
Roubar:
Eu tenho dinheiro agora para investir. Não há problema em reter isso e esperar por uma oportunidade melhor enquanto acumulo mais dinheiro. Mas, novamente, eu gostaria de ir também. Então essa é a minha pergunta e aguardo sua resposta. Obrigado, tchau.
David:
Obrigado Rob. A boa notícia é que adorei sua pergunta. A má notícia é que essas questões são difíceis de responder. Sinto que sou sempre portador de más notícias no mundo imobiliário, mas não tem de ser assim. Aqui está o que quero dizer. Essa frase investidor imobiliário em tempo integral se popularizou nos últimos 10 anos, ok? Então pense em 2010, por volta de 2020, 2021. Definitivamente, havia negócios a serem fechados no final, eles eram mais difíceis, mas como de 2010 a 2015, havia negócios em todos os lugares, e por negócios quero dizer imóveis com fluxo de caixa.
David:
Era como se uma pessoa quisesse pescar e havia tantos peixes, você simplesmente jogava a isca na água várias vezes e ia pegar um peixe na linha. A capacidade das pessoas de terem sucesso na captura destes peixes e no desembarque destes negócios foi inibida pelo tempo que passaram no seu trabalho e você poderia literalmente ganhar mais dinheiro, como adquirir mais riqueza. Eu vejo o dinheiro como energia, certo? Então, se você olhar para a energia que você poderia gerar em seu trabalho W-2 versus a energia que você poderia gerar acumulando imóveis a bons preços e fluxo de caixa, que iria crescer em valor, seria claramente uma jogada melhor a ser tomada. um investidor em tempo integral.
David:
Se você tivesse habilidade para pegar o peixe, se tivesse funil de lapso, lidera, analisa, busca o sucesso. Se você soubesse como adquirir esses imóveis, se tivesse financiamento para isso. Se todas essas coisas estivessem no lugar, você tivesse a isca, a vara de pescar, a habilidade como pescador, ser um investidor em tempo integral faria muito sentido para muitas pessoas.
David:
Aqui está o desafio. Não temos muitos peixes para pescar como tínhamos. Isso não significa que não haja peixes para pescar. Isso não significa que a pesca não importe. Por favor, não presuma os extremos do argumento que estou apresentando. Não estou dizendo que há toneladas de peixes ou que não há peixes. Há apenas menos, o que torna mais difícil fazer sentido ser um investidor em tempo integral. Se o que você quer dizer é um especialista em aquisições em tempo integral, há algumas pessoas que fazem isso, mas normalmente fazem parte de uma grande empresa e se concentram em tempo integral na aquisição, enquanto outra pessoa se concentra em tempo integral na gestão, enquanto outra pessoa se concentra em tempo integral na captação de capital nessas sindicações.
David:
Sim, eles investem em imóveis em tempo integral, mas estão montando uma peça de um quebra-cabeça que meio que o coloca de volta na categoria de funcionário. Você vê onde estou indo com isso? Tornar-se um investidor em tempo integral não é deixar o emprego, é conseguir um novo emprego e há menos negócios para fazer agora do que quando começamos a usar essa frase.
David:
Portanto, a pergunta que Rob acho que você precisa fazer a si mesmo é: “Vou acumular mais energia no trabalho que tenho agora ou vou adquirir mais energia se me tornar um especialista em aquisições imobiliárias em tempo integral?” E talvez você gaste menos energia trabalhando no mercado imobiliário em tempo integral, mas aproveite mais. Isso também é algo a ser levado em consideração na equação.
David:
Falando de forma prática, o que vejo as pessoas trabalhando agora é se tornar gerente de aluguel de curto prazo em tempo integral, ok? Se é isso que você quer dizer com imobiliário em tempo integral ou investidor em tempo integral, não acho justo dizer um investidor em tempo integral, porque mesmo sendo o proprietário da propriedade, você está atuando na função de administrador de propriedade e você está absolutamente trocando um emprego por outro.
David:
Prefiro que você pense: “Ok, eu poderia pagar a alguém uma quantia X de dinheiro para administrar as propriedades e poderia fazer tantas aquisições com meu tempo livre. Estou ganhando mais dinheiro e tendo uma vida melhor mantendo o emprego ou estou disposto a ganhar menos dinheiro, mas posso trabalhar no setor imobiliário que adoro? E seja muito específico sobre o que isso significa. Não estou tentando desencorajá-lo.
David:
Você pode morar em uma parte do país ou em uma área onde há negócios em todos os lugares e ainda pode fazer com que funcionem. Não sei os nomes desses lugares no momento, mas tenho certeza de que há áreas no Sul e no Centro-Oeste onde outros investidores ainda não encontraram. E há pessoas por aí que estão esmagando isso e há toneladas de peixes para pescar e eles são investidores em tempo integral. Eles provavelmente não estão falando sobre isso porque não querem a concorrência de todos nós que dizem: “Onde está o acordo? Onde está o fluxo de caixa?” Só quero ter certeza de que esclareço a todos que já ouviram essa frase investidor imobiliário em tempo integral, que eles entendem o que isso significa.
David:
Isso realmente significava especialistas em aquisição em tempo integral e, se não houver muitos negócios para adquirir, não faz sentido lógico você largar o emprego para entrar nisso. Então, Rob, deixe-me saber como foi. Deixe-me saber quais perguntas você tem depois de ouvir isso. Não desanime. Basta perguntar a si mesmo: “Qual o papel que quero desempenhar no setor imobiliário e preferiria trocar meu emprego de tempo integral por isso?”
David:
E nossa última pergunta vem de Chris Feno, que diz: “Tenho cerca de 600,000 em patrimônio líquido. O que é mais eficaz a longo prazo? Comprar propriedades de investimento usando um HELOC ou usar esse HELOC para financiar projetos de investidores locais com retornos contínuos?” Tudo bem, Chris, parece que o que você está perguntando aqui é: “Devo retirar meu patrimônio e usá-lo para possuir imóveis ou devo financiar outros investidores, por assim dizer, ou talvez eles sejam BRRRRs e ganhem um retorno do meu capital?” Então, vamos dar uma olhada em suas duas opções diferentes.
David:
Se você seguir o caminho de ser um agiota duro ou um agiota privado, é isso que parece que você está perguntando aqui. Em primeiro lugar, você será tributado sobre esses ganhos e provavelmente serão impostos sobre ganhos de capital de curto prazo. Não sou contador, não tenho certeza. Isso é o que meu instinto estaria me dizendo.
David:
Se houver uma maneira de escapar dos ganhos de capital, você ainda será tributado no nível da renda e quanto mais dinheiro você ganha, mais altos são os impostos. Quando você ganha patrimônio imobiliário, ele não é tributado até ser vendido. Portanto, mesmo quando você saca para um refinanciamento de saque, essa energia ainda não é tributada. É uma forma mais eficiente em termos fiscais de construir riqueza, o que não acontece quando se pretende ganhar dinheiro emprestando-o a outras pessoas.
David:
Número dois, há risco associado ao empréstimo desse dinheiro. Simplesmente nunca ouvimos falar disso porque, em primeiro lugar, ninguém quer partilhar as suas perdas e, em segundo lugar, tivemos um dos melhores mercados para investimento imobiliário da história do mundo nos últimos 10 anos. Portanto, poucas pessoas estavam perdendo dinheiro porque era difícil. A pessoa que empresta seu dinheiro para vender uma casa poderia fazer tudo errado, e o mercado estava tão forte que iria superar. Eles venderiam a propriedade, mesmo que vendessem com equilíbrio ou com um pequeno prejuízo, eles ainda tinham muito dinheiro para pagar. Mas o que acontece quando as perdas chegam a ser grandes? Fica cada vez mais difícil fazer a virada funcionar, para que você possa receber seu dinheiro de volta e muito desse patrimônio começará a cair.
David:
Número três, se você retirar o patrimônio das casas e usá-lo para dar às pessoas que vão fazer uma inversão ou BRRRR, você também estará pagando juros sobre isso. OK? Então, se você está emprestando a eles a 15% ou 12%, mas está pagando oito ou 9% no HELOC, começa a parecer uma proposta muito menos desejável para você.
David:
Portanto, a maioria dos agiotas, pelo menos os bons, na verdade qualquer pessoa que esteja no negócio de empréstimos concentra-se no spread de rendimento e na margem. O que eles dizem é: “Tudo bem, uma quantidade X desses negócios vai dar errado, uma quantia X vai dar certo para ganhar dinheiro suficiente para cobrir minhas perdas, tenho que cobrar 15%, 12%, dois pontos .” Seja como for, e com esse lucro, eles terão que pagar pelas perdas. Portanto, se você está pagando 15% ao seu dinheiro duro, isso não significa que eles estão ganhando 15%. Depois de todas as pessoas que não pagam ou não pagam o dinheiro que perdem, talvez estejam ganhando 8% ou 9%. Não sei os números exatos, mas espero que você tenha entendido.
David:
Se você já está pagando 8% do HELOC e seu spread real, acaba sendo 10%, se você consegue 50% do seu empréstimo, você está assumindo todo esse risco por um spread potencial de 2%. Isso não parece tão bom quanto o que você provavelmente está pensando quando pensa sobre o que chamo de nojento.
David:
Em meu livro Pilares da Riqueza, falo sobre gastos brutos. É esse vírus de mentalidade que adquirimos quando dizemos: “Ei, eu ganho US$ 90,000 mil por ano. Posso pagar mil dólares por ano para pagar o carro. “Ei, eu ganho 90 mil por ano. Posso pagar aquelas férias de US$ 3,500.” Quando você está tentando tomar uma decisão sobre gastos e pensando no dinheiro bruto que você ganha, o valor que você está gastando parece uma parcela muito insignificante.
David:
Mas se desses 90,000 você for tributado em 25,000, então você está apenas mantendo, acredito que seriam 65,000, e desses 65, você está economizando apenas US$ 15,000 por ano. O pagamento do carro de mil dólares é de US$ 1,000 por mês, de US$ 15,000 por ano, isso dá 12 mil. Isso é quase tudo. De repente, parece uma decisão realmente tola de se tomar. Depende se você está olhando para o líquido ou para o bruto. Acho que quando se trata desta oportunidade de emprestar dinheiro privado, você está olhando para o bruto, não para o líquido. Não creio que a rede seja tão atraente quanto você pensa. E, por último, há algum risco extra aqui.
David:
Se você perde o dinheiro que tirou das propriedades para os flippers, porque o mercado vai contra você ou você faz escolhas erradas ou comete alguns erros de iniciante que todo mundo comete, mas que acabou sendo todo o seu capital, você está colocando o próprias propriedades que você coloca em risco. O que acontece se eles precisarem de alguns reparos? O que acontece se o inquilino deixar de pagar o aluguel? Você pode acabar perdendo as propriedades e o dinheiro que tirou delas entrando em um novo negócio com o qual não está familiarizado.
David:
Então esses são os riscos e a vantagem não parece tão grande. Quando você pensa em sacar o dinheiro que tem nas propriedades para comprar novos imóveis, os riscos serão se o novo imóvel que você comprar não gerar fluxo de caixa. Se você acabar perdendo dinheiro nessas novas propriedades, isso não é bom, mas é praticamente o único risco que posso ver. A vantagem seria muita inflação e muito ganho de patrimônio através do aumento do valor das casas. Os aluguéis, se você comprar em uma boa área, deveriam subir a cada ano, o que significa que, eventualmente, a cada ano que você mantiver a propriedade, ela ficará cada vez mais doce.
David:
Você também pode retirar o patrimônio da propriedade, digamos US$ 600,000, e adicionar alavancagem pedindo dinheiro emprestado ao banco. Portanto, os US$ 600,000 do seu pagamento inicial seriam equivalentes à compra de US$ 3 milhões em imóveis. Então, se você está investindo bem e comprando nas áreas certas e as propriedades estão sustentando o serviço da dívida, você poderia pegar 600,000 e transformá-lo em US$ 3 milhões em imóveis, que depois de 30 anos foram pagos e agora você tem US$ 3 milhões em imóveis mais tudo o que os valoriza. É difícil para mim ver você obtendo os mesmos retornos, tornando-se um agiota privado.
David:
A última coisa que colocarei aqui é que o empréstimo de dinheiro privado parece simples e pode ser simples, mas isso não significa que seja fácil. Existe uma habilidade para analisar a quem você deve emprestar seu dinheiro e a que taxas, e então assumir os projetos que eles estragam. E não é uma habilidade que você provavelmente tenha agora. Você tem que construí-lo e, se quiser perder dinheiro desenvolvendo a habilidade, talvez não valha a pena fazê-lo.
David:
Então essas são as maneiras pelas quais eu analisaria suas duas decisões aí. Eu sei que não existem mais opções fáceis porque o mercado está muito difícil. Costumava ser tipo, acéfalo. “Vá fazer isso.” Esse não é mais o mercado em que atuamos. Tivemos uma vida boa por muito tempo. Esperamos que todos vocês, ouvintes, tenham agido na época, assim como Chris fez. É por isso que ele está na posição em que possui US$ 600,000 de patrimônio líquido e, se você não agiu durante esse período, tudo bem. Não fique sentado chorando por causa disso. Você ainda pode agir hoje. É apenas mais difícil do que era antes, mas pode ser ainda mais difícil do que isso no futuro. Podemos olhar para trás e dizer: “Ei, houve muitas oportunidades. Deveríamos ter aproveitado isso.”
David:
Certo, esse foi o nosso show de hoje. Só para recapitular o que vimos, falamos sobre muitas coisas, incluindo como outro imóvel deve ser comprado quando você não tem os 20% economizados, se faz sentido retirar de um imóvel e usar o patrimônio para comprar outro ? O que fazer ao começar tarde no mercado imobiliário? Que estratégias usar para realmente fazer crescer esse pecúlio e entregá-lo à próxima geração? Se deveríamos escalar um negócio de gestão de propriedades ou não, porque, francamente, dá muito trabalho e possuir RE ou dois empréstimos privados. Essa foi a nossa última pergunta e pudemos analisar as duas opções diferentes.
David:
Espero que nosso conselho de hoje tenha lhe dado uma imagem clara de qual é o próximo melhor passo para você e, ainda mais importante, ajudado a aumentar sua confiança quando se trata de avançar em seu próprio negócio e portfólio imobiliário.
David:
Obrigado a todos por conferir outro episódio de Seeing Greene. Adoro ter você aqui e adoro fazer isso. Lembre-se, se você gostaria de aparecer no programa ou apenas nos apoiar, acesse bigpockets.com/david e envie sua pergunta para que eu possa respondê-la.
David:
Eu sou David Greene. Você pode me encontrar @davidgreene24 nas redes sociais. Então, por favor, siga-me no Instagram, torne-me amigo no Facebook, siga-me no Twitter e confira meu site, davidgreene24.com. Se você tiver um segundo, confira outro vídeo do BiggerPockets e se não tiver, nos vemos na próxima semana. Obrigado a todos.
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Neste episódio cobrimos:
- Como usar o valor da sua casa para comprar mais imóveis para alugar e construir um portfólio imobiliário
- Como se aposentar mais cedo, construa um pecúlio e crie fluxo de caixa como um partida tardia
- Dimensionando seu negócio imobiliário e se você tem o que é preciso para fazer isso
- A “gurus” imobiliários quem vai pegar seu dinheiro e fugir (e sinais reveladores de uma fraude)
- Sua marca sair do seu trabalho pois o setor imobiliário não é uma jogada inteligente fazer (especialmente em 2023)
- Empréstimo de dinheiro privado vs. investimento imobiliário e o que lhe renderá mais dinheiro
- E So Muito mais!
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