Vendo Greene: Destruidores de negócios de aluguel que podem acabar com seu fluxo de caixa

David:
Este é o Podcast BiggerPockets, show 735.
A realidade é que todas as propriedades que já vi na minha carreira não estão de acordo com o código. OK? A maioria das cidades da Bay Area onde moro exige que você obtenha licenças, se mudar o piso, se mudar a torneira, se mudar o paisagismo do quintal. Se você realmente observar o que a cidade exige que você obtenha licenças, é tudo.
Mesmo as casas que são construídas como uma construção nova não estão de acordo com o código em tudo. Agora, isso não significa que não há problema em não obter licenças. Significa apenas que não é um problema imediato porque algo não é permitido.
O que está acontecendo com todos? Meu nome é David Greene, e se você não sabe, agora você sabe. Este é o melhor, o maior e o pior podcast imobiliário do planeta, e estamos aqui para conversar com você. No episódio de hoje, um programa no estilo Seeing Greene, respondo a perguntas de vocês, da comunidade BiggerPockets, e as respondo para que todos possam ouvir, e cara, como é divertido.
Enfrentamos algumas coisas difíceis que não são feitas com muita frequência, e eu me diverti muito respondendo a algumas perguntas desafiadoras. Isso incluía tópicos como: “Quanto do dinheiro que estou ganhando em poupança devo investir? Existe uma fórmula que eu deveria seguir? “Devo pagar as propriedades existentes que tenho agora ou devo continuar a expandir? Não tenho certeza de qual é o caminho certo para mim.” E: “Estou comprando um imóvel, mas nem tudo é permitido. Devo prosseguir com isso ou não? Como posso saber o que fazer com isso? Tudo isso e muito mais no programa de hoje.
Antes de entrarmos nisso, tenho uma dica rápida para você. Isto está muito próximo e querido do meu coração, e espero que todos vocês ouçam com atenção.
A construção de riqueza envolve mais do que apenas comprar um imóvel. Eu sei que você está aqui para aprender sobre investimentos imobiliários e é isso que é este programa. Mas seria errado não lhe dizer que se quiser construir riqueza, também precisa de poupar dinheiro. Agora, isso é como dizer que você precisa comer vegetais. Entendo que ninguém gosta disso, mas preste atenção para onde está indo o seu dinheiro.
Acompanhar suas despesas é incrivelmente frustrante, mas extremamente frutífero. Tenho compartilhado isso nas comunidades que administro, com todas as pessoas que me seguem, estou dizendo a todos, temos uma recessão se aproximando. Cada dólar que você ganha precisa ser protegido. Tem gente que quer tirar isso de você. Leve a sério a economia de seu dinheiro para que, quando chegar o negócio certo, você esteja em condições de retirá-lo. Tudo bem, vamos à nossa primeira pergunta.

Mateus:
David pilf study Greene, muito obrigado por responder minha pergunta. Meu nome é Matthew Van Horn. Sou de Memphis, Tennessee. Tenho um pequeno portfólio. Tenho três aluguéis de curto prazo aqui em Memphis e tenho uma empresa paralela que gerencia aluguéis de curto prazo para outras pessoas. A propósito, se as pessoas não entendem a referência do estudo do Pilf, elas precisam ouvir o episódio 674 com Ashley Hamilton. É informativo e muito, muito engraçado, pensei.
David, minha pergunta é: com que frequência devo investir em relação à minha taxa de poupança? Espero que faça sentido. Só para dar um exemplo, digamos que sou capaz de acumular US$ 5,000 por mês, seja com trabalho, negócios ou renda imobiliária. Digamos que eu possa acumular US$ 5,000 por mês que podem ser reinvestidos em negócios futuros. Existe alguma fórmula ou algum tipo de regra que diga com que frequência devo investir isso?
Existe uma regra prática que diz que você deve investir uma vez por ano, então devo investir quando tiver aqueles 60 mil depois de um ano? Faz sentido investir com a maior frequência possível, independentemente de quão pequenos sejam os negócios? Estou fazendo uma pergunta idiota? Só espero que você possa me ajudar com isso, David, agradeço você.

David:
Tudo bem, obrigado, Mateus. Agradeço ver você novamente e sim, foi um episódio hilário com Ashley Hamilton. Eu recomendo fortemente a todos que gostam de rir que ouçam essa. Foi muito divertido e também inspirador.
Tudo bem, vamos conversar sobre sua pergunta. Vou fazer o que normalmente faço. Vou começar com uma abordagem ampla e, aos poucos, ficar mais restrito. Minha opinião pessoal, é apenas David Greene falando agora. Não estou representando todos no BiggerPockets ou todo mundo.
É que não funciona formular a questão da maneira que você fez, mas mesmo assim todos nós queremos fazer isso, ok? Então as pessoas dirão: “Que porcentagem do dinheiro devo reservar para reparos ou emergências?” As pessoas dirão, como você: “Que porcentagem da minha renda devo investir?” Existe esse conforto que vem de fórmulas claras e concisas. Se eu conseguir colocar isso em uma planilha, sinto que estou seguro e fazendo a coisa certa.
O perigo nisso é que a vida não funciona de acordo com essas regras que criamos. Muitas dessas regras, para ser totalmente franco, vêm de consultores financeiros que estão vendendo para pessoas como você que estão ouvindo isso, métodos que vêm com o conforto da herança, mas não são reais, ok?
Então, quando Suze Orman ou Dave Ramsey ou quem quer que seja o corretor de ações que você está ouvindo está falando, eles têm que empacotar a informação de uma forma que seu cérebro possa recebê-la e dizer: “Isso faz sentido. Eu vou fazer isso." Eles estão tentando fazer com que você aja, o que não é inerentemente errado. Torna-se perigoso quando você pensa que a vida funciona em uma planilha, porque na verdade não funciona. OK? E na verdade torna-se restritivo para o seu próprio crescimento quando você pensa dessa maneira.
Eu tive que passar pela mesma coisinha onde você está, onde Morfeu está segurando a pílula vermelha e a pílula azul e ele diz: “Você poderia tomar a pílula azul e acordar e voltar a como você pensou antes, ou você poderia tomar a pílula vermelha e aceitar a verdade, mas será muito desconfortável.” E então não posso dizer a todos quando eles precisam tomar aquela pílula ou se deveriam. Você tem que tomar essa decisão por si mesmo. OK?
Então não quero que pareça que estou insultando você, Matthew, porque não estou. Você está fazendo uma ótima pergunta que se aplica a muitas pessoas. Estou apenas tentando fornecer algumas informações básicas que vocês não ouvirão em outros lugares. A realidade do mercado imobiliário é que você não sabe quando a coisa vai dar errado. OK?
Estou passando por um processo agora em que fui forçado a isso por alguém que roubou o título de minhas propriedades e tive que vender e entrar em um 1031 e comprar um monte de imóveis em um período muito curto de tempo, e então a tempestade perfeita me atingiu. Não consigo fazer com que as cidades aprovem licenças. Não consigo fazer com que os arquitetos abandonem os planos. Não consigo contratar empreiteiros para terminar os trabalhos. Tenho oito propriedades multimilionárias vagas que estão sangrando agora e não há nada que eu possa fazer para sair dessa bagunça. Eu não esperava que isso acontecesse porque não sabia o quão ruim seria o processo de autorização.
Se eu não tivesse grandes reservas porque sou extremamente conservador, isso poderia me afundar. Vou ficar bem por causa das reservas, mas não me sinto bem. É uma droga no curto prazo. E se eu configurar onde tenho seis meses de reservas para cada propriedade e colocar em uma planilha e é assim que funciona, eu estaria ferrado agora.
Eu adoto uma abordagem diferente. Quando tomei aquela pílula vermelha, que não deve ser confundida com questões políticas, apenas entender que não vai funcionar em uma planilha com imóveis, percebi que existem três pilares nos quais preciso focar e me destacar, que realmente funcionam, enquanto a abordagem de planilha não funciona.
O primeiro pilar é a defesa. Tenho um desafio todos os dias. Que porcentagem do meu dinheiro posso economizar? Posso evitar comprar a Ferrari? Posso evitar gastar dinheiro de forma extravagante só porque tenho muito dinheiro? Quando viajo e vou para um hotel, faço upgrade para a suíte presidencial só porque quero parecer legal e tenho dinheiro para isso ou fico disciplinado e não faço isso? Quando viajo, certifico-me de que meu assistente ainda esteja procurando o voo mais barato, e não apenas pegando o caminho mais curto do tipo: “Ah, David tem muito dinheiro. Vou apenas reservar esse voo para ele. Isso é perder na defesa e a defesa ganha campeonatos, então estou sempre mantendo meus gastos baixos.
Isso não significa que estou me privando, mas não gasto dinheiro só por gastá-lo. Espero que você nunca me veja servindo champanhe de uma garrafa cara. Só para que todos saibam que tenho tanto dinheiro que posso gastar. Acho que isso é extremamente desrespeitoso com os deuses das finanças quando se vive dessa maneira.
O próximo pilar é o ataque. Estou ganhando tanto dinheiro quanto posso? Você está dizendo que está ganhando cinco mil por mês. Prefiro que você faça uma pergunta diferente: “David, como posso ganhar mais de cinco mil por mês? Como posso dobrar a quantidade de dinheiro que consigo ganhar e economizar?” Em vez de “A que taxa devo investir o dinheiro que estou ganhando?” É apenas uma pergunta melhor a ser feita. Se todos mantivermos o pedal no acelerador com o ataque, estaremos ganhando tanto dinheiro quanto pudermos. Estamos crescendo pessoalmente. Estamos procurando maneiras de nos desafiar. Estamos saindo da nossa zona de conforto.
E o terceiro pilar é investir. Como posso investir da forma mais prudente possível? Agora, isto é, você está me fazendo uma pergunta em espanhol e eu estou respondendo em francês. Eu entendo que isso pode ser confuso. Só estou dizendo que não acho que posso responder à pergunta que você está fazendo porque o mundo não funciona assim. Funciona assim se for algo como: “Vou investir em ações, eles vão me dar um retorno de 7% e posso calcular que nos próximos 40 anos, se eu investir um retorno de 7%, Posso esperar ter X quantia de dinheiro.” A razão pela qual isso não funciona é porque a inflação é superior a 7%, não apenas a inflação do IPC, mas a quantidade de dinheiro que está a ser impresso.
Essas estratégias previsíveis e reconfortantes farão com que você perca. Você não consegue acompanhar quanto dinheiro está sendo impresso fazendo isso. A única maneira de vencer agora é se destacando nos três pilares. Economizando o máximo que puder, ganhando o máximo que puder, investindo a diferença.
Agora, na hora de investir, não vou dizer que todo mês você deveria estar gastando 5,000 mil ou investindo, ou quando chegar a 60,000 mil, deveria gastar 40,000 mil, ok? O que vou dizer é que você deve buscar se destacar no pilar do investimento, o que significa encontrar o melhor negócio possível.
Você pode não comprar uma casa por três anos e, no final desses três anos, você se depara com dois negócios que pode comprar por 400,000, que terão um ARV de 600,000 e serão ótimos aluguéis de curto prazo que renderão dinheiro fluem incrivelmente forte e você precisa comprar os dois. Isso é mais realista para como as coisas funcionam.
Você pode colocar sua atenção no ataque e ganhar mais dinheiro e no processo de contratar mais investidores e administrar suas casas para eles, desafiando-se dessa forma, alguns deles dizem: “Não queremos mais possuir isso . Você quer apenas comprá-los de mim? E você consegue ótimos negócios e pensa: “Ah, se eu não tivesse gasto todo o meu dinheiro em negócios medíocres porque deveria gastá-lo a uma determinada taxa, eu seria capaz de comprar esses negócios incríveis”. Esse é muito mais o meu estilo.
Posso não comprar muitos imóveis durante um período de três ou quatro anos e depois comprar um monte deles de uma só vez, quando vejo o mercado se abrindo. Posso comprar muitos de um tipo de ativo e depois mudar para outro e fazer grandes movimentos nesses momentos, porque não estou pedindo para viver a vida dessa maneira previsível que você está dizendo.
Agora, Suze Orman poderia responder a esta pergunta. Existem pessoas absolutamente financeiras que poderiam, provavelmente não são investidores imobiliários. Porque os investidores imobiliários têm que aceitar o negócio quando ele chegar. Eu preferiria que você dissesse: “Eu compro ótimas ofertas. Estou procurando ótimas ofertas. Estarei pronto e com disposição para atacar quando vir muita coisa. Tenho todas as ferramentas em minha caixa de ferramentas que posso usar.” Como financiamento ao vendedor ou qualquer outra coisa em que você possa se destacar para conseguir ótimos negócios. Mas você não controla quando um grande negócio acontece. O que você pode controlar é quanto dinheiro está gastando, quanto dinheiro está economizando e quanto dinheiro está ganhando.
Então, quero que você volte, acesse bigpocketes.com/david, me envie outro vídeo e quero que diga: “Obrigado, David. Estou um pouco chateado por você não ter respondido minha pergunta, mas vou te perdoar. Que conselho você daria para mim sobre como posso ganhar ou economizar mais de US$ 5,000 por mês? Esta é a aparência do meu negócio. E abordaremos a questão desse ângulo.
Para todos que estão ouvindo, espero que isso tenha feito algum sentido, ok? Você precisa encarar o dinheiro de maneira diferente se quiser acumulá-lo como as pessoas ricas fazem. Pessoas ricas não fazem perguntas assim. Você não verá pessoas que são muito, muito boas com dinheiro dizendo: “Quanto do meu dinheiro devo gastar ou investir no mês?” Você os ouve dizendo: “Onde estão minhas oportunidades? Como posso tirar proveito deles e como me esforçar para ser uma versão melhor de mim mesmo amanhã do que era hoje? Nosso próximo videoclipe vem de Branco em Raleigh, Carolina do Norte.

Branco:
Ei, David, e aí cara, é o Branco da eXp aqui em Raleigh, Carolina do Norte? Serei breve. Obrigado por tudo que você faz, cara. Minha esposa e eu temos 29 anos, ganhamos cerca de US$ 250,000 mil por ano, temos quatro casas, três casas hackeadas e um negócio fora do mercado.
Para responder a esta questão, pagaríamos apenas os três hacks da casa, e essa é basicamente a questão. Plano A, pague. Plano B, não pague. E a razão pela qual pensamos em pagar o plano A é porque depois de pagar os US$ 750,000 em hipotecas, financiaríamos a grande vida, que é cerca de 10 mil, 11 mil, fluxo de caixa, e isso ainda brincaria com HELOCs de esses imóveis e ainda procurar outras ofertas, o que é divertido para mim.
O plano B seria continuar fazendo o que estamos fazendo e comprar uma casa por um ano, uma casa a cada ano e meio, dois anos talvez, e eu sei que o plano B financeiramente faz mais sentido porque teríamos mais propriedades, obviamente, mas eu não sei. É que já está financiando a vida, basta, chega e não sei. Eu ainda procuraria negócios, então é tentador pagar.
Nós, novamente, sou um agente. Talvez eu esteja pensando nisso porque o mercado está desacelerando. Não sei. Qualquer conselho, sabedoria seria muito apreciada. Tome cuidado, cara. Bye Bye.

David:
Tudo bem, Branco. Esta é uma boa pergunta e agradeço sua transparência. Esta será a última pergunta. Teremos que detalhá-lo um pouco mais profundamente. Não posso simplesmente dar-lhe a sua resposta.
Há méritos em ambas as abordagens, pagar o seu imóvel, viver do fluxo de caixa, não tentar ser um multi, multi, multimilionário, apenas viver uma vida boa ou usar alavancagem, usar as habilidades que você tem como agente, usar o conhecimento que você está adquirindo no BiggerPockets, usando o conjunto de habilidades que continuará a aumentar a cada ano para conseguir negócios cada vez melhores e construir uma vida melhor. OK?
Não posso te dizer qual é o caminho certo para você e você sabe disso. Aqui está o que posso lhe dizer. A abordagem para quitar seu imóvel fazia muito mais sentido quando as taxas de juros eram realmente altas. Também fazia muito mais sentido quando não imprimíamos dinheiro como estamos agora. Isso não significa que estou dizendo que a outra opção de continuar a escalar é melhor para você. Estou dizendo que a balança está inclinada a favor das pessoas que estão crescendo por causa de todo o dinheiro que imprimimos. Deixe-me dar um exemplo.
Lembro-me muito claramente de um determinado momento da minha vida, provavelmente tinha 28 anos. Eu tinha acabado de comprar minha casa em Discovery Bay, Califórnia. Foi uma execução hipotecária. Eu paguei, acredito que paguei 272 por isso. Comprei-o em um leilão, usei um empréstimo da FHA para obtê-lo e coloquei três e meio por cento de desconto, mas cheguei a um ponto em que realmente queria um dos novos Corvette. Eles eram como se o modelo Stingray tivesse voltado. Eles foram super legais.
Eu provavelmente tinha sete propriedades para alugar, um casal na Califórnia e outro no Arizona. Eu ainda não tinha ido para a Flórida e conversei com Tim Rhode, que já falamos várias vezes no podcast sobre meu futuro, e ele disse: “Descubra quanto dinheiro você precisa para se aposentar, trabalhe para isso número, pare quando chegar lá. Então eu pensei: “Tudo bem, se eu ganhasse cinco mil por mês para alugar imóveis e ganhasse cinco mil por mês para minha aposentadoria como policial, meu Deus, 10 mil”. Isso é muito mais dinheiro do que eu jamais precisaria. E se eu pagar minha casa, posso cancelar minha hipoteca por outra, era de US$ 900 ou algo parecido.
Aqui está o que é loucura. Quando eu tinha 28 anos, 10 mil eram significativamente mais dinheiro do que é agora. Então meu plano era conversar com outro policial, Shane Caduti, e ele disse: “Por que você se preocupa tanto com dinheiro? Você não precisa disso. Compre um Corvette e aproveite a vida.” E na verdade eu tinha planejado pendurá-lo tipo, “Ok, consegui meu aluguel. Não preciso mais me preocupar com essas coisas. Vou comprar aquele Corvette. Vou manter uma pequena quantia no banco para me cobrir e depois vou viver uma vida fácil.” Algo não me pareceu certo.
Não foi ganância, não foi ambição. Eu não tive que provar nada. Era uma vozinha calma que dizia: “Este é um grande erro, se você fizer isso, não faça”. E na verdade segui um caminho diferente. Contei a alguém sobre meu dilema, eles me conectaram com o Bank of North Florida. Consegui uma linha de crédito para começar a comprar aluguéis. Aprendi o método BRRRR. Vendi uma de minhas casas no Arizona. Fui e comprei mais cerca de 10 ou 11 propriedades na Flórida com os mesmos 80 mil que continuei reciclando através do BRRRR.
Fiquei muito melhor em entender a construção e encontrar negócios. Negociei porque fazia isso com tanta frequência que aumentei para provavelmente cerca de 40 propriedades na Flórida, além das minhas outras. Eu melhorei. Escrevi um livro chamado Long Distance Real Estate Investing. Me envolvi no BiggerPockets, aqui estou hoje ensinando essas coisas em alto nível como empresário que possui diversas empresas e posso influenciar muita gente.
O mercado imobiliário fez muito mais por mim do que apenas me dar cinco mil por mês para viver uma vida. E aqui está o mais assustador: quando olho para trás, para onde estava, se tivesse desligado, ainda estaria trabalhando como policial. Eu teria apenas cinco mil por mês de renda passiva, talvez com aumentos no aluguel. Pode ser cerca de 6,500 ou algo assim agora.
Mas morar na Bay Area, no norte da Califórnia, não é isso, não quero fazer parecer que sou elitista, porque definitivamente adoro um estilo de vida modesto. Não é muito dinheiro. Você pode viver assim, mas não pode viajar quando quiser. Eu não poderia simplesmente ir ao Havaí para ver Brandon. Eu teria que fazer um orçamento quando realmente puder viajar. Eu não seria o proprietário dos condomínios que possuo no Havaí, pois posso enviar familiares a parceiros de negócios, a amigos próximos que tenho.
Uma das minhas coisas favoritas é quando um casal próximo a mim está passando por problemas conjugais, eu poderia simplesmente mandá-los para meus condomínios no Havaí e dizer: “Escute, estou cuidando de tudo. Estou pagando pelo seu avião. Estou pagando uma babá. Estou pagando pelo condomínio. Você vai e vai se divertir. Ou posso enviar familiares que gostem. Minha mãe adora visitar esses lugares, o Havaí é o lugar favorito dela.
Eu não poderia fazer isso se não tivesse essas propriedades e absolutamente não as teria se tivesse me aposentado mais cedo. Não estou tentando influenciar você em nenhuma direção. Só estou sendo honesto sobre essa ideia que tive, de que se eu simplesmente parasse de crescer e permanecesse onde estou, estava errado, eu não teria ficado onde estava.
Inflação, as coisas provavelmente custam três vezes mais do que custam, naquela época da minha vida, eu provavelmente poderia comprar um bife no Safeway por oito dólares. Esse mesmo bife custa cerca de US $ 25 agora. Isso é. Tudo é muito mais dinheiro. Aquele carro que eu dirigia eventualmente vai se desgastar. Eu comprei aquela coisa. Era um Camry novo e comprei por 22 mil. Era tão barato para os padrões de hoje. Agora, esse mesmo carro pode custar 40, 50 mil ou mais apenas para um modelo básico normal.
Bem, eu estaria ferrado quando minhas coisas acabassem e eu tivesse que comprar outra. O conserto é na casa onde moro e o pagamento da casa é o mesmo, mas tudo me custa mais dinheiro para consertar por causa da inflação. E percebi que o mundo não vai parar de crescer só porque paramos de crescer ou paramos de trabalhar. Você está sempre em uma batalha difícil. As coisas ficam mais caras com o tempo.
Portanto, eu o encorajaria a considerar fortemente continuar a trabalhar como agente, continuar a investir em imóveis, continuar a hackear casas todos os anos, continuar a tomar decisões que tornarão feliz a sua versão daqui a 10, 20, 30 anos. , e não assumir que tudo está ótimo. Que tudo ficará bem, que você quitará seus imóveis e ficará bem.
O dinheiro que você poderia obter pagando suas propriedades pode muito bem não ser suficiente para viver. Você pode ter outro filho, pode ter um membro da família doente. O mercado de agentes imobiliários pode mudar e as comissões desaparecerem. Você não consegue mais ganhar a vida assim e se vê tendo que voltar a trabalhar em uma fábrica e não gosta da sua vida porque não podemos prever o que vai acontecer.
Acho que é um grande erro quando presumimos o melhor. O mundo vai ficar mais fácil, vai ficar melhor. Podemos simplesmente parar. Você não sabe o que vai acontecer. E se você ficar doente ou acabar morrendo e sua família ficar sem o sustento da família? Se você tem um monte de imóveis que eles podem vender, é algum dinheiro com o qual eles podem viver. Se você se foi, não é o mesmo caso.
Então você poderia dizer que estou mais inclinado. Você é um cara jovem, ambicioso, trabalha como agente, fala bem, tem habilidades. Maldito use-os. Eu nunca diria a alguém que realmente gosta de fitness: “Vá vencer uma competição de fitness e depois se aposente e nunca mais se exercite. Você não precisa.” É verdade que você não precisa, mas por que você iria querer ficar menos saudável? Depois de aprender a se exercitar, ser bom em exercícios e em comer bem, você não precisa competir no mais alto nível de todos os tempos, mas por que jogaria isso fora? É mais fácil para você superar essas coisas do que seria para outras pessoas.
Então, se a gênese da sua pergunta vem talvez da vergonha ou da culpa, como: “Eu não deveria ser tão ambicioso. Eu não preciso de tanto.” Não acredite nisso. Tive que enfrentar a mesma batalha e nunca me tornei um idiota ganancioso. Nunca me tornei a pessoa que comprava Bugattis e McLarens com todo o meu dinheiro. Nunca comprei um jato particular. Ainda moro naquela mesma casa, acredite ou não. Nunca comprei uma propriedade do Big Baller. Eu não preciso. Eu não tenho uma família agora. Essa propriedade está bem. Na verdade, eu provavelmente poderia fazer o downgrade.
Eu poderia me mudar para uma das unidades de aluguel de curto prazo que estou desenvolvendo e vender aquela casa, e posso acabar fazendo isso. Não preciso de uma propriedade enorme. Não presumi que tudo iria melhorar. Eu sabia que poderia ser pior e estou muito feliz. Estou tão feliz por ter construído os negócios e por ter continuado a expandir que continuei a avançar porque o dinheiro está agora a tornar-se um problema para cada vez mais pessoas, e quanto mais eu tiver, mais poderei ajudar.
Espero que isso ajude a responder sua pergunta. Se houver mais alguma clareza que eu possa dar, envie-nos outro vídeo. Avise. “Tudo bem, David, ouvi o que você está pensando. Aqui está minha pergunta sobre o que devo fazer. Eu adoraria entrar em contato com você e agradecer por ser vulnerável e nos mostrar todas as questões que muitas pessoas em seu barco estão enfrentando.” Nossa próxima pergunta é um vídeo enviado por JD Mims.

JD:
Olá David. Minha pergunta é sobre corretores imobiliários. Então, estou procurando um imóvel aqui para minha residência pessoal na Califórnia, em Sacramento, e encontrei um lugar que atendeu a todos os requisitos. O único problema que tive foi que houve algum trabalho para transformá-lo em um duplex que não era permitido.
Agora, perguntei ao agente sobre as licenças porque na verdade não comprei propriedades aqui na Califórnia, então pensei que talvez funcionasse de forma diferente em cada estado, e então disse: “Esta é a minha preocupação. O trabalho não foi permitido. Estou preocupado com o que acontecerá se eu tentar vendê-lo e contratar um locatário quando me mudar.” O agente é um agente mais novo, então ele perguntou ao chefe. Seu chefe diz: “Bem, contanto que o trabalho seja feito de maneira profissional, você estará bem, desde que o avaliador chegue e seja aprovado na avaliação”. Entrei em contato com a cidade e eles disseram isso, isso não é verdade.
Então, minha pergunta é: isso deve ser um obstáculo ou há algum tipo de área cinzenta que não estou entendendo? Porque eu sinto que a resposta que me deram foi só para me acalmar, porque a gente está procurando há um tempo e o mercado está muito difícil e eles só queriam que eu comprasse alguma coisa e seguisse em frente.
Mas meu sentimento é que deveria ser um grande negócio, mas não sei se estou tornando isso maior do que realmente deveria ser, porque sinto que, como agente, você deveria estar cuidando de mim e me dar informações corretas informação, mas não sei, talvez haja uma área cinzenta. Talvez eu esteja tornando isso um negócio maior do que o necessário, então adoraria seu feedback sobre isso. Obrigado.

David:
Tudo bem, JD, parece bom. Vamos analisar essa situação porque você não é o único que está aqui. Cara, há tantos ângulos para abordar isso.
Em primeiro lugar, quando você diz: “Isso é importante?” Temos que definir o que é grande coisa. Existem muitos ângulos diferentes para abordar isso. Então a analogia que vou fazer é quando falamos sobre a liberdade de expressão na América. OK? Isso é algo com que você lida muito quando trabalha na aplicação da lei ou se acompanha o que está acontecendo nas redes sociais.
Existe liberdade de expressão na América. O problema é que quando alguém diz algo ofensivo e as pessoas ficam bravas com ele ou perdem o emprego ou são expulsos de uma plataforma ou algo assim, a resposta é sempre: “Bem, eu tenho liberdade de expressão. Você não pode fazer isso comigo. Só que eles estão aplicando isso da maneira errada. Na arena de outras pessoas gostarem de você, do emprego que você ocupa ou das regras de qualquer plataforma de mídia social, você não pode simplesmente dizer qualquer coisa. Eles têm suas próprias regras.
Na arena do código penal, você tem liberdades. Você não pode ir para a cadeia por dizer: “Não gosto do presidente”. Mas você pode perder seu emprego, suponho, por dizer algo assim. As empresas privadas podem ter seu próprio conjunto de regras, quer você concorde com elas ou não.
A proteção da liberdade de expressão não se aplica a tudo. Aplica-se apenas ao fato de o governo poder puni-lo. Você não pode obter uma infração ou uma citação por dizer algo impopular. E quando as pessoas ficam confusas sobre isso, elas não sabem o que fazer, porque pensam: “Bem, não existem leis para proteger minha liberdade de expressão?” Eles dizem: “Sim, mas isso não significa que você pode fazer certas coisas em determinados ambientes sem consequências”. OK? Isso se aplica à sua situação de permissão.
Isso é relevante? Bem, se você ligar para a cidade e perguntar: “Isso precisa ser permitido?” Cem por cento das vezes eles dirão sim. Eles têm que dizer sim. Seria como quando eu estava na aplicação da lei e alguém se aproxima de mim e diz: “Ei, quero fazer uma travessia imprudente agora. Posso fazer isso?” Não tenho permissão para dizer: “Sim, vá em frente e faça uma caminhada imprudente”. Porque se você for atropelado por um carro, serei responsável por isso. Então não posso dizer: “Sim. Faça uma caminhada imprudente.
Por outro lado, isso significa que persegui todas as pessoas que vi do outro lado da rua sem passar pela faixa de pedestres? Não, eu provavelmente não me importava, a menos que fosse um cruzamento super movimentado e eles estivessem causando um grande problema. Esse é o melhor exemplo que posso dar para permitir situações.
A realidade é que todas as propriedades que já vi na minha carreira não estão de acordo com o código. OK? A maioria das cidades da Bay Area onde moro exige que você obtenha licenças, se mudar o piso, se mudar a torneira, se mudar o paisagismo do quintal. Se você realmente observar o que a cidade exige que você obtenha licenças, é tudo.
Mesmo as casas que são construídas como uma construção nova não estão de acordo com o código em tudo. Agora, isso não significa que não há problema em não obter licenças. Significa apenas que não é um problema imediato porque algo não é permitido.
Além disso, vou lhe dizer, e todo mundo iria lhe dizer, sempre permita que isso aconteça, mas isso é porque as pessoas têm que lhe dizer isso. Simplesmente não é prático que todos façam isso. Agora, se você está tentando descobrir: “Isso vai me causar problemas?” Depende de qual é a coisa.
Quando você diz que o trabalho foi feito sem autorização, você não me deu detalhes suficientes sobre o que aconteceu. Se colocassem alguma parede de gesso ou gesso ou algo assim e não conseguissem licença, transformavam uma sala em dois quartos. Nunca vi na minha carreira, não significa que não possa acontecer. Eu simplesmente nunca vi a cidade se envolver e dizer: “Você coloca drywall sem licença, você está em apuros, vamos colocá-lo na prisão”.
Mas e se o imóvel estiver em uma área zoneada para imóveis unifamiliares e eles o operarem como duplex? A situação do zoneamento pode se tornar um grande problema. Se você não tiver permissão para ter mais de uma porta naquele bairro e estiver trabalhando nela como duas portas, eles poderão fechar você. A cidade poderia entrar lá e dizer: “Ei, isso não vai funcionar”.
Agora, a Califórnia, porque você mencionou que está em Sacramento, tem leis que proíbem os municípios de não permitirem que você coloque um ADU em sua propriedade. Portanto, esta é uma solução alternativa quando a cidade tenta dizer: “Você não pode ter uma segunda unidade, você não pode transformá-la em um duplex”. Onde você pode entrar e dizer: “Você não pode me impedir de fazer isso. Estou autorizado a ter um ADU. A cidade pode voltar e dizer: “Essa unidade que vocês estão chamando de ADU atende aos requisitos que definimos como ADU?” Essa é uma das maneiras pelas quais eu levaria sua pergunta ao seu agente ou à cidade.
“Ei, esta propriedade teve obras que foram feitas. Agora é um duplex. A segunda unidade contará como ADU?” E eu obteria informações sobre isso para ver se talvez você fosse coberto por lá. Posso também dizer que se eu comprar o imóvel e a obra não for permitida, quais são as consequências que podem ser cortadas? Talvez a cidade diga: “Não temos ideia. Se ninguém reclamar, não vamos nos importar.”
Talvez a cidade diga: “Ah, enviaríamos um inspetor imediatamente e faríamos você consertar a obra”. Mas acho que JD, você precisa fazer um pouco de trabalho braçal para descobrir o que realmente vai acontecer. A vibração que estou recebendo é que você está querendo que seu agente faça esse trabalho braçal para você e diga que isso é um grande negócio, e então, possivelmente, vá até o vendedor e faça com que o vendedor baixe o preço ou obtenha a autorização. , e você quer que todos pensem: “Oh, não podemos deixar isso assim”. E é daí que pode estar vindo sua frustração.
O vendedor provavelmente não vai se importar porque sabe que ninguém fez trabalhos com licenças. Que há outro comprador que vai comprar o imóvel e pode não se importar com isso. A questão da licença é um assunto muito polêmico porque não há uma linha clara na areia com a qual possamos navegar nessas situações, que é o que queremos. É mais reconfortante quando fica claro o que deve ser feito e o que não deve ser feito.
Não posso lhe dar uma resposta mais direta porque não tenho mais informações, mas o que posso dizer é que não ficaria bravo com o seu agente pela resposta que ele está lhe dando, porque é isso que todo agente em todos os lugares vai dizer. Direi também que não é imediato, não é permitido, então não compre porque quase todos os imóveis, provavelmente todos os imóveis que já vi, têm algum tipo de trabalho feito que não era permitido. Mas não sei o tipo de trabalho.
Se eles pegaram uma casa unifamiliar e colocaram isso, eles literalmente construíram uma extensão, a metragem quadrada dela e não conseguiram nenhuma licença e você não sabe se foi feito com segurança, isso é um grande negócio. Você não pode simplesmente construir uma casa, talvez os empreiteiros não tenham feito isso. Talvez o proprietário tenha construído sozinho.
Mas talvez eles apenas pegaram uma área da casa e a isolaram do resto, e mesmo que não tenham dito à cidade que o trabalho ainda foi feito de acordo com o código e com segurança, e está perfeitamente bem. Acho que você precisa obter mais detalhes sobre a situação antes de tomar a decisão de comprar ou não o imóvel e, infelizmente, não os recebi, por isso não posso lhe dar uma resposta mais direta. Esperançosamente, o conselho que dei a você ajuda na decisão que você deve tomar.
Tudo bem. Estamos passando para a parte do programa em que posso compartilhar os comentários dos programas anteriores no YouTube, e adoro isso. Quero encorajar vocês a deixarem mais comentários para eu ler. Quanto mais engraçado, mais perspicaz. Quanto mais inteligente, melhor. E mesmo que seja algo com o qual você não concorda ou queira mais clareza sobre por que eu disse o que disse ou você está confuso ou tem um assunto sobre o qual deseja que falemos mais, conte-nos nos comentários. Nós os lemos em cada programa e os incorporamos em programas futuros.
Nosso primeiro comentário vem de John Conrady. “David, você é um chefe e tem sido muito útil em minha jornada. Só quero dizer que você explicou as coisas com muita clareza e continue com o bom trabalho.” Obrigado, João.
Essa é provavelmente a parte mais difícil do trabalho. Nem sempre é saber o que dizer a todos. É como posso dizer isso claramente, sem deixar de fora nada que possa colocar alguém em apuros, sem demorar muito e perder a atenção deles. É sempre daí que vêm meus níveis de estresse quando estou falando: “Deixei alguma coisa de fora ou falei demais e como encontro o equilíbrio perfeito?”
Zachary Hitchcock diz: “Eu adoro o podcast e ele ajudou a mudar meu comportamento de salário em salário, para estar no caminho da riqueza geracional de longo prazo”. Zachary, isso aquece meu coração. Adoro ouvir isso.
Ele continua dizendo: “Pergunta. Aprendi bastante com esses podcasts e também com livros sobre negociação. Qual é a melhor maneira de utilizar esse conhecimento enquanto se negocia por meio de agentes? É um tabu falar diretamente com um agente vendedor ou é melhor concentrar energia para traçar estratégias com meu agente?
Sim, isso é difícil. Às vezes fico tentado a contornar meu agente e também, e sou uma pessoa experiente. Em geral, você não quer fazer isso. O que você provavelmente deseja descobrir é escolher um agente que seja receptivo aos seus conselhos. Então, quando você diz: “Ei, quero que você diga isso”. Você quer que o agente realmente ouça você e diga: “Ok, vou dizer assim”. Ou recua e diz: “Não quero fazer assim”. Você quer ter a impressão de que o agente se preocupa com a forma como está negociando, ok?
O que a maioria dos agentes faz, eles não são muito bons, é dizer: “Não quero fazer isso. Vamos apenas escrever algo para eles. Vamos apenas escrever e enviar para lá.” Mas eles não pensam em apresentá-lo da maneira certa. É complicado. O problema de você falar diretamente com o agente da lista é que você ainda quer falar com o vendedor. Você vai falar com o agente do vendedor e então suas palavras são colocadas no filtro quando chegam ao vendedor e ainda assim não será o que você deseja.
É muito difícil negociar da forma que descrevo quando é através de agentes. Você só quer ter certeza de escolher um agente que tenha alguma habilidade nesta área e, quando você se comunicar com eles, quanto melhor eles conseguirem vendê-lo, é muito provável que consigam vender o outro agente em o mesmo caminho.
Esses comentários vêm do episódio 717, aliás, se vocês quiserem dar uma olhada. O próximo vem de Joe Chavez, “Golden Girls. Blanche Devereaux foi a hacker original e quem não gostaria de Sophia como inquilina? Imagine isso. Sicília, 1925 em busca de um BRRRR.” Isso é hilário porque falamos sobre Golden Girls naquele episódio e sim, suponho que Blanche era uma hacker doméstica, tendo todas as outras garotas morando com ela. “Hackear casas antes e ter um nome que remonta a Golden Girls.” Muito bem, Joe. Isso é hilário.
Steve Borowski diz: “Uau, espere aí, David. As pessoas estavam roubando títulos de sua propriedade e você simplesmente não percebeu. Entendo que você não queira entrar em detalhes pessoais sobre o assunto, mas eu adoraria se você pudesse falar um pouco sobre como se proteger de tais coisas. Na minha cabeça, estou pensando que se isso pode acontecer com David G, pode acontecer comigo e como posso evitá-lo? Sim. Estou tentando não me tornar mais alvo disso no futuro e da forma como isso funcionou, não poderia ter sido evitado, infelizmente.
Então, estou reestruturando as coisas para que isso não aconteça novamente, mas o roubo de títulos é muito real e causou uma série de problemas para mim. Isso me forçou a 1031. Comprei mais propriedades ao mesmo tempo do que queria. As licenças municipais chegaram e estragaram tudo. Tive todos os tipos de problemas ao tentar aprovar coisas.
Eu tinha pessoas na minha equipe que gerenciavam meu portfólio e tiveram que desistir disso. Tem sido absolutamente horrível e me colocou em uma posição onde estou tentando sair do desastre, mas isso cria, mas isso acontece com o setor imobiliário. Isso acontece com a vida. Você não pode se tornar uma vítima só porque recebeu um tratamento injusto. E na minha experiência, quando você continua a fazer as coisas certas, Deus, o destino do universo, não importa como você queira encará-lo, irá contornar isso para meu benefício de alguma forma.
Portanto, a razão pela qual não estou compartilhando mais detalhes sobre como isso aconteceu é que não quero deixar isso para mais pessoas para saberem como poderiam fazer a mesma coisa. Acho que há muito mais predadores por aí procurando roubar coisas de outras pessoas do que imaginamos, mas se você me enviar uma mensagem, falo sobre isso em um grupo privado que dirijo. Se você estiver nesse grupo, poderá ouvir mais sobre isso lá, então, obrigado.
Tudo bem, pessoal. Esse é o nosso show de hoje. Espero que você tenha gostado de ouvir isso tanto quanto eu gostei de fazê-lo. Também espero que você esteja gostando desses episódios de Vendo Greene. Novamente, se você quiser aparecer aqui, acesse bigpockets.com/david e envie sua pergunta. Eu adoraria responder e continue participando dos comentários do YouTube.
Por último, se você está gostando e gostou, não precisa pagar por isso. Tudo o que eu peço que você faça é ir onde quer que você ouça seu podcast, Apple Podcast, Spotify, seja ele qual for, e nos deixar uma avaliação cinco estrelas e apenas dizer às pessoas por que você gosta do programa. Isso ajuda muito.
Se você quiser saber mais sobre mim, quiser ver o que estou acontecendo, quiser dar uma espiada na cortina e ver o que está acontecendo na Groenlândia, você pode me seguir @davidgreene24 em todas as redes sociais.
Você também pode conferir meu novo site, davidgreene24.com, e depois me enviar um DM ou me dizer o que você acha do site. Tive que pagar muito dinheiro para fazer essa coisa. Ele será lançado muito em breve ou provavelmente deverá ser lançado quando chegar, então, por favor, me dê algum feedback sobre isso.
E por último, se tiver tempo, assista outro vídeo, ouça outro podcast, eduque-se mais, e se não tiver, vejo você no próximo episódio. Amo você. Agradeço você. Eu sei que você pode obter suas informações de qualquer lugar, por isso agradeço sua atenção, o bem mais valioso que você tem está conosco na BiggerPockets.
Confira o site do BiggerPockets com os fóruns se quiser saber mais, e não quiser ter que ouvir, se gostar de ler, vejo vocês no próximo programa.