Vários marcos extraordinários foram atingidos recentemente no mercado imobiliário que não parecem fazer o menor sentido quando colocados juntos.
Para começar, o ARM médio de 5 anos quebrou 8% para pela primeira vez desde meados da década de 1990. (E a hipoteca fixa de 30 anos é pouco menos do que isso, 7.946% na data em que este livro foi escrito.)
Normalmente, poder-se-ia pensar que se as taxas mais do que duplicassem ao longo de 18 meses, o mercado imobiliário sofreria um grande golpe.
Bem, nada neste mercado é normal, pois estaríamos errados quanto a essa previsão. De facto, em Julho, os preços nacionais das casas saíram da sua “queda” de curta duração e voltaram a ser positivos ano após ano. De acordo com o Índice Case-Shiller, em julho de 2023, o índice ficou em 310.16, acima dos 307.14 em julho de 2022 (308.3 em junho de 2022 foi o pico anterior). A “queda” (se é que você pode chamar assim) é assim:
Os dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) vão até setembro deste ano e constataram que os preços de venda subiram 2.8% ano após ano, com uma casa média custando $ 394,300. O período de queda de preços (pelo menos até agora) teve vida extraordinariamente curta.
Deve-se notar, é claro, que estes são apenas preços nominais. Em termos reais (ou seja, quando ajustados pela inflação), os preços dos imóveis caíram substancialmente mais. Se usarmos calculadora de inflação, o valor de um dólar hoje valeria apenas cerca de 0.91 dólares no início de 2022. Assim, em termos reais, o imobiliário caiu quase 10% desde que as taxas começaram a aumentar.
Mesmo assim, tendo em conta a situação actual das taxas de juro, ainda é surpreendente a forma como os preços imobiliários se têm mantido.
Por que o mercado não entrou em colapso? Ou tem?
Em agosto do ano passado, Eu previ o mercado imobiliário não entraria em colapso por múltiplas razões, incluindo práticas de crédito sólidas, inflação geral, escassez de habitação e, em particular, muitos proprietários de casas com taxas fixas e com juros baixos. Como afirmei:
“Há menos hipotecas com taxas ajustáveis do que nos anos anteriores à crise [de 2008]. Como aponta o The Financial Samurai, apenas 4.7% das hipotecas contraídas em 2021 eram hipotecas com taxas ajustáveis! O resto era de taxa fixa…”
“Minha hipoteca residencial pessoal é de 3% com uma taxa fixa de 30 anos. Obviamente, nunca refinanciarei esse. Na verdade, muitas pessoas têm agora empréstimos com juros incrivelmente baixos, fixados por 30 anos.”
O que isso causou foi uma greve dos vendedores, onde poucas pessoas estão dispostas a vender e abrir mão dessas ótimas taxas fixas para comprar uma casa nova com uma hipoteca de 8%.
(Resumindo, se você tem uma hipoteca abaixo de 4%, quase certamente não deveria vender. Se você tiver que se mudar, alugue sua casa atual e, em seguida, alugue onde você está se mudando, se comprar lá não faz sentido.)
O que começou como uma geada no mercado imobiliário tornou-se um congelamento profundo. Basta olhar para o número de casas existentes vendidas:
Este é o tipo de actividade de vendas (não de preços, obviamente) que vimos durante a Grande Recessão.
De acordo com o NAR, Vendas de imóveis existentes “diminuiu 2.0% em relação a agosto, para uma taxa anual ajustada sazonalmente de 3.96 milhões em setembro. Ano após ano, as vendas caíram 15.4%.” Mas se voltarmos a janeiro de 2022, as vendas de casas existentes caíram mais de um terço.
A oferta de meses aumentou de 3.2 para 3.3 meses de agosto de 2022 a agosto de 2023 (foi apenas cerca de um mês em 2021). Mas isso aconteceu apesar do número de casas vendidas tendo caído no chão.
O estoque existente de casas à venda é de 1.1 milhão, abaixo dos quase 1.25 milhão em meados de 2022. (Chegou a mais de 4 milhões brevemente durante o auge da Grande Recessão em 2008).
Recentemente, vendemos algumas propriedades para arrecadar fundos adicionais, visto que o refinanciamento não é uma opção. Vários meses atrás, embora o mercado não estivesse aquecido, geralmente ainda contratávamos essas casas em uma ou duas semanas. Agora, está quase completamente silencioso. Ouvimos dizer que esta é uma experiência comum, pelo menos onde estou.
Muito provavelmente, isso se deve, pelo menos em parte, a fatores psicológicos dos potenciais compradores. Com taxas iguais ou próximas a 8%, muitos compradores desejam esperar pelo menos um mês ou mais para ver se voltam a cair. Essa foi a minha experiência quando as taxas atingiram pela primeira vez 6%. Mas isso é apenas um sentimento – não é algo certo. Assim como não há certeza de que as taxas cairão a partir daqui, apesar da sinalização do Federal Reserve de que é vai “pausar” futuras caminhadas.
Onde estamos indo?
O presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, declarou recentemente que o atual caminho fiscal para os Estados Unidos é “insustentável.” Com déficits recordes em tempos de paz (bem, mais ou menos) e altas taxas de juros que exigem pagamentos de juros cada vez mais exorbitantes, algo terá que acontecer relativamente em breve.
E a combinação de preços elevados e taxas de juro elevadas fez com que habitação como inacessível como sempre foi na história americana. Uma análise no final de 2022 (quando as taxas estavam em torno de 6%) Concluído, “Os preços da habitação têm de cair mais de 40%” para que a habitação volte a ser acessível. Esperançosamente, serão apenas as taxas que diminuirão.
As previsões económicas não têm um historial particularmente bom. Mas, pelo que vale a pena, o NAR espera que as taxas de hipoteca voltem 6% até o próximo ano. Do outro lado das coisas, o Deutsche Bank está quase certeza que haverá uma recessão.
Pessoalmente, tenho dificuldade em ver como sairemos desta situação sem pelo menos alguns problemas económicos. Mas você nunca sabe com certeza.
Concluindo!
Por enquanto, o mais importante a compreender é que este mercado é ilíquido. Poucas pessoas precisam vender. Então, na maioria das vezes, eles não o fazem.
Se precisar vender para arrecadar fundos, não demore, pois pode demorar um pouco até que seu imóvel seja transferido. Seria sensato oferecer concessões financeiras também.
O refinanciamento é basicamente um fracasso e, portanto, BRRRRing é muito difícil, embora certamente ainda existam oportunidades sujeitas a negócios. Com os flips, espere um período de espera mais longo, e seria sensato se destacar, ou seja, realmente fazer a casa estourar.
E pelo amor de tudo de bom neste mundo, se você tem uma hipoteca fixa anterior a meados de 2022, segure-a para sempre!
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