Compra de propriedades para alugar por $ 0 de entrada, 0% de juros de maneira criativa

Henry:
Bem-vindos ao Podcast BiggerPockets, programa 868. E aí pessoal? Sou seu anfitrião, Henry Washington, e estou aqui com o bad boy do setor imobiliário, Sr. Rob Abasolo. O que há, meu amigo?

Roubar:
Isso mesmo, o bad boy e o aniversariante da imobiliária.

Henry:
Feliz aniversário! Quantos anos você tem?

Roubar:
Tenho 34 anos. Então pensei que seria ótimo se começássemos o programa com você me contando suas 34 coisas favoritas sobre mim.

Henry:
Sim. Começando a lista, minha 34ª coisa favorita sobre Rob é que ele não vai me obrigar a fazer todas essas 34 coisas.

Roubar:
Não, não, não vou obrigar você a fazer isso, mas hoje temos um programa matador onde conversaremos com dois investidores, Dedric e Krystal Polite, que têm um nome tão bom, mas eles ' Também somos investidores ativos na Carolina do Norte, Virgínia e Massachusetts. E eles também são as estrelas do 50/50 Flip da A&E. Hoje vamos discutir como eles estão usando seus negócios imobiliários para financiar outros negócios extremamente lucrativos. Portanto, fique atento a isso.

Henry:
Também discutiremos como eles dinamizaram seus negócios imobiliários neste mercado mais volátil e arriscado. Gosto de chamar isso de aceitar o que a defesa lhe dá, e até recebemos alguns conselhos sobre como os cônjuges podem trabalhar juntos.

Roubar:
Algo novo que tentaremos este ano é colocar o programa favorito de todos em um segmento no final de cada episódio, Vendo Greene. Após esta entrevista, David Greene e eu responderemos a uma pergunta do ouvinte sobre dinheiro privado e se ele é uma boa ferramenta para seu primeiro investimento.
Sem mais delongas, vamos trazer Dedric e Krystal Polite. Dedric, pelo que entendemos, era você quem realmente se interessava por imóveis. Quando você entrou no jogo?

Dedrico:
Entrei no mercado imobiliário em 2001. Li Pai Rico, Pai Pobre e comprei minha primeira casa em 2007.

Henry:
Eu estava tipo, “Pai Rico, Pai Pobre. O que é isso?"

Dedrico:
Exatamente.

Henry:
Isso é algo que devo colocar na minha lista de leitura?

Dedrico:
Sim. Bem, na verdade isso remonta ao Carleton Sheets dos anos 90. Minha mãe encomendou um dos infomerciais. Ela viu isso tarde da noite. E quando adolescente, eu assistia a essas fitas VHS e sonhava com os carros luxuosos, as grandes mansões e a riqueza imobiliária quando criança. Nunca pensei que pudesse realmente conseguir isso sozinho, porque era tão improvável na época, mas foi aí que a semente foi plantada.

Roubar:
Isso é incrível. E Krystal, como você aceitou a visão de Dedric de ser um investidor imobiliário?

Cristal:
Como embarquei? Fiquei enjoado de ouvi-lo falar sobre isso e foi assim que entrei. Quando o conheci, ele não tinha nada além de livros, VHSs e fitas de imóveis por toda a casa, e ele falou sobre entrar no mercado imobiliário um dia, e continuou falando sobre isso. E avançando, eu pensei, “Escute, eu sou um realizador, então se você continuar falando sobre isso, nós vamos fazer isso”. E ele disse: “Ok, sim, sim, vamos entrar nisso”. E então nada, como o silêncio. Então eu comecei. Se você quer que eu leia e outras coisas, então faremos isso nesse momento.

Roubar:
Estou curioso, neste ponto do seu casamento e carreira, vocês dois estão bem informados sobre cada negócio imobiliário? Porque minha esposa vai olhar minha agenda e pensar: “Ei, você está fechando uma casa hoje?” E eu digo: “Sim, esqueci de dizer que comprei uma casa”. E ela disse: “Obrigada por me avisar”. Como é isso com vocês? Vocês sabem, estão bem informados?

Dedrico:
Sim, quero dizer, somos parceiros. Então ela cuida do marketing, da marca e do lado pessoal do negócio. Eu cuido das aquisições, das alienações, do financiamento e tudo mais. Portanto, estamos muito informados sobre tudo o que acontece em nossos empreendimentos imobiliários.

Cristal:
Eu diria que no atacado, nem tanto. Portanto, eu realmente não presto atenção a muitos negócios de atacado que acontecem em toda a empresa. Estou mais interessado em todas as nossas compras e reservas. Então, se for algo que vamos manter a longo prazo, é sobre isso que quero ser notificado. Isso é o que eu quero saber. Muitas das ofertas de atacado, eu realmente não sei até que ele diga: “Ah, sim, preciso depositar este cheque”. Ou “Ah, ei, sim, vendemos algumas ofertas no atacado esta semana”.

Henry:
Sim, não quero que minha esposa veja esse episódio. Fechamos ontem uma casa que estávamos vendendo e ela disse: “Eu não sabia que a compramos. Então isso é novidade.” Mas, falando sério, eu literalmente não estaria onde estou do ponto de vista de investimento sem o apoio dela. Só que ela não está mais envolvida tanto no dia a dia.
Mas muitas vezes vejo que muitas pessoas que têm grande sucesso no setor imobiliário o fazem por causa do relacionamento fundamental que mantêm e da confiança que depositam umas nas outras. E então você falou um pouco sobre quais são seus papéis. Você pode entrar em mais detalhes? Então, o que cada um de vocês está lidando em seus negócios?

Dedrico:
Então, de alto nível, ela é a visionária, eu sou o integrador. Ela é uma empreendedora em série, ela lança uma visão e meu trabalho é executá-la. Então, quando você analisa as estratégias e táticas, por exemplo, todas as nossas compras e manutenções, Krystal está acima do gerenciamento de propriedades. Originalmente éramos autogeridos, agora temos gestores que ela gere para as nossas propriedades de aluguer, os nossos apartamentos, os nossos parques de caravanas e também os nossos alugueres de curta duração, os nossos Airbnbs. E do meu lado eu cuido das aquisições, das disposições, do financiamento.

Roubar:
Bem, na verdade, você acha que poderia nos dizer qual é a diferença entre aquisição e disposição para qualquer pessoa em casa que não esteja familiarizada com esses termos?

Dedrico:
Oh sim. Portanto, aquisições é a compra do imóvel. É literalmente adquiri-lo, contratá-lo, fechá-lo. Isso são aquisições, e então as disposições são as vendas. Então, literalmente, se você está consertando e virando, está vendendo a propriedade. Ou se você está fazendo um aluguel próprio ou outras estratégias criativas, ou alugando, essas são as disposições.

Roubar:
Muito legal. E então você lida com esse lado. E então alguma vez houve uma transferência para Krystal ou ela está apenas no lado estratégico?

Dedrico:
Bem, nós temos uma equipe. Portanto, supervisiono nossos gerentes de aquisições e gerentes de disposição. E então-

Cristal:
E eu realmente cuido do marketing e supervisiono quem está cuidando de qual marketing porque depende do que a gente quer comprar na hora, né? Então, dependendo de como o mercado estiver, como o nosso marketing será afetado. Então eu cuido desse aspecto.

Henry:
Perguntando a um amigo, que tipo de marketing você está vendo que está funcionando melhor no momento?

Roubar:
Por favor, conte-nos com detalhes excruciantes.

Cristal:
Perguntando a um amigo, o que está funcionando agora, eu diria que devido ao andamento do mercado, estamos encontrando muitos acordos de financiamento criativos é o que nos mantém no jogo. Então, sim, nós consertamos e reviramos casas. Não, não estamos fazendo isso agora porque não somos loucos. Pessoas que estão ganhando dinheiro agora, equipes de construção, atacadistas. Então, para nós, é um financiamento mais criativo. Nosso alvo é esse segmento prateado, o que gostamos de chamar de segmento prateado de indivíduos. E é isso que nos mantém no jogo agora, nesse segmento.

Roubar:
Qual é o segmento prata? Isso é um específico-

Dedrico:
Então, esses são idosos, com mais de 65 anos. Sabemos que nos últimos três anos, desde a COVID, o mercado aumentou 50% em todo o país, independentemente de você ter feito algum reparo na casa. Portanto, tem sido um mercado ridiculamente difícil para os investidores, sejam eles novos ou experientes, conseguir negócios.
É por isso que quando Krystal menciona financiamento criativo, é uma maneira de oferecer ao vendedor varejo, ainda mais do que varejo, se ele for capaz de aceitar pagamentos ao longo do tempo, em vez de se você for um atacadista, um flipper e estiver apenas chegando com um ARV 70% vezes menos reparos e você está sendo atingido por nãos e se sentindo desanimado. Foi assim que conseguimos dinamizar e ainda fechar negócios de forma consistente.

Cristal:
Sim, e todos nós sabemos que as casas agora estão à venda. Eles não estão se movendo. Portanto, este é um ótimo momento para abordar aqueles que estão na MLS e dizer: “Ei, ouça, sua casa está parada há 200 dias. Vamos pensar em algo mais criativo.”

Henry:
Então, ouvi algumas coisas. Ouvi você falando sobre buy and hold. Ouvi você falando sobre finanças criativas. Eu ouvi você falar sobre consertar e inverter. Ouvi você falar sobre atacado. Você pode nos mostrar como é o seu negócio? Seus negócios de marketing chegam e você os distribui, mas como é o negócio como um todo? O que você está fazendo?

Dedrico:
Portanto, acreditamos na abordagem de múltiplos fluxos de renda para investir. Se você é apenas um atacadista, terá apenas uma ferramenta em seu cinto de ferramentas. Nós amamos o atacado. Na verdade, foi assim que entramos no negócio, porque não tínhamos muito dinheiro quando começamos, mas é preciso conhecer várias estratégias, porque e se o atacado não se adequar a essa situação específica? Há correção e inversão. Então fazemos atacado, também consertamos e viramos. Também compramos e mantemos.
Além disso, fazemos Airbnbs ou aluguéis de curto prazo porque o que descobrimos em muitos de nossos aluguéis para uma única família foi que o fluxo de caixa era mínimo, 3 dólares por mês. Mas se adotarmos uma estratégia de aluguel de curto prazo, poderemos gerar um fluxo de caixa de 400 a 1,000 por mês com uma única casa. Portanto, convertemos muitos dos nossos aluguéis unifamiliares em aluguéis de curto prazo.
E, além disso, o financiamento criativo nos permitiu fechar mais leads que chegam, porque todos sabemos que 99% das ofertas que você faz a preço de atacado não serão aceitas. Mas quando você pode oferecer a eles o varejo e depois estruturar os termos de forma criativa, você fechará muito mais negócios.

Henry:
Então, corrija-me se estiver errado, você tem um braço de marketing que Krystal está administrando e que o marketing está trazendo leads para vários tipos de disposições. E então vocês avaliarão esses leads e talvez farão uma ou várias ofertas, dependendo de como podem atender esse lead. E então você irá dispor ou monetizar esse lead com base nessas estratégias.

Dedrico:
Você entendeu, Henrique. Você entendeu. Todo mundo, todo vendedor recebe duas ofertas, às vezes três ou mais ofertas. Eles receberão uma oferta em dinheiro, uma oferta de financiamento criativa e talvez outro tipo de oferta de financiamento criativo também. Isso nos permite fechar muito mais negócios em vez de sermos apenas um pônei de um truque, vender no atacado, consertar e virar.

Cristal:
E aprendemos isso com o tempo. Aprendemos que quando eu estava trazendo muitos leads e quando Dedric estava no marketing, eles não estavam caindo e muitos deles não estavam participando desses negócios de atacado. E eu disse: “Escute, estou trabalhando muito para trazer essas pistas. Preciso que você feche algumas delas”. Então eu tive-

Dedrico:
Mais deles.

Cristal:
Mais deles. Então tive que dizer a ele: “Escute, você precisa se aprimorar no financiamento criativo”. Então eu disse a ele: “De agora em diante, todos os leads receberão duas ofertas. Eu não me importo com o que seja.” E a partir daí direi que pelo menos 98% do nosso portfólio está estruturado de forma criativa.

Henry:
Isso é brilhante, absolutamente brilhante. Um de meus mentores chamou isso respeitando suas orientações. Ele sentia que as pistas não eram respeitadas, a menos que você esgotasse todas as opções possíveis para ajudar a pessoa que trouxe essa pista, a chegar lá.
E a ideia é que você está desperdiçando seu dinheiro e esforços de marketing se não estiver oferecendo efetivamente todas as soluções possíveis para tentar ajudar aquela pessoa naquela situação, de modo que A, dê a quantidade adequada de ajuda ao pessoas que precisam, e B, também permite que você construa seu negócio.
E acho que muitas vezes neste setor, as pessoas aprendem uma estratégia de saída antes mesmo de aprenderem como encontrar um acordo. Você ouve isso o tempo todo, serei um nadador, serei um proprietário ou serei um anfitrião de aluguel de curto prazo. E o que realmente importa é que você consegue encontrar um bom negócio e então monetizar esse negócio?
E, na verdade, se você encontrar esse negócio, poderá monetizá-lo da maneira que fizer mais sentido para você e sua empresa. Mas ter mais ferramentas em seu cinto permite que você seja um faz-tudo mais eficaz. Eu amo isso.

Roubar:
Claramente, Dedric e Krystal aprimoraram a arte de encontrar e monetizar um negócio, e detalharemos como eles fazem isso logo após o intervalo.

Henry:
Bem-vindo de volta, estamos com Dedric e Krystal Polite, que acabaram de compartilhar sua abordagem de portfólio altamente diversificado para investir. Agora vamos voltar a ver como eles estão financiando alguns desses negócios e, às vezes, com juros de 0%.

Roubar:
Eu amo isso. Sim, é muito inteligente. E você mencionou bastante o financiamento criativo aqui, e essa é obviamente a ideia de comprar uma casa de forma não convencional, normalmente sem o uso de um banco. Então, quando você está fazendo esse tipo de negócio, obviamente você está apresentando o preço à vista de atacado ao seu comprador, o que obviamente pode ter um efeito de choque sempre que ele disser: “Espere, quanto você quer me dê por isso?

Cristal:
Certo.

Dedrico:
“Saia da minha casa. Não”, é o que costumam dizer.

Roubar:
Exatamente. E então, quando você apresenta o lado financeiro criativo, imagino que seja necessário um pouco de educação com esses tipos de leads para levá-los à linha de chegada.

Dedrico:
Existe alguma educação. Então, como você normalmente estrutura, digamos que é uma casa de $ 250,000, você, como conserto e reviravolta ou proprietário, pensa: “Tudo bem, bem, com base na fórmula de oferta máxima permitida, preciso pagar 120 por isso, para que este acordo faça sentido.” Eles não vão aceitar 120 a menos que estejam em apuros, certo?
“Tudo bem, Sr. Vendedor ou Sra. Vendedora, posso lhe dar US$ 250,000 por esta propriedade. Você não tem hipotecas. Sem ônus, correto? É assim que vamos estruturar. Dou-te $10,000 de entrada. Haverá um saldo de 240. O que faremos é uma nota promissória e um título fiduciário ou uma hipoteca, e farei pagamentos mensais de US$ 1,000 por mês durante os próximos 5 a 10 anos. . O que você acha disso?
"Oh isso é interessante. Eu não sabia que você poderia fazer isso.
“Sim, é muito simples.” E isso abre a conversa e, novamente, você os educa e é uma transação tranquila.

Henry:
Quando você apresenta assim, às vezes você apresenta como pagamento de 100% do principal?

Dedrico:
Boa pergunta. Então, novamente, quando o apresentamos pela primeira vez, não mencionamos interesse. Nós apenas dizemos pagamentos. E estruturamos muitos negócios em que há apenas 3 a 5% de entrada, às vezes menos, e depois pagamentos mensais, 0% de juros, porque alguns vendedores nem ligam para os juros. Eles dizem: “Olha, sou proprietário há 30 anos. Eu paguei esta propriedade. Esprema todo o suco da laranja. Agora você está me dando outra mordida na laranja porque vai me fazer pagamentos. Eu só me importo com o fluxo de renda.”
Então tivemos muito. E às vezes eles dizem: “Bem, e quanto à taxa de juros?” E diremos: “Tudo bem, vamos negociar a taxa de juros”. E eles ganharão ainda mais assim.

Roubar:
Agora, você mencionou algo sobre essas casas já estarem quitadas, o que é interessante para mim que você consiga fechar esses negócios. Imagino que seja porque você está indo para o segmento prata. A geração mais velha, em geral, tem patrimônio elevado ou hipotecas quitadas. É por isso que você está recebendo tantos desses tipos de leads em que a hipoteca já foi paga?

Cristal:
Sim.

Dedrico:
Sim. É nisso que nos concentramos. Nós optamos por pagar, sem gravames, livres e desembaraçados. E, novamente, a maioria deles são proprietários cansados ​​que possuem essas propriedades há 10, 20, 30, 40 anos. Eles estão cansados ​​de serem proprietários. Eles pagaram. Eles colocaram seus filhos na faculdade. Eles têm 70, 80 anos. Eles não estão mais perseguindo inquilinos e banheiros, mas estão acostumados a viver desse fluxo de renda. Portanto, se você puder continuar a manter essa renda para eles, mas eles não tiverem dores de cabeça de gerenciamento porque agora você é o proprietário da propriedade, será uma bela situação ganha-ganha.

Cristal:
Sim, normalmente tudo o que importa neste momento é o fluxo contínuo de renda.

Roubar:
Então, se estou ouvindo isso corretamente, quero dizer, obviamente, é finanças criativas, mas o nicho de que estamos falando é apenas um negócio de financiamento de vendedor direto, certo? O proprietário está agindo como banco aqui.

Dedrico:
Sim. E, novamente, fizemos o assunto, mas essa é uma transação avançada mais complicada. Preferimos financiamento do vendedor. É muito mais limpo e fácil de fazer.

Roubar:
Sim, acabei de fazer um acordo de financiamento de vendedor aqui em Houston, e o proprietário pagou. Ele não queria pagar imposto sobre ganhos de capital e vendeu para mim por... Ele queria 5% de juros, e eu disse a ele... Ele era um investidor, e eu disse: “Olha, como investidor, você sabe disso este negócio perde dinheiro em 5%, mas em 3% ganharei um pouco de dinheiro e farei esse negócio.” E ele disse: “Tudo bem, claro”. Ele realmente não tinha muita perna para se apoiar. E então, uma transação super fácil, fui para a empresa de títulos, eles trataram da papelada e foi estranhamente a transação mais fácil que já fiz.

Cristal:
Sim.

Dedrico:
Sim, se você pensar bem, as pessoas estão acostumadas a fazer pagamentos. Você pensa no seu celular, quando vai comprar um iPhone novo, você não gasta 1,500 dólares nele. Eles dirão: “Podemos simplesmente atualizar você e adicioná-lo ao seu plano, apenas 35 dólares por mês durante os próximos trinta e seis meses”. É a mesma coisa com as casas, você apenas estrutura os pagamentos ao longo do tempo.

Cristal:
E o melhor de nós é que não pagamos essa entrada. Então, quando dizemos às pessoas: “Escute, não saímos do nosso bolso, nada realmente sobre esses negócios. Nós realmente não sabemos. Até trouxemos um investidor privado.”

Dedrico:
Para financiar o pagamento inicial e os custos de fechamento.

Cristal:
Sim.

Dedrico:
Muitas vezes somos pagos para comprar esses negócios porque os conseguimos com preços e condições muito bons.

Roubar:
Agora, se bem entendi, você mudou sua estratégia ao longo dos anos dependendo das condições do mercado. Como as condições de mercado influenciaram os pivôs do seu negócio nos últimos anos?

Dedrico:
Começamos no atacado. A estratégia era vender no atacado para conseguir capital para comprar imóveis para alugar e construir um portfólio. E então o programa de TV ligou e eles disseram: “Ei, queremos fazer um programa de TV sobre vocês. Vocês são nadadores domésticos. Nós pensamos: “Não, não somos nadadores domésticos. Somos investidores que compram e mantêm.” Então eles disseram: “Tudo bem. Bem, só queremos gravar o que você faz.
E começamos a vender casas porque o mercado estava muito aquecido e, durante esse processo, aprendemos o financiamento do vendedor com um mentor e isso abriu um mundo totalmente novo para nós e fomos capazes de adquirir vários milhões de dólares em casas unifamiliares, pequenos prédios de apartamentos e parques de casas móveis por meio de financiamento ao vendedor. E foi assim que construímos nosso negócio.

Cristal:
Mas o objetivo final é sempre comprar e manter. As pessoas vão dizer: “Oh, você conserta e vira”. Essa é uma estratégia de saída e provavelmente não a faríamos se não tivéssemos um programa de televisão.

Dedrico:
Mas é um bom rendimento ativo. O atacado e o lançamento são uma boa renda ativa enquanto você constrói a renda passiva.

Roubar:
E então, qual foi esse grande momento para vocês, Krystal? Obviamente você está fazendo o lado atacadista das coisas, obviamente você é o visionário nisso. Este foi um grande momento para vocês saírem do atacado e entrarem em apuros e reviravoltas? Ou qual foi aquele momento de lâmpada para vocês?

Cristal:
Para consertar e virar?

Roubar:
Sim, só para sair do atacado, ou não focar exclusivamente no atacado?

Cristal:
Bem, o foco no atacado era apenas trazer capital para comprar e manter. Então nosso foco sempre foi comprar e manter imóveis. O atacado era o meio para fazer isso. Então desde o início, a cada negócio de atacado que a gente fechava, a gente acabava pegando aquele dinheiro e pegava um percentual, colocava de volta no marketing, todo o resto era bancado para comprar imóveis para alugar. Foi isso. Portanto, nunca o usamos para outra coisa senão para comprar e manter propriedades, porque eu sabia desde o início qual seria minha estratégia de saída do setor imobiliário.

Roubar:
Qual é o quê?

Cristal:
Que é entrar em centros de entretenimento familiar. Dedric disse que quando nos conhecemos, ele disse: “Ei, nós fazemos esse negócio imobiliário. Esse será o meio para poder realizar o seu sonho, que é possuir esses FECs.” Então eu disse: “Ok, aposto. Você me pegou." [inaudível 00:18:34]

Dedrico:
Então foi assim que consegui a adesão dela. Como eu disse, seu sonho, seu objetivo é possuir uma rede de centros de entretenimento familiar, e é isso que estamos fazendo agora.

Roubar:
OK. Centros de entretenimento familiar, isso parece muito interessante. Esse é o seu objetivo final. Como você fez a engenharia reversa para que o setor imobiliário eventualmente financiasse seus FECs?

Cristal:
Então, como fizemos a engenharia reversa, começamos a comprar, como dissemos, desde o início, Dedric disse: “Ei, ouça, vamos manter essas propriedades. Vamos construir esse patrimônio nas propriedades. Então seremos capazes de aproveitar o patrimônio, seja para vendê-lo, retirar dinheiro, o que quer que seja, e pegar esse dinheiro e transferi-lo para os FECs.”
Então foi exatamente isso que fizemos quando compramos nossa primeira franquia, que é Sky Zone. Pegamos duas, uma de nossas propriedades que tínhamos. Acho que compramos por… Por que compramos Belmont? 50,000.

Dedrico:
50,000.

Cristal:
50,000, exato. O mercado valorizou-se nos dois a três anos seguintes. Acabamos vendendo por-

Dedrico:
215 após cerca de 50,000 em reformas.

Cristal:
215. Pegamos uma parte disso e compramos a franquia Sky Zone. Agora temos duas outras propriedades que estão apenas paradas. O dinheiro que usaremos com a venda dessas propriedades será o dinheiro que usaremos para financiar o empréstimo da SBA.

Dedrico:
Portanto, a maioria das pessoas não percebe que com uma franquia como a Sky Zone, é um projeto de 4 ou US$ 5 milhões, mas não percebemos que você pode obter um empréstimo da Small Business Association, SBA. E com o empréstimo da SBA, você pode pagar de 10 a 20% e então o banco ou o governo apoiará os outros 80 a 90%.
Então, quando descobrimos isso, pensamos: “Ótimo. Liquidaremos algumas propriedades. Isso vai financiar a Sky Zone.” E esse tipo de negócio gera cerca de meio milhão de dólares por ano em lucro líquido, depois de tudo. Portanto, muito mais lucrativo do que algumas dessas propriedades para alugar.

Cristal:
Certo.

Roubar:
Já ouvi vocês falarem sobre a ideia de negociar e negociar antes. Diga-nos qual é essa filosofia e o que ela significa para a sua estratégia imobiliária atual.

Dedrico:
Então, o que isso significa é que, por exemplo, temos dois duplexes onde há cerca de meio milhão de dólares de patrimônio líquido. Portanto, meio milhão de dólares em patrimônio produz talvez cerca de quatro mil dólares por mês em fluxo de caixa. Então, olhando para isso, onde podemos colocar esse capital onde ele possa produzir mais?

Henry:
Então o que eu quero fazer é voltar um pouco e definir para quem talvez não saiba o que é FEC. Então, o que é esse centro de entretenimento familiar? Porque quando ouvi pela primeira vez, pensei: “O que é isso, um espaço para eventos?” E então-

Roubar:
Henry, deixe-me apenas dizer, posso apenas dizer que estou muito feliz por você ter perguntado isso, porque eu pensei: “Acho que deveria saber o que é isso, mas estou com muito medo de perguntar neste momento”.

Cristal:
Portanto, um FEC é um centro de entretenimento familiar. Então é basicamente qualquer lugar que você possa ir e se reunir e as pessoas tenham diferentes formas de entretenimento. Então você tem Dave & Buster's, você tem Sky Zones, você tem DEFYs, você tem-

Dedrico:
Parques de trampolim.

Cristal:
… todos os tipos de parques de trampolim-

Dedrico:
Festas de aniversário.

Cristal:
Além disso, os parques de diversões são FECs. As pistas de boliche são FECs. Portanto, qualquer lugar que você possa ir e realmente reunir a família, amigos de qualquer idade é considerado um centro de entretenimento familiar.

Dedrico:
E notamos uma lacuna em nossa cidade específica. Não existem centros de entretenimento familiar como nenhum outro. Você tem que andar uma hora em qualquer direção para chegar a um. Então percebemos essa lacuna e estamos preenchendo-a.

Henry:
Quer dizer, eu iria ao Polite Park se fosse um parque de diversões.

Cristal:
Ok.

Dedrico:
Não dê nenhuma ideia a Krystal porque a próxima coisa que você saberá será comprar outra franquia.

Henry:
Estou no Polite Park.

Dedrico:
Então colocamos isso em uma franquia. Esse meio milhão de dólares vai agora produzir, não sei, 20, 30 mil por mês em fluxo de caixa, em fluxo de caixa líquido. Então, quero dizer, era uma equação matemática fácil naquele ponto.

Henry:
E você fala sobre negociar nesses FECs e usar imóveis para fazer isso, e uma coisa que as pessoas gostam no setor imobiliário é que você pode comprar um imóvel para alugar e, em seguida, potencialmente entregá-lo a um gerente de propriedade para ajudar a gerenciar para que você realmente obtenha uma renda semipassiva. É o mesmo quando você compra uma franquia ou são negócios em que você atua para obter o retorno de que está falando?

Cristal:
Então é praticamente a mesma coisa. Você pode ser um proprietário-operador ou o que eles consideram um proprietário ausente. Para nós, será um pouco dos dois. Quando conseguirmos isso pela primeira vez, quero trabalhar nisso sozinho, provavelmente durante os primeiros seis meses a um ano, para que eu possa realmente saber qual é o papel de cada um e realmente conhecer os prós e contras da FEC, porque este é apenas um dos muitos que Eu realmente quero.
Então eu quero muito saber tudo o que tem que ser feito, mas ao mesmo tempo teremos contratado um gerente geral também. Então quando eu sair eles vão entrar na minha ausência e aí vão começar a administrar o dia a dia enquanto eu vou e começo a procurar meu segundo local.

Henry:
E parece que você é, quero dizer, é óbvio que você, Krystal, em particular, é muito apaixonada por isso e tanto por aquilo... Será que li certo? Você escreveu isso em seus votos de casamento?

Cristal:
Claro que sim.

Dedrico:
Sim. Estava em nossos votos de casamento.

Cristal:
Sim senhor.

Henry:
Então, o que está motivando isso? Por que esta classe de ativos específica era tão importante para você?

Cristal:
Boa pergunta. Não sei, sempre fui apaixonado por crianças e entretenimento. Quando eu era jovem, com 20 e poucos anos, organizava festas para adolescentes, apenas um lugar onde todas as crianças podiam se reunir. Aí passei disso para tentar abrir uma boate para adolescentes e fui atingido por tantas restrições quanto à cidade.
Mas sempre fui muito fã, e na época não sabia que se chamavam FECs, mas muito grande e apaixonado por dar aos jovens um lugar para realmente se reunir, se reunir, se divertir. E isso se desenvolveu em FECs ao longo do tempo porque Dedric, eu literalmente o levei a visitar provavelmente 60, 70 FECs diferentes desde que ele me conheceu.
Porque meu objetivo final no final é ter o meu próprio, onde desenvolvi e projetei meu próprio FEC, com o que ele concordou, aliás, antes de eu dizer que sim. Na verdade, está centrado em centros de entretenimento familiar e realmente nos tirando daquele espaço imobiliário, fazendo a transição de um espaço imobiliário para outro espaço.

Roubar:
Ok, tenho várias perguntas. Estou muito, muito intrigado. Em primeiro lugar, só quero dizer que o centro de entretenimento familiar é uma ideia brilhante. Não há nada que me deixe mais bravo do que o fato de não haver mais lugares para levar seus filhos em uma cidade. Você pode ir aos parques, mas em Houston, Texas, quando está 110 graus lá fora, quero dizer, não há nada para fazer, certo? E é tão raro, raro, raro encontrar lugares onde você possa ir e se divertir com seus filhos.
Dito isso, adoro a mudança de negócios. Tenho algumas perguntas de acompanhamento aqui. Quando entramos no mundo dos FECs, isso é um negócio imobiliário? Isso é um negócio, porque estou curioso para saber quando você realmente está comprando o ativo, ou você compra o ativo? Conte-me um pouco sobre isso. Você realmente é o dono do prédio onde eles estão?

Dedrico:
Portanto, existem algumas opções diferentes, Rob. Você pode alugar o prédio ou alugá-lo. Algumas pessoas compram Walmarts ou KMarts antigos e os adaptam para o FEC. Algumas pessoas os constroem, fazem uma construção sob medida, ou você pode pedir a um desenvolvedor que os construa e depois alugue deles. Então há várias opções dependendo do território, da área que você quer abrir, olhando o mercado e o que tem disponível nesse mercado.

Roubar:
OK. Então, se você está alugando, basicamente você tem um negócio. Se você está comprando o imóvel, é um pouco dos dois, e é isso que estou dizendo, porque parece que é um negócio caro ou possivelmente caro para entrar.
Então conte-nos um pouco antes de entrar no primeiro FEC, quanta riqueza você acumulou por meio de seus portfólios que lhe permitiu fazer isso? Qual foi esse momento? Foi um valor numérico ou algo como: “Ei, estamos trabalhando para ganhar esse valor todos os meses para sabermos que podemos pagar esse negócio”? Ou você vendeu uma parte do seu portfólio para fazer isso? Dê-nos um pouco de visão sobre toda essa situação.

Cristal:
Então, para realmente entrar nisso, as pessoas olham para isso e pensam: “Oh meu Deus, isso é muito, muito caro para entrar”. E eu não diria que é, mas definitivamente acho que seu patrimônio líquido teria que ser, o quê?

Dedrico:
Você quer definitivamente ser um investidor credenciado, então tenha mais de alguns milhões de patrimônio líquido. Novamente, é um projeto de 4 a 5 milhões de dólares. Mas o poder da SBA, que consiste em você investir de 10 a 20%, para não precisar investir todos os 4 a 5 milhões, talvez seja necessário investir de meio milhão a um milhão para conseguir isso. .

Cristal:
E eu diria que não é incrivelmente impossível. Para nós é mais para isso que serviram alguns desses imóveis, foram literalmente destinados à FEC.

Dedrico:
Sim.

Cristal:
A questão é, quando você é um investidor e não o que as pessoas chamam de atacadista, mas quando você é um investidor e está realmente comprando essas propriedades, que é o que pregamos para as pessoas. É ótimo vender no atacado, mas se você não possui nada, tudo o que você fez foi conseguir outro emprego.

Dedrico:
Um trabalho bem remunerado.

Roubar:
Com uma carga tributária elevada.

Cristal:
Certo.

Dedrico:
Sim.

Cristal:
No qual você terá que trabalhar continuamente. Então para nós não foi um meio, certo? Entre, derrube algumas dessas propriedades. Estamos comprando-os por 30, 40, US$ 50,000, guardando-os, alugando-os, deixando essa valorização vir. E estamos constantemente comprando, então não é como se disséssemos: “Ah, ok, terminamos agora. Ótimo."

Dedrico:
Sim, sempre faremos imóveis. Nunca deixaremos de fazer negócios imobiliários. Isso está apenas adicionando mais uma camada aos nossos negócios.

Cristal:
Então para os imóveis que vendemos, até o FEC já foi reposto.

Roubar:
Uau. OK fixe. E na verdade eu só fiquei curioso, quer dizer, você disse que era de 4 a 5 milhões para um FEC, grosso modo. Como esse fluxo de caixa se compara a cerca de 4 a US$ 5 milhões de seus ativos imobiliários?

Dedrico:
Então, novamente, quando você olha para um negócio, o fluxo de caixa desse negócio é maior. Quer dizer, o mercado imobiliário não é para enriquecer rápido, como vocês sabem. É ficar rico lentamente com o tempo. Então, novamente, às vezes você terá patrimônio preso em uma propriedade e pensará: “Cara, eu tenho muito patrimônio, estou ganhando apenas 2, 3, 4 mil por mês. Se eu colocar isso em outro lugar, posso aumentar em 10 vezes meu fluxo de caixa.” Mas algumas pessoas se casam com o imóvel e não fazem esse movimento. Não somos casados ​​com nenhuma propriedade, somos casados ​​um com o outro.

Cristal:
Certo.

Roubar:
Neste ponto, estou morrendo de vontade de ouvir de vocês dois sobre seus conselhos sobre como trabalhar com o cônjuge, e tenho certeza de que os ouvintes também estão. Ouviremos sobre isso e seus conselhos para novos investidores após uma rápida pausa. Então fique por aqui.

Henry:
Tudo bem. Parece que você fez um ótimo trabalho ao ter ótimos fundamentos em seu negócio imobiliário e isso lhe permitiu girar quando o mercado mudou, certo? Eu chamo isso de aceitar o que a defesa lhe dá. E assim você conseguiu dinamizar seu negócio imobiliário. Isso permitiu que você mantivesse seu objetivo de longo prazo de transição e negociação em FECs de seu portfólio imobiliário.
Que conselho você daria aos investidores que estão apenas começando nessa área, que desejam iniciar um negócio imobiliário ou que acabaram de iniciar esse negócio imobiliário. Como você sugere que eles entrem nesse jogo agora?

Dedrico:
Meu conselho seria começar a vender no atacado. O atacado é a arte de encontrar vendedores motivados e obter propriedades com grandes descontos. Você aprende a ser o principal em uma transação. E quando você aprende como conseguir um imóvel por 50 a 60 centavos o dólar, não precisa vendê-lo no atacado.
Você pode vendê-lo no atacado e ganhar um pagamento rápido de 10 a 20 mil, ou pode optar por mantê-lo como um imóvel alugado. Por que? Porque você comprou tão barato. Talvez você precise fazer alguns reparos nele, mas conseguiu por um preço muito barato. Ou você pode optar por consertar e inverter. Quando você aprende a vender no atacado, novamente, aprende a arte de encontrar e identificar um negócio e, então, pode utilizar várias estratégias extras para monetizar esse negócio.

Cristal:
Aquele que encontra o acordo detém o poder, e quanto melhor você se tornar em encontrar esses negócios fora do mercado, mais poder e influência terá quando se trata de decidir sobre sua estratégia de saída. E eu definitivamente diria: não abandone seu trabalho diário. Todo mundo quer entrar no mercado imobiliário e as pessoas vão dizer: “Ah, você pode largar seu emprego em 60 dias. Ah, você pode largar seu trabalho diário e 90 dias.

Dedrico:
Mantenha seu trabalho diário.

Cristal:
Ouça, pare de brincar comigo. Mantenha seu trabalho diário e deixe que ele seja seu primeiro investidor. Quando começamos isso, éramos muito metódicos sobre quando teríamos nossa estratégia de saída, nosso plano de saída, e não era não... Não me importa quanta dívida você vai contrair no mercado imobiliário, a menos que você me mostra o banco naquele momento, não íamos desistir. Eu não estava largando meu emprego, isso simplesmente não iria acontecer.
Mas aproveitamos nossos empregos como nossos primeiros investidores e trabalhamos 60, 70 horas por semana nesses empregos, mas utilizamos isso. Mantivemos o máximo que pudemos antes, pois começamos a acumular esses aluguéis. Então, eu definitivamente diria que se você está entrando nisso, comece com o fim em mente, e não deveria ser começar outro negócio, que é o atacado, mas deveria ser comprar e manter algo.
Construir algo que sobreviva a você, esse sempre foi nosso objetivo. Construa algo que sobreviva a você e que possa literalmente transcender de geração em geração. Portanto, se tivéssemos acumulado o suficiente para que nossos dois filhos pudessem se beneficiar, teríamos falhado com eles. São os filhos dos filhos que têm que poder comer os frutos do nosso trabalho. E é isso que estamos fazendo no lado imobiliário e também em outros empreendimentos no lado empreendedor.

Henry:
Eu amo isso. Não sei se poderia dizer muito mais. Vou apenas deixar isso acontecer.

Roubar:
Eu tenho uma última pergunta antes de sairmos daqui. Quero dizer, vocês dois parecem ser maravilhosos juntos como uma máquina. Para qualquer pessoa em casa que esteja ouvindo isso, que esteja pensando em abrir um negócio com o cônjuge ou já tenha um negócio com o cônjuge, que conselho você daria para ter sucesso neste setor?

Dedrico:
Vou te dizer uma coisa: não é fácil fazer negócios com seu cônjuge. Não é fácil, mas vale a pena.

Cristal:
Certo. O que eu diria é que você tem que começar-

Dedrico:
Você vê do que estou falando? Vá em frente, querido.

Cristal:
Você tem que começar antes de eles se tornarem seus cônjuges, antes de se tornarem seus namorados. As sementes têm que ser plantadas então. E a maioria das pessoas olha para mim como: “Espere, o quê?” Em nosso primeiro encontro, perguntei a Dedric: “Qual é a sua pontuação de crédito?” Ele disse: “Você é um empresário?”
"Sim".
“Que tipo de negócios você fez? O que você fez no mundo empreendedor?”
Perguntei a ele: “Quais são seus objetivos? O que você fez para começar a trabalhar nisso? Fiz perguntas que a maioria das pessoas só faz sete ou oito meses depois, o que, na minha opinião, é tarde demais. “Você está planejando ficar neste estado para sempre?”
“Bem, eu não sou casado com isso.”
"OK, bom. Porque quem vai ficar comigo tem que estar disposto a se mudar daqui a seis meses. Eu sou um empreendedor. É isso que pretendo fazer nessa área. Esses são meus objetivos.” E se fosse algo que ele teria dito, “Quer saber? Gosto de trabalhar no meu trabalho de vendas. Isso parece demais”, então também estaria tudo bem.
Mas muitas pessoas vêm até nós e dizem: “Ei, como posso convidar minha esposa? Ela não está realmente interessada. Ou: “Como posso conseguir meu marido? Ele não está realmente interessado.” E eu pensei, “Bem, que conversas vocês tiveram quando vocês estavam apenas se conhecendo? Porque, neste ponto, é como se você estivesse tentando puxar aquela pessoa na jornada, em vez de estabelecer essa jornada juntos quando vocês se conhecerem pela primeira vez.

Dedrico:
Sim, conversas iniciais.

Cristal:
Essas conversas iniciais não podem ser sobre, ah, que tipo de comida você gosta? Bem, isso não importa para mim porque não estou cozinhando. Ah, qual é a minha cor favorita? Não importa, não vou comprar nada dessa cor de qualquer maneira. Não me importo com nada disso, é irrelevante. Estou recebendo qual é a sua pontuação de crédito?
Ele disse: “Oh, eu sou um 820”. Ele disse: “Bem, qual é o seu?” Ele ficou ofendido, é claro. "Bem, qual é o seu?" Eu disse: “580”. Sim eu fiz. Então todo mundo ri quando eu digo isso, eles dizem: “Oh, você não perguntou a ele qual é a pontuação dele”. E eu disse: “Escute, isso mesmo, perguntei a ele, porque estou reconstruindo meu crédito. Não posso reconstruir os nossos dois. Alguém tem que vir com isso.
Mas eu tirei essa informação do caminho no começo. Então eu digo às pessoas: comecem como querem terminar. Comece com esse fim em mente, até mesmo no relacionamento. Não espere até estar em um relacionamento real, namorando. Definitivamente, não espere até se casar.
Mas tire essas conversas do caminho porque vou te dizer, ser casado com um empresário, para todos nós que somos verdadeiros empreendedores, você sabe que não é fácil. E quando você é um visionário, é ainda mais difícil para as pessoas realmente entenderem sua visão, porque mesmo com Dedric, era difícil para mim... Quando eu dizia a ele que possuíamos outras franquias, e dizia: “Ei, vamos vender .” E ele disse: “Do que você está falando? Estamos ganhando cerca de 250,000 com isso. O que você quer dizer?"
“Precisamos vender e precisamos vender agora.” E do nada, eu contando isso a ele, porque ele confiava em mim e na minha visão, ele disse: “Tudo bem. Bem, você diz vender, vender. Então, entender que você, como empreendedor, nunca vai mudar, mas o que você pode fazer é ajudar nessa jornada, ajudar no processo, ajudar seu futuro cônjuge sendo realmente sincero e tendo aquelas conversas desconfortáveis. Quando vocês se sentarem naquele primeiro encontro e estiverem se conhecendo, deixe que seja substancial.

Henry:
Pregar.

Roubar:
Bem, obrigado. Sim, muito obrigado a ambos, Dedric e Krystal. Foi um prazer ter vocês no BiggerPockets Podcast. Cobrimos tantas coisas. Acho que realmente o destaque desse show é começar com o fim em mente. Conversamos sobre negociar para cima e para fora. Conversamos sobre construir algo que sobreviva a você, respeitando seus leads. Tantas pepitas de ouro nisso.
Para qualquer pessoa que queira entrar em contato com Dedric e Krystal ou Henry e eu, todas as nossas informações de contato estarão nas notas do programa abaixo. E, claro, obrigado Henry por vir e ser co-apresentador. É sempre um prazer compartilhar o microfone com você, meu amigo.
E novamente, ano novo, novo formato de episódio. Fique ligado enquanto David Greene e eu respondemos a uma pergunta do ouvinte em nosso primeiro segmento de Seeing Greene logo após o intervalo.

David:
Tudo bem. Bem-vindo ao nosso segmento Vendo Greene, onde respondemos a perguntas de vocês, nossos ouvintes, compartilhando nossa perspectiva para que todos possam aprender com o que Rob e eu estamos vendo.

Roubar:
E a pergunta de hoje vem do nosso bom amigo Nick, amigo proverbial. Nick pergunta: devo usar dinheiro privado para comprar uma casa hackeada logo antes que os preços subam novamente, enquanto ainda estou pagando minhas dívidas nos próximos dois ou três anos?

David:
Algumas informações básicas sobre Nick para que possamos entender sua posição financeira antes de entrarmos na questão. O preço médio de uma casa na área de Nick é de US $ 350,000 para uma casa de três quartos e dois banheiros. Ele ganha cerca de US$ 50,000 mil por ano em seu trabalho, mais cerca de US$ 20,000 mil por ano com seu trabalho paralelo, que é fotografia de casamento e retratos.
Nick está liquidando os últimos US$ 10,000 de sua dívida. Que bom para você, Nick. E ele quer economizar outros US$ 10,000 mil para um fundo de emergência. Ele tem ações que poderia liquidar em US $ 13,000 com um pagamento inicial de 3% na casa, caso a comprasse agora. E a compra ideal seria uma casa hackeada com unidade de sogra ou duplex.

Roubar:
OK. Portanto, parece que o que precisamos abordar aqui é se Nick deve agir agora e comprar uma casa, e o dinheiro privado é uma boa opção para fazer isso? O que você diz, senhor? Você acha que ele deveria pegar dinheiro privado para comprar sua primeira casa?

David:
Oh, isso vai ser um não para mim, cachorro. Não sou fã de pessoas que pedem dinheiro emprestado, principalmente quando é a primeira casa, principalmente quando são jovens e aqui está o porquê.

Roubar:
Sim, exatamente o que eu ia dizer.

David:
Gosto da ideia de ter que melhorar de alguma forma, principalmente quando você é jovem e deixa o desejo de comprar um imóvel se tornar o combustível para torná-lo mais ambicioso. Isso é o que foi para mim. Eu sabia que queria comprar um imóvel, então comecei a fazer turnos extras em restaurantes. Depois fui a um restaurante melhor, onde recebia mais. Isso me forçou a dar os primeiros passos de crescimento nos mercados financeiros e no mercado onde eu ganhava dinheiro.
E eu sinto que essa foi uma maneira muito, muito boa de começar minha carreira de investidor inicial, procurando maneiras de aumentar meu conjunto de habilidades para comprar imóveis, em vez de apenas pedir dinheiro emprestado a outra pessoa, potencialmente perdendo seu dinheiro. O que você acha, Rob?

Roubar:
Sim, algumas coisas. Então ele já está endividado e está trabalhando para resolvê-lo. Como você disse, parabéns a ele por isso. Parece um pouco contra-intuitivo liquidar suas dívidas apenas para endividar-se novamente. Não acho que ninguém deveria pedir dinheiro emprestado até que realmente tenha começado a trabalhar no setor, entenda o que é uma dívida boa e o que é uma dívida inadimplente.
Não sei que tipo de dívida ele tem, mas se ele tem uma dívida de US$ 10,000, eu diria para parar com isso e viver uma vida um pouco livre de dívidas. Não estou falando de hipoteca ou algo parecido. Estou falando de cartões de crédito e carros, seja lá o que ele esteja tentando limpar. E economize um pouco mais de dinheiro e veja se ele consegue entrar na primeira casa sem dívidas.
E a razão pela qual digo isso especificamente é porque é um hack doméstico, e geralmente quando as pessoas estão tentando hackear uma casa, é porque estão tentando subsidiar suas hipotecas para que não tenham que pagar uma hipoteca. E eu sou tudo sobre isso. Essa é minha forma favorita de imóvel. Mas geralmente quando as pessoas estão invadindo casas, é porque o dinheiro está apertado de qualquer maneira e elas estão tentando ganhar dinheiro um pouco menos apertado. E por isso não gosto da ideia de sair e pedir dinheiro emprestado para depois entrar em uma casa onde o dinheiro está escasso.
Então, eu praticamente vou recusar isso. Eu gostaria de poder oferecer um pouco mais de: “Ei, você conseguiu. Você pode acreditar em si mesmo e fazer isso, amigo”, mas não no primeiro.

David:
Sim, absolutamente. Às vezes você nos ouvirá avisar às pessoas que é uma boa ideia pedir dinheiro emprestado. Isso normalmente ocorre quando você tem um acordo gritante com uma tonelada de patrimônio e pode ter uma recuperação rápida. Então, se estou procurando uma oportunidade de ganhar $ 250,000 em uma oportunidade ou uma oportunidade de atacado ou apenas algo com uma tonelada de patrimônio, se eu pegar dinheiro emprestado de outra pessoa, estou basicamente pedindo dinheiro emprestado para comprar dinheiro na forma de patrimônio. . Isso é diferente. Estamos falando de uma entrada de uma casa pela qual, teoricamente, estamos pagando o valor justo de mercado, e o objetivo da entrada é apenas evitar o trabalho árduo de ter que continuar trabalhando e pagar dívidas.
Prefiro que intensifiquemos a agitação, peçamos uma promoção no emprego, trabalhemos mais, façamos algo para se colocar em uma posição financeira mais forte antes de iniciar o investimento imobiliário. Mas adoro a ideia de hackear casas. Adoro a ideia de comprar um duplex ou uma única família com ADU. Adoro essa gratificação atrasada e o sacrifício do conforto pelo seu futuro financeiro. O que você acha desse elemento, Rob?

Roubar:
Estou feliz que você disse isso. Sim, com uma virada, há uma estratégia de saída e um cronograma onde você sai dessa dívida. Com o hack da casa, você fará isso por um longo tempo, eu acho.

David:
Agora, se você está pensando em pedir dinheiro emprestado e deseja saber mais sobre isso, a BP tem alguns bons recursos para você em nosso site, acesse bigpockets.com e em Construa sua equipe, clique em Encontre um credor, onde você pode encontrar algumas informações sobre o que deve procurar em um credor privado, se isso for algo que você está pensando em explorar.
Rob, obrigado por se juntar a mim no Seeing Greene. É sempre melhor quando estou vendo Grabasolo em vez de apenas ver Greene. Então, agradeço por você estar aqui.

Roubar:
Ei, obrigado por me receber.

David:
E obrigado a todos por se juntarem a nós no show. Esperamos estar aqui com vocês na próxima vez, onde teremos outro elemento Seeing Greene no final do podcast regular. Se você gostou deste programa, deixe-nos uma avaliação cinco estrelas onde quer que você ouça seus podcasts. Isso nos ajuda muito. Aqui é David Greene para a despedida de Grabasolo.