Você pode começo investimento imobiliário em seus 40, 50 ou 60 anos? Estamos aqui para provar que é 100% possível, mesmo que você tenha experiência imobiliária zero ou sinta que está recebendo um "Começo tardio" para imóveis para alugar. Você não precisa de muito para começar e, se tiver algumas noções básicas, poderá passar de zero imóveis para alugar para vinte convidado de hoje, Kim Woolf BoslerQuem iniciou seu portfólio imobiliário aos cinquenta e seis anos, com seis filhos e vinte netos!
Mas antes de entrarmos na história acelerada da propriedade de Kim, conversaremos com Kyle Mastro, o CFP (planejador financeiro certificado) financeiramente livre que já alcançado independência financeira com a ajuda de investimento imobiliário. Kyle está aqui para ajudar a mostrar isso mesmo se você não tiver milhões de dólares no banco ou na experiência de aluguel de imóveis, você ainda pode investir, não importa sua idade. Ele falará sobre de onde tirar dinheiro, como aumente sua renda na aposentadoria, valor da casa e muito mais!
Depois de algumas dicas sólidas de Kyle, Kim compartilhará sua história de passar de proprietária de residência principal a construindo um portfólio de vinte propriedades em um período MUITO curto de tempo. Agora ela tem flexibilidade para viver todos os dias como quiser e usar toda a sua renda extra para passar mais tempo com sua GRANDE família! Você pode copiar a estratégia exata de Kim assistindo ao episódio de hoje!
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Kyle:
Acho que encorajaria as pessoas a se perguntarem: se elas “começaram tarde”, por que estão fazendo a transição para o setor imobiliário? Se você é alguém empreendedor, vá em frente. E especialmente se você tem filhos observando você fazer essa transição incrível para algo novo e emocionante quando você tiver 50 ou 55 anos, que ótimo exemplo para mostrar a eles como você pode fazer uma transição e aprender uma nova habilidade.
Kim:
Nunca é tarde demais. Realmente não é. Quer dizer, a embalagem de leite tem validade, certo? Mas não somos nós. Acho que melhoramos, ficamos mais sábios, nos divertimos mais na vida. Gostamos mais das coisas porque não somos tão tensos. Gosto desta fase da vida. Eu realmente gostei de ter começado mais tarde.
David:
O que está acontecendo com todos? Este é David Greene, seu apresentador do BiggerPockets Real Estate Podcast aqui hoje, com Henry Washington co-apresentando o programa comigo. Há muitas pessoas por aí que pensam que estão muito velhas ou que é tarde demais para começar a investir em imóveis. Bem, hoje, Henry e eu faremos o nosso melhor para desmascarar esse mito. O programa de hoje será um guia para iniciantes tardios em investimentos imobiliários. É tudo uma questão de crença de que nunca é tarde demais, seja na casa dos quarenta ou nos sessenta.
Pode haver alguns obstáculos mentais que você tenha. E esperamos que esta conversa ajude você a eliminar alguns desses bloqueios e a começar a tomar as medidas necessárias para começar a construir riqueza e se preparar para a aposentadoria agora, em vez de esperar ainda mais. E o episódio de hoje vai ser um pouco diferente porque não temos apenas uma, mas duas entrevistas com convidados diferentes. Na primeira parte do show, vamos conversar com Kyle Mast. Ele é um planejador financeiro certificado e contribuidor regular do dinheiro da BiggerPockets. Kyle vai nos contar como quem começa tarde pode ter algumas vantagens quando se trata de investir em imóveis.
Henry:
E na segunda metade do programa, entrevistamos Kim Bosler, que começou a investir aos 56 anos. Ela nos contará como conseguiu construir um portfólio tão forte que preparou ela e seu marido para a aposentadoria e permitiu que ela comprasse seu casa dos sonhos em Utah. E antes de entrarmos no show, queremos fazer uma advertência. Neste episódio, vamos fazer algumas suposições. Vamos presumir que você já está pronto para começar a investir, o que significa que você tem uma certa base financeira. Então, vamos assumir que você não tem dívidas absurdas, dívidas pesadas de cartão de crédito. Também vamos presumir que você tem suas finanças sob controle e um orçamento. Também assumiremos que você possui algumas poupanças e um fundo de emergência e que já pode ter alguns investimentos fora do setor imobiliário.
David:
E por último, que você tenha uma posição de caixa, o que significa que você tem ativos no banco em um 401(k) ou até mesmo patrimônio em sua residência principal, qualquer coisa que o ajude a começar a investir hoje.
Henry:
E para aqueles que ainda não estão nessa situação financeira, recomendamos que ouçam nosso podcast irmão, o programa BiggerPockets Money, porque Scott e Mindy nesse programa irão guiá-los nessa jornada. Eles o ajudarão a colocar seus livros financeiros em ordem. E quando estiver lá, você pode voltar, ouvir esse episódio e começar no mercado imobiliário. Então pegue suas canetas e papel, faça algumas anotações. Isto vai ser uma boa.
David:
Kyle Mast, bem-vindo ao Podcast BiggerPockets. Feliz por ter você hoje.
Kyle:
Obrigado, Davi. É muito bom estar aqui. Eu agradeço.
David:
Para quem ainda não ouviu você no BiggerPockets Money, pode nos contar um pouco sobre você?
Kyle:
Sim. Tenho certeza de que algumas pessoas ouviram lá, mas sou um garoto de fazenda do Oregon. Cresci em uma fazenda de árvores de Natal. Tornou-se CFP logo após sair da faculdade. Afastei-me um pouco da empresa em que trabalhava e abri minha própria empresa. 10 anos depois, o que teria sido no ano passado, vendeu aquela empresa. E enquanto isso, investi em imóveis ao longo desse tempo. E eu acho que você pode colocar o rótulo FIRE no ano passado. Esse foi o golpe final. Mas sim, tenho gêmeos de dois anos e um menino de seis e uma esposa, e gostamos de passar muito tempo juntos, pescando, fora de todo aquele jazz.
David:
E FIRE significa independência financeira, aposentar-se mais cedo. Correto?
Kyle:
Está correto. Sim. Desculpe, temos que explicar essa sigla com certeza. Sim.
David:
É o novo flex em vez de um BMW. Você acertou a designação de fogo.
Kyle:
Sim, é engraçado. Você ainda continua trabalhando mesmo que eu tenha acertado isso, mas é mais divertido, eu acho.
Henry:
Você não para de fazer as coisas simplesmente quando aperta o FOGO?
Kyle:
Eu tentei, sim, mas meus gêmeos não deixaram.
David:
Basicamente significa que você não precisa enfiar a camisa ou usar gravata. Esse é o verdadeiro flex, certo?
Kyle:
Claro que sim. Claro que sim.
David:
Bem, hoje vamos falar sobre como quem começa tarde pode entrar no investimento imobiliário. Quais são as vantagens de quem começa tarde em relação a alguém na casa dos vinte anos. Então, deixe-me perguntar a você, Kyle, para alguém que começa tarde, ele tem vantagem sobre alguém mais jovem?
Kyle:
Sim, definitivamente. Acho que muitas vezes, pessoas que começam tarde… E talvez possamos colocar alguns parâmetros em torno disso. Pode ser entre 40 e 40 anos, eu diria. Você pode começar em qualquer lugar aí. E, infelizmente, estou chegando perto da marca de 401, então começaria tarde aqui. Mas acho que há muitas vantagens que alguém pode ter. Alguns deles provavelmente seriam: você está muito estabelecido em sua carreira. Você pode ter algumas economias, algum pecúlio, algum XNUMX (k), algum IRA, algum Roth IRA, potencialmente uma quantidade decente de patrimônio em sua própria casa. Algumas dessas coisas que alguém que está começando logo no ensino médio, logo na faculdade, simplesmente não vai ter.
Essas são algumas das coisas básicas e podemos abordar mais algumas à medida que avançamos aqui, mas isso é preparar o terreno para alguém que talvez estejamos assumindo que tem uma base financeira sob eles, mas que só agora estão olhando para imobiliária.
Henry:
Na verdade, usei um 401 (k) para começar a investir em imóveis. E não era algo que eu soubesse antes. Eu simplesmente tropecei ao aprender que isso era uma coisa. E então, se você estiver olhando para 401 (k), a média de 401 (k) é de cerca de 76,000 para pessoas que normalmente têm entre 35 e 44 anos. E então sobe para 142,000 para pessoas entre 45 e 54 anos. na verdade, salta para 207,000 para pessoas com idades entre 54 e 66 anos. Então, como alguém pode alavancar seu 401 (k) se quiser começar a investir?
Kyle:
Sim, essa é uma boa pergunta. Vou atirar de volta em você, Henry. Como você usou o seu? E vamos sair disso. O que você fez?
Henry:
Sim. Fiz um empréstimo 401(k) e eles nos permitiram... Bem, deixe-me esclarecer isso corretamente antes de me meter em grandes problemas, Kyle. Nós, minha esposa e eu, contratamos um empréstimo 401 (k) para ela porque eu não tinha experiência financeira suficiente na época para ter um. E então ela nos permitiu aproveitar seu 401(k) para nosso primeiro negócio. Então fizemos um empréstimo 401(k). Acho que poderíamos ter emprestado cerca de 401 mil ou algo assim, mas pegamos apenas 60, e apenas o suficiente para o pagamento inicial de um negócio, compramos um imóvel para alugar e depois usamos os aluguéis para pagar o 20 (k) empréstimo.
Kyle:
Adoro. Sim, esse é provavelmente o caminho mais benéfico que as pessoas seguiriam. Existem algumas outras maneiras de fazer isso. Algumas coisas para manter lá. E eu deveria fazer uma advertência também. Eu sou um CFP, mas não sou o seu CFP nem ninguém que esteja ouvindo o CFP dos programas. Estas são apenas algumas ideias. Mas o 401 (k), cada plano é um pouco diferente sobre o que você pode sacar e como pode sacar e como deve reembolsá-lo. E uma coisa a ter em mente também é que, se você deixar o empregador, esteja realmente ciente do que terá a ver com o empréstimo 401 (k) se sair. Geralmente é um retorno rápido em um período de 12 meses ou menos. Portanto, mantenha isso em mente.
Há algumas outras coisas que você também pode fazer. Primeiro, o que fiz algumas vezes para necessidades de curto prazo na área imobiliária. Existe algo que é chamado de rollover. Quando você move um 401(k) para um IRA, ou um 401(k) para outro 401(k) em outro empregador, ou mesmo para um Roth IRA como uma rolagem de conversão, tudo isso para dizer que você está mudando de um conta de aposentadoria para a próxima. Normalmente, é uma transferência direta que vai direto do custodiante, como Fidelity, para Schwab. Mas há outra coisa que é chamada de rollover indireto, que você pode realmente tomar posse dos fundos por um determinado período de tempo, e então você tem que colocá-los nessa conta ou eles se tornarão tributáveis e penalizados dependendo da sua idade.
Nesse caso, na verdade é um prazo de 60 dias e você pode fazer isso uma vez a cada 12 meses. Então, fiz isso para projetos de curto prazo, um cenário do tipo consertar e inverter. Mas você precisa ter um caminho planejado para ter certeza de poder pagar esse dinheiro de volta nesse prazo de 60 dias. Mas esse é um pequeno truque que alguém pode se meter em problemas ou usá-lo potencialmente no futuro. Mas você só pode fazer isso a cada 12 meses. Mas mudei entre mim e minha esposa, podendo fazer isso algumas vezes a cada 12 meses para coisas diferentes. Já não faço isso há alguns anos. Mas existem diferentes maneiras de lidar com as contas de aposentadoria.
E outra coisa que devo dizer é que, nesse empréstimo que você fez, existem maneiras de colocar imóveis dentro, digamos, de um IRA autodirigido e que, se essa for a única maneira de começar, é uma ótima maneira de iniciar. Mas, em geral, é melhor manter as contas de aposentadoria e os investimentos imobiliários separados. Essa é uma grande generalização. Mas a razão pela qual costumo fazer essa generalização é que você está perdendo benefícios fiscais de ambas as contas se as confundir. Ambos têm benefícios fiscais específicos, e o setor imobiliário tem tantos benefícios fiscais específicos que, se você colocá-los em uma conta de aposentadoria, perderá alguns deles. Se for a única maneira de começar, ótimo, tudo bem. Mas algo para ter em mente quando você estiver pensando em seguir esse caminho.
David:
Então, para alguém um pouco mais velho que não está entusiasmado com a ideia de hackear uma casa, talvez não esteja disposto a abrir mão do conforto, está acostumado com o lugar onde mora, é como se a vida deles fosse configurados, muitos deles podem ter naquele ponto um depósito para um barco ou uma oficina e não estão dispostos a se mudar de uma casa para outra. Como alguém ainda pode aproveitar sua casa principal para começar a investir em imóveis?
Kyle:
Sim. Acho que, para começar tarde, vocês já abordaram isso no programa antes, uma das maiores coisas será o valor da sua casa e sua residência principal. Se você está fazendo um bom trabalho de poupança e está pagando e diz que tem um empréstimo de 10 anos para sua residência principal e talvez seja sua segunda ou terceira casa na qual você acumulou patrimônio ao longo dos anos, um A linha de crédito de home equity é uma boa maneira de pelo menos se preparar para o investimento imobiliário. Eu diria que esse é um dos primeiros lugares que eu iria e um dos lugares mais fáceis que eu iria.
E, por vezes, as pessoas preocupam-se em contratar uma linha de crédito para aquisição de uma casa própria e pensam: “Não quero ter este grande empréstimo pelo qual tenho de pagar juros adicionais e é arriscado ter mais dívidas na minha casa”. Bem, você não estará adicionando risco até usar essa linha de crédito. É uma linha de crédito. E isso às vezes as pessoas ficam confusas, mas é apenas mais um ótimo plano B, C ou D em seu arsenal de outro poço financeiro ao qual você pode recorrer se algo ruim acontecer ou se quiser investir. O que você fará no futuro para criar um financiamento permanente para seu imóvel pode ser diferente do HELOC, a linha de crédito de home equity no curto prazo.
Mas esse é um ótimo caminho. Vá para sua cooperativa de crédito local. Se você tem muito patrimônio, coloque um HELOC em sua casa imediatamente, o maior que puder, só para tê-lo. Você não precisa usá-lo. Eles geralmente custam de US$ 75 a US$ 100 por ano pela taxa de manutenção. E é isso. Algumas coisas para manter em mente. Eles geralmente têm uma taxa de juros variável sobre o que você extrai deles. Mas, novamente, se você não estiver usando-o inicialmente, basta tê-lo pronto para uso. Quando aquela casa do outro lado da rua é colocada à venda e é a senhora que faleceu e é um negócio para fumar, você sabe que vale muito mais que você pode agarrá-la com uma oferta em dinheiro e depois transformá-la em algo. Basta colocar aquele pó seco naquele HELOC. É uma ótima maneira de estar pronto.
Henry:
Sim. Eu ia acompanhar lá. Acho que você tocou um pouco no que eu ia dizer: há muito medo em torno dos HELOCs. E acho que você fez um ótimo trabalho ao explicar, o que estamos dizendo é que você pode ter acesso ao dinheiro agora. E sim, pode haver uma taxa de juros variável, mas você não paga nada até usá-la. E sim, alguns podem ter taxas variáveis. Às vezes, tive taxas fixas em meus HELOCs. E assim você pode ter acesso. E é só uma forma de… É quase como ter um cartão de crédito, certo? Você não está pagando nada por ter o cartão de crédito, mas se precisar do dinheiro, ele está aí.
Kyle:
Sim, definitivamente. Alguns deles têm um recurso de conversão que você retira e pode convertê-lo em um empréstimo fixo em algum momento. Isso é algo para se ter em mente ao assinar o HELOC inicial. Eles geralmente têm-
Henry:
Eu fiz isso.
Kyle:
… certo diferente… Sim. Então pode ter sido isso que você fez. Existem diferentes recursos que vêm. E cada banco é diferente. Esse é um produto único para diferentes. Portanto, é definitivamente algo para incluir na mistura de coisas se você estiver se preparando para começar.
Henry:
Muitas vezes vejo que existem dois campos quando se trata de HELOCs, certo? Porque as pessoas estão certas, elas dizem: “Oh, não assuma dívidas extras em sua casa pessoal. Essa é uma ideia maluca. E algumas pessoas adoram isso como um meio de começar. Então, quais são alguns dos riscos no ambiente de mercado atual que você vê ao usar um HELOC para começar?
Kyle:
Esta é uma boa pergunta. Não sei se no mercado atual os riscos são muito diferentes dos que seriam em qualquer mercado. O que me ocorre imediatamente, e David, você também estaria nisso com uma companhia hipotecária, é apenas que as taxas são mais altas e é mais difícil obter financiamento permanente para alguma coisa. Se você usar esse HELOC para alguma coisa e não conseguir encontrar um bom financiamento permanente para fazer esse investimento posteriormente, agora você tem uma dívida de taxa variável em sua residência principal, onde se perder o emprego e não conseguir fazer pagamentos em sua hipoteca primária ou HELOC ou ambos, isso o leva ao território de execução hipotecária.
E eu simplesmente caí na toca do coelho do medo ali mesmo. Então, vou recuar um pouco, porque mesmo que você... Então, talvez me tome como exemplo. Então, no ano passado, vendi minha empresa. Minha renda passou de uma boa renda para zero no papel. Do ponto de vista financeiro, tenho um HELOC em minha casa que utilizo para diversos fins: investir dentro e fora, retirar, pagar. O HELOC fica lá. O banco não chega e diz: “Ei, você não está trabalhando, sua renda mudou, estamos ligando para o seu HELOC, estamos ligando para a primeira hipoteca da sua propriedade”. Isso não acontece. É se você não tiver recursos ou reservas em outro lugar para continuar a fazer esses pagamentos se algo mudar em sua vida.
Assim como acontece com qualquer dívida, com qualquer obrigação, tenha reservas. Se você está investindo em imóveis, tenha reservas. Isso é algo muito importante. E o que está relacionado com essas contas que você tem no início tardio e que não tinha quando era mais jovem, é que essas contas... E novamente, David, estando no negócio de hipotecas, você sabe que essas contas podem ser usadas como reservas para qualificação para certos empréstimos para propriedades, e eles podem ser acessados se você tiver problemas. Como um 401 (k) ou um IRA, se você precisar sacar algum dinheiro para ajudar a impulsionar uma propriedade durante um período ruim, você pode fazê-lo. Vai doer um pouco.
Digamos que você retire 50,000, isso será adicionado à sua renda do ano, então você pagará impostos sobre isso. Você também pagará outra multa de 10% se tiver menos de 59 anos e meio. Mas se você começar tarde e tiver mais de 59 anos e meio, não receberá a penalidade de 10%. Portanto, há algumas coisas para se ter em mente, mas ter essas grandes contas que você construiu em um emprego ou em alguns empregos ao longo dos anos é definitivamente uma vantagem sobre alguém que está apenas começando.
David:
Então, e se alguém quiser adicionar um pouco mais de renda à sua residência principal? Já falamos sobre HELOCs, falamos sobre 401(k)s. O que você acha se eles construírem ou converterem uma parte de sua casa em uma ADU para adicionar um pouco mais de renda de aluguel? Boa ideia ou má ideia?
Kyle:
Eu adoro se eles vão adorar. Acho que depende de quão apaixonado você é por toda essa jornada imobiliária. Você está seguindo o caminho como um pequeno diversificador ou está fazendo uma grande mudança para que ele seja sua principal renda de aposentadoria? Porque neste momento as pessoas estão pensando… Como você começou tarde, você está pensando na renda da aposentadoria. Isso não é algo como: “Tenho 20 anos e estou pensando que isso é o que farei nos próximos 30, 40 anos, porque gosto disso ou porque quero ser financeiramente independente”.
Quando você tem 45, 50 ou 60 anos, agora pensa: “Estou envelhecendo. Talvez eu não consiga fazer o trabalho que estou fazendo agora para sempre. Eu preciso ter alguma renda. Então, tudo isso para dizer, ADU em sua propriedade, aluguel de curto prazo, são ótimas coisas, especialmente se você é uma pessoa que pensa em hospitalidade. E se você tem um pouco de visão de negócios, precisa administrá-lo como um negócio. Você não pode Joanna Gaines sua [inaudível 00:16:01] e fazer com que algumas pessoas venham ficar lá e você cobra US $ 95 por noite e reserva 100 noites por ano e você fica com 200% negativo a cada ano.
Então você tem que administrá-lo como um negócio. É preciso administrá-lo com uma mentalidade de hospitalidade, especialmente no setor de aluguel de curto prazo. É isso que impulsiona as avaliações, que impulsiona a sua ocupação, que impulsiona as suas taxas, que impulsiona a sua lucratividade. Então eu acho ótimo. Temos vários aluguéis de curta duração e eu adoro isso. Trabalhei em um resort quando estava na faculdade e a parte da hospitalidade é muito divertida. Mas você também recebe alguns esquisitos. Então você também precisa estar pronto para isso. E se for na sua propriedade, isso traz outro nível às coisas. Você quer alguém em sua propriedade? Você concorda com isso, com pessoas entrando em sua propriedade? A proximidade também pode fazer a diferença aí. Mas é uma boa maneira de obter uma renda extra mais rapidamente, em vez de hackear casas diretamente.
David:
Então aqui está o que aprendemos até agora. Os que iniciam tarde têm maior probabilidade de ter uma posição de caixa mais forte, um possível 401(k) que possam aproveitar ou outra forma de conta de aposentadoria, uma residência principal que, esperançosamente, tenha algum patrimônio acumulado e um pouco mais de experiência de vida. Imagino que eles sejam um pouco mais espertos quando se trata de escolher o empreiteiro certo e tomar a decisão certa. O algoritmo deles é mais desenvolvido porque eles viram mais coisas acontecerem na vida. Algo que eu perdi aí, Kyle, que você acrescentaria a isso que traz vantagens para quem começa tarde?
Kyle:
Eu não acho. Acho que você acertou no final que ainda não tocamos, é que eles têm experiência de vida. E acho que encorajaria as pessoas a se perguntarem: se elas “começaram tarde”, por que estão fazendo a transição para o setor imobiliário? Por que você não fez isso no passado, na verdade pode ser uma pergunta melhor. É porque você não sabia disso? Bem, isso é ótimo. Agora você está descobrindo sobre isso. Você talvez esteja animado com isso. Como é a sua personalidade? Você é alguém que age e, se ficar sob a égide do setor imobiliário, vai seguir em frente e fazer isso? Ou é porque as pessoas lhe contaram sobre isso? Você pretendia, você pretendia e não conseguiu.
Todos nós temos amigos que pensaram sobre isso, e pensaram sobre isso, e já se passaram cinco anos, e já se passaram 10 anos, já se passaram 15 anos. E cara, se eles tivessem comprado há 10 anos, as coisas teriam sido diferentes. Então você precisa realmente autoavaliar qual é a sua personalidade. Porque se essa é a sua personalidade, você tem muito trabalho a fazer antes de mergulhar em algo novo neste momento da sua carreira. Se você é alguém empreendedor, vá em frente. Quero dizer, este pode ser um ponto muito emocionante em sua vida.
E especialmente, se você tem filhos observando você fazer essa transição incrível para algo novo e emocionante quando você tem 50 ou 55 anos, que ótimo exemplo para mostrar a eles como você pode fazer uma transição e aprender uma nova habilidade. E um prazo de 10 anos, para praticamente qualquer coisa, você pode acabar com isso. 10 anos é um prazo decente para realizar qualquer novo empreendimento, se você realmente se dedicar a isso.
Henry:
E para quem está sentado e encolhendo-se com a ideia de nos ouvir falar sobre alavancar esses veículos de investimento que eles trabalharam tanto para construir a fim de comprar imóveis, não estamos dizendo para comprar nada. Estamos dizendo que você vai comprar a coisa certa. Certo? Você vai usar essa sabedoria para entender que vamos comprar coisas onde temos muito custo de oportunidade, onde há muito patrimônio acumulado. Quanto melhor o negócio você compra, menos risco você corre. E então, na verdade, trata-se de ser informado sobre o que você está escolhendo comprar e não apenas comprar um imóvel por causa do imóvel.
David:
Isso é verdade. E vou colocar uma última cereja no que você disse, Kyle. A pior época que já vi em que alguém poderia ter comprado um imóvel foi em 2005. Na história recente, não acho que você poderia ter tido a pior tempestade perfeita com todos os fundamentos errados, os valores dos imóveis subindo por todas as razões erradas, e depois um acidente terrível em 2010. Mas se você comprou em 2005 e esperou 10 anos, em 2015, você não apenas não estava debaixo d'água, mas também ganhou um dinheiro ridiculamente bom. Foi assim que tudo mudou rapidamente.
Então, enquanto você pensa nessas decisões assustadoras, pare de pensar no imediato, o que está bem na minha frente? E se o mercado quebrar amanhã? E comece a pensar em como será daqui a 10 anos? Porque 10 anos vira 20, vira 30, vira aposentadoria. E a pior coisa que você poderia ter feito seria não fazer nada. Obrigado por estar aqui, Kyle. Agradeço você, cara. Se todos quiserem ouvir mais sobre Kyle, dê uma olhada no BiggerPockets Money Podcast. Ou Kyle, onde as pessoas podem entrar em contato diretamente com você?
Kyle:
Sim. Você pode simplesmente conferir meu site kylemast.com ou estou no Twitter @whoiskylemast?
Henry:
Até agora, já conversamos com Kyle Mast sobre as vantagens que quem começa tarde pode ter ao investir em imóveis. Conversamos sobre 401 (k) se HELOCs e também como agregar valor à sua propriedade. E agora vamos conversar com Kim Bosler sobre sua jornada como iniciante tardia. Kim Bosler, bem-vinda ao show.
Kim:
Oi. Estou tão emocionado por estar aqui. Muito obrigado, Henrique.
Henry:
Dê-nos algumas informações básicas, Kim. Com que idade você começou a investir em imóveis?
Kim:
Eu tinha 56 anos. E tenho seis filhos e 20 netos. Então eu coloquei tudo em ser mãe. Eu simplesmente amei ser mãe e criar filhos. E quando eles começaram a partir e não havia ninguém na Califórnia, pensei: “Uau, vou ter que pegar muitos voos de avião”. Então, um dia, eu estava em um avião e encontrei uma amiga muito querida, cujo marido havia falecido há seis meses. E eu estava consolando ela e ela disse: “Você sabe, mas um dos maiores presentes que Gordon já me deu foram cinco casas”. E eu disse: “O que você quer dizer?” E ela disse: “Bem, ele comprou cinco casas e agora esse é o meu dinheiro de jogo. E assim posso visitar meus netos sempre que quiser.” E eu disse, “Ding, ding, ding. Isso é exatamente o que eu quero fazer.”
Portanto, já havíamos mexido com imóveis no início de nossos anos, quando nos casamos. E não sabíamos o que estávamos fazendo. Então compramos uma casinha velha que exigia muita manutenção. E não tínhamos administradores de propriedades. E todo fim de semana, Bruce consertava uma máquina de lavar louça. E também, estávamos no vermelho desde o primeiro dia, então odiávamos o mercado imobiliário e nunca mais faríamos isso, especialmente meu marido. Ele disse: “Não, isso não é para nós”. E então eu estava sempre pensando, mas para mim parece a coisa mais próxima de imprimir dinheiro. Se você compra uma casa e outra pessoa está morando nela e está pagando sua hipoteca, como isso não é como imprimir dinheiro? Realmente.
Quer dizer, fiquei pensando sobre isso: “Tem que haver um caminho, porque sei que há pessoas que têm sucesso nisso”. Especialmente família solteira, ao que parecia. Então eu estava na academia um dia. E isso foi depois que todos os meus filhos foram embora. Acho que meu filho estava no último ano, mas todos os cinco eram casados. E eu estava correndo na esteira ao lado de um amigo querido que havia investido bastante. Ele tinha várias propriedades. E eu disse: “Como você fez isso, Rusty?” E estávamos conversando e ele disse: “Bem, acho que você deveria simplesmente ficar com… Minha esposa adora a RealWealth Network com Kathy Fettke”.
Então, eu não tinha caneta nem papel e fiquei pensando o tempo todo enquanto ele falava: “RealWealth Network, Kathy Fettke”. Então fui para casa e olhei o podcast e comecei a ir a eventos e simplesmente adorei. Pensei: “Há muita informação aqui para iniciantes. Isto é fantástico. Talvez eu consiga fazer isso e conseguir algumas casas, algum dinheiro para brincar e uma ótima aposentadoria.” Não temos pensão. Temos um 401 (k). Mas você nunca sabe quanto tempo vai viver, certo? Quero dizer, como sabemos? Então fui para casa e coloquei no meu quadro de visão seis casas, porque meu amigo tinha cinco. Então pensei: “Bem, é melhor eu ter seis”. Eu não sei por quê.
E eu realmente ri alto. Eu pensei: “Não há como Bruce aceitar isso”. E finalmente o levei para um evento. E foi um grande evento. Era o norte do Texas. E o apresentador falava sobre essas casas. E nós olhamos para eles e a matemática fez sentido. Você não precisa ser realmente um cientista de foguetes. Eles custavam US$ 120,000 mil e alugavam por US$ 1200, e isso era na época. Então Bruce olhou para mim e disse: “Bem, acho que deveríamos comprar seis. E eu disse: “Você está brincando”. Eu estava tão animado. Eu disse: “Tudo bem”. E ele disse: “Mas você vai ter que tirar isso do HELOC porque isso vai ser seu e quero que você prove que pode pagar isso com os aluguéis”. Então eu disse: “Tudo bem. Acordo feito."
E eram construções novas, então não havia muita manutenção. E eu sei que muitas pessoas na plateia estão pensando: “Ah, esse foi o dia. OK. 120. Você não pode mais fazer isso.” Mas espero que todos saibam que sempre há um jeito, ainda há negócios por aí. E podemos chegar a isso mais tarde. Nunca é tarde para investir em imóveis. Não é. Então esse foi o começo. E a partir daí, fomos para 1031 exchanges depois de um tempo. Sua casa acumula patrimônio. E então você pode fazer uma troca 1031. Você não paga nenhum ganho de capital e vai direto para uma propriedade maior.
Então esta semana, não estou brincando, estou tão animado, encontrei a casa dos meus sonhos. E consegui vender cinco imóveis. E também comprei um duplex com ele no Texas e consegui comprar a casa dos meus sonhos. É lindo. Belas vistas, bem perto da família da minha mãe. Estou absolutamente emocionado. Agora, você não pode pegar o dinheiro do 1031 e aplicá-lo em uma casa pessoal. Correto? Então, vamos alugá-lo por dois anos ou pelo tempo que quisermos, e então, eventualmente, nos mudaremos, e então ele se tornará nossa propriedade pessoal. Então, estou nas nuvens, para ser honesto. Absolutamente emocionado.
David:
Agora, quando você começou a investir em imóveis, Kim, você teve algum medo ou obstáculo que teve que superar? E o que você fez para superar isso?
Kim:
Bem, sempre há medo em tudo que você faz que é grande e emocionante e você está aprendendo. E então eu acho que parte disso foi apenas sair com pessoas que tinham experiência e fizeram isso. Acho que é muito importante ter uma grande equipe em que você possa confiar. Isso é o mais importante. Você precisa de um ótimo credor, de um ótimo administrador de propriedades, um fornecedor pronto para uso, a menos que queira encontrá-los por conta própria. E muitas pessoas fazem. Mas quando você está realmente ocupado com outros empregos, talvez um bom fornecedor pronto para uso, talvez uma construção para alugar, ou alguém como Lori Woodworth, no Texas, que apenas trabalha na Hello Texas para encontrar essas propriedades que os construtores realmente lhe emprestarão . Ela encontra construtoras que emprestarão a 4.75. Ela encontra propriedades que são empréstimos assumiveis. Coisas assim, que ainda estão disponíveis hoje.
Então você só precisa encontrar um contador de confiança. Também consegui um contador imediatamente porque não queria fazer tudo isso. Então acho importante ter uma equipe muito confiável porque, adivinhe? Cada pessoa que você conhece no setor imobiliário é absolutamente incrível. E então você começa a trabalhar com eles e começa a perceber que alguns podem ser tubarões, tubarões incríveis, mas não são honestos. E então sou uma pessoa confiante. Eu acredito em todo mundo. E fui queimado algumas vezes porque acreditei nas pessoas. É por isso que entrar em uma rede como a RealWealth Network, que já avaliou todas essas pessoas, é realmente valioso. E eu simplesmente adoro Kathy Fettke. Então isso é outra coisa.
Henry:
Um dos maiores obstáculos que os novos investidores enfrentam é que eles não sabem ao certo onde investir. E então fale conosco um pouco sobre como você imaginava o mercado quando começou.
Kim:
Bem, quando eu estava olhando, é claro que era Leah Slaughter quem apresentava essas propriedades, e ela contava tudo sobre o norte do Texas. E fazia sentido por causa dos empregos que estão surgindo. Eu simplesmente sei, moro na Califórnia e parece que metade das empresas está indo para o norte do Texas. E as novas autoestradas que estão a construir. E por isso queremos procurar um verdadeiro crescimento do emprego. Você não quer sair para Timbuctoo, onde, se tivermos uma crise financeira no país, será mais difícil alugar esses lugares.
Uma coisa interessante que notei é que, à medida que as coisas ficam mais apertadas, o aperto e as taxas de juros aumentam, você também consegue mais locatários porque mais pessoas parecem não conseguir comprar uma casa no início. Então é sempre bom ter, eu acho, imóveis. Apenas isso.
Mas uma das coisas que procuro é principalmente o crescimento do emprego. Quero dizer, onde você gostaria de morar? Eu gosto do Estado do Sol. Então também gosto de investir na Flórida. É um lugar fantástico. Tive a sorte de fazer alguns 1031s na Flórida antes da pandemia e todas essas casas dobraram de valor e continuam a subir. Há construção para alugar e aluguel para aposentadoria, e eles fazem coisas como construir para os investidores alugarem, e são todas construções novas. Portanto, há muitos lugares ótimos.
David:
Então com esses investimentos que você comprou, qual foi a sua estratégia? Foram buy and hold? Eram propriedades BRRRR? Eram aluguéis de curto prazo? O que você estava fazendo com eles?
Kim:
Você sabe o que? Essa é uma ótima pergunta porque todas essas são grandes possibilidades. Algumas pessoas se sentem muito desconfortáveis com a alavancagem, e eu fui uma delas. Éramos entradas sólidas. Basta comprar 10 casas, pagá-las e ser bom. Mas, na época, estou muito feliz por termos aproveitado porque conseguimos comprar o dobro ou mais das propriedades. E todas essas propriedades também foram um bom momento, mas todas elas realmente subiram muito de valor. E eu amo a Flórida. Então foi uma boa jogada fazer os 1031s.
E então, acho que você só precisa olhar para o mercado e para a estratégia e fazer o que achar melhor. Minha amiga com quem eu estava no avião tinha cinco para comprar e manter. Ele quase pagou. Algumas pessoas são extremamente contra porque acham que você deve aproveitar o máximo possível e comprar o máximo de propriedades possível. Então é tudo a sua zona de conforto, é tudo o que você se sente melhor. E realmente, provavelmente não existe certo ou errado. Realmente depende de você e do que você se sente confortável.
Henry:
OK. Então, só para esclarecer, parece que você os estava comprando e depois alugando por um período de tempo, e então os venderia em 1031. Está correto?
Kim:
Certo. Nós os mantivemos por cerca de cinco anos e depois trocamos alguns deles pouco antes da pandemia, o que foi um bom momento. E então pegamos essas propriedades, algumas daquelas que subiram muito em patrimônio, e conseguimos comprar essa casa dos sonhos. Quer dizer, honestamente, estou muito feliz com isso. Todos os dias eu penso: “Não acredito que isso aconteceu e que fui capaz”. Porque também agora conseguimos manter a nossa casa principal, aquela onde vivo agora. Não tivemos que vender aquele para nos mudarmos.
E esta casa, estamos tentando decidir, deveríamos ter apenas duas casas ou talvez deveríamos alugá-la? Este será alugado por US$ 4,000 por mês porque moramos próximo à Base Aérea de Travis e os militares estão constantemente em busca de moradia. E muitos dos nossos amigos... Não muitos. Alguns mudaram de casa para um estacionamento de trailers. E eles consertaram tudo e é fofo, mas então eles conseguem uma renda extra adicional em sua casa principal, o que é realmente valioso para eles. É igual ou superior ao cheque da previdência social. De qualquer forma, é bom poder ter essa opção.
David:
Então, no que diz respeito à gestão, você autoadministrou ou acabou contratando um administrador de propriedade para cuidar deles?
Kim:
Ah, diabos, não. Eu nunca me autogerenciaria, ou isso seria em tempo integral. Agora sou um profissional imobiliário, o que gostaria de mencionar que é ótimo. Se o seu parceiro está trabalhando e você pode se tornar um profissional imobiliário porque você pode dedicar 17 horas ou mais por semana, que são coisas como contabilidade, é ver propriedades, são podcasts, são viagens, é um monte de coisas que podem igualar isso 17 horas. Então é muito fácil fazer 17 horas por semana. É muito fácil. Então você quer ser um profissional imobiliário sem ter que se autogerir. E eu só autogerencio um, porque tenho inquilinos perfeitos.
Henry:
Então dê-nos um exemplo agora. Qual é o tamanho do seu portfólio hoje?
Kim:
Bem, comecei querendo apenas 10 propriedades. E agora, provavelmente é apenas o dobro disso. É porque vendemos alguns. E para o meu nível de conforto, isso é bom. Eu acho que há algumas pessoas que têm 400 propriedades, provavelmente não muitas, mas eu conheço algumas. E para mim, isso seria esmagador. Portanto, é apenas o seu próprio nível de conforto. E acho que isso será suficiente. O que você deve fazer é apenas decidir com quanto deseja viver. Quanto você quer viver quando vocês dois não estão mais trabalhando?
E então você apenas olha para seus aluguéis e diz: “Isso vai ser suficiente?” E então você pode parar por aí. Você pode continuar. Depende do quanto você ama isso. Quero dizer, algumas pessoas ficam realmente viciadas nisso e estão sempre tentando encontrar negócios, BRRRRs e todo tipo de coisa. Meu irmão, por exemplo. Ele nunca compraria uma nova casa para construção. Ele gosta de comprar esses fixadores totais e fazer ele mesmo. Então é o que você quiser. Isso é o que há de tão bom no setor imobiliário. O que você gostaria de fazer? O que você quer fazer?
David:
Sim. Eles podem trabalhar com muita criatividade. E as pessoas que usam lentes de projeto, esses óculos de modelo, tipo: “Qual é o projeto, Henry? Diga-me exatamente o que você compra. Ou Kim, o que você comprou? O que isso se parece? Eram três quartos ou quatro? Eu tenho que saber. Foram três ou quatro? Isso perde todas as diferentes maneiras pelas quais você pode estruturar isso para funcionar com base em sua personalidade, seu conjunto de habilidades, onde você deseja ir, como deseja que seja sua aposentadoria. Então, falando nisso, quantos anos você levou para construir um portfólio do qual você acha que poderia se aposentar? E quais foram as propriedades-alvo que funcionaram para você, Kim?
Kim:
Bem, isso também depende de suas propriedades. Mas eu diria 10 anos. E então, como eu disse, você apenas pega o que acha que será necessário para viver. Temos 401 (k) se coisas assim. E eu diria, faça uma mistura. Algumas pessoas são 100% imobiliárias ou 100% do mercado de ações, mas eu realmente aconselho fazer as duas coisas, só para garantir. Gosto de ter ativos tangíveis para o caso de o mercado de ações quebrar. E quando o mercado de ações estiver subindo, eu também quero ter ações. Então, eu diria apenas: tenha um equilíbrio. E então você nunca sabe de nada realmente. Você apenas faz o seu melhor e espera poder viver sua vida com gratidão e alegria por agora, porque isso é tudo que temos é realmente agora. Mas você ainda quer se preparar para o futuro.
David:
Mas parece que você queria algo simples, certo? Você não queria um grande consertador como seu irmão. Você não queria administrar uma zona de construção. Você queria algo que fosse plug and play como o Banco Imobiliário. Quero aquela pequena estufa e quero colá-la no quadro e quero começar a cobrar o aluguel. Então você escolheu um mercado que você acreditava que iria crescer com o tempo, que teria uma base sólida de locatários. Talvez não seja incrivelmente sexy. Você não vai escalar para 500 unidades usando o método BRRRR, mas a simplicidade dele foi atraente para você.
Kim:
Absolutamente. Isso é o que eu queria. E descobri que 3/2s são excelentes. Para mim, funcionou muito bem. Garagens para um ou dois carros. De preferência, as pessoas gostam de dois. Mas eu sempre dizia: “Bem, onde eu gostaria de viver? E em que bairro eu gostaria de morar?” Porque às vezes as pessoas tentam vender uma casa que seja muito boa on-line, mas quando você vai ao Google Maps, ou na verdade, eu voo até lá e digo: “Eu não gostaria de morar nesta rua. Esta é a única casa boa nesta rua.” E então você tem que trabalhar com pessoas em quem você confia. Tão importante.
Henry:
Bem, acho que é um ótimo conselho. Que outro conselho você daria a alguém que sente que está começando um pouco tarde, mas está interessado em fazer isso?
Kim:
Bem, tenho um pequeno ditado, e Michael Jordan disse: “Algumas pessoas querem que isso aconteça, algumas pessoas desejam que isso aconteça e algumas pessoas fazem acontecer”. E algumas dessas pessoas… Todos nós conhecemos Ray Kroc, certo? McDonald's. E Ronald Reagan, ele tinha 54 anos quando deixou de atuar para ser governador da Califórnia. Martha Stewart só começou aos 50 anos. Quero dizer, sério, você ouve falar desses grandes nomes que começam mais tarde, mas nunca é tarde demais. Realmente não é. Quer dizer, a embalagem de leite tem validade, certo? Mas não somos nós. Acho que melhoramos, ficamos mais sábios. Nos divertimos mais na vida. Gostamos mais das coisas, porque não somos tão tensos. Estamos apenas curtindo nossos filhos e netos. E nós estamos apenas... não sei. Gosto desta fase da vida. Eu realmente gostei de ter começado mais tarde.
Na verdade, não acho que poderia ter feito isso com crianças porque gostava muito de todas as coisas que elas faziam. Se alguém me ligasse sobre uma propriedade, levaria uma semana até que eu respondesse. E agora que estou em casa e sou um ninho vazio, é muito bom. E outra coisa é que não teríamos conseguido comprar seis propriedades, mesmo num HELOC, se fôssemos recém-casados. Portanto, existem algumas vantagens em ser mais velho. Você tem melhor crédito. Esperançosamente, você terá mais economias. Você tem mais sabedoria. E você está aproveitando a vida. E então é apenas a cereja do bolo.
Henry:
Maravilhoso. Bom, aí está, pessoal. Você ouviu aqui mesmo. Kim está avisando que nunca é tarde para começar. Eu realmente aprecio você dedicar seu tempo e compartilhar essa experiência conosco. E estou super feliz por você que agora conseguiu comprar a casa dos seus sonhos. Parece que você está adorando isso. Então, muito obrigado por compartilhar a história. Se as pessoas quiserem saber mais sobre você ou entrar em contato com você, existe uma maneira de fazer isso?
Kim:
Bem, estou no Facebook. E é Kim Woolf, esse é meu nome de solteira, WOOLF, Bosler, BOSLER. E você pode me mandar um DM e eu ficaria feliz em entrar em contato com você e orientá-lo sobre algumas pessoas em quem confio pessoalmente e com quem trabalhei, e apenas encorajá-lo se houver algo que você precise, porque eu acho que é uma maneira incrível ter renda passiva. Eu realmente quero. Ou eu não estaria aqui.
Henry:
David, como as pessoas podem entrar em contato com você?
David:
Bem, espero que sim, porque estou sozinho e preciso de mais pessoas para serem meus amigos, para ser franco. Eles poderiam fazer isso visitando davidgreene24.com e verificando minha opção de bate-papo e vendo o que estou acontecendo. Ou eles podem me enviar um DM em suas redes sociais favoritas. Sou @davidgreene24 em todos os lugares. Henry, onde as pessoas podem entrar em contato com você se querem apenas ver como funciona o seu grande cérebro?
Henry:
O melhor lugar para me encontrar é no Instagram. Sou @thehenrywashington no Instagram. Ou você pode acessar meu site, www.henrywashington.com.
David:
Tudo bem. Bem, obrigado, Kim. Que história legal e inspiradora que você compartilhou. E obrigado por transmitir isso de uma forma tão positiva que há esperança para as pessoas, mesmo que sintam que é tarde demais para começar ou que tenham perdido algumas oportunidades no passado, isso não significa que não possam fazer isso. Isso agora. Na verdade, é provavelmente mais importante do que nunca que o façam. Obrigado por estar aqui hoje. Esperamos vê-lo novamente.
Kim:
Obrigado, David e Henry.
Henry:
Muito Obrigado.
David:
Este é David Greene do grande cérebro de Henry, Washington. Assinando.
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Neste episódio cobrimos:
- Como começar a investir em imóveis aos 40, 50 ou 60 anos
- Usando suas contas de aposentadoria (como 401(k)s) para compre seu primeiro imóvel para alugar
- Aumentando sua renda passiva RÁPIDO com propriedades de investimento fora do estado
- Linhas de crédito de home equity (HELOCs) e aproveitando o seu para investir
- 1031 exchanges e transformando ganhos tributáveis em isentos de impostos “casa dos sonhos”
- E So Muito mais!
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