Pelo ano passado, imóveis comerciais têm sido o decepcionante irmão mais velho de propriedades alugadas. Como os preços da habitação subiram, os preços dos imóveis comerciais caíram. Quando primário taxas de hipoteca eram altas, as taxas de hipotecas comerciais eram ainda mais altas. Com taxas recordes de vagas em áreas como escritórios e menos dependência do varejo, muitos os investidores pensavam que os imóveis comerciais eram uma classe de ativos em extinção. Mas eles não estavam totalmente corretos.
Os investidores gostam Kim Hopkins estava prosperando sucesso imobiliário comercial, MESMO durante os bloqueios e a pandemia. O ingrediente secreto de Kim para seu portfólio imobiliário comercial de alto fluxo de caixa não estava na sorte - estava tudo nela “comprar caixa.” Kim SÓ compra propriedades que não consigo desligar, em mercados onde prosperarão, com muitos clientes por perto. E hoje ela está compartilhando sua fórmula exata conosco!
Mas isso não é tudo. Kim é atualmente debatendo fazer mais um acordo antes do final do ano. Esta propriedade parecia um home run no papel, mas à medida que ela se aprofundava, o propriedade pode não valer o preço. De problemas de encanamento para números de renda superinflacionados, Kim usa David e Rob como treinadores para ajudá-la a decidir se vale a pena fechar esse negócio.
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David:
Este é o podcast BiggerPockets. O que está acontecendo, pessoal? Este é David Greene, seu apresentador do podcast BiggerPockets Real Estate, aqui como sempre com meu co-apresentador e bom amigo, Rob Abasolo. Rob, como você está hoje?
Roubar:
Muito bem meu amigo. Muito bom. Minha esposa volta de Paris hoje. Tenho sido pai solteiro, cuidando dos meus dois filhos nos últimos cinco dias, então estou animado para dormir novamente. Muito animado.
David:
Eu posso imaginar. E obrigado por se juntar a mim no programa de hoje sem dormir, mas com toneladas de informações e diversão.
Roubar:
Isso mesmo, sim. Temos um grande show planejado para todos aqui hoje. Estaremos conversando com Kim Hopkins, que é um investidor imobiliário comercial, deixa a música assustadora, que está fazendo os negócios funcionarem hoje neste mercado, sim, isso mesmo, em 2023. Hoje estaremos ouvindo sobre um negócio no qual Kim está trabalhando, que tipos de negócios imobiliários comerciais existem hoje, os riscos associados a essa estratégia e como não se meter em apuros.
David:
Tudo isso e muito mais. Este é um show matador. Vamos para Kim.
Roubar:
Kim, bem-vinda ao show.
Kim:
Olá, Rob. Olá, Davi. Obrigado por me receber.
Roubar:
Sim, estou feliz por ter você. Então, se bem entendi, você investe em imóveis há 10 anos e possui 15 propriedades por meio do negócio imobiliário que você e seu marido administram juntos. Algumas perguntas rápidas para que nossos ouvintes tenham uma ideia de quem você é como investidor. Primeiro aqui, em quantos mercados você está?
Kim:
Vamos ver aqui. Temos Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, Califórnia e Flórida, ou seja, sete.
Roubar:
Ok, então apenas alguns aqui.
Kim:
Alguns deles são aluguéis de curto prazo que abandonamos quando mudamos de estado para estado.
David:
Agora você está investindo em pequenas propriedades comerciais, como situações do tipo familiar. O que há que atraiu você nisso?
Kim:
Realmente foi um processo de eliminação. Portanto, não queríamos consertar banheiros e ter inquilinos individuais, então não queríamos multifamiliares. Não queríamos propriedades para um único inquilino porque isso aumenta o risco. Se um inquilino sair em uma propriedade de um único inquilino, é isso. Sem renda. Não queríamos a melhoria do inquilino, TI, despesa frequentemente associada ao escritório. E isso nos deixou com multilocatários e a partir daí escolhemos o varejo industrial multilocatário e o pequeno varejo de bairro.
Roubar:
Então, que tipo de negócios imobiliários comerciais você acha que estão realmente funcionando para você hoje? Você mencionou no início que não existem mercados ruins, existem apenas negócios ruins. Então conte-nos um pouco do que você procura em um imóvel, o que faz um bom investimento, todas essas coisas boas.
Kim:
Sim. Nossa caixa de compra é de um único andar, é claro, com vários locatários. Queremos que os inquilinos sejam menores, cerca de 2,000 pés quadrados para cada inquilino é o nosso objetivo. Nenhum inquilino ocupa mais de 30% do espaço. Procuramos imóveis que não tenham muitos automóveis porque estão sujos. Procuramos imóveis sem muitos restaurantes porque estão sujos. E é isso que estamos almejando agora. E então procuramos uma taxa máxima de cerca de 7%, embora isso realmente tenha que subir neste momento devido à situação em que estamos com as taxas de juros. Isso realmente está intimamente ligado aos termos do seu empréstimo neste momento.
Roubar:
Posso fazer uma pergunta rápida e esclarecedora? Quando você disse que autolugares e restaurantes estão sujos, você quer dizer que eles estão fisicamente sujos e, portanto, o desgaste é muito pior nesses tipos de espaços?
Kim:
Sim, é exatamente isso que quero dizer. Portanto, os locatários de automóveis parecem enfrentar muitos problemas ambientais. Eles também tendem a estacionar muitos carros que não funcionam na propriedade. E então os restaurantes, podemos falar disso mais tarde, é muito relevante para o negócio atual que estamos vendo, mas a mesma coisa. Os restaurantes, principalmente se estiverem fritando comida e coisas assim, podem bagunçar muito a sua propriedade.
David:
Eu também imagino que restaurantes e oficinas mecânicas provavelmente exigiriam mais melhorias para os inquilinos. Eles vão querer que você traga algum dinheiro para que possam colocar um macaco grande ou mudar a planta baixa. Você descobriu que é esse o caso? Como você mencionou anteriormente, você está tentando evitar isso evitando o cargo.
Kim:
Sim, isso está exatamente correto. É por isso que eu definitivamente classificaria o setor industrial multilocatário acima do varejo multilocatário. Eles terão mais solicitações de TI. Com o industrial multilocatário, nem precisamos pintar a coisa. É como se já fosse um espaço de baixa manutenção, e então os inquilinos também exigem muito pouca manutenção. Eles nunca ligariam para você se o banheiro não estivesse funcionando. Eles apenas consertarão isso.
Roubar:
É por isso que os CrossFits nunca têm ar condicionado, mesmo quando está uns cem graus lá fora. É tipo, você quer que eu frite aqui? É essa a ideia?
Kim:
É por isso que eles fazem o Big Ass Fan. Você já ouviu falar dessa empresa?
David:
A única fritura que será feita será no CrossFit quando estiver com calor, não em um restaurante porque Kim não permite fritar em nenhuma de suas unidades.
Roubar:
Não é permitido fritar.
David:
No entanto, você mencionou um bom ponto, porque os investidores muitas vezes ficarão gananciosos pelo maior ROI que puderem obter ou, neste espaço, estarão procurando a maior taxa de capitalização que puderem obter. E quando você olha apenas para esses números, você não pensa no fato de que, para obter esse limite máximo mais alto, talvez você precise gastar US$ 200,000 para equipar esta unidade para que seu novo inquilino possa entrar e quando o negócio deles falir depois de três anos ou eles decidirem que não querem mais alugar o lugar de você, eles vão embora e agora você tem que gastar dinheiro para se livrar dos $ 200,000 que gastou e gastar mais dinheiro para consertá-lo para o próximo inquilino. E então esse cap rate mais alto está sendo oferecido para atrair alguém para onde eles realmente ganharão menos dinheiro.
Há muitas coisas no setor imobiliário que custarão seu dinheiro. É mais do que apenas a hipoteca, os impostos e o seguro. Eu gosto que você esteja apontando isso. Na verdade, você está procurando como administrar um negócio enxuto aqui, em vez de apenas ser ganancioso e buscar a maior taxa de capitalização possível.
O que você está vendo hoje quando tenta avaliar esses negócios? Você mencionou que não deseja entrar em escritórios, mas existe um limite máximo que você está almejando especificamente? Existe um tamanho de unidade que você está procurando? Como é a sua caixa de compra?
Kim:
Estamos realmente liderando com os números. Então você poderia ter um cap rate anunciado de 7.5%, mas quando você entra nisso, não dá certo. Eles estão usando números pró-forma. Eles não têm uma vaga grande o suficiente. Então, estamos realmente liderando com os números agora. Visamos vários mercados nesta última rodada. Não escolhemos um mercado específico. Estamos procurando negócios que combinem com os números. Não há especulação. Não buscamos um negócio que só faça sentido com esse valor agregado. Só faz sentido se você chegar a esses aluguéis de mercado. Só faz sentido se você puder vender com esse cap rate. Nada disso. Vimos muito onde isso está levando as pessoas que tinham essa especulação de valor agregado. E então estamos procurando negócios desse tipo agora, com retorno de dinheiro sobre dinheiro de, esperançosamente, 7%.
Mas outro comentário que quero fazer é que também estamos a considerar os impostos. E eu sei que muitas pessoas dizem: “Oh, não faça acordos sobre impostos”. E eu concordo. Nunca faça um mau negócio com impostos, mas isso é algo que você pode considerar. Então, por exemplo, se você estiver sujeito a várias centenas de milhares de dólares em impostos e tiver um acordo este ano em mãos que representa apenas um retorno de 6% em dinheiro sobre dinheiro e pensar: “Ok, talvez no próximo ano, encontrarei um acordo com um retorno de 7% em dinheiro sobre dinheiro”, você precisa levar em consideração que terá… Digamos que você tenha uma conta de impostos de $ 300,000. Você terá US$ 300,000 a menos para investir no próximo ano nesse negócio se tiver que pagar os impostos. Você entende o que estou dizendo? Então o retorno no próximo ano tem que ser muito maior para fazer sentido. Portanto, também levamos em consideração os impostos. Então, no momento, somos um pouco mais tolerantes com o número de devolução de dinheiro sobre dinheiro do que seríamos no próximo ano, porque temos esses impostos a considerar.
Roubar:
Bem, isso é uma coisa que sempre digo às pessoas porque parece que, em geral... Isso é algo que David me ensinou nos últimos dois anos: o retorno de dinheiro sobre dinheiro é realmente como uma dessas métricas. É uma das quatro grandes métricas quando se considera um investimento imobiliário. Você obteve seus benefícios fiscais. Você pagou sua dívida, sua valorização e retorno em dinheiro. E assim, superficialmente, um retorno de 7% em dinheiro sobre dinheiro pode parecer pequeno para muitos investidores, mas quando você considera os benefícios fiscais reais da segregação de custos, depreciação de bônus, depreciação acelerada, todas essas coisas boas, isso poderia realmente transformar o perfil de retorno de qualquer investimento.
Kim:
Sim. E também, vou apenas salientar, para acrescentar a isso, que nossos 7% de dinheiro em dinheiro é aquele número nada sexy e sem valor agregado de especulação. Isso não significa que é onde esperamos estar daqui a quatro ou três anos ou algo assim, mas é assim que o acordo faz sentido agora.
David:
Esse é um ótimo ponto. Muita gente também comete esse erro. Eles apenas avaliam um negócio no primeiro ano e não olham, bem, como será isso no quinto ano? Você poderia comprar algo com um componente de valor agregado ou com aumentos de aluguel de cinco ou 6% ou algo assim todos os anos e aquele mísero retorno de 6% em dinheiro sobre dinheiro é agora um retorno de 17% em dinheiro sobre dinheiro. E muitas vezes, quando as pessoas dizem: “Bem, como você consegue esses grandes retornos?”, a resposta é: compre há cinco anos. E, inversamente, não compre propriedades que não vão melhorar com o tempo porque você foi sugado, ah, é um oito em vez de um retorno de 6%. Esse é o melhor e mantém um retorno de 8% pelos próximos 30 anos.
Roubar:
À medida que entramos nisso um pouco, conte-nos um pouco sobre os maiores riscos para imóveis comerciais e imóveis em geral que você está vendo hoje, porque este parece estar mudando bastante.
Kim:
Sim. Acho que o risco agora é que ninguém saiba o que o futuro nos reserva. E por isso não sabemos para onde vão as taxas de juros. Se eles caírem, espero que você consiga um empréstimo sem penalidade de pré-pagamento e refinanciamento, mas como saber quando apertar esse botão? E se eles subirem e você conseguir um empréstimo de curto prazo porque tem uma taxa de juros alta, agora você está em apuros. Portanto, há muitos riscos em torno de onde estamos indo e como esses inquilinos irão se sair.
Nossas propriedades industriais tiveram um desempenho muito bom durante o COVID. Eles se saíram bem durante as recessões, esse tipo de coisa. Mas no varejo multilocatário, não tenho certeza de quão bem eles se sairão. Realmente depende do mercado em que você atua e da natureza do negócio. Se você tem um estúdio de Pilates como um de seus inquilinos, as pessoas precisam de Pilates se o tempo ficar difícil? Não sei. Depende das pessoas. Isso depende de …
Roubar:
Qual é a história do lado industrial? Porque você disse que isso foi um pouco mais, eu acho, protegido durante a pandemia. Por que é que? É porque esses serviços são sempre necessários? São apenas os tipos de negócios?
Kim:
Sim. Na verdade, então o varejo industrial e de bairro se fortaleceram muito bem durante a pandemia. Então, para a indústria, sim, examinamos todos os nossos 130 inquilinos comerciais e marcamos quais eram essenciais. Você se lembra daquela conversa sobre negócios essenciais, especialmente em Oregon e na Califórnia?
David:
Ai sim.
Roubar:
Sim.
Kim:
E todos eles eram essenciais para que todos continuassem operando. Na verdade, acho que o único que teve problemas foi o nosso CrossFit, mas eles também foram cobertos porque, típico frequentador do CrossFit, a pandemia realmente não nos incomoda tanto. Então, sim, esses inquilinos se saíram muito bem durante o COVID. Se eles tivessem problemas, se dissessem que teriam dificuldades para pagar o aluguel, nós simplesmente enviaríamos a eles a papelada para o pedido do fundo de estímulo do governo PPP e diríamos: “Preencha isto e nos avise assim que preencher isto. .” E na maioria das vezes, eles nunca respondiam e simplesmente começavam a pagar o aluguel novamente.
Agora, o varejo de bairro também teve um desempenho surpreendentemente bom durante a pandemia. Se você olhar os relatórios sobre varejo, verá o contrário, mas isso ocorre porque eles agrupam o pequeno varejo de bairro com os maiores lojistas e esses são tipos de produtos totalmente diferentes. Portanto, sua loja de bebidas, seu contador, sua seguradora, todos esses caras têm que permanecer no mercado e, portanto, também se saíram bem durante a pandemia.
Roubar:
Então você mencionou que o lado industrial das coisas talvez seja um pouco mais acolchoado ou acho que negócios mais sólidos para suportar tempos difíceis, mas também mencionou no varejo que talvez um estúdio de Pilates não fosse tão isolado. Existe algum tipo de perfil de inquilino ou tipo de inquilino que você gosta de contratar nesses espaços que o deixa um pouco mais seguro para garantir que seu imóvel esteja sempre locado?
Kim:
O tipo de inquilino será o seu inquilino hiperlocal, então você quer alguém para quem as pessoas dirijam a menos de um quilômetro. Eu estou bem com salões de beleza porque eles são hiperlocais. Então essa é a primeira coisa: o tipo de inquilino será um inquilino hiperlocal, que não é algo único para o qual as pessoas precisam dirigir por uma longa distância.
E então o mercado, nesse caso, importa. Então, se eu tiver um estúdio de Pilates no mercado terciário, mesmo que eu tenha uma propriedade industrial no mercado terciário, isso vai representar um grande risco neste momento. Você quer algo que seja preenchido, o que significa que não está fora de questão. E se você tem um estúdio de Pilates, a propriedade que estamos vendo agora, os clientes do estúdio de Pilates estão dirigindo carros melhores do que eu. Claro, há uma piada imobiliária de que todos nós dirigimos Toyotas usados, mas ainda assim, todos eles dirigem carros melhores do que os meus, então me sinto mais confiante de que, durante uma recessão, eles ficarão bem.
Roubar:
Faz sentido, faz sentido. E há alguma outra coisa que você faz para mitigar o risco em termos de estabilização do seu portfólio ou de fechar um novo negócio?
Kim:
Sim. Portanto, em termos do nosso portfólio existente, quando refinanciamos, não retiramos todo o patrimônio. Portanto, não estamos fabricando esses idiotas. Deixamos muito patrimônio no negócio porque, por um lado, se você retirar todo o patrimônio, isso é fantástico, você pode reinvestir, então entendo totalmente esse ponto de vista. Mas, por outro lado, agora você tem esse preço alto de avaliação de sua propriedade e se o mercado cair, você poderá ter problemas porque o pagamento da sua dívida aumentou se você retirar todo o seu patrimônio. E então refinanciamos várias propriedades, refinanciamos várias propriedades em nosso portfólio há um ou dois anos, quando as taxas eram ótimas e deixamos muitas no negócio. Portanto, nosso LTV em todo o nosso portfólio é bastante baixo. É cerca de 50, 60% do valor do nosso empréstimo.
E a mesma coisa com os negócios que estamos fazendo agora. Eu não diria que esta é uma escolha totalmente nossa, mas o empréstimo para valorizar, estamos usando uma alavancagem muito baixa agora, muito mais baixa do que nunca, eu acho. Temos empréstimo de 60% sobre o valor desta última propriedade. E então, claro, se você não quiser fazer uma alavancagem baixa, sua outra opção é tentar o financiamento do vendedor. Então essa também é uma opção muito boa.
David:
Sim. Existe um método para a loucura de realmente contrair menos dívidas com imóveis comerciais e isso tem a ver com a arquitetura de financiamento. Portanto, com imóveis residenciais, você normalmente obtém um empréstimo com taxa fixa durante a vida do empréstimo, geralmente 30 anos. Você não precisa se preocupar em ter que refinanciar. Você poderá refinanciar se as taxas caírem para onde faz sentido. Mas com os empréstimos comerciais, eles têm prazos de pagamento inflados e, portanto, você terá que refinanciá-los.
Então, se você tem um saldo de empréstimo alto e obteve uma taxa de 3%, isso pode fazer sentido para você, mas o que acontece se as taxas saltarem para 6% ou 7% e você ficar preso a 80% do valor do empréstimo? Isso poderia ser catastrófico. Portanto, manter um saldo mais baixo de empréstimos em imóveis comerciais, mesmo quando as taxas estão baixas, ainda é uma jogada inteligente e uma manobra defensiva porque você não sabe para onde irão as taxas. E se eles subirem muito e você tiver um saldo de empréstimo alto, você pode ficar preso aí.
Acho que muitas pessoas ouvem isso com propriedades comerciais e pensam, isso é estúpido. Por que você faria isso? Por que você não iria querer maximizar quanto dinheiro você tira do negócio e comprar o próximo? É porque as taxas não são fixas.
Roubar:
Sim. Você sempre os ouve dizer: “É isento de impostos. É uma dívida isenta de impostos.” E é como se você quisesse manter parte do seu patrimônio lá. Dessa forma, se você alguma vez vendeu sua propriedade, você realmente sairá com um contracheque, é assim que sempre penso nisso. Mas agora que entendemos o que Kim está vendo nos mercados imobiliários comerciais, vamos mergulhar em um negócio que ela acabou de concluir. Mas antes disso, vamos fazer uma pausa rápida.
David:
Olá e bem-vindo de volta ao podcast BiggerPockets Real Estate. Estamos sentados com um investidor local, Kim Hopkins, e conversando sobre todas as coisas relacionadas ao setor imobiliário comercial. Estamos prestes a fechar um acordo que ela está fazendo agora. Então, vamos dar uma olhada por trás da cortina. Kim, onde está localizado esse negócio?
Kim:
Este negócio está localizado em minha atual cidade natal, Phoenix, Arizona.
Roubar:
E por que você escolheu esse mercado?
Kim:
Escolhemos este mercado porque encontramos um acordo, Rob.
Roubar:
Legal. Eu amo isso.
Kim:
Procuramos provavelmente cerca de 10 mercados diferentes em cada negócio que pudemos encontrar, e foi aqui que encontramos um.
Roubar:
Bom o suficiente para mim. Que tipo de imóvel comercial é esse?
Kim:
Este é um centro comercial de bairro.
David:
E qual foi o preço de compra do imóvel?
Kim:
O preço de compra contratual é de 5.4 milhões.
Roubar:
Quantos inquilinos estão neste imóvel atualmente e há vagas?
Kim:
Então essa é uma ótima pergunta. São cerca de 20 inquilinos na propriedade, e eu diria que estávamos pagando preços chave na mão por esta propriedade. Foi anunciado para nós como cem por cento ocupado com inquilinos com aluguel de mercado. Mas, por acaso, assim que fechamos o contrato, descobrimos que dois inquilinos estavam inadimplentes e uma unidade estava vaga.
David:
Parece que eles estão colocando filtros em tudo hoje em dia, até mesmo na forma como as ofertas são anunciadas. Você diria que este era um pro forma altamente filtrado que você estava vendo? Sim.
Kim:
Este pró-forma era muito instagramável até você entrar em detalhes.
Roubar:
OK. Então, quero voltar um pouco porque perguntamos por que você encontrou esse negócio. Você disse que é porque foi onde encontrou o negócio, mas por que escolheu esse negócio especificamente? O que foi que atraiu você nisso?
Kim:
Então, em primeiro lugar, está em uma localização fantástica. Portanto, é preenchimento, o que significa que não está fora de questão. Está em uma área muito abastada, ainda melhor do que abastada, uma área prestes a ser extremamente rica da Fênix, que é exatamente o que você deseja. Você vê as casas sendo viradas que são aquelas casas grandes em um terreno pequeno que são brancas e pretas, a tendência do momento. Então, toneladas de casas sendo reviradas. É ao lado de um Dutch Bros, que considero melhor do que nós na escolha de imóveis. E então é uma ótima localização. Esse foi o número um.
O número dois é que foi desenhado a lápis. Sempre, sempre, sempre lidere com os números. E então a taxa máxima era razoável. O pró-forma na verdade foi bastante justo com base no que sabíamos na época e por isso teve um retorno sólido. Então eu diria que essas foram as duas razões principais.
David:
Eu amo que ainda estamos vendo a lápis. Quanto tempo você acha que conseguiremos fazer isso antes que a próxima geração se pergunte: por que continuamos dizendo que as coisas são feitas a lápis?
Roubar:
Enquanto estivermos usando lápis, eu acho.
Kim:
Porque o Google Sheets parece estranho.
David:
Eles ainda os usam?
Roubar:
Acabou.
Kim:
Foi planilhado, isso pode dar errado.
David:
Tudo bem. Agora, neste negócio, Kim, você manteve sua caixa de compra ou houve alguma manobra criativa que teve que acontecer?
Kim:
Um pouco doloroso no momento. Acho que disse isso no início, mas nossa caixa de compra inclui produtos construídos em ou depois de 1980. Posso ter esquecido disso. Mas um dos nossos critérios de caixa de compra é baseado em 1980 ou depois. Abrimos uma exceção. Abrimos uma exceção. Este prédio foi construído no final da década de 1970, mas o atual proprietário o comprou e agregou muito valor. Eles fizeram uma tonelada de reabilitação. Eles refizeram o telhado. Eles refizeram todas as vitrines. Eles refizeram os estacionamentos. Alguém quer adivinhar o que posso estar perdendo nessas reformas?
Roubar:
Ah, o banheiro, o esgoto, os canos.
Kim:
Uau. Você não viu as coisas que eu vi. Esses vídeos de esgoto parecem a pior colonoscopia que você já viu.
David:
Você tem razão, Kim, porque muitos investidores simplesmente não pensam no fato de que depois que algo vai para o banheiro, ele tem que ir para algum lugar e há uma maneira de sair de sua propriedade e entrar normalmente nos limites da cidade , e você deveria colocar uma câmera nisso e ver como eles são. Então, eu vi raízes de árvores crescendo nos canos reais e criando entupimentos lá, e então uma criança joga um bichinho de pelúcia no vaso sanitário e ele fica preso lá e cria um bloqueio que pode ser incrivelmente caro para consertar, especialmente se você tem que perfurar o concreto ou o asfalto do estacionamento, então você tem que descobrir em que parte do cano ele estava. Isso foi um problema com este acordo específico para você?
Kim:
Sim. Então fomos contra um dos nossos critérios de acordo. E os canos são velhos. Eles têm uma vida finita. Eles são de ferro fundido e estão no fim da vida. Então isso é definitivamente um problema para nós.
Roubar:
OK. Tenho muitas perguntas sobre isso, mas está tudo bem. Podemos conversar off-line sobre o esgoto.
Kim:
Ah, vá em frente. Eu adoraria falar sobre esse negócio. Espero que esta seja uma chamada secreta de coaching privada, porque tenho dúvidas se devemos ou não seguir em frente.
Roubar:
Então, quando isso acontece, é uma daquelas coisas em que você tem que chutar cada... porque normalmente, digamos, em um Airbnb ou em um aluguel de longo prazo, se a água fechar, você tem que colocá-los em um hotel ou você tenho que descobrir. Mas esta parece ser uma grande reforma subterrânea em toda a propriedade. Então, você precisa fechar empresas enquanto faz esses reparos?
Kim:
Sim. Aprendi muito sobre esgotos que realmente não queria saber e ainda não quero, mas basicamente os canos estão fazendo o que é chamado de canalização, que é onde o fundo basicamente sofre erosão. E então o fundo é a terra. E se você pegar isso logo, você pode fazer o que é chamado de pipelining, onde você sopra epóxi através dos canos e alinha-o e basicamente cria tubos de PVC dentro dos antigos tubos de ferro fundido. E isso é fantástico porque você pode fazer isso em teoria sem incomodar nenhum dos inquilinos. Por outro lado, é para esta propriedade uma despesa de cem mil dólares, então você realmente quer saber o que precisa ser feito.
E eu acho que você pode adivinhar. Se você tiver alguém que é um revestimento de tubos para examinar seus tubos, é como ter um inspetor de telhados que faz telhados, o que você acha que eles vão dizer? Certo. Precisa ter sido feito ontem. E então é uma decisão difícil esperar ou não, porque se você esperar muito, os canos podem entrar em colapso e então você, como você disse, tem que cavar o chão, perturbar os inquilinos. É um grande problema.
Roubar:
Uau. Então por favor me diga, você conseguiu negociar alguma concessão, os créditos do preço de compra, alguma coisa com o vendedor?
Kim:
Sim. Portanto, as duas questões, só para recapitular, são estes canos, e a outra questão são estes inquilinos inadimplentes. E geralmente, isso não é grande coisa. Na verdade, não consigo me lembrar da última propriedade que comprei onde não havia alguns inquilinos inadimplentes que apareceram magicamente assim que assinamos o contrato. A questão aqui é que estamos pagando um preço pronto para uso por esta propriedade. Este não tem os mesmos retornos do imóvel que compramos no ano passado. Disseram-nos que estava em perfeitas condições e estava cem por cento ocupado e todos os inquilinos estavam pagando aluguel de mercado. E então essa perda de renda no primeiro ano não é algo que deveríamos comer. Isso nos foi anunciado como pronto para uso, não como valor agregado.
David:
Então, depois de descobrir os dois pontos de backup da propriedade, como você usou essas informações para voltar ao vendedor e tentar negociar uma posição melhor para si mesmo?
Kim:
Sim. Então pedimos ao vendedor um telefonema. Eu estaria mentindo para você se não estivesse com medo, mas todos os meus amigos que são como vendedores da Cutco disseram: “Você precisa pedir um telefonema. Você não pode fazer esse lixo de e-mail. Você precisa pedir um telefonema. Então eu literalmente reli, nunca dividi a diferença, pedi um telefonema para ele e ele disse que não.
Roubar:
Ele sabe que precisa fazer concessões. Ele provavelmente está com medo de negociar porque é ele quem não tem poder.
Kim:
Ele não queria falar comigo. E o que normalmente fazemos, não sei se é isso que vocês também fazem, mas o que normalmente fazemos é enviar um longo e-mail com muitos números que explica por que achamos que merecemos esse crédito. E eu simplesmente senti que isso não seria o suficiente aqui. Não seria um impacto suficiente. Então fiz algo novo. Fiz uma apresentação, tipo uma planilha do Google, e depois fiz um vídeo do Loom, percorrendo a apresentação. E então mandei para ele um link para o vídeo do Loom, nem mesmo para a apresentação, então ele teve que ouvir minha voz, e eu mostrei exatamente o que essas inadimplências fariam com a nossa renda no primeiro ano. E aí eu também analisei o custo do esgoto e mostrei para ele todos os modelos, mostrei os vídeos que fizemos do escopo do esgoto e pedi meu pedido de crédito.
Roubar:
Acho que aquele telefonema resolveu cerca de 90% dos problemas imobiliários, para ser sincero. Na verdade, eu estava pensando sobre isso ontem à noite. Todo mundo está com tanto medo de pegar o telefone e negociar como costumávamos fazer antigamente, na minha época, e eu tive uma situação em que estava negociando com o corretor de imóveis que por acaso era a esposa do vendedor. Apresentei algumas opções e finalmente ele me ligou e disse: “Tudo bem. O que você está tentando fazer?" E eu pensei: “Bem, na sua oferta, na verdade não gera fluxo de caixa, e estou tentando fazer um acordo que realmente gere caixa para mim”. E realmente fechamos um acordo. Muito bom para você, porque sei que provavelmente é muito estressante falar com um vendedor. É sempre uma experiência desesperadora quebrar a barreira do corretor de imóveis, mas acho que é muito importante.
Kim:
Sim. Bem, eu tentei. Acabei enviando o vídeo do Loom, mas tentei um telefonema e acho que o vídeo do Loom foi o segundo melhor.
Roubar:
E então o que aconteceu? Ele disse sim? Ele te devolveu o dinheiro?
Kim:
Então ele ficou sentado nisso por uma semana e meia e finalmente o acompanhamos enquanto estávamos de férias e ele disse não. Ele disse que achava que poderia resolver sozinho a inadimplência. Ele não achava que o esgoto fosse um grande problema. E então ele disse que não nos ofereceria nenhum crédito, então acabamos desistindo do acordo.
Roubar:
Você estava perto de dizer: “Vamos fazer isso de qualquer maneira” ou estava decidido desde o início?
Kim:
Bem, não é exatamente onde a história termina. Então desistimos do acordo. Recebemos de volta nosso dinheiro sério. Dissemos ao credor todas as coisas, completamente feitas, desde a movimentação do elfo pela casa e as compras de Natal, as coisas importantes nesta época do ano. Desistimos do acordo. E então, há dois dias, na verdade, o corretor nos ligou, o corretor do vendedor, e disse que estava disposto a oferecer um crédito de cem mil dólares. Eu não disse inicialmente, mas pedimos US$ 350,000 de desconto.
Roubar:
$ 350,000 de desconto ou $ 350,000 de crédito?
Kim:
$ 350,000 de desconto no preço de compra foi o que pedimos.
Roubar:
Avançando até hoje, você recebe um telefonema do corretor e ele diz: “Ei, o vendedor quer voltar. Ele vai lhe dar cem mil dólares de desconto no preço de compra”. Ótimo, ok. E então?
Kim:
Então dissemos: “Muito obrigado, mas ligue de volta se for 200”.
Roubar:
E ele ligou de volta para você? Ele ligou de volta para você?
Kim:
Liguei há uma hora e já chega a 130.
Roubar:
OK. Ei, isso é progresso. Este é o número final? Ele continua mudando.
Kim:
Bem, poderíamos ligar para ele no viva-voz agora mesmo, mas...
Roubar:
Isso seria a primeira vez na história do BiggerPockets. Eu adoraria isso, na verdade, mas tudo bem. Ok, então 130. Então, onde você está? O que você quer para isso?
Kim:
Estou em cima do muro, para ser honesto com você.
David:
Mesmo que estejamos entrevistando você, podemos conversar com você sobre isso?
Kim:
Sim, eu adoraria isso. Envie-me a conta mais tarde.
David:
Porque sinto que estamos no meio da negociação. Não estamos ouvindo falar de um acordo que foi fechado há cinco anos. Aqui estão os meus pensamentos. Se as taxas caírem ou permanecerem mais baixas, o vendedor sentirá que não preciso lhe dar dinheiro. Vou conseguir outro comprador. Mas se você observar outro aumento nas taxas, o que alguém estará disposto a pagar por aquela propriedade mudará, porque agora todos os números que você coloca na planilha do Excel mudam, e isso significa que será mais provável que ele venha voltar e dizer: “Ok, você pode ficar com seus 200,000”, mas nesse ponto, você não tem a taxa que queria, então provavelmente será ainda mais. Isso foi comunicado pelos corretores como: “Ei, diga ao cara que compraremos com um desconto de $ 200,000 a essa taxa, mas se as taxas subirem, ele terá que pagar para eu conseguir uma taxa mais baixa ou haverá um desconto maior mais tarde.”
Kim:
Sim. Então a nossa alíquota está travada, e uma das nossas contingências é fecharmos antes do final do ano porque queremos aproveitar a baixa de impostos que eu falei antes. Mas nós deixamos claro para ele-
Roubar:
80%?
Kim:
Sim. Dissemos a ele que, se as taxas subirem, ele terá dificuldade em encontrar outro comprador.
Roubar:
Acho que ele está tendo dificuldade em encontrar o comprador agora. Ele ligou para você, certo? Se ele ligou para você e está tentando recomeçar, provavelmente é você.
Kim:
Sim. Acho que percebi que estamos olhando para duas propriedades diferentes. Então o vendedor está de olho em um imóvel que comprou por um ótimo preço. Esta propriedade estava em mau estado. Estava seriamente precisando de amor. O imóvel estava praticamente desocupado, em ruínas, essas coisas todas. E então ele está olhando para esse imóvel que comprou por um ótimo preço. Ele também possui dinheiro em dinheiro, então há muito menos risco. E então o ponto de vista dele é qual é o seu problema? Tem algumas vagas. Faz parte de fazer negócios. Você apenas preenche. Quem se importa se são 20,000 mil dólares em TI para reabilitar esta unidade? Problema. Porque ele está sentado em um trem da alegria.
Mas nós, estamos olhando para esta propriedade onde pagamos um preço premium. Os retornos não foram bons para começar, mas aceitamos isso porque atendeu aos fundamentos básicos. Não foram grandes retornos, mas fundamentos básicos, resolvem nosso problema tributário, e estávamos pensando que estávamos recebendo algo que exigia muito pouca manutenção. Agora estamos sentados em algum lugar onde vamos nos apressar para fechar esse negócio antes do final do ano. E honestamente, isso é um grande fator para nós. Estamos interessados em nossa qualidade de vida. Queremos saber qual é a sua taxa horária? Não quanto você ganha por ano? É muito trabalho agora. Então vamos fechar no meio do feriado esse imóvel e aí vamos herdar todos esses problemas.
Roubar:
Aqui está o meu pensamento, e David, você pode me dizer se discordar. Acho que ele vai subir um pouco mais do que 130 só com base em onde você está e no fato de terem ligado para você. Mas não acho que você deva pegar aqueles cem e digamos 50 se é aí que você vai parar e subtrair do preço de compra, porque não acho que isso será significativo em sua hipoteca mensal geral. Acho que o que será significativo para você desde o início é obter um crédito de $ 150,000, desde que isso funcione com o banco. Há um limite para seus créditos. E David, você pode comentar sobre isso, mas eu aceitaria isso como um crédito para que você possa economizar esse dinheiro em seu pagamento inicial e usá-lo para pagar aquela despesa gigante. E então, nesse ponto, você está olhando para o negócio que estava analisando inicialmente. É assim que eu abordaria isso. O que você acha, Davi?
David:
O financiamento comercial pode não permitir que isso aconteça, o mesmo acontece com o financiamento residencial, porque se trata de empréstimos conformes. As regras são bastante claras sobre quanto um vendedor pode contribuir para o custo de fechamento de um comprador. Pode não funcionar da mesma forma no espaço comercial. Quando eles descontam o preço de compra, isso realmente não afeta muito. Você acabou de pedir um pouco menos de dinheiro emprestado.
Kim:
Bem, estamos mantendo o mesmo valor do empréstimo, então estaríamos economizando esse dinheiro como dinheiro no banco. Estaríamos colocando... Se ele nos der um crédito de US$ 200,000 ou um desconto no preço de compra, pagaremos US$ 200,000 a menos.
David:
Sim. Então seria o mesmo na sua posição. E se ele entrar e fizer as mudanças para você?
Kim:
Eu estaria muito interessado nisso se ele quiser lidar com o esgoto. A questão é: ele pode fazer isso após o fechamento? Confiamos nele?
Roubar:
Fica um pouco arriscado porque há vendedores que não correm esse risco porque o negócio sempre pode fracassar. Caso em questão, este acordo já fracassou por esse motivo. E então você sempre pode ter algum contrato que o obrigue a fazer isso depois. Mas isso sempre é um risco por si só. Então é difícil de qualquer maneira.
Kim:
Sim. E sinto que quero ter certeza de que realmente ouço os princípios sobre os quais falamos anteriormente no programa. Quero ter certeza de que não estou especulando sobre como conseguir que os inquilinos vendam o aluguel. E outra questão é que estávamos planejando autogerir essa propriedade, já que ela fica em nossa cidade natal. E queremos essa dor de cabeça? Queremos assumir isso? Faremos o leasing também. E apenas incerteza sobre o rumo que o mercado está tomando. Estamos preocupados com o inquilino do Pilates? Estamos preocupados com esses inquilinos inadimplentes? Poderemos voltar a alugar o espaço? Então estou ficando com medo.
David:
Não sei se você está errado. Acho que nesta posição, com a forma como o mercado está caminhando, é mais provável que as coisas amenizem no espaço comercial e depois fiquem apertadas. Então você tem isso do seu lado. E talvez Phoenix tenha ficado um pouco isolado disso e então o vendedor não percebe que vão ter muitos imóveis comerciais que vão começar a chegar ao mercado com preços muito mais competitivos do que temos visto porque as taxas são tão alto. E à medida que estes pagamentos iniciais começarem a vencer, o refinanciamento não será uma opção, e muitas destas propriedades eram algo que as pessoas juntavam dinheiro para comprar, por isso têm de vendê-las para pagar aos seus investidores.
Acho que veremos mais estoque chegando ao mercado agora do que tínhamos antes. E então o tempo está do seu lado para encontrar o acordo. O tempo não está do seu lado na parte tributária. Então é isso que você realmente precisa pesar. Vale a pena sofrer com os impostos para comprar o melhor negócio ou não? Mas eu realmente aprecio você compartilhar os detalhes desta história porque se trata de imóveis da vida real. Isto é exatamente o que acontece. Disseram-me isso e acabou sendo aquilo, e então eu disse isso e eles disseram aquilo, e a história está sempre mudando.
Roubar:
Aqui está o que eu diria. Acho que seguiria em frente, desde que pudesse ter garantias de que o proprietário iria consertar o problema antes ou imediatamente após o fechamento.
Kim:
Interessante. Eu gosto daquela ideia.
Roubar:
Porque para mim é a mesma coisa. Se ele vai pagar por meio dessa concessão, por meio desse crédito, da maneira que você quiser dividir, então é efetivamente o mesmo negócio. Você só precisa ter certeza de que o reparo será feito.
Kim:
Interessante. Sim. E normalmente procuramos… O que dizemos, costumamos procurar problemas que vão embora com o vendedor. Então me dê uma demonstração de resultados que fique escrita em um guardanapo o dia todo. Não tenho problemas que desapareçam com o vendedor, mas todos esses problemas não desaparecem com o vendedor. Eles ficam conosco assim que fechamos. Então essa é a nossa hesitação.
David:
Bem, acho que você está fazendo a coisa certa. Confie no teu taco. Se você tiver que arcar com seus impostos, e isso faz mais sentido do que comprar o imóvel, faça-o. Mas eu também analisaria, se eu estivesse na sua posição, se eu tivesse que pagar 70 mil a mais do que queria, o benefício fiscal geral compensaria esses 70 mil? Portanto, mesmo que o negócio não seja o que você queria, no geral, isso faz mais sentido. E se for esse o caso, então você se pergunta, digamos que seu benefício fiscal foi de 40 mil, mas você terá seus 70 mil além de onde deseja estar, então você sente que tem 30 mil no total, esta propriedade está em uma localização tão excelente e é um ativo tão grande que vale a pena aqueles 30 mil? Ou com sua experiência, seu conhecimento e o que você faz, Kim, você poderia simplesmente encontrar um negócio melhor para ganhar esse dinheiro de volta em outro lugar?
Roubar:
Tudo bem, pessoal. Se você quiser ouvir uma atualização sobre essa história e acompanhar o processo, siga Kim em todas as suas redes sociais. Kim, onde as pessoas podem encontrar você e obter atualizações e conclusões interessantes da saga?
Kim:
Sim. Então, para saber mais sobre o que fazemos e entrar em nossa lista de atualizações e oportunidades, eles podem acessar nosso site, que é ironpeakproperties.com. Siga-me no LinkedIn em Kim Hopkins. E por último no Instagram como MoneyPlusHappy. E ei, talvez devêssemos colocar isso em votação. Se vocês ouvirem isso, vão em frente e avaliem o que acham que deveríamos fazer com esse acordo.
Roubar:
Tudo bem. Comente nos comentários do YouTube se você está assistindo isso no YouTube. Deixe-nos saber o que você pensa.
David:
Tudo bem, Kim, foi ótimo ter você aqui. Muito obrigado por compartilhar sua história conosco. Eu também estou sentado em alfinetes e agulhas, esperando para ouvir como essa história se desenrola, então ficarei curioso para me ouvir. Mas vamos deixar você sair daqui por hoje. Muito obrigado por estar no programa.
Kim:
Muito obrigado por me receberem, pessoal.
David:
Este é David Greene do Rob, despachou as calças do Kohl's, Abasolo, assinando a saída.
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Neste episódio cobrimos:
- Kim's investimento imobiliário comercial “comprar caixa” ela usa para comprar propriedades lucrativas
- Taxas máximas explicadas e por que você DEVE acertar ao comprar grandes propriedades
- A inflado “pro forma”os corretores de números tentarão convencê-lo de (não siga estes!)
- Os tipos de propriedades comerciais que são resistente ao bloqueio e fique sempre aberto
- A riscos significativos para imóveis comerciais em 2024 e duas empresas para as quais você NUNCA deve alugar
- A mergulho profundo na negociação ao vivo com um acordo atual, Kim está debatendo sobre a compra
- E So Muito mais!
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