A “Circuito da Perdição” poderia fazer com que bancos, empresas e imóveis comerciais vão quebrar. Com as avaliações imobiliárias em baixa, as propriedades proprietários começam a inadimplência e crédito aperta, fazendo com que o mesmo ciclo se repita continuamente, puxando os bancos e os balanços para baixo até que chegar ao fundo. Mas será que este cenário “Doom Loop” está apenas alimentando o medo de um quebra do mercado imobiliário, ou estamos a meses de que isso se torne nossa nova realidade?
Nós perguntamos Richard Barkham, economista-chefe global da CBRE, sua opinião sobre o que poderia causar um “Doom Loop” e para o que devemos estar preparados. A equipe de Richard lida com alguns dos dados imobiliários comerciais mais abrangentes do planeta. Quando as massas fogem com medo, a equipe de Richard vê uma oportunidade, e se você ouvir o episódio de hoje, saberá exatamente onde os preços são demasiado baixos para serem repassados.
Ricardo dá o seu previsões económicas para o próximo ano, quando os EUA poderão entrar numa recessão, quão alto desemprego poderia chegar e onde preços de imóveis comerciais estão indo. Embora alguns sectores imobiliários comerciais estejam a enfrentar quedas drásticas de preços, outros parecem surpreendentemente fortes. Mas com uma economia mais fraca e o receio de que um “Laço da Perdição” se estabeleça, estarão os investidores comuns a salvo desta potencial catástrofe económica?
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Dave:
Olá, pessoal. Bem-vindo ao No Mercado.
James Dainard, o que está acontecendo cara? É bom ter você aqui.
James:
Estou feliz por estar aqui. Acabei de pousar em um Red Eye em Nápoles, Flórida. Então, estou em um quarto de hotel aleatório agora.
Dave:
Por que você está em Nápoles, Flórida?
James:
É para um retiro de vendas. Vamos reunir um monte de caras na casa de um dos nossos parceiros, então é muito legal. Mas eu literalmente pousei, entrei no Uber e parei em um hotel aleatório para assistir ao podcast.
Dave:
Oh meu Deus. Então nem é aí que você vai ficar.
James:
Não, isso é meio caminho andado.
Dave:
Você acabou de alugar uma sala para gravar o podcast.
James:
Tenho que conseguir aquele bom wifi.
Dave:
Uau. Oh meu Deus. Uau. Você fica em hotéis melhores do que eu. Meu wifi é sempre péssimo lá. Mas isso é dedicação, agradecemos muito isso. Bem, hoje temos um grande show. Deixe-me perguntar: você ouviu o termo “doom loop” recentemente?
James:
Está em repetição. É o prazo do mês, pelo menos. Eu sei disso.
Dave:
Bem, se você ainda não ouviu, para o nosso público, o ciclo da desgraça é o cenário sobre o qual muitos jornalistas e analistas estão falando, onde começa a inadimplência no setor imobiliário comercial, os bancos param de emprestar, o crédito fica mais restrito, o que coloca mais pressão descendente sobre os preços. , mais pessoas inadimplentes, e isso se torna uma espiral descendente negativa. E isso já aconteceu no passado. Isto não é ficção ou teoria. Isso aconteceu e muitos analistas estão pensando que isso poderia acontecer nos EUA com imóveis comerciais.
Então hoje trouxemos um convidado incrível. É Richard Barkham, economista-chefe global e chefe de pesquisa global da CBRA, que, se você não conhece, é uma das maiores empresas imobiliárias comerciais de todo o país. Ele mantém uma enorme equipe de analistas e economistas, e temos uma conversa incrível com ele sobre o ciclo da destruição, sobre o que está acontecendo no mercado imobiliário internacional e como isso poderia impactar os EUA. algumas coisas realmente fascinantes nesta conversa.
James, você tem alguma pergunta que esteja particularmente interessado em fazer a Richard?
James:
Sim, onde estarão os negócios? Ainda não vimos grandes negócios.
Dave:
Dê-me essas ofertas.
James:
Onde eles estão indo? Vamos encontrá-los.
Dave:
Sim. Todos esses economistas falam muito sobre teoria. Eles são hóspedes maravilhosos e super prestativos, mas não acho que mostrarão nenhuma propriedade que seja um grande negócio para você.
James:
Eles dão aquelas pequenas dicas de pepitas de ouro que você deveria começar a procurar.
Dave:
Sim, eles informam sua estratégia.
James:
Sim, faça anotações e vá pesquisar todos os setores sobre os quais ele vai falar.
Dave:
Antes de iniciarmos nossa conversa com Richard, gostaria apenas de avisar que você ouvirá dois termos diferentes que talvez não conheça. Um deles são as taxas máximas. Nós falamos muito sobre isso no programa. Mas as taxas máximas são uma forma pela qual os imóveis comerciais são frequentemente avaliados. E é basicamente apenas uma medida do sentimento do mercado e de quanto os investidores estão dispostos a pagar por um determinado fluxo de rendimento ou por uma determinada classe de ativos. Quanto maior o cap rate, menos caro será o edifício. Portanto, os compradores geralmente gostam de taxas de capitalização altas. Quanto menor for o cap rate, mais caro será o edifício. Portanto, os vendedores normalmente gostam disso. Portanto, mantenha isso em mente enquanto avançamos nesta entrevista.
A outra coisa sobre a qual falaremos é a TIR. Se você nunca ouviu falar, significa Taxa Interna de Retorno e é basicamente apenas uma métrica que investidores imobiliários de todos os tipos usam, mas é usada com frequência principalmente em imóveis comerciais e é uma métrica preferida para investidores comerciais porque é muito sofisticado. Escrevi sobre isso em meu livro, mas não consigo nem dizer a fórmula de cabeça.
Basicamente, o que a TIR faz, no sentido mais simplista, é permitir que você leve em consideração todos os diferentes fluxos de renda que você obtém de uma propriedade. Portanto, muitas pessoas olham para o fluxo de caixa e o retorno caixa sobre dinheiro, ou olham para o crescimento do seu patrimônio e olham para o múltiplo do patrimônio. O que a TIR faz é analisar os diferentes fluxos de caixa que você está obtendo, os diferentes patrimônios que você está construindo, o momento dessa receita e fornece um número sólido para entender seu retorno geral. E é ótimo aprender se você é um investidor imobiliário. Falamos sobre isso em Imóveis em Números. Saiba que Richard, James e eu vamos falar sobre TIR e é isso que significa.
Muito bem, James, sem mais delongas, vamos trazer Richard Barkham, Economista-Chefe Global da CBRE.
Dave:
Richard Barkham, bem-vindo ao On The Market. Obrigado por se juntar a nós.
Richard:
Muito feliz por estar aqui.
Dave:
Vamos começar fazendo com que você conte ao nosso público um pouco sobre você e sua posição na CBRE.
Richard:
Sou economista-chefe global da CBRE, e a CBRE é a maior empresa de serviços imobiliários do mundo. Ocupo essa função há oito anos. Antes disso, trabalhei em uma empresa inglesa muito conhecida chamada Grosvenor, e antes disso, pelos meus pecados, era professor universitário.
Dave:
Excelente. E você pode nos contar um pouco sobre o que você, e presumo que sua equipe também, trabalha na CBRE em termos de previsão e análise econômica?
Richard:
Sim. Portanto, a minha equipa é composta por 600 pessoas em todo o mundo e estamos principalmente empenhados na recolha e gestão de dados sobre os mercados imobiliários. Agora, apenas nos mantermos conectados com os mercados imobiliários globais é o que fazemos, e gostamos de ser os primeiros no mercado com comentários sobre as tendências recentes no setor imobiliário, e gostamos de ter as melhores grandes ideias sobre as forças que impulsionam o setor imobiliário.
Dave:
Ah, que bom. Bem, queremos ouvir sobre suas grandes ideias. Vamos começar com apenas uma visão geral. Hoje em dia, todos têm uma opinião diferente sobre o rumo que a economia dos EUA está a tomar. O que é seu?
Richard:
A economia dos EUA tem sido surpreendentemente resiliente, mas ainda esperamos que venha uma recessão. Temos isso planejado para o quarto trimestre de 4 e o primeiro trimestre de 2023. Mas dada a resiliência da economia, não podemos ter certeza disso. Posso ver-nos a adiar um pouco esta questão, mas o aumento mais acentuado das taxas de juro em 1 anos acabará por afectar a economia. Já está afetando alguns setores, o imobiliário é um deles. As condições globais também estão a piorar, o que nos aponta mais na direcção de uma recessão.
Dave:
E quais são algumas das condições globais a que você se refere e que você acha que terão o maior impacto na economia dos EUA?
Richard:
Bem, penso que, em primeiro lugar, esperávamos que a China, quando saísse de Ziglar, daquele confinamento ambicioso, decolasse para um crescimento realmente rápido. E assim foi por um quarto. Mas no segundo trimestre a economia chinesa abrandou bastante, em parte porque as pessoas gastaram todo o seu dinheiro no primeiro trimestre e se restringiram um pouco no segundo trimestre. Mas penso que há questões mais fundamentais na China relacionadas com a fraqueza do mercado imobiliário, especialmente nas cidades de nível dois e terceiro. E também a economia chinesa está a entrar no seu canal normal de crescimento, que são as exportações, mas os mercados ocidentais estão muito lentos.
Portanto, acho que a economia chinesa tem problemas. Agora, por que isso afeta os EUA? É porque nos bastidores, ao longo dos últimos 20 anos, a China tem sido um motor cada vez mais importante da procura global. E embora os Estados Unidos sejam uma economia bastante isolada e resiliente, não conseguem escapar completamente ao enfraquecimento da procura global. E essa é a grande vantagem da China. Mas também notei que a Europa também enfraqueceu. Alemanha, França, Itália, todos tiveram crescimento negativo do PIB no segundo trimestre. Assim, as maiores economias desenvolvidas também estão a começar a sentir um aperto.
James:
Que bom que você tocou nesse assunto, porque na verdade tenho lido bastante sobre a economia chinesa e o quanto ela está esfriando e possivelmente caminhando para a estagflação. Isso é um grande negócio porque é uma economia enorme que está emergindo. O que isso fará com a nossa possível recessão local? Uma preocupação minha é que isso poderia realmente levar o mundo a uma espécie de giro que poderia manter as taxas um pouco mais altas. Você acha que isso afetará as taxas daqui para frente nos próximos 12 meses, com o impacto de qualquer tipo de desaceleração global também?
Richard:
Não, acho que é o contrário no caso da China. Penso que a China irá enviar um impulso deflacionário, um abrandamento na China, porque a China é um grande utilizador de recursos e mercadorias na economia mundial. Se a economia chinesa abrandar, isso exercerá uma pressão descendente sobre as matérias-primas e ajudará a reduzir a inflação no mundo desenvolvido. E também penso que a China impulsiona muitos dos mercados emergentes. A China e os mercados emergentes juntos podem representar 35% da economia global. As empresas norte-americanas exportam para esses mercados. Portanto, penso que há um impulso de desaceleração enviado à economia dos Estados Unidos e a outros mercados desenvolvidos. Mas não acho que seja inflação, acho que é deflação.
Dave:
Portanto, uma pergunta que continuo a fazer a alguns dos nossos convidados é: para aqueles que acreditam que uma recessão está no futuro, o que vai mudar entre agora, que você descreveu como resiliente, até um momento que realmente mergulhe numa recessão? O que você acha que serão alguns dos fatores que influenciarão a balança?
Richard:
Acho que em algum momento as empresas vão querer reduzir o número de funcionários. Se a procura abrandar, as empresas vão querer dispensar o trabalho, e penso que o que começaremos a ver é o desemprego a aumentar. Temos um desemprego incrivelmente baixo. Já foram 3.5. O último número foi 3.8, mas acho que no decorrer de uma recessão poderia facilmente chegar a 4, 4.5. E, de facto, foi muito superior ao da grande crise financeira. Portanto, menos empregos, mais dificuldade em conseguir um emprego, mais tempo entre empregos, e isso influencia o sentimento do consumidor. E penso que isso faz com que as famílias sejam muito mais cautelosas em relação ao que gastam. E estamos a começar a ver algum elemento disso, porque neste momento a economia dos EUA continua a criar empregos, os novos empregos que estão a compensar o abrandamento nos gastos das pessoas que já estão empregadas.
James:
Então, Richard, quando você acha… O relatório de empregos está começando a mudar. Acho que este último mês estava indicando que está começando a esfriar. Está definitivamente a começar a arrefecer e, pelo que entendi, muitas das taxas de juro que estão a subir são altas, é para (a) combater a inflação, mas também para arrefecer o mercado de trabalho. Você acha que, até vermos mais desemprego, você acredita que o Fed continuará a aumentar as taxas para tentar combater o mercado de trabalho? Ou é algo que eles podem fazer com que seja uma aterrissagem mais suave, onde não teremos que ver uma tonelada de desemprego para manter as taxas sob controle? Porque neste momento o custo do dinheiro é excessivamente alto. Eu sei que estou pagando em todas as minhas atividades diárias no setor imobiliário. Acho que estamos todos esperando que eles voltem a cair e estamos vendo a inflação começar a cair. O mercado de trabalho está a começar a abrandar, mas será que precisamos mesmo de ver uma ruptura no mercado de trabalho para que isso comece a mudar no sentido inverso?
Richard:
Acredito que o Fed adoraria desacelerar a economia sem realmente impactar o mercado de trabalho. Portanto, não creio que a Fed esteja a atacar o mercado de trabalho, mas neste momento os dados de hoje mostram que o índice de custos do emprego foi revisto em alta. Portanto, o custo da mão de obra ainda é superior ao ideal. E uma forma simples de expressar isso é que a taxa de crescimento dos salários por hora na economia dos EUA neste momento é de 4.4%. O Fed gostaria de ver isso em cerca de 3.5% porque, e esta é uma resposta de economia técnica, 3.5% de crescimento salarial mais 1.5% de crescimento da produtividade dá-lhe 2% de crescimento nos custos unitários do trabalho, e essa é a taxa que é consistente com 2% inflação. Portanto, 4.4% está acima da taxa que é consistente com a inflação de 2% e, de facto, a produtividade está estagnada, daí o impulso do mercado de trabalho.
Agora, há duas maneiras de facilitar isso. Primeiro, podemos trazer mais trabalhadores de volta à força de trabalho. Assim, a participação da força de trabalho pode aumentar, e isso tem acontecido. Mas a outra forma de isso acontecer é através da retirada da procura do mercado de trabalho. E a procura de empregos, os empregos criados, estão a diminuir, mas penso que ainda existem cerca de 8 milhões de vagas na economia dos EUA. Portanto, apesar de tudo o que está a abrandar, ainda é um mercado de trabalho robusto, e não creio que a Fed queira causar desemprego, mas irá manter as taxas de juro elevadas até que o crescimento dos salários diminua substancialmente, e isso poderá então desencadear um aumento. no desemprego.
James:
Sim, espero que esfrie. Ainda estamos tentando contratar e é impossível conseguir gente, como no Noroeste do Pacífico, é simplesmente terrível. Cada vez que colocamos um anúncio de emprego levamos de três a quatro meses para preenchê-lo, em vez de 30 dias, como costumava ser.
Richard:
Bem, acho que você não é o único profissional que sente isso. E havia uma sensação de que a indústria manufatureira estava desacelerando. Mas se olharmos para os inquéritos à indústria transformadora, o maior problema não é o custo de financiamento da produção, mas sim o acesso a mão-de-obra qualificada. É uma coisa real. Um dos impulsionadores disso, é claro, é demográfico. Você tem muitos boomers deixando o mercado de trabalho. Além de todos os estímulos cíclicos e de todo o ciclo macroeconómico, temos a demografia que se sobrepõe a tudo isso e temos os boomers a abandonar o mercado de trabalho. E algumas previsões dizem que o mercado de trabalho dos EUA irá encolher nos próximos cinco anos. Portanto, penso que isso precisa de ser reabastecido, diria, com a migração legal de pessoas qualificadas. E isso está a melhorar, mas, como sugere, as condições do mercado de trabalho esfriaram, mas ainda estão apertadas.
Voltando à questão original, isso preocupa o Fed. Com certeza é.
Dave:
Tudo bem, Ricardo. Bem, já falamos muito sobre macroeconomia, mas adoraríamos ouvir, dada a sua experiência na CBRE, sua opinião sobre o mercado imobiliário comercial. Parece que todos os dias lemos uma manchete sobre algum cenário sombrio e sombrio, e adoraríamos saber se você sente o mesmo? Ou qual é a sua opinião sobre o mercado comercial?
Richard:
OK. Bem, deixe-me colocar isso em contexto para as pessoas, apenas uma visão geral, pouco antes de começar. Os imóveis comerciais nos Estados Unidos valem cerca de 10 trilhões. É um pouco mais do que isso. Casas unifamiliares, ou imóveis residenciais, valem 45 trilhões. Portanto, o mercado imobiliário residencial é muito, muito maior e, na verdade, está de boa saúde. Os preços estão subindo e até a construção está melhorando, o que é realmente estranho, visto que temos taxas de hipotecas de 7.5%. Acho que o que explica isso é o pós-grande crise financeira. Simplesmente não conseguimos construir casas suficientes nos Estados Unidos. Há um défice de três a 4 milhões de habitações, pelo que o equilíbrio entre a procura e a oferta no mercado residencial é razoavelmente saudável.
Agora podemos ver como isso afeta o mercado de apartamentos. As pessoas falam sobre desgraça e tristeza. Vamos apenas contextualizar os imóveis comerciais. E o verdadeiro setor recessivo no setor imobiliário comercial é o setor de escritórios. E desses 10 biliões, os escritórios podem representar 25% disso. Então, novamente, é um setor grande, é muito visível, está na nossa cara. E a vacância no sector de escritórios é de 19%, acima dos 12% de há alguns anos, uma taxa de vacância que não víamos desde a crise das poupanças e dos empréstimos no início da década de 1980. As empresas estão realmente reduzindo a quantidade de espaço que usarão por causa do trabalho remoto.
E também, temos uma entrega de novos imóveis no mercado provenientes da onda de construção anterior. Portanto, os fundamentos do cargo estão muito fracos no momento. Isso é uma nuance, vou falar sobre coisas imobiliárias.
James:
Por favor.
Richard:
Não é verdade que o mercado de escritórios esteja completamente morto. Eu olhei para o número de transações que a CBRE está fazendo em 2023, e é apenas 5% abaixo do número de transações que fizemos em 2019. Mas quando as empresas estão ocupando espaço que é 30% menor do que ocuparam em 2019 , então o mercado está ativo, apenas as empresas estão ocupando menos espaço e também preferindo a construção mais recente. O verdadeiro voo para a qualidade e a experiência, eu acho. Mercado não morto, mas o estoque desocupado aumentou de 12% para 18%.
Olhando para o resto do setor imobiliário, ou seja, apartamentos, ou seja, o setor de varejo, ou seja, o setor industrial, e cada vez mais alternativas como data centers, consultórios médicos, ciências da vida, eu diria que os fundamentos que existem na verdade razoavelmente robusto. É realmente surpreendente quando você olha através dele. As taxas de vacância estão a subir, a procura não é exatamente o que era, mas eu diria que os fundamentos em todos esses setores estão razoavelmente bons. Com isso quero dizer que as pessoas estão ativas no mercado, ocupando espaço, e não há um grande aumento nas taxas de vacância e de espaço desocupado.
James:
Richard, você viu muita compressão de preços? Vimos isso em alguns espaços residenciais, mas agora vimos o preço médio das casas subir novamente. Você viu muita compressão com o aumento das taxas de juros e a demanda? Como você acabou de dizer, os inquilinos estão ocupando menos espaço. Você viu muita compressão em todos esses segmentos, como industrial, escritório, varejo e precificação? Que ajustes você viu? Porque tenho visto os preços começarem a cair nesses setores, não há tantas transações acontecendo, mas que tipo de ajustes de preços temos visto ano após ano, com base na menor demanda?
Richard:
Sim. Quero dizer, essa é uma história complexa, então será uma resposta um pouco longa, mas vamos começar com os apartamentos. Se você é usuário de apartamento o preço que você paga é o aluguel, obviamente. Naquele período de 2020 a 2022, quando as pessoas realmente escaparam da Covid, vimos os aluguéis de apartamentos subirem 24%, em média, nos Estados Unidos. É terrível. Eu diria que o crescimento dos aluguéis de apartamentos caiu para cerca de 2%. Portanto, os preços ainda estão subindo, mas estão abaixo da inflação. E acho que há certos mercados onde há muitos apartamentos novos sendo construídos e onde você realmente viu algumas quedas de preços. Mas, em média, acho que os preços dos apartamentos em toda a América ainda estão subindo lentamente.
No caso do varejo, essa é outra história estranha. Não construímos nenhum espaço de varejo há cerca de 15 anos. E o setor varejista passou pela Covid. Limpou seus balanços, reinventou-se como uma operadora omnicanal, omnicanal muito esperta e acho que parte do fato de a exuberância do consumidor ter enviado pessoas para os centros de varejo. Então, na verdade, no setor de varejo, nossos corretores nos dizem que não há espaço suficiente de Classe A. As empresas estão sendo impedidas de expandir porque não há espaço suficiente. Não construímos o suficiente. Então, os aluguéis ainda estão subindo no varejo, na verdade. Isso não quer dizer que não haja problema com shoppings de grau B e grau C. Acho que todos veriam isso em suas vidas diárias, mas mesmo alguns deles estão se reinventando como centros comunitários e destinos de shoppings antigos. E eles estão encontrando outros usos, até mesmo escritórios flexíveis estão indo para alguns shoppings B e C.
Então isso é apartamento, isso é varejo. Industrial, que tem o vento favorável da economia digital, do comércio eletrônico, ainda bem e verdadeiramente por trás disso, e veremos o arrendamento industrial cair 30% este ano, de um bilhão de pés quadrados no ano passado para talvez 750 milhões de pés quadrados , mas ainda será o terceiro ano mais forte já registrado. Portanto, os aluguéis estão subindo e mais do que um pouco no setor industrial, talvez algo entre 9 e 12%. Então esse é um mercado muito aquecido. E, claro, outras coisas como data centers. Há pessoas aqui em Dallas, onde moro, que alugam espaço há seis anos. Há uma demanda realmente enorme por data centers em torno da computação em nuvem e da inteligência artificial, é um setor incrivelmente aquecido.
Então vou fazer uma pausa aí. Há outros sectores de que poderia falar, mas penso que os fundamentos do imobiliário, para além dos escritórios, são surpreendentemente fortes, o que não quer dizer que os investidores estejam activos. Se você fizer uma distinção entre as pessoas que usam o imóvel para o propósito de sua construção e pagam aluguel, e as pessoas que possuem imóveis, que são fundos de pensão, seguradoras de vida, fundos universitários e outros capitais privados, fica muito quieto sobre a frente de investimento agora. E os preços estão caindo. O preço real que você pagaria por um imóvel como ativo cairá entre 15 e 20% em relação ao valor de há dois anos.
Dave:
Então, apenas em resumo. Sim, a procura entre os inquilinos, sejam inquilinos de apartamentos ou de retalho, parece estar a aguentar-se relativamente bem, mas a procura entre os investidores está a diminuir. É isso que temos observado, e os dados que tenho analisado mostram que as taxas máximas estão a subir. É isso que você está vendo? E se for assim, fora do escritório, acho que todos nós entendemos o escritório como o maior sucesso, mas nosso público está particularmente interessado no tipo de público de apartamentos multifamiliares, então estou curioso para saber como está o desempenho das taxas máximas nesse setor específico de imóveis comerciais. Estado.
Richard:
Bem, acho que é como todos os outros setores. As taxas máximas seriam de aproximadamente 125 pontos base a 150 pontos base, dependendo do tipo de ativo e da localização, de algo em torno de 3.5% a 4 ou 5%, dependendo da localização. E talvez mais alto que isso, depende de qual é o ponto de partida. Há uma variedade de taxas máximas que refletem as diferentes classificações e os diferentes locais. Eu diria que, de um modo geral, os preços estão abaixo de 150 pontos base, o que equivale a uma queda de preços de aproximadamente 20%.
Dave:
E você acha que isso vai continuar?
Richard:
Sim, eu quero, na verdade. Entendo… Não para sempre.
Dave:
Não, eu simplesmente amo alguém que dá uma resposta direta. Então, geralmente, quando perguntamos algo assim, eles, ei, bem. Por ser complexo, não me interpretem mal, há muitas ressalvas, mas sempre aprecio uma resposta muito clara como essa.
Richard:
Sim. Penso que poderá haver uma maior perda de valor, e esta situação não se reverterá até que os investidores comecem a ver uma trajetória clara para as taxas de juro. Começamos a ver, acho que talvez há dois meses, apenas uma pequena noção de onde as pessoas estavam... Olhando para o que vi, que na verdade eram escritórios, isso tem um problema, mas os fundamentos do setor imobiliário na verdade não são tão ruins, nós parecem estar superando a inflação. E essas taxas de retorno futuras, pegam uma taxa máxima de 5%, adicionam 2% de crescimento de aluguel e temos teoricamente uma TIR futura de 7%, e isso equivale a custos de dívida em algum lugar entre 6.5 e 7.5%. As pessoas começaram a pensar que talvez começaríamos a procurar negócios novamente.
Mas penso que o aumento do Tesouro a 10 anos, quando passou de 4.2 para 4.4 nas últimas duas semanas, trouxe novamente à mente aquela incerteza sobre a trajetória de descida das taxas de juro. Então as pessoas simplesmente largaram as canetas novamente e pensaram: bem, vamos apenas esperar e ver o que acontece. Penso que estamos neste mundo em que boas notícias são más notícias, ao passo que, entre 2009 e 2020, para o setor imobiliário, as más notícias eram boas notícias porque mantinham as taxas de juro baixas. Agora estamos no mundo oposto, é o mesmo mundo, mas é oposto. Mas boas notícias são más notícias porque aumentam as preocupações das pessoas com taxas de juro mais elevadas durante mais tempo.
James:
Então, Richard, você está dizendo que poderemos ver mais compras nos próximos 12 meses. Eu sinto que o mercado multifamiliar caiu um pouco, mas os vendedores ainda estão firmes e não há muitas transações acontecendo porque as taxas máximas não são atraentes o suficiente para que possamos olhar para elas. Porque eu vi a mesma coisa, estávamos vendo taxas de limite como 3.5, talvez 4s baixos, e agora estão até 5.5. Não é muito atraente com a dívida que existe neste momento.
Richard:
Não não. Quer dizer, acho que se as pessoas tivessem mais confiança, você não olharia apenas, para ser técnico, você não olharia apenas para o cap rate. Você teria que olhar para a TIR, que leva em consideração a valorização do aluguel que você obteria.
James:
Certo.
Richard:
E eu acho que as TIRs, mesmo se você assumir um crescimento de aluguel de 2%, 2.5%, dá uma TIR que está chegando ao limite. Mas penso que quando a confiança se evapora, as pessoas não são investidores em TIR. Os investidores em TIR envolvem fazer suposições sobre o aluguel no futuro, e as pessoas não querem fazer isso. E, como você disse, não há alavancagem positiva neste momento e as pessoas não estão dispostas a aceitar alavancagem negativa no mercado.
Mas não será preciso muito para mudar essa equação, não acho. Gostaríamos apenas de obter uma orientação um pouco mais óbvia sobre a direção da inflação, uma orientação um pouco mais óbvia de que atingimos o pico do ciclo dos fundos do Fed, o Fed tem sido muito ambíguo sobre isso, então acho que as coisas vão dica. Porque do lado do leasing, o leasing desapareceu no segundo trimestre de 2, justamente quando as taxas de juros começaram a subir, as pessoas saíram do mercado. Bem, o leasing está de volta. O leasing do segundo trimestre deste ano voltou. E temos um nível bastante elevado de novas construções, talvez 2022 unidades por trimestre, mas o mercado está a absorver 2 a 90,000 unidades por trimestre, pelo menos com base nas evidências do segundo trimestre e na trajetória do terceiro trimestre.
Então a demanda voltou a subir. A vacância provavelmente está aumentando ligeiramente. Mas com o regresso da procura, não será preciso muito, em termos de expectativas, para que as pessoas digam que há algumas pechinchas aqui. Eu diria, apenas no que diz respeito à resistência dos vendedores, se a Fed não tivesse intervindo e fornecido liquidez ao sector bancário, o que permitiu ao sector bancário ser capaz de transitar por um período de empréstimos. Eles ainda podem estar pagando os juros, mas estão abaixo da água em termos de valor. Poderíamos ter tido uma situação diferente. A Fed tem estado muito activa no fornecimento de liquidez ao sector bancário. E, claro, acho que isso evitou a pressão sobre os proprietários e, portanto, há esse impasse entre compradores e vendedores, ou proprietários e potenciais compradores.
Dave:
Richard, quero acompanhar o setor bancário e o que está acontecendo lá. Ontem mesmo eu estava lendo um artigo no Wall Street Journal onde eles postulavam sobre um “ciclo de destruição” no setor imobiliário comercial. A premissa básica é que suas avaliações já estão em baixa. Isso colocou algumas propriedades sob água e agora as pessoas estão começando a deixar de pagar esses empréstimos. O crédito bancário está a aumentar, o que significa que as pessoas não podem refinanciar ou comprar, o que coloca ainda mais pressão descendente sobre as avaliações e cria a espiral que cria uma pressão descendente sustentada sobre os preços no espaço imobiliário comercial. Estou curioso para saber se você acha que existe o risco desse ciclo de destruição, ou como você quiser chamá-lo, se houver mais risco de falências bancárias e a falta de liquidez impactar o mercado comercial?
Richard:
Quero dizer, o que vou lhe contar é um argumento bastante complexo, que está em algum lugar no meio, não há problema e há um ciclo de destruição.
Dave:
Ok.
Richard:
Acho, com muito respeito, que a máxima jornalística é simplificar e exagerar.
Dave:
Certo.
Richard:
E acho que, até certo ponto, com o setor imobiliário é isso que está acontecendo. E não estou dizendo que não haja um problema com a redução ao valor recuperável de empréstimos, mas acho que o que estamos ouvindo e vendo é que os bancos têm amplo acesso à liquidez e, por causa disso, não estão sofrendo fuga de depósitos. . Assim, quando estão a ter perdas ou têm de amortizar empréstimos, conseguem trazer isso para a sua conta de lucros e perdas de uma forma relativamente ordenada. Não há dúvida de que o custo e a disponibilidade de crédito para novos financiamentos são muito mais reduzidos. É incrivelmente apertado. Mas não creio que os bancos queiram acabar com imóveis nos seus livros. Quero dizer, eles já passaram por isso antes. Eles não querem colocar as pessoas em inadimplência e então eles têm o imóvel que eles têm que administrar ou eles têm que vendê-lo com algum desconto para alguém que o mantém por dois anos e depois faz um lucro dois anos depois. Eles já passaram por isso antes e não querem passar por isso novamente.
Então penso que o que estamos a ver é que, sempre que possível, os bancos estão a alargar. Eu diria até alargar e fingir, mas existem muitas formas criativas através das quais os bancos podem trabalhar com os mutuários, a fim de ultrapassarem o período de stress agudo. E não estou dizendo que não haverá perdas. A nossa própria investigação diz-nos que é provável que 60 mil milhões de empréstimos entrem em incumprimento. Existem 4.5 bilhões de empréstimos para imóveis comerciais. Esses 60 mil milhões talvez representem 1.5% do total dos activos bancários. Portanto, será doloroso, mas não irá derrubar o sector bancário. Portanto, o ciclo da destruição não é bom, e ter perdas nunca é bom, mas não creio que seja um ciclo da destruição tão agressivo como vimos em crises imobiliárias anteriores. Vimos que ciclos de destruição existem na realidade. Fizeram-no na crise dos empréstimos de poupança, fizeram-no na grande crise financeira, mas neste momento, por uma série de razões, penso que ainda não chegámos lá.
James:
Definitivamente, há muitos artigos com essa palavra ciclo da destruição acontecendo. É o novo período que vejo em todos os artigos, onde é o ciclo da destruição, o ciclo da destruição, é tudo o que estou ouvindo.
Dave:
Espere, James, o episódio agora se chamará Doom Loop, e provavelmente teremos nosso episódio de melhor desempenho de todos os tempos se o chamarmos de Doom Loop.
Richard:
Não podemos falar de círculos virtuosos em vez de ciclo de destruição?
Dave:
Sim, ninguém quer ouvir falar de círculos virtuosos, eles querem ouvir sobre ciclos de destruição, infelizmente. Eu adoraria círculos virtuosos.
James:
Mas se houver um ciclo de destruição chegando, Richard, porque parece que você se sente confiante no futuro de alguns setores comerciais, quais setores você acha que são os que mais os investidores deveriam ter cuidado agora? Se você pretende comprar o próximo negócio nos próximos 12 meses, em quais setores você se parece, ei, eu me acalmaria ou ficaria cauteloso?
Richard:
Bom, é muito tentador falar em escritórios, porque escritórios, como eu disse, tivemos aquele salto de vacância de 12% para 19%. Não temos certeza sobre o retorno ao trabalho nos escritórios dos EUA. Acreditamos que o regresso ao trabalho irá ganhar ritmo, mas apenas durante um período mais longo, mas não há certeza sobre isso neste momento. Por outro lado, como profissional do setor imobiliário há cerca de 40 anos, você consegue as melhores pechinchas nos mercados mais bombardeados. Portanto, em meio a toda essa reavaliação, surgirão algumas oportunidades muito boas no setor de escritórios. E se você realmente quer ser do contra, você corre na direção oposta. Todas aquelas pessoas correndo em uma direção dizendo doom loop, doom loop, você descobre de onde elas vêm e se move na direção oposta.
Acho que também o varejo tem muitas vantagens agora. Estávamos vendo muito capital privado. E não é como no escritório, os tamanhos dos ativos podem ser menores. É possível que pequenos investidores se envolvam no retalho e estamos a assistir a uma escassez de espaço e a algumas tendências muito, muito interessantes no retalho. Os setores atraentes, se quiser colocar nestes termos, ou os setores em que estamos mais confiantes, penso eu, devido aos ventos favoráveis, são o setor industrial e o setor multifamiliar, se quisermos investir no crescimento dos arrendamentos de longo prazo. Mas assim que o mercado começar a movimentar-se, é aí que os preços subirão mais rapidamente. Portanto, se você quiser investir nessa história de longo prazo, precisará agir rapidamente, eu diria.
Não me interpretem mal, há certas partes da multifamiliar e do apartamento que acho que apresentarão alguns problemas. Havia muitos financiamentos-ponte muito baratos no setor multissetorial onde as pessoas estavam, nos anos de expansão do crescimento dos aluguéis de 24%, as pessoas compravam ativos de grau C com dívida muito baixa e procuravam reformar e reposicionar aqueles como Espaço B ou B plus ou A Grade. Dada a fraqueza geral e o nível das taxas de juro, penso que alguns deles poderão acabar por entrar em incumprimento. Portanto, se você é um estudante desses assuntos, pode haver ativos a serem adquiridos ou recapitalizados nesse segmento do mercado.
Dave:
James vai começar a salivar agora.
Richard:
Ah, eu estava. Eu estava ficando nervoso.
Dave:
Essa é a casa do leme dele.
James:
De repente, comecei a sentir coceira nos dedos. Eu digo, sim, vamos lá. E acho que Richard acertou em cheio. É como se todo mundo estivesse comprando esses negócios com empresas de desempenho muito restrito e, em seguida, a dívida deles fosse ajustada no meio do processo, e seus custos de construção fossem mais altos, seus tempos de licença fossem mais longos, e então, de repente, seu custo de dinheiro aumentou e é definitivamente tive alguns problemas nesse setor. É como se as coisas que estão estabilizadas ainda estivessem se movendo também, mas as coisas que estão no meio da estabilização é onde estamos vendo oportunidades. E é definitivamente para onde estamos olhando.
Richard:
Isso mesmo. E, novamente, ao longo de uma longa carreira, pessoas que tomaram decisões de compra muito acertadas compraram de incorporadores ou construtoras em dificuldades. Já vimos isso antes.
Dave:
Bem, espero que ninguém perca a camisa. Não estou torcendo por isso de jeito nenhum. Mas penso que é útil reconhecer que isto está a acontecer e que provavelmente existirão activos em dificuldades que terão de ser reposicionados por outra pessoa que não o actual proprietário.
Richard:
Sim. Quero dizer, o sector bancário neste momento está a anular muitas dívidas que estão abaixo da água, por isso há um custo económico nisso, mas não está fora de controlo neste momento. E, felizmente, ainda não atingiu o sector de consumo, o mercado imobiliário, porque isso afecta as pessoas comuns, e isso não é nada agradável.
Dave:
Bem, Richard, muito obrigado por se juntar a nós. Isso foi incrivelmente esclarecedor. Quero compartilhar com nosso público que você e sua equipe criaram um relatório econômico incrível, chamado The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023. É uma leitura fascinante e há um ótimo vídeo que a acompanha também.
Richard, você pode nos contar brevemente sobre isso e onde nosso público pode encontrá-lo se quiser saber mais?
Richard:
Sim, estará no site da CBRE, cbre.com. Vá para Pesquisa e Insights e clique nele. Pode levar dois ou três cliques, mas está lá. Tenho meus especialistas em pesquisa de todo o mundo e tentamos ser neutros, equilibrados e orientados por dados. Apenas damos uma visão ampla dos mercados imobiliários nos Estados Unidos e em todo o mundo. Na verdade, eu participei e aprendi com isso também.
Dave:
Esse é o melhor tipo de projeto de pesquisa, certo?
Richard:
Sim, absolutamente
Dave:
Tudo bem. Bem, Richard, obrigado novamente por se juntar a nós.
Richard:
É um prazer absoluto.
Dave:
James, Richard nos disse que acha que os valores dos ativos estão caindo, o que obviamente não é bom para quem possui imóveis, mas também que pode haver algumas oportunidades, das quais sei que você está particularmente interessado em aproveitar. Então, como esse tipo de previsão ou previsão faz você se sentir em relação ao seu negócio?
James:
Bem, gostei que ele me tenha verificado que você deveria comprar quando outras pessoas não querem comprar, essencialmente. Houve tantas pequenas coisas importantes quando ele falou sobre como os aluguéis industriais estão subindo, mas os preços estão caindo. Portanto, há alguma oportunidade nesses setores de passar e apenas procurar essas oportunidades agora, porque você ouve o tempo todo que as pessoas dizem: “Ah, você não pode comprar nada. Você não pode comprar nada.” Mas só aquela estatística de que ele estava falando, industrial, os aluguéis estão subindo, mas os preços estão caindo, é aí que você quer olhar. Portanto, estou cada vez mais entusiasmado com os próximos 12 meses e será uma questão de ser paciente e encontrar a oportunidade certa.
Dave:
Você mencionou no programa que as taxas máximas estão onde estão agora, você disse Seattle, quanto são 5.5?
James:
Sim, eu diria 5.25 a 5.5, ali, em algum lugar ali.
Dave:
Mas tendo em conta a situação das taxas de juro, isso é uma alavancagem negativa, não é algo que seja tipicamente atrativo para os investidores, tendo em conta a situação dos custos da dívida. Em que ponto as taxas máximas teriam que aumentar para que você se sentisse realmente entusiasmado com o potencial dos negócios que poderia comprar?
James:
Bem, você sempre pode obter um bom cap rate se comprar valor agregado. É aí que você pode aumentá-lo. Mas quero dizer, em teoria, eu realmente não gosto de comprar abaixo do cap rate. Eu gostaria de estar naquele 6.5. Se estiver estabilizado com poucas vantagens, quero estar em torno de 6.5 agora.
Dave:
E, para que todos entendam, as taxas máximas são uma medida do sentimento do mercado. E, como James está indicando, ela diminui e diminui com base no custo da dívida, na quantidade de demanda e no risco percebido. E, de modo geral, as taxas máximas são mais baixas para ativos estabilizados. E quando as taxas máximas são mais baixas, isso significa que são negociadas a um custo mais elevado. Quando as taxas máximas são mais altas, elas são mais baratas. E geralmente você pode obter uma taxa de capitalização mais alta como comprador se estiver comprando, como James está dizendo, um conserto ou algo que precise agregar valor.
Mas desculpe, James, vá em frente.
James:
Sim, acho que é isso que estamos vendo agora. Muitas das transações que estamos vendo nos últimos seis meses são muitas movimentações de dinheiro de 1031, mas não há muitos novos compradores entrando para aquele limite geral de 5.5. Se eles tiverem o propósito de comprar, eles o farão. Fora isso, todo mundo está perseguindo aquele valor agregado onde você tem que arregaçar as mangas e mãos à obra. Mas há algumas compras realmente boas no momento. Eu sei que nossas TIRs aumentaram bastante nos últimos nove meses, chegando agora a 17, 18%, e então tudo isso é bom.
Dave:
Isso é uma coisa muito boa. Bem, só teremos que ficar de olho nas coisas e ver no que vai dar, mas geralmente concordo com a avaliação de Richard. As taxas máximas subiram e penso que continuarão a subir, enquanto o meu palpite é que as rendas, pelo menos no sector multifamiliar, que é o sector que conheço melhor, provavelmente irão abrandar. Eles podem ficar acima de zero e crescer, mas acho que essas taxas insanas de crescimento de aluguéis que vimos em multifamiliares acabaram por enquanto. E assim, combinado com o aumento das taxas de capitalização, reduziremos ainda mais os valores multifamiliares para além de onde estão hoje, o que pode apresentar algumas oportunidades interessantes. Portanto, teremos que ficar de olho neste.
James, muito obrigado por estar aqui. Nós sempre apreciamos isso. E para todos que estão ouvindo, nós agradecemos. Se você gostou deste episódio, não se esqueça de nos deixar uma crítica no Spotify, ou na Apple, ou no YouTube, se estiver assistindo lá. Obrigado mais uma vez e nos vemos no próximo episódio de On The Market.
On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Produzido por Kailyn Bennett, edição de Joel Esparza e Onyx Media, pesquisa de Pooja Jindal, redação de Nate Weintraub. E um agradecimento muito especial a toda a equipe BiggerPockets. O conteúdo do programa On The Market são apenas opiniões. Todos os ouvintes devem verificar de forma independente os dados, opiniões e estratégias de investimento.
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Neste episódio cobrimos:
- O imobiliário “Doom Loop” explicou e o que poderia causar isso reação em cadeia para diminuir os preços dos ativos
- A “desaceleração global” e recessão previsões para 2023 e 2024
- Os mais fracos e setores mais fortes de imóveis comerciais (e quais estão subvalorizados)
- Atualizações da taxa máxima e o que finalmente fará com que os preços melhorem novamente
- Melhores oportunidades de compra em 2023 e ativos com rendas crescentes e preços em queda
- Desemprego, inflação, deflação e o que podemos esperar para o próximo ano
- E So Muito mais!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
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