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Nos últimos anos, um produto de empréstimo relativamente novo: os empréstimos do Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR), tornou-se enormemente popular entre os investidores imobiliários. Os empréstimos DSCR tornaram-se uma ferramenta crítica para os investidores no caminho certo para alcançar os seus sonhos de liberdade financeira.
Estes empréstimos, destinados especificamente a propriedades de investimento só, são tão eficazes e populares porque exigem sem verificação de renda (ou relação dívida / renda) e sem declarações de impostos ou papelada interminável. Além disso – embora a qualificação e a documentação sejam muito inferiores às das hipotecas convencionais – as taxas de juro são apenas um pouco mais elevadas (normalmente menos de 1% a mais). Esses empréstimos oferecem taxas fixas por 30 anos, incluindo opções em que há juros apenas nos primeiros 10 anos, para evitar a pressão de pagamento e refinanciamento que geralmente acompanha as alternativas de dinheiro forte.
Em suma, não é de admirar que os investidores tenham recorrido a estes empréstimos para ampliar as suas carteiras e realizar os seus sonhos de liberdade financeira.
Como você se qualifica para um empréstimo DSCR?
Os potenciais mutuários às vezes podem ficar confusos ao aprenderem sobre os empréstimos DSCR pela primeira vez. Especificamente, o processo de qualificação, especialmente se eles estiveram no espremedor com uma qualificação convencional. Embora os credores convencionais examinem aparentemente todos os aspectos de suas receitas, despesas, transações de contas bancárias e histórico de crédito - os empréstimos DSCR são diferentes, pois a qualificação e a subscrição concentram-se principalmente na propriedade e não em você, o mutuário.
Os credores DSCR analisarão sua pontuação de crédito e garantirão que você tenha alguns meses de pagamentos no banco, mas fora isso, sua propriedade se qualifica, não você! Isso significa que suas fontes de renda, quer você tenha um emprego W-2, possua um negócio, invista em imóveis em tempo integral ou esteja aposentado ou entre empregos, não importa! Os credores DSCR estritamente não levam em consideração a renda!
O que determina minha tarifa e termos?
Então, o que determina se você se qualifica e qual taxa pagará? Ela vem principalmente de três fatores principais:
- DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida)
- LTV (relação empréstimo-valor)
- FICO (pontuação de crédito)
Taxa de cobertura do serviço da dívida (DSCR)
Não é nenhuma surpresa que a métrica DSCR seja importante para os empréstimos DSCR. O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida mede a receita da propriedade (aluguéis) dividida pelas despesas principais (principal e juros do empréstimo hipotecário, mais impostos sobre a propriedade, seguros e quaisquer taxas HOA aplicáveis).
Investidores imobiliários em geral investir para fluxo de caixa mensal de seus imóveis alugados, o que é conseguido quando a receita supera as despesas e sobra lucro. Um DSCR de 1.00x significa que a receita é igual às despesas e o investidor está empatando. Um DSCR acima de 1.00x significa que o investidor está ganhando dinheiro, pois agora tem fluxo de caixa. Por exemplo, um DSCR de 1.25x ocorreria se a propriedade ganhasse $1,250 por mês em aluguel e tivesse $1,000 em PITIA (despesa – principal + juros + impostos + seguros + taxas de associação). Um DSCR abaixo de 1.00x significa que as despesas excedem as receitas, portanto o investidor está perdendo dinheiro todos os meses.
Como isso funciona do ponto de vista do credor? Um credor geralmente deseja que o investidor obtenha o máximo fluxo de caixa possível porque a principal preocupação é a capacidade de efetuar pagamentos do empréstimo hipotecário. Portanto, quanto maior o DSCR, melhores condições de empréstimo um investidor obterá, porque o credor pode estar mais confiante em ser reembolsado, pois o aluguel mais do que cobre os pagamentos da dívida a cada mês!
Relação empréstimo-valor (LTV)
O segundo fator determinante é o relação empréstimo / valor (LTV). Esta é uma métrica simples que compara o valor do seu empréstimo com o valor da propriedade. Isso é extremamente importante para o credor porque o principal recurso do credor se você parar de pagar (inadimplência) o empréstimo é executar a hipoteca da propriedade e substituir o dinheiro perdido na dívida não paga pelo ativo imobiliário. Simplesmente, se o credor puder vender a propriedade por mais do que o devido em uma situação de execução hipotecária, o credor estará protegido contra a perda de qualquer dinheiro.
Como tal, quanto menor o LTV, menor o risco de perda para o credor, uma vez que este tem uma “almofada” maior caso seja necessária a execução hipotecária. Por exemplo, num cenário de LTV de 80% (digamos, um mutuário compra uma propriedade e dá 20% de entrada), uma propriedade de 1,000,000 dólares acarretaria um empréstimo de 800,000 dólares com uma “almofada” ou capital próprio de 200,000 dólares para o mutuário. Nesta situação, se o mutuário entrar em incumprimento e o credor precisar executar a hipoteca, desde que o valor da propriedade não tenha diminuído em mais de 20% ($200,000), o credor está protegido contra o risco de perda, uma vez que então seria o proprietário. um imóvel que vale mais do que a dívida cancelada.
Neste exemplo, se a propriedade manteve esse valor de $ 1,000,000 e o credor executou a hipoteca devido à inadimplência, o credor realmente sai na frente, possuindo uma propriedade de $ 1,000,000 em vez de uma nota de $ 800,000. No entanto, no mundo real, não é tão simples (como todos os investidores imobiliários sabem muito bem!), pois há custos de encerramento, honorários advocatícios e tempo e energia gastos neste processo que quase todos os credores prefeririam evitar.
Então, como isso afeta os termos do empréstimo? Simplesmente, quanto mais baixo for o LTV, melhores serão as condições para o mutuário, uma vez que aumenta a “almofada” para o mutuante no caso de declínio do valor e execução hipotecária. No exemplo acima, o valor do imóvel teria de diminuir mais de 20% para que o credor perdesse dinheiro, um cenário improvável, mas plausível. No entanto, se o LTV tivesse sido de 60%, ou seja, um empréstimo de 600,000 dólares numa propriedade de 1,000,000 dólares, o valor teria de diminuir uns colossais 40% ou 400,000 dólares para o credor estar numa posição de perda. Muito mais improvável! Assim, o credor pode oferecer melhores condições (como uma taxa mais baixa) no empréstimo LTV de 60%, pois acarreta muito menos risco.
FICO (pontuação de crédito)
A métrica final para se qualificar para um empréstimo DSCR é o seu FICO ou pontuação de crédito qualificada. Normalmente, existem três pontuações de crédito para todos, Equifax, Experian e TransUnion, e a pontuação usada para se qualificar para o empréstimo será a intermediária.
Embora os empréstimos DSCR se baseiem principalmente na propriedade e não no mutuário individual, o credor ainda considera as pontuações de crédito como parte do quadro geral da qualificação. Observe que a pontuação de crédito de um credor hipotecário será calculada de maneira um pouco diferente da pontuação que você pode ver de um banco normal ou provedor de dados online. Essas pontuações são um pouco mais ponderadas para o crédito imobiliário, levando mais em consideração coisas como outras dívidas hipotecárias.
Do ponto de vista do credor, alguém com um longo e excelente histórico de pagamentos pontuais e integrais de outras hipotecas é um grande indicador da probabilidade de pagamentos perfeitos e pontuais de seu empréstimo DSCR. Portanto, quanto melhor for o crédito, melhores serão as condições.
Outros fatores que determinam a qualificação
Embora as “três grandes” métricas listadas acima sejam os principais determinantes para sua qualificação e classificação – outros fatores também fazem a diferença, embora não tão importantes. Alguns outros fatores que os credores DSCR utilizam incluem:
- Objetivo do empréstimo: Normalmente, você obterá melhores condições em uma aquisição do que em um refinanciamento de saque, pois o valor utilizado pelo credor é mais certo em uma compra e há mais “parte no jogo” garantida para o mutuário.
- Tamanho do empréstimo: Os credores DSCR normalmente gostam de um tamanho de empréstimo “Cachinhos Dourados”, nem muito grande nem muito pequeno para o melhor preço. Isso ocorre porque há menos mercado para propriedades de aluguel superdimensionadas (ou seja, quantos potenciais compradores ou locatários existem por mansões de mais de US$ 3 milhões), mas, inversamente, uma propriedade de valor muito pequeno (no valor de US$ 200 mil ou menos) pode indicar um declínio ou mercado ultrarrural, um bairro violento ou uma propriedade em mau estado. As melhores taxas e taxas mais baixas normalmente estão na faixa de valores de empréstimo de US$ 250 mil a US$ 750 mil.
- Penalidades de pré-pagamento: Os credores DSCR são conhecidos por oferecer as melhores taxas quando as penalidades pelo pagamento antecipado do empréstimo (ou seja, uma taxa se você pagar antecipadamente no início do prazo) são mais altas. Se você é um investidor de longo prazo e não planeja vender rapidamente, geralmente é uma boa ideia negociar penalidades de pré-pagamento nos primeiros cinco anos por uma taxa muito mais baixa.
Como escolher um credor DSCR
Quando você estiver pronto para contrair um empréstimo DSCR, é hora de escolher o credor certo para você. Às vezes pode ser difícil descobrir como começar e quem escolher. Existem muitos credores DSCR por aí que oferecem o produto.
Aqui está o segredo sobre os empréstimos DSCR que poucos credores lhe contarão: o produto de empréstimo é basicamente o mesmo entre todos os credores. Embora existam algumas diferenças nas bordas e nas taxas de juros exatas, na maioria das vezes, os empréstimos são mais ou menos os mesmos. E quando se trata de taxas, um credor pode ter as melhores taxas num determinado momento, mas como em todos os mercados competitivos, isso não durará muito e as taxas acabarão por convergir para essencialmente as mesmas.
Então, como você escolhe o credor DSCR certo, não apenas para o seu negócio imediato, mas para estabelecer um relacionamento de longo prazo?
Você vai querer aprimorar a verdade especialidades e diferenças nos programas de empréstimos oferecidos e no reputação e solidez financeira também do credor. É provável que as taxas e taxas acabem sendo bastante semelhantes, portanto, faça boas perguntas e descubra por que são diferentes.
Algumas sugestões de perguntas para você começar:
- Você é um credor direto que empresta seu próprio capital ou um intermediário de corretagem que trabalha com outros credores?
- Você tem algum programa especial para tipos de imóveis, como financiamento de aluguel de curto e médio prazo? Algum programa de empréstimo BRRRR?
- Qual é o LTV máximo que você empresta?
- Você exige que um DSCR seja de pelo menos 1.00x ou tem opções para propriedades sem fluxo de caixa?
- Quando há parceiros (ou seja, 50/50 proprietários de uma LLC) contraindo empréstimos DSCR, você qualifica a pontuação FICO do parceiro superior ou inferior?
Conclusão
Escolher um credor DSCR e garantir que sua qualificação ofereça as taxas e taxas mais baixas possíveis pode ser uma experiência avassaladora. Esperançosamente, este artigo pode servir como um forte recurso para ajudá-lo a selecionar o melhor empréstimo DSCR para sua jornada de investimento.
Este artigo é apresentado pela Easy Street Capital
Easy Street Capital é um credor imobiliário privado com sede em Austin, Texas, que atende investidores imobiliários em todo o país. Definida por uma equipa experiente e programas de crédito inovadores, a Easy Street Capital é o parceiro de financiamento ideal para investidores imobiliários de todos os níveis de experiência e especialidades. Quer um investidor esteja consertando e mudando, financiando um aluguel com fluxo de caixa ou construindo do zero, temos uma solução para atender a essas necessidades.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
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