Como construir um portfólio imobiliário do zero em 2023

David:
Este é o Podcast BiggerPockets, show 706.

Roubar:
Na minha opinião, o setor imobiliário deveria… É divertido ganhar dinheiro, mas o setor imobiliário nunca deveria ser divertido porque você nunca deveria ganhar esse dinheiro e usá-lo. Você deveria reinvesti-lo. E isso não é divertido, na verdade é disciplina. É como, “Sim, gosto de ganhar dinheiro, mas doeu muito”. Eu fico tipo, “Oh, eu senti que poderia usar aqueles $ 5,000 que ganhei este mês nesta pequena casa”. Isso seria muito divertido, mas tenho que me forçar a dizer: “Bem, desculpe, Rob. Tenho que colocá-lo na próxima propriedade ou reinvestir nessa propriedade.” E é divertido.

David:
O que está acontecendo, pessoal? Este é David Greene com meu co-apresentador, Rob Abasolo, que você acabou de ver tentando me combinar com o 706, o que é mais difícil de fazer do que você imagina. E uma das razões pelas quais sou o apresentador do programa é que ninguém conseguia fazer os gestos corretos. Isso mesmo. Você está aqui no melhor, no maior e no pior podcast imobiliário do mundo para um programa muito legal. Seremos Rob e eu sozinhos hoje conversando sobre o que faríamos se perdêssemos tudo e tivéssemos que recomeçar sem dinheiro e sem casa em 2023.
O programa de hoje é muito divertido, muito esclarecedor e muito instigante, por assim dizer, e espero que seja muito inspirador para você. Rob, como você está hoje?

Roubar:
Bom. Enquanto você dizia tudo isso, me fez pensar em uma ideia para um show. Você sabe como você faz o Seeing Greene? E se eu fizesse minha própria versão chamada show solo de Robert Abasolo? O show solo do BiggerPockets. Solo dois.

David:
Então você está tentando se livrar de mim, é o que você está dizendo?

Roubar:
Não, não, só estou dizendo que você gosta de Vendo Greene. Acho que é hora do show solo-solo, o solo dois.

David:
Espetáculo de Abasolo?

Roubar:
A exposição individual de Abasolo. Mas talvez você ainda possa fazer parte disso. Eu realmente gosto do nome.

David:
Sim, eu só quero ouvir você falando sozinho, que não preciso ouvir você e vamos ficar bem. Certo?

Roubar:
OK. Deixe-me fazer isso.

David:
Certifique-se de que eu não gosto...

Roubar:
O show solo, solo, solo onde eu tenho que falar assim o tempo todo.

David:
Isso seria muito bom. Seria apenas um show de quatro minutos porque sua voz não aguentaria mais do que isso. Isso é bom.

Roubar:
Não, realmente não.

David:
Tudo bem. Antes de entrarmos no programa de hoje, uma rápida olhada. E se eu tivesse que fazer um show inteiro com a voz do Batman? Isso seria outra coisa. Você realmente pensaria muito mais em suas palavras se fosse necessário tanto esforço para dizê-las todas.

Roubar:
Bem-vindo. Bem-vindo ao show BiggerPockets 710.

David:
E tinha que usar máscara o tempo todo como se não soubesse quem era. Dica rápida para hoje, quais são os seus desafios? Anote-os e pense em soluções para eles. Você verá rapidamente caminhos nos quais não havia pensado. Quero que todos aqui façam um teste de estresse em suas próprias vidas. O que eu faria se perdesse meu emprego? O que eu faria se perdesse meu cônjuge? O que eu faria se perdesse meu dinheiro? O que eu faria se os investimentos dessem errado? O que eu faria se não tivéssemos comida para comprar no supermercado? Essas coisas são assustadoras e causam alguma ansiedade, mas tudo bem, porque encontrar soluções ajudará a aumentar sua confiança e a estar preparado para situações que não sabemos que podem estar por vir.
Tivemos sorte e fomos abençoados neste país por ter uma economia muito, muito saudável a longo prazo, mas nada é garantido. Se aprendemos alguma coisa com COVID, foi isso. Portanto, reserve um tempo para testar sua vida, seu portfólio e seus objetivos e certifique-se de se sentir bem com eles se tudo não correr perfeitamente. Com isso, vamos entrar no show.

Roubar:
Tudo bem. Bem-vindo de volta à segunda parte da morte de Rob e Dave. Episódio um. Isso mesmo. Ei, você está fazendo aquela coisa de espelho no… Ok. Eu gosto disso. Você está enganando Rob. Eu gosto disso. Então, no último episódio, apenas para recapitular todos e definir o nível e colocar todos na mesma página… Não faça minhas mãos…

David:
Meio divertido.

Roubar:
Não tire meu trovão aqui. Então, para recapitular rapidamente. No último episódio, falamos sobre como nossos portfólios poderiam basicamente cair no esquecimento. Conversamos sobre a capacidade de triagem, que é uma palavra muito elegante para dizer: poderíamos vender parte de nosso portfólio, se necessário, ou quão líquidos seríamos em nosso portfólio se realmente precisássemos sair dele? E também como realmente montar a arquitetura do nosso portfólio e como encontrar um bom equilíbrio entre coisas como fluxo de caixa, dívida, escalabilidade. Que droga. Eu já estraguei o seu-

David:
Facilidade de propriedade?

Roubar:
Facilidade de propriedade. E então há mais alguma coisa?

David:
E liquidez.

Roubar:
E liquidez. Veja, eu sabia disso. Eu só queria te jogar uma bola de softball. Então, hoje, vamos retomar essa conversa e falar sobre a segunda parte. E se perdêssemos tudo? E se chegássemos a zero? Como poderíamos realmente reconstruir todo o nosso portfólio? Vamos definir algumas regras básicas aqui. Ainda temos nossa mente. Temos nosso conhecimento atual. Ainda somos nós mesmos, mas se perdêssemos tudo e tudo fosse arrancado de nossos impérios, como poderíamos voltar? Como poderíamos ir do zero ao herói construído por Rob e David Greene? Estou animado, Dave.

David:
Sim. Esta é uma das minhas coisas favoritas a fazer. Muitas vezes me perguntei… Você conhece aquele programa Nu e com Medo? Você foi deixado no meio de uma selva ou algo assim. Você não tem ideia do que vai fazer. Eu me perguntei o que eu faria se tivesse todo o conhecimento que tenho agora, mas nenhum dos meus recursos e você simplesmente me jogou no meio de uma cidade onde nunca estive antes. Sou morador de rua, não tenho amigos lá. Eu seria capaz de acumular riqueza ou simplesmente ficaria viciado em drogas? Então esses exercícios são divertidos. E agora vamos fazer isso com nossos portfólios.

Roubar:
Sim cara. Então, vamos entrar apenas no primeiro aspecto disso e avançaremos até ele. Mas eu queria começar o programa de hoje perguntando quais são os maiores desafios que você está enfrentando agora, tanto emocionalmente, mas especificamente do ponto de vista imobiliário, e se há alguma armadilha que você está enfrentando atualmente que pode levar para algo assim?

David:
Bem, isso poderia facilmente se transformar em uma sessão de terapia para mim se não tomarmos cuidado, então você terá que me interromper. Mas no que diz respeito às armadilhas pelas quais estou passando, temos o mercado mudando de forma incrivelmente rápida. Quase todas as fontes de renda que obtive vieram de algum tipo de imóvel. Portanto, minha equipe de vendas imobiliárias não está vendendo tantas casas porque o mercado mudou. As taxas são super altas. Muitos compradores estão querendo esperar para comprar e muitos investidores não conseguem fazer os negócios funcionarem porque as taxas estão altas.
Mesmo se você conseguisse fechar um contrato, não conseguiria gerar fluxo de caixa. Então você tem a companhia hipotecária, é a mesma coisa. Você só pode se qualificar para comprar uma casa com base na relação dívida / rendimento. Assim, à medida que as taxas sobem, fica mais difícil conseguir que as pessoas sejam aprovadas para comprar o nível de casa necessário para que um vendedor a venda. Portanto, a renda também cairá. Bem, todos os meus funcionários agora ganham menos dinheiro e, como você pode imaginar, as pessoas não ficam muito felizes em trabalhar mais e ganhar menos dinheiro.
Muitas falhas de caráter estão presentes e todos nós tendemos a não ser expostos até que os tempos fiquem difíceis. Essa é uma das citações de Warren Buffett. Quando a maré baixa, você vê quem está nadando nu. Então você tem todos os problemas de pessoal com os quais está lidando enquanto a maré baixa, o mercado não vai bem. Então falei sobre o 1031 ao qual fui forçado em um período de tempo muito rápido. Então comprei quase 20 imóveis. Talvez houvesse 20.
No final das contas, quase todos os aluguéis de curto ou médio prazo em todo o país, problemas enormes com os funcionários da reabilitação que tive que dispensar, que estavam administrando essas coisas que não estavam. Tive que trocar meu CPA no meio de tudo isso e meu contador. Então, toda semana tenho que me reunir com contadores para tentar descobrir quais propriedades são lucrativas e quais não são. Preparar meus impostos para o próximo ano e criar ações para manter todas essas propriedades. Esses pagamentos de hipotecas ainda precisam ser feitos indefinidamente. Aí você coloca vizinhos que estão reclamando da obra que está em andamento ou que não querem um aluguel de curto prazo ao lado deles. Então eles continuam ligando para a cidade para reclamar de nada, o que significa apenas que agora temos que lidar com cada vez mais dores de cabeça.
E há mais do que isso acontecendo também. Há muitas coisas que são difíceis na vida agora. Portanto, este é o momento perfeito para entendermos que ganhar dinheiro, especialmente ganhar dinheiro no mercado imobiliário, nem sempre é divertido. Na verdade, nem sempre é divertido. Não é glamoroso o tempo todo. Você ouvirá o lado glamoroso disso quando tiver um profissional de marketing esperto tentando convencê-lo a segui-lo nas redes sociais.
Eles querem sua atenção. Eles querem seus assinantes. Eles querem seus seguidores. Eles vão falar sobre a parte do setor imobiliário que é ótima. E então as pessoas entram nisso presumindo que é sempre assim que funciona. E então, quando não funciona dessa maneira, eles pensam que há algo errado com eles ou pensam que não foram feitos para isso e ficam desanimados. Mas esse não é o caso. Mesmo as pessoas que são as melhores do mundo estão constantemente enfrentando problema após problema para chegar à cereja no topo do sundae.

Roubar:
Sim. Quero dizer, como você disse, na minha opinião, o setor imobiliário deveria… É divertido ganhar dinheiro, mas o setor imobiliário nunca deveria ser divertido porque você nunca deveria ganhar esse dinheiro e usá-lo. Você deveria reinvesti-lo. E isso não é divertido. Na verdade, isso é disciplina. É como, “Sim, gosto de ganhar dinheiro, mas doeu muito”. Eu fico tipo, “Oh, senti que poderia usar aqueles US$ 5,000 que ganhei este mês nesta pequena casa”. Isso seria muito divertido. Mas tenho que me forçar a dizer: “Bem, desculpe, Rob. Tenho que colocá-lo na próxima propriedade ou reinvestir nessa propriedade.” E não é divertido. Não é. Mas aos 65 ou quando eu tiver 65, eu deveria estar me divertindo no meu jet ski e realizar meu sonho de ter um jet ski na praia, David.

David:
Isso está exatamente certo. Falamos sobre o dinheiro ser energia ou, na verdade, uma reserva de energia. Energia que você já acumulou com o trabalho que realizou ou com investimentos anteriores que fez. Quanto mais energia você puder manter em seu portfólio, mais rápido ele crescerá. Quanto mais você retirar para financiar seu estilo de vida, mais lentamente a riqueza se acumulará. Agora em seu mundo, Rob, conte-me sobre algumas das armadilhas que você está enfrentando em seu negócio imobiliário.

Roubar:
Sim está bem. Bastante. Eu diria que agora, felizmente, isso está sendo resolvido, mas uma grande armadilha que tive foi simplesmente não ter uma contabilidade coesa. Agora tínhamos Matt Bontrager da TrueBooks. Ele é meu contador e agora eles estão fazendo meu contador. Isso está resolvido. Eles estão indo muito bem. Mas, na verdade, no ano passado, para 2022, tive três… Ah, desculpe, para 2021, tive três CPAs separados preenchendo todos os meus impostos. Na verdade, eu tinha quatro, tecnicamente, porque tinha todas essas parcerias comerciais diferentes e todos os sócios eram quem cuidava dos impostos.
Portanto, minha principal empresa de contabilidade tributária precisava dos impostos de todos e precisava dos impostos. Ah, foi uma grande bagunça. Mas agora demiti todos eles e Matt agora é meu único contador na TrueBooks. Agora, eles estão fazendo toda a minha contabilidade. Então isso vai resolver muitas das dúvidas que eu tenho no dia a dia sobre qual é a verdadeira rentabilidade? Porque a forma como alguns contadores controlam sua contabilidade é diferente de outros. Então esse é um grande problema. Outra é que este é provavelmente o maior problema que enfrento em todo o meu portfólio e é que não tenho gente suficiente na minha equipe.
Tenho sido muito, muito, muito conservador e muito lento para contratar e isso provavelmente é uma coisa boa e uma coisa ruim. Mas tem sido uma coisa ruim para mim porque realmente diminui a rapidez com que adquiro as coisas. Tenho muitos planos para adquirir propriedades e vejo propriedades aparecendo na minha mesa o tempo todo, mas honestamente recusei quase automaticamente sempre que penso na logística envolvida em realmente configurá-las, só porque sou tão ocupado com todos os outros impérios em miniatura com os quais estou trabalhando.
Portanto, no lado imobiliário, somos uma equipe muito pequena. Do lado do conteúdo, sou uma equipe muito, muito, muito fragmentada. Sou eu e meu editor. Todo o conteúdo que você já me viu postar é de apenas duas pessoas. Somos eu e meu editor na maior parte. Eu escrevo minhas próprias legendas. Eu faço meus próprios rolos do Instagram. Eu faço todas as minhas próprias postagens. Eu respondo a todos os meus DMs. E algumas pessoas em casa podem dizer: “Ei, como isso é relevante para o mercado imobiliário?”
Bem, meu conteúdo no YouTube, todo o meu conteúdo alimenta muito do meu patrimônio porque esse é o meu funil para trabalhar com investidores que me procuram para investir meio milhão de dólares. Eles me encontram fora do YouTube. Então essa é uma grande fonte de combustível para a parte de aquisição. Mas então eu me deparo com: “Tudo bem. Bem, quem é minha equipe? Só agora estou finalmente percebendo que o que eu realmente precisava enfrentar é que preciso me forçar a ganhar menos dinheiro para contratar mais pessoas.
Porque contratar pessoas vai… Vai me custar muito dinheiro contratá-las, mas por isso me custar dinheiro, na verdade vai me render muito mais dinheiro porque posso escalar muito, muito, muito mais rápido. E então o grande problema com meu império agora é que se eu tiver uma licença médica, tudo desliga. Se eu morrer, tudo desmoronará. E este é realmente um grande ponto de estresse para mim, porque se eu não estivesse por perto, não ficaria muito mórbido aqui, mas provavelmente deveríamos conversar um pouco sobre isso. Minha esposa realmente não conhece o funcionamento interno do meu portfólio e não há muitas pessoas para administrá-lo.
Minha esposa não quer administrar meu portfólio imobiliário onde as coisas vão desse jeito. E agora estou tendo que realmente me concentrar e reestruturar minha empresa para colocar mais, não sei, mais generais, se preferir, para administrá-la para mim, para que, se eu estiver doente, eu possa realmente tirar uma folga. Porque agora, se estou doente, não tiro licença médica. É tão ruim agora que quando minha esposa está doente e eu tenho que cuidar dos filhos, por exemplo, porque ela cuida deles às terças e quintas. Isso é muito difícil para mim no negócio porque aí não tem ninguém para responder a todas... É simplesmente uma coisa toda.
Então estou aumentando a equipe. Na verdade, estou contratando uma equipe de conteúdo de cinco pessoas. Terei dois editores em tempo integral. Meu editor em tempo integral agora estou promovendo-o a diretor de conteúdo. Estou contratando um gerente de mídia social e um redator de conteúdo. Estou fazendo isso. E então terei pessoal de aquisições no setor imobiliário. Estou lançando um fundo onde basicamente terei de sete a dez pessoas administrando o império para mim. É uma coisa toda. Sinto que divaguei aqui por cinco minutos, mas a armadilha muito real que estou enfrentando agora é apenas escalar e ser capaz de contratar e ter confiança para fazê-lo.

David:
OK. Então, se este é o seu plano, conte-me sobre algumas das maneiras pelas quais isso pode dar errado e tudo desmoronar ao seu redor.

Roubar:
Bem, acho que, para mim, o motivo pelo qual estou tão nervoso em contratar é que estou sempre… Tenho esse pensamento muito orgulhoso e teimoso de que não posso contratar alguém para fazer um trabalho que seja melhor do que eu. Certo? Porque sou muito bom nas coisas que faço. E por isso é difícil para mim contratar alguém, mesmo sabendo que existem milhões de pessoas por aí que são muito mais inteligentes e capazes de fazer o trabalho do que eu.
Então, acho que meu grande medo de que algo dê errado é contratar alguém que não seja capaz de compensar e levar a tocha adiante e, então, isso efetivamente causará apenas problemas estruturais dentro do negócio, se isso fizer sentido.

David:
OK. E quanto às propriedades que você vai comprar para você? Quais são algumas áreas em que você acha que sua equipe de aquisição pode cometer alguns erros ou o lado operacional pode deixar as coisas escaparem a ponto de você perder dinheiro?

Roubar:
OK. Então vou dizer que para 2023 vou comprar imóveis de forma mais agressiva. Eu sei que muitas pessoas agora querem seguir o caminho conservador nisso e isso é totalmente aceitável e louvável para essas pessoas. Vejo as coisas de maneira um pouco diferente agora. Acho que estamos prestes a ver alguns descontos realmente enormes. Estive muito ocupado este ano e comprei imóveis, mas não tanto quanto queria. E agora dá certo porque estou vendo todas essas propriedades com desconto e vou entrar e aproveitá-las.
Então, acho que provavelmente a armadilha disso será que preciso da minha equipe e da equipe de aquisições que está administrando isso para mim. Preciso que eles sejam realmente bons em comparação conservadora. Na verdade, estou calculando todas as minhas propriedades de uma maneira incrivelmente conservadora que basicamente deixa muito espaço para erros. Eu não costumava fazer isso. Sempre fui muito agressivo em minhas análises. Na maioria das vezes, estive relativamente correto, mas agora estamos mudando isso. Então, estou mais cansado de confiar que a equipe de aquisições será tão conservadora quanto eu quero, porque acho que estamos em um momento em que temos que ser os mais conservadores que já estivemos, provavelmente nos últimos 10 anos é meu palpite.

David:
Sim, isso faz sentido. Quer dizer, não fiquei tão chateado com as pessoas que aceitaram ofertas agressivas nos últimos seis a sete anos como os outros, porque era bastante claro que os preços e os aluguéis continuariam a subir. Acho que você provavelmente perdeu mais ganhos do que se protegeu de perdas se estivesse fazendo ofertas muito agressivas quando havia tanta inflação acontecendo. Se você voltar cinco ou seis anos atrás, alguém escreveria uma oferta que um guru conservador poderia chamar de tolo que ganhasse US$ 200,000 mil e 80 mil por ano naquela propriedade porque escreveu agressivamente.
Mas é difícil ver que essa tendência continue deste ponto em diante, dada a preocupação do governo em tentar desacelerar a inflação. Assim, enquanto as taxas continuarem a subir ou permanecerem elevadas, estão a tentar reduzir o custo dos activos em comparação com o que estavam a tentar criar para imprimir mais dinheiro, o que faz com que o custo desses activos suba.
Então eu acho que você precisa ser capaz de girar. Você precisa entender que precisa manter o volume alto, precisa permanecer agressivo, mas uma abordagem conservadora faz sentido nesse mercado. Você não está mais deixando dinheiro na mesa, sendo conservador. Então eu acho que isso é sensato. Você tem alguma preocupação em passar as coisas para outras pessoas em sua empresa no que diz respeito a quem fará as aquisições?
Você ainda vai analisar cada negócio antes de comprá-lo e revisar o que eles criaram? Eles terão alguma autoridade para fazer movimentos sem passar por você?

Roubar:
Sim, essa é a parte difícil, honestamente. Acho que provavelmente ainda estarei relativamente envolvido porque, como disse, estou lançando o Robuilt Capital, meu grande objetivo, minha aposta no terreno ou a linha que estou traçando na areia, quero levantar um cem milhões de dólares nos próximos cinco anos. Estou decidida a isso. Eu quero fazer isso. Eu vou fazer isso. E o que pretendo fazer com esses US $ 100 milhões é adquirir acampamentos, resorts para trailers e basicamente remodelá-los e aperfeiçoá-los, se você quiser, para que sejam locais de luxo sofisticados e estadias únicas.
Então, acho que ainda não posso mudar isso, porque ainda não sou o assassino de glamping em parques de trailers que serei. Sou muito bom nisso, mas não sou bom o suficiente para simplesmente entregar e dirigir. Acho que ainda preciso estar um pouco envolvido nisso. Mas, dito isso, agora que estou contratando um responsável por aquisições, possivelmente lançando uma empresa de administração de propriedades, terei o verdadeiro, não sei, o gerente de projeto, o responsável pelas relações com investidores, o COO do Operação.
Terei de sete a 10 e a maioria já está preenchida, mas terei de sete a 10 pessoas que terei que treinar ativamente. Já é difícil contratar uma pessoa e treiná-la para a função. Contratei meu primeiro COO há dois ou três meses para administrar o acampamento anfitrião para mim e estou envolvido. Conversamos todos os dias. Eu não pensei, “Oh, aqui está”. E eu não desapareci.
Estou nas trincheiras com ele para treiná-lo para fazer isso. Então, fazer isso com cinco, sete ou 10 pessoas ao mesmo tempo será uma verdadeira aventura que me deixará um pouco nervoso, mas também muito animado. Então, estou procurando basicamente adotar uma abordagem tradicional da velha escola para os fundos onde você vai e implantá-los em parques multifamiliares ou de casas móveis e colocar o toque Robuilt neles, onde é uma experiência um pouco mais glamorosa e sofisticada.
Estou muito animado para ser pioneiro nisso. Como minha intenção é ser pioneiro nisso e ser o fundo número um que faz isso, então estou me atribuindo uma espécie de escavador de trincheiras, por assim dizer. Estarei no meio disso, mas não sei se essa é a abordagem mais saudável, mas é a abordagem que vou adotar por enquanto.

David:
Gosto que você se empenhe em algo que é único. Então você não está dizendo: “Vou comprar um monte de apartamentos multifamiliares que todo mundo está comprando”. Você está realmente apostando na exclusividade. Vou fazer algo que outras pessoas não estão fazendo. Se vou crescer, se vou ser agressivo, vou crescer. Vou fazer isso de uma forma que não tenha tanta concorrência como forma de mitigação de risco. Eu acho que isso é muito sábio.

Roubar:
Quero dizer, em última análise, esse é o meu sonho. Eu quero ir pesado para o único. Acho que há uma camada conservadora que estou colocando na forma como modelo todas essas coisas. Mas há também a camada extremamente conservadora com a qual agora trabalharei com o dinheiro dos investidores. Então, como fiduciário, não sei, intermediário dos meus investidores, tenho que ser ainda mais conservador do que sou agora.
Muita coisa está mudando na forma como estou investindo e estou curioso, e você? Há alguma mudança no seu risco em relação à sua abordagem conservadora para realmente entrar em propriedades, agora que você está nas trincheiras de todas essas remodelações e de todos esses aluguéis de curto prazo que está prestes a lançar?

David:
O que não gosto no caminho que minhas escolhas me levaram é que há um longo período de tempo desde o momento em que comprei a casa até o ponto em que vou obter dados para ver como funcionou o investimento. Demora muito para fazer as reformas. As cidades e os vizinhos estão causando muitos problemas. Aí você levanta o imóvel e não sabe quando vai começar a reserva. Você tem que ajustá-lo, como as diferentes imagens ou diferentes ideias de design.
Demora um pouco para que um aluguel de curto prazo seja acelerado. Portanto, pode facilmente levar de 12 a 24 meses antes que eu tenha dados sólidos que possam dizer que essa estratégia funcionou. E ainda é muito tempo sem realmente ter alguma contribuição para poder dizer: para onde devo girar? Então, estou meio que voando às cegas por um tempo.
Eu não amo isso. Portanto, durante o período de voo às cegas, eu realmente me concentro apenas em outras coisas além de adquirir mais imóveis. Ou vou voltar para uma classe de ativos que já entendo muito bem e que é muito mais previsível. Pode ser um aluguel de longo prazo, um complexo de apartamentos, investir dinheiro com outra pessoa, vender uma casa, algo assim.
Ou coloco essa energia nos negócios. Portanto, quando as coisas mudam tão rápido, é muito difícil para as pessoas que estão fazendo coisas novas descobrir se devem escalar ou ir devagar. E posso definitivamente reconhecer que esse é um desafio que muitas pessoas estão enfrentando. O que você está fazendo para girar agora?

Roubar:
Oh cara. Bastante. Sou um investidor relativamente diversificado no setor de aluguel de curto prazo, mas na verdade quero fazer muitas coisas no setor imobiliário. Tenho grandes aspirações. BiggerPockets sempre foi a algema de ouro do investimento porque sou muito bom nisso e quero dobrar e criar um nicho, mas vejo quantas pessoas no mundo estão arrasando no mercado imobiliário e fico tipo , “Eu tive que tentar todas essas coisas diferentes.” Então era apenas eu como ouvinte.
Eu fico tipo, “Quero experimentar de tudo”. E então entrevistamos tantas pessoas no podcast que são incrivelmente talentosas e brilhantes que isso me inspira a tentar coisas novas. Então, na verdade, vou fazer algumas coisas. Provavelmente não farei tantos aluguéis de curto prazo como fiz quando comprei as casas únicas. Mas na verdade vou fazer, como disse, o fundo onde vou adquirir muito mais aluguéis de curto prazo em massa.
Vou fazer muito mais aluguéis de médio prazo. Esse é o meu grande impulso agora. Tenho dois aluguéis de médio prazo agora. Eu tenho três e adoro eles. Eles são super fáceis. Acabei de fazer minha maior reserva de todos os tempos no Airbnb por 33 mil dólares para um aluguel de seis meses na minha casa em Los Angeles. Não tive notícias dos hóspedes desde que fizeram o check-in. É incrível. Eu absolutamente amo isso.
Portanto, vou me concentrar em conseguir mais aluguéis de médio prazo e no desenvolvimento de contratos com agências médicas e pessoas diferentes. Porque eu conheço muitas pessoas que estão arrasando nesse espaço. Cara, isso é realmente um grande pivô para mim, mas na verdade vou fazer um pouco mais de arbitragem de aluguel. Eu tenho alguns motivos para isso. Não precisamos entrar nisso agora, mas farei um pouco mais disso do lado da exploração e da educação.
Quero ser capaz de ensinar as pessoas como entrar nisso com zero dinheiro de entrada. E então eu quero realmente entrar na arbitragem reversa, que é uma coisa nova que pensei há duas noites. [inaudível 00:24:10]

David:
Onde você compraria uma casa e deixaria outra pessoa fazer a arbitragem para não ter que lidar com todas as dores de cabeça.

Roubar:
Cara, você entendeu isso instantaneamente. Todos com quem conversei sobre isso dizem: “Não entendi”.

David:
Sim. Você está se livrando da pior parte de ser um locatário de curto prazo. Todos os altos e baixos emocionais, os picos, as dores de cabeça, as críticas negativas, e você passa a possuir o ativo real, que é de onde vem a maior parte do dinheiro.

Roubar:
Sim. E você pode cobrar uma margem. Então, se eu comprar um lugar com aluguel de mercado de 2,500 dólares, posso dizer a um aspirante a anfitrião: “Ei, vou deixar você alugá-lo no Airbnb, mas você tem que me pagar US$ 3,000 por mês”. Portanto, não estou apenas abandonando os baixos retornos de aluguel de longo prazo, mas também estou ganhando um prêmio por isso. Não preciso de um gerente de propriedade. Posso simplesmente alugá-lo para um aspirante a anfitrião e deixá-lo conduzir sua jornada no Airbnb e obter todos os benefícios fiscais.
Eu estava na cama tão animado com isso há duas noites porque pensei: “Por que não se fala mais sobre isso?” Os investidores de longo prazo deveriam alugar suas casas para anfitriões do Airbnb por um preço premium e você poderia dobrar seus retornos.

David:
Sim. Essa é uma forma que falamos na primeira parte deste episódio, como você pode diversificar o risco e como a arquitetura de portfólio pode ajudar. Tendo algumas propriedades como esta onde você possui um ativo altamente valorizado, é aí que o mercado funcionará melhor e será necessário ter muita carne com osso para alguém fazer valer a pena. Você não vai conseguir isso em Wichita, Kansas ou Toledo, Ohio, onde as coisas são alugadas por US$ 80 por noite ou algo assim. Terá que ser uma quantia decente.
E o operador tem que valer a pena fazer isso. Mas cara, se eles vão absorver todas as piores partes do negócio e pagar mais do que o aluguel de mercado e você pode possuir a propriedade sem ter nenhuma dor de cabeça, essa é uma ótima maneira de adicionar um pouco de segurança e algum patrimônio para sua propriedade sem enfrentar as questões de facilidade de propriedade de um monte de aluguéis de curto prazo, o que é como tentar cuidar de 25 crianças ao mesmo tempo.

Roubar:
Sim. Então, para resumir, basicamente vou fazer aluguéis de longo prazo, aluguéis de médio prazo e aluguéis de curto prazo. Então, vou diversificar lá e depois adquirir grandes propriedades de 50 a cem portas que eventualmente se tornarão locais de visualização. Então, eu não diria que sou necessariamente... acho que são todos pivôs. Eles são todos pequenos pivôs, mas são todos pivôs na minha casa do leme. Dessa forma, posso pelo menos ainda estar no meu elemento de alguma forma.

David:
Eu perguntei anteriormente sobre suas preocupações com alguns dos erros que você poderia estar cometendo, mas agora você tem um pouco mais de clareza sobre a direção que irá tomar. Então você tem mais clareza sobre os tipos de erros que deseja evitar daqui para frente?

Roubar:
Sim. Estou tentando me proteger de erros agora, da mesma forma que faço com a recessão. Tudo bem. Então acho que o grande erro é a síndrome do objeto brilhante de tentar se aproximar de tudo. Acho que isso se torna um problema sempre que você tenta abordar tudo fora de sua casa do leme. Mas tudo o que acabei de falar, a arbitragem inversa, os aluguéis de médio prazo, os aluguéis de curto prazo e o glamping, são apenas formas diferentes de aluguéis de curto prazo, na minha opinião. Coisas nas quais sou realmente bom.
E então, enquanto estou me dedicando à execução de como estou fazendo isso, tudo está dentro da minha experiência e conhecimento. Portanto, não estou muito preocupado com os erros da própria execução desses modelos. Só estou mais nervoso, como mencionei, de não ter equipe para executá-los porque tenho três… Acho que estou mais nervoso com os erros em escala.
Tenho três aluguéis de médio prazo no momento. Não sei como é ter 30. Isso é muito diferente. Tenho 35 portas no momento que são, na verdade, todas aluguéis de curto prazo. É muito diferente gerenciar 35 do que gerenciar dois. Então, no momento, os únicos erros que estou nervoso em encontrar serão os erros de dimensionamento que cometo com o dimensionamento, como a compra de unidades de arbitragem reversa em escala ou aluguel de médio prazo.
Mas como já estou fazendo a maior parte disso, não estou muito preocupado, a não ser… penso: “Ah, quer saber? Erro pessoal, eu acho. Acho que vou cometer o grande erro de colocar tudo o que tenho nisso e isso vai influenciar a vida familiar, a vida do pai e a vida do marido. Se eu for apenas expor, posso ver que um grande erro que cometo é não priorizar o que realmente importa em detrimento dessa coisa que chamamos de imobiliário.

David:
Isso é muito fácil de fazer e é muito sensato da sua parte planejar isso com antecedência. E mesmo que alguém não tenha uma família como a minha, às vezes esses problemas afetam apenas a sua... não quero dizer a sua vida pessoal, mas o seu bem-estar emocional. Quando você fica acordado à noite preocupado com o que vai acontecer ou quando pediu dinheiro emprestado a investidores e as coisas não estão indo tão bem quanto você pensava, isso pode ter um impacto muito grande em como você está se sentindo e nos níveis de confiança que você tem.
Sua mente pode facilmente começar a procurar uma fuga e pode lhe dizer coisas malucas e terríveis para fazer para sair desses cenários. Portanto, acho que é aconselhável considerar o que pode dar errado, para que você possa se preparar mentalmente para lidar com esse tipo de situação quando ela surgir.

Roubar:
Sim, com certeza. Bem, o que eu gostaria de fazer agora é assumir que cometemos todos os erros e tudo desmoronou, perdemos tudo e chegamos a zero. Quero falar agora sobre como passaríamos de um patrimônio líquido de US$ 0 para onde estamos hoje. Você é legal em embarcar nessa ideia?

David:
Essa é uma ótima ideia. Vamos fazê-lo. A versão quebrada e com medo em BiggerPockets.

Roubar:
Tudo bem, Dave, vamos avançar. OK. Digamos apenas que você comete algum erro maluco. Você perdeu tudo. Você voltou ao zero. David Greene não é mais verde. Ele é David Eed.

David:
Sim, o vermelho.

Roubar:
Você está no vermelho. Agora você precisa reconstruir e começar do zero. Como você vai começar? Qual é o seu primeiro passo?

David:
Primeiro passo? Tudo bem. Provavelmente farei mais do que apenas investir em imóveis. Vou procurar diversificar a forma como minha renda está chegando porque estou completamente perdido. Provavelmente tinha muitos ovos na mesma cesta. Provavelmente larguei meu emprego. Provavelmente comecei a investir muito, talvez em uma classe de ativos, como aluguéis de curto prazo ou algo um pouco mais arriscado. E então eu tive alguns meses ruins e bum, tudo acabou.
Então a primeira coisa que eu queria fazer é estabelecer uma base muito mais sólida. Então, quero dimensionar horizontalmente antes de verticalmente. Então, vou procurar um setor onde eu possa ganhar dinheiro, onde ainda esteja envolvido com imóveis, que pode ser ser corretor, agente de crédito, trabalhar para uma construtora, ser empreiteiro, consultoria, trabalhando para uma empresa 1031, sendo CPA. Qualquer coisa que eu pudesse fazer para ajudar outras pessoas no setor imobiliário e, ao mesmo tempo, ajudar a mim mesmo.
Em segundo lugar, quando procuro imóveis para comprar, procuro esses itens com os melhores dias do mercado nas melhores áreas, principalmente se forem imóveis mais caros. Agora, percebo que isso pode parecer uma afirmação contra-intuitiva. Você está pensando: “Ei, o mercado está desacelerando. Compre as propriedades mais baratas que puder encontrar.” Mas não é isso que você quer fazer. Na verdade, isso está aumentando sua probabilidade de perdê-los. Quero optar por coisas que costumavam ser vendidas por um milhão quando o mercado estava no auge, e agora que as taxas dobraram, serão vendidas por talvez 650,000 mil.
E tem potencial para voltar ao milhão quando o mercado mudar e as taxas voltarem a cair. Então, vou jogar o jogo longo, não o jogo curto e rápido, que provavelmente foi o que fiz e que me fez perder aquele dinheiro em primeiro lugar. Isso faz sentido?

Roubar:
Isso acontece. Quero perguntar como você escolheria seu mercado? Existe uma estratégia para o ponto de entrada no mercado que você deseja entrar?

David:
Quero dias de alta no mercado e quero uma área para a qual acredito que nos próximos cinco a 10 anos, mais pessoas com maior patrimônio líquido irão se mudar. OK? Portanto, não quero investir na parte da cidade ou na cidade onde os casais recém-casados ​​​​que não têm dinheiro vão comprar a sua casa. Você quer estar onde, tudo bem, as pessoas ricas na Califórnia, em Nova York, no noroeste, em Nova Jersey, nessas áreas que tradicionalmente eram onde a riqueza era acumulada, para onde elas vão se mudar?
Quando querem sair de lá por qualquer motivo que tenham, alta criminalidade, mau tempo, seja lá o que for, para onde vão? É nesse lugar que quero investir. Neste momento, muitas pessoas estão se mudando para o Texas. Esse é um mercado que eu examinaria. Muitas pessoas estão se mudando para a Flórida. Eles realmente gostaram de como as coisas funcionaram depois do COVID na Flórida e o tempo está melhor do que no Maine. É aí que irei investigar.
Você e eu compramos uma propriedade no Arizona, na cidade mais bonita de todo o Arizona, para onde vai a riqueza. Você provavelmente não vai acabar logo investindo em um mercado como esse. Você será como a tartaruga saindo pelos portões. O cabelo vai deixar você passar. O cabelo do fluxo de caixa, eles vão comprar em Wichita, Kansas ou Birmingham, Alabama. Em alguns destes mercados onde os preços são mais baixos, os rácios de preço e renda são mais sólidos.
Mas as pessoas ricas não vão se mudar para esses lugares. Vou jogar o jogo longo porque há oportunidades que não tive quando o mercado estava aquecido. Agora que o mercado arrefeceu, não estou a competir com tantos outros investidores para entrar nestes mercados. Eles estão todos fazendo o oposto. Todos buscam o imóvel mais barato e com o maior fluxo de caixa possível, sem pensar no futuro.

Roubar:
Tudo bem. Então, se bem entendi, você está indo para o dia mais alto do mercado. Essa vai ser uma estratégia para adquirir bons imóveis com desconto. Você estará procurando áreas para onde muitas pessoas estão se mudando por causa da economia de impostos, mas também as pessoas estão saindo da Califórnia e indo para certas áreas. Você quer basicamente captar o tráfego de entrada, certo?

David:
Antes que todo mundo o faça. Isso está exatamente certo. Não creio que outras pessoas estejam procurando oportunidades lá porque pensam: “Ah, essa é uma propriedade cara. Quero comprar um barato neste momento. Estarei olhando o tempo. Acho que isso realmente importa.” A maioria das pessoas mora onde mora porque é onde está seu trabalho. Mas à medida que o trabalho se torna cada vez mais remoto, você não precisa morar na Dakota do Norte. As pessoas vão começar a descobrir isso.
Por que estou em Fargo? Eu poderia estar morando em Miami. Eu poderia estar morando em Tampa. Eu poderia estar morando em algum lugar como Corpus Christi, onde é lindo lá fora e ainda posso ganhar dinheiro. Então vou investir nesses locais. A outra coisa que farei é utilizar todas as ferramentas à minha disposição quando se trata de financiamento.
Definitivamente vou usar empréstimos FHA. Vou hackear uma casa pelo menos uma vez por ano. Vou tentar fazer mais se conseguir escapar impune. Se eu conseguir convencer um banco a me conceder um empréstimo, vou conseguir uma residência principal, morar nela por nove meses, alugá-la e mudar para outra por qualquer motivo. Talvez meu trabalho tenha mudado ou eu tivesse um familiar doente, tive que ir para outro lugar. Mas vou tentar me safar com o máximo de 5% de propriedades que puder nas melhores áreas que posso justificar, para que possa manter mais dinheiro em reservas, porque tenho menos probabilidade de perder meu portfólio novamente, como eu hipoteticamente fiz da última vez se eu mantivesse mais dinheiro no banco. Então não quero diminuir 20 ou 25% se for preciso.

Roubar:
OK. Tudo bem. Todas boas respostas. Último. Como você vai reconstruir sua equipe? Porque, teoricamente, toda a sua equipe atual se foi. Eles estão fora da janela, estão chateados porque você perdeu tudo, eles perderam o emprego. Agora, você precisa construir uma nova equipe. Como você vai montar esses Vingadores?

David:
Vou procurar primeiro um administrador de imóveis na área onde quero comprar as casas porque não gosto de administrar imóveis. E para mim, essa é a peça mais difícil de todo o quebra-cabeça. É por isso que tantas pessoas administram suas próprias propriedades. É muito difícil encontrar um bom administrador de propriedades. É mais fácil encontrar um bom empreiteiro ou um bom faz-tudo do que encontrar um bom administrador de propriedade.
Então essa é a parte mais difícil. Eu quero conseguir isso primeiro. Quando encontrar o administrador da propriedade, sei que eles terão contatos pela cidade. Eles conhecem o bom faz-tudo. Eles conhecem os bons empreiteiros. Eles sabem as peças que vou precisar porque todos os outros clientes estão compartilhando essas informações com eles.
Eu frequentemente dizia: “Ei, fale com meu gerente de propriedade. Eu não quero lidar com isso. E então eu descobriria que o gerente da propriedade agora está em conluio com o corretor de imóveis rockstar que eu estava usando, porque quando os conheceram, perceberam que são melhores.
Ou eu teria um gerente de propriedade que não era tão bom e eles me dariam uma oferta e eu não gostei, então encontrei minha própria pessoa. E eu pensei, tudo bem. Fale com o gerente da propriedade. Eles vão deixar você entrar em casa. Então agora o gerente da propriedade diz: “Oh, essa pessoa é ótima”. Estamos recebendo-os como nossa pessoa de referência. Portanto, quanto melhor você for, quanto mais exposição tiver a outras pessoas, maior será a qualidade das referências que você começará a desenvolver.
A partir daí, vou perguntar sobre os agentes mais bem avaliados da cidade. Eu irei e encontrarei pessoas que possuem imóveis lá ou vendem muitas casas. Eles vão me ajudar a encontrar as ofertas. Essas duas pessoas vão me ajudar a encontrar o agente de crédito, que é um dos locais mais fáceis de encontrar. E a partir daí, só preciso do empreiteiro e tenho meus quatro principais e posso começar a comprar nesse mercado.

Roubar:
Tudo bem. Agora quero falar sobre o que você faria com certas quantias de dinheiro.

David:
OK. Isto é interessante.

Roubar:
Você está pronto para isso? OK. Então, o que você faria com mil dólares? Você perdeu tudo. Você tem mil dólares em seu nome.

David:
Com mil dólares, provavelmente organizaria um encontro pelo preço mais barato possível. Eu definitivamente atenderia Chipotle porque não há nada que fará com que mais pessoas compareçam a um encontro do que Chipotle. Também mostra que você é uma pessoa elegante e confiável. Todas essas são qualidades que os amantes de Chipotle apreciam. Terei o maior número de pessoas vindo e farei o máximo de contatos que puder e causarei a melhor impressão possível. Provavelmente posso dividir esses milhares de dólares em vários deles e terei e-mails, números de telefone e nomes de todas as pessoas que compareceram. Esse é meu novo banco de dados.
Vou começar apenas investindo nessas pessoas, construindo relacionamentos, descobrindo como posso ajudá-las e ganhando sua confiança, que depois transformarei em receita por meio de qualquer negócio imobiliário que desenvolva. Se eu me tornasse um agente de crédito, um agente, um empreiteiro, até mesmo um faz-tudo, essas são as pessoas que vão alimentar meu negócio dizendo: “Ei, esse cara David aqui é um faz-tudo. Meu amigo precisa de uma nova porta pendurada em sua casa. Meu amigo precisa consertar um cano com vazamento.”
Vou começar a gerar receita com esses relacionamentos. E agora, toda vez que encontro alguém para consertar algo em sua casa, vou avisar: “Ei, estou querendo comprar um imóvel. Deixe-me saber se você conhece alguém que queira vendê-lo? Vou tentar conseguir alguns acordos de financiamento do proprietário, algum financiamento criativo, porque não tenho muito dinheiro, o que significa que preciso de muitas pessoas na rede.

Roubar:
OK. Que tal US$ 10,000?

David:
US$ 10,000 estão melhorando. Agora, estou em uma posição em que provavelmente posso obter um empréstimo FHA e vou procurar algo em torno de US$ 300,000, onde o vendedor pagará os custos de fechamento disso. Vou dizer ao meu agente que eles precisam redigir as ofertas dessa forma. Vou tentar conseguir a maior e melhor casa no melhor bairro possível, que seja o mais feia que puder encontrar.
Se for feio, grande e estiver em uma ótima localização, vou querer e vou apenas hackear aquele idiota com uma campanha popular. Vou alugar os quartos se tiver que alugar os quartos. Vou transformar os quartos em quartos que podem ser alugados. Vou ter uma pessoa que tem um trailer que não está estacionando na minha propriedade e vou alugá-lo para outra pessoa.
Vou me esforçar para descobrir uma maneira de aumentar o fluxo de caixa daquela primeira propriedade que manterá minha hipoteca o mais baixa possível ou talvez até mesmo colocar algum dinheiro no bolso para ajudar a comprar a próxima casa.

Roubar:
Perfeito. Que tal US$ 50,000?

David:
50,000, estou começando a me sentir muito bem. Ainda vou hackear a casa e fazer tudo o que eu disse, mas depois disso terei de 30 a US$ 40,000 sobrando para poder comprar outro imóvel. Então, talvez eu pegue alguns desses 30 ou 40 extras e use isso para melhorar a propriedade que comprei. Agora posso hackear um verdadeiro fixador superior. Posso conseguir algo que precisa de muito trabalho e posso fazer com que valha mais, o que aumenta o patrimônio. E então, 12 meses depois, posso refinanciar e, com sorte, sacar mais e transformar os 50 iniciais em mais cerca de 80, 90, talvez US$ 100,000 após a refi.
Portanto, não vou poder comprar algo pronto para uso. Terei que ser muito, muito inteligente e me esforçar muito para encontrar a propriedade que precisa de muito trabalho, mas que tem as maiores vantagens. OK? É uma casa de 2,800 metros quadrados em um bairro com outras casas também grandes. Mas este é aquele com carpete verde e papel de parede feio e cheira mal. Todo mundo entra lá e simplesmente se vira e diz não, porque quer algo pronto para uso naquele bairro e pode pagar. Essa é a casa que quero comprar e.
Estou jogando o jogo longo. Então, 12 meses depois de consertá-lo e colocar um pouco de dinheiro, um pouco de suor e algumas lágrimas nele, seus valores aumentaram ainda mais porque as compensações eram muito mais altas do que o preço que pago. Há um spread maior de alto para baixo do que alguns dos outros bairros com casas mais baratas, onde o spread simplesmente não é tão significativo. Você não tem tanta carne com osso.
Depois desse refinanciamento, poderei repetir a mesma coisa novamente e, ao mesmo tempo, poderei hackear a casa. Então, se você fizer isso direito, você terá uma casa hackeada todos os anos e, em seguida, um consertador de propriedades superiores como esta, e você trabalhará nisso ao mesmo tempo por vários anos consecutivos.

Roubar:
Sem mais perguntas, Meritíssimo.

David:
Muito obrigado. Tudo bem. Se não se importa, gostaria de interrogar a testemunha.

Roubar:
Permitido.

David:
Eu permitirei.

Roubar:
Eu permitirei.

David:
Sustentado.

Roubar:
Ai está.

David:
Você optou pela linguagem do tribunal, mas optou por Michael Scott, do The Office. Isso é o que há de tão engraçado nisso. Tudo bem, o ano é 2023. Você perdeu todo o seu portfólio de aluguel de curto prazo, mas não perdeu o espírito de luta. Qual é o primeiro passo que você dará para reconstruir seu império?

Roubar:
Bem, há uma coisa em que sou muito bom: marketing, vendas e conteúdo. Então, vou reconstruir meu sistema de conteúdo, ecossistema e plataforma para me tornar uma autoridade novamente e realmente falar sobre o desaparecimento e os erros que cometi e como esses erros vão me tornar cada vez mais rico como resultado. Então vou sair na frente da má imprensa de todos os erros que cometi ao perder tudo. Serei o dono deles e farei um conteúdo realmente inspirador que mostre a qualquer pessoa que você pode construir do zero ao herói novamente. OK?
Então, vou usar meu conteúdo como uma oportunidade para arrecadar dinheiro. Não há razão para eu escalar lentamente e reconstruir do zero se já tenho meu conhecimento. Acho que quando você está começando no mercado imobiliário, você tem que ir muito devagar porque simplesmente não sabe de nada. Ainda mantenho minhas habilidades e conhecimentos. Certo? Então, teoricamente, se eu me apoiar nos erros que cometi, posso levantar dinheiro de um investidor e usá-lo para entrar em propriedades que terão fluxo de caixa.
Agora quero ganhar dinheiro o mais rápido possível. Preciso ter fluxo de caixa. Na verdade, preciso ganhar dinheiro. Então, quero descobrir como entrar em diferentes propriedades que me gerem dinheiro desde o início. E além disso, quero provar um pouco de credibilidade e restabelecer um novo histórico. Então, eu provavelmente abriria uma empresa de administração de propriedades e administraria Airbnbs para outras pessoas.
Eu os ajudaria a ganhar muito dinheiro e tentaria chegar a 20 o mais rápido possível para poder ir até um investidor e dizer: “Ei, olha essas 20 propriedades que eu administro. Eu ganho toda essa quantia de dinheiro para esses 20 proprietários. Posso ganhar essa quantia de dinheiro para você. Vou fazer o suor em troca de capital nessa propriedade.
Agora, provavelmente o que vou fazer é não colocar dinheiro, fazer com que o investidor financie, faça com que o investidor financie e farei tudo. Vou providenciar o acordo. Vou trabalhar com corretores de imóveis. Vou mobiliar o lugar. Eu vou administrar isso. Eu vou fazer tudo. Vou trabalhar muito para que esse investidor saiba que estou investindo tudo o que tenho nesta casa.
Espero que seja um investidor estratégico que reinvestirá comigo 2, 3, 4, 5, 6, 7 vezes. Isso vai me gerar algum fluxo de caixa, mas também quero trabalhar na valorização ao mesmo tempo. Então, através do meu conteúdo diferente, através de tudo o que estou fazendo, farei o meu melhor para ingressar em outras associações e outros fundos como sócio geral, como uma pequena função, seja o que for que eu tenha que fazer para entrar em uma distribuição, então que posso comer um pedacinho de torta de algo que eventualmente será muito maior.

David:
Que papel você se vê desempenhando nessa distribuição? Como você vai agregar valor a eles se não tem muito dinheiro?

Roubar:
Provavelmente as próprias relações com investidores. Serei eu quem me reunirei com os investidores, acompanhando-os em tudo. Não necessariamente a análise de números. Vou deixar o modelador financeiro fazer isso, mas ficarei encarregado do marketing. Sou muito bom em funis. Eu sei que posso criar um sistema de funil que alcance efetivamente um grande público e, a partir desse funil, esse público começa a descer pelo funil e, eventualmente, chega ao fundo.
Portanto, entre a arrecadação de fundos e o marketing propriamente dito, serei responsável pela geração de leads de forma eficaz para um fundo e isso cuidará da minha apreciação. Portanto, quero tentar recuperar a valorização e o fluxo de caixa o mais rápido possível. O capital próprio e o fluxo de caixa são combustíveis, porque esses são os dois componentes necessários para um estilo de vida relativamente sustentável no setor imobiliário.

David:
Sim. O que eu gosto nisso é que você não depende apenas de investir, mas de suas habilidades como ser humano que desenvolveu ao longo do tempo para lhe dar aquele empurrãozinho, aquele impulso para ajudá-lo a construir riqueza. Muitas pessoas que ouvem isso têm habilidades nas quais nem sequer pensam. Eles trabalham em marketing e não percebem que poderiam estar ajudando uma distribuição a arrecadar dinheiro ou a lançar conteúdo melhor. Certo?
Eles ganham a vida analisando coisas como talvez um avaliador de seguros ou algo parecido, e não estão pensando em como podem ajudar a analisar propriedades para um fundo. Então isso é muito, muito inteligente. Agora parece que você não está escolhendo um mercado para reconstruir, certo? Porque você vai se conectar com outra pessoa que já fez isso.

Roubar:
Estou tentando me juntar a outros ecossistemas e construí-lo dessa forma. Quer dizer, se você pensar no Elon Musk, por exemplo, quando ele quer abrir uma empresa, não é ele quem está realmente fazendo isso, certo? Ele conhece seu conjunto de habilidades. Seu conjunto de habilidades é encontrar a equipe certa, delegá-la, fornecer a visão e montá-la dessa forma. Mas nunca é ele quem está nas trincheiras, construindo essa empresa do zero a partir do lado tático do dia a dia.
Então eu não quero fazer isso. Não quero ser a pessoa que está fazendo um BRRR ao vivo e iniciando esse processo. Acho que o marketing pode resolver muitos desses problemas para mim e me levar de volta onde estava dentro de um ano, se eu realmente investir muito tempo e esforço nisso. Portanto, do ponto de vista do mercado, sou um grande fã dos parques nacionais. Portanto, muito do que vou propor aos investidores nas pessoas com quem trabalho é concentrar-se em algumas destas áreas mais resistentes à recessão.
Os parques nacionais são a Disneylândia da mãe natureza, como sempre digo. Então, qualquer coisa que caia no Grand Canyon, Smokey Mountains, Yosemite, Yellowstone, eu sei que essas sempre serão propriedades realmente sólidas e que é aí que eu provavelmente iria pesar se fosse começar em algum lugar.

David:
Tudo bem. Agora, se você for contratar uma equipe aqui, no que diz respeito a quem você vai se vincular, quais são algumas coisas que você procuraria nos síndicos ou nos parceiros ou como isso está sendo estruturado que faria você acha que essa é a pessoa a quem quero atrelar minha carroça?

Roubar:
Então isso depende. Se estamos apenas falando sobre minha parceria com um investidor, quero que um investidor silencioso me deixe fazer o que quero. Quero um parceiro silencioso do tipo: “Ei, sei que você é bom nisso. Você bebeu e jantou comigo. Eu não quero nada com isso. Só preciso de tempo para trabalhar esse dinheiro, fazer o que quero, aceitar meus erros e apostar tudo. Portanto, do ponto de vista do investidor, estou sempre em busca de um parceiro silencioso. Do ponto de vista da equipe, essa é uma boa pergunta. Eu sabia que isso estava por vir e provavelmente deveria ter me preparado para isso.

David:
Bem, você provavelmente nunca fez isso antes, certo? Você não encontrou uma distribuição para se dedicar?

Roubar:
Não, é apenas meu sindicato. Eu comecei. Comecei meu próprio fundo. Eu fiz isso hoje. Então provavelmente estarei trabalhando. Eu sei o que vou fazer. Vou encontrar uma pessoa do tipo gerente de projeto. Alguém que é muito analítico, alguém que é muito movido pela logística e pelos detalhes. Essa provavelmente será a primeira contratação da minha equipe porque sou péssimo nisso. Esse não é o meu trabalho. Eu não sou bom nisso. Eu sou um visionário. Não sou bom em coisas detalhadas.
Portanto, preciso de uma contrapartida que me mantenha concentrado na tarefa, no caminho para onde quero ir. Provavelmente é uma espécie de gerente de projeto ou COO que está disposto a começar do zero, da fundação e construir. Alguém que diz: “Ei, estou sem dinheiro com você pelos próximos anos. Vamos fazer isso. Alguém que não está focado no benefício do fluxo de caixa imediatamente.

David:
Maravilhoso. OK. Digamos que você tenha mil dólares. O que você vai fazer com isso?

Roubar:
Vou investir isso em algum tipo de curso ou algum tipo de educação que vai me tornar mais inteligente, que vai me render dinheiro. Vou investir nisso, ou vou mudar meu tipo de personalidade e vou investir em livros no valor de US$ 1,000 e lê-los. Vou usar esses mil dólares para me tornar mais inteligente de alguma forma, porque não se pode fazer muito com mil dólares em imóveis. Esse é sempre o conselho. "Tudo bem. Se você tem mil dólares…”

David:
Mil dólares proporcionam muito conhecimento e sabedoria por meio de livros.

Roubar:
Sim eu concordo.

David:
Brandon Turner tinha razão sobre isso. Ele falou sobre como alguém poderia ter 10 ou 20 anos de sabedoria de vida condensados ​​em um livro de US$ 10 e nós simplesmente descartamos isso como se não fosse grande coisa, mas como isso realmente é valioso.

Roubar:
Sim. Quero dizer, você pode se tornar infinitamente mais inteligente com um livro, certo?

David:
Sim.

Roubar:
Então, seja isso ou algum tipo de pequeno currículo, algo que me ensine. Eu só preciso descobrir como me fazer saber algo que ainda não sei.

David:
Você também precisa descobrir como passar mais de quatro segundos fazendo uma coisa sem que apareça outra coisa que você precise fazer. Porque será difícil ler esses livros no seu estado atual. Eu gosto disso.

Roubar:
Sim. Bem, teoricamente não terei muito o que fazer.

David:
Bem, esse é um bom ponto. Sim. Talvez parte do dinheiro possa ser gasto contratando um assistente virtual para ler os livros ou comprá-los no Audible. Suponho que alguém já tenha feito isso.

Roubar:
Audível. Certo.

David:
Sim. Tudo bem. A mesma pergunta com $ 10,000.

Roubar:
$ 10,000. Como eu disse, quero obter um empréstimo em dinheiro o mais rápido possível. Então, provavelmente farei um acordo de arbitragem de aluguel ou algum tipo de operação de glamping, entrarei em um apartamento, apresentarei um proprietário e implorarei que me deixem liberá-lo no Airbnb. Se eles disserem não, direi: “Ei, que tal isso? Vamos alugar seu apartamento no Airbnb e dividiremos os lucros para que eles também obtenham algumas vantagens.
Então, vou usar US$ 10,000 para sair e basicamente pagar meu depósito, meu primeiro mês de aluguel. Aproximadamente, vamos chamá-lo de seis a US$ 8,000 em móveis e listá-los no Airbnb o mais rápido possível. Fazer algum dinheiro. Essa é a opção um. A segunda opção seria comprar uma barraca de US$ 3,000. Procure um proprietário que tenha 50 acres e diga: “Ei, posso colocar minha barraca na sua propriedade? Dou a você 25% do fluxo de caixa que eu ganho e basicamente listo no Airbnb. Eu sei que isso é possível porque minha barraca de US$ 3,000 me rendeu US$ 142,000 durante os três anos e meio em que funcionou.” Então, 10,000 dólares e consiga alguns desses, espero.

David:
Pacote glamouroso. Eu gosto disso. Ok, última pergunta. Agora você tem $ 50,000. O que você vai fazer com isso?

Roubar:
Essa é uma pergunta muito boa. Acho que vou simplesmente ir... Você disse hackear a casa. Então, não vou fazer isso porque seria uma resposta idiota, mas foi uma boa resposta e estou com ciúmes por você ter dito isso primeiro. Provavelmente tentarei obter um segundo empréstimo para habitação e alugar esse imóvel no Airbnb. Então, tentarei conseguir uma propriedade de 250 mil dólares e US$ 300,000 mil em um daqueles parques nacionais de que falamos. Provavelmente não os Smokies. Serei expulso de lá, mas provavelmente em algum lugar como Hawking Hills, Ohio.
Vou comprar um imóvel lá e vou montá-lo para poder gerar algum fluxo de caixa. Porque perdi tudo, então preciso pagar as contas. Eu tenho uma família, eles estão com fome. Quero ter certeza de que todos estão bem. O equilíbrio pode ser alcançado o mais rápido possível.

David:
Aí está, pessoal. Isso é maravilhoso. Rob, este é o nosso plano. Se você nos deixasse cair no meio do nada, com medo, sem nosso portfólio, mas com o conhecimento que temos agora, o que faríamos para recomeçar. Rob, qualquer coisa que você pensou quando me ouviu falar e que você não teria pensado ou se ouvido dizer, porque você não tinha ideia do que diria quando eu lhe fizesse essa pergunta e você pensou como: “Ooh , isso é realmente bom. Eu quero deixar claro esse ponto”?

Roubar:
Sim. Tudo isso realmente. Mas direi isso porque meu pensamento imediato foi: “Ah, vou fazer conteúdo e vou apenas arrecadar dinheiro dessa forma. Vou fazer aquilo em que sou bom e apenas fazer com que as pessoas acreditem em mim através das redes sociais. Porque eu já fiz isso antes. Eu faço isso todos os dias agora, certo? No entanto, o que eu não tinha considerado é que você está fazendo uma abordagem popular e vai usar seus mil dólares para realizar diferentes encontros e levar as pessoas até lá, receber seus e-mails, obter seus contatos, conectar-se com eles, fazer networking. com eles, veja se você pode fazer parceria com eles, veja se eles investirão em seu primeiro negócio. Eles são exatamente a mesma coisa. Eles são apenas versões diferentes um do outro e eu gosto disso.

David:
Bem, eu não tenho a sua aparência robusta, então é mais difícil para mim criar tanta atenção e conteúdo nas redes sociais, mas se você me colocar na frente de alguém pessoalmente, posso fazer minha mágica. Então, eu gostaria de poder fazer o que você estava fazendo. Você fará um encontro para cerca de 90,000 pessoas porque essas são todas as visualizações que você terá. Se eu fizesse um vídeo, provavelmente teria 14 visualizações.

Roubar:
Não, você acabou de atingir 10,000 inscritos. Você está progredindo no mundo, meu amigo.

David:
Quantos você tem?

Roubar:
550.

David:
É a mesma coisa que Brandon faz. Brandon disse: “Bom trabalho. Você chegou a cem mil seguidores no Instagram e ele está com cerca de 300,000. Tudo bem. Então, se as pessoas quiserem ver, se quiserem se tornar um daqueles 200 mil assinantes que você tem no YouTube, onde poderão encontrar você?

Roubar:
Olha, eles podem me encontrar no canal Robuilt no YouTube, R-O-B-U-I-L-T. Também fiz recentemente dois vídeos para o canal BiggerPockets no YouTube. Então confira o canal BiggerPockets no YouTube. Aí estão alguns dos melhores vídeos que já fiz. Estou muito animado com eles e quero fazer mais. E você?

David:
Você pode me encontrar @davidgreene24 em qualquer lugar, até no YouTube. Então, se você quer ser uma dessas 10,000 pessoas, o que é, na verdade, se você pensar bem, elas estão recebendo uma parcela maior da minha atenção do que a sua, porque você já é muito grande.

Roubar:
Isso é verdade, isso é verdade.

David:
Eu sou apenas um carinha minúsculo no espaço. Então você quer receber atenção individual, me dê uma olhada em youtube.com, @davidgreene24 ou qualquer que seja sua mídia social favorita. Você pode me seguir lá. Você também pode conferir meu site em davidgreene24.com. Isso mostra tudo o que posso lhe oferecer, maneiras pelas quais posso ajudá-lo. Há muitas coisas diferentes que fazemos, então é bom nos seguir até lá. E então, nas noites de sexta-feira, vou ao vivo no YouTube, onde as pessoas podem vir, fazer perguntas e aprender. Este é simplesmente o melhor momento do mundo para aprender coisas.
Se você não gosta de aprender, este é um momento ruim para se estar vivo porque não há nenhum benefício nisso. Mas se você gosta de aprender, poderá aprender quase o dia inteiro, todos os dias. Você pode imaginar viver há 1400 anos e apenas estar no meio da floresta com você e seu vizinho mais próximo, Deus sabe o quão longe e tudo que você tinha era talvez seu cônjuge para estar lá com você e você tinha que aprender fazendo versus agora como os filósofos mais sábios do mundo, as pessoas mais inteligentes, as pessoas que passaram anos dedicados a estudar apenas um pequeno elemento da vida como a psicologia e depois um pequeno elemento dentro da psicologia, como a psicologia cognitiva, você pode obter todas essas informações basicamente para grátis se você apenas investir tempo.
É uma loucura a quantidade de informação a que temos acesso. Quero encorajar todos a aproveitarem isso porque sua vida realmente muda à medida que você aprende mais coisas.

Roubar:
Bem, vou dizer uma coisa que sempre me confunde nas pessoas de 1,400 anos atrás, na verdade, até 100 anos atrás, elas não tinham AC David. Eles não tinham AC. Eles estavam com calor o tempo todo. Não, obrigado. Eu gosto de 2023. E com isso, deixe-me apenas dizer se vocês gostaram desse episódio, se foi uma reviravolta legal, se vocês gostam do universo paralelo em que eu e David perdemos tudo e nós provamos a vocês como poderíamos reconstruir nossa situação econômica, faça-nos um favor, deixe-nos uma avaliação cinco estrelas no aplicativo Apple Podcast ou onde quer que você ouça seu podcast. Isso nos ajuda bastante. Isso nos ajuda a chegar ao topo das paradas. Quando estamos no topo das paradas, isso é servido a novas pessoas que talvez queiram entrar no mercado imobiliário.
E se alguma vez dissemos algo que possa ter mudado a trajetória da sua vida no bom sentido, podemos fazer isso por outras pessoas. Se você nos ajudar com uma pequena avaliação de cinco estrelas.

David:
Também conseguimos melhores convidados para os shows se estivermos no topo do ranking e assim podemos fazer um conteúdo melhor para você. Muito obrigado, Rob. Agradeço por compartilhar tudo o que você fez. Sua visão é brilhante como sempre. Eu vou nos tirar daqui. Este é David Greene para Rob “sem AC8 para mim” Abasolo encerrando.