Quer fazer vários fluxos de renda? Bem, adivinhe? Você NÃO precisa comprar mais propriedades para fazer isso. Em vez disso, você pode transformar uma propriedade alugada existente em uma vaca leiteira…mas tem que atender às qualificações certas. Isto é precisamente o que o primeiro convidado de hoje, Stacie, está procurando. Ela tem várias propriedades, e algumas têm terreno suficiente para adicionar um segundo imóvel para alugar. Mas será que o desenvolvimento compensa o elevado fluxo de caixa?
Bem-vindo de volta ao Vendo Greene, onde David e Rob respondem a perguntas imobiliárias de ouvintes do BiggerPockets como você! Primeiro, falaremos com Stacie sobre ela comprar vs. construir dilema, e que faz MUITO mais sentido no mercado atual. Então, um investidor lutando para economizar Adiantamentos pergunta o que ele deveria fazer: economizar, investir em outro lugar ou pagar suas hipotecas. Finalmente, David dá alguns conselhos rápidos sobre como usar um “acordo” de home equity E como ganhe MAIS dinheiro com o hack da sua casa.
Quer fazer uma pergunta ao David? Se for assim, envie sua pergunta aqui para que David possa responder no próximo episódio de Seeing Greene. Pule no Fóruns do BiggerPockets e pedir a outros investidores sua opinião, ou siga Davi no Instagram para ver quando ele vai ao vivo para que você possa participar de uma sessão de perguntas e respostas ao vivo e ter sua pergunta respondida na hora!
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David Green:
Este é o Podcast BiggerPockets. O que está acontecendo com todos? É David Greene, o apresentador do podcast BiggerPockets Real Estate, vindo de Kauai, e isso é uma das coisas que adoro no setor imobiliário: posso trazer a vocês perguntas de nossa base de ouvintes de todo o mundo. Minha esperança é que mais de vocês possam chegar à mesma posição e hoje compartilharemos alguns conselhos que os ajudarão a fazer exatamente isso. O episódio de Seeing Greene de hoje tem muitas coisas boas, incluindo o que é um acordo de home equity e se ele deve ser usado. As melhores maneiras de reinvestir o fluxo de caixa que você está obtendo com seu portfólio atual hoje e como você deve pensar sobre isso e uma ligação ao vivo com um de nossos ouvintes, onde conversaremos.
Ajudá-los a determinar se devem pegar o dinheiro que ganharam no mercado imobiliário e melhorar as propriedades que possuem ou se devem comprar novas propriedades e, em caso afirmativo, o que pensar ao tomar essa decisão. Muitas pessoas no mercado atual têm patrimônio e estão tentando descobrir como devem usá-lo, e às vezes isso significa comprar mais imóveis, mas às vezes isso significa melhorar os imóveis que possuem. Gosto especialmente deste tópico porque muitas pessoas têm patrimônio e estão aproveitando isso com HELOCs, mas não têm certeza se devem usar esse dinheiro HELOC para escalar para um portfólio maior ou melhorar o que têm. Então abordamos isso e muito mais no episódio de hoje de Seeing Greene.
Traremos nosso primeiro convidado em um segundo, mas antes faremos uma dica rápida para todos vocês. Você ouvirá mais sobre isso na próxima pergunta, mas acredito firmemente, especialmente se você tem um aluguel de curto prazo que aproveita seu patrimônio e usa esse dinheiro para melhorar a propriedade, melhorar a decoração, adicionar comodidades a ele, torná-lo mais bonito, tirar fotos melhores, é uma maneira rápida de obter um retorno sobre seu capital que pode então ser usado para pagar a linha de crédito de capital novamente. Eu não gosto no mercado de hoje de tirar US$ 200,000 de uma casa a uma taxa de juros muito alta e usar isso para o pagamento inicial de uma propriedade que você terá que obter outro empréstimo para os outros 80% e acumular dívidas quando as taxas são mais alto.
Sou um fã muito maior de uma estratégia de entrar e sair, como usar um jet ski em vez de um navio de guerra. Retire algum patrimônio, arrume sua casa, melhore a receita e, em seguida, pague o empréstimo com essa receita e, então, pergunte-se como você pode fazer isso de novo. Como você pode reciclar esses mesmos 20 ou 30,000 mil dólares para melhorar as propriedades que possui e vencer a guerra dos aluguéis de curto prazo? Tudo bem, vamos ao nosso primeiro convidado de hoje. Vamos dar as boas-vindas à Stacie no estúdio. Stacie, bem-vinda ao Seeing Greene. Um pouco de história sobre você. Você tem uma propriedade unifamiliar, um duplex e uma propriedade na área de Austin, em New Braunfels, Texas. Uma história tão engraçada aqui, quase investi em New Braunfels há cerca de cinco anos e gostaria de ter feito isso, porque teria me saído muito bem.
Fui vítima do mesmo problema de, bem, quando ouvi falar pela primeira vez, era tanto e agora custa US $ 50,000 a mais. Não quero chegar tarde demais e cometer o mesmo erro que digo a todos para não cometerem, porque aprendi naquele exemplo. Então, parabéns por fazer a coisa certa e ter uma propriedade em New Braunfels. Então, conte-nos o que você está pensando hoje.
Stacie:
Obrigado. Sim, considerando as propriedades que temos e nossa estratégia de longo prazo de comprar e manter, na qual estamos 100% envolvidos, então temos esta propriedade em New Braunfels. Na verdade, compramos no site sem vê-lo e foi uma compra muito boa para nós. É zoneado multifamiliar. Fica a uma quadra do rio Guadalupe, então tem uma casa unifamiliar onde temos um locatário de longo prazo, mas temos a oportunidade de desenvolvê-la porque já está zoneada para multifamiliares. É um lote de meio acre. Então, temos este terreno, um terreno de um quarto de acre no Lago Vista, perto do Lago Travis, que nos foi dado por uma família que também tem oportunidade de desenvolvimento.
Então temos essas duas propriedades que possuímos, que têm oportunidades de desenvolvimento, mas também estamos tentados a comprar nossa próxima propriedade para investimento. Então, estamos no ponto de tentar decidir se devemos manter o curso, deixar essas propriedades como estão, porque temos um locatário de longo prazo em New Braunfels, temos fluxo de caixa de cerca de US $ 600 por mês lá, então vale a pena pagar por isso. em si e mais alguns. Então, temos esse lote que está vazio e estamos tentando descobrir o que fazer com ele. Nosso duplex no sul de Austin movimenta cerca de US$ 2,100 por mês. Então temos dois aluguéis de longa duração lá. Não estamos procurando desenvolver ou fazer nada com isso agora. Então, estamos nesse tipo de ponto de inflexão.
Compraremos nossa próxima propriedade para investimento ou agora é o momento de realmente fazermos algum capital forçado e desenvolvermos a propriedade em New Braunfels ou construirmos algo em Lago Vista?
David Green:
Tudo bem.
Roubar:
Minha primeira pergunta aqui é qual o motivo pelo qual você deseja entrar no próximo imóvel? É a razão pela qual você deseja entrar na próxima propriedade simplesmente por uma questão de crescimento e você pensa: “Ei, só quero aumentar o portfólio. Eu realmente não preciso do fluxo de caixa”, ou você quer entrar em outra propriedade porque quer mais fluxo de caixa porque precisa de algumas centenas de dólares extras todo mês?
Stacie:
Não precisamos de dinheiro extra todos os meses. Queremos aumentar o portfólio e também queremos investir, sei que não se trata de cronometrar os mercados, de tempo no mercado, mas ainda parece que agora é um bom momento antes que todos estejam de volta ao mercado, caso as taxas caiam . Então, estamos sentindo isso, querendo adquirir a próxima propriedade porque queremos aumentar o portfólio, mas também, quando é a hora de realmente desenvolver essas propriedades nas quais estamos sentados também? Então, não sabemos qual caminho seguir necessariamente.
Roubar:
Eu acho que se você não está pressionado pelo fluxo de caixa e tem muito e uma propriedade que está zoneada para mais propriedades, sou um grande fã de obter tantos fluxos de renda com uma propriedade que possível. Então, se você tem coragem e dedicação e acho que a mente aberta para apenas passar por uma nova construção, então acho que você deveria fazer isso. Um grande fã, na verdade acho que uma nova construção é a melhor forma de combater muitas coisas que estão acontecendo agora porque sim, você estará conseguindo algo com um interesse maior se comprar um imóvel. Então, para mim, eu acho que se você puder construir algo às suas custas, sem a marcação de alguém... se você comprar uma nova construção na Redfin, você estará pagando o custo deles e você está pagando um prêmio por isso, certo?
Então, se você pode construir algo às suas custas, não é realmente a mesma margem de lucro de tirá-lo da MLS e quando você refinanciar e retirar seu dinheiro, você terá uma taxa de juros mais alta, é claro, mas é não vai doer tanto quanto comprar uma propriedade direto da MLS, se isso faz sentido. Então, se você tiver a capacidade de esperar, digamos, 12 a 18 meses, então eu definitivamente acho que construir do zero é uma coisa muito inteligente de se fazer agora.
David Green:
Tudo bem. Vou pesar sobre isso também. Eu adoro a pergunta. Isso surge muito onde eu moro na Bay Area, você normalmente vê isso em áreas mais caras, onde a questão é: devo construir uma ADU ou compro uma casa nova? E o complicado é que você não pode financiar a construção. Se você pudesse financiar a construção, quase sempre seria fácil: “Sim, apenas melhore a propriedade que você possui”. O problema é que você precisa investir muito capital para fazer isso. Então, gosto de tentar simplificar isso, transformando-o em maçãs com maçãs, tanto quanto posso. E eu fiz a pergunta: pelo capital que vou investir nisso, quanto fluxo de caixa vou receber?
Qual é o ROI disso e quanto patrimônio vou construir? Qual é o retorno do investimento nisso? Então, se você aumentasse a propriedade que já possui, quanto dinheiro você teria que investir para fazer isso e você acha que isso aumentaria o patrimônio líquido
Stacie:
Para a propriedade de New Braunfels, provavelmente teríamos que investir cerca de 200,000 em capital para construir uma ADU, pelo menos uma ADU, certo? Uma ADU pré-fabricada provavelmente custaria cerca de 200,000, no total. Para a propriedade Lago Vista, estamos considerando provavelmente 250 ou mais a meio milhão de capital para investir no desenvolvimento dessa propriedade, porque é terra bruta, vai exigir muito mais liberação e trabalho para deixar a propriedade pronta para construção. Então não acho que faríamos as duas coisas ao mesmo tempo. Acho que estamos meio ansiosos para realmente olhar... Acho que a propriedade New Braunfels tem o maior potencial porque é uma área em crescimento e a localização é privilegiada, ficando a uma quadra do rio Guadalupe. Portanto, acho que há muitas vantagens em desenvolver New Braunfels, pelo que posso dizer.
David Green:
Então, se você investisse US$ 200,000 mil em New Braunfels, acrescentaria patrimônio à propriedade?
Stacie:
Sim, acredito que adicionaríamos patrimônio à propriedade.
David Green:
Quanto você acha que estaria adicionando?
Stacie:
Acho que provavelmente estaríamos acrescentando… compramos há dois anos. Provavelmente temos cerca de... direi cerca de 40,000 em patrimônio líquido apenas nos últimos dois anos na propriedade. Então, se adicionarmos uma ADU, também teremos que configurar um pouco a casa da frente para colocar a ADU. Não sei, mas acho que provavelmente adicionaríamos cerca de... imediatamente cerca de cem , 150,000 em patrimônio líquido naquela propriedade. Parece certo os números que compartilhei?
David Green:
Eu não conheço a área. Sim, poderia. Poderia funcionar. E o fluxo de caixa? Se você construir uma ADU por US$ 200,000, por quanto ela será alugada?
Stacie:
Sim, porque agora estamos alugando, tudo em P e I é tipo 1800. 18, 1900 estamos alugando por 25 na casa de uma única família, então temos um bom fluxo de caixa lá. Podemos construir ADU de até 1,000 pés quadrados sem que ela seja considerada uma segunda estrutura principal na propriedade. Então, 1,000 pés quadrados, provavelmente poderíamos alugar isso, direi por volta de 18 no mercado de hoje por 1900 pés quadrados.
David Green:
OK. Isso aumentaria os impostos sobre a propriedade da propriedade se você somar a esse trabalho, faria com que valesse mais?
Stacie:
Provavelmente.
David Green:
E então onde estão eles em New Braunfels, cerca de dois e meio por cento ou mais?
Stacie:
Não, está em torno de 2%. É como 1.97, algo assim. Sim.
David Green:
Então esse é um retorno bastante saudável. Quero dizer, você está cobrando impostos sobre a propriedade adicionais e haverá mais seguros, mas ainda assim, acredito que você disse que era 1800, você acha que alugaria por isso?
Stacie:
Sim.
David Green:
Então, digamos que você continue dizendo, 1400 disso para investir 200,000. Isso não é um mau negócio. Você não está muito longe da regra do 1%. A desvantagem seria que você está gastando $ 200,000 para adicionar $ 100,000 de patrimônio líquido, então, na verdade, você está perdendo patrimônio líquido, porque está transferindo esse dinheiro de sua conta bancária para a propriedade. Você perderá $ 100,000 em valor, mas ganhará um fluxo de caixa extra de, digamos, $ 1,400 por mês ou $ 1,300 por mês. Agora, aqui está porque eu enquadrei dessa forma. Acho que seu trabalho aqui, Stacie, é se perguntar com esses US$ 200,000, se eu colocá-los em um veículo de investimento diferente, poderia conseguir melhor do que, digamos, 13 ou US$ 1,400 por mês e evitar perder US$ 100,000 de patrimônio? Você poderia investir $ 200,000 na construção de uma nova casa para ganhar $ 100,000 de patrimônio no final, em vez de perdê-lo?
Isso representa uma oscilação de US$ 200,000, ou talvez você obtenha um melhor fluxo de caixa, talvez o fluxo de caixa não seja tão bom, mas você não perde tanto patrimônio. Você já olhou para oportunidades como essa?
Stacie:
Eu não tenho, não.
David Green:
OK. É assim que minha mente pensa. E se você pagasse em dinheiro por algo que custasse $ 200,000, talvez um fixador superior, você consertasse e depois refinanciasse, você poderia fazer isso de novo, ou você poderia comprar uma propriedade de um milhão de dólares, colocar $ 200,000 de entrada, então você eu tenho isso. Na minha opinião, você tem as três opções. Você dá entrada em algo, paga em dinheiro por algo ou coloca na propriedade que possui. Rob, o que você está pensando?
Roubar:
Sim, acho que eu realmente gostaria... e infelizmente não seremos capazes de resolver isso neste episódio, mas gostaria de saber que tipo de patrimônio adicionaríamos porque acho que é, Não vou dizer raro, mas sinto que se você estiver construindo algo em sua propriedade, como uma ADU ou uma unidade secundária, acho que o patrimônio que você está construindo deve ser bastante proporcional à quantidade de dinheiro que você está investindo, certo? Então, é como se eu pensasse que se você gastasse 200, mas recebesse apenas US $ 100,000 em patrimônio, então sim, eu concordaria com David. Eu provavelmente não faria isso.
Eu iria encontrar algum lugar onde pudesse obter a proporção de um por um sobre isso, mas me pergunto se você obteria esse patrimônio total adicionando um acréscimo à propriedade. Se a resposta for sim, eu seguiria esse caminho e, em seguida, construí-lo e, em seguida, faria um refinanciamento de saque e tentaria recuperar o máximo desse dinheiro, porque se você fizer isso e receber uma parte bastante significativa do seu dinheiro de volta, seu ROI dispara nesse ponto. Sou um grande fã dessa estratégia apenas porque você consegue acumular fluxos de renda em uma propriedade e isso realmente faz uma enorme diferença. Eu tinha uma propriedade em Los Angeles. Quando o comprei, a hipoteca era de $ 400. Desde então, refinanciei, são cerca de 4,200 agora, mas agora alugo a casa principal, que custa... algo entre 3,500 e US$ 5,000 por mês.
Eu tenho um ADU no quintal que custa entre 2300 e US$ 3,000 por mês, e ainda tenho uma terceira unidade que não alugo, mas costumava alugar, e isso custava outros US$ 2,000 por essa unidade. Então, quando você somou tudo, foram cerca de US$ 8,000 em uma propriedade e suas margens de lucro são muito saudáveis. Suas contas de paisagismo são todas consolidadas nessa propriedade. Todas as suas contas são consolidadas neste negócio, e é por isso que sou um grande fã de construir basicamente tantos fluxos de renda quanto possível em uma propriedade, assumindo que o seu patrimônio investido seja um por um no investimento que você colocou.
David Green:
Essa é a chave, Stacie. Não adoro o acordo se você está investindo mais dinheiro do que ganhando em patrimônio líquido. Ao ouvir isso, o que está passando pela sua cabeça.
Stacie:
Sim. Não, isso faz muito sentido. Não estou 100% em todos os números. Isso é o máximo que consegui chegar, mas vou me aprofundar em termos do patrimônio real que poderíamos obter com essa propriedade. Sim, e só para lançar uma bola curva aqui, certo? Nossa casa em Los Angeles, estamos em San Fernando Valley, estamos em Encino, nas colinas. É por isso que minha internet está um pouco irregular. Quero dizer, originalmente íamos manter esta casa e vendê-la ou não, mas usá-la como uma espécie de propriedade de investimento aqui, alugá-la. Nosso último pensamento foi vender esta casa para comprar mais propriedades no Texas.
Então, estamos tentando tratar todas as nossas casas como parte do portfólio e como podemos aproveitá-las ao máximo, e eu sei, David, você está no norte da Califórnia, mas não sei, estávamos meio que começando a pensar que só queríamos sair da Califórnia.
David Green:
Chocante. Nunca ouvi ninguém dizer isso.
Stacie:
Sim, nunca, certo?
David Green:
Sim. É algo para se pensar porque você provavelmente tem muito patrimônio aí. Não acho que seria benéfico para você vendê-lo e colocar o dinheiro no Texas, a menos que você saiba onde vai colocar o dinheiro, e parece que você precisa resolver esse problema primeiro. Onde vamos aplicar o nosso capital e como vamos aplicá-lo? Não acho que será tão simples, vamos apenas desenvolver o que já temos. Pode haver algo em que eu gostaria de pegar um pouco desse dinheiro e procurar uma maneira de comprar algo que talvez estivesse em dificuldades e que eu pudesse consertar e agregar valor a isso, embora não seja ruim construir uma ADU naquela área onde você sabe você vai ter inquilinos, você sabe que os valores vão subir.
Não vai te machucar. Eu simplesmente odeio aqueles altos impostos sobre a propriedade do Texas, certo? Se o valor da propriedade subir, esses impostos prejudicarão o fluxo de caixa que você receberia.
Stacie:
Eles fazem isso, e o seguro também está subindo, então, a cada ano, o seguro está subindo constantemente.
David Green:
Isso mesmo. Bem, obrigado Stacie. Esta foi uma boa pergunta. Acho que cada vez mais pessoas estão fazendo essa pergunta porque as taxas estão altas, então não é automático, sim, eu deveria comprar outro imóvel. Agora, as taxas estão ficando muito altas. É difícil fazer com que eles tenham fluxo de caixa. Estamos começando a fazer perguntas como esta, então obrigado por trazer isso à tona.
Stacie:
Obrigado a vocês.
David Green:
Obrigado, Stacie.
Roubar:
Muito Obrigado.
David Green:
Tudo bem, obrigado Stacie por se juntar a nós hoje. Acabei de deixar Rob em um Chipotle, então estarei voando sozinho pelo resto do episódio de hoje, mas muito obrigado a Rob por participar. Fiquei tão agradecido que deixei um dólar para ele para que ele pudesse ganhar um pouco de guacamole extra naquele burrito que ele tanto adora. Sua dica para aproveitar ao máximo uma propriedade é uma ótima lição e agradeço por ele ter compartilhado isso. Se você gostaria que Rob e eu, ou eu ou qualquer outra pessoa do universo BP, respondessemos às suas perguntas específicas, acesse bigpockets.com/david, onde você pode enviá-las e isso me fará gostar de você. Se você enviou uma pergunta para o Seeing Greene, pode se considerar meu amigo, e quando nos encontrarmos na BP Con, tirarei uma foto com você, te abraçarei e direi algo legal.
Espero que você esteja aproveitando a conversa de hoje e as perguntas dos nossos ouvintes até agora, mas teremos mais novidades após esta seção. Gosto de reservar um minuto no meio de nossos programas para compartilhar comentários que todos vocês deixaram no YouTube ou quando analisam o podcast. Nossa primeira revisão vem de South Bay, em 1981. “Amei os episódios de Seeing Greene. Eu amo esses episódios e é uma ótima adição ter Rob na série. Minha esposa e eu ouvimos Bigger Pockets há dois anos. Finalmente acabamos de comprar nossos dois primeiros duplexes e planejamos adquirir mais propriedades. Não poderíamos ter feito isso sem este podcast e a comunidade. Obrigado, David, Rob e toda a comunidade da BP.”
Bem, obrigado South Bay por uma avaliação cinco estrelas. Isso é incrível. Espero que alguns de nossos ouvintes sigam seu exemplo e também, se você estiver na Baía Sul da Área da Baía do Norte da Califórnia, somos basicamente vizinhos. Moro a cerca de uma hora de distância de você, então entre em contato pelo Instagram. Deixe-me saber se foi você quem deixou esse comentário e vamos ver se conseguimos que você compareça a alguns dos encontros que faço no norte da Califórnia. Temos alguns comentários aqui do episódio 840 de Seeing Greene que saiu diretamente do canal do YouTube. O primeiro vem de Dan Cohan. “Obrigado por compartilhar este vídeo incrível. Eu realmente me identifico com as dificuldades de estimar os custos de renovação, especialmente quando você está investindo em imóveis de longe.” E então Laura Peffer acrescentou: “Sim, por favor, faça um programa inteiro sobre To Cash Flow or Not to Cash flow”.
Bem, você falou e nós ouvimos. Na verdade, gravamos um programa sobre quando está tudo bem ou talvez não para comprar propriedades sem fluxo de caixa e vou conversar com nossa equipe de produção sobre como montar um programa que diz: o fluxo de caixa é a única razão para investir em imóveis ou é está tudo bem em não investir nisso? Talvez tenhamos um vaivém onde teremos os defensores do fluxo de caixa e os vingadores da valorização ou como vamos chamar isso. Caso você tenha perdido, volte e ouça o episódio 853, que foi lançado no dia 6 de dezembro, onde detalhamos três negócios de fluxo de caixa negativo. Tudo bem, vamos para a próxima pergunta. Certo, nossa próxima pergunta vem de Roy Gottsteiner. Ele é um estrangeiro que mora no exterior, por isso está tendo dificuldades para conseguir financiamento.
Ele só consegue obter taxas de empréstimo/valor de 60 a 65% e não tem acesso a produtos como FHA ou HELOC. Roy começou há quatro anos investindo na Carolina do Norte e em Ohio e atualmente possui um portfólio de 10 aluguéis de moradias unifamiliares. Ele faz principalmente BRRR e aluguéis tradicionais de longo prazo e recentemente começou a fazer alguns aluguéis de médio prazo. Roy diz: “Olá David. Esses episódios são extremamente úteis e me ajudam a ajustar constantemente meu pensamento com base na dinâmica atual do mercado, bem como em minha própria posição na jornada de investimento, por isso, obrigado por tudo. Construí um portfólio de 10 unidades, cujo fluxo de caixa é de dois a US$ 3,000 por mês. Tenho 35 anos e um ótimo emprego, então não preciso dessa renda e pretendo reinvestir tudo.”
“Estou tentando pensar na melhor maneira de usar esse dinheiro para melhorar ainda mais meu progresso rumo à independência financeira. Aqui estão algumas opções que eu tinha em mente, mas fico feliz em ouvir sua opinião. Se houver mais alguma coisa que eu precise pensar. Investir regularmente em um índice de ações e na média do custo do dólar para uma manutenção de longo prazo. A média do custo em dólar basicamente significa que você continua comprando ações, mesmo que o preço esteja caindo. É engraçado que tenhamos inventado esta frase, custo médio em dólar, para dizer, continue comprando mesmo que o preço esteja caindo, porque eventualmente ele vai subir e você terá comprado a uma média mais baixa do que os preços quando eles eram alto. Número dois, pagar hipotecas sobre minhas propriedades de investimento para reduzir a alavancagem e aumentar o fluxo de caixa.”
“Número três, economize dinheiro e tente encontrar um acordo financeiro criativo com uma entrada de 30,000 dólares por ano. Minha última compra foi um sub dois com entrada de 42,000 mil dólares, e foi ótima. Aguardo seu sábio conselho. Tudo bem, obrigado por essa pergunta. Obrigado. Eu posso responder isso bem rápido. Não adoro a ideia de pagar suas hipotecas, principalmente porque se você as comprou e tem 10 delas, provavelmente elas têm taxas bem baixas no momento, então você não está economizando muito dinheiro fazendo isso. Você também tem que pagar uma tonelada de hipoteca antes de realmente não precisar fazer o pagamento quando ela for propriedade de forma gratuita e clara, então você realmente não vê o retorno desse dinheiro por anos.
Pode levar 10, 15, 20 anos tentando pagar essas coisas antes de você realmente se livrar dos juros da sua hipoteca. Então o que vai acontecer é que você construirá patrimônio mais rápido, mas não colocará dinheiro no banco mais rápido. Portanto, não adoro essa ideia e não adoro investir no índice de ações, porque não quero dar conselhos sobre algo que realmente não entendo e não sei se existe algum conselho sólido que eu possa dar. pode dar a qualquer um quando se trata de investir em ações. Eu também acho que você se sairá melhor com imóveis a longo prazo. Portanto, sua terceira opção, economizar dinheiro e tentar encontrar um acordo financeiro criativo como o que você fez da última vez, é muito boa.
E é aqui que eu gosto disso. Se você não encontrar o acordo de financiamento criativo, você simplesmente terá mais reservas e nunca me verá chateado com alguém que tem muitas reservas, especialmente considerando a economia em que estamos entrando. No passado, o sucesso dependia de expansão e aquisição. Quantas portas você consegue? Essa foi a ostentação do coquetel, tenho tantas portas. No futuro, acredito, será, o que você pode manter? Como você pode manter os imóveis que já comprou? E as reservas podem ser um grande fator para salvá-lo. Tudo bem, passando para nossa próxima pergunta. Isto vem de Chris Lloyd em Hampton Roads, Virgínia.
Chris Lloyd:
Olá, Davi. Meu nome é Chris Lloyd, de Newport News, Virgínia. E aqui está minha pergunta. Atualmente tenho uma propriedade que pretendo reformar e pretendo financiar essa reforma usando um HELOC. Tenho duas propriedades com um bom patrimônio e descobri recentemente que não posso me qualificar para um HELOC porque trabalho por conta própria há menos de dois anos. Assumi meu negócio em tempo integral há pouco mais de um ano. Então, estive procurando outras formas de financiar este projeto e me deparei com acordos de home equity. Isso não é algo que eu realmente ouvi falar no podcast e fiquei me perguntando se havia um motivo para isso. Se este é um produto mais novo, se está apenas ganhando força ou se este produto é um lixo absoluto, não sei. Então, estou perguntando em quais casos isso faria sentido para alguém usar e quando e não faria sentido?
David Green:
Tudo bem, Chris, obrigado por essa pergunta. Aprecie isso. Meu conselho seria: não, não acho que você deva assinar um acordo de aquisição de casa própria, a menos que esteja em dificuldades financeiras. E mesmo que esteja, provavelmente preferiria que você vendesse a casa, pegasse seu patrimônio e mudasse para outra coisa. Tudo bem, nossa última pergunta virá de Nick Lynch e é uma pergunta sobre vídeo.
Nick Lynch:
Olá David, aqui é Nick Lynch de Sacramento, Califórnia. Obrigado por tudo o que você e BiggerPockets fazem. Adoro o conteúdo de você. Espero comprar minha primeira casa na área metropolitana de Sacramento, na Califórnia, quando meu contrato atual terminar em 30 de abril de 2024. Minha pergunta para você é qual seria o melhor método para entrar em minha primeira casa e investir na mesma tempo, dado o quão altos são os preços na Califórnia. Estou pensando em invadir uma casa, mudar de casa ou simplesmente comprar uma residência principal. Sinto-me confortável morando por um longo prazo e usando o restante do fundo que teria após um pagamento inicial para talvez investir em propriedades fora do estado que poderia capitalizar com mais facilidade.
Minha maior preocupação com hackers ou saltos de casas na Califórnia é que a propriedade é tão cara que seria necessário um pagamento inicial muito grande para que essas propriedades tivessem fluxo de caixa, mesmo depois de morar nelas por alguns anos. Obrigado, Davi. Agradeço a ajuda.
David Green:
Tudo bem, Nick, que bom que você entrou em contato. Na verdade, fazemos muitos negócios com a equipe de David Greene na área de Sacramento e ajudamos pessoas com coisas assim o tempo todo. A chave para hackear casas não é pagar a hipoteca ou comprar uma casa barata. A chave para hackear casas com sucesso, e com isso quero dizer sair dela e ter dinheiro para mais tarde. O que costumo chamar de tática de aluguel furtivo, porque você pode alugar um imóvel com 5% de entrada ou três vírgula e meio por cento de desconto em vez de 20% de desconto se morar nele primeiro, é encontrar um imóvel real com uma planta baixa que funcione . Ajudamos os clientes a fazer isso comprando propriedades com um grande número de quartos e banheiros, porque são mais unidades que eles podem criar para gerar receita.
Também ajudamos pessoas a fazer isso quando alugam parte da casa como aluguel de curto prazo ou uma planta baixa que pode ser movida onde paredes são adicionadas para criar mais de uma unidade na própria propriedade . O segredo não é focar nas despesas e mantê-las baixas, mas focar na receita e aumentá-la. Então, quando você está procurando um imóvel, o que você realmente quer fazer é procurar uma planta que tenha muitos quartos e banheiros e tenha estacionamento suficiente e que também esteja em uma área onde as pessoas queiram alugar, ou você quero procurar uma planta baixa onde o porão onde você poderia morar e você alugue talvez duas unidades acima ou duas unidades acima e tenha uma ADU.
Algo onde você pode obter muito mais receita na propriedade sobre a qual você tem mais controle. Eu chamo isso de fluxo de caixa forçado do que uma propriedade que você acabou de comprar por um preço mais baixo porque isso não é realista. Se você está tentando comprar em um mercado de alta valorização como o norte da Califórnia, onde os salários são altos e o mercado é forte, é menos provável que você encontre uma casa barata. Entre em contato comigo diretamente e verei se podemos ajudá-lo com isso e começar a olhar as propriedades com maior metragem quadrada e então, se perguntando, como eu poderia manipular e manobrar a metragem quadrada para onde esta seria uma boa casa hackear. Ótima pergunta, porém, e desejo-lhe o melhor em seus empreendimentos.
Tudo bem, todos que estão vendo Greene hoje, agradeço muito por vocês estarem aqui comigo e me darem sua atenção e me permitirem ajudar a educá-los sobre investimento imobiliário e aumento de riqueza por meio do mercado imobiliário, porque sou apaixonado por isso e eu amo vocês, pessoal. Eu realmente espero ter ajudado algumas de vocês, almas corajosas, que agiram e me fizeram perguntas que eu fui capaz de responder para todos os outros. E estou ansioso para responder mais perguntas suas. Acesse bigpockets.com/david e envie sua pergunta para Seeing Greene. Espero que vocês tenham gostado do programa de hoje e vejo vocês no próximo episódio de Seeing Greene.
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Neste episódio cobrimos:
- Como transformar uma propriedade alugada em vários fluxos de renda
- Construindo um ADU (unidade de habitação acessória) e quanto se pode ganhar
- Se para economizar, investir ou pagar sua hipoteca com seu fluxo de caixa
- “Acordos” de home equity e se valem o risco em 2024
- A UMA coisa que David procura em QUALQUER hack doméstico isso vai transformá-lo em uma vaca leiteira
- E So Muito mais!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
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- a
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- Capaz
- Sobre
- sobre isso
- acima
- no exterior
- absoluto
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