Fluxo de caixa imobiliário é por isso que a maioria dos investidores decide comprar imóveis para alugar. Mas com taxas de juros em máximos de uma década, as rendas começam a estagnar e os preços das casas ainda em território inacessível, gerar fluxo de caixa, ou equilibrar as contas, tornou-se um desafio. E embora a “era de ouro” do investimento imobiliário com fluxo de caixa possa ter acabado, ainda existem inúmeras maneiras de gerar mais renda passiva em propriedades que você já possui.
Estamos de volta para outro Vendo Greene, onde seu investidor, corretor favorito e “definitivamente não é um especialista em empréstimos”, David Greene, está de volta para responder SUAS perguntas sobre investimento imobiliário. Desta vez, temos algumas perguntas sérias sobre quais propriedades para alugar valem a pena comprar, como dar a volta dores de cabeça de zoneamento, se construindo uma ADU vale o dinheiro, e se ou não agora é o momento certo para vender uma propriedade de alto patrimônio. David também aborda a maneira MAIS FÁCIL de aumentar seu fluxo de caixa em 2023 e o método de investimento no qual TODOS os investidores devem se concentrar.
Quer fazer uma pergunta ao David? Se for assim, envie sua pergunta aqui para que David possa responder no próximo episódio de Seeing Greene. Pule no Fóruns do BiggerPockets e pedir a outros investidores sua opinião, ou siga Davi no Instagram para ver quando ele vai ao vivo para que você possa participar de uma sessão de perguntas e respostas ao vivo e ter sua pergunta respondida na hora!
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David:
Este é o BiggerPockets Podcast Show 756. O que eu gosto de fazer é diminuir um pouco o zoom, olhar o quadro geral e me perguntar quais alavancas que utilizo fazem a maior diferença. Obviamente, mais aluguel por quarto faz sentido quando você está tentando aumentar o aluguel, mas isso é uma pequena alavanca. Adicionar outro quarto é maior, mesmo que isso signifique que cada quarto passe de 600 para apenas 500, mas se você adicionar outro quarto, ainda estará adicionando mais dinheiro. Essa é a alavanca maior. E uma vez que você tenha entendido isso, você deseja procurar propriedades às quais seja mais fácil adicionar unidades, com base na planta baixa que possuem, no tamanho da metragem quadrada, na configuração da propriedade real.
E aí, pessoal? É David Greene aqui com um episódio de Seeing Greene para você hoje. E adivinha? Finalmente acertei minha luz o tempo todo. Há esperança para mim. Espero que eles me deixem manter meu emprego. O episódio de hoje, se você ainda não ouviu um desses, é bem legal. Respondemos a perguntas de vocês, da comunidade de investidores imobiliários, do público do BiggerPockets, e eu as respondo para que todos possam ouvir. E o programa de hoje não decepciona.
Conversamos sobre o que fazer quando você estiver perto da aposentadoria. Você deve vender suas propriedades e viver do lucro ou mantê-las? Abordaremos se você deve vender seus residentes principais para investir em imóveis ou não, como pensar em estruturas de parceiros e uma revisão completa do hack da casa, tudo isso e muito mais no programa de hoje. Mas antes de entrarmos em nossa primeira pergunta, temos uma dica rápida para seu prazer auditivo.
Muitas pessoas no programa de hoje disseram: “Ei, David, sei que você tem uma empresa de empréstimo. Diga-me como funciona esse empréstimo? Ou: “Ei, David, sei que você é um corretor de imóveis. Quanto valeria a minha casa?” Olha, se você é uma daquelas pessoas que está presa na paralisia da análise, vou ajudá-lo a sair do metaverso e entrar no verso lírico do mundo real.
Aqui está o que eu quero que você faça. Quero que você pegue o telefone, ligue para um corretor de hipotecas e diga: “Ei, é assim que estou calculando minha própria dívida em relação à renda em minha planilha. Aqui está o que acho que seria meu pagamento. Isso é preciso? Quero que você ligue para um corretor de imóveis e diga: “Ei, eu tenho esse imóvel. Acho que vale tanto. Estou pensando em adicionar um ADU. Quanto você acha que valeria se eu fizesse isso? “E então quero que você veja como aquele corretor de hipotecas ou como aquele corretor de imóveis resolve o seu problema.
Se forem ruins, não saberão o que lhe dizer. Se eles forem bons e lhe derem conselhos realmente bons, esse é um nome que você deseja salvar em sua planilha como uma pessoa em potencial para usar. Acho que você deveria fazer isso se for usar um agente da equipe David Greene, um agente de crédito da One Brokerage ou qualquer pessoa em todo o multiverso do setor imobiliário. Certifique-se de estar trabalhando com a pessoa certa, ok?
Portanto, use este método para sair do metaverso. Se você está em uma planilha, enterrou o nariz no Excel e sabe que precisa fazer mais networking, use isso como uma forma de sair da paralisia da análise e entrar no jogo. Também é uma ótima maneira de avaliar as pessoas com quem você pode estar trabalhando e adquirir conhecimento no processo. Este é um ganha-ganha-ganha, uma dublagem tripla.
Tudo bem, estou feliz que você esteja aqui comigo e espero que esteja pronto para aprender alguma coisa. Temos um ótimo show. Vamos à nossa primeira pergunta.
Michele:
Bom dia aí, Davi. Eu gostaria de entender as nuances da construção de uma pequena unidade mundial separada dentro de uma casa pertencente a uma única família. Por exemplo, converter o porão em uma cama e um banheiro para alugar. Então, se eu comprasse um imóvel e fizesse essa alteração ao obter licenças ou posteriormente vender ou refinanciar, quais são as considerações para evitar soluços?
Então alguém que conheço, não vou falar quem caso o representante da cidade esteja ouvindo, falou em deixar o fogão fora da cozinha na hora do refinanciamento. Entendo que um fogão faz uma cozinha, e não um bar, mas gostaria de esclarecer por que isso é realmente importante.
Então, minhas perguntas são: quem fica nervoso nesse tipo de cenário e por quê? Os credores consideram isso arriscado porque a cidade poderia exigir a remoção da unidade? E em segundo lugar, simplesmente retirar o fogão na hora de refinanciar ou vender é a melhor solução? E a oferta para obter licenças municipais também deixaria o fogão fora dos planos? Quero dizer, certamente essas pessoas não são tão tolas para saber o que está acontecendo. Obrigado.
David:
Bom dia para você, Michelle, e obrigado por ter vindo ao Seeing Greene. É bom ver você e seu cachorro fazendo uma participação especial. Tudo bem, vamos analisar sua pergunta aqui. Há alguns ângulos que precisamos observar quando isso acontecer. O que você está falando é converter uma propriedade de sua condição atual em uma condição que seja mais propícia aos proprietários, onde você obtém mais espaço para alugar ou unidades adicionais para alugar. E acredito que o que você está perguntando aqui é se você vai vendê-lo ou se deseja obter financiamento para isso, como você limita a quantidade de soluços que podem advir disso?
Parte disso quando se trata de padrões de empréstimo é que os credores não vão permitir que você refinancie, e isso se torna um problema quando você vai vender porque o novo comprador tem que financiar esta propriedade, uma propriedade de duas unidades se estiver zoneada para uma. unidade, o mesmo que uma propriedade de três unidades se for zoneada para uma ou duas unidades. Portanto, as diretrizes de empréstimo entram em jogo se você quiser vender a casa ou refinanciá-la.
Isso não significa que adicionar metragem quadrada a uma casa significa necessariamente torná-la duas unidades. Também há muitas soluções alternativas para isso. Por exemplo, digamos que você tenha um porão. Você termina o porão. Tem entrada independente, mas não é permitida a presença de duas cozinhas no imóvel, pois está zoneado para apenas uma unidade. Bem, você está operando como duas unidades, mas está zoneado para uma.
O que algumas pessoas vão fazer é tirar o fogão de casa durante a vistoria ou vão tirar de casa se forem vender porque agora é só uma casa unifamiliar com porão pronto. E se esse porão tem uma entrada separada, não há nada que diga que não pode. Então o que alguns proprietários farão é ocupar o espaço entre as duas unidades e inserir uma porta com fechadura que não pode ser aberta para que os inquilinos não tenham que se preocupar em cruzar os espaços uns dos outros. Então, quando eles forem vender a casa, eles simplesmente abrirão a fechadura daquela porta.
Às vezes, eles colocam escadas e depois descem quando os inquilinos estão lá. Então, antes de venderem a casa, eles colocarão escadas entre o andar de cima e o andar de baixo. Então agora as unidades estão conectadas e não são duas unidades. Essa é uma das maneiras pelas quais as pessoas contornam essas regulamentações de zoneamento. E, no meu entender, é realmente legal fazer isso. Contanto que você consiga passar entre os dois espaços, isso é legal.
A coisa do fogão que você mencionou especificamente tem a ver com quando você só pode ter uma cozinha porque só pode ter uma unidade. Então, o que alguns investidores fazem é construir uma pequena área de cozinha, mas ou colocam um fogão lá dentro, ou colocam um fogão até a hora de inspecioná-lo ou até que eles vão para vender o imóvel. Aí eles tiram isso de lá.
Isso acontece em muitos locais diferentes e às vezes as cidades simplesmente não se importam. Muitas vezes, as cidades percebem que temos uma grande escassez de moradias. Não vamos reprimir as pessoas que estão nos ajudando a consertar isso. Outros inspetores municipais podem ser diferentes. Acho que isso aparece mais nos aluguéis de curto prazo, se formos honestos, porque são muito impopulares entre os vizinhos. E estes Karens ligam para reclamar com tanta frequência que as cidades pensam: “Ei, temos que fazer algo aqui porque os nossos eleitores não querem ver isto”. É aí que você provavelmente terá problemas.
Então isso cobre quem está dando um nó na calcinha. Agora vamos falar sobre outra solução alternativa que as pessoas estão usando para contornar alguns dos rígidos regulamentos de zoneamento da cidade, e esses são os ADUs. Muitas cidades precisam permitir que você coloque unidades residenciais acessórias em sua propriedade. Agora, eles também são chamados de apartamentos da vovó ou unidades ohana, se você estiver no Havaí. Você poderia chamá-los de alojamento dos sogros. Mas acho que ADU é o termo predominante que você deve descrever quando adiciona outra unidade residencial a uma propriedade.
Há legislação federal em andamento que já ocorreu em alguns estados como a Califórnia, onde moro, que proíbe as cidades de impedir você de adicionar ADUs à sua propriedade. Portanto, na Califórnia, não importa em que cidade você esteja, você pode ter um ADU e um ADU júnior.
Agora, existem regulamentos sobre quão grandes eles podem ser, como devem ser configurados. Acredito que o ADU júnior tenha que ser anexado à casa principal, e há um monte de detalhes que não estou familiarizado com tudo isso. Mas esta é uma grande forma de os investidores contornarem quando o departamento municipal ou o departamento de aplicação de códigos chega e marca você e diz: “Você não pode ter esta unidade”. Eles levantam essas leis da ADU e depois vão até a divisão de planejamento urbano, que na maioria das vezes substitui a aplicação do código, e dizem: “Esta é uma ADU, ou eu mudei. Então eles podem ser um ADU.”
Às vezes você se refere a elas como pensões onde já tive problemas antes, e meu bom amigo, Derek Sherrell, me salvou. Ele é o cara da ADU falando com a cidade em meu nome e fazendo com que eles concordem em me deixar ficar com as ADUs que foram colocadas lá. Então, se você se deparar com esse problema, pesquisar as leis da ADU, compartilhar essas informações, divulgá-las para ajudar outras pessoas é algo que os proprietários podem absolutamente fazer para lutar contra os vizinhos que estão furiosos porque temos receitas de aluguel provenientes de propriedades que são em seu bairro.
Agora posso entender que nem todo mundo gosta de proprietário. Também entendo que alguns proprietários fazem um péssimo trabalho como proprietários. Eles deixam seus inquilinos fazerem barulho. Seus inquilinos estacionam seus carros em frente às casas dos vizinhos, o que os irrita e gera reclamações. É melhor que você seja um proprietário e tenha consideração pelas pessoas ao seu redor para evitar esses problemas, mas você também precisa entender que também tem direitos.
Só porque não é popular ser proprietário não significa que seja moralmente errado. Na verdade, é uma das formas de mantermos os custos de habitação mais baixos, fornecendo mais oferta onde é desesperadamente necessária, para que as rendas não possam continuar a subir e as pessoas possam ter a possibilidade de viver num local, de ter independência, de ter o seu próprio espaço, de ter alguma solidão, e não ter que simplesmente alugar um quarto de alguém porque estamos criando mais estoque de moradias ao sermos criativos.
Então, obrigado pela sua pergunta. Espero ter coberto todas as bases que pude e espero vê-lo em outro de meus retiros. Que bom ver você de novo, Michelle.
Tudo bem, nossa próxima pergunta vem de Richie Tolentino, de San Luis Obispo. O que você acha de vender nossa casa principal para investir em aluguéis fora do estado com foco em aluguéis de curto e longo prazo? Gostaríamos apenas de alugar onde moramos atualmente. Se o vendermos, teremos cerca de 50 mil em dinheiro líquido que gostaríamos de investir fora do estado, mais especificamente em San Antonio. Recentemente, pegamos seu livro sobre investimentos fora do estado. Terminaremos em breve. Queremos tradicionalmente começar com aluguéis para uma única família e avançar a partir daí.
Oh, Richie, eu queria muito que você aparecesse. Poderíamos ter ido e voltado um pouco para fazer isso pessoalmente. É um pouco arriscado vender sua residência principal para começar a investir fora do estado, especialmente quando você nunca fez isso antes, especialmente em uma economia como esta, onde simplesmente não sei o que vai acontecer. Quem sabe o que está acontecendo quando quem está assistindo está vendo o vídeo?
Mas no momento em que o estamos a fazer, o que vemos é que a Fed aumentou as taxas tão rapidamente, de forma tão consistente e tão abrupta, que está a prejudicar a capacidade dos bancos de descobrir o que fazer com o dinheiro. Então, aumentaram as taxas de juro tão rapidamente que os títulos que os bancos compraram, que eram decisões tradicionalmente conservadoras, acabaram por parecer más decisões e os bancos estão a fechar as portas por causa disso.
Ainda não sei como isso afetará o mercado imobiliário. Não sei se há algo que possamos realmente apontar e dizer: “Bem, foi aqui que aconteceu no passado”. Sei que já aumentámos as taxas de juro antes, mas não estou familiarizado com a história sobre se os bancos faliram quando fizeram isso ou se havia tanto dinheiro a flutuar na economia como há hoje quando isso aconteceu.
Digo tudo isso para dizer que estou hesitante em lhe dizer para vender sua residência principal e comprar um monte de propriedades fora do estado quando há tanta incerteza na economia. Se você vai fazer um movimento, eu gostaria que fosse um movimento simples, chato, do tipo coma seus brócolis. Não é sexy, não é excitante, mas ainda é sólido, certo? Prefiro ver você vender seu primário e comprar outro primário que funcionaria como um hack doméstico.
Você poderia vender o seu primário e comprar uma casa com três ou talvez quatro unidades, morar em uma dessas unidades ou alugar as outras duas ou três, certo? Isso lhe daria algum dinheiro sem ter que correr muitos riscos. Você também pode adicionar patrimônio a essa propriedade comprando-a abaixo do valor de mercado e, em seguida, consertando-a e fazendo-a valer mais ao adicionar essas unidades. Então, nesse ponto, você poderia converter esse patrimônio em dinheiro por meio de um refinanciamento de saque ou da venda dessa propriedade e investir fora da propriedade, ou você pode simplesmente economizar em sua hipoteca.
Se você conseguir economizar dois mil por mês hackeando casas, isso representa quase US$ 25,000 mil por ano. Em dois anos, são os 50 mil que você tem agora. Você dobrou. Agora você tem cem mil e pode começar a investir fora do patrimônio. Então, se você conseguiu um negócio incrível, não é uma má ideia. Só não sei dizer para você vender onde mora e depois começar a alugar, porque se algo der errado com as propriedades que você comprou fora do estado, agora você simplesmente não tem uma casa e se coloca no misericórdia de outros proprietários que aumentam o aluguel para você.
Veja, o que estou tentando fazer é colocar as pessoas no controle de suas finanças. Quero que sejamos donos do imóvel e possamos alterar os aluguéis das pessoas que alugam de nós. Se você quiser dar uma folga no aluguel, você tem essa oportunidade. Se quiser cobrar aluguel de mercado, você tem essa oportunidade. Se o aluguel do mercado subir, isso o beneficiará porque você terá a oportunidade sob seu controle.
No minuto em que você começa a alugar uma casa de outra pessoa, você abre mão da autonomia, e isso me deixa nervoso. Eu não adoro isso, a menos que você já tenha várias outras casas para onde possa se mudar. Agradeço que você esteja lendo sobre investimentos fora do estado. Espero que você acompanhe o que está aí. Ao mesmo tempo, só quero dizer que não sei se este é o momento certo para tomar uma atitude que possa realmente afetar a sua família da mesma forma que esta. Então pense muito sobre isso.
Por favor, considere vender a sua casa, comprar outra casa que tenha a oportunidade de alugar espaços adicionais, talvez reduzir o tamanho da área onde você mora, reduzir o seu próprio conforto para ajudar nas suas finanças a longo prazo. Espero que ajude, Richie.
Tudo bem. Nosso próximo vídeo vem de Austin Hanse, de St. Louis, Missouri.
Austin:
Olá, Davi. Meu nome é Austin. Sou de onde Josh Dorkin investiu pela primeira vez em imóveis aqui em St. Louis, Missouri. Minha dúvida está relacionada à estruturação de negócios com parceiros. Minha meta para este ano era comprar um imóvel com sócios ou com um único sócio, mas a razão para isso é que eu queria construir meu portfólio mais rápido em vez de economizar dinheiro do que usar tudo para investir de 20% a 25% e depois repetir isso processar lentamente ao longo do tempo.
Então, não me importo de dividir os negócios por meio de capital em vez de pegar a dívida emprestada, mas minhas dúvidas estão relacionadas a como estruturar o negócio, como todos os sócios deveriam estar na hipoteca? Existe uma maneira de proteger seus interesses colocando-os no título? Espera-se iniciar uma nova LLC com os sócios ou você a estruturaria como uma joint venture ou acordo de parceria limitada?
Então, na verdade, quaisquer dicas que você esperaria ver se estivesse estruturando um acordo com um parceiro ou vários parceiros. Mas sim, qualquer informação é útil e muito apreciada. Obrigado, Davi.
David:
Tudo bem, Austin, então, em primeiro lugar, não estruturo meus negócios da maneira que você está descrevendo, porque não gosto de parceiros em um negócio, se puder evitá-lo. Simplesmente nunca tive boas experiências com parceiros. Sempre parece melhor entrar nisso do que quando você está nele.
Agora, devo dizer também que estou falando apenas de imóveis residenciais. Eu absolutamente sou parceiro em negócios maiores ou em imóveis multifamiliares onde as sindicações podem fazer sentido. Já mencionei antes, Andrew Cushman é um parceiro incrível. Eu me dei incrivelmente bem com ele e tenho um relacionamento muito bom. Então estamos falando apenas de residência unifamiliar, que é o que acho que você está discutindo.
Existem várias maneiras de proteger seu investidor. Uma é que você pode criar uma LLC e dividir a propriedade dessa LLC da maneira que achar melhor, dando a eles uma porcentagem menor de propriedade do que você, e então usar essa LLC para comprar a propriedade. Esse é um método que você pode usar.
Você também pode comprar o imóvel em seu nome ou nos três, quantos houver podem estar no título e são eles que entregam os recursos. Há outra maneira de comprar uma propriedade em seu próprio nome e, em seguida, colocá-la como titular da garantia de segunda posição, para que, se você não pagá-la, eles possam executar a hipoteca da propriedade, pagar o penhor da primeira posição e ficar com o que sobrar.
O último método está mais próximo do que utilizo porque utilizo dívida, não capital próprio. Não quero abrir mão da equidade no negócio porque também abro mão da autonomia no negócio. No minuto em que nomeio alguém como sócio acionário, essa pessoa tem voz nas decisões que são tomadas e muitas vezes tem uma visão diferente da minha. Isso cria conflito, cria tensão no relacionamento, ou talvez eles se divorciem e precisem muito de dinheiro. Eles querem vender. Eu quero segurar.
Você pode ver como se vocês não estão todos se movendo na mesma direção, isso fica meio confuso versus se eu tiver um sócio devedor, eu só tenho que pagar a eles e não importa o que eles queiram fazer com a propriedade . Também não importa o desempenho da propriedade. Se eu tomar um monte de decisões erradas e a propriedade não for bem, isso prejudicará meus sócios.
Mas se eu estruturar onde estou pagando dívidas, se eu tomar um monte de decisões erradas, isso só me machucará. Eles ainda recebem o que concordamos em receber, então prefiro ver as coisas dessa forma. Essas são as diferentes maneiras de estruturá-lo, mas quero apenas dizer que ouvi você dizer que deseja escalar mais rápido. Fico feliz em saber que você está tentando fazer grandes coisas. Não sei se este é o mercado ou se você está no momento de sua jornada de investimento em que isso faz mais sentido.
Prefiro ver, em vez de você escalar mais rápido, prefiro ver você escalar com mais segurança. Prefiro ver sua casa hackeada todos os anos. Em vez de diminuir 25%, diminua 5%, talvez 10% se for necessário. Arranje um imóvel onde você possa morar e alugue algumas das outras unidades, compre um imóvel onde você possa morar e alugue os quartos. Torne isso um pouco menos fácil, um pouco menos confortável, mas um pouco mais seguro, e construa um portfólio dessa forma. Você poderia comprar uma nova residência principal todos os anos durante 10 anos. Na verdade, você pode até conseguir fazer isso indefinidamente como residência principal.
Acho que você poderia ter apenas 10 imóveis para alugar, mas pode não haver limite para empréstimos convencionais para comprar uma residência principal. Mesmo que houvesse, você ainda poderia recorrer a cooperativas de crédito ou outras fontes de empréstimo e obter empréstimos. É muito mais seguro. Você está investindo menos dinheiro e obtendo uma taxa de juros melhor. Você não irá tão rápido. Você não irá tão grande, mas irá mais seguro. E até que você tenha um patrimônio líquido decente, muitas reservas, não acho que faça sentido tentar escalar super rápido.
Mais uma vez, não quero destruir seus sonhos. Se você acha que tem uma maneira de fazer isso funcionar, você deve tentar. Só quero dizer que no minuto em que você começar a introduzir todas essas variáveis, você terá que encontrar uma propriedade que gere fluxo de caixa. Neste mercado, muito difícil de fazer. Agora você tem que ter um fluxo de caixa extra porque você tem que doar uma parte do negócio para outras pessoas, fica ainda mais difícil.
Agora você tem todos esses parceiros que têm opinião própria sobre como o imóvel deve ser administrado. Você precisa obter a aprovação de todos antes de fazer qualquer coisa. Leva muito mais tempo, torna tudo ainda mais difícil. Agora, há a ideia de saída. Quando vamos sair? Eu tenho que sair? E se eles quiserem seu dinheiro para outra coisa? Você entende o que estou dizendo? Este já é um mercado muito difícil e com cada variável que você adiciona, fica exponencialmente mais difícil.
Isso pode ser cinco vezes mais difícil para você tentar escalar rapidamente usando o dinheiro de outras pessoas do que se você apenas fizesse isso da maneira segura e lenta de comprar residências primárias, transformá-las em hacks de casas, mudar-se, alugar o espaço em que estava morando. . Boom, você tem um imóvel alugado pelo qual pagou 5%, embora há 12 meses e recomeçando com outro imóvel.
Apenas algo para manter em mente, mas muito obrigado pelo seu envio aqui no Seeing Greene. Adorei que você esteja trazendo isso à tona. Adoro que você esteja gerenciando isso comigo e me mantenha atualizado sobre o andamento das coisas.
Muito bem, pessoal, obrigado por enviarem suas perguntas. Não teríamos um programa se não tivéssemos pessoas como você enviando-os. Não deixe de curtir, comentar e se inscrever no YouTube. Mais importante ainda, deixe-me saber o que você achou do programa de hoje, se gostou, se não gostou, o que gostaria que fosse diferente. Quero ver todos os comentários.
Além disso, deixe-me saber o que você acha do meu cabelo hoje? Você acha que devo manter esse penteado ou devo voltar ao jeito antigo?
Neste segmento do programa, gosto de repassar e ler comentários de episódios anteriores. Às vezes vocês dizem coisas engraçadas. Às vezes você diz coisas perspicazes, e se esta é a primeira vez que alguém ouve Seeing Greene, ele ouve o que está perdendo o tempo todo.
Tudo bem, entrarei nos comentários de hoje. O comentário número um vem de SHR. “Obrigado por dar conselhos tão bons. Além disso, estou curioso para saber por que os avaliadores imobiliários trabalham quase nunca mencionados para uma atividade secundária ou plano de carreira. Tem alguma coisa errada com isto?" Ah, essa é uma boa pergunta. É por isso que temos este segmento do programa, porque vocês fazem boas perguntas na seção de comentários aqui.
Esse é um grande ponto. Não costumo dizer que as pessoas deveriam ser avaliadores imobiliários. Também não digo que eles deveriam ser inspetores imobiliários quando falo sobre atividades paralelas, mas isso não significa que estejam errados. Você pode fazer isso funcionar. A razão pela qual os avaliadores não são mencionados com tanta frequência como uma agitação paralela legítima é que leva muito tempo para obter uma licença e certificação como avaliador residencial.
Você precisa de muitas horas ao volante, por assim dizer. Não sei exatamente o que é, mas não ficaria surpreso se fossem cerca de 500 horas ou algo parecido com o que os avaliadores precisam de experiência olhando casas, olhando computadores, sentados em frente a um computador, comparando-os. Acho que pode ser um bom trabalho. Na verdade, um amigo meu tem uma empresa de avaliação na Bay Area e se sai muito bem. Na verdade, eu o ajudei a sistematizar a empresa, então ele contratou seus primeiros funcionários e a expandiu para fazer três vezes o que fazia depois que conversamos. Foi uma experiência muito legal para mim ver como é esse negócio.
Mas é muito tempo. É um grande investimento. Isso é quase como uma carreira. Você não quer dedicar muito tempo para se tornar um avaliador residencial se não quiser fazer isso de forma consistente. E então você tem que se disponibilizar. Muitas pessoas querem atividades paralelas que funcionem de acordo com sua programação. Isso é algo que você precisa fazer com que sua agenda funcione em torno disso. Quando as pessoas precisam que uma avaliação seja feita, elas precisam que ela seja feita.
Agora, direi que na história recente, tivemos uma enorme necessidade de avaliadores. Na verdade, o fechamento dos títulos foi retardado porque a empresa de crédito não conseguiu encontrar um avaliador que estivesse disposto a ir lá e dar uma olhada na propriedade, e então começaram a cobrar muito mais. Quando entrei no negócio, uma avaliação custava cerca de 300 ou 400 dólares. Chegava a US$ 1,100, às vezes US$ 1,600 ou US$ 1,700 para fazer uma avaliação, porque quando há oferta limitada, não há muitos avaliadores por aí, eles podem cobrar o que quiserem.
Mas num mercado como este, quando não há tantas transações acontecendo, eu ficaria surpreso se os avaliadores pudessem cobrar tanto. Eles podem voltar a US$ 500, US$ 600, US$ 700 por avaliação. Então saiba que se esse é o caminho que você vai seguir, você vai assumir um compromisso desde o início. Não será um grande ganho inesperado, mas pode se tornar um negócio estável e lucrativo, então, obrigado por mencionar isso, SHR. Obrigado.
Nosso próximo comentário vem de Matthew Ibolio. “Devo dizer que adoro o conteúdo do BiggerPockets. Já li quatro de seus livros e ouvi o podcast Real Estate Rookie. Adoro o conteúdo resumido, mas também adoraria ver mais números e imagens na tela enquanto você fala sobre isso, como fez com as despesas, mas mais com números e detalhes.
Tudo bem, vemos que Matthew é um cara de números. Ele quer saber o que está acontecendo nos bastidores. Matthew, você é aquele cara que assiste HGTV e adora quando dizem preço de compra, bing, $ 600,000. Reabilitação, bing, $ 150,000. Preço de venda, bing, US$ 1 milhão. Portanto, o lucro é de $ 350,000.
Alguém aí está olhando minha matemática agora, quando está realmente decidindo se acertei, porque não consigo me lembrar do que disse sobre preço de compra e reabilitação quando cheguei ao preço de venda. Talvez seja por isso que não colocamos números na tela, porque todas as coisas que esqueci que estava falando ficariam claras. Estou brincando.
Sim, vou considerar isso, Matthew. Isso não é nada ruim. Eu sei que vocês gostam de ver números. Tentamos entrar nisso com um mergulho profundo no negócio. Muitos investidores não gostam de compartilhar seus números. Isso é algo que notei no passado, mas é uma boa pergunta.
Tudo bem. Nosso próximo comentário vem de Seth Adams. Seth diz: “Eu desisti quando estava tentando comprar meu terceiro negócio de propriedade, estava tentando comprar três propriedades neste terceiro negócio, mas uma semana depois de dar meu depósito não reembolsável de $ 5,000 a um atacadista, finalmente percebi durante a devida diligência de que este era um mau negócio para ser aprovado, na melhor das hipóteses, e que esse potencial acordo aceitável não valia o estresse e a perda de tempo. Tentei negociar, mas ainda assim não houve movimento.”
Sim, isso pode ser uma droga, cara. É melhor perder cinco mil num negócio do que perder muito mais num mau negócio. Também é complicado quando você compra de atacadistas. Agora, tudo com imóveis nos últimos oito anos simplesmente subiu, subiu, subiu, subiu, ok? Mencionei ad nauseam. Isso se deve a todo o dinheiro que foi impresso pelo governo e à manutenção das taxas muito baixas. Então o risco associado ao setor imobiliário era bem menor, ok? As regras estavam a seu favor.
Eu usei a analogia da NFL de que eles mudaram as regras para que você não possa acertar os quarterbacks, você não pode tocar nos wide receivers. Isso torna o lançamento da bola menos arriscado. Haverá menos interceptações. Haverá menos passes perdidos, menos incompletudes. Faz mais sentido lançar a bola se for aí que as regras mudam.
Bem, foi isso que aconteceu com o investimento imobiliário. Fazia mais sentido investir em imóveis se eles quisessem fazer com que as regras favorecessem o setor imobiliário. Bem, parte disso está começando a mudar, o que significa que o risco está voltando a aumentar, o que significa que as formas mais arriscadas de comprar imóveis estão voltando e, infelizmente, isso geralmente acontece com a compra de atacadistas. Você não está obtendo garantias, não está obtendo representação. Eles podem dizer o que quiserem. Eles não estão licenciados. Eles podem dizer que é um apartamento de três quartos e na verdade é de dois quartos.
Certa vez, comprei uma casa de um atacadista que disse que ela tinha 1,650 pés quadrados. Corri todos os meus números. Este foi um BRRRR. Na verdade, consegui o preço por metro quadrado, absolutamente correto. Fiz um ótimo trabalho sozinho, mas o motivo pelo qual foi avaliado por muito menos foi que não tinha 1,650 pés quadrados. Na verdade, era uma casa de 1,150 pés quadrados. O atacadista alegou que era 500 pés quadrados maior do que realmente era e não havia nada que eu pudesse fazer porque os atacadistas não são licenciados. Eles não podem ser responsabilizados por ninguém. É o Velho Oeste quando você compra de uma dessas pessoas, é como ir a um mercado de pulgas ou comprar sushi em uma barraca de beira de estrada. Não há ninguém a quem reclamar. Eles não estavam passando pela cidade. Eles não tinham licença para vender sushi. Você comprou por sua própria conta e risco.
E falamos de atacado como a capacidade de fazer bons negócios. Nem todo atacadista é ruim, mas muitos são, ok? Então, sinto muito em ouvir isso. Meu conselho, Matthew, seria continuar com as compras tradicionais. Arranje um agente, arranje um contrato que o proteja. Faça sua devida diligência. E se você não gostar, receba seus $ 5,000 de volta como depósito reembolsável para não perder esse dinheiro. Desculpe, cara, mas obrigado por compartilhar essa história.
Tudo bem, de Glenn Jay Susi: “O suco não vale a pena espremer”. Eu tenho que roubar esse. Eu amo isso. Bem, obrigado, Glen. Acho que disse isso em um de nossos episódios anteriores. E como provavelmente estava verde, teria sido suco verde, que seriam uvas verdes, suponho. Então isso realmente me faz pensar na minha própria cabeça, uma uva verde careca, e espero que valha a pena apertar esse episódio, por assim dizer.
Se vocês acham que vale a pena apertar esse episódio, deixe-me um comentário no YouTube. Além disso, onde quer que você esteja ouvindo podcasts, significaria muito se você pudesse nos dar uma avaliação cinco estrelas, porque outras pessoas estão sempre tentando aparecer e ocupar o primeiro lugar que BiggerPockets tem, e não queremos que isso aconteça. acontecer. Então fique online, dê-nos uma avaliação. Deixe todos saberem o que você pensa.
Além disso, para todos os nossos ouvintes, se vocês não sabiam, hoje é o dia de São Patrício, quando isso está sendo gravado, e eu percebo que não é um sotaque irlandês, é um sotaque escocês, e isso porque se eu tentar fazer um sotaque irlandês sotaque, sai como escocês. Eu não posso evitar. No entanto, muito obrigado por ouvir nosso programa. Sei que você poderia estar fazendo outras coisas. Você poderia estar em um pub comemorando de uma forma que não colocaria dinheiro no seu bolso, mas em vez disso nós o retiraríamos. Estou feliz que você esteja aqui. Obrigado por apoiar nosso show e vamos em frente.
Tudo bem, nossa próxima pergunta vem de Derek Vikas, de Hermosa Beach.
Derek:
Olá, Davi. Meu nome é Derek Vikas. Sou de Hermosa Beach, Califórnia, ouvinte de longa data do BiggerPockets e grande fã do podcast. E todas as informações que vocês divulgaram. Tive muito sucesso em meu primeiro negócio, e acho que isso se deve principalmente em parte ao podcast e a todas as informações fornecidas, então, obrigado.
Neste momento sinto que estou numa encruzilhada. Preciso de sua visão sobre como escolher uma estratégia para ajudar a dimensionar meu portfólio imobiliário. Ouvindo e aprendendo com vocês da BiggerPockets, sinto que aprendi sobre as diferentes estratégias para ter sucesso no mercado imobiliário, mesmo em um mercado em baixa. Mas com o quão empolgantes e interessantes todos eles são, sinto que estou sendo puxado em direções diferentes e não sei como me concentrar especificamente em uma estratégia a seguir.
Um pouco sobre mim, tenho 33 anos. Eu trabalho em um emprego W-2, ganhando cerca de US$ 200,000 por ano, com a oportunidade de ganhar US$ 230,000 com horas extras. Eu tenho uma pensão, então estou tentando ficar o maior tempo possível, para receber meus benefícios médicos. Sou solteiro. Não tenho mulher nem filhos, por isso tenho despesas muito limitadas e consigo poupar bastante.
Em janeiro de 2022, comprei um duplex na Alameda, Califórnia, por US$ 1,030,000. Eu investi cerca de US$ 90,000 nisso, então o valor após o reparo é provavelmente cerca de 1.2 a 1.25, então tenho uma quantidade bastante decente de patrimônio forçado ali. Estou pensando em retirar o dinheiro por meio de uma refi ou HELOC e reinvestir potencialmente em um espaço não utilizado de 450 pés quadrados naquele duplex para criar uma espécie de ADU júnior. Além disso, tenho US$ 180,000 em dinheiro economizados em uma conta poupança de alto rendimento.
Então, estou tentando descobrir se devo ser paciente, economizar mais e tentar investir no mercado de Los Angeles ou sair do estado. Estou de olho em Oklahoma ou no norte do Texas, como a área de Dallas Fort Worth, porque, no momento, existem muitas estratégias diferentes, como BRRRR, aluguel de médio prazo, aluguel de curto prazo, refi de saque, trocas 1031. Não sei como me concentrar em uma estratégia específica e só preciso de sua visão sobre basicamente como me posicionar melhor para o sucesso e a riqueza a longo prazo.
Agradecemos antecipadamente por qualquer tipo de informação ou visão que você forneça. Mais uma vez, grande fã. Obrigado. Bye Bye.
David:
Tudo bem, Derek, obrigado pelos antecedentes sobre suas finanças. Vamos ver se conseguimos separar isso, compartimentá-lo e dar conselhos sobre cada parte. A primeira parte, quando se trata de retirar dinheiro de sua propriedade que você tem na Alameda por meio de um HELOC ou de um refinanciamento de saque, você sempre deseja falar com um corretor de hipotecas para revisar suas opções quando se trata disso.
Então, entre em contato conosco na One Brokerage e podemos sentar e realmente analisar qual seria sua taxa, quanto patrimônio você pode retirar dela, quanto serão seus custos de fechamento para ter certeza até faria sentido fazê-lo, porque às vezes você tira 30 ou 40 mil de uma propriedade, mas seus custos de fechamento foram de 20 ou 25 mil, e não faz sentido fazer isso. Então, isso é algo sobre o qual você sempre quer sentar e conversar com alguém, e não tentar descobrir sozinho.
Quanto a colocar parte do dinheiro que você economizou… Bem, não. Em primeiro lugar, parabéns por ter feito um ótimo trabalho no W-2. Você é claramente um funcionário valioso se estiver ganhando tanto dinheiro e fazendo um bom trabalho economizando esse dinheiro. Isso é mais da metade da batalha. Então, só de você acertar essa parte, quero parabenizá-lo e quero que todos ouçam que é disso que se trata.
Agora vamos conversar sobre o que fazer com esse dinheiro. Você tem 180 mil no banco, além de potencialmente algum patrimônio. Não sou um grande fã de construir ADUs em propriedades. Agora, vou lhe dizer por que, mas antes de fazer isso, direi que se isso fosse acontecer, faria mais sentido fazê-lo em uma propriedade de US$ 1.2 milhão na Alameda, e se você não sabe disso, esta é uma pequena ilha perto de Oakland. Imóveis muito desejáveis na Bay Area, baixa criminalidade, muito mais baixa do que nas áreas circundantes, boas notas escolares. Este é um lugar onde todos querem viver e onde a oferta é limitada. É uma ilha pequena então não conseguem construir mais imóveis, então essa área valoriza mais do que áreas ao seu redor.
Se você vai construir uma ADU, você quer que ela fique em uma área com oferta restrita e em uma área com preços altos. E explicarei o porquê em um minuto, mas sim, você está em uma área onde isso poderia funcionar. Mas deixe-me dizer por que, em geral, não gosto disso. É porque não se pode financiar a construção de uma ADU.
As pessoas sempre calculam os números e dizem: “Bem, posso construir um ADU por US$ 120,000. Isso vai adicionar mais US$ 1,200, US$ 1,500 ao meu aluguel. Faz sentido fazer isso.” Nesse caso, provavelmente será algo em torno de US$ 2,200 a US$ 2,600 por mês, é o que eu acho apenas para a área em que você está, Derek. O problema é que você não tem como financiar, ok? Portanto, a regra do 1% é o que observamos quando tentamos determinar se uma propriedade terá fluxo de caixa. Faz muito mais sentido quando você está financiando.
Não quero analisar todos os números agora, mas se você estivesse comprando um imóvel que custa 120 mil e esse imóvel será alugado por US$ 1,200 por mês e você está investindo 20%, você está investindo 25 mil dólares para obter o fluxo de caixa desse negócio, e não 120 mil para obter o fluxo de caixa desse negócio.
As ADUs tornam-se menos valiosas quando ainda não existem, quando você precisa construí-las do zero porque não pode financiá-las. Você poderia ter pegado os mesmos $ 120,000 e comprado uma propriedade de $ 500,000 em outro lugar e conseguido a casa inteira com um ADU já construído pelo custo de construir algo que nem sempre agrega mais valor ao seu imóvel.
Agora, também direi, como disse antes, em áreas como a Alameda, é mais provável que você obtenha valor porque as casas não são muito grandes. Você está adicionando mais metragem quadrada. Isso pode funcionar para você, Derek. Porém, não funciona para todos. Estou feliz que você me disse onde fica sua propriedade. O que você precisa fazer é analisar: se eu construir uma ADU, quanto vai custar? Tirei esse número de $ 120,000 do nada. Não tenho ideia se esse seria o seu custo de construção. Digamos apenas que é isso. E veja quanto aluguel você receberá por aquela propriedade e determine o ROI desse investimento. Você quer que seja bastante decente.
Então você terá que dizer, se eu gastasse 120 mil neste ADU que não posso recuperar, quanto patrimônio isso acrescentaria à minha casa? Agora, acredito que se você comprasse sua casa com a equipe David Greene porque atendemos nessa área, você teria mencionado isso, então não acho que nos usou.
Portanto, entre em contato com um de nossos agentes se quiser que o representemos no futuro ou vá até o agente que você usou e peça-lhes que façam algumas comparações e lhe dêem uma ideia de quanto valor isso agregaria à propriedade em si. Se não for significativo e não estiver proporcionando um retorno realmente alto, provavelmente não é o melhor uso para construir o ADU.
Se isso vai agregar muito valor à sua casa e lhe proporcionar um retorno sólido do seu dinheiro, eu consideraria prosseguir com isso. Supondo que isso não funcione ou não seja um home run, basta ver onde você pode gastar esse dinheiro em outro lugar. Você pode comprar um imóvel que está degradado, surrado e que está no mercado desde sempre, cotado a US$ 600,000? Ofereça 500, coloque os mesmos 120 mil naquela casa de US$ 500,000 mil. Coloque mais 40 mil para consertá-lo, fazendo com que valha US$ 620,000 mil, US$ 630,000 mil. Faça o patrimônio forçado, como o que você fez em sua propriedade na Alameda, e acabe com uma propriedade com duas a três unidades que você pode alugar individualmente para obter mais fluxo de caixa.
Esse é provavelmente um uso muito melhor do que construir uma pequena estrutura completamente do zero, porque você tem que pagar pela fundação, pelo encanamento que será instalado ali, pela drenagem que será instalada ali, pela eletricidade que será instalada ali. Você tem que passar pela cidade. Você tem que obter licenças para tudo. Vai demorar muito. Depois tem que fazer a moldura, o drywall, o telhado, todos os acabamentos. É muito caro construir um imóvel do zero.
Sou muito mais fã de acabamento de imóveis que já foram construídos, que já têm alicerce, já têm canalização, já têm parte elétrica, já têm moldura. Está apenas sendo usado como garagem ou porão ou algo que não ajuda muito. Então, espero que isso ajude você a nos manter atualizados sobre o que você acaba fazendo.
Tudo bem, nossa próxima pergunta vem de Kevin Sibillia, de Raleigh, Carolina do Norte. “Seria melhor vender um imóvel e apenas usufruir dos juros ou melhor manter e usufruir da renda do aluguel? Minha esposa tem 49 anos e eu 51. Estaremos nos aposentando totalmente em oito anos.”
Tudo bem, então, por aproveitar os juros, presumo que você queira dizer aproveitar o lucro. O problema com isso é que você vai pagar impostos sobre isso, Kevin, e suponho que se você tem 51 anos e sua esposa tem 49, você provavelmente já está segurando isso há algum tempo, então seus impostos sobre ganhos de capital estão indo ser significativo. Isso vai ser péssimo, então provavelmente prefiro não ver você ter que pagar esses impostos.
Ah, vejo que você disse que o valor total do aluguel é de US$ 1.5 milhão. Você pagou um milhão e sua renda mensal é de $ 7,000. Eu gosto disso. Acho que é um número muito bom. Prefiro ver você manter essa propriedade e deixá-la crescer com o tempo, à medida que os aluguéis ficam mais caros, assim como tudo fica mais caro.
A menos que você pense que estamos entrando em um grande colapso e que os imóveis valerão muito menos do que você deseja vender antes que isso aconteça, é difícil para você cronometrar isso e será mais difícil para você reimplantar isso capital se você estiver aposentado. Então acho que você está fazendo um ótimo trabalho aqui, Kevin. Eu me certificaria de que você estivesse em um bom ritmo. Se você não estiver em um bom ritmo, isso pode mudar um pouco as coisas.
Mas supondo que você tenha uma boa taxa de juros, esse imóvel vai subir. Fale com um gerente de propriedade ou acesse o estimador de aluguel BiggerPockets e certifique-se de cobrar o aluguel de mercado pela sua propriedade. Pode haver uma chance de você aumentar esse valor de US $ 7,000 por mês para mais, se não estiver com aluguel de mercado. Muitas pessoas cometem esse erro e ficam para trás.
Mas não vejo nada no que você está dizendo aqui que diga que você precisa fazer grandes movimentos. Você tem esses três aluguéis em Raleigh, Carolina do Norte, e dois na Carolina do Sul. Esses são ótimos mercados para possuir imóveis. Você terá mais e mais pessoas se mudando para essas áreas no futuro. Na verdade, você está em uma posição super sólida. Eu não me preocuparia em vendê-los. Acho que isso soa muito bem com base no que estou ouvindo agora.
Mas obrigado por essa pergunta. Espero que você se sinta um pouco melhor. Se você tem algum dinheiro no banco queimando seu bolso, envie outra pergunta e conversaremos sobre onde você pode comprar mais ou onde pode gastar esse dinheiro.
Tudo bem. Nossa próxima pergunta vem de Cristian Vences.
Cristiano:
Olá, Davi. Este é Cristian de Houston, Texas. Sou engenheiro de segurança cibernética em tempo integral e agente de vendas imobiliárias em meio período. Em primeiro lugar, obrigado por ouvir minha situação e perguntas. Tenho apenas críticas positivas para o podcast na comunidade BiggerPockets. E ouvintes, se vocês ainda não leram nenhum dos livros de David, então estão perdendo, ha-ha.
Bem, de qualquer forma, para algum contexto, estou atualmente invadindo uma casa duplex. Suspeito que posso alugar minha parte por US$ 1,250 quando me mudar. Estou planejando fazer outro hack doméstico no próximo verão com um produto de empréstimo FHA. Somei a renda da minha noiva e da minha e ganhamos cerca de US $ 180,000 por ano. E sim, eu verifiquei, ela está disposta a isso.
Mas, resumindo a história, estimo que nosso potencial máximo de dívida mensal seja de US$ 6,500. Trabalhando de trás para frente, espero me qualificar no máximo para um valor de empréstimo de $ 650,000 com um pagamento inicial de 3.5%, taxa de juros de 7%, PMI de 1%, um prêmio de juros anual de $ 2,400 e uma conta fiscal anual de $ 19,500. Eu moro em Houston, então estimo 3% do valor para impostos sem bem de família.
Aqui estão meus critérios claros. Quero hackear uma nova propriedade, e isso pode parecer estranho, mas meu critério de fluxo de caixa é negativo em $ 1,250, o que significa que só quero trocar meu aluguel atual por outra propriedade. A meu ver, estou alugando minha unidade para aluguel de mercado. Agora, esse é absolutamente o pior cenário possível. Idealmente, quero que meu fluxo de caixa do hack da minha nova casa seja positivo em US$ 1,250, mas isso não parece muito realista.
Então aqui estão minhas perguntas. Primeiro, você pode comentar sobre meu cálculo de estimativa de empréstimo? E sim, incluí nossas dívidas atuais e estimei isso em uma proporção de DTI de 56%. Segundo, o que você acha dos meus critérios claros? Sei que não incluí o retorno em dinheiro, mas tenho 25 anos e realmente vejo o valor de adquirir um belo imóvel com enorme potencial de valorização. Além disso, vou entrar com 3.5% de desconto. Provavelmente terei um retorno bastante alto em dinheiro se pagar meus cartões corretamente.
Terceiro, quais são as maneiras de turbinar o fluxo de caixa de um hack doméstico? O que vem à mente é aluguel por quarto e aluguel de curto prazo. Quarto, o que você acha do risco da minha estratégia de hackear a casa? Minha estratégia de saída atual é manter e alugar. Vejo duas coisas principais que minimizam meu risco. Uma seria agregar valor por meio da reabilitação, de forma semelhante ao método BRRRR, e a segunda seria garantir que eu pudesse alugar cada unidade individual por um longo prazo e ainda assim atingir meus critérios.
Quinto e por último, você pode falar sobre o produto de empréstimo FHA 203(k)? Eu realmente imaginei que esse produto de empréstimo desempenharia um papel importante na minha próxima casa. Deixe-me saber se estou sendo desencaminhado. Obrigado novamente, Davi. Estou ansioso para ouvir sua resposta. Ouvintes, vocês podem me encontrar nos fóruns do BiggerPockets. Meu nome é Cristian Vences. Esse é Cristian sem H, e Vences escrito como cercas, mas com V como em Victor. Paz.
David:
Tudo bem, obrigado por isso, Cristian. Vamos dividir isso em alguns componentes diferentes. Em primeiro lugar, você pode comentar sobre meu cálculo de estimativa de empréstimo? Vejo que você é daquelas pessoas DIY que gosta de fazer tudo sozinho. Mas vou apenas dizer de novo. É melhor você conversar com um corretor de hipotecas e deixar o especialista resolver isso. Eles já farão o trabalho de conseguir o empréstimo para você.
Eles terão que saber tudo sobre sua situação financeira e os cálculos que você fez, e enviarão divulgações de empréstimos contendo todas essas informações. É melhor você apenas conversar com eles. É por isso que abri uma empresa de empréstimos para que pudéssemos fazer esse tipo de coisa pelas pessoas.
Então, entre em contato com o corretor de hipotecas. Eu adoraria trabalhar com você. Mas se não formos nós, encontre outra pessoa e peça-lhe que reveja o cálculo do seu empréstimo como parte do trabalho. Eles vão fazer isso de qualquer maneira. Não é um trabalho extra.
Número dois, o que você acha dos meus critérios claros? Adoro isso e também adoro que você esteja pensando em como pode minimizar os riscos. Isso é muito inteligente. Ter clareza sobre o que você está procurando torna mais fácil para que, quando o negócio certo surgir em seu caminho, você o reconheça como o negócio certo. Muito parecido com namoro. Se você não sabe o que procura em um cônjuge, então não sabe com quem deveria estar namorando e se apaixonará por qualquer coisa.
Quais são as maneiras de turbinar o fluxo de caixa de um hack doméstico? Bem, a maneira como a maioria das pessoas aborda isso é que elas apenas tentam compensar em volume o que lhes falta em habilidade. O que quero dizer com isso é que eles simplesmente começarão a analisar cada propriedade que encontrarem. Veja esta casa de três quartos. Ok, os quartos são alugados por US$ 600. Deixe-me usar a calculadora. Tudo bem, olhe para esta casa de três quartos. Os quartos são alugados por US$ 625. Deixe-me analisar a calculadora. E eles fazem todo o trabalho repetidamente e continuam chegando ao mesmo número que não funciona muito bem.
O que eu gosto de fazer é diminuir um pouco o zoom, olhar o panorama geral e me perguntar quais alavancas que eu pressiono fazem a maior diferença, ok? Obviamente, mais aluguel por quarto faz sentido quando você está tentando aumentar o aluguel, mas isso é uma pequena alavanca. Ir de US$ 600 por mês para US$ 625 por mês não é muito grande. Adicionar outro quarto é maior. Mesmo que isso signifique que cada quarto passe de 600 para apenas 500, mas você adicione outro quarto, ainda estará adicionando mais dinheiro. Essa é a alavanca maior.
Então, se você está tentando hackear uma casa alugando por cômodo, o que você quer fazer é procurar casas que tenham mais cômodos. Se você deseja hackear casas por unidade, procure casas que tenham mais unidades. E uma vez que você tenha entendido isso, você deseja procurar propriedades às quais seja mais fácil adicionar unidades, com base na planta baixa que possuem, no tamanho da metragem quadrada, na configuração da propriedade real. Isso faz sentido?
Então você está olhando da maneira certa no que diz respeito a maneiras de turbinar seu fluxo de caixa. Certifique-se de identificar quais são as grandes alavancas e, em seguida, tente obter o maior número delas ou puxe-as com a maior força possível.
O que você acha do risco da minha estratégia de hackear a casa? Acho que hackear casas é a estratégia menos arriscada de todas elas. Então, as pessoas vão ser agressivas ao investir em imóveis. Gosto de vê-las começarem a ser agressivas em uma classe de ativos conservadora, porque isso mitiga absolutamente o risco. Então eu acho que você está bem aí.
E por último, você pode falar sobre o produto de empréstimo FHA 203(k)? Novamente, isso é algo sobre o qual você deveria conversar com um corretor de hipotecas, mas vou lhe dar algumas informações básicas. O produto de empréstimo 203 (k) é um empréstimo FHA que permite não apenas emprestar 97%, não 96.5% do preço de compra, mas também emprestar 96.5% da reabilitação da propriedade.
É por isso que todo mundo adora, porque você dá uma entrada baixa na casa e depois dá uma entrada baixa no empréstimo para os materiais, a mão de obra e a construção que vai ser feita na propriedade. Então é baixo, baixo, baixo, em todo lugar. Conseguimos preços baixos. Eles estão caindo no chão.
Mas, como a maioria das coisas, pode ser bom demais para ser verdade. Não há muitos empreiteiros que queiram trabalhar com o produto de empréstimo 203(k). Então, eles são pagos pelo credor e têm muitos obstáculos que precisam superar. Normalmente, você precisa de três empreiteiros diferentes para fazer uma oferta pela casa. O contratante deve concordar em receber o pagamento em determinados pontos. Eles terão sua oferta examinada pela pessoa que emprestará o dinheiro para isso. É muito mais papelada para eles preencherem, e eles odeiam isso.
Agora, você pode conseguir se safar em um mercado como o atual, onde há menos casas sendo vendidas, dependendo de quão aquecido está o seu mercado. Se ainda houver muitas casas sendo vendidas, eles terão muita dificuldade em encontrar uma construtora que esteja disposta a passar por um empréstimo 203 (k). Essa foi apenas a minha experiência.
Muitas vezes é vendido como gurus como uma forma de obter visualizações em seus vídeos, ou eles falam sobre isso como algo supersecreto que ninguém sabe, ou você pode pegar emprestado todo o dinheiro para sua reabilitação porque eles querem chamar a atenção, ou eles quero que você pague para eles fazerem o curso. Em muitos casos, o suco simplesmente não vale a pena ser espremido.
Não estou tentando desencorajá-lo. Eu conversaria primeiro com alguns empreiteiros e teria certeza de que eles estão abertos a isso. E se estiverem, converse com um corretor de hipotecas sobre o produto de empréstimo 203 (k) e adoraria que você falasse conosco.
Então, espero ter eliminado algumas das bobagens e também espero ter lhe dado o incentivo de que você precisava. Eu amo o quanto você está pensando sobre as coisas. Adoro que você esteja planejando tudo, antecipando problemas. É assim que os investidores deveriam pensar. Então, boa sorte para você, Cristian. Espero que isso dê certo.
Tudo bem, pessoal. Essa é a nossa última pergunta do dia. Este é o final do nosso vídeo, e quero dizer que você é incrível. Obrigado. Você é incrível e nós amamos você. Sei que você pode obter informações imobiliárias de qualquer lugar. Então, vir até nós, assistir Seeing Greene, ouvir BiggerPockets significa muito. Se você tiver tempo, confira outro vídeo do BiggerPockets. Se não o fizermos, nos veremos na próxima semana.
E por favor, siga-me. Estou em todas as redes sociais, @davidgreene24. Meu site também é davidgreene24.com. Eu adoraria conhecer vocês melhor. Então, entre em contato. Deixe-me saber o que você achou do show e deixe um comentário no YouTube. Vejo vocês na próxima semana.
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Neste episódio cobrimos:
- Como “turbinar” seu fluxo de caixa imobiliário procurando dinheiro em lugares que a maioria dos investidores evita
- Requisitos de zoneamento e como contorná-los construindo ADUs ou fazendo alguns ajustes simples nas propriedades de aluguel
- Investir fora do estado e se vendendo sua residência principal para comprar aluguéis vale a pena
- Como iniciar e estruturar uma parceria imobiliária (e por que David investe sozinho)
- Construindo uma ADU versus comprar um imóvel para alugar e que é uma aposta MUITO mais segura
- Quando vender ou manter um imóvel para alugar (mesmo se você tiver ENORMES ganhos de capital)
- E So Muito mais!
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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-756
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