Precisa saber se inverter vs. alugar faz mais sentido para o seu mercado? Não sei se você pode colocar ofertas em várias casas simultaneamente? Estou ansioso para saber como serão seus lucros afetar sua financiabilidade na sua próxima propriedade? Temos especialistas imobiliários testados pelo tempo aqui para ajudá-lo! Como sempre, Ashley e Tony estão aqui para apresentar o evento desta semana Resposta de Novato, mas também estamos acompanhados por Jake Kain, Investidor e agente do Arizona que deixou a vida W2 para começar a construir um imóvel para alugar e viver em flip Império!
Jake ajuda a responder às perguntas desta semana, mas também compartilha sua própria história sobre seguindo seu fogo, iniciando uma comunidade e como torne-se o “zagueiro” de qualquer encontro imobiliário. Ele expandiu sua rede na velocidade da luz, o que lhe permitiu aumentar seu portfólio para cinco unidadestudo enquanto mudando suas próprias residências primárias pelo caminho. Jake ajuda a responder perguntas sobre fazendo ofertas em várias casas, inverter vs. alugar, como o seu DTI (dívida em renda razão) pode ser impactado quando a casa for invertida, e onde encontrar empreiteiros gerais quem vai chegar na hora certa!
Se você quiser que Ashley e Tony respondam a uma pergunta imobiliária, você pode postar no Grupo do Facebook de Novatos Imobiliários! Ou ligue para a Linha de Solicitação de Novatos (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este é o Novato Imobiliário, episódio 254.
Jake:
Sim, acho que outra coisa, não apenas continuar voltando à ideia de networking, mas descobrir o que outras pessoas estão fazendo, isso é um grande insight para mim, é continuar conversando com todos em nosso grupo e ver o que todos os outros estão fazendo, educando-se tanto quanto possível. Para aqueles que estão familiarizados com o Relatório Cromford, seguimos isso, eles estão observando muito bem o mercado de Phoenix em geral. Então, basta estudar, conversar com as pessoas e seguir o básico.
Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr, e estou aqui com meu co-apresentador, Tony Robinson.
Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. E quero começar o episódio de hoje gritando para alguém do público Rookie. Essa pessoa atende pelo nome de usuário, Sra.WEXPAgent, mas nos deixou uma avaliação cinco estrelas no Apple Podcast e a avaliação diz: “Divertido e formativo, e aprendo muito sobre investimentos e o que evitar com Ashley e Tony. Obrigado”, com um ponto de exclamação. Então, se ainda não o fez, deixe-nos uma avaliação honesta no Apple Podcast, Spotify ou o que quer que você esteja ouvindo. Quanto mais avaliações obtivermos, mais pessoas poderemos ajudar e isso é sempre um objetivo aqui no Real Estate Rookie Podcast.
Ashley:
Tony, sempre fico tão impressionado que você acabou de tocar toda aquela introdução. Tudo o que preciso fazer é dizer uma linha: “Este é o Real Estate Rookie Podcast” e o número.
Tony:
E eu só quero ressaltar que ela realmente errou no meu nome hoje. Eu era Tommy Robinson antes dos editores fazerem o que queriam.
Ashley:
Sim, estamos ao vivo em Phoenix, gravando em um Airbnb aqui com nossos produtores. É muito divertido estar pessoalmente.
Tony:
E eu fiz um passo a passo completo para que vocês possam saber minha opinião sobre o que eu penso sobre esse Airbnb, então devo colocar isso em nossas histórias.
Ashley:
O papel higiênico não corresponde à qualidade de Tony.
Tony:
Mas é um lugar legal. Na verdade, é a nossa primeira vez no Arizona em geral. Bem, você disse que esteve em-
Ashley:
Eu estive aqui.
Tony:
É a minha primeira vez na área de Phoenix, além de uma escala, e é legal. Estou animado para conhecer algumas pessoas esta noite e ver o que- [inaudível 00:01:58]
Ashley:
Sim, vamos nos encontrar aqui esta noite e estamos muito animados. Estamos fazendo uma gravação de podcast ao vivo, trazendo alguns convidados, e um desses convidados é Jake Kain. Então, vamos ouvir um pouco sobre sua história. Ele é um investidor local aqui em Phoenix e vai nos ajudar a responder algumas perguntas do Rookie Reply.
Tony:
Sim. E é muito legal, Jake teve uma ótima história. Ele tem esse superpoder muito legal de reunir as pessoas. Então, falaremos sobre como ele está fazendo isso e, em seguida, responderemos a algumas perguntas. Então, falaremos um pouco sobre o que acontece se você estiver vendendo casas e poderá usar essa renda para comprar seu imóvel. Falamos sobre o que fazer se você tiver ofertas em várias propriedades e como lidar com isso, além de algumas outras perguntas importantes.
Ashley:
Jake, bem-vindo ao show.
Jake:
Obrigada Aprecie isso.
Ashley:
Conte a todos um pouco sobre você e como começou no mercado imobiliário.
Jake:
Sim, na verdade, foi por volta de 2015, 2016, e eu estava trabalhando na W2 na área de engenharia civil. Na verdade, eu estava no nono ano, último ano do meu contrato com a Guarda Nacional do Exército do Arizona. Então, eu estava passando por um momento crucial, apenas tentando descobrir o que viria a seguir para mim. E, felizmente, eu tinha um amigo meu que estava em uma situação semelhante. E então, estávamos apenas conversando e ele me apresentou ao BiggerPockets e o resto é história.
Tony:
Quero dizer, no Arizona, Phoenix é um mercado barato, mas você encontrou uma espécie de estratégia que lhe permitiu adicionar várias propriedades nesse mercado. Então você pode orientar os ouvintes sobre isso?
Jake:
Sim, então nós, e por nós, quero dizer, minha esposa e eu, eu tinha uma casa que, quando encontrei BiggerPockets sobre isso em 2014, usei meu empréstimo VA. Já estávamos morando na casa, como eu estava brincando antes, eu era apenas um solteiro dando um tapinha nisso e quando ela foi morar comigo, ela disse tipo, “Estamos consertando isso, isso não está acontecendo mais .” Então esse foi o nosso ponto de partida. Consertei, vendi aquele e isso meio que deu o caminho financeiro para começar. Mas isso também foi uma espécie de catalisador para, ei, podemos realmente usar essa ideia ao vivo e inverter, e começamos a crescer a partir daí.
Tony:
Então, ao pensar no que você construiu, você também entrou no mundo de ser um agente, agora você é um investidor. Pace e Jamil já conversaram um pouco sobre isso, mas qual é a sua visão rápida do mercado, tanto do lado do agente quanto como investidor?
Jake:
Então eu acho que Jamil tocou nisso. É obviamente conhecer os seus números, ser mais conservador, observar o mercado. Acho outra coisa, não apenas continuar voltando à ideia de networking, mas descobrir o que outras pessoas estão fazendo. Esse é um grande insight para mim: continuar conversando com todos em nosso grupo e ver o que todo mundo está fazendo, educando-se o máximo possível. Para aqueles que estão familiarizados com o Relatório Cromford, nós o seguimos. Eles estão acompanhando muito bem o mercado de Phoenix em geral. Então basta estudar, conversar com as pessoas e seguir o básico.
Ashley:
Para onde você se vê indo nos próximos cinco anos? Qual é o seu objetivo de longo prazo para investir em imóveis?
Jake:
Minha mãe vai se aposentar em quatro anos, então isso é inegociável, então estamos apenas continuando a crescer. Estamos prestes a transformar um dos nossos alugueres de longa duração no nosso primeiro aluguer de curta duração. Nós realmente acreditamos no pequeno jogo multifamiliar, talvez ampliando para um jogo multifamiliar maior. Mas apenas aumentar nosso portfólio e realmente conseguir esse fluxo de caixa, acho que Alex disse, é apenas escolher trabalhar e não ter que trabalhar.
Tony:
Então, qual é o seu conselho? Porque há muitas pessoas na multidão agora que não têm nenhum acordo. Só para mostrar, quem aqui é um novato completo ainda trabalhando no primeiro negócio? Aplauda esses caras por se assumirem, porque essa é sempre uma situação difícil de se estar. Então, são todas aquelas pessoas que simplesmente levantam a mão, qual é o seu conselho para elas sobre o que deveriam fazer para começar?
Jake:
Alex já tocou nisso, mas entre em ação, faça networking, compareça a esses eventos. Para mim, foi meio solitário. Quando você está em seu círculo de amigos, você pode ser o único que está entusiasmado com o mercado imobiliário, meio que entrando em águas desconhecidas. Então venha aos eventos, conheça as pessoas que estão fazendo o que você deseja e conecte-se a elas. Agregue valor a eles, para que eles possam retornar a você e continuar fazendo networking e agindo. Pode não ser perfeito, mas siga em frente.
Ashley:
Ok, incrível. E temos uma pergunta do público. “Sou um novo investidor. Tenho fundos suficientes para investir de 20 a 25% em duas a quatro propriedades. Você recomendaria começar com uma ou duas famílias solteiras ou ir direto para uma família multifamiliar se os números funcionarem?
Jake:
Esta é uma boa pergunta. Acho que depende totalmente da sua personalidade, também do seu conforto em ser proprietário, então parece um primeiro negócio.
Ashley:
Sim, investidor de marca. Sim.
Jake:
Sim, quero dizer, é difícil dizer, mas se for a sua personalidade, se você concorda com apenas uma abordagem espingarda, eu digo: vá para uma família multifamiliar. Ampliamos para multifamiliares. Começamos com uma família solteira, mas acho que, em última análise, depende apenas da personalidade e se você concordar em entrar e descobrir, acho que esse é o caminho a seguir. Esse seria o caminho que eu seguiria, mas também não me prenderia muito, não sei se essa era a questão ou não, mas conseguir muitos negócios na hora. Basta começar, pegar um, descobrir e escalar para o próximo e crescer a partir daí.
Ashley:
Acho que é um ótimo conselho, é não ficar preso naquela paralisia de análise sobre o que vai me dar o melhor retorno. Se isso vai lhe dar um retorno e o negócio piorar, basta agir a respeito. Ok, agora vamos entrar em nossas respostas de novato. Nossa primeira pergunta vem de Tatiana Turner. “Estou curioso para ver como todos reagirão se houver algumas propriedades boas à venda, mas você sabe que só pode comprar uma delas. A razão pela qual estou perguntando é porque fizemos uma oferta de um condomínio 10 mil acima do preço pedido, sem contingências. Enquanto esperávamos por uma resposta, houve outro grande negócio sobre uma casa HUD, mas decidi não fazer uma oferta porque estamos aguardando uma resposta do condomínio. Avançando até agora, não ganhamos nossa licitação pelo condomínio, nem conseguimos uma casa HUD porque um dia antes alguém fez uma oferta por ela. Estou curioso para saber se é possível fazer poucas ofertas em propriedades diferentes e depois desistir usando o período de due diligence, ou esta não é uma prática recomendada?”
OK. Então, primeiro quero apenas esclarecer antes de entrarmos na questão do que é uma casa HUD. Então é a organização de Habitação e Desenvolvimento Urbano e é onde eles compram imóveis e quando você compra esses imóveis do HUD, eles geralmente passam por um período em que apenas o proprietário ocupado pode adquirir o imóvel. Então você deve morar lá por um certo período de tempo. E então, se ninguém comprar o imóvel durante esse período, ele será aberto aos investidores, onde eles poderão adquirir o imóvel. A razão por trás disso é que eles querem que as pessoas consertem a propriedade, vivam nela e não apenas que essas propriedades sejam vendidas a investidores. Então Jake, qual é a sua recomendação sobre colocar propriedades diferentes e desistir?
Jake:
Eu sugeriria que, honestamente, se você tivesse a intenção de comprar várias propriedades, não vejo problema nisso. No entanto, se a sua intenção é comprar apenas um imóvel, então eu provavelmente recomendaria que você não seguisse esse caminho só porque é apenas uma forma ética de fazer negócios. Se eu tivesse um cliente que quisesse fazer isso, provavelmente conversaria um pouco com ele sobre talvez evitar isso na ponta dos pés.
Tony:
Sim, isso realmente aconteceu comigo quando comprei meu primeiro negócio. Então, meu primeiro investimento imobiliário aconteceu quase exatamente da mesma maneira. Fiz uma oferta por um imóvel. Acho que esse foi um inventário ou alguma outra coisa que eu fiz, acho que foi uma venda a descoberto e leva meses para conseguir aprovações ou algo assim. Então, enviei uma oferta de venda a descoberto e nunca tive resposta. Então, ainda estou enviando ofertas, procurando o próximo negócio, e acabo encontrando um imóvel. A oferta é aceita e então, literalmente, talvez dois ou três dias depois, a venda a descoberto volta e Ei, sua oferta também foi aceita. Eu não tinha o DTI nem o capital ou na verdade era um bom empréstimo. Eu não tinha o DTI para obter aprovação para ambos os empréstimos.
Então o que fiz foi encontrar um parceiro e foi isso que me levou à minha primeira parceria: consegui um ótimo negócio, mas não posso retirá-lo sozinho. Você quer se juntar a mim? E se for realmente um bom negócio, se você tiver esse HUD em casa, foi um negócio fantástico. Mesmo que o primeiro fosse aprovado, se você pudesse trazer outra pessoa para levar aquele HUD para casa, tenho dois negócios em seu currículo, em vez de um.
Ashley:
Sim. O que eu penso sobre isso é que talvez quando você está fazendo ofertas, a oferta é válida até o momento. Então dessa forma o vendedor não pode simplesmente demorar, fazer você esperar para sempre. Então quando fazemos uma carta de intenção de imóveis comerciais, colocamos que essa oferta é válida até uma determinada data e horário. Então, se você tem medo de se encontrar nessa situação novamente, colocar que sua oferta só é válida pelas próximas 24 horas ou algo parecido também, é outra maneira de lidar com isso.
Tony:
Sim, acho que a outra parte também é realmente… E obviamente você não quer criar o hábito de fazer isso, mas depende de como você configurou inicialmente a oferta. Às vezes, quando você envia uma oferta a um vendedor, você na verdade preenche o contrato de compra. E então, quando você o receber de volta, será apenas o contrato de compra assinado. Agora vocês estão oficialmente sob custódia. Outras vezes, é o seu agente apenas entrando em contato com eles e dizendo: “Ei, esta é a nossa oferta”. Quase como uma carta de intenções como o que você fala sobre Ashley. E se for verbal-
Ashley:
Uma oferta verbal.
Tony:
Se for apenas uma oferta verbal, mesmo que eles voltem e digam sim, você não se meteu contratualmente em nada. E se você estiver realmente em apuros, mesmo que tenha assinado aquele contrato de compra, se você tiver outro negócio melhor que veio no lugar deste acordo porque o período de espera foi muito longo e você não envia seu EMD , normalmente isso cancelará o contrato de qualquer maneira. Portanto, há maneiras de retroceder.
Ashley:
E também no estado de Nova York, você precisa usar advogados para fechar e sempre há a aprovação de um advogado antes mesmo de você cumprir o período de inspeção ou enviar seu dinheiro sério. Portanto, esse seria outro período em que você poderia desistir se eles demorassem muito para voltar para você e você encontrasse outro negócio.
Jake:
Eu ia dizer isso para minha resposta, acho que teria que ter duas partes porque tenho uma resposta de corretor de imóveis e, em seguida, tenho uma resposta de investidor.
Tony:
Claro. Estamos ouvindo.
Jake:
Minha resposta do corretor de imóveis é basicamente o que eu disse, tome cuidado com isso. Obviamente, existem códigos de ética e tudo mais, mas como investidor você também tem que fazer o que tem que fazer e às vezes fica um pouco… Mas há algumas áreas cinzentas das quais você pode aproveitar.
Ashley:
Ok, então para nossa próxima pergunta de resposta de novato, esta pergunta vem de Kyle Moore. Lembre-se, se vocês quiserem enviar uma pergunta, podem publicá-la no Grupo Real Estate Rookie no Facebook. Você pode enviar um DM para Tony ou para mim no Instagram e podemos adicioná-lo ao programa e responder para você. Ok, então a pergunta de Kyle é: “Como os credores tratam a renda da venda de casas? Digamos que eu ganhei 50 mil no ano passado com vendas e relatei tudo isso em meus impostos. Os credores consideram esses 50 mil em minha relação dívida/renda ao decidir quanto de um empréstimo posso me qualificar?
Jake:
Pela minha experiência, se você administra seu negócio de lançamento como um negócio e calcula isso como receita comercial e pode mostrar que os últimos dois anos de declarações fiscais são a receita do seu negócio, então eu entenderia que seria ser considerado parte do seu DTI.
Tony:
Sim, eu também entendo.
Ashley:
É uma receita e você a informa sobre seus impostos. Portanto, seria incluído na sua relação dívida / rendimento-
Tony:
Mas, indo direto ao ponto, você quer ver pelo menos alguns anos. E eu acho que alguns credores, mesmo que talvez essa renda de inversão não fizesse parte de ambos os anos, então você apenas teve a renda de aluguel no primeiro ano e depois adicionou a renda de inversão no ano dois, eles pegariam uma média de ambos os anos, algo parecido. Tudo bem. Então, apenas mais uma coisa a acrescentar a isso, Kyle, e talvez seja mais avançado no que precisamos abordar, mas talvez valha a pena compartilhar. Portanto, estamos conversando muito com nosso CPA agora sobre como gerenciar a receita que entra em nosso negócio com nossos lançamentos. Portanto, temos a renda de aluguel, que é considerada mais passiva, então somos tributados muito mais sobre nossa renda de lançamento, que fica tão ativa quanto sobre nossa renda de aluguel. Portanto, o que criamos em nosso negócio é uma LLC separada.
Então temos a Alpha Geek Capital, que detém todos os nossos aluguéis de curto prazo. Depois, temos a agência de compradores de casas AGC, que faz todas as nossas inversões. E nessa entidade invertida, todas as inversões são tratadas dentro dela. E então, estamos essencialmente faturando nossa entidade de aluguel à nossa entidade de lançamento pelo trabalho que estamos fazendo para gerenciar esses projetos. E eu não sou contador, então não me pergunte por que estamos fazendo isso, mas há alguma maneira de economizarmos em impostos sobre trabalho autônomo fazendo dessa forma e mantendo tudo separado. Portanto, se a inversão for uma grande parte do que você está fazendo, há definitivamente um incentivo financeiro para você separá-la como algo próprio e, dessa forma, você poderá economizar nos impostos sobre trabalho autônomo.
Ashley:
Para nossa próxima pergunta, ela vem de Dwight Goldson. “Como vocês vão encontrar um empreiteiro que aparecerá quando vocês estiverem prontos para começar a balançar os martelos? Entrei em contato com vários empreiteiros usando meu próprio projeto de definição de casa como teste decisivo. Recebo vários empreiteiros que não compareceram, nunca deram orçamento ou dão orçamento apenas com um número final e sem detalhes sobre a obra. Estimativas que não passarão no teste ao usar empréstimos de dinheiro forte e solicitação de saque, o que estou fazendo de errado? O que você está fazendo certo? Ele deve estar falando com você, Tony, porque não estou fazendo nada em mãos mais próximas.
Muito rápido, na verdade, quando fiz uma ligação para o Rookie Bootcamp, alguém disse que o marido dela era um empreiteiro, e o motivo pelo qual eles não fornecem estimativas detalhadas é porque isso consome muito tempo. Ela disse: “Mas se alguém se oferecer para pagá-lo para fazer aquela estimativa detalhada sem saber ao certo se conseguirá o emprego ou não, então ele o fará”. Mas ela disse que esse era o principal motivo, então a primeira coisa talvez seja oferecer o pagamento de uma taxa aos empreiteiros para realmente fazerem a estimativa detalhada.
Jake:
Eu só quero aproveitar isso porque, honestamente, às vezes, obviamente, você deseja obter uma estimativa, deseja obter um escopo detalhado de trabalho. Mas também tivemos um empreiteiro que foi muito atencioso, nos mandou muitas mensagens, nos passou muitas informações, o que acabou sendo um sinal de alerta e ele não apareceu. Então eu acho que isso acontece nos dois sentidos. Para mim, quase vejo isso como um sinal de que, se você está tendo dificuldade para conseguir coisas com seu empreiteiro, ele está ocupado. Provavelmente é alguém que está pelo menos em algum lugar para começar.
Tony:
Esse é um ótimo ponto. E acho que nos últimos anos foi isso que vimos, onde todos os bons empreiteiros estiveram superocupados. Portanto, se você encontrar um empreiteiro que simplesmente não tem nada para fazer, isso também pode ser um sinal de alerta, e foi literalmente o que aconteceu conosco. Então, temos nossa equipe principal com quem trabalhamos, mas acho que naquele momento ele estava gerenciando quatro clínicas de reabilitação para nós e eu era a capacidade dele. Então tivemos que encontrar outro, tomamos uma decisão, poderíamos esperar que ele terminasse um desses trabalhos, que vai levar mais seis a oito semanas, ou sair e encontrar outra equipe para assumir esse trabalho, então eles poderiam começar no primeiro dia. Escolhemos a opção de escada, onde encontramos outra equipe, eles estavam livres e eu fiquei ótimo.
Eles disseram, podemos começar amanhã. Eu era perfeito. Acontece que foi uma má decisão para nós porque a qualidade do trabalho, o relacionamento, simplesmente não estava tudo lá. Então, inicialmente, pagamos a eles para começarem o trabalho. Felizmente, só demos a eles, acho, um depósito adiantado de 25% para começar. Tivemos que pagá-los para começar e depois tivemos que interrompê-los porque era uma grande dor de cabeça gerenciá-los. Então tivemos que pagar a nossa outra equipe para chegar e terminar o trabalho e o trabalho acabou demorando ainda mais.
Ashley:
E provavelmente para corrigir o que eles fizeram de errado.
Tony:
Sim, eram tantas coisas diferentes. Então, às vezes é melhor que a propriedade fique vaga por um mês se você conseguir uma equipe que saiba que fará o trabalho, em vez de ter alguém que possa começar no primeiro dia e que você sabe que precisa corrigir o trabalho, você preciso trazer outra equipe e isso acaba custando mais dinheiro no longo prazo.
Ashley:
E outra coisa que realmente começamos a fazer é construir nosso próprio escopo de trabalho e, em seguida, fazer com que os empreiteiros aumentem seus preços a partir disso. Então eles entram e podem preencher, aqui está o banheiro, as diferentes peças do banheiro, é quanto vai custar. Coisas assim. Em vez de eles terem que fazer os detalhes da linha, estamos dizendo a eles o que queremos e construindo dessa forma e então eles apenas preenchem os espaços em branco.
Jake:
Acho que provavelmente a resposta óbvia também é simplesmente voltar a encontrar o empreiteiro, acho que seria obviamente perguntar à sua rede e pedir referências de outros investidores que estão fazendo o que você quer fazer ou encontrar sua força única ou sua vantagem única. A única coisa para nós foi que minha esposa trabalhava em contratação comercial geral. E então, basicamente estabelecemos relacionamentos com caras em seus locais de trabalho e eles vinham fazer um trabalho paralelo para nós ou conheciam alguém que fizesse isso e pudesse nos ajudar. Então essa pode não ser a situação de Dwight, mas pode ser a situação de outra pessoa ou esse tipo de fluxo criativo de descobrir outras maneiras de encontrar pessoas.
Ashley:
Esse é um ótimo ponto porque meu mais novo parceiro de negócios que contratei no ano passado, metade dos empreiteiros que usamos agora, talvez até mais, são da rede dele. Ele trabalhou na construção, fez trabalhos de Mason em grandes edifícios e apenas teve esse relacionamento com outras pessoas que também trabalhavam no canteiro de obras.
Tony:
Deixe-me perguntar: se você estivesse entrando em um novo mercado e não conhecesse ninguém, o que faria para encontrar essa equipe?
Ashley:
A primeira coisa que eu faria seria entrar no Grupo Busy Bee Neighborly do Facebook, porque pelo menos onde investimos agora, metade das postagens são sobre preciso que esse trabalho seja feito, então as pessoas comentarão todas as suas referências a partir disso. E então, eu acho, a quem mais estou construindo minha equipe, peço recomendações, agentes e até credores.
Jake:
Foi exatamente isso que fizemos. Então, este ano, acabamos de dar uma volta em Casa Grande, que fica a cerca de uma hora ao sul daqui, e não tínhamos contatos lá. Então, quero dizer, estávamos perto o suficiente de onde poderíamos ir para lá, mas tivemos que, eu chamo isso de nossas rodinhas de treinamento virarem para fora do estado porque é longe o suficiente onde não queríamos estar lá, mas se as coisas realmente dessem certo, poderíamos ir até lá. Mas fizemos exatamente isso. Liguei para um agente com quem tive um relacionamento anterior e sabia que ele estava trabalhando nesse mercado e apenas disse: “Ei, tivemos um cara sob fiança, quem você tem?” E eu meio que comecei por aí.
Tony:
Sim, exatamente. Essas duas coisas, como as referências e os grupos do Facebook, acho que são lugares mal servidos para ir. O BiggerPockets é outro ótimo lugar. Então eu acho que encontrar aquela comunidade onde as pessoas estão naquela cidade e então tentar se infiltrar nela e encontrar essas recomendações.
Ashley:
A parte mais difícil é fazer com que outros investidores desistam de quem são os empreiteiros que você usa. É por isso que você tem que ir aos grupos do Facebook que são apenas pessoas com seus residentes principais onde fizeram a reforma, estão felizes e não precisam de nenhum outro projeto feito.
Tony:
Mas se for o flipper quem gosta, este é o pão com manteiga deles. Eles vão dizer, na verdade, eu mesmo faço todas as minhas cambalhotas. Eu faço todo o trabalho sozinho. Não há empreiteiro.
Ashley:
Ok, então nossa última pergunta de hoje vem de Julian Beaks. “Olá, estou pensando em comprar meu primeiro imóvel na região noroeste de Indiana, mas o problema que estou enfrentando é se será melhor inverter ou consertar um aluguel. Minha pergunta é como você determina se será melhor vender ou alugar na sua área? Qual é o melhor lugar para encontrar as informações necessárias para tomar essa decisão?”
Tony:
Sim, posso falar sobre isso porque temos uma reviravolta agora em que estamos literalmente tendo essa discussão. Acho que muito disso se resume a, ok, então primeiro deixe-me dizer que parte é: você precisa de capital? Então, vendemos algumas vendas que fizemos no ano passado, alguns aluguéis de curto prazo prontos para uso, porque precisávamos desse capital para financiar compras de outras propriedades que consideramos melhores investimentos para nós na época. Então, eu estive falando sobre essa cabana que estava fechando com a piscina coberta. Financiamos essa compra vendendo aluguéis de curto prazo prontos para uso em Joshua Tree. Mas aquela cabana com piscina no Tennessee provavelmente gerará mais receita do que aquelas propriedades que vendemos em Joshua Tree porque tem uma piscina coberta e é totalmente nova e todas essas outras coisas. Então eu acho que a primeira coisa é: você precisa de capital e qual é o melhor uso desse capital?
Acho que a segunda coisa que analisamos é se mantivermos isso como aluguel, como será o fluxo de caixa em comparação com o capital que poderíamos obter? Portanto, considerando onde estão as taxas de juros no momento, quanta margem você tem entre quais são os custos do seu projeto e qual é o ARV, todas essas coisas influenciam quanto fluxo de caixa você obterá regularmente. E se o fluxo de caixa for ótimo, então talvez faça sentido mantê-lo correto, porque você obterá essa valorização a longo prazo e obterá os benefícios fiscais. Mas se o fluxo de caixa for pequeno, mas o capital que você obtém com as vendas for muito grande, então talvez faça mais sentido inverter. Então essas são algumas das coisas que olhamos no nosso negócio, tentamos tomar essa decisão.
Ashley:
Pois é, acho que o melhor é rodar os cenários, como você falou, olhar quais são os números hoje e depois também como você espera que esteja o mercado. Então, se você vai dar uma cambalhota, como será depois de terminar a reabilitação? O mercado vai estar aquecido? Você espera que o mercado caia e talvez não seja benéfico para você vender a propriedade e acompanhar o ritmo. Mas mantendo essas estratégias de saída, quero dizer, acho ótimo que você tenha essas duas opções em mãos. Às vezes, as pessoas entram em uma propriedade onde não têm a opção de transformar um investimento em aluguel porque teriam que deixar muito dinheiro no negócio. Então, acho ótimo que você esteja naquela situação em que tem duas estratégias de saída diferentes em mãos.
Jake:
Acho que só acrescentando a isso, voltando ao que eu estava falando, nós meio que tivemos o mesmo cenário e adotamos a abordagem que você estava falando, onde olhamos para isso como um aluguel e como um flip e o fluxo de caixa que iríamos gerar como aluguel simplesmente não fazia sentido com o destino das taxas. Quanto dinheiro tivemos que investir no negócio e, então, o que poderíamos ter feito simplesmente lançando-o e vendendo-o. Além disso, acho que quando você olha para isso e calcula esses números, você também está realmente buscando o maior e melhor uso. E então, quando estávamos pensando em como lançá-lo ou mantê-lo para alugar, que nível de renovação iríamos colocar nisso? Não fazia sentido aquele imóvel estar onde estava ter acabamento de alto padrão e tirar carpete, colocar azulejo e tudo mais. Então, acho que apenas saber qual é o seu uso final, analisar esses números e, em seguida, fazer sua estratégia com base nisso faz sentido.
Ashley:
Ok, pessoal, essas são as quatro perguntas de resposta de novato que temos para vocês hoje. Jake, muito obrigado por se juntar a nós.
Jake:
Obrigada. Eu agradeço.
Ashley:
Sim, foi incrível ter você aqui. Jake, você pode informar a todos onde podem encontrar mais informações sobre você?
Jake:
Sim, você pode me encontrar no Instagram @jake_kain, K-A-I-N, e no Facebook, BiggerPockets. E se vocês quiserem mais informações sobre nosso encontro mensal, é só me mandar um DM.
Ashley:
Bem, muito obrigado e agradecemos especialmente por você ter vindo nos conhecer pessoalmente também.
Jake:
Não, esta é uma experiência única, então agradeço muito vocês.
Ashley:
Eu sou Ashley @wealthfirmrentals e ele é Tony @tonyjrobinson, e voltaremos na quarta-feira com um convidado. Veremos vocês então.
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Iniciando seu próprio encontro imobiliário e como isso faz de você a pessoa mais popular da sala
- Saindo das nove às cinco investir em imóveis e se tornar um agente imobiliário
- Índices de dívida/renda e se vender ou não um fixador superior pode ajudar ou prejudicar o seu
- A arte de fazer ofertas em várias casas e o que fazer se todos aceitarem
- Lançamento vs. aluguel e por que diferentes mercados imobiliários exigem estratégias diferentes
- Como encontrar empreiteiros para reformas residenciais e por que os trabalhadores mais rápidos raramente são os melhores
- E So Muito mais!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-254
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