Audience Deal Show: Aluguel de 3 Unidades com Bandeiras Vermelhas vs. Conserto e Flip Caros

Dave:
Olá, pessoal. Bem-vindo ao No Mercado. Sou seu anfitrião, Dave Meyer, acompanhado por Kathy, Jamil, James e Henry hoje. Que bom ver vocês. É a primeira vez que estamos todos juntos novamente desde que estamos juntos em Denver.

Katya:
Ótimo ver você. Estou animado para o show de hoje. Você ouve duas negociações ao vivo?

Jamile:
Sinto que vou incorporar meu Kevin O'Leary hoje.

Dave:
Você tem uma impressão de Kevin O'Leary para nós, Jamil? Se você está ouvindo isso, ele fez uma cara muito feia.

Jamile:
Sim, e eu assobiei.

Dave:
Nós vamos fazer isso. Faremos um novo formato hoje onde teremos alguns ouvintes se juntando a nós. Cada um deles está fazendo um acordo agora, e vamos aprender sobre o que eles estão realmente passando enquanto falamos, enquanto vocês ouvem isso. Isso deve lhe dar uma visão realmente boa sobre os tipos de negócios que existem no mercado e como pessoas como você estão se adaptando às condições do mercado e ainda fazendo bons negócios funcionarem. O que vocês acham de nossas conversas com Matt e Michael hoje?

Jamile:
Incrível

Katya:
Ah, foi tão divertido.

James:
O fato de esses caras estarem atrás disso é incrível e cruel, e um deles caiu em um home run. Então estou com um pouco de ciúme.

Katya:
E adorei ouvir as dicas e soluções de todos. Eu senti como se tivesse recebido uma educação avançada nos últimos 45 minutos.

Henry:
Sim, pessoal, canetas e papéis, façam algumas anotações porque vocês ouvem ótimos conselhos sobre como dinamizar um negócio e dão ótimos conselhos sobre como negociar e conversar com os vendedores. É ótimo poder ouvir isso, e eu sou apenas um nerd de negócios, então ouvir os negócios das pessoas e falar sobre eles e ouvir as sugestões das pessoas sobre como trabalhar esses negócios é como música para meus ouvidos, cara. Eu amo essas coisas.

Dave:
Tudo bem, ótimo. Bem, com isso, vamos entrar no assunto, mas primeiro vamos fazer uma pausa rápida.
Michael Ye, bem-vindo ao No Mercado. Obrigado por estar aqui.

Michael:
Obrigado por me receber, Dave. Estou muito animado por estar aqui.

Dave:
Bem, ótimo. Vamos entrar no assunto. Você pode começar se apresentando ao público e nos contando um pouco sobre sua experiência no mercado imobiliário?

Michael:
Claro. Meu nome é Michael Ye e sou um pastor que está saindo do ministério e entrando no setor imobiliário. Comecei no setor imobiliário há cerca de seis ou sete meses. Bebi o Kiyosaki Kool-Aid e comecei aquela jornada e comecei a beber BiggerPockets todos os dias. Acho que devo ter ouvido pelo menos umas cem horas de coisas do BiggerPockets. E me deparei com um cara chamado Henry, Henry Washington e ouvi sua história e ele estava oferecendo algum tipo de aula de mentor, e eu pensei, “Eu tenho que fazer parte disso”. E foi o que fiz, e isso foi há cerca de seis ou sete meses, e agora estou no On the Market. Isso é incrível.

Dave:
Fantástico. Bem, estamos felizes em ter você aqui e adoraríamos saber mais sobre o negócio que você tem para compartilhar conosco.

Michael:
Claro, claro, claro. Portanto, a propriedade fica em St. Cloud, Flórida, que fica nos arredores de Orlando. Estamos no centro da Flórida e não é um triplex, mas tem três unidades. É uma unidade familiar única que possui três unidades. Possui uma unidade principal com três quartos, dois banheiros, um estúdio e também uma suíte para sogra, tudo nos fundos, todos no mesmo imóvel. Comprei-o por 240 de reabilitação, só para agilizá-lo e poder alugá-lo. São apenas cerca de 15K ou mais. O ARV é 400. De acordo com o Rentometer, eu deveria estar ganhando algo em torno de US$ 3300 por mês combinado entre as três unidades.

Katya:
Pontuação.

Dave:
Sim. Sim, não sei por que você precisa de conselhos sobre isso. Parece que você deveria simplesmente comprar isso. Mas antes de entrarmos nisso, você pode nos contar um pouco sobre o mercado?

Michael:
Sim, a Flórida em geral é um mercado muito, muito aquecido no momento, mas o centro da Flórida em geral é uma espécie de azarão, eu sinto. A área sexy é Tampa, obviamente, mas no centro da Flórida, todo mundo sempre pensa na Disney, mas o centro da Flórida é, na verdade, pelo que entendi, o mercado da Flórida tem experimentado consistentemente altos e baixos extremos, e tem flutuado muito. Mas fora dos mercados da Flórida, aparentemente pelo que as outras pessoas do setor imobiliário me dizem, a Flórida central tem sido o mais estável de todos os mercados da Flórida. Então eu moro aqui. Como sou investidor iniciante e tal, faço o meu melhor. Quero ver o imóvel, quero poder colocar a mão nele, esse tipo de coisa. Então comecei a investir aqui primeiro.

Dave:
Isso é ótimo. E antes de passar para o resto do painel, a última pergunta é: como você encontrou esse acordo?

Michael:
Então foi por meio de um atacadista, um atacadista com quem tive um relacionamento, e prometi a ele algum dinheiro se ele me trouxesse o negócio antes de enviá-lo por e-mail. E eis que um dia ele simplesmente me ligou e disse: “Mike, você precisa vir e atender isso agora mesmo”. E eu fiz.

Katya:
Dinheiro fala mais alto.

Michael:
Sim, senhora.

James:
Bem, eu sei qual é o meu primeiro conselho: me venda o imóvel. Os números parecem extremamente fortes. Ei, Michael, você já fechou esta propriedade ou...

Michael:
Sim Sim. Eu fechei isso na semana passada, na verdade.

James:
E como você estruturou o negócio até o fechamento? Você configurou dinheiro forte, financiamento conforme? Você conseguiu um empréstimo para reabilitação ou como fechou o negócio?

Michael:
Então ganhei dinheiro forte porque o atacadista disse que precisávamos fechar em duas semanas. Então sim, eu fui em frente e ganhei muito dinheiro e meu empreiteiro disse que a reabilitação não deveria demorar mais do que três semanas ou mais, então vamos sair no convencional. Já comecei a papelada para fazer os empréstimos convencionais para esta propriedade, por isso espero que estejamos prontos e funcionando em abril.

James:
Aí você vai alugar de curto prazo ou de médio prazo, ou vai alugar de longo prazo ou vai fazer uma mistura dos dois?

Michael:
Vamos com o aluguel de longo prazo. Neste negócio, os relacionamentos são tudo. E acontece que meu empreiteiro conhecia um cara que realmente precisava se mudar para um espaço e o espaço era perfeito para ele. E então ele decidiu que iria alugar as três unidades. E então estou verificando o crédito dele agora e outras coisas, mas parece que está tudo certo.

James:
E então, com base nos credores com quem você está conversando ou nos credores que você está tentando, qual é o objetivo final? Então, quando estamos comprando, eu sei que quando estou comprando aluguel para uma única família, muitas vezes estou comprando por um alto fluxo de caixa como este negócio ou com algum tipo de posição acionária com uma vantagem de desenvolvimento. Mas, para mim, estou sempre me perguntando quanto dinheiro tenho para fechar o negócio ou devo procurar um tipo diferente de credor para tentar alavancar de volta? Você vai planejar, você está planejando deixar sua inicial com seu cara de dinheiro duro? Suponho que você esteja reduzindo aproximadamente 20%?

Michael:
Sim, algo assim, sim.

James:
Você está planejando deixar isso no negócio ou pode queimar essa propriedade e recuperar seu capital?

Michael:
Por enquanto, estou planejando mantê-lo lá apenas por enquanto, e então espero talvez refinanciá-lo quando as taxas de juros caírem inevitavelmente em algum momento e recuperar parte do meu dinheiro dessa maneira. Mas sinceramente, a propriedade em si, a área está apenas começando a dar sinais da primeira fase de gentrificação, infelizmente. E então, a gentrificação, tenho sentimentos confusos sobre isso, mas do ponto de vista do proprietário, é ótimo para mim. Então, sim, é realmente uma compra de ações mais do que qualquer coisa.

Jamile:
Miguel, prazer em conhecê-lo. Parabéns por fechar este negócio também, sete meses depois e você agiu. Fenomenal. Tenho algumas perguntas sobre a saída. E então você mencionou que a propriedade é zoneada para uma única família, mas há três unidades na propriedade que podem ser alugadas. Agora, minha experiência é que os credores convencionais garantirão que o zoneamento corresponda ao caso de uso de sua propriedade antes de fazerem um empréstimo. E então, imediatamente, a bandeira vermelha que recebo é quando o credor chega e percebe que você tem um threeplex para uma única família, eles não vão querer um empréstimo sobre a propriedade. Como você mitigou essa situação e qual é o seu plano se não conseguir o financiamento convencional?

Michael:
Serei totalmente honesto com você, Jamil, ainda não sei.

Dave:
Venda para James. Você já sabe. Você tem outra estratégia de saída.

Michael:
Ai está. Sim, vou ser honesto com você, não pensei tão longe. Acabei de fechar isso na semana passada e estou apenas tentando cuidar de tudo isso. Mas pelo que entendi, meu credor, meu credor convencional, parece que isso não será um problema. Serei honesto com você. Não pensei nisso, no que você acabou de propor.

Katya:
Então era exatamente isso que eu ia perguntar: essas unidades são permitidas? Você sabe?

Michael:
Sim, sim, eles são.

Katya:
Todas essas áreas são permitidas, mas não como triplex.

Michael:
Não como um triplex, sim.

Katya:
OK. Porque eu sei que obviamente a lei da Flórida é muito diferente da lei da Califórnia, mas muitas pessoas não percebem que criarão essas unidades extras e as alugarão, mas elas não estão cobertas. Eles não são cobertos pelo seguro e você pode ter grandes problemas se for pego.

Michael:
Sim, sim, certifiquei-me de que eles estavam cobertos, então estamos bem.

Henry:
Acho que o benefício é que você fez bem aqui: muitas pessoas olham para um negócio como esse e dizem: “Ah, estou disposto a pagar números triplex porque vou alugá-los como um triplex”. Mas você analisa o negócio como uma única família, que é na sua verdadeira forma o que realmente é, e você comprou com base nesses números. E então alugá-lo como um triplex é a cereja do bolo, que eu acho que é a maneira correta de você olhar para algo assim, e sim, Jamil está certo, você poderia topar com um credor convencional que não quer financiar porque são três unidades, mas você também pode encontrar um credor convencional que irá financiá-lo.
A primeira propriedade que abriguei foi hackeada, ainda sou a proprietária. É um empréstimo da FHA e é uma casa com a casa da sogra por trás dela. E eles disseram alguma coisa quando estávamos comprando e mandamos algumas fotos para eles e dissemos a ele que é uma família única, mas tem uma suíte da sogra por trás e então eles financiaram. Então sabe que vai depender desse credor, mas ele está absolutamente certo. Algo em que definitivamente pensar, e significa apenas que se aquele credor não quiser fazer, não significa que outro não o fará.

Michael:
Absolutamente.

Jamile:
Miguel, outra pergunta. Você mencionou a reabilitação de US$ 15,000 mil, mas disse um cronograma de três semanas. E então, instintivamente para mim, tenho muita experiência com empreiteiros e sempre aprendi que você dobra tudo o que eles dizem que algo vai custar, e você também dobra o cronograma, não porque eles sejam desonestos, mas porque eles você é desonesto. E então, quando você leva isso em consideração, há quanto tempo você conhece esse empreiteiro e qual é a experiência que você tem com ele? Acho que US$ 15,000 parece muito baixo, considerando os custos inflacionados de materiais de hoje. Você não pode fazer nada hoje em dia por 5, 10 ou US$ 15,000. E estou curioso para saber como é o escopo do trabalho por US$ 15,000? Porque três semanas é, na verdade, bastante tempo no mundo das reformas, então estou interessado em entender qual é esse escopo de trabalho.

Michael:
Claro, claro. Então o empreiteiro, curiosamente, o empreiteiro é um pastor.

Jamile:
Ah, que bom. OK. Então isso marca a caixa desonesta, certo?

Michael:
Definitivamente. Então, cheguei a Orlando há cerca de quatro meses, vindo de Nova Jersey, e uma das primeiras coisas que fiz como pastor foi querer conhecer todos os outros pastores da área, e conheci um cara e descobri que ele era empreiteiro. Eu estava tipo, “Ei, estou entrando no mercado imobiliário. Você quer trabalhar juntos?
"Ah, sim, claro." Então foi assim que nos conhecemos e conversamos todos os dias. Temos um nível de confiança uns com os outros e tudo mais, analisamos negócios juntos e temos esse tipo de relacionamento próximo. Em termos de escopo de trabalho, o que estávamos falando, como eu disse, só para acelerar, é que estamos falando de um pouco de tinta. Estamos falando de trocar algumas coisas do rodapé e alguns balcões da cozinha. É basicamente isso.

Jamile:
Coisas realmente mínimas.

Michael:
Coisas realmente mínimas para agilizar.

Henry:
Que acordo.

Michael:
Sim, é excelente, devo dizer, cara. Mas há outras coisas que gostaríamos de fazer. Acho que uma das perguntas que fiz para vocês foi se quero poder alugá-lo no topo do mercado, mas eu diria que no momento, do jeito que está, o ambiente provavelmente é como um bairro C plus. E então, quanto é muita renovação? Você sabe o que eu quero dizer?

Jamile:
O bairro tem potencial para ir para B ou B plus? Porque se você tem composições que são B mais, então você pode ancorar nesse número e então elevar até ele e mudar todo o escopo.

Michael:
Sim, tem potencial, mas eu diria que se fosse apenas adivinhar, diria que provavelmente ainda faltam cerca de cinco a 10 anos.

James:
Acho que essa é uma ótima pergunta, porque também compramos muitas propriedades que podemos alugar mais tarde. No curto prazo, queremos manter como imóvel alugado. E para mim, quando estou olhando para uma peça de apreciação de cinco a 10 anos, e não há nada de errado com isso, normalmente gosto de colocar material mais barato que dure mais, ou não material mais barato, mas mais à prova de balas, mas como LVP, tipos de pisos sólidos, itens mais indestrutíveis, e vou gastar o dinheiro lá, mas não vou optar pela cosmética completa porque o que aconteceu, o que temos feito em Seattle é que meio que depositamos esses terrenos porque, como o mudanças de densidade em todos os Estados Unidos, como no estado de Washington, eles acabaram de aprovar uma nova lei que proíbe mais o zoneamento familiar único. Tudo pode ser condominiado, construído e vendido separadamente.
Então, minha recomendação é que, quando estou olhando para esses negócios, eu realmente tento investir, certifique-se de que pode ser um ótimo fluxo de caixa, porque esse fluxo de caixa é de 24% de retorno em dinheiro sobre dinheiro, deixando 20% no negócio. É um ótimo retorno. Você pode aproveitar esse fluxo de caixa e eu sugeriria fazer o mínimo que durará. Mas então, quando você chegar ao próximo evento de caminho de progresso, que será em cinco a 10 anos, então vá para a reconstrução completa, porque você poderá realmente alojar todas as três unidades, vendê-las separadamente e, em seguida, 1031 aquelas maiores. quantia em uma propriedade maior.
Mas quando você faz esses condomínios, às vezes você tem que fazer algumas reformas substanciais para melhorá-los, adicionar novas linhas de água, fazer tipos de esgoto. Portanto, na minha opinião, é sempre melhor adquirir um estilo de aluguel à prova de balas, esperar por esse caminho de progresso, depois desocupar e então optar pelo preço ideal. Porque se você fizer isso agora, o mercado poderá parecer diferente em 10 anos e então você terá que refazer tudo de novo. E então, se você acha que é um jogo de cinco a 10 anos, então basta chegar onde ele possa se sustentar e você não será esgotado por taxas e custos de manutenção e então partirá para o grande golpe em cinco a 10 anos. .

Dave:
Michael, você disse que queria alugar pelo melhor preço, o que obviamente é o objetivo de todos, mas também está alugando todas as três unidades para um inquilino. Você acha que isso está ajudando na sua situação de aluguel ou você reduziu o aluguel geral por questão de conveniência?

Michael:
Baixei o aluguel apenas pelo fator comodidade. E também o cara que está chegando é um locatário forte, e eu pensei, em vez de ter que lidar com o gerenciamento de três unidades separadas, tínhamos apenas um cara, e descobri que o cara também é um empreiteiro, então ele disse que ' estaria disposto a fazer algumas coisas servis para mim e outras coisas, então isso também era atraente. Então baixei um pouco o aluguel para ele.

Dave:
Ele precisa de três cozinhas ou qual é o plano para três unidades?

Katya:
Sim, era isso que eu ia perguntar.

Michael:
Na verdade, seus filhos em idade universitária estão acabando de se formar e precisam de um lugar para morar por pelo menos alguns anos. E então a ideia é que todos morem juntos na propriedade. Então imagino que seremos bons por pelo menos alguns anos.

Dave:
Bem, definitivamente escolha as coisas mais baratas se houver universitários morando lá.

Jamile:
A taxa de aluguel com um inquilino é de 3,300 por mês ou está abaixo disso?

Michael:
Então estamos em 32.

Jamile:
Ok, então apenas um desconto de cem dólares. Nada mal.

Katya:
Como você fez a triagem dele? Como você sabe que ele é um bom inquilino?

Michael:
Eu o coloquei no processo RentRedi, RentRedi, o software. Além disso, ele veio armado com um relatório da Experian feito há cerca de um mês, e pedi que ele apresentasse seus extratos bancários e sua declaração de imposto de renda do ano passado. E então eu fiz tudo isso. E ainda estou examinando as coisas do governo para ver se há alguma falência ou algo assim, mas tudo parece estar certo.

Henry:
Quero além dessas referências de chamada. Então, se ele tiver um antigo proprietário, eu ligaria para ele. Adoro perguntar aos proprietários anteriores, porque eles lhe darão um relatório. E então a última pergunta que normalmente faço a eles, como digo, se for um senhorio, perguntei a eles: você alugaria para eles novamente se tivesse a oportunidade? E se for um empregador, você também deve ligar para os empregadores dele, se ele não for autônomo.

Jamile:
Eu gostaria de acrescentar a isso: volte para os proprietários, porque o último proprietário pode mentir apenas para tirá-los de lá.

Dave:
Exatamente.

Katya:
Sim.

James:
Uma coisa que você mencionou, Michael, foi que esse cara está disposto a fazer alguns trabalhos em sua propriedade. Já fiz isso inúmeras vezes. Eu fiz isso da maneira certa e da maneira errada. Uma delas é verbal: “Ei, vou ajudá-lo a trabalhar nesta propriedade mais tarde”. E isso é ótimo, e é um grande gesto. Mas o problema é que muitas vezes isso não acontece de fato. E então essa é uma oportunidade que sempre procuro. Como posso agrupar as coisas para reduzir meus gastos, seja construção, seja manutenção de aluguel. Se estou alugando para um administrador de propriedade ou algo que trabalhe lá, talvez eu dê a eles uma taxa mais baixa porque eles estão examinando um prédio. Mas esta é uma ótima oportunidade para desacelerar e dizer: “Ei, estou disposto a lhe dar um desconto de cem dólares por mês. O mercado é 3300, você está comprando por 3200, mas eu gostaria que você cobrisse esses itens de manutenção durante o aluguel.
E porque isso pode economizar centenas de dólares por mês, o que afetará substancialmente o seu fluxo de caixa. E você não precisa torná-lo enorme, apenas diga: “Ei, se quando algum desses 10 itens acontecer, você estiver disposto a ir lá e fazer o trabalho de graça e eu pagarei pelos materiais. ” E eu diria que é melhor garantir isso antecipadamente, porque o retorno geral disso, se ele ficar lá por três anos, você colocará 4, 5% extras de volta no bolso com o fluxo de caixa, porque você não está vai sangrar nas despesas de manutenção. Então, basta colocar por escrito e, porque já estou farto, fico tipo: “Ei, você disse que ia fazer essas coisas”. E eles disseram: “Sim, aqui está sua conta”. Eu fico tipo, “Bem, agora estou pagando demais”. E essa é uma grande oportunidade, especialmente como proprietário pela primeira vez, de realmente prender em sua propriedade uma pessoa que pode tornar sua vida mais fácil nos próximos dois a três anos.

Katya:
Oh meu Deus, não posso concordar mais. Certifique-se de que tudo esteja por escrito, legal. As pessoas têm ideias diferentes sobre o que é legal. Então eu fiz isso e acabei com paredes roxas. Então, qualquer coisa que eles façam, na minha opinião, precisa ser aprovada. Você precisa saber o que eles estão fazendo.

James:
Paredes roxas não são uma boa maneira de maximizar seu aluguel.

Katya:
Custou-me vários milhares de dólares para repintá-lo porque é difícil pintar sobre roxo.

Michael:
Oh Deus.

Dave:
Bem, Michael, obrigado por trazer este acordo. Há alguma última pergunta que você tenha para o painel antes de sair daqui?

Michael:
É engraçado porque eu tinha um monte de perguntas e agora que chegamos ao final, sinto que não tenho mais nenhuma.

Dave:
Bem, isso significa que fizemos o nosso trabalho, eu acho.

Michael:
Sim, você fez. Sim, você fez. Estou muito feliz por ter estado aqui. Muito obrigado.

Dave:
Claro. E parabéns. Me parece um ótimo negócio.

Jamile:
Absolutamente.

Henry:
Parabéns amigo.

Michael:
Obrigado. Obrigado.

Dave:
Matt McMains, bem-vindo ao No Mercado. Obrigado por estar aqui.

Matt:
Ei, obrigado por me receber, Dave.

Dave:
Bom, vamos começar contando um pouco sobre sua experiência no mercado imobiliário.

Matt:
Minha experiência é um tanto mínima. Tenho uma casa principal que comprei logo no início da COVID, o que ajudou a me inserir no mundo imobiliário. E então nos recuperamos disso e compramos um imóvel para alugar em Pensacola, Flórida, e inicialmente começamos como um AirBNB e, no outono, fizemos a transição para um aluguel de longo prazo.

Dave:
Certo, ótimo. E não é onde você mora. Na Flórida?

Matt:
Correto. Cresci em Orange County, Califórnia, sul da Califórnia, e fiz faculdade em Pensacola. Então é aí que vem a familiaridade com essa área.

Dave:
Tudo bem, ótimo. Então conte-nos um pouco sobre o negócio que você está vendo agora.

Matt:
Tudo bem. Então foi um negócio no mercado que encontrei em Pensacola apenas limpando tudo o que está no mercado há mais de 90 dias. E este na verdade tinha apenas 40 dias quando o encontrei, mas percebi que haviam baixado o preço três vezes. Então, para mim, eu pensei: “Ah, provavelmente estou tentando me livrar disso, então vamos fazer uma oferta”. E como Henry diz em seu Mastermind: “Basta fazer ofertas e deixá-los escolher se querem ou não”. Então foi isso que eu fiz. E este realmente pegou. Ele estava listado em 161. Eu o bloqueei em 140 atualmente.

Dave:
Incrível. Bem, eu quero ouvir mais sobre isso. Antes de fazermos isso, para aqueles de nós que não sabem nada sobre Pensacola, você pode nos contar um pouco sobre a área?

Matt:
Então, Pensacola, há algumas faculdades lá e há a Estação Aérea Naval. Portanto, há muito movimento e tráfego na região da Flórida, mas fica perto do lado do Alabama. A análise de mercado que fiz olhando para trás ao longo dos anos foi boa durante a última recessão. Não houve muita flutuação ali. Então eu interpretei isso como ei, eles provavelmente poderiam estar bastante estáveis ​​​​avançando em qualquer outra coisa que surgisse em seu caminho. E também a proporção de vendas para lista foi muito boa. Então foi aí que eu simplesmente escolhi. Tenho a familiaridade apenas da área. Eles estão construindo o centro da cidade, então tem muita coisa boa por vir, eu acredito.

Dave:
Ótimo. E seu plano é inverter, certo?

Matt:
Correto. Meu plano é reduzir 20% nas propriedades, não é realmente suficiente para mim, porque tenho duas propriedades e já estou bastante seco. Então, estou tentando tirar apenas zero ou pouco dinheiro do meu bolso e tentar inverter este primeiro para, finalmente, começar a BRRRR e colocar locatários e refinanciar, mas usando o dinheiro de outras pessoas.

James:
Matt, então no seu orçamento de reabilitação que você tem nesta propriedade, A, eu gosto do preço desta propriedade, 140, isso é ótimo para uma primeira vez quando você está usando o controle remoto, especialmente na faixa de preço mais baixa, parece mais um cosmético vez. E eu acho que quando você compra fora do estado, os giros cosméticos são ótimos porque há menos variáveis ​​aí. Minha preocupação com esse acordo é que ele está um pouco apertado. Acho que os números parecem bons de muitas maneiras diferentes, mas em uma inversão, pode ser um pouco apertado, especialmente se você estiver invertendo o controle remoto, porque se você não conseguir controlar tanto o custo, se ele ultrapassar um um pouco, você pode entrar no vermelho rapidamente neste negócio.
Além disso, se você estiver acumulando alavancagem e procurando financiamento de 100%, o custo da dívida será maior do que um flipper normal nesse ponto. Muitas vezes, quando estamos invertendo, deixamos 20, 25% no negócio, o que normalmente retornará para nós no período de seis a nove meses naquele momento. Porque quando eu estava olhando os números, você já estabeleceu sua taxa de dinheiro forte neste negócio? Qual é o custo da sua dívida nisso? Porque isso vai ter um grande impacto na margem.

Matt:
Então, no que diz respeito ao dinheiro vivo, a forma como estou planejando estruturar este negócio é que é dinheiro duro para a compra e a reabilitação. E então eu tenho um dinheiro privado alinhado que conheci em um encontro imobiliário aqui em Orange County que está disposto a pagar a entrada e quaisquer custos indiretos sobre isso. Mas o dinheiro forte que eu deveria ter trancado hoje, eles me citam, será em torno de 12% com 10% de entrada. Atualmente, estou aguardando notícias de lá e isso determinará onde estou no acordo.

Jamile:
Matt, o que você acha, qual é o seu W2 em tempo integral?

Matt:
Sou um oficial federal.

Jamile:
Ah, cara incrível. Então você é bastante versado em ser capaz de entender se alguém está lhe dizendo a verdade. Como você se sente em relação ao seu contratante? Você se sente bem com os números que eles estão te dando, você acha que o escopo do trabalho está de acordo com o que está sendo apresentado?

Matt:
Estou bastante confiante. Estou revisando dois agora. Primeiro, quando tranquei esta propriedade, minha estimativa era de 60,000. Tive dois empreiteiros, ambos com um relacionamento justo com eles desde meu último negócio. Um chegou aos 52 anos e o outro aos 65. Então, estou fazendo malabarismos com isso. Eu sinto que ou vou ficar bem, de verdade, mas ainda não tomei uma decisão sobre isso.

Jamile:
Já passou do período de inspeção na propriedade?

Matt:
Sim, a partir de sábado, há apenas um dia. Sim.

James:
Então, Matt, sua dívida foi paga, quero voltar porque estou tentando descobrir o que aconteceu. Como o flip é sempre baseado em A, acho que sua abordagem para a melhor coisa que você pode fazer para construir capital é vender no atacado e inverter enquanto você tenta acumular para continuar comprando seus imóveis para alugar. É um ótimo mecanismo, é um mecanismo de impostos elevados, mas realmente funciona. E para mim, quando olhamos para os lançamentos, é tudo uma questão de retorno de dinheiro sobre dinheiro. E minha preocupação com esse acordo é que acho que esse acordo no papel poderia funcionar muito bem para algumas estratégias de saída diferentes, incluindo o atacado.
Mas, em um negócio inverso, se o custo de sua construção já está ultrapassando um pouco e sua dívida vai ser de 12%, qual é o custo de venda na Flórida? É normal... Em Washington, pagamos cerca de 10% quando vendemos algo fora de casa. Imposto de consumo, custos de fechamento, taxas imobiliárias, qual é o custo por aí? Porque se estivéssemos em Washington, a margem seria quase inferior a 10% ou seria inferior a 10,000 como lucro, o que não terá muita almofada neste negócio. E então minha outra pergunta é para esse mercado específico, quando você está vendendo nessa faixa de 250, isso é algo pelo qual os compradores esperam que seu custo de fechamento seja pago? Porque isso é algo que também pode afetar substancialmente esse negócio na margem.

Matt:
Ótimas perguntas, Tiago. Então, vou ser honesto, não tenho certeza de quanto estava estimando em torno de 6,000 a 10 em custos de fechamento, mas provavelmente preciso fazer algumas diligências e ter certeza de que sei exatamente o que está acontecendo nisso.

James:
Sim, porque quando você está lançando, temos que incluir todos esses custos, o custo da dívida, o custo da construção, o custo da venda, e então ver qual é esse número líquido. Então, eu definitivamente investigaria qual é o custo de venda. Porque eu sei que cada condado varia. Eu sei que em Washington temos um imposto de consumo móvel, dependendo do seu preço, você pode pagar 1.2% e o custo de venda, ou se for caro, você paga até 3% como imposto de consumo. E isso pode causar uma grande variação no negócio.

Katya:
E você tem imposto sobre a propriedade e seguro e todas essas coisas realmente aumentam quanto mais tempo você o mantém. Estou curioso para saber se você acaba tendo que segurá-lo porque não pode vendê-lo pelo que deseja, não quer perder dinheiro. Você se qualificou e consegue se reajustar para uma taxa de longo prazo?

Matt:
Sim. Já falei com um credor, pois o potencial fluxo de caixa, se eu precisar alugá-lo, será mínimo, mas terá fluxo de caixa. Então eu tenho isso como uma estratégia de saída de backup.

Jamile:
Você conseguirá contratar seu credor de dinheiro privado com esse refinanciamento?

Matt:
Sim, será por pouco, mas poderei cobri-lo.

Jamile:
Impressionante.

James:
Matt, que tipo de empréstimo você conseguiu? Porque quando eu estava olhando os números de aluguel sobre isso, normalmente você conseguirá um empréstimo de 70, 75% do valor, o que lhe dará um saldo de empréstimo de cerca de 160, 165 sobre isso, e você está com 200 mais custos de dívida. E então isso é algo que você viu e se sente bastante confortável em deixar 30, 40 mil nesse negócio?

Matt:
Definitivamente não é meu... Sim, eu não diria que estou super confortável com isso, mas tenho algumas coisas para resolver nessa frente de saída.

Jamile:
Apenas como uma última técnica de negociação, Matt, e eu sabemos que você já passou do período de inspeção, e não é necessariamente a melhor forma de tentar negociar algo mais profundo depois de passar do período de devida diligência, mas acontece. E estou curioso para saber se, porque acho que você precisa de mais 10 ou US$ 20,000 de proteção neste negócio. E eu sinto que se você olhar para a motivação de seus vendedores, quanto você corre risco agora para EMD?

Matt:
1300.

Jamile:
Ok, então é uma quantia substancial, mas não acho que seja suficiente para seus vendedores dizerem: “Ei, vamos pegar o dinheiro e fugir”. Então, Mike, estou curioso para saber se você se sente confortável em tentar voltar, mesmo que já tenha passado um dia do período de inspeção, para voltar e dizer: “Ei, depois de olhar meus números, acho que preciso peça um crédito adicional.” Acho que se você conseguisse mais US$ 20,000 de desconto no preço de compra deste negócio, estaria em uma situação fantástica. E eu recomendaria, mesmo que eles recusem, Matt, mesmo que eles recusem, sempre vale a pena tentar porque você ainda tem o direito de dizer: “Tudo bem, eles recusaram. Ainda vou seguir em frente. Não quero arriscar meus US$ 1,300. Vou fechar e vamos avançar com o negócio.” Mas você ainda tem o direito de tentar seguir em frente. Estou curioso, isso é algo que você se sentiria confortável em fazer? E se sim, posso ajudá-lo com qual poderia ser a melhor técnica.

Matt:
Sim, definitivamente confortável. Não me importo, certamente perguntarei.

Henry:
Ele está na aplicação da lei, é claro que pode perguntar.

Matt:
Sim, o confronto não é minha fraqueza. Mas sim, definitivamente, e eu também apreciaria a ajuda. Absolutamente.

Katya:
Jamil, estou curioso, há alguma opção criativa que ele possa ter para atrair o vendedor de alguma forma para dividir qualquer lucro que possa haver se eles o reduzirem para incentivá-los a fazer isso?

Jamile:
Dado o seu preço de compra aqui, eu teria optado pela inovação em que o vendedor teria retido o título da propriedade e Matt teria trazido o credor privado para o negócio, teria feito a reforma e não teria custos de originação ou nenhum empréstimo custos para entrar na propriedade. Então tudo o que ele tem é aquela reforma que está aí. E ele concorda com um preço de venda de 140 com seus vendedores, mas vai economizar cerca de US$ 7,000 apenas em taxas de fechamento e originação. E de forma tão criativa para mim, essa teria sido a jogada mais estratégica, porque então ele simplesmente trazia seu emprestador de dinheiro privado para a mesa. Ele não precisa pagar 20% porque não precisa assumir o título, o credor privado entra com os $ 52,000 em despesas de reforma, eles estão nisso agora por 192, ele vende por 250. Há um lucro.

James:
A única preocupação que eu teria é saber o custo da venda e quem. Nessa primeira vez, os mercados de compradores de casas realmente se aprofundam nos comparáveis. Na maioria das vezes, sei que em Washington podemos ver se os custos de fechamento foram pagos ou não. Muitas vezes, isso representa três e meio por cento logo após o acordo, e isso representa 50% do lucro de algo assim, mas acho que é uma ótima maneira de estruturar isso, porque o problema é que o custo da dívida vai destruir esse negócio . E então, se for longo, pode ficar vermelho rapidamente.

Henry:
Jamil, o que você acha de ser um mestre atacadista? Então, o que você acha se nessa negociação você está pedindo ao vendedor que desça, mas também está pedindo ao atacadista que diminua um pouco sua taxa para compensar, então há um meio-termo aí?

Jamile:
Então isso foi comprado de atacadista também, ou foi ele quem foi, acho que foi direto para o agente, né?

Matt:
Irmã e agente no mercado.

Jamile:
Sim. OK. Então eu acho que poderia haver uma peça para pedir ao agente que aparecesse, porque eles fizeram dupla representação, Matt? O agente de listagem representou você?

Matt:
Passei pelo meu próprio agente.

Jamile:
OK. Então, gosto de fazer representação dupla porque agora você coloca o agente de listagem em uma situação em que ele agora tem o dobro da comissão para brincar. E quando eles realmente querem fazer algo, eles estão dispostos a jogar com 3% frequentemente porque querem que o negócio seja fechado. E normalmente, quando estou comprando no mercado, sempre vou diretamente a um agente de listagem, peço representação dupla ou apenas digo: “Ei, olha, posso entrar sem representação, vamos dar os 3% de volta para mim mesmo ou para seus vendedores, dependendo do preço que estou alcançando e apenas para tornar o negócio mais agradável ou fazer mais sentido financeiro para mim e para o proprietário. Acho que, neste caso específico, você tem um agente comprador, o que é bom porque o dever fiduciário dele é para com você.
E então eu acho que você realmente precisa ter uma conversa franca com o agente do seu comprador e dizer: “Estou olhando para esses números e estou começando a ficar um pouco preocupado em olhar para o custo do meu empréstimo, olhando para o mercado." E mesmo que o mercado esteja forte em Pensacola, estou realmente otimista em relação à Flórida. Acabamos de receber os dados econômicos que agora não são os melhores. O Fed está sinalizando mais aumentos nas taxas. Dito isso, ainda pode haver alguma depreciação em seu ativo que você não tenha contabilizado. E se você diminuir mais 5 ou 10% no seu ARV naquela propriedade, está feito. Isto é uma realidade, e penso que mesmo durante o fim de semana e durante a semana passada, vimos muita turbulência, bancos a fechar, corridas bancárias a acontecer. Há tantas coisas que você pode usar como indicadores econômicos que o deixam nervoso para seguir em frente. E eu acho que se você trouxesse essas situações para a mesa, contratando também um fiscal licenciado, você fez isso no seu período de fiscalização? Você fez um relatório de inspeção?

Matt:
Não, dois empreiteiros licenciados vieram e vasculharam a propriedade.

Jamile:
Ok, perfeito. Bom o bastante. Então, eu também usaria isso. E eu acho que é mais inteligente você usar o maior dos dois números só porque o maior provavelmente é mais provável de ser o número certo do que o menor. Quando você olha para o mundo da contratação, nunca tive um acordo com valor inferior ao que eles disseram. É sempre mais, e minha irmã é minha contratante, confio nela mais do que em qualquer pessoa no mundo e ainda assim é sempre errado. Dito isso, acho que você tem um caso muito forte para apresentar ao agente do comprador, que então terá que apresentar o caso ao agente da lista. Então vai haver um pouco de atrito porque você vai jogar um jogo de telefone. E você pode até dar ao seu agente o direito de encaminhar seu e-mail.
Eu argumentaria e diria: “Olha, dada a oferta que recebi, dados os dados econômicos que estamos analisando e vendo todas as coisas que aconteceram na semana passada, estou me sentindo menos confiante sobre isso negociar por esse preço. E eu realmente acho que esses vendedores querem mudar esta casa. Eu realmente quero cumprir este acordo, mas estou muito nervoso para atuar aos 140.”

Katya:
Adorei o que você está dizendo, Jamil, porque esta casa está à venda e eles querem se livrar dela.

Jamile:
E eles tiveram três reduções de preços. E isso é um sinal de que essas pessoas estão motivadas.

Katya:
Eles são um ótimo sinal para voltar atrás e dizer que você está com medo e só o fim de semana passado é o suficiente para eles entenderem que há falências de bancos e tentarem. O que você tem a perder?

James:
E essa é uma coisa que acho importante agora é que o mercado mudou e a velocidade do mercado mudou. Estávamos todos escrevendo tudo sem inspeções, inspeções rápidas nos últimos dois anos. Você não precisa mais fazer isso. E o que é realmente importante é que você está preparando seu negócio, seu cronograma de inspeção pode ser estendido. E se você não bloqueou sua dívida, suas propostas não são firmes e você não tem total compreensão do custo, tudo bem. Você quer pedir essa prorrogação sobre a viabilidade nesse ponto, consiga mais tempo. Quanto mais tempo você tiver, melhor poderá preparar seu negócio. Quanto mais tempo você tiver, mais preparação você terá e menor será o risco de um negócio. E então nunca desista até que você esteja totalmente preso a isso, onde você se sente bem com seu financiamento, ele está configurado.
Porque também, se esse credor secundário socorrer você no último minuto, se não estiver bloqueado e tiver um compromisso total com isso, é aí que o seu dinheiro sério pode estar em risco. E então use essa viabilidade para configurar seu prazo corretamente. E eu acho, Matt, uma pergunta que tenho é: quanto será esse aluguel? Porque eu acho que talvez lançar o tipo errado de disposição sobre isso e talvez trazê-lo para alguém como Jamil, que tem locatários comprados e inteiros, quero dizer, é um bom preço em uma área com algum crescimento que as pessoas podem pagar. Estou olhando para eles se você tiver um empréstimo de 160,000, que muitas pessoas deixarão 40 mil em um imóvel alugado que paga 1250 por mês. Talvez você consiga vender isso no atacado, o que o levará ao seu objetivo de construir capital e não assumir esse risco, que é um pouco tênue.

Matt:
Sim, eu gosto disso. O aluguel médio e o custo para aquela área específica são de 1475 mensais. Então os aluguéis são definitivamente altos por lá.

Jamile:
Estou feliz em conectar você com algumas pessoas de forte disposição lá também. Acho que em conjunto, Matt, se você, quando é a data de encerramento?

Matt:
Abril 3rd.

Jamile:
Ok, então você tem um tempinho. Portanto, o que eu faria neste período seria defender uma forte renegociação. Enquanto isso, tente uma estratégia de saída no atacado. Mesmo que você ganhe US$ 5,000 com isso, Matt, são US$ 5,000. Você arrisca 13 para ganhar 5 mil. É um ótimo retorno. Você transaciona, entra e sai, passa para o próximo. Mas também acho que você tem a oportunidade de agregar mais vantagens se tiver sucesso nessa renegociação. Digamos que você diga no atacado por 145 e ganhe outros $ 10 ou $ 20,000 de desconto no preço de compra. Agora, de repente, você está fazendo o que faria ao virar o papel. E isso para mim, vindo de uma pessoa cujo modelo de negócio é o atacado, vou te dizer que isso me deixa mais animado do que colocar um martelo em uma casa qualquer dia.

Katya:
Também estou me perguntando se você decidiu apenas comprar e manter, se haveria menos para consertar, se você não precisa realmente prepará-lo e mais para alugar, esse preço de construção poderia cair?

Matt:
Essa é uma boa ideia, definitivamente algo que eu gostaria de analisar depois de conversar com vocês.

Katya:
Parece um ótimo aluguel. Sim, é um ótimo mercado. Muita dinâmica. Minha maior preocupação com essa propriedade como compra e manutenção é que Pensacola foi tão atingida por furacões que imagino que o seguro seja simplesmente astronômico, mas ainda assim, os números ainda poderiam realmente funcionar para um investidor que compra e mantém a esse preço.

Matt:
Muito bom ponto sobre isso.

Henry:
Concordo plenamente com Jamil. Minha mesma sugestão seria talvez ver se Jamil tem alguns compradores nesse mercado, porque esse é um ótimo preço de compra e manutenção. A outra coisa é que, enquanto você está passando por essa renegociação, eu retiraria todas as LLCs que possuem casas nos bairros por aí. Porque normalmente são investidores que os usam como aluguel. E então eu priorizaria essa lista com base na LLC que possui mais. E então eu descobriria quem é o dono da LLC e ligaria para eles e diria: você gostaria deste negócio pelo preço XYZ? Porque claramente eles gostam da vizinhança, eles têm outros aluguéis na vizinhança e podem estar dispostos a pagar esse preço. E você também poderá encontrar seu comprador dessa forma. Então eu faria isso hoje.

Matt:
Ótima sugestão, Henrique. Obrigado.

Jamile:
E se você não estiver familiarizado com esse processo, Henry provavelmente também poderá orientá-lo off-line. Tenho alguns utilitários com os quais posso ajudá-lo no rastreamento de pulos e você é um policial federal e sabe como encontrar qualquer coisa.

Dave:
Tudo bem, Matt. Bem, obrigado. Esperamos que este conselho tenha sido útil para você. Agradecemos por nos trazer o negócio e compartilhar tudo isso conosco.

Jamile:
Obrigado pelo seu serviço também, Matt. EU

Matt:
Eu agradeço. Obrigado pessoal. Eu sinto que fui educado, então obrigado por isso.

Katya:
Impressionante.

Dave:
Muito bem, obrigado a todos por participarem no comercial do negócio de coaching do Henry.

Katya:
Adoro ver a diferença que ele está fazendo. Apenas reuniões maravilhosas.

Dave:
Não, sério, cara, isso foi incrível. Ambos, Matt e Michael, eram super interessantes, sabiam do que estavam falando e estavam abertos a comentários. Foi ótimo conversar com eles. Então, Henry, como você se sentiu com a participação de seus alunos no programa?

Henry:
Cara, eu achei incrível, cara. Ajudar as pessoas a investir em imóveis é obviamente uma paixão minha. É por isso que estou aqui neste programa em geral. Mas fico mais animado quando meus alunos conseguem negócios e quando eu consigo negócios, cara, e obviamente Michael acertou em cheio em seu primeiro negócio imobiliário com seu negócio unifamiliar de três unidades. E isso é obviamente o que todo mundo adoraria fazer. E então eu acho que algumas pessoas vão olhar para o acordo de Matt e dizer: “Nossa, cara, essa é uma situação difícil de se estar”. Mas eu pediria a todos que olhassem para isso sob uma luz diferente. O que Matt fez foi tomar medidas massivas. Ele está aprendendo a prova de fogo. E muitas pessoas têm medo de fazer isso. Eles têm medo de sair, analisar negócios e fazer ofertas.
Porque eles acham que o mundo vai acabar se eles se envolverem em um mau negócio e maus negócios não são divertidos. Não me deixe expor isso. Mas no final das contas, se Matt desistir deste acordo, porque não gosta do risco que assumiria, ele perderá US$ 1,300, mas na verdade não perderá US$ 1,300. Ele pagou US$ 1,300 por uma educação incrível, por mais educação do que jamais poderia ter obtido nas aulas de alguém. Mais educação que ele está recebendo no Mastermind. Ele foi julgado, teve que encontrar um acordo, analisar o acordo, falar com um agente, fazer a oferta, fazer as inspeções, voltar e renegociar para tentar levar o negócio até onde faz sentido agora, e em seguida, observe várias estratégias de saída para tentar chegar onde faz sentido.
E então, se isso não acontecer, ele terá que sair. Então ele tem que sair e perder 1300 dólares. Bem, cara, muitas pessoas não fariam isso. E porque não fariam isso, não se encontrarão em posição de acumular riqueza. Mas Matt se encontrará em uma posição em que poderá ganhar dinheiro com este negócio, ou se não o fizer, fará um home run no próximo por causa da educação que comprou com aqueles US$ 1,300, eu acho incrível que ele tenha tomado essa atitude

James:
Contatos contratos iguais.

Henry:
Isso mesmo, absolutamente.

Jamile:
Acho que ele também aprendeu muitas lições realmente importantes. E como você acabou de dizer, Henry, tudo isso é fenomenal, mas como faço para conseguir o acordo de Michael?

Henry:
Quer que eu forneça o link para ingressar no meu programa?

Dave:
Eu ia perguntar se conseguimos um desconto.

James:
Sim, Jamil, você é o atacadista. Você pode me conseguir o acordo de Michael.

Jamile:
Certo. Quer dizer, eu estava tentando dissuadi-lo, mas ele já fechou, então eu pensei, ah.

Katya:
É melhor ele não se acostumar com esses números porque pode ser difícil encontrá-los novamente. Mas quem sabe?

Henry:
Isso é um acordo gritante, um acordo gritante.

Dave:
Bom para ele. Bem, obrigado a todos por estarem aqui. Isso foi muito divertido. Adoraríamos ouvir seu feedback sobre isso. Esta é a primeira vez que fazemos um desses shows ao vivo com um monte de gente. Você pode encontrar qualquer um de nós no Instagram ou postar nos fóruns BiggerPockets, onde há um fórum On the Market especificamente que iremos verificar e verificar. Então espero que todos vocês gostem. Obrigado a todos pela audiência e nos vemos no próximo episódio de On The Market.
On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kailyn Bennett, produzido por Kailyn Bennett, edição por Joel Esparza e Onyx Media, pesquisado por Puja Gendal, e um grande obrigado a toda a equipe BiggerPockets. O conteúdo do programa No Mercado são apenas opiniões. Todos os ouvintes devem verificar de forma independente os dados, opiniões e estratégias de investimento.