O que causou o mercado de seguros WILD de 2023 (e quando os preços poderiam cair)

David:
Este é o show 819 do BiggerPockets Podcast.

André:
Quando se trata de declarações de corretores e vendedores sobre seguros, você nunca considera essa declaração pelo valor nominal. Se você estiver obtendo um empréstimo, certifique-se de saber quais serão os requisitos do seu credor em relação ao seguro. Encontre também outros investidores multifamiliares, até mesmo unifamiliares, que estão investindo em seu mercado, fazendo o que você quer e diga: “Ei, quanto você está pagando pelo seguro? Que tipo de cobertura você está recebendo? Que desafios você está enfrentando?”
Se você fizer essas três coisas, pelo menos lhe dará um bom ponto de partida. Olhando para três anos, isso é um pouco mais difícil, mas se você tiver o ponto de partida certo, estará muito melhor desde o início.

David:
O que está acontecendo com todos? Este é David Greene, seu apresentador do Podcast BiggerPockets. O maior, o pior e o melhor podcast imobiliário do mundo. Todas as semanas trazemos histórias, instruções e as respostas que você precisa para tomar decisões imobiliárias inteligentes.
Agora, neste mercado atual, hoje estamos falando sobre o mercado selvagem de seguros em que estamos agora. Vamos ver como chegamos aqui. O seu impacto nas diferentes classes de ativos, o que os investidores inteligentes podem fazer para proteger as suas propriedades e a si próprios, e como funciona o mercado de seguros como um todo.
Estou acompanhado por meu parceiro e amigo, Andrew Cushman, enquanto conversaremos com Robert Hamilton, um especialista na área. André, bem-vindo ao show.

André:
É bom estar aqui, meu amigo.

David:
Sim, é, e é bom ter você. Você acabou de navegar e agora está em um podcast. Estou feliz que você esteja comigo hoje vestindo sua camisa florida. Percebi que esta é a camisa que você usa quando quer fazer uma declaração bonita.
Brandon Turner, também nosso amigo em comum, tem uma camisa linda. O dele é feito de jeans. É a única camisa que ele tem com mangas, e eu sei que ele realmente quer causar uma boa impressão quando a veste. Então, obrigado por usar sua linda camisa.

André:
Quando estou conversando com você, quero apresentar o que há de melhor.

David:
Bom ouvir isso. Tudo bem, no programa de hoje estamos falando sobre algo que ninguém fica animado para falar, mas todo mundo precisa ouvir. Essas são as vitaminas do mundo imobiliário, estamos falando, dos seguros.
As taxas são a nova barreira à entrada no setor imobiliário. Eles estão atrapalhando muitos negócios, as taxas atuais estão afastando até mesmo investidores experientes de seu jogo. Não analise outro negócio, sem ouvir o episódio de hoje.
Andrew, o que os investidores imobiliários podem procurar no programa de hoje que os ajudará em seus negócios?

André:
Damos uma visão geral de alto nível do que é o mercado de seguros e como navegar nele, definimos alguns termos e apenas tentamos dar aos investidores, especialmente aqueles que estão entrando no negócio e ouvindo histórias horríveis sobre: ​​“Oh meu Deus, os custos do seguro estão triplicando.”
Como você entende isso e como você pega isso e avança com a subscrição e a análise de novos negócios e o que você faz para não deixar que isso o impeça de sair e fazer investimentos de sucesso hoje?

David:
Tudo bem. Agora, antes de chegarmos a Robert, a dica rápida de hoje será trazida a você pelo próprio Andrew Cushman.

André:
Sim. A dica rápida de hoje é que o seguro é como um pára-quedas. Se você não fizer certo na primeira vez, provavelmente não precisará fazer isso na segunda vez.
E assim, quando chegarmos ao final deste episódio, daremos sete dicas rápidas que você pode seguir para ter certeza de que está obtendo o seguro certo e a cobertura completa, para que possa fazer um investimento bem-sucedido e que você pode aumentar seu portfólio e saber que, quando ocorrer um desastre, você estará protegido.

David:
Ótimo trabalho aí, André. E se você gosta de dicas rápidas, não deixe de ouvir até o final do programa de hoje porque o Andrew dá mais sete quando chegarmos ao final da gravação.
Este é ótimo. Você aprenderá coisas que provavelmente nunca soube que precisava, mas é isso que fazemos aqui no BiggerPockets. Damos-lhe o que precisa porque esse é o nosso trabalho.
Tudo bem, vamos trazer Robert.
Robert Hamilton, bem-vindo ao Podcast BiggerPockets. Como você está hoje?

Robert:
David, estou ótimo. E você?

David:
Eu estou bem. Na verdade, está um dia muito bom hoje aqui na Califórnia e nada catastrófico aconteceu ainda, então cruzamos os dedos. Bata em alguma madeira ali.
André, como está seu dia?

André:
É bom. Como você disse, está um lindo dia na Califórnia. Passei algumas horas surfando em ondas incríveis esta manhã. Agora posso conversar sobre imóveis com vocês.
Estamos falando de seguros, que costumavam ser chatos e agora são, bem, digamos que não são mais chatos e estou sentindo algumas mudanças no mercado. Acho que os negócios chegarão em breve, então estou tão animado quanto um gato que ouviu o abridor de latas.

David:
Ai está.

André:
Vou pegar um pouco desse atum, você está sempre falando do David.

David:
Sim, esse é um ótimo ponto. Se você quiser saber mais sobre isso, dê uma olhada no meu livro Scale, onde abordo lá. Mas isso é algo sobre o qual esperávamos nunca ter que falar. Seguro não é algo que você queira que seja interessante, mas quando se tornar interessante, é algo que vamos abordar no Podcast BiggerPockets e alertar a todos.
Então, Robert, você pode contar aos nossos ouvintes um pouco sobre você?

Robert:
Claro, sim. Eu chefio nosso grupo imobiliário aqui no Insurance Office of America. Sou sócio-gerente regional e, da forma como estamos configurados, temos grupos imobiliários que circulam pelos Estados Unidos. Portanto, temos o sudeste da Flórida, o nordeste e a costa oeste.
Agimos como um consórcio apenas para compartilhar o conhecimento que todos ganhamos neste mercado e nos unirmos para tentar resolver problemas, resolver alguns dos problemas de prêmio e capacidade que estamos enfrentando. E minha especialidade é no espaço multifamiliar, mais apartamentos com micro wood frame.
Obviamente, vimos, como Andrew mencionou, uma grande mudança no mercado. A má notícia é que está tão ruim quanto já vi em 25 anos. A boa notícia é que, historicamente falando, não existe realmente nenhum mercado difícil que dure mais do que sete anos e já estamos nele há cerca de cinco anos e meio a seis anos.
Então, esperamos que, se o vento não prejudicar o equilíbrio desta temporada de tempestades, começaremos a ver algum platô e, com sorte, algum alívio e entraremos na economia de como isso acontecerá a partir de um questão do mercado de seguros enquanto analisamos esta teleconferência hoje.

David:
Sim. Então, pessoalmente, meu portfólio foi destruído. Comprei um monte de casas no momento em que as taxas de seguro começaram a subir e não conheço um adjetivo para descrever o quão chocante foi, a rapidez com que o seguro subiu. Se você ainda não comprou, isso pode parecer uma surpresa para você, mas se você comprou, sabe aonde quero chegar.
Comprei uma casa que seria para aluguel de curto prazo e era uma casa antiga em um bairro histórico, bem perto da praia no sul da Flórida. Minha cotação de seguro, a melhor cotação que consegui, foi de US$ 26,000 por ano, para uma casa residencial unifamiliar. E isso foi depois de gastar muito dinheiro para melhorar o telhado, torná-lo favorável a furacões.
Quer dizer, é uma loucura e estamos tendo problemas na Califórnia, estamos tendo problemas na Flórida. O furacão Idalia atingiu a Carolina do Sul, a Geórgia e a Flórida, estados onde as seguradoras já começaram a sair do mercado.
Então, vamos falar um pouco sobre como o estado dos seguros mudou e como chegamos aqui. Se você não se importa em nos dar uma breve lição de história, Robert?

Robert:
Sim. Portanto, podemos passar por isso por horas. Eu tenho tabelas e gráficos. Fico feliz em compartilhar com qualquer um dos ouvintes, mas apenas a partir de um nível de 50,000 pés, não temos capacidade no mercado no momento. Então, tudo o que aconteceu nos últimos cinco anos, desde os incêndios florestais aos furacões, a tudo isto, aos acontecimentos climáticos não documentados, tivemos um aumento no custo de construção.
Andrew pode atestar que há quatro anos eu poderia perder quatro unidades num incêndio. São talvez 30, 40,000 mil dólares por unidade com todas as cidades sendo incorporadas, todas as atualizações de código, o aumento do custo de construção, a ausência de mão de obra. Esse mesmo incêndio hoje vai ser três ou quatro x.
Então você soma tudo isso junto com os proprietários tendo que avaliar suas propriedades por um custo mais alto por metro quadrado porque os custos de construção são mais altos do que costumavam ser. Isto equivale a menos transportadoras no mercado com menos capacidade, com a mesma quantidade de procura, se não com maior procura devido ao aumento dos custos de substituição.
Então o que está acontecendo é que essas operadoras estão em uma situação de crise de capacidade e têm que cortar suas linhas. E o que isso significa, a partir de um exemplo da vida real, é que se eu tenho um complexo de apartamentos de 25 unidades e US$ 250 milhões, bem, hoje ele provavelmente está avaliado em US$ 50 milhões e onde eu costumava ter uma operadora que estava escrevendo minha cobertura inicial para 25 milhões, posso ter duas ou três transportadoras agora, porque nenhuma transportadora consegue oferecer tanta capacidade. E é uma questão de oferta e demanda onde menos capacidade significa taxas mais altas e quando as taxas sobem, esperamos que mais transportadoras entrem no espaço, criem mais capacidade, o que empurra as taxas de volta para baixo.
Normalmente, é assim que funcionam os mercados rígidos e flexíveis. Na minha opinião, o único item que é um pouco diferente neste mercado que eu não vi em mercados suaves anteriores é geralmente um mercado forte que está no final de algum tipo de evento econômico, que o COVID-19 obviamente foi um O acelerador para isso é o aumento do custo de construção.
Que, na minha opinião, para que este mercado difícil se corrija e nos leve de volta a um período de cinco ou 70 anos de um mercado fraco, onde vemos as taxas caírem, mais operadoras entram, as franquias são mais baixas, as exclusões são menos nas apólices , e apenas um mercado geral melhor para cobertura de seguros. Temos que ver esse custo de construção diminuir. Então isso ainda está para ser determinado.
Vimos algum declínio no final de 2022, começamos a ver futuros de madeira serrada e aço. Comece a fazer hedge, o que normalmente ocorre no mercado um trimestre depois. Mas a partir de 2023, vimos um aumento de cerca de 6% nos custos de materiais a cada trimestre, mais especificamente em sua mecânica e nesses tipos de comércio. Portanto, precisamos ver alguma correção no mercado de construção e acho que, ao fazê-lo, será a exceção para a autocorreção deste mercado de seguros.

André:
Então, Robert, se eu resumisse isso em termos leigos, parece que o que você está dizendo é que nos últimos anos as operadoras, e as operadoras, são os caras que realmente assinam o cheque em uma reclamação, certo? Quando você diz operadora?

Robert:
Correto. Sim, essas são suas seguradoras, suas empresas.

André:
Sim. Portanto, as operadoras acabaram de receber reclamações. Os furacões na Flórida, o congelamento do Texas, o incêndio florestal na Califórnia. Então, isso é dramático, eles estão num negócio para obter lucro, e quando estão enviando bilhões e recebendo alguns bilhões a menos em prêmios, não é isso que seus acionistas querem que eles façam.
Portanto, os seus pagamentos aumentaram e os valores reais dos edifícios aumentaram. E então, como eu disse, se você tiver um incêndio e for à sua seguradora, diga: “Ei, pague-me para reconstruir esta coisa”. Bem, agora com a mão de obra e os suprimentos, o custo para fazer isso dobrou e triplicou. E eu sei que tivemos aquelas coisas que costumavam custar US$ 10,000, agora custam 30 ou 40.
Então você junta todas essas coisas e diz que isso criou um mercado difícil e difícil, o que significa que ou os prêmios são incrivelmente altos ou, em alguns casos, você simplesmente não consegue nem conseguir seguro, mas está dizendo que há sinais de que, esperançosamente, isso pode melhorar aqui nos próximos anos, desde que não haja mais seis furacões na Flórida.

Robert:
Sim. Seguros, é como um mercado em alta e baixa no mercado financeiro. Nós nos referimos a isso como um mercado fraco e difícil. E um mercado difícil significa apenas que é difícil contratar seguros. Custa mais fazer isso, as condições geralmente não são tão vantajosas.
Mas todos os pontos que você acabou de abordar, as operadoras estão vendo falta de lucratividade no espaço imobiliário residencial e onde costumávamos ter para um determinado ativo, posso ter 10 ou 12 ou talvez até 20 seguradoras ou operadoras viáveis ​​que forneceria cobertura para a propriedade. Agora tenho três.
E então, quando você tem uma fração das operadoras no mercado atual que existiam há cinco anos, mas a mesma quantidade de ativos que precisam de cobertura, essas operadoras ficam sobrecarregadas com envios. Eles estão demorando a divulgar as cotações de renovação e começam a nomear seus termos. Eles começam a aumentar as franquias, acrescentam exclusões, exigem maior valorização porque podem, porque são as únicas operadoras dispostas a oferecer a linha ou a cobertura para qualquer tipo específico de ativo.
E não são necessariamente ativos A, B ou C, são generalizados. Cada espaço de ativos tem os seus próprios desafios, mas, de um modo geral, a capacidade é um problema para todos.

André:
Tudo bem, então você está dizendo que há esperança de que meus prêmios, que subiram 67% este ano em um ou dois anos, eu possa pelo menos conseguir um fixo.

Robert:
Historicamente falando, não há nada para mostrar. Justamente quando pensamos que o mercado não pode piorar, mas não vemos nada no horizonte que mostre que vai melhorar. Normalmente é quando o mercado começa a mudar. Eu sei que não faz sentido, mas, novamente, se voltarmos e olharmos para os mercados fortes e fracos, todos eles têm uma vida útil de cinco a sete anos, e este pode durar um pouco mais.
Mas geralmente é justamente quando não conseguimos pensar que pode piorar, é quando algumas novas operadoras entram no mercado, criam alguma nova capacidade, mostram às outras operadoras que estão monopolizando o mercado, que é um mercado competitivo e você começa a ter o início de uma redefinição.
Está olhando para uma bola de cristal para saber quando isso vai acontecer, mas não pode continuar nesse ritmo sem que as operadoras paralelas comecem a ganhar interesse e a colocar capacidade de volta no mercado. Apenas minha opinião pessoal e baseada apenas em precisões históricas.

André:
Quer saber, vou abrir uma seguradora e David, vou segurá-lo por 25,000 por ano.

David:
Neste ponto, não posso dizer não.

Robert:
Sim. Usamos Ian. Ian é um ótimo exemplo. Acabou e as perdas ainda não estão quantificadas. É um evento de perda de US$ 75 bilhões. Vimos durante a noite, e quando digo durante a noite, no minuto em que a moratória foi suspensa após a morte de Ian, algumas das seguintes renovações que tivemos foram suspensas e foram cotadas novamente no dia seguinte para aumentos de 30 e 40%.
Quero dizer, é assim que o mercado está acostumado, e Ian superaria, seria a próxima temporada de tempestades antes de realmente vermos o impacto do que aquela tempestade fez ao mercado e como afetou os compradores de varejo de seguro.
Agora as operadoras estão girando, quando digo trimestralmente, alguns de seus apetites e diretrizes mudam semanalmente. Então, eu poderia dar ao Andrew uma projeção sobre uma propriedade hoje e se eles levarem 90 ou 120 dias para fechar, filmar os suportes que uso para essas projeções, eles podem ter se retirado completamente do espaço ou daquela classe de ativos que rapidamente. Então é muito real agora.

David:
Tudo bem. Vamos ver como, bem, eu escolhi a Escola de Educação em Seguros Robert Hamilton. Os prêmios serão uma combinação de um fator de custo e risco de reposição.
Quanto maior for cada uma dessas coisas, mais caro será o seu prêmio. Parte do problema é que os custos de reposição aumentaram porque os materiais aumentaram e a mão de obra aumentou, e presumo que o risco também aumentou.
Esse é um fator sobre o qual podemos conversar? São as tempestades, é a fraude de seguros? Há alguma coisa acontecendo no setor de seguros que também está aumentando o risco para as operadoras e que está levando a esses custos mais elevados para nós?

Robert:
Sim. Eu realmente não acho que seja fraude. Quero dizer, sempre haverá alguma fraude especulativa de seguros no mercado, mas não é um movimento de agulhas. São apenas os padrões climáticos globais que tivemos. Não é um incêndio em qualquer local. Não se trata de uma reivindicação de responsabilidade geral em qualquer local. É apenas uma acumulação global de desastres naturais e eventos de mais de bilhões de dólares que tivemos nos Estados Unidos nos últimos cinco anos, que está passando por essas transportadoras.
A maioria das operadoras possui o que é chamado de ponto de fixação. Então, se eu redigir uma apólice de seguro para um dos ativos de Andrew e tiver um limite de US$ 25 milhões e estiver escrito, usaremos apenas Viajantes como exemplo. Eles ficam com apenas cinco a US$ 10 milhões de qualquer perda interna e depois resseguram. E o que está impactando essas operadoras é que, por causa dessas perdas de mais de bilhões de dólares, essas operadoras estão adotando seus resseguros e, por meio de seu tratado de resseguro, são como Andrew entrando em uma apólice guarda-chuva.
Historicamente, isso não aconteceu tão comumente como aconteceu nos últimos cinco anos. Então, globalmente, é isso que está impulsionando tudo. E não há ninguém imune a isso, porque qualquer operadora que tenha um tratado de resseguro, bem, se for um subconjunto de seus contratos que faz com que esse tratado de resseguro suba ou seja impactado, essa taxa será vista em todos os negócios que eles escrevem . É por isso que esse mercado atual é tão difundido. É porque o resseguro afeta todos os escritos de todas as empresas.

David:
Então isso não é algo que eu sabia. Isso é diferente. Se bem entendi, é semelhante ao setor de hipotecas, onde você obtém um empréstimo originado pelo seu credor e pela sua cabeça, é apenas a pessoa de quem você pediu o dinheiro emprestado, mas eles vendem esse papel para outra pessoa, que o vende para outra pessoa e continua a entrar em grupos cada vez maiores.
Você está dizendo que o seguro é semelhante quando você é segurado por uma operadora, eles têm seguro para cobri-los, essa pessoa pode ter, torna-se o início.

Robert:
Isso é exatamente certo. Quando você olha para todos os comerciais na TV e para todas as seguradoras domésticas, todos estão cientes dos escritos globais que possuem. O que eles realmente colocam em risco é mínimo em comparação com o resseguro global que entra nesses programas.
Ian foi um evento de perda de US$ 75 bilhões. As próprias operadoras que escreveram tipo, vamos usar a sua casa, por exemplo, quem era a operadora daquela casa que você tinha? Digamos apenas que é a Geico, uma transportadora que saiu recentemente da Flórida.

David:
Há lagartos por toda a Florida. Isso faria sentido.

André:
Ah, eles caem das árvores.

Robert:
Se sua operadora doméstica na Flórida está escrevendo, seja lá o que for, PML que eles têm com todas essas casas e têm um evento catastrófico como um Ian, o que eles estão realmente pagando em comparação com o que estão recuperando de sua resseguradora é uma pequena quantia em relação ao que estes reivindicações globais são. Então são essas resseguradoras que estão afetando muito isso porque é uma despesa direta para a transportadora. Assim como o seguro de propriedades de Andrew é uma despesa contra sua operação, com uma seguradora como a Travellers, seus tratados de resseguro e despesas contra sua escritura.
Então, somando tudo isso, eles têm que pagar seu pessoal, têm que pagar seu espaço de escritório, têm que pagar seus tratados de resseguro. Uma seguradora deve pagar qualquer despesa operacional como uma empresa normal. Portanto, tenho muitos clientes que dizem: “Bem, paguei cem mil dólares em prêmio e tive cem mil dólares em perdas. A transportadora não perdeu nenhum dinheiro comigo.” Sim, eles fizeram isso porque têm uma carga de despesas de 40%.
Portanto, cada dólar de prêmio que você paga a eles, seu ponto de equilíbrio provavelmente é de 60 centavos por dólar. E muitas pessoas não percebem quando você olha para os índices de sinistralidade e diz: “Bem, meu índice de sinistralidade é de apenas 80%”. Bem, ainda é uma perda de 20% para a operadora. Portanto, não quero entrar em detalhes, mas há muitos meandros envolvidos na redação, na subscrição e nos resultados negativos que muitas dessas operadoras têm visto com base em alguns desses itens.

André:
Tudo bem, já estou lidando com seguros há muito tempo e você acabou de usar um termo com o qual nem estou familiarizado. Você poderia esclarecer o que é PML?

Robert:
É a sua provável perda máxima. Então isso é muito o que está afetando a Flórida e a razão pela qual muitas operadoras, não gosto de usar a palavra redlining, que simplesmente não tem uma ótima estética, mas em essência é isso que elas estão fazendo.
Você terá uma transportadora indo para a Flórida e David, você poderia enviar a eles sua mesma casa hoje e a primeira coisa que eles farão é conectá-la a um modelo. Eles vão ver que tipo de concentração eles têm naquele CEP ou num raio de oito quilômetros e vão decidir: “Ei, já corremos muitos riscos nesta área consolidada que não tem nenhuma propagação para uma tempestade CAT, duas, três ou quatro passar e perder nada disso.

David:
Então, um furacão entrando naquela cidade poderia destruir tudo, em vez de se espalhar por uma distância maior, porque esses eventos catastróficos tendem a acontecer em uma localização geográfica específica, certo?

Robert:
Sim. Vou te dar um exemplo perfeito. Temos um trunfo no panhandle e estávamos no processo de substituição da cobertura eólica antes de Idalia passar, Idalia passar, sempre que surge uma tempestade, as transportadoras colocam uma moratória. O que isso significa é que enquanto esta tempestade estiver presente, você não poderá vincular, alterar ou alterar qualquer cobertura.

André:
Quer dizer que não pode fazer seguro um dia antes do furacão?

Robert:
Infelizmente não.

André:
Dang

Robert:
Alguns clientes tentaram. Então a tempestade passou e já tínhamos tudo preparado, falei para o segurador, eu disse: “Todos os documentos assinados, aqui está tudo que você precisa. No minuto em que essas moratórias forem suspensas, preciso que esta cobertura seja colocada.” E essa moratória foi suspensa em algum momento no meio de um dia útil.
Tenho que voltar e ver exatamente que dia era. No final daquele dia, eles não estavam mais escrevendo negócios naquele CEP porque haviam substituído tantos negócios tão rapidamente que sua concentração estava no que eles queriam naquela área.

André:
Tudo isso parece formidável. Acho que estou prestes a desistir, pegar as pranchas de surf e esquecer isso por um tempo. Mas quero dizer, obviamente não é esse o caso.
Então, quando eu procuro você ou David vem até você ou um novo investidor está pensando em entrar em uma empresa multifamiliar, o que fazemos com isso? Como subscrevemos? Recebemos uma estimativa aproximada e depois dizemos: “Tudo bem, vai aumentar 10% ao ano durante os próximos cinco anos”.
O que você recomendaria em alto nível e no sentido amplo aos investidores que não querem ficar à margem, o que nunca é realmente uma boa estratégia, mas como você ainda olha para os negócios, analisa os negócios e segue em frente, mas levar em consideração a quantidade relativamente alta de incerteza envolvida com as taxas e prêmios de seguro no mercado atualmente?

Robert:
Sim. Não, é uma ótima pergunta. Acho que a primeira coisa que você faz é dividi-lo em duas partes. Primeiro, você se identifica como meu ativo, exposto ao CAT ou não exposto ao CAT. E o CAT exposto, isso significa que está exposto a um evento catastrófico. E nos Estados Unidos tratamos um evento catastrófico geralmente como duas coisas: um evento de vento ou um evento de incêndio.
Portanto, qualquer coisa no oeste tem propensão, no Colorado, em certas áreas da Califórnia, tem uma exposição CAT a incêndios florestais. Qualquer coisa ao longo, digamos, do Texas, ao redor da costa até a metade da costa leste, onde começa a se dissipar um pouco ao norte dali, isso é CAT exposto a um furacão.
Portanto, a primeira coisa que eu faria, e incentivo meus investidores a fazerem, é primeiro identificar que tipo de ativo você possui. É um ativo exposto catastroficamente ou é um ativo não exposto catastroficamente?
Começaremos com os não expostos catastroficamente porque acho que são um pouco mais fáceis. Não quero ser irresponsável, mas penso que projectaria que este mercado poderá durar mais dois ou três anos. E eu subscreveria com base nisso e não o faço, novamente, não sou um operador imobiliário, mas sou experiente o suficiente para subestimar os investimentos imobiliários.
Não acho que você possa escrever por muito mais tempo se estiver projetando esse mercado difícil nos últimos 10 anos. Não creio que qualquer negócio seja subscrito adequadamente se você estiver descontando aumentos de despesas por tanto tempo. Essa é uma afirmação justa, Andrew?

André:
Qualquer coisa nos últimos dois anos, você está apenas dando seu palpite mais fundamentado.

Robert:
Isso é exatamente certo. Então, eu encorajaria os ouvintes na teleconferência, a coisa mais importante que vejo, e nos meus primeiros anos, posso ter sido culpado disso. Você tem clientes. Os clientes são valiosos, são nossos ativos, são o que nos mantém no negócio ou o que alimenta nossas famílias e remunera nossos funcionários. E a última coisa que você quer é chatear um cliente.
Portanto, o maior erro que vejo é que os investidores procuram seus corretores e dizem: “Vocês podem me dar uma projeção sobre esta propriedade?” E a última coisa que o corretor quer é assustar o investidor, pensando que o que eles estão dando é uma loucura ou que o que eles estão dando pode ser melhor. Portanto, o maior erro que vejo nos investidores é que eles obtêm números ruins em seu pró-forma. E o que quero dizer com isso é que o corretor subestima qual será o prêmio real do seguro, na esperança de não incomodar o cliente.
Então o negócio segue sob contrato, os investidores marcaram US$ 300 por unidade, porque o corretor não queria assustá-los de que seriam US$ 600 por unidade. E à medida que a subscrição continua avançando, o dinheiro fica difícil. Os termos do empréstimo começam a ficar solidificados, de repente, no último minuto, o corretor aparece com as cotações e diz: “Oh, Andrew, eu sei que disse que custaria $ 300 por unidade, mas são $ 600 por unidade. ” E muitas vezes sinto que é uma de duas coisas. Ou o corretor simplesmente não está sendo aberto com seu cliente ou simplesmente não tem conhecimento do mercado.
E usarei Andrew como exemplo. Subscrevemos muitos negócios para Andrew, 90% dos quais ele não avança, e tudo bem, porque é sua responsabilidade subscrever esses negócios. Mas sempre tentamos avaliar, e às vezes errei o alvo, mas não errei cem por cento. Posso perder isso com base no fato de o credor querer uma avaliação um pouco mais alta do que pensamos que eles iriam querer, ou posso perder isso com base no EGI ser um pouco diferente, ou talvez Andrew me deu a metragem quadrada rentável líquida e percebemos a metragem quadrada bruta locável é 10% maior. E como David disse anteriormente, temos 10% a mais de valores para contemplar.
Essas coisas acontecem, mas você não deveria perder tanto. Então, tentamos ter uma visão geral de onde está esse ativo? Qual é a sua pontuação de crime? O que achamos que o mercado vai querer de um custo de reposição? Qual credor Andrew está usando? É um empréstimo do Freddie Mac? É um empréstimo de fundo de hedge? É um credor com quem trabalhamos no passado que sabemos que solicitará algumas nuances que outros credores não estão solicitando? E tentamos transformar isso em um modelo.
E às vezes é menos do que o T12 do vendedor. Às vezes é mais. E quando for mais, precisamos estar preparados para dizer a Andrew quando ele disser: “Ei, por que o atual proprietário está pagando US$ 50,000 e você acabou de projetar US$ 75,000?” Bem, precisamos ter nossos marcadores prontos para contar a Andrew. “Bem, eles estão fazendo um seguro por 50 dólares por pé, nenhum cuidado no mundo vai permitir que você faça um seguro por menos de cem. Eles não estão comprando cobertura contra vento.” Ou “Eles têm uma franquia de um quarto de milhão de dólares”. Pode ser uma variedade de coisas que não precisamos abordar.
Mas acho que o melhor conselho que posso dar aos novos investidores é não terem medo do mercado de seguros, porque mesmo que as taxas máximas não sejam muito utilizadas, talvez costumavam ser usadas com base em T12s, ainda assim cai no preço final. do acordo.
Portanto, não tenha medo, apenas seja diligente em ter certeza de que está trabalhando com alguém que entende o mercado, entende a dívida que você vai contrair para esse ativo e é capaz de lhe dar uma ideia do porquê isso pode acontecer. ser A ou por que poderia ser B e os mentirosos entre eles poderiam mover a alavanca.

André:
Então ouvi três coisas que acho que todo investidor deveria aprender. Número um, quando se trata de declarações de corretores e vendedores sobre seguros, trate essas declarações como se seu filho de quatro anos dissesse que não precisa ir ao banheiro antes de entrar no carro, você nunca considera essa declaração pelo valor nominal . Número um. Número um. Portanto, sempre tenha um pouco de ceticismo.
Número dois, e este é na verdade um outro tópico, mas se você estiver obtendo um empréstimo, certifique-se de saber quais serão os requisitos do seu credor em relação ao seguro. Isso pode ser algo que pode atrapalhar sua subscrição ou atrapalhar seu negócio se você acha que vai obter um nível de seguro e, duas semanas antes do fechamento, seu credor diz “Deixe-nos revisar o seguro deles”. E eles disseram: “Ah, você precisa do dobro disso”. Isso definitivamente poderia atrapalhar você.
E a terceira coisa é obter uma estimativa realmente boa. E claro, neste ponto em que estou obtendo uma boa estimativa, sempre começamos com Robert, mas digamos que se você não tem um Robert, você ainda não conhece um Robert. Número um, vá encontrar um. E então, número dois, converse também com gestores de propriedades que estão no mercado em que você atua e descubra: “Ei, o que você está vendo nas taxas de seguro atuais sobre o ativo que você está gerenciando?”
Além disso, entre nos fóruns do BiggerPockets e pergunte por aí, diga “Ei”. Se você estiver investindo em San Antonio, Texas, entre nos fóruns, encontre outros investidores multifamiliares ou mesmo unifamiliares que estão investindo em seu mercado fazendo o que você quer e diga: “Ei, quanto você está pagando pelo seguro? Que tipo de cobertura você está recebendo? Que desafios você está enfrentando?” E descubra o que outros investidores estão fazendo.
Se você fizer essas três coisas, pelo menos lhe dará um bom ponto de partida onde seu negócio não vai explodir porque você subscreveu 300 por unidade e na verdade são 900. Como Robert disse, olhando para três anos, isso é um pouco mais difícil, mas se você tiver o ponto de partida certo, estará muito melhor desde o início.

Robert:
Esse é um ótimo ponto, André. E obviamente eu moro neste espaço como todo ouvinte, e baseamos tudo por unidade. Porque tudo está relacionado a qual é o custo por unidade?
Uma coisa, e novamente, para não ser muito granular, mas uma coisa que eu encorajaria muitos ouvintes a fazer é usar por unidade como guia. Compreendo isso perfeitamente, mas às vezes você precisa extrapolar apenas um passo adiante. E sempre tenho muitos clientes dizendo: “Por que estou pagando 250 unidades no ativo um, mas estou pagando 350 unidades no ativo dois, e ambos estão na mesma apólice?” É por causa da metragem quadrada.
Então, se você quiser adicionar uma camada extra de diligência, e o que quero dizer com isso é se Andrew tem o ativo número um e sua média por unidade de metragem quadrada é de 600 pés quadrados e a metragem quadrada média do ativo número dois por unidade de 1200 pés quadrados, tudo sendo exatamente o mesmo, o ativo dois será o dobro do ativo um, porque é duas vezes maior. O dobro do custo de reposição vezes a taxa é igual ao prêmio.
Então, às vezes vejo pessoas preocupadas em obter custo por unidade, custo por unidade, custo por unidade, e então seus ativos não atingem esse custo por unidade. Eles não entendem o porquê, e é porque talvez tenha corredores internos ou apenas muita área comum. Podem ser unidades maiores e mais antigas, talvez unidades de dois quartos com 1700 pés quadrados. E a metragem quadrada é uma forma mais precisa de medir isso.
Então, quando você faz essas perguntas ao seu grupo de pares, como Andrew mencionou, se você puder obter os detalhes da empresa de gestão para ativos semelhantes e dividi-los em qual é a metragem quadrada média por unidade, isso é algo que move a agulha um pouco. Então, novamente, para não ser muito granular, queremos manter essa conversa hoje em um nível muito alto, mas é um componente muito importante.

André:
E então eu só quero voltar rapidamente a uma coisa sobre a qual conversamos antes. Se eu tiver fobia de exposição a CAT, onde devo ir nos Estados Unidos para investir, onde tenho menos chance de furacões, terremotos, incêndios e todo esse tipo de coisa? Existem alguns estados que você recomendaria que talvez as pessoas começassem?

Robert:
Sim. Portanto, há muitos estados que são vistos de forma mais favorável do que outros, e muito disso tem a ver com litígios circundantes. E isso talvez não seja tão direcionado à propriedade, mas é apenas o litígio que cria mercados favoráveis ​​e desfavoráveis.
Portanto, Louisiana, Alabama, não são grandes estados de litígio. Flórida, não é um grande estado de litígio. Texas, mau estado de danos punitivos. Portanto, entrando em alguns desses estados, você pode não entender por que seus custos de seguro aumentaram. É só porque não é uma ótima plataforma legal para os proprietários. Ou seja, quando você tem uma reclamação ou algum tipo de ação judicial movida contra você, sua seguradora não tem uma ótima plataforma para se defender. Por outro lado, usarei a Carolina do Norte como exemplo.
A Carolina do Norte é um ótimo estado legal para proprietários, apenas com base na exigência de provar negligência. É um cenário jurídico muito bom. As transportadoras amam a Carolina do Norte porque sabem que suas reivindicações de responsabilidade civil serão muito menores nesse estado do que em qualquer outro estado. Todas as coisas permanecem constantes só porque há um cenário jurídico melhor. Portanto, não posso dizer especificamente que um estado é melhor que outro porque cada estado tem áreas boas e áreas ruins.

André:
Tudo bem, entendi. Então, eu conheço alguns dos estados que olhei, você mencionou a Carolina do Norte. O Tennessee também parece muito bom, com baixo risco e baixa criminalidade.

Robert:
Tennessee é um bom estado. Você sente um pouco de vento convectivo no Tennessee.

André:
Oh, termos de meteorologia.

Robert:
Sim. Ventos convectivos apenas, são tempestades sem nome. Assim, tornados, ventos fortes, o Tennessee atravessa o norte do Mississippi, o Arkansas até o canto noroeste do Tennessee. Eles têm algum vento convectivo, então há um pouco de dor de propriedade no Tennessee. Mas, de modo geral, o Tennessee é um ótimo estado.

David:
Andrew, você aprendeu da maneira mais difícil como lidar com questões de seguro. Algumas das propriedades em que estamos juntos. Tive algumas histórias malucas que compartilharemos em outro podcast, mas quais são algumas coisas que os investidores precisam perguntar e que você aprendeu da maneira mais difícil ou colocou em sua lista de verificação quando estão comprando um seguro?

André:
Sim. Definitivamente, tenho aprendido na escola de seguros por tentativa e erro. Sinto que a sabedoria está me perseguindo, mas sempre fui um pouco mais rápido e, felizmente, Robert está lá para ajudar a garantir que eu não avance muito.
Então, uma das coisas que quase aprendemos da maneira mais difícil, e não entraremos em detalhes, mas isso é apenas para mim um excelente exemplo de “Que diabos?” E quando você está entrando no setor imobiliário e de seguros, e se não souber disso, isso pode arruinar o seu dia.
Uma coisa que aprendemos é que tínhamos uma propriedade que não estava em zona de inundação, mas eu tinha uma leve suspeita. Então, tínhamos seguro contra inundações e tivemos uma tempestade tropical e ela inundou, e tivemos que entrar na nuance de: “Bem, a inundação foi causada pela chuva ou por um corpo de água?” E Robert, corrija-me se estiver errado, mas o seguro contra inundações na verdade não cobre o acúmulo de água da chuva. Está correto?

Robert:
A definição do plano nacional de seguro contra inundações é o transbordamento de um corpo de água.

André:
Então isso é uma armadilha. Eu não tinha ideia de que seu complexo de apartamentos poderia inundar. Você poderia ter seguro contra inundações, mas eles poderiam chegar e dizer: “Bem, é porque a água não escoou e só estava chovendo. Você está a 16 quilômetros do corpo de água mais próximo, então isso não conta.” Existe uma maneira de cobrir isso?

Robert:
Sim. Através de seguros privados, que é o que colocamos nesse ativo específico, que define ainda que as inundações incluem a acumulação de águas superficiais.

André:
OK. Tudo bem. Outra coisa interessante, falamos sobre índices de criminalidade e costumávamos investir no condado de DeKalb, Geórgia, que faz parte do metrô de Atlanta, e uma das razões pelas quais saímos de lá é que o seguro está ficando muito caro e muito difícil, e um dos motivos é o crime. Em alguns desses bairros, o crime ficou muito difícil.
O que acontece se você conseguir, digamos que esteja comprando um ativo e obtenha sua apólice, tenha a responsabilidade coberta e não reserve tempo para ler as exclusões. Quais são alguns dos três principais que você escolheria e que os investidores procurariam para descobrir se estão cobertos ou não? Então, por exemplo, em certas partes de Atlanta, eles não cobrirão assalto e agressão, correto?

Robert:
Está correto.

André:
Então digamos que esse seja o número um. Você poderia pensar em talvez mais dois ou três dos principais que um investidor precisa procurar para descobrir: “Ei, estou realmente coberto ou não?” E não presumir que está coberto?

Robert:
Sim. Quer dizer, está em constante mudança, mas obviamente nos maiores, vou usar a palavra crimes violentos. Portanto, certifique-se de não ter uma exclusão por um crime violento. As transportadoras camuflam isso de várias maneiras diferentes. Às vezes é uma agressão e exclusão de bateria. Às vezes é abuso e abuso sexual, às vezes é exclusão de armas de fogo, às vezes é exclusão de armas. Eles usam muitas formas diferentes para desanimar essa cobertura.
Se você estiver entrando em alguns desses bairros, e novamente, não estou identificando uma linha vermelha na vizinhança, mas se você estiver entrando em uma área com alto índice de criminalidade como investidor, você potencialmente precisará estar preparado para que pelo menos em algum momento de sua propriedade durante essa propriedade, talvez você não consiga obter cobertura para crimes violentos. E eu digo isso com base no fato de que você pode conseguir isso no início e depois ter dois ou três crimes violentos em sua localidade, você não vai conseguir na renovação, ou se você conseguir na renovação, o preço pois será tão surpreendente que você não vai querer comprá-lo.
Então isso é, não quero dizer ao comprador, cuidado, mas é apenas algo que você precisa estar ciente. Estamos começando a ver algumas outras exclusões, e algumas delas podemos ser removidas, outras não. Estamos começando a ver muitas exclusões de tráfico humano, especialmente na área de Atlanta.
Tenho dois clientes neste momento que estão em litígio por tráfico de seres humanos, ambos os quais não consideramos que tenham tido qualquer negligência ou culpa, mas os requerentes que estiveram de local em local, quer ou não, ou contra a sua vontade tenho dois dos meus clientes em litígio por tráfico de seres humanos.
Outra exclusão que estamos vendo é chamada de exclusão de habitabilidade. Qualquer pessoa que possua um ativo provavelmente já recebeu um inquilino querendo rescindir o contrato de aluguel ou recuperar o depósito de segurança, ou por qualquer motivo que os tenha feito querer fazê-lo. Eles fazem uma reclamação contra você. A unidade não era habitável, tivesse água, percevejos, o que quer que fosse. Estamos vendo muitas operadoras começarem a não defender mais exclusões de habitabilidade, tenham ou não algum mérito para elas.
Portanto, poderíamos fazer uma lista para o resto desta teleconferência, mas o que eu encorajo todos os investidores e ouvintes desta teleconferência a fazerem é que, se não houver mais nada que você receba de seu corretor, primeiro, você deve receber um resumo que tenha todos os formulários de política nele contidos. Mas se não estiver, pergunte ao corretor: “Posso ter uma cópia completa da minha cotação de responsabilidade?” Você não precisa ser um especialista em seguros para ler sua lista de formulários e ser capaz, em termos leigos, de avaliar se esse formulário afeta você drasticamente ou não. Ou seja, se eu tiver uma lista de formulários e estiver escrito exclusão de armas de fogo, não preciso ser um especialista em seguros para saber que minha apólice de responsabilidade civil geral não tem cobertura para armas de fogo.
Então pegue esses formulários, e eu prometo a você, se você estiver olhando para eles renovação após renovação após renovação, você começará a entender como esses formulários se enquadram na apólice, quais funcionam a seu favor e quais não, e apenas seja um melhor comprador de seguros para sua propriedade e seus investidores.

André:
Então tudo bem. Então, para os investidores que estão ouvindo isso, “Bem, espere um segundo, se houver um tiroteio na minha propriedade, é triste, obviamente não queremos que isso aconteça, mas como isso é minha culpa ou minha responsabilidade?” O que vai acontecer é que alguém envolvido vai entrar e te processar porque você não tinha iluminação suficiente, por exemplo, na propriedade e a culpa foi sua.

Robert:
Eles fabricarão três páginas de alegações e, novamente, tenham mérito ou não, você se depara com a necessidade de ter cobertura, sem ter cobertura para resolver ou ir a um tribunal estadual.

André:
Então é por isso que muitas dessas coisas são como: “Espere um segundo, isso não é culpa minha, realmente”. Bem, isso não significa que ainda não possa se tornar sua responsabilidade. A outra coisa, Robert, você mencionou a palavra formulário algumas vezes, e quando ouço formulário, penso em algo que preencho no DMV ou no consultório médico e eles me perguntam: “Liste seu parente vivo mais próximo. ” E eu digo, “Não sei, seis quilômetros até o seu escritório ou o meu escritório?” No mundo dos seguros, qual é a forma? O que isso significa?

Robert:
Sim. Portanto, há uma razão pela qual sua política, bem, nós realmente não fazemos mais políticas no papel. Nós os transmitimos eletronicamente. Mas para aqueles de vocês que possuem imóveis há tempo suficiente para lembrar quando costumavam obter suas pastas de seguros, elas são muito grossas. Há uma razão pela qual eles são tão grossos. Cada apólice tem formulários anexados, e esses formulários são o contrato de cobertura. É muito tumultuado ler uma política de 130 páginas do início ao fim.

André:
Eu tentei.

Robert:
Não estou pedindo a ninguém para fazer isso, mas sua folha de dicas é que toda política é composta de três componentes. Tem uma página de declarações. Página de declarações, é só, coloca as datas de vigência da apólice, o nome da seguradora, o nome do segurado, os limites da apólice, só o panorama de altíssimo nível da cobertura. A próxima é a lista de formulários.
A lista de formulários é, em essência, um índice dos cinco centímetros de papel que a segue. Você pode extrair 90% do que precisa para entender a cobertura que tem apenas olhando a lista de formulários. Então pense em uma página de declarações, uma lista de formulários e, em seguida, todos os formulários.
Quando olhamos para apólices ou algo para um cliente, não necessariamente, se Andrew me entregou uma apólice para algo que ele está comprando, não vou necessariamente ler 300 páginas. Vou direto para a lista de formulários.
E olhando para essa lista de formulários, entenderei tudo o que segue essa lista de formulários, o que é bom, o que é ruim, o que talvez eu precise, se houver uma garantia dizendo que esta apólice tem a garantia de que não há fiação de alumínio, estou vou ler o formulário de fiação de alumínio para dizer: “Ok, o que exatamente diz?” Diz que não há fiação de alumínio ou precisa ser remediado? Portanto, os formulários existem para detalhes, mas você pode extrair a maior parte da lista de formulários. Eu trato a lista de formulários como um índice analítico.

André:
Tudo bem. Então parece uma dica muito boa. Sim, eu diria especialmente para novos investidores, se você estiver tentando, em primeiro lugar, apenas aprender como funciona o seguro, mas também certifique-se de ter a cobertura certa.
Verifique sua página de declarações, porque ela lhe dirá todos os seus limites, como: “Você está coberto por 2 milhões nisso e 500,000 nisso e suas franquias nisso”. E então sua lista de formulários é um índice analítico. Então, se você está preocupado com a exclusão de armas de fogo, com fiação de alumínio ou com vento e granizo, ele lhe diz: “Tudo bem, vá. Isso está na página 635, vou dar uma olhada, dá uma olhada aqui.” Mas isso lhe dirá que oferece uma visão rápida de alto nível.

Robert:
Sim, não exatamente assim, mas é exatamente o que é. Se você vir um endosso de avaliação de telhado em sua apólice de propriedade, bem, provavelmente irei ler esse endosso de avaliação de telhado e descobrir se tenho cobertura para danos em meus telhados. É muito mais simplista do que você pensa quando entende a mecânica de como uma apólice de seguro é elaborada.

André:
Tudo bem. Falando em avaliações de telhados, franquias, agora muitos de nós estamos familiarizados com: “Oh, tenho uma franquia de $ 10,000 ou 25,000 ou cem mil”. E eu sei que uma das coisas que no começo demoramos um pouco mais para entender são muitas dessas políticas de apartamento, como se eu estiver comprando um de 5 ou de 10 unidades, ele virá com um 2 % franquia. Isso parece ótimo. 2%, isso não é nada. Por que isso é absolutamente errado?

Robert:
Sim. Então sempre que você vê um percentual de franquia, que está se tornando há 10 anos, eu teria uma transportadora vindo aqui, a Travellers, por exemplo. Há 10 anos, os Travellers estão, há cinco anos, os Travellers disseram: “Vamos começar a colocar franquias percentuais em todos os nossos apartamentos em Atlanta”. Eu disse: “Você está louco. Você perderá todos os apartamentos que escrever se fizer isso.”
Eu estava errado. Como o mercado rapidamente os alcançou e onde eles colocaram uma franquia de granizo eólico de um ou 2%, muitas outras operadoras estão fazendo isso, e espero que nenhum ouvinte do Travellers esteja aqui. Não estou falando de Viajantes, estou apenas usando-os como exemplo.
Mas o que Andrew está se referindo é que sempre que você vê uma porcentagem dedutível em sua apólice, é uma porcentagem dos valores aos quais a folha de pagamento se aplica, e não uma porcentagem da perda. Caso em questão, Andrew tem um portfólio de mendigos.
Acho que temos um ativo, há um ativo de US$ 30 milhões, tem uma franquia de 2%, são 2% de US$ 30 milhões antes da aplicação da cobertura, e não 2% de qualquer que seja a perda. Você precisa entender isso, e Andrew e eu, há cinco ou 10 anos, quando ele começou a ter alguma presença no panhandle, começamos a conversar sobre esses ativos. Meu conselho aos meus clientes sempre foi: subscrevam seu negócio como se você fosse perder.
Subscreva-o esperando um furacão. Porque vejo tantas pessoas indo para a Flórida ou para a Costa do Golfo ou Charleston, área de Myrtle Beach, qualquer área que vocês queiram escolher. Vejo tantas pessoas entrando lá e pensando que vão possuir alguma coisa e que nunca serão atingidas por uma tempestade. Veja, isso aconteceu com os proprietários também.
Você tem que subscrever esses negócios como se fosse ser atingido por uma tempestade, subscrevê-los como se tivesse uma perda total para que possa reservar e entender adequadamente, mesmo que não reserve ou financie para isso. “Ok, se isso acontecer, aqui está o impacto financeiro que isso terá sobre mim.” 2% de US$ 30 milhões foi isso, Andrew? US$ 600,000?

André:
É… Sim.

Robert:
Portanto, esse ativo tem uma franquia de $ 600,000 contra granizo eólico, e não 2% de um sinistro de $ 600,000, que seria de $ 12,000. Essa é uma grande diferença. Então você precisa entender isso, e isso realmente está se tornando mais importante porque como o mercado da Flórida obviamente está sendo afetado, o que costumava ser uma franquia de um, dois ou 3% agora é de 5%, 7%, 10%, e os credores estão permitindo isso porque os credores não poderão emprestar se não permitirem, porque as pessoas não conseguirão obter seguro para cumprir o empréstimo sem ele.
Portanto, temos clientes em dificuldades com alguns ativos antigos de classe C. A franquia nomeada contra tempestades é de 10%, o que significa que 10% dos valores de suas propriedades devem ser danificados antes mesmo de a cobertura ser aplicada. Então, um, dois, 3% da vida continua. 10%, torna-se um evento de caixa, normalmente onde você tem que voltar para seus investidores e levantar dinheiro ou você tem que adquirir algum tipo de dívida secundária porque muitas propriedades simplesmente não possuem esse tipo de dinheiro. reserva.

André:
Isso é bom. Eu adoraria continuar. Eu quero, mas há mais alguns que quero destacar rapidamente para todos, e são essas coisas que, quando você possui e opera, pode ser a diferença entre um investimento bem-sucedido ou não.
Definitivamente, não é tão sexy e emocionante saber como conseguir o próximo negócio ou todas as táticas de que falamos, mas é isso que garante que você não perca dinheiro. E também se você tiver o seguro certo, e nós sabemos disso pessoalmente em nosso negócio, um desastre natural pode realmente se transformar em um lucro inesperado. Tínhamos uma propriedade que era boa e foi destruída por um furacão, e agora é fantástica. Portanto, esta é a chave para boas operações. Duas outras coisas que quero abordar rapidamente.
Número um, para quem está olhando para uma apólice de seguro, um erro que vejo os investidores cometerem é que eles optarão por uma apólice de valor em dinheiro para economizar dinheiro em prêmios e porque é muito mais barato do que o que é chamado de apólice de valor de reposição total. Mas o problema é que é exatamente o que diz.
Se você tem um telhado que foi destruído por um furacão e você tem uma política de valor em dinheiro para ele, eles vão chegar e dizer: “Bem, sim, vai custar 400 mil para substituí-lo, mas valeu apenas cem, então aqui estão cem. Boa sorte." Já com o valor de reposição total até a avaliação, foi quando você definiu o valor do imóvel e todas aquelas outras coisas que Robert falou anteriormente.
Em teoria, eles lhe darão o suficiente para substituir totalmente o telhado. Portanto, não cometa o erro de optar pelo valor em dinheiro mais barato. E então, em segundo lugar, Robert, vou pedir que você esclareça isso, se puder, em um resumo de talvez um minuto.
Existe algo por aí chamado co-seguro, e eu sei que demorei muito para entender, e é como co-dependência, pois é uma daquelas palavras que soa positiva, como: “Sim, vamos fazer isso junto." Mas, na realidade, é uma coisa ruim. Então, o que é exatamente o co-seguro e como as pessoas podem garantir que não cairão nessa armadilha?

Robert:
Sim. Portanto, a maioria dos credores não permite isso. Então, qualquer ouvinte que tenha algum tipo de, bem, retiro isso. Alguns bancos comunitários talvez não sejam astutos o suficiente para compreender isso, mas a maioria dos credores institucionais não permitirá. Mas o que é, você fica à mercê da transportadora, certo? Porque o co-seguro não define exatamente qual será a sua penalidade.
Todo co-seguro é simplista, é uma fórmula em que, se Andrew decidir: “Quero segurar meu apartamento por US$ 75 o pé”. É isso. Fim de discussão. Carrier diz: “Tudo bem, você pode fazer um seguro por US$ 75 o pé. Vamos colocar uma cláusula de co-seguro na sua penalidade. E se você tiver um prejuízo, iremos lá e avaliaremos como deveria ser o seu imóvel. E qualquer que seja a diferença, há uma penalidade pela perda.” Então vou te dar um exemplo.
Portanto, se Andrew fizer um seguro por US$ 75 o pé, a transportadora sairá lá no momento da perda. Esse é o chute. Você não sabe até a perda porque não há nada escrito ali. Carrier chega lá, avalia a propriedade e diz: “Com base em nosso estimador de custo de reposição, deveria ter sido US$ 150 o pé”. Bem, Andrew tem cem mil dólares de unidade única e recebe 50 centavos por dólar.
Portanto, o co-seguro é uma penalidade sobre o que você segurou, sobre o que você deveria ter segurado. Muito simplesmente, é isso que é. Você nunca quer isso em uma apólice porque dá ao avaliador a capacidade arbitrária de avaliar sua propriedade, e então você fica na posição de argumentar o contrário.

David:
Tudo bem, Andrew, quais são algumas outras boas medidas que os pequenos investidores podem tomar? Você tem alguma dica rápida que as pessoas possam lembrar quando o show acabar?

André:
Sim. Então, novamente, eu sei que conversamos sobre muitas coisas difíceis e é meio assustador e é como, “Nossa, eu nem sei se quero mais investir”. A boa notícia é como o Robert disse, isso também vai passar, certo? Este é um mercado difícil. Eventualmente ficará macio. Suave significa mais fácil de garantir, espero que as taxas caiam. Mas quero dar a todos sete dicas rápidas sobre o que você pode fazer não apenas para obter o seguro certo, mas também para garantir de maneira geral, sem trocadilhos, que seu investimento corra bem.
Então, primeiro, comece em áreas onde há menos concorrência de investidores de maior escala. Uma coisa que vamos descobrir neste mercado é que alguém que tem 2000 unidades provavelmente conseguirá taxas melhores do que alguém que está comprando apenas as primeiras 10 unidades.
Portanto, tente encontrar mercados onde talvez você não esteja competindo com esses caras. E, de modo geral, se você está apenas começando, provavelmente não irá direto para cem unidades e, nesse caso, será menos provável que esteja competindo com essas pessoas. Portanto, há uma vantagem em ter escala neste negócio quando você chegar lá, mas não deixe que isso o desanime, porque as probabilidades são se você está apenas começando ou está apenas escalando de talvez 10 para 20 ou cem, você provavelmente está apenas competindo com outros investidores que estão na mesma situação. Portanto, não deixe que isso seja um impedimento.
A segunda coisa é, novamente, se eu começasse hoje, para facilitar, evitaria propriedades que as transportadoras não gostam. Então, eu procuraria propriedades em áreas com baixo índice de criminalidade. Eu procuraria propriedades que talvez não tenham fiação de alumínio. Eu procuraria propriedades que não tenham sido construídas em 1803 e que tenham algumas centenas de anos e estejam em ruínas.
Pense: se você estivesse redigindo a apólice de seguro, se estivesse do outro lado da mesa, que tipo de propriedade gostaria de segurar? Coloque-se no lugar do transportador e depois procure essas propriedades. Isso ajudará a eliminar grande parte dessa dor de cabeça. Vá para áreas que as operadoras gostam. Como terceiro, temos o Tennessee que é relativamente bom. A Carolina do Norte é relativamente boa.
Robert, sei que vocês criaram um mapa muito bom dos Estados Unidos e não acho que sua intenção era dizer estados bons e estados ruins, mas mostrou quais estados apresentam quais riscos. Se pudéssemos incluir isso nas notas do programa, acho que seria instrutivo para todos verem, ter uma ideia do tipo: “Oh, aqui tem isso e aqui tem isso”. Então vá procurar imóveis e áreas que simplesmente não apresentem tantos riscos.
Número quatro, novamente, coloque-se no lugar da seguradora e reduza o risco do ponto de vista dela. Portanto, se você está tentando obter uma nova apólice para uma propriedade sua ou se deseja comprar uma apólice, procure maneiras de melhorar a iluminação? Você pode reduzir os riscos de tropeçar? Você pode colocar uma cerca melhor ao redor da piscina? Que pequenas coisas você pode fazer para eliminar as coisas que podem causar azia ou subscrição de um seguro. Certifique-se de que haja extintores de incêndio em todos os lugares e que eles tenham sido inspecionados em algum momento nos últimos 10 anos para que fiquem carbonizados quando alguém for usá-los.
Número cinco: encontre um corretor de seguros especializado no que você faz. Portanto, Robert é especializado em mais de 200 complexos de apartamentos em estilo jardim no sudeste dos Estados Unidos. Então ele é perfeito para o que fazemos. Se você está procurando propriedades de 10 unidades em Boise, Idaho, Robert não será o seu cara, mas há um cara lá fora ou uma garota que vai conhecer esse mercado. Conheça o seu, entenda o que você está tentando fazer. Então vá encontrar essa pessoa. Tente entender os seguros, mas não tente se tornar um especialista em seguros. É para isso que serve um cara como Robert. Então vá procurar aquela pessoa que conhece o seu mercado, o seu ativo.
Número seis, isso de novo, é um pouco assustador, mas lembre-se que não é só você. Todos na indústria estão lidando com esse problema. Não é apenas David Greene que não é o único a receber um prêmio de renovação de US$ 26,000 em sua casa. Isso provavelmente está acontecendo com quase todo mundo em sua vizinhança. E nesse sentido, é um campo de jogo um pouco nivelado. E a diferença é se você decide ou não descobrir uma maneira de contornar isso e superá-lo ou ser como muitas outras pessoas que simplesmente dirão: “Ah, isso é muito caro, muito difícil. Vou esperar até que as coisas mudem.” E pode ou não.
E então a última dica, esta é uma que devo ao Robert. Ele nos salvou algumas vezes, mas tivemos algumas propriedades que sofreram desastres naturais em grande escala. Então, quero dizer, se você tiver um incêndio em seu prédio e ele destruir duas de suas 10 unidades, será basicamente só você e a transportadora. A cidade inteira não está em perigo.
Mas se você tem uma propriedade em uma área que é destruída por um incêndio florestal ou sofre um congelamento que ocorre uma vez a cada século e danifica todos os bens, ou para nós, toda a cidade em que estávamos foi devastada pelo furacão Michael. A rapidez na apresentação da sua reclamação faz a diferença. Se você for o único na fila, provavelmente não importa muito, mas se houver 300 outras propriedades na MSA que também foram danificadas, essas seguradoras terão muito mais trabalho do que podem suportar.
E assim, para nossa propriedade, vimos o furacão chegando. Na verdade, liguei para Robert no dia anterior. Eu disse: “Comece-”

Robert:
A noite anterior.

André:
Sim, na noite anterior.

Robert:
Andrew disse: “Apresente uma reclamação”. Eu disse: “Andrew, a tempestade ainda nem chegou”. Ele disse: “Apresente uma reclamação”. Eu disse: “Tudo bem”. Então, registrei uma reclamação antes mesmo de ser impactada, e acho que Andrew recebeu uma ligação no dia seguinte, e é como o congelamento que atingiu o sudeste na época do Natal. As pessoas que apresentaram uma reclamação naquele fim de semana estavam três meses à frente das pessoas que a apresentaram na segunda-feira. Sinto muito por roubar seu trovão aí, Andrew.

André:
Não, mas você está certo. E como éramos os primeiros na fila para receber a reclamação, recebemos um cheque de US$ 250,000 mil em duas semanas. A seguradora apenas disse: “Sim, você terá um grande problema. Aqui está um cheque. Vá começar. E assim começamos as reformas no dia seguinte. E então fomos os primeiros da fila, onde havia propriedades que eu conhecia na cidade e que só começaram a funcionar há nove meses. Então pense em ter seus ativos parados ali, mofando, desmoronando, literalmente apodrecendo por nove meses antes mesmo de você começar.
Portanto, se você estiver em uma área que tenha um desastre natural ou uma reivindicação que afete uma tonelada de pessoas, certifique-se de não perder tempo. Receba essas reivindicações. Você não precisa ter todas as informações. Basta colocar o seu lugar na fila, certo? Então é como a Black Friday na Best Buy. Você tem que chegar cedo se quiser assistir aquela TV. Você pode não saber os detalhes, mas é melhor entrar na fila ou isso não vai acontecer.

Robert:
Ótimo ponto, André. Quero dizer, você recebe más notícias e não melhora. Os maiores problemas que vejo com sinistros que começam com o pé esquerdo são quando uma seguradora tenta resolver o problema sozinha ou espera para me dizer duas ou três semanas depois: “Diga-me no minuto em que isso acontecer. Deixe que eu decida se precisamos ou não enviá-lo imediatamente para a transportadora.” Porque atrasar, assim como o Andrew disse, você pegou mofo, agora está discutindo sobre o EMS, às vezes vira um desastre.

André:
E você sempre pode cancelar, certo? Se você descobrir onde-

Robert:
Sim. Você sempre pode retirar uma reclamação de uma transportadora, retirando-a formalmente. Eles o retiram formalmente.

André:
Então, basicamente, o que devemos tirar é que se você acha que terá uma reclamação, não há mal nenhum em apenas registrar. Você sempre pode retirá-lo mais tarde. E então, se você realmente precisar, estará à frente do jogo.

Robert:
Bons pontos, André.

David:
E aí está. A indústria de seguros está a mudar, mas entretanto há coisas que os investidores podem fazer para se posicionarem bem, e conhecimento é poder.
Então, obrigado por isso, Roberto. Se as pessoas quiserem entrar em contato com você, qual é a melhor maneira de fazer isso?

Robert:
Sim. E-mail . E esse sufixo também é o nosso site, ioausa.com. Você pode encontrar qualquer um dos parceiros lá. E estou sempre feliz, novamente onde não posso servir a todos. Sempre que você quiser fazer um acordo comigo apenas para saber o que penso, sempre tenho cinco ou 10 minutos para resolver algo.

David:
Ai está. Você pode conferir as notas do programa para os recursos que mencionamos hoje. Se você gostou deste episódio, dê uma olhada no episódio 307 do BiggerPockets Rookie, onde eles explicam como proteger seu aluguel contra incêndios, inundações, ações judiciais e responsabilidades, que foi ao ar em 26 de julho.
Além disso, ótimas postagens sobre seguros com outras histórias e situações como essas que você pode encontrar no blog e fórum BiggerPockets. Então considere verificar isso.
E Andrew, se as pessoas quiserem saber mais sobre você, o que acho que deveriam, você é uma pessoa fascinante. E a única pessoa com quem eu compro um imóvel multifamiliar, para onde ela iria?

André:
Hoje em dia, muitas vezes posso ser encontrado logo depois das ondas, em algum lugar ao longo da linha do condado de San Diego, mas se você é mais do tipo digital, minha plataforma de mídia social preferida é o LinkedIn. E se você comentar minhas postagens, na verdade sou eu quem está respondendo. Portanto, esse é um bom lugar para conversar sobre multifamiliares, mercados ou qualquer outra coisa que esteja acontecendo.
E então, se você quiser fazer uma ligação ou se conectar mais diretamente, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, há uma aba conecte-se conosco no site e clique nela e siga as instruções simples e entraremos em contato.

David:
O que adoro em você, Andrew, é que você é incrivelmente previsível. O LinkedIn, sendo sua mídia social preferida, é o mais importante.

André:
Sim.

David:
Você parece um avatar ambulante do LinkedIn. Incrível.
Então, se você estiver usando o LinkedIn, dê uma olhada no Andrew lá, e se não, você pode me enviar um DM no Instagram e eu colocarei você em contato com o Andrew porque somos melhores amigos e converso com ele o tempo todo.
Você pode me encontrar @davidgreene24 no Instagram, Facebook, Twitter, em praticamente todos os lugares, ou visitar davidgreene24.com para ver o que estou fazendo.
Robert, obrigado por estar aqui hoje. E todos os outros, lembrem-se de que vocês podem assistir mais episódios excelentes no final desta semana, incluindo um guia para iniciantes tardios para quem sente que chegou tarde demais no jogo imobiliário. A história fortalecedora de Ryan Tseko e seus insights sobre investimentos de longa distância e mais conteúdo excelente do BiggerPockets.
Obrigado novamente a vocês dois por estarem aqui. Aqui é David Greene para Andrew LinkedIn, Cushman encerrando.