Do czego jest klucz uciec przed wyścigiem szczurów w 2023 r? Czy potrzebujesz Wynajem nieruchomości spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dla każdej właściwości, czy można umieścić wiele w jednej? A jak ty to robisz stworzyć przepływ środków pieniężnych kiedy ceny mieszkań są tak wysokie? Zwykłemu inwestorowi w nieruchomości może się wydawać, że znalezienie rentownych nieruchomości na wynajem staje się coraz trudniejsze niezależność finansowa powoli się oddala. I chociaż wielu zrezygnowałoby z pogoni za wczesna emerytura, wolność czasową i autonomię w zakresie harmonogramu, jesteśmy tutaj, aby zapewnić Ci wiedzę, której potrzebujesz Osiągnij swoje najśmielsze cele inwestycyjne w 2023 roku.
Wracamy z kolejnym Widząc Greene'a, gdzie Twój agent, inwestor, broker i specjalista od budowania systemów, David Greene, odpowiada na Twoje pytania pytania dotyczące inwestowania w nieruchomości na miejscu! W tym odcinku poruszymy temat Wynajem nieruchomości LLC i ile właściwości umieścić w każdej z nich, co zrobić, gdy ceny domów są wysokiei przepływ środków pieniężnych jest niski, „nowa konstrukcja BRRRR” co mogłoby zapewnić szalone zyski z kapitału i mądrzejszy sposób robienia zakupów ubezpieczenie wynajmującego. To wszystko (i wiele więcej) nadchodzi, więc zostańcie!
Chcesz zadać Davidowi pytanie? W takim razie, prześlij swoje pytanie tutaj więc David może odpowiedzieć na to w następnym odcinku Seeing Greene. Wskocz na Forum BiggerPockets i zapytaj innych inwestorów o ich zdanie lub śledź Davida na Instagramie aby zobaczyć, kiedy będzie na żywo, abyś mógł wskoczyć na sesję pytań i odpowiedzi na żywo i uzyskać odpowiedź na pytanie na miejscu!
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
David:
To jest BiggerPockets Podcast Show 744. Wolałbym, żebyś kupił pięć, dwa i pół lub pięć, trzy i wynajmował pokoje indywidualnie. Wolałbym zobaczyć, jak kupujesz mały kompleks apartamentów składający się z siedmiu do ośmiu mieszkań i wynajmujesz go, niż po prostu kupujesz trzy, dwa, zwłaszcza jeśli jest to nowe budownictwo.
Jeśli jesteś na tym drogim rynku w Kolorado, nie możesz kupić nowego domu, zapłacić cenę rynkową i spróbować sprawić, by działał jako wynajem. Stracisz pieniądze. Musisz zrobić coś bardziej kreatywnego.
Musisz znaleźć nieruchomość, która ma powierzchnię, którą można dodać, powierzchnię, którą można przekształcić, aby uzyskać trzy jednostki z jednej. Musisz się znacznie bardziej postarać, aby te rzeczy działały na dzisiejszym rynku niż wcześniej. Myślę, że prawdopodobnie to widzisz.
Co się dzieje? Mówi David Greene, gospodarz największego, najgorszego i najlepszego podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na świecie, BiggerPockets. Jesteśmy tu dzisiaj z odcinkiem Seeing Greene, w którym dzielę się moimi spostrzeżeniami i wiedzą na temat pytań, które zadajecie Wy, nasi słuchacze.
Jeden z niewielu podcastów, w którym Ty, słuchacz, angażujesz się w audycję. Jeśli chcesz wziąć udział w programie lub uzyskać odpowiedź na swoje pytanie, wejdź na stronę bigpockets.com/david, gdzie możesz przesłać swoje pytania.
Dzisiejszy program jest niesamowity. Dochodzimy do tematu Nowe budownictwo: ścieżka dla RE w 2023 r. Jaka powinna być struktura spółek LLC? Czy potrzebujesz jednej spółki LLC lub kilku, jeśli masz więcej niż jedną nieruchomość? Kiedy oferta wykonawcy jest wysoka, a transakcja nie dochodzi do skutku, co można zrobić poza moją bardzo długą i szczegółową odpowiedzią na temat tego, jak budować, rozwijać i ewoluować systemy w Twojej firmie, aby Ci pomóc?
Upewnij się, że wytrwasz do końca, ponieważ to naprawdę dobre pytanie, które zostało zadane, a ja włożyłem wiele wysiłku w udzielenie odpowiedzi i nie mogę się doczekać, aż je usłyszysz. Zanim przejdziemy do programu, mam dla was wszystkich krótką wskazówkę.
Sprawdź swój zespół, aby upewnić się, że posiada szeroką wiedzę w swojej branży, a nie tylko jedną jej część. Często ludzie udają się do pożyczkodawcy w Wells Fargo lub Chase Bank lub do ubezpieczyciela znalezionego w Internecie i mówią: „Potrzebuję czegoś do mojej działalności związanej z wynajmem nieruchomości lub mojej działalności związanej z inwestowaniem w nieruchomości”.
Osoba mówi: „Och, właśnie to robimy”. Mówią: „A co z tym? Co z tym?" "Nie wiem. Tego nie wiem. Przypomnij sobie tę scenę z „Poznaj rodziców”, w której chce zabrać butelkę dobrego wina do domu teścia, ponieważ spotyka się z nim po raz pierwszy, a on pyta: „Jaka jest twoja najdroższa butelka?”
Facet mówi: „Mamo, to jak butelka wina za 5 dolarów”. On na to: „No cóż, masz coś droższego?” Facet mówi: „No cóż, można kupić wiele mam”. W ten sposób można uzyskać wiele komentarzy od doradcy kredytowego, brokera ubezpieczeniowego, agenta nieruchomości, budowlańca, majsterkowicza, są one wszędzie.
Nie studiują branży, w którą wchodzą, i nie są to ludzie, z którymi chcesz pracować. Dlatego zakładam firmy i edukuję swoich pracowników, aby mieli szeroki zakres wiedzy na temat różnych kredytów, różnych scenariuszy, które się sprawdzą.
Nie chcę mówić o lukach prawnych, ale o różnych sposobach zapewnienia finansowania, o których mówią inni pożyczkodawcy, nie wiem, jak to zrobić. Po prostu się poddaję. Nie tego szukamy. Zadawaj dużo pytań osobie, z którą pracujesz. Jeśli nie potrafią na nie odpowiedzieć, to nie wiedzą, jak działa branża, to nie jest osoba, z którą chcesz rozmawiać.
Możesz także skorzystać z wyszukiwarki agentów BiggerPockets, aby znaleźć agenta w Twojej okolicy, który jest członkiem BiggerPockets. Zastosuj z nimi ten sam proces. Nie zakładaj, że tylko dlatego, że są w BiggerPockets, jeśli są dobrym agentem. Być może nigdy nie sprzedali domu lub mogli sprzedać tylko nowe domy w budowie i w swoim CV mają 75 sprzedanych domów, ale żaden z nich nie jest odsprzedażą.
Chcesz mieć pewność, że osoba, z którą współpracujesz, ma szeroką wiedzę. To nie była bardzo szybka wskazówka. To była właściwie bardzo długa i szybka wskazówka, ale była bardzo ważna. Mam nadzieję, że wszyscy to usłyszeliście i potraktowaliście to poważnie.
W porządku. Przejdźmy do dzisiejszego programu.
Jordania:
Jak leci, Davidowi Greene'owi? Nazywam się Jordan Ray. Właściwie jestem lokalnym inwestorem w nieruchomości na rynku Memphis w stanie Tennessee. Jestem właścicielem firmy zajmującej się nieruchomościami, którą założyłem na początku tego roku, mając oczywiście na celu zastąpienie moich dochodów i rezygnację z bycia kierowcą ciężarówki, w czym obecnie się zajmuję. Jestem w mojej ciężarówce.
Lubię jeździć ciężarówkami, ale lubię też nieruchomości, lubię też moją rodzinę i chciałbym móc spędzać z nią więcej czasu, a także budować bogactwo pokoleniowe. Oczywiście, jak większość ludzi, gdy wchodzą do nieruchomości.
Mam kilka pytań, tylko dwa pytania. Pierwsze pytanie: chcę wiedzieć, kiedy masz wiele nieruchomości… Mam jedną w tej chwili. Swoją drogą to dojna krowa. Ale kiedy dostanę kolejną i próbuję się dowiedzieć, czy powinienem umieścić ją w mojej LLC, to obecnie mam pierwszą nieruchomość, czy powinienem kupić inną LLC?
Jak to zrobić, ponieważ dla mnie posiadanie wielu spółek LLC wydaje się dużo pracy, jeśli chodzi o podatki. Cóż, lubię sam płacić podatki. Jestem naprawdę dobry w płaceniu własnych podatków. Naprawdę zamierzam zachować należytą staranność, więc wolę się tego trzymać, dopóki nie stanie się to zbyt trudne do zniesienia. W tej chwili jedna nieruchomość, może dwie nieruchomości, czuję, że podatki nie będą wcale skomplikowane.
Moje drugie pytanie brzmi: czy prowadzisz sprzedaż hurtową i czy prowadzisz sprzedaż hurtową, czy też wiesz, kto sprzedaje hurtowo, jaki jest jego ulubiony sposób lub ulubiony sposób promowania produktów na rynku w celu zdobycia potencjalnych klientów? Obecnie dużo dzwonię i wysyłam pocztówki, a właściwie mam zamiar zacząć wypróbowywać reklamy na Facebooku.
Bo szczerze mówiąc, zimne dzwonienie po prostu nie działa. Pocztówki działają. Odbieram telefony zwrotne. Ale niekoniecznie wygenerowałem jeszcze żadnych potencjalnych klientów. Od około sześciu miesięcy próbuję sprzedawać hurtowo z przerwami, ale jeszcze nie sfinalizowałem transakcji.
Mam ich sporo w ramach kontraktu. Na początku byłem dobry w pozyskiwaniu nieruchomości na podstawie umowy, ale potem sytuacja się odwróciła i zacząłem nieźle znajdować nabywców za gotówkę, ale nie pozyskiwałem ich na podstawie umowy. Próbuję to też połączyć i czuję, że jestem już blisko. Ale chciałem poznać Twoją opinię na ten temat.
Tak. Będę wdzięczny za wszelką pomoc, jeśli zechcesz odpowiedzieć na moje pytania. Nie mogę się doczekać, aż zobaczę mój film w podcaście BiggerPockets. Dziękuję za poświęcony czas i życzę miłego spędzenia czasu.
David:
W porządku. Jordanie, dziękuję za pytanie. Na drugą część mogę odpowiedzieć bardzo szybko. Nie handluję hurtowo. Nie robię tego. Nie powiem, że to niemoralne. Ale ogólnie nie podoba mi się ten model. To ominięcie granic legalności. Rzadko jest to korzystne dla sprzedającego nieruchomość.
Hurtownicy zawsze powiedzą Ci, że pracują nad umową. To korzystna sytuacja. Czasami naprawdę myślę, że tak się dzieje. Jednak w większości przypadków myślę, że sprzedawca zarobiłby znacznie więcej pieniędzy, gdyby umieścił swój dom na liście MLS, gdzie każdy mógłby zobaczyć nieruchomość, a inni inwestorzy mieliby dostęp do większej liczby zapasów, w porównaniu do sytuacji, gdyby po prostu sprzedawali go na listę kupujących a facet taki jak ja ma natychmiastowy dostęp do tych nieruchomości, które ja kupuję, a twoi zwykli inwestorzy po prostu ich nie widzą.
Nie jestem wielkim fanem modelu hurtowego. Ludzie, którzy przychodzą do mnie i chcą zarabiać na nieruchomościach, wolałbym sprzedać im swój dom i zdobyć jak najwięcej pieniędzy, a potem po prostu zapewnić im szybką sprzedaż i niektórzy inwestorzy zarobią pieniądze.
Teraz mogę odpowiedzieć na pierwszą część Twojego pytania w tym miejscu. Czy korzystasz z LLC na nieruchomość, czy z jednej LLC na wszystkie nieruchomości? To dobre pytanie, ponieważ niewiele osób rozumie złożoność spółek LLC. Zwykle wygląda na to, że spółka LLC jest bezpieczniejsza, więc po prostu posiadaj tam swoją nieruchomość. To skomplikowane i nie zawsze bezpieczniejsze. Dobra.
Mam wiele spółek LLC. Zwykle mam kilka nieruchomości na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, ale próba połączenia ich wszystkich razem staje się uciążliwa. Płacę 75 kawałków rocznie CPA, żeby spróbować to wszystko wyprostować. To jest straszne. Jestem sam i płacę komuś pensję na pełny etat. Myślę, że jeśli się nad tym zastanowię, lepiej będzie zatrudnić biegłego rewidenta, który był moim pracownikiem na pełen etat, niż płacić mu, może muszę się temu przyjrzeć.
Chcę jednak powiedzieć, że CPA są trudne. Są drogie. Trudno nimi zarządzać. Co roku trzeba się z nimi składać. Wiele się na to składa. Nie myśl tylko, że spółki LLC to magiczna pigułka, która rozwiąże wszystkie Twoje problemy związane z Twoimi nieruchomościami.
To, co chcesz zrobić, to złagodzić wielkość kapitału własnego w pojedynczej spółce LLC. Nie chcesz, aby cztery nieruchomości były całkowicie spłacone gotówką w jednej, a następnie w innych spółkach LLC, w których dźwignia finansowa w nieruchomościach wynosi 80%. Chcesz to podzielić, aby każda LLC miała ograniczoną ilość kapitału własnego.
Ponieważ jeśli zostaniesz pozwany, zaczną domagać się udziałów w LLC, dlatego nie chcesz wszystkiego w jednym. Mam nadzieję, że to pomoże w Twoim pytaniu. Dziękuję za twoją usługę. Tak trzymaj, mam nadzieję, że znajdziesz sposób, aby rzucić pracę kierowcy ciężarówki i zająć się pracą, która bardziej Ci się podoba.
W porządku, kolejne pytanie zadał Kenny McGregor z Las Vegas. Jestem wojskowym w czynnej służbie. Kiedy dotarłem do Las Vegas, kupiłem małe mieszkanie za konwencjonalny kredyt, a swój pierwszy dom zbudowałem za pomocą kredytu VA. Teraz, trzy lata później, uzyskałem licencję na nieruchomości i zdecydowałem się sprzedać mieszkanie, które zamieniłem na dwie kolejne nieruchomości pod wynajem i odzyskałem początkową inwestycję.
Następnie sprzedałem swój podstawowy. Teraz mieszkam u znajomego i muszę kupić inne mieszkanie. Moje pytanie brzmi: na ile nieruchomości powinienem się zdecydować na tym rynku? Mogę ponownie wykorzystać moją pożyczkę VA o zerowym oprocentowaniu, co jest wielką korzyścią, około 120,000 XNUMX w banku. Ale większość transakcji, które prowadzę w okolicy, ma zero w dół, a moje obecne stopy procentowe nie pozostawiają przepływu środków pieniężnych.
Więc warto to zrobić. Czy warto kupić jeszcze czwartą nieruchomość, czy poczekać, aż rynek się nieco uspokoi? Dzięki.
Dobra. To naprawdę dobre pytanie. Na początek powiedziałbym: bez zastanowienia. Skorzystaj z pożyczki VA z zerową kwotą, aby dostać się do domu. Właściwie mógłbyś mieć swój własny dom. Możesz wydać trochę pieniędzy. Może trochę wyjdziesz z kieszeni.
Ale to nic, bo warto posiadać nieruchomość w dłuższej perspektywie. Jeśli musisz stracić pieniądze przez kilka lat, żeby mieć gdzie mieszkać, nadal jest to o wiele tańsze niż płacenie czynszu lub posiadanie własnej nieruchomości. To oczywiste. Musisz kupić dom, aby mieszkać w nim jako podstawowy z pożyczką VA.
Jeśli chodzi o resztę pieniędzy, które posiadasz, 120,000 120,000 dolarów, myślę, że nie powinieneś zadawać pytania: „Ile domów powinienem kupić?” Właściwe pytanie brzmi: „Jaki jest najlepszy sposób na zainwestowanie XNUMX XNUMX dolarów w nieruchomości?”
Teraz nie ma pośpiechu. To właśnie jest w tym niesamowite. Nie musisz inwestować tych pieniędzy w grę. Przez lata, zanim ceny rosły, czynsze rosły. Musiałeś wyciągnąć swój kapitał z powodu inflacji. Była na nas duża presja. Zostało to chwilowo spowolnione ze względu na wzrost stawek.
Nie ma na Tobie tak dużej presji, abyś zainwestował te pieniądze. Zadomowiłbym się i poczekałbym. Ale nie czekałbym, aż rynek się zapełni. Po prostu czekam, aż odpowiednia oferta stanie ci na drodze. Jeśli chcesz mi powiedzieć, że obecne stopy procentowe nie powodują przepływu środków pieniężnych, musisz przyjrzeć się innym właściwościom lub różnym strategiom.
Może patrzysz na dwie jednostki, powinieneś spojrzeć na trzy jednostki. Być może szukasz domów jednorodzinnych i musisz kupić dom z jedną lub dwiema jednostkami ADU. Istnieje sposób na zapewnienie przepływu środków pieniężnych z nieruchomości. Być może będziesz musiał kupić nieruchomość, główny dom w Airbnb i sam zamieszkać w ADU.
Można na to spojrzeć na różne kreatywne sposoby. Ale moja rada dla ciebie nie jest prosta: „No cóż, to, co działało wcześniej, zadziała teraz”. Kiedy kupiłeś to mieszkanie, był to inny rynek. Możesz uzyskać przepływ środków pieniężnych, masz uznanie. To teraz trudniejszy rynek.
Połącz poświęcenie czasu z kreatywnym patrzeniem na oferty. Kiedy pojawi się ten właściwy, wskocz na niego, ale nie odczuwaj presji, aby wskoczyć na niego wcześniej. Nie sądzę, że w najbliższym czasie cokolwiek się zmieni i będzie to oznaczać, że stracisz, jeśli jutro nie kupisz domu.
W porządku. Od Sayli w Hayward. Przychodzi tu wielu ludzi z Hayward. Zawsze mówię o Red Chilli, restauracji z misją w Hayward, którą uwielbiam. Ściągamy stamtąd mnóstwo ludzi. To super. Jeśli jesteś w Bay Area, jeśli w ogóle jesteś w Kalifornii, skontaktuj się z nami. Bardzo chciałbym z tobą porozmawiać. Chętnie poznam Cię lepiej, bo to moje ulubione miejsce. W porządku. Zobaczmy, co Sayli ma do powiedzenia.
Powiedz:
Cześć David. Dziękuję za wysłuchanie mojego pytania. Nazywam się Sayli. Pochodzę z Hayward w Kalifornii. Inwestuję w Michigan od trzech i pół roku. Moje pytanie dotyczy projektu rehabilitacji długodystansowej.
W zeszłym miesiącu kupiłem siódmy apartament dla rodziny jednorodzinnej w Michigan. To mój drugi projekt BUR. Otrzymałem oferty od czterech różnych generalnych wykonawców. Wszystkie są bardzo dobrze znane i polecane na lokalnych grupach PR. Pracowałem z dwoma z nich, dwoma GC przy moich poprzednich projektach. Mam z nimi pewne doświadczenie.
Jest to typowy projekt renowacji, przestarzały dom, który wymaga remontu, podłogi, pomalowania, łazienki, odświeżenia, opraw oświetleniowych, HVAC i tak dalej. Słucham innych inwestorów w podcastach i na YouTube. Robią tę rehabilitację za mniej niż 30 tys., 35 tys., ale ja przeznaczyłem budżet na około 45,000 70. Oferty, które otrzymałem od GC, wynoszą około XNUMX tys.
Moje pytanie brzmi: jak obniżyć koszty bez utraty jakości? Jestem dumny z dostarczania moim najemcom produktów wysokiej jakości. Ale koszt rehabilitacji wynoszący 70 tys. jest zbyt wysoki, aby uzasadnić czynsz. Jakieś rady? Dziękuję za to i dziękuję, że odebrałeś mój telefon.
David:
W porządku. Sayli, to naprawdę dobre pytanie. Kiedy znajdziesz się w takiej sytuacji, w której musisz ciąć koszty, ale nie chcesz obniżać jakości, będziesz musiał gdzieś ustąpić.
Teraz dla Ciebie oznaczałoby to samodzielne zarządzanie projektem. Jeśli współpracujesz z generalnym wykonawcą, płacisz mu za zarządzanie projektem i znalezienie podzespołów. Nie zawsze sami wykonują tę pracę. Płacisz im określoną kwotę za wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej.
Idą znaleźć hydraulika, który wykona tę pracę za mniej, niż zarabiają, i zatrzymują różnicę. W pewnym sensie jest kierownikiem projektu, który ma potrzebne elementy. Jeśli chcesz ich odciąć od umowy, a wszyscy GC oferują ci oferty w wysokości 70,000 45,000, ale myślisz, że da się to zrobić za XNUMX XNUMX, będziesz musiał sam znaleźć podwykonawców.
Będziesz musiał znaleźć hydraulików, malarzy, majsterkowicza, który może wykonać takie prace renowacyjne, jak oświetlenie w łazience i instalacja HVAC. Jeśli sami znajdziecie tych ludzi, możecie to zrobić. Chcę cię tylko przestrzec, to trudniejsze niż myślisz. Dlatego większość ludzi korzysta z usług generalnego wykonawcy.
Jeśli tam pójdziesz i spróbujesz sam znaleźć tych ludzi, mogą cię okłamać. Mogą zabrać Ci pieniądze i nie dokończyć pracy. To jest problem, w którym utkniesz. Jednym ze sposobów ograniczenia tego ryzyka jest płacenie im po wykonaniu pracy lub może płacenie im jednej trzeciej pieniędzy, o które proszą, a następnie płacę resztę, gdy sprawdzę, że praca została ukończona.
Ale znowu mogą powiedzieć, że praca została ukończona. Będziesz musiał wysłać tam niezależną osobę, aby upewniła się, że HVAC działa, upewniając się, że farba została wykonana i że wszystko jest zrobione zgodnie z twoimi upodobaniami, zwłaszcza jeśli jest to poza stanem, co może być trudne.
Jedyna inna opcja, jaka przychodzi mi do głowy, to znalezienie osoby mieszkającej w obszarze, w którym płace są niższe, i przewiezienie jej w to miejsce w celu wykonania pracy. Problem w tym, że Detroit w stanie Michigan nie jest takie jak Malibu. Dobra. To nie jest Beverly Hills. Tamtejsi ludzie już nie zarabiają wielkich pieniędzy na swoich zarobkach. Ta wycena wynosząca 70,000 XNUMX dolarów może być po prostu stawką obowiązującą za to, czym będzie ta praca.
Jedyne, co przychodzi mi na myśl, to to, że w takich sytuacjach szukam sposobów na obniżenie kosztów w obszarach, które mają najmniejszy wpływ na transakcję. Prawdopodobnie nie chcesz wycinać farby, ponieważ możesz na tym zyskać dużo pieniędzy.
Prawdopodobnie nie chcesz wycinać opraw oświetleniowych, ponieważ są one stosunkowo tanie. Ale niektóre inne rzeczy, o których mówisz, może podłoga, może zostawisz podłogę tam. Położyłeś tańszą podłogę, o czym myślałeś, ponieważ jest to drogie, zarówno materiały, jak i robocizna.
Odświeżenie łazienki, może nie modernizujesz łazienki, po prostu ulepszasz oprawy oświetleniowe. Może po prostu ulepszysz to, co już masz, i w ten sposób wykonasz mniej pracy, aby nadrobić część pracy w ramach budżetu. To może okazać się najlepszą opcją. Dziękuję za film. Reprezentuj Hayward w dalszym ciągu i daj mi znać, jak poszło.
W porządku. Na tym etapie programu chcę mieć pewność, że wszyscy polubicie, skomentujecie i zasubskrybujecie nasz kanał YouTube. Szczególnie komentujcie, chcę wiedzieć, co sądzicie o dotychczasowym programie? Czy lubisz odcinki Seeing Greene?
Poświęcimy chwilę na przeczytanie komentarzy z poprzednich odcinków, które zostawiliście wy, nasi słuchacze. Możesz zobaczyć, co myślą inni ludzie.
Z Shaka Boom 01. „David, uwielbiam twój program. Ale słowa, które zbyt często słyszę w twoim programie, to jeden dupleks i dwa dupleksy. Coś, o czym nigdy nie mówiłem, to kupowanie ziemi i budynków. Chętnie poznam Twoje przemyślenia na temat inwestycji w ziemię i budowy idealnego domu jednorodzinnego z ADU, co zamierzam zrobić. Wiem, że będzie to wymagało dużo pracy i nauki, ale myślę, że wynik może być świetny”.
Cóż, Shaka Boom, powodem, dla którego nie mówię o tym zbyt często, jest to, że nigdy tego nie robiłem i staram się unikać rzeczy, których nie rozumiem. Jest to niezwykle skomplikowane w porównaniu do zakupu domu, który już istnieje.
Właśnie usłyszeliśmy nasze poprzednie pytanie dotyczące zarządzania wykonawcą i zobaczyliśmy, jak może to wymknąć się spod kontroli, gdy stawki są zbyt wysokie. Jeszcze gorzej jest, gdy budujesz go od podstaw. Mnóstwo rzeczy idzie nie tak, czego się nie spodziewałeś.
Pożyczasz pieniądze od banków, w których oczekują wykonania pracy. Pracujesz nad pozwoleniami. Jest tu mnóstwo ruchomych elementów. Może to zająć zbyt dużo czasu i spowodować utratę dużej ilości pieniędzy.
Nie mam zamiaru Cię do tego zniechęcać, ponieważ jeśli już zdecydowałeś, że to zrobisz, zakładam, że masz pewne przeszkolenie, pewną wiedzę, doświadczenie w tej dziedzinie, które sprawia, że pomyśl, że możesz to zrobić lepiej.
Ale dla osób, które zaczynają inwestować w nieruchomości lub mają mały portfel i chcą go powiększyć, przeciętnego słuchacza, którego mamy w tym programie, awatara, który słucha, może to całkowicie doprowadzić ich do bankructwa finansowego.
Znam wiele osób, które próbowały budować domy specjalistyczne i straciły dużo pieniędzy, w tym niektórzy członkowie mojej rodziny. Dlatego nie mówię o tym zbyt często. Ale jeśli wiesz, co robisz, możesz zarabiać na nieruchomościach pod każdym względem.
W porządku. Nasz następny komentarz pochodzi od Rubai Khana. „Gdzie mieszkałby David Greene, gdyby kiedykolwiek opuścił Kalifornię?” Och, to jest naprawdę dobre. Miło spędziłem czas na Florydzie. Odwiedzałem południową Florydę, aby obejrzeć niektóre projekty, które tam realizuję. Nie sądzę, że mógłbym mieszkać w południowej Kalifornii, ponieważ po prostu nie znoszę ruchu ulicznego i powolnego ruchu, a to wszystko jest wszędzie.
Bardzo podobała mi się wizyta w Smoky Mountains. Och, wiem, prawdopodobnie Scottsdale. Bardzo lubię, gdy odwiedzam Scottsdale. Lubię ciepło, zwłaszcza suche upały. Ciepło mi nie przeszkadza. Biegam, gdy jest 100 stopni, i spaceruję, gdy jest ponad 100 stopni przez cały czas. Kocham to.
Nie mogę robić na zimno. Mam astmę wywołaną zimnym powietrzem, która pojawia się podczas ćwiczeń. Moja tchawica zamarza. Naprawdę ciężko jest oddychać. Nie mogę tego znieść, a zimno jest do bani. Zdecydowanie mieszkałbym gdzieś, gdzie jest słońce i prawdopodobnie często spędzałbym wakacje na Hawajach.
W porządku. Nasz następny komentarz pochodzi z Haggy 2013. „Dziękujemy za omówienie filmów. Są łatwe w obsłudze i za to dam 10 polubień.” Tak. Pozdrawiam Nate’a Weintrauba i nasz zespół produkcyjny, którzy pomogą Ci dowiedzieć się, jakie tematy poruszamy, dodając tam małe przerwy na osi czasu YouTube. Muszą tam siedzieć i dużo pracować. Dziękuję wam, że to zrobiliście.
Nasz ostatni komentarz pochodzi od aplikacji Unio Brainwave Music, która mówi: „Z jakiegoś powodu dzisiaj jest bardzo samotny dzień. Aby temu przeciwdziałać, pozdrawiam jak najwięcej osób, które czytają ten post. Cześć. Mam nadzieję, że wszyscy będziecie mieli lepszy dzień niż ten, który się zaczął, nawet jeśli zaczął się naprawdę dobrze.
Cóż, jeśli wy też czujecie się samotni, być może potrzebujecie wspólnoty w swoim życiu. W BiggerPockets jesteśmy tutaj, aby to zapewnić. Sprawdź naszą stronę internetową, bigpockets.com, gdzie mamy forum, na którym wiele osób odpowiada na pytania i zadaje swoje pytania, a także spotkania w Twojej okolicy, które publikują posty na stronie. Spotkaj się z innymi inwestorami i zaangażuj się w społeczność.
W porządku. Kochamy i doceniamy całe Wasze zaangażowanie, więc kontynuujcie to. Zostaw mi kilka komentarzy na temat dzisiejszego programu, aby dać mi znać, co myślisz o tym, jak sobie tutaj radzimy. Pamiętaj, że jeśli chcesz wystąpić w programie, możesz wejść na stronę bigpockets.com/david i zadać pytanie, które zostanie umieszczone w programie.
W porządku. Nasze kolejne pytanie to wideo Liama Quintany.
Liam:
Jak leci? W porządku. Nazywam się Liam z Nowego Orleanu. W porządku. Jestem właścicielem firmy budowlanej. Moje pytanie do Was jest takie, że chcę wyburzyć nowe budownictwo. Jestem w stanie zbudować domy, bliźniaki, rodziny jednorodzinne o wiele taniej niż to, za co sprzedają na rynku, mimo że rynek [niesłyszalne 00:19:34].
Ale chcę zbudować bliźniak, wykończyć go, dokonać rozliczenia, wypłacić pieniądze i zbudować kolejny. Dzięki tej metodzie nigdy nie zabraknie mi pieniędzy. Jeśli wezmę płyn, który mam teraz i po prostu zaliczę raty za kilka wypożyczeń, w końcu stracę pieniądze. Co sądzisz o nowej konstrukcji BURing?
David:
W porządku. Cóż, Liam, tak działa metoda BUR. Jedyną różnicą jest to, że mówisz o budowaniu, a nie o kupowaniu i odnawianiu. To byłaby budowa, remont, wynajem, refinansowanie i powtarzanie, co jest trochę zabawne. Tam jest trochę inaczej.
Nie mam zamiaru Cię zniechęcać. Powiem tylko, że musisz zrozumieć, jak działa proces budowy. Jeśli prawdą jest, że można zbudować nową nieruchomość za znacznie mniej, niż ludzie są skłonni ją sprzedać, może to oznaczać nową falę w inwestowaniu w nieruchomości.
Jeśli sprzedawcy po prostu nie będą skłonni obniżyć ceny i zostanie zbudowana wystarczająca liczba nowych nieruchomości, które będą sprzedawane po cenie niższej niż istniejąca, zmusi to ceny ofertowe do obniżenia ceny i pomoże skorygować rynek. Problem w tym, że po prostu nie widzę wystarczającej liczby inwestorów uczących się, jak budować i nabywających w tym biegłości, w okresie, w którym musielibyśmy obniżyć ceny.
Ale jeśli masz pewne doświadczenie, jeśli współpracujesz z wykonawcą domu, myślę, że to mogłoby być fajne. Tylko upewnij się, że wiesz, w co się pakujesz. Dobra. Był czas, że rozważałem zrobienie tego samego. Zamierzałem wybudować kilka nieruchomości w Jacksonville na Florydzie, składających się z czterech budynków.
Wybrałem ziemię. Miałem budowniczego. Odbyłem wiele rozmów. Jeszcze zanim przystąpiliśmy do realizacji projektu, zdałem sobie sprawę, dzięki Bogu, że podział na strefy pozwoli nam zbudować tylko jedne drzwi na milę kwadratową. Chciałem kupić ziemię o powierzchni 10 mil kwadratowych. Mogłem postawić tylko 10 domów, ale planowałem zbudować 50.
Zamierzałem zrobić to samo, co ty. Zamierzałem wybudować dwa lub trzy czteropleksy, refinansować je po wycenie, włożyć te same pieniądze w kolejne cztery i po prostu zbudować własną część czteropleksów i mieć własną wspólnotę najemców, przypominającą kompleksy apartamentów.
Potem w ostatniej chwili dowiedziałem się, że podział na strefy nie pozwoli mi na to. To właśnie mnie przeraża. Jest wiele małych rzeczy, które mogą się pojawić, z których nie zdajesz sobie sprawy, jeśli nie budujesz często i bardzo łatwo mogą ci zabraknąć pieniędzy.
Zdecydowanie poleciłbym rozmowę z budowniczym domu, który robił to już wiele razy, który może poprowadzić Cię przez proces, zanim zdecydujesz się na budowę nowego domu.
W porządku. Nasze następne pytanie pochodzi od Paula z Utah. Paul mówi, że inwestuję w Kansas i obecnie mam siedmioro drzwi z potrójnego domu i cztery domy jednorodzinne. Jestem długoterminowym inwestorem typu „kup i trzymaj” i planuję kupić łącznie od 10 do 12 drzwi.
Kiedy przygotowywałem się do ubezpieczenia mojej ostatniej wynajmowanej nieruchomości, osoba, z którą rozmawiałem przez telefon, wspomniała, że dochodzę do punktu, w którym lepszym rozwiązaniem byłoby uzyskanie komercyjnej polisy ubezpieczeniowej dla wszystkich moich nieruchomości niż polisa indywidualna właściwości każdego z nich.
Tak naprawdę nie słyszałem tego wcześniej i miałem nadzieję poznać opinie Davida Greene'a i BiggerPockets na ten temat. O jakich zaletach i wadach powinienem wiedzieć? Jakieś firmy, do których powinienem się zwrócić lub których unikać? Zadzwoniłem do jednego z lokalnych brokerów ubezpieczeniowych i kiedy o to pytałem, wydawali się dość zdezorientowani.
Zabawne, że to mówisz, bo jestem właśnie w trakcie zakładania firmy ubezpieczeniowej. Uważam, że nazwiemy to pełnym ubezpieczeniem ochronnym i będziemy zapewniać ubezpieczenie właścicielom.
Teraz napotkałem kilka problemów, w wyniku których pękły mi rury. Gdy byłem w trakcie budowy, pojawiły się problemy z wynajmem krótkoterminowym. Kupiłem nieruchomość i okazało się, że wycena, którą dostałem od firmy ubezpieczeniowej, okazała się znacznie niższa niż ta, którą mi podali po zakupie nieruchomości, co mnie wkurzyło i wtedy zaczynam działalność gospodarczą.
Za kilka miesięcy prawdopodobnie będę miał o wiele więcej informacji do przekazania na ten temat, kiedy już zagłębię się w ten biznes. Nie mówi się o tym zbyt wiele, więc nie mogę przekazać wam zbyt wielu informacji na ten temat.
Mogę tylko powiedzieć, że nie jest to zły pomysł. Jeśli możesz mieć jedną polisę, która obejmie wszystko, myślę, że to dobrze. Jeśli chodzi o lokalnego brokera ubezpieczeniowego… Właśnie zadzwoniłeś do złego brokera. Jeśli zadzwonisz i zapytasz o to, a oni powiedzą: „Nie wiem, o czym mówisz”, zadzwoń do kogoś innego. Dzwoń, aż znajdziesz osobę, która albo wie, albo powie: „Och, tak. Nie robimy tego. Ale oto dlaczego. Mogą Cię poinstruować na temat tego procesu.
Ogólnie rzecz biorąc, kiedy próbujecie znaleźć brokera ubezpieczeniowego, brokera kredytów hipotecznych, agenta nieruchomości lub specjalistę od robót budowlanych, czymkolwiek by to nie było, jeśli zadajecie im pytania, a oni nie wiedzą, zwykle oznacza to, że tak nie jest. nie mieszczą się w ich specyficznej sterówce, a oni po prostu cały czas robią te same rzeczy i nikt nie jest dobry w czymś, czego nie robią zbyt często.
Nie pytaj zawodowego deskorolkarza o jazdę na snowboardzie, bo on tak nie robi. Jeżdżą na deskorolce. Będą musieli na własnej skórze nauczyć się, jak dobrze jeździć na snowboardzie. Chcesz ich zatrudnić jako trenera tylko dlatego, że potrafią jeździć na deskorolce.
Musisz podchodzić do ludzi w ten sam sposób. Jeśli kontaktujesz się z kimś z mojego zespołu, jeśli kontaktujesz się z kimś w BiggerPockets, jeśli kontaktujesz się z kimś, kogo polecił Ci znajomy, zadaj wiele pytań i upewnij się, że jest on pewny siebie i kompetentni w sposobie odpowiadania na te pytania.
Powinni posiadać szeroką wiedzę lub przynajmniej broker, dla którego pracują, powinien ją posiadać. Jeśli zapytasz pożyczkodawcę o pożyczkę DSCR, pożyczkę pomostową, HELOC lub którykolwiek z tych innych produktów pożyczkowych, pojawi się ogromna czerwona flaga, a wszystko, co może ci powiedzieć, to: „Po prostu robimy to konwencjonalnie. Nie wiem."
Odejdź od tej osoby. To nie jest osoba, którą chcesz nadzorować, zarządzać, kierować i prowadzić Cię w Twojej podróży. Potrzebujesz osoby, która zna te produkty i powie Ci, który z nich będzie dla Ciebie najlepszy. W ten sposób staram się szkolić swój personel i czego szukam u różnych agentów, z którymi być może współpracuję.
Nasze następne pytanie pochodzi od Kayli, Kayli Wright z Nashville. Cześć David. Dziękuję za przeczytanie mojego pytania. Jestem niezależnym marketerem, który niedawno rozpoczął współpracę bezpośrednio z inwestorem na rynku nieruchomości, który od 76 r. nabył 2020 drzwi w rejonie Nashville.
W zamian za moje usługi marketingowe otrzymałem 5% wypłaty z całkowitych zysków z aspektu działalności związanej z nieruchomościami typu flip, czyli nowego przedsięwzięcia oprócz wynajmu wielorodzinnego, czyli 76 drzwi. Była to dla mnie świetna okazja, aby poznać krajobraz nieruchomości, wyznaczyć sobie cele na mojej własnej drodze do nieruchomości i zbudować silne relacje z inwestorem.
Mój partner-inwestor również zgodził się zaoferować dodatkowe 5%, czyli łącznie 10% zysków z flipów, jeśli sam znajdę nieruchomości i mu je przyniosę. Dla dodatkowego kontekstu pracuję na pełny etat w innej pracy i mam nadzieję, że ta szansa pomoże mi rozpocząć podróż jako przedsiębiorca.
Moje pytanie do Ciebie jako inwestora brzmi: nad czym mogę pracować poza edukacją, co będzie korzystne dla mojego partnera-inwestora jako jednego z pierwszych pracowników? W jaki sposób mogę naprawdę pomóc mu rozwinąć jego biznes flipowy i wyróżnić się? Obecnie pracuję nad tą stroną internetową, ale wyraził zainteresowanie moją pomocą w innych relacjach inwestorskich i innych aspektach przedsiębiorstwa.
Podcast bardzo mi pomógł. Dzięki jeszcze raz. Cóż za niesamowite pytanie. Podoba mi się to, Kaylo. W porządku. Kiedy usłyszałem to po raz pierwszy, myślałem, że dam ci kilka ostrzeżeń na temat tego, czego należy unikać. Ale nie wiem, czy to konieczne.
Zadajesz naprawdę dobre pytanie. Co mogę zrobić, aby pomóc tej osobie jeszcze bardziej? Chłopaki, szczerze mówiąc, w ten sposób dowiecie się o inwestowaniu w nieruchomości. Nie chodzi o znalezienie mentora, który po prostu nauczy cię różnych rzeczy. Chodzi o znalezienie osoby, dla której możesz wnieść wartość i pomóc jej, a także wyciągać wnioski z doświadczenia, gdy robisz to dla niej.
Dobra. To jest to, czego naprawdę szukasz. Nie jak ktoś ma mnie nauczyć sprzedawać domy. Idziesz, znajdujesz agenta, który już wie, jak sprzedawać domy, wykonujesz za niego całą pracę, której nie chce wykonywać, i uczysz się, wykonując tę pracę. Najlepszym sposobem na naukę czegokolwiek jest praktykowanie tego.
Praca nad stroną internetową to świetny pomysł. Podejrzewam, że patrzą na ciebie jak na marketera. Myślą o rzeczach marketingowych, które możesz zrobić. Ale co, jeśli masz więcej umiejętności niż tylko marketing? Dobra. Czy masz umiejętności księgowe? Czy masz umiejętności zarządzania projektami?
Czy możesz dowiedzieć się, jak wygląda ich praca i pomóc im, dzwoniąc do różnych osób, które powinny coś robić i upewniając się, że zrobiły to, co do nich należało, a także pytając je, czego potrzebujesz, aby pomóc w wykonaniu swoich zadań? lepszą pracę i znalezienie sposobów na rozwiązanie tego problemu?
Wiele razy ludzie tacy jak ja, którzy zarządzają wieloma sprawami, wydają rozkazy lub edykty, chcę, żebyś zrobił X. Wtedy X w jakiś sposób schodzi na dalszy plan i nawet nie myślę, żeby to sprawdzić, dopóki dwa miesiące później, kiedy potrzebowałem tego, i pytam: „Gdzie jest X?” Mówią: „Och, to już w połowie zrobione”. To się dzieje cały czas. W moich firmach nie ma zbyt wielu osób, które ponoszą odpowiedzialność za dopilnowanie, aby wszystko zostało wykonane.
Gdybyś mógł być tą osobą, mógłbyś zrobić wszystko. Gdybyś tylko nauczył się być zorganizowany, gdybyś mógł nauczyć się śledzić, gdybyś mógł stworzyć listę rzeczy do zrobienia ze wszystkim, co ma dana osoba, zostać jej osobistym asystentem, a następnie sprawdzać, czy wszyscy robią, co robią, i pytać tej osobie wiele pytań, dowiesz się mnóstwo.
Mam taki model, którego uczę nowych ludzi, w którym wyobrażam sobie wodę wpadającą do wiadra. Dobra. Woda, która wpada do wiadra, to rzeczy, które należy zrobić w pracy, a wiadro to osoba. Gdy wiadro napełni się wodą, mają zadania, które muszą wykonać.
Ich zadaniem jest wykonanie zadania, czyli opróżnienie wiadra przed jego przepełnieniem, co oznacza, że zabrakło im czasu i zostali w tyle. Dobra. Jednym ze sposobów, w jaki możemy pomóc, jest zrobienie dziury w dnie wiadra, przez którą spływa woda. Osoba pod nimi, którą możesz być ty, czyli kolejne wiadro, w którym zbiera się wszystko, co spada.
Zaletą tego jest to, że osoba wykonująca początkową pracę, podczas której cała woda schodzi w dół, zdobywa całą wiedzę. Ale jeśli potrafisz postawić się pod nimi, jeśli możesz przejąć część obowiązków i wykonać pracę, skorzystasz z tej samej nauki, której oni już nie potrzebują.
Pojawia się coś, co już wiedzą, jak zrobić. Przekazują to tobie. Robisz to dla nich. Nie musieli się uczyć. Oni już wiedzą. Ale nadal czerpią korzyści z tego, że to się uda. Czerpiesz korzyści z nauki i staje się to relacja korzystna dla obu stron.
Moja najlepsza rada, gdy ktoś jest na twoim miejscu, brzmi: przestań uciekać od odpowiedzialności. Przestań patrzeć na nieruchomości jak na coś, co możesz zrobić, abyś nie musiał być odpowiedzialny. Nie musisz rosnąć. Nie musisz uczyć się nowych umiejętności. Witamy w odpowiedzialności. Uruchom dwie odpowiedzialność.
Wskocz i powiedz: „Chcę zrobić jak najwięcej rzeczy dla tej osoby” i zajmij się tylko tymi rzeczami, za które jesteś gotowy być odpowiedzialny za wynik. Jeśli dobrze sobie poradzisz, mając niewiele, otrzymasz więcej i w ten sposób będziesz się uczyć. Świetne pytanie.
Marc:
Hej David. Mam do ciebie pytanie. Nazywam się Marc Irvison. Jestem agentem/inwestorem tutaj w północnym Kolorado. Przeprowadziłem się tu około półtora roku temu. Kupiłem nowy dom w budowie. Od tego czasu dzwonię do VRBO trzy do czterech wieczorów w miesiącu.
Po dwóch latach będę w stanie spłacić większość kredytu hipotecznego w przyszłym roku, w okresie podatkowym. Moje DTI poprawi się prawdopodobnie o około 1,000 miesięcznie, więc będę chciał kupić ponownie. Zacząłem naprawdę późno w 2021 roku. Dlatego DTI nie wzrośnie tak bardzo, jak gdybym go wynajął. Wiesz co mam na myśli? Dwa lata w pełnym wymiarze godzin. Ale tak właśnie jest. W przyszłym roku dostanę 1,000 dolarów ekstra na moje DTI. Będę chciał się znowu przeprowadzić.
Następne, ponieważ moje pierwsze płuco było na VA, następne myślę, że będzie FHA. Ale moje pytanie brzmi: jeśli w końcu spróbuję wydostać się z wyścigu szczurów i pracy w W2, jak mogę to zrobić na rynku w Kolorado, przy średnich cenach wynoszących 450–500, chyba że widzimy jakiś krach na rynku nieruchomości czy coś w tym rodzaju, ale nawet wtedy wątpię, czy ceny spadną tutaj aż tak bardzo.
Jedyny pomysł, jaki przyszedł mi do głowy, to zacząć kupować w Greeley w Kolorado. Problem w tym, że pracuję w Broomfield. To prawdopodobnie około godziny dojazdu. Czy mam po prostu wziąć się w garść i jechać godzinę lub dwie z pracy, żeby kupić bliźniak w Greeley za, powiedzmy, 475, 500?
A może nadal będę kupować domy jednorodzinne, w których będzie można zbudować nowe trzy, dwa, bez piwnicy, powiedzmy, 425 w dół, blisko Brighton lub niedaleko Firestone, coś w tym stylu? Czy skupiam się na domkach bliźniaczych w Greeley, czy na domu jednorodzinnym bliżej Broomfield? Prawdopodobnie tam, gdzie jest, powiedziałbym, większy popyt.
Jak powiedziałem, w końcu próbuję wydostać się z wyścigu szczurów, aby wydostać się z pracy w W2. Właśnie próbuję to rozgryźć. Jak mówiłem, ten rynek jest zupełnie inny. Pochodzę z Hamilton w stanie Ohio, gdzie mój pierwszy dom kosztował 9,000 25 dolców, włożyłem w niego 30 dolarów, miałem XNUMX all-in. W końcu wszystko spłaciłem i mój dom był wolny i czysty.
Tutaj 30,000 50 dolców. To nawet nie dałoby ci szopy. To znaczy, może cię to przypominać XNUMX-letni zniszczony zwiastun, ale to wszystko. Nic, co nawet jest blisko mnie, nie nadaje się do zamieszkania. Tu, na tym rynku, jest inaczej. Próbuję się dostosować i robić, co mogę.
Po prostu mi pomóż, stary. Doceniam twoje zasługi jako policjanta i z niecierpliwością czekam na to, co masz do powiedzenia. W porządku. Dzięki stary. Do widzenia.
David:
W porządku. Dziękuję, Marc, za pytanie. To jest kilka dobrych rzeczy tutaj. Po pierwsze, myślę, że prawdopodobnie zdajesz sobie sprawę, że wyjście z wyścigu szczurów w rzeczywistości będzie trudniejsze niż osiem do dziesięciu lat temu, kiedy ceny były znacznie niższe, popyt był znacznie niższy, a konkurencja również była czynnikiem też dużo mniej.
Rzeczywistość jest taka, że w branży nieruchomości trudniej jest wyjść z wyścigu szczurów niż kiedykolwiek wcześniej. Zacząłem patrzeć na inwestowanie w nieruchomości jako na dodatek do budowania majątku, a nie jako podstawę, na której będę polegał na moich dochodach.
Myślę, że większość ludzi, jest garstka ludzi, którzy nie pasują do tego awatara, ale większość ludzi prawdopodobnie czułaby się lepiej, gdyby patrzyła na to w ten sam sposób. Następnie, jeśli będziemy mieli kolejny poważny krach gospodarczy i zaoszczędzisz mnóstwo pieniędzy, wtedy będziesz mógł kupić wiele nieruchomości, które w pewnym momencie zaczną zastępować Twoje dochody.
Ale nie mamy wpływu na to, kiedy to nastąpi. Wygląda na to, że za każdym razem, gdy wpadamy w recesję, po prostu drukujemy mnóstwo pieniędzy, więc do tego nigdy nie dochodzi. To spowodowało ogromną inflację, która spowodowała wzrost kosztów życia, co, jak na ironię, sprawiło, że te aktywa stały się jeszcze droższe i trudniejsze do zdobycia.
Porozmawiajmy o tym, co możesz zrobić. Nie podoba mi się myśl o wyjeździe do obszaru o mniejszym popycie. Nie podoba mi się też myśl o nowej konstrukcji trzy, dwa. Trzy, dwójki nie są nieruchomościami do wynajęcia. W 2010, 2011 mogłem kupić trzy, dwa jako nieruchomość na wynajem.
Jeśli otrzymasz naprawdę dobrą ofertę na nieruchomość, na przykład od bardzo zmotywowanego sprzedawcy, możesz ją wynająć. Ale nawet wtedy, jeśli spojrzysz na zwrot z kapitału własnego w zależności od ceny, musiałbyś zapłacić, aby transakcja miała przepływ pieniężny, lepiej byłoby to kupić, sprzedać, przenieść ten kapitał do czegoś, co przypomina sześć, trzy, dwa, trzy dwójki za te pieniądze zamiast jednego.
Nie mają to być nieruchomości na wynajem. Mają to być domy, w których mieszkają ludzie i które można przekształcić w nieruchomości generujące przepływy pieniężne, ale nie są do tego przeznaczone. Wolałbym, żebyś kupił pięć, dwa i pół lub pięć, trzy i wynajmował pokoje indywidualnie.
Wolałbym zobaczyć, jak kupujesz mały kompleks apartamentów składający się z siedmiu do ośmiu mieszkań i wynajmujesz go, niż po prostu kupujesz trzy, dwa, zwłaszcza nowe budynki. Jeśli jesteś na tym drogim rynku w Kolorado, nie możesz kupić nowego domu, zapłacić cenę rynkową i spróbować sprawić, by działał jako wynajem. Stracisz pieniądze.
Musisz zrobić coś bardziej kreatywnego. Musisz znaleźć nieruchomość, która ma powierzchnię, którą można dodać, powierzchnię, którą można przekształcić, aby uzyskać trzy jednostki z jednej. Musisz się znacznie bardziej postarać, aby te rzeczy działały na dzisiejszym rynku niż wcześniej. Myślę, że prawdopodobnie to widzisz.
Radziłbym ci wybrać trasę bliźniaczą zamiast nowego budownictwa. Ale czy można dostać coś pośrodku? Czy możesz znaleźć w okolicy coś, co Ci się podoba i co mogłoby mieć więcej jednostek niż to, co widzisz? Czy mógłbyś dostać nowy bliźniak budowlany, a jeszcze lepiej nowy bliźniak budowlany?
Czy możesz porozmawiać z budowniczym i powiedzieć: „Czy mógłbyś wybudować dla mnie nieruchomość składającą się z czterech mieszkań? Czy plan zagospodarowania przestrzennego na to pozwoli?” To byłoby całkiem fajne. Założę się, że jeśli zdobędziesz cztery jednostki, prawdopodobnie uda ci się to uruchomić. Być może będziesz musiał odbyć kilka takich rozmów z różnymi budowniczymi lub różnymi renowatorami, aby zadać pytanie typu: „Co można zrobić za cenę, którą muszę kupić więcej niż jedno mieszkanie?”
Dlatego większość nieruchomości nie generuje przepływów pieniężnych. Ponieważ analizujesz dom z jednym mieszkaniem i kilkoma sypialniami. Nie analizujesz kompleksu apartamentów ani kilku lokali, a tego właśnie potrzebujesz, jeśli chcesz uzyskać przepływ środków pieniężnych.
Powodzenia, Marc. Wiem, że działasz na trudnym rynku. Ostatnią opcją może być po prostu inwestycja poza stanem. Jeśli znasz rynek Ohio, tak jak wspomniałeś, może wrócisz tam, kupisz inne nieruchomości i będziesz tam lokować swoje pieniądze, dopóki nie nastąpi awaria i rzeczywiście znajdziesz coś w Kolorado, co będzie dla ciebie odpowiednie.
W porządku. Na nasze ostatnie pytanie odpowiada John McKee z Fairfax w Wirginii. David, mówisz o wdrażaniu systemów, które pomogą w rozwoju Twojej firmy. Jak to wygląda i jak ewoluowało? Czy możesz podać mi kilka przykładów tego typu systemów i sposób, w jaki zwiększyły one Twoją wydajność?
O mój Boże. Po pierwsze, świetne pytanie. Po drugie, sformułowane zwięźle. Po trzecie, świetnie go zakwaszasz. Nie tylko jak wyglądają, ale także jak ewoluowały? Jedynym sposobem, aby odpowiedzieć na to pytanie, jest rozmowa o tym, jak wyglądał wasz pierwszy system i jak się rozwijał, ponieważ nikt z was nie będzie tak po prostu rzucał się na system i nie mówił: „Gotowe”.
Ale tak to wszyscy wyjaśniają. Słuchasz Alexa Hormoze lub innych internetowych guru, którzy mówią: „Potrzebujesz systemu. Chcesz biznesu, a nie pracy. Myślisz: „OK. Dobra. Zróbmy to." Potem wyjaśniają, jak to działa, i myślisz, że po prostu machniesz magiczną różdżką i będziesz mieć system. Ty nie.
To, co masz, to pierwszy krok z 700 kroków, które staną się systemem. Pytanie, jak to ewoluowało, to świetny sposób, aby to wyrazić. Porozmawiajmy. Pamiętam, że byłem tutaj na miejscu Johna. Rozmawiałem z Kyle’em Renke, który jest obecnie dyrektorem operacyjnym zespołu Davida Greene’a. Pomaga mi połączyć w jedną całość wiele wydarzeń, które prowadzę i rekolekcje, które prowadzę.
Pomaga w prowadzeniu kanału na YouTubie. Robi wiele różnych rzeczy. Pamiętam, jak mówiłem: ciągle słyszę, jak ludzie mówią mi, że potrzebuję systemu, ale zupełnie nie mam pojęcia, co to oznacza. Rozumiem koncepcję systemu, ale jak mam go wykonać? Czy jest jakieś oprogramowanie, które powinienem kupić?
Mam to zapisać w notatniku? Narysuj mi obraz jak to wygląda. Byłem sfrustrowany, bo wiedziałem, czego potrzebuję, ale nie wiedziałem, jak to zdobyć. Kyle wrócił do mnie i powiedział: „OK. Wszystko, co musisz zrobić, to otworzyć Dysk Google i rozpocząć otwieranie folderu dotyczącego wszystkiego, co chcesz zrobić, a następnie utworzyć w folderze podfoldery z innymi elementami, a następnie skorzystać z dokumentów Google, aby wpisać instrukcje.
Ta mała informacja odsłoniła to, czego szukał mój mózg. Dobra. Jestem jak Forrest Gump. Nie jestem mądrym człowiekiem, ale wiem, czym jest miłość. Potrzebowałem kogoś, kto po prostu namaluje mi obraz, który będę mógł powiedzieć: „OK. Tego właśnie potrzebowałem. Mogę z tym biegać. Po prostu oszalałem.
Zostałem specjalistą od systemów, ponieważ miałem tę małą iskrę, która mnie zapoczątkowała. Mam nadzieję, że moja odpowiedź na to pytanie będzie dla wielu z Was iskrą. Podam przykład informacji, których uczę agentów nieruchomości i jak budować systemy. Ponieważ bardzo dobrze poradziłem sobie z usystematyzowaniem pracy agenta nieruchomości.
Następnie bardzo dobrze poradziłem sobie z usystematyzowaniem roli urzędnika ds. pożyczek. Kiedy już to osiągnę, będę mógł zatrudnić ludzi do jednego biura maklerskiego, do zespołu Davida Greene’a i do jakiejkolwiek innej mojej działalności. Wiedzieli, jaką rolę odegrają. Ale zanim mogłem to zrobić, musiałem wszystko zbudować.
Dam wam przykład, a potem pokażę wam zrzut ekranu z mojego telefonu, który pokazuje, jak działa jeden z systemów, gdy łączę agentów i doradców kredytowych w jednym systemie.
W porządku. Jeśli miałbym wziąć udział w aukcji, co jest jedną z najłatwiejszych do usystematyzowania rzeczy, ponieważ kupujący są szaleni, podchodzą do nich bardzo emocjonalnie i trzeba robić wiele różnych rzeczy, trudniej jest to usystematyzować. To tak, jakby pasło się koty. To może być zrobione. Ale puf, udało się.
Listy są dużo prostsze. Zacząłem od sporządzenia listy wszystkich rzeczy, które muszę zrobić w ramach aukcji. Celem oryginalnej listy jest po prostu nie zapomnieć. Twój system zaczyna od wyeliminowania błędów wynikających z zaniedbań, a Ty po prostu chcesz się upewnić, że nie zapomniałeś włączyć ubezpieczenia w wynajmowanej nieruchomości.
Nie zapomnij o skonfigurowaniu automatycznych wypłat spłaty kredytu hipotecznego. Wszystko to, narzędzia włączone. To proste, stary. Kupiłem wiele domów i wtedy uświadomiłem sobie: „O mój Boże. Nikt nie włączył klimatyzacji. Nie mamy mediów.”
Zarządcy nieruchomości pokazują najemcy, że w domu jest 105 stopni. Dzieje się tak czasami, gdy nie masz tych systemów. To tylko lista kontrolna. Dobra. Oto wszystkie rzeczy, które muszą się wydarzyć, gdy po raz pierwszy kupuję do wynajęcia. Oto wszystkie rzeczy, które muszą się wydarzyć, gdy po raz pierwszy wystawiam ofertę domu.
Mam teraz arkusze kalkulacyjne, w których moi pracownicy za każdym razem, gdy kupuję dom, mają kolumnę ze wszystkimi rzeczami, które muszą zrobić, włączają media i konfigurują automatyczną płatność. Oto link w arkuszu kalkulacyjnym, który prowadzi do folderu na Dysku Google, gdzie będziemy przechowywać ubezpieczenie, gdzie będziemy przechowywać wyciąg z kredytu hipotecznego, gdzie będziemy przechowywać informacje, jeśli będziemy tego potrzebować w późniejszym terminie, ponieważ zawsze tak jest.
W przypadku ofert przydzielono polecenie wystawienia nieruchomości na podwórku, poproszenie fotografa o zrobienie zdjęć, umieszczenie skrytki na nieruchomości, otrzymanie od klienta zapasowego klucza i upewnienie się, że umowa o ogłoszenie jest wypełniona. Ten kamień jest oczywisty, ale zacznij od zapisania wszystkich oczywistych rzeczy, które musisz zrobić. Dobra.
Prawdopodobnie miałem listę 15 rzeczy. Kiedy Krista została zatrudniona, moja pierwsza asystentka, właśnie nad tym pracowała. A co by się stało, gdybyśmy zdali sobie sprawę: „Och, zapomnieliśmy”… O czym możesz zapomnieć w liście do zrobienia? Trzeba to umieścić w MLS. Być może zapomnielibyśmy wypełnić pewien formularz, który musieliśmy umieścić w MLS.
Sprawdzałem, gdzie w tej serii 15 rzeczy powinien przebiegać ten krok, i po prostu wchodziłem do mojego Dokumentu Google. Zrobiłbym krok 12, wcisnąłbym Enter i wyszłoby 13, i umieściłbym tę nową rzecz. Za każdym razem, gdy popełniliśmy błąd, ktoś przychodził do nas i mówił: „Trzeba to zrobić, a nie było tego na liście”. Dodano do listy. Dodano do listy, dodano do listy. Liczba rzeczy wzrosła z 15 do 50.
Tyle faktycznie się robi. Niektóre z tych 50 miały podpunkty. Uzyskaj podpisaną umowę dotyczącą notowania, która następnie przekształci się, przekaż jej kopię brokerowi, przekaż kopię firmie depozytowej. Wszystkie te rzeczy zaczną obowiązywać. Miałeś te podpunkty, ale nadal masz tylko listę kontrolną w Dokumentach Google, w folderze Google z nazwą usługi, która znajduje się w folderze z napisem „Wpisy”. Dobra. To takie proste.
Teraz w pewnym momencie zdaję sobie sprawę, że te rzeczy można pogrupować w etapy. Podzieliłem moją listę 50 lub 75 rzeczy na 4 różne etapy. Pierwsza dotyczyła wstępnej aukcji. Dobra. To było wszystko, czego potrzebowałem, gdybym miał udać się do twojego domu, aby go sprzedać. Moi pracownicy zleciliby porównawczą analizę rynku i przyjrzeliby się każdemu aktywnemu, oczekującemu i sprzedanemu domowi, który był na rynku.
Pokazałem im to, siedząc z nimi. Oto jak nazywa się każdą osobę, każdego agenta, który ma aktywną i oczekującą sprzedaż. Pytasz ich: „Ile ofert otrzymujesz? Skąd napływają oferty? Czy uważasz, że cena jest zbyt wysoka?” Potem uczyłem ich, jak budować relacje. Żaden agent nie chce ci tego po prostu powiedzieć.
Zanim wejdę na listę, to jest praca, którą bym wykonał. Nie przychodzę, żeby sprzedać Twój dom i po prostu mówię: „Oto, za co powinniśmy go sprzedać”. Zrobiłem trochę badań. Wiem, że te domy są wystawione za 700, ale sprzedają za 780, więc nie musimy podawać tak niskiej ceny. Moglibyśmy przyjechać o 765 lub coś koło tego.
Albo te domy były na liście 850 i po prostu tam stoją. Nie sprzedają. Agent mówi, że zaraz obniży cenę do 775, więc nie chcemy kopiować tej osoby. Miałem te wszystkie informacje i miałem notatki. Ich dom wygląda tak. Twój dom wygląda tak. To najlepsi policjanci. Chciałbym, żeby to zrobili.
Potem zrobiliśmy teczki zespołu Davida Greene'a i mieliśmy te długopisy. Chyba nie mam takiego w pobliżu. Ale wyglądają mniej więcej tak, tylko że są czerwono-czarne i mają nasze logo i nazwę. Krista wkładała, brała teczkę, wkładała długopis. Mieliśmy broszurę marketingową. Nadal tak robimy, zwany Planem, który wyjaśnia sprzedającym wszystkie kroki prowadzące do sprzedaży domu, a także kupującym, wszystkie kroki, które się z tym wiążą.
Umieściłaby porównawczą analizę rynku. Zamieściła kopię umowy o wpisie. Mamy gniazdo typu pop, które można umieścić z tyłu telefonu. Jedna z tych rzeczy, do których można było go przytrzymać, była oznakowana. Mieliśmy wszystkie te gadżety, które przynosiliśmy i wszystko, co trafiało do teczki.
Wtedy miałbym iPada, który zabrałbym ze sobą i na którym przeprowadziłbym prezentację. Dobra. Wiem, że to trochę długa odpowiedź. Ale pokażę wam poziom szczegółowości, który trafia do systemu.
Następnie wszystkie kroki, które były potrzebne, abym mógł sprzedawać… aby podpisać ofertę, zostały opisane w tym dokumencie aż do momentu, w którym jest nawet przypomnienie dla Kristy, aby umieściła adres w kalendarzu mojego telefonu za pośrednictwem komputera, co został z nim powiązany, więc po prostu umówiłem się na spotkanie o 3:00.
Musisz udać się pod ten adres, a 30 minut wcześniej pojawi się przypomnienie z informacją: „Włóż to do samochodu”, ponieważ, jak zauważyliście, zapomniałem włączyć światło zielone. Zapomniałbym wziąć teczkę i udać się na spotkanie w sprawie aukcji. To było złe.
Wtedy Krista wiedziała, że musi być pod telefonem, kiedy jestem na spotkaniu dotyczącym aukcji. Gdybym tam był, a ty pomyślałbyś: „No cóż, David, to znaczy wiem, że masz zespół, ale naprawdę chcę z tobą pracować. Skąd mam wiedzieć, że otrzymam dobrą obsługę?” Mówiłem: „Spróbujmy tego. Zadzwońmy teraz do Kristy i zobaczmy, co się stanie.
Zadzwoniłbym, a ona odpowiedziała: „Cześć”. Mówię: „Hej, Krista, możesz wyświadczyć mi przysługę? Zatrzymaj ten dom w MLS lub zatrzymaj ten dom na Zillow i czy możesz mi powiedzieć, za ile sprzedaje się ten dom w pobliżu niej? Ona powie: „Nie ma problemu”. Wyciągała to w stylu: „Och, są trzy inne domy, wszystkie oczekujące na sprzedaż i żadnych innych aktywnych domów”. Mówię: „Proszę bardzo”.
Teraz możemy zobaczyć dokładnie. Czy chcesz, żebym zadzwonił do jednego z agentów i zadał mu pytanie? Oni mówią: „Wow. Masz dyspozytora, który jest gotowy do działania. Potem miałem listę rzeczy, które zrobimy po podpisaniu prezentacji aukcji, ale zanim zaczniemy działać.
Obejmuje to zaplanowanie zrobienia zdjęcia, zdobycie skrzynki na klucze, założenie jej na drzwi, wywieszenie szyldu na podwórku, polecenie sprzątaczek, aby posprzątały dom, ponowne sprawdzenie, czy domy nie pojawiły się na rynku. Była konkurencja, o której nie wiedzieliśmy. Sprawdzali to każdego dnia. Miałbym do tego pracowników, którym przydzielono zadania.
Widzisz, jak bardzo szczegółowo podchodzimy do tej sprawy, upewniając się, że informacje o domu zostały przesłane do MLS, mimo że nie uruchomiliśmy transmisji na żywo. Chcieliśmy, żeby było już gotowe, abyśmy po pierwsze, jeśli z jakiegoś powodu chcieliśmy rozpocząć transmisję na żywo wcześniej, mogli po prostu kliknąć przycisk.
W ostatniej chwili przygotowanie informacji zajęło nam dwie i pół godziny, a klient zapytał: „Dlaczego dom znajduje się na liście? Chcę to na żywo.” Potem mieliśmy rzeczy, które znalazły się na liście, ale zanim zostały zawarte w umowie, znajdowały się na tej liście. Następnym krokiem będzie cotygodniowe kontaktowanie się z klientem i kontaktowanie się ze wszystkimi agentami, aby uzyskać informację zwrotną na temat tego, co powiedzieli.
Krista dzwoniła do każdego agenta kupującego, który pokazywał jedną z moich ofert, i prosiła o opinię, co o tym myślą i co myślą ich klienci. Chcielibyśmy uzyskać te informacje i podzielić się nimi z naszymi klientami, którzy pozwolili nam sprzedać swój dom.
Potem, kiedy umowa weszła w życie, zupełnie nowa rzecz, tytułowa firma potrzebuje kontraktu. Pożyczkodawca potrzebuje umowy. Musimy rozpocząć harmonogram zapewniający, że pożyczkodawcy kupującego wykonają swoją pracę. Stałoby się tak, gdyby umowy dotyczące nieruchomości wypadły z umowy, ponieważ kupujący nie byłby w stanie zabezpieczyć kredytu. Praktykowałem skrajną własność.
Zamiast mówić: „No cóż, nic nie mogliśmy zrobić”. Powiedziałbym: „Wiesz co? Powinniśmy byli zadzwonić do ich pożyczkodawcy, aby upewnić się, że wszystko jest w porządku. Zamiast polegać na agencie kupującego, który kłamie. Częścią tego stało się dla Kristy dzwonienie raz w tygodniu i sprawdzanie u pożyczkodawców kupujących, którzy kupują nasze oferty.
To nie jest moja praca. To jest zadanie innego agenta. Ale wykonałbym ich pracę, ponieważ potrzebowałem sfinalizowania tej transakcji. Gdyby powiedzieli: „Tak. Ta osoba nie składa mi swoich zeznań. Ta osoba nie odzywa się do mnie. Nie pozwolą mi wyciągnąć ich kredytu. Wiedziałem, że coś się dzieje.
Kiedy agent powiedział: „Och, tak. Wszystko w porządku. Idzie przyjemnie. Wiem jednak, że nie przekazują pożyczkodawcom potrzebnych informacji. Może rozglądają się za innymi domami. Może myślą o wycofaniu się. Chodziłem do naszych klientów i mówiłem: „Myślę, że musimy odciąć się od tego kupującego, wystawić go z powrotem na rynek i kupić innego”.
A co jeśli ich stracimy? Już je straciliśmy. Po prostu tego nie powiedzieli. Tego nie robią inni agenci, ponieważ nie mają takich systemów. A kiedy dom został sprzedany, pojawiła się zupełnie inna sprawa. Upewniamy się, że rzeczy zostały usunięte z nazwiska naszego klienta i umieszczone w imieniu kupującego.
Upewniłem się, że wszystkie meble zostały wyniesione z domu. Upewniając się, że zaznaczyliśmy to w MLS, który jest teraz sprzedawany, a nie oczekujący. Upewniając się, że wszystkie dokumenty potrzebne do dotarcia do brokera trafiły do odpowiedniego brokera. Upewniamy się, że otrzymaliśmy prezent dla klienta. Upewniamy się, że zamieściliśmy referencje w mediach społecznościowych.
O wszystkich tych rzeczach nie możesz polegać na tym, że Twój mózg Ci powie. Musisz to wszystko zrobić. Podobnie jest, gdy kupuję nieruchomość na wynajem. Podobnie jest, gdy zlecam czyjąś pracę w zespołach. Trzeba wszystko usystematyzować. Wszystko, co ci właśnie powiedziałem, OK, to nie wystarczy. To tylko lista kontrolna.
Następnie wzięliśmy listę kontrolną, przenieśliśmy ją do naszego CRM o nazwie Brevity i stworzyliśmy automatyczny plan. Stałoby się tak, gdyby część listy była przygotowana dla Davida, zanim przejdzie do prezentacji aukcji, umieszczona w CRM i zapisana jako plan automatyczny.
Krista zaznaczałaby pole zawierające informację, jak np. prezentacja przed wystawieniem na aukcję przy 123 Main Street czy cokolwiek innego, i automatycznie wyświetlałaby serię przypomnień informujących ją, że należy to zrobić, że należy to zrobić, a następnie moglibyśmy przypisać to do inny pracownik.
Gdybyśmy mieli koordynatora aukcji, Krista umieszczałaby informacje w Zwięzłości i zaznaczała to pole. Koordynator aukcji otrzymywał przypomnienie o 12 rzeczach, które należało zrobić, abym był gotowy do pracy. Dobra. Potem, gdy wszystko było już podpisane, wracaliśmy, a ona zaznaczała następne pole, które zawierało informację „lista przed aktywna”, czy jakkolwiek to nazywaliśmy.
Wtedy wszystkie przypomnienia, które znajdowały się w Dokumentach Google, automatycznie trafiają do właściwej osoby w zespole i teraz wiedzą, że muszą wykonać wszystkie te kroki. Krista lub ja moglibyśmy popatrzeć i zobaczyć, czy wykonują swoją pracę? Sprawdzają wszystko? Czy zmierza tam, gdzie powinien? To było piękne.
Zajęło to całą pamięć i w ten sposób doszliśmy do tego, że mogliśmy sprzedać 50 domów jednocześnie z garstką personelu administracyjnego. W szczytowym momencie miałem 53 domy na rachunku depozytowym ze mną i trzema innymi administratorami, a także tylko agentami i wszystko działało pięknie. Dobra.
Tak muszą działać systemy. Oczywiście nic takiego nie następuje od razu. Wciąż udoskonalamy te systemy, ponieważ czasami coś pójdzie nie tak, czego nigdy się nie spodziewaliśmy, i dodajemy coś do systemu, aby powiedzieć: „OK. Teraz musimy to dodać tutaj lub coś usunąć. To się już nie zdarza.
Tak to wyglądało w jednej dziedzinie mojego życia, po prostu w pośrednictwie nieruchomości. Wiele z tych rzeczy umieściłem w książkach, które napisałem dla BiggerPockets Sold Skill and Scale, które możecie kupić w księgarni BiggerPockets, jeśli jesteście agentami.
Jeśli jesteście inwestorami, to właśnie tego uczę innych ludzi za pomocą posiadanych przeze mnie arkuszy kalkulacyjnych, takich jak napisane oferty, oferty zaakceptowane, zamknięte, zamknięte w trakcie odwyku, zamknięte wymagające mebli, jak wszystkie etapy zakupu nieruchomości, więc że Krista, ja i jakikolwiek administrator, jakiego mamy, damy radę.
Dlatego mówię wam, że nieruchomości to praca. To nie jest tak, że: „Och, kupiłem dom i to już koniec”. Nadal musisz zrobić wiele rzeczy, a właśnie te systemy są tak potężne. Dziękuję Johnowi za umożliwienie mi 15-minutowego wyjaśnienia, w jaki sposób rodzą się i ewoluują systemy.
Mógłbym zrobić o tym cały podcast, może całą serię podcastów, ponieważ są one tak ważne. Kiedy będziesz słuchał, chcę ci tylko przypomnieć, że nie spodziewaj się, że uda ci się to za pierwszym razem. Systemy ewoluują, tak jak powiedział John, są rozwijane. To nie jest po prostu coś, co wybucha, pstrykasz palcami i mówisz: „Hej. Czy mogę otrzymać arkusz kalkulacyjny wszystkich systemów?” i myślę, że już to zrobisz. To nie tak.
W porządku, wszyscy. Taki był nasz dzisiejszy występ. Dziękuję bardzo za dołączenie do nas w dzisiejszym odcinku Seeing Greene. Uwielbiam to robić, a jeszcze bardziej podoba mi się to, że przesyłacie mi pytania do filmów i pytania pisemne, na które mogę odpowiedzieć.
Pamiętaj, aby poświęcić chwilę na pozostawienie komentarza na kanale YouTube, a także polubienie, udostępnienie i subskrybowanie oraz daj mi znać, co myślisz o dzisiejszym programie. Możesz śledzić mnie częściej na DavidGreene24. Jestem wszędzie w mediach społecznościowych, a także na YouTube.
Jeśli chcesz spotkać się osobiście i boisz się przesłać film, wejdź na davidgreene24.com/retreats, gdzie możesz sprawdzić, w jaki sposób możesz się ze mną spotkać. Możemy porozmawiać o nieruchomościach. Mogę Ci pomóc w Twojej podróży. Możemy się poznać i stworzyć społeczność, która jest tak potrzebna ludziom, by poczuli się samotni.
Wielkie dzięki chłopaki. BiggerPockets oferuje mnóstwo treści. Jeśli masz trochę czasu, obejrzyj kolejny z naszych filmów. Jeśli nie, zobaczymy się w przyszłym tygodniu.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Gdzie kupić następną nieruchomość na wynajem i jak stworzyć przepływ środków pieniężnych
- Konfigurowanie spółek LLC zajmujących się wynajmem nieruchomości i ile będziesz naprawdę potrzebować
- Połączenia budować, wynajmować, refinansować i powtarzać BRRRR strategia które mogłyby wygenerować ogromny kapitał własny
- Dlaczego większe jest lepsze i powód, dla którego ZAWSZE powinieneś kupować apartamenty z większą liczbą pokoi
- Jak zapewnić wartość swojemu mentorowi (nawet jeśli nie masz doświadczenia na rynku nieruchomości)
- Ubezpieczenie wynajmującego oraz kiedy polityka komercyjna przewyższa ochronę indywidualną
- Systemy budowlane dla Twojej firmy z branży nieruchomości i praktyczny sposób na rozpoczęcie systematyzacji DZIŚ
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Książka wymieniona w programie:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail .
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :Jest
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- absolutnie
- dostęp
- nabyty
- aktywny
- faktycznie
- przystosować
- w dodatku
- adres
- Admin
- Reklamy
- Rada
- oddziaływać
- Po
- Agent
- agentów
- Umowa
- przed
- AIR
- Klimatyzacja
- Airbnb
- alex
- Wszystkie kategorie
- pozwala
- sam
- już
- zawsze
- ilość
- analiza
- Analizując
- i
- Inne
- odpowiedź
- odpowiedzi
- Przewiduje
- ktoś
- Apartament
- Aplikacja
- Apple
- Aplikuj
- spotkanie
- doceniać
- uznanie
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- obszary
- na około
- AS
- aspekt
- Aktywa
- przydzielony
- Asystent
- At
- autor
- samochód
- automatycznie
- automatycznie
- awatara
- średni
- z powrotem
- tło
- poparcie
- Łazienka
- Bank
- upadły
- Banki
- Gruntownie
- Zatoka
- BE
- piękny
- estetycznie
- bo
- stają się
- staje się
- staje
- zanim
- za
- jest
- uwierzyć
- korzystny
- korzyści
- BEST
- Zakład
- Ulepsz Swój
- stawka
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Bit
- Czarny
- Książki
- wysięgnik
- granica
- urodzony
- Pożyczanie
- Dolny
- kupiony
- Pudełko
- Mózg
- markowe
- przerwa
- przerwy
- ODDYCHAĆ
- BRIDGE
- przynieść
- Zepsuł się
- pośrednik
- pośrednictwo
- budżet
- w budżecie
- budować
- budowniczy
- budowniczowie
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- biznes
- biznes
- przycisk
- kupować
- kupujący
- Zakup
- by
- Kalendarz
- California
- wezwanie
- nazywa
- powołanie
- Połączenia
- CAN
- Może uzyskać
- nie może
- kapitał
- wózek
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- koty
- powodowany
- pewien
- Kanał
- pościg
- tani
- tańsze
- ZOBACZ
- kontrola
- szef
- Dyrektor Operacyjny
- jasny
- kliknij
- klient
- klientów
- Zamknij
- zamknięte
- bliższy
- trener
- Kolorado
- Kolumna
- COM
- łączenie
- jak
- przyjście
- komentarz
- komentarze
- handlowy
- popełnić
- społeczność
- Łagodzić
- Firmy
- sukcesy firma
- w porównaniu
- kompetentny
- konkurencja
- kompletny
- całkowicie
- kompleks
- złożoności
- skomplikowane
- kompromis
- komputer
- pojęcie
- pewność
- zmieszany
- Wady
- Budowa
- zawartość
- kontekst
- kontynuować
- umowa
- Kontrahent
- wykonawcy
- kontrola
- Konwencjonalny
- rozmowy
- przeliczone
- Chłodny
- Koordynator
- policjanci
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- Przeciwdziałać
- Para
- kurs
- pokrywa
- CPA
- Crash
- Stwórz
- stworzony
- Twórczy
- Kreatywnie
- kredyt
- CRM
- Krzyż
- Aktualny
- Obecnie
- Ciąć
- koszty cięcia
- tnący
- Data
- przestarzały
- David
- dzień
- sprawa
- Promocje
- postanowiła
- Zdecydowanie
- Stopień
- Kreowanie
- rozwijać
- zaprojektowany
- detal
- szczegółowe
- rozwijać
- rozwinięty
- ZROBIŁ
- różnica
- różne
- pracowitość
- kierowniczy
- bezpośrednio
- Wyświetlacz
- dystans
- dokument
- dokumenty
- Nie
- robi
- nie
- Drzwi
- Drzwi
- Podwójna
- wątpić
- na dół
- napęd
- kierowca
- jazdy
- Spadek
- suchy
- DTI
- podczas
- każdy
- Wcześniej
- Wcześnie
- łatwiej
- Najprostszym
- z łatwością
- Gospodarczy
- krach ekonomiczny
- kształcić
- Edukacja
- wydajny
- wysiłek
- bądź
- eliminując
- Pracownik
- pracowników
- zaręczynowy
- cieszyć się
- dość
- Wchodzę
- Cały
- Przedsiębiorca
- Odcinki
- sprawiedliwość
- Błędy
- escrow
- szczególnie
- majątek
- Eter (ETH)
- Parzyste
- wydarzenia
- ostatecznie
- EVER
- Każdy
- codzienny
- wszyscy
- każdy jest
- wszystko
- ewoluuje
- ewoluowały
- dokładnie
- przykład
- przykłady
- wymiana
- podniecony
- wykonać
- Ćwiczenie
- Przede wszystkim system został opracowany
- istnieje
- oczekiwać
- oczekując
- drogi
- doświadczenie
- ekspertyza
- Wyjaśniać
- Objaśnia
- wyjaśnienie
- wyrażone
- dodatkowy
- skrajny
- Facebook Ads
- Fairfax
- Spadać
- Falling
- Spada
- znajomy
- rodzin
- członków Twojej rodziny
- członkowie rodziny
- wentylator
- faworyzować
- Moja lista
- polecane
- informacja zwrotna
- kilka
- Postać
- filet
- wypełniony
- materialnie
- finansowanie
- Znajdź
- Finder
- znalezieniu
- w porządku
- koniec
- i terminów, a
- pierwszy raz
- dopasować
- Trzepnięcie
- Flips
- florida
- pływ
- Płynący
- Skupiać
- obserwuj
- W razie zamówieenia projektu
- wytrzymałość
- Nasz formularz
- Forum
- Naprzód
- znaleziono
- Fundacja
- Czwarty
- Darmowy
- Wolność
- wolny zawód
- przyjaciel
- od
- udaremniony
- pełny
- funkcjonować
- zabawny
- Zyski
- Ogólne
- wygenerowane
- bogactwo pokoleniowe
- otrzymać
- miejsce
- prezent
- Dać
- dany
- Dający
- Go
- cel
- Gole
- Dobry
- Goes
- będzie
- dobry
- dobra praca
- chwycić
- wspaniały
- Zielony
- Ziemia
- Grupy
- Rosnąć
- osłona
- poprowadzi
- Facet
- Pół
- Hamilton
- ręka
- garstka
- uchwyt
- zdarzyć
- dzieje
- Ciężko
- Have
- mający
- hawaje
- słyszeć
- wysłuchany
- przesłuchanie
- pomoc
- pomógł
- pomoc
- pomaga
- tutaj
- hi
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- turystyka
- Wzgórza
- zatrudnić
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- Otwór
- Strona główna
- Domy
- Szczerze
- nadzieję
- Ufnie
- nadzieję
- gospodarz
- GODZINY
- dom
- domy
- obudowa
- W jaki sposób
- How To
- http
- HTTPS
- olbrzymi
- hvac
- i
- CHORY
- pomysł
- idealny
- niezmiernie
- Niemoralny
- ważny
- podnieść
- in
- Włącznie z
- Dochód
- niewiarygodnie
- niezależny
- indywidualny
- Indywidualnie
- przemysł
- inflacja
- Informacja
- początkowy
- wgląd
- natychmiastowy
- zamiast
- instrukcje
- ubezpieczenie
- odsetki
- Stopy procentowe
- inwentarz
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- zaangażowany
- iPad
- Ironicznie
- problem
- problemy
- IT
- iTunes
- Praca
- John
- łączący
- Dołącz do nas
- Jordania
- podróż
- jpg
- skok
- tylko jeden
- Kansas
- Trzymać
- konserwacja
- Klawisz
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- wiedza
- praca
- Kraj
- gospodarz
- krajobraz
- LAS
- Las Vegas
- Nazwisko
- Późno
- wodowanie
- Wyprowadzenia
- UCZYĆ SIĘ
- nauka
- Pozostawiać
- pozostawiając
- legalności
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pożyczanie
- najmu
- poziom
- LG
- Licencja
- życie
- lekki
- lubić
- Prawdopodobnie
- Ograniczony
- linie
- LINK
- powiązany
- Ciecz
- Lista
- Katalogowany
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- ofert
- mało
- relacja na żywo
- Zyje
- życie
- LLC
- pożyczka
- Kredyty
- miejscowy
- logo
- długo
- długoterminowy
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- luk
- stracić
- Partia
- miłość
- niski
- szczęście
- zrobiony
- magia
- Główny
- Większość
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzanie
- i konserwacjami
- kierownik
- Zarządzający
- zarządzający
- wiele
- wielu ludzi
- wyraźny
- rynek
- Analiza rynku
- Marketing
- masywny
- materiały
- znaczy
- Media
- Poznaj nasz
- Spotkanie
- Spotkaniach Wikipedystów
- członek
- Użytkownicy
- Pamięć
- wzmiankowany
- metoda
- Michigan
- Środkowy
- może
- Wojsko
- chwila
- minuty
- Misja
- błąd
- Złagodzić
- MLS
- model
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- bardziej wydajny
- Hipoteka
- większość
- zmotywowani
- ruch
- przeniesienie
- wielokrotność
- Muzyka
- wzajemnie
- Nazwa
- Nashville
- Nawigacja
- Blisko
- koniecznie
- niezbędny
- Potrzebować
- potrzebne
- potrzeba
- wymagania
- Nowości
- RYNEK PIERWOTNY
- Nowy Orlean
- Następny
- w następnym tygodniu
- normalna
- Uwagi
- oczywista
- of
- oferta
- Oferty
- Oficer
- Oficerowie
- offset
- Ohio
- W porządku
- on
- ONE
- Online
- koncepcja
- operacyjny
- Opinia
- Opinie
- Okazja
- przeciwny
- Option
- zamówienie
- Zorganizowany
- oryginalny
- Inne
- Wynik
- własny
- własność
- płatny
- malować
- Papierkowa robota
- rodzice
- część
- partnerem
- Przeszłość
- ścieżka
- Paweł
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- Szczyt
- w oczekiwaniu
- Ludzie
- okres
- osoba
- osobisty
- telefon
- fotograf
- doborowy
- obraz
- Zdjęcia
- kawałek
- sztuk
- Rury
- Miejsce
- krok po kroku
- planowany
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- Proszę
- wtyczka
- Instalacja wodna
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- polityka
- PUF
- muzyka pop
- teczka
- position
- możliwy
- Post
- mocny
- Praktyczny
- woleć
- presentation
- nacisk
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- pycha
- pierwotny
- prawdopodobnie
- Problem
- wygląda tak
- produkować
- Produkcja
- Produkty
- profesjonalny
- rentowny
- zyski
- projekt
- Zarządzanie projektami
- projektowanie
- niska zabudowa
- własność
- PROS
- chroniony
- zapewniać
- że
- zakupione
- nabywczy
- Naciskać
- położyć
- Putting
- Q & A
- jakość
- pytanie
- pytania
- Szybki
- Wyścig
- Rampa
- zasięg
- SZCZUR
- Kurs
- ceny
- raczej
- ocena
- RAY
- RE
- dosięgnąć
- osiągnięcie
- Czytaj
- Czytający
- gotowy
- real
- nieruchomość
- krach na rynku nieruchomości
- Rzeczywistość
- zrealizować
- realizowany
- zrealizowanie
- powód
- Odebrane
- niedawny
- niedawno
- recesja
- polecić
- Czerwony
- , o którym mowa
- Refi
- oczyścić
- w sprawie
- Odwyk
- relacje
- związek
- stosunkowo
- pamiętać
- Wynajem
- Wynajem
- powtarzać
- obsługi produkcji rolnej, która zastąpiła
- reprezentować
- reprezentowanie
- Badania naukowe
- obowiązki
- odpowiedzialność
- odpowiedzialny
- REST
- restauracja
- Resume
- powrót
- Ryzyko
- Rola
- Pokoje
- okrągły
- Trasa
- run
- bieganie
- pędzić
- bezpieczniej
- Powiedział
- wynagrodzenie
- sprzedaż
- taki sam
- mówią
- Skala
- scenariusze
- scena
- rozkład
- zaplanowane
- krzyczeć
- druga
- sekund
- bezpieczne
- widzenie
- wydaje
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- rozsądek
- Serie
- usługa
- Usługi
- zestaw
- rozstrzygać
- siedem
- kilka
- Share
- Sklep
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- Targi
- Strony
- znak
- podpisana
- znacznie
- Prosty
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- sytuacje
- SIX
- Sześć miesięcy
- umiejętność
- umiejętności
- potknięcie się
- powolny
- Powoli
- mały
- mądry
- mądrzejszy
- Snap
- So
- dotychczas
- Obserwuj Nas
- Media społecznościowe
- Tworzenie
- sprzedany
- ROZWIĄZANIA
- kilka
- Ktoś
- coś
- gdzieś
- Wkrótce
- Południe
- Południowy
- Iskra
- specyficzny
- wydać
- dzielić
- Sponsorzy
- Arkusz kalkulacyjny
- Kwadratowa
- Personel
- STAGE
- etapy
- stoisko
- początek
- rozpoczęty
- rozpocznie
- Stan
- Zestawienie sprzedaży
- oświadczenia
- Ewolucja krok po kroku
- Cel
- Kij
- Nadal
- strategie
- ulica
- silny
- zbudowany
- Badanie
- Zatwierdź
- subskrybuj
- pozwany
- Niedz
- Wspaniały
- uzupełnienie
- domniemany
- system
- systemy
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- zbiornik
- Zadanie
- zadania
- podatek
- Podatki
- zespół
- Zespoły
- najemca
- że
- Połączenia
- Strefa
- Informacje
- Projekty
- świat
- ich
- Im
- sami
- Tam.
- Te
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- Trzeci
- w tym roku
- myśl
- trzy
- Przez
- czas
- Oś czasu
- czasy
- typ
- Tytuł
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- jutro
- Tona
- Ton
- także
- Top
- tematy
- Kwota produktów:
- Kontakt
- ruch drogowy
- przyczepa
- Pociąg
- Trening
- Transkrypcja
- ciężarówka
- prawdziwy
- SKRĘCAĆ
- Obrócony
- typy
- typowy
- zazwyczaj
- dla
- zrozumieć
- jednostka
- jednostek
- uaktualnienie
- Podnieść
- przesłanych
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- Utah
- Użytkowe
- wakacje
- wartość
- VEGAS
- przedsięwzięcie
- zweryfikować
- Przeciw
- Wideo
- Filmy
- virginia
- Odwiedzić
- wynagrodzenie
- czekać
- różdżka
- poszukiwany
- Uzdatnianie wody
- fala
- Droga..
- sposoby
- Bogactwo
- Strona internetowa
- tydzień
- powitanie
- DOBRZE
- znane
- Wells
- Wells Fargo
- Co
- który
- Podczas
- KIM
- Hurt
- szeroki
- Szeroki zasięg
- będzie
- skłonny
- Win-Win
- WINO
- w
- Wypłaty
- w ciągu
- bez
- słowo
- słowa
- Praca
- pracował
- workflow
- pracujący
- działa
- świat
- wartość
- by
- dałbym
- Wright
- napisać
- pisanie
- napisany
- Źle
- X
- rok
- lat
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero
- Zillow