Jak zwiększyć przepływ gotówki Pobierając tańszy czynsz dzięki Coliving

Dave:
Hej wszystkim. Witamy na rynku. Jestem dzisiaj twoim gospodarzem Dave Meyer z Henrym Washingtonem. Jak leci?

Henry:
Co jest, kolego? Cieszę się, że tu jestem, człowieku. Uwielbiam robić z tobą tego typu programy.

Dave:
To było zabawne, więc dzisiaj przedstawiamy Jaya Changa, który interesuje się co-livingiem, czyli strategią inwestowania w nieruchomości, którą jestem zafascynowany. Wydaje się to trochę nowe i nic o tym nie wiedziałem aż do jakichś dwóch tygodni temu i naprawdę chciałem, żeby ktoś nam o tym powiedział. Więc, co myślisz o wywiadzie?

Henry:
Myślę, że to naprawdę, naprawdę fajna koncepcja, która, jak usłyszycie w odcinku, po prostu myślę, że w pewnym momencie wystartuje, ponieważ rynek tego wzywa, ale jest naprawdę, bardzo wcześnie i jest dużo piętna I myśl o tym teraz, ponieważ jest tylko jedna rzecz, z którą ludzie naprawdę mogą to porównać, a mianowicie życie w akademiku. Ale kiedy patrzysz na te obiekty i kiedy patrzysz na to, co faktycznie oferują, jest to o wiele fajniejsze.

Dave:
Wydaje się być naprawdę miły. Kiedy przyjechałeś do Denver na BiggerPockets, czy przypadkiem nie zatrzymałeś się w tym miejscu, CatBird?

Henry:
Nie, nie zrobiłem.

Dave:
Jest tam taki hotel, który trochę mi przypomina, ale to naprawdę fajny model, naprawdę efektywne wykorzystanie przestrzeni. Usłyszysz od Jaya, ale dostaniesz znacznie wyższy czynsz za stopę kwadratową niż normalny czynsz, koszty zarządzania nieruchomością są nieco wyższe, ale kryje się za tym naprawdę interesująca ekonomia i całkowicie się z tobą zgadzam, że ktokolwiek wymyśli, jak zrobić to dobrze, poradzi sobie bardzo dobrze. Myślę więc, że to fascynujący wywiad i przejdziemy do niego za chwilę, ale najpierw chciałem z tobą porozmawiać i zapytać o twoją opinię na pewien temat.

Henry:
O o.

Dave:
Tak, wiem, po to tu jesteś.

Henry:
[niesłyszalne 00:01:53].

Dave:
Chcemy tylko twojej opinii. Więc słyszałem, przynajmniej na Instagramie, od niektórych osób, że od początku roku nastąpił wzrost aktywności na rynku mieszkaniowym i nagrywamy to, co to jest, 19 stycznia, więc tylko para kilka pierwszych tygodni roku, kiedy ludzie mają wzrost, a teraz pojawiają się dane sugerujące, że jest więcej wniosków o zakup kredytu hipotecznego. Tak więc, jedną z rzeczy, na które uwielbiam patrzeć jako zastępca popytu na rynku mieszkaniowym, jest to, że Stowarzyszenie Bankierów Hipotecznych publikuje ten zestaw danych, ile osób złożyło wniosek o kredyt hipoteczny w zeszłym tygodniu? I jest to wzrost o około 25% w porównaniu z październikiem i listopadem, co zwykle nie zdarza się w styczniu, więc jest znaczny. Więc zastanawiałem się, ponieważ jestem tutaj w Amsterdamie i tylko czytam arkusze kalkulacyjne, co widzisz? Czy to jest prawdziwe?

Henry:
Czy to jest realne w całym kraju? Prawdopodobnie, i oto moja teoria, oto co moim zdaniem się dzieje. Rozmawialiśmy o tym jakiś czas temu na Rynku. Wydaje mi się, że zaczynasz dostrzegać, że nazywa się to normalizacją. Stopy procentowe były niskie i ludzie się do nich przyzwyczaili, a potem w ciągu ostatnich sześciu miesięcy rosły i rosły, a teraz ostatnio się wyrównały… Nie powiedziałbym, że się spłaszczają, ale spowalniają prędkość, z jaką rosną. I zazwyczaj twoje oprocentowanie kredytów hipotecznych, mimo że Fed je podnosi, oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż gdzieś tam siedzi, ile, sześć i pół, 7%, gdzieś tam?

Dave:
Tak, niektórzy z nich, których dzisiaj widziałem, byli na najniższych szóstkach. W tej chwili bardzo się zmieniają, więc naprawdę zależy od tego, jakiego dnia słuchasz, ale średnie, niskie szóstki.

Henry:
I myślę, że dzieje się tak, że ludzie dopiero zaczynają rozumieć, jakie są teraz oprocentowanie kredytów hipotecznych. Zaczynają wychodzić z nastawienia polegającego na oczekiwaniu, że znowu spadną do dwóch, trzech lub czterech i zdają sobie sprawę, że prawdopodobnie znowu zrobią coś przeciwnego i pójdą w górę. A więc jeśli chcę kupić lub muszę kupić, bo nie wszyscy kupują bo chcą, czasem muszą się przeprowadzić za pracą, czasem muszą powiększyć rodzinę, czasem się kurczą, bo ludzie wyprowadzają się. Są wszystkie te sytuacje życiowe, które mówią ludziom, że muszą się przeprowadzić, a oni prawdopodobnie po prostu patrzą i mówią: „Cóż, tyle teraz kosztuje mieszkanie, więc kupię to, na co mnie stać”.

Dave:
To ma całkowity sens. Myślę, że to bardzo dobra teoria. To zabawne, jak twój mózg zakotwicza się w takich pomysłach, jak „O mój Boże”, my byliśmy jak „4% rocznie. O mój Boże, to szaleństwo, 4%”. Teraz mówimy: „Tak, sześć i pół, to takie dobre”. To takie zabawne, ale myślę, że szczerze mówiąc, na dłuższą metę lepiej dla rynku mieszkaniowego mieć stawki w piątkach, to jest stawka neutralna i nie wiem, czy to się stanie, ale teraz wygląda na to, gdzie zmierzamy. Jest idealna burza dla ryzyka recesji plus niższa inflacja, które wywierają presję na obniżanie oprocentowania kredytów hipotecznych, a jeśli tak, to myślę, że rynek mieszkaniowy spadnie wcześniej, niż ludzie myśleli, i nie zobaczymy tak dużego spadek cen, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie nadal spadać, co jest dużym „jeśli”, ale myślę, że istnieją przesłanki, by rynek mieszkaniowy osiągnął wyniki lepsze od oczekiwań sprzed zaledwie kilku miesięcy.

Henry:
Przed COVID stawki wynosiły 6%, a ludzie nawet nie mrugnęli okiem.

Dave:
Wciąż kupowane domy.

Henry:
Wciąż kupowane domy.

Dave:
Były jednak wtedy dużo tańsze, więc naprawdę jest to przystępne cenowo. Przystępność cenowa nadal jest problemem, ale nie wiem, oglądanie będzie bardzo interesujące. Ale tak czy inaczej, ciekawie jest usłyszeć, co powiedziałeś. Widziałem, jak ktoś w Seattle powiedział, że na początku tego roku miał więcej wyświetleń na swoich dwóch otwartych domach niż przez cały czwarty kwartał razem wzięty, co jest szalone. Więc po prostu jest na co uważać. Myślę, że w tym roku jest to sprzeczne z moimi oczekiwaniami, więc jest na co uważać, ale cieszę się, że poznałam Twoją opinię na ten temat. Po tym zrobimy krótką przerwę, a potem wrócimy z Jayem Changiem, który nauczy nas wszystkich nowej strategii zwanej wspólnym mieszkaniem. Jay Chang, witaj w Na rynku. Dzięki, że jesteś tutaj.

Sójka:
Dzień dobry, Dave i Harry. Dziękuje za gościnę.

Dave:
Czy mógłbyś opowiedzieć naszym słuchaczom trochę o sobie i swoim zaangażowaniu w inwestowanie w nieruchomości?

Sójka:
Tak, oczywiście. Obecnie pracuję w Tripalink jako dyrektor ds. nieruchomości i zajmuję się nieruchomościami od czasu ukończenia studiów, czyli około ośmiu lat. Po ukończeniu studiów przez dwa lata kierowałem budową, pracując przy wieżowcach w Downtown LA. Budynek nazywał się Metropolis, a następnie pracował w niektórych luksusowych hotelach, takich jak Edition Hotel w West Hollywood. A potem naprawdę chciałem zająć się rozwojem nieruchomości, więc dołączyłem do CIM Group, byłem tam przez trzy lata, a potem w 2017, 2018 roku zacząłem słyszeć o co-livingu i nie jest to tak naprawdę nowa koncepcja , ale cieszył się coraz większą popularnością. W tamtym czasie istnieli wielcy operatorzy co-livingu, tacy jak Ollie, Starcity i Common. To naprawdę przykuło moją uwagę, więc nieco ponad rok temu dołączyłem do Tripalink, aby zająć się rozwojem nieruchomości, a oni skupiają się głównie na mieszkaniach studenckich i wspólnych mieszkaniach. Więc, tam dzisiaj jestem.

Henry:
Człowieku, to całkiem fajne. Przygotowując się do tego, przyglądałem się niektórym wspólnotom co-livingowym i szczerze mówiąc, była to dla mnie zupełnie nowa koncepcja. Jestem więc pewien, że dla wielu słuchaczy jest to nowy koncept. Czy możesz nam zdefiniować co-living i powiedzieć nam trochę o tym, co to naprawdę oznacza?

Sójka:
Oczywiście, mówiąc prościej, niektórzy ludzie powiedzą, że po prostu masz współlokatorów, ale to o wiele więcej, ponieważ może być zaprojektowany w sposób zapewniający prywatność, ma na myśli więcej konsumentów. Jak zdefiniować co-living? Wspólna przestrzeń, wspólny obszar wspólny. Skupiamy się jednak na posiadaniu prywatnej łazienki dla każdego z naszych najemców, ponieważ to właśnie tam zwykle lokatorzy mają ze sobą problemy, więc wspólna przestrzeń współdzielona.

Dave:
Kiedy ktoś mi to opisał, po raz pierwszy usłyszałem o tym kilka tygodni temu, ktoś mi to wyjaśnił, a ja pomyślałem: „Och, musimy znaleźć eksperta, którego przyprowadzimy do programu”, więc dzięki za dołączenie do nas, Jay. Ale zasadniczo opisali mi to jako akademik. Brzmi to trochę tak, jakbyś robił różne rzeczy, na przykład na studiach. Żaden z moich akademików nie miał prywatnej łazienki, ale wygląda na to, że to ogólny pomysł. Każdy ma swój własny pokój, własną przestrzeń, ale są wspólne udogodnienia i wygląda na to, że istnieją różne modele. Niektórzy z nich mogą mieć własną kuchnię, a niektórzy mają wspólne kuchnie, niektórzy mają własną łazienkę, może jest wspólna łazienka. Czy to rozsądny sposób na opisanie tego?

Sójka:
Tak, wiele osób porównuje to do pokoju w akademiku, ale jest o wiele, wiele lepszy pod wieloma względami. Kiedy byłem na UCLA, mieszkałem z dwiema innymi osobami w tym samym pokoju. Są prawdziwymi współlokatorami, tylko troje dorosłych mieszkających w pokoju o powierzchni 200 stóp kwadratowych. Ale dlaczego jest lepiej? Jak powiedziałeś, mamy prywatną łazienkę, a także w naszych nowych projektach, które są w trakcie opracowywania, położyliśmy dużo izolacji akustycznej, aw każdej sypialni jest prywatny zamek elektroniczny. Więc jest prywatność, dużo prywatności. To prawie jak prywatne studio, mieszkanie, ale kuchnia jest wspólna. I wiele z tego ma również związek z podziałem na strefy. Czasami podział na strefy nie pozwala na zbudowanie tak wielu jednostek w budynku. Tak więc, budując mniej jednostek i więcej sypialni na jednostkę, jest to jeden ze sposobów obejścia tego i umożliwienia budowania większej gęstości.

Henry:
Zgadzam się. Kiedy usłyszałem o co-livingu, kiedy zacząłem się tym interesować, rzeczą, która utkwiła mi w głowie, był także akademik, ale potem, kiedy zacząłem przyglądać się niektórym nieruchomościom, które budujecie lub z którymi jesteście związani, akademik jest ostatnia rzecz, która przyszła mi do głowy, kiedy zacząłem dostrzegać, jakie to piękne. Jakie są więc mity na temat co-livingu lub stygmatyzacje wokół co-livingu, a następnie w jaki sposób obalasz te mity? Jakie są korzyści lub rzeczy, które ludzie czerpią ze wspólnego życia w sposób, w jaki to robicie, w porównaniu do tego, co być może ludzie myślą w swoich umysłach?

Sójka:
Prawdopodobnie kuchnia jest brudna, podłoga stara, ale to wszystko nowe projekty, nowe budynki. Koncertowaliśmy z wieloma… Czasami banki oglądają nasze prace i mówią: „Wow, nie mogę uwierzyć, że tak żyją obecnie studenci”. A to po prostu zupełnie nowa, całkiem nowa kuchnia. Zapewniamy im zestaw kuchenny, przybory kuchenne, gdy się wprowadzają, a część wspólna jest czysta. Mamy tutaj nowy projekt, który jest trochę gęstszy, więc codziennie go czyścimy.
Sprzątamy główny obszar. Kuchnia lśni czystością. Oczywiście nie dotyczy to każdej nieruchomości, to zależy. Niektóre nieruchomości są po prostu sprzątane dwa lub trzy razy w tygodniu, a następnie zapewniamy udogodnienia dla naszych społeczności. Więc budujemy tereny, które są blisko szkoły, blisko stacji metra, więc są bardzo dogodnie zlokalizowane względem siebie. Kiedy to robimy, nie myślimy o każdym budynku jako o niezależnym budynku. Budujemy społeczności… Przepraszamy, społeczności, ale także udogodnienia, takie jak gabinet, salon gier ze stołem bilardowym i stołem do ping ponga. Czasami organizujemy imprezy, mamy salę do jogi, po prostu takie rzeczy, żeby ludzie się spotykali.

Henry:
Kiedy na to patrzę, patrzę na to z dwóch soczewek. To przez pryzmat tego, kto będzie mieszkał w tej przestrzeni i jakie są jego oczekiwania, co dostają? A potem patrzę na to również z perspektywy inwestora, który pyta, co mu zapewnię? A co to oznacza dla mnie pod względem wydatków? Więc kiedy patrzysz na taką społeczność i zapewniasz to wspólne życie, zazwyczaj oznacza to, że zapewniasz te udogodnienia. Wygląda na to, że często sprzątasz. Wygląda na to, że te miejsca są zwykle umeblowane, czy to prawda?

Sójka:
To prawda. Nie wszyscy operatorzy to robią, ale my tak.

Henry:
Więc z punktu widzenia najemcy to fajna rzecz, o której można pomyśleć, ale dla inwestora wygląda na to, że wiąże się to z dużo większymi wydatkami, które następnie kompensuje się gęstością zabudowy, budując zasadniczo więcej jednostek, ponieważ po prostu wynajmujesz pokoje, czy jestem na dobrej drodze?

Sójka:
Dziękuję za podsumowanie tego dla nas. Jako najemca, główną korzyścią, której nie poruszyliśmy, jest oczywiście czynsz. W Los Angeles teraz, jeśli mieszkasz w nowym studiu w przyzwoitym miejscu, które jest zbudowane, co najmniej 2,000 miesięcznie za studio o powierzchni 450 stóp kwadratowych, więc płacisz zasadniczo minimum 4 dolary za stopę. To śmieszne. Jaka jest pensja początkowa absolwenta college'u? Nie możesz sobie na to pozwolić, a teraz, w 2022 roku, 40% najemców wydaje ponad 35% swoich dochodów na czynsz. A sposób, w jaki rozwija się gospodarka i jak technologia staje się coraz lepsza, duża część klasy średniej zostaje wysiedlona i staje się coraz bardziej nieosiągalna. Nikt nie kupi domu, jeśli twoi rodzice nie pomogą. Dlatego właśnie co-living jest tak popularnym wyborem.
A także jest bardzo dogodnie zlokalizowany w dobrych lokalizacjach. Nie postawimy go na środku przedmieścia. Postawiliśmy go obok sklepów spożywczych, fajnego sklepu spożywczego, takiego jak Erewhon czy Whole Foods, postawiliśmy go obok stacji metra, a nawet szpitala dla pracowników szpitala. Jest więc mnóstwo możliwości, a jeśli chodzi o inwestorów, to naprawdę sprowadza się do sedna. Oczywiście to wyższe wydatki, ale ostatecznie ze względu na zagęszczenie, mimo że każda osoba płaci mniej za czynsz, cena za metr kwadratowy za wynajem każdej nieruchomości jest znacznie wyższa. Tak więc, jeśli dostajesz 4 dolary za stopę w studio, prawdopodobnie możesz dostać do 5 dolarów za stopę, więc to 25% różnicy.

Dave:
To imponujące. A co ze stroną najemcy? Czy możesz oszacować oszczędności dla przeciętnego najemcy? Ile oszczędzają mieszkając na przykład we wspólnym mieszkaniu, a nie w kawalerce?

Sójka:
Co najmniej 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Dość znaczne.

Dave:
To jest niesamowite. I czy dzierżawy są takie same? Czy podpisujesz roczne umowy najmu, czy różnią się one w jakikolwiek sposób?

Sójka:
To zależy. Przez większość czasu podpisujemy umowę najmu na rok, ale znam niektóre nieruchomości, które wynajmujemy krótkoterminowo, na przykład na trzy miesiące, sześć miesięcy. Wiem, że Common wynajmuje na trzy miesiące, ale kiedy wynajmujesz na trzy miesiące, podniosą cenę o 20, 30% wyższą, ponieważ jest po prostu większa rotacja i wakaty.

Dave:
Właściwie to miało być moje następne pytanie dotyczące rotacji i wakatów. Czy uważasz, że ludzie traktują to jako opcję krótkoterminową, dopóki nie znajdą bardziej konwencjonalnego mieszkania lub jak wygląda twój wskaźnik odnowienia najmu w przypadku współżycia?

Sójka:
Większość naszej nieruchomości znajduje się w domach studenckich, więc wskaźnik odnowienia wynosi mniej niż 50%, ale to dlatego, że większość ludzi kończy szkołę i wielu z nich ma tytuł magistra. Uczą tu przez rok. Mamy też wielu zagranicznych studentów, którzy tu przyjeżdżają. Mamy zespół marketingowy w Chinach, który faktycznie zajmuje się sprzedażą, ale odpowiadając na twoje pytanie, z pewnością co-living jest bardziej atrakcyjny dla młodych profesjonalistów, a studenci są tu tylko od kilku lat. Powiedzmy, że przeprowadzasz się do nowego miasta, nikogo nie znasz. To naprawdę świetny sposób na podłączenie.
Oczywiście nie chcemy, aby najemcy się wyprowadzali, a także rozumiemy, że nie każdy chce dzielić kuchnię na czas nieokreślony. Tak więc wiele naszych nieruchomości, nad którymi obecnie pracujemy, składa się z mieszanki co-livingu i kawalerek, z jedną sypialnią. Osobiście nie mieszkałbym z pięcioma innymi osobami, mimo że jestem bardzo zwolennikiem współżycia. Gdybym przeprowadzał się do nowego miasta, zrobiłbym to, ale myślę, że wszyscy możemy się zgodzić co do tego, że po pierwsze każdy potrzebuje miejsca do życia, a po drugie każdy chce społeczności. Więc nawet jeśli wyprowadzisz się ze wspólnego mieszkania, przejdziesz do kawalerki lub jednej sypialni, nadal możesz cieszyć się udogodnieniami i społecznością, której kiedyś byłeś częścią.

Dave:
Kończysz co-living i po prostu przenosisz się piętro wyżej do ładniejszego mieszkania.

Sójka:
Prawda, że.

Dave:
Więc dla mnie zdecydowanie widzę atrakcyjność tego od strony najemcy. Za zaoszczędzenie 30% na czynszu, szczerze mówiąc, dzielenie kuchni nie wydaje się aż tak dużym ustępstwem. Moje wielkie pytanie brzmi: jak trudne jest dla ciebie zarządzanie nieruchomością w przypadku czegoś takiego?

Sójka:
To trudne, bardzo trudne. Jednak zatrudniamy kierownika rezydenta, a nie tak naprawdę zatrudniamy, damy mu trochę zniżek i po prostu pomożemy… Większość problemów dotyczy być może sprzątania lub konfliktów między współlokatorami. Więc dajemy im trochę zniżki na czynsz, a potem po prostu pomagamy nam złagodzić problemy, ale szczerze mówiąc, jeśli masz lepszą izolację akustyczną, dodajemy sprężyste kanały między ścianami. Zazwyczaj nie robisz tego na tym, chyba że jest to studio, w mieszkaniu, więc lepiej jest dźwiękoszczelne. Jeśli obszar rekreacyjny jest czysty, nie ma tak dużego problemu. A dodatkowo masz swoją prywatną łazienkę, dzięki czemu możesz utrzymywać ją w czystości tak, jak chcesz.

Henry:
Prywatna łazienka musi być wielką wygraną w utrzymaniu… Nazywaliśmy je… W świecie korporacji nazywamy je problemami ludzkimi. Prywatne łazienki muszą przejść długą drogę, aby ograniczyć problemy ludzi do minimum, a jeśli profesjonalnie sprzątasz wspólne obszary i kuchnie, ponieważ każdy problem ze współlokatorami, jaki miałem, zwykle dotyczył kogoś, kto zostawia brudne naczynia w zlewie.

Dave:
Czy zastanawiasz się, jakie są dodatkowe koszty zarządzania nieruchomością? Nie wiem, czy zatrudniasz swój zespół na pełny etat, czy grasz na zewnątrz?

Sójka:
Robimy to w domu. Tak naprawdę nie pobieramy więcej niż przeciętne zarządzanie nieruchomościami. W rzeczywistości jesteśmy tańsi niż Greystar i staramy się zautomatyzować wiele problemów. AAA faktycznie ma dział techniczny, który zajmuje się automatyzacją, a my budujemy technologię. Tak więc AAA ma trzy główne funkcje. Pierwszą funkcją jest dział techniczny, o którym mówiłem, a drugim działem jest zarządzanie nieruchomościami. Zarządzamy wszystkimi naszymi nieruchomościami, które zbudowaliśmy i zarządzamy dla innych, dla dużych deweloperów, takich jak Jamison i Wiseman. Więc myślę, że 2,000 jednostek w K-Town, którymi zarządzamy dla innych ludzi. A potem trzecie ramię jest tym, co robię. Zajmujemy się rozwojem nieruchomości, więc czasami współtworzymy GP z innymi deweloperami, ale przez większość czasu jesteśmy jej bezpośrednimi właścicielami, a następnie robimy uprawnienia projektowe, udzielamy pozwoleń, a następnie budujemy, a następnie wynajmujemy. Czasami wychodzimy.

Henry:
Rozmawialiśmy trochę o tym, że oczywiście będzie większa rotacja, jeśli zamierzasz mieć bazę studentów. Więc kiedy je ubezpieczasz, jeśli zamierzasz zrobić nową nieruchomość, czy je ubezpieczasz? Jaki procent wakatów gwarantujesz? Czego oczekujesz, że będą robić konsekwentnie z perspektywy wakatu?

Sójka:
Nasz wskaźnik pustostanów w pobliżu USC jest w rzeczywistości dość niski. To około 2%.

Henry:
Och wow

Dave:
Ok.

Henry:
To jest szalone.

Sójka:
Na pewno jest rotacja, ale każdego roku pojawia się wiele osób, a my je wynajmujemy.

Dave:
Wow. A co z kosztami utrzymania? Myślę, że ten model biznesowy to połączenie wynajmu nieruchomości z wynajmem krótkoterminowym, ponieważ masz element sprzątania wynajmu krótkoterminowego, masz umeblowanie, przynajmniej dla ciebie jako operatora, a nie znowu, jak Jay powiedział, nie każdy operator co-livingu to robi, ale masz umeblowane części. A z mojego doświadczenia w wynajmie krótkoterminowym wynika, że ​​te miejsca są dość mocno przyzwyczajone. Istnieje duża potrzeba wymiany sprzętu i mebli. Czy widzisz to również w co-livingu?

Sójka:
Tak, na pewno. Na pewno są wyższe koszty utrzymania. To wiąże się z kosztami. Nasze wydatki są również, powiedziałbym, 10% wyższe niż przeciętne tradycyjne mieszkanie ze względu na naprawę, konserwację, a także sprzątanie, a do naszych wydatków zaliczamy również media. Można więc po prostu przyjechać z bagażem i wprowadzić się do nowo wybudowanego mieszkania za 30% poniżej kawalerki.

Dave:
Wow.

Sójka:
A jeśli chodzi o wymianę, zaczęliśmy używać materiałów wyższej jakości, więc są bardziej trwałe. Niektóre z nich są klasy komercyjnej, lepszej farby, trwalszej farby i tak dalej. Jedną z rzeczy, które są trudne, gdy zarządzasz nieruchomością co-livingową, jest to, że trudno jest ci ją konserwować. Kiedy robisz kawalerkę, ktoś się wyprowadza, łatwo jest ci wejść i przemalować całość lub posprzątać, ale w co-livingu są tam inni lokatorzy. Dlatego lepiej jest użyć materiału lepszej jakości, aby nie trzeba było często przeprowadzać rozległej konserwacji.

Henry:
Tak więc budżetujesz to z przodu w kosztach nabycia, ponieważ będziesz musiał zbudować go z materiałów wyższej jakości. Jak to działa? Lub mówiąc inaczej, czy możesz wziąć coś istniejącego i przekształcić to w ko-mieszkanie, czy też zazwyczaj robisz tylko nową konstrukcję i projektujesz ją pod kątem ko-mieszkania od podstaw?

Sójka:
W niektórych miejscach można, ale układ w starym mieszkaniu jest naprawdę trudny do wykonania. Jeśli miałbyś przekonwertować biuro, myślę, że zdecydowanie jest na to miejsce. Biuro to duża otwarta przestrzeń, ale jeśli przekształcasz stare mieszkanie, prawdopodobnie mają większe dwie sypialnie, czasami mają ponad 1,000 stóp kwadratowych na sypialnię. W przypadku dwóch sypialni prawdopodobnie możesz to zrobić przez trzy sypialnie, ale dodajesz tylko jeden dodatkowy pokój. Poza tym bardzo trudno jest ci dodać hydraulikę. Nie możesz dodać prywatnej łazienki bez znacznych kosztów, więc naprawdę nie warto. A także sposób, w jaki na to patrzymy, polega na tym, że chcemy, aby był zwarty, ale też niezbyt zwarty. W przypadku trzech sypialni staramy się utrzymać około 900 stóp kwadratowych, więc jest to około 300 stóp kwadratowych na pokój. Kiedy mówimy 300 stóp kwadratowych, obejmuje to część wspólną, korytarz i sypialnie, całą jednostkę.

Dave:
Jay, wygląda na to, że tego nie robisz, ale czy widziałeś jakichś operatorów, którzy robią to z domami jednorodzinnymi? To chyba bardziej nazywa się-

Sójka:
Tak, bungalow.

Dave:
To chyba bardziej nazywa się czynsz za pokój. Więc jaki jest ich model?

Sójka:
Ich model polega na tym, że znajdują właściciela domu jednorodzinnego, a następnie dzierżawią go i wynajmują. Wiem, że oni też dostali trochę dofinansowania i zaczęli kupować dużo domów jednorodzinnych. Patrzyłem na to, niby tak. Byłem zainteresowany tym, ile pieniędzy faktycznie zarabiają na dom jednorodzinny, i zrobiłem kilka szybkich ubezpieczeń. Po prostu nie sądzę, że mogą zarobić dużo pieniędzy na domu jednorodzinnym, ponieważ utrzymanie jest naprawdę wysokie i nie można naprawdę skalować. Każda lokalizacja ma pięć, maksymalnie sześć sypialni, ale dla nas każda lokalizacja może mieć od 40 do 100 plus sypialni. Tak więc trudniej jest to skutecznie zrobić w domu jednorodzinnym.

Henry:
Całkowicie widzę, że ma to sens na rynkach, które są drogie i mają dużą gęstość uczelni, takich jak Los Angeles, Nowy Jork, te duże miasta. W jakich innych obszarach ten model pasuje lub ma sens?

Sójka:
Dobrze trafiłeś. Dokładnie to, co powiedziałeś, szczerze mówiąc, co-living będzie miało sens tylko na niedostępnym rynku, na kluczowym rynku, takim jak Nowy Jork, LA, San Francisco. San Francisco nie jest obecnie wielkim rynkiem, ale przed COVID byłby to doskonały rynek. Powiedziałbym jednak, że jako tradycyjny deweloper mieszkaniowy, wiele wskaźników, na które patrzą, to stosunek dochodu do czynszu. Chcą więc, żeby najemców oczywiście było stać na wyższy czynsz. Chcą więc, żeby czynsz nie był zbyt wysoki, żeby było ich na to stać, ale u nas jest inaczej. Właściwie patrzymy na to z boku. Patrzymy na obszary, które są niedostępne. To inny rynek docelowy.

Dave:
Jeśli więc ludzie chcieli przeprowadzić takie obliczenia dla siebie i zidentyfikować rynek, na którym mogliby rozważyć współżycie, jak przeprowadzić takie obliczenia? Jakich metryk używasz? Czy masz jakieś rady dla naszych słuchaczy, jak mogą to zrobić?

Sójka:
Tak, na przystępnym rynku zwykle stosunek dochodu do czynszu wynosi co najmniej 3X. Więc jeśli zarabiasz 100,000 30,000 rocznie, twój roczny czynsz wynosi około 2.5 30. Więc jeśli stosunek dochodu do czynszu jest mniejszy niż 2020, to jest to sygnał, że nie jest to opłacalne, a oni wydają ponad 23% swoich dochodów na czynsz. Ale w 50… Właściwie powiedziałem wcześniej o przystępności cenowej, XNUMX% najemców faktycznie wydaje teraz XNUMX% lub więcej swoich dochodów na czynsz.

Dave:
To szalone, wow.

Sójka:
23%. Jedna czwarta z nas wydaje to wszystko na czynsz.

Henry:
Więc jeśli ktoś, powiedzmy z perspektywy inwestora, usłyszy to i zamierza to zrobić, może to być coś, w co chciałbym zainwestować, dowiedzieć się, jakie opcje są dostępne dla ludzi? Czy istnieją fundusze, w które mogą inwestować lub czy są firmy, z którymi mogą rozmawiać, a które zajmują się takimi rzeczami? Jak wejść w tę przestrzeń z perspektywy inwestora?

Sójka:
Nie możesz inwestować w REIT. Kilka wyzwań związanych z co-livingiem w tej chwili polega na tym, że nie jest to uważane za nieruchomość klasy inwestycyjnej, ponieważ jest to nowy rodzaj nieruchomości i nie jest klasy inwestycyjnej, ponieważ nie można przepakować pożyczki i sprzedać jej Fannie Mae w celu uzyskania pożyczki agencyjnej. Trudniej więc o finansowanie. Musieliśmy współpracować z lokalnymi, mniejszymi bankami. Więc twoje pytanie brzmiało: jak mogą inwestować? Nie mogą więc tak naprawdę inwestować w publiczny REIT, ale jeśli są deweloperami lub są zainteresowani inwestowaniem, mogą skontaktować się z niektórymi programistami co-living, takimi jak Tripalink. Właściwie mamy portal dla inwestorów. Naprawdę nie wiem, jak inaczej można inwestować w co-living. Innym sposobem, w jaki możesz to zrobić, jest to, że niektórzy ludzie kupują własny dom i jest to po prostu hakowanie domu i wynajmowanie go na małą skalę.

Dave:
Nazywają to wynajmem za pokój lub po prostu włamaniem do domu jednorodzinnego. Na pewno możesz coś takiego zrobić, ponieważ czytałem trochę o czynszu za pokój, gdzie dostajesz podobną premię za czynsz za stopę kwadratową lub za sypialnię, wzrost czynszu o 20%, 25%, robiąc to z odpowiednim bólem głowy w zarządzanie własnością.

Sójka:
Szczerze mówiąc, finansowo ma to sens, ale czy naprawdę warto mieć ze sobą pięciu innych współlokatorów, a potem trzeba sprzątać część wspólną? Nie wiem, to zależy.

Henry:
Zależy ile wynosi czynsz.

Dave:
Po prostu przypominam sobie domy, w których mieszkałem z przyjaciółmi na studiach i wydaje się, że wtedy było fajnie, ale człowieku, zarządca nieruchomości musiał nas nienawidzić. Jay, czy są dostępne syndykacje? Jeśli jesteś akredytowanym inwestorem, czy istnieją projekty deweloperskie, w które inwestorzy mogliby zainwestować w sposób pasywny?

Sójka:
Tak, myślę, że nie ma zbyt wielu programistów zajmujących się co-livingiem, ale jeśli chodzisz na imprezy networkingowe, możesz niektórych spotkać. Robimy kilka syndykacji. Znamy kilku innych małych programistów w okolicy, którzy również zajmują się dystrybucją.

Dave:
W porządku, świetnie. Cóż, Jay, bardzo dziękuję, że tu jesteś. Naprawdę doceniamy, że się tym dzielisz. Dużo się nauczyłem. Myślę, że to jest bardzo przekonujące. Naprawdę chcę się nauczyć, jak… Jeśli są dostępne syndykacje, a może Henry i ja zamierzamy rozpocząć naszą pierwszą, ale to było bardzo pomocne. Myślę, że to naprawdę fajny pomysł, że będzie na to popyt. Ta część wydaje mi się tak oczywista, że ​​wydaje mi się, że to fajne miejsce do życia za znacznie mniej niż to, co zapłaciłbyś gdzie indziej. Więc dobrze, że jesteś w tej naprawdę fajnej branży. Czy jest jakieś miejsce, w którym ludzie mogą się z tobą skontaktować, jeśli chcą dowiedzieć się więcej na ten temat?

Sójka:
Dziękuje za gościnę. Możesz skontaktować się ze mną na BiggerPockets. To Jay Chang, a potem możesz też latać ze mną na LinkedIn. BiggerPockets będzie zawierał większość linków potrzebnych do bezpośredniego kontaktu ze mną.

Dave:
Uwielbiam to, po prostu wysyłasz ludzi do BiggerPockets. To może pierwszy raz, kiedy to mieliśmy, ale jako pracownik BiggerPockets naprawdę to doceniamy.

Sójka:
Nie ma sprawy.

Dave:
Dzięki stary. Wielkie dzięki dla Jaya za dołączenie do nas. Henry, co myślałeś?

Henry:
Człowieku, to dość wyjątkowa przestrzeń i myślę, że popyt na takie mieszkania na tych drogich rynkach będzie tylko wzrastał. To tak, jakby obecne warunki rynkowe mówiły, że ludzie tego potrzebują. Stopy procentowe są wyższe, inflacja szalona. A więc nie tylko wynajem w tych miejscach dużo kosztuje, ale także jedzenie, więc jeśli mogą zaoszczędzić 30% i muszą dzielić kuchnię, myślę, że ludzie byliby skłonni to poświęcić.

Dave:
Ogólnie czuję, że będzie na to ogromny popyt. Po pierwsze, oszczędność 30% na czynszu jest ogromna. Cały czas rozmawiamy z ludźmi, jestem pewien, że jeśli chcesz dostać się do nieruchomości, niskie pieniądze, jaki jest najlepszy sposób, aby to zrobić? Albo włam się do domu, albo zmniejsz wydatki na życie. To świetny sposób na zmniejszenie wydatków na życie. Więc kiedy poszedłem do tego programu, pomyślałem: „Człowieku, to będzie interesujące dla inwestorów” i tak jest, ale także zainwestować, ale myślę, że dla aspirujących inwestorów interesujące jest również rozważenie mieszkania w jednym z te rzeczy, ponieważ prawdopodobnie zaoszczędzisz trochę pieniędzy, a następnie zainwestujesz w nieruchomości. Ale myślę też, że element posiadania… Myślę, że ty też to zrobiłeś, przeprowadziłem się do kilku nowych miast w moim życiu, gdzie nie znam wielu ludzi, myślę, że element społeczności jest fajny. Przypomina mi to środowisko hostelowe, prawda?

Henry:
Ale wspaniały.

Dave:
Są naprawdę mili, ale bardziej otwarci. To jest jak pójście do wspólnej przestrzeni, spędzanie czasu, picie piwa, robienie czegoś takiego i to w super miłym miejscu. Więc mogę sobie wyobrazić, że jest naprawdę popularny.

Henry:
Bądźmy szczerzy, i tak nie chcę sprzątać mojej kuchni.

Dave:
Nie.

Henry:
Więc jeśli mogę skorzystać z kuchni, którą ktoś inny będzie sprzątał, a ja mogę zejść na dół i napić się piwa ze wszystkimi sąsiadami [niesłyszalne 00:35:18]-

Dave:
To takie [niesłyszalne 00:35:18]. Jakie jest najdziwniejsze lub najgorsze miejsce, w którym mieszkałeś?

Henry:
O rany, stary, pierwszy akademik, w którym mieszkałem, był prawdopodobnie najdziwniejszym miejscem, w jakim kiedykolwiek mieszkałem, ponieważ wyglądało to tak, jakby obskurny Motel 6 był pokojem w akademiku, a my mieliśmy wspólną przestrzeń życiową i miała być umeblowana , ale tak naprawdę był to tylko futon jako kanapa, a potem szafka pod telewizor bez telewizora i kudłaty dywan.

Dave:
OOH nieźle.

Henry:
A potem miałem sypialnię z piętrowymi łóżkami, w której miałem współlokatora. Więc to było-

Dave:
O Boże, to nie brzmi tak-

Henry:
Nie moje ulubione miejsce do życia.

Dave:
Kupiłem swój pierwszy dom z trzema wspólnikami, ale jeden ze wspólników i ja byliśmy wtedy współlokatorami i mieliśmy go zhakować, taki był nasz plan, mieliśmy się wprowadzić. Ale wtedy Denver zaczyna działać cóż, a my mówimy: „Człowieku, moglibyśmy dostać o wiele więcej za czynsz niż to, co płacilibyśmy z własnego czynszu”, więc myślimy: „Dlaczego mielibyśmy włamywać się do domów?” A jego babcia właśnie zmarła i mieszkała w społeczności emerytów, a rynek wciąż spadał jak szalony, a jego mama mówiła: „Płaćcie tylko media, zajmijcie się domem. Możesz tam mieszkać”, ale była to społeczność w wieku 55 lat i więcej, więc nie mogliśmy nikomu powiedzieć. Więc przeprowadziliśmy się w środku nocy, po prostu mieszkaliśmy w tym domu. Mówiliśmy: „To będzie sześć miesięcy”, ale było za darmo, więc mieszkaliśmy tam przez trzy lata. I mieszkałem w piwnicy, więc przez trzy lata mieszkałem w piwnicy jego zmarłej babci w społeczności emerytów.

Henry:
Czy właśnie poszedłeś do świetlicy i zniszczyłeś starszych obywateli w ping ponga, miażdżąc ich przy pełnym wyżywieniu w ping ponga?

Dave:
Tak, dokładnie. Nie było obszaru społeczności. Chyba trochę było, ale nigdy nie poszliśmy, ale po prostu… Ludzie to uwielbiali. Wtedy po prostu nosilibyśmy ich pudła, po prostu bylibyśmy młodymi facetami, którzy mogliby podnosić rzeczy. Po prostu to zrobiliśmy, a później i później po prostu rzucaliśmy tam szałami. Mieli tę fajną przestrzeń na zewnątrz i po prostu urządzaliśmy tam te wielkie imprezy.

Henry:
Przyjechali twoi sąsiedzi?

Dave:
Machali, ale niestety nigdy ich nie wpuściliśmy, ale to było dziwne miejsce do życia. Krótko mówiąc, prawdopodobnie wolałbym mieszkać w jednym z tych wspólnych przestrzeni.

Henry:
Nie wiem, wydaje mi się, że to było niesamowite.

Dave:
Fajnie było do tego wrócić. Czasami myślałem: „Co ja, do diabła, robię ze swoim życiem?” Ale to zaoszczędziło dużo pieniędzy. W każdym razie straciłem cały tok myślenia, więc wynośmy się stąd. Dzięki, że tu jesteś, człowieku, i dziękuję wszystkim za słuchanie. Mam nadzieję, że jest to dla Ciebie interesujące. Myślę, że to będzie duży trend. Myślę, że ostatnią rzeczą jest to, że byłem trochę rozczarowany, że nie ma teraz łatwego sposobu inwestowania w to, brzmi to tak, jakbyś był zwykłym inwestorem, a nie deweloperem.

Henry:
Ale zazwyczaj właśnie wtedy powinieneś szukać tych możliwości, ponieważ ktoś wcześnie zacznie wymyślać sposób udostępnienia ich opinii publicznej, aby w nie zainwestować. Więc spróbowałbym być pierwszym naśladowcą, ponieważ popyt jest będzie tam.

Dave:
Ogólnie rzecz biorąc, za każdym razem, gdy robimy jeden z tych programów, taki jak ten, a zwłaszcza ten z drukowanymi domami w 3D, nie jest to łatwe, ale ktokolwiek to rozgryzie, zabije to. Więc jeśli jesteś zainteresowany, śledź Jaya, śledź innych operatorów. Być może możesz się od nich uczyć lub wziąć w tym udział, ale mamy nadzieję, że było to dla Ciebie pomocne. Zawsze staramy się dostarczać Ci tego rodzaju nowe strategie inwestycyjne, które są najnowocześniejsze, ponieważ o to nam chodzi. Chcielibyśmy więc usłyszeć, czy tego typu odcinki są dla Ciebie pomocne. Więc jeśli masz jakieś przemyślenia na temat tego rodzaju odcinka, uderz mnie na Instagramie, gdzie jestem w thedatadeli lub Henry, ty jesteś w thehenrywashington, prawda?

Henry:
To jest poprawne.

Dave:
W porządku, więc daj nam znać, co myślisz. Dziękuję bardzo za wysłuchanie. Do zobaczenia w poniedziałek na kolejnym odcinku On The Market.
On The Market jest tworzony przeze mnie, Dave'a Meyera i Caitlin Bennett, wyprodukowany przez Caitlin Bennett, zmontowany przez Joela Esparza i Onyx Media, zbadany przez Pooję Jindal i wielkie podziękowania dla całego zespołu BiggerPockets. Treści w programie Na rynku są wyłącznie opiniami. Wszyscy słuchacze powinni niezależnie weryfikować punkty danych, opinie i strategie inwestycyjne.