Jak ważne są oprocentowanie kredytów hipotecznych do inwestowanie w nieruchomości? Czy powinienem wyjąć tyle deprecjacja jak to możliwe, aby obniżyć moje podatki? A co powinienem zrobić, gdy mój Wskaźnik DTI (dług do dochodu) jest zbyt wysoki? Masz pytania, a David Greene ma odpowiedzi! W tym odcinku Widząc Greene'a, David przechodzi na wysoki poziom, przechodząc do tematów takich jak ulgi w podatku od nieruchomości, zwrotu z kapitału (ROE) i dlaczego pożyczki i dźwignia finansowa są bardziej ryzykowne niż myśli większość nowicjuszy!
Mamy pytania od hakerów domów, BRRRRers, inwestorów wielorodzinnych i komercyjnych oraz nie tylko na temat Seeing Greene w tym tygodniu. Po pierwsze, słyszymy od studenta, który próbuje włamanie do domu na drogim rynku mieszkaniowym. Potem rodzina, która wyrosła ze swojej przestrzeni i chce z niej korzystać kreatywne finansowanie na zakup kolejnego głównego miejsca zamieszkania. I wreszcie matka zaniepokojona tym inwestowanie w nieruchomości mógłby wpłynąć na stabilność jej dzieci. Nie wiesz, co byś zrobił w takich sytuacjach? Więc trzymaj się! David zna odpowiedzi!
Chcesz zadać Davidowi pytanie? W takim razie, prześlij swoje pytanie tutaj więc David może odpowiedzieć na to w następnym odcinku Seeing Greene. Wskocz na Forum BiggerPockets i zapytaj innych inwestorów o ich zdanie lub śledź Davida na Instagramie aby zobaczyć, kiedy będzie na żywo, abyś mógł wskoczyć na sesję pytań i odpowiedzi na żywo i uzyskać odpowiedź na pytanie na miejscu!
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
David:
To jest program BiggerPockets Podcast 720. Dźwignia finansowa jest świetna. Nie dla wszystkich jest super. Jest przeznaczony dla osób, które rozumieją, jak go używać. W życiu jest wiele takich rzeczy. Dobra. Samochody są świetne, ale nie pozwalamy prowadzić ich dziewięciolatkom. Nawet 25-latkom nie pozwalamy jeździć, jeśli nie przeszli kursu bezpieczeństwa jazdy, nie zdali egzaminu i nie rozumieją zasad ruchu drogowego. Musisz zasłużyć na prawo jazdy. Musisz sobie zasłużyć na prawo do igrania z ogniem, prawda. Są ludzie, którzy używają ognia w swojej pracy. Są spawacze. Istnieją różne typy ludzi, którzy wykorzystują ciepło do przeprowadzania pewnych czynności, ale nie wystarczy dać im narzędzia i pozwolić im bawić się nim od razu. Musisz na to zasłużyć. Dźwignia finansowa jest bardzo podobna.
Co u was? Tu David Greene, gospodarz podcastu BiggerPockets Real Estate, z odcinkiem Seeing Greene do oglądania i słuchania. Jeśli słuchasz [niesłyszalny 00:00:50] podcastu, to świetnie. Doceniam to. Ale możesz też sprawdzić nas na YouTube, jeśli chcesz zobaczyć, jak wyglądam. Często słyszę, że w rzeczywistości jestem wyższy niż ludzie myślą. Nie wiem, czy to komplement, czy też próbują powiedzieć, że mam piskliwy głosik, który sprawia, że brzmię, jakbym miała metr osiemdziesiąt wzrostu. Nie jestem pewien, w którą stronę to przyjąć. Więc daj mi znać, kiedy oglądasz mnie na YouTube, czy wyglądam tak, jak sobie wyobrażałeś? Zawsze jest zabawnie, gdy widzisz, jak ktoś wygląda, i jest bardzo, bardzo różny od tego, czego się spodziewałeś, i już nigdy nie możesz spojrzeć na niego w ten sam sposób.
W dzisiejszym programie mamy kilka naprawdę fajnych rzeczy. Rozmawiamy o tym, jak kontynuować hakowanie domów, nawet jeśli stosunek zadłużenia do dochodu może zacząć się kurczyć od posiadania wszystkich nowych nieruchomości. Rozmawiamy o tym, czy nieruchomość, która jest obecnie własnością, powinna zostać wynajęta, czy też powinni zostać w tej nieruchomości i nie kupować nowej. W dzisiejszym odcinku Seeing Greene dowiemy się, czy ktoś powinien zaoszczędzić 300,000 XNUMX $ na podatkach, czy też powinien tego uniknąć i zaoszczędzić te pieniądze w przyszłości. Teraz, jeśli nigdy nie słuchałeś jednego z tych odcinków, pozwól, że po prostu go dla ciebie podzielę. W tych programach zbieramy pytania od was, naszych słuchaczy, odtwarzamy je, a następnie odpowiadam na nie, aby wszyscy mogli je usłyszeć, mając na celu pomoc w zwiększeniu bazy wiedzy i nieruchomości, abyście mogli odnieść większy sukces na własnej ścieżce do wolność finansowa dzięki nieruchomościom.
Zanim przejdziemy do dzisiejszego programu, ostatnia sprawa to Szybka wskazówka, a mianowicie rok 2023 już tu jest. Rok 2024 nie będzie lepszy niż 2023, jeśli nie dokonasz w tym celu celowych zmian. A rok 2023 nie będzie się niczym różnił od 2022, jeśli nie dokonasz celowych zmian, aby tak było. Więc poświęć trochę czasu na medytację nad tym, jak chciałbyś, aby wyglądało twoje życie. A co ważniejsze, kim trzeba być, aby tak się stało. Czasami popełniamy błąd, pytając: „Co muszę zrobić lub co muszę zgromadzić, aby dostać to, czego chcę?” O wiele lepiej jest zapytać: „Kim muszę się stać?” Ponieważ kiedy staniesz się tą osobą, te rzeczy cię znajdą. W porządku, przejdźmy do naszego pierwszego pytania.
Szalom:
Cześć David. Cieszę się, że odpowiedziałeś na moje pytanie. Nazywam się Shalom i jestem zapalonym słuchaczem BiggerPockets. Moje pytanie jest następujące. Więc obecnie jestem studentem college'u w Nowym Jorku i wkrótce skończę studia z dochodem w wysokości 85,000 275 $ rocznie. Zastanawiam się, jak mogę rozpocząć włamywanie się do domów lub jak mogę kontynuować moją podróż po nieruchomościach. Tak więc obecnie mam jedno miejsce parkingowe, na którym przeprowadzam arbitraż. Wydzierżawiam go za 335, a następnie arbitraż podnajmę komuś innemu za XNUMX miesięcznie.
Teraz chcę się rozwijać, ale nie wiem, jak sobie poradzić z hackowaniem ani jak mogę się rozwijać bez… ponieważ mój rynek jest tak drogi. Tak więc w Nowym Jorku, na Brooklynie lub na obrzeżach New Jersey dupleksy kosztują półtora miliona, dwa miliony plus. Jak więc mogę hakować lub rozwijać się na tym rynku przy tak ograniczających ograniczeniach związanych z… dochodami i innymi rodzajami rzeczy? Dzięki.
David:
W porządku, Shalomie. Dziękuję bardzo za zadanie tego pytania. Doceniam to. Zagłębmy się w to, ponieważ istnieje odpowiedź na to, o co pytasz. Mówisz o włamywaniu się do domów, co jest prawdopodobnie moim ulubionym tematem w branży nieruchomości. Jest na to wiele sposobów. To taka doskonała strategia inwestycyjna. To może być… Jest elastyczne. Powinno to być częścią strategii każdego, nawet jeśli kupują nieruchomości w inny sposób. Włamywanie się do domów jest świetne.
To, o czym mówisz, to powszechnie spotykany problem w obszarach o wysokich cenach, droższych rzeczach. Na przykład to, o czym mówisz, New Jersey, Nowy Jork, często to zobaczysz. Powodem, dla którego dupleksy są tak drogie, jest to, że ktoś je kupi i wiem, że to brzmi głupio, ale pomyśl o tym. Jeśli normalnie zamierzasz płacić cztery tysiące miesięcznie za kredyt hipoteczny, ale możesz kupić bliźniak i wynająć jedną stronę za 2,500, to ogromna wygrana, jeśli musisz zapłacić tylko 1,500.
Więc jeśli próbujesz uzyskać przepływ gotówki, to nie zadziała, ale jeśli próbujesz zaoszczędzić na hipotece, to zadziała. Tak więc, niestety, cała twoja konkurencja jest w porządku, nie uzyskując przepływów pieniężnych, co stwarza większy popyt. Podaż pozostaje taka sama. Ceny rosną. Z tym się mierzysz. Więc jeśli chcesz włamać się do domu na drogim rynku, a powinieneś, musisz pomyśleć o dwóch rzeczach. Po pierwsze, cóż, czy obecnie płacisz czynsz?
Jeśli weźmiesz pod uwagę czynsz, który płacisz i uwzględnisz go jako dochód w inwestycji, może się okazać, że liczby wyglądają o wiele lepiej niż to, o czym myślisz, aby tego nie robić. Po drugie, prawdopodobnie nie będziesz w stanie kupić bliźniaka, ponieważ im wyższa liczba jednostek w nieruchomości, tym bardziej prawdopodobne jest, że liczby będą wyglądać lepiej.
Inną rzeczą jest to, że możesz przyjrzeć się nietradycyjnym hackom domowym. Dlatego zawsze opisujemy strategię hakowania domów. Brandon Turner i ja robiliśmy to cały czas, rozmawiając o: „Kup bliźniak, kup potrójny, mieszkaj w jednym mieszkaniu, wyrzuć inne”, ponieważ zrozumienie tej koncepcji jest bardzo proste. Ale to nie znaczy, że egzekucja musi być faktycznie wykonana w ten sposób. Szczerze mówiąc, trudno sprawić, by to działało w ten sposób.
Łatwiej jest kupić dom z pięcioma sypialniami i trzema łazienkami, dodać do niego kolejną sypialnię lub dwie, więc masz sześć lub siedem sypialni, wynająć te pokoje i samemu zamieszkać w jednym z nich. To nie jest tak wygodne, ale właśnie z tego rezygnujesz. Rezygnujesz z komfortu, aby móc zarabiać pieniądze. Teraz jesteś młodym facetem. Zarabiasz 85 tysięcy rocznie, co wcale nie jest złe.
Możesz podjąć pewne ryzyko kupując nieruchomość. Myślę, że to sprytne posunięcie. Powinieneś inwestować swoje pieniądze, ale poświęcić swój komfort. Nie musisz po prostu kupować bliźniaka i wynajmować go po jednej stronie. Gdybyś miał zamiar to zrobić, kupiłbym bliźniak z dwiema lub trzema sypialniami po każdej stronie i wynajmował je indywidualnie. Zawsze zwiększasz dochody, jakie przynosi nieruchomość, zwiększając liczbę jednostek, które można wynająć.
Można to zrobić, przechodząc z dwupoziomowego do potrójnego lub potrójnego do czteropoziomowego lub czteropoziomowego, który ma dwie sypialnie zamiast jednej sypialni i wynajmuje sypialnie indywidualnie lub przekształcając pokój rodzinny w sypialnię i wynajmując go. To nie działa na dużą skalę. W ten sposób bardzo trudno jest zbudować duże portfolio, ponieważ teraz wynajmujesz od 10 do 12 sypialni w każdym mieszkaniu. Bardzo trudno to ogarnąć.
Ale kiedy jesteś nowy i po prostu próbujesz zyskać popularność, budujesz uznanie, kupujesz drogi rynek, to prawdopodobnie najlepszy sposób na zrobienie tego. Zmniejszysz również ryzyko, ucząc się trochę podstaw inwestowania w nieruchomości. Więc to jest rada, którą miałbym dla ciebie. Przestań patrzeć na dupleks.
Musisz spojrzeć na trzy- lub czteropleksowe domy jednorodzinne, które mają wiele sypialni i wiele łazienek z wystarczającą liczbą miejsc parkingowych i sąsiadów, którzy nie są bardzo blisko, ponieważ nie chcesz, żeby narzekali i umieszczanie parków swoich najemców przed ich domem. Będziesz więc musiał patrzeć na MLS i częściej szukać właściwej oferty, ale szukaj innego rodzaju transakcji, a przekonasz się, że hakowanie domów działa o wiele lepiej.
W porządku. Nasze następne pytanie pochodzi od Jessego Goldsteina. „Hej, Davidzie. Dziękujemy za stworzenie najwyraźniej najlepszego dostępnego źródła treści dotyczących nieruchomości. Twój program jest bardziej wypełniony proteinami nieruchomości niż moja rodzina po kolacji w Święto Dziękczynienia. Moje pytanie dotyczy tego, jak zastosować kreatywne strategie finansowania stosowane w transakcjach inwestycyjnych do przestrzeni nieruchomości mieszkalnych. Jako tło, moja żona i ja spodziewamy się czwartego dziecka i szybko przerastamy nasz dom miejski o powierzchni 2300 stóp kwadratowych.
Planujemy wynająć to miejsce, jeśli uda nam się znaleźć większe miejsce, ale ponieważ nie byliśmy w stanie znaleźć jednej właściwej ceny w ciągu kilku miesięcy, odkąd szukaliśmy, koleżanka przeprowadza się poza stan w grudniu, niedawno wystawił ją piękny dom, ale przy dzisiejszych stopach procentowych jest to znacznie więcej, niż czuję się komfortowo wydając. Rozmawiałem z nią kilka tygodni temu po tym, jak usłyszałem, jak mówi, że po dwóch obniżkach cen nie mają nic do jedzenia i rozważają wynajęcie nieruchomości.
Wygląda na to, że oboje ucierpieliśmy z powodu wyższych stóp procentowych. Myślę, że możemy teraz znaleźć się w sytuacji, w której mogą wymyślić kilka kreatywnych pomysłów na finansowanie, aby potencjalnie rozwiązać oba nasze problemy. Są nastawieni na cenę rynkową 1.3 miliona, ale obecnie mają bardzo niskie oprocentowanie w dwójkach i teraz są dość zmotywowani, zamiast wynajmować. Rozmawialiśmy krótko na temat spłaty raty kredytu, umowy sprzedaży gruntu, opcji dzierżawy lub potencjalnego posiadania drugiej hipoteki i oboje szukamy porady u prawników zajmujących się nieruchomościami.
Jakie są Twoje wrażenia z zastosowania tych strategii w przestrzeni mieszkalnej? Żaden z lokalnych pośredników w obrocie nieruchomościami w Pensylwanii, z którymi rozmawiał, nie słyszał o takim podejściu. Jeśli pójdziemy tymi ścieżkami, w jaki sposób obie strony mogą wynagrodzić naszym agentom ich ciężką pracę w ciągu ostatnich kilku miesięcy? Dziękuję." Dobra, przejdźmy do tego, Jesse.
Po pierwsze, jeśli chodzi o rekompensatę dla agentów, jest to coś, za co odpowiedzialny będzie sprzedawca. To musi pochodzić od strony sprzedawcy, niezależnie od struktury transakcji. Teraz firma zajmująca się tytułem i depozytem może sobie z tym poradzić. Po prostu pobiorą prowizje, które trafiłyby do agentów i zapłacą im, nawet jeśli nie przeprowadzasz transakcji w ramach czegoś, co nazywamy umową rynkową, w której nie postawiłeś na MLS. Nie tylko znaleźli kupca, którego nie znają. Oni ci to sprzedają.
Twoje pytanie sprowadza się do kreatywnego ustrukturyzowania tego i wygląda na to, że myślisz, że możesz uzyskać lepszą ofertę, jeśli to zrobisz. Opierając się na wszystkim, co tu widziałem, jedyną częścią umowy, która brzmi lepiej, jest stopa procentowa, którą otrzymasz. Dostaniesz to w dwójkach, a nie w siódemkach, szóstkach czy gdziekolwiek one są.
Tak naprawdę nie dostaniesz lepszej ceny. Chcą tych 1.3 miliona. Jedną z rzeczy, o których należy pamiętać, jest to, że jeśli przejmiesz to i nie dostaniesz własnej pożyczki, jest trochę mniej należytej staranności. Więc będziesz chciał uzyskać wycenę, aby upewnić się, że nie przepłacasz za tę nieruchomość, chyba że jesteś w porządku płacąc 1.3 i nie obchodzi cię, za co ocenia. Ale istnieje prawdopodobieństwo, że jeśli coś się nie sprzedaje, prawdopodobnie wystawili go na zbyt wysoką cenę i rozważają sprzedaż, ponieważ chcą uzyskać te same pieniądze.
Teraz tak naprawdę nic tu nie tracą, poza tym, że utrzymują ten dług na swoim koncie, że tak powiem. Więc nadal będą odpowiedzialni za dokonanie płatności, nawet jeśli to ty robisz to za nich, a jeśli spróbują kupić następny dom, przekonają się, że jest to trudne. Więc czasami, ponieważ sprzedawcy nie rozumieją wad przedmiotu, wykonujesz całą pracę, składasz to razem, może nawet zamykasz dom, idą kupić następny, a ich pożyczkodawca mówi: Nie możesz kupić domu. Nadal masz tę hipotekę na swoje nazwisko.
A oni mówią: „Cóż, nie. Płaci taki a taki. Nieważne. Nadal pokazuje się jako chudy na posiadłości pod tobą. Temat nie jest jak catch-all, który rozwiązuje każdy pojedynczy problem. Może działać w wielu przypadkach, ale w innych nie. Nie wiem, czy to brzmi jak ten, w którym mówi się natychmiast: „Och, z zastrzeżeniem, że umowa zadziała”. Nie wspomniałeś, jakie liczby prowadzą go przy stopie procentowej w dwójkach. Okay, ludzie zakochują się w stopie procentowej. To kwestia ego. „Moja stawka jest wysoka. Moja stawka jest niska. Jestem w dwójce”. To nic nie znaczy.
Jeśli nieruchomość traci pieniądze co miesiąc lub możesz mieć tańszą opłatę, jeśli kupiłeś dom innej osoby, której nie podlegałeś. Nie ma znaczenia, jaka jest twoja stawka. Ważne jest, co faktycznie produkuje nieruchomość. Teoretycznie mógłbyś kupić dom z oprocentowaniem na poziomie 40%, gdyby płynęła gotówka. Jeśli przyniosło to wystarczającą ilość pieniędzy, to jest to, co naprawdę się liczy. Musisz więc odrobić trochę pracy domowej, przeprowadzić kilka obliczeń i zobaczyć: „Jeśli kupię tę nieruchomość z ich hipoteką, czy będzie działać tak, jak chcę?”
Jeśli nie to po prostu przestań na to patrzeć. Problemem będzie cena zakupu, a nie tylko oprocentowanie. Jeśli to działa, oto twoja odpowiedź. Teraz wszystko, co musisz zrobić, to wymyślić, jak to zorganizować, jeśli zamierzasz to kupić. Część problemu polega na tym, że będziesz musiał wymyślić różnicę między tym, co są winni, a tym, o co proszą. Powiedzmy, że jest hipoteka na to coś na 700,000 1.3, a oni chcą to sprzedać za XNUMX.
Cóż, te 600,000 XNUMX dolarów różnicy musiałbyś wpłacić jako zaliczkę, albo musiałbyś im zapłacić jako notatkę, albo musiałbyś uzyskać od innego pożyczkodawcy, a ten pożyczkodawca nie będzie chciał dać ci pożyczki, ponieważ będą na drugim miejscu za pożyczką, która już tam jest. Widzisz, kiedy dostajemy pożyczkę na zakup nieruchomości, spłacamy istniejące zastawy pieniędzmi z nowej pożyczki, co stawia nową pożyczkę z powrotem na pierwszym miejscu, czyli tam, gdzie zawsze będą chcieli być . To kolejna komplikacja, która pojawia się w związku ze strategią.
Więc jeśli są winni tylko 1.1 miliona i próbują sprzedać to za 1.3 miliona, a ty masz 200,000 XNUMX $, które i tak zamierzałeś wpłacić jako zaliczkę, to może zadziałać. Ale wszystko musi idealnie pasować, jeśli chcesz, aby coś takiego działało. Moja rada jest taka, aby nie patrzeć na kreatywne finansowanie jako sposób na sprawienie, by zła umowa wyglądała na dobrą. Brzmi to prawie tak, jakbyś sam próbował namówić się na tę umowę, ponieważ ich stawka jest w dwójce, albo mówisz: „Hej, znamy się. Oto moja szansa na wykorzystanie wszystkich fajnych rzeczy, których nauczyłem się na BiggerPockets”.
Naprawdę podoba mi się podekscytowanie, ale nie o to chodzi w kreatywnym finansowaniu. Jest bardziej, gdy ktoś znajduje się w niewiarygodnie trudnej sytuacji i jest bardzo zmotywowany do sprzedaży, i jest chętny do kreatywnego finansowania, nawet jeśli zwykle nie leży to w jego najlepszym interesie. Teraz, jeśli chcesz kupić ten dom dla siebie, ponieważ wspomniałeś o zastąpieniu domu w mieście, więc może to jest główne miejsce zamieszkania, wtedy Twoja należyta staranność jest jeszcze łatwiejsza. Zobacz, jaki byłby twój kredyt hipoteczny na ten dom, gdybyś przejął ich hipotekę.
Porównaj to z tym, jaki byłby twój kredyt hipoteczny na podobny dom, który mógłbyś kupić, gdybyś kupił go z dzisiejszymi stopami procentowymi i zobacz, która z tych sytuacji jest dla ciebie lepsza. Czy ten podoba Ci się bardziej w tej cenie, czy tamten w tej cenie? A jeśli bardziej podoba ci się ten dom, jedyną rzeczą, którą musisz rozwiązać, jest sytuacja ze sprzedającym, w której może istnieć rozbieżność między tym, ile jest winien w starym hipotece, którą przejmujesz, a ceną zakupu że będziesz musiał dopłacić różnicę. Powodzenia z tym.
Chłopak:
Hej David, dzięki za podjęcie pytania. Nazywam się Guy Baxter. Mam 26 lat i pochodzę z San Diego w Kalifornii. Słucham podcastu od prawie trzech lat i dopiero w tym roku kupiłem swoją pierwszą nieruchomość w San Diego. Kupiłem go w maju.
Zbliżam się do szóstego miesiąca i mam kilka pytań na temat BRRRRing, tylko w obecnych warunkach rynkowych. Odkąd kupiłem nieruchomość, stopy procentowe znacznie wzrosły, a ja po prostu próbuję zdecydować, czy powinienem kontynuować ścieżkę BRRRR i trochę ugryźć kulę z wyższymi stopami procentowymi i wyciągnąć całą moją gotówkę abym mógł go umieścić i wdrożyć gdzie indziej, lub czy powinienem utrzymać niższą miesięczną opłatę i po prostu zaoszczędzić trochę więcej na następny rok, aby ponownie włamać się do domu.
Na szczęście, przy rosnących stopach procentowych w San Diego, ceny jeszcze nie całkiem spadły, więc powinienem dostać większość, czy wszystkie moje pieniądze zostały zwrócone, może trochę więcej, i tak, mam nadzieję, że to ma sens . Nie mogę się doczekać odpowiedzi. Dzięki.
David:
Hej, dziękuję za to, Guy. W porządku. Jest to często zadawane pytanie i zrobię, co w mojej mocy, aby podzielić je w sposób, który pomoże wszystkim. Kiedy próbujesz zdecydować, „Czy powinienem refinansować moją niską stopę procentową na wyższą stopę”, co musisz zrobić, aby uzyskać pieniądze z transakcji, aby kupić następną transakcję. Niewłaściwe pytanie, które należy zadać, brzmi: „Czy powinienem zachować niską stawkę, czy uzyskać wyższą stawkę?”
Właściwe pytanie, które należy zadać, brzmi: „Ile pieniędzy musiałbym wydawać co miesiąc, gdybym refinansował, aby wyciągnąć więcej pieniędzy niż teraz wydaję?” Powiedzmy, że twój dług wynosi trzy tysiące miesięcznie, a jeśli refinansujesz, wzrośnie do 3,500 po wyższej stawce z wyższym saldem pożyczki, ponieważ wyciągasz pieniądze. Dobra. Więc teraz masz 500 $ straty, jeśli to zrobisz.
Chcesz porównać to z tym, ile pieniędzy możesz zarobić, jeśli ponownie zainwestujesz pieniądze, które wyciągnąłeś. Więc jeśli wyciągasz 250,000 250,000 $, czy możesz zainwestować 500 500 $ w sposób, który zarobi więcej niż XNUMX $, które co miesiąc dodatkowo kosztuje cię zaciągnięcie nowej pożyczki? Więc teraz porównujesz XNUMX dodatkowych z tym, co mogę dostać dodatkowo gdzie indziej. To właściwy sposób patrzenia na ten problem. Teraz oczywiście patrzymy tylko na przepływy pieniężne, podczas gdy nieruchomości zarabiają pieniądze na wiele różnych sposobów.
Ale jeśli uda ci się nieco zbliżyć przepływy pieniężne, nie ma sensu kupować nowej nieruchomości, ponieważ w końcu zyskasz uznanie. Dostaniesz spłatę kredytu na nową nieruchomość. Otrzymasz czynsze, które pójdą w górę za nową nieruchomość, podczas gdy twój kredyt hipoteczny pozostanie taki sam. Więc każdego roku teoretycznie będzie dla ciebie bardziej wartościowy, a przez okres 5, 10, 15, 20 lat posiadanie dwóch nieruchomości zamiast jednej prawie zawsze będzie lepszą strategią inwestycyjną. Więc przez większość czasu, przez większość czasu, wyciąganie pieniędzy na zakup większej ilości nieruchomości na dłuższą metę będzie lepsze, ale nie zawsze tak jest.
W porządku. Jeśli pieniądze płyną niewiarygodnie dobrze na nieruchomości w San Diego, być może lepszym posunięciem podnoszącym jakość życia jest po prostu z tego żyć i nie reinwestować. Jeśli masz dużo nieruchomości i nie chcesz kupować więcej, może lepszym posunięciem będzie po prostu trzymanie się miejsca, w którym jesteś. Ale to, do czego chcę dojść, to nie zadawanie pytania: „Czy powinienem wyjść z 4%, aby dostać się do XNUMX%?” To po prostu nie ma znaczenia. Ważne jest, jaki jest koszt tego kapitału.
Ile kosztuje wyciągnięcie tych pieniędzy i ile możesz zarobić na tych pieniądzach, jeśli je ponownie zainwestujesz, czy też stracisz pieniądze, jeśli je ponownie zainwestujesz? Co jeśli po prostu nie ma tam żadnych możliwości? To realistyczny scenariusz dla wielu ludzi. Nie ma nic do kupienia, co im się podoba. W takim przypadku refinansowanie wypłaty i posiadanie kapitału, jeśli nie zamierzasz go na nic wydawać, nie jest dobre. Dobra.
Więc zadaj sobie właściwe pytania. Przemyśl to. Może daj nam inne zgłoszenie wideo z różnymi możliwościami inwestycyjnymi, które mógłbym porównać. A potem mogę dać ci lepszą odpowiedź, czy powinieneś zabrać pieniądze z domu w San Diego i umieścić je z powrotem na rynku w innej nieruchomości.
W porządku. Dziękuję wszystkim za przesłane pytania. Gdybyś tego nie zrobił, nie mielibyśmy show i naprawdę doceniam fakt, że możemy go mieć. I chcę zapytać: „Czy podoba ci się program?” W tym segmencie programu czytam komentarze z filmów na YouTube do poprzednich programów, więc możesz usłyszeć, co mówią inni ludzie. W tym miejscu chciałbym również zapytać, czy polubisz i zasubskrybujesz ten film i ten kanał oraz zostawisz swoje komentarze na YouTube, abyśmy mogli przeczytać je w przyszłym odcinku.
W porządku, to pochodzi z odcinka 699, wskazówka od słuchacza dotycząca niebezpiecznego lokatora z Ariel Eve. W przypadku pytania drugiego zadzwoń do Adult Protective Services, aby wyrazić swoje obawy. Będą prowadzić dochodzenie w sprawie jej bezpieczeństwa do samotnego życia. Nasz kolejny komentarz pochodzi od Iceman Ant. Komentarz Ariela pochodził od osoby, która miała najemcę i martwiła się o swoje bezpieczeństwo. Obawiali się, że dana osoba może stracić przytomność lub nawet umrzeć na oddziale, który mieli, i chcieli wiedzieć, czy mają jakikolwiek rzeczywisty obowiązek opieki nad tą osobą lub jakakolwiek odpowiedzialność w takim scenariuszu.
Nasz kolejny komentarz pochodzi od Iceman Ant. "KUPA ŚMIECHU. Powiedział, programy. Jest spoko, Davidzie. Dorastałem też w obszarze VHS”. W porządku, to jest krytyka, na którą zasługuję. Zrobiłem komentarz, odnosząc się do starych programów telewizyjnych, i nazwałem go programami, ponieważ tak nazywała je moja babcia, i utknęło mi to w głowie, i wyszło, kiedy mówiłem. I Iceman wezwał mnie do tego. Kiedyś brzmiało to: „Czy oglądasz swój ulubiony program?” Wiem, że ktoś tam pamięta, że ludzie nazywali programy telewizyjne, programy.
Są takie rzeczy, o których wciąż mówimy. Jakby ktoś powiedział: „Czy filmujesz?” A ja na to, cóż, tak naprawdę nie używamy już filmów. Od dawna nikt nie używał filmu. Tak jak teraz, prawdopodobnie powiedzielibyśmy nagrywanie, ale nadal usłyszysz, jak ludzie mówią o filmowaniu. W porządku. Nasz następny komentarz pochodzi od Brie. „Martwię się pytaniem pierwszego widza, ponieważ włamanie do domu seryjnego również miało być moją strategią na początek. Jeśli jednak nie możesz zastosować dochodu z wynajmu nieruchomości, którą obecnie zajmujesz, do wskaźników dochodu zadłużenia, stanowi to ogromną barierę w zakwalifikowaniu się do tego drugiego domu. Pierwszy raz o tym słyszę. Tak więc alternatywą jest wyprowadzenie się poprzez wynajem lub zwiększenie dochodu W2, aby pozwolić sobie na dwa domy bez liczenia dochodu z wynajmu. Jakieś inne wskazówki?
W porządku. Komentarz i pytanie Brie mają związek z faktem, że kiedy włamujesz się do domu, nie możesz wziąć dochodu, który otrzymujesz, i wykorzystać go na dochód z następnej nieruchomości. W większości przypadków nie możesz wykorzystać dochodu z głównego miejsca zamieszkania, aby zakwalifikować się do większej liczby nieruchomości i następnej nieruchomości. Teraz wierzę, że jeśli ma ADU lub czasami jest to dupleks lub mieszkasz w jednym mieszkaniu, wynajmując drugie, możesz być w stanie. Ale wiele razy pożyczkodawcy mówią: „Nie, to jest twój podstawowy. Nie możesz policzyć dochodu, który z tego pochodzi, ponieważ nie możemy tego zweryfikować”.
Jest to również problem, gdy ludzie nie zgłaszają tego dochodu w swoich podatkach. Jeśli nie ubiegasz się o dochód z podatków, na pewno nie będziesz mógł go użyć, aby zakwalifikować się do następnego domu. I często mówię ludziom, żeby co roku włamywali się do domu. Kluczem jest to, że kiedy wyprowadzasz się z ostatniego domu, nie jest on już głównym miejscem zamieszkania. Nie ma znaczenia, czy twoja pożyczka jest główną pożyczką mieszkaniową.
A tak przy okazji, jeśli się zastanawiasz, nie. Jeśli wyprowadzasz się z domu, jest to twoje główne miejsce zamieszkania, nie tylko automatycznie dostosowuje się do pożyczki na nieruchomość inwestycyjną o wyższej stopie procentowej. Bank nie wie, nie obchodzi go to, nie ma znaczenia. Otrzymałeś tę pożyczkę jako główne miejsce zamieszkania, a warunki pożyczki, jeśli masz stałą stopę procentową, nie ulegną zmianie przez następny okres, zwykle 30 lat, kiedy masz tę pożyczkę.
Więc kiedy się z niego wyprowadzasz, nadal otrzymujesz pożyczkę, która jest główną pożyczką na mieszkanie, ale teraz na twoich podatkach jest teraz uznawana za nieruchomość dochodową. Odbierasz teraz dochód, który przynosi, i możesz teraz wykorzystać ten dochód na zakup dodatkowych nieruchomości. Więc czasami kupujesz dom, włamujesz się do niego, wyprowadzasz się z niego do czegoś innego, a potem zaczynasz ubiegać się o dochód z podatków jako nieruchomość inwestycyjną, która nie zaszkodzi twojemu DTI. Wtedy możesz kupić następny dom. Możesz powtarzać ten proces w nieskończoność. Spowalnia to, jak szybko możesz zdobyć nowe hacki do domu.
Ale w najgorszym przypadku nadal możesz to robić co dwa lata, prawda. A kiedy dojdziesz do pewnego punktu, nie będziesz potrzebować dodatkowego dochodu, aby się zakwalifikować. Twój stosunek długu do dochodu będzie dobry na podstawie czynszu, który masz za wszystkie poprzednie domy, które kupiłeś, wliczając je do twojego dochodu. Więc może trochę spowolnić rozpoczęcie, ale na dłuższą metę nie zaszkodzi ci to tak bardzo. Dziękuję ci za to, Brie.
Następny komentarz pochodzi od Austina. „Myślę, że jest coś, co Eli, który zadał pytanie o włamanie do domu, mógłby zrobić. Dom podstawowy można kupić raz w roku. Więc jeśli zbliża się ten rok, powiedzmy, że jego pierwszy rok w domu to 12/11/22, może skłonić współlokatorów do podpisania nowej umowy najmu, która po prostu nie jest wynajmem na czynsz za pokój, ale najmu całego domu. Następnie poproś współlokatorów, aby podpisali umowę na, powiedzmy, 1 stycznia 2022 r. Mimo że jest już grudzień, mogą teraz zgodzić się na nową umowę najmu. Więc może mieszkać w domu od 12 do 11, próbując znaleźć nowy dom.
Może teraz udać się do swojego pożyczkodawcy i pokazać umowę najmu z 1 stycznia, a oni zaliczą 75 lub 80% czynszu jako dochód. Lub jeśli wszyscy jego współlokatorzy chcą się wyprowadzić 31 grudnia, może po prostu wynająć, wstępnie wynająć cały dom rodzinie i uzyskać podpisaną umowę najmu. Zanieś podpisaną umowę najmu do pożyczkodawcy, a on policzy 75 lub 80% czynszu jako dochód, aby pomóc DTI. Inną rzeczą, którą Eli mógłby zrobić, to spróbować kupić dupleks. Powiedzmy, że dupleks ma stronę A wynajętą za tysiąc, a strona B jest pusta. Pożyczkodawca zaliczyłby 75 lub 80% dochodu z wynajmu ze strony A na poczet swojego DTI. Ciekawe czy ktoś ma inne pomysły. Zajmuję się również hakowaniem domów i szukam skali”.
W porządku. Cóż, dziękuję, Austin, za twój wkład. Ja bym… To może być słuszne, ale musielibyśmy to zweryfikować, zanim uznamy, że jakakolwiek rada, którą otrzymujesz, po prostu zadziała. Więc ilekroć znajduję się w takim scenariuszu, po prostu idę do oficera pożyczkowego i mówię: „Hej, jak to działa?” Teraz przez większość czasu oficerowie pożyczkowi też nie będą wiedzieć. To jest po prostu zbyt szczegółowe. Pójdą więc do pożyczkodawcy i powiedzą: „Hej, muszę porozmawiać z kierownikiem konta. Jakie są twoje zasady dotyczące underwritingu, jeśli chodzi o te scenariusze?
I idą porozmawiać z subemitentem. Będą czekać na odpowiedź. Subemitent sprawdzi warunki, które mają dla wszystkich różnych programów pożyczkowych i poinformuje cię, czy to zadziała, czy nie, lub co by zadziałało. A potem wracamy do ciebie. Dlatego mam firmę pożyczkową, jedyne biuro maklerskie, i dlatego idę do nich i mówię: „Hej, to jest mój problem. Jak możemy to naprawić?” I zleciłem to profesjonalistom. Kuszące jest, aby spróbować rozgryźć to wszystko w kolumnie YouTube, ale nie jest to mądre. Nie ma możliwości, aby ktokolwiek tutaj wiedział, a te zasady cały czas się zmieniają.
Więc najlepszym rozwiązaniem, jeśli masz pytania, jest skontaktowanie się z oficerem kredytowym lub brokerem pożyczkowym i zapytanie ich: „Hej, to jest mój problem. Jak mogę to naprawić? Niech wrócą do ciebie z kilkoma odpowiedziami. A nasz ostatni komentarz pochodzi od Kelly Olson. „David, ciągle powtarzasz, odpowiedzialny partner. Spróbuj powiedzieć accountabilabuddy. Spływa po języku i fajnie jest mówić”. Odpowiedzialny kumpel. Dobra, łatwiej to powiedzieć, jest też trochę tandetniejsze i nie wiem, jak dobrze trafi zielony ser. Tak więc, na razie zamierzam użyć bardzo kwadratowego partnera odpowiedzialnego, ale powiem, Kelly, Accountabilabuddy prawdopodobnie wystartuje. Będzie bardzo popularny.
A jeśli wolicie accountabilabuddy, dajcie nam znać w komentarzach, pisząc po prostu accountabilabuddy. W porządku. Uwielbiamy i doceniamy Wasze zaangażowanie. Proszę to robić dalej. Polub, subskrybuj i komentuj ten kanał YouTube. A jeśli słuchasz w aplikacji do podcastów, poświęć trochę czasu, aby dać nam pięciogwiazdkową recenzję. Chcemy być lepsi i pozostawać na bieżąco, więc napisz do nas, jeśli jesteś na Apple Podcast, jeśli jesteś na Spotify, Stitcher, cokolwiek to jest. Nie pozostaniemy najpopularniejszym podcastem dotyczącym nieruchomości na świecie, jeśli nie przekażecie nam tych recenzji. Dlatego o to proszę. Dziękuję bardzo. W porządku. Wróćmy do przedstawienia. Nasz następny film pochodzi od JJ Williamsa z St. Louis w stanie Missouri.
JJ:
Hej Dawid. Mam umowę ze sprzedawcą finansującym nieruchomość. To historyczny dom, który zamierzamy przerobić… Byłyby to trzy jednostki w głównym budynku, a także związany z nim mały dom. Jest to strefa wielorodzinna i handlowo-usługowa. Dlatego chcemy zrobić dwa Airbnb na niższym poziomie, a także mały dom. A potem szukamy powierzchni biurowej lub wynajmu długoterminowego na górnym poziomie.
Umowa jest taka, że 125 robi 10% zniżkę na finanse sprzedającego, a potem naprawa wszystkiego będzie kosztować od 70 do 80,000 XNUMX $. Jestem po prostu ciekawy. Mam akcje, z których mogę wyciągnąć wszystkie pieniądze na rehabilitację. Czy mądrzej jest wziąć pożyczkę pod te akcje, czy powinienem je po prostu wyciągnąć, użyć pieniędzy, a wtedy, w ten sposób, mój przepływ gotówki będzie trochę lepszy? Powiedz mi co myślisz. Doceniam cię.
David:
Wow, JJ, to jest bardzo interesujące pytanie. Nie dostaję ich zbyt często, co jest zabawne, ponieważ zacząłeś od podania mi wszystkich szczegółów samej umowy, a potem, kiedy zadajesz prawdziwe pytanie na końcu, zdaję sobie sprawę, że żaden z tych szczegółów nie jest tak naprawdę istotny. Ale gratuluję zawarcia umowy i wyjaśnienia, jak to będzie działać. To fajnie.
W porządku. Prawdziwe pytanie brzmi: „Mam zapasy. Czy powinienem sprzedać akcje i wykorzystać pieniądze na zaliczkę, czy powinienem wziąć pożyczkę pod zastaw, aby to zrobić? To sprowadzi się do tego, jak silna jest twoja sytuacja finansowa. Jeśli twoja pozycja jest silna, może lepiej wziąć pożyczkę pod zastaw akcji. Oczywiście przy założeniu, że akcje utrzymają swoją wartość lub pójdą w górę. Jeśli akcje spadną, a ty weźmiesz pożyczkę pod ich zastaw, po prostu znalazłeś się w podwójnym niebezpieczeństwie. Straciłeś pieniądze na akcjach i tracisz pieniądze na pożyczce, którą musisz spłacić, prawda.
I nigdy nie wiemy dokładnie, jak to się potoczy. Tak więc większość finansowych guru, takich jak ja, udzieli ci rady, która jest konserwatywna. Prawie każdy powie: „Nie rób tego”. Dobra. To jest nałożone na mój mały kapelusz Dave'a Ramseya. „Nigdy nie używaj dźwigni finansowej przeciwko akcjom. W rzeczywistości nie powinieneś mieć wpływu na nic. Sprzedaj wszystko i zapłać gotówką za dom, sprzedaj wszystko i zapłać gotówką za dom. Nie bądź głupi”. Teraz może mieć rację, ponieważ nie wiem wystarczająco dużo o twojej sytuacji, aby móc ci powiedzieć. Ale powiem, że jeśli masz silną pozycję finansową i wierzysz w akcje, moim zdaniem wzięcie pożyczki przeciwko niemu na zakup nieruchomości nie jest złym pomysłem.
To okropny pomysł, jeśli nie możesz dokonać zarówno płatności za dom, jak i spłaty pożyczki ze swoich zapasów, zakładając, że wszystko pójdzie nie tak z tym wynajmem. W porządku. To jest rada, którą dałbym każdemu. Załóż przewagę w najgorszym przypadku. Nie możesz wynająć nieruchomości, mija dziewięć miesięcy, kiedy jest pusta. Musisz spłacić pożyczkę osobie, która sprzedała ci nieruchomość, i musisz spłacić pożyczkę pod akcje, a rehabilitacja idzie w górę. Czy nadal możesz pokryć wszystkie swoje zobowiązania dłużne z pieniędzy, które zaoszczędziłeś i pieniędzy, które zarabiasz w pracy?
Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, nie pożyczaj pod zastaw. Nie rób nic dodatkowo ryzykownego, jeśli nie masz tych dodatkowych pieniędzy. Jeśli odpowiedź brzmi: „Tak, Davidzie, żyję pod fasolą od pięciu lat. Co miesiąc oszczędzam dużo pieniędzy. Pracuję naprawdę ciężko. Dobrze radzę sobie z gotówką”. Cóż, mój przyjaciel zasłużył sobie na prawo do wykorzystania dźwigni finansowej i tak na to patrzę. Dźwignia finansowa jest świetna. Nie dla wszystkich jest super. Jest przeznaczony dla osób, które rozumieją, jak go używać. W życiu jest wiele takich rzeczy.
Dobra. Samochody są świetne, ale nie pozwalamy prowadzić ich dziewięciolatkom. Nawet 25-latkom nie pozwalamy jeździć, jeśli nie przeszli kursu bezpieczeństwa jazdy, nie zdali egzaminu i nie rozumieją zasad ruchu drogowego. Musisz zasłużyć na prawo jazdy. Musisz sobie zasłużyć na prawo do igrania z ogniem, prawda. Są ludzie, którzy używają ognia w swojej pracy. Są spawacze. Istnieją różne typy ludzi, którzy wykorzystują ciepło do przeprowadzania pewnych czynności. Ale nie wystarczy dać im narzędzia i pozwolić im się nim bawić od razu. Musisz na to zasłużyć. Dźwignia finansowa jest bardzo podobna. Podejdź do tego mądrze. Jeśli możesz sobie z tym poradzić, użyj tego. Jeśli nie możesz, po prostu poczekaj i użyj go w przyszłości.
Dajcie znać w komentarzach, co sądzicie o moim podejściu do wykorzystania dźwigni finansowej. W porządku. Nasze następne pytanie brzmi rad i pochodzi od Claudii Dominguez z Coral Springs na Florydzie. „Kupiłem nieruchomość pod koniec 2021 r., służącą jako moje główne miejsce zamieszkania do czasu, gdy będę mógł ją wynająć później w 2022 r., przy czym wymagane przez stowarzyszenie jest roczne zamieszkanie przez właściciela”. Wygląda na to, że Claudia kupiła nieruchomość w HOA. „Ponieważ będzie to moja pierwsza nieruchomość na wynajem, mam kilka pytań, z którymi chciałbym uzyskać pomoc”.
W porządku. To dom z trzema łóżkami, dwiema łazienkami i powierzchnią 1800 stóp kwadratowych. Jest to jednostka narożna, parterowa kamienica z garażem na dwa samochody, zakupiona za 322 z 10% zniżką na 30-letni kredyt hipoteczny. Claudia uważa, że mógłby wynająć za 2,500 do 2,800 miesięcznie. „Nasze miesięczne wydatki, w tym opłaty stowarzyszeniowe, wynoszą 2100”. Więc to, na co naprawdę patrzymy, to 400 do 700 $ miesięcznych przepływów pieniężnych, zanim zajmiemy się konserwacją i wszystkim innym. W porządku. Pytanie. „Jak mam obliczyć potencjalny zwrot z inwestycji w nieruchomość? Nasza zaliczka i koszty zamknięcia wyniosły 50,000 5,000. Po przeprowadzce wydaliśmy kolejne XNUMX na nowe podłogi, zanim doszło do uszkodzenia laminatu, który był tam wcześniej”.
W porządku, zacznijmy od tego. Nie obliczasz zwrotu z inwestycji, ponieważ mieszkasz w nim od roku i nie ma znaczenia, co odłożysz. Ważne jest, ile masz kapitału własnego w nieruchomości w tej chwili. Odejmij więc opłaty pośrednika w obrocie nieruchomościami, koszty zamknięcia, wszelkie koszty sprzedaży od sprzedaży tego domu i dowiedz się, ile pieniędzy byś zostawił. W porządku. Następnie weźmiesz 400 miesięcznie, które otrzymasz, jeśli wynajmiesz za 2,500. Będziemy konserwatywni. Pomnożymy to razy 12. OK. 12 miesięcy razy 400 miesięcznie to 4,800 $ w ciągu roku.
W porządku. Podzielisz to przez kapitał własny, który masz teraz w domu. Więc jest kupiony za 322 z 10% rabatem. Więc najprawdopodobniej nie masz prawie żadnego equity. Dobra. Ponieważ jeśli sprzedałeś dom, koszty zamknięcia prawdopodobnie wyniosą blisko 6%. Zostaje ci więc tylko 4% udziałów w tej nieruchomości, czyli prawdopodobnie 12 kawałków. Powiedzmy więc, że trochę wzrosło i powiedzmy, że… Stary, bądźmy dla ciebie pomocni, ponieważ Floryda miała dobry rok i powiedzmy, że masz 40,000 XNUMX $ kapitału własnego w tej nieruchomości.
Jeśli więc podzielimy 4,800 przez 40,000 12, otrzymamy zwrot z kapitału własnego w wysokości 40,000%, co jest całkiem dobrym wynikiem na dzisiejszym rynku. Dobra. Ale powiedzmy, że nie masz nawet 4,800 12,000 equity. Jeśli podzielimy te 40 przez… Powiedzmy, że twój dom w ogóle nie powstał i masz tam tylko około XNUMX XNUMX dolarów. Cóż, teraz zwrot z twojego kapitału wyniesie XNUMX%. Tak więc im mniej masz kapitału własnego w transakcji, tym wyższy jest zwrot z kapitału, co oznacza, że bardziej sensowne jest wynajmowanie go niż sprzedawanie i lokowanie pieniędzy gdzie indziej.
Więc zanim zagłębię się w twoje pytanie, już wygląda na to, że wyprowadzka z tej nieruchomości i wynajęcie jej będzie dla ciebie oczywistością, ale kontynuujmy. „Jak mogę potwierdzić, czy modernizacja łazienek ma sens finansowy?” Prawdopodobnie nie. Sama kwota pieniędzy, którą będziesz musiał wydać na modernizację łazienek, nie zwiększy twojego czynszu tak bardzo, jak myślisz. Ale twoje pytanie nie brzmiało: „Czy powinienem?” To było: „Skąd mogłem wiedzieć?” A więc moja odpowiedź brzmi: jeśli modernizacja łazienek zwiększy czynsz, który możesz uzyskać dzięki pozytywnemu zwrotowi z inwestycji, ma to sens.
Więc jeśli mógłbyś podnieść czynsz z 2,400 do 2,800 tylko poprzez modernizację łazienek, a modernizacja łazienek kosztowałaby cię tylko, powiedzmy, 15 kawałków, i będziesz to wynajmował przez wystarczająco długi okres czasu na odzyskanie 15 kawałków, tak określasz to pytanie. „Walczę z własnym uprzedzeniem, że nie wynajmę nieruchomości z przestarzałymi łazienkami. Rozważam niskobudżetową przebudowę, ponieważ mogę kupić bardziej nowoczesne używane toaletki i odkryłem, że wanny można malować. Po prostu nie jestem pewien, czy powinienem nadal wydawać na to pieniądze.
Dobra, po pierwsze, dobra robota za rozpoznanie własnych uprzedzeń. To chyba nie jest tak wielka sprawa, jak myślisz. Jednak przekonałeś mnie. Jeśli myślisz o przeprowadzeniu niskobudżetowej przebudowy, częściowo samodzielnie, gdzie po prostu kupujesz nowe marności i malujesz wannę, tak, to może mieć dla ciebie sens. Zakładam, że rozmawialiśmy o całkowitej przebudowie łazienki.
„Jeżeli rynek utrzyma się tak, jak w ostatnich kilku kwartałach, będzie to oznaczało znacznie większe wydatki na kolejną nieruchomość, którą kupię z zamiarem wynajęcia. Jakie kryteria powinienem wziąć pod uwagę, aby upewnić się, że kupuję dobrą inwestycję po cenach, które wydają się zawyżone? Wydaje mi się, że słyszałem, że aprecjacja nie powinna być natychmiastowa, czy też oceniam czynnik przy długoterminowych chwytach? Nie jestem pewien, jak oszacować wzrost stawek czynszu, który w przeciwnym razie mógłby wesprzeć zakup następnej nieruchomości na wąskim rynku”.
Ponownie, stopy procentowe nie mają znaczenia, kiedy podejmujesz tę decyzję. Wiem, że dziwnie się tego słucha, a ceny zakupu nie mają znaczenia. Jakie znaczenie ma to, że jego wartość wzrośnie od momentu, gdy za niego zapłaciłem i czy będzie to przepływ pieniężny? Teraz stopy procentowe i ceny zakupu wpływają na przepływy pieniężne i są istotne tylko w tym celu. Oznacza to, że im wyższa cena zakupu i wyższa stawka, tym trudniej o przepływy pieniężne. Ale same w sobie nie są ważne. Kryteria, które moim zdaniem powinieneś wziąć pod uwagę, to poświęcenie więcej czasu i wysiłku na szukanie innej umowy, która zastąpi tę, którą masz.
A to nie jest rzadkością w nieruchomościach. W rzeczywistości jest to prawdopodobnie bliższe zdrowszemu rynkowi niż to, co widzieliśmy od ostatniego krachu. Wiem, że to brzmi szalenie, ale zostaliśmy rozpieszczeni. Przyzwyczailiśmy się do kupowania nieruchomości, która zyskiwała na wartości każdego roku i wymagała bardzo niewielkiej pracy, która nie miała na celu przede wszystkim przepływu gotówki. Były to głównie nieruchomości mieszkalne. Wszyscy kupowaliśmy. Ta gotówka płynęła od pierwszego dnia, i to nie tylko gotówka, ale gotówka płynęła dwucyfrowo. To tylko my jesteśmy rozpieszczani. A teraz, kiedy nie jesteśmy już rozpieszczani, jesteśmy z tego powodu źli.
Ale tradycyjnie sposób, w jaki nieruchomości są zorganizowane, ma na celu zarabianie pieniędzy w długim okresie, a nie w krótkim okresie. Więc jest w porządku, jeśli jest to trudniejsze niż myśleliśmy, aby to zadziałało. Nieruchomości to wciąż dobra decyzja inwestycyjna. Pytanie drugie z trzech opcji pożyczki. „Jakie są najlepsze opcje kredytu na zakup nieruchomości? Mam pracę w W2, która jest płatna powyżej średniej dla mojego obszaru. I mam dobry kredyt, ale wystarczy mi tylko na około 10% zaliczki na następną nieruchomość. Ponieważ posiadam już jedną nieruchomość, uważam, że będzie to wymuszone konwencjonalną pożyczką wymagającą 10% w dół.
W porządku. Tak więc najlepszą opcją pożyczki dla ciebie jest zrobienie tego samego w następnym domu, jak ten pierwszy, który zrobiłeś, o którym właśnie rozmawialiśmy. Chcesz skorzystać z głównej pożyczki mieszkaniowej i odłożyć jak najmniej. Nie musisz odkładać 10%. W rzeczywistości możesz odłożyć 5% w wielu przypadkach lub trzy i pół procenta, jeśli nie masz jeszcze pożyczki FHA. Jeśli nie kupujesz go jako głównego miejsca zamieszkania, co oznacza, że wyprowadzasz się z tego, w którym jesteś i nie zamierzasz kupować kolejnego domu do zamieszkania, zamieszkasz gdzie indziej. Możesz wiele razy obniżyć 10% jako dom wakacyjny. Dobra.
Więc to jest jak dom, który będziesz wynajmować przez jakiś czas. Ale zamierzasz wynajmować innym ludziom lub nie będziesz tam mieszkać jako główny mieszkaniec. Więc uderz nas, jeśli chcesz, abyśmy szukali dla ciebie pożyczki na dom wakacyjny lub udali się do kogoś na BiggerPockets, skorzystaj z ich narzędzi i znajdź osobę, która jest członkiem, który zajmuje się kredytami hipotecznymi i zapytaj ją: „Hej, jakie mam opcje mieć, jeśli nie chcę spalić pożyczki na dom wakacyjny? Chcę kupić główne miejsce zamieszkania”. Ale nie zakładam, że musisz odłożyć 10%. Bardzo prawdopodobne, że możesz dostać coś za trzy i pół do 5%, ponieważ wyprowadzasz się z obecnego głównego miejsca zamieszkania.
Wiele osób uważa, że możesz mieć tylko jedną pożyczkę na podstawowe mieszkanie na raz. To nie jest prawda. Zwykle możesz mieć tylko jedną pożyczkę FHA lub jedną pożyczkę VA na raz. Ale możesz mieć więcej niż jedną pożyczkę na główny dom naraz, ponieważ nie wszystkie kredyty na główny dom to VA i FHA. Możesz uzyskać konwencjonalną pożyczkę, często z 5% zniżką na główne miejsce zamieszkania. Pytanie trzecie z trzech. To jest pytanie związane z rodziną.
„Na początek włamuję się do domu. Mieszkam z dziećmi w lokalu, który będzie wynajmowany. Właśnie przeprowadziliśmy się z mieszkania, w którym mieszkaliśmy tylko przez siedem miesięcy po przeprowadzce z domu, który sprzedaliśmy w 2021 roku. Moim zamiarem jest zakup innej nieruchomości i zamieszkanie w niej przez jakiś czas, zanim ją wynajmę, a następnie ostatecznie kupię moją długo- termin do domu. Czuję, że zmuszanie dzieci do przeprowadzania się co rok lub dwa lata może mieć na nie negatywny wpływ, ale nie chcę wykorzystywać moich dzieci jako wymówki, by nie realizować moich celów. Jak pogodzić niektóre wymagania związane z inwestowaniem w nieruchomości, w moim przypadku włamanie do domu, gdzie co roku przeprowadzam moje dzieci w nowe miejsce, z czymś, co wydaje się niedociągnięciami podczas wychowywania rodziny?
Ooo, to jest dobre pytanie. I, oczywiście, pytasz faceta, który nie ma rodziny ani dzieci, a mimo to nadal będę tu siedział i robił, co w mojej mocy, aby wyjaśnić tę trudną rozmowę. Po pierwsze, chcę tylko powiedzieć, że właściwie rozumiem, nie mogę dosłownie zrozumieć, ale współczuję temu, przez co przechodzisz, i myślę, że jesteś dobrą osobą, nawet zadając to pytanie. Ponieważ w takich podcastach zawsze mówimy o składnikach finansowych nieruchomości. Dlatego ludzie są tutaj, aby słuchać. Bylibyśmy jednak głupcami, gdybyśmy nie przyznali, że nieruchomości mają również element emocjonalny.
To część procesu, a jeśli chcesz, aby twoja podświadomość stała za tym, co robisz i wspierała cię w tym, musisz zaspokoić swoją emocjonalną stronę. Cieszę się, że o to pytasz, a jeśli inne osoby zastanawiają się nad tym samym, nie czuj się z tego powodu źle. Jest to całkowicie normalne i jest czymś, nad czym wszyscy jako inwestorzy musimy przepracować. W rzeczywistości jednym z powodów, dla których zakładanie rodziny zajęło mi więcej czasu, było to, że wiedziałem, jak trudna będzie moja kariera w organach ścigania, moje stugodzinne tygodnie pracy, moje zaangażowanie w budowanie firm i zarabianie pieniędzy na nieruchomościach wpłynęłoby na rodzinę negatywnie. Jest trudniej i myślę, że miałem to z tyłu głowy i po prostu odepchnąłem założenie rodziny, ponieważ chciałem najpierw zbudować sukces na tej arenie.
To oczywiście inna pozycja, w której się teraz znajduję. Więc teraz, gdybym chciał założyć rodzinę, myślę, że mógłbym to zrobić bez poczucia winy. Ale jesteś tam, klapsa w środku poczucia winy matki. Więc przejdźmy przez to. Claudia, pierwszą rzeczą, o której myślę, jest to, że chcesz szczerze porozmawiać ze swoimi dziećmi i powiedzieć, dlaczego ta decyzja będzie korzystna dla rodziny w przyszłości. To narzędzie dydaktyczne, prawda.
Więc może twoje dzieci nie są wystarczająco duże, aby rozumieć matematykę, ale jeśli tak, możesz im wyjaśnić: „Tak wygląda nasza opłata za dom. Teraz, jeśli przeprowadzimy się do drugiego domu, będzie to tylko tyle. To oznacza, że mama nie musi tak dużo pracować w pracy, a ja mogę częściej przebywać z tobą w domu, jeśli ponownie się przeprowadzimy. Nie powiedziałbym: „To znaczy, że mama zarabia o wiele więcej”, ponieważ gdybym był dzieckiem i usłyszałbym to, powiedziałbym: „Och, fajnie, więc możesz teraz kupić mi więcej zabawek”, co nie jest miejscem, w którym chcesz prowadzić rozmowę. Dokonaj więc korelacji między tym, że im więcej zaoszczędzisz pieniędzy, tym więcej możesz z nimi być.
Następną rzeczą, którą bym zrobił, to spróbowałbym znaleźć sposób, aby uczynić to zabawnym. Nikt nie lubi się ruszać. To ból, prawda. Więc możesz sprawić, że będzie zabawnie? Czy może być jakaś nagroda, którą możesz dać tym dzieciom, która nie kosztuje pieniędzy, która sprawi, że to będzie mniej… Nie wiem, czy traumatyczne to właściwe słowo, ale mniej negatywnych doświadczeń. Czy możecie zebrać się wszyscy i zjeść pizzę lub popcorn na podłodze podczas przeprowadzki, usiąść na pufach i podzielić się historiami o swojej ulubionej części nowego domu?
Czy możecie wybrać się na rodzinną przygodę i spacerować po okolicy i wskazywać domy, które najbardziej wam się podobają, lub zobaczyć, jak daleko są restauracje, lodziarnia lub kino? Czy możesz zabrać ich na nowe filmy i powiedzieć: „Hej, dzieciaki, porównajmy to z innym kinem i zobaczmy, co w tym może być lepsze”. Prawidłowy. Czy możesz zamienić to w grę, system lub schemat, w którym za każdym razem, gdy się poruszają, uczą się, jak się poruszać, i dzięki temu stają się w tym lepsi? Teraz nie wiem, czy jeśli jest to przeprowadzka, która jest tak trudna dla dzieci, jak zmiana szkoły, tak bym pomyślał. Musi stracić część swoich przyjaciół.
Więc jeśli jesteś w stanie włamać się do domu w tym samym okręgu szkolnym, byłoby zdecydowanie lepiej. Jeśli nie, prowadziłbym wiele rozmów o tym, przez co przechodzą w szkole. Wielu rodziców popełnia błąd, zakładając, że wszystko jest dobre dla ich dzieci, ponieważ ich dzieci nic nie mówią. Ale kiedy byłem dzieckiem, nie zamierzałem wracać do domu i rozmawiać z mamą lub tatą, jeśli byłem prześladowany lub miałem problem. To nie zdarzało się zbyt często, ale zdecydowanie nie zamierzałem o tym rozmawiać. A kiedy próbowałem porozmawiać o tym z moimi rodzicami, jakoś to odrzucali, ponieważ mieli inne rzeczy w swoim życiu, którymi byli bardziej zestresowani.
Więc pomyślałem, że kiedy się przeprowadziliśmy, był to dla mnie bardzo, bardzo, bardzo trudny ruch. Chodziłem do siódmej klasy, więc poszedłem do gimnazjum w nowej szkole z grupą dzieciaków, które miały o wiele więcej pieniędzy niż dzieciaki z poprzedniej szkoły. Nie ubierałam się zbyt dobrze i dokuczano mi, a nigdy nie dokuczano mi, ponieważ byłam bardzo popularna w mojej pierwszej szkole. Po prostu nie wiedziałem, jak sobie radzisz w tego typu sytuacjach. I nie było z kim rozmawiać.
Więc byłbym z nimi otwarty na temat tego, czy są ekstrawertykami? Czy zdobywają nowych przyjaciół? Czy są introwertykami? Czy trudno im się zaprzyjaźnić? I po prostu daj im kilka rad, co mogą zrobić, aby ogólnie być bardziej sympatycznymi, aby przejście nie było dla nich tak trudne. Oczywiście, chcę przyznać, że dokonujesz tutaj pewnych poświęceń. Będzie im trudniej, ponieważ to robisz. Uznanie dla Ciebie za stawianie rodziny na pierwszym miejscu, chociaż na krótką metę będzie to trudne. W porządku, nasze następne pytanie pochodzi od Jacka Grahama.
Jack:
Hej, Davidzie. Nazywam się Jack Graham i mam do ciebie ważne pytanie, a mianowicie, czy powinienem oddzielić część kosztów premii od niektórych moich nieruchomości, abym nie musiał płacić podatku dochodowego od moich regularnych dochodów? Dla kontekstu mam około pięciu nieruchomości o łącznej wartości około 2.5 miliona. Około 40% z tego jest w kapitale własnym i próbuję zdobyć kilka z tych nieruchomości, dwie z nich kupiłem w tym roku, przejrzałem YouTube, kilka filmów, wszyscy wspominają o segregacji kosztów premii.
Będąc pełnoetatowym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i ultrainwestorem, pracuję ponad 75 godzin miesięcznie w nieruchomościach. Mogłem więc technicznie wykorzystać tę część kodu podatkowego, aby zrekompensować moje dochody osobiste. W tym roku mam zapłacić około 300 do 350,000 XNUMX dolarów podatków, a naprawdę nie chcę. Więc moje pytanie było do ciebie: „Hej, czy powinienem to zrobić? Czy powinienem użyć tych dwóch nieruchomości, które kupiłem w tym roku, aby oddzielić je od dodatkowych kosztów, abym mógł zatrzymać pieniądze w moim banku i miejmy nadzieję kupić nowe nieruchomości w przyszłości, i mógłbym lepiej wykorzystać moje pieniądze już teraz, zamiast trzymać je… dając to rządowi?
A jakie są konsekwencje? Czy zapłacę więcej podatków w przyszłości? Jeśli tak jest, czy nadal powinienem to robić?” Daj mi znać, jakie są twoje myśli. Wielki fan BiggerPockets, wielki fan was i tego, co robicie. Więc bardzo dziękuję za wszystko i czekam na odpowiedź.
David:
W porządku, Jack, bardzo Ci za to dziękuję. Co za świetne pytanie. Więc podam sedno tego, co opisujesz, dla każdego, kto nie jest zaznajomiony z amortyzacją premii, a następnie zrobię, co w mojej mocy, aby odpowiedzieć na twoje pytanie. To, o czym mówi tutaj Jack, zwykle kiedy kupujesz nieruchomość, nazwijmy ją mieszkalną, rząd pozwala ci odpisać część tej nieruchomości co 27 i pół roku, ponieważ się rozpadnie. Mówią, że okres użytkowania tej nieruchomości przekroczy 27 i pół roku. Więc bierzesz całkowitą cenę nieruchomości, dzielisz ją przez 27.5 i odpisujesz to od dochodu generowanego przez nieruchomość. Więc jeśli zarabia 500 dolców miesięcznie, ale liczba, którą właśnie opisałem, to 400 dolców miesięcznie, płacisz podatki tylko od 100 dolców miesięcznie.
Jeśli jesteś pełnoetatowym profesjonalistą w branży nieruchomości, pozwolą ci pokryć straty. Więc czasami zdarza się, że odpisujesz 700 miesięcznie, ale daje to tylko 500 miesięcznie. Więc masz 200 $ miesięcznie, które jest dodatkowe, które nie jest objęte. Jeśli jesteś pełnoetatowym profesjonalistą w branży nieruchomości, możesz wziąć te 200 dolarów i zastosować je w stosunku do innych sposobów, w jakie zarabiałeś na nieruchomościach, prowizjach, domach z dochodami, jak sądzę. Prawie wszystkie sposoby zarabiania, możesz schronić się przed tymi 200%. Teraz, kiedy połączysz tę ulgę z amortyzacją premii, jesteś w stanie nie czekać 27 i pół roku, aby wziąć te pieniądze. Możesz zrobić badanie, w którym pozwolą ci wziąć to wszystko w pierwszym roku. Nazywa się to badaniem segregacji kosztów. To trochę bardziej skomplikowane, niż to opisałem, ale byłbym tu cały dzień, próbując o tym porozmawiać.
Więc bez podawania szczegółów, ogólna strategia polega na tym, że patrzysz na nieruchomość. Decydujesz: „Dobrze. Cóż, tak wiele zużyje się znacznie szybciej niż 27 i pół roku, więc zamierzam odjąć stratę z tego wszystkiego z góry w pierwszym roku. Kiedy połączysz strategię polegającą na uwzględnieniu wszystkich strat w pierwszym roku z faktem, że możesz teraz chronić dochody z innych rzeczy, pełnoetatowi specjaliści od nieruchomości mogą uniknąć płacenia podatków dochodowych. W ten sposób ludzie tacy jak Robert Kiyosaki, Donald Trump i ja mówimy: „Nie płacę żadnych podatków dochodowych. W ogóle nie płacę podatków. Nie jestem głupi." To jest naprawdę to, do czego zmierzają. Dobra. Nie chodzi o to, że unikają podatków, jakby łamali prawo, ale o to, że ponownie zainwestowali wszystkie swoje pieniądze w nowe nieruchomości, więc mają wszystkie te nowe straty do pokrycia z pieniędzmi, które zarabiają.
Brzmi świetnie i dlatego to robimy, bo nie chcemy płacić podatków. Jack, ty też nie chcesz płacić podatków, ale jest pewien minus. W rzeczywistości jest kilka wad, które opiszę, zanim dowiemy się, czy to właściwy ruch. Po pierwsze, nigdy nie możesz przestać kupować nieruchomości, kiedy to robisz. Mówię, że to jak branie wilka na lata. Tak długo, jak kupujesz nową nieruchomość… Na przykład ja co roku kupuję nieruchomość, aby zrekompensować zarobione pieniądze, a czasami muszę wydać prawie 100% zarobionych pieniędzy, a czasem więcej niż wrócić do nieruchomości, aby nie płacić od niej podatków. Dobra. Więc jeśli twoim celem jest uratowanie dużego oszczędności, to nie zawsze działa. Czasami, jeśli chcesz tylko gotówki w banku, lepiej zapłacić podatki.
Drugie wolne. To nie jest darmowe. Właściwie, kiedy bierzesz wszystko z góry, tracisz możliwość przejęcia tego przez następne 27 i pół roku, ponieważ wziąłeś to wszystko w pierwszym roku, więc amortyzacja zniknęła. Nie dostaniesz schronienia żadnego z tych dochodów po tym, jak wziąłeś je od razu, co oznacza, że będziesz płacić wyższe podatki od przyszłych dochodów, które generuje ta nieruchomość. Teraz, dopóki będziesz brał ten przyszły dochód, wliczając wszystkie pieniądze, które zarabiasz jako profesjonalista w branży nieruchomości, i będziesz kupował więcej nieruchomości, nie będziesz płacił od nich podatków. Ale czy widzisz, o czym tu mówię? Wciągasz się coraz głębiej w ten świat, w którym nigdy nie możesz przestać kupować więcej nieruchomości.
A kiedy przestaniesz kupować więcej nieruchomości, będziesz płacić podatki od zarobionych pieniędzy i będziesz płacić podatki od dochodu, który przynoszą te nieruchomości, a ten dochód nie będzie chroniony przez deprecjacja. Ostatnim minusem, który przychodzi mi do głowy, jest fakt, że nie jest to darmowe. W rzeczywistości trzeba zapłacić za badania segregacji kosztów, które z mojego doświadczenia mogą wynosić od sześciu do 10,000 10,000 USD za badanie. Więc nie tylko nie będziesz w stanie wziąć amortyzacji na zawsze, ale możesz ją zdjąć od razu. Na taki luksus trzeba było wydać od sześciu do dziesięciu tysięcy dolarów. Więc tak, zaoszczędzisz 350,000 XNUMX $, ale poniesiesz też pewne straty na inne opisane przeze mnie sposoby.
Biorąc to wszystko pod uwagę, jeśli wchodzimy na rynek taki jak teraz, na którym spodziewam się lepszych możliwości niż my byliśmy w stanie zobaczyć, dodatkowe 300 do 350,000 350,000, które wydasz na podatki, zrobi jesteś bardziej dobry niż normalnie. Gdybyśmy wchodzili na rynek, na którym ceny po prostu szłyby w górę, w górę, w górę, w górę, w górę. I nie miało znaczenia, ile masz pieniędzy. Po prostu nie będziesz w stanie nic kupić, a jeśli to zrobisz, stracisz pieniądze, gdy to kupisz, lub może się zawiesić. To inna historia. Ale jesteśmy teraz w sytuacji, w której możesz wziąć te XNUMX XNUMX i poczekać, czy spadnie jeszcze bardziej. Czy to się, cytuj-niecytuj, ulegnie awarii? Posiadanie kapitału w tej chwili jest bardziej korzystne niż posiadanie kapitału w innych scenariuszach, w których nieruchomości po prostu eksplodują z powodu wszystkich pieniędzy, które drukuje rząd.
Więc skłaniam się ku temu, że myślę, że powinieneś to zrobić, prawda. Inną rzeczą do przemyślenia jest to, że jeśli mądrze inwestujesz w przyszłość i zwiększasz swój kapitał, istnieją sposoby zarabiania pieniędzy na nieruchomościach, które nie podlegają opodatkowaniu, które nie są przepływami pieniężnymi. Więc musisz zgłaszać swoje przepływy pieniężne jako dochód, ponieważ tak jest. To dlatego, kiedy ludzie mówią: „Przepływ gotówki, przepływ gotówki, przepływ gotówki” i po prostu dostają małe znaki dolara w oczach, jak Scrooge McDuck, i mają obsesję na punkcie przepływu gotówki, ponieważ rozwiąże to wszystkie ich problemy. problemy. Nie. Nie. Teraz jest świetnie. Nie mówię, żeby tego unikać, ale mówię, że to nie jest tak dobre, jak nam się wydaje.
Kiedy zdobędziesz kapitał, możesz refinansować wypłaty, które nie są opodatkowane, w ogóle. Fajną rzeczą w refinansowaniu typu cash-out jest to, że zwykle potrzeba dużo czasu na zbudowanie kapitału. Tak więc zwykle, w czasie, gdy budowałeś ten kapitał własny, czynsze za rzeczy, które kupiłeś, rosły. Więc zanim dokonasz refinansowania wypłaty, czynsze wzrosły na tyle, aby pokryć dodatkowy dług, który zaciągasz w ramach refinansowania wypłaty. Więc tak naprawdę nie podejmujesz żadnego niebezpieczeństwa. Nie tracisz pieniędzy, kiedy to robisz. Nieruchomość nadal spłaca pożyczkę, którą zaciągnąłeś. Otrzymujesz refinansowanie wypłaty, które nie jest opodatkowane. Możesz albo żyć z tych pieniędzy, albo reinwestować te pieniądze w przyszłe nieruchomości, które będziesz musiał kupować, jeśli zamierzasz korzystać z badań segregacji kosztów i amortyzacji premii.
Ostatnią kwestią, o której właśnie pomyślałem i którą mam zamiar rzucić jako wisienkę na torcie dla pana Jacka Grahama, jest to, że amortyzacja premii nie będzie trwała wiecznie. W rzeczywistości wierzę, że w 2023 r. zostanie zmniejszona do miejsca, w którym można wziąć tylko 80% wartości, aw 2024 r. Tylko 60% i tak dalej, aż w końcu spadnie do zera. Więc jeśli myślisz o zrobieniu tego, powiedziałbym, że powinieneś to zrobić teraz, ponieważ każdego roku będzie to coraz mniej korzystne, aż w ogóle nie będzie. Dziękuję bardzo za pytanie. Daj nam znać, co zdecydowałeś.
W porządku, a to był nasz dzisiejszy występ. Ale to, co wy, chłopaki, macie na końcu trochę wysokopoziomowych rzeczy z kilkoma wymyślnymi słowami, takimi jak segregacja kosztów, amortyzacja premii, trochę fajnych rzeczy, a potem macie też trochę rzeczy od początkujących, takich jak: „Hej, jaka pożyczka czy mogę kupić następny dom i czy w ogóle powinienem kupić dom? Jak mogę utrzymać wysokie zadłużenie w stosunku do dochodów, jeśli ciągle włamuję się do domów? I po to tu jesteśmy. Chcemy zapewnić Ci jak największą wartość, abyś mógł znaleźć wolność finansową dzięki nieruchomościom, tak jak wielu z nas, w tym ja. Chcielibyśmy tu usiąść i kibicować wam, chłopaki, aby obserwować was po drodze.
Więc bardzo dziękuję za śledzenie. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o mnie, możesz śledzić mnie w mediach społecznościowych @davidgreene24. Idź śledzić mnie na Instagramie już teraz. Możesz mnie również znaleźć na YouTube, jeśli wejdziesz na youtube.com/@, little @ sign, davidgreene24, zasubskrybujesz mój kanał i obejrzysz filmy, które tam mam, w których robię trochę bardziej osobiste rzeczy. Możesz także śledzić nas na BiggerPockets na YouTube. Możesz nas śledzić na Instagramie. Możesz śledzić nas we wszystkich mediach społecznościowych. Więc szukaj nas tam i podążaj za nami.
Słuchaj, pozbądź się jakiegoś gówna ze swojego życia. Dobra. Pozbądź się rzeczy, które w niczym Ci nie pomagają. Po prostu bezmyślne przewijanie lub przewijanie zagłady, które robisz, i zacznij słuchać rzeczy, które zapewnią ci lepszą przyszłość niż to, co masz teraz. Dziękuję bardzo za poświęcony czas i uwagę. Kocham was ludzie. Jeśli masz trochę czasu, obejrzyj inny film, a jeśli nie, widzimy się w przyszłym tygodniu.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Jak włamać się do domu nawet na drogim rynku mieszkaniowym
- BRRRR na wyższą stopę procentową i kiedy ma sens wypłacić pieniądze
- Kreatywne strategie finansowania i czy warto je wykorzystać na nieruchomości mieszkalne
- Kredyty marżowe i kiedy ma sens wyjęcie wpływ od operatora portfel akcji
- ROI (zwrot z inwestycji) kontra ROE (zwrot z kapitału) i jak wycenić pierwotną nieruchomość na wynajem
- Hakowanie domuwpływ na życie rodzinne i kiedy przeprowadzka nie jest warta swojej ceny
- Bonus deprecjacja wyjaśnione oraz krótkotrwały zysk i długotrwały ból dużych ulg podatkowych
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- Miesiąc 12
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- zdolność
- Zdolny
- O nas
- o tym
- powyżej
- Konto
- odpowiedzialność
- Gromadź BTC
- uznać
- nabyć
- w poprzek
- faktycznie
- Dodatkowy
- Dorosły
- Korzyść
- Szosowe
- Rada
- oddziaływać
- Po
- przed
- agentów
- Wszystkie kategorie
- sam
- już
- alternatywny
- zawsze
- ilość
- i
- Inne
- odpowiedź
- odpowiedzi
- mrówka
- ktoś
- nigdzie
- osobno
- Apartament
- Aplikacja
- Apple
- Aplikuj
- wycenę
- doceniać
- uznanie
- podejście
- arbitraż
- arbitraże
- POWIERZCHNIA
- obszary
- Arena
- na około
- powiązany
- Stowarzyszenie
- Uwaga
- Austin
- autor
- automatycznie
- dostępny
- średni
- unikając
- z powrotem
- tło
- Łazienka
- Worki
- Bilans
- Bank
- bariera
- baza
- na podstawie
- BAT
- worki fasoli
- piękny
- bo
- stają się
- staje
- zanim
- początkujących
- za
- jest
- uwierzyć
- uważa,
- korzystny
- korzyści
- BEST
- Zakład
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- stronniczość
- Duży
- większe
- Bit
- Bonus
- książka
- granica
- pożyczać
- obie strony
- kupiony
- Brandon
- przerwa
- Przełamując
- krótko
- przynieść
- Przynosi
- pośrednik
- pośrednictwo
- Brooklyn
- przyniósł
- budować
- Budowanie
- Pęczek
- palić
- biznes
- biznes
- kupować
- Zakup
- California
- wezwanie
- nazywa
- Może uzyskać
- nie może
- kapitał
- który
- Kariera
- noszenie
- samochody
- walizka
- Etui
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Wypłata
- pewien
- szansa
- zmiana
- Zmiany
- wymiana pieniędzy
- Kanał
- na czacie
- tańsze
- ZOBACZ
- dziecko
- Dzieci
- Miasto
- roszczenie
- twierdził,
- wyraźnie
- Zamknij
- bliższy
- zamknięcie
- kod
- kolega
- Studentki
- Kolumna
- połączyć
- jak
- komfort
- wygodny
- przyjście
- komentarz
- komentarze
- handlowy
- Prowizje
- zobowiązanie
- powszechnie
- sukcesy firma
- porównać
- porównanie
- konkurencja
- skomplikowane
- składnik
- składniki
- pojęcie
- zaniepokojony
- Obawy
- Warunki
- Prowadzenie
- Potwierdzać
- Konsekwencje
- konserwatywny
- wynagrodzenie
- wobec
- Ograniczenia
- skontaktuj się
- zawartość
- kontekst
- kontynuować
- ciągły
- umowa
- wkład
- Konwencjonalny
- Rozmowa
- rozmowy
- Chłodny
- Koral
- Corner
- Korelacja
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokryty
- Crash
- Upaść
- Kremy
- tworzy
- Tworzenie
- Twórczy
- Kreatywnie
- kredyt
- Kryteria
- krytyka
- ciekawy
- Aktualny
- Obecnie
- zimnica
- Tatuś
- ZAGROŻENIE
- Dave
- David
- dzień
- sprawa
- Promocje
- Dług
- grudzień
- decyzja
- spadek
- głębiej
- Zdecydowanie
- Kreowanie
- wymagania
- rozwijać
- opisać
- opisane
- zasłużyć
- zaprojektowany
- detale
- Ustalać
- ZROBIŁ
- Umierać
- Diego
- różnica
- różne
- trudny
- cyfry
- pracowitość
- Obiad
- Zanurz
- rozbieżność
- Wyświetlacz
- strapiony
- dzielnica
- Nie
- robi
- Dolar
- Donald Trump
- nie
- fatum
- Podwójna
- dwu cyfrowy
- na dół
- minusem
- wady
- napęd
- Spadek
- porzucone
- DTI
- podczas
- każdy
- zarabiać
- zdobył
- łatwiej
- efekt
- wysiłek
- bądź
- Inaczej
- egzekwowanie
- zaręczynowy
- dość
- wystarczająco pieniędzy
- zabawiać
- Cały
- Odcinki
- sprawiedliwość
- escrow
- majątek
- oszacowanie
- Eter (ETH)
- wigilia
- Parzyste
- ostatecznie
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- każdy jest
- wszystko
- dokładnie
- podniecony
- Podniecenie
- egzekucja
- wykonawczy
- Przede wszystkim system został opracowany
- Rozszerzać
- oczekując
- wydatki
- drogi
- doświadczenie
- Wyjaśniać
- wyjaśnione
- wyjaśniając
- dodatkowy
- Oczy
- okładzina
- Spadać
- Falling
- członków Twojej rodziny
- wentylator
- Moja lista
- Opłaty
- kilka
- Postać
- Film
- filmowanie
- W końcu
- finansować
- budżetowy
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- natura
- i terminów, a
- pierwszy raz
- Fix
- ustalony
- elastyczne
- piętro
- podłogi
- florida
- pływ
- Płynący
- obserwuj
- następujący
- następujący sposób
- Stopa
- na zawsze
- Forum
- Naprzód
- znaleziono
- Czwarty
- Darmowy
- Wolność
- często
- przyjaciel
- przyjaciele
- od
- z przodu
- pełny
- zabawa
- Podstawy
- zabawny
- przyszłość
- Wzrost
- gra
- garaż
- Ogólne
- generuje
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- daje
- Dający
- Go
- cel
- Gole
- Goes
- będzie
- dobry
- dobra praca
- Rząd
- stopień
- wspaniały
- Zielony
- Rosnąć
- Rozwój
- Facet
- siekać
- hakerzy
- włamanie
- hacki
- Pół
- uchwyt
- zdarzyć
- dzieje
- Ciężko
- ciężka praca
- kapelusz
- mający
- głowa
- zdrowsze
- wysłuchany
- przesłuchanie
- pomoc
- pomocny
- pomoc
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- na wysokim szczeblu
- wyższy
- historyczny
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- posiada
- Strona główna
- Domy
- Praca domowa
- Ufnie
- gospodarz
- GODZINY
- dom
- domy
- obudowa
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- Zranić
- Szum
- CHORY
- ICE
- lody
- pomysł
- pomysły
- Natychmiastowy
- ważny
- in
- W innych
- zawierać
- włączony
- Włącznie z
- Dochód
- Zwiększać
- wzrosła
- wzrastający
- niewiarygodnie
- Indywidualnie
- rata
- zamiast
- instrukcje
- zamiar
- Zamierzony
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- ciekawy
- Inwestuj
- śledztwo
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- problem
- IT
- samo
- iTunes
- jack
- styczeń
- Golf
- Praca
- Oferty pracy
- podróż
- Trzymać
- konserwacja
- Klawisz
- Dziecko
- dzieci
- Uprzejmy
- Kiyosaki
- Wiedzieć
- wiedza
- KUDOS
- Kraj
- duży
- Nazwisko
- Późno
- Prawo
- egzekwowanie prawa
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- Pozostawiać
- pozostawiając
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pozwala
- poziom
- Dźwignia
- LG
- odpowiedzialność
- życie
- Prawdopodobnie
- Linia
- Katalogowany
- Słuchanie
- mało
- relacja na żywo
- Zyje
- życie
- pożyczka
- Kredyty
- miejscowy
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- stracić
- Traci
- utraty
- od
- straty
- Partia
- Louis
- miłość
- niski
- szczęście
- luksusowy
- zrobiony
- Główny
- utrzymać
- konserwacja
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzanie
- wiele
- znak
- rynek
- warunki rynkowe
- matematyka
- Materia
- Matters
- znaczenie
- znaczy
- Media
- członek
- wzmiankowany
- Środkowy
- może
- milion
- błąd
- MLS
- Nowoczesne technologie
- mama
- Mama
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- mama
- zmotywowani
- ruch
- film
- Kino
- przeniesienie
- wielorodzinny
- Nazwa
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- ujemny
- ujemnie
- sąsiedzi
- Nest
- Nowości
- New Jersey
- I Love New York
- nowy jork
- Następny
- w następnym tygodniu
- normalna
- normalnie
- numer
- z naszej
- więzy
- okupacja
- Szansa
- Biurowe
- Oficer
- Oficerowie
- offset
- W porządku
- Stary
- ONE
- Jedna cena
- koncepcja
- Opinia
- Opinie
- Szanse
- Option
- Opcje
- zamówienie
- Inne
- Pozostałe
- Inaczej
- Przez 27
- ogólny
- własny
- własność
- właściciel
- zatłoczony
- płatny
- Ból
- malarstwo
- rodzice
- parking
- parki
- część
- szczególnie
- strony
- partnerem
- minęło
- ścieżka
- Wzór
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- kraj
- Pensylwania
- Ludzie
- procent
- wykonać
- okres
- osoba
- osobisty
- Pizza
- Miejsce
- krok po kroku
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- Proszę
- przyjemność
- plus
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- Popularny
- teczka
- position
- pozytywny
- możliwy
- potencjał
- potencjalnie
- woleć
- prezenty
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- pierwotny
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- wygląda tak
- profesjonalny
- specjalistów
- Program
- Programy
- stopniowo
- niska zabudowa
- własność
- Ochronny
- Białko
- ciągnięcie
- zakup
- zakupione
- nabywczy
- cel
- popychany
- położyć
- Stawia
- Putting
- Q & A
- kwalifikować
- kwalifikacyjny
- pytanie
- pytania
- Szybki
- szybciej
- szybko
- wychowywanie
- Kurs
- ceny
- ocena
- stosunek
- dosięgnąć
- Czytaj
- real
- nieruchomość
- prawdziwe życie
- realistyczny
- zrealizować
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- Przyczyny
- niedawno
- rozpoznać
- nagranie
- w sprawie
- Bez względu
- regularny
- Odwyk
- przebudować
- Wynajem
- powtarzać
- obsługi produkcji rolnej, która zastąpiła
- raport
- reprezentować
- wymaganie
- osób
- odpowiedź
- odpowiedzialny
- restauracji
- powrót
- dochód
- przeglądu
- Recenzje
- Nagradzać
- Pozbyć się
- podniesienie
- Ryzyko
- ryzykowny
- droga
- ROBERT
- robert kiyosaki
- ROI
- rolki
- Pokój
- Pokoje
- korzeń
- okrągły
- reguły
- run
- bieganie
- poświęcać
- Bezpieczeństwo
- Powiedział
- sprzedaż
- taki sam
- San
- San Diego
- Zapisz
- Skala
- scenariusze
- Szkoła
- Szkoły
- przewijanie
- druga
- sekund
- widzenie
- poszukuje
- wydaje
- segment
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- rozsądek
- seryjny
- Usługi
- służąc
- zestaw
- siedem
- kilka
- Share
- Schronisko
- przesunięcie
- Sklep
- Short
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- Targi
- znak
- podpisana
- znacznie
- znaki
- podobny
- Prosty
- ponieważ
- pojedynczy
- sytuacja
- sytuacje
- SIX
- zwalnia
- mądry
- mądrzejszy
- So
- Obserwuj Nas
- Media społecznościowe
- sprzedany
- ROZWIĄZANIA
- kilka
- Ktoś
- coś
- nieco
- gdzieś
- Wkrótce
- Dźwięk
- Źródło
- Typ przestrzeni
- mówić
- Mówiąc
- wydać
- Spędzanie
- wydawać pieniądze
- spędził
- Sponsorzy
- Spotify
- Kwadratowa
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- Stan
- pobyt
- Kij
- Nadal
- Akcje
- Stop
- historie
- Historia
- strategie
- Strategia
- silny
- Struktura
- zbudowany
- Walka
- student
- badania naukowe
- Badanie
- przedmiot
- uległość
- subskrybuj
- sukces
- udany
- taki
- wystarczający
- Wspaniały
- przełożony
- Dostawa
- wsparcie
- domniemany
- system
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- podatek
- Podatki
- Nauczanie
- najemca
- REGULAMIN
- test
- święto Dziękczynienia
- Połączenia
- Przyszłość
- prawo
- świat
- Teatr
- ich
- sami
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- w tym roku
- myśl
- trzy
- Przez
- czas
- czasy
- typ
- wskazówki
- Tytuł
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- także
- narzędzie
- narzędzia
- Top
- aktualny
- tematy
- Kwota produktów:
- CAŁKOWICIE
- w kierunku
- trakcja
- tradycyjnie
- transakcja
- Transkrypcja
- przejście
- prawdziwy
- atut
- SKRĘCAĆ
- Obrócony
- Obrócenie
- tv
- typy
- Ostatecznie
- Ultra
- Niezwykły
- dla
- zrozumieć
- gwarantowanie
- nieznany
- jednostka
- jednostek
- Aktualizacja
- aktualizowanie
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- wakacje
- Cenny
- wartość
- zweryfikować
- Przeciw
- Wideo
- Filmy
- Głos
- czekać
- poszukiwany
- Oglądaj
- oglądania
- sposoby
- tydzień
- tygodni
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- żona
- będzie
- skłonny
- wygrać
- MĄDRY
- bez
- wilk
- pełen zdumienia
- słowo
- słowa
- Praca
- odrobić
- działa
- świat
- wartość
- by
- dałbym
- napisać
- pisanie
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- młody
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero