A handlowy krach na rynku nieruchomości szuka coraz więcej prawdopodobnie w 2023. Rosnące stopy procentowe, skompresowany stawki kapitalizacji, nowy inwentarz który wkrótce trafi na rynek, sprawia, że nieruchomości komercyjne, a dokładniej budynki wielorodzinne, wydają się nieatrakcyjne dla inwestorów na rynku nieruchomości. Ale przy tak dużej ilości pieniędzy wciąż przeznaczanych na inwestycje wielorodzinne, czy codzienni inwestorzy wpadną w histerię? Czy jest to tylko przesadzona awaria co nie przyniesie rezultatu przez lata?
Scott Rów, CEO BiggerPockets i gospodarzem Podcast o pieniądzach BiggerPockets, miał podejrzenia co do przestrzeni wielorodzinnej, odkąd oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło gwałtownie rosnąć. Teraz jest w programie, aby wyjaśnić dlaczego może dojść do awarii, kogo to dotknie, co inwestorzy mogą zrobić się przygotować. To NIE jest czas na zawieranie transakcji o wysoką stawkę, które były tak widoczne w 2020 i 2021 roku. Scott przedstawia swoje zalecenia dotyczące tego, co zarówno bierni, jak i aktywni inwestorzy mogą zrobić, aby zachować swoje bogactwo, jeśli i kiedy w końcu nastąpi krach.
Ale to nie wszystko! Bez tego nie mówilibyśmy o wielorodzinności Andrzeja Cushmana i Matta Fairclotha, dwóch dużych inwestorów wielorodzinnych, którzy mają wieloletnie doświadczenie w tej dziedzinie. Andrew i Matt odpowiadają na pytania dwóch podopiecznych BiggerPockets, Philip i Danny, kilku inwestorów z Kalifornii próbuje skalować swoje wielorodzinne portfele, Jeśli chcesz dostać się do rodziny wielorodzinnej we właściwy sposób lub uniknij kiepskiego interesu, trzymaj się!
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Scott:
To jest podcast BiggerPockets, numer programu 721.
Andrew:
Pamiętaj, większy jest bardziej zniechęcający psychicznie, ale większy jest łatwiejszy. Zniszczenie 10-jednostkowego wymaga tyle samo pracy, co zniszczenie 100-jednostkowej. Więc moja filozofia brzmi: idź tak daleko, jak tylko możesz. Kiedy mam na myśli wygodę, to nie narażanie Ciebie ani Twoich inwestorów na ryzyko finansowe, ale po prostu nie bój się faktu, że „Cóż, to jest 100 jednostek. Jeszcze nigdy tego nie robiłem. Jeśli zgarnąłeś 10, zgarnąłeś 100. To tylko kwota finansów, a im większa, tym łatwiej.
Scott:
Co się dzieje ze wszystkimi? Tu Scott Trench, tymczasowy gość podcastu BiggerPockets wraz z prowadzącym, Dave'em Meyerem. Przepraszam, ukradłem ci to, Dave.
Dave:
O nie. Nie wiem, czy jestem gospodarzem, czy gościem. Cokolwiek to jest, jesteśmy tu razem i przejmujemy dziś program.
Scott:
Cóż, dziękuję za przyjęcie mnie dzisiaj, Dave. Doceniam to.
Dave:
Tak, oczywiście. Jesteś bardzo gładki w tym wstępie. Jesteś w tym starym wyjadaczem. Chcieliśmy cię zaprosić, ponieważ mieliśmy kilka pytań. Ty i ja odbyliśmy wiele świetnych rozmów offline na ten temat. Masz naprawdę ciekawe przemyślenia i, szczerze mówiąc, pewne obawy dotyczące wielorodzinnej przestrzeni komercyjnej, o której będziemy tutaj mówić przez pierwsze 20 minut programu.
Scott:
Tak. Myślę, że komercyjne wielorodziny cieszyły się naprawdę fenomenalnym tempem tworzenia ogromnego bogactwa w ciągu ostatnich 10, 12 lat, ponieważ czynsze rosły naprawdę w przyspieszonym tempie przez ostatnią dekadę, ponieważ stopy procentowe spadały w tym czasie i ponieważ stopy kapitalizacji spadły. Stworzyło to niesamowite środowisko do tworzenia bogactwa, które, jak się obawiam, dobiegło końca i ma wiele z tego przywrócić w ciągu najbliższych 12 do 18 miesięcy. Chcę naprawdę wyrazić te obawy i zadzwonić tutaj na alarm, aby inwestorzy byli bardzo, bardzo ostrożni w stosunku do tej klasy aktywów, która zmierza w szczególności do 2023 roku.
Dave:
W porządku, świetnie. Cóż, to będzie świetna rozmowa. Nie mogę się doczekać. Mam do ciebie wiele pytań. Tylko dla wszystkich słuchających, będziemy rozmawiać ze Scottem przez około 20 minut. Następnie przekażemy to Mattowi Fairclothowi i Andrew Cushmanowi, którzy będą odpowiadać na pytania podopiecznych i słuchaczy dotyczące przestrzeni wielorodzinnej. Mamy więc dzisiaj dla Was świetne przedstawienie. Będziemy dużo omawiać na temat obiektów komercyjnych i wielorodzinnych, więc na pewno będziesz chciał się przy tym zatrzymać. Masz przemyślenia na temat tego, co dzieje się w przestrzeni wielorodzinnej i komercyjnej, a my chcielibyśmy usłyszeć, co myślisz.
Scott:
Myślę, że pierwszą rzeczą, która mnie niepokoi w obszarze wielorodzinnym lub komercyjnym wielorodzinnym i komercyjnym, jest to, że stopy kapitalizacji są obecnie niższe niż stopy procentowe w wielu obszarach. Oznacza to, że kiedy kupuję nieruchomość komercyjną, kupuję strumień dochodów. Jeśli to jest przy stopie kapitalizacji 5%, mógłbym wydać 10 milionów dolarów na zakup nieruchomości, która generuje 500,000 5.5 dolarów dochodu operacyjnego netto. Cóż, jeśli moja stopa procentowa wynosi 6.5% lub 30%, jak Freddie Mac, 6.42-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu wynoszą średnio XNUMX% na koniec roku, oznacza to, że mój dług jest rozwadniający. W rzeczywistości uzyskam lepszy zwrot, kupując całą gotówkę lub będąc po stronie pożyczania zamiast po stronie kapitału, chyba że jestem naprawdę uparty w kwestii aprecjacji. W przypadku nieruchomości komercyjnych oznacza to, że jestem bardzo optymistycznie nastawiony do wzrostu czynszów lub z jakiegoś powodu wierzę, że mogę obniżyć koszty operacyjne. Jest to więc ogromny problem. To moim zdaniem nie jest trwałe. Kiedy średnia rynkowa pokazuje, że stopy kapitalizacji są niższe niż stopy procentowe, oznacza to, że rynek realizuje te założenia dotyczące wzrostu. A ja tego nie rozumiem. Myślę, że to naprawdę ryzykowna i przerażająca pozycja.
Przejdźmy więc przez to, co musi być prawdą, aby to zadziałało dla inwestorów w przestrzeni komercyjnej. Jednym z nich jest wzrost czynszów. Jednym ze sposobów, w jaki może się to zdarzyć, jest dynamika podaży i popytu. Jeśli chodzi o podaż, od lat 1970. będziemy mieć najwięcej zapasów online. Ivy Zelman szacuje, że w ciągu najbliższych 1.6 do 12 miesięcy pojawi się 18 miliona jednostek. Konstruktorzy uzupełnią tę inwentaryzację i będą na niej zarabiać. Możliwe, że jeśli sprawy potoczą się naprawdę źle, mogą zatrzymać budowę, ale to tylko dowodzi, że w tej przestrzeni istnieje duże ryzyko.
Potem druga strona tego… Myślę więc, że jest to przeszkoda dla założenia wzrostu czynszu, że rynek idzie na całość, dużo podaży pojawia się online, dużo budowy. Wszystko, co musisz zrobić, to wyjrzeć przez okno tutaj, w Denver, a zobaczysz, że żurawie są bardziej płodne niż kiedykolwiek. To coś mówi, ponieważ miasto rozwija się od dłuższego czasu. Teraz to wszystko będzie miało charakter regionalny. W niektórych miastach dostawa nie będzie dostępna online. W niektórych miastach pojawią się tony zaopatrzenia online i nadal nie będą miały problemów z absorpcją tych jednostek.
Dave:
Cóż, powtarzam, aby podkreślić tę kwestię, Scott, już obserwujemy, że czynsze, szczególnie w domach wielorodzinnych, spadają i zaczynają spadać w niektórych obszarach. Mówisz, że jeszcze zanim ten wzrost podaży pojawi się online, ponieważ myślę, że to mniej więcej w połowie 2023 roku, kiedy to ma się wydarzyć. Widzimy to już, zanim nadmiar podaży zacznie wpływać na tę dynamikę.
Scott:
Tak oczywiście. Myślę, że lepszym rozwiązaniem jest założenie, że czynsze pozostaną na niezmienionym poziomie, a może nawet spadną w ciągu najbliższych 12 miesięcy w przestrzeni wielorodzinnej, w porównaniu z domniemanym założeniem, że stopy kapitalizacji są niższe niż stopy procentowe, że wybuchną.
Jeśli chodzi o popyt, myślę, że mamy tutaj dziką kartę i tak naprawdę nie mam żadnych prognoz, w których czułbym się naprawdę pewnie na żądanie. Jednym z głównych argumentów przemawiających za popytem jest to, że jest więcej ludzi, tworzenie gospodarstw domowych przyspiesza. Potwierdzają to długoterminowe trendy. To prawda, ale cała sytuacja z COVID-em wiąże się z dużą zmiennością: wiele osób się wyprowadza, rozwodzi, zrywa. To, moim zdaniem, tworzy tworzenie gospodarstw domowych w sposób sztuczny. To wskaźnik, który może poruszyć i zmylić ekonomistów. Nie wiem więc, jak przewidzieć utworzenie gospodarstw domowych w 2023 r. w taki czy inny sposób. Myślę, że najbezpieczniej jest założyć bardzo małą liczbę gospodarstw domowych. Jeśli nastąpi łagodna recesja lub stopy procentowe będą nadal rosły, spowoduje to presję na gospodarkę. Spowoduje to mniejszy wzrost płac i możemy oddać część podwyżek czynszów. Myślę, że jeśli już, to są powody, by sądzić, że czynsze znowu pozostają na tym samym poziomie lub spadają z roku na rok. Znowu jest to problematyczne.
Martwię się więc, że w 2023 roku możemy spodziewać się wzrostu stóp kapitalizacji, co oznacza spadek wycen aktywów wielorodzinnych. Tak więc ta sama nieruchomość, która generuje 500,000 10 USD dochodu operacyjnego netto, zmienia się z wartości 5.0 milionów USD przy kapitalizacji 7.7% do 6.5% przy kapitalizacji 23%. To 70-procentowy spadek wartości aktywów tej nieruchomości. Jeśli jesteś lewarowany 30/70, użyłeś 30% długu, 2023% kapitału własnego, to wymaże większość twojego kapitału własnego. To jest problem, który widzę narastający w tej przestrzeni lub który, jak się obawiam, może się pojawić w przestrzeni XNUMX roku.
Dave:
Czy widzisz to we wszystkich aktywach wielorodzinnych? Czy nieproporcjonalnie wpłynie to na większe konsorcja lub mniejsze wielorodzinne rodziny?
Scott:
Myślę, że jest to zagrożenie dla wszystkich aktywów nieruchomości komercyjnych, które obejmowałyby powierzchnie biurowe, handlowe, wielorodzinne i inne. Myślę, że zobaczysz większą presję na większe aktywa. Zobaczysz presję na aktywa, które nie są finansowane pożyczkami Freddie Mac na 30-letnie stałe stawki. Myślę, że ludzie będą nieproporcjonalnie dotknięci. Myślę też, że w tym okresie ludzie po prostu nie będą sprzedawać. Jeśli inwestujesz w konsorcjum, twój syndykator prawdopodobnie po prostu nie będzie sprzedawał przez następny rok lub dwa i ma nadzieję, że ceny wzrosną. Martwię się jednak, że jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, a nawet mogą nieco spaść, wiem, że myślisz, że oprocentowanie kredytów hipotecznych prawdopodobnie spadnie w przyszłym roku, ale tak długo, jak pozostaną one znacznie wyższe niż były Myślę, że przez ostatnie kilka lat stopy kapitalizacji będą resetowane na wyższym poziomie, może 6.5%, 7% w całym kraju, znowu w zależności od regionu.
Dave:
Cóż, również idealnie, większość syndykatorów i operatorów prawdopodobnie będzie się trzymać. Ale biorąc pod uwagę charakter pożyczek komercyjnych, większość z nich nie ma długoterminowego stałego zadłużenia. Niektóre z nich mogą mieć nadchodzące płatności balonowe lub kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, który dostosowuje się w ciągu najbliższych kilku lat, co może potencjalnie wymusić sprzedaż lub jeszcze bardziej negatywnie wpłynąć na przepływy pieniężne nieruchomości.
Scott:
Myślę, że to prawda i myślę, że jest to naprawdę wielka niewiadoma w kosmosie. Nie znam nikogo, kto ma świetne dane na temat średnich wartości zadłużenia komercyjnych nieruchomości wielorodzinnych. Jaki jest średni ważony czas życia tych długów? Czy to pięć lat? Czy to 10 lat? Czy to już 30 lat? Czy wszyscy otrzymują kredyty Freddie Mac o stałym oprocentowaniu i wszystko jest gotowe? Domyślam się, że w tych obszarach istnieje duża rozpiętość i że różni ludzie zostaną dotknięci bardzo różnie. Domyślam się, że zresetowanie stopy kapitalizacji będzie procesem, a nie wydarzeniem. Przez 12 do 18 miesięcy będzie po prostu ciągła presja szlifowania na operatorów tych zasobów, ale zawsze może pojawić się jakiś problem, w którym sprawy od razu osiągną punkt kulminacyjny.
Nawiasem mówiąc, to nie jest wiadomość. Wartość aktywów w kosmosie spadła już o 20% do 30% na wielu rynkach. Na niektórych z tych rynków było to jak włączenie światła, a na niektórych z upływem czasu. Myślę, że Brian Burke ma naprawdę dobre szczegóły na ten temat w poprzednim podcaście BP. Następnie chcę również zawołać, miałeś Bena Millera w podcaście On the Market, dyrektora generalnego Fundrise. Myślę, że naprawdę dobrze sobie radzi z kwestiami czasowymi i kredytowymi, które pojawiają się w tej przestrzeni, oraz z tym, jak ludzie są lewarowani i dlaczego pożyczkodawca A pożyczył od pożyczkodawcy B, aby sfinansować nieruchomość C, a wszyscy potrzebują płynności na raz, to może stwarzać problemy. Myślę, że naprawdę trudno to przewidzieć. Myślę, znowu, że jest to przestrzeń, w której nikt nie ma świetnych danych, a tutaj jest wielka niewiadoma.
Dave:
Naprawdę ciężko znaleźć takie informacje. Jeśli chcesz sprawdzić podcast, o którym mówił Scott, pojawił się w okolicach Bożego Narodzenia w kanale On the Market. Możesz to sprawdzić. Nazywa się to Wielkim Delewarowaniem z Benem Millerem. Scott, myślę, że to fascynujące i doceniam twoje podejście. Jestem ciekaw, co poleciłbyś inwestorom. Myślę, że są dwie strony tego. Jako operator, syndykator wielorodzinny, co poleciłbyś im zrobić? Więc jako ludzie tacy jak ja, którzy biernie inwestują w syndykacje transakcji wielorodzinnych, jaka byłaby Twoja rada?
Scott:
Cóż, myślę, że jeśli jesteś w obecnym syndykacie, musisz po prostu modlić się i trzymać. Nie ma innej opcji. Jesteś komandytariuszem i nie masz nic do roboty. Więc wszystko sprowadza się do tego, co możesz zrobić w przyszłości. Myślę, że jeśli rozważasz inwestycję w konsorcjum, upewnij się, że jest to ogromny zwycięzca, nawet w środowisku wzrostu bez czynszu. Odrzuć prognozy syndykatora dotyczące wzrostu czynszów rynkowych i powiedz, czy jeśli nie ma wzrostu czynszów, to czy to ma dla mnie sens przez następne kilka lat? I czy to ma sens gdzie, nawet jeśli mam sprzedać nieruchomość przy wzroście kapitalizacji o 150 punktów bazowych na tamtym rynku…? To ogólna zasada. Każdy region będzie inny. Zdecydowanie możesz zmodyfikować te założenia w swoim regionie, jeśli masz jeden z tych rynków, który ma dużo migracji netto i bardzo mało nowych konstrukcji.
Innym jest, zamiast stawać po stronie kapitału w konsorcjum, rozważyć bycie po stronie długu. Istnieje uprzywilejowany kapitał własny, który jest naprawdę spójny z długiem pod względem profilu zwrotu, chociaż jest młodszy od długu wyższego rzędu na szczycie stosu. Lub możesz po prostu dostać się do funduszu dłużnego. Jeśli stopa kapitalizacji wynosi 5%, a stopy procentowe 6.5%, dlaczego nie po prostu zarobić 6.5% stóp procentowych lub nawet wyższych z innymi funduszami dłużnymi? To mniej ryzykowny sposób na uzyskanie lepszych przepływów pieniężnych przez pewien okres czasu. Kiedy coś się zmieni lub jeśli się zmienią, zawsze możesz wrócić do bycia po stronie kapitału własnego lub gdy masz pewność co do wzrostu czynszu. Jeśli zamierzasz zawrzeć transakcję kapitałową, może rozważ znalezienie kogoś, kto będzie syndykował bez żadnej dźwigni finansowej. Ponownie, jeśli nieruchomość ma generować dochód przy stopie kapitalizacji 5%, rozważ całkowite zrezygnowanie z długów. To faktycznie zwiększy twoje zyski w środowisku wzrostu bez czynszu lub niskiego czynszu, przy jednoczesnym niższym ryzyku. Więc to jest naprawdę atrakcyjne.
To bardzo odważne opinie, które próbuję tu przedstawić, ale naprawdę chcę wyrazić tę obawę, ponieważ czuję, że ludzie tego nie rozumieją i czuję, że dostają informacje… Jeśli otrzymujesz wszystkie Twoje informacje od ludzi, którzy zajmują się sprzedażą nieruchomości, uznają, że ci syndykatorzy to wspaniali ludzie, wykonują świetną robotę w wielu przypadkach, ale to jest ich źródło utrzymania. Być może trudno dostrzec niektóre zagrożenia w tej przestrzeni, jeśli twoje środki do życia zależą od pozyskiwania dużych kwot kapitału, zawierania transakcji i zarabiania pieniędzy na opłatach za przejęcie, opłatach za zarządzanie, a następnie kręceniu się po oprocentowaniu na [niesłyszalne 00 :13:51].
Dave:
To świetna rada, Scott. Dziękuję. Czy widzi Pan ten potencjalny kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych? Z tego, co mówisz, wynika, że tak. Osobiście uważam, że będziemy świadkami niewielkiego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych, ale zgodnie z twoją analizą ten komercyjny ma więcej wad. Czy widzisz, jak przenosi się to na nieruchomości mieszkalne lub inne części branży nieruchomości?
Scott:
Nie jest to dobra wiadomość dla rynku nieruchomości w sensie ogólnym. Słuchaj, myślę, że masz naprawdę dobre rozeznanie w szczególności na rynku mieszkaniowym. Dobrze orientujesz się we wszystkich rynkach. Nie wydaje mi się, żebyś spędzał tyle czasu w przestrzeni komercyjnej. Przy okazji powiedziałbym, że niektóre z moich opinii należy traktować z przymrużeniem oka, ponieważ jestem amatorem i aspirującym czeladnikiem w zrozumieniu tutejszego rynku nieruchomości komercyjnych. Ale w przestrzeni mieszkalnej myślę, że mamy do tego rozsądne podejście. Istnieje cała gama wyników. Ale nie, spadek wartości aktywów nieruchomości komercyjnych prawdopodobnie będzie szedł w parze ze spadkiem wartości aktywów nieruchomości mieszkaniowych. Już to przewidujemy. Myślę, że spadki od 3% do 10% to pole do gry, o którym dyskutowałeś w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, w zależności od tego, gdzie stopy procentowe skończą się pod koniec przyszłego roku.
Dave:
To bardzo pomocne.
Scott:
Nawiasem mówiąc, jeśli rozważasz inwestycję w nieruchomość mieszkalną, umieść ją na kalkulatorze BiggerPockets i spójrz na nieruchomość z 30-letnim kredytem hipotecznym i rozsądnym wzrostem wartości oraz założeniami wzrostu czynszu i umieść ją tam bez hipoteki i zobacz, co powroty wyglądają. W wielu przypadkach zwroty będą lepsze bez hipoteki na nieruchomości, co znowu jest czymś naprawdę interesującym i czymś, co powinno wprawić w ruch koła. Musisz teraz naprawdę znaleźć dobre oferty, aby to zadziałało, i możesz rozważyć bycie po stronie zadłużenia.
Dave:
Wspaniały. Cóż, Scott, naprawdę doceniamy tę trzeźwą i przemyślaną analizę. Jest to oczywiście coś, o czym nasi odbiorcy i każdy, kto rozważa inwestowanie w nieruchomości, powinni pomyśleć i dowiedzieć się więcej.
Scott:
Cóż, Dave, jedno pytanie, które mam do ciebie, brzmi: co o tym myślisz? Przychodzę gorąco z odrobiną zguby i przygnębienia, martwiąc się, że w przestrzeni nieruchomości komercyjnych wisi naprawdę duży czynnik ryzyka. Myślisz, że mam z tym rozsądek, czy myślisz, że się mylę?
Dave:
Nie, ja zrobię. Myślę, że to poważna obawa. Naprawdę trudno mi wyobrazić sobie, aby stopy kapitalizacji pozostały tam, gdzie są. Nie wyobrażam sobie świata, w którym się nie rozwijają. Jak bardzo dobrze to zilustrowałeś, niewielkie podwyżki stóp kapitalizacji mają naprawdę znaczący szkodliwy wpływ na wartość aktywów. Po prostu obserwujemy odwrócenie warunków w taki sposób, że stopy kapitalizacji były bardzo niskie przez bardzo długi czas, a warunki ekonomiczne, jak sądzę, już tego nie wspierają.
Myślę, że to, co powiedziałeś o wzroście czynszów, jest trafne. Impreza, którą wszyscy widzieliśmy w ciągu ostatnich kilku lat, podczas której wzrost rang eksplodował, warunki ekonomiczne już jej nie wspierają. Myślę, że nadszedł czas, aby być bardzo ostrożnym i konserwatywnym. Nie widzę żadnych minusów bycia naprawdę konserwatywnym. Jeśli ty się mylisz i jeśli ja się mylę, to jest to tylko bonus dla ciebie. Jeśli inwestujesz naprawdę konserwatywnie, a wzrost czynszów wzrasta, a stopy kapitalizacji pozostają niskie, dobrze dla ciebie. Ale tak jak powiedziałeś, myślę, że najbardziej trzeźwą i odpowiednią radą, zarówno w sektorze komercyjnym, jak i mieszkaniowym, jest założenie bardzo skromnego wzrostu czynszów, jeśli w ogóle, zakładanie bardzo niewielkiej aprecjacji, a jeśli umowy nadal działają, to ma to sens . Ale nie sądzę, żeby nadzieja na poprawę warunków była mądrym posunięciem, przynajmniej na następny rok, a może dwa lata.
Scott:
Cóż, świetnie. Znowu czuję się trochę zdenerwowany, wyrażając tę troskę. Zasadniczo przychodzę do programu i mówię: „Przewiduję ładną…”. Nie przewiduję. Martwię się nawet o 30% spadkiem wartości aktywów w komercyjnych budynkach wielorodzinnych. To jeden z obszarów, w którym bardzo podobał mi się podcast Bena Millera, w którym mówił o ryzyku kredytowym, ale naprawdę myślę, że wielorodzinność nie jest od tego odizolowana. Jego ryzyko było związane z obiektami komercyjnymi, takimi jak sklepy detaliczne, z innymi klasami aktywów. Myślę, że wielorodzinność jest obecnie bardzo eksponowana i martwię się, że niektóre z tych rzeczy nie zostały odpowiednio wycenione na rynku.
Ponownie sprowadza się to do prostego faktu, że jako inwestorzy staramy się zarabiać pieniądze. Jak możesz zarabiać pieniądze, jeśli czynsze nie będą rosły, a twój dług jest droższy niż przepływy pieniężne, które kupujesz? To musi się zmienić. Myślę, że rozsądna rozpiętość między stopami kapitalizacji a stopami procentowymi w średniej krajowej wynosi około 150 punktów bazowych. Stanowi to bardzo duży wzrost, który obecnie wynosi od około 5% średniej krajowej do 6.5% stawek kapitalizacji. Ponownie, to niszczy wiele wartości. Więc miejmy nadzieję, że jest to pomocne.
Dave:
Jedyną alternatywą jest obniżenie stóp procentowych, tak jak mówisz, potrzebujesz tego spreadu. Ale osobiście uważam, że oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść do końca 2023 r., ale nie dużo, nie sądzę, że o 100 punktów bazowych w stosunku do tego, gdzie są teraz. Takie jest moje zdanie, ale nie bardzo w to wierzę. Myślę, że może to potoczyć się na wiele różnych sposobów. Myślę więc, że bardziej prawdopodobnym rezultatem, jak powiedziałeś, jest to, że stopy kapitalizacji wzrosną, aby osiągnąć ten historyczny zdrowy spread, zamiast spadać stóp procentowych.
Scott:
Może być kombinacja. To może być okoliczność łagodząca. Mogą nieco spaść, a stopy kapitalizacji mogą nadal wzrosnąć, ale bardzo obawiam się tego miejsca w następnym roku.
Dave:
W porządku, Scottie. Cóż, naprawdę doceniamy tę szczerą ocenę i podzielenie się z nami swoimi odczuciami. Jest to bardzo pomocne dla wszystkich, którzy tego słuchają, i dało mi wiele do myślenia. Zanim pozwolimy ci się stąd wydostać, jaka jest twoja szybka rada na dziś?
Scott:
Moja szybka wskazówka jest taka, że jeśli analizujesz nieruchomość komercyjną lub jakąkolwiek inną nieruchomość, w dzisiejszym środowisku spróbuj najpierw przeanalizować ją z długiem i bez długu. Następnie, po drugie, jeśli szukasz możliwości konsorcjalnych, jeśli nadal jesteś zainteresowany możliwościami konsorcjalnymi, upewnij się, że sponsor kupuje głęboko, kupuje z dużą zniżką w stosunku do wartości rynkowej, że istnieją znaczne możliwości podwyżek czynszu tylko po to, by przynieść aktualny czynsz rynkowy oraz że nieruchomość może nadal generować akceptowalny zysk, gdy konsorcjum będzie musiało ją sprzedać trzy do pięciu lat później, nawet jeśli stopa kapitalizacji jest o 1.5% wyższa, czyli o 150 punktów bazowych wyższa niż wcześniej kupiony w dniu dzisiejszym.
Dave:
Cóż, dziękuję Scottowi Trenchowi, dyrektorowi generalnemu BiggerPockets. Doceniamy, że tu jesteś. W związku z tym przekażemy to Mattowi Fairclothowi i Andrew Cushmanowi, którzy odpowiedzą na kilka pytań podopiecznych dotyczących inwestowania w wielorodzinne inwestycje.
Andrew:
Philipie Hernandez, witaj w podcaście BiggerPockets. Jak się masz, proszę pana?
Filip:
Radzę sobie. Jestem bardzo podekscytowany, że tu jestem. Dziękuję bardzo, Andrzeju.
Andrew:
Należysz do grupy inauguracyjnej programu mentorskiego BiggerPockets. Przychodzisz tutaj z kilkoma pytaniami, na które, mam nadzieję, możemy dziś pomóc. Czy to jest poprawne?
Filip:
Tak, tak, zgadza się. Jestem bardzo podekscytowany i bardzo dziękuję wam za poświęcony czas. Moje pytanie, w świecie wielorodzinnym, ale także ogólnie w świecie nieruchomości, wiele razy, kiedy zaczynamy, udziela się rady, aby współpracować z kimś, kto ma więcej doświadczenia niż ty, zapewniając mu jakąś wartość , albo znalezienie transakcji, albo zarządzanie transakcją, albo ułatwienie jej osobie, która ma więcej doświadczenia niż Ty. Co jeśli rzeczą, którą jesteś w stanie zrobić, aby dodać wartość, jest pozyskanie kapitału? Zaczynam szukać… Moja sieć zaczyna być bardziej zainteresowana inwestowaniem ze mną. Co jeśli nie mam umowy? Co jeśli ktoś inny ma umowę, ale ja dopiero zaczynam ją poznawać, jak sprawdzisz osobę, dla której myślisz o wniesieniu pieniędzy znajomych i rodziny do umowy? Jak wyglądałaby twoja lista kontrolna, abyś robił to w dobry sposób?
Andrew:
Ważny temat. Aby upewnić się, że dobrze to zrobiliśmy, twoje pytanie brzmi w zasadzie: jeśli zaczynam jako pozyskujący kapitał, jak wygląda lista kontrolna wyboru odpowiedniego partnera lub współsponsora do zainwestowania tych pieniędzy?
Filip:
Tak, dokładnie. Ponieważ sprawdzając umowę, jeśli chodzi o moje własne due diligence, czuję się w tym dość kompetentny, ale to wtedy, gdy mam kontrolę nad wszystkim. Co z tego, że nie mam kontroli nad wszystkim?
Andrew:
Masz rację. Matt prawdopodobnie ma wiele do powiedzenia na ten temat, więc wymienię tylko kilka rzeczy, a potem pozwolę mu przejąć kontrolę. Po pierwsze, powiedziałbym, że przeczytaj książkę Briana Burke'a The Hands-Off Investor, ponieważ jest ona napisana z myślą o pasywnych inwestorach LP. Jest to najbardziej szczegółowa, dogłębna instrukcja, jak sprawdzić operatora, jaką kiedykolwiek widziałem. Więc jeśli chcesz zebrać pieniądze i powierzyć je komuś innemu, musisz być ekspertem w tej dziedzinie. To pierwsza rzecz, którą bym zrobił. Nawet jako ktoś, kto robi to od półtorej dekady, czytam każdą stronę jego książki. Jest tam dużo do nauczenia się. Więc zrób to.
Po drugie, jeśli zamierzasz zebrać pieniądze innych ludzi, a następnie umieścić je w czyjejś transakcji, nie bądź tylko komandytariuszem. Upewnij się, że jesteś częścią spółki jawnej lub przynajmniej masz pewien wkład lub kontrolę nad transakcją. Niestety, w zeszłym tygodniu mój przyjaciel zebrał pieniądze i umieścił je u innego sponsora w ramach umowy w Teksasie. Mieli ogień. Umowa idzie źle. 100% kapitału zostanie utracone. Jedną z największych frustracji mojego przyjaciela, który zebrał pieniądze, jest brak kontroli. Nie może nawet uzyskać wszystkich informacji o tym, co się dzieje. Więc upewnij się, że masz pewien poziom danych wejściowych, pewien poziom kontroli.
Poleciłbym również, gdy patrzysz na konkretną umowę, zagwarantuj umowę i dołóż należytej staranności w sprawie umowy, tak jakby to była twoja własna umowa i ją znalazłeś. W zasadzie duplikujesz ubezpieczenie i badania, które powinien przeprowadzać sponsor. Miejmy nadzieję, że wszystko się ułoży i pomyślisz: „Wow, ten facet jest świetny”. Ale jeśli nie, znajdziesz to i zaoszczędzisz sobie wielu… Oszczędzasz ryzyko inwestorów i ratujesz własną reputację. Następnie zdaj sobie sprawę, że naprawdę stawiasz więcej na tego operatora niż na jakąkolwiek konkretną transakcję, zwłaszcza że rynek się teraz zmienia. Zarządzanie aktywami i dobre operacje to miejsce, w którym naprawdę zarabia się pieniądze. Wszyscy płynęliśmy na ogromnej fali przez ostatnie 10 lat, która osiągnęła szczyt, a dobrzy operatorzy będą czynnikiem różnicującym w przyszłości.
Także z twojej perspektywy, Philip, po prostu zrozum, że bez względu na wszystko, do pewnego stopnia oddajesz swoją reputację w czyjeś ręce. Przejdź przez ten proces weryfikacji, rób to powoli. Jeśli zrobisz to dobrze, może to być wspaniała rzecz do rozwoju i skalowania oraz skupienia się na tym, w czym jesteś dobry. Ale po prostu miej to na uwadze. Matt, rzucę ci to, żeby zobaczyć, co masz do dodania?
Matt:
Cóż, mógłbym po prostu powiedzieć: „Hej, zgadzam się z Andrew”, co robię przez większość czasu. Wszystko co Andrzej powiedział jest w 100% poprawne. Tak, weryfikuj je tak, jakbyś inwestował własny kapitał i tak powinieneś na to patrzeć. Ponad wszystko, Philipie, spójrz na to tak, jakby to były twoje pieniądze przeznaczone na transakcję innego operatora. Zrób to, co byś zrobił, gdybyś wypisywał ten czek. Ponieważ w istocie osoba inwestująca nie inwestuje w tę transakcję. Inwestują w ciebie. Przychodzą do ciebie, aby pomóc im znaleźć miejsce do zaparkowania ich stolicy. Nie są tak bardzo jak… Mogliby po prostu udać się bezpośrednio do tego operatora. Dlaczego mieliby przechodzić przez ciebie? Powodem, dla którego muszą przejść przez ciebie, jest to, że ci ufają. Inwestują razem z Philipem Hernandezem w jego sieć, jego zdolności ubezpieczeniowe i znajomość rynku.
Więc zrób to. Przejrzyj i sprawdź rynek, dowiedz się, dlaczego rynek jest niesamowity. Nie słuchaj tylko syndykatu, operatora lub organizatora. Wymyśl własną pracę domową, aby dowiedzieć się, dlaczego. Nie polegaj tylko na dokumentach PDF syndykatora, które pokazują finanse. Uzyskaj ich liczby rzeczywiste w Excelu. Sam zawrzyj umowę. Uzyskaj listę czynszów oraz zestawienia zysków i strat od obecnego właściciela, od którego kupuje nieruchomość, i przeprowadź własną analizę nieruchomości. Może wymyśl własną weryfikację, własne ubezpieczenie i przetestuj umowę w warunkach skrajnych. Wszystkie te rzeczy są wykonywane przez dobrych inwestorów LP, którzy chcą zainwestować w transakcję, a ty musisz zachowywać się tak, jakby to był twój proszek wchodzący w tę transakcję, a nie twoi inwestorzy. To numer jeden.
Mógłbym również podzielić się z Tobą kilkoma przemyśleniami, jeśli ich szukasz, jak możesz się zabezpieczyć, zbierając pieniądze dla kogoś innego. Ponieważ przypuszczam, że jesteś świetnym facetem, tak się składa, że to wiem, ale nie robisz tego dla hobby. Robisz to, ponieważ chciałbyś otrzymać jakąś rekompensatę w zamian za umieszczenie jednego z twoich inwestorów w transakcji, prawda?
Filip:
Tak, zdecydowanie.
Matt:
Problem polega na tym, że jeśli się nie mylę, nie masz licencji Serii 7. Nie jesteś licencjonowanym maklerem papierów wartościowych, prawda?
Filip:
Poprawny.
Matt:
Więc ten operator nie może ci zrekompensować pozyskania kapitału, ponieważ sprzedajesz mu papier wartościowy. Nie mogę wypisać ci czeku na dolary i akcje, które zbierasz w zamian za pozyskanie kapitału, ponieważ byłoby to rekompensatą dla ciebie jako brokera giełdowego za sprzedaż papierów wartościowych, a potrzebujesz na to licencji, której nie masz . Ale bądź pewien, że cię osłaniam.
Sposób, w jaki to robisz, polega na tym, że stajesz się członkiem GP, spółki jawnej, jak powiedział Andrew. Teraz jest tam wyrzeźbiona. Nie możesz po prostu zostać lekarzem rodzinnym jako pozyskujący kapitał. Musisz odgrywać aktywną rolę w firmie. Praca pozyskiwania kapitału prawie się kończy po utworzeniu firmy. Wiesz co mówię? To nie jest tak, że potrzebujesz więcej kapitału na zawsze. Podniosłeś kapitał i transakcja zostaje zamknięta, a potem gotowe. Więc co SEC będzie chciała zobaczyć, jeśli kiedykolwiek nastąpi kontrola transakcji, i szczerze mówiąc, a nie to, co będzie chciał zobaczyć twój inwestor, czy pozostajesz aktywnym partnerem w transakcji? Tak więc praca Phillipa nie kończy się wraz z podniesieniem kapitału, ponieważ dzięki temu możesz odgrywać aktywną rolę w firmie jako właściciel. Jeśli jesteś właścicielem firmy dowolnej wielkości, możesz sprzedawać akcje. Nie potrzebujesz licencji papierów wartościowych, jeśli posiadasz część firmy. Idź za mną?
Filip:
Tak.
Matt:
Teraz jesteś właścicielem części firmy, ale musisz też zrobić coś więcej niż tylko pozyskanie kapitału. Więc możesz zasiadać w zespole zarządzającym aktywami. Mógłbyś, tak jak robimy to w DeRosa dla mojej firmy, tworzymy radę dyrektorów, a ta rada dyrektorów ma głos. Mają do powiedzenia. Regularnie organizujemy spotkania zarządu. Zatrzymujemy minuty. Jesteśmy nawet kompletnymi kretynami i przestrzegamy Zasad Porządku Roberta, gdzie są wnioski, sekundy, zgadzanie się i cała ta sprawa. Możesz więc zrobić to wszystko jako zarząd, w którym założyciele kapitału mają regularny głos w firmie. Jeśli operator chce z tobą grać w piłkę i ustawić wszystko w ten sposób, to jest to świetny sposób, abyś został członkiem GP, abyś miał coś do powiedzenia i miał kontrolę, a także abyś został członkiem GP, aby główny organizator mógł zgodnie z prawem wypłacić Ci odszkodowanie w dowolnej formie lub w sposób, który wynegocjujesz dla siebie.
Filip:
Więc jeśli jest to mniejsza umowa i jeśli są trzy osoby na umowie, cztery osoby na umowie, Andrew, powiedziałeś, upewnij się, że masz pewien poziom kontroli. Jak to właściwie wygląda? Kontrola w miarę możliwości czy kontrola…? Co bym powiedział: „Och, właśnie tak chcę, żeby to wyglądało?” w miarę kontroli?
Andrew:
Kontrola w jak największym stopniu. Więc możesz głosować nad, jak powiedziałeś, dyspozycją, kiedy/jak, zatwierdzeniem ceny. Otrzymujesz zatwierdzenie, czy to się refinansuje? Czy zamierzasz zwolnić zarządcę nieruchomości i zatrudnić nowego? Powinieneś mieć w tym jakiś wkład. Otrzymujesz informacje na temat tego, czy dokonać dużych nakładów kapitałowych. Czy należy ich powstrzymać, czy też iść z nimi naprzód? Masz wpływ na to, czy należy dokonać dystrybucji, czy też należy ją wstrzymać, aby zachować sytuację finansową nieruchomości, aby przetrwać potencjalne trudne czasy? Więc im więcej masz wkładu, tym lepiej dla twoich inwestorów. Wtedy też nauczysz się więcej. Zwłaszcza jeśli jesteś po stronie pozyskiwania kapitału, nie będziesz spędzać tyle czasu na operacjach. W ten sposób nauczysz się więcej.
Matt:
Co ciekawe, Philipie, to, o czym mówiłeś, to tylko drobna sprawa. Jest was tylko trzech do czterech zaangażowanych w ten projekt, prawda? Nie chciałem przestraszyć ciebie ani nikogo innego myśląc: „Och, zarząd. Cóż, rany, Microsoft ma radę dyrektorów, ale to jest mało, ale wiele rozmiarów. Nie potrzebuje zarządu”. Cóż, tak i nie. Nie musisz pozwalać, aby takie warunki przerażały Ciebie lub kogokolwiek innego. Istnieją tylko sposoby zarządzania nieruchomościami, w które zaangażowanych jest kilku wspólników. W transakcję zaangażowany jest prywatny kapitał. Każdy partner mający coś do powiedzenia, jak powiedział Andrew, w projekcie jest konieczny. Każdy partner ma głos.
Nawiasem mówiąc, nie musi być tak, jak mówi Phillip. Po prostu Phillip ma głos, Philip ma głos. We wszystkich tych sprawach zazwyczaj jest to konsensus, a nawet „tak, powiedz tak, nie, powiedz nie”, aby określić, czy przyjmiesz ofertę, czy zdecydujesz się na wymianę dachu. W ten sposób powstają pół-złożone nieruchomości. Może to być nieruchomość z czterema jednostkami lub nieruchomość z 10 jednostkami, cokolwiek to jest. Nie chcę, aby ludzie postrzegali to jako coś bardziej złożonego, niż powinno być. Może to być bardzo szybkie połączenie Zoom w górę iw dół, które po prostu rejestrujesz, że połączenie Zoom miało miejsce. Może od czasu do czasu wsiądź do samolotu, Philipie, i wyjdź i obejrzyj posiadłość.
Ostatnią rzeczą, z którą cię zostawię, a także wszystkich innych, jest zbyt wielu ludzi, którzy inwestują w nieruchomości w ten sposób jako zabawę. Jeśli pozyskujesz prywatny kapitał dla operatora, nie powinieneś pozyskiwać kapitału dla tego operatora, chyba że planujesz zrobić to 10 razy na następne 10 transakcji lub ostatecznie rozwinąć się we własny biznes. Ale nie powinieneś bawić się w zbieranie kapitału dla operatora. Powinieneś to robić w kółko, aby Twoja marka przywiązała się do nich, aby ludzie postrzegali Cię jako źródło kapitału dla nich, i jest to coś, co możesz robić w kółko. To nie jest coś, co można wypróbować raz, ponieważ typowy projekt dotyczący nieruchomości może trwać pięć lat, a jeśli gospodarka trochę się zmieni, może to zająć trochę więcej niż pięć lat w tych projektach. Musisz więc upewnić się, że lubisz pracować z tymi ludźmi i chcesz z nimi pracować o wiele więcej.
Filip:
To świetna rada. Dziękuję wam bardzo. Bardzo to doceniam.
Matt:
Philip, zanim się rozdzieliłeś, chcę ci powiedzieć, że byłeś niesamowitym, niesamowitym, niesamowitym molochem w Wielorodzinnym Bootcampie, który mieliśmy w tym, który rozpoczęliśmy kilka miesięcy temu, i chcę ci podziękować za przyniesienie sos, który do tego przyniosłeś. Wygląda na to, że robisz to samo dla programu mentorskiego. Jestem naprawdę wdzięczny, że cię tu widzę. Widziałem cię na BP Con. Uwielbiam twój klimat, kocham twoją energię, mimo że jesteś w Los Angeles.
Filip:
Dziękuję. Doceniam to. Doceniam was.
Andrew:
W porządku, uważaj, Phil.
Matt:
Andrew, mamy tutaj kolejne pytanie. Chcę sprowadzić… Mam Danny'ego, Danny'ego Zapatę. Danny, witaj w podcaście BiggerPockets, człowieku. Jak się dzisiaj miewasz?
Danny:
mam się doskonale. Dziękuję za przyjęcie mnie.
Matt:
Nie ma za co. O czym myślisz? Jak Andrew i ja możemy trochę rozjaśnić twój dzień? Jakie jest twoje pytanie dotyczące nieruchomości, które chcesz zadać Andrew i ja, abyśmy mogli odpowiedzieć na nie i aby masy wysłuchały naszych przemyśleń?
Danny:
Pozwólcie, że przedstawię wam mały kontekst. Obecnie jestem małym inwestorem wielorodzinnym, mam kilka nieruchomości w Sacramento i chcę zrobić kolejny duży krok na większą skalę. Jest to więc naprawdę świetna okazja, aby teraz zebrać oba mózgi. Mam pytanie, oprócz różnic w pożyczkach między małymi i większymi rodzinami wielorodzinnymi, jakie są inne rzeczy, na które zwróciłeś uwagę, skalując od mniej niż pięciu jednostek do 10 do 20 jednostek?
Matt:
Cóż, wiem, Andrew, ty i ja prowadzimy przyjazne debaty na temat tego, co jest lepsze. Andrew dość dobrze wszedł w duże wielorodzinne nieruchomości, ponieważ jest superbohaterem i jest w stanie to zrobić. Większość zwykłych ludzi, takich jak ja, musi wspinać się od 10 do 30 jednostek do 40 do XNUMX i zwiększać skalę. Andrzeju, wiem, że Ty też o tym myślisz. Ale pokrótce przedstawię ci moje przemyślenia, Danny, ponieważ rachunek zysków i strat jest wciąż taki sam. Nadal jest zysk i nadal są w tym straty. Są jeszcze dochody i wydatki. Więc nadal będziesz mieć strumień dochodów.
Ale gdy wchodzisz w coraz większe transakcje, być może staje się to o kilka dodatkowych strumieni dochodów. Być może nie chodzi tylko o dochody z wynajmu. Być może Twój rachunek zysków i strat pokaże opłaty za pranie i wszelkiego rodzaju inne zabawne rzeczy, takie jak wywóz śmieci lub pobieranie opłat od najemców za kablówkę lub inne rzeczy, które przychodzą. Staje się to bardziej skomplikowane po stronie przychodów. Dodatkowo takie rzeczy jak spóźnione opłaty i to. Zostałem dokładnie zbadany pod kątem pokazania opłaty za opóźnienie jako dochodu z nieruchomości składającej się z czterech mieszkań, ponieważ pokazujesz to jako przychód. Trochę próbujesz to rozciągnąć. Ale zgadnij co? W większych rodzinach wielorodzinnych staje się to bardziej powszechne i oczekuje się, że będzie to część dochodów.
Dodatkowo, po stronie wydatków, które mogą być bardzo duże w wydatkach na wielorodzinne, nie duże w dolarach, ale duże w liczbie pozycji, które możesz mieć. Na piątkę, co masz? Podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie, może cztery lub pięć innych pozycji. W przypadku większej nieruchomości wielorodzinnej możesz mieć 30 lub 40 pozycji na arkuszu wydatków. Masz duży, o którym wiele osób w małych rodzinach wielorodzinnych nie myśli, a to jest lista płac. Oto, co to oznacza. Dla czteromieszkaniowej nieruchomości, którą posiadasz, podaj przykład z życia wzięty, Danny, małego multi, które posiadasz w tej chwili.
Danny:
Mam czwórkę w West Sacramento, składającą się z dwóch sypialni i jednego studia.
Matt:
Kto tym zarządza?
Danny:
Od tego mamy zarządcę nieruchomości.
Matt:
Nie wystawiasz czeku W2 na pensję tego zarządcy nieruchomości, który pobiera twój czynsz i zarządza tą nieruchomością dla ciebie, prawda?
Danny:
Poprawny.
Matt:
W przypadku większej rodziny wielorodzinnej zobaczysz opłatę za zarządzanie nieruchomością, ale zobaczysz również opłaty za personel. To dobra i zła rzecz, ponieważ oznacza to, że masz pełnoetatowy personel. Praktyczna zasada mówi, że nieruchomość może sobie pozwolić na zatrudnienie pełnoetatowego personelu na około 80 jednostek, i to jest niesamowite, ponieważ oznacza to, że kariera tej osoby, jej praca opiera się na tym, aby Twoja posiadłość wielorodzinna spełniała swoje cele, prawda? Może to być agent leasingowy, technik utrzymania ruchu, tego typu rzeczy. Ale nie masz tych pozycji w swojej czterojednostce, w swojej 10-jednostce lub w swojej 30-jednostce. Nie ma tych rzeczy.
Musisz więc zaplanować budżet na pełnoetatowych pracowników, których zadaniem jest sprawienie, by wielorodzinne śpiewały piosenkę, którą chcesz, agentów leasingowych, być może większe nieruchomości mogą mieć kierownika budowy. Większe nieruchomości mogą mieć wielu techników konserwacji, których zadaniem jest naprawa rzeczy, które pojawiają się na nieruchomości, dużych i małych. Jest to bardzo odległa pozycja, którą wielu mniejszych inwestorów, tak jak ja, jest zaskoczonych i mówi: „Och, wow. Muszę na to przeznaczyć budżet”, ale też ekscytujące. Mogę teraz dać tym ludziom opisy stanowisk i listy zadań oraz użyć oprogramowania lub czegokolwiek, aby pomóc im w pełni zoptymalizować ich stanowiska w tym, co robią i pomóc w przeniesieniu mojej własności. Więc to dobra rzecz, ale musisz znaleźć na to budżet. Andrew, wiem, że też o tym pomyślałeś. Jakie inne rzeczy widzisz w koszykach na większe rodziny wielorodzinne, których być może nie ma w koszykach na małe dochody wielorodzinne pod względem wydatków?
Andrew:
W twoich komentarzach skoczyłem od razu do 92 jednostek, ponieważ jedną z rzeczy, o których powiedziałeś, jest to, że większe nieruchomości będą w stanie utrzymać własny personel na pełny etat, ponieważ pomyślałem, stary, nie chcę zarządzać 30 jednostek spoza stanu. To naprawdę trudne. Naprawdę wspomniałeś o kilku z nich i wielu naprawdę ważnych.
Niektóre z innych, które w rzeczywistości niekoniecznie są pozycjami liniowymi w rachunku zysków i strat, ale niektóre inne różnice, Danny, jedna, pamiętaj, większy jest psychicznie bardziej zniechęcający, ale większy jest łatwiejszy. Zniszczenie 10-jednostkowego wymaga tyle samo pracy, co zniszczenie 100-jednostkowej. Więc moja filozofia brzmi: idź tak daleko, jak tylko możesz. Kiedy mam na myśli wygodę, to nie narażanie Ciebie ani Twoich inwestorów na ryzyko finansowe, ale po prostu nie bój się faktu, że „Cóż, to jest 100 jednostek. Jeszcze nigdy tego nie robiłem. Jeśli zgarnąłeś 10, zgarnąłeś 100. To tylko kwota finansów, a im większa, tym łatwiej.
Inną różnicą, kiedy zaczynasz skalować od 10pleksów do 20 jednostek i 20 jednostek, jest to, że demografia staje się o wiele ważniejsza. Jeśli masz Fourplex i znajduje się on na rynku, który jest płaski, a może nawet trochę spada, nie jest trudno zapełnić wakat lub dwa, ponieważ nie potrzebujesz tak wielu ludzi, aby pozostać pełnym. Ale jeśli masz 10-mieszkaniowy i ludzie wyprowadzają się z okolicy i zaczynasz mieć dwa, trzy, cztery wolne miejsca, będzie coraz trudniej utrzymać tę nieruchomość pełną, a czynsze są coraz mniej prawdopodobne iść do góry. W miarę zwiększania skali, dane demograficzne stają się coraz ważniejsze, ponieważ stajesz się większą rybą w stawie. Kiedy jesteś czwórką w MSA z milionem ludzi, możesz w pewnym sensie płynąć we własnym kierunku i ujść na sucho. Kiedy zbierasz 20 i 30, XNUMX-mieszkaniowych nieruchomości, jesteś trochę bardziej podatny na prądy, które przepływają wokół ciebie.
Kolejną rzeczą, o której należy pamiętać, gdy dojdziesz do 10 i 20 jednostek, jest to, że jeśli kupisz czteropiętrowe mieszkanie, powiedzmy, że włamujesz się do niego, dostajesz pożyczkę FHA, wprowadzasz się, dostajesz wakat, prawdopodobnie masz rezerwę na to wakat na miesiąc, dwa lub trzy. Kiedy zaczynasz przechodzić do 10 i 20 jednostek, następuje zmiana mentalna: „Nie, osobiście nie będę w stanie pokryć wszystkich tych nieruchomości, gdy dodam je do mojego portfela”. Bo jeśli kupisz pięć 20 jednostek, teraz mówisz o 100 jednostkach. Musisz więc zmienić mentalność, aby naprawdę prowadzić każdą z nich jako firmę, a to oznacza kapitalizację z góry. Tak, nie będziesz w stanie spłacić tego 30,000 250,000 $ miesięcznego kredytu hipotecznego, ale to w porządku, ponieważ przyniosłeś dodatkowe 10 20 $ na stół, kiedy go kupiłeś i ustawiłeś to jako konto rezerwowe. Więc to są też niektóre z różnic, o których chciałbym pamiętać, kiedy przechodzicie z mniejszych czteropleksów do XNUMX, XNUMX i dalej w górę.
Danny:
To świetna perspektywa, ponieważ zawsze patrzyłem na większą skalę pod kątem tego, że jeśli masz ponad 20 jednostek, jeden wakat nie boli cię tak bardzo, jak mała wielorodzina, ale jednocześnie musisz wziąć pod uwagę wszystkie te inne rzeczy i malejące obszary i dane demograficzne, które mogą na ciebie wpłynąć i sprawić, że bardzo trudno będzie wypełnić i utrzymać to w ten sposób.
Matt:
To miecz obosieczny, Danny. Oznacza to, że może być bardzo trudno wziąć większą nieruchomość i sprowadzić… Przeniosłem 200 lokali od 30% obłożenia do 95% obłożenia i mogę powiedzieć, że to była harówka. To tam mam większość moich siwych włosów. To było trudne. Ponieważ za każdym razem, gdy wynajmujesz jedną jednostkę, cóż, świetnie, to jest pół procent obłożenia. Po prostu poruszasz igłą. Podczas gdy wynajmujesz mieszkanie w czteropokojowym mieszkaniu, to jest 25% obłożenia, a właśnie przesunąłeś igłę. Wynajęcie jednego mieszkania może sprawić, że z czerwonego na czarny. Być może będziesz musiał wydzierżawić 30, 40, 50 jednostek w większej rodzinie wielorodzinnej, aby naprawdę uzyskać znaczące różnice w przepływach pieniężnych.
Dobrą stroną jest to, że takie nieruchomości mogą nieco odbić się na rynku pod względem obłożenia, może 5%, cokolwiek. Nie sprowadzi cię pod wodę. Więc tracisz kilka mieszkań, to nie koniec świata. Twój budżet będzie miał wypalone wakaty. Podczas gdy w czterojednostce albo jesteś wolny, albo nie. Albo jesteś zajęty w 75%, albo w 100%. Podczas gdy w budynku mieszkalnym na 100 mieszkań możesz być zajęty w 85% i mieć się dobrze. Inne pytania, inne przemyślenia, Danny? Jakie inne światło możemy ci tutaj zaświecić?
Danny:
To wspaniale. Dziękuję. Jak wspomniałem, mam kilka małych rodzin wielodzietnych, które dobrze sobie radzą pod względem przepływów pieniężnych, i faktycznie zaplanowałem niektóre z tych rzeczy, o których mówiłeś, w odniesieniu do większych jednostek i prowadzenia rachunków za wolne miejsca i inne tam elementy zamówienia. Ale z tego, co rozumiem, ostatnio otrzymałem kilka dobrych rad lub kilka interesujących porad dotyczących równoważenia przepływów pieniężnych i doceniania nieruchomości. Więc chciałbym zasięgnąć twojej rady, jak to równoważysz? Ponieważ wiesz, że mają właściwości przepływów pieniężnych, które w pewnym sensie płacą rachunki. Następnie możesz zainwestować w docenianie nieruchomości, w których widzisz duży potencjał, ale niekoniecznie muszą płacić rachunki lub ledwo wychodzić na zero. Czy istnieje rodzaj rachunku różniczkowego, który przeprowadzasz pod kątem tego, ile każdego z nich masz w swoim portfelu?
Andrew:
Danny, mogę wkroczyć. Mam kilka przemyśleń na ten temat. Wiem, że David dużo mówi o tego typu rzeczach w podcaście. Zmienia się, gdy przechodzisz od mniejszych rzeczy do większych rzeczy. Po pierwsze, zmienia się również wraz z rynkiem. David wiele razy mówił o tym, że w ciągu ostatnich kilku lat kupiłby rzeczy z prawie czasami ujemnymi przepływami pieniężnymi, ponieważ wie, że za trzy lub cztery lata będzie to warte dużo więcej. To była świetna strategia wielorodzinna przez ostatnie siedem lat. Możesz kupić wartość dodaną, która miała ujemny przepływ gotówki, ładnie ją naprawić. Jak mówił Matt, zajął coś od 30% do 95%. Cóż, był to ujemny przepływ gotówki na poziomie 30%, ale prawdopodobnie przepływ gotówki był całkiem dobry i wart dużo więcej na poziomie 95%.
Jesteśmy w innej części rynku. Jeśli ponownie patrzysz na 10-20-mieszkaniowy, trzymałbym się czegoś, co przynajmniej zapewnia przepływy pieniężne, tak że w najgorszym przypadku, jeśli rynek obróci się przeciwko tobie lub czynsz nie rozwijać się lub nie możesz wyjść lub nie możesz jeszcze zrealizować swojej wartości dodanej lub jakikolwiek jest twój biznesplan, najgorszym scenariuszem jest wstrzymanie go i czekanie. Znajdujemy się obecnie w punkcie, w którym większy nacisk kładzie się na zabezpieczenie przed ryzykiem spadków. Potem, kiedy to jest już zabezpieczone, teraz skupiasz się na tym, co mogę zrobić, żeby zyskać na plusie?
Inną piękną rzeczą w wielorodzinności w porównaniu z rodziną jednoosobową jest to, że w przypadku rodziny jednoosobowej naprawdę jesteś kaprysem rynku. To komp sprzedaży. W przypadku wielorodzinnych, jeśli jesteś dobrym operatorem, możesz zrealizować plan, który zwiększy dochód operacyjny netto i możesz wymusić wzrost wartości tej nieruchomości poprzez zwiększenie dochodu operacyjnego netto. Dla mnie, jeśli patrzę na nieruchomość składającą się z 10 lokali, bieżące przepływy pieniężne są ważne z punktu widzenia zabezpieczenia przed spadkiem ryzyka, a następnie przyszłych przepływów pieniężnych poprzez wykonanie biznesplanu i kupowanie na właściwych rynkach. Jest to ważne z punktu widzenia tworzenia sprawiedliwości. Tak więc z wielorodzinnym, naprawdę możesz mieć to, co najlepsze z obu światów. Nie musisz mówić: „Cóż, nie będę miał żadnych przepływów pieniężnych tylko po to, by zyskać uznanie”. Dla mnie dom wielorodzinny jest jedną z najlepszych inwestycji, ponieważ można zrobić jedno i drugie.
Spójrz też globalnie. Czy możesz go nosić osobiście lub w swojej firmie? Minutę temu rozmawialiśmy o tym, że jeśli mam 20 mieszkań i jedno wolne miejsce, prawdopodobnie nie będzie to miało na mnie wpływu. To prawda i znowu jest to jedna z zalet. Jeśli zamierzasz kupić 20-mieszkaniowy, który jest prawie całkowicie pusty, jak zamierzasz go pokryć, dopóki nie będzie wolny? Czy można to zrobić osobiście? Czy zamierzasz podnieść dużą rezerwę na oprocentowanie z góry, zanim go kupisz? Istnieją sposoby, aby to złagodzić, ale po prostu upewnij się, że masz to pokryte. W dzisiejszym otoczeniu rynkowym uwzględniamy to w znacznie większym stopniu niż w ciągu ostatnich pięciu do siedmiu lat.
W ramach krótkiego podsumowania, moje podejście polega na próbie uzyskania zarówno przepływu gotówki, jak i możliwości wymuszenia aprecjacji. Jeśli zrezygnujesz z przepływu gotówki, spróbuj uzyskać jeszcze większe uznanie. Upewnij się, że wnosisz do stołu dużo rezerw, niezależnie od tego, czy są to twoje, czy to inwestorzy, czy to partnerzy, aby przeprowadzić cię przez ten okres i przenieść na drugą stronę. Matt, masz coś jeszcze, co chciałbyś dodać?
Matt:
Tak chłopie. Rzucę tylko… Andrew, ty i ja jesteśmy wystarczająco dorośli, aby móc powiedzieć, że obaj zainwestowaliśmy w 2007/2008, kiedy spadło dno. Nie wierzę, że to się powtórzy na rynku, ale z pewnością wierzę, że rynek się zmieni. To pójdzie gdzieś w 2023 roku i nie liczyłbym na aprecjację. Uznanie sprawiło, że wielu ludzi wyglądało jak geniusze w ciągu ostatnich 10 lat, ale tak naprawdę wybrali właściwe rynki i zarobili dużo pieniędzy na uznaniu, nad którym nie mieli kontroli. Oznacza to, że spadły tylko stopy kapitalizacji, wzrosły wartości nieruchomości, niektóre rynki wyleciały z list przebojów. Wielu ludzi zarobiło dużo pieniędzy na działaniach, nad którymi nie mieli realnej kontroli, ale mogą to reklamować. Więc myślę, że zobaczysz zmianę.
Osobiście dzisiaj, biorąc pod uwagę to, czego nauczyłem się w latach 2007/2008, przepływ gotówki jest królem i myślę, że stanie się królem w ciągu następnych kilku lat. Nieruchomości, które posiadałem w latach 2007-2008, radziły sobie dobrze podczas tej recesji, jeśli przynosiły płynność finansową. Nieruchomości, które przynosiły przepływ gotówki, mogły nie być warte tego, za co zapłaciłem rok lub dwa lata temu. Ale jeśli płyną gotówką, możesz przetrwać burzę. Nie musisz po prostu rzucać w nich pieniędzmi, aby utrzymać je przy życiu. Osobiście, moją strategią inwestycyjną byłoby inwestowanie w nic, co nie generuje przepływów pieniężnych od pierwszego dnia, w którym go posiadam. Nie robię rzeczy związanych z negatywnym uznaniem. Nie oceniam nikogo, kto to robi. To po prostu nie jest nasza strategia. Inwestowałbym w przepływy pieniężne, ponieważ przepływy pieniężne dają ci czas. Przepływy pieniężne dadzą ci czas na zatrzymanie go przez jakiś czas, a przepływy pieniężne z zadłużeniem o stałej stopie procentowej dadzą ci czas na jego utrzymanie. Jeśli sytuacja na rynku trochę się pogorszy, po prostu kontynuuj przepływ gotówki, aż będziesz mógł sprzedawać w pewnym momencie w najbliższej przyszłości.
W tym momencie kupowanie nieruchomości z celem uznania, aby osiągnąć długoterminowe cele inwestycyjne dla siebie lub dla inwestorów, jest tak naprawdę inwestowaniem w coś, nad czym nie możesz kontrolować. Tak, możesz forsować wymuszoną aprecjację, podnosząc czynsze, zwiększając NOI na nieruchomości. Ale innym czynnikiem wymuszonej aprecjacji jest stopa kapitalizacji, a stopa kapitalizacji to sposób wyceny nieruchomości. NOI podzielone przez tę stopę kapitalizacji to wartość w danym momencie. Więc jeśli stopy kapitalizacji nieco wzrosną, jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie przez jakiś czas, stopy kapitalizacji mogą zacząć rosnąć. Budynek wielorodzinny, który był dziś wart X, może być wart X minus 10% za rok lub dwa od teraz, jeśli stopy kapitalizacji nadal pozostaną… jeśli stopy kapitalizacji wzrosną, a inwestorzy nie będą w stanie zapłacić za nieruchomości tyle, ile są w stanie zapłacić dzisiaj . Nie mogę kontrolować tego, co robią stawki kapitalizacji. Nie mogę kontrolować NOI. W ten sposób mogę kontrolować sposób, w jaki zarządzam swoją własnością. Więc inwestuję 100% w rzeczy, które mogę kontrolować przez następne kilka lat. Nie wierzę już, że rynek zabierze mnie do ziemi obiecanej.
Andrew:
Zgadzam się z Mattem. Osobiście nie kupuję już ujemnych przepływów pieniężnych. Zrobiliśmy to na początku. już tego nie robię. Myślę, że w 2023 r. wielu, powiedzmy, zmotywowanych sprzedawców będzie ludźmi, którzy kupili w ciągu ostatniego roku lub dwóch i niestety nie mają przepływów pieniężnych potrzebnych do utrzymania nieruchomości.
Matt:
Zgadzam się w 100%. Ponownie, nie sądzę, że bańka pęknie, dno wypadnie. Ale myślę, że zobaczysz na rynku nieruchomości dla ludzi, którzy, jak powiedział Andrew, po prostu muszą się wydostać, aby zatrzymać krwawienie lub cokolwiek to może być.
Danny:
Szybka kontynuacja tutaj. To naprawdę interesujące, że wspomniałeś, jak zmienia się rynek i masz tych wszystkich ludzi, którzy mają nieruchomości, które nie przynoszą przepływów pieniężnych, co może stanowić okazję dla inwestorów, którzy chcą uzyskać więcej na rynku. Potem oboje wspomnieliście: „Nie chcemy inwestować w rzeczy lub nie chcemy inwestować w rzeczy, w których nie ma przepływu gotówki pierwszego dnia”.
Mieszkam też w Kalifornii, która ma kilka naprawdę interesujących praw najemców, dość restrykcyjnych. Więc patrzę na niektóre z tych nieruchomości iz mojego doświadczenia z mniejszych, lokatorzy, z którymi nabywasz nieruchomość, nie zawsze są tymi, których chcesz zatrzymać na dłużej, kiedy zmieniasz lokalizację. Więc z tej perspektywy myślałem, że mniejsze obłożenie jest w rzeczywistości lepsze, ponieważ pomaga przyspieszyć repozycjonowanie. Ale jeśli dobrze was słucham, nie jest to idealne rozwiązanie dla tego rodzaju sytuacji rynkowej. Więc może zastanów się nad tym.
Matt:
Rzucę szybkie przemyślenia na ten temat, Andrew. Pamiętaj, Danny, kiedy mówię o nieruchomościach o ujemnym przepływie pieniężnym lub nieruchomościach, które nie działają, obłożenie możesz rozwiązać. Ponownie weszliśmy do nieruchomości, która osiągała wyniki ekonomiczne na poziomie 30%. Prawdopodobnie zrobiłbym to ponownie dzisiaj, bo jeśli transakcja zostanie wprowadzona na rynek i niezależnie od tego, jaka jest zajętość rynkowa, 90, 95%, i nadal opiera się na przepływach pieniężnych, to nie jest dobra umowa. Ale jeśli mogę robić to, co mogę kontrolować, mogę wynajmować, mogę prowadzić specjalne oferty leasingowe, mogę umieścić piękne kuchnie i piękne łazienki i tego typu rzeczy, i mogę zrobić wszystko, co mogę kontrolować, aby spieniężyć nieruchomość jeśli mówisz o nieruchomości, która jest zajęta w około 70% na rynku, na którym istnieje duża kontrola czynszów i tego typu rzeczy, to być może jest to okazja, w której pozostałe 20% lokali możesz wprowadzone z powrotem na rynek, możesz ponownie wprowadzić na rynek, podoba mi się to. Andrzeju, jak myślisz, 60%, 75% zajmowanej nieruchomości na dzisiejszym rynku?
Andrew:
Ponownie, po prostu upewnij się, że możesz to pokryć i upewnij się, że możesz to pokryć dłużej niż planowałeś w zeszłym roku lub rok wcześniej. Tam jest okazja. Jest po prostu większe ryzyko. Ryzyko, istnieją sposoby, aby je złagodzić, a jeśli zamierzasz podjąć to ryzyko, po prostu upewnij się, że to robisz.
Matt:
Danny, to była niesamowita rozmowa i mam nadzieję, że dotyczy to wszystkich tutaj. Doceniam cię, człowieku. Dzięki za przybycie na dzisiejszy pokaz.
Andrew:
Dobrze się z tobą rozmawia, Danny.
Danny:
W porządku, dziękuję bardzo.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Połączenia krach na rynku nieruchomości komercyjnych i złe wieści dla inwestorów o wysokim oprocentowaniu
- Kompresja stopy kapitalizacji, stagnacja czynszów i czerwone flagi dla rynku wielorodzinnego
- Rekomendacje zarówno dla aktywnych, jak i pasywnych inwestorów wielorodzinnych
- Jak weterynarii a syndykacja nieruchomości ofertę przy pozyskiwaniu kapitału prywatnego
- Skalowanie od małych do dużych wielorodzinnych i dlaczego skok jest łatwiejszy niż myślisz
- Przepływy pieniężne a aprecjacja i co jest lepszym wyborem, jeśli wyceny zaczną spadać
- Płatności balonowe, kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu i ryzykowne opcje finansowania stawia nowych inwestorów w trudnej sytuacji
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Książka wymieniona w programie
Połącz się z Andrew, Mattem, Dave'em i Scottem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 mln
- 000
- 1
- 10
- 100
- Miesiąc 12
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- Zdolny
- O nas
- powyżej
- absolutnie
- przyśpieszyć
- przyspieszenie
- do przyjęcia
- Stosownie
- Konto
- Konta
- dokładny
- nabyć
- nabycie
- w poprzek
- działać
- Działania
- aktywny
- zajęcia
- faktycznie
- do tego
- nastawny
- Zalety
- Rada
- oddziaływać
- Po
- przed
- Agent
- agentów
- Samolot
- alarm
- Wszystkie kategorie
- już
- alternatywny
- Chociaż
- zawsze
- amator
- zdumiewający
- ilość
- kwoty
- analiza
- Analizując
- i
- Angeles
- Inne
- odpowiedź
- ktoś
- Apartament
- mieszkanie
- Apple
- doceniać
- doceniający
- uznanie
- podejście
- właściwy
- odpowiednio
- zatwierdzenie
- Zatwierdzać
- POWIERZCHNIA
- obszary
- argumenty
- na około
- ambitny
- oszacowanie
- kapitał
- klasa aktywów
- zarządzanie aktywami
- Aktywa
- założenie
- atrakcyjny
- publiczność
- autor
- średni
- z powrotem
- Łazienka
- Bilans
- piłka
- Bankowość
- na podstawie
- Gruntownie
- podstawa
- piękny
- bo
- stają się
- staje się
- staje
- zanim
- rozpoczął
- Początek
- jest
- uwierzyć
- Dzwon
- BEST
- Zakład
- Ulepsz Swój
- Zakłady
- pomiędzy
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Banknoty
- Bit
- Czarny
- Krwawienie
- deska
- Rada dyrektorów
- Bonus
- książka
- granica
- zapożyczone
- Dolny
- kupiony
- BP
- mózg
- marka
- przerwa
- Przełamując
- Brian
- krótko
- przynieść
- Bringing
- pośrednik
- przyniósł
- budżet
- w budżecie
- budowniczowie
- Budowanie
- Uparty
- Pęczek
- biznes
- plan biznesowy
- kupować
- Zakup
- kabel
- California
- wezwanie
- nazywa
- Może uzyskać
- czapka z daszkiem
- kapitał
- Wzrost kapitału
- wielkie litery
- karta
- który
- Kariera
- nieść
- walizka
- Etui
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- złapany
- ostrożny
- ceo
- pewien
- na pewno
- zmiana
- Zmiany
- wymiana pieniędzy
- Opłaty
- ładowanie
- Wykresy
- ZOBACZ
- Boże Narodzenie
- Miasta
- klasa
- Klasy
- wyraźnie
- wspiąć się
- Zamyka
- zbierać
- zbiera
- połączenie
- jak
- wygodny
- przyjście
- komentarze
- handlowy
- Pożyczki komercyjne
- nieruchomość komercyjna
- wspólny
- sukcesy firma
- w porównaniu
- Odszkodowanie
- kompetentny
- kompletny
- całkowicie
- kompleks
- Troska
- Obawy
- Warunki
- pewność siebie
- pewność
- Zgoda
- konserwatywny
- Rozważać
- wobec
- zgodny
- Budowa
- kontekst
- kontynuować
- kontrola
- Rozmowa
- rozmowy
- mógłby
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokryty
- Covidien
- Crash
- Stwórz
- stworzony
- tworzy
- Tworzenie
- tworzenie
- kredyt
- ciekawy
- Aktualny
- Obecnie
- Ciąć
- dane
- Dave
- David
- dzień
- sprawa
- Promocje
- Debaty
- Dług
- dekada
- lat
- upadek
- Odrzuca
- Spadkowy
- głęboko
- Zdecydowanie
- Stopień
- Kreowanie
- Demografia
- Denver
- W zależności
- zależy
- detal
- szczegółowe
- Ustalać
- ZROBIŁ
- różnica
- Różnice
- różne
- trudny
- pracowitość
- kierować
- kierunek
- Dyrektorzy
- Zniżka
- Omawiając
- Wyświetlacz
- Dystrybucje
- podzielony
- dokumenty
- Unik
- Nie
- robi
- dolarów
- nie
- fatum
- na dół
- minusem
- SPADEK
- Spadek
- podczas
- dynamiczny
- dynamika
- każdy
- zarabiać
- Zarobek
- łatwiej
- Gospodarczy
- Warunki ekonomiczne
- ekonomiści
- gospodarka
- bądź
- Inaczej
- podkreślać
- energia
- dość
- Środowisko
- Akcje
- sprawiedliwość
- szczególnie
- istota
- istotnie
- majątek
- Szacunki
- Eter (ETH)
- Parzyste
- wydarzenie
- ostatecznie
- EVER
- Każdy
- codzienny
- wszyscy
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- przewyższać
- doskonała
- wymiana
- ekscytujący
- wykonać
- wykonywania
- Wyjście
- Rozszerzać
- spodziewany
- wydatki
- drogi
- doświadczenie
- ekspert
- Wyjaśniać
- narażony
- dodatkowy
- niezwykle
- członków Twojej rodziny
- fascynujący
- Moda
- opłata
- Opłaty
- kilka
- wypełniać
- W końcu
- finansować
- Finanse
- budżetowy
- finansowy
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- w porządku
- natura
- i terminów, a
- Ryba
- ustalony
- Flagi
- mieszkanie
- pływak
- pływ
- Płynący
- Skupiać
- skupienie
- obserwuj
- Dla inwestorów
- wytrzymałość
- na zawsze
- Nasz formularz
- formacja
- utworzony
- Naprzód
- znaleziono
- przyjaciel
- przyjazny
- przyjaciele
- od
- urzeczywistnienie
- Frustracje
- pełny
- w pełni
- zabawa
- fundusz
- fundusze
- dalej
- przyszłość
- Ogólne
- Generować
- generuje
- generujący
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- daje
- Globalne
- Go
- cel
- Gole
- Goes
- będzie
- dobry
- GP
- wdzięczny
- szary
- wspaniały
- większy
- szlifowanie
- Zarządzanie
- Rosnąć
- Rozwój
- dorosły
- Wzrost
- Gość
- Facet
- siekać
- Włosy
- Pół
- uchwyt
- siła robocza
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Ciężko
- mający
- głowa
- Nagłówek
- zdrowy
- Zabezpieczone
- zabezpieczających
- Trzymany
- pomoc
- pomocny
- pomaga
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- zatrudnić
- historyczny
- Dobranie (Hit)
- Odsłon
- przytrzymaj
- Praca domowa
- nadzieję
- Ufnie
- nadzieję
- gospodarz
- HOT
- dom
- gospodarstwo domowe
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- Zranić
- CHORY
- idealny
- Rezultat
- wpływ
- Oddziaływania
- tryb rozkazujący
- ważny
- poprawy
- in
- informacje
- Inauguracyjny
- zawierać
- Dochód
- Zwiększać
- Zwiększenia
- wzrastający
- niewiarygodny
- przemysł
- Informacja
- wkład
- zamiast
- instrukcje
- ubezpieczenie
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- ciekawy
- inwentarz
- Inwestuj
- zainwestowany
- inwestowanie
- inwestycja
- Strategia inwestycyjna
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- zaangażowany
- problem
- problemy
- IT
- szt
- iTunes
- Praca
- sędzia
- skok
- Trzymać
- konserwacja
- Uprzejmy
- król
- Wiedzieć
- wiedza
- Kraj
- duży
- większe
- Nazwisko
- Ostatni rok
- Późno
- Laws
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- dzierżawić
- Pozostawiać
- pozostawiając
- pożyczkodawca
- pożyczanie
- poziom
- Dźwignia
- LG
- Licencja
- Upoważniony
- życie
- lekki
- Prawdopodobnie
- Ograniczony
- komandytariusz
- Linia
- linie
- Płynność
- Słuchanie
- wykazy
- mało
- relacja na żywo
- pożyczka
- Kredyty
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- Długoterminowe trendy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- im
- Los Angeles
- stracić
- od
- straty
- Partia
- miłość
- niski
- LP
- mac
- zrobiony
- Główny
- konserwacja
- Większość
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzanie
- i konserwacjami
- Zespół zarządzający
- kierownik
- zarządzający
- podręcznik
- wiele
- wielu ludzi
- rynek
- środowisko rynkowe
- rynki
- Masy
- Materia
- znaczenie
- znaczy
- Poznaj nasz
- Spotkania
- członek
- psychika
- wzmiankowany
- jedynie
- metryczny
- Meyer
- Microsoft
- Środkowy
- może
- migracja
- Miller
- milion
- nic
- minimum
- chwila
- minuty
- Złagodzić
- łagodzenie
- modyfikować
- zarabiać
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- zmotywowani
- ruch
- przeniesienie
- wielo
- wielokrotność
- narodowy
- Nationwide
- Natura
- Blisko
- prawie
- koniecznie
- Potrzebować
- wymagania
- ujemny
- ujemnie
- netto
- sieć
- Nowości
- RYNEK PIERWOTNY
- aktualności
- Następny
- numer
- z naszej
- okupacja
- oferta
- Biurowe
- nieaktywny
- W porządku
- Stary
- ONE
- Online
- działać
- operacyjny
- operacje
- operator
- operatorzy
- Opinia
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- Optymalizacja
- Option
- Opcje
- zamówienie
- Inne
- własny
- własność
- właściciel
- płatny
- Park
- część
- szczególny
- partnerem
- wzmacniacz
- Współpraca
- strony
- przyjęcie
- pasywny
- Przeszłość
- Zapłacić
- płatności
- Lista płac
- Ludzie
- Ludzie na
- procent
- wykonywania
- może
- okres
- osoba
- Osobiście
- Personel
- perspektywa
- fenomenalny
- PHIL
- filozofia
- wybierać
- doborowy
- kawałek
- Miejsce
- wprowadzanie
- krok po kroku
- planowany
- planowanie
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- plus
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- STAW
- teczka
- position
- Pozycje
- możliwy
- potencjał
- potencjalnie
- przewidzieć
- przewidywanie
- Korzystny
- Przygotować
- teraźniejszość
- nacisk
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- prywatny
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- wygląda tak
- produkować
- Profil
- Zysk
- Program
- projekt
- Projekcje
- projektowanie
- wybitny
- obiecał
- niska zabudowa
- własność
- chronić
- dowodzi
- że
- dzielność
- zakupione
- Naciskać
- położyć
- Putting
- pytanie
- pytania
- Szybki
- podnieść
- wychowywanie
- pozyskiwanie kapitału
- Kurs
- ceny
- ocena
- dosięgnąć
- Czytaj
- real
- nieruchomość
- rynki nieruchomości
- zrealizować
- powód
- rozsądny
- podsumować
- niedawno
- recesja
- rozpoznać
- polecić
- zalecenia
- rekord
- Recover
- Czerwony
- zmniejszyć
- pozdrowienia
- region
- regionalny
- regularny
- pozostawać
- pamiętać
- Wynajem
- naprawa
- obsługi produkcji rolnej, która zastąpiła
- reprezentować
- reputacja
- Badania naukowe
- rezerwować
- zarezerwowany
- REST
- Restrykcyjne
- dalsze
- detaliczny
- powrót
- powraca
- dochód
- rewers
- jazda konna
- Pierścień
- podniesienie
- Ryzyko
- Czynnik ryzyka
- ryzyko
- ryzykowny
- Rola
- Rolka
- dach
- okrągły
- Zasada
- reguły
- run
- bieganie
- Sacramento
- najbezpieczniejszym
- Powiedział
- wynagrodzenie
- sprzedaż
- sole
- sól
- taki sam
- Zapisz
- Skala
- skalowaniem
- bać
- SEK
- druga
- sekund
- Papiery wartościowe
- bezpieczeństwo
- widzenie
- widzi
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- senior
- rozsądek
- Serie
- poważny
- zestaw
- siedem
- dzielenie
- przesunięcie
- PRZESUNIĘCIE
- Przesunięcia
- błyszczeć
- powinien
- pokazać
- Strony
- znaczący
- Prosty
- po prostu
- ponieważ
- pojedynczy
- Pan
- witryna internetowa
- sytuacja
- Rozmiar
- powolny
- mały
- mniejszy
- So
- Tworzenie
- ROZWIĄZANIA
- kilka
- Ktoś
- coś
- gdzieś
- Źródło
- Typ przestrzeni
- specyficzny
- swoiście
- wydać
- Spędzanie
- kolec
- Spin
- dzielić
- sponsorować
- Sponsorzy
- rozpiętość
- stos
- Personel
- zatrudnienia
- STAGNACJA
- początek
- Startowy
- rozpocznie
- Stan
- oświadczenia
- pobyt
- Ewolucja krok po kroku
- Kij
- Nadal
- Ukradłem
- Stop
- burza
- proste
- Strategia
- strumień
- Strumienie
- stres
- strongly
- studio
- przedmiot
- Wspaniały
- superhero
- Dostawa
- Podaż i popyt
- wsparcie
- Wspierający
- domniemany
- zdziwiony
- zrównoważone
- Przełącznik
- konsorcjum
- syndykowany
- syndykat
- stół
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Rozmowy
- Zadanie
- Podatki
- zespół
- tech
- tymczasowy
- najemca
- REGULAMIN
- test
- texas
- Połączenia
- Strefa
- Stolica
- Informacje
- świat
- ich
- sami
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- myśl
- groźba
- trzy
- Przez
- czas
- czasy
- wyczucie czasu
- typ
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Ton
- także
- Top
- aktualny
- podrzucać
- Kwota produktów:
- w kierunku
- Transkrypcja
- ogromny
- Trendy
- kłopot
- prawdziwy
- Zaufaj
- SKRĘCAĆ
- Obrócenie
- typowy
- zazwyczaj
- zrozumieć
- zrozumienie
- podwodny
- gwarantowanie
- jednostka
- jednostek
- Upside
- us
- posługiwać się
- wyceny
- wartość
- wyceniane
- Wartości
- różnorodność
- Naprawiono
- Przeciw
- WETERYNARZ
- Wideo
- Zobacz i wysłuchaj
- Głos
- Zmienność
- Głosować
- gaża
- czekać
- poszukiwany
- fala
- sposoby
- Bogactwo
- Pogoda
- tydzień
- powitanie
- Zachód
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- Dziki
- będzie
- skłonny
- MĄDRY
- w ciągu
- bez
- wspaniale
- Praca
- odrobić
- pracujący
- świat
- świat
- zmartwiony
- najgorszy
- wartość
- by
- World Of Warcraft
- napisać
- pisanie
- napisany
- Źle
- X
- rok
- lat
- Wydajność
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zoom