Niedawno na rynku nieruchomości osiągnięto kilka niezwykłych kamieni milowych, co razem wzięte nie wydaje się mieć najmniejszego sensu.
Na początek przeciętny 5-letni ARM złamał 8% dla po raz pierwszy od połowy lat 1990. (A 30-letni stały kredyt hipoteczny to niewiele mniej, wynoszący 7.946% w dniu pisania tego tekstu.)
Zwykle można by pomyśleć, że jeśli stopy procentowe wzrosną ponad dwukrotnie w ciągu 18 miesięcy, rynek nieruchomości odczuje ogromny cios.
Cóż, nic na tym rynku nie jest normalne, ponieważ można by się mylić w tej prognozie. W rzeczywistości w lipcu krajowe ceny domów wyszły z bardzo krótkotrwałego „spadku” i ponownie osiągnęły dodatni poziom rok do roku. Według indeksu Case-Shilleraw lipcu 2023 r. indeks osiągnął poziom 310.16, w porównaniu z 307.14 w lipcu 2022 r. (poprzedni szczyt wynosił 308.3 w czerwcu 2022 r.). „Załamanie” (jeśli w ogóle można to tak nazwać) wygląda następująco:
Dane Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) obejmują wrzesień tego roku i wykazały, że ceny sprzedaży wzrosły 2.8% rok do roku, a średnia cena domu wynosi 394,300 XNUMX dolarów. Okres spadków cen (przynajmniej do tej pory) trwał wyjątkowo krótko.
Należy oczywiście zaznaczyć, że są to jedynie ceny nominalne. W ujęciu realnym (tj. po uwzględnieniu inflacji) ceny nieruchomości spadły znacznie bardziej. Jeśli użyjemy kalkulator inflacji, dzisiejsza wartość dolara na początku 0.91 r. byłaby warta jedynie około 2022 dolara. Zatem w ujęciu realnym wartość nieruchomości spadła o prawie 10% od czasu, gdy stopy zaczęły rosnąć.
Nawet biorąc pod uwagę obecny poziom stóp procentowych, zdumiewające jest to, jak dobrze ceny nieruchomości utrzymują się na tym poziomie.
Dlaczego rynek się nie załamał? Albo ma?
W sierpniu ubiegłego roku Przewidziałem rynek nieruchomości nie załamie się z wielu powodów, w tym z solidnych praktyk kredytowych, ogólnej inflacji, niedoboru mieszkań, a w szczególności dużej liczby właścicieli domów o niskim oprocentowaniu i stałych stopach. Jak stwierdziłem:
„Tutaj jest mniej kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu niż w latach poprzedzających krach [2008]. Jak wskazuje The Financial Samurai, zaledwie 4.7% kredytów hipotecznych zaciągniętych w 2021 roku to kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu! Reszta miała stałą stawkę…”
„Mój osobisty kredyt hipoteczny na dom ma oprocentowanie 3% i stałą stopę procentową na 30 lat. Oczywiście nigdy nie będę tego refinansować. Rzeczywiście, wiele osób ma obecnie niewiarygodnie niskooprocentowane pożyczki na 30 lat.
To, co spowodowało, to: strajk sprzedawców, gdzie niewiele osób jest skłonnych sprzedać i zrezygnować z tych świetnych, stałych stawek, aby kupić nowy dom z 8% hipoteką.
(Krótko mówiąc, jeśli masz kredyt hipoteczny poniżej 4%, prawie na pewno nie powinieneś sprzedawać. Jeśli musisz się przeprowadzić, wynajmij swój obecny dom, a następnie wynajmuj tam, dokąd się przeprowadzasz, jeśli zakup tam nie pomoże ma sens.)
To, co zaczęło się jako mróz na rynku nieruchomości, przerodziło się w głębokie zamrożenie. Spójrz tylko na numer sprzedanych istniejących domów:
Z takim rodzajem aktywności sprzedażowej (oczywiście nie cenowej) zaobserwowaliśmy podczas Wielkiej Recesji.
Zdaniem NAR, Istniejące Wyprzedaże Domowe „spadł o 2.0% od sierpnia do sezonowo wyrównanej rocznej stopy wynoszącej 3.96 mln we wrześniu. Rok do roku sprzedaż spadła o 15.4%. Jeśli jednak cofniemy się do stycznia 2022 r., sprzedaż istniejących domów spadnie o ponad jedną trzecią.
Miesiące podaży wzrosły z 3.2 do 3.3 miesiąca od sierpnia 2022 r. do sierpnia 2023 r. (w 2021 r. wynosił on tylko około jednego miesiąca). Stało się tak pomimo dużej liczby sprzedanych domów spadłszy z podłogi.
Istniejący zasób domów na sprzedaż wynosi 1.1 miliona, w porównaniu z blisko 1.25 miliona w połowie 2022 r. (na krótko przekroczył 4 miliony w szczytowym okresie Wielkiej Recesji w 2008 r.).
Ostatnio sprzedaliśmy kilka nieruchomości, aby zebrać dodatkowe fundusze, biorąc pod uwagę, że refinansowanie nie wchodzi w grę. Kilka miesięcy temu, gdy na rynku nie było jeszcze gorąco, kontrakty na te domy nadal uzyskiwaliśmy w ciągu tygodnia lub dwóch. Teraz jest prawie zupełnie cicho. Słyszeliśmy, że jest to powszechne doświadczenie, przynajmniej tam, gdzie jestem.
Najprawdopodobniej wynika to przynajmniej częściowo z czynników psychologicznych potencjalnych nabywców. Przy stopach na poziomie 8% lub w pobliżu wielu kupujących chce poczekać co najmniej miesiąc, aby zobaczyć, czy ceny ponownie spadną. Takie było moje doświadczenie, gdy stopy procentowe po raz pierwszy osiągnęły poziom 6%. Ale to tylko przeczucie – nie jest to pewne. Podobnie jak nie jest pewne, czy stopy procentowe spadną, mimo że Rezerwa Federalna zasygnalizuje, że tak zamierzamy „wstrzymać” przyszłe wędrówki.
Gdzie idziemy?
Prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell stwierdził niedawno, że obecna ścieżka fiskalna Stanów Zjednoczonych to „niezrównoważony”. Z rekordowo wysokie (no cóż, w pewnym sensie) deficyty w czasie pokoju i wysokie stopy procentowe wymagające coraz bardziej wygórowanych odsetek, coś musi ustąpić stosunkowo szybko.
Powstało połączenie wysokich cen i wysokich stóp procentowych mieszkania jako niedostępne jak nigdy dotąd w historii Ameryki. Jedna analiza przeprowadzona pod koniec 2022 r. (kiedy stopy procentowe wynosiły raczej 6%) zawarta, „Ceny mieszkań muszą spaść o ponad 40%”, aby mieszkania znów stały się dostępne. Miejmy nadzieję, że będą to jedynie spadki stóp procentowych.
Prognozy gospodarcze nie mają szczególnie dobrych osiągnięć. Jednak NAR spodziewa się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych powróci do normalnego poziomu 6% w przyszłym roku. Z drugiej strony Deutsche Bank prawie pewne, że będzie recesja.
Osobiście trudno mi sobie wyobrazić, jak wyjdziemy z tej sytuacji bez przynajmniej pewnych problemów ekonomicznych. Ale nigdy nie masz pewności.
Bottom Line
Na razie najważniejszą rzeczą do zrozumienia jest to, że rynek ten jest niepłynny. Niewiele osób musi sprzedawać. W większości więc tego nie robią.
Jeśli chcesz sprzedać, aby zebrać fundusze, nie zwlekaj, ponieważ przeniesienie Twojej nieruchomości może zająć trochę czasu. Rozsądnie byłoby zaoferować także ulgi w finansowaniu.
Refinansowanie jest w zasadzie nierozpoczęte i dlatego BRRRRierścień jest bardzo trudne, chociaż z pewnością nadal istnieją możliwości będące przedmiotem transakcji. W przypadku flipów spodziewaj się dłuższego okresu trzymania, a mądrze byłoby się wyróżnić, tj. naprawdę sprawić, że kasyno wystrzeli.
I na miłość wszystkiego, co dobre na tym świecie, jeśli masz kredyt hipoteczny stały sprzed połowy 2022 roku, trzymaj go do końca życia!
Dołącz do społeczności
Gotowy, aby odnieść sukces w inwestowaniu w nieruchomości? Utwórz bezpłatne konto BiggerPockets, aby poznać strategie inwestycyjne; zadawaj pytania i uzyskuj odpowiedzi od naszej społeczności liczącej ponad 2 miliony członków; połącz się z agentami przyjaznymi inwestorom; i wiele więcej.
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- ][P
- $W GÓRĘ
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- O nas
- Konto
- działalność
- Dodatkowy
- Skorygowana
- przystępne
- ponownie
- agentów
- temu
- Wszystkie kategorie
- prawie
- Chociaż
- amerykański
- an
- analiza
- i
- roczny
- odpowiedzi
- SĄ
- AS
- na bok
- zapytać
- Stowarzyszenie
- At
- Sierpnia
- autor
- średni
- z powrotem
- Bank
- Gruntownie
- BE
- stają się
- być
- zanim
- Początek
- jest
- BEST
- Duży
- Blokować
- granica
- Dolny
- krótko
- Zepsuł się
- ale
- kupować
- kupujący
- Zakup
- by
- obliczony
- wezwanie
- oprawa ołowiana witrażu
- CAN
- powodowany
- na pewno
- przewodniczący
- zmiana
- Zamknij
- Zawalić się
- upadł
- połączenie
- wspólny
- społeczność
- porównać
- całkowicie
- koncesje
- Skontaktuj się
- umowa
- mógłby
- kurs
- Crash
- Stwórz
- Aktualny
- dane
- Data
- Promocje
- upadek
- Odrzuca
- głęboko
- opóźnienie
- Mimo
- Deutsche Bank
- trudny
- do
- Nie
- Dolar
- nie
- podwojona
- dow
- Dow Jones
- na dół
- porzucone
- z powodu
- podczas
- e
- łatwiej
- Gospodarczy
- majątek
- Parzyste
- EVER
- wszystko
- Przede wszystkim system został opracowany
- oczekiwać
- oczekuje
- doświadczenie
- niezwykle
- nadzwyczajny
- fakt
- Czynniki
- Upadły
- FAST
- Federalny
- Rezerwa Federalna
- kilka
- mniej
- budżetowy
- finansowanie
- Znajdź
- i terminów, a
- pierwszy raz
- Fiskalny
- ustalony
- Flips
- W razie zamówieenia projektu
- znaleziono
- Darmowy
- Zamrażać
- od
- Mróz
- fundusze
- przyszłość
- Ogólne
- ogólnie
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- Go
- Goes
- będzie
- dobry
- got
- wspaniały
- się
- Ciężko
- Have
- przesłuchanie
- wysokość
- Trzymany
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- historia
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- Strona główna
- Domy
- Ufnie
- HOT
- dom
- domy
- obudowa
- W jaki sposób
- HTTPS
- i
- CHORY
- if
- ważny
- in
- Włącznie z
- Zwiększać
- niewiarygodnie
- wskaźnik
- inflacja
- odsetki
- Stopy procentowe
- inwentarz
- inwestowanie
- inwestycja
- IT
- styczeń
- Jerome
- jerome powell
- Jones
- lipiec
- czerwiec
- właśnie
- Wiedzieć
- Nazwisko
- Ostatni rok
- Późno
- UCZYĆ SIĘ
- najmniej
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pożyczanie
- mniej
- LG
- lubić
- prawdopodobieństwo
- Kredyty
- dłużej
- Popatrz
- WYGLĄD
- Partia
- miłość
- mac
- robić
- wiele
- wielu ludzi
- rynek
- Mecz
- Maksymalna szerokość
- Użytkownicy
- Środkowy
- Kamienie milowe
- milion
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- ruch
- porusza się
- przeniesienie
- dużo
- wielokrotność
- my
- narodowy
- Blisko
- koniecznie
- Potrzebować
- nigdy
- Nowości
- Następny
- Nie
- żaden
- normalna
- zauważyć
- nic
- już dziś
- numer
- of
- oferta
- on
- ONE
- tylko
- koncepcja
- Opinie
- Szanse
- Option
- or
- Inne
- ludzkiej,
- na zewnątrz
- koniec
- Ból
- część
- szczególny
- szczególnie
- ścieżka
- płatności
- Szczyt
- Ludzie
- okres
- osobisty
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- zwrotnica
- muzyka pop
- pozytywny
- potencjał
- Powell
- praktyki
- przepowiednia
- Przewidywania
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- niska zabudowa
- własność
- psychologiczny
- położyć
- pytania
- Szybki
- podnieść
- Kurs
- ceny
- real
- nieruchomość
- rynek nieruchomości
- naprawdę
- Przyczyny
- niedawno
- recesja
- rekord
- względny
- stosunkowo
- Wynajem
- reprezentować
- rezerwować
- REST
- Reuters
- Ryzyko
- okrągły
- sprzedaż
- sole
- zobaczył
- widzieć
- widzenie
- wydać się
- sprzedać
- Sprzedawanie
- rozsądek
- wrzesień
- kilka
- niedobór
- powinien
- bok
- ponieważ
- siada
- So
- solidny
- kilka
- Wkrótce
- specjalizować
- stoisko
- rozpoczęty
- Przystawki
- stwierdził,
- Zjednoczone
- Nadal
- dziwny
- strategie
- Strategia
- przedmiot
- w zasadzie
- osiągnąć sukces
- Dostawa
- pewnie
- T
- Brać
- Zadania
- REGULAMIN
- niż
- że
- Połączenia
- ich
- następnie
- Tam.
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- Trzeci
- to
- w tym roku
- tych
- Przez
- A zatem
- kleszcz
- czas
- do
- już dziś
- razem
- także
- śledzić
- prawdziwy
- drugiej
- rodzaj
- dla
- zrozumieć
- wyjątkowy
- Zjednoczony
- United States
- aż do
- wartość
- początku.
- vs
- czekać
- chcieć
- była
- we
- tydzień
- DOBRZE
- były
- Co
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- Podczas
- KIM
- będzie
- skłonny
- MĄDRY
- w
- bez
- świat
- wartość
- by
- pisanie
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- ty
- Twój
- zefirnet