Przypływające pieniądze miasta piłkarskie!

Dave:
Hej wszystkim. Witamy w podcaście BiggerPockets. Nazywam się Dave Meyer i chciałbym zacząć od życzenia wszystkim szczęśliwego Nowego Roku. To będzie bardzo zabawny odcinek podcastu, w którym będziemy rozmawiać o najlepszych rynkach do inwestowania w Stanach Zjednoczonych. W tym celu zaprosiłem do nas moich przyjaciół i współgospodarzy z podcastu On The Market. Najpierw dołącza do nas Kathy Fettke. Kathy, opowiedz mi o jednym ze swoich tegorocznych postanowień noworocznych.

Kathy:
O stary. Powiedziałbym, że chodzi o to, żeby mniej oglądać Outlandera przed snem.

Dave:
Co to jest Outlander?

Kathy:
Zacząłem to oglądać, ponieważ marzeniem mojej teściowej był wyjazd do Szkocji, więc Rich i ja zabieramy ją do Szkocji i słyszałem, że jest cała trasa koncertowa po Szkocji dla Outlandera. To przedstawienie w, nie wiem, Szkocji. Więc teraz jestem uzależniony, ale potem dzieje się tak, że za późno kładę się na oglądanie tego, a potem nie wstaję wystarczająco wcześnie, a uwielbiam wstawać wcześnie, więc muszę to po prostu ograniczyć. Muszę tylko trochę odpuścić sobie Outlandera.

Dave:
Powiem szczerze, że spodziewałam się noworocznego postanowienia związanego z nieruchomościami, ale każdy z nas musi mieć swoje cele. Jeśli więc starasz się oglądać mniej Outlandera, wszyscy jesteśmy tutaj, aby cię wesprzeć w tym postanowieniu, Kathy.

Kathy:
No cóż, jest to związane z nieruchomościami, bo wtedy wcześniej pójdę spać, wcześniej wstanę i będę mógł się bardziej skupić na nieruchomościach.

Dave:
Podoba mi się, lepsze nastawienie. W porządku. Henry Washington również dołącza do nas z północno-zachodniego Arkansas. Henry, nad jakim jednym postanowieniem dotyczącym nieruchomości pracujesz w tym roku?

Henry:
Och, Kathy, Outlander to taki dziwny serial.

Kathy:
To jest dziwne.

Henry:
Moja żona to ogląda i może po prostu łapię to w najdziwniejszych momentach, ale mówię: „To dla mnie trochę za dużo, trochę za dużo”. Moje postanowienie noworoczne to dokończenie postanowienia z zeszłego roku. Tak więc w zeszłym roku postawiłem sobie za cel utratę stu funtów i udało mi się to osiągnąć w 65%, więc mam kolejne 35 funtów, które muszę stracić w 2024 roku.

Dave:
Cholera, stary. Powinieneś być z siebie bardzo dumny. 65 funtów, to bardzo, bardzo imponujące.

Kathy:
To znaczy.

Dave:
Świetnie wyglądasz. Ostatni raz cię widziałem-

Kathy:
Świetnie wyglądasz.

Dave:
…wyglądasz świetnie i jesteśmy z Ciebie bardzo dumni.

Henry:
Właściwie możesz tak dalej mówić. W porządku.

Dave:
Ponownie, oboje po prostu nie udaje wam się osiągnąć celów związanych z nieruchomościami, ale naprawdę wspieram was w waszym postanowieniu. Może James Dainard, nasz ostatni współgospodarz z Seattle. Jakie jest Twoje postanowienie? Musisz mi powiedzieć coś o nieruchomościach.

James:
No cóż, powiem, że ostatniego postanowienia noworocznego, o którym rozmawialiśmy w naszym podcaście, jednego dnia nawet nie udało mi się zrealizować. To było odejście z Rockstar. Myślę, że po prostu szedłem dalej, więc poniosłem porażkę. Poniosłem porażkę. Nie przywracam tego do porządku obrad. Cóż, moim postanowieniem noworocznym jest zawsze zawieranie większej liczby transakcji. Moim celem jest przywrócenie wolumenu do poziomu z 2021 r., ponieważ był on po prostu… Po prostu było nam gorąco i oczywiście rok 2023 był znacznie bardziej płaski. Prawdopodobnie stracimy 30%. Chcę więc przywrócić magiczny poziom sprzedaży w 2021 roku.

Kathy:
A jednak rozmawiałem z tobą wczoraj i powiedziałeś, że też chcesz trochę zwolnić.

James:
Wiem.

Dave:
Nie wierzę w to. To jak jego postanowienie Rockstar. To po prostu kompletny nonsens. Po prostu całkowicie kłamie.

James:
Tak, Kathy złapała mnie na chwilę. W tej chwili byłem pomiędzy dwiema różnymi rzeczami, ale potem po prostu idź dalej. Wypijasz Rockstara i wracasz do gry.

Dave:
Więc te rzeczy są ze sobą powiązane. Ok rozumiem.

James:
Tak, szczyty i doliny.

Dave:
Dla mnie moje postanowienie jest takie, jeśli śledzisz podcast On The Market lub wiesz coś o mnie, mieszkam w Europie i przez ostatnie cztery lata inwestowałem prawie całkowicie pasywnie, a moim postanowieniem jest ponowne rozpoczęcie zakupu bezpośrednio jednorodzinnego , małe transakcje wielorodzinne w USA. W pierwszych tygodniach stycznia mam zamiar odwiedzić kilka rynków, aby wybrać, gdzie to zrobię, i jestem bardzo podekscytowany możliwością powrotu do tej części mojego portfela nieruchomości. Myślę, że jest to dobre przejście do tego, o czym dzisiaj mówimy, czyli do jednych z najlepszych rynków do inwestowania w Stanach Zjednoczonych. Pomyśleliśmy, że naprawdę fajnym sposobem przedstawienia informacji o dobrych rynkach jest śledzenie czterech drużyn, które obecnie biorą udział w play-offach uczelni NCAA. Zatem każdy z nas w programie będzie reprezentował jedno z miast i uczelni w fazie play-off.
James będzie więc reprezentował Seattle i Uniwersytet Waszyngtoński. Kathy będzie reprezentować Teksas w Austin and the Longhorns. Henry, Crimson Tide w Tuscaloosa w stanie Alabama i ja będziemy reprezentować Ann Arbor w stanie Michigan na Uniwersytecie Michigan. I chcę, żebyście… Robimy to, ponieważ jest to fajny sposób na rozmowę o rynkach i debatę na temat tego, które wskaźniki są najlepsze i najważniejsze.
Ale skoro już o tym mówimy, pomyśl o różnych wskaźnikach i tych, które są najważniejsze dla Ciebie i Twojej strategii. Myślę, że wszyscy zgodzilibyśmy się pomimo debaty, którą wkrótce odbędziemy, że różne rynki sprawdzają się dla różnych ludzi. W USA nie ma czegoś takiego jak najlepszy rynek. Tak naprawdę chodzi o to, który rynek jest dla Ciebie odpowiedni. Kiedy więc będziemy o tym rozmawiać, po prostu zanotuj, które wskaźniki i punkty, które każdy z nas tworzy, a które mają zastosowanie w Twojej sytuacji, a następnie wykorzystaj je podczas badań rynku i podejmowania decyzji dotyczących transakcji. Bez zbędnych ceregieli przejdźmy więc do naszego pierwszego rynku. Zacznijmy od Jamesa, ponieważ ma łatwe ustawienie, a potem pozwolimy mu najpierw przedstawić kilka statystyk i porozmawiać o swoim własnym podwórku. James, najpierw opowiedz nam trochę o husky. Czego powinniśmy szukać w dzisiejszych grach na temat Husky, a następnie opowiedzieć nam trochę o Seattle jako rynku inwestycyjnym?

James:
Cóż, Seattle jest nie tylko najlepszym rynkiem inwestycyjnym, ale Husky to najlepsza drużyna w tym roku. Są na drugim miejscu w rankingu 13 i 0, a to ostatni rok Pac-12, co jest dla mnie trochę smutne, ponieważ dorastałem oglądając piłkę nożną Pac-10, Pac-12, a teraz został zniszczony i to jego ostatni rok, więc mamy nadzieję, że wygramy ostatni mecz o mistrzostwo, a oni rozwalą Teksas 1 stycznia. Planuję wybrać się na mecz o mistrzostwo w Teksasie, więc nie mogę się doczekać wyjazdu.

Dave:
James, czy masz swój rytuał oglądania meczu? Ten odcinek pojawia się jako pierwszy. Oczywiście nagrywamy to wcześniej, ale będziecie oglądać grę, podczas gdy wszyscy tego będą słuchać. Co robisz, aby wspierać swoje husky?

James:
Cóż, mam na myśli, że jak tylko założysz bieliznę, musisz także założyć swój sprzęt. Więc od razu czapki i koszulki. Powiem, że moje rytuały Seahawka są o wiele bardziej agresywne, ale musisz je po prostu reprezentować. Tak więc właściwie będę w Australii losowo, ale będę reprezentować W na wszystkich kontynentach.

Dave:
W porządku. Cóż, to jest obraz, o którym każdy powinien pomyśleć podczas dzisiejszego meczu, James. Ale dlaczego nie opowiesz nam o Seattle jako rynku. Oczywiście to jest Twoje podwórko, na którym zbudowałeś całą swoją karierę. Opowiedz nam więc trochę o tym, dlaczego Seattle jest dla Ciebie tak świetnym rynkiem i jakie strategie mogą rozważyć osoby, które tego słuchają.

James:
Tak, mam na myśli Seattle… Nie tylko Huskies to najlepsza drużyna, ale Seattle to prawdopodobnie najlepszy rynek, na którym mogę inwestować. I wiem, że oni idą… Dużo słyszę. Mówią: „Och, to jest drogie. Przepisy dotyczące wynajmujących mogą być surowe” i to wszystko prawda, ale ogólnie rzecz biorąc, jest to niesamowite miasto, w którym warto inwestować. Aby dać wam szybkie tło, co to jest, jest tam ponad cztery miliony ludzi, a stopa bezrobocia wynosi 3.9%. To, co sprawia, że ​​Seattle jest tak dobrym miejscem do inwestowania, to fakt, że średni dochód wynosi 97,000 120,000, a w branży technologicznej jest to raczej około 699 750 i mamy dużo skondensowanych, bardzo dobrze opłacanych, bardzo dobrze zatrudnionych pracowników, a średnia cena domu wynosi zaledwie na poziomie 10, 11. Zatem biorąc pod uwagę osiągany dochód, jest to właściwie dość przystępne. Ale ponieważ jest to tak wspaniały rynek, zbudowaliśmy niesamowite portfolio. Możemy zapewnić przepływ środków pieniężnych na poziomie XNUMX do XNUMX% środków pieniężnych ze zwrotów gotówkowych każdego roku.
Robimy to, a powód, dla którego jest to tak wspaniały rynek do inwestowania, to ogromna wartość dodana, ponieważ mamy dynamicznie rozwijające się miasto, w którym rozwija się technologia. Powodem rozwoju tej technologii jest brak podatku dochodowego w naszym stanie. A skoro te firmy technologiczne w San Francisco muszą zacząć konkurować z Amazonem, prawda? Naszymi dwoma głównymi liderami są Microsoft i Amazon, nasze duże centra technologiczne. Stało się tak, że Google, Apple i wszyscy inni musieli przyjechać do naszego miasta, ponieważ nie mogą konkurować pod względem wynagrodzeń, bo za każdym razem, gdy zarabia się o ponad 13% więcej niż w Kalifornii, jakość życia ludzi automatycznie wzrasta. Jest to więc dynamicznie rozwijające się miasto, zaobserwowaliśmy duży rozwój i rozwój ten będzie kontynuowany.
Rozwój technologii na całym rynku jest ogromny. Microsoft buduje kampus na 10 lat. Apple inwestuje w swoje kampusy, Google rozbudowuje swoje kampusy. Te pieniądze technologiczne to prawdziwe pieniądze, które wpływają i budują infrastrukturę. Ale nie tylko możesz zarobić duże pieniądze na zwrotach gotówkowych, jeśli zależy Ci na wartości dodanej, ale także zarabiamy średnio 35 do 40% na naszych nieruchomościach typu flip i ofertach deweloperskich. Jest to więc biznes o wysokiej stopie zwrotu.

Henry:
Cóż, James, z jedną rzeczą nie mogę się z tobą zgodzić, to to, że nosiłem też bieliznę Husky, ale to dlatego, że była to marka Fat Kid i to właśnie nosiłem, gdy byłem dzieckiem. Poza tym myślę, że chciałeś powiedzieć, że Seattle to świetny rynek inwestycyjny dla ludzi, którzy już mają pieniądze. To znaczy, ceny są drogie, a to oznacza, że ​​będziesz musiał wpłacić zaliczkę, a 20% z 200,000 20 dolarów gdzieś na Środkowym Zachodzie jest o wiele łatwiejsze niż 550,000% z XNUMX XNUMX dolarów za cholewkę. Myślę więc, że jeśli jesteś nowym inwestorem i nie masz zbyt dużo pieniędzy, musisz wykazać się dużą kreatywnością, aby móc wskoczyć na rynek taki jak Seattle i odnieść korzyść. Zgadzam się. Marże, które masz, stary, zazdroszczę, gdy widzę twoje zyski i wpływy z flipa, ponieważ na jednym flipie zarobisz coś, co zajmuje mi cztery lub pięć, ale wydaje się to również trochę bardziej ryzykowne. Więc Seattle mnie przeraża.

Kathy:
Tak! Zgadzam się. Mam na myśli, że Seattle było doskonałym miejscem do inwestowania 20 lat temu. Nie inwestowałbym tam, gdybym nie był Jamesem Dainardem i naprawdę nie wiedział, jak to zrobić, lub gdybym na zewnątrz znajdowały się małe kieszenie, które rosną lub jeszcze nie zostały odkryte, być może to by się sprawdziło. Ale ludzie, których znam, na przykład Tarl Yarber, nie stosują opcji kup i trzymaj, a ja jestem inwestorem typu kup i trzymaj, więc nie sądzę, żeby to zadziałało w moim przypadku.

Dave:
James, co powiesz na to? Myślisz, że zwykli ludzie mogą wskoczyć?

James:
Mogą do nas dołączyć zwykli ludzie. Pracujemy z stałymi klientami przez cały dzień. Działa to w każdym przedziale cenowym tylko dlatego, że niektóre dzielnice Seattle są drogie, to pewne, ale są też bardzo przystępne cenowo kieszenie. Możesz odwrócić dom i kupić go za 350,000 499, sprzedać za 350,000. Możesz kupić nieruchomości na wynajem za XNUMX XNUMX, które wymagają tylko trochę więcej pracy. Piękne jest to, że działasz na drogim rynku lub na droższym rynku z dużymi pozycjami kapitałowymi. Pozwala to na wykorzystanie większej dźwigni, więc nie potrzebujesz tego… Nawet jeśli ceny są wyższe, możesz uzyskać głębsze rabaty przy większym kapitale własnym pozycje, dzięki czemu możesz kumulować swoją dźwignię, jeśli chcesz. Jako inwestor muszę poznać ten rynek. Przy pierwszej transakcji, jaką kiedykolwiek zawarłem, musiałem wziąć stuprocentowe finansowanie i za nią zapłacić, ale dało mi to tak duży kapitał, że dostałem proch strzelniczy. Od tego momentu mógłbym zacząć to kręcić. Zatem pierwsza transakcja może zapewnić Ci bardzo szybki wzrost środków.

Henry:
Słyszeliście to tutaj, ludzie. James Dainard da ci pieniądze na pierwszą transakcję w Seattle w stanie Waszyngton, abyś mógł zacząć.

James:
I pamiętajcie, co mówiłem, zapłaciłem za te pieniądze mnóstwo pieniędzy. Zmieniasz stawki.

Dave:
W porządku, James, wykonałeś niezłą robotę, broniąc się, ale myślę, że wszystkie problemy Jamesa, jego opinie są nieco stronnicze, biorąc pod uwagę, że kiedykolwiek inwestował tylko w Seattle. Przejdźmy więc do innej części kraju, o której przez ostatnie kilka lat było w centrum wielu wiadomości. Kathy, masz Uniwersytet Teksasu w Austin w Teksasie. Opowiedz nam trochę o zespole. Bardzo chciałbym usłyszeć Twoją opowieść o tym, jaki jest zespół, a następnie opowiedzieć nam o rynku.

Kathy:
Cóż, słuchaj, gdybym miał 17 lat, na pewno rozważyłbym przyjazd tutaj. Zespół to oczywiście Longhorns, rekord 12 do jednego, prawdopodobieństwo wygranej w play-offach futbolu uniwersyteckiego na poziomie 25%. James kręci głową.

Henry:
James nie ma szans.

Kathy:
Austin jest fajny, Austin jest dziwny. Tak mówią. To świetne miejsce na inwestycję długoterminową. Od lat jest ulubieńcem inwestorów na rynku nieruchomości, a obecnie jest rynkiem nabywcy. A portal realtor.com właśnie wyszedł i prognozuje, że w 2024 r. faktycznie ceny będą… Ich prognozy będą nadal spadać. Powiedzieli, że 12%. Czy zatem jest to dobry moment na zakup już teraz? Cóż, jeśli uda ci się uzyskać świetny rabat lepszy niż 12%, prawdopodobnie. Myślę jednak, że Austin będzie doskonałym miejscem do poznania i zrozumienia, ponieważ ceny wydają się spadać. W mieście i rejonie Red Rock spadły o około 10%. Jak rozumiem, na niektórych rynkach prawdopodobnie nawet więcej. Jest to więc miasto, które się rozwija. To nowe Seattle. Przykro mi, James, ale masz Google, Teslę, Amazon, Apple. Do tego SpaceX i Meta przybywają miliardy dolarów.
Tylko Elon Musk sam na sam z Teslą, która zapewniła 10,000 2024 miejsc pracy, a jeśli słyszeliście go w jego innym niedawnym podcaście, mówi, że przynosi to sześć X tego lub cokolwiek innego, ponieważ wtedy są wszystkie potrzebne usługi. A zatem Austin nie spowalnia wzrostu, po prostu ceny wzrosły tak dramatycznie w ciągu ostatnich kilku lat, że stopniowo spadają, co według mnie oznacza, że ​​w 459,000 r. może pojawić się okazja do zakupów i będzie to dobry moment, aby naprawdę zyskać poznać dzielnice. Jeśli masz zamiar się tam przenieść i utrzymać, świetnie. Zwłaszcza jeśli możesz kupić mieszkanie dwupoziomowe lub czteropoziomowe, wynająć pozostałe mieszkania i zatrzymać je na dłuższy okres. Wierzę, że Austin… W tej chwili średnia cena domu wynosi 699,000 2024 dolarów w porównaniu do Seattle, które wynosiło XNUMX XNUMX. Naprawdę wierzę, że Austin to nowe Seattle. Jeszcze raz przepraszam, ale myślę, że jest miejsce na wzrost, ale nie w przyszłym roku, nie w XNUMX.
Ale kiedy ceny spadają, jest to rynek kupującego. Chcesz kupować na rynku kupującego. Wiele razy ludzie są zdezorientowani i chcą kupować na rynku sprzedawcy, gdy wszyscy kupują, a sprzedawca ma władzę. Właśnie teraz masz władzę. Więc będę miał oko na Austina. Nadal nie osiągniesz przepływu środków pieniężnych tak dobrze, jak niektóre inne miasta, które również rozwijają się w Teksasie. Dlatego skupiamy się na Dallas, gdzie średnia cena domu jest niższa. Patrzymy na San Antonio. Rynek, cały obszar pomiędzy San Antonio i Austin będzie jednym obszarem metropolitalnym, takim jak San Jose i San Francisco, gdzie to wszystko wyrosło. Myślę, że to samo stanie się tam, pomiędzy San Antonio i Austin. Zatem mnóstwo okazji, jeśli dobrze kupisz i utrzymasz tę pozycję, może się przydać do flipowania, jeśli dobrze znasz rynek, i może nie w tym roku, ale w nadchodzących latach.

Dave:
Biedna, biedna Kathy. Dajemy jej największy rynek korekcji numer jeden w całym kraju, aby mogła się teraz bronić, a ty robisz to naprawdę godna podziwu. Dam ci to. Ale-

Kathy:
Dziękuję Ci.

Dave:
… Po prostu żartuję, ponieważ obecnie panuje taka dziwna dynamika, gdzie wiele rynków, które odnotowują największe korekty, ma również jedne z najlepszych w dłuższej perspektywie fundamentów, takich jak najlepszy wzrost liczby ludności, najlepszy wzrost gospodarczy, najlepszy wzrost liczby miejsc pracy. Zatem jest to właściwie szansa, po prostu trochę się z tobą droczę, ale naprawdę uważam, że to jeden z tych rynków, na których trzeba być bardzo ostrożnym.

Kathy:
Tak.

Dave:
Kathy, jeśli przeprowadzałaś się na ten rynek, powiedziałaś, że kręcisz. Czy są jakieś inne strategie, które Twoim zdaniem ludzie powinni rozważyć?

Kathy:
Jeśli jesteś w Kalifornii i przeprowadzasz się do Austin, nadal jest bardzo tanio. Widzę więc, że ludzie tak robią, mam znajomych, którzy tak robią, kupują domy, które mogą wyremontować i w których zamieszkają przez jakiś czas, i myślę, że poradzą sobie naprawdę dobrze, zwłaszcza jeśli ponownie kupuję w niektórych z tych obszarów, gdzie następuje cały ten wzrost, co, szczerze mówiąc, zdarza się wszędzie.
Więc tak, jeśli chcesz tam zamieszkać, myślę, że dobrze sobie poradzisz w dłuższej perspektywie, jeśli chcesz coś potencjalnie zbudować. Szczerze mówiąc, nie zrobiłbym tego w 2024 r. Zrobiłbym to pod koniec, ponieważ tak jak powiedziałem, portal nieruchomości.com przedstawił swoją prognozę mieszkaniową na 2024 r. i nie wygląda to dobrze dla Austin pod względem cen. Wygląda na to, że nadal spada, ale zaobserwowaliśmy również spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, więc kto wie? Kto wie? Musisz wiedzieć. Jest tak jak powiedział James. Sprawia, że ​​to działa w Seattle. Jeśli Jamesowi uda się to w Seattle, a znacie Austina wystarczająco dobrze, mówię wam od razu, że są słuchacze i chciałbym to usłyszeć w komentarzach. Chcę to usłyszeć od was. W Austin są słuchacze, którzy zarabiają mnóstwo pieniędzy. Wiedzą o tym na tyle dobrze, że potrafią to zrobić.

Henry:
Zgadzam się. Myślę, że na rynku takim jak Austin panuje inny sposób myślenia o inwestycjach, ponieważ Austin będzie przydatny w przypadku gromadzenia prawdziwego bogactwa. Jeśli możesz wejść teraz i wynegocjować naprawdę dobrą ofertę ze względu na wysokie stawki i niewielką konkurencję, ludzie, którzy sprzedają teraz, muszą sprzedawać, bo inaczej po co mieliby to robić? A więc jeśli mógłbyś się dostać, znajdź sobie coś teraz i może nie zarobisz przez to ogromnych pieniędzy w ciągu najbliższego roku, trzech lat, może w ogóle nie zarobisz dużo, ale jeśli to ma wzrosnąć w wartość o 50, 70, sto tysięcy dolarów w ciągu następnych pięciu lat, ponieważ w miarę spadku stóp procentowych i wzrostu popytu ludzie chcą mieszkać w Austin, ponieważ jest fajnie i fajnie, są ogromne udogodnienia, a przy tym wszystkim fajne i zabawne, co dostajesz to po bardziej przystępnej cenie niż mieszkanie w nadmorskim mieście.
Jest więc każde miejsce o takiej reputacji, do którego ludzie będą chcieli się przeprowadzić i mieć własne domy. Jeśli więc kupiłeś niektóre z tych nieruchomości teraz, gdy możesz je kupić w dobrej cenie i zyskać uznanie, prawdziwe bogactwo buduje się poprzez uznanie i spłatę zadłużenia w czasie. Jest to więc raczej gra długoterminowa. Nie uzyskasz fenomenalnego przepływu środków pieniężnych na tym rynku z miesiąca na miesiąc, chyba że jesteś ekspertem rynkowym i wiesz dokładnie, gdzie i w jakich kieszeniach możesz to zrobić. Jest to więc po prostu inna strategia, ale to nie znaczy, że możesz”. nie zarabia się tam pieniędzy.

Dave:
W porządku. James, czy Kathy przekonała cię, że Austin to nowe Seattle i czy zamierzasz wybrać się do sklepu i zacząć zamieniać domy w Austin?

James:
Hej, naprawdę lubię Austina i jednym z powodów, dla których też lubię Austin, jest to, że rynek był nieco bardziej tętniący życiem, przez co panuje coraz większa nadkorekta. Dlatego uważam, że rynek nadal jest w lekkiej panice. Możesz więc kupić kilka dobrych rzeczy, a rynek będzie przestraszony. Jest tam kilka pożegnań. Zgadzam się w tej kwestii z Kathy, ale to jest powód, dla którego Seattle jest w rzeczywistości lepsze niż Austin. Jest mniej żywiołowo, jest mniej… Będę szczery, jest to mniej fajniejsze miejsce do życia. I tak podczas pandemii zaobserwowali znacznie większy wzrost liczby ludności niż Seattle, ponieważ było to fajne, eleganckie miejsce do życia.
I rozumiem, Austin to naprawdę fajne miasto. Lubię tam chodzić. Zainwestowałbym tam, ale Seattle jest o wiele stabilniejsze. Nie odnotowaliśmy gwałtownego wzrostu, ponieważ w Seattle jest trochę bardziej deszczowo. Nie ma w sobie tego samego chłodu, ale dzięki stabilności lubię Seattle o wiele bardziej niż Austin. A skoro o tym mowa w piłce nożnej, jak Teksas miał 12 i 12 zwycięstwo i był faworytem? Wszyscy zawsze zabezpieczają się przed Seattle. Dali nam 1 2/24% szans, a Teksas ma XNUMX% szans. Zobaczymy, jak to się potoczy, ale gwarantuję ci, że Husky wygrają i gwarantuję ci również, że Seattle zarobi ci więcej pieniędzy.

Dave:
Zamierzasz to zagwarantować własnymi pieniędzmi, James? Jeśli ktoś straci pieniądze, zwrócisz mu pieniądze?

James:
Właściwie nie chcę nigdy gwarantować zwrotu. Znajdź nas, a pomożemy Ci przejść przez ten proces.

Henry:
SCC dołączył do czatu.

James:
Tak, to nie jest gwarancja.

Dave:
Na koniec programu dodamy zastrzeżenie.

James:
Stabilność jest kluczowa, a Seattle udowodniło w ciągu ostatnich 18 miesięcy, że jest znacznie stabilniejszym rynkiem.

Dave:
W porządku. Cóż, Kathy, dziękuję za dostarczenie nam tej informacji. Do tej pory James reprezentował Seattle i swoje ulubione miasto, a także swoją macierzystą uczelnię, drużynę Husky. Kathy reprezentowała Uniwersytet Teksasu i Longhorns. Teraz Henry, przenosimy się w głąb lasu z Uniwersytetem Alabama. Opowiedz nam o Karmazynowym Przypływie i Tuscaloosie.

James:
Alabama. Tak, stary, to jest dokładnie w moim… Mieszkam w zasadzie na rynku, który jest dość podobny do Alabamy, czyli Fayetteville w Arkansas. To głównie miasto uniwersyteckie, ale fajne w Alabamie jest to, że rynek charakteryzuje się znacznie większą dynamiką niż tylko uczelnia. Kiedy spojrzysz na gospodarkę w Tuscaloosa w stanie Alabama, zobaczysz tam nie tylko Uniwersytet Alabamy zapewniający mnóstwo miejsc pracy, ale także system opieki zdrowotnej w Alabamie, a Mercedes ma zakład produkcyjny, w którym produkują wiele SUV-ów Mercedesa w Alabamie. Jest więc mnóstwo zajęć do wykonania. Masz dość przystępną średnią cenę domu wynoszącą nieco ponad 200,000 1,600 dolarów, ale fajne jest to, że masz średni czynsz w wysokości XNUMX dolarów. Jest to więc całkiem dobry stosunek czynszu do zakupu i ma jeden z najniższych… Wskaźnik pustostanów jest niższy niż średnia krajowa.
Jestem pewien, że ma to wiele wspólnego z akademikami lub mieszkaniami dla studentów, ale jeśli dodamy do tego średnią pensję, cóż, średnia pensja wynosi nieco poniżej 55,000 XNUMX rocznie. Jeśli więc połączyć średnią pensję z dobrą pracą, wzrostem liczby ludności, który rośnie z roku na rok, z całkiem przyzwoitą średnią ceną wynajmu i całkiem niską średnią ceną domu, jest to świetne miejsce, w którym można faktycznie kupić nieruchomości, które nie tylko są w remoncie. do przepływu środków pieniężnych, ale pozostaną wynajmowane przy niższym wskaźniku pustostanów, co oznacza… A przy niższym wskaźniku pustostanów oznacza to po prostu mniejszą konkurencję. Jeśli coś jest na rynku do wynajęcia, zazwyczaj zostanie wynajęte. Możesz więc wiedzieć, że będę miał stałych najemców, którzy będą płacić dobry czynsz, który pokryje mój kredyt hipoteczny i moje wydatki. Będę miał świetnych ludzi ze świetną pracą w więcej niż jednej branży.
I tak, to nie jest tak seksowne miejsce jak… Przepraszam, tak, to nie jest tak seksowne miejsce jak Seattle czy Austin, ale wciąż jest mnóstwo fajnych rzeczy do zrobienia. To miasto uniwersyteckie. Zaufaj mi, byłem na meczu piłki nożnej w Alabamie. Im ludziom nie brakuje dobrej zabawy na świeżym powietrzu. W Tuscaloosa w Alabamie jest mnóstwo dobrych chwil. Dlatego uważam, że jest to świetne miejsce do inwestowania swoich pieniędzy. Ma świetne podstawy i dynamikę rynkową.

Kathy:
Tak, to brzmi jak rynek w moim stylu. Spójrz na to, średnia cena domu, 208,000 1,600, średni czynsz, XNUMX. Te liczby działają, szczególnie jeśli masz akademik i możesz wynająć za pokój. Nie zrobiłem tego, ale chłopcze, założę się, że może to być dochodowe. Zatem trzymam kciuki.

Dave:
Podoba mi się to miasto, bo właściwie jest to miasto uniwersyteckie. Oczywiście są gigantyczne uniwersytety w Waszyngtonie, Seattle i Austin, ale nigdy nie byłem w Tuscaloosa, ale zrobiliśmy kolejny występ, podczas którego reprezentowaliśmy rynki, przeprowadziłem pewne badania na temat Tuscaloosa i naprawdę wydaje mi się, że jest to coś w rodzaju silnika tego miasto. Henry wspomniał, że istnieje produkcja samochodów i inne gałęzie przemysłu, ale rzeczywiście wydaje się, że jest ona skupiona wokół miasta i że wokół uniwersytetu znajduje się wiele atrakcji. Budują tam obiekty artystyczne. Biorąc pod uwagę ducha programu opowiadającego o najlepszym mieście uniwersyteckim, podoba mi się pomysł miejsca, którego siłą napędową jest sam uniwersytet. Henry, opowiedz nam coś więcej o grze. Jak dobrze się bawiłeś?

Henry:
Cóż, to znaczy, to był dobry czas dla wszystkich. Przed meczem trochę imprezowaliśmy, a potem poszliśmy na mecz i nie wiem, czy wiesz dużo o Alabamie jako drużynie piłkarskiej i Arkansas jako drużynie piłkarskiej, ale nie radzimy sobie zbyt dobrze, gdy z nimi gramy. Nie byliśmy więc na meczu przez cały czas, ponieważ lepiej bawiliśmy się w miejscach, w których byliśmy przed meczem. Więc zostaliśmy, kibicowaliśmy, mecz dobiegł końca do przerwy, wróciliśmy na boisko i utopiliśmy nasze smutki.

Dave:
To brzmi całkiem nieźle. Cóż, cieszę się, że przynajmniej dobrze się bawiłeś. W porządku. Cóż, więc teraz przejechaliśmy przez Seattle w Austin i Tuscaloosa w Alabamie. Mamy więc w pewnym sensie dwa droższe rynki, ale o świetnych, mocnych podstawach i dużym wzroście gospodarczym. Potem Henry przywiózł nam Tuscaloosa, które jest raczej miastem uniwersyteckim, dużym miastem. Liczy prawie 278,000 XNUMX mieszkańców, więc jest to duże miasto, ale o wiele tańsze.
I ostatni rynek, o którym dzisiaj będziemy mówić, to Ann Arbor w stanie Michigan i Uniwersytet Michigan z Wolverines. Muszę wam powiedzieć, że jestem bardzo podekscytowany, że Kailyn, nasza producentka, przydzieliła mi Uniwersytet Michigan, ponieważ w całym moim życiu byłem na jednym meczu futbolu uniwersyteckiego. I chociaż chodziłem na mecze D-III w mojej uczelni, ale na mecze uniwersyteckie D-I odbywało się to na Uniwersytecie Michigan. Byłem na drugim roku studiów i pojechałem do znajomych i korzystając z techniki Henry'ego oceniającej, jak dobrze się bawiłeś na imprezie, jestem przekonany, że Ann Arbor jest najlepszym rynkiem nieruchomości w całym kraju, ponieważ mieliśmy bardzo dobrze się bawiłem na tym meczu futbolu uniwersyteckiego.
Ale tak naprawdę Ann Arbor jest naprawdę bardzo interesującym rynkiem. Trochę podobne do Tuscaloosa, tak naprawdę skupia się wokół uniwersytetu, ale ma dość dużą populację. Ma 366,000 80,000 i jest właściwie jednym z największych uniwersytetów w całym kraju i ma całkiem niezłe podstawy. Jest to więc miejsce o wysokich dochodach. Średni dochód wynosi prawie 381,000 97,000, ale średnia cena domu to tylko 700,000 3. Więc jeśli porównasz to z absolutnymi rynkami śmieci, takimi jak Seattle, gdzie średni dochód jest wyższy, to tak, będzie to 38.5 XNUMX, ale średnia cena domu wynosi XNUMX XNUMX. Zatem stosunek czynszu do ceny w Michigan jest dużo lepszy. Rzeczywiście rośnie w tym roku. Odnotowaliśmy wzrost cen o XNUMX%, co z pewnością jest lepsze niż w Austin, które właśnie się załamuje. Mamy też solidny wzrost czynszów. Z mojego punktu widzenia Uniwersytet Michigan jest nie tylko najlepiej inwestującym miastem, ale także faworytem do wygrania play-offów futbolu uniwersyteckiego z szansą na wygraną XNUMX%. Dlatego teraz czuję się całkiem dobrze w związku z Ann Arbor.

James:
Michigan to moja druga ulubiona drużyna futbolowa z college'u i będę ją reprezentować. Jednym z tych cennych przedmiotów, które mam w domu, jest podpisana czapka mistrza kraju autorstwa Charlesa Woodsona. Tak więc zdecydowanie jestem za niebieskim, ale jeśli chodzi o inwestowanie, myślę, że najważniejsza rzecz, której brakuje Henry'emu i Dave'owi na ich przystępnych rynkach, rozumiem, że są naprawdę dobrzy pod względem przepływu środków pieniężnych. Istnieją świetne wskaźniki wynajmu. Jeśli taki jest Twój plan i cel, możesz dobrze sobie radzić z przepływami pieniężnymi.
Ale nawet jeśli masz przepływ środków pieniężnych i zarabiasz 500 dolarów miesięcznie na mieszkaniu w domu jednorodzinnym, to świetny przepływ środków pieniężnych, czyli sześć kawałków na rok, na jednej transakcji w Seattle, mogę stworzyć sto pozycję kapitałową w wysokości tysiąca dolarów. Kiedy już skończę renowację, minie 18 lat, zanim oba wasze rynki dogonią po 12 miesiącach pozycję kapitałową, którą zyskamy. I dlatego wolę Seattle niż Ann Arbor i Alabamę. Możesz uzyskać przepływ środków pieniężnych na 20 lat w dziewięć miesięcy, po prostu strategicznie dodając wartość do tego budynku.

Kathy:
Tak, zgodziłbym się z tym.

James:
Zdobądź sok.

Kathy:
To po prostu dwa różne światy, prawda? Jeśli próbujesz pomnażać bogactwo, nie uda ci się tego na rynkach, na których nie rośnie kapitał własny, ale uzyskasz przepływ środków pieniężnych. Więc to zależy tylko od tego, gdzie jesteś. Jeśli chcesz teraz przepływu środków pieniężnych, a niektórzy ludzie to robią, niektórzy ludzie już osiągnęli swój kapitał. Chcą je zainwestować i po prostu żyć z przepływów pieniężnych. A jeśli to ty, to może zadziałać, lub jeśli po prostu nie masz dużo pieniędzy. Nieruchomość za 200,000 XNUMX dolarów będzie nieco łatwiejsza do zdobycia niż ta droższa. Zatem znowu zależy to po prostu od tego, w którym momencie życia się znajdujesz, ale jeśli próbujesz zarobić na kapitale, inwestuj na rynkach akcji, a nie na rynkach przepływów pieniężnych.

Henry:
Dave, nie będę się z tobą za bardzo kłócić na temat Michigan. Myślę, że Michigan jako stan jest ogólnie przespany na rynku nieruchomości, który ma świetne podstawy nawet poza Ann Arbor. To miejsce, w którym naprawdę można uzyskać przepływ środków pieniężnych, a następnie na rynkach takich jak Ann Arbor i kilka innych bardziej popularnych obszarów w stanie Michigan można uzyskać przepływ środków pieniężnych i amortyzację. Wiele osób po prostu nie myśli o Michigan jako o stanie, w którym warto inwestować, ponieważ wydaje się, że jest to jeden z tych stanów, o których ludzie zapominają, że to stan, ale trzeba też mieć… To pogoda. Myślę, że ludzie postrzegają to miejsce jako zimne miejsce i nie chcą tam mieszkać, więc nie myślą o tym z punktu widzenia inwestycji. Ale ogólnie stan Michigan jest, jak sądzę, super spany. Świetne podstawy rynku. Gdybym nie miał tak dobrego rynku nieruchomości, patrzyłbym na rynki takie jak Michigan i Ohio, te stany z zimną pogodą, które charakteryzują się dużą dynamiką.

Dave:
Dziękuję, Henry, za wsparcie. Naprawdę to doceniam. Teraz, gdy mamy już informacje dotyczące wszystkich czterech rynków uczelni, chcę, żebyśmy wszyscy zagłosowali. Wiem, że reprezentujemy miasto, do którego zostaliśmy przydzieleni, ale chciałbym poznać Waszą szczerą opinię. Wszyscy wiemy, co powie James. Powie Seattle, ale-

Kathy:
To łatwe.

Dave:
… dajmy mu szansę na powiedzenie rzeczy oczywistych. James, śmiało.

James:
Idź Husky, Seattle. Wiem, co wiem, przeżyłem to, co przeżyłem i mogę powiedzieć, że przebywanie w tym dużym mieście metra wywiera ogromny wpływ.

Dave:
W porządku. Mamy więc jeden głos na Seattle. Kathy, zostajesz przy Austinie czy gdzie byś głosowała?

Kathy:
Naprawdę jestem. To jest jedno miejsce, w którym mogę nawet zaakceptować ujemne przepływy pieniężne. Niezupełnie, ale Austin kwitnie, a ceny nieruchomości nie są teraz wysokie, ale z czasem będą. Więc gdybym miał wybierać pomiędzy tą czwórką, wybrałbym Austina. Gdybym tego nie zrobił, byłbym niedaleko Austin i może kilku innych miast w Teksasie.

Dave:
W porządku. Wow, jak dotąd dwa homery. Henryku, co masz?

Henry:
Podam dwie odpowiedzi i żadna z nich nie jest rynkiem, który reprezentowałem. Jeśli więc pomyślałbym teraz, podczas mojej obecnej podróży inwestycyjnej, w której zbudowałem już portfel, moje dochody pochodzą nie tylko z nieruchomości, ale z innych części przedsiębiorstwa, które posiadam, nie chodzi już tylko o przepływy pieniężne. Chodzi raczej o tworzenie prawdziwego bogactwa, sprawiedliwość, uznanie i korzyści podatkowe. Więc spojrzałbym na Austin, wszedł i zaczął kupować naprawdę dobre oferty, nawet jeśli byłyby mi dłużne w gotówce. Jeśli miałbym zasilać umowę kwotą stu dolarów miesięcznie, ale wartość tej umowy wzrośnie o 20, 30, 40, 50,000 40 dolarów rocznie, a ta umowa zrekompensuje mój podatek o 50,000 do XNUMX XNUMX dolarów rocznie, to znaczy , zyskam tam znacznie lepsze uznanie niż na moim obecnym rynku.
I tak gdybym miał wybrać jednego z czterech jako inwestora, to miejsce, w którym się teraz znajduję, to przyjrzałbym się Austinowi. Gdybym był nowym inwestorem i dopiero zaczynał swoją przygodę z grą, chciał zmoczyć stopy, uzyskać trochę przepływu środków pieniężnych, chciał, aby było to tańsze i mniej ryzykowne, prawdopodobnie przyjrzałbym się rynkowi Michigan. Po prostu uważam, że podstawy są świetne, jeśli chodzi o populację, gospodarkę, średnie czynsze i ceny początkowe domów. Myślę, że dostaniesz trochę… Musisz wszystkiego po trochu, trochę przepływu środków pieniężnych, trochę uznania. Nie jest to zbyt duże ryzyko, jest to o wiele bezpieczniejsza gra.

Dave:
W porządku. Cóż, głosuję na moje własne, czyli Michigan, i to również jest autentyczne ze względu na to, co właśnie powiedział Henry. Na tym etapie mojej kariery inwestycyjnej nadal chcę być doceniany, ale szukam przynajmniej skromnego progu rentowności, aby nie musieć w idealnej sytuacji wkładać w to żadnych pieniędzy. Kiedy patrzę na Michigan, naprawdę mi się to podoba. Lubię też Alabamę, bo lubię te miasta, w których popyt jest naprawdę stały ze względu na studencką atmosferę. Zawsze będziecie mieć profesorów, zawsze będziecie mieć studentów. Zawsze będzie trochę turystyki, ludzie przybędą do tego typu miejsc. Więc naprawdę mi się to podoba. Więc tak naprawdę nie wiem, gdzie nas to stawia, ponieważ Henry głosował dwa razy.

Kathy:
Nie, Henry najpierw powiedział „Austin”. Augustyn wygrywa.

Dave:
Jesteś po prostu bardziej przekonująca niż ja, Kathy, więc pozwolimy Austinowi wygrać. Myślę, że to dobry rynek.

Henry:
Jesteś mądrym człowiekiem, Dave.

James:
Wiesz co, dobre dla Austina.

Dave:
Ma też doskonałe jedzenie i lubię spędzać czas w Austin, więc chętnie ci je dam.
Mamy nadzieję, że te informacje pomogą Ci zrozumieć te cztery konkretne rynki, ale myślę, że co ważniejsze, organizujemy tego typu programy, aby pomóc Ci zrozumieć, jak myśleć o różnych rynkach. Większość rynków w Stanach Zjednoczonych może zarabiać pieniądze dla inwestorów naprawdę w każdych warunkach. Spójrz tylko na Jamesa, prawda? Inwestuje na bardzo drogim rynku i robi to bardzo, bardzo dobrze. Przyjrzyj się innym osobom, które inwestują na tańszych rynkach, takich jak Tuscaloosa, i prawdopodobnie również radzą sobie naprawdę dobrze, biorąc pod uwagę ich sytuację osobistą. Mamy więc nadzieję, że tego typu programy pomogą Ci zrozumieć, gdzie się znajdujesz i dopasować odpowiednie typy rynków i odpowiednie typy strategii do tego, gdzie jesteś w swojej karierze inwestycyjnej. Jeśli podoba Ci się ten program, udostępnij go znajomemu lub wystaw nam dobrą recenzję na Spotify lub Apple. Dziękujemy wszystkim za wysłuchanie i do zobaczenia w kolejnym odcinku On The Market.